第一篇：淺談土地承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)中公證處的職能

《中共中央關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》指出：“加強土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理與服務(wù)，建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場，按照依法自愿有償原則，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營?！苯陙恚S著農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟的快速發(fā)展，國家有關(guān)“三農(nóng)”的政策陸續(xù)出臺，特別是信陽被

河南省委、省政府確定為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)綜合試驗區(qū)之后，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的速度明顯加快，農(nóng)民對法律的需求日益增多，而公證這種具有引導、服務(wù)、預防、監(jiān)督保障功能的司法證明制度，越來越貼進民生。為此筆者認為，作為公證機關(guān)應(yīng)在全市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)過裎中，做好以下幾個方面的工作:

一是加大在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中推行公證制度的力度，更好的營造公證氛圍

公證機構(gòu)要積極配合市、縣人民政府的相關(guān)職能部門做好對《農(nóng)村土地承包經(jīng)營法》、《土地管理法》、《合同法》、《物權(quán)法》、《村民委員會組織法》、《公證法》等相關(guān)法律法規(guī)和中央對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策的宣傳，重點讓廣大農(nóng)民群眾了解公證和推行公證制度的作用，通過宣傳，讓廣大農(nóng)民和承包方，自覺選擇和運用公證手段來實現(xiàn)和維護自身合法權(quán)益。

二是強化便民措施，提高服務(wù)質(zhì)量

公證機構(gòu)要把河南省司法廳的七項便民措施和信陽市司法局的服務(wù)承諾（即辦好十件實事）作為對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，提供公證法律服務(wù)的指南，按照各級府的基本工作思路，積極主動的介入到農(nóng)村土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)工作的全過程，特別是在目前，大范圍的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)在全市實屬首創(chuàng)。面對開始難免出現(xiàn)的，土地流轉(zhuǎn)行為不夠規(guī)范、部分流轉(zhuǎn)無合同、有合同而合同條款不規(guī)范等現(xiàn)象，作為公證機構(gòu)和公證服務(wù)人員，首先要樹立服務(wù)大局的法律意識，積極主動的幫助有關(guān)部門起草、審查、修改和訂立土地流轉(zhuǎn)合同，并及時辦理合同公證，以達到預防糾紛、減少訴訟之目的。

三是加強學習，搞好互相配合 針對目前農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方面可能出現(xiàn)的問題（即部分農(nóng)民的認識不統(tǒng)一、國家還沒有成功的固定模式可循、公證可操作性規(guī)定較少），公證機構(gòu)及其服務(wù)人員需要加強自身業(yè)務(wù)的學習，在提高綜合服務(wù)水平的同時，搞好相關(guān)部門之間的協(xié)調(diào)配合，按照“優(yōu)化服務(wù)環(huán)境，提升服務(wù)水平、減輕農(nóng)民負擔、建立長效機制”的要求，認真履行各自職責，以推動全市農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)綜合試驗區(qū)健康有續(xù)的向縱深發(fā)展。

綜上，作為全市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)綜合試驗區(qū)的各級公證機構(gòu)和公證服務(wù)人員，要從維護廣大人民群眾的根本利益出發(fā)，積極配合各級黨委、政府，做好宣傳、協(xié)調(diào)，為全市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)提供優(yōu)質(zhì)高效的法律服務(wù)。

第二篇：土地流轉(zhuǎn)承包經(jīng)營方案

土地流轉(zhuǎn)承包經(jīng)營方案

為建立和恢復農(nóng)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的良性循環(huán)，以維持農(nóng)業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率，根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地承包權(quán)經(jīng)營流轉(zhuǎn)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，本著依法、自愿、有償、平等協(xié)商的原則，承包方愿將泥河鎮(zhèn)

行政村經(jīng)綜合整治后的農(nóng)田承包經(jīng)營，特擬定以下方案：

一、承包方法

1、承包面積：

在不破壞土地屬性，不改變土地現(xiàn)狀的前提下，開展涉農(nóng) 領(lǐng)域的種養(yǎng)殖業(yè)，承包方擬承包種植面積2000畝以上。

2、承包年限：

為有序、可持續(xù)性的發(fā)展，承包期應(yīng)在8年以上。

3、給農(nóng)戶的補償方法：

農(nóng)戶已享有的政府各種補貼仍歸其所有，承包方每年每畝補償農(nóng)戶300斤粳稻(按當年國家出臺的最低收購價折算），現(xiàn)金結(jié)算。

二、經(jīng)營方法

1、開展訂單農(nóng)業(yè)生產(chǎn)：

由于過去農(nóng)戶單獨耕作，選種千差萬別，造成水稻的產(chǎn)量和品質(zhì)參差不齊，嚴重影響單位面積的生產(chǎn)效益，致大量人力、物力流失。實行規(guī)?；饕院螅凿N定種，即水稻品種、數(shù)量、價格在栽植前就與糧食收購加工企業(yè)以合同的形式確定下來，避免了生產(chǎn)經(jīng)營中的盲目性和風險性。

2、實行單季有機水稻的種植：

選擇相對獨立的成片良田（以道路、河流自然分開的田塊）實行單季有機水稻的種植，通過優(yōu)選良種，合理栽培，科學施肥（有機肥），綜合防治（病蟲害）的辦法，生產(chǎn)出無污染的安全、優(yōu)質(zhì)、營養(yǎng)的稻米，滿足人們的需求。

3、引進技術(shù)，擴大規(guī)模

經(jīng)過1--2年的經(jīng)營后，再流轉(zhuǎn)部分土地，使規(guī)模達到5000/10000畝，成片實施有機水稻種植新技術(shù)，引進新的烘干和加工設(shè)備，改變傳統(tǒng)的加工理念，杜絕大米中笨、鉛及其他有害物質(zhì)，把高品質(zhì)的無公害大米送上千家萬戶的餐桌。

4、合理用工，和諧發(fā)展

農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營離不開大量用工，根據(jù)相鄰區(qū)域經(jīng)營者的經(jīng)驗，每1000畝農(nóng)田須固定用工5人（年工資在20000元以上），季節(jié)性用工60人，以此推算農(nóng)村富余的有勞動能力的人基本能用上，從而解決了一部分人的后顧之憂，為促進社會發(fā)展作些貢獻。

第三篇：土地承包經(jīng)營合同書

土地承包經(jīng)營合同書

甲方：

乙方；

為合理利用土地資源，促進農(nóng)業(yè)規(guī)模種植，經(jīng)村“兩委”同意，甲乙雙方就土地承包經(jīng)營事宜達成一致，特訂立本合同：

一、承包位置及面積：

該宗土地四至位置：。該宗土地總面積：。

二、承包經(jīng)營期限：甲方自愿將自家的口糧地畝承包給乙方種植，承包期限年，自年月日至年月日。

三、承包價格定價詳細如下：2013年10月至2027年10月每畝每年1500元（壹仟伍佰元整），（不足年份的按月、天計算）。

四、承包費付款方式：雙方簽訂合同后，甲方清理完土地上的附著物并負責把土地旋耕一遍，乙方驗收后，付給甲方第一年的承包費，以后每年的9月15號前付清下一的承包費，如到期不付，甲方有權(quán)終止合同并限期10月5號前把土地恢復原狀，如到期土地未能恢復原狀，介時連地面附著物歸甲方所有。乙方每年付承包費給甲方共同委托人（），由委托人發(fā)放到各地主。

五、承包期內(nèi)：乙方不得有賣土、破壞土地的行為，乙方苗木正常作業(yè)需帶土球甲方必須同意，乙方需在承包地段內(nèi)設(shè)運輸?shù)缆芬约敖ㄔO(shè)護林房、鋪設(shè)澆水管道等的正常經(jīng)營行為，甲方不得以任何理由干涉、阻止，否則造成的損失全部由甲方承擔。乙方負責土地租賃到期后恢復土地原狀，乙方不準用垃圾修路，如果用石子鋪路，乙方預付甲方修路押金20元/米。

六、承包地段內(nèi)，甲方原有的水井，承包期內(nèi)供乙方無償使用，并保證供電，使用期間如出現(xiàn)設(shè)施損壞，由乙方負責處理，承包到期后澆地設(shè)

施應(yīng)完好無損歸還甲方。

七、承包面積：原有農(nóng)田路不在甲方租賃面積之內(nèi)。

八、承包期內(nèi)，如遇政府征地行為，土地的補償費用歸甲方受益（甲方應(yīng)退還乙方本的交租金的剩余部分，按實際天數(shù)計算），有關(guān)地面附著物跟乙方投入的固定資產(chǎn)（如房屋、管道等）的包賠，由乙方受益，甲方不得干涉。政府征地后，乙方下以后按剩余畝數(shù)付給甲方承包費。

九、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)

流轉(zhuǎn)土地乙方可采用承轉(zhuǎn)包、出租、互換等方式流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)的受益由乙方享有，但土地流轉(zhuǎn)的期限不得超過甲乙雙方承包期限的剩余期限。未經(jīng)雙方同意，任何一方不得轉(zhuǎn)包。

十、甲方負責租賃期間內(nèi)保障乙方租賃土地無權(quán)屬爭議，乙方不準用土地賠償債務(wù)。

十一、違約責任

本合同簽字生效后，甲乙雙方嚴格遵守執(zhí)行以上條款，不得因雙方法人代表的變動及土地的調(diào)整的變動而變動。如一方違約，承擔賠償對方雙倍經(jīng)濟損失（乙方賠償甲方為雙倍租金，甲方賠償乙方以本地苗木價值的雙倍計量）。

十二、本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。其他未盡事宜，甲乙雙方另行協(xié)商，作為本合同之附件，與本合同具有同等法律效力。

本合同雙方簽字后生效，到期后可根據(jù)雙方協(xié)商優(yōu)先延包給乙方。

甲方（簽章）乙方（簽章）

年月日

第四篇：土地承包經(jīng)營合同

土地承包經(jīng)營合同

甲方（發(fā)包方）：

乙方（承包方）：

根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》及有關(guān)法律法

規(guī)和政策規(guī)定，本著自愿互利、公正平等的原則，經(jīng)甲、乙

雙方協(xié)商，訂立如下合同：

一、土地經(jīng)營權(quán)承包方式：甲方將土地承包給乙方經(jīng)營

二、承包土地的作用：乙方不得改變承包土地法的農(nóng)業(yè)

用途，不降臨用于非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。合同雙方約定該土地用于種

植綠色水果、蔬菜。

三、承包的期限和起止日期：合同雙方約定，土地承包

經(jīng)營權(quán)期限為十五年，從年月日起至月日止。

四、承包土地的名稱、位置、面積：甲方將發(fā)包土地總

面積為畝承包給乙方，地塊名稱、面積 ：（詳情見附表）

五、承包價格及支付方式、時間，合同雙方約定：

1、土地承包以現(xiàn)金支付，一等田每畝580元/年，二等田

每畝460元/畝，租金支付方式每年4月付清當年地租，每隔五年調(diào)價一次（即按前五年租金基數(shù)上調(diào)15%）。

2、土地承包后，涉及該土地的政策補貼，雙方約定糧食

直補歸農(nóng)戶。

3、乙方應(yīng)支付甲方土地管理費每年每畝20元（村、組各

半）

六、甲方的權(quán)利和義務(wù)：

第五篇：土地流轉(zhuǎn)中存在的問題

摘要 對新農(nóng)村建設(shè)中的土地流轉(zhuǎn)問題進行了探討，包括發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)所面臨的矛盾、新農(nóng)村建設(shè)中土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)問題以及影響土地流轉(zhuǎn)的制約因素，提出了創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)機制的對策和建議，旨在為新農(nóng)村建設(shè)過程中土地流轉(zhuǎn)問題的解決提供借鑒、參考。

關(guān)鍵詞 新農(nóng)村建設(shè)；土地流轉(zhuǎn)；思考

中圖分類號 F321.1文獻標識碼A文章編號1007-5739（2008）16-0319-0

2農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)指的是在保持農(nóng)村土地集體所有制和家庭承包制不變的基礎(chǔ)上農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移，其實質(zhì)是除所有權(quán)外的其他產(chǎn)權(quán)主體的易位。不同產(chǎn)權(quán)主體通過產(chǎn)權(quán)調(diào)整，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)，體現(xiàn)農(nóng)村土地的資產(chǎn)價值，實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，家庭經(jīng)營制度之下的小生產(chǎn)、小流通、分散經(jīng)營等低市場化程度的經(jīng)營方式已經(jīng)成為農(nóng)民的增收和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的瓶頸。在堅持家庭承包經(jīng)營、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制基礎(chǔ)上，發(fā)展以標準化、商品化、集約化農(nóng)業(yè)經(jīng)營模式為特征的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，同時建立健全與之相配套的機制已成為當務(wù)之急。

1發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)面臨的矛盾

1.1主要矛盾

發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)面臨的主要矛盾是小規(guī)模分散經(jīng)營與市場化、產(chǎn)業(yè)化、集約化經(jīng)營（以下簡稱“三化經(jīng)營”）之間的矛盾。農(nóng)業(yè)“三化經(jīng)營”是一套完整的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、加工、銷售體系，其以市場為向?qū)?，在一定面積的土地上，集中地投入較多的生產(chǎn)資料和活勞動，使用先進的技術(shù)和管理方法，以求在較小面積的土地上獲得高額產(chǎn)量，同時配之以一套完整的農(nóng)產(chǎn)品加工、銷售產(chǎn)業(yè)鏈，以實現(xiàn)農(nóng)業(yè)的效率化、效益化經(jīng)營。但在現(xiàn)行農(nóng)業(yè)制度及我國人多地少、工業(yè)化、城鎮(zhèn)化水平低的基本國情下，農(nóng)業(yè)的小規(guī)模分散經(jīng)營將在相當長一段歷史時期內(nèi)存在。

1.2矛盾雙方的效用分析

1.2.1小規(guī)模分散經(jīng)營。首先，小規(guī)模分散經(jīng)營造成農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量低、商品率低，農(nóng)戶產(chǎn)前生產(chǎn)要素的積累、產(chǎn)中新技術(shù)的運用、產(chǎn)后產(chǎn)品的加工銷售等沒有為之提供有效服務(wù)的完整、健全的體系或組織機構(gòu)，形成“小生產(chǎn)面對大市場”的局面，因而產(chǎn)銷脫節(jié)，常遭受巨大損失。其次，農(nóng)產(chǎn)品屬于生活必需品，需求彈性小，可替代率低。農(nóng)產(chǎn)品相對于其他商品，供求波動所造成的市場風險更大；加之農(nóng)業(yè)生產(chǎn)受自然因素影響較大，供給穩(wěn)定性差，這更加劇了的市場風險?！靶∩a(chǎn)”的農(nóng)戶只能被動接受這種市場風險，任何價格波動損失都由農(nóng)民單方面承擔且無力化解。

1.2.2三化經(jīng)營。只有實行農(nóng)業(yè)市場化、產(chǎn)業(yè)化、集約化經(jīng)營，才能促進農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與市場經(jīng)營的有效對接，使農(nóng)產(chǎn)品標準化、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)技術(shù)才能得到更有效的利用，專業(yè)化經(jīng)營與社會化分工才能得以實現(xiàn)，才可以降低農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的成本，并規(guī)避價格波動風險，逐漸形成生產(chǎn)、加工、銷售一體化的農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈，最終實現(xiàn)整個農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率、產(chǎn)出效益質(zhì)的飛躍。在現(xiàn)有制度下小規(guī)模分散經(jīng)營已經(jīng)嚴重阻礙了農(nóng)村生產(chǎn)力的發(fā)展及財富的創(chuàng)造，但小規(guī)模分散經(jīng)營又有其存在的客觀性及合理性。因此，需要在堅持農(nóng)村現(xiàn)有的家庭聯(lián)產(chǎn)承包、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營制度前提下，對農(nóng)業(yè)經(jīng)營制度進行創(chuàng)新，大力發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。

2新農(nóng)村建設(shè)需要流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)

社會主義新農(nóng)村建設(shè)的提出是對我國工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支持農(nóng)村以及統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的進一步詮釋，其最終目的是解決“三農(nóng)”問題，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化。建設(shè)新農(nóng)村主要圍繞3

個重點進行，即富裕農(nóng)民、改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件和提高農(nóng)民素質(zhì)?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)是新農(nóng)村建設(shè)的關(guān)鍵，而與城市化同時推進是新農(nóng)村建設(shè)之本。因為我國解決“三農(nóng)”問題的出路在于減少農(nóng)民，而新農(nóng)村建設(shè)也應(yīng)該是一個農(nóng)民逐漸減少、城市化水平逐步提高的過程。要真正縮小城鄉(xiāng)差距，最重要、最可持續(xù)的就是減少農(nóng)民，將農(nóng)村大量勞動力轉(zhuǎn)移出來。讓原來農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)者變?yōu)檗r(nóng)產(chǎn)品的需求者，一方面可減少農(nóng)產(chǎn)品供給；另一方面可增加農(nóng)產(chǎn)品需求，農(nóng)產(chǎn)品價格就會提高，農(nóng)民的收入就能不斷增長。因此，強化農(nóng)民工就業(yè)、促進農(nóng)村剩余勞動力向城市轉(zhuǎn)移與推進現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)是新農(nóng)村建設(shè)的當務(wù)之急，這兩方面是通過土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)實現(xiàn)聯(lián)系的。

一是農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)是我國農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的必由之路。人多地少導致小農(nóng)經(jīng)濟與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)不相容。按照古典經(jīng)濟學中農(nóng)業(yè)微觀經(jīng)濟模型，小農(nóng)經(jīng)濟因其規(guī)模偏小存在著自身的局限性，如經(jīng)不起風險、不能吸納機械技術(shù)等現(xiàn)代生產(chǎn)要素、無法實行企業(yè)化管理等。小規(guī)模經(jīng)營對實現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化是一種障礙。因為農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化包括農(nóng)業(yè)機械化和集約化，都離不開土地集中規(guī)模經(jīng)營。建立在狹小規(guī)?；A(chǔ)上的農(nóng)業(yè)，其技術(shù)進步的速度是非常緩慢的，因為土地經(jīng)營存在有效使用現(xiàn)代生產(chǎn)要素的最低臨界規(guī)模。在土地承包地塊分散的情況之下，雖然可以通過外部聯(lián)合的方式實現(xiàn)成片經(jīng)營，推行機械化生產(chǎn)，但終究由于交易成本過高而導致綜合效益不高。規(guī)模經(jīng)營要么靠土地私有化，進而流轉(zhuǎn)土地所有權(quán)；要么靠流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)。土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)是指將土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給別人，但不能改變農(nóng)用土地的用途。在農(nóng)村土地集體所有制下，流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)是擴大我國農(nóng)業(yè)土地經(jīng)營規(guī)模必然選擇。

二是農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)是農(nóng)村剩余勞動力向城市轉(zhuǎn)移的推力形成的基礎(chǔ)。農(nóng)村剩余勞動力向城市轉(zhuǎn)移離不開推力和拉力，其大小決定了農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移的速度。拉力有賴于農(nóng)民工就業(yè)環(huán)境的整治，如統(tǒng)一勞動力市場、建立涵蓋農(nóng)民工的城鎮(zhèn)社會保障體系、農(nóng)民工的市民化等一系列城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的制度建設(shè)。同時，注重農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移推力的形成，主要是提高農(nóng)業(yè)勞動生產(chǎn)率，而走規(guī)?；?、機械化和產(chǎn)業(yè)化道路是提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率的根本途徑。推拉力共同作用的結(jié)果是，隨著非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對勞動力需求加大，導致勞動力價格上升，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的機會成本提高，而各種機械的規(guī)模生產(chǎn)導致其價格相對下降，使用成本降低，機械化替代勞動成為必然，農(nóng)村剩余勞動力流向收入更高的城市非農(nóng)部門，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

三是農(nóng)業(yè)小規(guī)模經(jīng)營與日益提高的農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全需要極不協(xié)調(diào)。一旦出現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量問題，面臨的是數(shù)以萬計的小生產(chǎn)者，危機難以控制，這與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)現(xiàn)代化內(nèi)涵背道而馳。土地流轉(zhuǎn)及規(guī)模經(jīng)營對我國現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展極其重要，推動土地流轉(zhuǎn)是新農(nóng)村建設(shè)中迫切需要解決的問題。

3影響土地流轉(zhuǎn)的制約因素3.1農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)虛位是限制土地流轉(zhuǎn)的根本原因 產(chǎn)權(quán)清晰是市場機制正常動作的基本保證。然而，當前農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系的權(quán)能較混亂，主要表現(xiàn)在：一是承包地的產(chǎn)權(quán)主體不明確，雖然《土地管理法》規(guī)定農(nóng)村土地屬于集體，但集體所有的范圍又包括村集體、集體經(jīng)濟組織和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體，產(chǎn)權(quán)主體不明確，土地所有權(quán)實際上歸行政負責人掌管，農(nóng)民處于無權(quán)狀態(tài)；二是土地的各種權(quán)益模糊，沒有明確土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)屬性及土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同的債權(quán)屬性，如承包權(quán)、使用權(quán)、出租與買賣權(quán)、繼承權(quán)、抵押權(quán)、收益權(quán)和轉(zhuǎn)作他用權(quán)等權(quán)益，以及如何在集體和農(nóng)戶之間具體劃分等；三是土地承包權(quán)的性質(zhì)界定是以政策為主，土地權(quán)利的規(guī)定還沒有被完全上升到法律高度。因此，承包土地的各項權(quán)能還不能完全受法律保護，權(quán)利邊界模糊，彈性較大。

3.2農(nóng)村社會保障制度嚴重滯后

對于大多數(shù)農(nóng)民來說，土地在為農(nóng)民提供就業(yè)崗位和收入的同時，還承擔著重要的社會保障職能。農(nóng)村社會保障的缺失，在一定程度上限制了土地流轉(zhuǎn)，阻礙了農(nóng)業(yè)、農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，導致農(nóng)民收入增長乏力，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進程也相對緩慢。

3.3農(nóng)村土地市場不完善，監(jiān)督機制不健全

一是土地流轉(zhuǎn)缺乏中介服務(wù)組織，信息服務(wù)滯后。目前，全國大部分地區(qū)沒有專門的土地流轉(zhuǎn)服務(wù)機構(gòu)，中介服務(wù)體系不健全，使得土地供求雙方的信息流動受阻，信息輻射面狹小，在一定程度上影響了土地流轉(zhuǎn)的速度、規(guī)模和效益。二是管理監(jiān)督薄弱。農(nóng)戶間的土地流轉(zhuǎn)多為口頭協(xié)議，根本沒有明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。農(nóng)戶與業(yè)主間的土地租賃合同多數(shù)是雙方自行草擬，合同具體條款不具體，權(quán)利義務(wù)等事項設(shè)定不規(guī)范。部分草簽了書面合同沒有報告村社集體經(jīng)濟組織，更沒有到主管部門備案，合同監(jiān)督執(zhí)行不力。

4創(chuàng)新農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機制的對策和建議4.1加強國家的宏觀調(diào)控和管理 通過政策調(diào)控對農(nóng)村土地利用的方向和結(jié)構(gòu)，確保農(nóng)村的耕地不流失和農(nóng)村的可持續(xù)發(fā)展，健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的監(jiān)督體系，保證非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)符合國家的公共利益和不侵害農(nóng)民的經(jīng)濟利益，充分利用各種輿論媒體開展有針對性的宣傳發(fā)動工作，大張旗鼓地宣傳開展土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營的意義。

4.2加大政府支農(nóng)的力度

由于土地流轉(zhuǎn)困難最根本的原因不在于土地流轉(zhuǎn)的供給方面，而在于流轉(zhuǎn)方面有支付能力的需求不足。也就是因為農(nóng)業(yè)經(jīng)營的經(jīng)濟效益差，缺乏能帶來規(guī)模效益的種田能手和科技型農(nóng)民。因此，應(yīng)大力培育企業(yè)家型的農(nóng)民和種田能手。對那些對農(nóng)業(yè)有興趣、有能力從事農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)者，要在各方面給予支持，將其培育為農(nóng)業(yè)經(jīng)營的主體，增強對土地流轉(zhuǎn)的需求。在耕地的流轉(zhuǎn)中，要建立有效的激勵機制，可采取促進農(nóng)業(yè)勞動生產(chǎn)率提高的政策，如每年中央財政可安排一定資金，地方再配套一定比例，補貼給購買有利于促進農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、保護農(nóng)業(yè)資源、節(jié)本增效的大中型農(nóng)業(yè)機械和先進適用農(nóng)具的農(nóng)民。嘗試給予種田大戶和規(guī)模經(jīng)營的組織以獎勵，促進土地向種田大戶手中集中；可借鑒國外實行離農(nóng)獎勵金的措施鼓勵其離農(nóng)就業(yè)，加速土地流轉(zhuǎn)。加大金融支持力度，為農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)創(chuàng)造優(yōu)越的條件。

4.3法律上進一步明晰土地產(chǎn)權(quán)

立法改變土地權(quán)的契約性質(zhì)或債權(quán)性質(zhì)，以具有嚴格物權(quán)法意義的土地使用權(quán)取代土地承包權(quán)，即承包權(quán)物權(quán)化，使農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)在獨立性和明確性上有所保障，使農(nóng)民真正享有占有、使用、收益和處分四權(quán)統(tǒng)一的承包經(jīng)營權(quán)。另外還要制定土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)法規(guī)，明確規(guī)定流轉(zhuǎn)的原則、形式、期限、工作程序、使用權(quán)的確認、管理機構(gòu)及其職責，以及各方面的權(quán)利、義務(wù)、糾紛處理及法律責任，并對出讓費管理、流轉(zhuǎn)合同文書、檔案、鑒證等做出明確要求，真正使土地流轉(zhuǎn)走上法制化、規(guī)范化軌道。

4.4要建立暢通的土地流轉(zhuǎn)渠道，完善土地流轉(zhuǎn)的市場體系

繼續(xù)鼓勵農(nóng)村基層組織在土地流轉(zhuǎn)中發(fā)揮作用。大力培育土地流轉(zhuǎn)的中介服務(wù)組織，由該組織從事土地信息收集、整理、廣告、政策咨詢、信用擔保，開展土地資產(chǎn)評估。建立委托代理機構(gòu)，接受不愿種地的農(nóng)戶或經(jīng)營能力差的農(nóng)戶委托，代為出租、轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)包給那些經(jīng)營能力強的業(yè)主，從而促進農(nóng)地的流動和集中，其形式可以是土地經(jīng)營公司、土地評估事務(wù)所、土地銀行、土地保險公司、土地證券公司等。

4.5逐步建立農(nóng)村的社會保障體系

弱化農(nóng)地保障功能，真正為農(nóng)民解除放棄承包地的后顧之憂，促進農(nóng)業(yè)勞動力的徹底轉(zhuǎn)

移，實現(xiàn)農(nóng)地資源的高效配置。農(nóng)村社會保障體系包括農(nóng)村社會保險、社會救濟、社會福利、優(yōu)撫安置、社會互助，以及發(fā)展和完善農(nóng)村合作醫(yī)療制度等。

5參考文獻

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土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)形式多樣化、運作規(guī)范化、機制市場化、經(jīng)營規(guī)?；男赂窬帧Ｄ壳?，全市農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)流出戶1.1萬戶，占家庭承包經(jīng)營農(nóng)戶的42%，土地流轉(zhuǎn)面積1.4萬公頃，占家庭承包耕地面積的41.4%。具體有以下幾種流轉(zhuǎn)方式：

1.1農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包

轉(zhuǎn)包是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定的期限轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng)濟組織的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，轉(zhuǎn)包后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)，接包方按轉(zhuǎn)包時約定的條件對轉(zhuǎn)出方負責。經(jīng)調(diào)查，全市轉(zhuǎn)包面積2 986.67hm2，占土地流轉(zhuǎn)面積的21.2%，主要是一些外出打工或務(wù)工經(jīng)商的農(nóng)戶，因缺乏勞動力，將承包的土地部分或全部委托親朋好友代耕。

1.2農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)出租

出租是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限租賃給本集體經(jīng)濟組織以外的單位或個人從事生產(chǎn)經(jīng)營。出租后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)，承租方按出租時約定的條件對承包方負責。經(jīng)調(diào)查，全市出租面積8 498.2hm2，占土地流轉(zhuǎn)面積的60.5%。

1.3農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)互換

互換是指承包方之間為方便耕作或者各自需要，對屬于同一集體經(jīng)濟組織的承包地塊進行更換。同時，交換相應(yīng)的土地承包經(jīng)營權(quán)。經(jīng)調(diào)查，全市互換面積共有76.67hm2，占土地流轉(zhuǎn)面積的0.55%。

1.4農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)委托

委托是指承包方將其土地承包經(jīng)營權(quán)以書面形式委托發(fā)包方或者合法的中介服務(wù)組織流轉(zhuǎn)，委托方與受委托方應(yīng)當簽訂書面委托協(xié)議書，載明委托事項、委托權(quán)限、流轉(zhuǎn)期限與流轉(zhuǎn)費支付方式等內(nèi)容，并由雙方當事人簽字蓋章，受托方在委托權(quán)限內(nèi)將相應(yīng)的土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限轉(zhuǎn)給農(nóng)戶或單位從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。委托后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)，流入方按流入時約定的條件對受托方負責，受托方按委托協(xié)議書對原承包方負責。如箬橫鎮(zhèn)浦岙村在2005年土地整理后，村集體接受承包農(nóng)戶委托，將全村約86.67hm2承包田由村統(tǒng)一轉(zhuǎn)包給種植大戶，成片種植早稻、西蘭花、豆類等作物，村集體每年向接包方收取承包租金4 500~6 000元/hm2，村向承包農(nóng)戶支付7 500~9 000元/hm2，差額部分由村集體經(jīng)濟補足，使廣大農(nóng)戶有穩(wěn)定的土地轉(zhuǎn)包收入。經(jīng)調(diào)查，全市委托面積1 746.47hm2，占土地流轉(zhuǎn)面積的12.4%。

1.5農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)入股

入股是指實行家庭承包方式的承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟，將土地承包經(jīng)營權(quán)作為股權(quán)，自愿聯(lián)合從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)經(jīng)營；其他承包方式的承包方將土地承包經(jīng)營權(quán)量化為股權(quán)，入股組成股份公司或有合作社等，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，入股后原承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變。經(jīng)調(diào)查，全市入股面積共有300hm2，占土地流轉(zhuǎn)面積的2.1%。

1.6其他形式

面積438.53hm2，占土地流轉(zhuǎn)面積的3.25%，主要是戶與戶之間以代耕等形式進行的流轉(zhuǎn)。

2農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的特點

2.1流轉(zhuǎn)規(guī)模穩(wěn)步提高

第二輪土地承包后，確立了農(nóng)戶承包經(jīng)營權(quán)30年不變政策，廣大農(nóng)戶吃了承包土地的政策“定心丸”，一些長期從事二、三產(chǎn)業(yè)或向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，并有穩(wěn)定二、三產(chǎn)業(yè)收入渠道的農(nóng)戶，逐步放棄承包土地經(jīng)營權(quán)，專心致志經(jīng)營二、三產(chǎn)業(yè)，從而在社會的分工分業(yè)中獲取更大的利益。隨著農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)的社會化分工的進程加快，農(nóng)村土地要素不斷被激活，土地流轉(zhuǎn)步伐加快，流轉(zhuǎn)規(guī)模不斷擴大。近幾年來，全市農(nóng)村承包土地農(nóng)戶流出率、面積流轉(zhuǎn)率穩(wěn)定在40%以上，達到了較高的水平。

2.2流轉(zhuǎn)機制逐步完善

全市各地在充分尊重農(nóng)戶自主選擇流轉(zhuǎn)方法、流轉(zhuǎn)形式的基礎(chǔ)上，積極引導農(nóng)戶從自發(fā)流轉(zhuǎn)向鎮(zhèn)（街道）村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)組織、村集體經(jīng)濟合作組織委托流轉(zhuǎn)及土地股份合作社入股等形式流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變。全市已建立土地股份合作社8家，加入土地股份合作社農(nóng)戶3 080戶，入股土地193.6hm2，委托流轉(zhuǎn)面積從2007年8月的837.13hm2，發(fā)展到目前的1 746.47hm2，增長了108.6%。

2.3流轉(zhuǎn)方向日益凸顯

在土地流轉(zhuǎn)中，流入主體逐步從農(nóng)戶之間的分散流轉(zhuǎn)為主向企業(yè)化生產(chǎn)經(jīng)營主體方向流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變。在市場機制的作用下，由于工商資本、農(nóng)業(yè)企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作社及專業(yè)大戶參與農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地建設(shè)的積極性不斷提高，而且它們通過實行規(guī)模經(jīng)營、專業(yè)生產(chǎn)、品牌開發(fā)，能獲得較高的經(jīng)濟效益，從而能高回報給發(fā)包農(nóng)戶。因而土地流轉(zhuǎn)向農(nóng)業(yè)企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作社及專業(yè)大戶等現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營主體集中的趨勢明顯加快。目前，全市流入農(nóng)業(yè)企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作社、家庭農(nóng)場及專業(yè)大戶的經(jīng)營面積達8 556.53 hm2，占土地流轉(zhuǎn)總面積的60.9%，促進了農(nóng)業(yè)向企業(yè)化、基地化、專業(yè)化、現(xiàn)代化方向的發(fā)展。

2.4規(guī)模經(jīng)營不斷擴大

通過土地流轉(zhuǎn)和土地資源要素的集聚，全市土地規(guī)模經(jīng)營面積不斷擴大。全市已實行規(guī)模經(jīng)營的耕地面積為8 650.93hm2，占耕地總面積的25.5%，其中經(jīng)營0.67~1.33 hm2的為1 842.00hm2，占規(guī)模經(jīng)營的21.3%；經(jīng)營1.33~3.33 hm2的為2 098.47hm2，占規(guī)模經(jīng)營的24.3%；經(jīng)營3.33~6.67 hm2的為1 158.33hm2，占規(guī)模經(jīng)營的13.4%；經(jīng)營6.67~13.33 hm2的為512.60hm2，占規(guī)模經(jīng)營的5.9%；經(jīng)營13.33hm2以上的為3 040.73hm2，占規(guī)模經(jīng)營的35.1%。

2.5異地流轉(zhuǎn)蓬勃興起

由于溫嶺市人多地少，而且臺風等自然災害頻繁，為了實現(xiàn)“有限土地，無限發(fā)展”，溫嶺市的一些工商企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)及專業(yè)大戶積極實施“走出去”戰(zhàn)略，異地流轉(zhuǎn)土地，到市外、省外接包土地建立農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地。如溫嶺箬橫西瓜合作社分別在海南、廣東、廣西、江西、云南等地發(fā)展“玉麟西瓜”生產(chǎn)基地約1 333.33 hm2，并跨出國門在緬甸建成了約333.33hm2西瓜基地；溫嶺聯(lián)樹果蔗合作社在成都建立了約66.67hm2“溫聯(lián)”果蔗生產(chǎn)基地，全市參與異地轉(zhuǎn)包土地發(fā)展走出去農(nóng)業(yè)達2.47萬公頃之多。