第一篇：業(yè)委會(huì)的物業(yè)資料

正確引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)成立

建設(shè)文明和諧新型社區(qū)

東風(fēng)地區(qū)東潤(rùn)楓景社區(qū)助理社工師董秀娟

一、案主的基本資料

案主：某小區(qū)全體業(yè)主。人數(shù)：925人，7位發(fā)起人。

二、案例的來(lái)源

案主（7位發(fā)起人）主動(dòng)求助，要求居委會(huì)派工作人員協(xié)助小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)。時(shí)間：2008年5月—2009年5月

三、案例背景資料

某居民小區(qū)位于北京市朝陽(yáng)區(qū)亮馬河南岸，東四環(huán)東側(cè)一公里處，小區(qū)內(nèi)居民800余戶，2000多人，小區(qū)內(nèi)居民結(jié)構(gòu)：收入較高管理者和專(zhuān)業(yè)人士占70%，附近拆遷農(nóng)轉(zhuǎn)非遷入占20%，其它業(yè)主占10%。2008年底，小區(qū)居民入住率已超過(guò)90%，隨著開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題、物業(yè)管理問(wèn)題、業(yè)主維權(quán)等問(wèn)題的相繼出現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)的要求日益強(qiáng)烈。其中占小區(qū)總?cè)藬?shù)70%收入較高的業(yè)主要求人數(shù)也最多。根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、京國(guó)土房管物[2003]949號(hào)、京國(guó)土房管物[2003]1024號(hào)和建住房

[2003]131號(hào)、北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《市建委等部門(mén)關(guān)于北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則（試行）的通知》京政辦發(fā)[2008]54號(hào)等文件精神和小區(qū)業(yè)主的要求，社區(qū)居委會(huì)派社工幫助該小區(qū)組建首次業(yè)主大會(huì)籌備組，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主委員會(huì)。

7位發(fā)起人：

A女士：52歲，高中學(xué)歷，退休后在社區(qū)文體隊(duì)參加過(guò)公益演出活動(dòng)，善于表現(xiàn)自己。2008年初，因其家被騙子騙取了財(cái)物，A女士認(rèn)為物業(yè)公司保安沒(méi)有把好關(guān)，致使騙子進(jìn)入小區(qū)，騙走了自家財(cái)物，要求物業(yè)公司賠償其經(jīng)濟(jì)損失。物業(yè)公司認(rèn)為A女士自己防范意識(shí)差，造成經(jīng)濟(jì)損失與物業(yè)公司無(wú)關(guān)。雙方發(fā)生多次爭(zhēng)執(zhí)，物業(yè)公司認(rèn)為A女士無(wú)理取鬧不予理睬。A女士感覺(jué)自己個(gè)人勢(shì)力單薄，想通過(guò)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司解決問(wèn)題。在7位發(fā)起人中A女士是要求最強(qiáng)烈、表現(xiàn)最積極、態(tài)度最堅(jiān)決的倡導(dǎo)者。在發(fā)起的過(guò)程中她曾經(jīng)逐戶走訪小區(qū)業(yè)主，做大量宣傳動(dòng)員工作。

B女士：40歲，專(zhuān)職太太，大專(zhuān)學(xué)歷，經(jīng)濟(jì)狀況良好，因家中供暖溫度不夠，多次與物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商協(xié)調(diào)，無(wú)明顯好轉(zhuǎn)，問(wèn)題遲遲的得不到解決，在A女士動(dòng)員下，成為發(fā)起人之一，是A女士的追隨者。

5位男士發(fā)起人：年齡（30—40）歲，2位研究生，2位注冊(cè)會(huì)計(jì)師，1位大學(xué)本科，職業(yè)系公司白領(lǐng)，收入屬高薪階層。因房屋面積、物業(yè)服務(wù)等與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司發(fā)生過(guò)小摩擦，對(duì)于成立業(yè)主委員會(huì)持積極的態(tài)度。但是他們平時(shí)忙于自己本職工作，沒(méi)有充分時(shí)間顧及業(yè)主委員會(huì)工作，他們充當(dāng)A女士幕后策劃人角色。

小區(qū)業(yè)主：絕大多數(shù)業(yè)主贊成小區(qū)業(yè)主成立業(yè)委會(huì)。希望將來(lái)選舉出來(lái)的業(yè)主委員會(huì)委員能夠真正為廣大業(yè)主服務(wù)，維護(hù)業(yè)主權(quán)益，成為全體業(yè)主可信賴的人。

四、服務(wù)需求分析、介入目標(biāo)及支撐理論

（一）存在問(wèn)題：

案主方面：7位發(fā)起人急于求成，對(duì)相關(guān)政策、法規(guī)、程序，一知半解，不按程序進(jìn)行自推薦，頑固的認(rèn)為自己做了大量的工作就應(yīng)該是籌備組成員，單方面一味要求居委會(huì)滿足其提出要求。尤其是A女士，在2008年5月—2008年底期間經(jīng)常到居委會(huì)吵鬧，到區(qū)、鄉(xiāng)狀告居委會(huì)。指責(zé)居委會(huì)不作為、不支持，不為居民辦事。有時(shí)還拿著錄音機(jī)，威脅居委會(huì)干部：“不讓成立業(yè)主委員會(huì)就到上級(jí)告你們”。情緒激動(dòng)，語(yǔ)言偏激。由于A女士的行為造成居委會(huì)無(wú)法與之正常溝通，嚴(yán)重影響了成立業(yè)主委員會(huì)的工作進(jìn)程。

政策方面：2008年底之前成立業(yè)主委員會(huì)依據(jù)131號(hào)文件、949號(hào)文件、1024文件等相關(guān)文件，這些文件中規(guī)定了成立業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)程序。由于政策方面沒(méi)有明文規(guī)定成立業(yè)主委員會(huì)由居委會(huì)組織，只規(guī)定接受居委會(huì)監(jiān)督，由籌備組具體組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)成立業(yè)主委員會(huì)。當(dāng)居委會(huì)指出成立業(yè)主委員會(huì)程序上的問(wèn)題要求更正時(shí)，業(yè)主方面怕超出規(guī)定的時(shí)間無(wú)法備案，便與居委會(huì)發(fā)生矛盾。面對(duì)各個(gè)小區(qū)要求成立業(yè)主委員會(huì)的強(qiáng)烈呼聲，居委會(huì)感到工作難度很大。

開(kāi)發(fā)商、物業(yè)方面:表現(xiàn)出不支持、不配合的態(tài)度，擔(dān)心業(yè)主委員會(huì)成立自己主動(dòng)權(quán)消失。

（二）介入策略：

政策依據(jù)：《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、京國(guó)土房管物[2003]949號(hào)、京國(guó)土房管物[2003]1024號(hào)和建住房[2003]131號(hào)、北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《市建委等部門(mén)關(guān)于北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則（試行）的通知》京政辦發(fā)[2008]54號(hào)等文件

理論依據(jù)：社會(huì)工作理論。

1、認(rèn)知行為理論。

2、社會(huì)支持理論。

3、增能理論。

（三）工作方法：主要運(yùn)用社區(qū)工作方法、個(gè)案工作方法、小組工作方法開(kāi)展工作。

（四）服務(wù)計(jì)劃

1、運(yùn)用認(rèn)知行為理論，尊重案主的自主決定和信念，建立良好的專(zhuān)業(yè)關(guān)系。幫助

案主改變錯(cuò)誤認(rèn)知和不切實(shí)際、不理性的想法，加強(qiáng)自我管理自我控制能力，提高案主解決問(wèn)題和決策能力。

（1）運(yùn)用小組工作方法組織相關(guān)人員學(xué)習(xí)培訓(xùn)相關(guān)政策文件，使之充分了解業(yè)主委員會(huì)成立的具體程序，改變了他們對(duì)居委會(huì)的看法，轉(zhuǎn)而與居委會(huì)相互配合，使業(yè)主委員會(huì)的成立工作走上正軌。

（2）運(yùn)用個(gè)案工作方法與A女士面談，舒緩A舒緩女士情緒，建立相互信任的關(guān)系。

（3）運(yùn)用周?chē)Y源。請(qǐng)另外5位男士代表勸說(shuō)A女士，不能蠻干，只有按程序、按法規(guī)業(yè)主委員會(huì)才能合理合法成立。

2、運(yùn)用社會(huì)支持理論，一方面社工以其掌握的社會(huì)資源為案主提供直接的幫助，以滿足案主的需求，同時(shí)提高案主建立和利用社會(huì)支持網(wǎng)絡(luò)的能力。

（1）協(xié)調(diào)社區(qū)居委會(huì)給予人力、物力支持。發(fā)揮志愿者、樓門(mén)長(zhǎng)作用，發(fā)動(dòng)更多居民參與業(yè)主委員會(huì)成立工作，讓小區(qū)居民意識(shí)到成立業(yè)委會(huì)是大家的事，應(yīng)該大家來(lái)做。

（2）幫助案主與地區(qū)辦事處、朝陽(yáng)區(qū)小區(qū)辦等業(yè)務(wù)部門(mén)保持密切聯(lián)系，遇到難點(diǎn)問(wèn)題及時(shí)專(zhuān)家進(jìn)行解答指導(dǎo)，保證該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)合理、合法順利組建。

（3）說(shuō)服物業(yè)公司支持、配合業(yè)主委員會(huì)的成立工作。

3、運(yùn)用增能理論建立與案主的伙伴關(guān)系，確認(rèn)案主的積極性，發(fā)揮案主的才能，靠團(tuán)隊(duì)的力量解決問(wèn)題。

（1）發(fā)揮案主潛能，說(shuō)服5位男士從幕后策劃人走到前臺(tái)，發(fā)揮他們的才能，為全體業(yè)主服務(wù)。

（2）社工與案主一起討論起草業(yè)主委員會(huì)籌備工作方案，建立伙伴關(guān)系。

（3）具體的工作如宣傳、文書(shū)、物業(yè)聯(lián)絡(luò)等工作，由業(yè)主代表和志愿者分工負(fù)責(zé)，發(fā)揮案主積極性和才能，最終靠團(tuán)隊(duì)的力量順利成立業(yè)主委員會(huì)。

（五）工作目標(biāo)：

近期目標(biāo)：幫助案主成立業(yè)主委員會(huì)，滿足案主需求。

長(zhǎng)期目標(biāo)：通過(guò)正確引導(dǎo)居民成立業(yè)主委員會(huì)，提高居民自我管理的能力，擴(kuò)大社區(qū)黨委、居委會(huì)的影響力和凝聚力，建設(shè)新型文明和諧社區(qū)。

五、服務(wù)過(guò)程記錄

（一）確認(rèn)業(yè)主需求

召開(kāi)2次樓門(mén)長(zhǎng)、志愿者會(huì)議會(huì)，入戶調(diào)查200多戶業(yè)主簽字確認(rèn)該小區(qū)業(yè)主又成立業(yè)主委員會(huì)的服務(wù)需求。

（二）了解牽頭人思想

與發(fā)起人進(jìn)行面談了解其目的、動(dòng)機(jī)，以便有針對(duì)性做好他們的工作。

1、社工與A、B、兩位女士分別面談，注意傾聽(tīng)，記錄。了解A女士動(dòng)機(jī)：利用業(yè)主委員會(huì)人多勢(shì)眾的優(yōu)勢(shì)與物業(yè)公司抗衡，達(dá)到物業(yè)公司最終承擔(dān)自家曾經(jīng)被騙財(cái)務(wù)損

失的目的。B女士動(dòng)機(jī)：依靠業(yè)主委員會(huì)力量達(dá)到解決自家的供暖問(wèn)題。社工在了解了案主的目的、動(dòng)機(jī)后，根據(jù)A女士曾經(jīng)做過(guò)公益活動(dòng)的事實(shí)，再次與兩位女案主進(jìn)行面談，真誠(chéng)建議A、B兩位女士換角度思考問(wèn)題，利用自己有充分閑暇時(shí)間的優(yōu)勢(shì)，投身小區(qū)公益事業(yè)，從全體業(yè)主的利益出發(fā)，用愛(ài)心、真誠(chéng)、奉獻(xiàn)贏得全體業(yè)主的信任，成立一個(gè)真政維護(hù)業(yè)主權(quán)利業(yè)主委員會(huì)，全體業(yè)主的利益保住了，個(gè)人的利益才能有保障。通過(guò)幾次談話交流，A女士緩和了情緒，按程序提交了加入籌備組的自薦書(shū)。從為個(gè)人目的轉(zhuǎn)而為小區(qū)公共利益而奉獻(xiàn)。并與居委會(huì)、社工建立了相互信任關(guān)系。

2、社工分別與5位男士進(jìn)行面談，從談話中社工了解到他們認(rèn)為成立業(yè)主委員會(huì)對(duì)小區(qū)全體業(yè)主來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一件好事，但是整個(gè)過(guò)程工作量很大，組織動(dòng)員工作非常困難，如果自己出面組織成立工作將耗費(fèi)大量的時(shí)間和精力，而且而且心里沒(méi)底保證不了成功，無(wú)法向全體業(yè)主交待，心存顧慮，所以在幕后出謀劃策，由著A、B女士在前面亂闖。社工根據(jù)這一情況指出5位男士不負(fù)責(zé)任的做法已經(jīng)損害了小區(qū)業(yè)主以及自己的利益，嚴(yán)重影響了業(yè)委會(huì)的成立進(jìn)程。建議他們制止A女士行為，從幕后走到前臺(tái)，發(fā)揮自己的才能，為小區(qū)公益事業(yè)做出自己的貢獻(xiàn)。通過(guò)幾次面談5位男士終于從幕后走到前臺(tái)，遞交了加入籌備組的自薦書(shū)。

（三）協(xié)調(diào)服務(wù)對(duì)象周?chē)Y源

1、社工和居委會(huì)一起與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、物業(yè)公司進(jìn)行了溝通，先后運(yùn)用函告、面談等形式說(shuō)服其支持配合業(yè)主委員會(huì)的成立工作，最終房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司派一名副總經(jīng)理進(jìn)入籌備組參加籌備工作。

2、邀請(qǐng)管片民警參加籌備工作，保障成立工作的安全穩(wěn)定。

3、請(qǐng)朝陽(yáng)區(qū)小區(qū)辦專(zhuān)家為籌備組成員進(jìn)行培訓(xùn)，使他們了解法規(guī)和程序，使籌備組成員統(tǒng)一思想，嚴(yán)格按法律、法規(guī)、相關(guān)文件精神辦事。

（四）組織籌備工作

1、組織、指導(dǎo)發(fā)起人向小區(qū)全體業(yè)主發(fā)出倡議，號(hào)召業(yè)主自推薦業(yè)主大會(huì)籌備組成員。（2008年11月10日—28日）經(jīng)自薦10人共同商議確認(rèn)6人為籌備組業(yè)主代表。居委會(huì)代表、開(kāi)發(fā)商代表、派出所代表共計(jì)9人組成業(yè)主大會(huì)籌備組。

2、組織籌備組成員起草《方案》《議事規(guī)則》《管理規(guī)約》。再運(yùn)到難題的時(shí)候及時(shí)向上級(jí)或?qū)＜疫M(jìn)行咨詢，并遵循少數(shù)服從多數(shù)的原則進(jìn)行決策。期間召開(kāi)3次預(yù)備會(huì)議，7次籌備工作會(huì)議。在此過(guò)程中，籌備組業(yè)主代表中有個(gè)別人員因?yàn)檎加米约禾鄷r(shí)間和精力，一度有退出的想法，社工及時(shí)與其溝通，鼓勵(lì)其堅(jiān)持到底，不辜負(fù)全體業(yè)主的重托。最終6位業(yè)主代表克服了困難，圓滿完成了任務(wù)。

（五)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)

2009年4月14日至4月26日，該小區(qū)以入戶送達(dá)書(shū)面表決意見(jiàn)書(shū)的形式，本著公平、公正、公開(kāi)的原則選舉7名業(yè)主委員會(huì)成員。至此小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成功建立。

六、評(píng)估：

（一）效果

1、社工介入后服務(wù)對(duì)象從以個(gè)人的目為目標(biāo)，轉(zhuǎn)而以全體業(yè)主的公共利益為目標(biāo)，達(dá)到了人格的升華。

2、建立了社會(huì)支持網(wǎng)絡(luò)，搭建了服務(wù)對(duì)象與居委會(huì)、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、派出所、地區(qū)辦事處等單位之間溝通的橋梁，疏通了與各部門(mén)之間的聯(lián)系渠道。

3、挖掘了案主自身潛能，提高小區(qū)居民的民主自治能力，保持了小區(qū)的和諧穩(wěn)定。

4、協(xié)調(diào)社區(qū)黨委、居委會(huì)廣泛宣傳發(fā)動(dòng)樓門(mén)長(zhǎng)、志愿者、小區(qū)居民參與選舉宣傳活動(dòng)，使參加投票的業(yè)主人是達(dá)到并超過(guò)法定人數(shù)，擴(kuò)大了社區(qū)黨委、居委會(huì)的影響力。

5、社工個(gè)人把社會(huì)工作理論和方法運(yùn)用到社區(qū)建設(shè)的實(shí)際工作中，從此案例中積累了工作經(jīng)驗(yàn)，結(jié)交了新的朋友，這些朋友將成為社工今后新的社會(huì)資源。

6、成功建立業(yè)委會(huì)，達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。

（二）體會(huì)

自己從此案例的整個(gè)工作過(guò)程中體會(huì)到：首先應(yīng)當(dāng)提高社會(huì)工作者自身的修養(yǎng)和品德，端正自身的人生觀、價(jià)值觀，在工作中本著以人為本，全心全意為人民服務(wù)的思想，才能才具體工作中正確引導(dǎo)服務(wù)對(duì)象的行為。其次，自身認(rèn)真學(xué)習(xí)掌握專(zhuān)業(yè)知識(shí)、和政策法規(guī)提高自己的專(zhuān)業(yè)水平，更好的為群眾服務(wù)。第三，社區(qū)社會(huì)工作涉及社區(qū)建設(shè)方面的案例呈上升趨勢(shì)，比如：居民自治組織建立、居民與社區(qū)單位之間矛盾糾紛等，大多數(shù)涉及跨行業(yè)政策法規(guī)較多，社工很難一下子吃透，建議社工利用社會(huì)資源，請(qǐng)相關(guān)政策專(zhuān)家?guī)椭鉀Q。

七、結(jié)案

（一）結(jié)案原因及成效

成功改變了案主不正確的想法，挖掘了案主的潛能。利用社會(huì)工作專(zhuān)業(yè)方法，耐心、細(xì)致、周到的服務(wù)，贏得了案主信任，與案主建立了良好的伙伴關(guān)系。本案結(jié)案原因是成功建立業(yè)主委員會(huì)，滿足案主服務(wù)需求，達(dá)到預(yù)期的目的。

（二）服務(wù)對(duì)象近況

目前A、B女士當(dāng)選小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委員，正在為實(shí)現(xiàn)小區(qū)文明養(yǎng)犬發(fā)出倡議。5位男士有三人當(dāng)選業(yè)委會(huì)委員，其中一名主任，一名副主任，一名委員。目前，在沒(méi)有正式辦公地點(diǎn)的條件下，把自己的手機(jī)號(hào)碼向業(yè)主公布、利用小區(qū)內(nèi)網(wǎng)開(kāi)展工作。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司保持很好的合作，小區(qū)生活安全穩(wěn)定。

（三）今后工作方向

繼續(xù)關(guān)注該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，并努力協(xié)調(diào)各方力量，保證這一居民自治組織健康成長(zhǎng)，發(fā)揮其應(yīng)有的作用，實(shí)現(xiàn)建設(shè)新型文明和諧社區(qū)長(zhǎng)期工作目標(biāo)。

第二篇：業(yè)委會(huì)備案資料清單

委會(huì)備案資料清單

1.業(yè)委會(huì)備案申請(qǐng)表 2.業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 3.小區(qū)業(yè)主管理規(guī)約 4.業(yè)委會(huì)章程 5.財(cái)務(wù)管理制度 6.業(yè)委會(huì)換屆選舉辦法 7.業(yè)委會(huì)會(huì)議紀(jì)要 8.小區(qū)業(yè)主清冊(cè) 9.業(yè)委會(huì)委員個(gè)人簡(jiǎn)介 10.公示圖片 11.公告

12.候選人資料及得票統(tǒng)計(jì)、公示 13.候選人推薦表及身份證明 14.業(yè)委會(huì)成員物業(yè)繳費(fèi)證明

第三篇：物業(yè)對(duì)業(yè)委會(huì)工作指引

物業(yè)對(duì)業(yè)委會(huì)的工作指引

一、總體思路

加強(qiáng)與業(yè)委會(huì)的溝通、協(xié)調(diào)，確保小區(qū)物業(yè)管理工作的正常開(kāi)展。

二、具體思路和注意事項(xiàng)

1、與業(yè)主委員會(huì)的溝通、協(xié)調(diào)方式

(1)上門(mén)拜訪

通過(guò)上門(mén)拜訪，征求業(yè)委會(huì)意見(jiàn)和建議，了解其思想動(dòng)態(tài)。

（2）工作中的積極反應(yīng)

對(duì)業(yè)委會(huì)提出的意見(jiàn)和建議積極重視，有函必復(fù)，并主動(dòng)回復(fù)。

(3)專(zhuān)題解決問(wèn)題的會(huì)議

針對(duì)小區(qū)目前存在的物業(yè)及設(shè)施設(shè)備老化等問(wèn)題，組織專(zhuān)題會(huì)議，聽(tīng)從業(yè)委會(huì)的意見(jiàn)和建議，尋求業(yè)委會(huì)支持，協(xié)商解決專(zhuān)項(xiàng)問(wèn)題。

2、向業(yè)主委員會(huì)申報(bào)工作、通報(bào)情況均應(yīng)盡量以書(shū)面形式送達(dá)。

3、對(duì)業(yè)主委員會(huì)質(zhì)疑、建議、要求的處理的工作要求。

(1)對(duì)業(yè)主委員會(huì)質(zhì)疑、建議、要求，應(yīng)認(rèn)真傾聽(tīng)、記錄。

(2)合理的質(zhì)疑、建議、要求,應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)答復(fù)、解決。

(3)對(duì)不合理、合法的質(zhì)疑、建議、要求，應(yīng)當(dāng)耐心解釋?zhuān)粚?duì)解決不了的問(wèn)題，應(yīng)記錄后迅速上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)，尋求解決方案。

4、與業(yè)主委員會(huì)來(lái)往工作的信函、記錄、決議，歸檔長(zhǎng)期保存。

小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心

二○一四年八月六日

第四篇：物業(yè)資料

物業(yè)管理費(fèi)由哪些項(xiàng)目構(gòu)成根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》，住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的成本構(gòu)成包括以下項(xiàng)目：（1）管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；

（2）公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)及保養(yǎng)費(fèi)；（3）綠化管理費(fèi)；（4）清潔衛(wèi)生費(fèi)；（5）保安費(fèi)；（6）辦公費(fèi)；（7）物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；（8）法定稅費(fèi)。此外，物業(yè)管理費(fèi)中還應(yīng)包括物業(yè)管理公司的利潤(rùn)。對(duì)于高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理，成本中可以增加保險(xiǎn)費(fèi)。

與我國(guó)基本價(jià)格制度轉(zhuǎn)換相適應(yīng)，按照定價(jià)主體和形成途徑不同，物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)三種定價(jià)方式。

物業(yè)與物業(yè)管理的概念

（一）物業(yè)的概念

“物業(yè)”一詞來(lái)自于香港方言。它評(píng)自 Real Property或Real Estate，表示房地產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)。在港澳及東南亞一些國(guó)家，物業(yè)一詞往往作為房地產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的別稱或同義詞。在《香港房地產(chǎn)法》一書(shū)中，作者李宗鋒先生稱“物業(yè)”是單元性的房地產(chǎn)。它既可以是單元性的地產(chǎn)，也可以是單元性的房產(chǎn)；既可以是一套住宅，也可以是一棟樓宇或房屋，故而物業(yè)所涉及的范圍非常廣泛。應(yīng)注意的是，盡管物業(yè)詞常常作為房地產(chǎn)的同義詞，但是物業(yè)的概念與房地產(chǎn)的概念 在很多方面還存在著差別。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)一詞涉及宏觀領(lǐng)域泛指一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的整 個(gè)房地產(chǎn)；而物業(yè)則是一個(gè)微觀的概念，它一般是指一個(gè)單項(xiàng)的房地產(chǎn)，或一項(xiàng)具體的實(shí) 物資產(chǎn)。

1．物業(yè)的特征。物業(yè)與其他事物一樣，也有自己獨(dú)特的性質(zhì)。首先是它的自然屬性，即物業(yè)是一種區(qū)別于其他物質(zhì)的物質(zhì)形式，它具有以下特征：

（1）固定性。表現(xiàn)于土地、建筑物的不可移動(dòng)性或位置的確定性。

（2）耐久性。表現(xiàn)于長(zhǎng)久的使用壽命期。

（3）多樣性。表現(xiàn)于建筑物構(gòu)造、外觀、功能等形式的多樣性。

2．物業(yè)的社會(huì)屬性。物業(yè)的社會(huì)屬性，主要包括以下內(nèi)容：

（1）經(jīng)濟(jì)屬性。表現(xiàn)于物業(yè)的商品屬性，即物業(yè)是一種商品，物業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、交換、分配及消費(fèi)等，必然也是商品化的運(yùn)行過(guò)程，物業(yè)的一切運(yùn)行須符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀要求。

（2）法律屬性。表現(xiàn)于房地產(chǎn)的物權(quán)關(guān)系。在中國(guó)的法律中，房地產(chǎn)物權(quán)即為房地產(chǎn)物權(quán)人在法律范圍內(nèi)享有房屋的所有權(quán)，及其占有土地的使用權(quán)。

（二）物業(yè)管理

物業(yè)管理的英文表示有很多形式，諸如 Property Management，Real Easte Management。其概念也有多種解釋。目前比較趨于一致的是廣義的物業(yè)管理和狹義的物業(yè)管理兩種概念。

1．廣義的物業(yè)管理，是指在物業(yè)的壽命周期內(nèi)，為發(fā)揮物業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值，管理者采取多種科學(xué)技術(shù)方法與管理手段，對(duì)各類(lèi)物業(yè)實(shí)施全過(guò)程的管理，并為物業(yè)所有者或使用者提供有效周到的服務(wù)。廣義物業(yè)管理的范疇相當(dāng)大，它涉及到物業(yè)全部壽命周期內(nèi)的多種管理與服務(wù)活動(dòng)。如物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)管理，租售管理、裝修管理、修繕管理、以及為物業(yè)使用者的經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)、居住而提供的多種形式的服務(wù)。

2．狹義的物業(yè)管理，是指專(zhuān)業(yè)組織或機(jī)構(gòu)，受業(yè)主委托，按合同或契約，運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)手段和修繕技術(shù)對(duì)已建物業(yè)及其業(yè)主或用戶進(jìn)行管理和服務(wù)。狹義的物業(yè)管理，一般包括對(duì)房屋建筑及附屬配套設(shè)備、設(shè)施及場(chǎng)地以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行管理，對(duì)房屋周?chē)沫h(huán)境、清潔

衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、公用設(shè)施、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的經(jīng)營(yíng)服務(wù)。

從以上概念的比較可見(jiàn)，廣義物業(yè)管理與狹義物業(yè)管理的區(qū)別，在于其管理范圍的大 小不同。廣義物業(yè)管理涵蓋較寬，包括了物業(yè)的產(chǎn)生到壽命終止的全部過(guò)程。在大多數(shù)的 企事業(yè)組織或機(jī)構(gòu)內(nèi)，其內(nèi)部物業(yè)的管理均體現(xiàn)出這種廣義性的特征。而狹義的物業(yè)管 理，則多體現(xiàn)在物業(yè)建成并投入市場(chǎng)后，專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或用戶的委托，而 進(jìn)行的物業(yè)使用期的管理與服務(wù)。我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，物業(yè)管理的市場(chǎng)體系正在 建立中，目前開(kāi)展的物業(yè)管理，多屬于狹義的物業(yè)管理。隨著我國(guó)物業(yè)管理業(yè)的進(jìn)一步發(fā) 展，廣義范疇的物業(yè)管理也將出現(xiàn)并呈發(fā)展的趨勢(shì)。

物業(yè)管理消費(fèi)的特征和功能

一、物業(yè)管理費(fèi)的支出是一種消費(fèi)性支出

消費(fèi)是作為社會(huì)成員的人們?yōu)闈M足個(gè)人物質(zhì)和文化生活需要對(duì)各種產(chǎn)品和勞務(wù)的使用。消費(fèi)性支出是貨幣的持有者購(gòu)買(mǎi)最終產(chǎn)品或服務(wù)來(lái)滿足自身的需求或獲得某種滿意而發(fā)生的支出。而投資性支出是為了實(shí)現(xiàn)資本的增值，實(shí)現(xiàn)資本的積累。很顯然，在目前的物業(yè)管理市場(chǎng)，大部分業(yè)主的物業(yè)管理支出為消費(fèi)性支出，享受物業(yè)管理的過(guò)程也是一種消費(fèi)行為。附著在居住消費(fèi)之上的物業(yè)管理服務(wù)是大部分業(yè)主作為住房消費(fèi)的一部分來(lái)獲得的。在現(xiàn)代消費(fèi)理念中，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)了房產(chǎn)，實(shí)際上只完成了住房消費(fèi)的一部分，物業(yè)管理消費(fèi)才剛開(kāi)始。這一消費(fèi)是一個(gè)持續(xù)而漫長(zhǎng)的過(guò)程，直至發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)權(quán)自然終止為止。因此，對(duì)于大部分業(yè)主而言，物業(yè)管理的消費(fèi)屬性是十分確定的。然而由于目前我國(guó)的絕大部分物業(yè)管理公司是從過(guò)去的“房管所”衍生出來(lái)的，加之政府的“福利”觀念、“福利面前人人平等”的觀念等的影響，致使業(yè)主的消費(fèi)意識(shí)、消費(fèi)理念遲遲不能完整樹(shù)立起來(lái)，消費(fèi)行為也被嚴(yán)重扭曲。這樣既打擊了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)積極性，也湮滅了業(yè)主的許多消費(fèi)欲望，從而嚴(yán)重阻礙了物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展。因此，明確物業(yè)管理的業(yè)主消費(fèi)屬性，具有十分重要的意義。

1、有助于物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。明確了業(yè)主的消費(fèi)者地位和消費(fèi)者行為，則意味著物業(yè)管理企業(yè)的收入來(lái)源是消費(fèi)者的消費(fèi)。而不同的消費(fèi)群體或物業(yè)小區(qū)，其消費(fèi)理念、消費(fèi)能力、消費(fèi)行為、消費(fèi)心理、消費(fèi)要求差異很大，則要求物業(yè)管理企業(yè)必須更加貼近消費(fèi)者，不斷挖掘業(yè)主的潛在需求，為業(yè)主提供更全面、及時(shí)、周到和細(xì)致的服務(wù)，特別注重“個(gè)性化服務(wù)”的提供。

2、有助于業(yè)主理性地消費(fèi)。只有樹(shù)立了業(yè)主的消費(fèi)意識(shí)，業(yè)主才能根據(jù)自己所支付的價(jià)格來(lái)定位自己的物業(yè)管理消費(fèi)層次，而不是攀比。并對(duì)物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量的好壞，質(zhì)價(jià)比的合理度以及在物業(yè)管理中出現(xiàn)的各種問(wèn)題提出相應(yīng)的意見(jiàn)、建議，行使自己的權(quán)力，積極參加管理。

3、有助于政府制定積極的物業(yè)管理消費(fèi)政策。明確了物業(yè)管理的消費(fèi)屬性，有助于政府根據(jù)居民的消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)方式和消費(fèi)趨勢(shì)制定出意在使物業(yè)管理消費(fèi)機(jī)制正常運(yùn)行、物業(yè)管理消費(fèi)順利實(shí)現(xiàn)的各項(xiàng)方針、制度、規(guī)定及具體措拖，并使消費(fèi)模式與消費(fèi)政策相匹配，從而促進(jìn)物業(yè)管理消費(fèi)的健康發(fā)展。

二、物業(yè)管理消費(fèi)的特征

1、物業(yè)管理消費(fèi)的高消費(fèi)性。物業(yè)管理消費(fèi)不是一種本能性消費(fèi)，而是一種社會(huì)性消費(fèi)。物業(yè)管理消費(fèi)和單純的物質(zhì)消費(fèi)相比，消費(fèi)支出明顯偏高。物業(yè)管理行業(yè)是建設(shè)于良好的社會(huì)再生產(chǎn)能力之上的，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平制約著物業(yè)管理行業(yè)繁榮興旺的水平。目前，物業(yè)管理服務(wù)除了深圳、廣州、上海、北京等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市和中心城市發(fā)展良好以外，在相當(dāng)多的內(nèi)地城市遇到了阻滯，這除了體制和觀念的因素以外，起決定作用的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的制約。深圳的人均收入水平居全國(guó)前列，現(xiàn)有住宅小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)按平均每平方米3元、月

支出300元計(jì)算，也只占到其家庭收入的3％左右。而這一比例到內(nèi)地，則可能上升到30％。即便按大大低于這一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的低成本運(yùn)作模式來(lái)計(jì)算，其物業(yè)管理費(fèi)支出也在家庭收入的5％以上，大大超出了業(yè)主的承受能力。因此，對(duì)大多數(shù)人而言物業(yè)管理消費(fèi)是一種高消費(fèi)的支出。將物業(yè)管理消費(fèi)定位于高消費(fèi)意在將之區(qū)別于傳統(tǒng)的“房屋管理”。傳統(tǒng)的“房屋管理”只是從生理上維持居民作為自然人的最低生存的消費(fèi)。明確物業(yè)管理的高消費(fèi)特性，有利于各級(jí)政府立足于國(guó)情、省清、市情，考慮居民消費(fèi)水平的差異，來(lái)定位物業(yè)管理消費(fèi)的時(shí)間和空間及“房屋管理”消費(fèi)的時(shí)間和空間；有利于提高物業(yè)管理的行業(yè)壁壘，從而提升整個(gè)行業(yè)的檔次；有利于業(yè)主進(jìn)行正確的消費(fèi)定位，采取正確的消費(fèi)行為，避免出現(xiàn)目前許多人有意無(wú)意排斥物業(yè)管理消費(fèi)的現(xiàn)象。只有當(dāng)社會(huì)發(fā)展到一定程度后，物業(yè)管理消費(fèi)才會(huì)成為人們的內(nèi)在需求。

2、物業(yè)管理消費(fèi)的發(fā)展性。即物業(yè)管理消費(fèi)的深度和廣度隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展。在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的地區(qū)或時(shí)期，也存在所謂的物業(yè)管理，但那里（時(shí)）的物業(yè)管理內(nèi)容單

一、功能單

一、層次較低。即使個(gè)別地區(qū)（時(shí)期）具有現(xiàn)代意義的物業(yè)管理，但能有資格享受這一消費(fèi)的也只是個(gè)別群體。盡管大部分人或群體客觀上有此需求，但也無(wú)法得到滿足。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和物質(zhì)財(cái)富的豐富，物業(yè)管理消費(fèi)將遞進(jìn)增長(zhǎng)。

3、物業(yè)管理消費(fèi)的層次性和群體性。不同文化層次、不同收入水平、不同職業(yè)階層，由于其價(jià)值觀、審美觀的不同，對(duì)物業(yè)管理消費(fèi)的要求也不一樣。一般而言，收入較低、文化層次不高的群體或小區(qū)，偏重于對(duì)物業(yè)管理硬件消費(fèi)的要求。而收入較高、文化層次較高的消費(fèi)群體或業(yè)主，既重視對(duì)物業(yè)管理硬件的消費(fèi)，更重視對(duì)物業(yè)管理軟件的消費(fèi)。

4、物業(yè)管理消費(fèi)的可塑性。物業(yè)管理消費(fèi)的可塑性表現(xiàn)為消費(fèi)空間和容量的彈性。從空間上講，物業(yè)管理消費(fèi)的空間可大可小，小到業(yè)主自己的家庭，大到整個(gè)社區(qū)，甚至整個(gè)城市，到處都有物業(yè)管理消費(fèi)的內(nèi)容。物業(yè)管理的消費(fèi)容量也是如此。物業(yè)管理消費(fèi)不同于物質(zhì)消費(fèi)那樣，不享受物業(yè)管理的某些內(nèi)容，不會(huì)對(duì)業(yè)主產(chǎn)生某些身心影響或嚴(yán)重影響。

5、物業(yè)管理消費(fèi)的公共性。物業(yè)管理消費(fèi)是一種公共消費(fèi)。因?yàn)?，其有兩個(gè)基本特性。一是非他性。物業(yè)管理公共服務(wù)一旦提供了，便會(huì)有眾多的受益者，業(yè)主將共同消費(fèi)這一服務(wù)，不可能將其中任何人排斥在外，每個(gè)人也不可能拒絕消費(fèi)。二是非競(jìng)爭(zhēng)性。物業(yè)管理公共服務(wù)一旦提供了，在達(dá)到充分消費(fèi)之前，多一個(gè)業(yè)主的加入或少一個(gè)業(yè)主的加入并不影響他人的消費(fèi)。為消費(fèi)某一公共服務(wù)，業(yè)主之間不必開(kāi)展競(jìng)爭(zhēng)或爭(zhēng)奪。

三、物業(yè)管理消費(fèi)的功能

物業(yè)管理消費(fèi)具有許多其他消費(fèi)不可替代的功能?！坝邢薜膬r(jià)格，無(wú)限的享受”為物業(yè)管理的基本功能。

一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)除了能提供合同約定、可量化的服務(wù)之外，其服務(wù)范圍和服務(wù)水準(zhǔn)能達(dá)到相當(dāng)?shù)膹V度和深度。在基本服務(wù)范圍之內(nèi)，一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)能提供規(guī)范、完善、人性化的高質(zhì)量服務(wù)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)使用的便利性、舒適性，延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，實(shí)現(xiàn)保值增值；在基本服務(wù)范圍之內(nèi)，一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)更能將服務(wù)提升到文化的層面，盡可能地賦予物業(yè)以附加值。社區(qū)文化、社區(qū)經(jīng)濟(jì)概念的引入，使得物業(yè)管理的功能有了更加廣闊的發(fā)揮空間。

具體而言，現(xiàn)代物業(yè)管理具有如下功自能：

1、教化和益智的功能。現(xiàn)代物業(yè)管理的重心已不再是在清潔、綠化、房管、保安等四大傳統(tǒng)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)和服務(wù)上了?，F(xiàn)代物業(yè)管理追求的是一種小區(qū)的情調(diào)、小區(qū)的感覺(jué)、小區(qū)的文化，使業(yè)主肩一種情感的歸屬。這樣的物業(yè)管理消費(fèi)，能增長(zhǎng)消費(fèi)者的見(jiàn)識(shí)，開(kāi)闊視野，陶冶情操，在潛移默化中提高業(yè)主的素養(yǎng)。

2、促進(jìn)身心健康的功能。在衣食無(wú)憂的現(xiàn)代都市人群中，越來(lái)越多的人已不再滿足于偏居一隅，追求舒適、個(gè)性的生活小區(qū)正成為人們更高層次需求的集中表現(xiàn)，“買(mǎi)房買(mǎi)環(huán)境，買(mǎi)房買(mǎi)享受”的理念也為越來(lái)越多的現(xiàn)代人所接受。因?yàn)槿说囊簧蟛糠謺r(shí)間將在小區(qū)度過(guò)。生活在高檔小區(qū)，享受著高檔物業(yè)管理，能產(chǎn)生“物我兩忘”的高度體驗(yàn)。這樣人就會(huì)心情舒暢，心胸開(kāi)闊，身心健康，生活質(zhì)量提高。

3、社交和繁榮文化的功能。物業(yè)管理消費(fèi)與其他消費(fèi)一樣，存在著循序漸進(jìn)、由低層次向高層次螺旋式上升運(yùn)動(dòng)的規(guī)律。物業(yè)管理消費(fèi)的層次越高，越表現(xiàn)出對(duì)高品位服務(wù)、高品位文化和精神服務(wù)的需求，以滿足其自身高層次的需求。而現(xiàn)代物業(yè)管理則能通過(guò)建立多種平臺(tái)或采取多種形式，來(lái)促進(jìn)業(yè)主的交流，繁榮社區(qū)文化。而社區(qū)文化的振興和繁榮將推動(dòng)人與人之間的信息和情感交流。因此，從這個(gè)意義上講，物業(yè)管理消費(fèi)促進(jìn)了人們的社會(huì)交流和情感的交融。

4、具有凈化社會(huì)空氣、促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展的功能。營(yíng)造文明、安怡、祥和的家園氛圍，使業(yè)主的思想道德水平和文化素質(zhì)有明顯而易見(jiàn)提高，是現(xiàn)代物業(yè)管理的基本目標(biāo)之一。高質(zhì)量的物業(yè)管理消費(fèi)可以提高人的整體素質(zhì)，從而促進(jìn)整個(gè)社會(huì)的和諧發(fā)展。

恩格爾定律顯示，隨著人們生活水平的日益提高，人們花在基本生活消費(fèi)上的支出比例不斷下降，花在物業(yè)管理等社會(huì)性消費(fèi)上的支出比例將不斷上漲。根據(jù)這種社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)，物業(yè)管理這一消費(fèi)市場(chǎng)將越來(lái)越巨大。

物業(yè)管理公司類(lèi)型劃分

隨著房改的逐步深入，物業(yè)管理公司應(yīng)運(yùn)而生，據(jù)統(tǒng)計(jì)全市已達(dá)959家注冊(cè)經(jīng)營(yíng)，但是許多人對(duì)它還是膚淺的認(rèn)識(shí)，感興趣的是成立業(yè)主委員會(huì)，有權(quán)選擇物業(yè)管理公司為業(yè)主服務(wù)，如管理服務(wù)不盡人意，有權(quán)中止合同，炒物業(yè)管理公司的“魷魚(yú)”，選擇大家滿意的物業(yè)公司上崗。而實(shí)際情況遠(yuǎn)非想象的那么簡(jiǎn)單。

在新舊矛盾交錯(cuò)、類(lèi)型復(fù)雜的情況下，物業(yè)管理公司嚴(yán)格規(guī)范住宅小區(qū)管理制度，提供方便快捷的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，贏得業(yè)主的滿意，是占領(lǐng)市場(chǎng)的首要選擇。況且類(lèi)型繁多，有必要對(duì)各種類(lèi)型的物業(yè)管理公司有初步的認(rèn)識(shí)，相互了解，勤于溝通，共建美好家園才是物業(yè)公司與業(yè)主的共同心愿。

第一，由商品房開(kāi)發(fā)商組建的物業(yè)管理公司，由于硬件環(huán)境優(yōu)越，人員素質(zhì)高，各種服務(wù)設(shè)施齊備，商業(yè)娛樂(lè)休閑場(chǎng)所全都具備，再加上有千畝森林，百畝水面，自然環(huán)境優(yōu)越，使小區(qū)物業(yè)管理水平能很快向智能化管理邁進(jìn)，這是很大優(yōu)勢(shì)，但也存在管理脫節(jié)，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下“官商”意識(shí)，服務(wù)質(zhì)量不高的問(wèn)題，提高“軟件”水平是當(dāng)務(wù)之急。

第二，是中央國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位委托市房管部門(mén)管理的住宅小區(qū)，由于雙方有幾十年的良好合作基礎(chǔ)，資金充足，即便國(guó)家機(jī)關(guān)進(jìn)行調(diào)整，人員分流，給物業(yè)管理帶來(lái)一定困難，但經(jīng)過(guò)溝通，達(dá)成共識(shí)。委托管理改為物業(yè)管理后，良好的合作基礎(chǔ)，經(jīng)費(fèi)到位。使住宅小區(qū)維護(hù)修繕，設(shè)施改造逐步完善，物業(yè)管理水平的提高有目共睹。

第三，由房管所改制為物業(yè)管理公司，經(jīng)費(fèi)短缺嚴(yán)重，由于小區(qū)內(nèi)住宅建設(shè)年代長(zhǎng)，設(shè)施改造項(xiàng)目過(guò)多，無(wú)資金保障，運(yùn)行最為困難。

由于接收建設(shè)單位遺留下的問(wèn)題，一直沒(méi)予解決，住戶以拒交各種費(fèi)用為報(bào)復(fù)手段，多年積累，成了這些公司很大的虧損黑洞。再加上許多設(shè)施的強(qiáng)制更新，為提高首都大氣質(zhì)量，供暖燃料改為油料和天然氣。成本不斷上漲，供暖費(fèi)收繳由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下福利怪圈沒(méi)有改革，成了老大難問(wèn)題，多年未果。在這種情況下，房管所改為物業(yè)管理公司，難度之大可想而知。況且改制難，生存更難。在這種情況下輕管理、重開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，餐館擾民事件屢有發(fā)生。求生存如此之難，哪里有什么精力提高物業(yè)管理水平。據(jù)一家媒體報(bào)道，西郊一住宅小區(qū)垃圾成堆，環(huán)衛(wèi)部門(mén)不予清運(yùn)，原因是小區(qū)物業(yè)公司拒交清運(yùn)費(fèi)，而物業(yè)小區(qū)則辯稱，我們是房管所改制的，奉上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)之命改的，既不可能，又無(wú)能力交納垃圾清運(yùn)費(fèi)，而環(huán)衛(wèi)部

門(mén)反駁說(shuō)：既掛牌改制，就應(yīng)按章交費(fèi)。雙方爭(zhēng)執(zhí)不休，遭殃自然是小區(qū)的居民。這樣無(wú)能力交納費(fèi)用的物業(yè)公司，何必掛牌改制呢？

第四，是企事業(yè)單位行政房管部門(mén)改為的物業(yè)公司，由于歷史原因和各種因素，企事業(yè)單位蓋職工宿舍，社會(huì)化問(wèn)題的矛盾越來(lái)越突出，成了阻礙企事業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大包袱。如何讓行政房管部門(mén)分離出去，減輕企事業(yè)負(fù)擔(dān)成了企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)頭痛的問(wèn)題，而讓行政后勤分離，成立物業(yè)公司，扶持幾年后，完全斷奶，成了最好的選擇。但人員素質(zhì)低，住宅設(shè)施老化，急待修繕的房產(chǎn)居多，資金短缺就更讓物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)頭痛的首要問(wèn)題，求生存發(fā)展，廣拓門(mén)路，增加員工凝聚力，盡管保證員工收入不低于過(guò)去水平。這一切一切都需要資金支持，而企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)恨不得立竿見(jiàn)影，改制后減少投入，直到逐年遞減，最后能夠反過(guò)來(lái)上交企事業(yè)利潤(rùn)，這種急功近利的做法，很難讓物業(yè)公司有什么發(fā)展前景，提高物業(yè)管理水平，讓物業(yè)公司健康發(fā)展。

一輪又一輪的討價(jià)還價(jià)的資金投入討論，雙方絞盡腦汁，衡量輕重，員工生存成了首要選擇。多開(kāi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)增加服務(wù)種類(lèi)，這種不顧具體情況的經(jīng)營(yíng)方式很難奏效。面對(duì)大型超市以連鎖方式，步步緊追的擴(kuò)大服務(wù)范圍，除了交通干道附近和繁華路口外，小而全的服務(wù)經(jīng)營(yíng)小店只能慘淡經(jīng)營(yíng)。

第五，也是幾種物業(yè)公司里最為復(fù)雜的類(lèi)型，就是企事業(yè)單位過(guò)去相互委托管理的住宅小區(qū)和宿舍樓，由于過(guò)去的歷史原因和各種因素，住宅樓產(chǎn)權(quán)分屬幾個(gè)單位，然而委托其中一個(gè)單位管理，每年按分?jǐn)偯娣e，交納費(fèi)用。這種情況實(shí)際很復(fù)雜，這里有過(guò)去年代，由于經(jīng)費(fèi)不足，幾個(gè)單位分別購(gòu)買(mǎi)一棟樓，有上下級(jí)單位合蓋的宿舍樓，有出賣(mài)地皮和出資金共建的房子，一個(gè)單位分成幾個(gè)小單位，產(chǎn)權(quán)變更的宿舍，中央和本市企事業(yè)單位合蓋的住宅，在改制前，許多單位由于關(guān)停并轉(zhuǎn)，人員分流遺留下的矛盾令人揮之不去，資金缺口嚴(yán)重妨礙了對(duì)住宅樓日常管理修繕。你中有我，我中有你的房產(chǎn)關(guān)系，互相拖欠經(jīng)費(fèi)，形成三角債。鍋爐改造、一戶一表改造工程都需要資金實(shí)施。你急他不急的策略，令改制后的物業(yè)公司束手無(wú)策。怎么辦？

讓人著急，卻暫無(wú)良策，但有一點(diǎn)卻令物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)馬虎不得，那就是改為物業(yè)管理公司就要在國(guó)家主管部門(mén)統(tǒng)一規(guī)范下按照物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行資格審核認(rèn)證合格后，合法經(jīng)營(yíng)。逐年檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定取消你的經(jīng)營(yíng)資格。

內(nèi)地的物業(yè)管理主要存在三種管理模式

1、專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理模式

管理內(nèi)容為住戶提供全方位的綜合服務(wù)，寓公寓管理于服務(wù)中；經(jīng)費(fèi)來(lái)源主要是通過(guò)收取管理費(fèi)和多種經(jīng)營(yíng)來(lái)解決，為住戶提供有償服務(wù)；服務(wù)對(duì)象主要是高檔物業(yè)，如寫(xiě)字樓、別墅、賓館、公寓等。

2、專(zhuān)業(yè)化與行政性相結(jié)合的管理模式

大多由發(fā)展商自行組建，管理對(duì)象以住宅小區(qū)為主；由于福利性管理的影響，這類(lèi)公司很難實(shí)現(xiàn)資金平衡，只能靠經(jīng)營(yíng)其它產(chǎn)業(yè)，或者由發(fā)展商支持獲得平衡；管理目標(biāo)是為居民提供一個(gè)安靜舒適、方便安全的居住環(huán)境，以支持發(fā)展商的開(kāi)發(fā)。

3、傳統(tǒng)行政性福利管理模式

即由北京市房地局或本單位自管。從總體上看，目前后兩種模式尤其是第三種模式仍占主要地位，第一種模式處于起步階段。從管理服務(wù)質(zhì)量看，市場(chǎng)上有影響的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司有10多家，主要是合資或外資企業(yè)，如怡信、魏理仕、梁振英測(cè)量行、第一太平洋戴維斯、九龍倉(cāng)物業(yè)、萬(wàn)通璐頓、威格斯、太聯(lián)物業(yè)等。中資的以萬(wàn)科物業(yè)較為知名。

第五篇：中信物業(yè)相關(guān)資料

在中國(guó)，中信物業(yè)根據(jù)中信房地產(chǎn)股份公司的整體戰(zhàn)略構(gòu)想分別在北京、廣州、深圳、上海、長(zhǎng)春、東莞、汕頭、惠州、長(zhǎng)沙、成都、重慶、大連、蘇州、寧波等城市設(shè)立了專(zhuān)業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司。物業(yè)服務(wù)類(lèi)型涵蓋高檔住宅、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、別墅、工業(yè)區(qū)及政府辦公樓等物業(yè)，物業(yè)服務(wù)的面積超千萬(wàn)平方米。特別是對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)典標(biāo)志性建筑提供成功的物業(yè)管理，在國(guó)內(nèi)外贏得良好聲譽(yù)和信任。

公司致力于完善管理制度、通過(guò)用精致的服務(wù)營(yíng)造和諧社區(qū)，打造精品、提高中信地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值，創(chuàng)造客戶滿意、員工擁戴、社會(huì)稱贊的“中信物業(yè)”服務(wù)品牌。

深圳市中信物業(yè)管理有限公司為中信地產(chǎn)深圳投資有限公司下屬的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，成立于2000年，是全國(guó)首家一次性順利通過(guò)質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)健康安全（ISO9001/ISO14001/OHSAS18001）三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化體系認(rèn)證的物業(yè)管理企業(yè)，具有國(guó)家一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)。目前公司共有員工510人，所有管理崗員工均有大專(zhuān)以上學(xué)歷，管修人員全部持證上崗。

2007年，深圳中信物業(yè)獲得了“中國(guó)物業(yè)管理金榜企業(yè)Top100”光榮稱號(hào)，2008年又獲得第五屆“深圳知名品牌”殊榮，并成為深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)單位。

經(jīng)過(guò)8年的發(fā)展，深圳中信物業(yè)憑借中信深圳集團(tuán)的強(qiáng)大實(shí)力和高品質(zhì)的管理服務(wù)，在深圳打造了“誠(chéng)信的物業(yè)人，可信賴的管家”的物業(yè)管理品牌。

誠(chéng)信的物業(yè)人，可信賴的管家。誠(chéng)信決定物業(yè)管理企業(yè)的生存空間，中信物業(yè)深諳個(gè)中道理，從成立之初，深圳中信物業(yè)以“以信譽(yù)謀發(fā)展，用服務(wù)創(chuàng)效益”為指導(dǎo)，秉承“明明白白，實(shí)實(shí)在在”的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，運(yùn)用科學(xué)的管理手段和誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，重視顧客長(zhǎng)遠(yuǎn)的服務(wù)需求，持續(xù)進(jìn)行物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)研究與探索，積極參與行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，提高服務(wù)品質(zhì)，帶給顧客舒適的生活環(huán)境，提升了品牌和美譽(yù)度，使中信物業(yè)的發(fā)展步伐越來(lái)越快，管理規(guī)模不斷擴(kuò)大，在行業(yè)間的知名度越來(lái)越高。

深圳中信物業(yè)管理類(lèi)型涵蓋高檔住宅、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、別墅、工業(yè)區(qū)及政府公共物業(yè)等。自2004年以來(lái)，深圳中信物業(yè)緊跟中信深圳（集團(tuán)）公司區(qū)域性開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的發(fā)展步伐，在惠州、蘇州、重慶、寧波成立了分公司，并在惠州，長(zhǎng)沙、重慶、成都、蘇州、寧波、井岡山等地成功接管了項(xiàng)目，目前管理面積逾300萬(wàn)平方米。

深圳中信物業(yè)以誠(chéng)信、高品質(zhì)、人性化的管理，成為顧客的貼心朋友，可信賴的管家。

東莞市中信物業(yè)管理有限公司成立于1995年，是中信華南（集團(tuán)）東莞有限公司的全資企業(yè)，是專(zhuān)門(mén)從事物業(yè)服務(wù)的專(zhuān)業(yè)化公司，具備國(guó)家一級(jí)資質(zhì)，也是中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位和東莞市物業(yè)管理協(xié)會(huì)的副會(huì)長(zhǎng)單位。

目前公司員工逾1000人，公司總部設(shè)置在廣東東莞，同時(shí)在廣東中山和吉林長(zhǎng)春設(shè)立異地分公司。所服務(wù)的區(qū)域包括中信東泰花園、中信陽(yáng)光假日、中信陽(yáng)光澳園、中信新天地、中信凱旋城、中信森林湖、中山中信美景康城、長(zhǎng)春中信城等較大規(guī)模的樓盤(pán)以及東莞市建設(shè)局、質(zhì)監(jiān)站等承接管理項(xiàng)目，服務(wù)面積逾二百六十萬(wàn)平方米。

公司非常重視規(guī)范內(nèi)部管理，致力質(zhì)量體系建設(shè)和社區(qū)環(huán)境管理，于2003年2月通過(guò)

德國(guó)ＴüＶISO9001認(rèn)證并持續(xù)地通過(guò)監(jiān)督審核和換證復(fù)審，又于2008年2月通過(guò)深圳鵬程國(guó)際ISO14001認(rèn)證審核。公司以“顧客滿意、持續(xù)改進(jìn)、中和信達(dá)、物華業(yè)成”為質(zhì)量方針，視“服務(wù)打造品質(zhì)生活”為公司使命，以“樹(shù)環(huán)保意識(shí)，創(chuàng)綠色社區(qū)，堅(jiān)定地為環(huán)保社會(huì)做出努力”為環(huán)境方針。公司盡力履行優(yōu)秀企業(yè)公民的社會(huì)責(zé)任，除了積極引導(dǎo)社區(qū)居民投入綠色環(huán)?；顒?dòng)外，還持續(xù)地組織并積極地參與社會(huì)救助扶貧活動(dòng)。公司倡導(dǎo)“六個(gè)一”的經(jīng)營(yíng)理念，即一個(gè)中心就是以社區(qū)居民滿意為中心；一個(gè)產(chǎn)品就是專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)服務(wù)；一個(gè)規(guī)范就是以 ISO9001 質(zhì)量體系為運(yùn)作規(guī)范；一個(gè)特色就是具有特色的社區(qū)文化；一種文化就是中信的企業(yè)文化；一個(gè)團(tuán)隊(duì)就是要建立一支永遠(yuǎn)創(chuàng)新的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)。

經(jīng)過(guò)多年的實(shí)踐和歷練，公司專(zhuān)業(yè)化的管理、人性化的服務(wù)不僅贏得了廣大客戶和社會(huì)公眾的高度稱贊，更得到了國(guó)家建設(shè)部、廣東省、東莞市有關(guān)權(quán)威機(jī)構(gòu)的肯定，先后曾榮獲“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”、“廣東省城市物業(yè)管理住宅示范小區(qū)”、“東莞市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”、“東莞市社會(huì)治安綜合治理安全文明小區(qū)”、“全國(guó)優(yōu)秀度假社區(qū)”、“泛珠區(qū)域物業(yè)管理品牌企業(yè)”等榮譽(yù)。

公司除了持續(xù)地保持原有的優(yōu)質(zhì)服務(wù)和良好的社會(huì)美譽(yù)，還一直追求著不斷創(chuàng)新的服務(wù)精神，2008年初啟動(dòng)“四心服務(wù)”系列行動(dòng)，進(jìn)一步提升客戶滿意，努力營(yíng)造更安全、更優(yōu)美、更舒適、更便捷的物業(yè)社區(qū)環(huán)境，讓社區(qū)居民出門(mén)放心、回家開(kāi)心、住得舒心及生活省心。

2006年9月份，中信物業(yè)成為首批加入國(guó)際 “金鑰匙”物業(yè)聯(lián)盟組織的物業(yè)服務(wù)單位，率先在東莞引入首個(gè)“金鑰匙物業(yè)服務(wù)體系”，它吸收和借鑒國(guó)際高星級(jí)酒店“人性化服務(wù)”和“滿意加驚喜”的服務(wù)理念，在提供常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)基礎(chǔ)上，高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求項(xiàng)目?jī)?nèi)部管理，增加專(zhuān)項(xiàng)免費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目和特約性增值服務(wù)內(nèi)容，以委托代辦（代購(gòu)、代修、代租、代送、代訂、代買(mǎi)等）為滿足客戶需求的表現(xiàn)形式，全方位凸顯服務(wù)的差異化和增值度。東莞市中信物業(yè)管理有限公司正在積極參與世界金鑰匙物業(yè)聯(lián)盟的標(biāo)準(zhǔn)制定，這將對(duì)中國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展起到里程碑式的作用。

東莞市中信物業(yè)管理有限公司一直視員工為企業(yè)最寶貴的財(cái)富，本著“人本、卓越、創(chuàng)新”的企業(yè)特征，不斷進(jìn)行自我建設(shè)與完善，將中信物業(yè)締造成為一個(gè)值得信賴的中國(guó)物業(yè)管理品牌。

北京中信國(guó)際大廈物業(yè)管理有限公司是中國(guó)中信集團(tuán)公司下屬企業(yè),是中國(guó)最早從事專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理企業(yè)之一，于1985年7月15日開(kāi)業(yè)，受中信集團(tuán)公司委托全面經(jīng)營(yíng)管理國(guó)際大廈，公司開(kāi)業(yè)以來(lái)每年都超額完成中信集團(tuán)下達(dá)的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃指標(biāo)，為中信集團(tuán)公司和國(guó)家創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)效益，獲國(guó)家物業(yè)管理企業(yè)二級(jí)資質(zhì)。

與時(shí)俱進(jìn)、開(kāi)拓創(chuàng)新是公司生存和發(fā)展的源泉和動(dòng)力，公司持續(xù)不斷創(chuàng)新改進(jìn)各項(xiàng)管理和服務(wù)，把管理和服務(wù)與國(guó)際接軌，不斷提高管理和服務(wù)水平，得到了市場(chǎng)承認(rèn)和贊譽(yù)。面對(duì)全球經(jīng)濟(jì)一體化和激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，近年來(lái)公司在經(jīng)營(yíng)管理好國(guó)際大廈的同時(shí)，勇敢走向市場(chǎng)，積極參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，不斷擴(kuò)大市場(chǎng)份額，全力塑造中信國(guó)際物業(yè)管理品牌，認(rèn)真完成每一個(gè)物業(yè)管理合同的條款和承諾，將公司的質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)、模式、理念、技術(shù)引入到各物業(yè)管理項(xiàng)目，確保每個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)開(kāi)局好、起步高、樹(shù)形象、創(chuàng)效益。