第一篇：XX市白酒行業(yè)調(diào)研報告

XX市白酒行業(yè)調(diào)研報告

一、市白酒企業(yè)2012年生產(chǎn)經(jīng)營情況及全年運行預(yù)測 1、2012年我市白酒企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營情況：據(jù)不完全統(tǒng)計，2012年我市白酒企業(yè)白酒銷售量為16111千升，實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入4.38億元，實現(xiàn)白酒稅金總額3326.62萬元。2、2013年我市白酒企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營預(yù)測：從六戶白酒企業(yè)的統(tǒng)計報表看，2013年我市白酒企業(yè)白酒銷售量達到16057千升，實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入4.92億元，實現(xiàn)白酒稅金總額3650.7萬元。

二、市白酒企業(yè)現(xiàn)狀

我市白酒企業(yè)分布在各縣（市），基本上每個縣都有1-2家白酒企業(yè)，我們調(diào)研了XX酒業(yè)、XX酒業(yè)、XX酒業(yè)、XX酒業(yè)、XX酒業(yè)、XX公司等七家白酒企業(yè)，從調(diào)研的情況看，我市白酒企業(yè)的總量和體量都不大，占GDP的比重逐年降低，除X酒集團今年銷售收入超億元外，其它白酒企業(yè)均在億元以下，其主要原因是宏觀經(jīng)濟上行壓力加大使白酒企業(yè)產(chǎn)量上升趨勢不明顯，市場占有率不高，另外部分企業(yè)甚至沒有自己的釀酒基地，影響了產(chǎn)品的信譽度，直接影響產(chǎn)品在本地的銷售和本地的占有率；六家白酒企業(yè)中：中國馳名商標(biāo)1個，省著名商標(biāo)2個，市著名商標(biāo)3個，擬申報省著名商標(biāo)的有2個，三、存在的問題

1、思想觀念陳舊制約企業(yè)發(fā)展。有些企業(yè)經(jīng)營者思想還比較保守，制約了企業(yè)發(fā)展。一是有得過且過思想，沒有對企業(yè)經(jīng)營的長遠規(guī)劃，不注重企業(yè)的擴大再生產(chǎn)。二是缺乏戰(zhàn)略合作意識，甚至為了爭奪客戶和市場，互相壓價，損害了自身的長遠利益，妨礙了酒類產(chǎn)品的健康發(fā)展。三是市場意識差。有的企業(yè)在經(jīng)營、原料采購、產(chǎn)品升級，市場開發(fā)等方面，過分地封閉自已，也把一些有益的市場信息拒之門外，制約了白酒行業(yè)的發(fā)展。

2、規(guī)模小，效率低，效益低。我市白酒企業(yè)始終沒有走出“規(guī)模小，效率低，效益低”的圈子。白酒企業(yè)雖然數(shù)量不少，但真正有規(guī)模、有競爭力的較少。

3、融資難造成企業(yè)發(fā)展難。由于白酒行業(yè)生產(chǎn)成本高、土地的需求量大，缺少流動資金是所有白酒企業(yè)的一個通病，是制約白酒行業(yè)發(fā)展的一個瓶頸。

四、企業(yè)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和經(jīng)營理念的思考和實踐 白酒行業(yè)的發(fā)展能帶動下游的產(chǎn)品、拉動消費、提供地方稅源有著積極的作用，應(yīng)加大企業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整和經(jīng)營理念的改變，強抓機遇，占有市場。

一是要回歸到傳統(tǒng)的銷售渠道格局，充分發(fā)展自營店、連鎖店、加盟店、發(fā)展民間團購等銷售渠道，擴大市場占有率；

二是走對外拓展、中端下沉的路子，利用一切渠道開拓省外市場、占領(lǐng)農(nóng)村市場，農(nóng)村是產(chǎn)品銷售的大市場，利用廣大農(nóng)村紅白喜事、宴席等機遇強抓市場的占有率；

三是調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，要生產(chǎn)高、中、低檔系列酒，高、中檔酒拓展省外和高端市場，低檔系列占領(lǐng)廣大的農(nóng)村市場，從而來拓大產(chǎn)品的市場占有率；

四是適時以平面廣告和立體廣告的支撐，應(yīng)拿出產(chǎn)品銷售的一定份額在適當(dāng)?shù)臅r機以廣告形式吸引消費者的眼球，提高企業(yè)的產(chǎn)品在本地乃至更廣的范圍的知名度；

五是積極申報中國馳名商標(biāo)；鼓勵有條件的企業(yè)積極申報國家級馳名商標(biāo)，對獲得國家級著名商標(biāo)的企業(yè)給予一定的獎勵，企業(yè)用商標(biāo)的影響力獲取市場的占有率。

五、對策與建議

1、提升行業(yè)競爭力。一是做大總量。我市白酒企業(yè)近幾年來，產(chǎn)量下降，但產(chǎn)值和銷售收入上升，酒行業(yè)是一個特殊行業(yè)，對其衛(wèi)生、工藝等有特殊要求，應(yīng)利用現(xiàn)有的資源和優(yōu)勢，把企業(yè)做大做強。二是做好龍頭。要培育一批技術(shù)水平高、產(chǎn)量大、質(zhì)量好的小型巨人企業(yè)，引導(dǎo)其他企業(yè)做大做強，培育一批龍頭企業(yè)，加強競爭能力，發(fā)揮龍頭企業(yè)對整個行業(yè)發(fā)展的引領(lǐng)作用。三是做強特色。做強酒文化的特色，要培育和壯大一批有規(guī)模、創(chuàng)新能力強、管理水平高的企業(yè)，加快產(chǎn)品創(chuàng)新步伐，提高產(chǎn)品科技含量，提升行

業(yè)競爭力。

2、拓寬融資渠道，爭取信貸支持。一是充分發(fā)揮中小企業(yè)擔(dān)保公司的作用，為企業(yè)擔(dān)保申請貸款。二是實施企業(yè)互?；ベJ，建立企業(yè)互信關(guān)系。消除同行是冤家的狹隘傳統(tǒng)觀念，建立一種風(fēng)險共擔(dān)、利益共享的依存關(guān)系，以獲得更多的金融信貸，加大信貸資金的流動，盤活銀行資金。三是吸收民間資金。企業(yè)采取入股分紅等方式，廣泛吸納民間資金。

3、吸引人才，加強行業(yè)人才隊伍建設(shè)。一是出臺政策引進機制。定期舉辦專題人才交流會，并與有關(guān)高校建立長久的人才招聘計劃，促進人才與企業(yè)的銜接工作，為高素質(zhì)人才的引進創(chuàng)造良好的政策環(huán)境。二是架構(gòu)培養(yǎng)機制。通過與各大高校聯(lián)合辦學(xué)邀請國內(nèi)外有關(guān)專家培訓(xùn)、加強與國內(nèi)外企業(yè)、管理機構(gòu)的交流等方式，學(xué)習(xí)專業(yè)知識，研討營銷策略，提高企業(yè)家素質(zhì)。三是發(fā)揮老專家的優(yōu)勢，利用各種渠道把一批老專業(yè)人才充分吸引到企業(yè)中來，為企業(yè)的發(fā)展獻計獻策。

4、各級、各部門要引導(dǎo)、推介本地產(chǎn)品。政府各部門要加大對本地產(chǎn)品消費的推介、引導(dǎo)力度，為本地企業(yè)提供和諧的發(fā)展環(huán)境。

5、做好酒文化的文章。我國酒文化源緣流長，確實做好酒文化的文章，提升白酒的品味，促進品牌的上升。

6、成立白酒類行業(yè)協(xié)會。根據(jù)調(diào)研了解和通過召開座談會，各企業(yè)家普遍要求成立白酒行業(yè)協(xié)會，加強行業(yè)自律、溝通思想、相互學(xué)習(xí)、取長補短。

第二篇：《安徽省白酒行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營情況調(diào)研報告》

國家統(tǒng)計局安徽調(diào)查總隊發(fā)布

《安徽省白酒行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營情況調(diào)研報告》

【本報記者/尹貴超】

徽酒的整體現(xiàn)狀如何？未來發(fā)展的趨勢和機會在哪里？

近日，國家統(tǒng)計局安徽調(diào)查總隊發(fā)布的《安徽省白酒行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營情況調(diào)研報告》（以下稱《報告》）也許能給徽酒企業(yè)家們一個思考和啟迪。

這份報告采用調(diào)查問卷的形式，對省內(nèi)的安徽迎駕貢酒有限公司、安徽古井貢酒股份有限公司、安徽口子酒業(yè)股份有限公司、安徽金種子集團有限公司、安徽雙輪酒業(yè)股份有限公司、安徽皖酒制造集團有限公司、安徽文王釀酒股份有限公司、安徽明光酒業(yè)有限公司及安徽宣酒集團股份有限公司9家企業(yè)進行了調(diào)研，據(jù)統(tǒng)計資料，這9家企業(yè)2010年主營業(yè)務(wù)收入共計93.84億元，占安徽省白酒行業(yè)主營業(yè)務(wù)收入的71%，代表了徽酒的整體現(xiàn)狀。

現(xiàn)狀：成本上漲，結(jié)構(gòu)升級

對于今年以來白酒行業(yè)景氣狀況，受訪企業(yè)中的6家企業(yè)持樂觀態(tài)度，2家企業(yè)認為景氣度一般，只有1家企業(yè)對白酒行業(yè)不樂觀。

受訪的9家企業(yè)全部認為制約生產(chǎn)經(jīng)營最突出的問題是能源原材料價格上漲，另外，各有2家企業(yè)認為市場需求不足和競爭激烈是生產(chǎn)經(jīng)營中存在的突出問題。對于后期的生產(chǎn)形勢，6家企業(yè)對今年后期的經(jīng)營狀況表示樂觀，3家企業(yè)認為后期經(jīng)營狀況一般。

從企業(yè)銷售白酒的價格變動情況看，有5家企業(yè)的價格上漲，另外4家企業(yè)的價格與上年持平，沒有企業(yè)選擇下調(diào)價格；對于后期白酒的價格走勢，有3家企業(yè)認為白酒仍要上漲，其余6家企業(yè)認為白酒價格將保持穩(wěn)定。

報告指出，古井、迎駕、口子和宣酒集團認為可以通過提價來消化壓力，其中除口子酒業(yè)外，其他3家企業(yè)已經(jīng)提高了產(chǎn)品價格，其余的5家企業(yè)并不認可通過提價來轉(zhuǎn)移成本壓力的經(jīng)營方式。

問題：規(guī)模偏小，缺少行業(yè)競爭力

過去的十年時間，徽酒企業(yè)實現(xiàn)了在競爭中的“軍團崛起”，很多企業(yè)都挺進了“十億俱樂部”的銷售陣營中。

但是，伴隨著安徽省內(nèi)市場的點線布局和深度精耕后，內(nèi)部競爭嚴重，資源內(nèi)耗量上升，多數(shù)企業(yè)后續(xù)增長的動力明顯不足，增長趨勢放緩，甚至有部分生產(chǎn)企業(yè)銷售額出現(xiàn)下滑。

《報告》指出，目前安徽省內(nèi)的白酒生產(chǎn)企業(yè)眾多，存在市場競爭過度的情況，這種局面造成白酒產(chǎn)業(yè)過于分散，削弱了省內(nèi)大型企業(yè)的競爭力，使得原本有限的財力、人力資源投入在省內(nèi)市場競爭中，特別是與外省大型白酒企業(yè)相比，安徽白酒行業(yè)缺少特大型龍頭企業(yè)；同時主要白酒產(chǎn)品結(jié)構(gòu)偏重于中低層次，省外市場開拓能力有待提高，影響力較大的白酒品牌稀缺以及產(chǎn)業(yè)政策缺位等問題，制約了安徽白酒行業(yè)的全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。

同時，企業(yè)還認為目前省內(nèi)白酒企業(yè)的稅負過高，在調(diào)查的9家企業(yè)中，反映稅負過重的企業(yè)有7家；此外，市場環(huán)境不好，假酒市場影響也都在一定程度上制約了企業(yè)的發(fā)展。

建議：資源整合，培育大企

一個不容忽視的趨勢是：目前四川、貴州和江蘇、湖北等地都在建設(shè)或者謀劃產(chǎn)區(qū)集

群品牌和省級企業(yè)集團力量，可以肯定，在未來的一段時間內(nèi)，企業(yè)個體之間的競爭將逐漸弱化，“以省級為單位的集團軍”對抗開始趨于強盛。

《報告》認為，安徽白酒企業(yè)要實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，必須提高企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的制定實施能力以及企業(yè)規(guī)模擴張能力，實施大集團、優(yōu)品牌的發(fā)展戰(zhàn)略。通過實施企業(yè)間的兼并重組和優(yōu)化組合，組建大型白酒集團，增強抗御市場風(fēng)險能力，全面提升和增強企業(yè)的核心競爭力。

第三篇：白酒調(diào)研報告

白酒質(zhì)量狀況調(diào)研分析報告

第五小組成員：

一．白酒質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)簡介

目前，我國有關(guān)白酒質(zhì)量、衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)有16個，相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)7個，它們分屬于濃香型、醬香型、兼香型、清香型、米香型、鳳香型和豉香型白酒及貴州茅臺酒。其中濃香型、清香型、米香型各有一個高度酒和低度酒的國標(biāo)。另有4個行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，分別為《液態(tài)法白酒》、《芝麻香型白酒》、《特香型白酒》及《濃醬兼香型白酒》。

GB 2757-2012 食品安全國家標(biāo)準(zhǔn)蒸餾酒及其配制酒

GB/T 26760-2011 醬香型白酒

GB/T 10781.1-2006 濃香型白酒（含第1號修改單）

GB/T 10781.2-2006 清香型白酒 GB/T 10781.3-2006 米香型白酒 GB/T 23547-2009

濃醬兼香型白酒

GB/T 14867-2007 鳳香型白酒 GB/T 16289-2007 GB/T 20823-2007 GB/T 20824-2007 GB/T 20825-2007 GB/T 26761-2011 GB/T 20821-2007 GB/T 20822-2007 GB 10343-2008 GB/T 10345-2007 GB/T 10345-2007

豉香型白酒 特香型白酒 芝麻香型白酒

老白干香型白酒

小曲固態(tài)法白酒

液態(tài)法白酒 固液法白酒 食用酒精 白酒分析方法

白酒分析方法國家標(biāo)準(zhǔn)第1號修改單

二．白酒主要生產(chǎn)廠商

這里主要討論國內(nèi)知名廠商 1.茅臺酒，中國貴州茅臺酒廠有限責(zé)任公司，茅臺酒股份有限公司茅臺酒年生產(chǎn)量四萬噸；43°、38°、33°茅臺酒拓展了茅臺酒家族低度酒的發(fā)展空間；茅臺王子酒、茅臺迎賓酒滿足了中低檔消費者的需求；15年、30年、50年、80年陳年茅臺酒填補了我國極品酒、年份酒、陳年老窖的空白；在國內(nèi)獨創(chuàng)年代梯級式的產(chǎn)品開發(fā)模式。形成了低度、高中低檔、極品三大系列200多個規(guī)格品種，全方位躋身市場，從而占據(jù)了白酒市場制高點，稱雄于中國極品酒市場。

2.五糧液酒，五糧液集團有限公司，坐落于萬里長江第一城——中國白酒之都宜賓。前身是明初時期沿用下來的8家釀酒作坊在20世紀50年代初聯(lián)合組建的“中國專賣公司四川省宜賓酒廠”，1959年正式命名為“宜賓五糧液酒廠”，1998年改制為“四川省宜賓五糧液集團有限公司”。公司現(xiàn)有職工5萬多名，占地12平方公里。截至2015年底，公司總資產(chǎn)達到825.28億元，全年實現(xiàn)銷售收入652.51億元、利稅149.6億元；榮列中國企業(yè)500強第205位、中國制造業(yè)企業(yè)500強第96位。五糧液品牌價值已達875.69億元，連續(xù)22年保持白酒制造行業(yè)第一。

3.瀘州老窖，瀘州老窖集團有限責(zé)任公司，瀘州老窖是在明清36家古老釀酒作坊群的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的國有大型骨干釀酒企業(yè)。公司實施“雙品牌塑造，多品牌運作”的品牌戰(zhàn)略，構(gòu)建起五大戰(zhàn)略單品的金字塔品牌結(jié)構(gòu)：國窖1573定位為中國白酒超高端品牌是塔尖，百年瀘州老窖窖齡酒、瀘州老窖特曲定位為商務(wù)與宴會用酒第一品牌組成塔柱，瀘州老窖頭曲和二曲為大眾市場覆蓋的第一品牌構(gòu)筑塔基，并積極拓展養(yǎng)生酒產(chǎn)品和預(yù)調(diào)酒產(chǎn)品，開展以消費者需求為主導(dǎo)的定制酒業(yè)務(wù)。

4.西鳳酒，陜西省鳳翔縣西鳳酒廠，企業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)品西鳳酒，是我國最著名的四大老牌名白酒之一，是鳳香型白酒的鼻祖和典型代表，具有“醇香典雅、甘潤挺爽、諸味諧調(diào)、尾凈悠長”的香味特點和“多類型香氣、多層次風(fēng)味”的典型風(fēng)格。其“不上頭、不干喉、回味愉快”的特點被世人贊為“三絕”、譽為“酒中鳳凰”，因而在全國具有廣泛的代表性和深厚的群眾基礎(chǔ)。2014年9月，經(jīng)中國酒類品牌價值評議組委會評測，西鳳品牌價值為330.88億元, 位居中國白酒類品牌價值排行榜第5位。

5.杏花村汾酒，山西汾酒股份有限公司，公司擁有“杏花村”、“竹葉青”兩個中國馳名商標(biāo)，據(jù)2006年《中國500最具價值品牌排行榜》公布，“杏花村”品牌價值已達47.76億元。公司主導(dǎo)產(chǎn)品有汾酒、竹葉青酒、玫瑰汾酒、白玉汾酒、以及葡萄酒、啤酒等六大系列。汾酒是我國清香型白酒的典型代表，素以入口綿、落口甜、飲后余香、回味悠長而著稱，在國內(nèi)外享有較高的知名度、美譽度和忠誠度。主要品種有國藏汾酒、青花瓷汾酒、老白汾酒等。竹葉青酒是國家衛(wèi)生部認定的唯一中國保健名酒。

三．白酒主要質(zhì)量檢測內(nèi)容和感官質(zhì)量鑒別

感官品鑒是鑒定名酒真假的一個重要步驟。是從酒的色、香、味、風(fēng)格諸方面對酒的好、壞、真、偽作出判斷。風(fēng)格：酒液清澈，香氣優(yōu)雅，余香悠長。香味：飲用白酒前可以再做一做鑒定，倒一點酒灑在手上，用兩手摩擦一會兒，使酒生熱，然后聞其香味。味道：酒味芳香馥郁，香味協(xié)調(diào)，口味柔和，不上頭，不嗆嗓。還是以濃香型白酒舉例，拿濃香型白酒舉例，GB/T 10781.1-2006 濃香型白酒（含第1號修改單）規(guī)定的高低度感官要求如下：

主要質(zhì)量檢測內(nèi)容即理性指標(biāo)，酒的理化指標(biāo)包括酒精度、總酸、總脂、固形物四項內(nèi)容和包括甲醇、雜醇油、氰化物、鉛、錳和食品添加劑六項。其中最重要的指標(biāo)是甲醇含量。拿濃香型白酒舉例，GB/T 10781.1-2006 濃香型白酒（含第1號修改單）規(guī)定的高低度酒理化要求如下：

四．白酒的包裝要求

1.中國某些白酒的包裝特點

五糧液酒內(nèi)包裝是紅色的紙盒色的硬角。瓶蓋和水晶外包裝是彩熱塑性聚氯乙烯材質(zhì)，屬環(huán)保性的材質(zhì)，可降解。

茅臺酒的酒瓶是乳白色玻璃瓶，封口為大紅色螺紋扭斷式防盜鋁蓋，頂部有“貴州茅臺酒”五個白字，瓶口無內(nèi)塞。整瓶酒外包一張優(yōu)質(zhì)正方形皮紙，裝在彩盒中，外包裝彩盒用的是進口白版紙加細瓦楞。

“小糊涂仙”的包裝酒瓶采用的是類似茅臺酒的圓柱型瓷瓶。之所以采取這種跟風(fēng)的包裝策略，“小糊涂仙”的目的很明顯。因為“小糊涂仙”要通過這個舉措讓消費者有種似曾相識的感覺，最后達到“茅臺鎮(zhèn)傳世佳釀”的認知效果。

劍南春外包裝盒新采用了一次性開啟拉環(huán)，即產(chǎn)生不可修復(fù)性破壞，干凈利落，徹底杜絕假冒者回收利用的可能。內(nèi)瓶紋理防偽標(biāo)簽。隨機形成的黑色立體纖維與控隨自便編碼的防偽序號決定了紋理防偽標(biāo)簽的唯一性膠，絕對不會重復(fù)。

燕潮酩·特別釀造采用本色陶罐包裝封存。陶制酒瓶器形幽雅 傳統(tǒng)，手感舒適。包裝盒設(shè)計古雅，制作精美。

五．白酒廠商產(chǎn)品質(zhì)量綜合分析評價 1.感官對比分析：

茅臺酒：特有醬香，醬香型酒色微黃而透明，醬香、焦香、糊香配合諧調(diào)，口味細膩，空杯留香持久。

五糧液跟瀘州老窖：都屬濃香（無色（或微黃）透明，無懸浮物，無沉淀）。瀘州老窖使用單糧原窖工藝，口感上相對來講要純正，帶有濃厚的陳香味（窖香、老陳、糟香混合的味道），舒適悠遠；五糧液采用多糧、跑窖工藝，目的就是使口感更豐滿。品酒師的說法是：窖香偏弱，帶有突出的陳味：曲香、糧香、餿香，更受市場歡迎。

西鳳酒：鳳香型，酒質(zhì)特點為無色，清澈透明，醇香秀雅，甘潤挺爽，諸味諧調(diào)。尾凈悠長。即清而不淡，濃而不釅。融清香、濃香優(yōu)點于—體。

汾酒：清香型，酒液清洌，晶亮透明，清香純正，柔和爽口，回甜生津，入口綿，落口甜，飲后余香不絕，素以色、香、味“三絕”著稱。2.價格對比分析：

茅臺酒：主打高端市場。全國市場飛天茅臺一批價基本穩(wěn)定在1050元，估計春節(jié)銷售旺季站穩(wěn)1100元以上。這個價格是茅臺廠家、經(jīng)銷商和消費者都愿意接受的價格。但是上年份的茅臺價格并不固定。例如，15年的茅臺酒出廠價格為1969元，而某些地市銷售價格則為4599元;30年的茅臺酒出廠價格為4999元，某些地市銷售價格則為8599元;50年茅臺酒出廠價格為9999元，市場上出售的價格超過30000元;至于80年的茅臺酒出廠價格已經(jīng)超過10萬元?？梢妵泼┡_的市場定位在高端人群，對顧客購買力要求很高。

五糧液：主打中高端市場。目前，五糧液一批價基本站穩(wěn)700元，離739元出廠價僅有一步之遙，春節(jié)前五糧液一批價達到800元沒有什么懸念，五糧液與茅臺的一批價合理差距在300元以內(nèi)，發(fā)揮各自品牌和渠道優(yōu)勢，在各自價位段良性競爭。

瀘州老窖：低端，中端，高端均有涉及。高端品牌為國窖1573，售價在730元左右浮動，同五糧液形成競爭。中低端品牌價格覆蓋20到300之間區(qū)間?？梢娝匿N售對象是各類人群，期望貫徹以量取勝戰(zhàn)略。

西鳳酒：主打低端市場，品牌售價多在20到100之間，即使年份窖藏也與其他品牌價格差距明顯，銷量位居市場前列。

汾酒：主打中端市場，52度杏花村品牌價位多在100到400之間，但由于香型為獨特的清香，有其固定口味的購買人群，銷量穩(wěn)定。

綜合評價：廠商白酒價格因素制約最為明顯，國酒茅臺和五糧液以及國窖1573價格和質(zhì)量都很高，但是購買人群數(shù)量是最少的，獲取利潤是最高的。其次則是香型（口味）因素，汾酒和西鳳酒獨特的香型決定了他們的固定購買人群，因此銷量較為穩(wěn)定。

第四篇：白酒行業(yè)分析報告

白酒行業(yè)分析報告

（一）原先非?？春冒拙茦I(yè)發(fā)展的財團及業(yè)內(nèi)領(lǐng)袖均對白酒的下一步發(fā)展持迷惘態(tài)度。除了業(yè)內(nèi)的固有老大茅、五、劍因著品牌的強大還在過著富足的日子外，絕大部分的白酒企業(yè)仍在痛苦的深淵邊掙扎。為了生存、為了自己的職工能有一口飯吃，也為了地方的稅收有一個好的回報，每個企業(yè)都在艱難地維持著。市場只有那么大（全國的白酒年銷售額才500多個億，總產(chǎn)量才近400萬噸），而分食蛋糕的企業(yè)就有近4萬家，這恐怕是任何一個行業(yè)都未曾有過的現(xiàn)象，更何況，行業(yè)前十名的年銷售總額占據(jù)了整個行業(yè)的60%，你說剩下的份額要養(yǎng)活這么多人該怎么辦？筆者在白酒業(yè)浸泡的這幾年，隨著市場的每年增長，以及曾經(jīng)共同在市場上生存的兄弟品牌一個個銷聲匿跡，內(nèi)心的那種傷楚真的是無以言表。我們一直在倡導(dǎo)“競合”，而不是你死我活的競爭，但現(xiàn)實常常不以人的意志為轉(zhuǎn)移，你的崛起就意味著對方的倒下，白酒業(yè)之所以每年都在上演“一年甚至三個月喝倒一個品牌”的悲劇，就是因為大家都在爭搶的是一個逐漸萎縮變小的“蛋糕”。

說是白酒走入了囚徒困境一點也不為過。每年誕生的大量新品牌猶如過客一樣，人們尚未記住她的面孔就已再次淪為塵封的記憶了，曾經(jīng)非常牛氣的一些暢銷品牌如今也雄風(fēng)不再，日子舉步維艱。那么白酒的囚徒困境究竟體現(xiàn)在那些方面？有些什么表象？以下是我們對白酒行業(yè)的分析：

1、增長乏力

對大多數(shù)白酒企業(yè)來說，白酒的增長越來越吃力。除了茅五劍等少數(shù)幾家企業(yè)這幾年仍在穩(wěn)步上升外，其它的白酒企業(yè)不是生存都困難，就是市場已經(jīng)全面萎縮，銷量銳減，連那些曾經(jīng)的白酒新秀也不例外；

2、利潤銳減

表現(xiàn)好的企業(yè)，這幾年通過產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，暢銷產(chǎn)品漲價等手段，利潤的回報倒還差強人意；而絕大部分企業(yè)因為競爭激烈，市場投入爆漲，利潤變得越來越微??；

3、酒民流失

目前的白酒消費人群越來越少，不是已經(jīng)戒酒就是已經(jīng)轉(zhuǎn)向改喝啤酒或紅酒去了，尤其是年輕一代的酒民，更是啤酒的忠實消費者，而非白酒；

4、缺乏規(guī)劃

白酒業(yè)可能是所有行業(yè)中最沒有進入門檻的一個行業(yè)，隨便三、五個人，搬幾張桌子就可注冊成立酒業(yè)公司，然后搞一個所謂的品牌就可以開始在全國范圍內(nèi)圈錢。中國土地遼闊，又處在“十億人民九億商”的全民經(jīng)商階段，雖然大家越來越精明，但只要你還想做生意、還在做著發(fā)財?shù)拿缐?，就不怕你不上套。于是被騙過一次或套過一次的經(jīng)銷商在騙子換了一副行頭后又再一次栽在騙子的腳底下，白酒業(yè)的缺乏遠景規(guī)劃及行業(yè)規(guī)劃由此可見一般；

5、營銷無術(shù)

白酒業(yè)的從業(yè)人員都不是什么高智商的人，但就是這些等待提升的人，卻在給最有身份地位的人提供精神和物質(zhì)的雙重享受。白酒業(yè)的營銷也是唯一需要在最具中國特色的、最讓人頭疼的酒店和商超同時進行的行業(yè)。一個酒店可以就單個品牌收取幾百萬的專場費用，更不用說那些幾萬元一個酒店一個單品的進場費了，這些白酒行業(yè)創(chuàng)造的“營銷奇跡”就算載入史冊也不為過吧？但白酒業(yè)的營銷人士所創(chuàng)造的這些營銷術(shù)正越來越把自己拖向死胡同，在給別人提高進入門檻的同時，也把自己送上了死亡的絞刑架。畢竟能夠真正像王國春那樣玩弄資本的人還是極少數(shù)！

6、生既是死

白酒的新品推出速度可能是所有行業(yè)中最快的，也是推出數(shù)量最多的，但白酒的新生產(chǎn)品（品牌）也可能是所有行業(yè)中死亡速度最快的，許多產(chǎn)品的誕生日也就是它的死亡日。為什么？沒有經(jīng)銷商接招，自己又沒有市場推廣費用，做不了市場或就算去做也明知道是虧的，干嗎還要賠更多呢？貴為白酒業(yè)之首的五糧液每年都有那么多新產(chǎn)品自動走向死亡，就更不要說那些籍籍無名之輩了。

7、資本萎縮

前

一、兩年業(yè)外資本大量涌向白酒業(yè)，以至媒體驚呼：白酒業(yè)的破局時代到來了！時至今日，隨著德隆系的悄無聲息、寶豐的經(jīng)營乏力、萬基的放慢收購步伐，無不顯示著曾經(jīng)一度被資本盯上的白酒業(yè)正在慢慢淡出資本的視線。資本的本性就是逐利，如果砸入重金而勞而無功的話，資本是沒有耐心等待的，尤其是現(xiàn)如今的中國式資本，你要它像國外的資本那樣做個三五年甚至十年規(guī)劃回報期簡直是在聽天書。不說業(yè)外資本了，就是業(yè)內(nèi)的白酒重組和收購大戰(zhàn)不也是只聞其聲，不見其人了嗎？

8、迷失未來

從以前的廣告營銷所倡導(dǎo)的大流通模式到小糊涂仙崛起后所流行的死盯終端戰(zhàn)術(shù)，以及目前又回歸到軍閥混戰(zhàn)時代的區(qū)域精耕模式，白酒業(yè)一直無法找到自己所要真正追隨的方向。其實，每一種模式都有他的優(yōu)劣，而我們總是向那些屹立潮頭的人看齊，總是疲于自己的奔波中迷失了所要真正走的路。諸位只要看看那些總在追隨流行的人，其最終結(jié)果就是被流行拋棄，被打回到應(yīng)有的原形；大凡偉大的企業(yè)總是制造流行的高手，潮流被他所掌握，他自然就成了未來的主宰者。白酒業(yè)是否已打回原形？這種征兆已越來越明顯；

有人也許要說，你這么一講，白酒就沒必要去沾邊了，做白酒的人也不要再做下去了，看不到希望的行業(yè)還呆它干啥呢？千萬別這么想，縱使它有千般不是萬般錯，我們也得堅持下去。所謂潮起潮落，三十年河?xùn)|、三十年河西，白酒業(yè)的發(fā)展正因為遇到了瓶頸，我們這些做白酒的才更有必要呆下去，我們可不能像資本那樣搞勝利大逃亡，畢竟這是我們自己以前自愿選擇的行業(yè)，我們有義務(wù)幫助行業(yè)走出困境，有責(zé)任讓這個行業(yè)重新煥發(fā)新春，讓更多的資本、更多的人才重回行業(yè)。對于白酒業(yè)目前所碰到的一些發(fā)展瓶頸，筆者本人從自身的角度結(jié)合從業(yè)經(jīng)驗試做如下分析和釋疑：

1、存優(yōu)去劣，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

白酒業(yè)的利潤下滑除了國家的稅收政策進行了調(diào)整之外，也與白酒業(yè)的無序競爭有關(guān)。國民的生活水平在不斷提高，而我們大量的白酒品牌的價格在不斷跳水，人為減少自己的利潤。白酒這種東西畢竟不象啤酒，不會因為物美價廉而多喝上兩瓶，人的酒量只有那么大，尤其是喝白酒，你把價格搞得跟啤酒似的，這不是自斷財路、自損利潤又是什么呢？所以，企業(yè)中的高附加值產(chǎn)品一定要逐步提高，有些該舍棄的產(chǎn)品就一定要舍棄，給自己多留一點利潤就給了自己多一份生存和發(fā)展的機會。有人也許會說，那市場被競爭產(chǎn)品占去了該怎么辦？很好辦，你這邊在賺錢，他那邊在虧本，看他能堅持多久，拖也會拖死他。業(yè)內(nèi)的這種例子太多了，只追求市場占有率而不考慮利潤的企業(yè)目前不是在等死就是已經(jīng)從行業(yè)里面消失了；

2、風(fēng)物宜長放眼量

每個企業(yè)都應(yīng)該做好自己的規(guī)劃，你是打算做區(qū)域精耕式的地頭蛇還是想做一統(tǒng)江山的霸主？你的目標(biāo)制定后是否有分目標(biāo)讓你的員工實實在在夠得著，而不是劃一張藍圖用來給人看看而已。一個沒有遠景規(guī)劃的企業(yè)是注定做不大的，因為市場的變化實在太快，沒有超前的眼光就架奴不了市場的發(fā)展，把握不住市場的脈搏。為什么說偉大的企業(yè)他能夠看到三五年以后的事情，而絕大多數(shù)的企業(yè)卻連明年的事情都看不到？就是因為缺乏遠景規(guī)劃的緣故；

3、學(xué)會制訂規(guī)則

三流企業(yè)做市場，二流企業(yè)做品牌，一流企業(yè)做標(biāo)準(zhǔn)。誰是游戲規(guī)則的制訂者誰就能主宰這個游戲的發(fā)展趨勢，白酒業(yè)的規(guī)則是誰制訂出來的？是政府、是行業(yè)協(xié)會。是誰在影響標(biāo)準(zhǔn)的制訂者？是那些能夠提供標(biāo)準(zhǔn)的人和企業(yè)！所以，規(guī)則是對每一個人和企業(yè)開放的，并不是哪一個人坐在家里閉門造車造出來的。更何況白酒業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)還有很多種，譬如喝酒的標(biāo)準(zhǔn)、品酒的標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)酒的標(biāo)準(zhǔn)、香型的標(biāo)準(zhǔn)、酒量的標(biāo)準(zhǔn)等等不一而足；

4、創(chuàng)新營銷

白酒業(yè)的營銷手段花樣之多可能是其它行業(yè)所不能比擬的，但白酒的營銷手段之低級也可能是其他行業(yè)少有的。白酒營銷的最大弊端就是喜歡跟風(fēng)，一旦哪個品牌因為某種手段的使用而略有收獲，其它品牌就會以更過份的同一種手段跟進，不把這種方式用穿它就決不收兵，于是在白酒品質(zhì)同質(zhì)化的同時營銷手段也變得雷同，這才滋生了酒店門檻的日益高漲，廣告費用的無效投放。其實，白酒目前的營銷還指望那種一炮走紅、一招致勝，不是騙子的妄語，就是策劃家的謊言！如何創(chuàng)新營銷？只有從消費者本身身上做足文章，而且是目標(biāo)消費者，并非所有意義上的消費者。手段方面以能感動消費者、服務(wù)消費者、關(guān)心消費者去進行創(chuàng)新運做；

5、做好你的主打產(chǎn)品，學(xué)會集中投放

一個品牌必須對應(yīng)一個主銷產(chǎn)品，至于推出的其它產(chǎn)品都是為了強化這一主銷產(chǎn)品服務(wù)的，是他的綠葉；如果產(chǎn)品老化，推出換代產(chǎn)品，那么換代產(chǎn)品也要成為這個品牌的對應(yīng)產(chǎn)品，否則盲目淘汰舊有產(chǎn)品，就會讓品牌迷失在消費者的視線里。而廣告的集中投放原則、區(qū)域投放原則將是確保新品推廣成功的必須附加條件。筆者曾多次撰文強調(diào)，與所有同類產(chǎn)品相比，廣告投放的聲音不是最大時還不如不投（如果你是想打廣告圈錢而不是做市場那另當(dāng)別論）！

6、講戰(zhàn)略而不是講戰(zhàn)術(shù)

真正能夠把企業(yè)帶到一個高度的肯定是戰(zhàn)略上的成功，而不是戰(zhàn)術(shù)上的成功。猶如劍術(shù)的高超境界最終是無劍一樣，白酒業(yè)的發(fā)展不尋求戰(zhàn)略上的突圍，每天只是停留在戰(zhàn)術(shù)上的沾沾自喜，也許不久的將來，白酒業(yè)就會真正迷失在自己的未來里。目前醒悟過來的企業(yè)除了茅、五、劍等一線品牌，二線品牌里可能就只看到金六福和口子窖了，但只有白酒業(yè)絕大多數(shù)的企業(yè)覺醒過來才能實現(xiàn)真正意義上的突圍；

囚徒困境也好，沖出樊籠也罷，都是一個人的兩種不同心態(tài)。央視正在熱播的《滄海百年》里有一段戲，大意是這樣的：你眼前看到了什么（主人公被判了死刑在牢房里）？沒有路、沒有未來！你閉上眼睛看到了什么？漆黑一遍！你用心去看看到了什么？有路、有生活！路在哪里？路在自己的腳下！

白酒業(yè)的未來在哪里？就在我們每一個人的腳下！

白酒行業(yè)分析報告

（二）白酒消費需求與人均收入水平有很高的相關(guān)性，并隨著人均收入的增長而不斷增加。根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織（FAO）的數(shù)據(jù)，1961年世界含酒精飲料的年人均消費量為26.4升，之后一直穩(wěn)步增加到1980年的34.9升，之后一直維持在這一水平。

我國城鄉(xiāng)居民收入的穩(wěn)步上升為白酒消費增長提供了堅實的基礎(chǔ)。從2002年以來，我國城鎮(zhèn)居民近五年人均可支配收入復(fù)合增長率達到12.76%，農(nóng)村居民收入復(fù)合增長率達到14.16%，居民可支配收入的快速增長帶動了白酒消費。白酒銷量由2005年的92.9萬噸增至2009年的628.5萬噸，年均復(fù)合增長率為15.10%。2010年前三季度，白酒銷量597.9萬噸，同比增長率達到37.54%。若考慮價格增長因素，2004-2009年白酒行業(yè)銷售收入年平均增長率達到22.91%，2009年白酒行業(yè)銷售收入達到2,027.02億元。盈利能力方面，2009年，白酒行業(yè)企業(yè)虧損率只有9.3%，在飲料酒幾個主要行業(yè)中保持最低。

高檔白酒市場環(huán)境相對較好

從白酒細分市場看，大致可分為三個細分市場：

1、高端產(chǎn)品（300元/瓶以上），如茅臺、五糧液、國窖1573、瀘州老窖特曲、水井坊等。

2、中端產(chǎn)品（80~300元/瓶），隨著消費水平的不斷提高，中端產(chǎn)品已經(jīng)逐步成為日常消費的檔位。

3、低端產(chǎn)品（80元/瓶以下），該細分市場消費數(shù)據(jù)相對較大，不過消費者承受能力或品牌意識相對較低，購買因素主要是價格、廣告和終端推廣。相對而言，高檔白酒具有較高的進入壁壘，議價能力強，面臨的市場環(huán)境較優(yōu)。

高檔白酒消費者品牌意識非常強烈。由于名優(yōu)品牌包含著歷史、人文底蘊，同時代表了嚴格的食品質(zhì)量控制水平，因此消費者對高檔品牌具有很強的認可度和專一性。名優(yōu)品牌對于高檔白酒的重要性促使行業(yè)外資本主要通過介入原有名優(yōu)白酒生產(chǎn)企業(yè)或買斷名優(yōu)白酒生產(chǎn)企業(yè)部分產(chǎn)品的方式進入白酒行業(yè)，很少從零起步重新塑造新的品牌。

而生產(chǎn)工藝又限制了高檔白酒的產(chǎn)能擴張。高檔白酒生產(chǎn)中的制曲、糖化發(fā)酵、陳化老熟等環(huán)節(jié)需要適宜的氣候、土壤和水資源條件，隨著人類社會活動帶來的環(huán)境保護壓力加大，()適宜釀造中高檔白酒的自然資源呈現(xiàn)逐漸稀缺態(tài)勢，構(gòu)成了中高檔白酒行業(yè)的進入障礙。

這些客觀上造成白酒行業(yè)具有明顯的品牌效應(yīng)，而高檔白酒產(chǎn)能受到自然環(huán)境的嚴格限制，使其具有明顯的稀缺性和不可替代性。與此同時，這部分產(chǎn)品主要用于禮品消費和商務(wù)消費，消費者對價格的敏感程度較低，因此近年來盡管高端白酒一再提價，但市場仍維持增勢。高端酒業(yè)生產(chǎn)企業(yè)議價能力強、轉(zhuǎn)嫁原材料價格上漲的能力較強，盈利能力能夠得以保障。相對而言，低端酒業(yè)市場以自由競爭為主要特點，競爭較為激烈，對價格敏感度較高，相應(yīng)企業(yè)議價能力和盈利能力偏弱。

白酒行業(yè)面臨政策、消費習(xí)慣等方面的潛在威脅

雖然近幾年白酒行業(yè)增速較快，且表現(xiàn)出一定的弱周期性。不過，下述因素仍對白酒行業(yè)構(gòu)成一定負面影響：

1、產(chǎn)業(yè)政策。作為非必要消費品，國家對于白酒行業(yè)的政策導(dǎo)向是既扶持又限制，整體而言以總量控制為主、以稅收和配套措施為輔，目的是規(guī)范行業(yè)發(fā)展，提升產(chǎn)品安全性，調(diào)控行業(yè)盈利空間。2005年，商務(wù)部頒布的《酒類流通管理辦法》規(guī)范了酒類批發(fā)、零售、儲運等經(jīng)營活動，辦法規(guī)定酒類經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)在固定地點貼標(biāo)銷售散裝酒、禁止流動銷售散裝酒等；不得向未成年人銷售酒類商品等。2006年以來，國家相繼出臺《關(guān)于國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》、《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》（2007年本）、《國務(wù)院關(guān)于發(fā)布實施（促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整暫行規(guī)定）的決定》等，規(guī)范了白酒生產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在現(xiàn)有生產(chǎn)能力范圍內(nèi)采取措施升級改造，以滿足產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、優(yōu)勝劣汰、分類指導(dǎo)的要求，同時也做出了白酒生產(chǎn)企業(yè)進行技術(shù)改造應(yīng)在白酒生產(chǎn)企業(yè)原有土地上實施的規(guī)定。2006年，國家出臺《白酒生產(chǎn)許可證審查細則（2006年版）》，明確規(guī)定了白酒生產(chǎn)企業(yè)必須滿足生產(chǎn)場所、生產(chǎn)設(shè)備、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、檢驗設(shè)備等多方面條件。規(guī)模以上（即年營業(yè)收入在500萬元以上）白酒生產(chǎn)企業(yè)由國家質(zhì)檢總局審查發(fā)放該許可證。2009年9月27日，國家稅務(wù)總局頒布《關(guān)于加強白酒消費稅征收管理的通知》，屆時盡管稅率不變，但稅基改變將使白酒納稅額提高一倍。整體來看，產(chǎn)業(yè)政策或?qū)⒊蔀橛绊懶袠I(yè)發(fā)展的重要因素之一。

2、交通安全管理。近幾年國家對于交通安全管理的力度明顯加強。2009年8月以來，中國對酒后駕車實行嚴厲的懲罰措施。嚴懲醉酒駕車對酒類銷售具有一定負面影響。

3、其他酒類和低酒精飲料對于白酒的替代。隨著人們健康觀念的轉(zhuǎn)變和對健康的日益重視，目前出現(xiàn)了其他酒類和低酒精飲料對白酒的替代趨勢，主要包括啤酒、葡萄酒、洋酒、黃酒、保健酒等?？傮w來看，各種酒類和低酒精飲料與白酒的市場競爭趨于激烈，將給白酒生產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營帶來一定挑戰(zhàn)。

白酒行業(yè)分析報告

（三）所屬行業(yè)：白酒

報告來源：中投證券

研究員：張鐳、柯海東

報告日期：****

投資評級：維持看好

主要觀點：

白酒：控制價格過快增長是短期政令。由于通脹壓力事關(guān)社會穩(wěn)定，中央明確提出將保持價格總水平基本穩(wěn)定作為年內(nèi)宏觀調(diào)控的首要任務(wù)。發(fā)改委對白酒企業(yè)的政令指出“近期，尤其是上半年必須保持價格穩(wěn)定?！币虼?，控制價格過快增長影響是短期的。已經(jīng)提前漲價的企業(yè)今年業(yè)績不受短期禁止?jié)q價政令的沖擊。

從去年下半年至今，老窖、茅臺、洋河、古井貢、汾酒都已提過出廠價，今年業(yè)績的增長不會受到影響。受到通脹影響，白酒提價已成為公眾輿論關(guān)注的焦點，提價時點、幅度、公告方式及解釋已成為考驗白酒企業(yè)公關(guān)能力，營銷策略的重要一環(huán)，目前老窖表現(xiàn)較為出色，去年下半年以來兩次提價均較為成功。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)升級已成為替代提價的重要手段。近年來，通過產(chǎn)品結(jié)構(gòu)升級已成為全國性及地產(chǎn)白酒企業(yè)替代提價的重要手段，如老窖在國窖 1573 的基礎(chǔ)上開發(fā)了中國品味？國窖 1573、在普通特曲基礎(chǔ)上開發(fā)年份特曲；洋河股份運作藍色經(jīng)典的思路就是在消費升級的不同階段，分別主推海之藍、天之藍、夢之藍，推動企業(yè)整體的噸酒收入；山西汾酒則在相繼開發(fā)了 30 年、20 年、40 年青花汾酒。如此充分說明了實際上企業(yè)可以通過產(chǎn)品結(jié)構(gòu)升級，補充完善產(chǎn)品線的手段替代提價。產(chǎn)品線向下延伸的白酒企業(yè)也不會受到影響。如酒鬼酒今年以來通過主推 200 元以下的中低檔酒湘泉來完善產(chǎn)品線，將不會受到禁止?jié)q價政令的影響。

因此我們認為政府短期內(nèi)禁止白酒漲價并未改變行業(yè)確定性增長，維持對行業(yè)的“看好”評級，如果個股股價因此利空下挫則為長期投資者帶來買入良機。

投資建議：

啤酒：發(fā)改委約談了華潤、青島、燕京、百威四大啤酒集團領(lǐng)導(dǎo)，在了解啤酒行業(yè)近期漲價情況及未來動態(tài)后，對啤酒企業(yè)受成本上升較多，適當(dāng)提高部份產(chǎn)品價格表示理解。因此此次事件對啤酒行業(yè)的影響偏中性。葡萄酒、黃酒：行業(yè)協(xié)會指出，黃酒、葡萄酒行業(yè)也必須充分認識此事的重要性，必須做到防患于未然。我們認為此舉對葡萄酒行業(yè)的沖擊也不會太大，因為過去 5 年，葡萄酒行業(yè)噸酒價格復(fù)合增速僅為 5.30%，增長更多的是來自于消費量的提升。對黃酒則在短期內(nèi)可能會有一定的影響，因為當(dāng)前黃酒企業(yè)正欲效仿白酒企過去靠提價提升品牌價值刺激銷量的做法，通過“品牌擴張價格提升”實現(xiàn)增長，短期禁止提價將對企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略形成一定的沖擊。

風(fēng)險提示：公務(wù)消費政策收緊、宏觀經(jīng)濟下行。

第五篇：市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況調(diào)研報告

市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況調(diào)研報告

為全面了解我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，及時掌握行業(yè)動態(tài)發(fā)展信息，進一步研究解決行業(yè)發(fā)展中的新情況、新問題，推動物業(yè)管理行業(yè)健康長足發(fā)展。根據(jù)市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)指示精神，市房地產(chǎn)管理局會同阜城三區(qū)及市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)物業(yè)行政主管部門對城區(qū)部分企業(yè)、單位以及住宅小區(qū)等涉及物業(yè)管理的有關(guān)區(qū)域進

行了專題調(diào)研，先后組織專人赴淮安、臨沂、合肥就物業(yè)管理成熟經(jīng)驗進行學(xué)習(xí)，現(xiàn)將有關(guān)調(diào)研情況報告如下：

一、物業(yè)管理行業(yè)基本情況

連接千家萬戶的物業(yè)管理是城市管理和社區(qū)服務(wù)的重要組成部分，為城市小區(qū)和單位清潔衛(wèi)生、養(yǎng)護維修、秩序維護等提供及時有效的管理和服務(wù)，已成為替政府分憂、為城市貢獻、促社會和諧的重要行業(yè)。隨著近年來工業(yè)化、城市化進程的不斷加快，物業(yè)管理經(jīng)歷了從無到有、從不規(guī)范到較為規(guī)范、從單一管理服務(wù)到多方位經(jīng)營服務(wù)的發(fā)展階段，物業(yè)管理的服務(wù)范圍、內(nèi)容和領(lǐng)域不斷拓展，物業(yè)管理行業(yè)得到較快發(fā)展，對于優(yōu)化城市生活和工作環(huán)境、增加城市就業(yè)崗位、拉動經(jīng)濟增長發(fā)揮了重要作用。

1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量從少到多，行業(yè)規(guī)模不斷壯大。經(jīng)過近幾年突飛猛進的發(fā)展，截至目前，全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)已發(fā)展到130家（國企19家、民營企業(yè)111家），其中，二級資質(zhì)企業(yè)2家，三級資質(zhì)企業(yè)99家，暫定三級資質(zhì)企業(yè)29家，外埠物業(yè)服務(wù)企業(yè)到我市登記備案的4家，物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量位居全省地級城市前列。全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員1萬多人，其中1820人取得物業(yè)管理崗位證書和專業(yè)管理技術(shù)職稱，其余大部分為物業(yè)管理員、秩序維護員、水電工、保潔工等一線操作人員，屬于典型的勞動密集型行業(yè)。

2、物業(yè)管理項目由單一到多元，服務(wù)領(lǐng)域不斷拓展。物業(yè)管理服務(wù)項目覆蓋面從最初單純的住宅小區(qū)向辦公、學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)快速延伸。截至目前，全市實施物業(yè)管理項目191個。其中，城區(qū)物業(yè)管理項目145個，管理服務(wù)面積1000萬多平方米，物業(yè)管理覆蓋率達75%以上，新建住宅小區(qū)管理覆蓋率達100%。全市獲國家級物業(yè)管理示范大廈1個，省級物業(yè)管理示范住宅小區(qū)5個，省級物業(yè)管理示范大廈3個，省級物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）18個，市級物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）27個，市級文明住宅小區(qū)22個，市級園林式小區(qū)7個。

3、住宅小區(qū)業(yè)主委員會從無到有，物業(yè)管理不斷規(guī)范。截至目前，全市符合成立業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會條件的物業(yè)管理住宅項目140個，成立業(yè)主委員會27個，業(yè)主委員會小區(qū)覆蓋率為19%。積極啟動業(yè)主大會成立試點工作，相關(guān)職能部門全程參與實施監(jiān)督運作成立業(yè)主大會，匯鑫住宅小區(qū)成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，標(biāo)志著我市物業(yè)管理工作進入規(guī)范化和市場化發(fā)展的新時期，對推動全市物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展創(chuàng)造條件。

4、物業(yè)服務(wù)收費從不統(tǒng)一到明碼標(biāo)價，服務(wù)機制不斷健全。近年來，受行業(yè)發(fā)展水平所限，物業(yè)服務(wù)收費一直是企業(yè)“各自為政”，收費不統(tǒng)一、業(yè)主不了解成為物業(yè)管理投訴糾紛的焦點。，市物價、房產(chǎn)部門聯(lián)合制定實施了物業(yè)服務(wù)分等定級收費標(biāo)準(zhǔn)制度，推行物業(yè)管理“等級服務(wù)、等級收費、質(zhì)價相符”的收費機制，物業(yè)服務(wù)收費得到規(guī)范和理順。

5、物業(yè)專項維修資金覆蓋面從小到大，受益群眾不斷增多。截至目前，全市共累計歸集物業(yè)專項維修資金1.35億元，其中阜城區(qū)歸集9000萬元，涉及住宅小區(qū)220個，物業(yè)專項維修資金覆蓋面積396萬平方米，歸集戶數(shù)3.56萬戶。為進一步規(guī)范資金管理，向社會公開實施招投標(biāo)物業(yè)專項維修資金存儲銀行，開創(chuàng)了全省物業(yè)專項維修資金管理先河，確保資金管理使用效益，切實維護了廣大業(yè)主物權(quán)利益，充分發(fā)揮了物業(yè)專項維修資金的房屋“養(yǎng)老金”作用。

二、推進物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要措施

近年來，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，全市物業(yè)管理行業(yè)圍繞把建設(shè)成為皖西北中心城市的目標(biāo)，以便民、利民、為民為宗旨，積極探索構(gòu)建與經(jīng)濟社會發(fā)展相適應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)模式，切實加快物業(yè)管理市場化運作，加大市場主體服務(wù)規(guī)范力度，為推動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展、提升群眾居住品質(zhì)奠定了堅實基礎(chǔ)。

1、及時安排部署，把規(guī)范物業(yè)管理提上重要議事日程。市政府先后召集各縣市區(qū)政府、街道辦事處、物業(yè)行政主管部門召開全市物業(yè)管理工作會議、全市物業(yè)管理專業(yè)委員會會議、全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)會議等規(guī)范物業(yè)管理專題會議，認真總結(jié)近年來我市物業(yè)管理工作取得的成效，梳理制約物業(yè)管理發(fā)展的癥結(jié)，明確當(dāng)前物業(yè)管理工作重點以及今后一個時期物業(yè)管理工作任務(wù)，要求各地、各有關(guān)部門要把物業(yè)管理工作擺上重要議事日程，加強物業(yè)管理組織領(lǐng)導(dǎo)，建立了由主要領(lǐng)導(dǎo)負總責(zé)、分管領(lǐng)導(dǎo)具體負責(zé)的領(lǐng)導(dǎo)機制，落實責(zé)任分工，建立一級抓一級、層層抓落實的物業(yè)管理工作責(zé)任體系，為進一步推進行業(yè)發(fā)展?fàn)I造了齊抓共管的工作氛圍。

2、明確管理職

責(zé)，構(gòu)建兩級物業(yè)管理體系。根據(jù)物業(yè)管理法規(guī)政策有關(guān)規(guī)定，市政府辦公室出臺了切實加強城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的政策措施，要求各地按照屬地管理的原則加強物業(yè)管理工作，明確各縣市區(qū)政府、城區(qū)街道辦事處對所在行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的屬地監(jiān)管職責(zé)，各縣市房地產(chǎn)管理局、阜城三區(qū)房改辦、開發(fā)區(qū)土地規(guī)劃建設(shè)局具體負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)管，各縣

市區(qū)物業(yè)行政主管部門按照要求設(shè)立物業(yè)管理股室作為專門行政職能股室，初步形成了屬地管理、分級負責(zé)的兩級物業(yè)管理行政監(jiān)管體系。

3、完善制度體系，提高政策法規(guī)的可操作性。圍繞物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)監(jiān)管、市場準(zhǔn)入、資金歸集、規(guī)范服務(wù)、糾紛調(diào)處等行業(yè)監(jiān)管重點，先后制定出臺了《市物業(yè)管理行業(yè)-2011年工作規(guī)劃》、《進一步加強市物業(yè)管理工作實施意見》、《市城市物業(yè)服務(wù)收費實施細則》、《市物業(yè)專項維修資金管理使用實施細則》、《市物業(yè)管理投訴受理處理暫行辦法》、《市業(yè)主大會規(guī)程》、《市住宅物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》等近30項規(guī)范性文件，行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和工作體系得到完善，進一步提高了物業(yè)管理法規(guī)政策的可操作性。

4、嚴把“四道關(guān)口”，加強前期物業(yè)管理。一是嚴把物業(yè)管理項目招標(biāo)投標(biāo)關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位要嚴格按照物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)辦法規(guī)定，預(yù)售商品房項目必須在備案取得《商品房預(yù)售許可證》之前落實物業(yè)管理，5萬平方米以上住宅小區(qū)通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。二是嚴把行政審批關(guān)。協(xié)議方式選聘行政審批關(guān)，投標(biāo)人少于3個或者物業(yè)面積在5萬平方米以下的，必須經(jīng)縣市區(qū)物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)，方可選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。三是嚴把企業(yè)資質(zhì)準(zhǔn)入關(guān)。嚴格審核新成立企業(yè)資質(zhì)核準(zhǔn)和原有企業(yè)資質(zhì)核定，確保做到標(biāo)準(zhǔn)不降低、審查不遷就。四是嚴把前期物業(yè)管理備案關(guān)。通過對前期物業(yè)項目管理方案的可行性、管理服務(wù)措施的有效性、備案資料的真實性以及落實物業(yè)管理服務(wù)用房等內(nèi)容進行嚴格審查，使物業(yè)管理市場秩序進一步規(guī)范。

5、理順投訴受理機制，努力定紛止?fàn)?。近年來，市物業(yè)行政主管部門定期不定期開展全市物業(yè)管理項目信息采集，全面掌握物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，不斷加大投訴處理力度，拓展延伸投訴受理渠道，初步建立了市、縣（市區(qū)）兩級投訴受理機制，通過咨詢投訴、政風(fēng)行風(fēng)熱線、來人、來信、來電等多種渠道受理群眾糾紛投訴，每年依法及時妥善處置不同形式來信來訪達一百多件，堅持市房地產(chǎn)管理局督辦指導(dǎo)、縣市區(qū)物業(yè)行政主管部門現(xiàn)場核查、企業(yè)整改落實相結(jié)合處理群眾投訴，努力減少物業(yè)管理服務(wù)矛盾糾紛，業(yè)主投訴率比去年同期相比下降了15%，業(yè)主滿意率提高了10%以上。

6、嚴格項目招投標(biāo)，促進市場有序競爭。為規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)市場運行機制，促進物業(yè)管理市場有序競爭，市房地產(chǎn)管理局于出臺了《市物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》、《市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理暫行辦法》，目前已成功舉辦了21個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的23個住宅項目、4個商業(yè)區(qū)項目和2個綜合辦公區(qū)項目的前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作，并對國有資金投入項目建設(shè)全部推行招投標(biāo)制度建設(shè)。對5萬平方米以下的住宅區(qū)，近年來共通過協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理項目27個，實現(xiàn)物業(yè)管理項目實施依法陽光有序操作。

7、注重專業(yè)培訓(xùn)，提升行業(yè)整體素質(zhì)。以建立完善物業(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓(xùn)工作為主抓手，堅持實行從業(yè)人員持證上崗制度，建立長效機制，實行資格動態(tài)管理。提高全市物業(yè)管理行業(yè)隊伍整體素質(zhì)，提升物業(yè)管理人員服務(wù)水平，促進物業(yè)管理專業(yè)化進程，舉辦崗位培訓(xùn)班，邀請建設(shè)廳資深專家教授、國家注冊物管師來阜授課，達到了預(yù)期目的，收到了良好效果。同時大力開展職業(yè)教育，與安徽電大分校聯(lián)合舉辦物業(yè)管理專科教育，著重培養(yǎng)一批高素質(zhì)、高水平的物業(yè)管理專業(yè)人員隊伍，提高行業(yè)專業(yè)化、規(guī)范化服務(wù)水平。

8、開展專題調(diào)研，明確發(fā)展方向。為及時掌握行業(yè)發(fā)展動態(tài)，研究解決行業(yè)發(fā)展中的深層次問題，市物業(yè)行政主管部門會同縣市區(qū)物業(yè)行政主管部門對全市物業(yè)管理行業(yè)進行了專題調(diào)研，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量、從業(yè)人員總數(shù)、行業(yè)經(jīng)營總收入、總支出、城鎮(zhèn)實施物業(yè)管理覆蓋面、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立運行、物業(yè)管理法規(guī)建設(shè)實施等情況進行調(diào)研，總結(jié)規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理方面的經(jīng)驗做法，分析制約影響物業(yè)管理發(fā)展的主要問題與矛盾和原因，提出解決問題的措施與對策，進一步明確了規(guī)范行業(yè)發(fā)展的著力重點。

9、開展宣傳報道，建立長效機制。為適應(yīng)新形勢下物業(yè)管理發(fā)展需要，及時、準(zhǔn)確、正面反映報道我市物業(yè)管理市場運行狀況和發(fā)展軌跡，堅持在全市范圍內(nèi)組織開展物業(yè)管理行業(yè)宣傳報道工作，建立了信息員工作長效機制，定期在新聞媒體宣傳報導(dǎo)政策法規(guī)、典型事例以及先進管理經(jīng)驗，為企業(yè)提供了有力的宣傳展示平臺，為廣大市民更好地了解認識物業(yè)管理、自覺參與物業(yè)管理搭建了溝通橋梁，為樹立行業(yè)良好形象提供了寬闊平臺。

三、存在的主要問題

在肯定我市物業(yè)管理服務(wù)不斷規(guī)范的同時，也必須清醒看到物業(yè)管理仍存在發(fā)展質(zhì)量和服務(wù)水平不高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量多而品牌企業(yè)少，質(zhì)價相符的服務(wù)機制剛剛推行仍不夠規(guī)范，社會群眾對物業(yè)管理服務(wù)認識不清，物業(yè)管理行政監(jiān)管體制尚未理順等客觀實際問題，在一定程度上制約了物業(yè)管理行業(yè)又好又快發(fā)展。一是重視程度不夠，監(jiān)管體制尚未理順。物業(yè)管理是一項綜合系統(tǒng)的管理工作，有較強的綜合性、專門性和區(qū)域性特點，涉及建設(shè)、房產(chǎn)、規(guī)劃、市容、公安、環(huán)保、工商、物價、消防、供電、供水等多個部門管理服務(wù)職能。目前，各縣市區(qū)政府既是物業(yè)管理監(jiān)管部門又是職能部門，物業(yè)行政主管部門缺乏專職人員，造成工作開展較為困難。二是物業(yè)服務(wù)收費收繳困難，制約行業(yè)加快發(fā)展。全市物業(yè)管理住宅小區(qū)收費平均標(biāo)準(zhǔn)0.3元/月?平方米左右，收費率僅達50%，基本不收費和很少收費的物業(yè)服務(wù)小區(qū)占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)30%。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能通過電話、上門、發(fā)信等方式催繳物業(yè)服務(wù)費用，并無相應(yīng)的強制或制約措施。即使按照《物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定可以依法向人民法院起訴。但又面臨著起訴周期長、涉案人數(shù)多、涉案金額小等客觀因素，致使費用收繳困難。出現(xiàn)這種問題的主要原因是業(yè)主商品意識、物業(yè)管理消費意識和責(zé)任意識沒有完全確立，繳費積極性不高，久而久之，就形成了物業(yè)管理與服務(wù)收費難的惡性循環(huán)。三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能有效解決問題，影響物業(yè)服務(wù)收費。部分住宅小區(qū)存在開發(fā)房屋質(zhì)量存在問題、開發(fā)商承諾未兌現(xiàn)等開發(fā)商遺留問題未得到有效解決，個別住宅小區(qū)環(huán)境建設(shè)不到位、屋頂滲漏等問題，或者開發(fā)商承諾的配套設(shè)施沒有建，業(yè)主不找或找不到開發(fā)建設(shè)單位，把責(zé)任都埋怨到物業(yè)服務(wù)企業(yè)上，有的甚至以此為由拒交物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有苦難言。四是歷史遺留問題較多,亟待加強整治。許多舊住宅小區(qū)缺乏必要的物業(yè)服務(wù)用房和垃圾中轉(zhuǎn)、廁所等公共設(shè)施,地下管網(wǎng)大都年久失修,排污能力較差,并且大都是隨意進出等開放式布局，不利于安全管理。公用事業(yè)單位“單戶單控”改造滯后，按照國家有關(guān)政策,供水、供電、供氣等專業(yè)部門要收費到戶,由于目前單戶單控率較低,物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)了大量的中間損耗。五是業(yè)主委員會成立難，小區(qū)管理不規(guī)范。小區(qū)成立業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會主要靠城區(qū)街道辦事處來組織發(fā)動，單靠職能部門很難召開業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，即使加大協(xié)調(diào)指導(dǎo)力度，少則幾個月，多則幾年才能成立。業(yè)主物業(yè)管理的主體意識不強，大多數(shù)業(yè)主缺乏參與意識，即使成立了業(yè)主委員會，也面臨諸多實際問題難以解決。

四、規(guī)范我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的幾點建議

依據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，借鑒外地市先進經(jīng)驗，結(jié)合我市物業(yè)管理現(xiàn)狀和實際，提出以下幾點建議：

1、提高重視程度,加大部門聯(lián)動協(xié)調(diào)力度。物業(yè)管理事關(guān)很多行政部門職能的履行,單由哪個職能部門牽頭協(xié)調(diào)難度很大,建議市政府成立物業(yè)管理委員會,由市政府分管領(lǐng)導(dǎo)親自掛帥任主任,建設(shè)、房產(chǎn)、公安、環(huán)保、工商、市容、物價、供電、供水等相關(guān)部門為成員,物業(yè)管理委員會統(tǒng)一組織、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)全市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范工作，各縣市區(qū)政府也相應(yīng)成立物業(yè)管理委員會，建立市、縣市區(qū)兩級物業(yè)管理委員會的管理體系，加強條塊聯(lián)動，有力推進此項工作。

2、實現(xiàn)物管重心下移，創(chuàng)新物業(yè)管理工作體制。根據(jù)《安徽省物業(yè)管理條例》規(guī)定，建立“條塊結(jié)合、以塊為主”的物業(yè)管理新機制，將物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)由縣市區(qū)政府統(tǒng)一行使。明確街道辦事處負責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的日常指導(dǎo)與監(jiān)督職責(zé)，指導(dǎo)監(jiān)督社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展工作。明確街道辦事處會同有關(guān)職能部門，指導(dǎo)成立轄區(qū)住宅區(qū)業(yè)主大會成立、組建業(yè)主委員會工作，指導(dǎo)社區(qū)居民委員會和人民調(diào)解委員會等組織，及時協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理矛盾糾紛，做好住宅區(qū)違法建設(shè)拆除、環(huán)境保護、治安防范和交通秩序管理等工作。建全物業(yè)管理目標(biāo)責(zé)任制和檢查考核機制，各縣市區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會與街道辦事處簽訂目標(biāo)責(zé)任狀，切實將物業(yè)管理工作中的業(yè)主大會成立、業(yè)主矛盾糾紛調(diào)處以及物業(yè)管理熱點難點納入縣市區(qū)政府目標(biāo)責(zé)任制考核，確保規(guī)范物業(yè)管理發(fā)展的一系列措施落到實處。

3、理順條塊關(guān)系，明確多方職責(zé)。一是理順條塊關(guān)系。街道辦事處、社區(qū)居委會接受物業(yè)行政主管部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。二是街道辦事處建立投訴受理制度，受理業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等違反相關(guān)規(guī)定行為的投訴。三是不具備市場化物業(yè)管理條件的住宅區(qū)所在街道辦事處、社區(qū)要承擔(dān)起物業(yè)管理服務(wù)的責(zé)任。四是加強小區(qū)治安聯(lián)防工作。強化公安機關(guān)片警和群防群治工作,指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)認真落實與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理安全秩序維護責(zé)任，抓好住宅小區(qū)治安。

4、結(jié)合實際，建立街道“兩站一中心”的物業(yè)管理模式。借鑒外地經(jīng)驗，結(jié)合實際，建立街道辦事處服務(wù)中心、物業(yè)管理投訴調(diào)解工作站、物業(yè)管理應(yīng)急維修服務(wù)站的“兩站一中心”物業(yè)管理模式。一是成立街道服務(wù)中心，全面接管舊住宅區(qū)、保障性住宅小區(qū)等不具備市場化物業(yè)管理條件小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，確保工作順利開展。二是建立街道辦事處物業(yè)管理投訴調(diào)解工作站，通過人才市場公開招聘配備一名適應(yīng)工作需要的專職主任和4名兼職協(xié)調(diào)員，選聘后與街道簽訂勞動合同，每年對調(diào)解工作站主任進行定期考核。三是各街道辦事處建立物業(yè)管理應(yīng)急維修服務(wù)站，可以聘用專職站長1名和兼職維修員4名，解決應(yīng)急維修難問題，盡最大可能方便業(yè)主生活。四是政府加大對物業(yè)管理經(jīng)費的投入，街道辦事處的“兩站一中心”中街道服務(wù)中心年需經(jīng)費2萬元，投訴調(diào)解工作站年需經(jīng)費4萬元，應(yīng)急維修服務(wù)站年需經(jīng)費4萬元，按阜城區(qū)7個街道辦事處計劃，“一站兩中心”每年約需投入經(jīng)費約70萬元，建議由市、區(qū)兩級財政按7:3比例分擔(dān)，因物業(yè)管理工作是文明城市創(chuàng)建的重要組成部分，經(jīng)費缺口也可由創(chuàng)建經(jīng)費調(diào)劑解決。

5、把好前置關(guān)口，加強前期物業(yè)管理。物業(yè)管理的前期介入是搞好物業(yè)管理工作的先決條件,必須把好前置關(guān)口,切實解決好規(guī)劃、建設(shè)、管理的銜接問題。一是在小區(qū)規(guī)劃論證及報建階段,街道辦事處會同物業(yè)行政主管部門參與建設(shè)項目的可行性研究,審查規(guī)劃是否體現(xiàn)物業(yè)管理的全部需求,為實施規(guī)范化物業(yè)管理創(chuàng)造良好條件。二是在小區(qū)開發(fā)建設(shè)階段,街道辦事處會同物業(yè)行政主管部門代表業(yè)主監(jiān)督小區(qū)規(guī)劃落實,監(jiān)督物業(yè)服務(wù)用房配套落實,提前策劃前期物業(yè)管理方案,使物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理有條不紊地銜接與過渡。三是建立新建住宅小區(qū)綜合查驗制度，新建住宅小區(qū)建設(shè)項目全部竣工后，建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)行政主管部門申請綜合查驗，符合綜合查驗條件的方可交付使用。

6、抓好舊住宅小區(qū)整治,促進城市文明創(chuàng)建。我市住宅建設(shè)與管理中依然存在著重建輕管、建管脫節(jié)(來源：好范文 http://004km.cn/）等問題，小區(qū)占道、占綠地的違章搭建現(xiàn)象較為突出。為此，建議積極借鑒淮安經(jīng)驗，市委、市政府用2年左右的時間全面開展治理改造居民舊住宅小區(qū)工程，將規(guī)范物業(yè)管理作為治理改造居民住宅小區(qū)工程的一項重要內(nèi)容，在治理整頓中逐步推進城市物業(yè)管理。一是成立綜合協(xié)調(diào)管理機構(gòu)。建議市政府成立舊住宅小區(qū)整治改造領(lǐng)導(dǎo)小組,明確各職能部門職責(zé)，統(tǒng)一推進舊住宅小區(qū)整治。二是確保舊住宅小區(qū)整治資金。建議按1：2：4的比例籌集整治資金，本著“市政府出1，區(qū)政府出2，開發(fā)單位、產(chǎn)權(quán)單位和經(jīng)營單位出4”的原則，多方確保資金落實到位。三是實施分類治理。對各小區(qū)存在的不同問題采取不同治理方式。以清理亂搭亂建、亂停亂放為重點搞好秩序整頓,以環(huán)境設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房、綠化、美化和亮化為重點搞好設(shè)施配套,以地下管網(wǎng)更新和小區(qū)封閉改造為重點搞好功能完善。四是協(xié)調(diào)法院簡易辦案程序。對拒繳物業(yè)服務(wù)費、物業(yè)專項維修資金的業(yè)主，社區(qū)居委會和業(yè)主委員會應(yīng)加大催繳力度，依法起訴的，人民法院應(yīng)加大政策扶持，減免相關(guān)費用，簡化過程，縮短判決時間，促進物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展。五是新聞媒體要加大宣傳力度。政府要協(xié)調(diào)報刊媒體，利用3年時間，設(shè)立物業(yè)專欄，為全市物業(yè)管理行業(yè)免費宣傳，營造良好的社會氛圍，促進和諧社區(qū)建設(shè)。

7、管好物業(yè)專項維修資金，確保房屋維修及時有序。房屋及小區(qū)內(nèi)公用部位、公共設(shè)施設(shè)備因質(zhì)量問題得不到及時有效的維修，一直以來是物業(yè)管理矛盾的集中點，必須管好物業(yè)專項維修資金，確保房屋及區(qū)內(nèi)公用部位、公共設(shè)施設(shè)施維修及時有序。一是抓好物業(yè)專項維修資金征集。按照省政府《物業(yè)專項維修資金管理暫行辦法》規(guī)定，盡快成立物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)，明確職責(zé)，配套相應(yīng)人員，認真做好物業(yè)專項維修資金的交存、管理、使用和監(jiān)督等工作,確保?？顚Ｓ?最大限度維護業(yè)主的合法權(quán)益。二是實行新建住宅物業(yè)工程質(zhì)量保修金監(jiān)管制度。新建住宅物業(yè)、住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記前，按照住宅物業(yè)建筑安裝總造價5%的比例，一次性向保修金監(jiān)管賬戶交存保修金，作為該住宅物業(yè)工程質(zhì)量保修期內(nèi)保修費用保證，保修金監(jiān)管實行統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、?？顚Ｓ谩⒄O(jiān)管的原則，建設(shè)單位不履行保修義務(wù)，業(yè)主或者業(yè)主委員會可以提出申請，經(jīng)市或縣市區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門核實后，由街道辦事處或物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織維修，其費用在保修金中墊支，確保住宅小區(qū)工程維修資金來源，減少因房屋質(zhì)量得不到及時有效維修帶來的糾紛。