第一篇：房地產(chǎn)信托項目盡職調(diào)查清單

房地產(chǎn)信托項目盡職調(diào)查清單

2012年08月17日16：38 來源：投融界 投融界·資訊 我要評論(0)

一、房地產(chǎn)資產(chǎn)方面：

（一）資產(chǎn)權(quán)益

1、不動產(chǎn)權(quán)利在與當?shù)赝恋毓芾聿块T的注冊登記情況(查詢結(jié)果復印件由有關檔案部門蓋章)。

2、當?shù)赝恋毓芾砭趾灦ǖ耐恋厥褂脵?quán)出讓合同或與原土地使用權(quán)人簽定的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，相應地塊的宗地紅線圖。

3、、土地出讓金付款憑證，例如當?shù)赝凉芫职l(fā)出的，表明國有土地使用權(quán)出讓金已支付的憑證，例如發(fā)票和 / 或收據(jù)的復印件。

4、、有關稅務部門發(fā)出的土地契稅的納稅收據(jù)復印件。

5、目標公司名下的由當?shù)赝凉芫诸C發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證。

6、其他所有與土地使用權(quán)有關的文件和報告等文件。

（二）權(quán)益負擔：

1、任何關于物業(yè)的公共記錄查詢結(jié)果的資料，包括但不限于，關于土地和房屋產(chǎn)權(quán)、轉(zhuǎn)讓和抵押，權(quán)利證件質(zhì)押，及租賃登記(查詢結(jié)果復印件由有關記錄保存部門蓋章)。

2、所有就物業(yè)或其權(quán)利文件設定的留置、質(zhì)押、抵押以及其他擔保利益的文件。

3、所有就物業(yè)或其權(quán)利文件設定的抵押、質(zhì)押以及其他擔保利益的登記證。

4、所有關于影響本物業(yè)的地役權(quán)及約定文件，包括影響本物業(yè)但為其他物業(yè)帶來利益的地役權(quán)和約定，及加之于其他物業(yè)之上，但為本物業(yè)帶來利益的地役權(quán)和約定。

二、工程建設審批事項：

1、《企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)》。

2、項目立項批復及相關批復文件。

3、規(guī)劃意見書和審定設計方案通知書。

4、建設用地規(guī)劃許可證。

5、用地批準書。

6、土地出讓合同或者土地轉(zhuǎn)讓合同，以及所需的上級部門批準文件。

7、土地出讓金繳納憑證。

8、土地補償協(xié)議。

9、國有土地使用權(quán)證書。

10、建設用地釘樁通知。

11、建設工程規(guī)劃許可證。

12、交通影響評審意見和環(huán)境影響報告表批復。

13、綠化補償、交通規(guī)劃設計、人防工程、消防工程等批復。

14、房屋拆遷許可證。

15、施工許可證、工程施工協(xié)議及補充協(xié)議、市政施工協(xié)議。

16、商品房預售許可證。

17、與項目開發(fā)建設相關的其他資料：消防系統(tǒng)驗收合格證明、交通管理部門為停車區(qū)頒發(fā)的停車許可證、技術(shù)監(jiān)察部門出具的電梯安全運行許可證、與供電部門簽訂的《供電協(xié)議書》、供電設施合格證、供氣部門和供水部門的批準文件、物業(yè)的服務合同或維修合同（例如清潔，園藝 / 景觀，機械服務等）以及與物業(yè)各個有關部分相連接的道路、電力、排污落水、天然氣、供水和電信接口的位置。

三、非房地產(chǎn)資產(chǎn)方面：

（一）有形資產(chǎn)

1、房屋、設備、辦公用品等所有非房地產(chǎn)有形資產(chǎn)的詳細清單。

2、所有原始發(fā)票、買賣合同或其他與非房地重大有形資產(chǎn)有關的重要合同的復印件。

（二）無形資產(chǎn)（不作為調(diào)查重點）

1、目標公司所擁有的商標、專利、著作權(quán)的權(quán)利文件的復印件。

2、許可使用和/或轉(zhuǎn)讓合同的復印件。

3、所涉及的任何侵權(quán)訴訟或其他任何已知的侵權(quán)索賠的文件資料。

4、非房地產(chǎn)資產(chǎn)的評估報告（如有）的復印件。

四、目標公司基本情況：

1、目標公司最初設立時的主管部門批準文件（如有）、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照正本和副本、房地產(chǎn)資質(zhì)證書等。

2、工商行政管理機關核發(fā)的經(jīng)過2008年年檢的最新的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書等。

3、目標公司章程和股東出資設立目標公司的協(xié)議（如有）及有關目標公司章程及股東出資設立目標公司的協(xié)議的任何修訂、補充和更改。

4、目標公司注冊資本到位的所有驗資報告以及與固定資產(chǎn)出資相關的評估報告、集體資產(chǎn)管理部門對評估報告的批準或備案文件（如有）。

5、目標公司的股東名冊以及各股東的出資比例；目標公司股東變動的情況和所有有關股東變動的法律文件（包括但不限于政府批準文件和股權(quán)交易文件）。

6、目標公司自然人股東的身份證明。

7、目標公司股東會的全部決議。

8、目標公司現(xiàn)任董事會成員名單及所有董事會決議。

9、目標公司目前的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。

10、目標公司在有關政府部門的所有登記和證明，包括但不限于稅務登記（包括國稅登記證和地稅登記證）、外匯登記、海關登記等及目標公司從有關政府主管部門所獲得的所有特許權(quán)、特許經(jīng)營及其他許可文件。

11、目標公司是否設立過任何子目標公司、分目標公司、辦事處或其他經(jīng)營實體；若有，請?zhí)峁┥鲜鲎幽繕斯?、分目標公司、辦事處或經(jīng)營實體的名單及其最新營業(yè)執(zhí)照。

12、目標公司股東是否在其擁有的目標公司之股權(quán)上設置任何質(zhì)押或第三者權(quán)利，若有，請?zhí)峁┡c質(zhì)押有關的批準/登記文件及質(zhì)押合同。

13、目標公司現(xiàn)有股東個人的高額負債及為他人借款提供擔保的所有文件。

14、目標公司現(xiàn)股東及其家庭成員（包括本人及其配偶的父母、兄弟姐妹）持有其他目標公司股權(quán)的情況（目標公司或名稱、經(jīng)營范圍、持股比例及所認職務）。

15、目標公司現(xiàn)有職工的人數(shù)、勞動合同簽定、工資支付以及是否存在勞動爭議方面的資料。

五、目標公司債權(quán)債務、財務狀況

1、目標公司最新的財務報表（包括但不限于資產(chǎn)負債表、損益表、現(xiàn)金流量表及利潤分配表）。

2、目標公司融資情況和有關文件，包括但不限于所有的尚未全部履行完畢的貸款合同、融資合同及其他形式的資金融通合同和其他形式的文件，將要或者準備簽訂的貸款合同、融資合同及其他形式的資金融通合同的描述（包括但不限于金額、發(fā)生的時間、資金融通的形式、債權(quán)人等）。

3、目標公司向第三人所提供的任何形式的擔保情況及文件，包括但不限于保證、抵押、質(zhì)押、留置等；前述文件包括但不限于擔保之所有合同、文件、抵押和質(zhì)押證明等（如有）。

4、目標公司是否存在重大違約行為，如有，請?zhí)峁┫嚓P合同、協(xié)議及違約事宜，前述違約行為包括但不限于逾期債務等。

六、目標公司稅務狀況

1、目標公司的稅務登記證（包括國稅和地稅稅務登記證）。

2、目標公司設立至今的納稅結(jié)算表（如有）。

3、目標公司持有的所有減免稅批文或證明（如有）。

4、目標公司在對外采購及銷售過程中是否有未開立或索取發(fā)票的情況，若有，請?zhí)峁┌l(fā)生時間、金額、財務處理方法，以及相關收據(jù)或收條的復印件。

5、目標公司任何時期所接到的所有稅務部門簽發(fā)的有關目標公司的所得稅、營業(yè)稅、增值稅或消費稅的欠稅通知、欠稅罰單。

6、稅務部門或政府主管部門任何時期對目標公司所進行的所有稅務審計調(diào)查和與該審計有關的文件。

七、目標公司的重要合同

1、尚未履行完畢的土地、工程、借款、出售、租賃等重要合同。

2、抵押、質(zhì)押、保證等擔保合同。

3、公司與關聯(lián)人之間、公司內(nèi)部的重要合同、各類協(xié)議。

4、可能對公司的資產(chǎn)、負債、權(quán)益和經(jīng)營成果產(chǎn)生重大影響的其它合同。

八、涉及目標公司的訴訟、爭議及處罰

1、已經(jīng)發(fā)生的訴訟、仲裁、行政處罰等方面的資料。

2、所有正在進行的訴訟和判決（或裁決）后未執(zhí)行完畢的訴訟案件相關的文件和資料，如：裁判書、執(zhí)行裁定等。

3、有關行政處罰的文件和資料，如：行政處罰決定書、行政復議決定書等。

4、可能引起訴訟和爭議的事項資料。

5、是否存在因訴訟、仲裁或者行政處罰導致其財產(chǎn)被有關機關采取查封、凍結(jié)、扣押等強制措施的情況。

九、目標公司的保險及環(huán)境保護

1、是否辦理了保險，各項投保資料及繳費憑證。

2、建設項目的環(huán)境影響評價報告（如適用）及其批復（如有）。

3、與環(huán)境污染有關的重大事故情況，與環(huán)保有關的處罰 / 費用的詳情。

十、其它與并購企業(yè)相關并且在并購前需要調(diào)查的事項

第二篇：房地產(chǎn)項目-盡職調(diào)查清單

致： 公司

關于：貴司配合法律盡職調(diào)查項目需要提供的首批材料清單

為配合題述工作的順利開展，作為本次盡職調(diào)查項目組律師，我們需貴司配合提供相關文件材料。具體所需文件、材料及其它信息的初步調(diào)查清單請見附件。調(diào)查過程中，我們可能還會根據(jù)具體情況繼續(xù)出具清單，請求貴司提供其它資料。

現(xiàn)就貴司提供初步清單中相關文件的注意事項提示如下：

一、貴司提供的資料應真實、準確、完整、及時，不存在虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏。

二、本文件清單所列所有文件請盡量一次性完整地提供。如果貴司認為某些列項沒有對應需提交的資料信息，請注明這些項目不適用并簡要說明理由。若暫時無法提供，請書面說明。

三、貴司提供的所有資料請注明來源并加蓋公章。為提高工作效率，在提供文字材料的同時，請盡可能同時提交相應的電子版本。同一類文件請按時間先后順序排列，為避免工作的反復，請務必確保所提供的文件真實、準確、完整。

四、請貴司在收到本清單后盡快向本所提供清單所列材料。

五、為完成本次項目合作的需求，調(diào)查內(nèi)容還包括貴司母公司的相關情況（公司），請按本文要求一并提供該公司有關附表清單列明的材料和信息。

本次調(diào)查工作將在貴司通知備妥清單材料之日起正式啟動，請貴司按照本清單盡快準備首批清單所列材料，以便我們及時開展工作。

謝謝合作！

律師事務所 二〇一二年六月十一日

附件：盡職調(diào)查清單

關于 項目的盡職調(diào)查清單（首批）

一、有限公司（以下簡稱“”）及其母公司 公司（以下簡稱“ ”）的設立及存續(xù)情況

1.公司基本情況簡述（包括但不限于：英文名稱及縮寫；法定代表人；工商注冊日期；住所及其郵政編碼；電話；傳真號碼；互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)址；電子郵箱等）

2.公司設立申請文件、營業(yè)執(zhí)照（最新）、組織機構(gòu)代碼證及所有登記證照文件（包括稅務登記證國稅、地稅）；

3.公司工商登記事項，包括歷次變更、變動情況（包括但不限于股權(quán)、法定代表人、高管、業(yè)務范圍、主營業(yè)務等變動）； 4.公司年審情況（是否存在影響公司合法存續(xù)的重大法律障礙，如吊銷、注銷等）；

5.公司出資情況、驗資報告及股東出資證書； 6.公司章程，及所有補充、修改文件；

7.現(xiàn)有全體董事、監(jiān)事、法定代表人、高級管理人員名冊以及以及前述人員的委任書；

8.公司成立以來所有的股東會、董事會決議及會議記錄； 9.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書（“”），公司經(jīng)營范圍內(nèi)所有依法應取得的資質(zhì)、許可、政府批復等；

10.公司成立以來的合并、分立、變更、重大改組、重大投資，參股其他企業(yè)等其他對外投資情況（包括公司決議、所履行的法定程序文件，以及這些行為對公司業(yè)務、控制權(quán)、管理層、經(jīng)營業(yè)績的影響）；

11.公司的組織結(jié)構(gòu)圖，關于其設立的子公司、分公司、營業(yè)部、辦事處或經(jīng)營其他業(yè)務的詳細情況，以及相關的設立批準文件、登記證、營業(yè)執(zhí)照等。

二、的股權(quán)結(jié)構(gòu)及股東

1.公司當前的股權(quán)結(jié)構(gòu)、股東名單及歷次股權(quán)變更情況； 2.公司各股東、實際控制人的營業(yè)執(zhí)照及公司章程（若為自然人的，提交身份證復印件、簡歷及在相關公司任職情況）；

3.公司股東發(fā)起人協(xié)議、附件及所有補充、修改文件； 4.公司股權(quán)結(jié)構(gòu)歷次變更情況的文件，公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓情況的文件；

5.公司股權(quán)是否存在爭議，是否存在股權(quán)質(zhì)押、查封、第三方權(quán)利設臵等情況的說明；

6.公司關于股東身份的說明：是否存在隱名股東或替代出資的干股等情況，及其參與公司經(jīng)營的具體情況；

7.公司自設立至今的利潤分配情況（含分紅協(xié)議、支取情況）。

三、項目的土地文件

1.土地管理部門核發(fā)的建設項目土地預審報告書；

2.關于地塊的紅線圖/認定地界圖及當?shù)卣挠玫叵拗茥l件； 3.征地文件（如有）：

（1）市、縣人民政府做出的土地征收決定；（2）其他征地所需的文件、資料；

（3）征地補償合同或協(xié)議（或政府做出的搬遷決定）；（4）按規(guī)定支付土地補償費，安臵補助費，青苗及地上附著物補償費的情況明細（包括已支付項目及金額，應付未付項目及金額），及相關付款憑證；

（5）征地結(jié)案表； 4.土地出讓/轉(zhuǎn)讓文件：（1）土地招拍掛相關文件；

（2）國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同；（3）土地出讓金收據(jù)收據(jù)；

（4）列明土地使用權(quán)應支付的費用清單(包括但不限于土地出讓金/轉(zhuǎn)讓金，大市政配套費用，動拆遷費用等)，清單中應包括已支付、應支付項目及各項金額，并提交付款憑證；

（5）列明取得土地使用權(quán)應繳納的稅款清單（包括但不限于契稅），清單中應包括已支付、應支付項目及各項金額），并提交已繳納稅費的付款憑證；

5.土地使用權(quán)證、房地產(chǎn)權(quán)證；

6.土地規(guī)劃條件、規(guī)劃用途、使用年限等；

7.關于土地的權(quán)利障礙設臵情況（包括但不限于抵押、查封）及他項權(quán)利證明和相關合同；

8.土地是否被認定為閑臵土地的說明；

9.任何其他與土地有關的、由政府部門或第三方簽發(fā)的文件或與第三方訂立的文本。

四、項目相關文件

1.建設項目建議書或可行性研究報告，以及發(fā)改委的立項批準文件；

2.關于項目的建設用地批準書及附圖；

3.規(guī)劃主管部門的規(guī)劃批準文件（包括但不限于建設項目選址意見書、規(guī)劃意見書及附圖、審定設計方案通知書）；

4.建設主管機關對項目的審核批復；

5.相關主管部門（環(huán)保、交通、衛(wèi)生防疫、人防、園林、節(jié)水、消防、文物、市政等）對建設項目的審查意見；

6.關于項目的合作開發(fā)和經(jīng)營等事項的任何合同、意向書、備忘錄等文件；

7.建設用地規(guī)劃許可證； 8.建筑工程規(guī)劃許可證； 9.建筑工程施工許可證； 10.房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊；

11.房地產(chǎn)開發(fā)項目建設條件意見書； 12.項目規(guī)劃調(diào)整的有關文件； 13.地塊、地名使用批準書；

14.項目已獲得的其他相關批文或權(quán)證；

15.項目開發(fā)建設情況說明（包括但不限于項目整體規(guī)劃、設計、工程進度、建設現(xiàn)狀等）；

16.與項目建設有關的勘察、設計、監(jiān)理、施工合同及招投標文件；

17.項目施工合同履行情況、工程款支付情況，是否有拖欠工程款的情況；

18.在建工程/ 已建成房地產(chǎn)的權(quán)利障礙設臵情況（包括但不限于抵押、查封）及他項權(quán)利證明和相關合同。

19、房地產(chǎn)項目竣工驗收資料：

單體預驗收《竣工驗收報告》；建設項目防雷竣工驗收；建筑工程消防竣工驗收；建設項目人防竣工驗收；環(huán)保驗收；建設項目規(guī)劃驗收；建設工程竣工驗收報告及竣工驗收備案表；

20、房地產(chǎn)預售許可證；

21、房屋銷售情況及銷售合同；

22、是否取得房地產(chǎn)證及是否存在產(chǎn)證辦理障礙等。

五、的財產(chǎn)權(quán)利（不包括項目資產(chǎn)或土地）1.公司資產(chǎn)（不含知識產(chǎn)權(quán)）

（1）列明除不動產(chǎn)、知識產(chǎn)權(quán)外的其他所有資產(chǎn)的清單（含生產(chǎn)設施、機器設備、辦公設備、運輸工具、備品、備件等）；

（2）重要生產(chǎn)設施、設備或辦公設備的購買合同及付款發(fā)票；（3）運輸工具的購買合同、付款發(fā)票及車輛登記證明；（4）公司所持證券（包括股票和債券）的相關證明文件；（5）公司擁有的其它資產(chǎn)的證明文件；

（6）公司是否在上述各項資產(chǎn)之上設臵任何形式的擔?；蛩棛?quán)利（如抵押、質(zhì)押、留臵等），提交相應的擔保合同及主合同協(xié)議，以及設立擔保所取得的政府批準文件及登記備案文件（如有）；

（7）公司租賃的重要資產(chǎn)清單及相關證明文件，包括但不限于：租賃的生產(chǎn)設施、機器設備、辦公設備清單及租賃合同；租賃運輸工具清單及租賃合同；租賃的其它資產(chǎn)清單及租賃合；

（8）與轉(zhuǎn)讓項目無關的土地使用權(quán)證及房地產(chǎn)權(quán)證。2.公司知識產(chǎn)權(quán)（如有）

（1）屬于公司所有，或公司正在使用的注冊商標、專利權(quán)、著作權(quán)以及其他知識產(chǎn)權(quán)的有關文件、證書或批文（如有）；

（2）上述知識產(chǎn)權(quán)是否設有第三方權(quán)利及其他權(quán)利障礙的說明（包括但不限于擔保權(quán)利、許可、授權(quán)使用等情況）；

（3）上述知識產(chǎn)權(quán)相關費用的繳付憑證；（4）是否存在侵犯第三方知識產(chǎn)權(quán)的情況。3.公司最近的資產(chǎn)評估報告

4.公司設立至今的資產(chǎn)負債表

六、的財務及債權(quán)債務情況

1.公司自設立以來經(jīng)審計的財務報告，截止至盡職調(diào)查日的最新財務報告；

2.盡職調(diào)查日公司的現(xiàn)金結(jié)余金額； 3.公司債權(quán)債務清單；

4.與公司債權(quán)相對應的任何合同/協(xié)議及其履行情況；對公司債權(quán)的說明（是否存在債權(quán)無法收回的風險）；

5.公司所有貸款/融資文件、數(shù)額、還款期、逾期利息、違約責任及罰金情況；

6.公司尚未清償?shù)娜嗣駧刨J款/融資清單（含銀行貸款、股東借款、企業(yè)拆借、民間借貸等）；

7.公司所有債務情況說明（包括債務性質(zhì)，對應的合同，償還期限、債權(quán)人對其是否有特別限制等）；

8.公司外債情況，合法性、批文及登記證明（外債登記證、簽約情況表、外債變動反饋表及還本付息核準件等）；

9.公司外債擔保文件、履約保證書情況； 10.公司對外提供擔保的情況，主合同履行情況；

11.公司資產(chǎn)抵押、質(zhì)押清單，并提供主合同、抵押、質(zhì)押協(xié)議及相關登記文件。

12.公司重大融資安排的現(xiàn)行有效文件和協(xié)議（無論在資產(chǎn)負債表內(nèi)還是表外）；

七、重大合同/協(xié)議（不包括項目/項目土地有關協(xié)議）及管理情況

1.工程承包合同/施工承包合同(包括總包、分包及單項工程施工

合同等)，建設承包商（包括總承包商和分承包商）的資質(zhì)證明文件及相關工程負責人的身份證明文件；

2.建筑勘察、設計、咨詢合同(包括前期可行性咨詢、造價咨詢合同等)；

3.項目管理合同/工程建設監(jiān)理合同以及監(jiān)理公司的資質(zhì)證明文件；

4.物業(yè)管理委托/承包/咨詢合同及物業(yè)管理公司/咨詢公司的資質(zhì)證明文件（如有）；

5.拆遷與市政配套委托合同，并審查包括房屋拆遷許可證（如有）及繳付拆遷補償費的發(fā)票、證明在內(nèi)的文件（如有）；

6.設備、材料采購合同； 7.信息咨詢合同；

8.含有特別的或義務加重條款的合同，或其他可能會導致公司虧損的合同；

9.并非在公司正常經(jīng)營中達成的合同，或雙方權(quán)利義務不對等的合同；

10.被視為無效，或其條款不可執(zhí)行的合同；

11.出租或承租協(xié)議、購買回租協(xié)議、賒購或分期付款購買協(xié)議； 12.與代表公司員工的任何工會、機構(gòu)或組織達成的協(xié)議； 13.要求公司支付任何傭金、中介費、特許權(quán)費或類似費用的協(xié)議；

14.在合同履行過程中，任何一方當事人存在履行障礙的合同； 15.其生效需經(jīng)政府授權(quán)或批準的協(xié)議； 16.公司自成立以來所有對外投資或合作的協(xié)議；

17.公司或其任何業(yè)務的承包或管理協(xié)議；

18.總金額超過一定限額的合同，要求付款總額超過一定限額的合同（限額視公司具體情況確定）；

19.屬于關聯(lián)交易性質(zhì)的協(xié)議；

20.其它對外簽署的投資、合資、合作、管理、咨詢、許可經(jīng)營、業(yè)務合作等重大協(xié)議，包括已經(jīng)簽署的意向書；

21.其他可能對公司資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益以及生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生重大影響的合同；

22.公司已批準的所有重大資本支出項目的文件；

23.公司直接或間接享有權(quán)益或擁有股份的公司、合伙、企業(yè)、合資公司以及其他商業(yè)實體的清單。

八、的勞動人事情況

1.公司董事會成員、高級管理人員的名單、簡歷及其他情況（包括但不限于姓名、年齡、工作年限、職務、職稱、勞動合同期限、報酬及福利待遇）；

2.勞動合同(董事及高級管理人員)；

3.特定崗位人員對公司商業(yè)秘密的掌握情況及其與公司簽訂的保密協(xié)議、不競爭協(xié)議等；

4.公司社會保險登記以及社會保險金的繳納情況，審查是否有拖欠或未按法律規(guī)定繳納情形；

5.公司現(xiàn)有規(guī)章制度、內(nèi)部規(guī)定、員工激勵計劃（包括股權(quán)激勵計劃）、員工福利方案(房屋、醫(yī)療、失業(yè)、養(yǎng)老金等方面)；

6.公司管理層及員工持股狀況，認股選擇權(quán)計劃等相關文件； 7.公司欠付/欠繳的員工工資、經(jīng)濟補償金、社會保險、住房公積金或其他與員工有關的款項清單及各項金額；

8.公司成立以來發(fā)生的所有勞動爭議的情況； 9.公司成立以來受到勞動行政監(jiān)察部門處罰的情況；

10.尚未了結(jié)的勞動爭議仲裁或訴訟案件情況、相關法律文書，并審查是否存在潛在的勞動爭議。

九、的經(jīng)營與業(yè)務情況

1.公司的主營業(yè)務、經(jīng)營狀況、業(yè)績、市場情況；

2.公司成立以來參與的項目清單（包括項目涉及的其它各方當事人、用地和項目性質(zhì)、當前狀況以及任何有關的協(xié)議或文件）；

3.除房地產(chǎn)開發(fā)、管理業(yè)務之外，公司所從事的其他業(yè)務的說明，及相關的協(xié)議或文件；

4.公司據(jù)以與客戶開展業(yè)務的標準業(yè)務條款；

5.公司與客戶或承包商訂立的與標準業(yè)務條款相異的合同； 6.公司的經(jīng)營活動是否有（或可能有）被政府管制或受相關法律、法規(guī)限制的情況；

7.公司工作報告。

8、公司印章管理情況。

十、的稅務情況

1.公司稅務登記文件，公司設立至今的稅務報表，當前應納稅的稅種、稅率、是否享受稅收優(yōu)惠政策、財政補貼，相關政府批復或文件（如有）；

2.稅務機關對土地和房屋方面的納稅義務或稅收減免的認定和批復文件（如有），并說明公司對優(yōu)惠政策的依賴程度；

3.公司成立以來所有的納稅憑證和/或其他證明；

4.公司是否存在欠繳稅款情況，因欠繳稅款可能遭受何種、何程

度的行政處罰；

5.公司受稅務部門處罰的記錄；

6.公司與國家和地方稅務部門之間關于解決稅務爭議的文件和往來信函；

7.其他相關文件。

十一、的保險情況

1.公司投保情況說明（如財產(chǎn)險、建筑工程保險、車輛保險、人身傷害險或其它保險），與之相關的所有保險合同，以及支付保險費的憑證；

2.公司已就上述保單提出理賠或可能提出理賠要求的所有文件； 3.已按期繳納保費的證明文件。

十二、遵守法律法規(guī)的情況

1、公司是否在以下領域（包括但不限于）遵守相關法律法規(guī)的說明：公司是否依法獲得政府批準和許可；是否符合審批、登記和備案要求；是否已支付稅費或服從政府的征收、征繳；是否遵守銀行賬戶的使用或外匯管理的相關規(guī)定；公司是否（或公司的管理人員、雇員代表公司）以任何方式向官員行賄；是否遵守勞動管理的規(guī)定；是否遵守環(huán)境保護的相關規(guī)定；

2、若公司存在上述情況，應就上述各項違法情況或聲稱的違法情況作出下列說明：

（1）因上述違法行為或聲稱的違法行為被依法強制執(zhí)行的情況，公司的潛在責任(罰款、補償金等)；

（2）對公司及其各項業(yè)務和資產(chǎn)的潛在影響(如吊銷營業(yè)執(zhí)照、扣押財產(chǎn)等)；

十三、的訴訟及爭議情況

1.列明公司所有潛在的負債責任（例：環(huán)境責任、產(chǎn)品責任、稅務責任、退休金計劃的支出等）

2.截止至盡職調(diào)查日，公司尚未了結(jié)的訴訟、仲裁或行政程序的情況；

3.對上述未了結(jié)案件，公司可能支付的賠償數(shù)額或可能受到的處罰；

4.盡職調(diào)查日可以預見到的任何爭議、訴訟、仲裁或行政處罰的情況；

5.公司已處理的訴訟、仲裁及曾受行政處罰的情況說明；

第三篇：房地產(chǎn)并購盡職調(diào)查清單

房地產(chǎn)并購盡職調(diào)查清單

一、基本情況的文件

1.目標企業(yè)最新經(jīng)年檢的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本。2.目標企業(yè)最新經(jīng)年檢的組織機構(gòu)代碼證。3.目標企業(yè)最新經(jīng)年檢的稅務登記證。4.目標企業(yè)設立時及歷次資本變更的驗資報告。5.目標企業(yè)最新的組織架構(gòu)圖和股權(quán)結(jié)構(gòu)圖。6.目標企業(yè)歷次修訂直至現(xiàn)行有效的公司章程。7.目標企業(yè)的發(fā)起人協(xié)議和/或股東協(xié)議。

8.目標企業(yè)成立后進行的任何改組、兼并、合并、分立、資產(chǎn)交換或收購、出售等重大企業(yè)活動的相關材料，以及相關的批準文件、協(xié)議，股東會或董事會、總經(jīng)理辦公會決議等法律文件。

9.目標企業(yè)的全部工商查檔文件。

10.自然人股東的身份證明；法人股東的營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、稅務登記證及驗資報告。

11.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書/房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)鑒定資質(zhì)證書。12.目標企業(yè)的各項管理制度。13．銀行開戶許可證。

二、所開發(fā)的項目

1.標的企業(yè)所開發(fā)項目（下稱“目標項目”）清單（按照已開發(fā)完工項目、開發(fā)建設中項目、擬開發(fā)項目的順序統(tǒng)計）；

2.項目立項批文，包括但不限于：地形圖、現(xiàn)狀圖、初步規(guī)劃設計方案、固定資產(chǎn)投資建設項目立項登記備案材料、項目建議書的批復；

3.項目規(guī)劃審批文件，包括但不限于：建設項目建設地點征求意見函、建設項目規(guī)劃意見復函、規(guī)劃意見書及附圖；

4.項目土地使用權(quán)取得的審批文件，包括但不限于：土地評估報告、審定地價水平通知單、國有土地使用權(quán)招拍掛材料及成交確認書、國有土地使用權(quán)出讓合同及附圖和補充協(xié)議、土地出讓金及相關費用繳納憑證、國有土地使用權(quán)證。

5.項目建設用地規(guī)劃審批文件，包括但不限于：政府征地批準文件、國土管理部門批準意見、項目用地釘樁成果通知單、建設用地規(guī)劃許可證及其附件。

6.項目設計方案審核審批文件，包括但不限于：建設項目規(guī)劃設計方案和審批文件、建設項目抗震設防要求（標準審查意見書）、城市規(guī)劃管理部門審定設計方案通知書。

7.項目建設工程規(guī)劃審批文件，包括但不限于：項目施工圖、工程勘察成果報告、結(jié)構(gòu)計算書和計算軟件名稱、工程檔案登記證明、是否存有限制外銷售樓層或房屋、建設工程規(guī)劃許可證及其附件。

8.建設工程施工許可證及其附件。

9.項目人防、綠化、消防、環(huán)境、防雷、交通、地名、臨建、供水、供電、供暖、燃氣等所涉批文。

10.竣工驗收報告及竣工驗收備案表。11.商品房銷售/預售許可證。12.房屋所有權(quán)證等。

13.若目標項目涉及合作開發(fā)的，則提供合資合作方營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)資質(zhì)證書、合作合資協(xié)議。

14.招標代理、勘察、設計、造價、監(jiān)理、總包等單位資質(zhì)等級證書。15.預測/實測報告。16.質(zhì)量監(jiān)管部門驗收報告。17.竣工檔案登記表。

18.房屋銷售代理協(xié)議（如有）。19.房屋銷售合同范本。

三、重要協(xié)議和合同

除非下述另有特別要求，下述合同均指截至目標企業(yè)收到此文件之日正在履行中的合同。

1.請?zhí)峁┠繕似髽I(yè)簽訂的將要履行、正在履行、雖已履行完畢，但可能存在潛在糾紛的業(yè)務合同明細，提供相應合同文本（請附提供文件清單列表）。

2.借款合同：請根據(jù)最近一期財務報告的財務明細賬，以表格形式提供目標企業(yè)簽訂的所有將要履行、正在履行、雖已履行完畢但可能存在潛在糾紛的借款（包括金融機構(gòu)借款和企業(yè)間借款）明細（包括但不限于合同編號、借款銀行或企業(yè)、借款金額、借款日期、還款日期、借款余額、擔保方式等）。提供相關主合同文本和相應擔保合同文本，并請書面說明還款情況。

3.對外擔保合同：提供目標企業(yè)所有對外擔保（包括保證、抵押或質(zhì)押）合同情況，并提供相應擔保合同文本和主合同文本，包括但不限于與銀行簽署的為購房者提供擔保的合同。

4.資產(chǎn)處置合同：提供目標企業(yè)處置重大資產(chǎn)的合同情況，提供相應合同文本及政府相關部門的批文。（如有）

5．租賃合同：提供目標企業(yè)出租物業(yè)的合同文本。

6.侵權(quán)債務：所涉目標企業(yè)是否有因環(huán)境保護、知識產(chǎn)權(quán)、勞動安全、人身權(quán)等原因產(chǎn)生的侵權(quán)之債。如有請詳細說明，如無請書面說明。

7.其他債權(quán)債務：提供未包括在最近一期資產(chǎn)負債表中的重大債權(quán)債務詳細資料。

8.提供目標企業(yè)財產(chǎn)保險合同情況，提供相應保單，并對目標企業(yè)是否存在任何尚未了結(jié)的保險索賠情況進行說明。

9.目標企業(yè)為當事方的合資、合營、合作及合伙協(xié)議或意向書。（如有）10.請?zhí)峁┮淹瓿傻幕蛞蚜㈨椀幕蛘跀M議中的重大的資本投資項目的文件（包括立項批準、可行性研究報告、與第三方簽訂的意向書等）。

11.請?zhí)峁┧心繕似髽I(yè)作為當事人一方的其它的重要協(xié)議或有約束力的文件，包括重要的保密協(xié)議。

12.請?zhí)峁┠繕似髽I(yè)簽訂的日常經(jīng)營（房地開發(fā)項目所涉合同除外）中的累計或單份金額超過50萬元人民幣的所有合同，包括但不限于日常采購合同；房屋、汽車等資產(chǎn)租賃合同；委托代理合同；咨詢顧問合同；技術(shù)服務合同等。

四、雇員及員工事宜

本節(jié)中所稱高級管理人員指服務于目標企業(yè)的高級管理人員，包括法定代表人、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財務負責人、在目標企業(yè)中任職的“三師”（總工程師、總會計師、總經(jīng)濟師）以及其它服務于目標企業(yè)但勞動合同關系不在目標企業(yè)的前述高級管理人員（以下統(tǒng)稱“管理人員”）。

1.員工花名冊以及員工情況說明。2.福利薪酬體系； 3.員工手冊及各種人事規(guī)章制度（包括但不限于績效考核相關制度）； 4.上述所有管理人員的簡歷。

5.員工人事代理合同及人事檔案（外部存放人才交流中心檔案）存放情況； 6.請說明目標企業(yè)目前為員工繳納社會保險（包括但不限于養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、失業(yè)保險、工傷保險、生育保險）及住房公積金的具體情況，包括但不限于目前繳納的社會保險種類、適用的繳費基數(shù)和比例、適用的員工范圍、征收機關，并提供當?shù)叵嚓P社會保險的規(guī)定以資證明。

7.目標企業(yè)的社會保險登記證及企業(yè)近3個月的社會保險金繳納憑證。8.目標企業(yè)的住房公積金登記證及企業(yè)近3個月的住房公積金繳納憑證。9.請說明是否受到過勞動部門的處罰；如有，提供相關書面文件。

五、訴訟和其它程序

1.列表說明所有目標企業(yè)的（已結(jié)案但尚未履行的或開始起訴的或?qū)砜赡苡械模┰V訟、仲裁、索賠、行政處罰或政府機構(gòu)的調(diào)查或質(zhì)詢，以及所有與上述事宜有關的文件、函件，包括但不限于起訴書、答辯狀、判決書、裁定書、仲裁申請書、仲裁裁決書、行政處罰決定書等。

2.是否存在目標企業(yè)董事、監(jiān)事、高級管理人員和核心技術(shù)人員作為一方當事人的重大訴訟或仲裁事項。

3.過去三年中，目標企業(yè)的董事、監(jiān)事、高級管理人員之破產(chǎn)、犯罪、欺詐或不當商業(yè)行為的訴訟、行政程序（包括被“雙規(guī)”）。

4.所有目標企業(yè)為當事方的（或?qū)ζ渚呒s束力的）裁決、判決、命令、和解協(xié)議及其它協(xié)議。該類裁決、判決、命令或協(xié)議將要求目標企業(yè)從事或停止從事某些活動，或者會限制或以其它方式影響公司經(jīng)營或資產(chǎn)。

5.如目標企業(yè)或其下屬企業(yè)違反或被指控違反建筑、規(guī)劃、安全等方面的法律、法規(guī)、通知或訴訟，請?zhí)峁┰敿毑牧稀?/p>

六、稅務

1.提供過去三年目標企業(yè)納稅申報表、納稅稅額及完稅證明，現(xiàn)行有效的國稅和地稅稅務登記證。

2.說明最近三年目標企業(yè)適用的稅種、稅收優(yōu)惠政策或財政補貼并提供稅收優(yōu)惠、財政補貼所依據(jù)的法律法規(guī)、規(guī)范性文件及批準文件。3.書面說明目標企業(yè)成立以來有無稅收方面的違法違規(guī)行為，是否受到稅務部門的處罰或調(diào)查、目標企業(yè)是否已經(jīng)繳納罰金。如有，請做出詳細說明，并提供相關書面證明文件。

七、土地／房產(chǎn)/其他固定資產(chǎn)

1.目標企業(yè)最近一期財務報表中的相關資產(chǎn)明細，列出擁有或使用的土地使用權(quán)清單，自有土地使用權(quán)和租賃土地使用權(quán)請注明并分別列清單。

2.請按目標企業(yè)最近一期財務報表中的相關資產(chǎn)明細，列出目標企業(yè)的房屋資產(chǎn)清單。自有房產(chǎn)和租賃房產(chǎn)請注明并分別列清單。

3.提供目標企業(yè)擁有的土地使用證(需說明是否存在抵押情況)、房產(chǎn)證(需說明是否存在抵押情況)；

4.若擁有的土地使用權(quán)為集體土地，還需提交征用集體土地的協(xié)議以及土地管理部門出具的征地批準文件）并說明每塊土地的位置、面積及用途。劃撥取得土地使用權(quán)的，請?zhí)峁┫嚓P批復或決定文件。

5.目標企業(yè)擁有的土地、房屋上所設定的限制和其它債權(quán)，如凍結(jié)、查封等，如存在上述情況，請?zhí)峁┑盅汉贤⒌盅旱怯浳募ǖ盅簷?quán)人、抵押用途等相關情況）及有關證明材料或查封凍結(jié)的行政、司法文書。

6.說明房屋的出租和租入情況，并提供相關租賃協(xié)議、房屋租賃備案證明文件、房產(chǎn)證，同時請書面說明租金收繳情況。

7.目標企業(yè)對土地使用權(quán)是否存在租賃情況的說明，如有，請?zhí)峁┫鄳募?.請?zhí)峁┠繕似髽I(yè)自有或租用的其他固定資產(chǎn)（指整體價值在人民幣500萬元以上，或?qū)ιa(chǎn)經(jīng)營具有重要作用的機器、設備、生產(chǎn)線和所有車輛）清單。（如有）

9.說明目標企業(yè)自有的固定資產(chǎn)（含機器設備、車輛、生產(chǎn)線、庫存產(chǎn)品、原材料等）上，是否存在抵押、留置、查封、凍結(jié)等權(quán)利限制，如存在上述權(quán)利限制，請列表說明，并請?zhí)峁┫嚓P的抵押合同、登記文件及行政或司法文書。（如有）

八、財務資料

1.請?zhí)峁┠繕似髽I(yè)最近三年已審計和未審計的財務報表及附注。

2.列出目標企業(yè)最近一期財務報告中其他應收應付的明細，詳細說明應收應付的對象、金額、事項、期限、擔保方式等，并提供相關書面文件。

九、環(huán)境保護、消防和衛(wèi)生事宜

1.請說明目標企業(yè)經(jīng)營應該符合的國家或地方的環(huán)保、消防、衛(wèi)生要求。2.請說明目標企業(yè)業(yè)務所需擁有的環(huán)境許可，并提供目標企業(yè)已獲得的全部環(huán)境許可、排污許可、其他許可執(zhí)照等文件以及消防、衛(wèi)生部門授予的相關許可文件。

3.環(huán)保部門、消防和衛(wèi)生部門其他管理機構(gòu)給予目標企業(yè)的命令、罰款、限期整頓、停產(chǎn)整頓、調(diào)查等處罰文件，目標企業(yè)的書面答復和意見。

4.目標企業(yè)發(fā)生過的與環(huán)境污染、衛(wèi)生和消防安全有關的重大事故情況的詳細介紹。

十、知識產(chǎn)權(quán)

1.所有注冊商標的商標權(quán)證書，尚未完成注冊的請?zhí)峁┥虡俗陨暾埵芾砦募?/p>

2.如有使用未注冊的商標的，請?zhí)峁┢淝鍐魏蛨D樣；

3.商標權(quán)交易文件（如有），包括商標使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、商標使用權(quán)許可協(xié)議。

4.專利和專利申請權(quán)清單：包括專利的名稱、注冊登記地、專利權(quán)授予的日期、到期日、專利權(quán)上是否為第三方設定了權(quán)益。

5.專利權(quán)交易文件（如有），包括專利權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、專利實施許可協(xié)議。6.域名注冊證書或情況說明、非專利技術(shù)、商號或字號的名稱、種類、期限及取得方式等情況。

7.計算機軟件著作權(quán)或其他著作權(quán)的登記證書。8.軟件委托授權(quán)使用文件；軟件委托開發(fā)合同。

9.上述無形資產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)的行使是否有限制，如設定抵押、質(zhì)押或其他擔保形式，請?zhí)峁┢渲鱾鶆蘸贤?、抵押或質(zhì)押合同、抵押或質(zhì)押登記的權(quán)利證明等其他與該擔保事項相關的文件。

十一、其它

1.請?zhí)峁┠繕似髽I(yè)的銀行征信證明文件。

2.請?zhí)峁┕九c各關聯(lián)企業(yè)之間交易的合同，并說明定價原則。

第四篇：盡職調(diào)查清單(房地產(chǎn)行業(yè))

盡職調(diào)查資料清單

1、項目公司簡介

2、項目公司基本證照

a)營業(yè)執(zhí)照

b)組織機構(gòu)代碼證

c)稅務登記證

d)開發(fā)資質(zhì)證書

e)貸款卡

3、項目公司公司章程

4、項目公司各階段的驗資報告、評估報告

5、項目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)圖、股東介紹

6、法人代表人簡介及身份證復印件

7、公司主要管理人員（包括但不限于董事會、監(jiān)事會成員）介紹及身份證明證復印件

8、項目公司內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)及管理流程圖

9、項目公司財務情況

a)近三年的審計報告(如有)

b)近12個月的財務報告和應收應付款詳細附注

c)截至近三年的或有負債、訴訟情況說明10、11、12、13、14、15、16、17、18、房地產(chǎn)證，他項權(quán)證 銀行貸款情況說明，包含貸款銀行，金額，貸款品種，利率，期限，評估報告等 消防驗收報告 全套竣工圖紙 最近三年租賃及管理費收入明細 物業(yè)公司、經(jīng)營管理公司證照及近三年財務情況 天橋建設批復文件 租戶租賃情況明細表 與項目公司、法定代表人相關聯(lián)的應披露的其他重大事項

第五篇：房地產(chǎn)信托項目資料清單

房地產(chǎn)信托項目資料清單

一、項目文件

1.項目可行性研究報告 2.項目立項批復 3.征求意見函 4.規(guī)劃意見函

5.建設用地規(guī)劃許可證 6.市規(guī)委審定的設計方案 7.征地批復

8.房地局土地出讓合同、土地證 9.建設工程規(guī)劃許可證 10.建設工程施工許可證

11.銷售許可證

12.和原用地方簽訂的土地補償協(xié)議 13.四源費支付憑證 14.市政施工協(xié)議 15.工程施工協(xié)議

16.繳納地價和契稅發(fā)票

17.其他大額已支付款項證明及其他重要合同 18.施工單位承包資質(zhì) 19.監(jiān)理單位資質(zhì) 20.項目規(guī)劃設計說明 21.項目工程進度說明 22.項目投資預算表

23.項目已支付工程款明細表 24.銷售回款預計表 25.資金收支預測表

二、項目公司文件及擔保公司文件

1.公司營業(yè)執(zhí)照 2.公司章程 3.公司簡介

4.公司貸款卡及密碼 5.法人機構(gòu)代碼 6.國稅稅務登記證

7.地稅稅務登記證 8.公司驗資報告

9.公司財務報表（近3年）及大額財務科目說明（包括債務說明）10.公司架構(gòu)、股東構(gòu)成 11.信貸業(yè)務申請書 12.借款申請 13.股東情況介紹

14.驗資報告

15.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書

三、其他資料

1.項目簡介 2.項目估算

3.項目開發(fā)及銷售計劃

4.項目市場分析

5.融資資金金額、用途

6.還款計劃和其他資金來源說明 7.擬用抵押或其他擔保方式 8.各種實景照片 9.各種效果圖

10.抵押物房屋租賃合同及附件