第一篇：2014房地產(chǎn)土地增值稅全國會議的通知(4月19日-20日北京)

中國房地產(chǎn)投資研究會財稅委員會

中房研?2014?08號

關(guān)于舉辦2014年“房地產(chǎn)稅收形勢與土地增值稅走向”實戰(zhàn)交流全國會議的通知 各省、自治區(qū)、直轄市，房地產(chǎn)企業(yè)、會員單位:

2013年6月，國稅總局下發(fā)《關(guān)于進一步做好土地增值稅征管工作的通知》.央視2013.11.19日報道全國開發(fā)商拖欠稅款3.8億后，緊接著于2013.12.30日又抓住行業(yè)第一名的萬科，就土地增值稅清算問題繼續(xù)轟炸。國稅總局被迫于2014.1.3日召開全國地稅系統(tǒng)內(nèi)部電話會議，要求全國各地就土地增值稅拖欠金額進行摸底。緊接著又出了土地增值稅的4號公告，對土地增值稅清算進一步收緊。

毫無疑問，2014年，融資大環(huán)境不好的情況下，房地產(chǎn)稅務(wù)形勢會如何變化？土地增值稅政策走向如何？開發(fā)商應(yīng)如何應(yīng)對等等.掀起了土地增值稅的“欠稅**”，國稅局回應(yīng)并表示將進一步完善制度措施，加強土地增值稅的征管和稽查，并下發(fā)一系列“關(guān)于加強土地增值稅征管工作”的文件。此舉無疑給房地產(chǎn)企業(yè)的運營帶來巨大壓力，也為清算中一系列不清晰的問題所苦惱。

土增稅自征收以來根據(jù)市場情況變化，清算條件屢有不同。隨著有關(guān)土增稅的爭辯越演越烈，2014年全國“兩會”也如期而至，作為新一輪經(jīng)濟體制改革的突破點，對于土增稅走向勢必成為全國房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注熱點，為幫助地產(chǎn)企業(yè)準確把握稅收形勢與土增稅政策走向，合理掌控避稅風(fēng)險，提升企業(yè)稅務(wù)管理能力，我會決定在4月19日－20日在北京舉辦2014年“房地產(chǎn)稅收形勢與土地增值稅走向”實戰(zhàn)交流全國會議。特別邀請國稅總局分管土地增值稅領(lǐng)導(dǎo)作最權(quán)威政策解讀，同時邀請中國房地產(chǎn)財稅專家、北大清華房地產(chǎn)總裁班特

聘教授、曾服務(wù)于中海地產(chǎn)的李明俊老師，詳細講解房地產(chǎn)稅收籌劃

和實戰(zhàn)技巧。

望相關(guān)單位接此通知后積極安排與會代表參加。

一、會議時間：2014年4月19日－20日

二、會議地點：北京

三、主辦單位：中國房地產(chǎn)投資研究會財稅委員會

四、協(xié)辦單位：中國地產(chǎn)財稅咨詢網(wǎng)

五、承辦單位：北京鼎智源管理顧問有限公司

六、特邀嘉賓：國稅總局分管領(lǐng)導(dǎo)、房地產(chǎn)企業(yè)財稅教授李明俊

七、會議主題：2014年房地產(chǎn)土增稅形勢預(yù)測、房地產(chǎn)稅務(wù)籌

劃實戰(zhàn)技巧

八、參會人員：全國范圍內(nèi)從事地產(chǎn)開發(fā)的董事長、總經(jīng)理、總

會計師、財務(wù)總監(jiān)等。

九、報名截止日期：2014年4月11日

十、聯(lián)系人：

陳老師：***電話：010-57025716

十一、附件：

1、會議詳細內(nèi)容

2、參會報名表

二〇一四年三月一日

主題詞：房地產(chǎn)土地增值稅稅務(wù)籌劃實戰(zhàn)交流通知

抄報：本會會長副會長

抄送：組委會辦公室協(xié)會各分支機構(gòu)各地房地產(chǎn)企業(yè)會員單位

2014年3月1日印發(fā)

附件1：

會議詳細內(nèi)容

第一部分 2014年房地產(chǎn)稅務(wù)形勢預(yù)測（演講嘉賓：國稅總局相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)）

一、當(dāng)前中國房地產(chǎn)形勢分析

二、房地產(chǎn)稅務(wù)政策走向預(yù)測

三、房地產(chǎn)調(diào)控與土地增值稅清算政策走向

四、房地產(chǎn)稅務(wù)政策存在的漏洞與需要改進的地方

第二部分 房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃實戰(zhàn)技巧（演講嘉賓：李明?。?/p>

一、房地產(chǎn)企業(yè)為什么要重視稅務(wù)？

1、因偷稅很多老板和財務(wù)總監(jiān)睡不香

2、稅收成本越來越重，調(diào)控力度越來越大

3、粗放型的財稅管理已帶來了很多問題與隱患

4、管理粗放，稅收籌劃空間很大，省下的就是“真金白銀”

二、房地產(chǎn)企業(yè)如何加強稅務(wù)管理？

1、老板自身必須要不斷加強稅務(wù)籌劃知識的學(xué)習(xí)與補充

2、在公司高管及各部門進行稅收普及宣傳

3、增設(shè)稅務(wù)部，招募優(yōu)秀的稅務(wù)主管

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)規(guī)劃與統(tǒng)籌之道

1、公司戰(zhàn)略管理層面上的稅務(wù)統(tǒng)籌與規(guī)劃

2、公司經(jīng)營管理層面上的稅務(wù)統(tǒng)籌與規(guī)劃

3、公司財稅管理層面上的稅務(wù)統(tǒng)籌與規(guī)劃

四、房地產(chǎn)不同開發(fā)階段稅收應(yīng)對策略

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊階段稅務(wù)籌劃4技巧

⑴法人股東與自然人股東稅收差異

⑵公司股權(quán)架構(gòu)與層次的稅務(wù)分析

⑶不同業(yè)態(tài)應(yīng)注冊多少間公司運作

⑷注冊資本與出資形式對稅務(wù)的影響

2、房地產(chǎn)企業(yè)拿地階段稅務(wù)籌劃5技巧

⑴從稅務(wù)角度談與政府的合作模式和優(yōu)惠要求

⑵從稅收角度談資金方與土地方合作模式稅務(wù)差異

⑶融資業(yè)務(wù)中的稅務(wù)籌劃分析

⑷股權(quán)收購中的土地成本溢價如何入帳

⑸企業(yè)以土地使用權(quán)投資合算嗎？

3、房地產(chǎn)土建階段的稅務(wù)籌劃5技巧

⑴房產(chǎn)報建形式不同稅收結(jié)果會不同

⑵改自建銷售業(yè)務(wù)為代建行為可節(jié)稅

⑶材料采購合同的節(jié)稅效益

⑷工程項目分包的節(jié)稅方案

⑸如何合理增加開發(fā)成本節(jié)稅

4、房地產(chǎn)銷售階段稅務(wù)籌劃4技巧

⑴分解商品房銷售價格節(jié)稅

⑵促銷方案要考慮稅收成本

⑶銷售定價有學(xué)問，暗藏巨大稅收籌劃空間

⑷房地產(chǎn)開發(fā)是否會走入全面帶裝修時代

第三部分 土地增值稅清算疑點、難點問題解析（演講嘉賓：李明?。?/p>

1、土地增值稅何時須清算？對企業(yè)而言，早清算好還是晚清算好？

2、土地增值稅核定征收對企業(yè)合算嗎？怎樣創(chuàng)造條件以符合核定要求？

3、土地增值稅分期以哪個政府部門批文為標(biāo)志？有籌劃空間嗎？

4、不同產(chǎn)品類型如何計算征收土地增值稅？能否統(tǒng)一打包清算？

5、如何合理進行稅務(wù)籌劃？不同的拿地方式，稅負的差異與選擇？

6、清算時未取得發(fā)票的成本能否預(yù)提；清算后才取得發(fā)票怎么辦

7、拆遷戶回購價格明顯低于市場價部分，如何征稅？拆遷補償無發(fā)票是否可入帳？“釘子戶”超過國家規(guī)定標(biāo)準的補償部分是否可入帳？

8、土地增值稅清算時出現(xiàn)退稅怎么辦；如出現(xiàn)補稅，無后續(xù)項目，企業(yè)所得稅已清算，能否退回

附件2：

參 會 報 名 表

★溫馨提示: 1.本次活動參會人數(shù)限額80名，報名截止日期為2014年4月11日；

2.填好本表后請發(fā)電子郵件至：2585119106@qq.com（收）

第二篇：房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅培訓(xùn)教材

第一部分 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的“5”項收入確定技巧及相關(guān)法律解析

目 錄

第一部分 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的“5”項收入確定技巧及相關(guān)法律解析（10月11日下午錄）

第二部分 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的“5”項成本確定技巧及相關(guān)法律解析 第一部分 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的“5”項收入確定技巧及相關(guān)法律解析

一、有關(guān)銷售發(fā)票開具與否的收入確定

（一）全額開具銷售發(fā)票的銷售收入

（二）未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票但簽訂銷售合同的收入確定

（三）未開具發(fā)票，未簽訂銷售合同但實際已投入使用的收入確定

（四）未開具發(fā)票，未簽訂銷售合同但實際未投入使用的收入確定

（一）全額開具銷售發(fā)票的銷售收入

《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）第一條規(guī)定：“在進行土地增值稅清算時，如果納稅人已經(jīng)全額開具商品房銷售發(fā)票的，則按照發(fā)票所載金額確認收入?！北热鐦I(yè)主購買了一套商品房，合同總金額120萬元，發(fā)票開具也是120萬元，那么在進行土地增值稅清算時，就按照120萬元確認收入。

（二）未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票但簽訂銷售合同的收入確定

《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）第一條規(guī)定：“土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整?！?/p>

比如，業(yè)主購買了一套商品房，合同總金額120萬元，已付款120萬元，但銷售發(fā)票只開具了110萬元，還有10萬元會計掛在“其他應(yīng)付款”，那么在進行土地增值稅清算時仍然應(yīng)當(dāng)按照120萬元確認商品房銷售收入。所以，對納稅人來說，在進行土地增值1 稅清算時，必須注意將發(fā)票金額與合同金額進行比對，并按照合同金額進行調(diào)整，以避免直接按照發(fā)票金額確認收入而少繳納土地增值稅，進而避免被稅務(wù)機關(guān)處罰的風(fēng)險。

（三）未開具發(fā)票，未簽訂銷售合同但實際已投入使用的收入確定。

應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認土地增值稅清算時收入（即按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定）。

（四）對未開具發(fā)票，未簽訂銷售合同但實際未投入使用的收入確定

應(yīng)不確認收入的實現(xiàn)（這樣處理和國稅發(fā)[2009]31號文件相附），待實際投入使用時再按上述辦法確認收入。

二、房地產(chǎn)代收費用的收入確認

（一）代收費用計入房價或由房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)票的收入確定

財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第六條規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)。

根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則的通知》（國稅發(fā)[2007]132號）第二十五條第（一）項的規(guī)定，對納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項費用，如果代收費用計入房價向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。

國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》（國稅發(fā)[2009]91號）第二十八條規(guī)定，代收費用的審核，對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收??；當(dāng)代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費用計算基數(shù)的情形。

（二）代收費用不計入房價并由房企以外的單位開發(fā)票的收入確認 財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第六條規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則的通知》（國稅發(fā)[2007]132號）第二十五條第（二）項規(guī)定，對納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項費用，在房價之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

案例分析1：某房地產(chǎn)企業(yè)代收費用的涉稅稽查分析

某市稅務(wù)稽查局檢查某房地產(chǎn)開發(fā)公司，此公司xx年營業(yè)收入30000萬元，其他應(yīng)付款賬戶4500萬元，經(jīng)查“其他應(yīng)付款”賬戶發(fā)現(xiàn)該公司xx年至xx年在銷售商品房時向客戶收取的住房專項維修基金、管道燃氣初裝費、有線電視初裝費等代收費用共計4500萬元（其中專項維修基金800萬元），對于4500萬元的代收費用單獨核算未并入房價內(nèi)，而且票據(jù)由委托方開具，此公司未做任何稅務(wù)處理。

涉稅分析：

1、營業(yè)稅處理

按照營業(yè)稅相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的價外費用需要繳稅?！吨腥A人民共和國營業(yè)稅暫行條例》（國務(wù)院令540號）第五條規(guī)定，納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用。

《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十三條規(guī)定，條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費：

（一）由國務(wù)院或者財政部批準設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設(shè)立的行政事業(yè)性收費；

（二）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)；

（三）所收款項全額上繳財政。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于住房專項維修基金征免營業(yè)稅問題的通知》（國稅發(fā)[2004]69號）住房專項維修基金是屬全體業(yè)主共同所有的一項代管基金，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。鑒于住房專項維修基金資金所有權(quán)及使用的特殊性，對房地產(chǎn)主管部門或其指定機構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專項維修基金，不計征營業(yè)稅。

根據(jù)營業(yè)稅的相關(guān)政策規(guī)定，代收費用原則上應(yīng)當(dāng)作為價外費用繳納營業(yè)稅，即只要房地產(chǎn)開發(fā)公司代為收取了，不論其是否計入房價內(nèi)或是否開票（與企業(yè)所得稅、土地增值稅區(qū)別之處），原則上都要作為計稅依據(jù)計入到營業(yè)額中。但是對于一些特殊的代收費用是不需要納營業(yè)稅的，如代收的政府性基金和行政事業(yè)性收費和住房專項維修基金。其他代收費用都要作為價外費一并計征營業(yè)稅及其附加。

本案例中的專項維修基金800萬元，符合國稅發(fā)[2004]69號文件規(guī)定，不計征營業(yè)稅，其余3700萬元未按稅法規(guī)定申報納稅。根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條、第二條、第四條及《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十三條以及征管法及其實施細則等的規(guī)定，追繳該公司代收款項營業(yè)稅及附加，加收滯納金，并處所偷稅款50%以上5倍以下的罰款。本案：補繳營業(yè)稅及附加3700×5.6%＝207.2（萬元）。注：當(dāng)?shù)氐胤浇逃M附加比例為2%.滯納金按日加收，以萬分之五比率計算，處少繳稅款50%的罰款金額計103.6萬元。

2、企業(yè)所得稅的處理

國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第五條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。

國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知》（國稅發(fā)4 [2009]31號）第十六條規(guī)定，企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除。

所以代收費用在企業(yè)所得稅上即使計入收入，也僅相當(dāng)于“平進平出”“全收全付”，不會影響所得稅款本身，最多只是影響以收入為基數(shù)的業(yè)務(wù)招待費、廣告宣傳費的扣除限額而已。

因代收款項票據(jù)由委托方開具，根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文的規(guī)定，此代收代付款項不并入應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。因為代收費用單獨核算未并入房價內(nèi)，所以也不用繳納土地增值稅。

三、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收取“其他經(jīng)濟利益”的收入確認

（一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同未履行收取購買方違約金的收入確認

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令[1993]第138號）第二條規(guī)定： 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]6號）第五條 條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。

《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定“有關(guān)的經(jīng)濟利益”的前提是納稅人發(fā)生了轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為，即房地產(chǎn)交易完成。

如果房地產(chǎn)交易未發(fā)生或者未完成（被撤銷），即使納稅人取得了經(jīng)濟利益，也應(yīng)當(dāng)屬于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無關(guān)的經(jīng)濟利益，不應(yīng)確認為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入。

因此，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同未履行收取購買方違約金的收入不確認為土地增值稅收入，不繳納土地增值稅。

（二）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同履行中收取的違約金、更名費、滯納金、賠償金、分期付款（延期付款）利息的收入確認

房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同履行中，因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收取的違約金、滯納金、賠償金、分期付款（延期付款）利息以及其他各種性質(zhì)的經(jīng)濟收益，應(yīng)當(dāng)確認為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

特別注意的幾點：

1、將流轉(zhuǎn)稅的價外費用概念引入了土地增值稅。其實價外費用來源于“反避稅”理念，試想如果對滯納金、違約金不征收土地增值稅，就有可能出現(xiàn)本來100萬的房款，企業(yè)人為的劃分為80萬元房款，20萬元賠償金，從而侵蝕土地增值稅的稅基，因此轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同履行中收取的違約金、更名費、滯納金、賠償金、分期付款（延期付款）利息的收入確認，一律繳納土地增值稅。

按照財政部國家稅務(wù)總局《關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）文件的規(guī)定，單位和個人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)時，因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應(yīng)并入營業(yè)額中征收營業(yè)稅。因此轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同履行中收取的違約金、更名費、滯納金、賠償金、分期付款（延期付款）利息的收入確認，一律繳納營業(yè)稅。

特別注意的幾點：

2、房地產(chǎn)未能轉(zhuǎn)讓而收取的違約金，不屬于價外費用。價外費用，顧名思義，先有價，才有外，如果購買方違約導(dǎo)致房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不成功收取的違約金，由于沒有主價款，不存在分割房價，侵蝕稅基的可能性，因此不需要繳納土地增值稅和營業(yè)稅。

3、個人在購房時從房產(chǎn)公司取得的違約金或賠償金的個人所得稅處理。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人取得解除商品房買賣合同違約金征收個人所得稅問題的批復(fù)》（國稅函[2006]865號）規(guī)定：“商品房買賣過程中，有的房地產(chǎn)公司因未協(xié)調(diào)好與按揭銀行的合作關(guān)系，造成購房人不能按合同約定辦妥按揭貸款手續(xù)，從而無法繳納后續(xù)房屋價款，致使房屋買賣合同難以繼續(xù)履行，房地產(chǎn)公司因雙方協(xié)商解除商品房買賣合同6 而向購房人支付違約金。

根據(jù)個人所得稅法的有關(guān)規(guī)定，購房個人因上述原因從房地產(chǎn)公司取得的違約金收入，應(yīng)按照“其他所得”應(yīng)稅項目繳納個人所得稅，稅款由支付違約金的房地產(chǎn)公司代扣代繳。”

根據(jù)上述規(guī)定，個人在購房時由于房產(chǎn)公司的違約而從房產(chǎn)公司取得的違約金或賠償金，如果與“國稅函[2006]865號”所特指的情況一致，依據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》第八條的規(guī)定：“個人所得稅，以所得人為納稅義務(wù)人，以支付所得的單位或者個人為扣繳義務(wù)人?！睉?yīng)按照“其他所得”應(yīng)稅項目由支付違約金的房地產(chǎn)企業(yè)代扣代繳個人所得稅。

房地產(chǎn)企業(yè)支付的其他違約金是否可以比照國稅函[2006]865號文件，要求代扣代繳個人所得稅呢？實踐中執(zhí)行不一，例如：浙江省地稅局2009年所得稅政策問答規(guī)定：國稅函[2006]865號規(guī)定的所得情形較為具體，政策適用上不宜擴大到對所有未完全履行合同而取得違約金（賠償金）的情形。而有的地方稅務(wù)機關(guān)則要求比照國稅函[2006]865號文件代扣代繳個人所得稅。

本人認為，如果業(yè)主獲得的違約金或賠償金與“國稅函[2006]865號”所特指的情況不一致的，雖然屬于個人的“其他所得”項目，但不應(yīng)當(dāng)按照20%的稅率繳納個人所得稅。因為《中華人民共和國個人所得稅法》第二條第十一款規(guī)定“應(yīng)當(dāng)按照20%的稅率繳納個人所得稅得“其他所得”項目是指經(jīng)國務(wù)院財政部門確定征稅的“其他所得”，這里很明確了“其他所得”要征收個人所得稅必須是“經(jīng)國務(wù)院財政部門確定征稅的其他所得”。

對于開發(fā)商延期交房或延期辦理產(chǎn)權(quán)等違約金國務(wù)院財政部門從來沒有規(guī)定要征稅，而《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人取得解除商品房買賣合同違約金征收個人所得稅問題的批復(fù)》（國稅函[2006]865號）規(guī)定的按揭不能辦理因雙方協(xié)商解除商品房買賣合同而向購房人支付違約金作為“其他所得”是“經(jīng)商財政部同意”的，也就是符合了個人所得稅法規(guī)定的“經(jīng)國務(wù)院財政部門確定征稅的其他所得。”的條件，所以可以征收個人所得稅。

而開發(fā)商延期交房或延期辦理產(chǎn)權(quán)所支付的違約金不屬于此類情況，因此暫不用繳納個人所得稅，那開發(fā)商也就不存在代扣個人所得稅的情況了。

4、房地產(chǎn)企業(yè)向業(yè)主支付違約金不可以在計算增值稅時進行扣除。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，土地增值稅的扣除項目為：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）開發(fā)土地的成本、費用；

（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。而“違約金”沒有在扣除項目中列舉，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的違約金不可以在計算土地增值稅時扣除。

但也有個別地方有特別規(guī)定，例如天津市規(guī)定（津地稅地[2011]24號文件第7條）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于自身原因造成并直接支付的補償款項，可以作為 “ 其他房地產(chǎn)開發(fā)費用 ” 據(jù)實扣除。這是一個相當(dāng)另類的規(guī)定，例如：企業(yè)延遲交房支付的補償款項，是否可以扣除呢？按道理講，其屬于營業(yè)外支出的概念，不應(yīng)算作土地增值稅的費用，更不能據(jù)實扣除，但天津市明確規(guī)定可以扣除。

（三）售后返租的收入確認

所謂售后返租，就是開發(fā)商在銷售商品房時，約定以購房合同的折讓優(yōu)惠后的價款為成交價，同時與購房者簽訂該房的租賃合同，要求購房者在一定期限內(nèi)必須將購買的房屋無償或低價交給開發(fā)公司，由開發(fā)公司統(tǒng)一經(jīng)營，經(jīng)營收益歸開發(fā)商。售后回租分為融資性售后回租和經(jīng)營性售后回租。

所謂融資性售后回租業(yè)務(wù)，是指承租方以融資為目的將資產(chǎn)出售給經(jīng)批準從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)后，又將該項資產(chǎn)從該融資租賃企業(yè)租回的行為。所謂經(jīng)營性售后回租業(yè)務(wù)，是指承租方以融資為目的將資產(chǎn)出售給沒有融資租賃業(yè)務(wù)資質(zhì)的企業(yè)后，又將該項資產(chǎn)從沒有融資租賃業(yè)務(wù)資質(zhì)的企業(yè)租回的行為。

1、經(jīng)營性售后回租的稅務(wù)處理

（1）經(jīng)營性售后回租中 的 銷售方（承租方）的涉稅處理

①增值稅和營業(yè)稅的處理

經(jīng)營性售后回租的承租方出售資產(chǎn)的行為，應(yīng)征收增值稅或營業(yè)稅。

②企業(yè)所得稅的處理

承租人出售資產(chǎn)的行為，確認為銷售收入，租賃期間的租賃費用作為企業(yè)相關(guān)費用在8 稅前扣除，承租人租入的資產(chǎn)不計提折舊。

③印花稅的處理

按“財產(chǎn)租賃合同”計稅貼花。

（2）經(jīng)營性售后回租中的受讓方（出租方）的涉稅處理

①增值稅和營業(yè)稅的處理

國家稅務(wù)總局《關(guān)于融資租賃業(yè)務(wù)征收流轉(zhuǎn)稅問題的通知》（國稅函〔2000〕514號）規(guī)定，對經(jīng)中國人民銀行批準經(jīng)營融資租賃業(yè)務(wù)的單位所從事的融資租賃業(yè)務(wù)，無論租賃的貨物的所有權(quán)是否轉(zhuǎn)讓給承租方，均按《營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定征收營業(yè)稅，不征收增值稅。其他單位從事的融資租賃業(yè)務(wù)，租賃的貨物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給承租方，征收增值稅，不征收營業(yè)稅；租賃貨物的所有權(quán)未轉(zhuǎn)讓給承租方，征收營業(yè)稅，不征收增值稅。

由于經(jīng)營性售后回租的租賃期結(jié)束，租賃貨物的所有權(quán)歸出租方所有，因此，基于以上規(guī)定，經(jīng)營性售后回租的受讓方（出租方）征收營業(yè)稅。即出租方實質(zhì)上市提供經(jīng)營租賃的行為，營改增前按照服務(wù)業(yè)征收營業(yè)稅，營改增后繳納增值稅。

②企業(yè)所得稅或個人所得稅的處理

由于受讓人（出租方）收到承租方或銷售方支付的租金時，應(yīng)該依法繳納企業(yè)所得稅或個人所得稅，出租人租出的資產(chǎn)計提折舊。

③印花稅的處理

按“財產(chǎn)租賃合同”計稅貼花。

案例分析2：房地產(chǎn)經(jīng)營性售后回租的涉稅處理

A房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱A公司）是一家商業(yè)地產(chǎn)公司，采用售后返租方式銷售商鋪。開發(fā)商與購房者同時簽訂房地產(chǎn)買賣合同和租賃合同，約定商鋪按優(yōu)惠價85萬元（即總價100萬元的85%）出售，在未來5年內(nèi)，該商鋪歸開發(fā)商出租，收益歸開發(fā)商。開發(fā)商在銷售時，將價款和折扣額在同一張發(fā)票上注明，并開具了銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。開發(fā)商在銷售房產(chǎn)時，對未來5年內(nèi)轉(zhuǎn)租房產(chǎn)能收取多少收益并不確定，并假設(shè)當(dāng)年A公司將商鋪轉(zhuǎn)租取得租金5萬元（不考慮城建稅、教育費附加、土地使用稅）。

1、營業(yè)稅的處理

《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條規(guī)定，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額。如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除。《營業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定，納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用。顯然，房地產(chǎn)公司約定以購房合同的折讓優(yōu)惠后的價款為成交價，同時與購房者簽訂該房的租賃合同，要求購房者在一定期限內(nèi)必須將購買的房屋無償交給開發(fā)公司，由開發(fā)公司統(tǒng)一對外出租經(jīng)營，出租經(jīng)營收益歸開發(fā)商。開發(fā)商無償取得的出租收益應(yīng)作為價外費用計入營業(yè)稅計稅依據(jù)。對此，各地稅務(wù)機關(guān)也分別出臺了相關(guān)具體規(guī)定予以明確。

江蘇省地稅局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售返租有關(guān)營業(yè)稅問題的批復(fù)》（蘇地稅函[2008]135號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售不動產(chǎn)，采取優(yōu)惠方式要求購房者無償或低價將不動產(chǎn)交給開發(fā)公司使用若干年。這一經(jīng)營方式名義上是開發(fā)公司讓利給購房者，實質(zhì)上是優(yōu)先取得了購房者的不動產(chǎn)的使用權(quán)，即其他經(jīng)濟利益。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)公司以此方式銷售不動產(chǎn)的行為，應(yīng)按照《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條和《稅收征管法實施細則》第四十七條規(guī)定核定其營業(yè)額。

浙江省地稅局《關(guān)于營業(yè)稅若干政策業(yè)務(wù)問題的通知》（浙地稅函[2008]62號）第八條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司采用折讓優(yōu)惠等形式將商品房銷售給購房者，在簽訂購房合同的同時，房地產(chǎn)開發(fā)公司（或房地產(chǎn)開發(fā)公司的關(guān)聯(lián)企業(yè)）與購房者另行簽訂商品房委托管理合同，約定購房合同以折讓后優(yōu)惠價款為成交價，購房者自愿放棄一定時期的托管收益權(quán)和其他費用。房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房折讓優(yōu)惠額（或商品房售價低于同類商品房價格部分）應(yīng)并入商品房銷售價款，一并按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅，購房者因放棄一定時期的托管收益權(quán)和其他費用而享受的折讓優(yōu)惠額屬取得經(jīng)濟利益，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。

因此，A公司銷售房地產(chǎn)應(yīng)繳納營業(yè)稅100×5%=5（萬元）。購房者返租商鋪應(yīng)繳納營業(yè)稅15×5%=0.75（萬元），城市維護建設(shè)稅及附加0.75×（7%+3%）= 0.075

A公司還需就當(dāng)年轉(zhuǎn)租商鋪取得的租金收入按“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅，10 即5×5%=0.25（萬元）。城市維護建設(shè)稅及附加0.25×（7%+3%）= 0.025。

2、印花稅

本例中，A公司不但銷售了開發(fā)產(chǎn)品，還租賃了該開發(fā)產(chǎn)品后并轉(zhuǎn)租（假如轉(zhuǎn)租合同每年簽訂一次），應(yīng)分別按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目繳納印花稅：85×0.05%=0.0425（萬元），按“財產(chǎn)租賃”稅目繳納印花稅：15×0.001+5×0.001=0.02（萬元）。

3、土地增值稅的處理

單位和個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，同時要求購房者將所購房地產(chǎn)無償或低價給轉(zhuǎn)讓方或者轉(zhuǎn)讓方的關(guān)聯(lián)方使用一段時間,其實質(zhì)是轉(zhuǎn)讓方獲取與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益。對以此方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益確認為轉(zhuǎn)讓收入，依法計征土地增值稅。如轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價款以外的有關(guān)經(jīng)濟收益無法確認的，應(yīng)判斷其轉(zhuǎn)讓價格是否明顯偏低。對轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，應(yīng)采用評估或其他合理的方法確定其轉(zhuǎn)讓收入，依法計征土地增值稅

本例中，A公司銷售不動產(chǎn)計征營業(yè)稅的營業(yè)額為100萬元，在計算土地增值稅時應(yīng)以哪一個作為納稅人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)取得的收入呢？企業(yè)正常銷售房價100萬元，而合同約定銷售價款為85萬元，購房者將商鋪無償給開發(fā)商用5年。其實質(zhì)是開發(fā)商受到了85萬元房款，又有無需支付15萬元租金的“其他經(jīng)濟利益”，因此總收入確認為100萬元，應(yīng)該按照100萬元繳納營業(yè)稅和土地增值稅。

4、個人所得稅

國家稅務(wù)總局《關(guān)于個人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價格協(xié)議購買商店征收個人所得稅問題的批復(fù)》（國稅函[2008]576號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與商店購房者個人簽訂協(xié)議規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按優(yōu)惠價格出售其開發(fā)的商店給購買者個人，但購買者個人在一定期限內(nèi)必須將購買的商店無償提供給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外出租使用，其實質(zhì)是購買者個人以所購商店交由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購房價款。

根據(jù)《個人所得稅法》的有關(guān)精神，對上述情形的購買者個人少支出的購房價款，應(yīng)視同個人財產(chǎn)租賃所得，按照“財產(chǎn)租賃所得”項目征收個人所得稅，每次財產(chǎn)租賃所得的11 收入額，按照少支出的購房價款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計算確定。

根據(jù)《個人所得稅法》第八條規(guī)定，個人所得稅以所得人為納稅義務(wù)人，以支付所得的單位和個人為扣繳義務(wù)人。

所以A公司在以優(yōu)惠價銷售給購房者時，需代扣代繳購房者應(yīng)繳納的個人所得稅：[15÷（5×12）－0.08]×20%×60=2.04（萬元）。否則，稅務(wù)機關(guān)會根據(jù)《稅收征管法》第六十九條規(guī)定，由稅務(wù)機關(guān)向購房者追繳稅款，對A公司處應(yīng)扣未扣、應(yīng)收未收稅款50%以上3倍以下的罰款。

5、房產(chǎn)稅

購房者將購買的商鋪返租給A公司，每月應(yīng)按租金收入（少支出的購房價款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計算確定）的12%繳納房產(chǎn)稅：15÷（5×12）×12%=0.03（萬元）。開發(fā)商再將商鋪轉(zhuǎn)租，按房產(chǎn)稅相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商轉(zhuǎn)租房屋取得的租賃收入不再繳納房產(chǎn)稅。這在實際稅務(wù)處理中也是容易被忽視的。

6、企業(yè)所得稅

對于經(jīng)營性售后返租業(yè)務(wù)，A公司需分別作銷售不動產(chǎn)和租賃兩項業(yè)務(wù)處理，分別計算相關(guān)成本、費用和損益。

A公司的租賃支出就是，一次性讓利給購房者的折讓優(yōu)惠額，按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，A公司每年的租賃支出為15÷5=3（萬元）。

從國家稅務(wù)總局對企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入確定條件來分析，根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函[2008]875號）第一條第一款規(guī)定，企業(yè)銷售商品同時滿足下列條件的，應(yīng)確認收入的實現(xiàn)：

1、商品銷售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；

2、企業(yè)對已售出的商品既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有實施有效控制；

3、收入的金額能夠可靠地計量；

4、已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算。

本例中，A公司在銷售房產(chǎn)時，購買方以提前從房地產(chǎn)公司獲得15萬元租金抵房款，即收入的金額能夠可靠地計量，應(yīng)以100萬元作為所得稅應(yīng)稅金額。轉(zhuǎn)租收入5萬元應(yīng)在滿足收入確定條件后，計入當(dāng)應(yīng)納稅所得額。則A公司當(dāng)年應(yīng)納稅所得額為：100+5=105（萬元），扣除租賃支出3萬元、開發(fā)產(chǎn)品成本、稅金及費用后，即可計算出應(yīng)納企業(yè)所得稅額。

2、融資性售后回租的涉稅處理

（1）出售方（承租方）的涉稅處理

①增值稅和營業(yè)稅的處理

《國家稅務(wù)總局關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有關(guān)稅收問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2010年第13號）第一條規(guī)定:“根據(jù)現(xiàn)行增值稅和營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)的行為，不屬于增值稅和營業(yè)稅征收范圍，不征收增值稅和營業(yè)稅?！?/p>

②企業(yè)所得稅的處理

《國家稅務(wù)總局關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有關(guān)稅收問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2010年第13號）第二條規(guī)定:“根據(jù)現(xiàn)行企業(yè)所得稅法及有關(guān)收入確定規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)中，承租人出售資產(chǎn)的行為，不確認為銷售收入，對融資性租賃的資產(chǎn)，仍按承租人出售前原賬面價值作為計稅基礎(chǔ)計提折舊。租賃期間，承租人支付的屬于融資利息的部分，作為企業(yè)財務(wù)費用在稅前扣除。”

基于此規(guī)定，融資性售后回租業(yè)按照以下三種情況進行企業(yè)所得稅處理：

第一，由于承租方出售資產(chǎn)時，資產(chǎn)所有權(quán)以及與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部報酬和風(fēng)險并未完全轉(zhuǎn)移，根據(jù)現(xiàn)行企業(yè)所得稅法及有關(guān)收入確定規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)中，承租人出售資產(chǎn)的行為，不符合收入確認條件，因此，不確認為銷售收入。

第二，出售方（承租方）仍按出售前原賬面價值作為計稅基礎(chǔ)計提折舊，也就是折舊處理上同未發(fā)生過售后回租行為一樣，仍同自有資產(chǎn)一樣繼續(xù)計提折舊。

第三，對于融資租賃利息部分支出，作為財務(wù)費用予以扣除。

第四，承租人租入的資產(chǎn)不計提折舊。

③印花稅的處理

按 “借款合同”計稅貼花。

實務(wù)中，售后回租業(yè)務(wù)通常簽訂融資租賃合同。根據(jù)《關(guān)于對借款合同貼花問題的具體規(guī)定》（國稅地字[1998]30號）的規(guī)定，對融資租賃合同，應(yīng)根據(jù)合同所載的租金總額暫按“借款合同”計稅貼花

④契稅的處理

《 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進行融資等有關(guān)契稅政策的通知》（財稅[2012]82號）第一條規(guī)定：“對金融租賃公司開展售后回租業(yè)務(wù)，承受承租人房屋、土地權(quán)屬的，照章征稅。對售后回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地權(quán)屬的，免征契稅?！?/p>

（2）受讓人（出租方）的涉稅處理

①受讓人（出租方）的營業(yè)稅的處理

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有關(guān)稅收問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2010年第13號）的規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)時，資產(chǎn)所有權(quán)以及與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部報酬和風(fēng)險并未完全轉(zhuǎn)移。改變了過去從形式看待售后回租的行為，將資產(chǎn)的出售和租回視為同一項交易，因此，稅務(wù)處理上不再分解為出售和租賃兩筆業(yè)務(wù)，不屬于增值稅和營業(yè)稅征收范圍。但不征收增值稅和營業(yè)稅是相對于出售方（承租方）而言的，對受讓人（出租方）仍應(yīng)按相關(guān)融資租賃業(yè)務(wù)征收營業(yè)稅和增值

即國家稅務(wù)總局《關(guān)于融資租賃業(yè)務(wù)征收流轉(zhuǎn)稅問題的通知》（國稅函〔2000〕514號）規(guī)定，對經(jīng)中國人民銀行批準經(jīng)營融資租賃業(yè)務(wù)的單位所從事的融資租賃業(yè)務(wù)，無論租賃的貨物的所有權(quán)是否轉(zhuǎn)讓給承租方，均按《營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定征收營業(yè)稅，不征收增值稅。其他單位從事的融資租賃業(yè)務(wù)，租賃的貨物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給承租方，征收增值稅，不征收營業(yè)稅；租賃的貨物的所有權(quán)未轉(zhuǎn)讓給承租方，征收營業(yè)稅，不征收增值稅。

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅〔2003〕1614 號）第十一條的規(guī)定，經(jīng)中國人民銀行、外經(jīng)貿(mào)部和國家經(jīng)貿(mào)委批準經(jīng)營融資租賃業(yè)務(wù)的單位從事融資租賃業(yè)務(wù)的，以其向承租者收取的全部價款和價外費用（包括殘值）減除出租方承擔(dān)的出租貨物的實際成本后的余額為營業(yè)額。

因此，融資性售后回租的出租方應(yīng)征營業(yè)稅，即以其向承租者收取的全部價款和價外費用（包括殘值）減去出租方承擔(dān)的出租貨物的實際成本后的余額，以直線法折算出本期的營業(yè)額。

本期營業(yè)額＝（應(yīng)收取的全部價款和價外費用－實際成本）×（本期天數(shù)÷總天數(shù)）

2、受讓人（出租方）的企業(yè)所得稅的處理

由于受讓人（出租方）收到承租方或銷售方支付的租金時，應(yīng)該依法繳納企業(yè)所得稅。出租方租出的固定資產(chǎn)不計提折舊。

3、印花稅

按 “借款合同”計稅貼花。

3、房地產(chǎn)售后回租是否適合《國家稅務(wù)總局關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有關(guān)稅收問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2010年第13號）？

有人提出，房地產(chǎn)售后回租適合國家稅務(wù)總局公告2010年第13號，本人認為房地產(chǎn)售后回租不可以適合國家稅務(wù)總局公告2010年第13號文件，理由如下：

1、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋〉（試行稿）的通知》（國稅發(fā)〔1993〕149號）文件第三條第一項第二款規(guī)定：“融資租賃是指具有融資性質(zhì)和所有權(quán)轉(zhuǎn)移特點的設(shè)備租賃業(yè)務(wù)?！?/p>

2、目前，我國關(guān)于融資租賃的監(jiān)管規(guī)定主要是《外商投資租賃業(yè)管理辦法》（商務(wù)部令2005年第5號）和《金融租賃公司管理辦法》（銀監(jiān)會令2007年第1號）。

《外商投資租賃業(yè)管理辦法》主要針對在我國境內(nèi)從事租賃業(yè)務(wù)、融資租賃業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)，規(guī)定的租賃財產(chǎn)全部為動產(chǎn)，不包括不動產(chǎn)。

《金融租賃公司管理辦法》主要針對中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會批準，以經(jīng)營融資租賃業(yè)務(wù)為主的非銀行金融機構(gòu)，規(guī)定適用于融資租賃交易的租賃物為固定資產(chǎn)。

3、根據(jù)《金融租賃公司管理辦法》，售后回租業(yè)務(wù)，是指承租方將自有物件出賣給15 出租方，同時與出租方簽定融資租賃合同，再將該物件從出租方處租回的融資租賃形式。售后回租業(yè)務(wù)是承租方和供貨人為同一人的融資租賃方式。

4、《金融租賃公司管理辦法》第三十四條規(guī)定：“從事售后回租業(yè)務(wù)的金融租賃公司應(yīng)真實取得相應(yīng)標(biāo)的物的所有權(quán)。標(biāo)的物屬于國家法律法規(guī)規(guī)定其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移必須到登記部門進行登記的財產(chǎn)類別的，金融租賃公司應(yīng)進行相關(guān)登記。”根據(jù)上述規(guī)定，承租方將建筑物出售給融資租賃公司時，必須辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。

5、按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋〉（試行稿）的通知》（國稅發(fā)〔1993〕149號）文件第九條規(guī)定：“銷售不動產(chǎn)是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為?！?/p>

因為房產(chǎn)不屬于設(shè)備，收購房產(chǎn)后以融資租賃方式租出去就不屬于營業(yè)稅融資租賃范疇，而是正常的經(jīng)營租賃，如果理解為正常的經(jīng)營租賃，則不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬于出租人，房地產(chǎn)企業(yè)售后回租就應(yīng)當(dāng)理解為先出售再以經(jīng)營租賃方式租入，則不能享受第13號公告不予征收營業(yè)稅的政策。

《商品房銷售管理辦法》第11條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房?！?/p>

商品品房的售后返租從時間上大致可分為四個階段：（1）未竣工商品房未取得預(yù)售許可的售后返租，（2）未竣工商品房取得預(yù)售許可的售后返租，（3）已竣工的商品房在預(yù)售階段的售后返租（尚不符合現(xiàn)售條件，僅能預(yù)售），（4）商品房現(xiàn)售階段的售后返租。

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第11條的規(guī)定，對于前兩個階段的售后返租，《商品房銷售管理辦法》第11條已明令禁止。第三個階段的售后返租，必須經(jīng)過有關(guān)部門的批準（主要指預(yù)售許可的審批），如果未經(jīng)有關(guān)部門批準，則可能被認定構(gòu)成非法集資。第四個階段的售后返租，無需經(jīng)過有關(guān)部門批準。

（四）轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低的收入確認

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第九條 納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：

（一）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；

（二）提供扣除項目金額不實的；

（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。

《土地增值稅暫行條例實施細則》第十四條第三款：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的，是指納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實際成交價格低于房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的交易價，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當(dāng)理由的行為。第四款：隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，應(yīng)由評估機構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進行評估。稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。第六款：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機關(guān)參照房地產(chǎn)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

關(guān)注地方規(guī)定：《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的公告》第三條：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低的收入確定：

對納稅人申報的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格低于同期同類房地產(chǎn)平均銷售價格10%的，稅務(wù)機關(guān)可委托房地產(chǎn)評估機構(gòu)對其評估。納稅人申報的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格低于房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的交易價，又無正當(dāng)理由的，應(yīng)按照房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的價格確認轉(zhuǎn)讓收入。

對以下情形的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格，即使明顯偏低，可視為有正當(dāng)理由：

1、法院判定或裁定的轉(zhuǎn)讓價格；

2、以公開拍賣方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價格；

3、政府物價部門確定的轉(zhuǎn)讓價格；

4、經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)認定的其他合理情形。

《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（瓊地稅發(fā)[2009]187號）規(guī)定，對商品房銷售價格明顯偏低的，其收入按下列方法和順序確認：

（一）按本企業(yè)同期、同類商品房的平均銷售價格確定；

（二）按本企業(yè)近期、同類商品房的平均銷售價格確定；

（三）由稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類商品房的市場價格或評估價值確定

四、視同銷售房產(chǎn)收入的確認

（一）以房和土地用于抵債、投資和分配的收入確認

（二）拆遷安置房收入的確認

（三）土地置換收入的確認

（四）收取車庫使用費的收入確認

（五）收到政府土地返還款建設(shè)拆遷安置房的收入確認

（六）土地使用權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移但實質(zhì)轉(zhuǎn)讓的收入確認

（一）拆遷安置房收入的確認

1、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的賬務(wù)處理

房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的實質(zhì)是，被拆遷戶用房地產(chǎn)企業(yè)支付的貨幣補償資金向房地產(chǎn)企業(yè)購入房屋，要確認土地成本中的“拆遷補償費支出”，即以按公允價值或同期同類房屋市場價格計算的金額以“拆遷補償費”的形式計入開發(fā)成本的土地成本。另外，對補償?shù)姆课輵?yīng)視同對外銷售，視同銷售收入應(yīng)按其公允價值或參照同期同類房屋的市場價格確定，同時應(yīng)按照同期同類房屋的成本確認視同銷售成本。

以非貨幣性形式支付的拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出，適用《企業(yè)會計準則第7號——非貨幣資產(chǎn)交換》的規(guī)定，回遷房的非貨幣性資產(chǎn)交換，預(yù)計未來能帶來更多現(xiàn)金流，一般情況下是具有商業(yè)實質(zhì)，且公允價值能夠可靠計量。

（1）在開發(fā)產(chǎn)品完工時，根據(jù)安置時的同期同類價格，視同銷售的會計處理：

借：開發(fā)成本———拆遷補償費

貸：應(yīng)付賬款———拆遷補償費

借：應(yīng)付賬款———拆遷補償費

貸：主營業(yè)務(wù)收入

（2）房地產(chǎn)企業(yè)開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票，業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)出具拆遷補償費收據(jù)，結(jié)轉(zhuǎn)成本的會計處理：

借：主營業(yè)務(wù)成本——土地征用費及拆遷補償費

貸：開發(fā)產(chǎn)品

2、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的稅務(wù)處理

（1）營業(yè)稅的處理

《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人銷售拆遷補償住房征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函18 〔2007〕768號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益。

①納稅義務(wù)發(fā)生時間

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理拆遷補償房產(chǎn)時，營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間目前沒有明確規(guī)定，一般認為拆遷補償?shù)臓I業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間應(yīng)該為補償房產(chǎn)竣工并與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時。

②計稅依據(jù)

根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函發(fā)〔1995〕549號）和《營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定規(guī)定，對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅，對最終轉(zhuǎn)讓時未作價結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。

對超出拆遷建筑面積的部分，則應(yīng)按《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十條規(guī)定的順序確定計稅營業(yè)額，一是可以按納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；二是可以按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；三是按下列公式核定：營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅稅率）。國稅函發(fā)〔1995〕549號只適用于外商投資的房地產(chǎn)企業(yè)，對內(nèi)資的房地產(chǎn)企業(yè)，拆遷房按照市場公允價計算營業(yè)稅。

但也要關(guān)注當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)的做法：

《廣東省地方稅務(wù)局關(guān)于舊城拆遷改造有關(guān)營業(yè)稅問題的批復(fù)》（粵地稅函[1999]295號）規(guī)定：“ 對開發(fā)商根據(jù)當(dāng)?shù)卣某鞘幸?guī)劃和建設(shè)部門的要求，進行舊城拆遷改造，以土地補償給被拆遷戶的，按營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條規(guī)定，核定營業(yè)額計征“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”的營業(yè)稅。以房產(chǎn)補償給被拆遷戶的，對補償面積與拆遷面積相等的部分，按同類住宅房屋的成本價核定計征“銷售不動產(chǎn)”的營業(yè)稅；對補償面積超過拆遷面積的部分，按營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條規(guī)定，核定營業(yè)額計征“銷售不動19 產(chǎn)”的營業(yè)稅。

《廣州市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)省地稅局關(guān)于舊城拆遷改造營業(yè)稅問題的通知》穗地稅發(fā)[2000]79號規(guī)定：“對于等面積補償補償部分，無論是國稅函發(fā)[1995]549號還是粵地稅函[1999]295號，都是按房屋的成本價核定計征營業(yè)稅。但對這個成本價的成本究竟包含哪些成本，是建造成本還是完全成本，關(guān)鍵一點是地價是否包含在成本范圍內(nèi)，也是實務(wù)中爭議的一個焦點。而根據(jù)廣州市地方稅務(wù)局的解釋，這個成本是房產(chǎn)開發(fā)商建造用于安置被拆遷戶的房屋的工程成本價，即是建造成本，不含地價。”

（2）土地增值稅的處理

國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入。

即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入可以按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定，也可以按由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。

（3）企業(yè)所得稅的處理

《企業(yè)所得稅法實施條例》第六十六條第三款規(guī)定，通過捐贈、投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組等方式取得的無形資產(chǎn)，以該資產(chǎn)的公允價值和支付的相關(guān)稅費為計稅基礎(chǔ)?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。

確認收入（或利潤）的方法和順序為：

（1）按本企業(yè)近期或本最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定。

（2）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定。

（3）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。

開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。

關(guān)于計稅成本的確定，該房地產(chǎn)公司用自建商品房抵償應(yīng)付拆遷補償款的行為，根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財稅〔2009〕59號）第四條規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)公司以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)，應(yīng)當(dāng)分解為按公允價值轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)，再以與非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價值相當(dāng)?shù)慕痤~償還債務(wù)兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理。也就是說，該房地產(chǎn)公司“拆一還一”行為要按公允價值對所還原的商品房視同銷售確認收入，同時以相同金額確認作為房地產(chǎn)開發(fā)計稅成本的拆遷補償費。

案例分析3

A公司2011年5月開發(fā)某項目（屬于城中村改造），該項目用地面積21000平方米，住宅建筑面積為31900平方米，可供銷售面積29000平方米，其中用于安置回遷戶村民的住宅面積為7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由銷售或使用。該項目于2011年5月完工。2012年9月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)的回遷房面積共7900平方米。2013年1月正式對外銷售，并于當(dāng)月全部銷售完畢。該公司同期同類房地產(chǎn)的平均價格為7000元/平方米，取得銷售收入14770萬元（21100平方米×7000元/平方米）。

該項目工程已竣工決算，開發(fā)成本為6000萬元。其中，土地征用費及拆遷補償費為零，前期工程費700萬元，建筑安裝工程費3200萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費1600萬元，公共配套設(shè)施費200萬元，開發(fā)間接費300萬元。向某公司借款的利息400萬元（假定不超過金融企業(yè)同類同期貸款利率），但沒有按照項目進行分配利息依據(jù)沒有銀行的利息票據(jù)，請分析有關(guān)“拆一還一”的賬務(wù)和稅務(wù)處理。

（一）賬務(wù)處理

計算過程如下：

1.開發(fā)成本6000萬元，利息費用400萬元。

2.拆遷補償費支出＝7900×0.7＝5530（萬元）。

需要注意的是，這里的拆遷補償費不能認為只是拆遷戶7900平方米，而是整個樓盤的，需要在總可售面積29000平方米中分攤。視同銷售收入＝7900×0.7＝5530（萬元）。

3.單位可售面積計稅成本＝（6400＋5530）÷29000＝4113.7931（元/平方米）。需要注意的是，這里的29000平方米是作為總可售面積計算的，不能減去拆遷戶的7900平方米，即不能以21100平方米作為分母，否則就會虛增成本。

4.視同銷售成本＝4113.7931×7900＝3249.8965（萬元）；

視同銷售所得＝5530－3249.8965＝2280.1035（萬

元）。

會計處理如下：

1.在開發(fā)產(chǎn)品完工時，根據(jù)安置時的同期同類價格，視同銷售的會計處理（單位：萬

元，下同）：

借：開發(fā)成本———拆遷補償費

5530

貸：應(yīng)付賬款———拆遷補償費

5530

借：應(yīng)付賬款———拆遷補償費 5530

貸：主營業(yè)務(wù)收入

5530

2.房地產(chǎn)企業(yè)開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票5530萬元，業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)出具拆遷補償費收據(jù)5530萬元，結(jié)轉(zhuǎn)成本的會計處理：

借：主營業(yè)務(wù)成本——土地征用費及拆遷補償費 3249.8965

貸：開發(fā)產(chǎn)品

3249.8965

（二）稅務(wù)處理如下

1.企業(yè)所得稅的處理

A公司2012年9月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時，就要確認視同銷售所得＝5530－3249.8965＝2280.1035（萬元），繳納企業(yè)所得稅＝2280.1035×25%＝570.0259（萬元）。

需要注意的是，這里不能按預(yù)計毛利率計算繳稅，而是要確認視同銷售所得計算繳款。

2.土地增值稅的處理

與企業(yè)所得稅不同的是，在與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時，不需要立即進行土地增值稅清算，只需要預(yù)征。假定預(yù)征率為2%，則A公司2012年9月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時，要預(yù)繳土地增值稅＝5530×2%＝110.6（萬元）。回遷房視同銷售所得最后是否作土地增值稅清算，要看樓盤的銷售情況。由于該項目已經(jīng)全部銷售完畢，因此土地增值稅必須清算。

該項目土地增值稅清算計算過程如下：

開發(fā)成本＝5530＋6000＝11530（萬元）； 扣除項目金額＝11530×（1+20%）＋11530×10%+14770×5.5%＝15801.35（萬元）；增值額＝14770＋5530－15801.35＝4498.65（萬

元）； 增值率＝4498.65 ÷15801.35＝28.47%，適用稅率30%，速算扣除率為0；應(yīng)繳土地增值稅＝4498.65 ×30%－0＝1349.595（萬元）；已預(yù)征土地增值稅＝5530×2%＝110.6（萬元）；應(yīng)補繳土地增值稅＝1349.595－110.6＝1238.995（萬元）。

3.營業(yè)稅的處理。

（1）營業(yè)稅的計算

回遷房成本價如何確定？有的地方認為，考慮到被拆遷房產(chǎn)原占有土地，開發(fā)商不需對該土地支付成本，補償房產(chǎn)的成本價不應(yīng)再計算土地成本；有的地方則認為應(yīng)包括土地成本。一般的看法是回遷房的成本和正常銷售的商品房一樣，應(yīng)分為土地成本和建筑成本兩個方面，只不過這里土地成本是以房換地換回來的，成本價應(yīng)該包括土地成本。

A公司應(yīng)該在2012年9月與被拆遷戶辦理交接手續(xù)繳納營業(yè)稅＝ 7900×0.7×5%＝276.5（萬元）。

（2）開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票問題。

A公司應(yīng)按銷售價5530萬元開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票；

A然后視同銷售所得＝5530－3249.8965＝2280.1035（萬元）。

案例分析4

廣州市某房地產(chǎn)開發(fā)公司2011采取拆遷安置方式對某小區(qū)進行住宅開發(fā)建設(shè)，在安置方式上，公司采取“拆一還一，就地安置，差價核算，自行過渡”的產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式對拆除被拆遷人房屋進行安置補償。2012年6月該公司用已完工1000平方米的自建商品房償還被拆遷人（其中等面積還原部分800平方米），同類住宅房屋建造成本2200元/平方米，銷售價格3500元/平方米。請進行有關(guān)的稅務(wù)處理分析。

（1）營業(yè)稅處理

該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)就其還原面積與拆遷面積相等部分，按同類住宅房屋的成本價（即本例中的商品房建安造價）繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅88000元（800×2200×5%）。而對超出部分則按同類商品房市場價格繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅35000元（200×3500×5%）。

（2）土地增值稅的處理

房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房應(yīng)視同銷售處理，上述“拆一還一”行為，在按市場價格確認收入的同時，還應(yīng)將此收入確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費?！安鹨贿€一”等面積部分土地增值稅的計稅收入為2800000元（800×3500），同時，計入房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費也是2800000元，假如廣州市規(guī)定普通住宅的土地增值稅預(yù)征率為2%，則應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅56000元（2800000元×2%）。

（3）企業(yè)所得稅的處理

該房地產(chǎn)公司“拆一還一”行為要按公允價值對所還原的商品房視同銷售確認收入，同時以相同金額確認作為房地產(chǎn)開發(fā)計稅成本的拆遷補償費。為簡化計算，假設(shè)本例中同類住宅房屋成本價等同于開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本。由此可以看出，“拆一還一”行為土地增值稅與企業(yè)所得稅處理原則是一致的，視同銷售收入及作為開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的拆遷補償支出均為2800000元。

（二）收到政府土地返還款建設(shè)拆遷安置房的收入確認

政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于建設(shè)安置回遷房的法律含義：由政府出資購買回遷房，用于安置動遷戶，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，屬于銷售回遷房行為。

案例分析5：土地出讓金返還用于建設(shè)安置回遷房

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)乙通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元，企業(yè)已繳納10000 萬元。協(xié)議約定：在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于該項目10000平回遷房建設(shè)，回遷房建成后無償移交給動遷戶。請分析這3000萬元的稅務(wù)處理。

1、營業(yè)稅的處理

鑒于拆遷房屋行為的特殊性，在返還款營業(yè)稅的計稅依據(jù)上，應(yīng)區(qū)分以下三種情形。

（1）返還款相當(dāng)于回遷房營業(yè)稅組成計稅價格確認收入的部分。

根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十條規(guī)定：“ 納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當(dāng)理由或者本細則第五條所列視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無營業(yè)額的，按下列順序確定其營業(yè)額：

（一）按納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；

（二）按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；

（三）按下列公式核定：營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）”

在本案例中，如果返還款3000萬元相當(dāng)于回遷房組成計稅價格確認收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按取得售房3000收入萬計算繳納營業(yè)稅。

（2）返還款大于回遷房組成計稅價格確認收入的部分。

土地出讓金返還協(xié)議如果約定返還款大于回遷房組成計稅價格確認收入，則取得的土地出讓金返還應(yīng)作為銷售回遷房收入，征收營業(yè)稅。大于回遷房組成計稅價格確認收入的部分，如用于其它事項，可以按實際情況，進行營業(yè)稅判定。

土地出讓金返還協(xié)議如果沒有約定返還款大于回遷房組成計稅價格確認收入的部分的特定用途，應(yīng)視同購買回遷房的價款或價外費用，征收營業(yè)稅。

（3）返還款小于回遷房組成計稅價格確認收入的部分。

開發(fā)商取得土地出讓金返還款小于回遷房組成計稅價格確認收入，則取得的土地出讓金返還應(yīng)作為銷售回遷房收入，征收營業(yè)稅。返還款與計稅價格確認收入的差額部分，屬于營業(yè)稅條例細則中的價格明顯偏低，如果沒有正當(dāng)理由，應(yīng)視同銷售，征收營業(yè)稅。

2、企業(yè)所得稅

本業(yè)務(wù)屬于政府主導(dǎo)的拆遷安置工作，由政府部門將土地出讓金部分返還予開發(fā)企業(yè)，該款項是開發(fā)企業(yè)銷售回遷房取得的收入，應(yīng)當(dāng)并入所得計征企業(yè)所得稅。

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地出讓金返還款是否屬于不征稅收入問題：

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于財政性資金、行政事業(yè)性收費、政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財稅[2008]151號）規(guī)定：

（二）對企業(yè)取得的由國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項用途并經(jīng)國務(wù)院批準的財政性資金，準予作為不征稅收入，在計算應(yīng)納稅所得額時從收入總額中減除。

《關(guān)于專項用途財政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財稅[2011]70號）對此進一步明確：“企業(yè)從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應(yīng)計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應(yīng)納稅所得額時從收入總額中減除：

（一）企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項用途的資金撥付文件；

（二）財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；

（三）企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進行核算”。

本案例中的業(yè)務(wù)屬于政府采購行為，不屬于不征稅收入所對應(yīng)的財政性資金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到的土地款返還3000萬收入，實為一種補貼收入，按照上述政策規(guī)定一般不屬于不征稅的財政性資金，應(yīng)當(dāng)作為收入計算繳納企業(yè)所得稅。

3、土地增值稅

（1）返還款相當(dāng)于回遷房土地增值稅確認收入的部分。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有26 權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認：

①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

②由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

本案例中，如果返還款3000萬元相當(dāng)于回遷房土地增值稅確認收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按取得售房收入3000萬元收入計算繳納土地增值稅。

企業(yè)繳納的土地出讓金10000元全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。

（2）返還款大于回遷房土地增值稅確認收入的部分。

土地出讓金返還協(xié)議如果約定返還款大于回遷房土地增值稅確認收入的部分，用于其它事項，可以按實際情況，進行土地增值稅是否征收的判定。

土地出讓金返還協(xié)議如果沒有約定返還款大于回遷房土地增值稅確認收入的部分的特定用途，應(yīng)抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。

（3）返還款小于回遷房土地增值稅確認收入的部分。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第五條規(guī)定：“條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益”。

如果返還款3000萬元小于回遷房土地增值稅視同銷售確認的收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得的返還款3000萬元全部計算售房收入計算繳納土地增值稅。

然后還要根據(jù)國稅發(fā)[2006]187號應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)的土地增值稅收入確認的方法和順序，屬于《土地增值稅暫行條例》第九條：納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：

（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。

以及《土地增值稅暫行條例實施細則》第十三條：條例第九條所稱的房地產(chǎn)評估價格，是指由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定的價格。

在本案例中，對開發(fā)商取得土地出讓金返還款3000萬元，如果小于回遷房土地增值稅確認收入的部分，計算征收土地增值稅。

企業(yè)繳納的土地出讓金10000萬元全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的27 金額。

4、契稅

根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》第八條 契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。

因此：企業(yè)交納土地出讓金時，就繳納契稅，計稅依據(jù)為10000萬元。

另：根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例細則》第九條規(guī)定：“條例所稱成交價格，是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格。包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益”。

土地出讓金返還款小于回遷房契稅成交價格的部分，應(yīng)按規(guī)定作為契稅的計稅依據(jù)，繳納契稅。

5、會計處理

土地出讓金返還用于建設(shè)購買安置回遷房，企業(yè)應(yīng)做如下會計處理。

收到返還款時：

借：銀行存款

3000

貸：預(yù)收賬款

3000

借：營業(yè)稅金及附加 165

貸：銀行存款

165

完工結(jié)轉(zhuǎn)收入時：

借：預(yù)收賬款

3000

貸：主營業(yè)務(wù)收入

3000

（三）以房和土地用于抵債、投資和分配的收入確認

1、企業(yè)所得稅的視同銷售收入

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)【2009】31號）第七條中的規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非28 貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。

確認收入（或利潤）的方法和順序為：

（一）按本企業(yè)近期或本最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；

（二）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；

（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。

例如，某房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將新開發(fā)的寫字樓10個標(biāo)準間向A鋼鐵公司進行投資，開發(fā)成本38000000元，主管稅務(wù)機關(guān)確定的成本利潤率為20%，則這10個標(biāo)準間應(yīng)確認的收入為38000000×（1＋20%）÷（1－5%）＝48000000（元）。

2、土地增值稅視同銷售收入的確認

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認：

（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

（2）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則〉的通知》（國稅發(fā)[2007]132號）第二十三條規(guī)定：“ 納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其視同銷售收入按下列方法和順序?qū)徍舜_認：

（1）按本企業(yè)當(dāng)月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格核定。

（2）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確認。

（3）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確認?！?/p>

《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)[2009]91號）第十九條第（一）項規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職福利、獎勵、對外投29 資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

國稅發(fā)[2006]187號、國稅發(fā)[2007]132號和國稅發(fā)[2009]91號都是對房地產(chǎn)公司發(fā)生開發(fā)產(chǎn)品視同銷售確定收入的規(guī)定,三個文件都強調(diào)收入應(yīng)按“下列方法和順序確認”,但以上三個文件規(guī)定的內(nèi)容卻不同,國稅發(fā)[2006]187號和國稅發(fā)[2009]91號強調(diào)第一種方法為同年,而132號強調(diào)是第一種方法是按當(dāng)月,因此是不相穩(wěn)合的,但都是未作廢的文件,本人認為應(yīng)按國稅發(fā)〔2009〕91號執(zhí)行,也就是按同同類房產(chǎn)平均價,因為該文件更新,更合理。

案例分析 6：某非房地產(chǎn)公司出土地與另一房地產(chǎn)公司出資金合作建房共同分配開發(fā)產(chǎn)品的土地增值稅處理

1、案情介紹

甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱“甲公司”）與乙經(jīng)濟開發(fā)公司（以下簡稱“乙公司”）簽訂合作建房協(xié)議，共同開發(fā)A房地產(chǎn)項目，甲公司負責(zé)投入資金及全部開發(fā)活動，乙公司將其所有的土地使用權(quán)投入該項目，雙方?jīng)]有組建合營公司，建成后乙公司分得30%的房產(chǎn)（包括住宅及商鋪），甲公司分得其余房產(chǎn)。后經(jīng)協(xié)商，乙公司將分得房產(chǎn)的住宅部分以2000元/平方米出售給甲公司，共分得價款1200萬元，其余4000平方米商鋪自用，并開具轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的發(fā)票給甲公司。請問：甲公司和乙公司的土地增值稅應(yīng)如何處理？

2、土地增值稅的處理分析

（1）若乙公司只取得房屋自用情況下，甲公司和乙公司的土地增值稅的處理

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

因此，對乙公司暫免征收土地增值稅，以后該公司將分得的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)首先按轉(zhuǎn)讓土30 地使用權(quán)計算合作建房需繳納的土地增值稅，以分得房產(chǎn)當(dāng)時的公允價值作為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的收入，再對轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)按轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物征收土地增值稅。其公允價值可按財稅〔2006〕187號文件第三條第（一）款的要求確認：① 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；②由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。對甲公司來說，相當(dāng)于用其建好的房產(chǎn)換取土地使用權(quán)，其應(yīng)將分給乙公司房產(chǎn)的公允價值計入開發(fā)成本，并將該部分公允價值計入銷售收入。

（2）若乙公司將土地使用權(quán)作價投入甲公司，換取甲公司一定股份再由甲公司開發(fā)該項目情況下，甲公司和乙公司的土地增值稅的處理。

根據(jù)財稅〔2006〕21號文件的規(guī)定，對于以土地（房地產(chǎn)）作價投資入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用財稅字〔1995〕48號文件第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定，應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。所以，應(yīng)將乙公司所獲取甲公司股份的協(xié)議價或評估價作為轉(zhuǎn)讓收入，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)計算其應(yīng)繳土地增值稅。對甲公司來說，應(yīng)將乙公司投入的土地協(xié)議價或評估價作為取得土地使用權(quán)的成本在清算土地增值稅時予以扣除。

（3）若乙公司獲取的是部分貨幣資金和部分房產(chǎn)情況下，甲公司和乙公司的土地增值稅的處理。

如例中所述，乙公司得到1200萬元現(xiàn)金及4000平方米商鋪，根據(jù)財稅字〔1995〕48號文件的規(guī)定，其分得的商鋪暫免征收土地增值稅，但其分得的現(xiàn)金應(yīng)征收土地增值稅。在現(xiàn)行規(guī)定下，乙公司的土地增值稅應(yīng)進行如下處理：

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）對這一條款作了補充規(guī)定：“對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用（財稅[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。”根據(jù)以上稅收文件，可以用如下圖來表示：只有投資雙方都是非房地產(chǎn)公司的情況下，投資方才不繳納土地增值稅。

①對于乙公司取得的現(xiàn)金部分，應(yīng)按照配比原則，與取得土地使用權(quán)的成本配比計算31 土地增值稅。如乙公司獲取的房產(chǎn)公允價值為2000萬元，而該地塊土地使用權(quán)成本為1600萬元，在不考慮其他稅費的情況下，則允許扣除的土地使用權(quán)成本＝1600÷（2000＋1200）×1200＝600（萬元），增值額＝1200－600＝600（萬元），應(yīng)納土地增值稅額＝600×40%－600×5%＝210（萬元）。

②對于分得的房產(chǎn)部分，處理方式為分房自用，暫不征收土地增值稅，待其對外銷售后再分別按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和銷售舊房繳納土地增值稅。

對于甲公司，應(yīng)將分給乙公司的現(xiàn)金加上房產(chǎn)的公允價值作為取得土地使用權(quán)的成本計入扣除項目，同時將房產(chǎn)的公允價值作為銷售收入計算應(yīng)繳納土地增值稅。

（四）地下車位（車庫）、雜物間的收入確認

遼寧省的規(guī)定

《遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（遼地稅函[2012]92號）第五條“關(guān)于地下停車位等取得收入和清算扣除問題”，規(guī)定如下：

1、轉(zhuǎn)讓有產(chǎn)權(quán)地下停車位取得的收入，計入土地增值稅收入，地方稅務(wù)機關(guān)允許其成本費用按照對應(yīng)配比原則在土地增值稅清算中扣除。

2、無產(chǎn)權(quán)地下停車位取得的收入，不計入土地增值稅收入，其成本費用地方稅務(wù)機關(guān)在土地增值稅清算中不允許扣除。其他無產(chǎn)權(quán)的建筑物等比照執(zhí)行。

江蘇省的規(guī)定：

《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的公告》（蘇地稅規(guī)[2012]1號）規(guī)定：“人防工程的使用權(quán)和收益權(quán)未無償移交給全體業(yè)主的，其相關(guān)成本、費用不予扣除?！被诖艘?guī)定，人防工程的地下車庫如果收取使用費或者租金，其成本不能扣除，其收入也不納入土地增值稅收入。

《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的公告》（蘇地稅規(guī)[2012]1號）規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的各項公共配套設(shè)施,建成后移交給全體業(yè)主或無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，準予扣除相關(guān)成本、費用；未移交的，不得扣除相關(guān)成本、費用。

基于此規(guī)定，房地產(chǎn)公司向業(yè)主收的車庫使用費用火租金，沒有辦理產(chǎn)權(quán)，就其成本32 不能扣除，其收入也不納入土地增值稅收入。

青島市的規(guī)定

青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問題問答〉的通知（青地稅函[2009]47號）第十二條規(guī)定：根據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)等有關(guān)規(guī)定，開發(fā)項目建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。據(jù)此，凡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂銷售合同，約定將上述車庫、車位的所有權(quán)出售給購房人的，取得的收入并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；附贈的車庫、車位因未取得轉(zhuǎn)讓收入，按出售開發(fā)產(chǎn)品計算銷售收入。

利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂合同，將停車場所法律法規(guī)規(guī)定期限內(nèi)的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給購房人的，向購房人取得的收入視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施計入扣除，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂車庫、車位一定期限租賃使用權(quán)合同，其取得的租賃收入，不計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

浙江省的規(guī)定

浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的解答

答：根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條及《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條規(guī)定：以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為，應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。

因此對房地產(chǎn)開發(fā)項目中配套的車庫（車位），如轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或提供車庫（車位）長期使用權(quán)且使用年限和房地產(chǎn)的使用年限相同的，其取得的收入應(yīng)并計房地產(chǎn)開發(fā)銷售收入，并準予扣除合理計算分攤的相關(guān)成本、費用，按規(guī)定計算征收土地增值稅。

天津市的規(guī)定

《天津市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算若干問題的通知》（津地稅地[2011]24號）第四條、關(guān)于地下車庫收入與成本歸集的問題

實際操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的地下車庫，可視其具體情況按以下方法確定：

1、有產(chǎn)權(quán)且對外銷售的車庫，其收入應(yīng)并入房地產(chǎn)銷售收入，相應(yīng)的車庫開發(fā)成本33 準予扣除。

2、轉(zhuǎn)讓車庫使用權(quán)年限與所購房屋一致的，或者永久轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的，可視同銷售，應(yīng)歸集相應(yīng)的收入和成本。

以上情況之外的其它形式，產(chǎn)生的收入與建造成本均不予以歸集。

湖北省的規(guī)定

《湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作若干政策問題的通知》（鄂地稅發(fā)[2008]211號）規(guī)定：

七、關(guān)于地下人防設(shè)施清算處理問題

對于房地產(chǎn)公司在開發(fā)產(chǎn)品中按政府規(guī)定建造的地下人防設(shè)施，其成本、費用可以扣除。對加以利用的地下人防設(shè)施，在扣除成本、費用的同時，對其取得的收入也應(yīng)納入核算增值額。

新疆維吾爾自治區(qū)的規(guī)定

《 新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)讓人防設(shè)施、地下建筑征收土地增值稅問題的批復(fù)》（新地稅函〔2010〕192號）規(guī)定： 地下人防設(shè)施、地下建筑等，屬于地上建筑物的范疇，因此，對其銷售轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅

廣西的規(guī)定：

《廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于遏制房價過快上漲優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)助推房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展稅收政策的公告》（自治區(qū)地方稅務(wù)局2013年4月3日）關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目中車庫（位）的稅收政策問題

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售車庫（位），并與買受人簽訂車庫（位）銷售合同的，不論是否取得產(chǎn)權(quán)證明，均按銷售不動產(chǎn)征稅。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司與買受人簽訂車庫（位）長期或無期限使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，且合同價款相當(dāng)于同一小區(qū)或同一地段的車庫（位）銷售價格的，應(yīng)視同銷售，按銷售不動產(chǎn)征稅。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司與使用人簽訂車庫（位）租賃合同，按月（季、年）定期收取一定數(shù)額租金的，按租賃業(yè)務(wù)征稅。

（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司銷售雜物房、閣樓等建筑物的，按上述情形處理。

（5）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司銷售車庫（位）、雜物房、閣樓等建筑物征收土地增值稅時，所適用的預(yù)征率、清算率和核定征收率等應(yīng)與買受人房屋所屬類型一致。

（6）買受車庫（位），不能取得產(chǎn)權(quán)證明的，不征收契稅。

地下車庫的涉稅處理

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。

根據(jù)《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》第九條規(guī)定：“銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物?！?/p>

據(jù)此，房地產(chǎn)企業(yè)出售的地下停車位，以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。對取得銷售收入應(yīng)繳納營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。受讓方不能辦理車位產(chǎn)權(quán)手續(xù)，不需要繳納車位契稅。

在實際工作中中，地下車庫大致分為三種：

1、開發(fā)商單獨建造的地下車庫，其建筑面積未分攤；

2、開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃單獨建造地下車庫，其建筑面積已分攤；

3、開發(fā)商將地下人防設(shè)施作為地下車庫。

在地下車庫的處理中，又分為出租、銷售、或自用等幾種情況。每種形式的處理都不太一致，應(yīng)根據(jù)業(yè)務(wù)的實質(zhì)，進行財稅處理。

（一）開發(fā)商單獨建造地下車庫，建筑面積未分攤：

開發(fā)商單獨建造的地下車庫，建筑面積未分攤，即該部分建造成本未分攤至可售面積之中，產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸開發(fā)商所有。其性質(zhì)屬于營利性的公共配套設(shè)施，根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)［2009］31號文）第十七條第二款：“屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一35 律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理?！?/p>

因此，作為營利性配套設(shè)施的地下車庫，成本應(yīng)單獨核算開發(fā)成本，將其歸集至“開發(fā)成本----公共配套設(shè)施（地下車庫）”之中，完工后結(jié)轉(zhuǎn)至“開發(fā)產(chǎn)品----地下車庫”之中。

1、對外出租的稅務(wù)處理：

地下車庫對外出租，直接作為租賃，開具租賃業(yè)發(fā)票。

（1）營業(yè)稅及附加：

按租賃業(yè)5.5%交納。根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。因此營業(yè)稅額以預(yù)收金額為計算基數(shù)，而非財務(wù)上分期確認收入分期預(yù)提交納營業(yè)稅。

（2）土地增值稅：因未發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不涉及土地增值稅。

（3）房產(chǎn)稅：

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財稅［2005］181號）規(guī)定，已出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑相關(guān)規(guī)定計征房產(chǎn)稅。即出租部分按租金收入的12%計征房產(chǎn)稅。

（4）土地使用稅：

根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅[2009]128號）第四條規(guī)定，“關(guān)于地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅問題：對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

其中，已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認的土地面積計算應(yīng)征稅款；未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計算應(yīng)征稅款。對上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅?！?/p>

因此單獨建造的地下車庫應(yīng)按應(yīng)征稅款的50%申報城鎮(zhèn)土地使用稅。雖然國家沒有出臺免稅政策，但相關(guān)省市有相關(guān)征免政策。需要注意的是，如果不是單獨建造的地下車36 庫，而是與地上房屋建筑物連在一起，則其地上和地下建筑物所占的同一宗地只能繳納一次土地使用稅，不重復(fù)征稅。

（5）企業(yè)所得稅：

根據(jù)《中華人民共和國所得稅法實施條例》第十九條 企業(yè)所得稅法第六條第（六）項所稱租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。

因此收到的租金全額作為收入計征所得稅，而非按會計處理做預(yù)收收入再分攤至各期確認收入計征所得稅。當(dāng)然根據(jù)國稅函[2010]79號文件的規(guī)定，如果租金是跨而且一次性收取的，則可以分確認收入。

（6）印花稅：租賃收入的千分之一。

2、對外出售的財稅處理：

對外出售的地下車庫應(yīng)作為銷售不動產(chǎn)處理，開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票。在符合收入確認條件時，確認“主營業(yè)務(wù)收入”，同時結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品---地下車庫”相關(guān)金額至“主營業(yè)務(wù)成本”。

（1）營業(yè)稅及附加：按銷售不動產(chǎn)計征營業(yè)稅及附加。

（2）土地增值稅：單獨確認收入及增值額，按非普通住宅計征土地增值稅。

（3）房產(chǎn)稅：與住宅等開發(fā)產(chǎn)品類似，已銷售的地下車庫不交房產(chǎn)稅。

（4）土地使用稅：產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移部分，不交土地使用稅。

（5）企業(yè)所得稅：與銷售住宅所得稅處理相同。

（6）印花稅：按銷售不動產(chǎn)稅率萬分之五申報。

3、自用的地下車庫財稅處理：

自用的具有產(chǎn)權(quán)的地下車庫，其處理應(yīng)同房開企業(yè)自用開發(fā)產(chǎn)品相同，在自用時將“開發(fā)產(chǎn)品-----地下車庫”轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，并計提折舊。自用部分按財稅［2005］181號相關(guān)規(guī)定，對自用部分房產(chǎn)計征房產(chǎn)稅。土地使用稅同出租處理相同，單獨建造的地下車庫應(yīng)按應(yīng)征稅款的50%申報城鎮(zhèn)土地使用稅。不涉及其他稅種。

（二）開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃單獨建造地下車庫，其建筑面積已分攤: 37

開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃單獨建造的作為小區(qū)配套設(shè)施的地下車庫，其建筑面積已分攤，其成本已分配至可售面積部分。因此其產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸屬全體業(yè)主所有，性質(zhì)屬于非營利性的公共配套設(shè)施。

開發(fā)商無權(quán)對該地下車庫進行處置取得收益。根據(jù)國稅發(fā)［2009］31號文第十七條第一款“屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈送與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。”因此其建造成本歸集在“開發(fā)成本---公共配套設(shè)施費”，最后分攤至可售面積成本之中。

因此對于非營利性的公共配套設(shè)施性質(zhì)的地下車庫，開發(fā)商無權(quán)與業(yè)主單獨簽訂停車場車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或租賃協(xié)議，實務(wù)中所簽訂的協(xié)議也應(yīng)歸于無效。如果小區(qū)業(yè)主需要購買或租賃該停車位使用權(quán)的話，應(yīng)與小區(qū)業(yè)主委員會或經(jīng)業(yè)主委員會授權(quán)委托的物業(yè)管理公司簽訂停車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或租賃協(xié)議，在這種情況下，只有全體業(yè)主有權(quán)處分該地下停車場車位的使用權(quán)，其轉(zhuǎn)讓停車位使用權(quán)或租賃收入也應(yīng)歸全體業(yè)主所有。

如果開發(fā)商將該非營利性公共配套的地下車庫用于營利性，其財稅處理與“開發(fā)商單獨建造地下車庫，建筑面積未分攤”形式相同。

（三）開發(fā)商把地下人防設(shè)施作為地下車庫：

利用地下人防設(shè)施形成的地下車庫，權(quán)屬爭議較大。到底開發(fā)商有沒有權(quán)力享有地下人防車庫的收益權(quán)有很大的爭議，這在一定程度上影響了財務(wù)人員的財稅處理，因此很有必要對地下人防設(shè)施的權(quán)屬及收益權(quán)進行確定。

根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第一章第五條：國家對人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。根據(jù)國家人防委、財政部《關(guān)于平時使用人防工程收費的暫行規(guī)定》第一條，凡使用人防工程的單位和個人，應(yīng)向當(dāng)?shù)厝朔啦块T提出申請，經(jīng)審批和履行立約手續(xù)后，方可使用。已經(jīng)使用人防工程而未履行立約手續(xù)的，應(yīng)補辦立約手續(xù)。

國家人防委、財政部《關(guān)于平時使用人防工程收費的暫行規(guī)定》第二條規(guī)定：人防工程及其設(shè)備、設(shè)施是國家財產(chǎn)，平時使用應(yīng)本著有償使用的原則，交納使用費。使用國家38 撥款或按國家規(guī)定地方籌集的人防經(jīng)費修建的人防工程，由人防部門收費。

《物權(quán)法》第五十二條國防資產(chǎn)屬國家所有。

由此可見，地下人防設(shè)施權(quán)屬應(yīng)為國家所有。對于地下人防設(shè)施為國家所有這一點無任何懷疑，但“誰投資，誰收益”中的投資主體有相當(dāng)?shù)姆制纭?/p>

持“銷售成本說”觀點的人認為，開發(fā)商已經(jīng)將車庫的投資成本分攤到可售面積成本之中，即全體業(yè)主在購買房屋的同時也為車庫付了款，那么投資主體在最后看來應(yīng)該就是業(yè)主，開發(fā)商相當(dāng)于只是事先墊付了該投資成本，那么車庫的所有權(quán)理應(yīng)歸全體業(yè)主所有。

持“登記憑證確權(quán)說”觀點的人認為，地下車庫是開發(fā)商自己根據(jù)國家要求投資建造的，根據(jù)《物權(quán)法》第三十條“因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。”規(guī)定及“誰投資，誰受益”的原則，雖然最后成本都分攤至可售面積中，但合法建造應(yīng)當(dāng)屬于原始取得的一種方式，應(yīng)自事實行為成就時發(fā)生效力，開發(fā)商在建造后擁有地下車庫初始產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)無可爭議，開發(fā)商有收益權(quán)或使用權(quán)也應(yīng)無爭議。

這兩種觀點來講，似乎都有一定的道理。2007年10月1日實施的《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)滿足業(yè)主的需要。規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”這條規(guī)定從形式上似乎明確了地下車庫的權(quán)利歸屬，但在實際意義上講，該條規(guī)定概念也很模糊，同樣未明確規(guī)定產(chǎn)權(quán)歸屬。

我們只能從該條規(guī)定的法理上推斷，如果地下車庫是開發(fā)商投資建造并已經(jīng)規(guī)劃、建設(shè)行政主管部門批準，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)擁有地下車庫的所有權(quán)（至少在形式上擁有），否則開發(fā)商怎么有權(quán)利出售、附贈或出租呢？另外從立法的本意來講，作為獨立設(shè)施的地下車庫，如果不允許開發(fā)商銷售或出租，可能影響開發(fā)商建造車位、車庫的積極性。另外從某種意義上講，鼓勵開發(fā)商建造地下車庫并允許其擁有產(chǎn)權(quán)，在提高土地利用率同時，還有利于資源的優(yōu)化配置，實踐中也表明了政府部門默認了開發(fā)商對地下車庫的收益權(quán)。

對于地下人防設(shè)施來講，因其建造面積是與整個項目相關(guān)，故個人認為其建造成本計入建安成本是不妥的，應(yīng)在“開發(fā)成本----公共配套設(shè)施”費用中歸集，在整個項目的可售面39 積中分攤。

以上相關(guān)文件中也可以看出，開發(fā)商在交納相應(yīng)的地下人防設(shè)施使用費后，可以獲得地下人防車庫的相應(yīng)收益權(quán)。但其地下人防設(shè)施歸屬國家，故不存在銷售產(chǎn)權(quán)行為。

1、隨商品房銷售轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)（買房送車位使用權(quán)）：

對于買房送車位使用權(quán)的情況，開發(fā)商與業(yè)主簽訂商品房銷售合同，同時簽訂車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，地下車位與商品房捆綁，其車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)價款實際已包含在房屋總價中，發(fā)生的可以理解為銷售不動產(chǎn)行為，統(tǒng)一開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票。

（1）營業(yè)稅及附加：

按銷售不動產(chǎn)交納營業(yè)稅及附加。

（2）土地增值稅：

房開企業(yè)與購房人簽訂銷售合同，并簽訂轉(zhuǎn)讓地下車位使用權(quán)協(xié)議，約定將上述地下車位的使用權(quán)贈送給購房人，附贈的車位因未取得轉(zhuǎn)讓收入，按出售開發(fā)產(chǎn)品計算銷售收入，因車位使用權(quán)價款包含在商品房總價之中，其土地增值稅已在所銷售的商品房中體現(xiàn)。

（3）房產(chǎn)稅：

開發(fā)商隨房銷售，同時與業(yè)主簽訂轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)合同，則應(yīng)視同銷售車位，不再征收房產(chǎn)稅。

（4）土地使用稅：

開發(fā)商隨房銷售，同時與業(yè)主簽訂轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)合同，則應(yīng)視同銷售車位，不交土地使用稅。

（5）所得稅：

其收入并入房屋銷售總價，成本已分攤至可售面積成本，其所得稅與銷售商品房性質(zhì)一樣。

（6）印花稅：

其價款已包含至商品房價款之中，印花稅已按銷售不動產(chǎn)萬分之五交納。

2、單獨轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)：

單獨轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)分為有限期限（短期）內(nèi)轉(zhuǎn)讓和法律規(guī)定年限內(nèi)（長期）轉(zhuǎn)讓。

（1）有限期內(nèi)（短期）轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)：

有限期內(nèi)轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)即通常所說的租賃車位使用權(quán)。

營業(yè)稅及附加：采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。因此營業(yè)稅納稅額為預(yù)收金額為基數(shù)，而非財務(wù)上分期確認收入分期預(yù)提交納營業(yè)稅及附加。

土地增值稅：未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，不涉及土地增值稅。

土地使用稅：單獨建造的地下人防車庫應(yīng)按應(yīng)征稅款的50%申報城鎮(zhèn)土地使用稅。不是單獨建造的不征收。各地政策執(zhí)行不一樣，如上海對于地下人防設(shè)施，不論營業(yè)使用或非營業(yè)使用，不論出租或自用，都不征收土地使用稅。而且要注意的是，如果地下人防設(shè)施是連著地上建筑物的話，對地下人防車庫占地征稅，由其地上和地下所占同一宗地只能繳納一次土地使用稅，不重復(fù)征稅。

房產(chǎn)稅：雖然產(chǎn)權(quán)歸屬國家，但開發(fā)商作為投資者享有收益權(quán)，根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財稅［2005］181號）規(guī)定，已出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑相關(guān)規(guī)定計征房產(chǎn)稅。所以房開企業(yè)應(yīng)按租金收入12%交納房產(chǎn)稅。

印花稅：按租賃金額的千分之一交納。

（2）法律規(guī)定年限內(nèi)（長期）轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)：

實質(zhì)與銷售并無區(qū)別。

營業(yè)稅及附加：

不管是開具服務(wù)業(yè)---租賃業(yè)發(fā)票或銷售不動產(chǎn)發(fā)票，營業(yè)稅及附加一樣按5.5%計征。我傾向于開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票。

土地增值稅：

房開企業(yè)與購房人簽訂合同，將地下停車場所法律法規(guī)期限內(nèi)的使用權(quán)（如房屋使用年限70年）轉(zhuǎn)移給購房人，向購房人取得的轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)收入并入非普通住宅收入，計征土地增值稅。

土地使用稅：不涉及

房產(chǎn)稅：開發(fā)商如果與業(yè)主簽訂的車位租賃合同，租賃期達到了法律法規(guī)規(guī)定的年限，即達到業(yè)主所購房屋年限，則應(yīng)視同銷售車位，不再征收房產(chǎn)稅。

企業(yè)所得稅：按收到的價款作為收入，計征所得稅。

印花稅：按銷售不動產(chǎn)萬分之五交納。

3、開發(fā)商自用地下人防設(shè)施

開發(fā)自用地下人防設(shè)施，如作為倉庫，或作為物業(yè)用房等等。

（1）營業(yè)稅：

如無營業(yè)收入，不涉及營業(yè)稅。

（2）土地增值稅：

未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，不涉及土地增值稅。

（3）土地使用稅：

房開企業(yè)對于自用地下人防設(shè)施，原則上只要坐落在開征范圍內(nèi)，就應(yīng)征收土地使用稅，但國家并未出臺相關(guān)免征政策，各地對自用地下人防設(shè)施征免政策不一。如重慶就規(guī)定房開企業(yè)修建的地下車庫，無論對外出租或自營，均應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅和土地使用稅

（4）房產(chǎn)稅：根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財稅[2005]181號）第一條、凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房屋折算比例由各省規(guī)定。

（5）企業(yè)所得稅：無收入不涉及

（6）印花稅：不涉及

需要注意的是，實際工作中會出現(xiàn)房開企業(yè)建造的地下人防設(shè)施面積超過按項目建筑面積實際應(yīng)建造的面積，對于超過地下人防設(shè)施實際面積部分的地下車庫，是可以辦理產(chǎn)權(quán)證明的。房開企業(yè)也有權(quán)進行出售、出租或自用。

（五）土地置換或土地使用權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移但實質(zhì)轉(zhuǎn)讓的收入確認

《國家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)》（國稅函〔2007〕645號）規(guī)定：土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地42 的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅款。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字（1995）6號）第二條規(guī)定：條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為?；诖艘?guī)定，在土地置換中，如果換出土地是國有土地，并且國有土地使用權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)讓，是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，屬于土地增值稅應(yīng)稅行為，應(yīng)該征收土地增值稅。

如果國有土地使用權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)讓，根據(jù)《關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)》（國稅函[2007]第645號）的規(guī)定，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。則需要繳納增值稅。總之，雙方均不支付補價的土地置換的行為，無論是否辦理土地使用證的變更手續(xù)，都應(yīng)該繳納土地增值稅處理。

案例7：某企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)置換廠房的涉稅處理

某公司2013年1月購置的一處生產(chǎn)用廠房用地，價值2億元，現(xiàn)因某房產(chǎn)公司要收購該地，對方欲以另一處價值1億元的土地置換，并給予一定1億元的現(xiàn)金補償，請問該土地置換都涉及哪些稅種，計繳方式怎樣？

《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條規(guī)定：“在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)（以下簡稱應(yīng)稅勞務(wù)）、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè)稅。”

1、營業(yè)稅的處理

《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第四條：條例第一條所稱提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)，是指有償提供應(yīng)稅勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為（以下簡稱應(yīng)稅行為）。但單位或個體經(jīng)營者聘用的員工為本單位43 或雇主提供應(yīng)稅勞務(wù)，不包括在內(nèi)。前款所稱有償，包括取得貨幣、貨物或其他經(jīng)濟利益。轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，以及單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。

貴公司用生產(chǎn)廠房用地置換某房產(chǎn)公司土地并取得一定的補償?shù)男袨椋瑧?yīng)按5%的稅率計算應(yīng)繳納的營業(yè)稅，同時繳納隨營業(yè)稅附征的附加稅費。

即繳納營業(yè)稅：20000萬× 5% =1000萬元。

2、土地增值稅的處理

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計算征收。

貴公司用生產(chǎn)廠房用地置換某房產(chǎn)公司土地并取得一定的補償?shù)男袨?，?yīng)按照適用稅率計算繳納土地增值稅。

3、印花稅和企業(yè)所得稅的處理

依據(jù)《關(guān)于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔1991〕155號），“財產(chǎn)所有權(quán)”轉(zhuǎn)移書據(jù)的征稅范圍是：經(jīng)政府管理機關(guān)登記注冊的動產(chǎn)、不動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)。貴公司應(yīng)就產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)上所載金額按0.5‰貼花。

按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例的規(guī)定，貴公司應(yīng)就取得的應(yīng)納稅所得額按適用稅率計算繳納企業(yè)所得稅。

五、委托中介機構(gòu)售房的收入確認

根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)手續(xù)費及傭金支出稅前扣除政策的通知》（財稅〔2009〕29號）規(guī)定，自2008年1月1日起，企業(yè)發(fā)生的手續(xù)費和傭金支出，按以下規(guī)定進行處理：

（一）、企業(yè)發(fā)生與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的手續(xù)費及傭金支出，不超過下列規(guī)定計算限額以內(nèi)的部分，準予扣除。超過部分，不得扣除。保險企業(yè)，財產(chǎn)保險企業(yè)按當(dāng)年全部保費收44 入扣除退保金等后余額的15%（含本數(shù)，下同）計算限額；人身保險企業(yè)按當(dāng)年全部保費收入扣除退保金等后余額的10%計算限額。其他企業(yè)，按與具有合法經(jīng)營資格中介服務(wù)機構(gòu)或個人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認的收入金額的5%計算限額。

另外，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機構(gòu)的銷售費用（含傭金或手續(xù)費）不超過委托銷售收入10%的部分,準予據(jù)實扣除。

（二）企業(yè)應(yīng)與具有合法經(jīng)營資格的中介服務(wù)企業(yè)或個人簽訂代辦協(xié)議或合同，并按國家有關(guān)規(guī)定支付手續(xù)費及傭金。除委托個人代理外，企業(yè)以現(xiàn)金等非轉(zhuǎn)賬方式支付的手續(xù)費及傭金不得在稅前扣除。企業(yè)為發(fā)行權(quán)益性證券支付給有關(guān)證券承銷機構(gòu)的手續(xù)費及傭金不得在稅前扣除。

（三）企業(yè)不得將手續(xù)費及傭金支出計入回扣、業(yè)務(wù)提成、返利、進場費等費用。

（四）企業(yè)已計入固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等相關(guān)資產(chǎn)的手續(xù)費及傭金支出，應(yīng)當(dāng)通過折舊、攤銷等方式分期扣除，不得在發(fā)生當(dāng)期直接扣除。

（五）企業(yè)支付的手續(xù)費及傭金不得直接沖減服務(wù)協(xié)議或合同金額，并如實入賬。

（六）企業(yè)應(yīng)當(dāng)如實向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)提供當(dāng)年手續(xù)費及傭金計算分配表和其他相關(guān)資料，并依法取得合法真實憑證。

案例8：某房地產(chǎn)企業(yè)委托銷售方式的收入確認

（一）支付手續(xù)費方式

甲房地產(chǎn)公司2012年開發(fā)住宅小區(qū)，公司分別與A、B、C、D四家房屋銷售公司簽訂代理銷售合同。由于銷售公司情況各異，代理方式均有所不同。與A房屋銷售公司簽訂代理銷售合同，A公司按銷售額5%收取手續(xù)費。2012年9月銷售房屋2000平方米，每平方米5000元。A公司將銷售清單提交甲公司，并按合同約定轉(zhuǎn)交售房款950萬元。

案例8：某房地產(chǎn)企業(yè)委托銷售方式的收入確認

甲公司賬務(wù)處理為（以下處理是錯誤的）：

借：銀行存款

950萬元

貸：銷售收入

950萬元

正確的處理：A公司代理業(yè)務(wù)營業(yè)額應(yīng)為1000萬元（支付手續(xù)費50萬元不能扣除，應(yīng)由A房屋銷售公司開據(jù)服務(wù)業(yè)發(fā)票50萬元，作為費用列支）。

案例8：某房地產(chǎn)企業(yè)委托銷售方式的收入確認

（二）視同買斷的方式

注意：買斷的是價格而不是產(chǎn)權(quán)。

B公司采取買斷方式代理銷售，買斷價為每平方米4500元，銷售時由委托方、受托方、買房共同簽訂協(xié)議。2012年9月B公司將開發(fā)產(chǎn)品銷售清單提交甲公司時，銷售房屋2000平方米，實現(xiàn)銷售收入1000萬元，平均售價5000元。

案例8：某房地產(chǎn)企業(yè)委托銷售方式的收入確認

根據(jù)國稅法[2009]31號文的規(guī)定，采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

甲公司賬務(wù)處理為（錯誤的處理）：

借：銀行存款

900萬元（按買斷價計算）

貸：銷售收入

900萬元。

正確的處理：B公司代理業(yè)務(wù)營業(yè)額應(yīng)為1000萬元（開發(fā)商參與合同簽訂，合同價大于買斷價，按照合同價確認收入）。

（三）超基價分成方式

C公司采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品。合同約定46 銷售保底價4500元，并由C公司直接與客戶簽訂銷售合同，超過保底價部分受托方和委托方按三、七分成。2012年9月C公司提交銷售清單時，銷售房屋2000平方米，實現(xiàn)銷售收入1000萬元，平均售價5000元。

根據(jù)國稅法[2009]31號文的規(guī)定，采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，1、屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

2、屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

甲公司賬務(wù)處理如下（錯誤的處理）：

借：銀行存款 900萬元（按保底價計算）

貸：銷售收入 900萬元。

正確的稅務(wù)處理：C公司代理業(yè)務(wù)營業(yè)額為2000×4500＋（5000－4500）×2000×100%＝1000（萬元），這里關(guān)鍵點在于開發(fā)商支付給受托方的分成額（5000－4500）×2000×30%＝30（萬元）不得直接從收入中扣除，將來支付時根據(jù)發(fā)票作為銷售費用列支，好比收支兩條線。

（四）包銷方式

D公司采取包銷方式。合同約定：D公司包銷甲公司2000平方米房屋，以每平方米銷售價4500元向甲房地產(chǎn)公司結(jié)賬；如果截止到2012年9月15日銷售不完，房屋歸D公司，并由D公司于期滿日起10日內(nèi)付清房款。合同規(guī)定，由受托方與客戶簽訂售房合同。截止到2012年9月底，D公司提交銷售清單時，當(dāng)月銷售房屋1700平方米，還有300平方米未售出。

根據(jù)國稅法[2009]31號文的規(guī)定，包銷期內(nèi)：包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述收取手續(xù)費、視同買斷和超基價分成方式的規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；

包銷期外：包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。也就是說，包銷期外按照包銷協(xié)議執(zhí)行，等于將房屋賣給了包銷方。包銷的全部收入為包銷期內(nèi)應(yīng)實現(xiàn)收入加上期滿后應(yīng)實現(xiàn)收入之和。

另外，國稅函發(fā)[1996]684號文件規(guī)定，在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對包銷商也應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。

甲公司賬務(wù)處理如下（錯誤的處理）：

借：銀行存款 765萬元

貸：銷售收入 765萬元

正確的稅務(wù)的處理：D公司代理業(yè)務(wù)營業(yè)額為4500×（1700＋300）＝950（萬元）。如果D公司把300平方米售出時，再按銷售不動產(chǎn)征稅。

六、不確認土地增值稅收入的情形

1、政策性拆遷補償收入

2、政府收回土地使用權(quán)而獲得的土地補償款收入

3、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用或出租

4、在租賃土地上建造房產(chǎn)而銷售的5、不征或免征土地增值稅的法定情形

（一）政府收回土地使用權(quán)而獲得的土地補償款收入的稅務(wù)處理

實踐中，政府收回國有土地使用權(quán)，經(jīng)過招掛拍程序，摘牌企業(yè)向政府的土地儲備中心交納一定的土地出讓金，辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)，同時，摘牌企業(yè)必須向被政府收回土地使用權(quán)的原土地使用者支付一定的土地補償費用（如下圖所示）。對于該筆土地補償費用應(yīng)如何進行稅務(wù)處理？分析如下：

1、營業(yè)稅的處理

有關(guān)國家收回國有土地使用權(quán)要不要繳納營業(yè)稅的問題，國家稅務(wù)總局相關(guān)政策文件48 主要有以下三個：

一是國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)〔1993〕149號）第八條第（一）項規(guī)定第二款規(guī)定：“土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。”

二是國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）規(guī)定：“納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)[1993]149號）規(guī)定，不征收營業(yè)稅。”

三是國家稅務(wù)總局《關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補償費有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2009]520號）第一條規(guī)定：“《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函〔2008〕277號）中關(guān)于縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，包括縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件，以及土地管理部門報經(jīng)縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)文件。

2、土地增值稅的處理

從土地增值稅來講，目前的政策只對因國家建設(shè)需要和城市實施規(guī)劃搬遷而補償?shù)牟拍苊庹??！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令[1993]第138號）八條第（二）項規(guī)定：因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第三款規(guī)定：“條例第八條

（二）項所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。而且財政部國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問題49 的通知》（財稅[2006]21號）第四條關(guān)于因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題規(guī)定如下：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四款所稱：因“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準的建設(shè)項目而進行搬遷的情況。因此，對國家建設(shè)需要而搬遷的，強調(diào)的是國務(wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準的建設(shè)項目，城市實施規(guī)劃搬遷的原因也進行了界定。但是現(xiàn)實中被依法收回而搬遷的原因是相當(dāng)復(fù)雜的，如因產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、國有企業(yè)改制等原因而收回的國有劃撥建設(shè)用地，市、縣人民政府批準的建設(shè)項目而依法收回的等，這些能否免征土地增值稅沒有明確。

3、企業(yè)所得稅的處理

根據(jù)《企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法 》（國家稅務(wù)總局公告2012年第40號）和《國家稅務(wù)總局 關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2013年第11號）的規(guī)定，被政府收回土地使用權(quán)的原土地使用者收到摘牌企業(yè)支付一定的土地補償費用應(yīng)該扣除相關(guān)的成本后繳納企業(yè)所得稅。

案例分析9：某建筑公司土地被政府收回獲得土地補償款的涉稅處理

北京某建設(shè)有限公司（以下簡稱為“城通新”公司）是在北京市國有企業(yè)改制下，由原北京市國資委下的國有獨資企業(yè)——新新建筑公司，更改而成的國家參股企業(yè)，現(xiàn)的國有股東是經(jīng)中公司，在改制后的“城通新”公司中占有45%的股份。原新新建筑公司在該制中，應(yīng)負擔(dān)安置職工的費用，由改制后的“城通新”公司給予墊支，為了歸還北“城通新”公司墊支的本應(yīng)由新新建筑公司承擔(dān)的職工安置費用，北京市政府以一塊國有土地的使用權(quán)投入到“城通新”公司名下。該土地有兩個用途：一是做為“城通新”公司的國有股東經(jīng)中公司在“城通新”公司的投入資本；二是用于歸還原新新建筑公司拖欠的“城通新”公司墊支的職工安置費用。因此，該土地是北京市政府行政劃撥給“城通新”公司，并沒有向北京市土地管理部門繳納土地出讓金的土地。由于北京市規(guī)劃建設(shè)限價房和兩限房的需要，經(jīng)北京50

第三篇：全國土地日標(biāo)語

1、保護耕地，寸土必珍。

2、保護耕地，就是保護我們的家園。

3、保護耕地，就是保護我們的生命線。

4、保護耕地光榮，破壞耕地可恥。

5、保護耕地就是保障糧食安全。

6、保護耕地糧為綱，堅守紅線法是本。

7、保護耕地千秋業(yè)，合理利用萬代興。

8、保護國土資源，造福子孫后代。

9、保護國土資源個個受益。

10、保護礦山環(huán)境，建設(shè)生態(tài)家園。

11、保護土地節(jié)約資源，造福子孫萬代。

12、保護土地就是保護人類自己。

13、拆除“兩違”建筑，保護公眾利益。

14、徹底告別粘土磚，留得沃土千萬年。

15、寸土寸金，節(jié)約為民。

16、但存方寸地，留與子孫耕。

17、地災(zāi)無情，防治先行。

18、地質(zhì)災(zāi)害猛于虎，防范避讓保安全。

19、調(diào)結(jié)構(gòu)，保發(fā)展，節(jié)土地，守紅線。

20、發(fā)展是硬道理，節(jié)約是大戰(zhàn)略。

21、耕地保護始于心，節(jié)約用地踐于行。

22、耕地是紅線，法律是底線。

23、規(guī)劃用地，利國利民。

24、國土，今天你保護了嗎?

25、國土節(jié)約一分，太倉魅力百分。

26、國土資源有限，節(jié)約意識無限。

27、劃定基本農(nóng)田，實行永久保護。

28、加強土地督察，嚴格土地執(zhí)法。

29、加強土地管理，構(gòu)建和諧水城。

30、堅持科學(xué)發(fā)展，堅守耕地紅線。

31、整治一方地，造福萬家人。

32、堅持依法管地，嚴查違法用地。

33、堅持依法征地，切實維護農(nóng)民權(quán)益。

34、堅決制止違法、違章突擊建房。

35、堅守耕地紅線，建設(shè)綠色家園。

36、堅守耕地紅線，節(jié)約集約用地。

37、堅守耕地紅線，確保糧食安全。

38、節(jié)寸土，蓄潛能，謀遠勢，享永益。

39、節(jié)約集約用地，促進科學(xué)發(fā)展。

40、節(jié)約集約用地，造福子孫后代。

41、節(jié)約今天一片土，留給后人一寸金。

42、節(jié)約太倉方寸地，集約發(fā)展謀長遠。

43、節(jié)約土地保發(fā)展，合理利用惠民生。

44、節(jié)約土地資源，造福子孫后代。

45、節(jié)約一方土，收獲一片天。

46、節(jié)約用地，珍惜資源。

47、節(jié)約用地牢記心，保護耕地多盡力。

48、節(jié)約用地始于心，科學(xué)發(fā)展踐于行。

49、節(jié)約用地是美德，亂占濫用要制裁。

50、經(jīng)濟要發(fā)展，用地要嚴管。

51、科學(xué)規(guī)劃，合理用地。

52、控制用地總量，禁止盲目開發(fā)。

53、礦產(chǎn)資源不再生，開采利用需謹慎。

54、浪費耕地可恥，節(jié)約資源光榮。

55、浪費土地就是透支未來。

56、牢記土地法，利民利國家。

57、利用與保護并舉，規(guī)范與發(fā)展并重。

58、利用與保護并舉，開源與節(jié)流并重。

59、兩違整治民心所向、大勢所趨。

60、切實保護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。

61、土地關(guān)系你我他，合理利用靠大家。

62、熱愛國土在我心，珍惜資源見我行。

63、人多地少是國情，保護耕地是國策。

64、人多地少是國情，節(jié)約集約要先行。

65、人類靠耕地生存，耕地靠人類保護。

66、若要子孫吃得飽，耕地保護要趁早。

67、土地連著千萬家，監(jiān)管要靠你我他。

68、土地是民生之本，和諧是發(fā)展之魂。

69、土地稀缺是國情，節(jié)約利用勢必行。

70、土地宣傳二十年，用心保護每一天。

71、土地整理，利國惠民。

72、土地資源是金，人地和諧是福。

73、土地資源是塊寶，子孫萬代離不了。

74、土地資源有限，科學(xué)利用無限。

75、土地最珍貴，保護第一位。

76、萬物土中生，寸土如寸金。

77、衛(wèi)星監(jiān)測覆蓋廣，違法用地?zé)o處藏。

78、我們的土地，我們的未來。

79、我們靠耕地生存，耕地靠我們保護。

80、惜土地方寸，托民生百年。

81、想金山，盼銀山;守住耕地是靠山。

82、嚴格按照規(guī)劃使用土地。

83、嚴格土地管理，構(gòu)建和諧社會。

84、嚴格土地執(zhí)法，保護土地資源。

85、嚴格土地執(zhí)法，規(guī)范土地市場。

86、嚴格土地執(zhí)法，節(jié)約集約用地。

87、嚴格用地標(biāo)準，推行集約用地。

88、嚴厲打擊兩違行為，保護美麗村莊。

89、一寸國土一寸金，珍愛國土勝黃金。

90、一寸土地一寸金，管好用好萬代情。

91、一分土地，萬分珍惜。

92、依法管地保紅線，節(jié)約集約護資源。

93、依法管地促發(fā)展，集約用地節(jié)資源。

94、依法使用土地，利己利國利民。

95、依法用地，科學(xué)用地。

96、以節(jié)約土地為榮，以拋荒耕地為恥。

97、用地要規(guī)劃，規(guī)劃促發(fā)展。

98、用地要節(jié)約，規(guī)劃要科學(xué)。

99、優(yōu)化用地布局，提高用地效率。

100、有了腳下地，才有口中糧。

101、有你有我有大家，保護耕地為萬家。

102、有限耕地，無限珍惜。

103、有限土地，無限珍惜。

104、珍惜國土資源，實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。

105、珍惜國土資源，造福子孫后代。

106、珍惜土地，呵護家園。

107、珍惜土地資源，當(dāng)好國家主人。

108、珍惜土地資源，構(gòu)建和諧社會。

109、珍惜資源多一分，和諧太倉美十分。

110、珍惜資源在于一朝一夕。

第四篇：全國土地日講話稿

節(jié)約集約利用土地 加快推動轉(zhuǎn)型發(fā)展 今天是第25個全國“土地日”，主題是“節(jié)約集約利用土地——推動土地利用方式根本轉(zhuǎn)變”。這既是經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài)的現(xiàn)實要求，也深刻彰顯了中央資源節(jié)約的思想。面對新形勢新要求，大力推進國土資源節(jié)約集約利用，以資源利用方式轉(zhuǎn)變倒逼**經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，意義重大、影響深遠，必須做到四個認清：

一是必須認清國土資源節(jié)約集約關(guān)乎全市發(fā)展全局，應(yīng)當(dāng)高度統(tǒng)籌增量和存量。在增量上，我們要通過劃定永久基本農(nóng)田和城市開發(fā)邊界來控總量、優(yōu)布局、調(diào)結(jié)構(gòu)，要通過規(guī)模預(yù)核來堵住閑置低效源頭，要通過指標(biāo)預(yù)算來發(fā)揮用地指標(biāo)調(diào)控作用，堅決防止盲目鋪攤子、攤大餅。在存量上，要將土地清理推向縱深，研究存量盤活政策，堅決杜絕土地“睡大覺、曬太陽”。在礦產(chǎn)資源管理上，要嚴格執(zhí)行礦山開采回采率等標(biāo)準，嚴格落實年檢年報制度，嚴格開展礦山土地復(fù)墾審查，制定獎懲措施推進綜合利用示范基地和綠色礦山建設(shè)。與之相對應(yīng)，我們不僅要對各地的節(jié)約集約新模式、新技術(shù)及模范縣（市）創(chuàng)建活動給予激勵，更要對粗放浪費行為拿出重典問責(zé)的硬措施。

二是必須認清國土資源節(jié)約集約既是資源問題也是經(jīng)濟問題，應(yīng)當(dāng)綜合施策。全面推進國土資源節(jié)約集約，必須跳出國土行業(yè)局限，善于調(diào)動各類經(jīng)濟手段，充分發(fā)揮市場機制決定作用。要大力推行“陽光地產(chǎn)”制度，綜合運用市場和政府之手，將有限資源盡可能多地交給實力名企來干，筑牢節(jié)地市場主體基礎(chǔ)。要完善落實劃撥用地最低價款制度，既要擴大有償使用范圍，又要確保供地率穩(wěn)步提升。要在守住新建工業(yè)項目容積率不低于1.0底線基礎(chǔ)上，用規(guī)模預(yù)核逐步拉高容積率。要適應(yīng)收費清單執(zhí)行制度，推進開竣工由資金管理向合同管理、部門聯(lián)動管理轉(zhuǎn)變。要完善落實建設(shè)審批“兩個流程”，幫助企業(yè)在合法合規(guī)前提下快建快產(chǎn)。要總結(jié)推廣以地控稅、以稅節(jié)地等經(jīng)驗，探索價格、稅收、租金和規(guī)費等多種經(jīng)濟手段聯(lián)動的市場配置體系。

三是必須認清國土資源節(jié)約集約不是城區(qū)集約而是全市集約，應(yīng)當(dāng)市縣并軌。要推進節(jié)地政策市縣并軌，出讓合同履約部門要聯(lián)合監(jiān)管，土地批（供）后要實現(xiàn)流程化管理，工業(yè)項目用地規(guī)模預(yù)核要作為項目指標(biāo)安排、供地的前置，鼓勵企業(yè)利用閑置低效用地自建標(biāo)準化廠房、有償收回閑置土地等政策要成為縣域閑置土地處置的關(guān)鍵之招，土地管理重點監(jiān)管鄉(xiāng)鎮(zhèn)制度要成為鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地管理的規(guī)范，土地出讓收支管理要成為全國審計舉一反三的重中之重。要推進節(jié)地制度市縣并軌，縣域要切實完善集體決策、節(jié)地考核、陽光地產(chǎn)、指標(biāo)預(yù)算、規(guī)模預(yù)核、最低價款、履約保證、廠房多層、雙向約束、批供監(jiān)管等制度機制。要以土地“三項清理”為抓手，進一步解決“三類土地”問題；以國土資源創(chuàng)模為抓手，進一步提升國土資源節(jié)約集約能力和水平。

四是必須認清國土資源節(jié)約集約需要全民共建，應(yīng)當(dāng)形成整體合力。各級黨委、政府要切實擔(dān)起領(lǐng)導(dǎo)之責(zé)，對國土部門的工作要多指導(dǎo)協(xié)調(diào)，努力為其創(chuàng)造更加有效的工作環(huán)境，尤其是主要負責(zé)同志要主動學(xué)習(xí)研究用地政策，把握依法合規(guī)、節(jié)約集約用地的方向；分管負責(zé)同志要組織國土等部門，針對當(dāng)?shù)貙嶋H，學(xué)習(xí)先進經(jīng)驗，細化可操作性的政策措施；要定期分析用地形勢和節(jié)地空間的動態(tài)變化情況，不斷提高節(jié)約集約用地水平。國土部門要切實擔(dān)起落實之責(zé)，抓好政策落實以及土地“三項清理”、國土資源創(chuàng)模等核心工作，加強國土資源政策尤其是節(jié)約集約用地、依法合規(guī)用地的培訓(xùn)，提高各級領(lǐng)導(dǎo)意識和能力。各級各有關(guān)部門要切實擔(dān)起聯(lián)動之責(zé)，特別是規(guī)劃、住建等相關(guān)部門更要與國土部門建立更加緊密的協(xié)作關(guān)系，在落實市委、市政府的部署和要求上形成合力。

第五篇：房地產(chǎn)土地增值稅的計算方法

土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，并按照四級超率累進稅率進行征收。

（1）增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%；

（2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；

（3）增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；

（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

舉例：

]某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1998年1月將其開發(fā)的寫字樓一幢出售，共取得收入3800萬元。企業(yè)為開發(fā)該項目支付土地出讓金600萬元，房地產(chǎn)開發(fā)本為1400萬元，專門為開發(fā)該項目支付的貸款利息120萬元。為轉(zhuǎn)讓該項目應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加及印花稅共計210.9萬元。當(dāng)?shù)卣?guī)定，企業(yè)可以按土地使用權(quán)出讓費、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％計算扣除其他房地產(chǎn)開發(fā)費用。另外，稅法規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按土地出讓費和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20％加計扣除。則其應(yīng)納稅額為：

扣除項目金額＝600+1400+120+210.9+（600+1400）×5％+（600+1400）×20％＝600+1400+120+210.9+100+400＝2830.9萬元

增值額＝3800-2830.9＝969.1萬元

增值額占扣除項目比例＝969.1÷2830.9＝34.23％

應(yīng)納稅額＝969.1×30％＝290.73萬元

確定是哪兒都能找到土地增值稅稅率，原因是土地增值稅稅率很容易找的，而且土地增值稅稅率現(xiàn)在也不是太難找。關(guān)于找具體的土地增值稅稅率，我建議你到這里看看土地增值稅稅率，之所以這里的土地增值稅稅率比較全，其他地方的土地增值稅稅率網(wǎng)，可能不如這里的土地增值稅稅率全面，確定是哪兒都能找到土地增值稅稅率，原因是土地增值稅稅率很容易找的，而且土地增值稅稅率現(xiàn)在也不是太難找。關(guān)于找具體的土地增值稅稅率，我建議你到這里看看土地增值稅稅率，之所以這里的土地增值稅稅率比較全，其他地方的土地增值稅稅率網(wǎng)，可能不如這里的土地增值稅稅率全面