第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算政策盤點及分析

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算政策盤點及分析

2006年底，國家稅務總局下發(fā)了國稅發(fā)[2006]187號文件，明確規(guī)定了國家稅務總局將于2007年2月1日起，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅的清算，此文件的出臺引起了各界的關(guān)注。隨后，北京市地方稅務局也先后下發(fā)了京地稅地[2007]134號及京地稅地[2007]138號文件，明確了北京市土地增值稅清算的具體管理辦法。為幫助企業(yè)正確地理解和掌握土地增值稅的新政策，做好房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算工作，中國稅網(wǎng)于2007年6月27日舉辦了“房地產(chǎn)嘉賓訪談—土地增增值稅清算政策”，主要內(nèi)容有：土地增值稅的政策盤點、土地增值稅清算政策詳解及土地增值稅優(yōu)惠政策。

主持人：大家下午好，歡迎光臨中國稅網(wǎng)在線直播室，本次論壇的主題是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何應對和統(tǒng)籌安排土地增值稅的清算事項。

于蕾：本次主題是針對北京市土地增值稅配套文件的研討。主要內(nèi)容有土地增值稅的政策盤點、近兩年來土地增值稅的主要政策變化和北京市土地增值稅配套文件的探討。

一、土地增值稅的重要文件：

綜觀土地增值稅的政策變化，重要文件有：土地增值稅暫行條例、土地增值稅暫行條例實施細則、財稅[1995]48號文件（雖然個別條款已經(jīng)失效或者廢止，但仍具有指導性意義）與最近發(fā)布的財稅[2006]21號文件和國稅發(fā)[2006]187號文件。

二、土地增值稅清算政策詳解

1、對清算單位、計稅單位的稅收政策規(guī)定

清算單位：土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

計稅單位：開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

北京市相應政策規(guī)定——

土地增值稅清算以納稅人初始填報的《土地增值稅項目登記表》中房地產(chǎn)開發(fā)項目為對象，對一個清算項目中既有普通標準住宅工程又有其他商品房工程的，應分別核算增值額。

2、土地增值稅的清算條件

符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

符合下列情形之一的，主管稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）省稅務機關(guān)規(guī)定的其他情況。

北京市相應政策規(guī)定——

符合下列情況之一的，納稅人應到主管地方稅務機關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)：（1）全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項目；（4）納稅人申請注銷稅務登記的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

符合下列情況之一的，主管地方稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：（1）納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目已通過竣工驗收，在整個預（銷）售的房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積達到可銷售總建筑面積的比例85％（含）以上的；（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）經(jīng)主管地方稅務機關(guān)進行納稅評估發(fā)現(xiàn)問題后，認為需要辦理土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，應按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。

3、土地增值稅的清算時間

屬于主動性清算對象的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務機關(guān)辦理清算手續(xù)；屬于被動性清算對象的納稅人，須在主管稅務機關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。

北京市相關(guān)規(guī)定：凡符合應辦理土地增值稅清算條件的納稅人，應在90日內(nèi)向主管地方稅務機關(guān)提出清算稅款申請，并據(jù)實填寫《土地增值稅清算申請表》，經(jīng)主管地方稅務機關(guān)核準后，即可辦理竣工清算稅款手續(xù)。對納稅人清算土地增值稅申請不符合受理條件的，應將不予核準的理由在《土地增值稅清算申請表》中注明并退回納稅人。

凡主管地方稅務機關(guān)要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管地方稅務機關(guān)應出具《土地增值稅清算通知書》并送達納稅人。納稅人應在接到《土地增值稅清算通知書》之日起30日內(nèi)，填寫《土地增值稅清算申請表》報送主管地方稅務機關(guān)。經(jīng)主管地方稅務機關(guān)核準后，在90日內(nèi)辦理清算稅款手續(xù)。

4、計稅收入的確定

（1）相關(guān)收入的確定

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益；清算收入只包括清算單位的物業(yè)銷售收入；清算時未取得銷售收入的，如分期收款，實際操作中多以合同記載金額確認，需與主管稅務機關(guān)溝通；租金收入不計入。

（2）納稅人應重點關(guān)注特殊收入事項，如代收費用、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入等。

對于代收費用，要按照《財政部、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]48號）的相關(guān)規(guī)定進行計算收入與加計扣除的處理。對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：

①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

②由主管稅務機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

5、扣除項目涉稅風險要點

（1）扣除憑證：須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

（2）前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費的稅務認定。

（3）配套設施的扣除、裝修費用、預提費用、公共成本的分攤。

（4）借款利息

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關(guān)確定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

北京市相應政策規(guī)定——扣除項目

各項成本和費用應按實際發(fā)生額確認扣除；對納稅人無法提供合法有效憑證的，不予扣除；各項預提（或應付）費用不得包括在扣除項目金額中。

納稅人應向稅務機關(guān)提供合法有效憑證，方可據(jù)實扣除項目金額的范圍如下：納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用；納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中實際發(fā)生的土地征用費用、耕地占用稅、拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費用、解決拆遷戶住房和安置被拆遷者工作的安置及補償費用等支出；納稅人在銷售房地產(chǎn)過程中繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加。

北京市相應政策規(guī)定——公共配套設施扣除

公共配套設施費的扣除范圍確認，以房地產(chǎn)開發(fā)中必須建造、但不能有償轉(zhuǎn)讓的非營利性的社會公共事業(yè)設施所發(fā)生的支出確定。非營利性的社會公共事業(yè)設施主要是指：物業(yè)辦公場所、變電站、熱力站、水廠、居委會、派出所、托兒所、幼兒園、學校、醫(yī)院、郵電通訊、自行車棚、公共廁所等。由于各開發(fā)項目配套設施情況不同，必須先確定允許扣除的配套設施面積后再計算分攤。

對于成片開發(fā)分期清算項目的公共配套設施費用，在先期清算時應按實際發(fā)生的費用進行分攤。

對于后期清算時實際支付的公共配套設施費用分攤比例大于前期的金額時，允許在整體項目全部清算時，按照整體項目重新進行調(diào)整分攤。

北京市相應政策規(guī)定——利息扣除

對開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（銷售費用、管理費用、財務費用）扣除的確定，對財務費用中的利息支出凡能夠按清算項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的5％計算扣除。

對財務費用中的利息支出凡不能按清算項目計算分攤或提供金融機構(gòu)利息證明的，利息不能單獨扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的10％進行計算扣除。

6、核定征收

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：

依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；

擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的；

申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

北京市相應策規(guī)定——核定征收

地方稅務機關(guān)在清算審核、納稅評估、稽查檢查工作中，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情況之一的，可以按確定的銷售收入進行核定征收土地增值稅（征收率另行制定）：依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置財務帳簿未設置的；或雖設置財務帳簿，但帳目混亂，銷售收入、成本材料憑證殘缺不齊，難以確定銷售收入或扣除項目金額的；擅自銷毀帳簿的或者拒不提供納稅資料的；符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關(guān)責令限期改正，逾期仍不清算的；

納稅人未如實進行土地增值稅清算申報，計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

北京市相應政策規(guī)定—建安成本扣除的核定

土地增值稅清算項目的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用應按實際發(fā)生額據(jù)實扣除，但發(fā)現(xiàn)有下列情況之一的，應按本通知規(guī)定的標準核定扣除：無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的；提供的開發(fā)成本資料不實的；發(fā)現(xiàn)《鑒證報告》內(nèi)容有問題的；虛報房地產(chǎn)開發(fā)成本的；清算項目的四項成本扣除額明顯高于北京市地方稅務局制定的商品住宅單位面積建安造價扣除金額標準，又無正當理由的。

高層商品住宅（7層以上）單位面積建安造價允許扣除金額標準為每平方米2263元；多層商品住宅（7層及以下）單位面積建安造價允許扣除金額標準為每平方米1560元。對于不同竣工年代的商品住宅項目，可以按照《分類房產(chǎn)單位面積建安造價年度修正系數(shù)表》進行相應系數(shù)修正。

7、如何做好土地增值稅清算工作

清算前的準備工作、清算期的安排、清算資料的準備、中介機構(gòu)的選擇。

8、納稅人土地增值稅自查要點

收入自查、扣除項目自查、特殊事項自查。

第二篇：2013土地增值稅清算政策—北京市

目錄：

京地稅地[2003]73號---北京市地方稅務局關(guān)于明確土地增值稅征收管理若干問題的通知.............................1 京地稅地[2006]456號 北京市地方稅務局關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知.........................2 京地稅地[2006]509號---北京市地方稅務局關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知...................................2 京地稅[2007]138號---北京市地方稅務局關(guān)于商品住宅土地增值稅核定扣除項目金額標準有關(guān)問題的通知 3 2009-9-27 北京市地方稅務局關(guān)于土地增值稅核定扣除項目金額標準有關(guān)問題的通知................................4 京地稅[2010]2號---北京市地方稅務局關(guān)于土地增值稅清算問題的公告...........................................................5 京地稅[2013]8號---《北京市地方稅務局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問題的公告》...........................................7

京地稅地[2003]73號---北京市地方稅務局關(guān)于明確土地增值稅征收管理若干問題的通知 各區(qū)、縣地方稅務局、各分局：

為了進一步規(guī)范、完善我市土地增值稅的征收管理工作，提高政策執(zhí)行管理水平，針對目前土地增值稅清稅和征管工作中反映出的一些問題，經(jīng)研究并請示國家稅務總局同意，現(xiàn)就有關(guān)問題規(guī)定如下，請依照執(zhí)行。

一、關(guān)于確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入問題。

對于采取分期取得預銷售收入的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在辦理土地增值稅清稅時尚未取得全部實際收入的，一律按簽定的《商品房購銷合同》中記載的金額，確定土地增值稅計稅收入。

二、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拖欠的工程款是否計入扣除項目的問題。

對預銷售面積達到總建筑面積95％以上，尚有一些工程尾款未付清，可以辦理土地增值稅竣工清算手續(xù)的項目，采取按土地增值稅政策規(guī)定的允許扣除項目實際應發(fā)生的成本和費用為準作為扣除項目依據(jù)，即簽定的施工預算合同中規(guī)定的金額為扣除項目金額，超過付款期的利息或罰款等支出不允許做為扣除金額進行扣除。

三、關(guān)于成片開發(fā)分期清稅，基礎設施費如何分攤的問題。

對于小區(qū)成片開發(fā)、分期立項、分期辦理清稅手續(xù)的項目，開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程實際發(fā)生的費用，按所占竣工清稅項目面積比例分配計算確定基礎設施費的金額進行扣除。

四、關(guān)于公共配套設施費扣除范圍如何界定的問題。

對于小區(qū)內(nèi)建設的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設施發(fā)生的費用，凡是在銷售開發(fā)成本中未進行分攤的費用，以計劃管理部門立項批復中明確不作為獨立經(jīng)營管理，需無償提供給政府部門使用的配套項目，確定分攤扣除項目金額。

五、關(guān)于對有些房地產(chǎn)項目以租賃形式取得收入，是否作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得的收入問題。

根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法有關(guān)規(guī)定，房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。出租房地產(chǎn)雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，根據(jù)土地增值稅政策規(guī)定，不屬于土地增值稅征稅范圍。

六、關(guān)于定期免稅項目恢復征稅時間劃分確定問題。

對于定期免稅項目，以簽訂《商品房購銷合同》的時間為征、免土地增值稅的時點，即在2001年1月1日以前簽訂《商品房購銷合同》的，無論何時取得房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，均可繼續(xù)享受免征土地增值稅政策，否則一律恢復征收土地增值稅。

七、關(guān)于普標標準住宅面積的界定問題。

（一）關(guān)于計劃審批總面積與提供的施工圖紙總面積不符的，如何確定總面積的問題。

在界定普通標準住宅項目時，按規(guī)劃部門審批的規(guī)劃許可證或使用的施工圖紙總面積為依據(jù)。

（二）關(guān)于界定普通標準住宅時，地下設施的面積是否可以扣除問題。

對于地下室和地下車庫等地下設施，凡能出具人防證明或單獨出售的，在界定是否屬于普通標準住宅時不計入總面積。

八、關(guān)于預征率下調(diào)后政策銜接的問題。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)凡在2003年1月1日以后發(fā)生預繳土地增值稅稅款的行為，一律按照新政策1％的預征率預繳稅款，包括檢查發(fā)現(xiàn)以前應該預繳稅款的項目。

二○○三年二月九日

京地稅地[2006]456號 北京市地方稅務局關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知

各區(qū)、縣地方稅務局、各分局：

根據(jù)《財政部國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）文件精神，為進一步提高工作效率，方便納稅人在契稅“一窗式”辦理繳納土地增值稅，現(xiàn)就個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅時扣除項目金額確認的有關(guān)問題明確如下，請依照執(zhí)行。

一、凡能夠提供購房發(fā)票的，扣除項目金額按以下標準確認：

（一）取得房地產(chǎn)時有效發(fā)票所載的金額；

（二）按發(fā)票所載金額從購買起至轉(zhuǎn)讓止每年加計5%的金額；

（三）按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金；

（四）取得房地產(chǎn)時所繳納的契稅。

二、凡不能夠提供購房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機構(gòu)按照重置成本評估法，評定的房屋及建筑物價格評估報告的，扣除項目金額按以下標準確認：

（一）取得國有土地使用權(quán)時所支付的金額證明；

（二）中介機構(gòu)評定的房屋及建筑物價格（不包括土地評估價值），需經(jīng)地方主管稅務機關(guān)對評定的房屋及建筑物價格進行確認；

（三）按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和價格評估費用。

三、對既不能夠提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的，稅務機關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額的1%征收率計征土地增值稅。

四、本通知自2006年12月1日起執(zhí)行。

二ОО六年十一月十日

京地稅地[2006]509號---北京市地方稅務局關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知各區(qū)、縣地方稅務局、各分局：

根據(jù)《財政部國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）及相關(guān)文件精神，結(jié)合本市土地增值稅的征管情況，現(xiàn)對征收土地增值稅涉及有關(guān)問題通知如下，請依照執(zhí)行。

一、對本市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目全部竣工土地增值稅清算前預（銷）售商品房取得的收入，除政府批準的經(jīng)濟適用房和限價房外，自2007年1月1日開始，一律按預（銷）售收入的1%預征土地增值稅。

二、對未按規(guī)定期限預繳土地增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，依法應于繳納稅款期限屆滿之日的次日起，按日加收應預繳未預繳稅款萬分之五的滯納金。

三、為了進一步方便預繳土地增值稅的納稅人辦理預繳申報手續(xù)，有效提高土地增值稅預繳申報效率，自2007年1月1日起，對本市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在按預售收入預繳土地增值稅的納稅申報時，啟用《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預繳納稅申報表》。

附件：土地增值稅預繳納稅申報表

二ОО六年十二月十九日

京財稅[2006]790號---北京市財政局 北京市地方稅務局轉(zhuǎn)發(fā)財政部國家稅務總局/《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》

各區(qū)縣財政局、地方稅務局、市地方稅務局直屬分局：

現(xiàn)將財政部、國家稅務總局《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并補充如下請一并執(zhí)行。

一、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項目金額問題

對納稅人不能夠提供購房發(fā)票證明的，以實際取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一交納的有關(guān)稅費及房地產(chǎn)評估機構(gòu)按照重置成本評估法，評定的房屋及建筑物價格，作為扣除項目的金額，地方稅務機關(guān)需對評定的房屋及建筑物價格進行確認。

二、對已辦理過竣工清算稅款的項目再出售時的納稅問題

對于土地增值稅清稅面積在竣工清算時未達到可銷售總建筑面積100%的項目，無論以后是否銷售，應需按季進行納稅申報。

對于扣除開發(fā)成本項目的金額確認，以清算稅款時確定的允許扣除開發(fā)成本項目總金額，占清稅總面積的比例，直接乘以本季申報時的銷售面積，具體公式為：

扣除項目金額=（清算時允許扣除項目總金額/清稅總面積）*本季銷售面積

二○○六年四月三十日

京地稅[2007]138號---北京市地方稅務局關(guān)于商品住宅土地增值稅核定扣除項目金額標準有關(guān)問題的通知

各區(qū)、縣地方稅務局、各分局：

為進一步做好我市土地增值稅的清算管理工作，根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）文件精神，現(xiàn)將商品住宅土地增值稅核定扣除項目金額標準有關(guān)問題通知如下，請依照執(zhí)行。

一、本通知適用于對商品住宅項目清算土地增值稅時扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本中“前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用（以下簡稱四項成本）”的金額標準核定。

二、土地增值稅清算項目的四項成本應按實際發(fā)生額據(jù)實扣除，但發(fā)現(xiàn)有下列情況之一的，應按本通知規(guī)定的標準核定扣除：

（一）無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的；

（二）提供的開發(fā)成本資料不實的；

（三）發(fā)現(xiàn)《鑒證報告》內(nèi)容有問題的；

（四）虛報房地產(chǎn)開發(fā)成本的；

（五）清算項目的四項成本扣除額明顯高于北京市地方稅務局制定的商品住宅單位面積建安造價扣除金額標準，又無正當理由的。

三、高層商品住宅（7層以上）單位面積建安造價允許扣除金額標準為每平方米2263元；多層商品住宅（7層及以下）單位面積建安造價允許扣除金額標準為每平方米1560元。

四、對于不同竣工年代的商品住宅項目，可以按照《分類房產(chǎn)單位面積建安造價修正系數(shù)表》進行相應系數(shù)修正。

五、核定四項成本應先將清稅項目的高層與多層房屋分別對照適用的核定建安造價金額，確定四項成本的扣除金額。具體計算公式為：

核定扣除的四項成本=建安造價×清算建筑面積×修正系數(shù)

六、本通知中單位面積建安造價金額和修正系數(shù)參照北京市建設工程造價管理部門的定額標準，結(jié)合專家經(jīng)驗和市場狀況制訂，由北京市地方稅務局根據(jù)情況不定期進行調(diào)整。

附件：分類房產(chǎn)單位面積建安造價修正系數(shù)表

二ОО七年四月十一日

2009-9-27 北京市地方稅務局關(guān)于土地增值稅核定扣除項目金額標準有關(guān)問題的通知 各區(qū)、縣地方稅務局、各分局:

為進一步做好我市土地增值稅的清算管理工作，根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）文件精神，現(xiàn)將土地增值稅核定扣除項目金額標準有關(guān)問題通知如下，請依照執(zhí)行。

一、本通知適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目清算土地增值稅時扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本中“前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用（以下簡稱四項成本）”的核定。

二、土地增值稅清算項目的四項成本應按實際發(fā)生額據(jù)實扣除，但發(fā)現(xiàn)有下列情況之一的，應按本通知規(guī)定的標準核定扣除：

（一）無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的；

（二）提供的開發(fā)成本資料不實的；

（三）發(fā)現(xiàn)《鑒證報告》內(nèi)容有問題的；

（四）虛報房地產(chǎn)開發(fā)成本的；

（五）清算項目的四項成本扣除額明顯高于北京市地方稅務局制定的分類房產(chǎn)單位面積四項成本扣除金額標準，又無正當理由的。

三、核定的四項成本金額按照《分類房產(chǎn)單位面積四項成本核定表》確定。

四、核定四項成本應按照房地產(chǎn)項目類型適用的核定標準，分別確定四項成本的扣除金額。具體計算公式為：

核定的四項成本=不同類型對應年代的核定單位成本×清算建筑面積

五、本通知中不同年代的核定單位成本參照北京市建設工程造價管理部門的定額標準，結(jié)合專家經(jīng)驗和市場狀況制訂。北京市地方稅務局將根據(jù)情況不定期進行調(diào)整。未調(diào)整期間，2008年以后竣工的開發(fā)項目暫按2008年標準核定。

六、本通知自發(fā)布之日起執(zhí)行。本通知發(fā)布前主管稅務機關(guān)已受理的土地增值稅清算項目仍按照《北京市地方稅務局關(guān)于商品住宅土地增值稅核定扣除項目金額標準有關(guān)問題的通知》（京地稅地〔2007〕138號）的規(guī)定執(zhí)行。本通知發(fā)布前主管稅務機關(guān)未受理的土地增值稅清算項目按照本通知的規(guī)定執(zhí)行。

附件：分類房產(chǎn)單位面積四項成本核定表

二○○九年九月十六日

京地稅地[2007]325號

北京市地方稅務局關(guān)于土地增值稅清算管理若干問題的通知 關(guān)于土地增值稅清算管理若干問題的通知 各區(qū)、縣地方稅務局、各分局：

為進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，市局于近期制發(fā)了《北京市地方稅務局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》（京地稅地〔2007〕134號，以下簡稱《清算管理辦法》），現(xiàn)就有關(guān)問題補充明確如下，請依照執(zhí)行。

一、凡《清算管理辦法》施行前已受理的清算項目，主管稅務機關(guān)可不再要求納稅人重新辦理清算申請手續(xù)。

二、對于申請清算時尚有可銷售面積的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在清算期間和清算完成后，納稅人仍需在每季度終了后15日內(nèi)辦理納稅申報手續(xù)（含零申報）。在清算期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額，應按照清算時納稅人申報的單位建筑面積成本費用計算扣除，待清算完成后一并調(diào)整。三、一個房地產(chǎn)開發(fā)項目中包括不同商品房類型的，應將整體項目作為清算對象。如需在普通住宅與其他商品房、清稅面積與未清稅面積之間分攤成本的，原則上應按建筑面積計算分攤。

四、對于一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，在開發(fā)過程中分期建設、分期取得施工許可證和銷售許可證的，主管地方稅務機關(guān)可以根據(jù)實際情況要求納稅人分期進行清算。

五、納稅人在項目完成清算后繼續(xù)支付并取得合法有效憑證的成本和費用，主管稅務機關(guān)可根據(jù)實際情況重新調(diào)整扣除項目金額，但原則上應在項目全部銷售完畢時進行調(diào)整。

六、評估部門和稽查部門在評估稽查工作中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目符合清算條件，應及時告知納稅人到主管稅務機關(guān)辦理清算手續(xù)，同時通知企業(yè)主管稅務機關(guān)。

七、各局應加強對土地增值稅預征的監(jiān)督管理，通過與營業(yè)稅稅款入庫數(shù)據(jù)比對等方式監(jiān)控稅源，對未按規(guī)定預繳稅款的行為應嚴格按照有關(guān)規(guī)定加收滯納金。

八、根據(jù)《財政部國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）文件精神，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時，既不能夠提供購房發(fā)票證明，又不能提供取得土地使用權(quán)支付的金額憑證和房屋及建筑物價格評估報告的，對于《條例》第六條第(一)、(三)項規(guī)定的扣除項目的金額，稅務機關(guān)可參照《北京市地方稅務局關(guān)于修訂〈無原值房產(chǎn)計稅價值核定辦法〉的通知》（京地稅地〔2006〕109號）核定，據(jù)以計征土地增值稅。具體核定公式為：核定扣除項目金額=房產(chǎn)重置成本×成新率×區(qū)位調(diào)整系數(shù)×建筑面積。

二ОО七年八月十五日

京地稅[2010]2號---北京市地方稅務局關(guān)于土地增值稅清算問題的公告

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細則、《國家稅務總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）的規(guī)定，現(xiàn)對土地增值稅清算有關(guān)問題公告如下：

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的具有土地閑置費性質(zhì)的支出，均不得扣除。

二、納稅人轉(zhuǎn)讓舊房按照發(fā)票所載金額計算扣除項目時分次取得購房發(fā)票的，可按取得首張發(fā)票所載時間作為購買。

三、符合財政部國家稅務總局《關(guān)于對一九九四年一月一日前簽訂開發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的通知》（財法字〔1995〕7號）第二條和《關(guān)于土地增值稅優(yōu)惠政策延期的通知》（財稅字〔1999〕293號）免稅規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應按照土地增值稅清算的有關(guān)規(guī)定辦理清算手續(xù)，并區(qū)分下列情況：

（一）稅務機關(guān)已向企業(yè)開具《定期免稅證明》的，應在《土地增值稅鑒證報告》中說明并附送《定期免稅證明》，可僅就項目應征稅款部分計算增值額。

（二）稅務機關(guān)未向企業(yè)開具《定期免稅證明》的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在《土地增值稅鑒證報告》中應將定期免稅情況和征稅情況分別說明，同時需提供房地產(chǎn)項目立項批準文件、1994年1月1日前投入資金進行開發(fā)的有關(guān)證明、2000年12月31日前銷售的合同明細等資料，稅務機關(guān)應對定期免稅的資料進行審核確認。

本公告自2010年9月1日起施行。

京地稅[2013]5號---北京市地方稅務局北京市財政局關(guān)于調(diào)整我市土地增值稅納稅地點的公告

為加強我市土地增值稅征收管理，方便納稅人申報繳納稅款，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將調(diào)整我市土地增值稅納稅地點有關(guān)問題公告如下：

一、自本公告施行之日起，凡轉(zhuǎn)讓我市行政區(qū)劃范圍內(nèi)房地產(chǎn)的納稅人，應向房地產(chǎn)所在地主管地方稅務機關(guān)辦理申報納稅手續(xù)。

二、為保證政策平穩(wěn)過渡，轉(zhuǎn)讓新建商品房的納稅人以發(fā)展改革部門立項批復時間作為劃分時點，即本公告施行前已經(jīng)發(fā)展改革部門批準立項的房地產(chǎn)開發(fā)項目，納稅人仍向企業(yè)核算地的主管地方稅務機關(guān)辦理申報納稅手續(xù)。

本公告自2013年7月1日起施行。《北京市地方稅務局 北京市財政局轉(zhuǎn)發(fā)北京市人民政府關(guān)于同意調(diào)整本市國內(nèi)單位土地增值稅納稅地點有關(guān)問題的批復的通知》（京地稅二〔1999〕324號）同時廢止。

特此公告。

附件：關(guān)于《北京市地方稅務局 北京市財政局關(guān)于調(diào)整我市土地增值稅納稅地點的公告》的政策解讀

北京市地方稅務局

北京市財政局 2013年5月27日

附件

關(guān)于《北京市地方稅務局 北京市財政局關(guān)于調(diào)整我市土地增值稅納稅地點的公告》的政策解讀

為加強我市土地增值稅征收管理，方便納稅人申報繳納稅款，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則有關(guān)規(guī)定，北京市地方稅務局、北京市財政局印發(fā)了《北京市地方稅務局 北京市財政局關(guān)于改變我市土地增值稅納稅地點的公告》（2013年第5號，以下簡稱《公告》），現(xiàn)解讀如下：

一、為何要調(diào)整我市土地增值稅納稅地點？

答：我市在土地增值稅開征初期，為方便納稅人辦理土地增值稅繳稅手續(xù)，規(guī)定納稅人應向企業(yè)核算地或行政事業(yè)單位、社會團體稅務注冊登記地的主管地方稅務機關(guān)申報納稅。近年來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨地區(qū)經(jīng)營行為逐漸增多，納稅人繳納的營業(yè)稅、契稅須在房地產(chǎn)所在地申報納稅，而土地增值稅須在企業(yè)核算地申報納稅，不便于納稅人申報繳納稅款，調(diào)整納稅地點的呼聲較高。

同時，由于目前從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)多是因經(jīng)營特定房地產(chǎn)開發(fā)項目而成立的項目公司，經(jīng)營行為地域性強，納稅人經(jīng)營地點與申報納稅地點的分離不利于稅務部門加強對土地增值稅的屬地稅源管理以及納稅人申報納稅。

因此，為進一步落實國務院對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策，加強土地增值稅屬地稅源管理，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則有關(guān)規(guī)定調(diào)整我市土地增值稅納稅地點，由現(xiàn)行的納稅人向企業(yè)核算地或行政事業(yè)單位、社會團體稅務注冊登記地的主管地方稅務機關(guān)申報納稅調(diào)整為納稅人向房地產(chǎn)所在地的主管地方稅務機關(guān)辦理申報納稅手續(xù)。

二、調(diào)整納稅地點的具體規(guī)定是怎樣的？

答：自公告施行之日起，凡轉(zhuǎn)讓我市行政區(qū)劃范圍內(nèi)房地產(chǎn)的納稅人，應向房地產(chǎn)所在地主管地方稅務機關(guān)辦理申報納稅手續(xù)。

為保證政策平穩(wěn)過渡，轉(zhuǎn)讓新建商品房的納稅人以發(fā)展改革部門立項批復時間作為劃分時點，即本公告施行前已經(jīng)發(fā)展改革部門批準立項的房地產(chǎn)開發(fā)項目，納稅人仍向企業(yè)核算地的主管地方稅務機關(guān)辦理申報納稅手續(xù)。

此外，納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、存量房等，均應向房地產(chǎn)所在地主管地方稅務機關(guān)辦理申報納稅手續(xù)。

京地稅[2013]8號---《北京市地方稅務局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問題的公告》

為加強我市土地增值稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及相關(guān)文件規(guī)定，現(xiàn)就明確土地增值稅有關(guān)問題公告如下：

一、納稅人進行房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算時，稅務機關(guān)應按單套房屋銷售時同級別土地上的普通住房標準對普通住宅進行審核確認。本公告施行前，納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目的清算鑒證報告已經(jīng)稅務機關(guān)受理的，土地增值稅普通住宅的審核確認仍按原政策執(zhí)行。

二、納稅人進行房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算時，開發(fā)項目中包含多種類型房屋的，應按照《財政部國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第一條、《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第一條的規(guī)定，區(qū)分為普通住宅和其他商品房兩類分別計算增值額。

三、個人轉(zhuǎn)讓存量房征收土地增值稅時，對既不能提供房屋及建筑物價格評估報告，又不能提供購房發(fā)票證明的，稅務機關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓存量房交易價格全額5%的征收率計征土地增值稅。對個人轉(zhuǎn)讓存量住房的，按照《財政部 國家稅務總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）第三條規(guī)定，暫免征收土地增值稅。原《北京市地方稅務局關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》（京地稅地〔2006〕456號）第三條同時廢止。

本公告自2013年10月1日起施行。特此公告。

附件：關(guān)于《北京市地方稅務局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問題的公告》的政策解讀

北京市地方稅務局 2013年8月26日 附件

關(guān)于《北京市地方稅務局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問題的公告》的政策解讀

為加強我市土地增值稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及相關(guān)文件規(guī)定，北京市地方稅務局印發(fā)了《北京市地方稅務局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問題的公告》（2013年第8號），現(xiàn)解讀如下：

一、公告施行后，我市土地增值稅政策中普通住宅如何確認？

答：納稅人進行房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算時，稅務機關(guān)應按單套房屋銷售時同級別土地上的普通住房標準對普通住宅進行審核確認。

二、土地增值稅普通住宅審核確認工作的政策銜接是如何規(guī)定的？

答：公告施行前，納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目的清算鑒證報告已經(jīng)稅務機關(guān)受理的，土地增值稅普通住宅的審核確認仍按原政策執(zhí)行。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目進行土地增值稅清算時，開發(fā)項目中包含多種類型房屋的，應如何計稅？ 答：納稅人進行房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算時，開發(fā)項目中包含多種類型房屋的，按照財政部、國家稅務總局有關(guān)文件規(guī)定，應區(qū)分為普通住宅和其他商品房兩類分別計算增值額。

四、個人轉(zhuǎn)讓存量房征收土地增值稅時，對既不能提供房屋及建筑物價格評估報告，又不能提供購房發(fā)票證明的，應如何計稅？

答：近年來，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，我市對個人轉(zhuǎn)讓存量房征收土地增值稅的核定征收率已滯后于房地產(chǎn)市場發(fā)展的實際情況，為解決此問題，同時根據(jù)國家稅務總局有關(guān)文件規(guī)定，此次我市對個人轉(zhuǎn)讓存量房核定征收土地增值稅的核定征收率進行了調(diào)整。

公告規(guī)定 “個人轉(zhuǎn)讓存量房征收土地增值稅時，對既不能提供房屋及建筑物價格評估報告，又不能提供購房發(fā)票證明的，稅務機關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓存量房交易價格全額5%的征收率計征土地增值稅”。凡存量房交易的納稅人自公告施行之日起辦理存量房買賣合同（網(wǎng)上）簽約的，按本規(guī)定執(zhí)行。

對個人轉(zhuǎn)讓存量住房的，仍按照《財政部 國家稅務總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）第三條規(guī)定，暫免征收土地增值稅。公告規(guī)定，自公告施行之日起，《北京市地方稅務局關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》（京地稅地〔2006〕456號）中第三條“對既不能夠提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的，稅務機關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額的1%征收率計征土地增值稅”的規(guī)定廢止。

第三篇：房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的流程是什么(精)

土地增值稅的清算條件

(一符合下列情形之一的,納稅人應進行土地增值稅的清算: 1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

(二符合下列情形之一的,主管稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算: 1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;2.取得銷售(預售許可證滿三年仍未銷售完畢的;3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;4.省稅務機關(guān)規(guī)定的其他情況。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的流程是什么,哪些問題比較突出呢,企業(yè)應該注意什么? 清算申請與受理

第八條凡符合應辦理土地增值稅清算條件的納稅人,應在90 日內(nèi)向主管地方稅務機關(guān)提出清算稅款申請,并據(jù)實填寫《土地增值稅清算申請表》(附件2,經(jīng)主管地方稅務機關(guān)核準后,即可辦理竣工清算稅款手續(xù)。對納稅人清算土地增值稅申請不符合受理條件的,應將不予核準的理由在《土地增值稅清算申請表》中注明并退回納稅人。

第九條凡主管地方稅務機關(guān)要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目,主管地方稅務機關(guān)應出具《土地增值稅清算通知書》(附件3并送達納稅人。納稅人應在接到《土地增值稅清算通知書》之日起30日內(nèi),填寫《土地增值稅清算申請表》報送主管地方稅務機關(guān)。經(jīng)主管地方稅務機關(guān)核準后,在90日內(nèi)辦理清算稅款手續(xù)。

第十條納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續(xù)時,應向主管稅務機關(guān)提交有關(guān)清稅項目資料,并填寫《土地增值稅清算材料清單》(附件4。須提交的有關(guān)資料如下:(一項目竣工清算報表,當期財務會計報表(包括:損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品(工程銷售明細表、已完工開發(fā)項目成本表等。

(二國有土地使用權(quán)證書。

(三取得土地使用權(quán)時所支付的地價款有關(guān)證明憑證及國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。

(四清算項目的預算、概算書、項目工程合同結(jié)算單。(五能夠按清算項目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同。

(六銷售商品房有關(guān)證明資料,以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式,包含:銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。

(七清算項目的工程竣工驗收報告。(八清算項目的銷售許可證。

(九與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證,包括:已繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等。

(十《土地增值稅清算鑒證報告》。

(十一《土地增值稅納稅申報表(一》。

(十二稅務機關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。第十一條納稅人應準確、據(jù)實填寫各類清算申報表和相關(guān)表格;納稅人委托中介機構(gòu)代理進行清算鑒證的,在《鑒證報告》中應詳細列舉清算項目的收入、扣除項目和進行土地增值稅清算的相關(guān)鑒證信息。

第十二條主管地方稅務機關(guān)在收取納稅人提交的申請材料和《鑒證報告》時,應認真核對納稅人提供的資料,并嚴格按照《鑒證報告》標準格式進行驗收,對納稅人提交的申請材料齊全的,主管稅務機關(guān)應予以受理,并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》(附件5交納稅人轉(zhuǎn)入審核程序。對納稅人提交的清稅資料不完整、《鑒證報告》內(nèi)容不規(guī)范、審計事項情況不清楚的,應退回納稅人重新修改《鑒證報告》或補充資料,并向納稅人開具《土地增值稅清算

補充材料通知書》(附件6交納稅人,待清算資料補充完整后,重新辦理稅款清算手續(xù)。

房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算中存在的問題

按照現(xiàn)行《土地增值稅暫行條例》,土地增值稅是以土地和地上建筑物為征稅對象,以增值額為稅基,并按照30%-60%的四級超率累進稅率進行征收。但由于房地產(chǎn)開發(fā)的成本項目繁多,核算起來難度很大,因此土地增值稅的征收方式一直是每年按照房地產(chǎn)項目的預計銷售收入預征,然后在項目竣工驗收后進行清算。但由于預征率較低,預征的稅款只占清算稅款很小的比例,大部分的土地增值稅都是在清算階段繳納的。而按照《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號的要求,符合以下條件之一,才進行土地增值稅清算:房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。針對上述規(guī)定,一些房產(chǎn)項目常采取消極的手段來達到不繳或遲繳稅款的目的,比如在進行預售后,拖延項目工期,不實現(xiàn)竣工?；蛘咴诳⒐ず箐N售的,保留一定比例的開發(fā)產(chǎn)品,故意不實現(xiàn)土地增值稅清算的條件。這些手段可

能確實能夠?qū)崿F(xiàn)延緩清算的目的,但是由此可能會影響企業(yè)的經(jīng)營,甚至可能產(chǎn)生法律和稅務上的風險。

編輯本段拖延清算時間給企業(yè)帶來各種風險

1、稅務風險

一方面,回款速度受到增值稅清算時間的影響。滾動開發(fā)是現(xiàn)行

房地產(chǎn)開發(fā)的主流模式,這種開發(fā)模式特別依賴銀行貸款和預售收入來支撐項目開發(fā),因此,其銷售的回款速度將直接影響到房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本,回款的速度越快,開發(fā)的資金成本也就越低,利潤空間就會加大。如果企業(yè)保留著相當部分的開發(fā)產(chǎn)品不進行銷售,首先影響的就是企業(yè)的資金回收。資金回收的速度越慢,開發(fā)的成本就越高。另一方面,捂盤惜售的結(jié)果可能導致增值額越來越高,繳納的稅款越來越多。現(xiàn)今,除了房地產(chǎn)企業(yè)主動清算外,大部分樓盤只要符合條件還可能由稅務機關(guān)主動進行清算。《土地增值稅清算管理規(guī)程》(國稅發(fā)(200991號中列舉了稅務機關(guān)主動清算的條件,包括已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目;已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;取得銷售(預售許可證滿三年仍未銷售完畢的等。但不排除將來稅務機關(guān)進一步提高主動清算的條件。屆時樓盤的增值額可能會比現(xiàn)在更高,有些企業(yè)早年開發(fā)的樓盤增值額占比現(xiàn)今已會達到200%以上,土地增值稅將達到利潤的60%,因此導致整個項目的適用比例提高。所以,延緩土地增值稅清算的時間不能過長,需要綜合考慮市場的發(fā)展和政策變化的風險。

2、法律風險

首先,沒有進行土地增值稅清算的項目公司不能進行注銷?！抖愂照鞴芊ā返谑鶙l規(guī)定,且在向工商局辦理注銷前,需要進行稅務注銷。而且《稅收征收管理法實施細則》也要求納稅人在辦理注銷稅務登記前,應當向稅務機關(guān)結(jié)清應納稅款、滯納金、罰款,繳銷發(fā)票、稅務登記證件和其他稅務證件。因為房地產(chǎn)項目公司有大量土地增值 稅款沒有清算，所以不可能獲得注銷。實際上，房地產(chǎn)行業(yè)中進行注 銷的項目公司不足三分之一。據(jù)了解，房地產(chǎn)行業(yè)一般采取一 個開發(fā)項目一個項目公司的經(jīng)營模式。一段時間之后，房地產(chǎn)企業(yè)可 能積攢了數(shù)量可觀的項目公司，在管理上十分混亂和不便。雖然這些 項目公司都具有開發(fā)資質(zhì)，具有一定的殼價值，但由于在稅務上存在 很大的不確定性，很難進行整體出售。其次，拖延工期可能產(chǎn) 生合同上的風險。房地產(chǎn)企業(yè)在項目沒有竣工之前進行預售，在預售 合同中一般和買方約定交房日期和辦理房產(chǎn)證書的時間。如果房地產(chǎn) 企業(yè)只考慮了避免土地增值稅清算，而把工期延長，遲遲不完成竣工。那么可能會影響與買方的合同履行，產(chǎn)生不必要的糾紛，甚至可能面 臨集體訴訟。

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法

遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》和《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》及有關(guān)文件的規(guī)定，制定本辦法。

第二條 凡從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)應辦理清算土地增值稅手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，均適用本辦法。

第三條 對一個清算項目中既有普通標準住宅又有非普通標準住宅的，應分別核算增值額；未分別核計算增值額的，按照普通標準住宅和非普通標準住宅的可售面積占清算項目可售面積的比例計算扣除項目金額后，分別按照普通標準住宅和非普通標準住宅的銷售收入和計算的扣除項目金額計算增值額。

普通住宅標準，按各省轄市人民政府根據(jù)省人民政府授權(quán)制定并對社會公布標準執(zhí)行。省轄市人民政府未制定普通住宅標準的，按照《遼寧省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省建設廳等部門關(guān)于切實做好穩(wěn)定住房價格工作實施意見的通知》（遼政發(fā)［2005］53號）規(guī)定的標準執(zhí)行。第四條 納稅人如委托中介機構(gòu)在辦理土地增值稅清算稅款手續(xù)時，應在報送有關(guān)資料的同時附送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》（以下簡稱《鑒證報告》，附件１）。

第二章 清算條件

第五條 符合下列情況之一的，納稅人應到主管地方稅務機關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)：

（一）全部竣工并銷售完畢并按規(guī)定已預繳土地增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)項目；全部竣工并銷售完畢未預繳土地增值稅的，在補繳預繳土地增值稅完畢后的房地產(chǎn)開發(fā)項目；

根據(jù)遼寧省房屋建筑工程竣工驗收備案的有關(guān)規(guī)定，以工程驗收部門核發(fā)《遼寧省房屋建筑工程竣工驗收備案書》之日，作為土地增值稅清算項目竣工的時限；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項目。

第六條 符合下列情況之一的，主管地方稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（一）納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目已通過竣工驗收，在整個預（銷）售的房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積達到可銷售總建筑面積的比例85％（含）以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）地方稅務機關(guān)認定有可能造成稅款流失、經(jīng)縣級（含縣級）以上主管地方稅務機關(guān)批準清算的開發(fā)項目；

（四）納稅人申請注銷稅務登記的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

第七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，應按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。

第三章 清算申請、受理與審核

第八條 凡符合應辦理土地增值稅清算條件的納稅人，應在滿足清算條件后90個工作日內(nèi)向主管地方稅務機關(guān)辦理清算稅款手續(xù)，并據(jù)實填寫《土地增值稅清算申請表》（附件２）。第九條 凡主管地方稅務機關(guān)要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管地方稅務機關(guān)應向納稅人出具《土地增值稅清算通知書》（附件３－01）。納稅人應在接到《土地增值稅清算通知書》之日起90個工作日內(nèi)，到主管地方稅務機關(guān)辦理清算稅款手續(xù)。第十條 納稅人在辦理土地增值稅清算手續(xù)時，應向主管地方稅務機關(guān)提交以下有關(guān)清算項目材料，并填寫《土地增值稅清算材料清單》（附件４）。

（一）項目竣工決算報表，當期項目開發(fā)、銷售期間的財務會計報表（包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細表、已完工開發(fā)項目成本表）等；

（二）國有土地使用權(quán)證書；

（三）取得土地使用權(quán)時所支付的地價款有關(guān)證明憑證及國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同；

（四）清算項目的預算、概算書、項目工程合同結(jié)算單；

（五）能夠按清算項目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同；

（六）銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、銷售單價、用途等；

（七）清算項目的工程竣工驗收報告；

（八）清算項目的銷售許可證；

（九）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加等；

（十）《土地增值稅清算稅款鑒證報告》；

（十一）《土地增值稅納稅申報表》（包括預繳完稅證明）；

（十二）稅務機關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。

第十一條 主管地方稅務機關(guān)應認真審核納稅人提供的清算材料，對納稅人提交的清算材料齊全的，主管地方稅務機關(guān)應予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》（附件3－02）。對納稅人提交的清算資料不完整、內(nèi)容不規(guī)范、審核事項情況不清楚的，應退回納稅人重新修改或補充資料，并向納稅人出具《土地增值稅清算補充材料通知書》（附件3－03）。納稅人須在收到《土地增值稅清算補充材料通知書》之日起30個工作日內(nèi)提供清算補充材料，重新辦理稅款清算手續(xù)。

第十二條 主管地方稅務機關(guān)應自受理納稅人清算申請之日起90個工作日內(nèi)完成清算審核工作，不含納稅人應稅務機關(guān)要求補充資料的時間。

第十三條 主管地方稅務機關(guān)有權(quán)對清算工作中的工作底稿進行檢查；審核納稅人提供的證明憑證、資料是否真實齊全；審核各項報表扣除項目內(nèi)容與相關(guān)資料的關(guān)系是否相符等。第十四條 清算項目銷售收入的確定。銷售收入是指清算項目或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的全部價款（包括預收房款）及有關(guān)的經(jīng)濟收益。收入的確認重點審核企業(yè)預售款和相關(guān)的經(jīng)濟收益是否全部結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入，同時應審核向購買方收取的房價款中是否包含代收費用。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房用于贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)，其收入的確定由主管地方稅務機關(guān)按照當期同類區(qū)域、同類房地產(chǎn)的市場價格核定。第十五條 對清算項目扣除項目金額的確定，按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定計算，發(fā)生的各項成本和費用應按實際發(fā)生額確認扣除；對納稅人無法提供合法有效憑證的，不予扣除；各項預提（或應付）費用不得扣除。

第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

１、建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；

２、建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；

3、建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

第十七條 對財務費用中的利息支出凡能夠按清算項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。

第四章 清算管理

第十八條 主管地方稅務機關(guān)要根據(jù)房地產(chǎn)開項目的建設形象進度，做好應稅事項的跟蹤管理。要認真查驗和審核清算企業(yè)報送的相關(guān)資料，在審查清算項目過程中因需要納稅人進一步補充與清算項目相關(guān)的材料時，決定中止審核，應向納稅人開具《土地增值稅中止清算審核通知書》（附件3－04），待納稅人重新補充證明材料后，再辦理稅款清算手續(xù)。

第十九條 發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情況之一的，可以按照確定的銷售收入，核定征收土地增值稅。

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置財務帳簿未設置的；或雖設置財務帳簿，但帳目混亂，銷售收入、成本材料憑證殘缺不齊，難以確定銷售收入或扣除項目金額的；

（二）擅自銷毀帳簿的或者拒不提供納稅資料的；

（三）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關(guān)責令限期改正，逾期仍不清算的；

（四）對納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無法提供收入資料或提供收入資料不實造成成交價格明顯偏低的；

（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的；

（六）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的；

（七）未按規(guī)定的時間提交清算補正材料的。

第二十條 土地增值稅核定征收率不得低于本地區(qū)的土地增值稅預征率，各地根據(jù)本地的實際情況和相關(guān)規(guī)定，確定具體的征收率。

第二十一條 主管地方稅務機關(guān)通過清算審核對清算項目需要進行核定征收的，應向納稅人開具《土地增值稅終止清算審核通知書》（附件3－05）和《土地增值稅核定征收通知書》（附件3－06）。

第二十二條 在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用＝清算時的扣除項目總金額/清算的總建筑面積

第二十三條 對進行土地增值稅清算后應補繳稅款的納稅人，自主管地方稅務機關(guān)清算審核完畢之日起15個工作日內(nèi)到主管地方稅務機關(guān)繳納稅款。

第二十四條 經(jīng)主管地方稅務機關(guān)清算審核后，需辦理土地增值稅退稅的，依照規(guī)定的程序辦理退稅手續(xù)，并報市局備案。

第二十五條 主管地方稅務機關(guān)檔案管理部門負責辦理完成土地增值稅清算項目的資料保存。土地增值稅檔案應按項目歸類保存，對于成片開發(fā)分批清算土地增值稅的項目，應在全部辦理清算土地增值稅稅款工作后，將相關(guān)資料移交檔案管理部門并按照檔案管理的有關(guān)規(guī)定保存。第二十六條 同時具備以下條件的稅務中介機構(gòu)從事土地增值稅清算鑒證工作，主管地方稅務機關(guān)可以采信。

（一）經(jīng)國家稅務總局及其授權(quán)機構(gòu)批準設立、通過年檢，取得《稅務師事務所執(zhí)業(yè)證》的稅務師事務所；

（二）具有取得“中華人民共和國注冊稅務師執(zhí)業(yè)資格證書”、注冊為執(zhí)業(yè)會員并通過年檢的注冊稅務師；

（三）經(jīng)工商管理機關(guān)登記注冊。

第五章 法律責任 第二十七條 對進行土地增值稅清算后應補繳稅款的納稅人，未按規(guī)定期限繳納稅款的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》六十八條等有關(guān)規(guī)定進行處罰。

第二十八條 稅務機關(guān)在土地增值稅清算審核工作中，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)稅務中介機構(gòu)違反有關(guān)稅收法律、法規(guī)出具虛假鑒證報告，造成納稅人少繳、未繳土地增值稅的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第九十八條規(guī)定進行處罰。第六章 附則

第二十九條 本辦法由遼寧省地方稅務局負責解釋。

第三十條 本辦法中所稱“主管地方稅務機關(guān)”，是指縣區(qū)級地方稅務機關(guān)及其所屬的分局、稅務所。

第三十一條 此前規(guī)定與本辦法不一致的，按本辦法執(zhí)行。省地方稅務局遼地稅發(fā)［2006］86號文件第六條中有關(guān)規(guī)定停止執(zhí)行。

附件１

土 地 增 值 稅 清 算 稅 款

鑒 證 報 告

單位簽章： 年 月 日

土地增值稅清算稅款鑒證報告

單位：

我們接受委托，對貴單位轉(zhuǎn)讓 “ ”項目取得的收入應繳納的土地增值稅進行了查證。我們查證的依據(jù)是《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《實施細則》及相關(guān)政策規(guī)定，對貴單位所提供的憑證、帳冊、財務會計報告、有關(guān)納稅資料和數(shù)據(jù)實施了我們認為必要的鑒證程序，同時還包括查閱、核對施工圖紙及相關(guān)資料、查看現(xiàn)場。貴單位對所提供的會計資料、納稅資料的真實性、合法性和完整性負責。我們的責任是出具客觀公正的鑒證報告。

經(jīng)審核，貴單位“ ”項目： 取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入為 元；

其中：

1、貨幣收入 元；

2、實物收入 元；

3、其他收入 元； 扣除項目總金額為 元； 其中：

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額為 元；

2、土地征用及拆遷補償費為 元；

3、開發(fā)土地和新建房及配套設施的四項成本為 元；

4、公共配套設施費的成本為 元；

5、開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用為 元；

6、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為 元；

7、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除額為 元；增值額為 元；增值額與扣除項目金額之比 %應繳土地增值稅稅額為 免繳土地增值稅稅額為 已繳土地增值稅稅額為 項目竣工清算應補（退）土地增值稅稅額為

特此報告 附件：

1、《土地增值稅納稅鑒證表》

2、《土地增值稅繳款情況匯總表》

3、《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表》

4、《扣除項目匯總表》

； 元； 元； 元； 元。

5、《取得土地使用權(quán)所支付的金額鑒證表》

6、《土地征用及拆遷補償費鑒證表》

7、《前期工程費鑒證表》

8、《建筑安裝工程費鑒證表》

9、《基礎設施費鑒證表》

10、《開發(fā)間接費用鑒證表》

11、《公共配套設施費鑒證表》

12、《利息支出鑒證表》

13、《與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費鑒證表》

中介機構(gòu)負責人： 中國注冊稅務(會計)師：

中介機構(gòu)名稱： 中國注冊稅務(會計)師：

地址： 聯(lián)系電話：

年 月 日

土地增值稅納稅鑒證說明

我們接受委托，對貴單位轉(zhuǎn)讓“ ”項目，應繳納的土地增值稅進行了審計，現(xiàn)將審計情況說明如下： 基本情況：(1)項目簡介、(2)項目座落地、(3)總建筑面積、（4）批準總銷售面積、（5）總自用面積、（6）總配套設施面積、(7)本次清算建筑面積、（8）項目分類用途情況，（9）項目裝飾裝修情況、（10）允許分攤的配套設施面積、（11）竣工驗收情況、（12）符合普通標準住宅面積情況、(13)立項批復文件、（14）稅務機關(guān)要求提供的其他有關(guān)情況等

二、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入說明：（貨幣收入、實物收入、其他收入）

三、扣除項目有關(guān)情況說明：依據(jù)土地增值稅政策規(guī)定，對成本所涉及的項目加以詳細說明。

四、納稅情況詳細計算過程：

五、其他審核事項說明：

中國注冊稅務（會計）師：

中國注冊稅務（會計）師：

年 月 日

附件1－1 土地增值稅納稅鑒證表

項目起止日期： 年 月 日至

納稅人名稱 納稅人 地址 聯(lián)系人電話

經(jīng)濟類型 行 業(yè) 直接主管部門 開戶銀行 賬 號 郵 政 編 碼

項目名稱 項目地址 項目 行 次 中介鑒證數(shù)

一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額 1 其中 轉(zhuǎn)讓土地收入 2 轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物收入 3

二、扣除項目金額合計 4 1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 5 2.房地產(chǎn)開發(fā)成本 6 其中 土地征用及拆遷補償費 7 前期工程費 8 建筑安裝工程費 9 基礎設施費 10 公共配套設施費 11 開發(fā)間接費用 12

3、房地產(chǎn)開發(fā)費用 13 其

中 利息支出 14 其他房地產(chǎn)開發(fā)費用 15

4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費 16

年 月 金額單位元

日 其

中 營業(yè)稅 17 城市維護建設稅 18 教育費附加 19 地方教育附加 20

5、財政部規(guī)定的加計20%扣除數(shù) 21

三、增值額 22

四、增值額與扣除項目金額之比（%）23

五、適用稅率（%）24

六、速算扣除系數(shù)（%）25

八、應繳土地增值稅稅款 26

九、免繳土地增值稅稅款 27

十、已繳土地增值稅稅款 28

十一、項目清算應補土地增值稅稅額 29

十二、項目清算應退土地增值稅稅額 30 中介機構(gòu)：（公章）機構(gòu)負責人： 中國注冊稅務（會計）師：（簽章）參加鑒證人員：

單位：（公章）財務負責人： 年 月 日年 月 日

附件1－2 土地增值稅繳款情況匯總表 金額單位：元

納稅人名稱 納稅人地址 聯(lián)系人、電話 經(jīng)濟類型 行 業(yè) 直接主管部門 開戶銀行 賬 號 郵政編碼 項目名稱 項目地址

稅款入庫日期 行 次 繳款書號碼 金額

合計

中介機構(gòu)：（公章）單位：（公章）機構(gòu)負責人： 財務負責人：

中國注冊稅務（會計）師：（簽章）年 月 日

參加鑒證人員： 年 月 日

附件1－3 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表

取得收入起止日期： 年 月 日至 年 月 日 金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期 復核人 日期

開發(fā)商品房收入類別 企業(yè)提供數(shù) 中介調(diào)整數(shù) 確定收入數(shù) 備注 銷售貨幣金額 換取非貨幣性資產(chǎn)作價金額 分配股東作價金額 分配投資人作價金額 用于職工福利作價金額 用于職工獎勵作價金額 用于贊助作價金額 對外投資金額 抵償債務金額 取得其他收益金額

合計

中介機構(gòu)：（公章）

機構(gòu)負責人：

中國注冊稅務（會計）師：（簽章）

參加鑒證人員：

附件1－4 扣除項目匯總表

委托單位名稱： 編制人 日期 復核人 日期

項目 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

單位：（公章）財務負責人： 年 月 日 年 月 日金額單位：元

其中 土地征用及拆遷補償費 前期工程費 建筑安裝工程費 基礎設施費 公共配套設施費 開發(fā)間接費用 3.房地產(chǎn)開發(fā)費用 其

中 利息支出 其他房地產(chǎn)開發(fā)費用 4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費 其

中 營業(yè)稅 城市維護建設稅 教育費附加 地方教育附加

5.財政部規(guī)定的加計20%扣除數(shù) 合計

中介機構(gòu)：（公章）單位:（公章）

機構(gòu)負責人： 財務負責人：

中國注冊稅務（會計）師:（簽章）年 月 日 參加鑒證人員： 年 月 日 附件1－5 取得土地使用權(quán)所支付的金額鑒證表

金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期 復核人 日期

項目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注 支付的土地出讓金 支付地價款金額 交納的有關(guān)稅費 其中：

合計

中介機構(gòu)：（公章）單位:（公章）

機構(gòu)負責人： 財務負責人：

中國注冊稅務（會計）師:（簽章）年 月

參加鑒證人員： 年 月

附件1－6 土地征用及拆遷補償費鑒證表

金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期 復核人 日期

項目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注

日日 土地征用費用 耕地占用稅 勞動力安置費 安置動遷用房支出 拆遷補償款

合計

中介機構(gòu)：（公章）單位:（公章）

機構(gòu)負責人： 財務負責人：

中國注冊稅務（會計）師:（簽章）年 月參加鑒證人員： 年 月 附件1－7 前期工程費鑒證表

金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期 復核人 日期

項目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注 規(guī)劃費用 設計費用

日 日 項目可行性研究費用 水文費用 地質(zhì)費用 勘探費用 測繪費用 七通一平支出

合計

中介機構(gòu)：（公章）單位:（公章）

機構(gòu)負責人： 財務負責人：

中國注冊稅務（會計）師:（簽章）年 月 日

參加鑒證人員： 年 月 日 附件1－8 建筑安裝工程費鑒證表

金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期 復核人 日期

項目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注 建筑工程費用 安裝工程費用 支付給承包方費用 其他建筑安裝工程費用 其 中

合計

中介機構(gòu)：（公章）單位:（公章）

機構(gòu)負責人： 財務負責人：

中國注冊稅務（會計）師:（簽章）年 月 日 參加鑒證人員： 年 月 日 附件1－9 基礎設施費鑒證表

金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期 復核人 日期

項目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注 開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路 供水工程支出 供電工程支出 供氣工程支出 排污工程支出 排洪工程支出 通訊工程支出 照明工程支出 環(huán)衛(wèi)工程支出 綠化費用

其他設施工程發(fā)生的支出 其 中

合計

中介機構(gòu)：（公章）單位:（公章）

機構(gòu)負責人： 財務負責人：

中國注冊稅務（會計）師:（簽章）年 月

參加鑒證人員： 年 月 附件1－10 開發(fā)間接費用鑒證表

金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期 復核人 日期

項目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注 管理人員工資 職工福利費 折舊費

日 日 修理費 辦公費 水電費 勞動保護費 周轉(zhuǎn)房攤銷費 其他發(fā)生的間接費用 其 中

合計

中介機構(gòu)：（公章）單位:（公章）

機構(gòu)負責人： 財務負責人：

中國注冊稅務（會計）師:（簽章）年 月 日

參加鑒證人員： 年 月 日

附件1－11 公共配套設施費鑒證表

金額單位：元

委托單位名稱： 編制人 日期 復核人 日期

項目名稱 有效憑證金額 本次分配扣除金額 本次未扣除金額 備注 物業(yè)管理用房費用 變電站費用 熱力站費用 水廠費用 居委會用房費用 派出所用房費用 幼兒園用房費用 學校用房費用 托兒所用房費用 公共廁所費用 自行車棚用房費用 郵電通訊用房費用

其他非營業(yè)性公共設施費用 其 中：

合計

中介機構(gòu)：（公章）機構(gòu)負責人： 中國注冊稅務（會計）師:（簽章）參加鑒證人員：

附件1－12 利息支出鑒證表

納稅人名稱 納稅人地址 聯(lián)系人 電話

經(jīng)濟類型 行 業(yè) 直接主 管部門

開戶銀行 賬 號 郵 政

單位:（公章）財務負責人： 年 月 日 年 月 日金額單位：元

編 碼 項目名稱

項目地址 銀行同期利率： 金融機構(gòu)名稱 行 次 借款 金額 借款

期限 利率 允許列支利息金額

合計

中介機構(gòu)：（公章）

機構(gòu)負責人：

中國注冊稅務（會計）師:（簽章）

參加鑒證人員：

附件1－13 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費鑒證表

單位:（公章）財務負責人： 年 月 日 年 月 日 金額單位：元 委托單位名稱： 編制人 日期 復核人 日期

項 目 行 次 應繳納稅款金額 實際繳納稅款金額 備注 營業(yè)稅 1 城市維護建設稅 2 教育費附加 3 地方教育附加 4 5 6 7 8 9 10 11 已納稅額合計 12

中介機構(gòu)：（公章）

機構(gòu)負責人：

中國注冊稅務（會計）師:（簽章）

參加鑒證人員：

附件2 土地增值稅清算申請表 單位：平方米

單位:（公章）財務負責人： 年 月年 月 日 日 納稅人名稱 納稅人地址 納稅人識別號 聯(lián)系人及電話 項目名稱 項目地址

項目總建筑面積 應銷售總面積

已預（銷）售總面積 已預（銷）售面積占應銷售面積比例 ％ 納稅人申請理由：

單位簽章： 法人簽章：

年 月 日 主管稅務機關(guān)意見： 簽章：

簽字： 年 月 日

填表說明：

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在辦理土地增值稅清算手續(xù)時據(jù)實填寫本表。

2、項目清稅終了后，本表與納稅申報表及清稅相關(guān)資料一同存檔。

3、本表一式兩份，地方主管稅務機關(guān)審核蓋章后，由稅務機關(guān)、納稅人各留存一份。

附件3－01 土地增值稅清算通知書 號

：

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》、《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)［2006］187號）及《遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，你（單位）的 項目，已符合土地增值稅清算條件，請你單位自收到本通知之日起90個工作日內(nèi)，到

辦理土地增值稅清算手續(xù)。

簽章： 年 月 日

附件3－02 土地增值稅清算受理通知書

號

：

經(jīng)審查，你（單位）申報的 清算稅款項目，符合受理條件，現(xiàn)予受理。本機關(guān)將于受理后90個工作日內(nèi)做出核準決定。

簽章： 年 月 日

附件3－03 土地增值稅清算補充材料通知書

號

：

經(jīng)審查，你（單位）申請的 清算稅款項目，需補正清算材料。請你（單位）于接到本通知書之日起30個工作日內(nèi)補正有關(guān)清算材料。補正材料時間不計入本次清算核準時限內(nèi)。

需要補正提交的清算材料及要求如下：

簽章： 年 月 日

附件3－04 土地增值稅中止清算審核通知書 號

：

經(jīng)審查，你（單位）申請的 清算稅款項目，需補正清算材料，本機關(guān)決定中止審核。請你（單位）于接到本通知書之日起30個工作日內(nèi)補正有關(guān)清算材料。補正材料時間不計入本次清算核準時限內(nèi)。未按規(guī)定期限提交補正清算材料的，按《遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》第十九條有關(guān)規(guī)定處理。需要補正的清算材料和要求如下：

簽章

年 月 日 附件3－05 土地增值稅終止清算審核通知書 號

：

根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細則、《遼寧省土地增值稅清算管理辦法》等有關(guān)政策規(guī)定，經(jīng)對你（單位）申請的 清算項目情況進行了審核，稅務機關(guān)認為不符合土地增值稅清算的有關(guān)規(guī)定，決定終止清算審核。終止審核的理由如下：

簽章：

年 月 日

附件3－06 土地增值稅核定征收通知書

號

：

根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及實施細則、《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)［2006］187號）及《遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，稅務機關(guān)決定對你（單位）項目按確定的銷售收入 %的征收率，核定征收土地增值稅。核定征收的理由如下：

簽章：

年 月 日

附件４

土地增值稅清算材料清單 納稅人名稱：

清算項目名稱：

清算項目座落地址： 編號：第 號

序號 材料名稱 備注 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

附件５

土地增值稅清算各項通知書編號說明

土地增值稅清算各項通知書編號共計18位阿拉伯數(shù)字，前兩位為省籍代碼（21），三四位為市籍代碼，五六位為縣區(qū)籍代碼，七八位為機構(gòu)代碼，如征收科01、綜合科02等，各地可自行排列，九十位為事項代碼，固定為：01：清算通知書（附件3－01）02：清算受理通知書（附件3－02）、03：清算補充材料通知書（附件3－03）、04：中止清算審核通知書（附件3－04）、05：終止清算審核通知書（附件3－05）、06：核定征收通知書（附件3－06），十一至十四位為年份代碼，十五至十八位為流水號。

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理,做好土地增值稅清算審核工作,根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《土地增值稅清算管理規(guī)程》及其相關(guān)政策規(guī)定，制定本辦法。

第二條 凡在本省境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，其開發(fā)的房地產(chǎn)項目符合土地增值稅清算條件的，均適用本辦法。

第三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是土地增值稅的清算主體，符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目，納稅人應當在規(guī)定期限內(nèi)自行完成清算或委托有清算資質(zhì)的中介機構(gòu)完成清算。

接受委托進行土地增值稅清算鑒證業(yè)務的中介機構(gòu)，應當按《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》的有關(guān)規(guī)定完成清算鑒證，出具《土地增值稅清算鑒證報告》，并對清算鑒證結(jié)果承擔相應的法律責任。第四條 土地增值稅清算以納稅人初始填報的《土地增值稅項目登記表》中房地產(chǎn)開發(fā)項目為清算單位。分期開發(fā)的項目以分期項目為清算單位。同一清算單位中既有普通標準住宅又有非普通住宅及其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的，應當分別核算增值額，計征土地增值稅。未分別核算或不能分別核算增值額的，建造的普通標準住宅不能適用條例第八條

（一）項的免稅規(guī)定，應當按合理的方式分別計算住宅和其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的增值額。第五條 主管地稅機關(guān)稅源管理部門應當加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理和監(jiān)控，對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應當督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用，及時掌握清算單位是否達到清算條件。

第二章 清算條件

第六條 符合下列情形之一的，納稅人應當主動進行土地增值稅清算：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；

（四）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。第七條 符合下列情形之一的，主管地稅機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例達到或超過85%，或該比例雖未達到85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。同一清算單位，分多次取得銷售（預售）許可證的，在確定三年期限時應當從最后一次取得銷售（預售）許可證的時間算起。

（三）經(jīng)主管地稅機關(guān)進行納稅評估發(fā)現(xiàn)問題后，認為需要辦理土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目。第八條 納稅人在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，在清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓未使用及使用年限在一年以內(nèi)的房地產(chǎn)的，納稅人應當按規(guī)定進行土地增值稅納稅申報，收入按實際取得的收入計算，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

清算后再銷售或轉(zhuǎn)讓使用年限超過一年以上房地產(chǎn)的，應當按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定計算繳納土地增值稅。

第三章 清算申請與受理

第九條 凡符合應辦理土地增值稅清算條件的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管地稅機關(guān)辦理清算手續(xù)，并據(jù)實填寫《土地增值稅清算表》；凡屬地稅機關(guān)要求納稅人進行土地增值稅進行清算的項目，主管地稅機關(guān)應當下發(fā)《土地增值稅清算通知書》，納稅人應當在接到清算通知之日起90日內(nèi)，到主管地稅機關(guān)辦理清算手續(xù)。

第十條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續(xù)時，應當向主管地稅機關(guān)提交有關(guān)清算項目資料和清算申報表，并填寫《土地增值稅清算申報資料清單》和《土地增值稅清算申報表清單》。

第十一條 納稅人應當準確、據(jù)實填寫各類清算申報表和相關(guān)表格；納稅人委托中介機構(gòu)代理進行清算鑒證的，中介機構(gòu)應當在《土地增值稅清算鑒證報告》中詳細列明清算項目的收入、扣除項目和進行土地增值稅清算的相關(guān)鑒證信息。

第十二條 主管地稅機關(guān)在收到納稅人提交的清算資料時，應當對照《土地增值稅清算申報資料清單》和《土地增值稅清算申報表清單》所列內(nèi)容逐一核實，并嚴格按照本辦法附表格式和《土地增值稅清算管理規(guī)程》、《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》規(guī)定的內(nèi)容進行審驗。對納稅人提交的申請材料格式準確、內(nèi)容齊全規(guī)范的，主管地稅機關(guān)應當予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》交納稅人轉(zhuǎn)入審核程序。

對納稅人提交的申請材料格式不準確、內(nèi)容不規(guī)范、相關(guān)事項不清楚的，應當在5個工作日內(nèi)退回納稅人重新修改或補充完善，并向納稅人出具《土地增值稅清算補充材料通知書》，納稅人應當在30日內(nèi)將清算資料修改補充完整，并重新辦理稅款清算手續(xù)。

第四章 清算審核

第十三條 土地增值稅清算審核工作由縣及縣以上主管地稅機關(guān)組織實施，并應當自受理納稅人清算申請之日起90日內(nèi)（不含納稅人應地稅機關(guān)要求增加補正資料時間）完成清算審核。若因特殊原因需延長清算審核時間的，應當將延期原因和延期時間報上一級地稅機關(guān)批準，并通知納稅人。

第十四條 主管地稅機關(guān)應當成立由領(lǐng)導總負責，征管、稅政、計會、稽查、二分局、稅源管理部門等相關(guān)單位共同參加的清算審核領(lǐng)導組。領(lǐng)導組按清算審核的不同內(nèi)容和要求，下設收入審核、土地成本審核、其他開發(fā)成本及費用審核、稅金及其他扣除項目審核等若干審核小組，明確各小組的職責和分工。各審核小組應當在規(guī)定時間內(nèi)對納稅人提供的相關(guān)票據(jù)、憑證、資料進行認真審查核實，出具初審意見，報清算審核領(lǐng)導組集體審議。第十五條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的審核

（一）收入的確認

1、納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入，是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

2、土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以

交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。

3、銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應當在計算土地增值稅時予以調(diào)整。售房時向購買方一并收取的代收費用，應當作為計稅收入（但不作為加計扣除的基數(shù)）。

4、開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、拆遷換建、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)或不動產(chǎn)等行為應當視同銷售，按下列方法和順序確認收入：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售同類房地產(chǎn)的平均價格確定；按當?shù)禺斈晖惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

（二）收入的審核 收入審核小組應當根據(jù)納稅人提供的《與收入相關(guān)的面積明細申報表》和《轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入明細申報表》，結(jié)合立項報告、測繪報告、規(guī)劃許可證、銷（預）售許可證等相關(guān)資料，核實與收入相關(guān)的面積之間的邏輯關(guān)系是否合理，有無應視同銷售行為未作銷售處理的情況。同一清算單位中不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目是否分別核算收入。若發(fā)現(xiàn)納稅人提供的收入資料不實，成交價格明顯低于正常銷售價格又無正當理由的，收入審核小組可以參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)市場價格核定收入。

（三）收入審核意見的出具

收入審核小組審核結(jié)束后，應當填報收入審核相關(guān)附表，加注審核意見，報清算審核領(lǐng)導組。

第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地、新建房和配套設施發(fā)生的成本費用，準予扣除的項目有：取得土地使用權(quán)所支付的金額、土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及國家規(guī)定的準予加計20%的扣除，未實際發(fā)生的上述各項預提（或預付）費用，不得扣除。

第十七條 審核扣除項目是否符合下列要求：

（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。

（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。

（三）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤的。

（五）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應當按照受益對象，采用合理的分攤方法，分攤共同的成本費用。

（六）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規(guī)定不一致的，以稅務處理規(guī)定為準。

第十八條 取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補償費的審核

（一）審核取得土地使用權(quán)、土地征用及拆遷補償費實際支付金額

1、結(jié)合企業(yè)提供的土地使用權(quán)證、土地出讓合同、土地價款的支付憑據(jù)、契稅完稅憑證、銀行支付記錄和與政府相關(guān)部門的協(xié)議，確認本期開發(fā)項目“取得土地使用權(quán)所支付的金額”是否獲取合法有效憑證，口徑是否一致。拆遷補償費和青苗補償費等與概預算是否存在明顯異常，拆遷、補償支出與拆遷、補償合同和簽收花名冊發(fā)生的金額能否互相對應，有無政府返還和以地補路等情況。

2、土地征用及拆遷補償若由政府或者其他拆遷單位承擔，則這部分費用已包括在取得土地使用權(quán)的金額中，審核是否有重復列支的問題。

3、比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項目，判斷其取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補償費是否存在明顯異常。

（二）審核取得土地使用權(quán)和土地征用及拆遷補償費支付金額分攤比例

1、同一宗土地有多個開發(fā)項目，能準確劃分不同項目占地面積的，應當先按占地面積分攤土地成本；不能準確劃分不同項目占地面積的，應當按樓面地價（樓面地價=土地總價格/總建筑面積）和各項目實際建筑面積占總建筑面積的比例計算分攤不同項目的土地成本。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，以及建有公共配套設施的，應當結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的土地使用權(quán)證、經(jīng)規(guī)劃部門審核同意的規(guī)劃圖、房屋分戶（室）測繪面積對照表等資料，按照上述原則分攤土地成本，以判定其土地成本的分攤是否合理、完整。

（三）土地成本審核意見的出具

土地成本審核小組應當根據(jù)納稅人提供的《取得土地使用權(quán)支付金額明細申報表》和相關(guān)資料，對土地成本認真審核，計算分攤后，填寫土地成本審核相關(guān)附表，加注審核意見，報清算審核領(lǐng)導組。第十九條 其他開發(fā)成本、費用的審核

（一）前期工程費與基礎設施費的審核

1、審核前期工程費（包括規(guī)劃、設計、水文、地質(zhì)、勘察、測繪、可研、通水、通電、通路、清理平整場地等費用）和基礎設施費（包括小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等費用）的各項實際支出與概預算是否存在明顯異常。

2、審核前期工程費與基礎設施費是否存在虛列、多列等情況，實際發(fā)生的費用與開發(fā)項目是否相對應。

3、多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費和基礎設施費，應當采用建筑面積法進行分攤，審核其是否合理分攤。

（二）建筑安裝工程費的審核

1、采取出包方式建設的，應當重點審核完工決算成本與工程概預算成本是否存在明顯異常。當二者差異較大時，應當追加以下審核程序：開發(fā)企業(yè)采用甲供材料方式出包工程的，重點審查其提供的材料是否存在重復列支成本問題，必要時可從合同管理部門獲取施工單位與開發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關(guān)賬目進行核對；或?qū)嵉夭榭错椖抗こ糖闆r，向建筑監(jiān)理公司取證；審核納稅人是否存在利用關(guān)聯(lián)方（尤其各企業(yè)適用不同的征收方式、不同稅率，不同時段享受稅收優(yōu)惠時）承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價的情形。

2、采取自營方式建設的，重點審核施工所發(fā)生的人工費、材料費、機械使用費、其他直接費和管理費支出是否取得合法有效的憑證，是否按規(guī)定進行會計處理和稅務處理。

3、采取分期開發(fā)項目的，應當著重審核本期清算的建筑安裝成本費用與下期的建筑安裝成本費用是否正確劃分；建筑安裝成本費用是否高于建設部門公布的最新《山西省建設工程計價依據(jù)》標準，明顯偏高的，需提供專項說明或出具中介機構(gòu)的專項審定報告；審核建筑安裝成本費用是否按照合理的分攤方法在各建筑物中進行分攤[某建筑物建筑安裝成本=建筑物實際建筑面積×（清算單位總建筑安裝成本/清算單位總建筑面積）]；同一建筑物中若存在層高不同的情況時，可按層高系數(shù)加以調(diào)整，但不得增加建筑物總的建安成本；審核建筑安裝發(fā)票是否在勞務發(fā)生地地稅機關(guān)取得，否則不得扣除。

（三）其他建筑安裝成本費用的審核

1、審核建筑安裝單位開具的建筑安裝發(fā)票是否包含質(zhì)量保證金。對于開發(fā)企業(yè)扣留的質(zhì)量保證金，未開具發(fā)票或未付款的，不允許在計算土地增值稅時計入成本并加計扣除。

2、審核開發(fā)企業(yè)是否在“開發(fā)成本”或“開發(fā)間接費”中列支了臨時代墊的臨時水電費、農(nóng)民工工資保證金等費用，如列支了應當將其調(diào)出，不得作為開發(fā)成本扣除。

3、審核開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)成本”和“開發(fā)間接費”科目中是否列支售樓處、樣板房的裝修費用，上述費用不允許作為開發(fā)成本扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

4、土地紅線外的綠化、修路、配套等支出，不得扣除。

（四）公共配套設施費的審核

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則審核：

1、建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。

2、建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除。

3、建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應當計算收入，并準予扣除成本、費用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售車庫、車位、地下儲藏間應當重點區(qū)分車庫、車位、地下儲藏間的對外銷售、業(yè)主共有、開發(fā)商自留三種情況；其中對外銷售的車庫、車位、地下儲藏間又分為有產(chǎn)權(quán)和無產(chǎn)權(quán)兩種情況。對不同情形按以下標準來確定成本列支：

1、有產(chǎn)權(quán)對外銷售的車庫、地下儲藏間，其收入應當并入房地產(chǎn)銷售收入，相應的車庫、地下儲藏間開發(fā)成本應當準予扣除，并加計扣除。

2、無產(chǎn)權(quán)的車庫、車位、地下儲藏間在一定期限內(nèi)讓渡使用權(quán)的，收入不作為土地增值稅清算收入，其相應的成本費用不可以扣除。

3、全體業(yè)主共有的車庫、地下儲藏間，屬于公共配套設施，相應的車庫、地下儲藏間開發(fā)成本應當準予扣除，并加計扣除。

4、開發(fā)商自留的車庫、地下儲藏間，因其產(chǎn)權(quán)歸屬于開發(fā)商自有，若無對外銷售則相應的開發(fā)成本不允許扣除。

（五）開發(fā)間接費用的審核

1、審核各項開發(fā)間接費用是否含有其他企業(yè)的費用；是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證；是否全部屬于直接組織、管理清算項目發(fā)生的費用；是否將開發(fā)費用記入開發(fā)間接費用；是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，如未售房屋的物業(yè)看護費、產(chǎn)權(quán)交易費、售樓處的水電、辦公費等，記入開發(fā)間接費用的情形；有無預提的開發(fā)間接費用；在計算加計扣除項目基數(shù)時，是否剔除了已計入開發(fā)成本的借款費用。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因延期建設和違規(guī)建設，被建設主管部門給予的行政性罰款，不允許在“開發(fā)成本”“開發(fā)間接費用”中歸集，若發(fā)現(xiàn)應當予以剔除。

3、開發(fā)企業(yè)先行為施工方職工代付社保統(tǒng)籌費用，應當通過往來科目進行核算，不得作為扣除項目扣除。

4、計算開發(fā)間接費用占全部開發(fā)成本的比值，并將該比值與同類工程的比值相比較，若發(fā)現(xiàn)有嚴重偏差的，則應當進一步核實。

（六）房地產(chǎn)開發(fā)費用的審核

房地產(chǎn)開發(fā)費用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務費用。

銷售費用、管理費用一律按“取得土地使用權(quán)所支付金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%予以扣除。財務費用中的利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除；若發(fā)現(xiàn)有憑證不齊全、分攤不合理或不能提供金融機構(gòu)證明的，則一律按“取得土地使用權(quán)所支付金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%予以扣除。

（七）其他開發(fā)成本費用審核意見的出具

其他開發(fā)成本費用審核小組應當根據(jù)各類合同簽訂金額和銀行支付憑證及發(fā)票取得情況，對納稅人提供的《前期工程費明細申報表》、《建筑安裝工程費明細申報表》、《基礎設施費明細申報表》《公共配套設施費明細申報表》、《開發(fā)間接費明細申報表》、《利息支出明細申報表》、《扣除項目匯總申報表》進行認真比較、分析、確認，根據(jù)清算項目的建筑面積占總建筑面積的比例，對各項費用進行合理分攤，填寫房地產(chǎn)開發(fā)成本費用審核相關(guān)附表，加注審核意見，報清算審核領(lǐng)導組。

第二十條 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及其他扣除項目的審核

（一）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的確認和審核

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅，因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費附加、地方教育附加，也可視同稅金予以扣除。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無關(guān)的其他稅費，不得在稅金中歸集。

審核與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，重點審核以下內(nèi)容：

1、審核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅是否有重復扣除問題。

2、審核是否有不屬于清算范圍或不屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時發(fā)生的稅金及附加列入清算項目。

3、審核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否將少繳或不繳的稅費在清算時進行扣除。

（二）財政部規(guī)定的其他扣除項目的確認和審核

對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本按規(guī)定計算的金額之和，加計百分之二十的扣除。

審核其他扣除項目，重點審核以下內(nèi)容：

1、審核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費用是否作為房地產(chǎn)開發(fā)成本列支并進行加計扣除。

2、審核對取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，有無違反稅收規(guī)定加計扣除。

3、審核對于取得土地使用權(quán)后，僅進行土地開發(fā)（如“三通一平”等），不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，是否按取得土地使用權(quán)時支付的地價款和開發(fā)土地的成本之和計算加計扣除。

（三）稅金及其他扣除項目審核意見的出具

稅金及其他扣除項目審核小組應當將審核情況填入稅金及其他扣除項目審核相關(guān)附表，并加注意見，報清算審核領(lǐng)導組。

第五章 核定征收

第二十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，地稅機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的平米售價確認收入，按規(guī)定的核定征收率計算繳納土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的。

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的。

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)地

（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低且無正當理由的。

（六）納稅人隱瞞房地產(chǎn)成交價格，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價格低于房地產(chǎn)評估價格且無正當理由的。

第二十二條 對開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本（簡稱開發(fā)成本）中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用等，按實際發(fā)生額據(jù)實扣除。

納稅人進行土地增值稅清算時，有下列情況之一的，地稅機關(guān)可參照《山西省建設工程計價依據(jù)》和當?shù)亟ㄔO工程管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除：

（一）無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的；

（二）提供的開發(fā)成本資料不實的；

（三）發(fā)現(xiàn)《土地增值稅清算鑒證報告》不真實的；

（四）虛報房地產(chǎn)開發(fā)成本的；

（五）清算項目中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的平米成本，明顯高于當?shù)毓嫉乃捻椯M用單位平米造價，又無正當理由的。

第二十三條 凡不符合核定征收條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目，要 嚴格按規(guī)定進行清算，不得以核定征收方式代替清算工作。

第六章 審核結(jié)果的處理

第二十四條 清算審核領(lǐng)導組根據(jù)各清算審核小組的審核意見，匯總有關(guān)資料，經(jīng)清算審核領(lǐng)導組會議或經(jīng)辦公會議集體審議后，確定清算項目的增值額、適用稅率，最終做出清算審核結(jié)論。

稅源管理部門根據(jù)清算審核結(jié)論制作相應稅務文書，送達納稅人。對需補繳稅款的清算項目應當出具《土地增值稅清算補稅通知書》，由納稅人自行辦理納稅申報手續(xù)；對需退稅的清算項目，按照有關(guān)退稅流程辦理退稅手續(xù)；對符合核定征收條件的清算項目，應當明確核定依據(jù)、核定征收率、核定稅額，督促納稅人按核定稅額按期繳納稅款。

第七章 附則

第二十五條 本辦法所涉及各種稅務文書和表格式樣、填列歸集要求均附列在附件中。

第二十六條 本辦法自2014年7月1日起施行。