第一篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題

土地流轉(zhuǎn)工作中值得注意的幾個(gè)問(wèn)題近年來(lái)，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作在全國(guó)各地大有提速之勢(shì)。素有山西“烏克蘭”之稱(chēng)的運(yùn)城市，更是把解決今后“誰(shuí)來(lái)種地”、“怎么種地”的問(wèn)題當(dāng)作大事來(lái)抓，一時(shí)在全市出現(xiàn)了加快土地流轉(zhuǎn)工作熱的現(xiàn)象。截至目前，全市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積154萬(wàn)畝，約占家庭承包經(jīng)營(yíng)耕地總面積的20%，已有四分之一的農(nóng)戶成為耕地流出戶。

面對(duì)這種土地流轉(zhuǎn)的熱現(xiàn)象，運(yùn)城市政協(xié)進(jìn)行了深入廣泛的調(diào)研。在調(diào)研中，首先看到了一些可喜變化，土地流轉(zhuǎn)主體出現(xiàn)多元化、流轉(zhuǎn)形式呈現(xiàn)多樣性、示范帶動(dòng)效應(yīng)初步顯現(xiàn)、流轉(zhuǎn)雙方嘗到了共贏的甜頭。但是，面對(duì)這種土地流轉(zhuǎn)熱，我們也進(jìn)行了一些冷思考，發(fā)現(xiàn)有7個(gè)問(wèn)題值得注意。

一是有貪大求快的傾向。個(gè)別地方還存在靠行政命令下指標(biāo)、定任務(wù)、趕速度的情況。有流轉(zhuǎn)面積越大越受鼓勵(lì)支持的傾向。若不加以正確引導(dǎo)，容易造成流入主體盲目擴(kuò)張，盈利壓力倍增，違約違規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)；也容易出現(xiàn)違背流出主體意愿，強(qiáng)行搞流轉(zhuǎn)的問(wèn)題。二是“非糧化”趨勢(shì)明顯。在調(diào)研過(guò)程中，我們實(shí)地查看了十余處土地流轉(zhuǎn)后的經(jīng)營(yíng)情況，只在臨猗縣牛杜鎮(zhèn)看到一家農(nóng)戶流轉(zhuǎn)了300畝土地種植小麥和玉米，其余全是種植經(jīng)濟(jì)作物和林木等。由于流入主體經(jīng)營(yíng)成本加大，種糧不合算，甚至要賠錢(qián)，因此土地流轉(zhuǎn)的速度越快，“非糧化”趨勢(shì)就越嚴(yán)重。

三是土地流轉(zhuǎn)欠規(guī)范。土地流轉(zhuǎn)后有的將部分耕地用于非農(nóng)設(shè)施建設(shè)。個(gè)別土地流入大戶因流轉(zhuǎn)規(guī)模過(guò)大，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)能力和管理水平

跟不上。有的合同中有關(guān)失地農(nóng)民權(quán)益的保障措施缺失。有的流轉(zhuǎn)工作民主程序不健全。多數(shù)地方?jīng)]有建立土地流轉(zhuǎn)保證金，一旦流入主體經(jīng)營(yíng)失利，農(nóng)民利益難以保證。特別是有些合同違規(guī)違法，將流轉(zhuǎn)期設(shè)定為50年，甚至長(zhǎng)達(dá)70年，嚴(yán)重超越了《農(nóng)村土地承包法》中規(guī)定的30年剩余年限。

四是村委會(huì)履職缺位。村委會(huì)作為基層群眾性自治組織，依法享有“管理本村屬于農(nóng)民集體所有的土地和其他財(cái)產(chǎn)”的管理權(quán)。但是，在不少地方的土地流轉(zhuǎn)合同中，村委會(huì)職責(zé)基本沒(méi)有體現(xiàn)。村委會(huì)監(jiān)管責(zé)任的缺失給日后工作埋下諸多隱患。

五是鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)站力量薄弱。大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)站只有一名工作人員，工作經(jīng)費(fèi)少、工作條件差。人少事繁，很難承擔(dān)起政策宣傳、合同管理、化解矛盾、農(nóng)民培訓(xùn)等重要工作。

六是科技含量普遍不高。農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化設(shè)施、農(nóng)產(chǎn)品品牌和品種、農(nóng)業(yè)先進(jìn)技術(shù)，大多還停留在一般化水平上；土壤污染、農(nóng)藥化肥使用量過(guò)大，導(dǎo)致農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量不高，能叫得響的品牌和高端產(chǎn)品比重很小。

七是保障措施普遍缺失。多數(shù)流轉(zhuǎn)合同中，沒(méi)有涉及失地農(nóng)民的社保條款，沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)保障措施。一旦失地農(nóng)民喪失勞動(dòng)能力，收入將急劇下降，僅靠微薄的土地租金很難維持生活。如果流入主體經(jīng)營(yíng)失利或遇重大災(zāi)害，租金支付困難，流轉(zhuǎn)雙方就會(huì)產(chǎn)生矛盾和糾紛，給社會(huì)穩(wěn)定帶來(lái)隱患。

為了正確引導(dǎo)和積極穩(wěn)妥地搞好土地流轉(zhuǎn)工作，以便對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)

題有應(yīng)對(duì)之策，特提出如下建議。

一、應(yīng)正確引導(dǎo)穩(wěn)步推進(jìn)，切忌冒進(jìn)求快。各級(jí)政府應(yīng)正確引導(dǎo)、穩(wěn)妥推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)工作，避免“夾生飯”，杜絕后遺癥。應(yīng)堅(jiān)持“依法、自愿、有償”的原則，因勢(shì)利導(dǎo)，不下硬性指標(biāo)；宣傳引導(dǎo)，不搞行政命令；因地制宜，不搞一刀切；規(guī)模適可而止，不宜盲目求大；用典型引路，不冒進(jìn)求快。應(yīng)以市場(chǎng)調(diào)節(jié)為主，鼓勵(lì)農(nóng)戶之間進(jìn)行中小規(guī)模流轉(zhuǎn)。單戶流轉(zhuǎn)宜根據(jù)實(shí)際情況控制在適度規(guī)模。同時(shí)，政府應(yīng)加強(qiáng)引導(dǎo)和必要的審核、監(jiān)管，保證土地流轉(zhuǎn)在取得實(shí)效中穩(wěn)步推進(jìn)。

二、應(yīng)加大糧食靶向扶持力度，遏制“非糧化”傾向。糧食安全已上升為國(guó)家戰(zhàn)略。總書(shū)記講，“飯碗一定要端在自己手里。”因此，要制止土地流轉(zhuǎn)“非糧化”傾向，必須要有應(yīng)對(duì)的政策性措施。一是劃定基本糧田紅線。二是改善農(nóng)業(yè)基本條件的項(xiàng)目款要定準(zhǔn)靶向，直接補(bǔ)給種糧大戶。三是在農(nóng)機(jī)、倉(cāng)儲(chǔ)、良種、農(nóng)資、水利設(shè)施等項(xiàng)目上加大補(bǔ)貼力度。四是每年按照種糧面積和產(chǎn)量，采取以獎(jiǎng)代補(bǔ)的方式對(duì)種糧大戶進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，充分調(diào)動(dòng)種糧積極性。

三、應(yīng)嚴(yán)格規(guī)范土地流轉(zhuǎn)合同，強(qiáng)化監(jiān)管服務(wù)機(jī)制。一是各級(jí)政府應(yīng)做好農(nóng)村承包土地流轉(zhuǎn)的跟蹤監(jiān)管工作，建立種植業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的審核機(jī)制，不得以任何名義改變流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)業(yè)用途；要求流轉(zhuǎn)主體雙方簽訂土地保護(hù)責(zé)任書(shū)，將流轉(zhuǎn)土地的位置、數(shù)量和保護(hù)責(zé)任與義務(wù)落到實(shí)處；進(jìn)一步明確農(nóng)業(yè)、國(guó)土等部門(mén)保護(hù)農(nóng)村土地的責(zé)任，強(qiáng)化執(zhí)法監(jiān)察和動(dòng)態(tài)監(jiān)管，確保土地?cái)?shù)量不減少，質(zhì)量有提高，用途不

改變。二是建立健全縣鄉(xiāng)村三級(jí)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)體系，依據(jù)各自職能，全面開(kāi)展土地流轉(zhuǎn)供求登記、信息發(fā)布、土地評(píng)估、政策咨詢、合同管理、技術(shù)培訓(xùn)、糾紛調(diào)處等服務(wù)工作。三是加強(qiáng)和充實(shí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)站的力量，保證工作經(jīng)費(fèi)，改善工作條件，提高人員素質(zhì)，提升服務(wù)水平，確保土地流轉(zhuǎn)工作健康有序進(jìn)行。

四、應(yīng)建立和完善保障機(jī)制，維護(hù)農(nóng)民基本權(quán)益。一是各級(jí)政府應(yīng)進(jìn)一步加大財(cái)政對(duì)農(nóng)村社會(huì)保障的傾斜力度，堅(jiān)持廣覆蓋和低起點(diǎn)的原則，在農(nóng)村逐步完善以養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)和最低生活保障為主的社會(huì)保障機(jī)制。二是提倡在大型流轉(zhuǎn)項(xiàng)目的合同條款中，對(duì)流出土地的農(nóng)戶給予更多的保障。三是應(yīng)設(shè)立土地流轉(zhuǎn)保證金，防止流入主體經(jīng)營(yíng)失利，將來(lái)把矛盾和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給政府。四是建立土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)基金，應(yīng)對(duì)自然災(zāi)害等風(fēng)險(xiǎn)，有效解決農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)認(rèn)定難、賠付難和標(biāo)準(zhǔn)低的問(wèn)題。

運(yùn)城市政府希望通過(guò)總結(jié)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)的以上各種問(wèn)題，反復(fù)總結(jié)，為農(nóng)民朋友們解決土地流轉(zhuǎn)中的問(wèn)題，扎扎實(shí)實(shí)為農(nóng)民朋友們做好服務(wù)。

第二篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題（本站推薦）

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題探討

摘要：近年來(lái)，隨著酒泉市工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的加快推進(jìn)，部分農(nóng)村勞動(dòng)力逐步向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)出日趨活躍的勢(shì)頭。土地流轉(zhuǎn)已成為促進(jìn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)、發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和增加農(nóng)民收入的一項(xiàng)重要措施。本文針對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題，提出了相應(yīng)的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村，土地流轉(zhuǎn)，農(nóng)民權(quán)益

一、保護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為

完善相關(guān)法律、政策，保護(hù)好農(nóng)民對(duì)土地的流轉(zhuǎn)、收益等權(quán)益，并通過(guò)制度來(lái)規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)行為。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是國(guó)家法律賦予農(nóng)民的權(quán)利，屬于用益物權(quán)性質(zhì)，農(nóng)民依法享有占有、使用、流轉(zhuǎn)和收益等權(quán)利，任何組織和個(gè)人不得剝奪和非法限制。農(nóng)民依法自主決定其承包土地是否流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)形式和對(duì)象，任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)迫或阻礙農(nóng)民依法流轉(zhuǎn)其承包地。保護(hù)農(nóng)民承包土地流轉(zhuǎn)收益權(quán)。除支付必要的流轉(zhuǎn)中介費(fèi)外，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)收益全部歸農(nóng)民所有，任何組織和個(gè)人不得侵占、截留和扣繳。

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的方式、期限和具體條件，由流轉(zhuǎn)雙方平等協(xié)商確定，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)意向達(dá)成后，應(yīng)按照統(tǒng)一的流轉(zhuǎn)合同規(guī)范文本簽訂土地流轉(zhuǎn)合同，并報(bào)所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理部門(mén)登記備案，實(shí)行統(tǒng)一檔案管理。農(nóng)村土地承包農(nóng)戶既可以自己直接進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，也可以委托所在集體經(jīng)濟(jì)組織、中介組織和其他第三方進(jìn)行流轉(zhuǎn)。對(duì)于委托流轉(zhuǎn)的，承包方必須出具書(shū)面委托書(shū)，并明確委托的事項(xiàng)、期限和權(quán)限等。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格由流轉(zhuǎn)雙方協(xié)商確定，要充分考慮市場(chǎng)因素，原則上以實(shí)物形式確定流轉(zhuǎn)價(jià)格，以貨幣形式結(jié)算，也可由農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理部門(mén)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，確定流轉(zhuǎn)價(jià)格。

從事農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)的中介組織在辦理工商稅務(wù)登記的同時(shí)，還應(yīng)在縣農(nóng)業(yè)行政主管部門(mén)備案并接受其監(jiān)督和指導(dǎo)，依照法律和有關(guān)規(guī)定提供流轉(zhuǎn)中介服務(wù)。在集中連片流轉(zhuǎn)過(guò)程中，對(duì)于個(gè)別不愿流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶，應(yīng)由集體經(jīng)濟(jì)組織出面，在尊重農(nóng)民意愿和不影響農(nóng)戶經(jīng)營(yíng)收益基礎(chǔ)上通過(guò)調(diào)整和互換等多種形式來(lái)解決。在土地流轉(zhuǎn)登記過(guò)程中，要及時(shí)糾正違反法律法規(guī)的約定和行為。政府要加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作的指導(dǎo)、服務(wù)和管理，防止缺位、越位和錯(cuò)位現(xiàn)象發(fā)生。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)發(fā)生爭(zhēng)議或糾紛，流轉(zhuǎn)雙方既可以自行依法協(xié)商解決，也可以請(qǐng)求鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心調(diào)解。不愿協(xié)商調(diào)解或協(xié)商調(diào)解不成的，當(dāng)事人既可以申請(qǐng)當(dāng)?shù)亓鬓D(zhuǎn)仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)解和仲裁，也可以直

接向人民法院起訴。

二、適當(dāng)放寬農(nóng)村土地的用途范圍，拓展土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)主體范圍 在不損害土地耕作條件和基本農(nóng)田保護(hù)情況下，農(nóng)作物種植（包括果樹(shù)、多年生經(jīng)濟(jì)作物、苗木、大棚和設(shè)施農(nóng)業(yè)等）、禽畜養(yǎng)殖、水產(chǎn)養(yǎng)殖、農(nóng)業(yè)科學(xué)試驗(yàn)等應(yīng)視為農(nóng)業(yè)用途。允許農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)主體依托其流入土地和經(jīng)營(yíng)主業(yè)，開(kāi)展農(nóng)產(chǎn)品加工、物流配送、農(nóng)業(yè)技術(shù)咨詢服務(wù)和農(nóng)業(yè)觀光旅游等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并給予相應(yīng)的政策支持和服務(wù)。拓展農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)主體范圍。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)主體既可以是承包農(nóng)戶，也可以是其他按有關(guān)法律及有關(guān)規(guī)定允許從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的組織和個(gè)人。同時(shí)，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)主體應(yīng)當(dāng)具有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力，不得撂荒其流轉(zhuǎn)所得土地。鼓勵(lì)各種金融資本、城市資本、工商資本和民間資本等資本依法參與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，培育發(fā)展專(zhuān)業(yè)大戶、農(nóng)庭農(nóng)場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)成為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)主體。

三、鼓勵(lì)創(chuàng)新農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)形式，探索農(nóng)村宅基地有限制流轉(zhuǎn) 各鄉(xiāng)村組織結(jié)合自己的實(shí)際，既可以采取轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、出租和入股等多種形式進(jìn)行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，也可以采取其它現(xiàn)行法律法規(guī)沒(méi)有明確禁止的形式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。鼓勵(lì)農(nóng)戶以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股方式進(jìn)行農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)，成立農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社；開(kāi)展農(nóng)民以土地入股單獨(dú)興辦或與其他經(jīng)營(yíng)主體聯(lián)辦專(zhuān)業(yè)合作社試點(diǎn)工作；鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以多種形式參與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)；鼓勵(lì)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)通過(guò)租賃和入股等多種形式參與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，建立生產(chǎn)基地。鼓勵(lì)全家進(jìn)城落戶的農(nóng)民自愿放棄其農(nóng)村宅基地及其所建房屋的使用權(quán)，由其所在集體經(jīng)濟(jì)組織收回，并給予原所有權(quán)人一定數(shù)量的貨幣補(bǔ)貼或獎(jiǎng)勵(lì)。允許在國(guó)家基本法律的框架和范圍內(nèi)探索農(nóng)村宅基地及其所建房屋的使用權(quán)直接進(jìn)入市場(chǎng)交易的途徑和方法。

允許長(zhǎng)期在外務(wù)工經(jīng)商的農(nóng)戶將其農(nóng)村宅基地及其所建房屋使用權(quán)以分期或一次性付款方式進(jìn)行出租。鼓勵(lì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)主體通過(guò)集體經(jīng)濟(jì)組織以租賃形式獲得一定期限的農(nóng)村宅基地及其房屋的使用權(quán)。允許農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)戶和其他經(jīng)營(yíng)主體在其依法取得的宅基地上改擴(kuò)建房屋，進(jìn)行“農(nóng)家樂(lè)”等生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。貫徹農(nóng)村“一戶一宅”制度，在農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓或出租期內(nèi)，不再批準(zhǔn)農(nóng)村宅基地指標(biāo)。

對(duì)于以租賃或入股方式獲得一定期限農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的經(jīng)營(yíng)主體，農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)所必需生產(chǎn)管理用房的建設(shè)用地指標(biāo)，既可以通過(guò)承租農(nóng)村宅基地來(lái)解決，也可以申請(qǐng)臨時(shí)建設(shè)用地的方式來(lái)解決。對(duì)于通過(guò)承租農(nóng)村宅基地獲得農(nóng)村宅基地使用權(quán)的經(jīng)營(yíng)主體，可以通過(guò)土地整理或繳納土地復(fù)墾費(fèi)等方式將其置換為生產(chǎn)管理用房的用地指標(biāo)，政府可以核發(fā)農(nóng)村建設(shè)用地使用證，所建房屋發(fā)放農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)證，可以出租、抵押和擔(dān)保貸款，但其期限不得超過(guò)土地流轉(zhuǎn)期限。鼓勵(lì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)主體參與農(nóng)村廢棄建設(shè)用地復(fù)墾工作，通過(guò)廢棄建設(shè)用地復(fù)墾獲得的農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)，既可享有承租農(nóng)村宅基地同等權(quán)利，還可以有償、合理流轉(zhuǎn)和轉(zhuǎn)讓。

第三篇：農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題初探

農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題初探

摘要：黨的十七屆三中全會(huì)再次重申了允許農(nóng)村土地使用權(quán)以多種形式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。中央為什么要再次強(qiáng)調(diào)這一問(wèn)題？近年來(lái)農(nóng)村土地使用權(quán)在流轉(zhuǎn)過(guò)程中存在些什么問(wèn)題？如何依法有序地引導(dǎo)農(nóng)村土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)，成為當(dāng)前理論工作者和實(shí)踐工作者共同關(guān)注的問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地使用權(quán)；農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營(yíng)；現(xiàn)代農(nóng)業(yè)；助推器

胡錦濤總書(shū)記十七屆三中全會(huì)前夕在安徽鳳陽(yáng)縣小崗村考察工作時(shí)強(qiáng)調(diào)：“以家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制是黨的農(nóng)村政策的基石，不僅現(xiàn)有土地承包關(guān)系要保持穩(wěn)定并長(zhǎng)久不變，還要賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。同時(shí)，要根據(jù)農(nóng)民的意愿，允許農(nóng)民以多種形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)?！边@一基本思想在十七屆三中全會(huì)《決定》中得到了充分體現(xiàn)。農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)并非新事物，2005年我們就已頒發(fā)了《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，那么，中央為什么現(xiàn)在又要進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問(wèn)題？近年來(lái)農(nóng)村土地使用權(quán)在流轉(zhuǎn)過(guò)程中存在哪些問(wèn)題？如何揭示其內(nèi)部規(guī)律，找出問(wèn)題根源，引導(dǎo)規(guī)范農(nóng)村土地使用權(quán)依法有序流轉(zhuǎn)？本文將試圖濰坊市為例對(duì)上述問(wèn)題加以初步探討。

一、農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是現(xiàn)階段農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求在穩(wěn)定和完善集體土地家庭承包經(jīng)營(yíng)制度的基礎(chǔ)上，允許土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)，既是黨的一貫政策，也是農(nóng)業(yè)發(fā)展的客觀要求，是我國(guó)農(nóng)業(yè)邁向現(xiàn)代化的必由之路。

1、農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營(yíng)的現(xiàn)實(shí)需要。中國(guó)目前實(shí)行的家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，曾經(jīng)大大解放了農(nóng)村生產(chǎn)力。但隨著農(nóng)村新形勢(shì)的發(fā)展，隨著現(xiàn)代農(nóng)業(yè)規(guī)模化經(jīng)營(yíng)的需要，現(xiàn)行土地承

包制已出現(xiàn)一些不適應(yīng)。主要是把土地等生產(chǎn)要素分散在一家一戶，制約了土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)。據(jù)全國(guó)政協(xié)常委李德水介紹，在中國(guó)南方、中西部以及丘陵地帶，人均耕地較少，土地承包時(shí)又要肥瘦搭配，一家三五畝地都被分割成七、八個(gè)甚至更多地塊。這種分散經(jīng)營(yíng)的生產(chǎn)方式，難以推廣使用先進(jìn)科學(xué)技術(shù)，也無(wú)法與大市場(chǎng)全面對(duì)接。建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，必然要求采用現(xiàn)代的科學(xué)管理辦法組織管理農(nóng)業(yè)，由貿(mào)、工、農(nóng)一體化的規(guī)模經(jīng)營(yíng)方式，取代千家萬(wàn)戶分散的小農(nóng)經(jīng)營(yíng)方式，使農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)逐步實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化和規(guī)?；６F(xiàn)實(shí)的問(wèn)題是：由于承載著現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)的土地分散到千家萬(wàn)戶，如果沒(méi)有合理的流轉(zhuǎn)，就很難形成規(guī)模。各地實(shí)踐表明，通過(guò)流轉(zhuǎn)，土地向種植大戶、能手和企業(yè)集中，使規(guī)模化經(jīng)營(yíng)、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)得以迅速發(fā)展。如濰坊下轄的昌邑市宋莊鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心通過(guò)租賃、轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)形式，為金絲達(dá)集團(tuán)集中土地1萬(wàn)多畝，用于規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化種植綠化苗木，帶動(dòng)當(dāng)?shù)匕l(fā)展綠化苗木10萬(wàn)多畝；而轄下的諸城市煙草公司近年來(lái)積極探索規(guī)?；⑥r(nóng)場(chǎng)化種植的路子，在部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)租賃農(nóng)戶承包地建立煙葉農(nóng)場(chǎng)，目前，農(nóng)場(chǎng)總數(shù)已達(dá)57處17510畝。

2、農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收的現(xiàn)實(shí)需要。加快農(nóng)村土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)，可有效解決目前農(nóng)村想種田的人無(wú)田可種、不想種田的人又不能不種的問(wèn)題，促使土地向種養(yǎng)能手、經(jīng)營(yíng)大戶集聚，吸引工、商、貿(mào)企業(yè)加盟投資經(jīng)營(yíng)農(nóng)業(yè)，有利于建設(shè)一定規(guī)模的特色農(nóng)產(chǎn)品基地。通過(guò)運(yùn)用高新技術(shù)發(fā)展種養(yǎng)業(yè)、加工業(yè)，有效地打破當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)農(nóng)業(yè)狹小封閉的區(qū)域界限，促進(jìn)農(nóng)業(yè)的對(duì)外開(kāi)放，改造提升當(dāng)?shù)氐膫鹘y(tǒng)農(nóng)業(yè)，拉長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈。同時(shí)，通過(guò)示范基地、農(nóng)業(yè)園區(qū)的示范、輻射、帶動(dòng)作用，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平，促進(jìn)周邊地區(qū)的農(nóng)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收。如濰坊轄下的安丘市輝渠鎮(zhèn)夏坡村300個(gè)農(nóng)戶將東山500畝荒嶺簿地租賃給鎮(zhèn)煙站，發(fā)展黃煙生產(chǎn)，農(nóng)戶獲得流轉(zhuǎn)收益48.5萬(wàn)元，畝均970元，經(jīng)濟(jì)效益翻了一番多；

而轄下臨朐縣上林鎮(zhèn)張閣店村通過(guò)土地流轉(zhuǎn)，發(fā)展瓜、果、菜生產(chǎn)，每畝年增加收入7000多元；轄下的昌樂(lè)縣臥陀鎮(zhèn)一些種煙大戶，租賃本村或鄰村農(nóng)戶土地，每畝每年300元，被租賃戶搖身一變成為雇工，月收入800元左右。農(nóng)民增收效果明顯。

3、農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化深化升級(jí)的現(xiàn)實(shí)需要。土地使用權(quán)科學(xué)合理地流轉(zhuǎn)，促進(jìn)了優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)向規(guī)?；?、集約化方向發(fā)展，優(yōu)化了農(nóng)業(yè)種養(yǎng)結(jié)構(gòu)，加快了農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)和農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移進(jìn)程，從而為農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)提供了量大質(zhì)優(yōu)的農(nóng)產(chǎn)品和豐富的剩余勞動(dòng)力，增強(qiáng)了農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的深化升級(jí)。如濰坊轄下的諸城市農(nóng)產(chǎn)品加工龍頭企業(yè)通過(guò)土地流轉(zhuǎn)在農(nóng)村建立“原料生產(chǎn)車(chē)間”，變“公司加基地連農(nóng)戶”的運(yùn)作模式為“公司加農(nóng)場(chǎng)帶農(nóng)戶”，直接吸收農(nóng)民當(dāng)工人，從源頭上打造產(chǎn)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化鏈條，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化深化升級(jí)。

二、現(xiàn)階段農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中存在的主要問(wèn)題

從對(duì)濰坊市各縣區(qū)的調(diào)查情況看，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移情況和社會(huì)環(huán)境等因素的制約，農(nóng)村土地使用權(quán)在流轉(zhuǎn)過(guò)程中主要存在以下問(wèn)題。

1、部分農(nóng)民存在思想疑慮。認(rèn)識(shí)問(wèn)題是制約目前各地土地流轉(zhuǎn)緩慢的主要原因。突出表現(xiàn)在，由于長(zhǎng)期以來(lái)形成的對(duì)土地的依附性，一些農(nóng)民想將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)而又心有疑慮，害怕徹底失去土地。當(dāng)其外出打工或無(wú)力耕種時(shí)，往往選擇私下協(xié)商代耕，臨時(shí)性轉(zhuǎn)包，甚至粗放經(jīng)營(yíng)也不愿意放棄土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。就連地處中心城市郊區(qū)的農(nóng)民都反映：有了土地，生活就有退路，即使從其它行業(yè)賺不到錢(qián)也可以回來(lái)種田，將來(lái)年紀(jì)大了，還可依靠土地養(yǎng)老，心理踏實(shí)。這些思想的影響，阻礙了一些地方的土地的流轉(zhuǎn)。

2、部分基層干部存在怕煩怕難的情緒。近年來(lái)，有些地方的農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)沒(méi)有太大進(jìn)展，主要原因之一就是有的基層干部為難和怕

麻煩。覺(jué)得土地都包給農(nóng)民了，中央又強(qiáng)調(diào)土地流轉(zhuǎn)要遵循自愿的原則，沒(méi)有必要去自找麻煩，因而缺乏主動(dòng)出擊的意識(shí)，沒(méi)有積極主動(dòng)地做好引導(dǎo)服務(wù)工作，在土地流轉(zhuǎn)的條件和時(shí)機(jī)成熟上沒(méi)有起到“推一把”的作用。

3、土地流轉(zhuǎn)的操作程序不規(guī)范，農(nóng)民缺乏合同意識(shí)。目前的土地流轉(zhuǎn)大多處于自發(fā)和無(wú)序狀態(tài)。相互之間的轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓往往以口頭協(xié)議的形式進(jìn)行，不遵循一定的程序和履行必要的手續(xù)，未通過(guò)流轉(zhuǎn)合同來(lái)規(guī)范雙方的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，糾紛隱患較多?？陬^協(xié)議的隨意性造成接包方缺乏長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的打算，舍不得增加投入，積極性不高。濰坊轄下的安丘市調(diào)查表明，簽訂土地流轉(zhuǎn)合同的只占10%，絕大多數(shù)只是口頭約定、君子協(xié)議，留下了許多隱患。

4、土地流轉(zhuǎn)的中介組織不健全。目前各地尚未形成統(tǒng)一規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，流轉(zhuǎn)中介組織較少，流轉(zhuǎn)信息傳播渠道不暢。個(gè)別地方盡管建立了流轉(zhuǎn)中介組織，但真正按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法則進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的并不多。流轉(zhuǎn)市場(chǎng)發(fā)育不良，中介組織匱乏，信息不靈，導(dǎo)致流轉(zhuǎn)不暢。調(diào)查中，濰坊轄下的坊子區(qū)的一些農(nóng)民反映，由于缺少中介組織，往往出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓者找不到合適的受讓者，而需要者又找不到出讓者，極大地制約了土地流轉(zhuǎn)。

三、完善農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的建議與對(duì)策土地是農(nóng)民的命根子，在當(dāng)前農(nóng)村社會(huì)保障還沒(méi)有建立健全的情況下，必須以發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為動(dòng)力不斷創(chuàng)造土地流轉(zhuǎn)的需求，推進(jìn)農(nóng)村土地使用權(quán)的依法有序流轉(zhuǎn)，更好地發(fā)揮土地流轉(zhuǎn)在發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村中的“助推器”作用。

1、尊重農(nóng)民話語(yǔ)權(quán)，讓農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)中真正受益。農(nóng)民在流轉(zhuǎn)過(guò)程中往往是弱者，他們?nèi)狈Ρ匾暮贤ㄖR(shí)，缺少對(duì)土地升值的預(yù)見(jiàn)性，甚至缺少話語(yǔ)權(quán)。舉例來(lái)說(shuō)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一些地方，有農(nóng)民與企業(yè)簽訂了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同，按當(dāng)時(shí)的土地產(chǎn)出效益

為基數(shù)確立了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。但土地在不斷增值，農(nóng)民卻不能分享土地增值的收益，往往引發(fā)糾紛，甚至發(fā)生嚴(yán)重的沖突。因此，要完善土地流轉(zhuǎn)制度，應(yīng)該一方面要尊重農(nóng)民意愿，尊重農(nóng)民話語(yǔ)權(quán)，提供多種流轉(zhuǎn)方式供農(nóng)民選擇；另一方面要合理評(píng)估土地價(jià)值，增強(qiáng)合同的科學(xué)性、嚴(yán)肅性，既保證農(nóng)民能夠分享土地增值的收益，又能保證土地轉(zhuǎn)讓期間的穩(wěn)定，發(fā)揮土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)的效果。

2、遵循土地流轉(zhuǎn)原則，保障農(nóng)民的合法權(quán)益。土地承包工作政策性極強(qiáng)，建立規(guī)范有序的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制，明確所有權(quán)，穩(wěn)定承包權(quán)，搞活經(jīng)營(yíng)權(quán)，依法維護(hù)農(nóng)民群眾的合法權(quán)益，是維護(hù)穩(wěn)定、構(gòu)建農(nóng)村和諧社會(huì)的關(guān)鍵。一是堅(jiān)持“確保所有權(quán)、穩(wěn)定承包權(quán)、搞活使用權(quán)”的原則。家庭承包為主的責(zé)任制和統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制，是黨在農(nóng)村的一項(xiàng)基本政策，要長(zhǎng)期堅(jiān)持。二是堅(jiān)持“依法、自愿、有償”的原則。任何單位和個(gè)人都不得違背農(nóng)戶意愿，強(qiáng)迫流轉(zhuǎn)。做到以人為本，科學(xué)推進(jìn)。三是要堅(jiān)持土地流轉(zhuǎn)的主體是農(nóng)民，農(nóng)村土地承包者擁有土地收益和處分權(quán)。在引導(dǎo)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中，流轉(zhuǎn)收益要?dú)w農(nóng)戶所有，任何組織和個(gè)人不得從中截留、扣繳收益，不許與民爭(zhēng)利，確保農(nóng)村穩(wěn)定。四是堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的原則。經(jīng)營(yíng)者不能損害生態(tài)和生產(chǎn)環(huán)境，不能搞掠奪式經(jīng)營(yíng)和隨意改變土地的用途。

3、搭建流轉(zhuǎn)載體，建立土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織。諸城市枳溝鎮(zhèn)、昌邑市宋莊鎮(zhèn)等地在實(shí)踐中，探索性地的建立起有助于土地流轉(zhuǎn)的中介服務(wù)組織。由集體經(jīng)濟(jì)組織成立“土地托管中心”、“土地代管站”、“托田所”等機(jī)構(gòu)，從事介紹流轉(zhuǎn)對(duì)象、幫助審查接包方資格、提供有關(guān)業(yè)務(wù)咨詢等。中介組織要建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易信息網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)登記匯集可流轉(zhuǎn)土地的數(shù)量、區(qū)位、價(jià)格等信息資料，定期公開(kāi)對(duì)外發(fā)布可開(kāi)發(fā)土地資源的信息，接受土地供求雙方的咨詢，提高土地流轉(zhuǎn)交易的成功率。在雙方協(xié)調(diào)一致前提下，中介組織幫助辦理流轉(zhuǎn)手

續(xù)，同時(shí)為承租者提供信貸、技術(shù)、物資等服務(wù)，妥善處理土地經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的矛盾和問(wèn)題，切實(shí)維護(hù)土地所有者、承包者、經(jīng)營(yíng)者三方的合法權(quán)益，從而使土地流轉(zhuǎn)與農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整實(shí)現(xiàn)雙贏。

4、規(guī)范運(yùn)作，加強(qiáng)對(duì)土地流轉(zhuǎn)的監(jiān)管。土地流轉(zhuǎn)涉及多方面的利益，必須健全制度按規(guī)范程序進(jìn)行。土地流轉(zhuǎn)關(guān)系確定后，應(yīng)當(dāng)簽訂合同，并報(bào)農(nóng)業(yè)承包合同管理部門(mén)和村集體組織備案。要統(tǒng)一土地流轉(zhuǎn)合同文本，實(shí)行微機(jī)化管理，加強(qiáng)指導(dǎo)監(jiān)督，對(duì)土地流轉(zhuǎn)情況進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)檢查，按照農(nóng)業(yè)部《流轉(zhuǎn)管理辦法》要求，進(jìn)行規(guī)范完善。縣農(nóng)業(yè)行政主管部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作的管理，建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息庫(kù)，做好登記、審批、備案、合同簽證、檔案管理、信息發(fā)布工作。要建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)仲裁制度。對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同的執(zhí)行和糾紛的處理進(jìn)行跟蹤、調(diào)解和仲裁，確保農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作公平、公正、合理，維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益。

完成于2008年11月

第四篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題探析

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題探析

目前，我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在主體混亂、土地流轉(zhuǎn)行為混亂、土地流轉(zhuǎn)結(jié)果混亂、土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)混亂、政府服務(wù)監(jiān)管混亂等問(wèn)題，制約了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的進(jìn)程。山東省即墨市設(shè)立農(nóng)業(yè)服務(wù)大廳，通過(guò)開(kāi)放產(chǎn)權(quán)交易、確權(quán)頒證、農(nóng)藥備案、質(zhì)量安全查詢、政策咨詢五大窗口，有效破解了長(zhǎng)期積累的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的難題。

一、即墨市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的實(shí)踐

即墨市農(nóng)業(yè)服務(wù)大廳是2014年10月8日設(shè)立的，共有開(kāi)放產(chǎn)權(quán)交易、確權(quán)頒證、農(nóng)藥備案、質(zhì)量安全查詢、政策咨詢等五大窗口，可辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易和抵押貸款登記、農(nóng)藥登記備案及農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全檢測(cè)查詢等業(yè)務(wù)。通過(guò)市農(nóng)業(yè)服務(wù)大廳的產(chǎn)權(quán)交易窗口進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，不但程序規(guī)范，能最大限度保證雙方利益，取得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的經(jīng)營(yíng)主體還可以到銀行辦理抵押貸款，解決資金難的問(wèn)題，可謂一舉多得。

村民要辦理土地流轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)，首先，土地轉(zhuǎn)讓方向當(dāng)?shù)剞r(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易代辦處提交申請(qǐng)。審核合格后，報(bào)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心復(fù)審。復(fù)審?fù)ㄟ^(guò)后，轉(zhuǎn)讓方與中心簽署協(xié)議。村民可自己尋找土地承包方，也可以交由農(nóng)交中心，依據(jù)轉(zhuǎn)讓方提交的材料制作掛牌信息，在農(nóng)交網(wǎng)站發(fā)布信息，接受意向受讓方咨詢洽談。以前農(nóng)民大多私下進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，程序不規(guī)范，利益也得不到保證。有了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心的鑒證，手續(xù)齊全，村民也放心。

即墨市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的成功實(shí)踐，為解決我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的問(wèn)題提供了借鑒。

二、規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的迫切性與必要性

（一）我國(guó)目前農(nóng)村勞動(dòng)力結(jié)構(gòu)極不合理。國(guó)外的農(nóng)業(yè)是大力培養(yǎng)職業(yè)農(nóng)民，農(nóng)民群體中很大一部分是大學(xué)生。而國(guó)內(nèi)農(nóng)業(yè)大軍基本是由老人、婦女組成，越來(lái)越多的青壯年勞力不屑于從事農(nóng)業(yè)工作，這在很大程度上限制了農(nóng)業(yè)的發(fā)展。隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)，越來(lái)越多的農(nóng)民離開(kāi)土地，從事其他產(chǎn)業(yè)并獲得高于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的收入。越來(lái)越多的農(nóng)戶把農(nóng)業(yè)當(dāng)副業(yè)，有的不再精耕細(xì)作，甚至出現(xiàn)撂荒現(xiàn)象。與此同時(shí)，分散、細(xì)碎的土地經(jīng)營(yíng)規(guī)模，嚴(yán)重制約著現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)模化和集約化?！罢l(shuí)來(lái)種地”和“怎樣種地”的問(wèn)題日益突出。解決這些問(wèn)題的關(guān)鍵，就是提升農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率。土地流轉(zhuǎn)勢(shì)在必行，今后土地應(yīng)向三個(gè)方面轉(zhuǎn)變，即向種田大戶、種田能手轉(zhuǎn)移;向大的有技術(shù)資金優(yōu)勢(shì)的工商資本轉(zhuǎn)移;向?qū)I(yè)合作社轉(zhuǎn)移。政府在農(nóng)業(yè)發(fā)展上要放寬手腳，積極為其提供技術(shù)和資金支持。

（二）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是大勢(shì)所趨。通過(guò)土地流轉(zhuǎn)，農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)向有能力、有實(shí)力的龍頭企業(yè)、合作社、家庭農(nóng)場(chǎng)和種養(yǎng)大戶集中，帶動(dòng)大量社會(huì)資本流向農(nóng)業(yè)、反哺農(nóng)業(yè)，可解決農(nóng)業(yè)投入不足的問(wèn)題，改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，形成土地利用的良性循環(huán)。土地流轉(zhuǎn)還讓一些地方閑置多年的耕地、荒地流入各種經(jīng)營(yíng)主體，得到充分開(kāi)發(fā)和有效使用，土地資源利用率大幅提高?？捎糜诎l(fā)展特色高效農(nóng)業(yè)，形成一批具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)帶和產(chǎn)業(yè)區(qū)，成為農(nóng)村新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。新的土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)主體，大多實(shí)行農(nóng)業(yè)規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營(yíng)，可解決傳統(tǒng)的一家一戶分散經(jīng)營(yíng)中出現(xiàn)的農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)管點(diǎn)多面廣難控制、農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全難保證等弊端，降低質(zhì)量控制管理成本。龍頭企業(yè)通過(guò)流轉(zhuǎn)土地，可以穩(wěn)定原料供應(yīng)，保障原料質(zhì)量和產(chǎn)品質(zhì)量?，F(xiàn)實(shí)中，流轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)戶多數(shù)缺勞力、缺技術(shù)，且大部分種植糧棉作物，土地產(chǎn)出率低。土地流轉(zhuǎn)后，這些土地主要用于蔬菜、食用菌、中藥材、水果等種植，產(chǎn)值大幅度增加。而轉(zhuǎn)移后的勞動(dòng)力，一方面有穩(wěn)固可靠的流轉(zhuǎn)收入，一方面可以外出務(wù)工或從事第二、三產(chǎn)業(yè)，家庭經(jīng)濟(jì)收入大幅度提高。實(shí)踐證明：流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)民人均純收入平均比未流轉(zhuǎn)土地的高出20%―30%。土地流轉(zhuǎn)是實(shí)現(xiàn)農(nóng)村勞動(dòng)力順利轉(zhuǎn)移的前提，解決了外出務(wù)工農(nóng)民人地分離的矛盾，使一部分農(nóng)民從土地的束縛中解放出來(lái)，轉(zhuǎn)移到第二、三產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)。

三、高度重視農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)出現(xiàn)的問(wèn)題

目前，很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中出現(xiàn)農(nóng)民上訪的現(xiàn)象，大多是因?yàn)檠a(bǔ)償不滿意、不合理。土地價(jià)格不能單純以貨幣價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，要參考種植作物的市場(chǎng)價(jià)。對(duì)于由此可能造成的老百姓收到的補(bǔ)貼不一樣的情況，這需要強(qiáng)化農(nóng)民的市場(chǎng)契約意識(shí)，讓他們懂得土地流轉(zhuǎn)是一種經(jīng)營(yíng)，也存在風(fēng)險(xiǎn)。但強(qiáng)制性的流轉(zhuǎn)是絕對(duì)不行的，政府可以引導(dǎo)農(nóng)民把土地集中起來(lái)，然后把流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的收益價(jià)格分給農(nóng)民，解決他們的生活養(yǎng)老問(wèn)題。不管有沒(méi)有土地接收方，流轉(zhuǎn)的前提都是要先支付補(bǔ)貼給農(nóng)民，然后再轉(zhuǎn)讓。

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，本質(zhì)上是農(nóng)戶土地權(quán)利和利益的大調(diào)整。涉及權(quán)利關(guān)系廣泛復(fù)雜，遇到困難和問(wèn)題較多，概括為以下幾個(gè)方面：一是土地流轉(zhuǎn)主體混亂。我國(guó)農(nóng)村土地承包法明確規(guī)定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的主體是承包方，家庭承包的承包方是本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶，也就是說(shuō)農(nóng)戶有權(quán)依法自主決定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是否流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)方式。但在實(shí)踐中，不僅農(nóng)戶可以自主決定流轉(zhuǎn)，村民小組、村民委員會(huì)，甚至鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府、縣（區(qū)）政府也可決定流轉(zhuǎn)，有的縣鄉(xiāng)政府不經(jīng)農(nóng)戶授權(quán)就與外商訂立土地流轉(zhuǎn)協(xié)議，然后由村民委員會(huì)、村民小組通知農(nóng)戶。這種“強(qiáng)制流轉(zhuǎn)”或“被流轉(zhuǎn)”，剝奪了農(nóng)戶的參與權(quán)、協(xié)商權(quán)、監(jiān)督權(quán)。二是土地流轉(zhuǎn)行為混亂。農(nóng)戶隨意流轉(zhuǎn)與基層政府強(qiáng)制流轉(zhuǎn)并存，口頭流轉(zhuǎn)與書(shū)面流轉(zhuǎn)共生，有償、低償、無(wú)償流轉(zhuǎn)同在。這不僅有違依法、自愿、有償流轉(zhuǎn)原則，也有違法律規(guī)定。三是土地流轉(zhuǎn)結(jié)果混亂。按照規(guī)定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，不得改變土地的農(nóng)業(yè)用途，基本農(nóng)田不得植樹(shù)、挖塘養(yǎng)殖。不少地方土地流轉(zhuǎn)后“非農(nóng)非糧化”傾向明顯，改變了農(nóng)業(yè)用途。這勢(shì)必突破18億畝的耕地紅線。四是土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)混亂，運(yùn)作機(jī)制不健全。大部分縣市流轉(zhuǎn)服務(wù)市場(chǎng)體系還未建立或初始建立，缺編制、缺經(jīng)費(fèi)、缺制度，在信息收集發(fā)布、咨詢服務(wù)、合同服務(wù)、地價(jià)評(píng)估、糾紛調(diào)處等方面功能很不健全，從整體看流轉(zhuǎn)處于自發(fā)、無(wú)序、混亂狀態(tài)。五是政府服務(wù)監(jiān)管混亂。主要是越位、錯(cuò)位、不作為。

四、規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的建議

（一）加強(qiáng)宣傳，解放思想，消除認(rèn)識(shí)誤區(qū)。受傳統(tǒng)觀念的束縛，農(nóng)民對(duì)土地依賴(lài)程度高，不愿或不敢流轉(zhuǎn)。傳統(tǒng)觀念根深蒂固，即使外出打工比種田收入高出許多，在社會(huì)保障體系還不健全的情況下，對(duì)農(nóng)民來(lái)說(shuō)，土地依然是他們賴(lài)以生存的基本生產(chǎn)資料，農(nóng)民不愿流轉(zhuǎn);另外，在一些地方個(gè)別調(diào)整土地的現(xiàn)象還存在，使農(nóng)民群眾容易產(chǎn)生一種錯(cuò)覺(jué)，即土地是集體的，不是農(nóng)戶的，土地怎么處置由集體說(shuō)了算，不敢流轉(zhuǎn)土地。必須認(rèn)識(shí)到：在長(zhǎng)期穩(wěn)定家庭承包經(jīng)營(yíng)制度的前提下，在充分尊重農(nóng)民意愿和利益的基礎(chǔ)上，根據(jù)農(nóng)業(yè)、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求，通過(guò)建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，使農(nóng)民手中的土地使用權(quán)得以流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)土地的有效利用，使農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)得到更快發(fā)展，這是對(duì)農(nóng)村土地承包30年不變政策的的完善與發(fā)展。這種變革，不僅不會(huì)動(dòng)搖土地的穩(wěn)定性，反而會(huì)有助于這一制度的長(zhǎng)期穩(wěn)定和發(fā)展。為此，要加大宣傳力度，引導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)。各級(jí)各有關(guān)部門(mén)充分利用廣播、電視、報(bào)刊等傳媒，加大對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)法規(guī)政策的宣傳，引導(dǎo)廣大干部群眾解放思想、更新觀念、增強(qiáng)發(fā)展意識(shí)和服務(wù)意識(shí)，提高土地流轉(zhuǎn)的自覺(jué)性，消除農(nóng)民后顧之憂，引導(dǎo)農(nóng)民主動(dòng)參與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。

（二）因地制宜，形式多樣。在流轉(zhuǎn)形式上要機(jī)動(dòng)靈活，除轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、租賃、互換、入股等主要形式外，還可以通過(guò)委托流轉(zhuǎn)、托管等方式進(jìn)行?？偟囊笫恰耙婪?、自愿、有償”，而且要確保穩(wěn)定。土地流轉(zhuǎn)形式的多樣化，可以使廣大農(nóng)民充分根據(jù)自身的實(shí)際，選擇最適合自身需要的方式流轉(zhuǎn)土地。同時(shí)，要因地制宜，強(qiáng)化業(yè)務(wù)指導(dǎo)。土地流轉(zhuǎn)既涉及農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，又涉及農(nóng)村穩(wěn)定，因此，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和集中連片要從實(shí)際出發(fā)，切忌一哄而上，要因地制宜，分類(lèi)指導(dǎo)，穩(wěn)定推進(jìn)。在組織引導(dǎo)農(nóng)戶實(shí)施大范圍的土地流轉(zhuǎn)時(shí)，要充分考慮現(xiàn)有農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平和農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的狀況。只有在農(nóng)民人均收入較高、非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比重較高、從事農(nóng)業(yè)的勞動(dòng)力比重較低的情況下，土地才能進(jìn)行較大范圍的流轉(zhuǎn)。在實(shí)施過(guò)程中，要堅(jiān)持 “自愿、有償、依法”的原則，不搞行政命令和強(qiáng)迫。應(yīng)認(rèn)識(shí)到，小范圍的土地流轉(zhuǎn)并不需要很多條件。一些經(jīng)營(yíng)能力不強(qiáng)的農(nóng)戶，同樣可以將承包土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給種田能手或工商業(yè)主，自己同時(shí)又作為勞動(dòng)力被雇傭，從而既獲得轉(zhuǎn)讓收入，又獲得勞動(dòng)力的工資收入，遠(yuǎn)高于自己承包經(jīng)營(yíng)的收入水平。一些不適宜開(kāi)展大范圍土地流轉(zhuǎn)的鄉(xiāng)村，應(yīng)為農(nóng)戶間的私下流轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件、提供方便和加以指導(dǎo)。

（三）加強(qiáng)監(jiān)管，規(guī)模經(jīng)營(yíng)。開(kāi)展農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記，夯實(shí)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)基礎(chǔ)。通過(guò)確權(quán)登記，完善農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)能，解除農(nóng)民后顧之憂，放心土地流轉(zhuǎn)。土地流轉(zhuǎn)是一項(xiàng)復(fù)雜具體且涉及農(nóng)民切身利益的工程，如流轉(zhuǎn)土地地上附著物處理問(wèn)題，實(shí)際地畝數(shù)與承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證書(shū)登記的面積不統(tǒng)一問(wèn)題，流轉(zhuǎn)后社會(huì)保障問(wèn)題，以及糾紛處理問(wèn)題等，都需要政府加強(qiáng)監(jiān)管。要強(qiáng)化監(jiān)督機(jī)制，維護(hù)流轉(zhuǎn)雙方權(quán)益不受損失。健全土地流轉(zhuǎn)備案制度，實(shí)現(xiàn)對(duì)土地流轉(zhuǎn)的實(shí)時(shí)、動(dòng)態(tài)、長(zhǎng)效監(jiān)管;加大糾紛調(diào)處力度，維護(hù)流轉(zhuǎn)雙方合法權(quán)益。農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心要加速規(guī)?；?jīng)營(yíng)，將農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、農(nóng)民合作社、家庭農(nóng)場(chǎng)等服務(wù)業(yè)務(wù)納入農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心管理，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作的指導(dǎo)和管理職能，提供信息、政策咨詢、規(guī)范土地流轉(zhuǎn)合同、土地承包合同鑒證等免費(fèi)服務(wù)，引導(dǎo)和規(guī)范發(fā)展農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)與適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。要培育規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體，拉動(dòng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。積極培植農(nóng)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)向集約化、產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展，形成有利于土地流轉(zhuǎn)的產(chǎn)業(yè)布局;加大農(nóng)業(yè)項(xiàng)目的招商引資力度，用大項(xiàng)目和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)帶動(dòng)土地規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，為土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件;鼓勵(lì)有實(shí)力的農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)通過(guò)租賃土地投資興辦農(nóng)業(yè)示范基地和種養(yǎng)加項(xiàng)目，鼓勵(lì)工商企業(yè)投資效益農(nóng)業(yè)，參與土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)業(yè)基地開(kāi)發(fā)建設(shè)。

（四）多方配合，大力支持。規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的目的歸根結(jié)底是提高農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，這就需要植保站、植檢站、農(nóng)技站、種子站、果樹(shù)站、農(nóng)經(jīng)站等農(nóng)業(yè)部門(mén)，尤其是金融等非農(nóng)業(yè)部門(mén)多方配合，大力支持。

（作者單位：山東省即墨市王村鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)服務(wù)中心）

責(zé)任編輯：欣聞

第五篇：買(mǎi)房應(yīng)當(dāng)注意哪些問(wèn)題

買(mǎi)房前需要了解的幾個(gè)指標(biāo)

對(duì)多數(shù)經(jīng)歷過(guò)和正在經(jīng)歷的人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房不是件輕松事。其實(shí)，購(gòu)房是件改善生活的高興事，本應(yīng)該是輕松愉快的；要讓你的購(gòu)房經(jīng)歷輕松自如，無(wú)非是朝著舒服的方向去做，只要不冒險(xiǎn)買(mǎi)無(wú)證房、不貪心買(mǎi)價(jià)低質(zhì)次房、不沖動(dòng)買(mǎi)天價(jià)概念房……便可實(shí)現(xiàn)你的輕松購(gòu)房夢(mèng)。

“買(mǎi)房看五證”已成為每一個(gè)購(gòu)房人最先掌握的基本原則。其實(shí)，這五證手續(xù)辦理過(guò)程中都存在聯(lián)系———從《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，到《國(guó)有土地使用證》，再到《建設(shè)工程施工許可證》，具備了這些證件，才能領(lǐng)到《商品房預(yù)售許可證》。所以只要項(xiàng)目具備《商品房預(yù)售許可證》，您基本上就可以放心了。不過(guò)，購(gòu)房者應(yīng)特別注意，看看自己準(zhǔn)備買(mǎi)的那座樓、那套房是否在合法銷(xiāo)售范圍之內(nèi)。這一證最好到售樓處現(xiàn)場(chǎng)去查閱原件，而不要用復(fù)印件。

看房的關(guān)鍵指標(biāo)在了解完你打算選購(gòu)的房屋是否具有合法銷(xiāo)售的資格后，接下來(lái)就要了解，房屋是否住得舒適，你可以根據(jù)以下關(guān)鍵幾個(gè)指標(biāo)來(lái)進(jìn)行判斷。

指標(biāo)一：住宅的使用率在你掏錢(qián)買(mǎi)的面積中，一部分是樓內(nèi)所有業(yè)主都要分?jǐn)偟墓珨偯娣e，另一部分才是落實(shí)到自家地盤(pán)上的使用面積，使用率反映的是使用面積與總面積之間的比值，計(jì)算方法是使用面積／建筑面積×100%。

指標(biāo)二：樓間距即從一棟樓的首層到另一棟樓首層的直線距離。一般來(lái)說(shuō)，兩個(gè)樓房南北之間的距離，如果能大于或等于1倍，就會(huì)比較舒適，比如說(shuō)，南排房間的高度為18米，那么北排房間距它的距離如果能大于或等于18米，就比較好了。

指標(biāo)三：住宅的開(kāi)間住宅的開(kāi)間就是住宅的寬度，又叫面寬，習(xí)慣上，人們把一個(gè)房間的主采光面稱(chēng)為面寬，它主要決定了房間的采光條件。

指標(biāo)四：住宅的進(jìn)深住宅的進(jìn)深就是指住宅的實(shí)際長(zhǎng)度。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，進(jìn)深不宜過(guò)長(zhǎng)，一般被限制在5米左右。對(duì)于板樓來(lái)說(shuō)，進(jìn)深在13米左右比較合適。

指標(biāo)五：住宅的層高住宅的層高是指下層地板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。層高的高度要合適，太低了顯得壓抑，太高了使用起來(lái)能耗較高，不太經(jīng)濟(jì)。廈門(mén)的層高一般在2.8米左右。

指標(biāo)六：住宅的凈高住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。即層高和樓板厚度的差叫“凈高”，在層高一定的情況下，千萬(wàn)不要以為凈高越高越好，因?yàn)闃前宓暮穸仁怯幸?guī)定的，事關(guān)安全，千萬(wàn)馬虎不得。

一般來(lái)說(shuō)，在決定買(mǎi)房之前，了解一下上述指標(biāo)，就可以對(duì)房屋的居住品質(zhì)大致心中有底，也可以避免盲人摸象的情況發(fā)生。當(dāng)然，除了上述指標(biāo)外，房屋的戶型結(jié)構(gòu)也是決定居住品質(zhì)的重要方面。

購(gòu)房殺價(jià)18式

第一式：不要表露對(duì)物業(yè)有好感，讓對(duì)手不知道你的意圖，無(wú)法爭(zhēng)取主動(dòng)。

第二式：告知對(duì)方已看中其他物業(yè)并付定金，看對(duì)手是否愿意開(kāi)出更有吸引力的價(jià)格。

第三式：告知對(duì)方已看中其他物業(yè)并已付定金，但亦喜歡此物業(yè)，是否能再便宜點(diǎn)以補(bǔ)償已付出不能退還的定金。

第四式：告知對(duì)方已購(gòu)置物業(yè)，但要等現(xiàn)有物業(yè)出售后才能買(mǎi)，因此要求賣(mài)方在付款方法上再優(yōu)惠些。

第五式：不停地找物業(yè)的缺點(diǎn)，要求降價(jià)。

第六式：告知自己很滿意，但家人有其他的想法，如果房?jī)r(jià)便宜則可以解決問(wèn)題；或者表現(xiàn)出強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)欲望，迫使對(duì)方降價(jià)格。

第七式：告知準(zhǔn)備一次性付款，要求最優(yōu)惠的價(jià)。

第八式：帶著5000元，說(shuō)只要售價(jià)合適就馬上決定購(gòu)買(mǎi)。

第九式：如果實(shí)在談不下去，不防抬腿就走，讓賣(mài)方擔(dān)心失去你這個(gè)有強(qiáng)烈購(gòu)買(mǎi)欲的客戶。

第十式：與其他物業(yè)的價(jià)格作比較，要求對(duì)方再降價(jià)。

第十一式：告知能力有限買(mǎi)不起，要求再便宜一點(diǎn)。

第十二式：告知資金在外地或外國(guó)，購(gòu)房款需慢慢支付，以爭(zhēng)取更優(yōu)惠的付款條件。

第十三式：告知物業(yè)管理費(fèi)太貴，不能支付，要求送物業(yè)管理費(fèi)。

第十四式：告知自己現(xiàn)金積壓在股市或其他生意上，想購(gòu)置房子，但希望付款條件或售價(jià)能更優(yōu)惠些。

第十五式：告知這房子是別人送給自己的，自己不想掏錢(qián)買(mǎi)，因此預(yù)算有限，就這么多錢(qián)，不賣(mài)就算了。

第十六式：告知從朋友處已知有多少優(yōu)惠，要求同樣的待遇。

第十七式：告知自己沒(méi)有找代理行，直接與開(kāi)發(fā)商交易希望能免傭金。

第十八式：與談判人員、銷(xiāo)售人員成為朋友，憑交情爭(zhēng)取拿到該項(xiàng)目的最優(yōu)惠的價(jià)格。

買(mǎi)房及簽合同應(yīng)注意的重大事項(xiàng)

第一，購(gòu)房前的準(zhǔn)備，購(gòu)房者首先應(yīng)該慎重的選擇一個(gè)物業(yè)的項(xiàng)目，就是你準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)什么樣的房子，首先應(yīng)該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環(huán)境，非常重要的一點(diǎn)應(yīng)該對(duì)開(kāi)發(fā)商的資信進(jìn)行一個(gè)了解，就是說(shuō)在購(gòu)房前購(gòu)房者應(yīng)該對(duì)你選擇的物業(yè)項(xiàng)目有一些最基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點(diǎn)是對(duì)開(kāi)發(fā)商的資信進(jìn)行了解。

第二，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)和商品買(mǎi)賣(mài)合同，這里包括簽訂補(bǔ)充條款。購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)和商品買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候，應(yīng)該注意到查驗(yàn)五證(建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開(kāi)工證、國(guó)有土地使用證、商品房預(yù)售許可證)。交付定金，簽訂認(rèn)定書(shū)，選擇付款的方式，簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)的合同，再交付購(gòu)房款，辦理銷(xiāo)售或者叫預(yù)售登記，這是購(gòu)房中的第二個(gè)階段。

第三，交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開(kāi)發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書(shū)”，接受物業(yè)，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。

建議，購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的時(shí)候，將這個(gè)條款改為買(mǎi)房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來(lái)與賣(mài)房商談?wù)胶贤?，如因?qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對(duì)購(gòu)房者應(yīng)該是比較有利的。

認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂了之后在多少日之內(nèi)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，簽訂買(mǎi)賣(mài)合同就應(yīng)該非常慎重的對(duì)待，因?yàn)橘I(mǎi)房人的權(quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在買(mǎi)賣(mài)里面。一旦將來(lái)和房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛，購(gòu)房合同是解決雙方分歧的最主要的根據(jù)和憑證。所以，在簽定合同之前，購(gòu)房者需要仔細(xì)審查開(kāi)發(fā)商的資格和“五證”，如果是現(xiàn)房，根據(jù)規(guī)定發(fā)展商已經(jīng)不需要辦理銷(xiāo)售許可證了，而應(yīng)當(dāng)改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)進(jìn)行登記。辦理房屋產(chǎn)權(quán)證一定要看清發(fā)展商銷(xiāo)售的房子是否包括你所要買(mǎi)的房子。

也就是說(shuō)一個(gè)房屋完整的法律文件在購(gòu)房的過(guò)程中應(yīng)該查驗(yàn)五證，同時(shí)收房子的時(shí)候應(yīng)該有兩書(shū)。還有更重要的是產(chǎn)權(quán)證，拿到產(chǎn)權(quán)證，整個(gè)購(gòu)房所有的法律文件就應(yīng)該算齊備了。

還有一個(gè)基本問(wèn)題，購(gòu)房合同的簽訂是跟誰(shuí)簽訂？很簡(jiǎn)單，簽訂購(gòu)房合同，應(yīng)該是跟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽定合同。但是，目前有一些開(kāi)發(fā)商常常委托一些中介代理公司負(fù)責(zé)其銷(xiāo)售活動(dòng)，中介代理公司不能沒(méi)有開(kāi)發(fā)商的簽字而與購(gòu)房者直接簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，就是說(shuō)中介公司不能以他的名義簽定合同。簽定合同的時(shí)候我們應(yīng)該把握住是開(kāi)發(fā)商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名義簽定合同。再一個(gè)提示，簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候，要注意有一些比例數(shù)字。比如說(shuō)違約金是千分之幾還是萬(wàn)分之幾，還是百分之幾，這些比例數(shù)字，作為購(gòu)房者一定要注意，稍微差一個(gè)百分?jǐn)?shù)，很多東西就差很多。

在買(mǎi)賣(mài)的時(shí)候一個(gè)是簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，第二個(gè)簽訂購(gòu)房合同，購(gòu)房合同有一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，這個(gè)補(bǔ)充協(xié)議往往是房屋購(gòu)買(mǎi)合同里沒(méi)有約定的事項(xiàng)通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。需要提醒購(gòu)房者注意的是，補(bǔ)充條款在某種程度上，它約定的事項(xiàng)比房屋購(gòu)銷(xiāo)合同里約定的還重要，因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項(xiàng)目的不同具體情況來(lái)約定的。所以，在補(bǔ)充條款簽訂的時(shí)候應(yīng)該把握幾個(gè)問(wèn)題。

第一，應(yīng)該明確的把售樓書(shū)和其他廣告的內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去，這是維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益的一個(gè)很重要的方式。

第二，明確房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間。因?yàn)橘?gòu)銷(xiāo)合同里通常沒(méi)有說(shuō)多長(zhǎng)時(shí)間把產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái)，這通常在補(bǔ)充條款里約定。

第三，要明確按揭辦不下來(lái)的話，雙方的責(zé)任?，F(xiàn)在買(mǎi)房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒(méi)有辦下來(lái)，沒(méi)有辦下來(lái)的原因比較復(fù)雜，有購(gòu)房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來(lái)，雙方各自的責(zé)任是什么。

第四，明確關(guān)于公攤建筑面積?，F(xiàn)在面積爭(zhēng)議最多的就是公用面積的分?jǐn)倖?wèn)題，而且有些開(kāi)發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開(kāi)發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。現(xiàn)在有很多贈(zèng)與這個(gè)，贈(zèng)與那個(gè)，實(shí)際上有的時(shí)候是公用的面積。

第五，應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。以后逐漸的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是精裝修，那么就必須對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說(shuō)裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級(jí)材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。

第六，明確退房的責(zé)任。購(gòu)房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說(shuō)買(mǎi)家電什么的，但是一旦退房是由于開(kāi)發(fā)商的原因，必須寫(xiě)明開(kāi)發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫(xiě)名在確定的日期內(nèi)把開(kāi)發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。