第一篇：舉報(bào)違章建筑

舉報(bào)違章建筑

尊敬的雞場(chǎng)村村委會(huì)：

我系白云區(qū)雞場(chǎng)村村民陳士勇之妻羅忠敏，我與陳士勇相識(shí)，確定戀愛(ài)關(guān)系后，于2012年時(shí)打算結(jié)為夫妻，為解決婚后生活問(wèn)題，我們于2012年1月19日簽定了《房屋共有協(xié)議書(shū)》，后于2012年3月8日才去辦理了結(jié)婚登記手續(xù)，我們共同出資修建的房屋應(yīng)屬于婚前財(cái)產(chǎn)，應(yīng)按協(xié)議處理，婚后，關(guān)于該房子的所有權(quán)等相關(guān)問(wèn)題，陳士勇也于2012年4月向我提供了相關(guān)親戚，施工人員的蓋有手印的文字材料，證明房屋與他們均無(wú)關(guān)，由我們做主處理。

后該房屋于2013年初步修建完工，在想要進(jìn)行確權(quán)手續(xù)的時(shí)候卻遇到了困難，因陳士勇不是農(nóng)村戶(hù)口，所以無(wú)法完成確權(quán)，而關(guān)于其為居民戶(hù)口一事，我是婚后才知道的，事先全然不知情，為此我們也做了很多努力，希望能夠解決確權(quán)問(wèn)題一事，因土地是婆婆代士珍的，相關(guān)部門(mén)告知如需確權(quán)，則需要代士珍予以委托，但此時(shí)，代士珍及當(dāng)時(shí)陳士勇于2012年7月提供給我的關(guān)于房屋所有權(quán)證明的相關(guān)人員均對(duì)于材料其實(shí)情予以否認(rèn)，代士珍拒絕提供委托，使得房屋無(wú)關(guān)得到確權(quán)，2012年1月與陳士勇簽定的協(xié)議也變成一紙空文，這檔的欺騙也使得我的經(jīng)濟(jì)，生活方面產(chǎn)生了巨大的損失。

在這樣的情況下，我們共同修筑的位于雞場(chǎng)村一組白云電視臺(tái)附近的這一幢兩層房屋依然成了違法、違章建筑，另外轉(zhuǎn)讓土地給了蘇志發(fā)和蘇明祥修建房屋還有一幢二層樓的違法、違章建筑。而據(jù)我了解到，位于巖坡上的土地所有權(quán)也如婆婆代士珍的，在該土地上也有無(wú)手續(xù)的違法違章建筑存在。

根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)，現(xiàn)特向您處予以舉報(bào)，望領(lǐng)導(dǎo)能對(duì)其進(jìn)行調(diào)查、公平、公正、分開(kāi)地對(duì)相關(guān)違法違章建筑進(jìn)行處理。

舉報(bào)人：羅忠敏

電話(huà)：***

2013年11月5日

第二篇：違章建筑管理工作

違章建筑管理工作

目前已進(jìn)入違章建筑高發(fā)時(shí)期，各社區(qū)書(shū)記，各位專(zhuān)干要嚴(yán)格貫徹執(zhí)行鄶書(shū)記、閻主任在年初建筑管理專(zhuān)題會(huì)議上的講話(huà)精神，注意隊(duì)控相結(jié)合，管控思路上希望大家作到3個(gè)早，即早發(fā)現(xiàn)，早制止，早處理，違建管理工作立屬于辦事處重點(diǎn)工作，此項(xiàng)工作的好壞說(shuō)嚴(yán)重些關(guān)乎我處的發(fā)展和穩(wěn)定，我處領(lǐng)導(dǎo)也相當(dāng)重視，恰逢此次機(jī)會(huì)向各位社區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)和同事們提幾點(diǎn)建議和要求。

一、危房翻新審報(bào)

本月已經(jīng)進(jìn)入雨季，辦事處和各社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)都相當(dāng)關(guān)心危房翻新的審報(bào)工作?，F(xiàn)在我就此項(xiàng)工作進(jìn)行部署說(shuō)明。

1、各社區(qū)本著實(shí)事求是的原則，優(yōu)先報(bào)老人、殘疾人、困難戶(hù)等弱勢(shì)群眾

2、一事一議，分類(lèi)上報(bào)

我市規(guī)劃局對(duì)市內(nèi)四個(gè)街道危房翻新工作有明確的文件規(guī)定，即要求原址、原面積、原結(jié)構(gòu)形式翻新，禁止超建擴(kuò)建以及改變房屋位置結(jié)構(gòu)。隨著我區(qū)市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展，百姓對(duì)房屋的要求不斷提高，有些制度有著制后性。所以經(jīng)規(guī)劃科和規(guī)劃局領(lǐng)導(dǎo)研究，將一些舊式結(jié)構(gòu)房屋，例如現(xiàn)住房雨順為４-５米類(lèi)型的需翻新擴(kuò)建的老房統(tǒng)一匯總上報(bào)，經(jīng)規(guī)劃局研究決定是否與已審批。

另外各社區(qū)需對(duì)不改變?cè)空招再|(zhì)的翻新危房進(jìn)行匯總上報(bào)，兩表需分開(kāi)上報(bào)。要求上報(bào)截止時(shí)間為本周三下午４點(diǎn)。

二、動(dòng)土報(bào)告制

即各社區(qū)內(nèi)涉及動(dòng)土的一切事項(xiàng)，各社區(qū)必須安排專(zhuān)人及時(shí)準(zhǔn)確上報(bào)動(dòng)土信息，我處規(guī)劃和土地所視情況進(jìn)行上報(bào)審批。如發(fā)現(xiàn)瞞報(bào)、漏報(bào)而造成嚴(yán)重后果的，規(guī)劃科會(huì)上報(bào)主要領(lǐng)導(dǎo)，后果由社區(qū)承擔(dān)。

三、例會(huì)制度

從本周開(kāi)始實(shí)施違建管理例會(huì)制，要求各社區(qū)規(guī)劃專(zhuān)干每半個(gè)月對(duì)各社區(qū)規(guī)劃和違章建筑管理工作進(jìn)行上報(bào)。以便使棘手的問(wèn)題辦事處和社區(qū)共同研究解決，形成合力。

四、違章建筑和規(guī)劃工作的建議

1、主干道，敏感區(qū)哉嚴(yán)禁違章建筑事件的發(fā)生，發(fā)現(xiàn)一起處理一起，絕不顧惜（百姓房屋）

2、企業(yè)項(xiàng)目

各社區(qū)必須嚴(yán)把“手續(xù)關(guān)”，具備規(guī)劃和土地部門(mén)的相關(guān)手續(xù)后方可允許動(dòng)土施工，否則一律禁止。

1、養(yǎng)殖類(lèi)

原則上是不于審批，擔(dān)特殊情況特殊對(duì)待，經(jīng)辦事處領(lǐng)導(dǎo)班子研究決定。

2、大棚

各社區(qū)百姓修建大棚，必須統(tǒng)一上報(bào)，經(jīng)辦事處審批后方可建設(shè)，凡未經(jīng)審批私自施工施工，一律視違建處理。

第三篇：違章建筑申訴材料

申訴材料

尊敬的執(zhí)法局領(lǐng)導(dǎo)：

我XX，于2015年5月18日，在未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的情況下，私自在位于杭后陜壩鎮(zhèn)郵電西路清真寺附近的平房上，搭建彩鋼房，造成惡劣影響，深表歉意。

執(zhí)法局同志于2015年9月11日下達(dá)了拆除在房頂搭建彩鋼房的通知。我本人愿積極配合執(zhí)法局的執(zhí)法行動(dòng)，消除負(fù)面影響。但考慮到拆建的同時(shí)，影響到原有的住房安全怎么辦？畢竟是多年的老房子，請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)斟酌。

違建彩鋼房主要是看見(jiàn)周?chē)従雨懤m(xù)在建，有養(yǎng)鴿子的，也有其他用途的，心生妒忌。建起的彩鋼房現(xiàn)在只當(dāng)庫(kù)房使用，暫時(shí)未養(yǎng)鴿子。

我承諾，建成的彩鋼房只當(dāng)做庫(kù)房和鴿舍，不做他用。還有一個(gè)主要問(wèn)題，自己未考慮全面，就是安全問(wèn)題。彩鋼施工人員稱(chēng)安全沒(méi)有問(wèn)題，但建成之后，自己發(fā)現(xiàn)安全隱患不少，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，我將傾家蕩產(chǎn)，還要付法律責(zé)任?，F(xiàn)在即使他人勸我將彩鋼房做他用，我亦不愿，不想，不敢！

我還承諾，在舊城改造房屋拆遷過(guò)程中，不會(huì)因?yàn)檫`建彩鋼房提出過(guò)分要求，為難各方工作人員。

以上是我的陳述材料，請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)審閱。

再一次為自己的魯莽行為，給各位工作人員帶來(lái)的不便和煩惱，深表歉意！

申訴人：

2015年9月13日

第四篇：違章建筑請(qǐng)示

關(guān)于對(duì)肖金鎮(zhèn)李城村瓜菜批發(fā)市場(chǎng)違法違章建設(shè)行為進(jìn)行強(qiáng)制停工整頓的請(qǐng)示

區(qū)住建局：

肖金鎮(zhèn)李城村南莊組在建的瓜果蔬菜批發(fā)市場(chǎng)未取得村鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、村鎮(zhèn)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證等相關(guān)證件，依據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第五章第五十三條、第六章第六十五條之規(guī)定，屬違法違章建筑。經(jīng)我鎮(zhèn)相關(guān)部門(mén)多次協(xié)調(diào)，未取得實(shí)質(zhì)性效果，工程還在繼續(xù)建設(shè)中。為了維護(hù)法律的嚴(yán)肅性，確保該集體土地不受侵犯及我鎮(zhèn)的集鎮(zhèn)建設(shè)依法有序進(jìn)行，現(xiàn)特請(qǐng)上級(jí)相關(guān)部門(mén)對(duì)違章建筑依法進(jìn)行強(qiáng)制停工整頓。

此請(qǐng)示妥否，請(qǐng)批復(fù)。

肖金鎮(zhèn)人民政府 二0一一年九月二十日

關(guān)于肖金鎮(zhèn)李城瓜菜批發(fā)市場(chǎng)違規(guī)建設(shè)行為的

報(bào) 告

區(qū)住建局：

肖金鎮(zhèn)李城村南莊組在建的瓜果蔬菜批發(fā)市場(chǎng)，在未取得用地審批手續(xù)和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的情況下，于2010年5月20日，在肖金鎮(zhèn)中一街李城村南莊組集體土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)。依據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第五章第五十三條、第六章第六十五條之規(guī)定，該建設(shè)項(xiàng)目屬違法違章建筑。經(jīng)區(qū)建設(shè)局、鎮(zhèn)政府多次制止，該工程于2010年10月10日停止建設(shè)，補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，但至今手續(xù)仍未辦理齊全，并與2011年9月13日，又重新開(kāi)工建設(shè)，鎮(zhèn)政府多次制止無(wú)效。為了維護(hù)法律的嚴(yán)肅性，確保小城鎮(zhèn)建設(shè)依法有序進(jìn)行，特上報(bào)你局對(duì)該宗違章建筑依法進(jìn)行停工整頓。

二○一一年九月二十日

第五篇：違章建筑相關(guān)規(guī)定

[相關(guān)法規(guī)]違章建筑相關(guān)法律規(guī)定

1、違法建筑的定義

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第37條、第38條、第40條、第44條、第64條、第65條、第66條、67條、第68條。

2、違法建筑的確權(quán)、買(mǎi)賣(mài)、租賃、侵權(quán)以及離婚分割處理《物權(quán)法》第30條?！逗贤ā返?2條?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條、第5條。

3、涉及土地違法的建筑物、構(gòu)筑物等處理《中華人民共和國(guó)土地管理法》第76條、第77條、第83條。《中華人民共和國(guó)水法》第65條?！吨腥A人民共和國(guó)鐵路法》第46條。

《中華人民共和國(guó)民用航空法》第58條《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》第61條。

《中華人民共和國(guó)港口法》第45條《中華人民共和國(guó)防洪法》第27條。《中華人民共和國(guó)草原法》第38條?！吨腥A人民共和國(guó)水法》第65條。

5、最高法院部門(mén)等作出的司法解釋?zhuān)瑥?fù)函以及國(guó)務(wù)院及其部門(mén)等復(fù)函

（1）法釋【2011】20號(hào)《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第11條規(guī)定：土地權(quán)利人以土地管理部門(mén)超過(guò)兩年對(duì)非法占地行為進(jìn)行處罰違法，向人民法院起訴的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照行政處罰法第二十九條第二款的規(guī)定處理。

（2）最高法院給國(guó)土資源部的函【1997】法行字第26號(hào)：對(duì)非法占用土地的違法行為，在未恢復(fù)原狀之前，應(yīng)視為具有繼續(xù)狀態(tài)，其行政處罰的追訴時(shí)效，應(yīng)根據(jù)行政處罰法第二十九條第二款的規(guī)定，從違法行為終了之日起計(jì)算。（3）《最高人民法院關(guān)于違法的建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施等強(qiáng)制拆除問(wèn)題的批復(fù)》（法釋【2013】5號(hào)）

（4）2005年10月26日，國(guó)務(wù)院法制辦公室作出了(國(guó)法函【2005】442號(hào))《對(duì)湖北省人民政府法制辦公室〈關(guān)于如何確認(rèn)違法行為連續(xù)或繼續(xù)狀態(tài)的請(qǐng)示〉的復(fù)函》，函復(fù)內(nèi)容：《行政處罰法》第二十九條中規(guī)定的違法行為的連續(xù)狀態(tài)，是指當(dāng)事人基于同一個(gè)違法故意，連續(xù)實(shí)施數(shù)個(gè)獨(dú)立的行政違法行為，并觸犯同一個(gè)行政處罰規(guī)定的情形。（5）原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部于1988年頒布的《關(guān)于房屋所有權(quán)登記工作中對(duì)違章建筑處理的原則意見(jiàn)》從違章建筑形成時(shí)間、所處地域、產(chǎn)生的影響三個(gè)方面提出了三從寬三從嚴(yán)的方針，對(duì)現(xiàn)在處處置違章建筑仍有參考意義。

（6）《國(guó)務(wù)院法制辦公室關(guān)于“責(zé)令限期拆除”是否是行政處罰行為的答復(fù)》（國(guó)法秘函【2000】13號(hào)）四川省人民政府法制辦公室：你辦《關(guān)于“責(zé)令限期拆除”是否是行政處罰行為的請(qǐng)示》(川府法[2000]68號(hào))收悉。經(jīng)研究，現(xiàn)函復(fù)如下：根據(jù)《行政處罰法》第二十三條關(guān)于“行政機(jī)關(guān)實(shí)施行政處罰時(shí)，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正或者限期改正違法行為”的規(guī)定，《城市規(guī)劃法》第四十條規(guī)定的“責(zé)令限期拆除”，不應(yīng)當(dāng)理解為行政處罰行為

（7）最高人民法院行政審判庭作出【1997】法行字第26號(hào)《關(guān)于如何計(jì)算土地違法行為追訴時(shí)效的答復(fù)》中明確 ：對(duì)非法占用土地的違法行為，在未恢復(fù)原狀之前，應(yīng)視為具有繼續(xù)狀態(tài)，其行政處罰的追訴時(shí)效，應(yīng)根據(jù)行政處罰法第二十九條第二款的規(guī)定，從違法行為終了之日起計(jì)算;破壞耕地的違法行為是否具有連續(xù)或繼續(xù)狀態(tài)，應(yīng)根據(jù)案件的具體情況區(qū)別對(duì)待。行政法規(guī)

（1）國(guó)有土地上房屋拆遷與補(bǔ)償條例（2）城市道路管理?xiàng)l例（3）風(fēng)景名勝區(qū)管理?xiàng)l例（4）文物保護(hù)法實(shí)施條例（5）長(zhǎng)江三峽工程建設(shè)移民條例（6）城市綠化條例

（7）建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例)

7、省市法規(guī)、政府規(guī)章

（1）《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》

（2）《北京市禁止違法建設(shè)若干規(guī)定》（3）《上海市拆除違法建筑若干規(guī)定》

（4）《上海市人民政府批轉(zhuǎn)市建設(shè)交通委等四部門(mén)關(guān)于本市加強(qiáng)違法建筑拆除工作的實(shí)施意見(jiàn)的通知》

（5）《浙江省違法建筑處置規(guī)定》（6）《海南省查處違法建筑若干規(guī)定》

（7）《長(zhǎng)春市制止違法建設(shè)、拆除違法建筑若干規(guī)定》

（8）《<深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定>試點(diǎn)實(shí)施辦法》

（9）《蘇州市拆除違法建筑實(shí)施辦法》（10）《烏魯木齊市拆除違法建筑辦法》（11）《貴陽(yáng)市制止和查處違法建設(shè)規(guī)定》

（12）《福州市人民政府關(guān)于開(kāi)展違法建設(shè)專(zhuān)項(xiàng)清理整治的通告》（13）《金華市違法建筑處置暫行規(guī)定》金政辦發(fā)〔2014〕47號(hào)

（14）《宜春市人民政府關(guān)于印發(fā)<宜春市中心城規(guī)劃區(qū)違章建筑清理整頓工作實(shí)施方案>的通知》

違章建筑如何認(rèn)定?淺析違章建筑六大相關(guān)法律問(wèn)題!

功能介紹范玉華律師，陜西英博律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、副主任。西安市律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)法專(zhuān)業(yè)委員會(huì)委員、中共西安市蓮湖區(qū)委政法委執(zhí)法監(jiān)督專(zhuān)家咨詢(xún)員、西安市蓮湖區(qū)人民政府法律顧問(wèn)。專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域企業(yè)投融資、公司法務(wù)、建筑及房地產(chǎn)等。電話(huà)：***

【導(dǎo)讀】在城鄉(xiāng)建設(shè)管理的實(shí)踐中，常有無(wú)證房或證件不全的房屋被當(dāng)作違章建筑進(jìn)行處理，由此引起的矛盾不計(jì)其數(shù)，本文就違章建筑的認(rèn)定和處理以及抵押、租賃、買(mǎi)賣(mài)、侵權(quán)的相關(guān)法律問(wèn)題做出簡(jiǎn)捷的梳理研究。

一、違章建筑的認(rèn)定根據(jù)

違章建筑并不是一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆筛拍?，一般情況下，違章建筑是指違反《土地管理法》《城市規(guī)劃法》《建筑法》和《村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)管理?xiàng)l例》等的規(guī)定建設(shè)的房屋及其設(shè)施。主要包括：

(1)未申請(qǐng)或申請(qǐng)未獲得批準(zhǔn)，未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證而建成的建筑;

(2)擅自改變建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建成的建筑;

(3)擅自改變使用性質(zhì)建成的建筑，擅自將臨時(shí)建筑建設(shè)成為永久性的建筑。

二、違章建筑的處理方式

對(duì)于違章建筑的處理問(wèn)題，首先要解決一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)問(wèn)題，也就是說(shuō)，以什么時(shí)間作為違章建筑進(jìn)行建設(shè)認(rèn)定的截止點(diǎn)和對(duì)違章建筑進(jìn)行處理的開(kāi)始點(diǎn)?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第24條第2款規(guī)定，“市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。”根據(jù)這一規(guī)定，對(duì)于國(guó)有土地上的違章建筑的認(rèn)定和處理的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，應(yīng)按該條例規(guī)定確定為房屋征收決定公告之日。

在確定違章建筑具體認(rèn)定和處理的時(shí)間節(jié)點(diǎn)后，綜合違章建筑的認(rèn)定考量因素和處理原則，可以作如下處理：

(1)第一種情況屬于增量“違章建筑”，也是實(shí)實(shí)在在由現(xiàn)行行政法律法規(guī)規(guī)制的違章建筑?！缎姓幜P法》第44條規(guī)定，“行政處罰決定依法作出后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在行政處罰決定的期限內(nèi)，予以履行?！备鶕?jù)這一規(guī)定，政府部門(mén)發(fā)現(xiàn)違章建筑在建時(shí)，應(yīng)依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律法規(guī)的規(guī)定作出責(zé)令停止建設(shè)的行政處罰。如果違建人在行政處罰決定的期限內(nèi)不予履行，在履行公告、告知復(fù)議或訴訟、催告等法定程序后，就可以依法拆除。

(2)第二種情況不屬于違章建筑的范疇，屬于因歷史原因合法建造的房屋，可依《物權(quán)法》第30條取得物權(quán)，應(yīng)當(dāng)完全納入拆遷征收補(bǔ)償范圍。

(3)第三種情況屬于在當(dāng)事人無(wú)違法主觀認(rèn)識(shí)下客觀上形成的存量違章建筑，如果自具體認(rèn)定和處理時(shí)間節(jié)點(diǎn)往前計(jì)算在處罰時(shí)效內(nèi)，按第一種情況處理;如果在處罰時(shí)效之外，就應(yīng)按照《行政處罰法》第29條而不予追究，基于已經(jīng)穩(wěn)定的社會(huì)關(guān)系，應(yīng)當(dāng)完全納入拆遷征收補(bǔ)償范圍。

(4)第四種情況造成的存量違章建筑，當(dāng)事人與政府均有過(guò)錯(cuò)。由于政府在行政管理關(guān)系中的地位處于強(qiáng)勢(shì)地位，其過(guò)錯(cuò)程度也應(yīng)高一些。在對(duì)該等存量違章建筑進(jìn)行處理時(shí)，應(yīng)當(dāng)納入拆遷征收補(bǔ)償范圍予以適當(dāng)補(bǔ)償，比例可以考慮在標(biāo)準(zhǔn)賠償額的70%以上。

(5)第五種情況是在政府默許的狀態(tài)下造成的違章建筑。對(duì)于政府應(yīng)積極履責(zé)之行政行為，2年內(nèi)采取以罰代拆、以罰代管等措施或者不作為也應(yīng)推定為政府默許，其原因在于：①過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則;②一事不再罰原則;對(duì)于這個(gè)情形造成的違章建筑，如果在處罰時(shí)效內(nèi)，當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)政府默許的舉證責(zé)任，自然應(yīng)當(dāng)完全納入拆遷征收補(bǔ)償范圍;如果在處罰時(shí)效之外，即為超過(guò)追究時(shí)效的存量違章建筑，理應(yīng)按照第二種情況完全納入拆遷征收補(bǔ)償范圍。

(6)第六種情況系通過(guò)受讓取得他人的違章建筑。對(duì)于該種情形的違章建筑具體認(rèn)定和處理期間應(yīng)從時(shí)間節(jié)點(diǎn)溯及至違章建筑的原占有人的“建成”之時(shí)。如果該違章建筑在處罰時(shí)效之內(nèi)，應(yīng)給予現(xiàn)違章建筑占有人以受讓對(duì)價(jià)補(bǔ)償，以填平補(bǔ)償當(dāng)事人的直接損失，使當(dāng)事人遭受的損失降至最低;如果在處罰時(shí)效之外，也應(yīng)按照第二種情況完全納入拆遷征收補(bǔ)償范圍。

(7)第七種情況為棚戶(hù)區(qū)。應(yīng)本著實(shí)事求是的原則，采取適當(dāng)補(bǔ)償為宜。

(8)第八種情況系政府征收時(shí)違法吊銷(xiāo)當(dāng)事人證照造成事實(shí)上的違章建筑。當(dāng)事人可以根據(jù)《行政訴訟法》第45條等規(guī)定要求補(bǔ)償及賠償。

三、違章建筑抵押的問(wèn)題

《物權(quán)法》第14條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。

《物權(quán)法》第184條第4項(xiàng)規(guī)定，所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)不得設(shè)定抵押。

因此，對(duì)于違法建筑的設(shè)定抵押來(lái)說(shuō)，不能取得登記從而不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力自然并無(wú)異議。但是，抵押合同本身是否有效?對(duì)此，抵押合同應(yīng)無(wú)效。對(duì)于，最高人民法院《擔(dān)保法解釋》第48條規(guī)定“以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無(wú)效”，應(yīng)指的是合同無(wú)效，而非抵押權(quán)不成立的意思。

關(guān)于合同補(bǔ)正需要注意的是，債權(quán)合同往往當(dāng)事人之間發(fā)生效力，其很少影響第三人的利益。因此，如果抵押合同當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院確認(rèn)抵押合同效力的，并且在一審法院辯論終結(jié)前違法建筑補(bǔ)正為合法建筑的，則認(rèn)定抵押合同有效。

但是，在此情形下，抵押權(quán)由于未登記，因此并未發(fā)生物權(quán)效力，該抵押物只能作為抵押人的普通財(cái)產(chǎn)來(lái)承擔(dān)普通債務(wù)的清償責(zé)任。

無(wú)效后的處理原則依據(jù)《合同法》第58條確定的原則來(lái)處理，“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”。

四、違章建筑租賃的問(wèn)題

1、租賃合同的效力問(wèn)題

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條：“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效?！?/p>

2、違章建筑租賃合同無(wú)效后，租金問(wèn)題。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第5條規(guī)定：“房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。當(dāng)事人請(qǐng)求賠償因合同無(wú)效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理?！?/p>

這個(gè)條文規(guī)定并不適用于違章建筑租賃合同，原因是從本質(zhì)上說(shuō)，違章建筑租賃合同中的出租人并不是所有權(quán)人，不是當(dāng)事人，其也不享有租金的請(qǐng)求權(quán)。這是違章建筑的租賃合同不同于一般租賃合同的地方。違章建筑的租賃合同是沒(méi)有本權(quán)的租賃合同(排除國(guó)家沒(méi)收違章建筑后的租賃)，出租方(一般是建造人)并不當(dāng)然享有租金的請(qǐng)求權(quán)。

五、違章建筑的侵權(quán)索賠問(wèn)題

違章建筑雖然在未得到相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)之前不是合法建筑，但違章建筑不是人人皆可毀損，對(duì)違章建筑只能通過(guò)法定程序由法律授權(quán)的相關(guān)部門(mén)處理。拆除、沒(méi)收違章建筑是行政機(jī)關(guān)的法定職責(zé)，是行政機(jī)關(guān)履行行政職責(zé)的行政執(zhí)法行為。除此之外，其他單位和個(gè)人擅自拆除、侵占或毀損違章建筑的做法顯然是于法無(wú)據(jù)。從另外一個(gè)方面說(shuō)，非法財(cái)產(chǎn)并不能因?yàn)槠浞欠ǘ杀凰巳我鈩儕Z，如果法律允許的話(huà)，則會(huì)造成私權(quán)的泛濫。因此，擅自拆除、毀損或侵占他人占有的違章建筑也是違法行為，構(gòu)成了民事侵權(quán)，對(duì)由此違法行為而給他人造成的經(jīng)濟(jì)損失，行為人當(dāng)然應(yīng)該承擔(dān)民事責(zé)任。

六、違章建筑買(mǎi)賣(mài)合同效力問(wèn)題

根據(jù)《物權(quán)法》第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！彪m然建造人對(duì)其建造的建筑物無(wú)法辦理登記，但無(wú)法登記只是導(dǎo)致所有權(quán)不能移轉(zhuǎn)，并不影響買(mǎi)賣(mài)合同的效力。

在違章建筑買(mǎi)賣(mài)中，出賣(mài)人負(fù)有交付標(biāo)的物和轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)，違章建筑建造人無(wú)法轉(zhuǎn)移其標(biāo)的物所有權(quán)，但仍可交付其標(biāo)的物，違章建筑為標(biāo)的物的買(mǎi)賣(mài)行為效力并不必然違法，且目前我國(guó)法律也無(wú)將違章建筑買(mǎi)賣(mài)行為定為無(wú)效行為的規(guī)定。因此只要雙方簽訂的協(xié)議是雙方真實(shí)意思表示，不違反法律禁止性規(guī)定，不損害他人利益，故合法有效，但其并不享有物權(quán)的權(quán)利。

違法建筑相關(guān)法律適用觀點(diǎn)要述

閱讀提示：從違章建筑到違法建筑，伴隨稱(chēng)謂的變化，司法實(shí)務(wù)在審判和執(zhí)行中面對(duì)著與此相關(guān)的一系列法律適用具體問(wèn)題。

從違法建筑的形成到保有過(guò)程始終充斥著先天違法的否定評(píng)價(jià)，但又不能漠視其存在的價(jià)值，由此衍生了違法建筑有關(guān)的一系列法律問(wèn)題。如違法建筑的法律界定和財(cái)產(chǎn)屬性、違法建筑引發(fā)的財(cái)產(chǎn)糾紛的處理、違法建筑能否成為執(zhí)行標(biāo)的、拆遷中對(duì)違法建筑的處理等。

一、何為違法建筑?

我國(guó)法律條文并沒(méi)有對(duì)違法建筑給出一個(gè)明確的定義，在稱(chēng)謂上經(jīng)歷了一個(gè)由違章建筑到違法建筑的演變。自2011年的國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例頒布開(kāi)始，行政、司法、學(xué)界均趨向認(rèn)同違法建筑的稱(chēng)謂。

稱(chēng)謂上的爭(zhēng)議主要圍繞違法建筑中的法應(yīng)當(dāng)包含哪些，有的認(rèn)為法僅指法律、法規(guī)以及地方性法規(guī)，有的則認(rèn)為法應(yīng)當(dāng)僅指法律、法規(guī)和合法有效的規(guī)章，還有的認(rèn)為泛指一切有約束力的規(guī)定，即指包括違反法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門(mén)規(guī)章、地方政府規(guī)章、地方政府政策等等，上述爭(zhēng)議某種程度上是探究違法的程度從而界定違法建筑的實(shí)質(zhì)要素。

其實(shí)，在界定違法性時(shí)應(yīng)當(dāng)結(jié)合行政許可這一形式要素。違法性和行政許可是違法建筑界定的實(shí)質(zhì)要素與形式要素，缺一不可。臺(tái)灣王澤鑒先生在其著文雖仍用違章建筑之稱(chēng)謂，但其在界定該概念時(shí)明確持該觀點(diǎn)。從行政許可的法律淵源上看主要是法律、行政法規(guī)及規(guī)章，地方性法規(guī)、省級(jí)規(guī)章可在一定條件下設(shè)定行政許可，其余規(guī)范性文件一律不得設(shè)定行政許可。

結(jié)合違法性及行政許可兩個(gè)要素可以推導(dǎo)得出，違法建筑是違反了規(guī)范性法律文件的義務(wù)性、禁止性規(guī)定，未經(jīng)相應(yīng)行政主管部門(mén)審批、許可或者違背審批、許可的范圍而修建的建筑物、構(gòu)筑物或者相關(guān)設(shè)施。違法建筑分為違法進(jìn)行的建設(shè)行為和違法建設(shè)后形成的建筑物兩個(gè)層次。以此界定，能夠幫助我們有效厘清違法建筑的概念。

二、違法建筑上的司法困惑

(一)違法建筑的權(quán)屬認(rèn)定

對(duì)違法建筑的權(quán)屬分析應(yīng)是研究違法建筑法律問(wèn)題的前提。民法通則第七十二條規(guī)定：財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的取得，不得違反法律規(guī)定。物權(quán)法第七條規(guī)定：物權(quán)的取得和行使，應(yīng)當(dāng)遵守法律、尊重社會(huì)公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。第三十條規(guī)定：因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。由上述規(guī)定可見(jiàn)，我國(guó)法律將權(quán)利取得限定合法取得，違法建筑不能取得物權(quán)登記，違法的事實(shí)建造行為在我國(guó)不能設(shè)立物權(quán)。

但也應(yīng)該注意到，違法建筑客觀存在。自然屬性上其與合法建筑一樣投入了人力物力，實(shí)際成為供人居住和使用的空間。在行政主管機(jī)關(guān)確認(rèn)房屋的性質(zhì)及責(zé)令拆除之前，違法建筑在保有階段以物的客觀形態(tài)存在，且具有一定社會(huì)功用性，也成為民事活動(dòng)的標(biāo)的，而且違法建筑也未必不可能轉(zhuǎn)化為合法建筑。在這個(gè)待定狀態(tài)中，能否確認(rèn)權(quán)利以及權(quán)利歸屬?

(二)違法建筑建造人與施工人利益平衡

違法建筑是違法建造行為的產(chǎn)物，違法建筑的建造過(guò)程涉及施工合同的效力，建造人與施工人之間的關(guān)系。

最高法院關(guān)于建設(shè)工程施工合同糾紛解釋中僅僅涉及施工人資質(zhì)對(duì)合同效力的影響，并未明確建造人未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證的情況下簽訂的施工合同的效力問(wèn)題。如果建造人因違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，未取得行政許可即進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，合同是否當(dāng)然認(rèn)定無(wú)效?

此類(lèi)違法建筑如同合法建筑一樣，涉及工程未完工、完工未驗(yàn)收、工程已交付等情形，且合同約定的結(jié)算方式有固定價(jià)、按定額結(jié)算、雙方按實(shí)結(jié)算等不同情形。

實(shí)務(wù)中，一般認(rèn)為如工程質(zhì)量合格的情況下，基于建筑施工合同本質(zhì)是加工承攬合同，承攬人已按約向定作人交付成果，參照最高院的司法解釋第二條處理尚有一定法理依據(jù)。但在雙方有爭(zhēng)議的情況下，往往無(wú)法進(jìn)行工程合格與否的驗(yàn)收，相關(guān)部門(mén)也未必會(huì)作出工程合格的相關(guān)意見(jiàn)，處理此類(lèi)案件常處于兩難境地：既擔(dān)心參照合同價(jià)款認(rèn)定會(huì)產(chǎn)生司法認(rèn)同違法建筑合法性的悖論以及工程質(zhì)量未明確的情況能否參照合同價(jià)款處理，又擔(dān)心不參照合同價(jià)款會(huì)產(chǎn)生對(duì)施工人的保護(hù)不力，那么司法如何對(duì)合同無(wú)效后雙方當(dāng)事人的利益作出衡平?

(三)違法建筑財(cái)產(chǎn)糾紛中的利益保護(hù)

違章建筑引起的買(mǎi)賣(mài)、租賃、賠償、分割財(cái)產(chǎn)等糾紛是否應(yīng)當(dāng)受理的問(wèn)題上，有的法院持不予受理的態(tài)度，理由是這些糾紛均屬于給付之訴，給付之訴的前提是確認(rèn)之訴，既然違法建筑無(wú)法取得所有權(quán)，故確認(rèn)首先不成立。

1984年最高法院民事訴訟法意見(jiàn)中，在起訴與受理問(wèn)題上曾明確，違章建筑的糾紛告知原告向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)解決。這種認(rèn)識(shí)持續(xù)多年。但該意見(jiàn)是否僅針對(duì)違法建筑本身的糾紛，還是包括對(duì)違法建筑引發(fā)的財(cái)產(chǎn)糾紛并不明確。

1993年全國(guó)民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要明確規(guī)定：因違章建筑妨礙他人通風(fēng)采光或因違章建筑的買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押等引起的民事糾紛，人民法院可以受理?，F(xiàn)實(shí)有觀點(diǎn)認(rèn)為，物權(quán)具有排他性，這樣不認(rèn)定、不確權(quán)是否會(huì)產(chǎn)生物權(quán)成立的空白地帶。如否定建造人對(duì)違法建筑物享有一定的權(quán)利，那么是否任何一人均能成為違法建筑的占有人?違法建筑在自然屬性上的價(jià)值及使用價(jià)值該如何定性?如何在這些民事糾紛中使各方利益得以平衡?

(四)違法建筑能否成為執(zhí)行標(biāo)的

由于被執(zhí)行人對(duì)違法建筑不享有所有權(quán)，如對(duì)此采取強(qiáng)制措施，將有可能造成通過(guò)法院執(zhí)行達(dá)到規(guī)避行政管理的后果，在非法原因的基礎(chǔ)上產(chǎn)生合法的結(jié)果，使非法利益事實(shí)上轉(zhuǎn)化為合法利益。但是違法建筑仍具有價(jià)值和使用價(jià)值，被執(zhí)行人可以占有、使用、收益，如果讓申請(qǐng)執(zhí)行人面對(duì)被執(zhí)行人無(wú)財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行的情況，同時(shí)卻讓被執(zhí)行人擁有違法建筑并獲取物上效益，顯然有違法律的公平正義，那么如何使違法建筑的這種現(xiàn)存價(jià)值作為執(zhí)行標(biāo)的?

三、違法建筑權(quán)屬界定及相關(guān)糾紛司法觀點(diǎn)

(一)違法建筑權(quán)屬性質(zhì)的思考

目前理論上對(duì)違法建筑權(quán)屬性質(zhì)有多種學(xué)說(shuō)，包括了不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)說(shuō)、動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)說(shuō)、不完全物權(quán)說(shuō)、占有說(shuō)。

物權(quán)法不承認(rèn)違法建筑設(shè)立物權(quán)，建造人并不享有所有權(quán)?，F(xiàn)代民法理論認(rèn)為，不完整或者不自由的所有權(quán)，就不是所有權(quán)。嚴(yán)格意義上不存在不完全的所有權(quán)或有瑕疵的所有權(quán)一說(shuō)。建造人在建造之前及拆除之后對(duì)其投入的建筑材料享有動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，但是拆除之前，客觀屬性是不可移動(dòng)地附著于土地的定著物，違法建筑的行為并不能改變其自然屬性，所以動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)說(shuō)難于讓人信服。

筆者贊同占有說(shuō)理論。但對(duì)占有的本質(zhì)究竟是一種事實(shí)還是一種權(quán)利，同樣在理論上有爭(zhēng)議。

我國(guó)司法實(shí)務(wù)及民法理論也向來(lái)承認(rèn)占有制度。物權(quán)法第五編第十九章規(guī)定了占有制度，也未明確占有的性質(zhì)是權(quán)利還是事實(shí)。通說(shuō)認(rèn)為，占有是指占有人對(duì)物的有事實(shí)上管領(lǐng)力的事實(shí)。這種事實(shí)上支配狀態(tài)可能源于合法的權(quán)利，也可能是通過(guò)非法手段而取得對(duì)某物的占有，即為有本權(quán)的占有與無(wú)本權(quán)的占有。

占有人可以對(duì)違法建筑進(jìn)行實(shí)際的管理與控制，基于這樣的事實(shí)狀態(tài)而受到法律的保護(hù)。除執(zhí)法機(jī)關(guān)依法處理違法建筑外，建造人自己可以對(duì)違法建筑占有、使用和收益，禁止他人侵犯。

這里需要明確的是，對(duì)違法建筑的占有保護(hù)是在利益發(fā)生沖突時(shí)消極地承認(rèn)并給予保護(hù)，并非法律上的積極評(píng)價(jià)。違法建筑雖不能辦理登記，但是為了維護(hù)既定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，保障交易安全，而在法律上推定違法建造人對(duì)建筑占有的權(quán)利。占有物被侵占、占有被妨害，占有人因此受到損害時(shí)，占有人也可以請(qǐng)求損害賠償。

(二)違法建筑行為性質(zhì)認(rèn)定與處理

建筑行為違法屬于行政法規(guī)范的范疇，其應(yīng)受到行政法的制裁。出于城市管理、土地利用的規(guī)劃，許多國(guó)家或地區(qū)都對(duì)建筑自由做出嚴(yán)格的限制，將違法建筑的認(rèn)定和處理歸屬于行政行為。

如前所述，違法建筑是以實(shí)質(zhì)要素應(yīng)結(jié)合程序要素來(lái)確認(rèn)的，即建造人是否在獲得行政許可從事建筑行為。在實(shí)務(wù)中對(duì)違法建筑認(rèn)定及拆除時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考慮行政機(jī)關(guān)的職能，對(duì)違法建筑性質(zhì)的確認(rèn)應(yīng)當(dāng)倡導(dǎo)行政優(yōu)先，先由行政機(jī)關(guān)限期作出建造人行為違法性與否的確認(rèn)，并視違法的性質(zhì)，即屬程序性還是實(shí)體性違法建筑先行作出處理，以避免司法權(quán)過(guò)早介入帶來(lái)與行政權(quán)之間的沖突。

其次則是，行政機(jī)關(guān)未在期限內(nèi)作出相應(yīng)處理，則司法權(quán)方可依據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求介入并按違法的性質(zhì)作出認(rèn)定，并作出相應(yīng)的處理。如程序性違法建筑，一般責(zé)令停止建設(shè)或使用，限期改正并處罰款，改正后符合規(guī)劃要求，予以補(bǔ)辦手續(xù);屬于實(shí)質(zhì)性違法建筑，對(duì)于在建的責(zé)令停止建設(shè)，對(duì)于已建成的責(zé)令停止使用、限期拆除或予以沒(méi)收，并處罰款，逾期拒不拆除，進(jìn)行強(qiáng)制拆除。

(三)違法建筑承包人權(quán)利保護(hù)范圍

作為合同標(biāo)的的建設(shè)工程屬違法建設(shè)，是否導(dǎo)致建設(shè)施工合同無(wú)效有不同的觀點(diǎn)。

有的認(rèn)為在城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)違法建設(shè)不影響合同效力。一系列行政審批、許可手續(xù)屬于建設(shè)單位合同前的義務(wù)，與合同本身無(wú)關(guān)，建設(shè)單位違反規(guī)定導(dǎo)致工程違法，應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)相應(yīng)的行政責(zé)任甚至刑事責(zé)任，并不影響合同效力。合同無(wú)效是私法上的法律后果，并非公法上法律后果。除非違反公法的行為損害了國(guó)家利益或社會(huì)公共利益。

有的觀點(diǎn)則認(rèn)為，違法建設(shè)違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃法的強(qiáng)制性規(guī)定，在非規(guī)劃區(qū)域內(nèi)建設(shè)可能會(huì)給公共安全帶來(lái)隱患，影響城鄉(xiāng)整體布局，損害社會(huì)公共利益，合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。

本文認(rèn)為，違法建筑施工合同應(yīng)按無(wú)效認(rèn)定為宜。從長(zhǎng)遠(yuǎn)視角看，建筑城鄉(xiāng)規(guī)劃關(guān)乎社會(huì)公共利益，對(duì)違法建筑的事實(shí)行為及標(biāo)的物本身進(jìn)行否定性評(píng)價(jià)對(duì)抑制違法建筑的產(chǎn)生具有現(xiàn)實(shí)的積極意義。而且按合同無(wú)效處理并不影響實(shí)際承包人的合法利益，相反更體現(xiàn)公平原則。

建設(shè)工程合同確認(rèn)無(wú)效后，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)到合同簽訂前狀態(tài)，當(dāng)事人因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償?；诮ㄔO(shè)工程的特殊性，承包人投入的人力與物力已物化于建筑物之中無(wú)法返還，發(fā)包人則應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償，折價(jià)返還的處理過(guò)程中應(yīng)當(dāng)遵循公平合理之原則，當(dāng)無(wú)爭(zhēng)議。

實(shí)務(wù)中最令人困惑的，是對(duì)承包人除投入的人力、物力以外的合理利潤(rùn)是否保護(hù)的問(wèn)題。對(duì)此，本文認(rèn)為，承包人按合同有效產(chǎn)生的合理利潤(rùn)在認(rèn)定合同無(wú)效后不應(yīng)予以支持。雖然在違法建筑的保有階段，發(fā)包人仍享有占有、使用、收益建筑物的權(quán)益，但是如果縱觀違法建筑的建設(shè)施工合同的簽訂過(guò)程來(lái)看，固然建設(shè)方獲得相關(guān)行政許可方能進(jìn)行合法建筑，但是施工方也應(yīng)當(dāng)在合同訂立、履行過(guò)程中及時(shí)審查對(duì)方的許可手續(xù)，以避免損失的擴(kuò)大。而且有的違法建筑面臨著行政機(jī)關(guān)隨時(shí)查處拆除的可能，讓發(fā)包人按合同價(jià)款全額支付也會(huì)產(chǎn)生新的不公，也可能縱容承包人的違法建筑行為，在目前的情況下加大承包人的一定責(zé)任對(duì)抑制違法建筑的產(chǎn)生能夠起到一定作用。

隨之又產(chǎn)生對(duì)工程成本價(jià)的認(rèn)定問(wèn)題，低于成本價(jià)的約定一般可以作為合同無(wú)效的情形，但現(xiàn)實(shí)情況是無(wú)相應(yīng)鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)工程的成本價(jià)作出鑒定，成本價(jià)也會(huì)隨工程產(chǎn)生一定的波動(dòng)，而工程造價(jià)鑒定一般含有相應(yīng)的行業(yè)利潤(rùn)。本文認(rèn)為，在認(rèn)定違法建筑合同無(wú)效的情形下，工程造價(jià)鑒定仍應(yīng)啟動(dòng)，工程造價(jià)應(yīng)按定額標(biāo)準(zhǔn)鑒定，剔除當(dāng)前行業(yè)的基本利潤(rùn)率，據(jù)此得出成本價(jià)，并據(jù)此要求建設(shè)方予以補(bǔ)償。

(四)違法建筑引發(fā)的財(cái)產(chǎn)糾紛的處理

從司法角度看，雖不能對(duì)違法建筑從法律上予以物權(quán)確認(rèn)，最高法院態(tài)度也明確對(duì)當(dāng)事人請(qǐng)求確認(rèn)違法建筑權(quán)利歸屬及內(nèi)容的，法院不予處理。但司法實(shí)踐不能回避涉及違法建筑引發(fā)的民事糾紛。所以，認(rèn)同建造人享有對(duì)違法建筑的占有事實(shí)有利于解決糾紛，避免資源浪費(fèi)，同時(shí)能防止對(duì)其過(guò)度保護(hù)而導(dǎo)致惡意違法建筑蔓延，維護(hù)交易秩序，達(dá)到私人利益和公共利益的平衡。

從民法的事實(shí)行為和法律行為區(qū)別看，涉違法建筑的行為可分為非法建筑行為和其他民事行為。建筑行為違法屬于行政法規(guī)范的范疇;其他民事行為是不同于建筑行為而獨(dú)立存在，其效力是否受非法建筑行為的影響?

現(xiàn)實(shí)之中，程序性違法建筑可以通過(guò)補(bǔ)救來(lái)完成，實(shí)體違法建筑則難以通過(guò)補(bǔ)救完成。本文認(rèn)為，在認(rèn)定涉違法建筑的民事行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)合理平衡當(dāng)事人意思自治與社會(huì)公共利益，在不違背社會(huì)公共利益的前提下，充分尊重當(dāng)事人的意思自治。最高法院對(duì)合同效力的態(tài)度一貫主張可以采用補(bǔ)救制度彌補(bǔ)。對(duì)程序性違法建筑也可以通過(guò)無(wú)效合同補(bǔ)救制度來(lái)彌補(bǔ)，及時(shí)補(bǔ)辦手續(xù)的，合同效力得以補(bǔ)正。

處理涉違法建筑的民事糾紛中，應(yīng)當(dāng)遵循下列審查原則：首先應(yīng)優(yōu)先通過(guò)行政途徑處理。因?yàn)閷?duì)違法建筑的判定是從違法性與行政許可的雙重要素出發(fā)的，行政機(jī)關(guān)在行政許可過(guò)程中也存在對(duì)主體行為合法性的審查，屬行政機(jī)關(guān)的職權(quán)范圍，所以應(yīng)先由行政機(jī)關(guān)確認(rèn)及處理。司法過(guò)程中應(yīng)當(dāng)切實(shí)加強(qiáng)與行政機(jī)關(guān)的溝通，有效地界定是否系違法建筑及其相應(yīng)類(lèi)型，最佳的方案是向行政機(jī)關(guān)發(fā)出司法建議限期認(rèn)定的函件、通知。

如逾期不作出認(rèn)定或處理，而司法實(shí)踐又不能不處理涉違法建筑的民事糾紛，可從違法建筑占有的事實(shí)狀態(tài)進(jìn)行處理同時(shí)不涉及所有權(quán)歸屬。法院應(yīng)在裁判說(shuō)理中指出“因訴爭(zhēng)未經(jīng)許可，當(dāng)事人未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，不享有訴爭(zhēng)建筑所有權(quán)。”避免公眾產(chǎn)生對(duì)法院處理違法建筑糾紛時(shí)判決違法建筑所有權(quán)確認(rèn)的認(rèn)識(shí)。

繼承、分家析產(chǎn)等糾紛中，此類(lèi)糾紛是基于人身關(guān)系變化而發(fā)生，僅關(guān)系到占有人的變化，并不針對(duì)違法建筑作為標(biāo)的的民事行為。實(shí)務(wù)中，可依據(jù)人身關(guān)系變化而產(chǎn)生相應(yīng)的占有人對(duì)違法建筑享有占有、使用、收益的權(quán)利進(jìn)行判斷。

租賃糾紛中，最高法院關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同的司法解釋一方面限定了無(wú)效合同的范圍，在違法建筑物范圍認(rèn)定上也作出界定，另一方面在合同效力處理上采取了無(wú)效合同補(bǔ)救性措施，即當(dāng)事人只要在一審法庭辯論終結(jié)前，取得了法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件，不存在合同法第五十二條規(guī)定的無(wú)效情形就認(rèn)定合同有效。

對(duì)于農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房，對(duì)涉及權(quán)屬歸屬及相關(guān)內(nèi)容仍應(yīng)不予受理，因?yàn)檫@種違反法律禁止性規(guī)定，未經(jīng)許可的開(kāi)發(fā)建設(shè)行為，顯然與倡導(dǎo)的法治思維與方式的理念格格不入，否則某種程度上在縱容這種不規(guī)范行為。

買(mǎi)賣(mài)糾紛中，本文持標(biāo)的物違法而認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的觀點(diǎn)。因?yàn)樵谶`法建筑的使用收益即關(guān)于“租賃”的認(rèn)定上，司法解釋的態(tài)度明確無(wú)效。舉輕以明重，雖我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)采用債權(quán)行為與物權(quán)行為二元論模式，但債權(quán)行為是以物權(quán)變動(dòng)為目的，顯然重于準(zhǔn)物權(quán)性質(zhì)的租賃。鑒于現(xiàn)行司法解釋的態(tài)度，應(yīng)認(rèn)定涉違法建筑的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效為妥，也有利于抑制違法建筑的層出不窮現(xiàn)象。認(rèn)定無(wú)效后，仍應(yīng)按無(wú)效合同處理原則互相返還。

針對(duì)有的違法建筑已存在多年，買(mǎi)受人也已裝修入住多年的情況，實(shí)務(wù)中有的認(rèn)為不宜返還，有的認(rèn)為應(yīng)當(dāng)返還。本文認(rèn)為，司法裁判應(yīng)有基于一定的價(jià)值判斷進(jìn)行，既然已作出違法建筑性質(zhì)的認(rèn)定，即應(yīng)當(dāng)對(duì)此有相應(yīng)的否定評(píng)價(jià)，否則會(huì)讓公眾誤解司法在違法行為的問(wèn)題上仍有變通做法，反而會(huì)影響司法的權(quán)威。而且違法建筑的利益也只存在于保有階段，一旦認(rèn)為不能返還而維持現(xiàn)狀，反而不利于保護(hù)買(mǎi)受人利益。因裁判中的價(jià)值判斷與執(zhí)行中的價(jià)值判斷具有一定差異，執(zhí)行中往往可以結(jié)合被執(zhí)行人的經(jīng)濟(jì)能力、標(biāo)的物的性質(zhì)等多種因素作出自由考量，當(dāng)事人可以通過(guò)和解、政府綜合協(xié)調(diào)、司法啟動(dòng)救助渠道等方法解決裁判結(jié)果的落實(shí)問(wèn)題。但是司法根據(jù)合同效力確認(rèn)作出應(yīng)然的裁判，方能向社會(huì)昭示價(jià)值判斷。

相鄰糾紛中，審查是否影響通風(fēng)采光等相鄰關(guān)系，仍涉及相鄰人之間事實(shí)狀態(tài)的確定。此類(lèi)糾紛著重考量是否超過(guò)了相鄰人的容忍程度，而且此種容忍程度應(yīng)不得高于合法建筑物的相鄰人的容忍程度，以此確保相鄰人不得在違法建筑行為下獲得了更多的利益。

侵權(quán)糾紛中，涉及違法建筑的倒塌或其擱置物、懸掛物脫落、墜落造成他人損害，違法建筑的占有人具有管理之義務(wù)，此類(lèi)糾紛應(yīng)按侵權(quán)責(zé)任法有關(guān)物件損害責(zé)任的相關(guān)規(guī)定處理。

拆遷糾紛中，有人主張違章建筑不予補(bǔ)償。但此種觀點(diǎn)未能充分考慮違法建筑形成的歷史、經(jīng)濟(jì)、政策等原因，某種程度上還有政府應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但無(wú)力承擔(dān)的社會(huì)保障責(zé)任，一律不予補(bǔ)償難免會(huì)產(chǎn)生不可調(diào)和的矛盾。結(jié)合我國(guó)土地管理、城鄉(xiāng)規(guī)劃的相關(guān)制度發(fā)展的進(jìn)程，以“87摸底”為界限，在拆遷中應(yīng)區(qū)分對(duì)待，87年之前建筑的，尊重歷史認(rèn)定為合法建筑;87年之后建筑的，雖未經(jīng)行政許可，行政機(jī)關(guān)認(rèn)定屬程序性違法建筑，原則上可以通過(guò)補(bǔ)辦手續(xù)完成，僅面臨拆遷無(wú)須補(bǔ)辦。

(五)違法建筑有條件地可以成為執(zhí)行標(biāo)的

如前所述，不可否認(rèn)違法建筑具有一定的財(cái)產(chǎn)價(jià)值，建造人對(duì)違法建筑具有事實(shí)上的管領(lǐng)與控制，享有占有利益，對(duì)違法建筑可實(shí)際占有、使用和收益。尤其有的違法建筑可以補(bǔ)救進(jìn)行合法化追認(rèn)，有的雖屬?gòu)?qiáng)制拆除之列，但尚未拆除，有的雖立即拆除，但拆除后還產(chǎn)生殘值。

上述情形下的違法建筑如不作為執(zhí)行標(biāo)的有違公平正義，也不能切實(shí)維護(hù)債權(quán)人的利益。因此，應(yīng)該本著實(shí)事求是物盡其用的思路，同樣應(yīng)采用行政優(yōu)先的原則，先行由行政機(jī)關(guān)作出認(rèn)定與處置。如逾期不認(rèn)定，執(zhí)行程序中可作出適當(dāng)處理，考慮到違法建筑利益僅存在于保有階段，執(zhí)行中可對(duì)違法建筑現(xiàn)存的利益適當(dāng)?shù)炙阋匝a(bǔ)償價(jià)值，從而妥當(dāng)平衡各方利益。