第一篇：關(guān)于對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的調(diào)查與思考

關(guān)于對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的調(diào)查與思考

改革開放，各地農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展階段。根據(jù)市場(chǎng)需求和區(qū)域資源比較優(yōu)勢(shì)，對(duì)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行戰(zhàn)略性調(diào)整，實(shí)現(xiàn)由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的跨越，已成為首要任務(wù)。農(nóng)田是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的最基本要素，創(chuàng)新農(nóng)田的使用制度，建立靈活有效的流轉(zhuǎn)機(jī)制，關(guān)系到農(nóng)業(yè)資源配置的效率和優(yōu)化，關(guān)系到農(nóng)村要素市場(chǎng)的發(fā)育。最近，筆者對(duì)泌陽(yáng)縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作進(jìn)行了調(diào)查，并就農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀、問(wèn)題、作用和對(duì)策做了一些思考。

一、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀

當(dāng)前，從各地土地流轉(zhuǎn)情況看，土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)出許多新的特點(diǎn):

1．流轉(zhuǎn)機(jī)制市場(chǎng)化。一是新型農(nóng)業(yè)市場(chǎng)主體介入，一大批專業(yè)大戶、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、工商企業(yè)、科技人員看好農(nóng)業(yè)的發(fā)展前景，紛紛要求擴(kuò)大土地規(guī)?；颢@得土地投資農(nóng)業(yè)。二是協(xié)商確定租金，供求雙方根據(jù)土地使用權(quán)的供求關(guān)系和所經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，協(xié)商流轉(zhuǎn)租金。三是中介服務(wù)組織牽線搭橋，開展中介服務(wù)。四是以契約或合同形式規(guī)定流轉(zhuǎn)地塊、期限、租金、權(quán)利、義務(wù)等。通過(guò)市場(chǎng)化的行為，使得流轉(zhuǎn)土地使用權(quán)價(jià)值得到了充分顯現(xiàn)。據(jù)調(diào)查，射陽(yáng)縣各鎮(zhèn)流轉(zhuǎn)的租金每畝一般在400元以上，高的已經(jīng)達(dá)到了1000元左右。

2．流轉(zhuǎn)形式多樣化。主要有轉(zhuǎn)包(包括自由轉(zhuǎn)包和委托轉(zhuǎn)包)、反租倒包、股份合作、租賃、互換及其他形式。其中轉(zhuǎn)包和委托轉(zhuǎn)包由于靈活性強(qiáng)，容易操作，成為土地流轉(zhuǎn)的主選形式。反租倒包的形式，股份合作的形式比例較低。隨著農(nóng)村各類合作經(jīng)濟(jì)組織的發(fā)展壯大，土地股份合作的形式正掀起新的一輪高潮，猛烈向前推進(jìn)。

3．流轉(zhuǎn)主體多元化。一些原來(lái)的農(nóng)業(yè)專業(yè)大戶擴(kuò)大了規(guī)模，新的專業(yè)大戶不斷出現(xiàn)，同時(shí)，還產(chǎn)生了一批新型的經(jīng)營(yíng)主體，其中農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、工商企業(yè)、科技人員和科技企業(yè)等成了租賃土地、投資經(jīng)營(yíng)農(nóng)業(yè)的一股強(qiáng)勁的新生力量。

4．流轉(zhuǎn)行為有序化。為進(jìn)一步加快和推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)，使之流轉(zhuǎn)行為有序化，射陽(yáng)縣縣、鎮(zhèn)、村三級(jí)都建立起土地流轉(zhuǎn)服務(wù)組織，縣一級(jí)成立土地流轉(zhuǎn)信息中心，開設(shè)土地流轉(zhuǎn)網(wǎng)站；各鎮(zhèn)區(qū)成立土地法流轉(zhuǎn)中心；各村居建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站。大部分村居還成立了土地股份合作社，建立土地流轉(zhuǎn)儲(chǔ)備制度，把有流轉(zhuǎn)意向的土地集中起來(lái)，統(tǒng)一對(duì)外招商招租，今年全縣連片流轉(zhuǎn)100畝以上的已達(dá)2..6萬(wàn)多畝。同時(shí)，農(nóng)村中介組織也發(fā)揮了較大的作用，目前射陽(yáng)縣已建立中介服務(wù)組織140多個(gè)，其中土地股份合作社16家，都發(fā)揮著良好的中介服務(wù)作用。土地流轉(zhuǎn)的中介，既克服了分散農(nóng)戶自找流轉(zhuǎn)對(duì)象的麻煩，又克服了多數(shù)接包主體難以直接與農(nóng)戶打交道的困難。

二、土地流轉(zhuǎn)工作中存在的一些問(wèn)題

土地流轉(zhuǎn)是經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，但又是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程。據(jù)調(diào)查，目前農(nóng)村在土地流轉(zhuǎn)工作中還存在著一些問(wèn)題。

1．思想認(rèn)識(shí)上有偏差。有些村組農(nóng)民對(duì)土地所有權(quán)、承包權(quán)、使用權(quán)的界線認(rèn)識(shí)不清，將承包權(quán)30年不變和土地流轉(zhuǎn)對(duì)立起來(lái)。有的基層干部對(duì)承包政策掌握不夠，對(duì)基本經(jīng)營(yíng)制度理解不透，片面強(qiáng)調(diào)或夸大土地流轉(zhuǎn)的作用，采取強(qiáng)行推動(dòng)的措施方法過(guò)當(dāng)。有的片面理解農(nóng)地流轉(zhuǎn)的目的，將土地流轉(zhuǎn)單純視作增加集體收入，壯大村級(jí)經(jīng)濟(jì)的主要途徑。

2．市場(chǎng)化機(jī)制探索不夠。有些地方的土地流轉(zhuǎn)尚處于自發(fā)階段，難以通過(guò)有效的流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。有些地方雖已建立中介服務(wù)組織，但不少還是由政府部門組建并

行使行政職能，是政府為農(nóng)服務(wù)的一個(gè)載體，或者是村集體組織行使所有者權(quán)利的載體，因而無(wú)論是組織形式還是運(yùn)行機(jī)制，離市場(chǎng)化運(yùn)作都還有很大差距。

3．運(yùn)作不夠規(guī)范。一是流轉(zhuǎn)價(jià)格無(wú)標(biāo)準(zhǔn)可依，高低差距大，同一縣租金高低較大，有的每畝400多元，高的有800元至1000元不等。二是流轉(zhuǎn)期限反差過(guò)大，有的1-2年，有的幾十年，不利于把握與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。三是操作程序不規(guī)范，隨意性大。有部分農(nóng)民采取口頭協(xié)議的方式進(jìn)行私下流轉(zhuǎn)，有的即使有合同或協(xié)議，可條款不全，雙方的權(quán)利和責(zé)任不明，造成承包關(guān)系不清晰，存在一定的糾紛隱患。

4．缺乏法律保障。土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律地位不明確，新的《土地管理法》僅僅提到農(nóng)民的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)受法律保護(hù)，對(duì)土地流轉(zhuǎn)沒(méi)有規(guī)定。甚至現(xiàn)在的一些法律，對(duì)搞活土地使用權(quán)在一定程度上還起到了限制作用。對(duì)調(diào)解土地轉(zhuǎn)包合同糾紛中也缺乏法律規(guī)范。

三、正確認(rèn)識(shí)土地流轉(zhuǎn)的意義和作用

土地流轉(zhuǎn)，是農(nóng)村生產(chǎn)力發(fā)展的客觀要求，也是農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)逐步走向市場(chǎng)化的必然結(jié)果。改革開放以來(lái)，家庭承包經(jīng)營(yíng)體制雖然取得了令人矚目的成效，但這種以均田為特征的承包制度也不可避免地帶來(lái)士地經(jīng)營(yíng)的細(xì)碎化，從而影響了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率的提高，阻礙了農(nóng)業(yè)科技的廣泛應(yīng)用，也難以有效地保障和控制農(nóng)產(chǎn)品的質(zhì)量安全。因此，在堅(jiān)持以家庭承包為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制下，明確農(nóng)民對(duì)承包經(jīng)營(yíng)土地的獨(dú)立性、利益性和轉(zhuǎn)移性，允許農(nóng)民在遵守有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定下實(shí)行土地流轉(zhuǎn)，對(duì)推進(jìn)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整、發(fā)展高效益農(nóng)業(yè)，應(yīng)對(duì)農(nóng)業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，都具有十分重要的積極意義和作用。

(1)有利于處理好公平和效率的關(guān)系。

(2)有利于土地價(jià)值充分體現(xiàn)，確保農(nóng)民的利益較大化。

(3)有利于推進(jìn)農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力規(guī)模效益。

(4)有利于增強(qiáng)農(nóng)業(yè)市場(chǎng)主體活力，提高農(nóng)業(yè)市場(chǎng)化水平。

四、進(jìn)一步推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的對(duì)策

1．穩(wěn)定和強(qiáng)化農(nóng)民的承包使用權(quán)

農(nóng)民擁有長(zhǎng)期穩(wěn)定的土地承包權(quán)是黨在農(nóng)村的一項(xiàng)基本政策，也是推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的根本前提。因此，推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)必須堅(jiān)決落實(shí)農(nóng)村改革的若干決定，堅(jiān)持土地承包期30年不變和“30年以后也沒(méi)有必要再變”的政策，杜絕隨意侵犯農(nóng)戶承包權(quán)的行為，并在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，以法律的形式明確宣布農(nóng)地承包的長(zhǎng)期化，真正使農(nóng)民獲得長(zhǎng)期而有保障的使用權(quán)。同時(shí)要積極探索農(nóng)村土地承包權(quán)實(shí)現(xiàn)形式，運(yùn)用股份合作制、社區(qū)股份合作制等，將農(nóng)村耕地按人口、勞動(dòng)貢獻(xiàn)等折股量化到農(nóng)戶，實(shí)現(xiàn)土地的資本化和農(nóng)戶承包權(quán)的股份化，把集體所有權(quán)與農(nóng)戶承包權(quán)的收益較好地兼顧起來(lái)。

2．正確把握土地流轉(zhuǎn)的原則

(1)優(yōu)化配置原則。土地流轉(zhuǎn)的重要目標(biāo)就是通過(guò)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，從而提高農(nóng)地資源的配置效率。因此任何方式的土地流轉(zhuǎn)都應(yīng)當(dāng)立足于優(yōu)化資源配置，都必須有利于土地與其它生產(chǎn)要素的有效組合。

(2)自愿互利原則。在實(shí)際土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，必須充分尊重農(nóng)民意愿與切身利益，決不能采取行政強(qiáng)制手段和以侵犯農(nóng)戶承包權(quán)益、挫傷農(nóng)民生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)積極性為代價(jià)來(lái)推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)。土地流轉(zhuǎn)要堅(jiān)持農(nóng)戶自愿協(xié)商，公平交易，充分體現(xiàn)其承包權(quán)的價(jià)值，逐步按市場(chǎng)規(guī)則實(shí)現(xiàn)合理定價(jià)?，F(xiàn)階段提倡以實(shí)物定價(jià)的辦法為好。

(3)因地制宜原則。由于各地的自然與社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件不同，區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和農(nóng)民思想觀念等方面也存在很多差異，決定了在不同地區(qū)采取完全相同的流轉(zhuǎn)方式是不妥的。流轉(zhuǎn)多少，如何流轉(zhuǎn)，只有因地制宜，區(qū)別對(duì)待，才能充分發(fā)揮不同地區(qū)土地資源的最大潛能。流轉(zhuǎn)型、返租倒包型和股份合作型等四種類型：

(1)自主流轉(zhuǎn)型。是指農(nóng)戶之間在自愿協(xié)商的基礎(chǔ)上，實(shí)施土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為。(2)委托流轉(zhuǎn)型。是指農(nóng)戶將土地使用權(quán)委托集體經(jīng)濟(jì)組織(發(fā)包者)或其他各類中介組織流轉(zhuǎn)給他人經(jīng)營(yíng)的行為。(3)反租倒包型。是指村集體經(jīng)濟(jì)組織將承包給農(nóng)戶的土地使用權(quán)有償租賃過(guò)來(lái)，再租賃或轉(zhuǎn)包給他人經(jīng)營(yíng)，村集體經(jīng)濟(jì)組織向原承包農(nóng)戶支付(4)規(guī)范有序的原則。土地流轉(zhuǎn)要按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，建立規(guī)范有序的市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)機(jī)制。特別要重視流轉(zhuǎn)行為的規(guī)范，采取一些必要的手段加強(qiáng)宏觀調(diào)控和管理。

3．采用靈活多樣的流轉(zhuǎn)形式

為提高土地流轉(zhuǎn)效率的效果，從流轉(zhuǎn)主體和行為不同出發(fā)，可以采用自主流轉(zhuǎn)型、委托土地使用權(quán)的租金或提供口糧。(4)股份合作型。是指農(nóng)戶將土地使用權(quán)折價(jià)入股，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或其他企業(yè)實(shí)行股份合作經(jīng)營(yíng)，并按章程規(guī)定取得股份收益。

4．規(guī)范土地流轉(zhuǎn)程序

從土地流轉(zhuǎn)的實(shí)踐來(lái)看，一般要經(jīng)過(guò)四項(xiàng)程序:(1)自愿協(xié)商。流轉(zhuǎn)雙方在自愿平等的基礎(chǔ)上，進(jìn)行充分協(xié)商，特別是由村集體牽頭的反租倒包和委托承包等形式的流轉(zhuǎn)，更要有農(nóng)戶本人的簽字或協(xié)議。(2)簽訂合同。規(guī)定流轉(zhuǎn)地塊的座落、面積、價(jià)格及支付方式、期限、雙方的權(quán)利義務(wù)以及違約責(zé)任、解決爭(zhēng)議的方式等。(3)鑒證或公證。流轉(zhuǎn)合同可由公證機(jī)關(guān)公證，也可由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)管理部門鑒證。(4)適當(dāng)?shù)膱?bào)批管理。

5．加快土地流轉(zhuǎn)法律法規(guī)建設(shè)

(1)保護(hù)流轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)戶利益。

(2)確保經(jīng)營(yíng)者權(quán)益。(3)逐步完善承包和流轉(zhuǎn)的法律制度。國(guó)

第二篇：對(duì)甘州區(qū)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的調(diào)查與思考

對(duì)甘州區(qū)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的調(diào)查與思考

黨的十七屆三中全會(huì)明確指出：“加強(qiáng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)，建立健全土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，按照依法自愿有償原則，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。有條件的地方可以發(fā)展專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)民專業(yè)合作社等規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，不得改變土地集體所有性質(zhì)，不得改變土地用途，不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益”。2009年中央1號(hào)文件進(jìn)而對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)作出了制度性安排。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)已成為各方面關(guān)注和探討的焦點(diǎn)之一。

一、全區(qū)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀

我區(qū)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)始于上世紀(jì)80年代中期。近年來(lái)，隨著農(nóng)村分工分業(yè)和農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就業(yè)的推進(jìn)，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)需求日益增長(zhǎng)，呈現(xiàn)出流轉(zhuǎn)速度加快、規(guī)模擴(kuò)大、形式多樣的特點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)截止2008年底，全區(qū)土地流轉(zhuǎn)總面積為21393.7畝,涉及全區(qū)18個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、102個(gè)行政村、648個(gè)合作社、2975戶農(nóng)戶。

（一）我區(qū)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主要形式

1、互換。承包方之間為各自需要或者方便耕種管理，通過(guò)自愿平等協(xié)商，對(duì)屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的承包地塊進(jìn)行交換。全區(qū)以互換方式流轉(zhuǎn)的土地面積為12723.2畝，占流轉(zhuǎn)總面積的59.5%?；ㄕl(xiāng)普遍采用此種方式進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)。2005年9月份，花寨鄉(xiāng)西陽(yáng)村針對(duì)地塊分散、灌水困難、生產(chǎn)不便等問(wèn)題，在鄉(xiāng)黨委、政府的正確引導(dǎo)下，充分發(fā)揚(yáng)民主，尊重群眾意愿，積極進(jìn)行土地互換。當(dāng)年，全村6個(gè)社400戶2733畝耕地全部實(shí)現(xiàn)了互換連片。在西陽(yáng)村的示范帶動(dòng)下，自2006年起，花寨鄉(xiāng)各村普遍以互換的方式，進(jìn)行了土地合理流轉(zhuǎn)。至目前，6個(gè)村、34個(gè)社、1751戶、12384畝耕地進(jìn)行了互換連片，分別占村、社、總農(nóng)戶和耕地面積的86%、85%、79%和82.3%。

2、出租。承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以一定期限租賃給他人(包括個(gè)人、集體、企業(yè)或其他組織)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，出租人向承租人收取租金。全區(qū)以出租方式流轉(zhuǎn)的土地面積為3581畝，占全部流轉(zhuǎn)面積的18.6%。去冬今春以來(lái)，由長(zhǎng)安鄉(xiāng)上頭閘村兩委發(fā)起成立的上源蔬菜合作社，依托蔬菜運(yùn)銷龍頭企業(yè)嘉禾公司，以每畝600元的價(jià)格，租用農(nóng)民土地800畝，發(fā)展高原夏菜；目前，已完成了土地調(diào)整、規(guī)劃、租金兌付工作，正在進(jìn)行集中分批育苗。

3、轉(zhuǎn)包。承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以一定期限轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng)濟(jì)組織的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，接包方按轉(zhuǎn)包時(shí)約定的條件對(duì)轉(zhuǎn)包方(原承包方)負(fù)責(zé)。全區(qū)以轉(zhuǎn)包方式流轉(zhuǎn)面積為1969.9畝，占全部流轉(zhuǎn)面積的9.2%。我區(qū)人均耕地面積較大的甘浚、明永、沙井、堿灘等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，部分勞力富裕、耕地面積較少的家庭，大多通過(guò)轉(zhuǎn)包同村社其他農(nóng)戶的耕地，來(lái)擴(kuò)大耕作面積，提高家庭收入。

4、轉(zhuǎn)讓。原承包方在有了穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或收入來(lái)源后，按程序?qū)⑼恋爻邪?jīng)營(yíng)權(quán)讓渡給其他農(nóng)戶，原承包方的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)隨之終止。全區(qū)以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)面積為1072.3畝，占全部流轉(zhuǎn)面積的5.0%。在農(nóng)村稅費(fèi)改革及免除農(nóng)業(yè)稅之前，個(gè)別農(nóng)戶因耕地收益少，或是有其他收入來(lái)源，不愿耕作土地。為避免土地撂荒和上繳稅費(fèi)，經(jīng)村委會(huì)協(xié)調(diào)，將其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)讓渡給了其他農(nóng)戶。近年來(lái)，隨著惠農(nóng)政策實(shí)施和土地收益增加，以此種方式流轉(zhuǎn)耕地經(jīng)營(yíng)權(quán)的少之又少。

5、代耕。承包方在一個(gè)內(nèi)將承包地交由他人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。全區(qū)以代耕方式流轉(zhuǎn)面積為1826.5畝，占全部流轉(zhuǎn)面積的8.5%。這種情況主要發(fā)生在勞動(dòng)力外出較多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。如安陽(yáng)鄉(xiāng)因部分農(nóng)戶舉家外出或是主要?jiǎng)诹ν獬鰟?wù)工，只好將土地交由他人代耕代種，2008年，全鄉(xiāng)就出現(xiàn)代耕土地1399畝。

（二）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)對(duì)農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展的積極作用

一是提升了農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力。如花寨鄉(xiāng)通過(guò)土地互換連片后，群眾自發(fā)投資投勞，整理開發(fā)土地，開展農(nóng)田水利建設(shè)，極大地提高了地力水平和水資源利用效率；同時(shí)，耕地相對(duì)集中，方便了農(nóng)機(jī)具的使用，降低了勞動(dòng)強(qiáng)度，提高了生產(chǎn)效率。

二是促進(jìn)了農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就業(yè)。土地流轉(zhuǎn)使一部分農(nóng)村勞動(dòng)力從土地上解放出來(lái)，投身到務(wù)工經(jīng)商中去。如安陽(yáng)及城郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的部分家庭，通過(guò)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的合理流轉(zhuǎn)，較好地解決了耕作土地與務(wù)工經(jīng)商的矛盾，有效地促進(jìn)了農(nóng)村勞動(dòng)力的輸出輸轉(zhuǎn)。

三是增加了農(nóng)民收入。據(jù)調(diào)查，近年來(lái)土地流轉(zhuǎn)畝均收益，邊遠(yuǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)為200元左右，中部鄉(xiāng)鎮(zhèn)在300元上下，城郊村社則在500元以上。農(nóng)民通過(guò)土地流轉(zhuǎn)，既使土地承包收益得到了有效保障，還可以騰出手來(lái)從事其它產(chǎn)業(yè)，增加了收入來(lái)源。

四是推進(jìn)了農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制創(chuàng)新。通過(guò)土地流轉(zhuǎn)，可優(yōu)化土地資源配置，實(shí)現(xiàn)土地的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，從而加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程。長(zhǎng)安上頭閘村以出租方式開展的土地流轉(zhuǎn)，形成了龍頭企業(yè)+合作社+基地的生產(chǎn)模式，有力推動(dòng)了高原夏菜產(chǎn)業(yè)的規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營(yíng)。

二、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的問(wèn)題及原因分析

我區(qū)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積僅占全區(qū)總耕地面積的3.15%,總體來(lái)講，流轉(zhuǎn)規(guī)模小，流轉(zhuǎn)速度慢，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)還處在一個(gè)分散、自發(fā)階段。從此次調(diào)查情況來(lái)看，在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中主要存在以下突出問(wèn)題。一是土地流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范。2005年農(nóng)業(yè)稅免除之前，相當(dāng)一部分土地流轉(zhuǎn)只是口頭約定，不簽訂合同；部分土地流轉(zhuǎn)合同不規(guī)范、不完善，合同條款內(nèi)容簡(jiǎn)單，對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任、流轉(zhuǎn)土地地上附著物處置、有關(guān)賠償措施等缺乏明確具體的規(guī)定。因土地流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范，隨著土地產(chǎn)出效益提高和國(guó)家支農(nóng)惠農(nóng)政策落實(shí)，土地流轉(zhuǎn)糾紛明顯增多，且大多難以調(diào)解。二是土地流轉(zhuǎn)范圍比較小。我區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地流轉(zhuǎn)，主要在本村社的親屬、鄰里之間進(jìn)行，以村社內(nèi)部流轉(zhuǎn)為主，向企業(yè)和村外人員流轉(zhuǎn)的較少。三是土地規(guī)?；?jīng)營(yíng)程度不高。目前,我區(qū)大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村社戶均經(jīng)營(yíng)耕地均在10畝左右，為數(shù)不多的規(guī)模經(jīng)營(yíng)戶大都是憑借地理?xiàng)l件，或通過(guò)開墾集體荒地、或承包租賃村社集體和國(guó)有農(nóng)林場(chǎng)土地形成的，通過(guò)農(nóng)戶間相互流轉(zhuǎn)土地形成的規(guī)模經(jīng)營(yíng)戶很少，多年來(lái)存在的土地產(chǎn)出率低、資源利用率低、勞動(dòng)生產(chǎn)率低的矛盾一直沒(méi)有得到有效解決。

綜合分析，制約農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)主要有以下制約因素。

1、傳統(tǒng)思想觀念的束縛。群眾對(duì)相關(guān)法律法規(guī)缺乏了解，擔(dān)心土地流轉(zhuǎn)會(huì)喪失自己應(yīng)有的權(quán)益；如城郊部分村社，城市建設(shè)征用土地后，所剩土地面積不多，戶均耕地更少，但絕大多數(shù)農(nóng)戶不愿流轉(zhuǎn)，進(jìn)行集約、規(guī)模經(jīng)營(yíng)，致使土地產(chǎn)出效益不高。我區(qū)土地收益相對(duì)較高, 加之部分群眾受傳統(tǒng)思想影響，戀土情結(jié)較為嚴(yán)重,不愿流轉(zhuǎn)；如梁家墩鎮(zhèn)六號(hào)村許富軍，原打算以每畝700元價(jià)格租用本村社100畝耕地進(jìn)行高原夏菜生產(chǎn)，但因部分群眾不同意流轉(zhuǎn)，最終只租得30余畝。國(guó)家實(shí)施強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)政策以來(lái)，群眾受現(xiàn)實(shí)利益驅(qū)動(dòng)，土地流轉(zhuǎn)出現(xiàn)“回流”現(xiàn)象。

2、土地流轉(zhuǎn)機(jī)制不健全。中介服務(wù)組織尚未建立,土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有形成,流轉(zhuǎn)信息不暢,土地評(píng)價(jià)缺乏依據(jù),農(nóng)民咨詢沒(méi)有門路;鼓勵(lì)土地流轉(zhuǎn)的激勵(lì)機(jī)制尚未形成,沒(méi)有配套的政策措施;鄉(xiāng)村兩級(jí)引導(dǎo)和服務(wù)不到位,缺乏有效組織農(nóng)民“以地生財(cái)”的能力;鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地承

包管理部門及村社組織不能及時(shí)介入，對(duì)土地流轉(zhuǎn)的管理和監(jiān)督職能也沒(méi)有完全落實(shí)到位。

3、農(nóng)民轉(zhuǎn)移就業(yè)空間小。一方面,我區(qū)二三產(chǎn)業(yè)不夠發(fā)達(dá)，規(guī)模較小,吸納農(nóng)村勞動(dòng)力的能力有限，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)仍是大部分農(nóng)戶養(yǎng)家糊口、發(fā)家致富的主要途徑。另一方面,農(nóng)民文化層次偏低，技能水平不高，創(chuàng)業(yè)本領(lǐng)不強(qiáng)，轉(zhuǎn)移就業(yè)困難,要通過(guò)在城市和企業(yè)打工取得比經(jīng)營(yíng)土地更高的收益，難度仍然較大。

4、農(nóng)村社會(huì)保障跟不上。由于農(nóng)村的養(yǎng)老、醫(yī)療、社會(huì)救助等社會(huì)保障體系不健全，保障水平不高，農(nóng)民主要還是依靠土地收入解決看病、上學(xué)、養(yǎng)老等問(wèn)題，普遍把土地作為最基本的生活保障來(lái)看待，對(duì)流轉(zhuǎn)土地存在后顧之憂。特別是部分年齡較大的農(nóng)民,盡管已經(jīng)沒(méi)有精力和能力經(jīng)營(yíng)好承包地,但寧肯粗放經(jīng)營(yíng)，也不愿將土地流轉(zhuǎn)出去。

三、推動(dòng)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)科學(xué)流轉(zhuǎn)的思考及建議

農(nóng)村土地實(shí)行規(guī)范有序的流轉(zhuǎn)是穩(wěn)定和完善農(nóng)村基本經(jīng)營(yíng)制度的重要一環(huán)，是促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展、優(yōu)化土地資源配置、提高土地利用率和產(chǎn)出率的有效手段，更是加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的必由之路。從我區(qū)現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，二三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)，農(nóng)民轉(zhuǎn)移就業(yè)難；龍頭企業(yè)少，帶動(dòng)能力弱；社會(huì)保障水平低，群眾對(duì)土地的依賴程度高。這些因素的存在，致使農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的內(nèi)生動(dòng)力不強(qiáng)，近期，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)難以有大的突破。但從發(fā)展的角度進(jìn)行分析，目前，因大部分農(nóng)村青壯年勞力已不愿、不再?gòu)氖罗r(nóng)業(yè)生產(chǎn)，隨著縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和農(nóng)村勞動(dòng)力的分工分化，預(yù)計(jì)10年或更短的年限后，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)將會(huì)呈現(xiàn)出速度加快、范圍擴(kuò)大的趨勢(shì)。因此，當(dāng)前在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)方面，在堅(jiān)持自愿、依法、有償原則的基礎(chǔ)上，更應(yīng)做好打基礎(chǔ)、管長(zhǎng)遠(yuǎn)的工作，重點(diǎn)在宣傳、引導(dǎo)、規(guī)范、服務(wù)方面多下功夫。

（一）切實(shí)把握政策，加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)。

加大對(duì)黨的十七屆三中全會(huì)、2009年中央1號(hào)文件及《合同法》、《農(nóng)村土地承包法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)的宣傳力度，使廣大干部和農(nóng)民群眾進(jìn)一步解放思想，轉(zhuǎn)變觀念，樹立土地市場(chǎng)意識(shí)和經(jīng)營(yíng)意識(shí)，讓農(nóng)民了解政策，消除誤解，放心流轉(zhuǎn)。大力宣傳、推介正面典型，先進(jìn)典型是最好的教材，要積極開展試點(diǎn)，及時(shí)總結(jié)和推廣典型經(jīng)驗(yàn)，充分發(fā)揮典型的示范引導(dǎo)作用。

（二）穩(wěn)定完善制度，規(guī)范流轉(zhuǎn)管理。

認(rèn)真落實(shí)十七屆三中全會(huì)精神，堅(jiān)持土地承包長(zhǎng)久不變的政策，促使農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)物權(quán)化、長(zhǎng)期化，為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)奠定基礎(chǔ)?？茖W(xué)界定土地流轉(zhuǎn)程序，監(jiān)督土地流轉(zhuǎn)的程序、流轉(zhuǎn)合同是否規(guī)范合法，保護(hù)農(nóng)民權(quán)益，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)。建立健全土地流轉(zhuǎn)合同制度、登記制度、公證制度、糾紛仲裁制度，明確流轉(zhuǎn)雙方權(quán)利義務(wù)，協(xié)調(diào)化解土地流轉(zhuǎn)糾紛。完善土地價(jià)格評(píng)估制度和土地流轉(zhuǎn)補(bǔ)償制度，在兼顧集體、農(nóng)戶和業(yè)主利益的前提下，科學(xué)合理地確定土地流轉(zhuǎn)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、利益分配比例以及兌現(xiàn)時(shí)間方式，最大限度地避免土地流轉(zhuǎn)糾紛。要適時(shí)出臺(tái)鼓勵(lì)土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營(yíng)的優(yōu)惠政策，可設(shè)立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)專項(xiàng)資金，對(duì)流轉(zhuǎn)雙方實(shí)行以獎(jiǎng)代補(bǔ)，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)。

（三）創(chuàng)新流轉(zhuǎn)方式，優(yōu)化資源配置。

在充分尊重農(nóng)民和投資者意愿的基礎(chǔ)上，大膽創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)方式。從“方便生產(chǎn)、提高效率”的角度出發(fā),積極引導(dǎo)同村同社農(nóng)戶以互換形式加快土地集中,改變目前土地布局過(guò)小、過(guò)散、過(guò)亂的問(wèn)題，切實(shí)提高耕種效率。鼓勵(lì)農(nóng)民以土地入股，直接參與投資方的利潤(rùn)分紅，變土地資源為土地資本。勞力缺乏、耕地較多的農(nóng)戶，可通過(guò)代耕、轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租等多種靈活有效的方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，優(yōu)化資源配置。大力扶持種養(yǎng)大戶、龍頭企業(yè)發(fā)展，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)。加快發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作組織、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)和規(guī)模種養(yǎng)大戶，培育土地流轉(zhuǎn)主體，支

持通過(guò)“企業(yè)+合作組織+農(nóng)戶”模式，發(fā)展土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)；支持龍頭企業(yè)、合作組織優(yōu)先安排流轉(zhuǎn)土地、有就業(yè)需求的農(nóng)民從業(yè)。要搶抓國(guó)家投資向三農(nóng)傾斜、向中西部?jī)A斜的機(jī)遇，積極爭(zhēng)取土地整理復(fù)墾開發(fā)項(xiàng)目，著力提高地力水平，消除地力差別，同時(shí)，以土地整理復(fù)墾開發(fā)為契機(jī)，引導(dǎo)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。

（四）健全流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，搭建服務(wù)平臺(tái)。

依托鄉(xiāng)村土地管理機(jī)構(gòu)、村社組織和農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織，積極探索建立土地流轉(zhuǎn)中介機(jī)構(gòu)。在搞好農(nóng)村土地確權(quán)、登記、頒證的基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)和支持土地流轉(zhuǎn)中介機(jī)構(gòu)開展土地流轉(zhuǎn)供求登記、信息發(fā)布、政策咨詢，做好土地流轉(zhuǎn)的中介協(xié)調(diào)和指導(dǎo)鑒證手續(xù)，搞好土地流轉(zhuǎn)后的跟蹤服務(wù)和糾紛的依法調(diào)處，維護(hù)土地所有者、承包者、經(jīng)營(yíng)者三方的合法權(quán)益。建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息網(wǎng)絡(luò)，以鄉(xiāng)、村、社為單位，全面統(tǒng)計(jì)農(nóng)村土地承包、農(nóng)村勞動(dòng)力、土地流轉(zhuǎn)供需情況等信息，建立土地流轉(zhuǎn)信息采集系統(tǒng)和共享平臺(tái)，逐步實(shí)現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)信息的網(wǎng)絡(luò)化管理。要積極探索農(nóng)民土地承包權(quán)益的有效實(shí)現(xiàn)形式，逐步形成土地流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)競(jìng)價(jià)機(jī)制。

（五）發(fā)展非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)勞力轉(zhuǎn)移。

通過(guò)項(xiàng)目建設(shè)和招商引資，大力引進(jìn)和培育勞動(dòng)密集型的中小企業(yè)，發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)，千方百計(jì)地創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，爭(zhēng)取部分農(nóng)村剩余勞動(dòng)力“就地消化”。加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民的職業(yè)教育和技術(shù)培訓(xùn)，提高就業(yè)技能，為農(nóng)民“走出去”務(wù)工創(chuàng)造條件。進(jìn)一步取消對(duì)農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工的各種不合理收費(fèi)和限制、降低農(nóng)民工子女上學(xué)門檻，為農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工提供便利條件。積極為外出務(wù)工返鄉(xiāng)人員搭好創(chuàng)業(yè)平臺(tái)，鼓勵(lì)具有一定資金、技術(shù)和經(jīng)營(yíng)能力的務(wù)工人員“走回來(lái)”，在本地投資辦廠，創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位。

（六）健全社會(huì)保障，鞏固流轉(zhuǎn)基礎(chǔ)。

建立健全農(nóng)村社會(huì)保障體系，逐步弱化農(nóng)村土地的福利性質(zhì)和社會(huì)保障功能，突出其生產(chǎn)發(fā)展和增收致富功能。積極爭(zhēng)取和創(chuàng)造條件，建立農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)制度,使農(nóng)村人口“老有所養(yǎng)”。進(jìn)一步提高新型農(nóng)村合作醫(yī)療制度的保障水平，使農(nóng)村人口“病有所醫(yī)”。把已經(jīng)放棄經(jīng)營(yíng)土地、進(jìn)入城市就業(yè)的農(nóng)民納入城鎮(zhèn)社會(huì)保障體系,實(shí)現(xiàn)與城鎮(zhèn)社保的對(duì)接，避免再次返鄉(xiāng)與民爭(zhēng)地。對(duì)于已經(jīng)流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)民,引導(dǎo)他們從土地流轉(zhuǎn)收益中拿出部分資金,建立個(gè)人基本醫(yī)療和養(yǎng)老保險(xiǎn),提高自我保障能力。

第三篇：對(duì)我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的調(diào)查與思考

對(duì)我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的調(diào)查與思考

開縣人大常委會(huì)農(nóng)工委

日前，縣人大常委會(huì)副主任向中華率農(nóng)工委負(fù)責(zé)人及有關(guān)人員深入部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村社，對(duì)我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的情況進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研。通過(guò)調(diào)研，既加深了感性認(rèn)識(shí)，又深化了對(duì)我縣土地流轉(zhuǎn)的理性認(rèn)識(shí)。

一、我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀及特點(diǎn)

近幾年來(lái)，我縣緊緊圍繞解決好“三農(nóng)”問(wèn)題、加快農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展這個(gè)主題，縣委縣政府高度重視,縣級(jí)有關(guān)部門盡職盡責(zé),各鎮(zhèn)鄉(xiāng)街道積極努力,把推動(dòng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作作為促進(jìn)農(nóng)業(yè)增效和農(nóng)民增收的抓手，加強(qiáng)引導(dǎo)，注重規(guī)范，使農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)出了較好的態(tài)勢(shì)。截至2008年6月底，全縣土地流轉(zhuǎn)面積達(dá)41.63萬(wàn)畝(其中耕地23.45萬(wàn)畝,非耕地17.58萬(wàn)畝，其他0.6萬(wàn)畝)，涉及農(nóng)戶68905戶，有力地促進(jìn)了農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。從調(diào)查的情況看，我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)出以下四個(gè)特點(diǎn)：

——耕地流轉(zhuǎn)比例較高。隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，特別是勞務(wù)輸出規(guī)模的不斷擴(kuò)大，農(nóng)民的擇業(yè)渠道日益拓寬，許多農(nóng)民走出家門尋找致富門路而離開了土地，組織好農(nóng)村土地流轉(zhuǎn),充分發(fā)揮土地的利用價(jià)值,便成了抓好農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要節(jié)點(diǎn)。為此，縣委縣政府出臺(tái)了推動(dòng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、促進(jìn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)的一系列激勵(lì)政策,有效地吸引了一大批專業(yè)大戶、龍頭企業(yè)和企業(yè)下崗職工進(jìn)入農(nóng)業(yè)領(lǐng)域創(chuàng)業(yè)開發(fā)。到2008年6月底，我縣耕地流轉(zhuǎn)面積達(dá)到23.45萬(wàn)畝，占整個(gè)土地流轉(zhuǎn)面積的56.33%,占全縣耕地面積的23.63%，比整個(gè)重慶市的平均水平高近8個(gè)百分點(diǎn)，位居全市第一。

——規(guī)模流轉(zhuǎn)比重較大。在流轉(zhuǎn)的23.45萬(wàn)畝耕地中，經(jīng)營(yíng)10畝以下的戶有22243戶,面積為8.87萬(wàn)畝,占耕地流轉(zhuǎn)總面積的37.83%;10--50畝的戶有3126戶, 面積為3.99萬(wàn)畝、占耕地流轉(zhuǎn)總面積的17.02%；50畝以上的戶有691戶, 面積為10.59萬(wàn)畝，占耕地流轉(zhuǎn)總面積的45.15%；在流轉(zhuǎn)的17.58萬(wàn)畝非耕地中，經(jīng)營(yíng)500畝以下的戶有145戶, 面積為1.01萬(wàn)畝,占非耕地流轉(zhuǎn)總面積的5.75%;經(jīng)營(yíng)500畝以上的戶有48戶, 面積為16.57萬(wàn)畝，占非耕地流轉(zhuǎn)總面積的94.25%。

——流向產(chǎn)業(yè)比較集中。從調(diào)查統(tǒng)計(jì)的結(jié)果看，耕地流轉(zhuǎn)主要集中于糧油、蔬菜、柑橘三個(gè)產(chǎn)業(yè),其比重達(dá)73%左右，其中，用于糧油生產(chǎn)的13604戶，面積14.68萬(wàn)畝，占耕地流轉(zhuǎn)總面積的62.6%；用于蔬菜生產(chǎn)的600戶，面積1.19萬(wàn)畝，占耕地流轉(zhuǎn)總面積的5.1%；用于柑桔生產(chǎn)的510戶，面積1.22萬(wàn)畝，占耕地流轉(zhuǎn)總面積的5.2%。非耕地流轉(zhuǎn)主要集中于中藥材和竹材兩個(gè)產(chǎn)業(yè),其比重約占72%,其中，用于藥材生產(chǎn)的119戶,面積9.39萬(wàn)畝,占非耕地流轉(zhuǎn)總面積的53.4%;用于竹材生產(chǎn)的35戶,面積3.30萬(wàn)畝,占非耕地流轉(zhuǎn)總面積的18.8%。

——流轉(zhuǎn)模式多種多樣。目前，我縣土地流轉(zhuǎn)主要有五種模式。一是轉(zhuǎn)包模式。即農(nóng)民在土地承包期內(nèi)，將土地交予父母、子女、兄弟、姐妹及親朋好友耕種。這種模式一般是口頭協(xié)商耕種期限及權(quán)利義務(wù)，原承包關(guān)系不變。此種模式流轉(zhuǎn)的耕地面積約有12.75萬(wàn)畝，占耕地流轉(zhuǎn)總面積的54.37 %。二是租賃模式。即農(nóng)民將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)租賃給企業(yè)、單位和個(gè)人，業(yè)主一次性或分期付給農(nóng)民租金。此種模式流轉(zhuǎn)的耕地面積約有6.85萬(wàn)畝,占耕地流轉(zhuǎn)總面積的29.21%。三是入股模式。即農(nóng)民將土地的使用權(quán)作價(jià)入股，按入股份額分取紅利。

此種模式流轉(zhuǎn)的土地面積約有2.37萬(wàn)畝,占耕地流轉(zhuǎn)總面積的10.1%。四是轉(zhuǎn)讓模式。即極少數(shù)農(nóng)民已經(jīng)具有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者穩(wěn)定的收入來(lái)源,將部分或全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)讓渡給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)戶經(jīng)營(yíng),由受讓方履行相應(yīng)土地承包合同的權(quán)利和義務(wù)。此種模式流轉(zhuǎn)的耕地面積約有0.45萬(wàn)畝,占耕地流轉(zhuǎn)總面積的1.92%。五是互換模式。即農(nóng)民通過(guò)自愿協(xié)商或由集體出面協(xié)調(diào)，互換地塊經(jīng)營(yíng)。此種模式流轉(zhuǎn)的耕地面積約有0.1萬(wàn)畝,占耕地流轉(zhuǎn)總面積的0.4%。

二、土地流轉(zhuǎn)所產(chǎn)生的積極效應(yīng)

近幾年來(lái)，我縣有關(guān)部門和各鎮(zhèn)鄉(xiāng)街道充分發(fā)揮主觀能動(dòng)作用，認(rèn)真堅(jiān)持五項(xiàng)原則(穩(wěn)制活田、三權(quán)分離的原則，依法、有償?shù)脑瓌t，因地制宜、分類指導(dǎo)的原則，有序流轉(zhuǎn)、培育產(chǎn)業(yè)的原則，保護(hù)耕地、維護(hù)農(nóng)民利益的原則)，根據(jù)各地的實(shí)際情況，積極探索切實(shí)可行的模式和辦法，引導(dǎo)農(nóng)民開展各種形式的土地流轉(zhuǎn)，為推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了積極的作用：

——提高了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益，實(shí)現(xiàn)了業(yè)主與農(nóng)民互利雙贏。

由于土地流轉(zhuǎn)滿足了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)適度集中和集約化經(jīng)營(yíng)的條件，農(nóng)業(yè)單位成本相對(duì)下降，加之業(yè)主十分注重引進(jìn)新的生產(chǎn)技術(shù)和優(yōu)良品種，很大程度上提高了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，全縣流轉(zhuǎn)土地的產(chǎn)出要比原來(lái)農(nóng)民分戶經(jīng)營(yíng)時(shí)高出40%左右，其中糧油高出10%，蔬菜高出1倍，大部分業(yè)主嘗到了土地流轉(zhuǎn)的“甜頭”。業(yè)主有錢賺，農(nóng)民也有了穩(wěn)定的收入來(lái)源。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，農(nóng)民年土地租金和土地經(jīng)營(yíng)權(quán)入股分紅的收入達(dá)3600萬(wàn)元左右，基本實(shí)現(xiàn)了業(yè)主與農(nóng)民互利雙贏。

——促進(jìn)了土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)，推進(jìn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐。

由于土地的流轉(zhuǎn)，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)迅猛發(fā)展。目前全縣建設(shè)了優(yōu)質(zhì)中稻生產(chǎn)基地18萬(wàn)畝，優(yōu)質(zhì)再生稻生產(chǎn)基地10萬(wàn)畝，優(yōu)質(zhì)油料生產(chǎn)基地15萬(wàn)畝；建設(shè)了竹材生產(chǎn)基地20萬(wàn)畝，油桐生產(chǎn)基地10萬(wàn)畝，中藥材生產(chǎn)基地5萬(wàn)畝；柑桔種植面積發(fā)展到了29萬(wàn)畝，產(chǎn)量達(dá)14萬(wàn)噸；年出欄生豬300頭以上的規(guī)模養(yǎng)殖場(chǎng)已有590個(gè)，年出欄總量達(dá)76萬(wàn)多頭；年出欄肉兔1萬(wàn)只以上的養(yǎng)兔大戶有33戶，3萬(wàn)只以上的大戶有21戶，6萬(wàn)只以上的有22戶，初步形成了九龍山、郭家等10個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)集中發(fā)展的肉兔產(chǎn)業(yè)帶；高山反季節(jié)蔬菜和無(wú)公害蔬菜分別發(fā)展到了5000畝，大棚蔬菜發(fā)展到了3000畝。通過(guò)土地流轉(zhuǎn)，土地資源逐步向一些優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)集聚，從而有力地推進(jìn)了農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的步伐。

——推動(dòng)了農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移，拓寬了農(nóng)民增收渠道。

農(nóng)民通過(guò)流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)出自己的承包土地后，一方面有了一筆比較穩(wěn)定的收入來(lái)源（租金或紅利），另一方面又把自己從土地的耕作中轉(zhuǎn)移出來(lái)，安心去從事二、三產(chǎn)業(yè)或外出務(wù)工掙錢,解決了“一心掛兩頭”問(wèn)題。同時(shí)，通過(guò)土地流轉(zhuǎn)，還給一些不能外出打工的農(nóng)村勞動(dòng)力提供了就近就地打工掙錢的機(jī)會(huì)，拓寬了農(nóng)民增收致富的渠道。如溫泉鎮(zhèn)縣壩村劉叢富租賃耕地140畝種植西瓜和甘蔗，當(dāng)?shù)?2個(gè)農(nóng)民在那里常年務(wù)工的收入接近8萬(wàn)元；臨江鎮(zhèn)胡中

建租賃耕地350畝種糧食，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民給他務(wù)工的收入達(dá)13萬(wàn)多元。

——有效遏制了耕地撂荒問(wèn)題，提高了土地利用率。

近幾年來(lái),我縣的勞務(wù)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展壯大,為推動(dòng)我縣農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展,改變農(nóng)村落后面貌起到了至關(guān)重要的作用。但由于大量青壯年勞動(dòng)力外出務(wù)工，一度時(shí)期農(nóng)村出現(xiàn)了新的矛盾：耕地被冷落，撂荒現(xiàn)象比較普遍。通過(guò)土地流轉(zhuǎn)，土地撂荒問(wèn)題得到了有效遏制，土地利用率明顯提高。

——改善了農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)條件, 提升了農(nóng)業(yè)科技水平。

為推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，縣級(jí)有關(guān)部門和各鎮(zhèn)鄉(xiāng)街道積極“內(nèi)引外聯(lián)”，通過(guò)實(shí)施項(xiàng)目帶動(dòng)，培育產(chǎn)業(yè)集群，吸引縣內(nèi)外企業(yè)和個(gè)人與農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目“聯(lián)姻”。承接業(yè)主都要自籌一大筆資金投資修道路、興水利、改善農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)條件。一些業(yè)主大戶還主動(dòng)與科研機(jī)構(gòu)和農(nóng)業(yè)技術(shù)部門掛鉤,積極引進(jìn)優(yōu)良品種，大力推廣應(yīng)用先進(jìn)的種養(yǎng)殖技術(shù)和農(nóng)業(yè)機(jī)械化，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)科技水平的提升，為農(nóng)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定了較好的基礎(chǔ)，增強(qiáng)了農(nóng)業(yè)發(fā)展后勁。

三、土地流轉(zhuǎn)中存在的主要問(wèn)題

目前，我縣的土地流轉(zhuǎn)工作已在全縣38個(gè)鎮(zhèn)鄉(xiāng)街道、443個(gè)村全面展開，基本上村村社社都有不同程度、不同規(guī)模的土地流轉(zhuǎn), 一些基礎(chǔ)條件較好、外出務(wù)工人員集中、產(chǎn)業(yè)布局比較明確的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，耕地流轉(zhuǎn)面積要占其總面積的65%以上，總的情況較好，但還不同程度地存在影響土地流轉(zhuǎn)質(zhì)量和效果的問(wèn)題需要進(jìn)一步解決。

——流轉(zhuǎn)質(zhì)量有待提高。

我縣耕地流轉(zhuǎn)面積達(dá)到了23.45萬(wàn)畝，雖然占總耕地面積的比例要比整個(gè)重慶市的平均水平高近8個(gè)百分點(diǎn),但從結(jié)構(gòu)看，真正意義上的土地流轉(zhuǎn)的比重仍然偏低,通過(guò)轉(zhuǎn)讓、租賃、入股三種模式流轉(zhuǎn)的總量才9.67萬(wàn)畝,所占比重僅41.2%,而轉(zhuǎn)包模式流轉(zhuǎn)的總量為12.75萬(wàn)畝，比重達(dá)54.37%。由此看出,我縣已經(jīng)流轉(zhuǎn)的很大一部分耕地還是處于代耕代種、親鄰之間的無(wú)償流轉(zhuǎn)水平。盡管這種模式對(duì)于解決耕地撂荒問(wèn)題發(fā)揮了極其重要的作用，但沒(méi)有達(dá)到通過(guò)流轉(zhuǎn)進(jìn)一步增加農(nóng)業(yè)生產(chǎn)投入、提高產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的根本目的，粗放經(jīng)營(yíng)、臨時(shí)耕種、傳統(tǒng)種植等問(wèn)題沒(méi)有得到有效解決。

——規(guī)模經(jīng)營(yíng)還需擴(kuò)大。

糧油、蔬菜、柑橘、藥材、竹材是我縣重點(diǎn)發(fā)展的五大農(nóng)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，流轉(zhuǎn)的耕地用于發(fā)展糧油、蔬菜、柑桔三大產(chǎn)業(yè)的比重占到了73%左右，流轉(zhuǎn)的非耕地用于發(fā)展藥材、竹材兩大產(chǎn)業(yè)的比重也約占72%，其土地流向與政府的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向基本是一致的。但規(guī)模經(jīng)營(yíng)水平有些偏低，在流轉(zhuǎn)的耕地中，經(jīng)營(yíng)10畝以下的戶的總量占37.83%;經(jīng)營(yíng)50畝以上的戶的總量只占45.15%;糧油產(chǎn)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)戶平10.8畝，只相當(dāng)于一個(gè)家庭戶代耕2-3戶承包地的規(guī)模。非耕地流轉(zhuǎn)中有的業(yè)主僅僅與農(nóng)民簽訂一個(gè)流轉(zhuǎn)合同，或者發(fā)放一些種子種苗等生產(chǎn)資料，仍然依靠農(nóng)民單家獨(dú)戶種植，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理，顯得“有名無(wú)實(shí)”。

——新的矛盾開始顯現(xiàn)。

通過(guò)土地流轉(zhuǎn)，促進(jìn)了土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)，推進(jìn)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，拓寬了農(nóng)民增收渠道，同時(shí)還吸引了大量的城市資本、社會(huì)資本投向農(nóng)業(yè)領(lǐng)域，有效彌補(bǔ)了國(guó)家對(duì)農(nóng)業(yè)投入的不足，為實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、協(xié)調(diào)發(fā)展發(fā)揮了積極的作用。但是，隨著農(nóng)業(yè)效益的提高和國(guó)家對(duì)農(nóng)業(yè)直接補(bǔ)貼力度的不斷加大，一些新的矛盾開始顯現(xiàn)，有的農(nóng)戶要求重新明確種糧補(bǔ)貼的歸屬，有的農(nóng)戶要求提高土地流轉(zhuǎn)收益，少數(shù)業(yè)主因經(jīng)營(yíng)困難拖欠租金等因土地流轉(zhuǎn)發(fā)生的糾紛逐漸增多。

——政府職能尚需強(qiáng)化。

土地流轉(zhuǎn)是市場(chǎng)行為，主體是農(nóng)民，政府負(fù)有“引導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)管”的職責(zé)，但有的鎮(zhèn)鄉(xiāng)街道及村社對(duì)土地流轉(zhuǎn)的重要性認(rèn)識(shí)不夠到位，工作介入不多、不深、不細(xì)；有的地方工作出現(xiàn)斷層：土地流轉(zhuǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)未按要求建立;抓土地流轉(zhuǎn)工作的人員不夠落實(shí);相關(guān)的制度沒(méi)有建立;該提供的中介服務(wù)沒(méi)有跟上;應(yīng)實(shí)施的監(jiān)管諸如合同審查、鑒證、備案以及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警等工作尚未開展;土地流轉(zhuǎn)的程序不規(guī)范、手續(xù)不完備。

四、幾點(diǎn)建議

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是加快土地集約化、調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)、增加農(nóng)民收入的有效途徑，也是解決“三農(nóng)”問(wèn)題的現(xiàn)實(shí)選擇。結(jié)合我縣的實(shí)際，要加快土地流轉(zhuǎn)進(jìn)程，提高土地流轉(zhuǎn)質(zhì)量，需進(jìn)一步強(qiáng)化以下幾方面的工作:

——強(qiáng)化宣傳教育,幫助農(nóng)民轉(zhuǎn)變思想觀念。

土地是農(nóng)民的“命根子”，農(nóng)民是土地流轉(zhuǎn)的主體。讓農(nóng)民意識(shí)到土地流轉(zhuǎn)的重要性，主動(dòng)積極地參與土地流轉(zhuǎn),是加快土地流轉(zhuǎn)的前提。各級(jí)要進(jìn)一步采取各種行之有效的形式，廣泛宣傳《土地承包法》和國(guó)家關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的政策法規(guī)，消除農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地后的顧慮;要充分發(fā)揮經(jīng)營(yíng)大戶的典型示范作用，用身邊的事教育身邊的人，使農(nóng)民看到實(shí)實(shí)在在的效果，從而轉(zhuǎn)變思想觀念，主動(dòng)參與土地流轉(zhuǎn)，推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)加快發(fā)展。

——強(qiáng)化政府職能,規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)行為。

加快土地流轉(zhuǎn),是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求，也是推動(dòng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展，加快社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)和構(gòu)建和諧社會(huì)的必然選擇。各級(jí)特別是鎮(zhèn)鄉(xiāng)街道和村社要深化認(rèn)識(shí)，準(zhǔn)確定位政府在推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)中的角色，進(jìn)一步強(qiáng)化“引導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)管”職能，落實(shí)工作班子、工作人員和工作經(jīng)費(fèi)，實(shí)實(shí)在在地把土地流轉(zhuǎn)向縱深推進(jìn)。要進(jìn)一步建立健全服務(wù)體系，搭建“信息、服務(wù)、交易、技術(shù)、融資”等方面的平臺(tái)，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)

有效對(duì)接，為發(fā)展生態(tài)、高效、精細(xì)農(nóng)業(yè)提供強(qiáng)有力的技術(shù)支撐和信貸支持，提高土地流轉(zhuǎn)效率。

土地問(wèn)題非常敏感，涉及到廣大農(nóng)戶的切身利益和社會(huì)穩(wěn)定，在推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的過(guò)程中，應(yīng)加強(qiáng)信息收集和政策研究，不斷完善土地流轉(zhuǎn)政策，形成明確的政策導(dǎo)向，為持續(xù)穩(wěn)定地開展土地流轉(zhuǎn)提供政策支撐和保障。要認(rèn)真開展土地流轉(zhuǎn)的合同管理、審查、鑒證、備案等工作，確保土地流轉(zhuǎn)有序、規(guī)范地發(fā)展。要切實(shí)履行監(jiān)督職能，建立和落實(shí)土地流轉(zhuǎn)的準(zhǔn)入和退出制度，對(duì)產(chǎn)業(yè)不對(duì)路、經(jīng)營(yíng)不善，通過(guò)各方支持仍不能發(fā)展的，要依法終止流轉(zhuǎn)，降低損失；對(duì)以投資為名、騙取國(guó)家資金和根本無(wú)經(jīng)營(yíng)能力、不講誠(chéng)信、侵害農(nóng)民利益的，要堅(jiān)決逐出土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。

——強(qiáng)化勞務(wù)輸出，拓寬農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)空間。

進(jìn)一步做好農(nóng)村勞動(dòng)力和農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移工作，制定和完善相關(guān)的政策措施，鼓勵(lì)長(zhǎng)期在城集鎮(zhèn)務(wù)工和經(jīng)商辦企業(yè)、有穩(wěn)定職業(yè)和穩(wěn)定收入來(lái)源、有固定住所的農(nóng)民自愿退出承包土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)居民。加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村勞動(dòng)力的技術(shù)和技能培訓(xùn)，努力拓寬勞務(wù)輸出渠道，為農(nóng)村勞動(dòng)力永久性、實(shí)質(zhì)性向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移創(chuàng)造條件，使大量的農(nóng)村勞動(dòng)力離開土地后穩(wěn)得住、能致富，為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造必要條件和有效空間。

——強(qiáng)化“四個(gè)優(yōu)先”，構(gòu)筑土地流轉(zhuǎn)“快車道”。

貫徹“優(yōu)先原則”，把各項(xiàng)支農(nóng)、惠農(nóng)政策與土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行“捆綁”，形成“累加效應(yīng)”。一是優(yōu)先轉(zhuǎn)移退地農(nóng)民。對(duì)已退出土地的農(nóng)民優(yōu)先進(jìn)行培訓(xùn)，提高他們的就業(yè)能力和生存本領(lǐng)，并為其提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)；放寬農(nóng)民到城鎮(zhèn)定居和落戶的準(zhǔn)入限制，積極探索宅基地置換經(jīng)濟(jì)適用房、承包地置換社保等辦法，鼓勵(lì)已經(jīng)流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)有序轉(zhuǎn)移。二是在已具有一定規(guī)模的流轉(zhuǎn)土地區(qū)域，優(yōu)先布局縣域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)或重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，“打捆”投入農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目資金，努力培育其形成整合作用強(qiáng)、增長(zhǎng)潛力大、輻射帶動(dòng)面廣的農(nóng)村支柱產(chǎn)業(yè)。三是在已形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)的區(qū)域，優(yōu)先安排土地開發(fā)整理、標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)和農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)等農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，進(jìn)一步加大水利、交通、能源建設(shè)投資力度，優(yōu)先改善其基礎(chǔ)設(shè)施條件，體現(xiàn)政府對(duì)土地流轉(zhuǎn)的導(dǎo)向和扶持作用。四是在已形成土地規(guī)模流轉(zhuǎn)的區(qū)域，優(yōu)先建立農(nóng)村社會(huì)保險(xiǎn)、社會(huì)救濟(jì)、社會(huì)福利、優(yōu)撫安置、社會(huì)互助、合作醫(yī)療等多層次、立體化的農(nóng)村社會(huì)保障體系，切實(shí)解決好流轉(zhuǎn)土地后農(nóng)民的后顧之憂。

第四篇：關(guān)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題調(diào)查與思考

關(guān)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題調(diào)查與思考

摘要：本文是對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中的一些問(wèn)題加以探索，對(duì)于如何改進(jìn)土地流轉(zhuǎn)提出了一些意見

關(guān)鍵詞：農(nóng)村 土地 流轉(zhuǎn)

當(dāng)今中國(guó)以政治經(jīng)濟(jì)軍事為主的綜合國(guó)力地位在國(guó)際上日趨提升，但是，作為一個(gè)國(guó)土面積居于世界第三，而人口卻高居世界第一。龐大的人口壓力，以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中土地的大量占用流失，給中國(guó)的人民生活保障帶來(lái)越來(lái)越大的壓力。而土地的流失方向主要是土地的流轉(zhuǎn)，針對(duì)這個(gè)問(wèn)題的調(diào)查與思考，可以更好的保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，國(guó)民的生活才能夠有足夠的保障。國(guó)家的發(fā)展才會(huì)更加無(wú)后顧之憂。

一、土地流轉(zhuǎn)簡(jiǎn)介

土地流轉(zhuǎn)是指土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義，是指擁有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)(使用權(quán))轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。

1.背景

2004年，國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定 》，其中有關(guān)于“農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”的規(guī)定，強(qiáng)調(diào)“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)。”

同時(shí)，在中國(guó)廣東、浙江、江蘇、上海、安徽、天津等地的農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)開始了局部或區(qū)域試驗(yàn)，并發(fā)展出了重慶農(nóng)地入股、廣東海南出租農(nóng)地、北京郊區(qū)等地小產(chǎn)權(quán)房等模式。從此，國(guó)內(nèi)土地流轉(zhuǎn)開始揭開序幕，走向合法有序的道路。

2.規(guī)定（詳見《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》）3.土地流轉(zhuǎn)模式

1）土地互換：互換土地，是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的農(nóng)戶，為方便耕種和各自的需要，對(duì)各自土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行的簡(jiǎn)單交換，是促進(jìn)農(nóng)村規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化、集約化經(jīng)營(yíng)的必由之路

2)出租：在市場(chǎng)利益驅(qū)動(dòng)和政府引導(dǎo)下，農(nóng)民將其承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)出租給大戶、業(yè)主或企業(yè)法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由雙方自行約定，承租方獲得一定期限的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，出租方按以實(shí)物或貨幣的形式獲得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)租金

3)入股： 入股，亦稱“股田制”或股份合作經(jīng)營(yíng)，是指在堅(jiān)持承包戶自愿的基礎(chǔ)上，將承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)作價(jià)入股，建立股份公司。

4)宅基地?fù)Q住房，承包地?fù)Q社保：農(nóng)民放棄農(nóng)村宅基地，宅基地被置換為城市發(fā)展用地，農(nóng)民在城里獲得一套住房。農(nóng)民放棄農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，享受城市社保，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的公共服務(wù)體制。

5)“股份＋合作”： 農(nóng)戶以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)為股份共同組建合作社。4.流轉(zhuǎn)特點(diǎn)

1）流轉(zhuǎn)速度加快，漸具規(guī)模。2）流轉(zhuǎn)類型多樣，比例不均。3）流轉(zhuǎn)行為欠規(guī)范，缺少管理。

4）部分耕地被非農(nóng)業(yè)化，有極少量的非法流轉(zhuǎn)行為存在。5.流轉(zhuǎn)原因

1）土地承包經(jīng)營(yíng)成本高，收益低。

2）農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移。3）鎮(zhèn)、村非農(nóng)建設(shè)項(xiàng)目的需要。4）村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要。6.意義

土地流轉(zhuǎn)有利于促進(jìn)農(nóng)民獲得財(cái)產(chǎn)性增收；有利于將農(nóng)民從繁瑣的農(nóng)業(yè)勞作中解放出來(lái)，從而使更多的勞動(dòng)力能夠投身于現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)建設(shè)中去；有利于農(nóng)田的規(guī)?；?、現(xiàn)代化的管理發(fā)展；有利于現(xiàn)代新型農(nóng)業(yè)的發(fā)展；有利于國(guó)家新農(nóng)村建設(shè)的要求。

二、我國(guó)土地資源現(xiàn)狀

根據(jù)土地利用變更調(diào)查結(jié)果，全國(guó)耕種的耕地面積為12339.22萬(wàn)公頃，園地1108.16萬(wàn)公頃，林地23396.76萬(wàn)公頃，牧草地26311.18萬(wàn)公頃，其他農(nóng)用地2550.83萬(wàn)公頃，居民點(diǎn)及獨(dú)立工礦用地2535.42萬(wàn)公頃，交通運(yùn)輸用地214.52萬(wàn)公頃，水利設(shè)施用地356.53萬(wàn)公頃，其余為未利用地。與上年相比，耕地減少2.01%，園地增加2.70%，牧草地減少0.16%，居民點(diǎn)及獨(dú)立工礦用地增加1.03%，交通運(yùn)輸用地增加3.30%。

全國(guó)凈減少耕地253.74萬(wàn)公頃，人均耕地已由2002年的0.098公頃降為0.095公頃。其中生態(tài)退耕223.73萬(wàn)公頃，包括退耕還林211.7萬(wàn)公頃，退耕還草11.95萬(wàn)公頃，退田還湖0.09萬(wàn)公頃。生態(tài)退耕是耕地面積減少的主要因素。

新增建設(shè)用地42.78萬(wàn)公頃，非農(nóng)建設(shè)占用耕地22.91萬(wàn)公頃，比上年增加3.27萬(wàn)公頃，增長(zhǎng)17%。其中獨(dú)立工礦占用耕地11.17萬(wàn)公頃，比上年增加3萬(wàn)公頃，增長(zhǎng)37%；公路建設(shè)占用耕地3.77萬(wàn)公頃，比上年增加0.76萬(wàn)公頃，增長(zhǎng)25%。

農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整減少耕地36.41萬(wàn)公頃，增加耕地3.28萬(wàn)公頃，凈減少耕地33.13萬(wàn)公頃，比上年多6.27萬(wàn)公頃。災(zāi)毀耕地面積5.04萬(wàn)公頃，低于往年平均水平。

三、我國(guó)人口狀況

中國(guó)是世界上人口最多的國(guó)家，2008年末中國(guó)大陸人口13.28億，占世界人口的20%、亞洲人口的33%。中國(guó)作為一個(gè)發(fā)展中的人口大國(guó)，建國(guó)以來(lái)人口再生產(chǎn)類型的重大轉(zhuǎn)變，都是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高的條件下發(fā)生的。特別是由過(guò)渡型向現(xiàn)代型的轉(zhuǎn)變，政府推行的計(jì)劃生育政策在其中起到了決定性的作用。因此中國(guó)人口再生產(chǎn)類型的轉(zhuǎn)變并非經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的自然轉(zhuǎn)變，與其他國(guó)家相比具有自己的特殊性。

速度快、周期短，是中國(guó)人口再生產(chǎn)類型轉(zhuǎn)變的顯著特點(diǎn)。發(fā)達(dá)國(guó)家的人口轉(zhuǎn)變，是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的不斷提高、死亡率和生育水平的緩慢下降而逐步實(shí)現(xiàn)的，經(jīng)歷了一個(gè)漫長(zhǎng)的自然轉(zhuǎn)變過(guò)程。在中國(guó)，新中國(guó)成立后，隨著醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)的發(fā)展和人民生活水平的提高，人口死亡率由1949年的20‰下降到1952年的17‰，其后僅用了5年的時(shí)間便迅速下降到1957年的10.8‰，這一速度大大快于發(fā)達(dá)國(guó)家當(dāng)時(shí)的水平。從人口平均預(yù)期壽命的變化看，1949年，僅為35歲，1957年達(dá)到57歲，1981年又上升到68歲。在30多年的時(shí)間里，人口平均預(yù)期壽命提高了30多歲。提高的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)發(fā)達(dá)國(guó)家。但是，中國(guó)卻同時(shí)面臨著一個(gè)巨大的問(wèn)題：人口老齡化，而且人口老齡化仍在進(jìn)一步發(fā)展（見表1，表2）。

四、人口壓力與土地流轉(zhuǎn)之間的矛盾

中國(guó)作為一個(gè)具有著上下五千年悠久的歷史文明的古國(guó)，其悠久的農(nóng)業(yè)文明也如同她的文化文明一樣擁有著耀眼的光芒。從最古老的母系社會(huì)開始，國(guó)代的中國(guó)人開始為自己的生存而尋求一種能夠持續(xù)的提供生存資源的方式。他們開始馴化野生的動(dòng)植物，用以維持自己的生活。

在社會(huì)生產(chǎn)力的不斷發(fā)展之下，中國(guó)的農(nóng)業(yè)文明也在不斷的發(fā)展前行。從最初的石器農(nóng)業(yè)工具逐步發(fā)展到青銅器工具，繼而又不斷發(fā)展到后來(lái)的鐵制農(nóng)業(yè)工具。如今，在科學(xué)技術(shù)的飛速發(fā)展之下，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)也得益于科技的發(fā)展，新的技術(shù)不斷融入到農(nóng)業(yè)領(lǐng)域中。人不斷的從煩勞的農(nóng)業(yè)耕種中解脫出來(lái)，同時(shí)，因?yàn)榭萍紟?dòng)的經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，大量的人力都放棄了古老的耕田而生的生存方式，選擇了打工、經(jīng)商等更具有經(jīng)濟(jì)潛力的行業(yè)。

然而，面對(duì)中國(guó)的龐大人口壓力，經(jīng)濟(jì)建設(shè)的過(guò)程中土地的流失量在不斷的加劇，然而但是人口的數(shù)量卻在經(jīng)歷多次的曲折過(guò)程后而長(zhǎng)期處于穩(wěn)定增長(zhǎng)的階段。中國(guó)面臨的人口基數(shù)大、增長(zhǎng)速度快、人口素質(zhì)偏低的狀況在相對(duì)一段較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)難以得到有效的解決。同時(shí)，中國(guó)還面臨著一個(gè)巨大的問(wèn)題，就是人口老齡化問(wèn)題。越來(lái)越多的老齡人口給中國(guó)的社會(huì)福利保障系統(tǒng)帶來(lái)了極大的壓力。人口的老齡化使得大量的勞動(dòng)力不斷的缺失，而從事農(nóng)業(yè)的人口又在人口老齡化的占據(jù)著相當(dāng)大的比重。農(nóng)業(yè)從事人口的減少，使得大量的土地資源投入到經(jīng)濟(jì)建設(shè)中，而使得土地量進(jìn)一步減少。這么大的壓力的最基本的要求就是有足夠的糧食供應(yīng)他們每天的基本生活保障。

隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷深入，土地的征用量在不斷的增加，生態(tài)保護(hù)的退耕還林、退耕還草的政策的延伸，可耕地的數(shù)量在不斷的減少之中，而土地的產(chǎn)量卻無(wú)法隨之而增加。越來(lái)越多的人投入到經(jīng)濟(jì)建設(shè)中來(lái)，科技的投入促進(jìn)增產(chǎn)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿足土地流失所帶來(lái)的糧食減少問(wèn)題。

同時(shí)，人們的經(jīng)濟(jì)觀念的不斷加深，大多數(shù)農(nóng)民不再依賴于過(guò)去賴以生存的土地。取而代之的是努力實(shí)現(xiàn)土地的流轉(zhuǎn)，不斷的去爭(zhēng)取土地的開發(fā)利用，土地的租用發(fā)展，想以最輕松的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)最初土地所能帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。而絲毫不去想象失去土地對(duì)他們將來(lái)的生活所帶來(lái)的不便之處。

嚴(yán)重的是，近些年來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們對(duì)全球的氣候問(wèn)題忽視過(guò)于嚴(yán)重，從而在近些年來(lái)全球氣候變化日趨嚴(yán)重，災(zāi)害性天氣的發(fā)生率明顯上升，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)所依賴的天氣資源在不斷的惡化當(dāng)中，農(nóng)業(yè)的產(chǎn)值大大受到影響，而災(zāi)難所造成的大量的無(wú)家可歸的人民有給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)帶來(lái)部分壓力。

五、土地流轉(zhuǎn)中人民的思想觀念

自古的中國(guó)人的觀念都集中在土地之上，中國(guó)人的思想都為古已有之的封建土地觀念所牽絆，在經(jīng)濟(jì)建設(shè)中還是有相當(dāng)大的一部分中國(guó)人依舊停留在靠土地養(yǎng)生的觀念之中。

安土重遷，也是中國(guó)人民的一個(gè)典型特征。多年的居住讓人對(duì)自己的居住環(huán)境、居住氛圍產(chǎn)生了一定的依賴，一定的羈絆。

同時(shí)，卻也不乏過(guò)于盲從，絲毫不去考慮土地流轉(zhuǎn)所帶來(lái)的長(zhǎng)期影響。因而，人民的思想在經(jīng)濟(jì)建設(shè)當(dāng)中常常會(huì)出現(xiàn)一些羈絆，常見的有以下幾種情形：

1)保守型：受到中國(guó)的傳統(tǒng)思想的約束，受到土地的羈絆，在相當(dāng)大的一部扽中國(guó)人之中還存在著對(duì)于土地的以來(lái)之中。在土地的流轉(zhuǎn)過(guò)程之中，常常會(huì)有一部分人（集中于中老年層面），會(huì)考慮的過(guò)于繁瑣，過(guò)于看重自己所依賴生存已久的土地之上。因而，在部分地區(qū)集體的土地承包轉(zhuǎn)讓過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)一些中老年人的不理解，不配合的現(xiàn)象，從而使得經(jīng)濟(jì)建設(shè)的腳步受到制約，甚至嚴(yán)重的會(huì)錯(cuò)過(guò)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大好良機(jī)。而同時(shí)，也會(huì)給他們的思想帶來(lái)極大的沖擊。受到安土重遷的羈絆，中國(guó)人很容易被自己的生活居所的歷史所限制，受到居住環(huán)境的陶醉。受到長(zhǎng)期的安土重遷的思想束縛，中國(guó)人過(guò)于看重于眼前的利益，而缺乏的是對(duì)于將來(lái)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的考慮，從而在城市的更新中不斷會(huì)有“釘子戶”的出現(xiàn)，在新農(nóng)村建設(shè)中會(huì)出現(xiàn)有樓而無(wú)人居住的現(xiàn)象，這些都嚴(yán)重阻礙了城市的更新進(jìn)程以及新農(nóng)村建設(shè)的前行速度。

2)冒險(xiǎn)型：受到現(xiàn)代社會(huì)文明發(fā)展的影響，部分中國(guó)居民出于對(duì)新生事物的好奇，期待對(duì)部分東西的嘗試。部分國(guó)人對(duì)待土地流轉(zhuǎn)的認(rèn)識(shí)還不夠深入，對(duì)于政策的不夠了解，對(duì)于一些相關(guān)的法律法規(guī)的不夠熟知，而過(guò)于盲從的去進(jìn)行土地的承包，土地的轉(zhuǎn)讓，土地的租賃等一些土地流轉(zhuǎn)活動(dòng)。從而會(huì)引發(fā)出相當(dāng)大的一批麻煩。

3)中立性：出于對(duì)自身的經(jīng)濟(jì)利益考慮，自己對(duì)待一些事情的認(rèn)識(shí)的淺薄，自己的從眾心理，部分中國(guó)居民在于對(duì)待土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中的一些事情還是保留著自己中立的一面，主要表現(xiàn)在以下方面：①在對(duì)待集體的利益問(wèn)題上，自己基本不拿出自己意見，而是在最終大局敲定之后，自己的意愿隨同大多數(shù)人的意愿；②在對(duì)待自己私有所屬土地問(wèn)題上，自己依然比較隨意，不過(guò)分的去要求某些條件，而只是完全的依賴于現(xiàn)有的一些規(guī)定或者是當(dāng)?shù)厮械囊恍┝?xí)慣性的規(guī)則；③在對(duì)待他人的土地上，更是從不提出自己的一些看法，而只是完全看別人自己的意愿

六、土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中常見問(wèn)題

近年來(lái)，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作在市、縣兩級(jí)政府和各級(jí)農(nóng)業(yè)主管部門的高度重視下，對(duì)依法推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行了積極的探索，雖然取得了一定成效，但還存在許多亟待完善的地方。主要表現(xiàn)在以下方面：

一是對(duì)土地流轉(zhuǎn)的意義和認(rèn)識(shí)不足。許多農(nóng)民還沒(méi)有把土地流轉(zhuǎn)作為整合土地資源、提高土地產(chǎn)出率、轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)方式、解放農(nóng)村生產(chǎn)力、發(fā)展多種經(jīng)營(yíng)、拓寬增收渠道等有效手段和必然途徑。有些農(nóng)民依然存在小富即安的傳統(tǒng)觀念，不愿離開自己那塊有限收入的土地。由于中國(guó)古已有之安土重遷的思想束縛，而同時(shí)中國(guó)又面臨著人口老齡化的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)，中老年人更是對(duì)自己的居所有相當(dāng)大的依賴性，而給土地流轉(zhuǎn)帶來(lái)了不小的壓力，使得在部分地區(qū)土地流轉(zhuǎn)工作開展的比較艱難。

二是土地流轉(zhuǎn)需要進(jìn)一步規(guī)范。各地沒(méi)有完全健立和實(shí)施土地流轉(zhuǎn)登記備案制度。有的流轉(zhuǎn)主體和行為因?yàn)楫?dāng)?shù)氐囊恍T例還不能完全依法運(yùn)行。對(duì)流轉(zhuǎn)情況缺乏相關(guān)備案登記和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)讓變更手續(xù)。合同文本還沒(méi)有統(tǒng)一，農(nóng)民的法律意識(shí)還不夠高，不懂得依法行事，使部分不法分子有機(jī)可乘。在發(fā)生糾紛時(shí)，不懂得用法律手段維護(hù)自己的權(quán)益，從而在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中倍受欺瞞。

三是土地流轉(zhuǎn)的體制機(jī)制和流轉(zhuǎn)形式還不能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。換言之，以土地經(jīng)營(yíng)方式的變革為顯著標(biāo)志的農(nóng)村生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系的發(fā)展需要進(jìn)一步協(xié)調(diào)。還需要相應(yīng)的法律法規(guī)開不斷的約束其發(fā)展現(xiàn)狀，從而來(lái)不斷規(guī)范和控制土地流轉(zhuǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，而使土地流轉(zhuǎn)能夠健康有序的進(jìn)行下去。來(lái)充分迎合當(dāng)前生產(chǎn)力的發(fā)展水平，來(lái)不斷滿足社會(huì)的發(fā)展需要。

七、土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題對(duì)策與建議

一是要廣泛宣傳，提高農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地的積極性。結(jié)合農(nóng)村土地承包法律法規(guī)學(xué)習(xí)宣傳活動(dòng)，采取電視、廣播、標(biāo)語(yǔ)、條幅、下發(fā)宣傳單等多種方式，廣泛宣傳土地流轉(zhuǎn)的意義及土地流轉(zhuǎn)政策措施，以及流轉(zhuǎn)土地農(nóng)民增收的實(shí)際效果，消除農(nóng)民思想顧慮，提高土地流轉(zhuǎn)意識(shí)。

二是積極調(diào)研，及時(shí)解決土地流轉(zhuǎn)存在的問(wèn)題。要把土地流轉(zhuǎn)作為一個(gè)課題，組成調(diào)研組，深入縣（區(qū)）、鄉(xiāng)村和農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)情況開展調(diào)研，及時(shí)掌握土地流轉(zhuǎn)情況和存在的問(wèn)題，積極探索農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)新模式、新辦法。

三是加強(qiáng)典型引導(dǎo)，營(yíng)造土地流轉(zhuǎn)的良好轉(zhuǎn)氛圍。要把培育土地流轉(zhuǎn)典型作為促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的重要手段，總結(jié)典型經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)引導(dǎo)。來(lái)指引土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行的落后地區(qū)的發(fā)展。

四是要健全制度，依法規(guī)范土地流轉(zhuǎn)。健立和實(shí)施土地流轉(zhuǎn)登記備案制度。確保流轉(zhuǎn)主體和行為符合有關(guān)法律和政策規(guī)定。對(duì)流轉(zhuǎn)合同及有關(guān)資料進(jìn)行歸案并妥善保管，建立流轉(zhuǎn)情況登記冊(cè)，及時(shí)記載和反映流轉(zhuǎn)情況。對(duì)以轉(zhuǎn)包、出租或其它方式流轉(zhuǎn)的，及時(shí)辦理相關(guān)備案登記；對(duì)以轉(zhuǎn)讓、互換方式流轉(zhuǎn)的，及時(shí)辦理有關(guān)承包合同和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)讓變更手續(xù)。建立和實(shí)施土地流轉(zhuǎn)合同管理制度，指導(dǎo)流轉(zhuǎn)雙方在自愿協(xié)商的基礎(chǔ)上，建立穩(wěn)定規(guī)范的流轉(zhuǎn)關(guān)系。使用省里統(tǒng)一制定的合同文本。較大規(guī)?；蛏婕爸黧w較多的流轉(zhuǎn)，必須由農(nóng)經(jīng)站指導(dǎo)流轉(zhuǎn)雙方簽訂流轉(zhuǎn)合同，進(jìn)行合同登記、鑒證。

五是重視糾紛調(diào)處，保護(hù)土地流轉(zhuǎn)。為保護(hù)土地流轉(zhuǎn)雙方的合法權(quán)益，應(yīng)在遵從《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》的前提之下，積極發(fā)揮地方黨支作用，積極協(xié)調(diào)處理雙方之間的矛盾，妥善處理雙方之間的意見，爭(zhēng)取在一種和諧、有序的環(huán)境之下進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)工作的有序進(jìn)行。對(duì)于惡意阻礙土地流轉(zhuǎn)活動(dòng)進(jìn)行的行為，將移交相關(guān)部門進(jìn)行相應(yīng)的處理。從而保證村民的合法權(quán)益不收侵害。

六是創(chuàng)新體制機(jī)制，探索流轉(zhuǎn)形式。堅(jiān)持以《土地承包法》及中央和省相關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)繩，鼓勵(lì)農(nóng)戶依法采取轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、互換等多種方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，積極探索土地流轉(zhuǎn)合作社等土地流轉(zhuǎn)組織形式。在保持原承包關(guān)系不變的前提下，由享有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)戶自愿申請(qǐng)，并以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)入社的形式，組建農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合作社，由土地流轉(zhuǎn)合作社進(jìn)行集中統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。這種模式以股份制和合作制為基本形式，實(shí)行“三權(quán)分離”，即村集體擁有土地所有權(quán)，農(nóng)民擁有土地承包權(quán)，土地流轉(zhuǎn)合作社擁有土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，實(shí)行社員代表大會(huì)、理事會(huì)、監(jiān)事會(huì)的管理制度，農(nóng)戶按入社土地面積從合作社獲取分紅收益。這種形式既能夠把土地集中流轉(zhuǎn)出來(lái)，促進(jìn)高效規(guī)?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展和新農(nóng)村建設(shè)，又可以克服其他土地流轉(zhuǎn)形式存在的弊端，有利于提高農(nóng)民的組織化程度，維護(hù)承包農(nóng)戶和經(jīng)營(yíng)業(yè)主的合法權(quán)益，提高農(nóng)民分享土地增值收益，促進(jìn)農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移和農(nóng)民增收，有利于壯大村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)農(nóng)村社會(huì)公益事業(yè)發(fā)展。

七是創(chuàng)新農(nóng)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，引領(lǐng)新型的農(nóng)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。在當(dāng)今科技飛速發(fā)展的前景之下，可以將大量的土地集中管理，充分將科技運(yùn)用到農(nóng)業(yè)生產(chǎn)當(dāng)中（例如新型高產(chǎn)的設(shè)施農(nóng)業(yè)），可以有效的將原有的勞動(dòng)力從先前繁瑣的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中解放出來(lái)，從而可以使更多的勞動(dòng)力投入到其他領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)建設(shè)當(dāng)中去。從而可以走出一條新的農(nóng)業(yè)發(fā)展之路，來(lái)響應(yīng)黨的新農(nóng)村、新農(nóng)業(yè)的發(fā)展要求。

八是結(jié)合當(dāng)前的大學(xué)生村官接受新鮮事物快速的優(yōu)勢(shì)，可以及時(shí)的了解當(dāng)前的土地流轉(zhuǎn)趨勢(shì)，從而可以結(jié)合當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)狀，來(lái)制定出符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的土地流轉(zhuǎn)策略，來(lái)發(fā)展適合當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)道路，來(lái)迎合國(guó)家新農(nóng)村的建設(shè)和新型農(nóng)業(yè)的發(fā)展。

參考資料：［1］中國(guó)政府網(wǎng).中國(guó)概況

［2］洪增林.我國(guó)集體土地流轉(zhuǎn)系統(tǒng)研究.北京.科學(xué)出版社

［3］王利華 孫政才.中國(guó)農(nóng)業(yè)通史.中國(guó)農(nóng)業(yè)出版社

第五篇：宜賓市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況調(diào)查與思考

宜賓市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況調(diào)查與思考

宜賓市農(nóng)業(yè)局

農(nóng)村實(shí)行家庭承包經(jīng)營(yíng)制以來(lái)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村勞動(dòng)力逐漸向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，外出務(wù)工、經(jīng)商、辦企業(yè)等離土離鄉(xiāng)，或離土不離鄉(xiāng)的農(nóng)民不斷增多，土地已不再是大部分農(nóng)民維持生活來(lái)源的唯一保障。因而,農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)在廣大農(nóng)村便悄然興起并得到了迅速的發(fā)展,推動(dòng)了土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，加快了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，把傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)逐步向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)推進(jìn)。但是，在實(shí)踐和運(yùn)作中取得一定成效的同時(shí)，也還存在一些問(wèn)題。

一、我市農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的基本現(xiàn)狀

（一）流轉(zhuǎn)土地類型及面積情況。全市土地流轉(zhuǎn)總面積為319805畝，其中耕地253508畝，占79%；荒山荒坡51232畝，占16%；園地等其他土地15065畝，占4.7%。

（二）流轉(zhuǎn)方式及受讓對(duì)象情況。目前，我市土地流轉(zhuǎn)的主要方式是轉(zhuǎn)包與租賃，流轉(zhuǎn)對(duì)象以農(nóng)戶間相互流轉(zhuǎn)為主，外來(lái)業(yè)主開發(fā)為輔。農(nóng)戶間相互流轉(zhuǎn)主要是耕地，一般均采取轉(zhuǎn)包方式；外來(lái)業(yè)主開發(fā)大多采取租賃方式，還有的采取變相的反租倒包方式。經(jīng)營(yíng)的土地有耕地、園地、荒山荒坡等。流轉(zhuǎn)的受讓方主要有企業(yè)、機(jī)關(guān)企事業(yè)單位干部、科技人員、新型農(nóng)民等。從土地流轉(zhuǎn)后的使用情況來(lái)看，農(nóng)戶間相互流轉(zhuǎn)的土地絕大部分仍然用于糧油生產(chǎn)，而外來(lái)業(yè)主則將流轉(zhuǎn)土地用于養(yǎng)殖業(yè)、特色農(nóng)業(yè)開發(fā)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市轉(zhuǎn)包方式流轉(zhuǎn)面積22.1萬(wàn)畝，占69.1%；租賃方式流轉(zhuǎn)面積6.07萬(wàn)畝，占19%；轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)面積2.1萬(wàn)畝，占6.6%。

從受讓主體看，農(nóng)戶之間的流轉(zhuǎn)面積23.24萬(wàn)畝，占72.7%；企業(yè)流轉(zhuǎn)面積3.53萬(wàn)畝，占11%；科技人員及機(jī)關(guān)干部下鄉(xiāng)流轉(zhuǎn)面積1.46萬(wàn)畝，占4.6%；城鎮(zhèn)居民下鄉(xiāng)流轉(zhuǎn)面積1.54萬(wàn)畝，占4.8%。

從流轉(zhuǎn)期限看，流轉(zhuǎn)期限10年以內(nèi)的24萬(wàn)畝，占75%；10-30年的6.8萬(wàn)畝，占21.3%。

從業(yè)主流轉(zhuǎn)規(guī)?？矗?0-50畝的513戶，51-100畝的224戶，100畝以上的187戶，一千畝以上的1戶。從業(yè)業(yè)主流轉(zhuǎn)從事的產(chǎn)業(yè)看，從事糧油生產(chǎn)的83戶，從事特色農(nóng)業(yè)的576戶，從事養(yǎng)殖業(yè)的153戶。

（三）流轉(zhuǎn)土地的經(jīng)濟(jì)效益情況。根據(jù)典型調(diào)查取得的資料來(lái)看，在生產(chǎn)正常，未受災(zāi)害的情況下，流轉(zhuǎn)土地的用途不同，所取得的經(jīng)濟(jì)效益不同，且相差很大。

1、將流轉(zhuǎn)土地用于糧食生產(chǎn)的，按復(fù)種計(jì)算，平均每畝總收入為1050元-1250元之間，扣除生產(chǎn)所需的物質(zhì)費(fèi)用150-200元，人工費(fèi)用500元以上，凈收入僅有300-400元左右，如果還要扣除流轉(zhuǎn)費(fèi)，幾乎無(wú)利可得。

2、將流轉(zhuǎn)土地用于種植園林水果生產(chǎn)，則每畝收入在1800元-2500元之間，物質(zhì)費(fèi)用為200-400元，人工費(fèi)用為300-450元，產(chǎn)前投資分?jǐn)倿?00-300元，凈收入則有1100-1350元，再扣除承包費(fèi)后，有較多的純利可得。

3、如果將流轉(zhuǎn)土地用于淡水養(yǎng)殖生產(chǎn)，即使在粗放養(yǎng)殖條件下，畝收入也可達(dá)2000-3000元，扣除費(fèi)用成本后，一般每畝可獲利1200-2000元。

二、土地流轉(zhuǎn)的積極作用

從幾年來(lái)的情況看，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)起到了多方面的積極作用。一是增加了農(nóng)業(yè)投入、改善了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)生活條件。幾年來(lái)全市外來(lái)業(yè)主的投資累計(jì)上億元。具有一定實(shí)力、流轉(zhuǎn)規(guī)模較大的業(yè)主進(jìn)來(lái)后，必然要修建道路、用水、用電等設(shè)施，這對(duì)于改善當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的生產(chǎn)生活條件起到了積極作用。二是促進(jìn)了農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。大大小小的業(yè)主進(jìn)入農(nóng)村進(jìn)行土地經(jīng)營(yíng)后，為謀求最大的經(jīng)濟(jì)效益，一般都能適應(yīng)市場(chǎng)需要，精心挑選項(xiàng)目，從事優(yōu)質(zhì)水果、茶葉、香料、花卉、蔬菜等的種植，優(yōu)良品種畜禽的養(yǎng)殖，這就進(jìn)一步優(yōu)化了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)了農(nóng)業(yè)向優(yōu)質(zhì)、高產(chǎn)、高效方向發(fā)展。改變了過(guò)去那種調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)“政府出錢、農(nóng)民種田、產(chǎn)品銷售無(wú)人管”的做法。一些龍頭企業(yè)通過(guò)在農(nóng)村建立生產(chǎn)基地，形成了生產(chǎn)、加工、銷售一條龍，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。業(yè)主經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)了規(guī)?；⒓s化、標(biāo)準(zhǔn)化，促進(jìn)了發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。三是加快了農(nóng)業(yè)新技術(shù)推廣。通過(guò)土地流轉(zhuǎn)，引來(lái)了成規(guī)模的業(yè)主，他們對(duì)參與務(wù)工的農(nóng)民都要進(jìn)行全面的技術(shù)培訓(xùn)。特別是科技人員從事農(nóng)業(yè)開發(fā)，帶來(lái)了大量的農(nóng)業(yè)新技術(shù)和有效的管理方式。這些既可以提高當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的科技文化素質(zhì)，農(nóng)民在實(shí)際操作中也學(xué)到和掌握了大量的新技術(shù)。四是促進(jìn)了農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織的發(fā)展。隨著農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的加快，推動(dòng)了農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)，就更加需要系統(tǒng)、及時(shí)、完善的市場(chǎng)、技術(shù)等配套服務(wù)，因此農(nóng)村各類專業(yè)技術(shù)協(xié)會(huì)、專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織便應(yīng)運(yùn)而生。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市各種類型的專業(yè)技術(shù)協(xié)會(huì)和專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織已發(fā)展到一千多個(gè)。五是增加了農(nóng)民收入，壯大了集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力。農(nóng)戶將承包地轉(zhuǎn)包或租賃出去，除了獲取一定的租金外，業(yè)主按約定吸納轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)民務(wù)工，每年可獲得三四千元以上的工資性收入。農(nóng)村集體通過(guò)租賃荒山荒坡或拍賣經(jīng)營(yíng)權(quán)，也獲得了一定的經(jīng)濟(jì)收入。

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)，引發(fā)了企業(yè)、單位、科技人員和農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)開發(fā)的巨大熱情，收到了明顯的實(shí)際效果。

三、土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中存在的主要問(wèn)題

（一）流轉(zhuǎn)的自發(fā)性、隨意性和盲目性。全市流轉(zhuǎn)的30多萬(wàn)畝土地中農(nóng)戶之間流轉(zhuǎn)占了70%以上。農(nóng)戶之間流轉(zhuǎn)一般只有口頭約定，期限短，隨意性大，對(duì)雙方都沒(méi)有有效的約束，沒(méi)有充分發(fā)揮流轉(zhuǎn)土地的效益。（1）農(nóng)戶間相互流轉(zhuǎn)，大多是因外出務(wù)工、經(jīng)商等原因，無(wú)力或沒(méi)法耕種而轉(zhuǎn)包給親戚、朋友，且面積不大，一般在5畝以下。這樣就使土地在流轉(zhuǎn)中，既沒(méi)有向種田能手集中，又不能形成規(guī)模進(jìn)行專業(yè)、產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)，使土地經(jīng)營(yíng)仍然停留在一般的種植水平上，無(wú)法取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。（2）將土地租賃給外來(lái)業(yè)主經(jīng)營(yíng)后，有的業(yè)主因經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目選擇不當(dāng)，缺乏種植管理技術(shù)等原因而導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)失敗。如江安縣濫壩鄉(xiāng)一羅姓業(yè)主向農(nóng)民租賃耕地62畝，投資20多萬(wàn)元種植大棚蔬菜，因缺乏種植技術(shù)而失敗，最后不得不將一部分租賃土地改作漁塘養(yǎng)漁，一部分用于種植業(yè)生產(chǎn)。再如江安縣底蓬鎮(zhèn)張姓業(yè)主、劉姓業(yè)主向農(nóng)民租賃120畝農(nóng)田種植麻竹，三年投資了20多萬(wàn)元，卻沒(méi)見效益。（3）部份進(jìn)行規(guī)模經(jīng)營(yíng)的業(yè)主，因人力、資金、技術(shù)等多方面原因，經(jīng)營(yíng)管理相對(duì)粗放，而沒(méi)有真正發(fā)揮出流轉(zhuǎn)土地的規(guī)模效益。

（二）業(yè)主流轉(zhuǎn)的投機(jī)性。一些業(yè)主流轉(zhuǎn)農(nóng)村集體或農(nóng)民的土地往往是為了享受應(yīng)由農(nóng)民享受的某些國(guó)家優(yōu)惠政策；有的業(yè)主是為了廉價(jià)占有農(nóng)村土地，進(jìn)行土地尋租；由于業(yè)主給農(nóng)民的補(bǔ)償一年一給付，流轉(zhuǎn)成本很低，有的業(yè)主動(dòng)輒與農(nóng)戶簽定十幾年、幾十年的流轉(zhuǎn)合同，但遇到經(jīng)營(yíng)困難或市場(chǎng)情況變化，業(yè)主往往一走了之。

（三）流轉(zhuǎn)的不穩(wěn)定性和低償性。主要由于農(nóng)民擁有的是對(duì)承包土地不完整的使用權(quán)-經(jīng)營(yíng)權(quán)，流轉(zhuǎn)給業(yè)主只能獲得200-400公斤稻谷。農(nóng)戶間的流轉(zhuǎn)多數(shù)沒(méi)有任何收益。同時(shí)，部份業(yè)主流轉(zhuǎn)農(nóng)民的土地沒(méi)有長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)打算，農(nóng)戶之間的流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入土地的農(nóng)民大多抱著種一年算一年的態(tài)度，嚴(yán)重制約了土地的集約經(jīng)營(yíng)和規(guī)模經(jīng)營(yíng)。

（四）流轉(zhuǎn)合同簽訂不規(guī)范。一是只有口頭協(xié)議，沒(méi)有書面合同，主要表現(xiàn)在農(nóng)戶間的相互流轉(zhuǎn)。二是流轉(zhuǎn)的主體不符。有一部份外來(lái)業(yè)主在進(jìn)行土地租賃經(jīng)營(yíng)時(shí)，為了方便操作，只與村社簽訂土地租賃合同，由村社再去面對(duì)農(nóng)戶。三是書面合同的簽訂既不符合格式要求，也不具備必備內(nèi)容。如雙方的權(quán)利與義務(wù)、違約責(zé)任等。尤其對(duì)外來(lái)業(yè)主缺乏有效的約束，農(nóng)民利益難以保護(hù)。我市某縣一鎮(zhèn)由鎮(zhèn)政府引入一肉類加工企業(yè)辦養(yǎng)殖場(chǎng)，租賃五十多戶農(nóng)民的60多畝土地，由于流轉(zhuǎn)手續(xù)不完善及利益協(xié)商不一致等原因發(fā)生糾紛，四年多來(lái)項(xiàng)目停止土地荒蕪，給業(yè)主造成了巨大損失。

（五）違章干預(yù)存在。有的地方為了引進(jìn)企業(yè)，為了滿足企業(yè)成片土地的需求，采用行政手段、強(qiáng)制手段收回或變相收回農(nóng)民的承包地，同時(shí)只給予很低的補(bǔ)償。

（六）違法改變承包土地的用途。農(nóng)戶流轉(zhuǎn)的承包地，除少數(shù)的園地和林地外，絕大份是耕地，相當(dāng)部份還是基本農(nóng)田。但這些耕地在流轉(zhuǎn)過(guò)程中，除農(nóng)戶間的相互轉(zhuǎn)包外，租賃給外來(lái)業(yè)主的耕地，因利益的驅(qū)使，有在耕地上修建永久性建筑等破壞耕地的現(xiàn)象。

四、建議

土地是農(nóng)業(yè)最重要、也是最基本的生產(chǎn)要素，只有合理流動(dòng)，具有一定經(jīng)營(yíng)規(guī)模，才能提高使用效益。從社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)看，現(xiàn)有農(nóng)業(yè)人口需要大量逐漸從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市和小城鎮(zhèn)，離開土地另謀生路，國(guó)家的戶籍制度改革也為這種轉(zhuǎn)移提供了條件。從實(shí)際情況看，農(nóng)民種地收入不高，外出務(wù)工經(jīng)商收入占的比重較大。農(nóng)村的現(xiàn)實(shí)狀況就是撂荒地有增加的趨勢(shì)，種應(yīng)付田的比例相當(dāng)高。從新的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)來(lái)看，離開了土地流轉(zhuǎn)，土地的潛能發(fā)揮就受到了極大束縛。長(zhǎng)期形成的土地平均擁有、所有權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)機(jī)械統(tǒng)一的模式明顯不適應(yīng)農(nóng)村市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展。要打破這一沉悶局面，就必須讓土地流轉(zhuǎn)活躍起來(lái)。既然土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)和農(nóng)村社會(huì)發(fā)展的必然要求，是建設(shè)有中國(guó)特色的農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)社會(huì)發(fā)展的有效措施之一。因此，必須研究促進(jìn)農(nóng)村土地合理健康流轉(zhuǎn)的內(nèi)在和外在的制約因素，建立有效的流轉(zhuǎn)機(jī)制。

（一）進(jìn)一步完善農(nóng)村土地承包關(guān)系。當(dāng)前，農(nóng)村承包土地事實(shí)上形成了以家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)，農(nóng)村土地的集體所有權(quán)、農(nóng)戶承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)者使用權(quán)的三權(quán)分離。在這個(gè)前提下，采取適當(dāng)?shù)拇胧┖娃k法，明確所有權(quán)，穩(wěn)定承包權(quán)，搞活使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)土地承包權(quán)的有效以家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制，是適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制、符合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)特點(diǎn)的農(nóng)村基本經(jīng)營(yíng)制度，是黨的農(nóng)村政策的基石。黨的十七屆三中全會(huì)的決定再一次明確強(qiáng)調(diào)要賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，現(xiàn)有的土地承包關(guān)系要保持穩(wěn)定并長(zhǎng)久不變。因此按照法律和政策的規(guī)定做好土地承包關(guān)系的完善工作極其重要。

一是換發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證書。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證是農(nóng)村土地承包合同生效后，國(guó)家依法確認(rèn)承包方享有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的法律憑證，是解決農(nóng)村土地承包糾紛的重要法律依據(jù)。，我市1999年全面開展并完成了以延長(zhǎng)土地承包期30年不變?yōu)楹诵牡霓r(nóng)村第二輪土地承包工作，向全市廣大農(nóng)民承包戶頒發(fā)了農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證書。但是隨著農(nóng)村人口的變動(dòng)，中央和省有關(guān)農(nóng)村政策的巨大調(diào)整，特別是農(nóng)村土地承包法的頒布實(shí)施，原來(lái)頒發(fā)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證書從形式到內(nèi)容都已不相適應(yīng)。因此換證工作勢(shì)在必行。認(rèn)真做好農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證換發(fā)工作，是進(jìn)一步明晰農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，依法保護(hù)農(nóng)村土地承包方的合法權(quán)益的一項(xiàng)重要工作，也是穩(wěn)定和完善農(nóng)村土地承包關(guān)系的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，同時(shí)也是貫徹《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》以及《四川省〈中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法〉實(shí)施辦法》的重要舉措。做好《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證》的換發(fā)工作，有利于加強(qiáng)農(nóng)村土地資源管理，進(jìn)一步落實(shí)黨在農(nóng)村的土地政策，調(diào)動(dòng)廣大群眾保護(hù)土地資源的積極性，對(duì)維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，構(gòu)建和諧發(fā)展的社會(huì)主義新農(nóng)村具有十分重要的意義。

二是大力解決二輪承包遺留的各種問(wèn)題。由于政策的規(guī)定，1999年二輪承包采取的是順延承包辦法，2003年農(nóng)村土地承包法實(shí)施生效，不少實(shí)行五年一次小調(diào)整的地方近10年就沒(méi)有調(diào)整過(guò)土地，一些農(nóng)戶人地矛盾尤其突出。同時(shí)還有一些其他遺留問(wèn)題，如稅費(fèi)改革應(yīng)進(jìn)地而未進(jìn)地人口基本口糧無(wú)著落等。中央和省應(yīng)安排專項(xiàng)資金，出臺(tái)相應(yīng)政策解決這些問(wèn)題和矛盾。

三是健全完善農(nóng)村土地承包檔案資料。由于歷史的原因，農(nóng)村土地承包檔案資料質(zhì)量不高，難于長(zhǎng)期保存；加上農(nóng)村土地承包管理手段相對(duì)落后，因退耕還林、土地流轉(zhuǎn)和各種占地而導(dǎo)致承包土地變化的情況沒(méi)有及時(shí)在檔案資料中得到及時(shí)的完善，這些問(wèn)題也成為了引發(fā)矛盾糾紛的隱患。在開展換證工作的基礎(chǔ)上，健全并完善農(nóng)村土地承包檔案極為重要。同時(shí)還要提高土地承包檔案資料的質(zhì)量，強(qiáng)化檔案資料管理的手段，形成檔案資料縣鄉(xiāng)社幾級(jí)管理體系，計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)管理的制度化、規(guī)范化，現(xiàn)代化。

（二）徹底放活農(nóng)民土地使用權(quán)。長(zhǎng)期以來(lái)，農(nóng)民在土地上的權(quán)利很不充分并受到極大損害。農(nóng)村土地除國(guó)家所有由集體經(jīng)濟(jì)組織使用的以外，屬集體所有，但是集體這一概念是農(nóng)業(yè)合作化的產(chǎn)物，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的代表機(jī)制、權(quán)利機(jī)制、決策機(jī)制等很不完善，實(shí)際中是權(quán)益最難以得到真正保障的一個(gè)層面。集體經(jīng)濟(jì)組織利益受損的情況成為經(jīng)常性的現(xiàn)象，尤其在土地上更是如此。任何一個(gè)需要使用土地的主體，都可以以國(guó)家名義廉價(jià)征占用農(nóng)村集體土地，最終受損的還是農(nóng)民。在這種情況下，農(nóng)民的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是不可能受到徹底有效保護(hù)的。

目前情況下農(nóng)民擁有的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)只是一種相當(dāng)有限的使用權(quán)，不是完整的使用權(quán)，從而不是農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)，這是近年來(lái)土地流轉(zhuǎn)不穩(wěn)定、流轉(zhuǎn)的短期行為普遍、糾紛較多、對(duì)促進(jìn)土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)效果不顯的根本原因之一?，F(xiàn)有的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)形式中，轉(zhuǎn)讓基本是一種無(wú)償放棄承包權(quán)的行為，租賃、轉(zhuǎn)包、入股等是以暫時(shí)讓渡農(nóng)民擁有的對(duì)土地極有限的處置權(quán)而獲取較少的經(jīng)濟(jì)利益。這種狀況下，農(nóng)民缺乏對(duì)土地充分的處置權(quán)，因而既不能有效抵制各種方式的強(qiáng)制流轉(zhuǎn)，也阻礙了那些長(zhǎng)期在外務(wù)工經(jīng)商且已經(jīng)在城鎮(zhèn)穩(wěn)定生活確實(shí)不需要土地的農(nóng)民放棄承包土地。一些農(nóng)民實(shí)際已不需要土地而又不愿意無(wú)償或低償放棄土地，是造成種應(yīng)付田及土地撂荒增多的重要原因之一。

為此，應(yīng)該把土地上的權(quán)利和利益還給農(nóng)民，就是要賦予農(nóng)民完整的土地使用權(quán)。作為集體經(jīng)濟(jì)組織成員，土地是廣大農(nóng)民最后擁有的有形的可實(shí)現(xiàn)的長(zhǎng)期性資產(chǎn)。因此，強(qiáng)化對(duì)農(nóng)民對(duì)土地權(quán)利的保護(hù)至關(guān)重要。在堅(jiān)持農(nóng)村土地集體所的有前提下，在承包期內(nèi)，農(nóng)民的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)應(yīng)置換為物權(quán)性質(zhì)的使用權(quán)，享有絕對(duì)的支配權(quán)利。換句話說(shuō)，就是要把農(nóng)民的土地承包權(quán)作為農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)來(lái)加以保護(hù)。這在法律上是沒(méi)有障礙的，《農(nóng)村土地承包法》明確規(guī)定農(nóng)民承包經(jīng)營(yíng)權(quán)長(zhǎng)期穩(wěn)定不變，農(nóng)民的基本權(quán)利和利益得到了保護(hù)?！掇r(nóng)村土地承包法》在實(shí)質(zhì)上已經(jīng)賦予了農(nóng)戶承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的物權(quán)性質(zhì)，《物權(quán)法》的出臺(tái)又進(jìn)一步對(duì)農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行了物權(quán)性質(zhì)的確定和保護(hù)。黨的十七屆三中全通過(guò)的《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》又進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)要完善土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)能，依法保障農(nóng)民對(duì)承包土地的占有、使用、收益等權(quán)利。任何單位、部門，各級(jí)政府都不能以各種理由和借口以國(guó)家利益強(qiáng)行征占農(nóng)民的土地。

在農(nóng)村土地使用權(quán)以轉(zhuǎn)包、出租、入股、轉(zhuǎn)讓等形式流轉(zhuǎn)的同時(shí)，尤其應(yīng)當(dāng)允許農(nóng)民可以按市場(chǎng)價(jià)格交易其土地使用權(quán)。其核心就是要突破已有的利益分配格局，讓農(nóng)民能按照自己的意愿采取土地流轉(zhuǎn)的實(shí)現(xiàn)形式。用市場(chǎng)化手段，還權(quán)還利于民，讓農(nóng)戶真正成為農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的占有者和受益者，也就是要讓農(nóng)民獲取應(yīng)得的在土地上充分的經(jīng)濟(jì)利益。

（三）堅(jiān)持依法、自愿、有償?shù)脑瓌t不動(dòng)搖。當(dāng)前，農(nóng)村承包土地事實(shí)上形成了以家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)，農(nóng)村土地的集體所有權(quán)、農(nóng)戶承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)者使用權(quán)的三權(quán)分離。在這個(gè)前提下，采取適當(dāng)?shù)拇胧┖娃k法，明確所有權(quán)，穩(wěn)定承包權(quán)，搞活使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)土地承包權(quán)的有效流轉(zhuǎn)，是用好農(nóng)用地的必由之路。在流轉(zhuǎn)的過(guò)程中，必須堅(jiān)持依法、自愿、有償原則：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)必須執(zhí)行國(guó)家法規(guī)政策，依法簽定合同；按國(guó)家規(guī)定交納承包費(fèi)用和相關(guān)費(fèi)用以及履行應(yīng)盡的義務(wù)。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)必須堅(jiān)持自愿，不論采用哪種流轉(zhuǎn)形式，都應(yīng)該尊重農(nóng)民的選擇和意愿。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)必須遵循價(jià)值規(guī)律，堅(jiān)持有償流轉(zhuǎn)，實(shí)行必要的、雙方協(xié)商而定的合理經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

（四）建立農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)范程序。農(nóng)村土地特別是農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)必須有一套完善的審查審批管理制度。針對(duì)不同的流轉(zhuǎn)形式，逐步建立健全相應(yīng)的管理指導(dǎo)的制度和規(guī)則。規(guī)范對(duì)流轉(zhuǎn)前、流轉(zhuǎn)過(guò)程中、和流轉(zhuǎn)結(jié)束全過(guò)程的掌握監(jiān)督指導(dǎo)管理，盡力減少流轉(zhuǎn)的糾紛，力求避免流轉(zhuǎn)雙方的經(jīng)濟(jì)損失。在當(dāng)前的情況下，對(duì)于農(nóng)戶之間的轉(zhuǎn)包，要指導(dǎo)好雙方相互協(xié)商好利益關(guān)系，建立報(bào)集體經(jīng)濟(jì)組織備案的制度；嚴(yán)格農(nóng)戶之間承包地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓規(guī)定，建立發(fā)包方審查同意制度，轉(zhuǎn)讓的合同制度；建立健全嚴(yán)格的外來(lái)的業(yè)主流轉(zhuǎn)管理制度，建立資質(zhì)審查、合同簽訂、并鑒證或公證、事后監(jiān)督的規(guī)程。

（五）加大對(duì)土地流轉(zhuǎn)的扶持。各級(jí)都要從政策上、資金上對(duì)土地流轉(zhuǎn)予以大力支持，出臺(tái)鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的政策。各級(jí)政府都要安排資金對(duì)土地流轉(zhuǎn)給予資金扶持，對(duì)成規(guī)模的有實(shí)力的業(yè)主實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)政策，尤其要給予種田能手集中經(jīng)營(yíng)農(nóng)村土地、農(nóng)民之間自愿以土地入股經(jīng)營(yíng)等流轉(zhuǎn)方式給于大力資金扶持，推動(dòng)以農(nóng)民為主體的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式。各級(jí)政府應(yīng)加大投入力度，改善和優(yōu)化農(nóng)村道路、水利等基礎(chǔ)設(shè)施，為土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件。相關(guān)部門對(duì)土地流轉(zhuǎn)應(yīng)給于大力支持，如工商行政管理部門要對(duì)農(nóng)戶自愿組建的以土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)為主的合作社予以登記，供電部門對(duì)土地流轉(zhuǎn)受讓方經(jīng)營(yíng)養(yǎng)殖、加工設(shè)施的用電作為農(nóng)業(yè)用電等。同時(shí)還應(yīng)建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的保障機(jī)制，對(duì)自愿轉(zhuǎn)讓承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)遷入城鎮(zhèn)定居的農(nóng)民，在就業(yè)、子女入學(xué)、社會(huì)保障等方面與城鎮(zhèn)居民享受同等待遇。對(duì)從事規(guī)模經(jīng)營(yíng)土地流轉(zhuǎn)受讓方，可參與政策性農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)。建立流轉(zhuǎn)面積大、涉及農(nóng)戶多的土地流轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防、控制和處置機(jī)制。

（六）加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理與服務(wù)。農(nóng)業(yè)行政部門和農(nóng)業(yè)承包合同管理機(jī)構(gòu)，對(duì)土地流轉(zhuǎn)的指導(dǎo)和管理必須加強(qiáng)。要制訂統(tǒng)一的流轉(zhuǎn)合同文本和流轉(zhuǎn)證書，落實(shí)土地流轉(zhuǎn)合同制，健全土地流轉(zhuǎn)登記、備案、鑒證制度。對(duì)轄區(qū)內(nèi)流轉(zhuǎn)情況要進(jìn)行定期不定期的檢查。要幫助協(xié)調(diào)業(yè)主與農(nóng)戶之間的關(guān)系，做好政策咨詢和服務(wù)工作。通過(guò)土地流轉(zhuǎn)信息發(fā)、糾紛調(diào)解、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警等服務(wù)保護(hù)農(nóng)民的土地流轉(zhuǎn)權(quán)益。鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)機(jī)構(gòu)應(yīng)予以保持，并配備充實(shí)的業(yè)務(wù)人員，保證其行使相應(yīng)職能的條件。縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)兩級(jí)應(yīng)該建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，落實(shí)專人負(fù)責(zé)土地流轉(zhuǎn)項(xiàng)目的相關(guān)服務(wù)工作。

（七）建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。探索建立土地流轉(zhuǎn)的一整套機(jī)制、市場(chǎng)、流轉(zhuǎn)管理體系，更重要的是要探索建立農(nóng)村土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，建立相應(yīng)的交易規(guī)則和制度。真正做到流轉(zhuǎn)的規(guī)范化、市場(chǎng)化、法制化。