第一篇：水電建設(shè)項目風(fēng)險評估內(nèi)容(15個方面)

水電項目風(fēng)險評估內(nèi)容（15個方面）

項目風(fēng)險評估

水電站是對水利資源的利用，它建在河川適當(dāng)?shù)牡攸c，橫斷河川，受地形、地質(zhì)、水文、氣象等條件的影響較大，建筑結(jié)構(gòu)和機電系統(tǒng)比較復(fù)雜，科學(xué)技術(shù)含量較高，工程量大，造價大，效益大，同時風(fēng)險也大，以下將從水電站項目常見的風(fēng)險方面對XX水電站項目加以具體分析評估：

（1）不明確的地質(zhì)條件，其主要特征表現(xiàn)為地質(zhì)條件復(fù)雜，不容易確定，是導(dǎo)致水電項目投資增加，進(jìn)度拖延的主要原因。從目前XX電站的施工情況看，沒有制約工程建設(shè)的重大地質(zhì)問題，地質(zhì)情況跟前期的初步設(shè)計報告差別不大，在可控制的范圍內(nèi)。但本工程的引水隧洞長達(dá)12.7km，Ⅳ類圍巖長2989m，占23.6%，Ⅴ類圍巖長347m，占2.7%。其中樁號9+049~9+518m段，通過煤礦區(qū)，煤洞九個，施工中應(yīng)加強支護(hù)、通風(fēng)工作，作好瓦斯檢測，作好預(yù)測預(yù)報工作，并加強排水措施。

（2）項目管理水平低，其主要特征表現(xiàn)為項目質(zhì)量、進(jìn)度、安全無法滿足要求，從而導(dǎo)致投資增加。從目前XX項目公司的管理看，組織機構(gòu)基本完善，技術(shù)力量比較強，據(jù)業(yè)主總工介紹，聘請的技術(shù)人員均是工程師以上職稱，但未提供相關(guān)人員的證明材料，同時公司仍存在人治、領(lǐng)導(dǎo)說了算和執(zhí)行力不夠好等需完善的地方。

（3）外圍關(guān)系協(xié)調(diào)不力，其主要特征表現(xiàn)為征地移民困難，外圍施工環(huán)境差，導(dǎo)致項目無法開展。從目前XX電站所了解的情況看，由于有當(dāng)?shù)厝藚⒐?，對地方環(huán)境比較熟悉，在這方面做得不錯，有較強的協(xié)調(diào)能力；但據(jù)業(yè)主總工介紹，前期的臨時工程、施工道路及征地費用超出概算2000多萬，雖總工口頭匯報表態(tài)，經(jīng)過工程的施工優(yōu)化設(shè)計，可以自行在內(nèi)部消化掉這些費用，總體投資不會超概太多，但仍需引起重視。

（4）設(shè)計承包商設(shè)計水平、設(shè)計能力低，其主要特征表現(xiàn)為項目漏項多，設(shè)計變更多，導(dǎo)致成本增加，工期延長。從目前XX電站所了解的情況看，《初步設(shè)計報告》由樂山院完成，其資質(zhì)為乙級，可以滿足設(shè)計要求，但值得注意的是，在施工圖設(shè)計方面，是由福建院（乙級）在樂山院前期工作的基礎(chǔ)上完成，設(shè)計變更較大，且相應(yīng)的設(shè)計變更只是業(yè)主跟福建院的口頭協(xié)商，沒有形成書面文件，裝機容量從8.1萬kw修改為現(xiàn)在的9萬kw沒有上報國家相關(guān)部門進(jìn)行審批。同時據(jù)業(yè)主單位總工的介紹，為了節(jié)省投資，福建院的設(shè)計人員是由總工自己選的認(rèn)為技術(shù)力量比較雄厚的一些人員組成，他們來自不同的單位，然后掛靠在福建院的牌子下進(jìn)行設(shè)計工作，過去的工程經(jīng)驗證明，要有效地控制建設(shè)工程造價，應(yīng)抓住設(shè)計這個關(guān)鍵階段，以取得事半功倍的效果，因此這是本項目面臨的最大的風(fēng)險。

（5）施工承包商施工水平低、誠信度差，其主要特征表現(xiàn)為施工質(zhì)量難以保證，安全無法保障，進(jìn)度拖延，成本增加。從目前XX電站所了解的情況看，土建施工總承包為福建省寧德水利電力工程局，水電施工二級資質(zhì)，根據(jù)相關(guān)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，可以承擔(dān)該工程的建設(shè)任務(wù)。

（6）監(jiān)理人員水平低、素質(zhì)差、不負(fù)責(zé)任，其主要特征表現(xiàn)為質(zhì)量監(jiān)督不力，計量不準(zhǔn)，協(xié)調(diào)不好各參建單位之間的關(guān)系。從目前XX電站所了解的情況看，原工程監(jiān)理單位為四川永一監(jiān)理有限責(zé)任公司，其資質(zhì)為甲級，可以滿足工程要求，但由于業(yè)主對派往該項目的監(jiān)理人員工作不滿意，已經(jīng)于2008年4月讓其退場，目前工程已經(jīng)停工，沒有新的監(jiān)理單位。

（7）交通條件差，其主要特征表現(xiàn)為運輸材料困難，影響進(jìn)度。從目前XX電站所了解的情況看，交通條件基本可以滿足工程建設(shè)的需要。

（8）建設(shè)資金不到位，其主要特征表現(xiàn)為承包商扯皮，進(jìn)度拖延。從目前XX電站所了解的情況看，資金匱乏是導(dǎo)致本工程停工的主要原因。

（9）專題報告辦理滯后，手續(xù)辦理不及時，其主要特征表現(xiàn)為項目無法開展，經(jīng)常受到停工威脅。從目前XX電站所了解的情況看，前期的行政審批手續(xù)齊全，不存在這方面的問題。

（10）工程建設(shè)材料漲價，其主要特征表現(xiàn)為工程建設(shè)成本增加。從目前XX電站所了解的情況看，概算是2004年進(jìn)行的，存在漲價的事實，但據(jù)業(yè)主介紹，由于施工階段進(jìn)行了優(yōu)化設(shè)計，材料漲價可以自行內(nèi)部消化掉，但調(diào)概的風(fēng)險仍需引起重視。

（11）材料供應(yīng)不及時，影響項目建設(shè)進(jìn)度。從目前XX電站所了解的情況看，所有主材均由業(yè)主提供，只要資金到位，組織得力，可以避免該風(fēng)險。

（12）機電設(shè)備、金屬結(jié)構(gòu)等設(shè)備供應(yīng)不及時，設(shè)備制造質(zhì)量差，影響項目建設(shè)進(jìn)度。從目前XX電站所了解的情況看，機電設(shè)備合同已經(jīng)簽訂，水輪機和發(fā)電機制造單位為福建南平南電水電設(shè)備制造有限公司，調(diào)速器及其附屬設(shè)備制造單位為武漢長江控制設(shè)備研究所，進(jìn)水閥（重錘式液壓鎖定臥式蝴蝶閥）制造單位為杭州凱門機電設(shè)備有限公司，均為國內(nèi)比較知名的廠商；金屬結(jié)構(gòu)總承包為福建省寧德水利電力工程局，具備相應(yīng)資質(zhì)。

（13）承包商中標(biāo)單價不合理，其主要特征表現(xiàn)為承包商積極性不高，項目進(jìn)度目標(biāo)無法按時達(dá)到。從目前XX電站所了解的情況看，以及跟施工方的交流了解到，不存在這方面的問題，目前停工只是業(yè)主方的資金不能到位所致。

（14）招標(biāo)文件不清楚，承包合同簽訂不嚴(yán)密，其主要特征表現(xiàn)為參建各方扯皮多，工作不積極，成本增加，進(jìn)度拖延。從目前XX電站所了解的情況看，工程為福建省寧德水利電力工程局總承包，招投標(biāo)程序完善，不存在這方面的問題。

（15）項目具有多條關(guān)鍵線路，并行工程多，其主要特征表現(xiàn)為協(xié)調(diào)控制不嚴(yán)，可能會發(fā)生工期拖延，返工事件等不利后果。本次技術(shù)調(diào)查，業(yè)主方未能提供工程進(jìn)度計劃表，僅是業(yè)主總工做了相應(yīng)的簡述，且XX水電站建筑物整體規(guī)模屬三等工程，無論是庫區(qū)、泄洪沖砂洞、攔河閘壩、發(fā)電廠房、裝機容量等均屬常規(guī)水平，不存在較大的施工技術(shù)難度，從目前XX電站所了解的情況看，可認(rèn)為不存在這方面的問題，但應(yīng)注意本工程引水隧洞長達(dá)12.7km，處于工程的關(guān)鍵線路上，能否順利完工是直接關(guān)系到第一臺機組按時發(fā)電的關(guān)鍵因素，是本工程的施工重點和難點。

第二篇：項目風(fēng)險評估報告（模版）

報告模板

第一章項目概況

一、項目建設(shè)單位概況。

二、項目概況

第二章重大建設(shè)項目的合法性分析

一、發(fā)展規(guī)劃分析

二、產(chǎn)業(yè)政策分析

三、行業(yè)準(zhǔn)入分析

第三章 重大建設(shè)項目的合理性分析

一、項目選址及用地方案

二、土地利用合理性分析

三、征地拆遷安置方案

四、生態(tài)環(huán)境影響分析

第四章 重大建設(shè)項目的可行性分析

一、項目建設(shè)條件分析

二、經(jīng)濟費用效益或費用效果分析

三、宏觀經(jīng)濟影響分析

第五章 重大建設(shè)項目的安全性分析

一、社會影響效果分析

二、社會適應(yīng)性分析

三、社會穩(wěn)定風(fēng)險及對策分析

第六章 綜述

第三篇：關(guān)于中心小學(xué)建設(shè)項目風(fēng)險評估的報告

關(guān)于中心小學(xué)建設(shè)項目 的社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告

一、項目概況

為落實好省政府《關(guān)于解決城鎮(zhèn)普通中小學(xué)大班額問題有關(guān)事宜的通知》（魯政辦字〔2015〕152號）和《東港區(qū)解決城鎮(zhèn)普通中小學(xué)大班額問題工作方案》（東政辦字【2015】32號）通知精神要求，鎮(zhèn)政府決定在鎮(zhèn)駐地宏偉社區(qū)北面，鎮(zhèn)中心幼兒園西側(cè)，新建鎮(zhèn)中心小學(xué)。該項目占地面積2.6667公頃，總建筑面積9956平方米，共建設(shè)4層教學(xué)樓2幢，4層辦公實驗樓1幢，1層食堂1個，可容納24個教學(xué)班，1080名學(xué)生就讀。該項目總投資3435萬元，全部由政府財政撥付，確保了該項目的資金需求。

二、建設(shè)項目的合法性分析

解決好城鎮(zhèn)普通中小學(xué)大班額問題是全面建成小康社會的內(nèi)在要求，是加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的客觀需要，是教育均衡發(fā)展的應(yīng)有之義，也是深化基礎(chǔ)教育綜合改革的重要基礎(chǔ)。

按照推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化和空港經(jīng)濟發(fā)展要求，依據(jù)全鎮(zhèn)人口結(jié)構(gòu)、學(xué)齡人口變動趨勢，計生政策調(diào)整等，統(tǒng)籌考慮現(xiàn)有教育資源狀況、地理環(huán)境、交通條件、中小學(xué)服務(wù)半徑、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和教學(xué)保障能力等因素。后村鎮(zhèn)政府對全鎮(zhèn)普通中小學(xué)校布局建設(shè)進(jìn)行了論證,科學(xué)規(guī)劃，確立了在該地段建立一所新的中心小學(xué),并且和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃、住房建設(shè)規(guī)劃相同步，并納入土地利用總體規(guī)劃。

該項目的決策有充分的政策、法律依據(jù)；堅持嚴(yán)格的審查審批和報批程序；經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)的可行性研究論證，充分考慮到時間、空間、人力、物力、財力等制約因素；建設(shè)方案具體、詳實，配套措施完善，項目合法性強，無風(fēng)險。

三、建設(shè)項目的合理性分析

本項目堅持科學(xué)籌劃，以節(jié)能、環(huán)保、節(jié)地為基本原則，合理安排學(xué)校建設(shè)。根據(jù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)總體規(guī)劃，該項目位于后村鎮(zhèn)駐地，宏偉社區(qū)對面，輻射鎮(zhèn)駐地及周圍20個村莊社區(qū)。社區(qū)、幼兒園、小學(xué)一體化，區(qū)位優(yōu)勢明顯。

該項目申請用地面積2.6667公頃，（耕地面積2.6667公頃），為允許建設(shè)區(qū)。本宗地用途為教育用地。該項目符合《東港區(qū)土地利用總體規(guī)劃（2006-2020）年》，符合國家產(chǎn)業(yè)政策和供地政策，該項目在設(shè)計時嚴(yán)格按照《山東省建設(shè)用地集約利用控制標(biāo)準(zhǔn)》和《山東省中小學(xué)基本辦學(xué)條件標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。

該項目征地涉及到兩個村莊，地面上主要是農(nóng)作物、少量的茶園、果園，好有幾件破舊的廢棄的雞舍、豬欄（屬于禁養(yǎng)區(qū)），征地拆遷后對村民生活沒有影響，因為小后村的村民都有了失地保險，大后村的人均土地很多，而且本次征用了大后村不到10畝地，對村民沒有任何影響，我們堅持公平、公正、公開原則，嚴(yán)格按照市、區(qū)有關(guān)土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)對農(nóng)民進(jìn)行補償。根據(jù)群眾的實際情況，最大限度地維護(hù)好群眾的合法權(quán)益，絕不能弄虛作假，欺騙群眾。這些做法讓農(nóng)民得到了實惠，切實感受到了政府征地為農(nóng)民辦教育的的誠意，群眾對生活保障擔(dān)憂很小，建設(shè)項目符合民情民意，得到了老百姓的支持，不存在風(fēng)險隱患。

四、建設(shè)項目的可行性分析

本項目在實施前經(jīng)過審慎的環(huán)境影響分析，在建設(shè)及運營過程中嚴(yán)格控制污染源，積極進(jìn)行污染防治，爭取將環(huán)境破壞降到最低。在建成投運后，在各項環(huán)境保護(hù)措施到位的情況下，對該區(qū)域生態(tài)環(huán)境沒有影響。

為了贏得群眾對本項目的支持，后村鎮(zhèn)政府已在項目征地過程中結(jié)合機場征地，摸索出了一套成熟的做法，有效地化解了群眾對征地項目的不理解、不支持。在項目實施過程中，積極與被征地群眾聯(lián)系溝通，向村民解答各項征地問題，宣傳項目建設(shè)意義和征地政策，賠償?shù)轿?，高效推進(jìn)了征地工作。不會出現(xiàn)群體上訪現(xiàn)象，項目不會引發(fā)的社會治安風(fēng)險。

五、建設(shè)項目的安全性分析

1、鎮(zhèn)政府加大本項目建設(shè)目的和意義的宣傳力度，同時對土地征收涉及的相關(guān)法律法規(guī)和政策進(jìn)行宣傳和解讀，使群眾了解與土地征收相關(guān)的內(nèi)容，并進(jìn)一步公布征地補償政策、依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)以及項目資金流向，保障群眾對征地項目的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)得到有效行使。

2、深入開展不穩(wěn)定因素排查，認(rèn)真聽取群眾意見，掌握群眾思想動態(tài)，有效消除隱患。對群眾提出的問題要認(rèn)真對待，及時答復(fù)和解決，最大程度地爭取群眾的理解和支持，防止矛盾積聚激化而釀成影響穩(wěn)定的突出問題。

3、及時預(yù)測預(yù)警。進(jìn)一步拓寬信息收集渠道，發(fā)現(xiàn)問題及時預(yù)警報警。進(jìn)一步加強對穩(wěn)定信息的綜合分析研判，進(jìn)一步完善相關(guān)沖突預(yù)案，健全應(yīng)急措施，確保一旦發(fā)生重大涉穩(wěn)事件，能快速穩(wěn)妥處置。

六、評估結(jié)論

項目存在的主要風(fēng)險因素包括項目的合理性、合法性遭到質(zhì)疑的風(fēng)險；項目可能造成環(huán)境破壞、影響周圍居民生活的風(fēng)險；群眾抵制征地賠償?shù)娘L(fēng)險；被征地人生活保障擔(dān)憂的風(fēng)險；項目可能引發(fā)社會矛盾的風(fēng)險。

綜合以上評價因素，該項目等級屬于低風(fēng)險，該項目因征地而引發(fā)的社會穩(wěn)定風(fēng)險的可能性極小，但有發(fā)生個體矛盾沖突的可能。目前采取的和下一步將采取的系列風(fēng)險防范措施，會在一定程度上降低乃至消除社會穩(wěn)定風(fēng)險的效果。

根據(jù)本風(fēng)險分析報告，后村鎮(zhèn)政府建立本項目專門的維穩(wěn)工作小組，明確項目維穩(wěn)的責(zé)任主體及其分工和配合部門，落實風(fēng)險防范化解工作職責(zé)，并構(gòu)建風(fēng)險管理機制和互動工作平臺，動態(tài)跟蹤推進(jìn)各項風(fēng)險處置設(shè)施的落實情況和效果。

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險評估報告

武漢某房地產(chǎn)開發(fā)項目

風(fēng)險評估報告

武漢某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

2012年6月

目 錄 項目概況 1.1 項目簡介

1.2 項目現(xiàn)狀及周邊情況 1.3 項目主要內(nèi)容 1.4 總投資構(gòu)成 1.5 項目的實施方案 1.5.1 項目運作模式 1.5.2 內(nèi)部管理方式 1.5.3 進(jìn)度計劃 2 項目風(fēng)險分析 2.1 項目的政策風(fēng)險 2.2 金融風(fēng)險 2.3 項目控制風(fēng)險 2.4 項目的經(jīng)營風(fēng)險 2.5 其他不可抗力風(fēng)險 安慶市新城東苑項目投資風(fēng)險防范措施 3．1 對房地產(chǎn)市場進(jìn)行全面的調(diào)查，作出科學(xué)的預(yù)測 3.2 采用多樣化（或組合化）投資 3.3 以財務(wù)方式控制風(fēng)險

3.4 科學(xué)規(guī)劃、合理定位，提高品味，促進(jìn)銷售 3.6 加強管理，縮短工期

3.5 通過簽約盡量固定那些對利潤敏感的變量 4 結(jié)論

1、項目概況 1.1項目簡介

項目的位置和規(guī)模 1.2項目現(xiàn)狀及周邊情況

項目用地情況。由于項目所處是長江中下游平原地帶，所以地勢比較平坦，但地勢較低，海拔高程在10-13M（黃海高程）左右，土方工程以填方為主。

目前，在這一區(qū)域開發(fā)的樓盤主要分布情況

目前項目范圍內(nèi)有5、9、12、15、20路公交車路過，水、電、市政、環(huán)衛(wèi)、煤氣、電信等基礎(chǔ)生活配套設(shè)施基本齊備，而且隨著項目的建設(shè)日趨完善。1.3 項目主要內(nèi)容

項目總投資由建設(shè)投資和融資成本與利息兩部分組成。預(yù)計總投資01億元,規(guī)劃用地面積02萬平方米，規(guī)劃建筑總面積為03萬平方米。根據(jù)項目初步規(guī)劃等有關(guān)資料，本次項目建設(shè)內(nèi)容如下（具體建筑面積以施工圖為準(zhǔn)）：分項列出。1.4總投資構(gòu)成

（1）土地出讓金及契稅；

（2）工程建設(shè)費用：包括建筑、安裝工程費用及小區(qū)配套費；（3）其他費用：主要包括規(guī)費、管理費、勘測設(shè)計費、施工圖審查費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、文明施工增加費等；（3）資金貼息費用：主要為建設(shè)期資金成本費用。1.5 項目的實施方案 1.5.1項目運作模式

本項目是通過房地產(chǎn)開發(fā)的模式來實現(xiàn)土地的利用價值，以達(dá)到效益的最大化。1.5.2內(nèi)部管理方式

由開發(fā)公司負(fù)責(zé)項目總體運作，總公司負(fù)責(zé)項目策劃、資金籌措、投融資管理、建設(shè)過程的監(jiān)控有關(guān)事宜。項目建設(shè)施工由總公司授權(quán)、開發(fā)公司組建項目經(jīng)理部負(fù)責(zé)建設(shè)（具體辦法根據(jù)公司制度另行制定）。

1.5.3 進(jìn)度計劃 項目控制工期：

首批商品房上市預(yù)售在0年0底，上市量約0萬平方米

2、項目風(fēng)險分析

房地產(chǎn)投資就是將資金投入到房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟活動中，以期將來獲得不確定的收益。它是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的基礎(chǔ)，其結(jié)果是形成新的可用房地產(chǎn)或改造原有的房地產(chǎn)。而在這個投資活動過程中，收益與風(fēng)險是同時存在的，特別是處在經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌時期的中國房地產(chǎn)投資，風(fēng)險更是在所難免。2.1項目的政策風(fēng)險

政策風(fēng)險是指由于國家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策發(fā)生變化而給投資者帶來的損失。例如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策和投資限制等。我國現(xiàn)正處于市場經(jīng)濟改革、經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌的關(guān)鍵時期，各種有關(guān)政策的調(diào)整比較頻繁，而房地產(chǎn)投資周期相對較長，房地產(chǎn)特別土地是國家宏觀調(diào)控的重點對象，故房地產(chǎn)投資受政策風(fēng)險的影響比較大，城市規(guī)劃的變化不但影響投資房地產(chǎn)的用途，對其利用強度也形成限制，不去理解城市規(guī)劃的變化方向而盲目投資，對投資者的打擊將是巨大的。我國最近出臺的《國六條》以及各種住房公積金、抵押貸款、住房分配制度改革等有關(guān)文件、規(guī)定，既為房地產(chǎn)投資者提供了機遇，又對其形成了一定的限制，有效地利用各種政策的優(yōu)惠條件是保證投資成功的前提條件。2.2金融風(fēng)險

房地產(chǎn)投資量大的特點使得一般的投資者都要借助于各種融資工具。據(jù)有關(guān)資料分析表明，大部分房地產(chǎn)投資中，貸款一般都占總投資的50%以上，有時甚至占80%或90%以上。自有資本和借入資本組合比率是高些好還是低些好是不一定的，主要取決于企業(yè)的融資能力和金融市場的環(huán)境變化。（1）融資能力不足

在該項目運作中，需投入的資金量非常大，如此大的資金投入量，單靠開發(fā)公司自有資金來保障項目建設(shè)可能性非常小。因而，自有資本都是項目投資中的少部分，大部分是通過項目再融資來推進(jìn)整個項目建設(shè)。項目運作的負(fù)債比例比較高也是不爭事實。為保障項目的順利運作，開發(fā)公司的再融資能力就成為項目是否能如期建成的關(guān)鍵，如果公司對自己的再融資能力估計不足，而盲目開工，必然會產(chǎn)生資金鏈斷裂的風(fēng)險。（2）貨幣利率變化的風(fēng)險

房地產(chǎn)市場的利率變化風(fēng)險是指利率的變化對房地產(chǎn)市場的影響和可能給投資者帶來的損失。

國家和地區(qū)的貨幣利率波動是經(jīng)常的、動態(tài)的，特別是在全國或全世界性的金融危機期間，其貨幣利率波動幅度非常大，貨幣利率波動對項目的建設(shè)成本影響較大，直接關(guān)系到項目盈利水平的高低。當(dāng)利率上升時，房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者的資金成本會增加，消費者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產(chǎn)市場將形成一方面生產(chǎn)成本增加；另一方面市場需求降低。這無疑會給投資者經(jīng)營者帶來損失。2.3項目控制風(fēng)險

在該項目運作中，開發(fā)公司對項目建設(shè)的整體控制能力是決定投資成敗的關(guān)鍵，由于項目建設(shè)周期內(nèi)存在著自然、經(jīng)濟、社會、人為等因素的不確定性，必然隱含著一些投資風(fēng)險，在項目控制中，主要存在以下幾種風(fēng)險。

（1）成本控制風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)與其他項目建設(shè)一樣，受原材料價格變化、勞動力成本增加、工期遲延、通貨膨脹、匯率波動、利率變化以及環(huán)境和技術(shù)等方面的影響而增加投資風(fēng)險。同時，房地產(chǎn)開發(fā)也有其自身的特殊性。

房地產(chǎn)開發(fā)不同于建設(shè)工程總承包。建設(shè)工程總承包只負(fù)責(zé)建設(shè)工程施工，即根據(jù)建設(shè)工程總承包合同約定的合同總價或計價辦法、建設(shè)工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等要求，按照建設(shè)方提供的設(shè)計資料完成施工任務(wù)，其成本控制僅是施工過程中的成本，不包括項目前期工作、項目設(shè)計等成本構(gòu)成，成本的可控性較高。而在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，從項目的征地、可行性研究開始，到項目的規(guī)劃、施工圖設(shè)計、施工、銷售，到最后項目的竣工交付使用，開發(fā)商幾乎承擔(dān)了項目建設(shè)中的所有成本風(fēng)險，無論是哪一環(huán)節(jié)成本控制出現(xiàn)偏差，都會導(dǎo)致整個項目成本控制的不確定。

（2）建設(shè)工期、質(zhì)量、安全控制的風(fēng)險

工程能否在規(guī)定的工期內(nèi)按照合同約定的質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)完工，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)公司的投資盈利。作為一個開發(fā)項目，控制項目工期、安全、質(zhì)量也是成本控制的重要環(huán)節(jié)。如工期不能按照合同要求，或者是工程的安全、質(zhì)量出現(xiàn)問題，一方面資金占用時間延長，資金成本增大；另一方面，會造成房屋銷售合同交房時間的違約而引發(fā)賠償；更重要是會造成社會上的不良反應(yīng)，使企業(yè)的信譽受到損害。2.4項目的經(jīng)營風(fēng)險

經(jīng)營風(fēng)險是由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營上的失誤(或其可能性),造成實際經(jīng)營結(jié)果偏離預(yù)期望值的可能性;經(jīng)營風(fēng)險起源于投資內(nèi)部問題和項目的經(jīng)濟環(huán)境情況,如市場分析能力、管理水平、管理效率低,使用經(jīng)營費用超過預(yù)計值,房屋空置率高,租金回籠等問題,都將使企業(yè)的營業(yè)收入小于預(yù)期值。經(jīng)濟環(huán)境可能不理想,對房地產(chǎn)的需求偏低,會產(chǎn)生比預(yù)期高的空置率。（1）市場風(fēng)險。

市場風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)使擦黑能夠的變動而引起的投資損失。房地產(chǎn)市場是一個特殊的市場，由于房地產(chǎn)的不可移動性，房地產(chǎn)時常一般只受區(qū)域性因素的影響。土地市場一般可分為一級出讓市場和二級轉(zhuǎn)讓市場，壟斷性較強。房地產(chǎn)市場供求的變化在很大程度上牽制著房地產(chǎn)投資收益的實現(xiàn)及其大小。例如房地產(chǎn)市場價格水平的波動、房地產(chǎn)消費市場的局限等等都是引起市場風(fēng)險的原因。（2）購買力風(fēng)險

購買力風(fēng)險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場消化，造成經(jīng)濟上的損失。購買力風(fēng)險是一種需求風(fēng)險，在市場經(jīng)濟體制中，需求是一個非常不定的因素。由于消費者的購買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會環(huán)境、消費結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營者帶來損失。

（3）資金變現(xiàn)風(fēng)險

資金變現(xiàn)風(fēng)險，就是將非貨幣的資產(chǎn)或有價證券兌換成貨幣。不同性質(zhì)的資產(chǎn)或證券其變成貨幣的難易程度是不同的，一般來說，儲蓄存款、支票等的變現(xiàn)性能最好，股票外匯、期貨和債券投資等的變現(xiàn)性能次之，房地產(chǎn)投資的變現(xiàn)性能較差。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險主要是指在交易過程中可能因變現(xiàn)的進(jìn)間和方式變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營者帶來損失。（4）商業(yè)風(fēng)險。

商業(yè)風(fēng)險是房地產(chǎn)投資在房地產(chǎn)置業(yè)投資和由于經(jīng)營費用超過經(jīng)營收入而引起的投資損失。商業(yè)風(fēng)險是一種綜合性風(fēng)險，是多種因素綜合作用的結(jié)果，這些因素作用具有不確定性。但投資者仍可通過各種手段對商業(yè)風(fēng)險進(jìn)行防范，例如投資者可以通過抵押貸款的方式，利用固定利率將投資部分風(fēng)險轉(zhuǎn)移給銀行。投資者也可以通過委托物業(yè)管理的方式，將投資的部分商業(yè)風(fēng)險轉(zhuǎn)移給物業(yè)管理公司。2.5其他不可抗力風(fēng)險

由于自然因素的不確定性、不可抗性(如地震、洪水、風(fēng)暴、火災(zāi)等)以及土地的自然地理和技術(shù)經(jīng)濟特性帶來的風(fēng)險。

3、項目投資風(fēng)險防范措施

3．1對房地產(chǎn)市場進(jìn)行全面的調(diào)查，作出科學(xué)的預(yù)測

仔細(xì)分析房地產(chǎn)開發(fā)周期并預(yù)測其變動，選擇最佳開發(fā)時機；分析房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件并預(yù)測其變化，以及早投資開發(fā)具有價值增長潛力的地塊；充分了解國家政策并預(yù)測國家未來對房地產(chǎn)政策有何變化，是限制還是鼓勵，特別對近期出臺的《國六條》以及建房部建住房[2006]165號文件的精神我們都進(jìn)行了專業(yè)的分析；同時，要分析社會對房地產(chǎn)市場的需求類型和需求量并預(yù)測其變化，以確定開發(fā)項目和開發(fā)規(guī)模；要利用一切可能得到的信息資料，充分考慮到其他開發(fā)項目的競爭，盡可能準(zhǔn)確地預(yù)測擬開發(fā)項目的費用與收益。對現(xiàn)有的安慶市新城東苑項目進(jìn)行系統(tǒng)的可行性研究分析，并選擇在適當(dāng)?shù)臅r候開發(fā)適當(dāng)?shù)捻椖?，抓住機遇，這樣既可以創(chuàng)造效益，又可以大大減少不必要的風(fēng)險投資費用。3.2 采用多樣化（或組合化）投資

看準(zhǔn)房地產(chǎn)市場，把資金有選擇地投放到不同時期開發(fā)的項目上，投資建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂場等，以減少未來收益的不確定性。因為各種不同類型房地產(chǎn)的開發(fā)風(fēng)險大小不一，收益高低相應(yīng)不同。一般而言，開發(fā)項目收益率相對較高的風(fēng)險大，開發(fā)項目收益率相對較低的風(fēng)險小。如果資金分別投入到不同的房地產(chǎn)開發(fā)項目，整體開發(fā)風(fēng)險就會降低，其實質(zhì)就是用個別房地產(chǎn)開發(fā)的高收益去彌補個別低收益的房地產(chǎn)損失，最終獲取一個較為平均的收益。房地產(chǎn)多樣化投資的關(guān)鍵是如何合理地確定投入不同類型的房地產(chǎn)的資金比例，使得即可降低開發(fā)風(fēng)險又可獲取較高的收益率。所以我們在安慶市新城東苑設(shè)規(guī)劃過程中，結(jié)合本地的實際情況，既設(shè)計有多層住宅，也有小高層、高層住宅，還有連排別墅、商業(yè)辦公用房等。3.3 以財務(wù)方式控制風(fēng)險

（1）通過正當(dāng)、合法的非保險手段（如合同條款的擬定）將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟單位。將施工中危險性較高的工作轉(zhuǎn)包給其他的專業(yè)性施工單位，從而減少自己的風(fēng)險責(zé)任。實行項目股份化和項目風(fēng)險抵押承包，將經(jīng)營風(fēng)險分散到全體股東身上。

（2）通過向保險公司投保，以繳納保險費為代價，將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司承擔(dān)。保險作為一種及時、有效、合理的分?jǐn)倱p失和實施經(jīng)濟補償?shù)姆绞剑恢笔翘幹蔑L(fēng)險的主要手段。

（3）增加融資渠道，加強與當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行的合作以取得良好的貸款信譽度，加大房屋預(yù)售力度，所得預(yù)售款項重新投入項目的工程建設(shè)。同時通過“宏圖”計劃 也為項目的融資提供了更多的資金來源。3.4科學(xué)規(guī)劃、合理定位，提高品味，促進(jìn)銷售

房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場定位包括項目的產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位，都是根據(jù)充分的市場調(diào)查、項目的經(jīng)濟技術(shù)分析、項目可行性研究報告做出的，可以作為指導(dǎo)項目決策、項目設(shè)計、項目營銷策劃方案等前期工作的依據(jù)。我們根據(jù)安慶市的實際情況，高起點、高起點地對項目進(jìn)行了市場定位，做大做強，力爭將該項目做成一流品味、一流環(huán)境的綜合居住社區(qū)，并以此來帶動銷售，真正做到一流的品牌，成為本地區(qū)的開發(fā)企業(yè)的領(lǐng)頭軍。3.5通過簽約盡量固定那些對利潤敏感的變量

例如，利息支出增長的風(fēng)險可通過簽定固定利率貸款合同來減??；建造費用增加的風(fēng)險可通過與建筑企業(yè)簽定固定預(yù)算合同來減??；工程不能按期完工的風(fēng)險可通過承包合同中延期罰款的條款來降低。

3.6 加強管理，縮短工期

盡早完成開發(fā)項目，以降低在開發(fā)期內(nèi)由于社會經(jīng)濟條件的變化而帶來的風(fēng)險。并在開發(fā)過程中加強項目管理，控制成本，保證安全、質(zhì)量。

此外，還應(yīng)根據(jù)開發(fā)的需要有針對性地對從事房地產(chǎn)開發(fā)的人員進(jìn)行培訓(xùn)。根據(jù)企業(yè)自身的資產(chǎn)負(fù)債能力與獲取資本的能力，合理確定開發(fā)方式。

4、結(jié)論

總之，房地產(chǎn)投資是一種特殊的投資方式，投資周期長、投資量大、收益大，同時投資的物體具有不可移動性、投資易受政策的影響等特點也造成風(fēng)險大。但只要我們針對不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險，采取相應(yīng)的措施和方法，就能避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險或使房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險減到最低程度。通過以上種種風(fēng)險分析以及應(yīng)對措施的設(shè)計，對于安慶市新城東苑的開發(fā)項目我們相信有能力規(guī)避主要風(fēng)險，并將次要風(fēng)險減到最低程度，力爭將該項目建成安慶一流的居住社區(qū)。

第五篇：投資項目風(fēng)險評估報告文本[推薦]

《項目投資風(fēng)險評定報告》是分析確定風(fēng)險的過程，在國際投資領(lǐng)域中，為減少投資人的投資失誤和風(fēng)險，每一次投資活動都必須建立一套科學(xué)的，適應(yīng)自己的投資活動特征的理論和方法?！俄椖客顿Y風(fēng)險評審報告》正是吸收了國際上投資項目分析評價的理論和方法，利用豐富的資料和數(shù)據(jù)，定性和定量相結(jié)合，對投資項目的風(fēng)險進(jìn)行全面的分析評價，采取相應(yīng)的措施去減少、化解、規(guī)避風(fēng)險的途徑。

“高風(fēng)險帶來高收益”是投資行業(yè)尤其是風(fēng)投領(lǐng)域奉行的一貫準(zhǔn)則，最關(guān)鍵的是如何識別和預(yù)測風(fēng)險，并將風(fēng)險控制在自己可以接受的范圍內(nèi)。而可以接受的風(fēng)險標(biāo)準(zhǔn)就是：是否是與預(yù)期收益相匹配，必要承受的風(fēng)險。同時也只有精確的、可靠的、科學(xué)的風(fēng)險預(yù)測分析結(jié)果，才能針對未來將可能出現(xiàn)的風(fēng)險，提出防范的措施和解決的辦法，避免可能帶來的經(jīng)濟損失。

項目投資的風(fēng)險是指在投資活動中投資者不希望的結(jié)果出現(xiàn)的潛在可能性，或者說投資失敗的可能性。由于投資的對象大多是具有較高增長潛力的項目，從技術(shù)的研發(fā)、產(chǎn)品的試制與生產(chǎn)，到產(chǎn)品的銷售要經(jīng)歷許多階段，而投資風(fēng)險存在于整個過程中，并來自于多個方面，所以風(fēng)險投資的失敗率極高。因此，對投資項目的風(fēng)險進(jìn)行客觀的評估和分析，從而有效地規(guī)避風(fēng)險，是風(fēng)險投資能否成功的關(guān)鍵。

投資的風(fēng)險主要包括技術(shù)風(fēng)險、管理風(fēng)險、市場風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險和環(huán)境風(fēng)險等。由于風(fēng)險投資過程是一種投資期限長、投資結(jié)果高度不確定的創(chuàng)新過程，投資主體很難獲取關(guān)于整個投資過程的比較完整、準(zhǔn)確的信息，即信息是不完全的。投資主體雖然對未來情況（如對某些定性評價指標(biāo)）有所了解，但對如概率、可能的風(fēng)險損失、投資收益變動等定量指標(biāo)很難做出估計。項目的風(fēng)險具有廣泛的復(fù)雜性和系統(tǒng)性，如何準(zhǔn)確識別所有風(fēng)險，如何衡量各個風(fēng)險影響程度，如何將各個風(fēng)險指標(biāo)系統(tǒng)的整合起來得出項目風(fēng)險整體評價？這只能借助專家的意見和知識，并用定量指標(biāo)和科學(xué)的計算模型進(jìn)行評價?！俄椖客顿Y風(fēng)險評定報告》正是這種方法體系的集中體現(xiàn)，并且已經(jīng)為國內(nèi)外風(fēng)險投資公司廣為接受和推崇。

《項目投資風(fēng)險評定報告》在全面系統(tǒng)分析目標(biāo)企業(yè)和項目的基礎(chǔ)上，按照國際通行的投資風(fēng)險評估方法，站在第三方角度客觀公正地對企業(yè)、項目的投資風(fēng)險進(jìn)行分析。投資風(fēng)險評定報告包含了投資決策所關(guān)心的全部內(nèi)容，例如企業(yè)詳細(xì)介紹、項目詳細(xì)介紹、產(chǎn)品和服務(wù)模式、市場分析、融資需求、運作計劃、競爭分析、財務(wù)分析等內(nèi)容，并在此基礎(chǔ)上，以第三方角度，客觀公正地對投資風(fēng)險進(jìn)行評估。

附：項目投資風(fēng)險評定（評審）報告的格式和內(nèi)容 緒言

1項目單位概況

2項目投資風(fēng)險評審及建議

此部分包括項目單位公司及項目的合法性評審、項目基本建設(shè)程序合法性評審、環(huán)境影響評價及審批的評審、項目生產(chǎn)經(jīng)營合法性的評審、項目方財務(wù)狀況的評審、項目方信用等級及其他評審。3項目概況 此部分包括項目背景、項目建設(shè)可行性和意義、項目主要技術(shù)指標(biāo)等。4項目投資環(huán)境分析

此部分包括項目外部環(huán)境分析和內(nèi)部分析。5項目產(chǎn)品市場分析

此部分包括項目產(chǎn)品市場特征分析、市場競爭結(jié)構(gòu)分析及市場需求分析。6財務(wù)分析

此部分包括生產(chǎn)成本和銷售收入估算、財務(wù)評價、財務(wù)不確定性與風(fēng)險分析。

7項目風(fēng)險因素分析

此部分包括項目建設(shè)開發(fā)風(fēng)險、生產(chǎn)安全風(fēng)險、環(huán)保風(fēng)險、經(jīng)營管理風(fēng)險、市場風(fēng)險等風(fēng)險因素的提示。8項目風(fēng)險規(guī)避

針對上述風(fēng)險提示如何進(jìn)行規(guī)避。9結(jié)論 10附件及附表