第一篇：房地產(chǎn)策劃復習資料

房地產(chǎn)策劃 理論題

一、單項選擇題（1分×35題，滿分35分，請將正確選項填在題中的劃線處）

1、關于職業(yè)道德，正確的說法是C。

（A）職業(yè)道德是從業(yè)人員職業(yè)資質(zhì)評價的唯一指標

（B）職業(yè)道德是從業(yè)人員職業(yè)技能提高的決定性因素

（C）職業(yè)道德是從業(yè)人員在職業(yè)活動中應遵循的行為規(guī)范

（D）職業(yè)道德是從業(yè)人員在職業(yè)活動中的綜合強制要求

2、從業(yè)人員在職業(yè)活動中應遵循的內(nèi)在的道德準則是C。

（A）愛國、守法、自強（B）求實、嚴謹、規(guī)范

（C）誠信、敬業(yè)、公道（D）忠誠、審慎、勤勉

3、按照職業(yè)道德要求，職業(yè)化是指從業(yè)人員工作狀態(tài)的D。

（A）標準化、規(guī)范化、制度化（B）全球化、現(xiàn)代化、市場化

（C）一致化、動作化、簡約化（D）高效化、人性化、科學化

4、下列關于“員工敬業(yè)度”的說法中，正確的是B。

（A）美國社會學家蓋洛普首次提出了“員工敬業(yè)度”的概念

（B）“員工敬業(yè)度”表示只對工作負責，但與員工的忠誠度無關。

（C）敬業(yè)度高的員工雖然工作興趣較低，但工作態(tài)度與其他員工無差別

（D）敬業(yè)度高的員工一定是天賦高、才華出眾的優(yōu)秀員工

5、關于誠信，正確的說法是A。

（A）誠信是從業(yè)人員在職業(yè)生涯中的道德資本

（B）誠信只是針對他人而言的遵約守信狀態(tài)，與自我的內(nèi)在信念無關

（C）為監(jiān)督誠信落實、維護自身的合法利益，要堅持誠信條件論的觀點

（D）無論作出怎樣的承諾，堅持履行承諾是誠信的本質(zhì)內(nèi)涵

6、按照有關規(guī)范規(guī)定，用正投影方法，詳細準確地畫出的圖樣，稱為“房屋建筑圖”，又稱為C。

A、進度圖B、藍圖C、施工圖D、設計圖

7、可行性研究是項目立項、審批D的依據(jù)。

A、審核B、投資

C、決策D、開發(fā)商與有關部門簽訂協(xié)議合同

8、經(jīng)濟適用房營銷策略一般采用B。

A、市場細分化策略B、市場整體性策略

C、市場密集型策略D、價格策略

9、房地產(chǎn)營銷第三階段又稱為D。

A、產(chǎn)品營銷B、滿足營銷C、中級營銷D、導向型營銷

10、TOWHOUSE又稱為C。

A、別墅B、商務公寓C、聯(lián)排別墅D、產(chǎn)權式酒店

11、成長型公司適宜選擇B作為辦公場所

A、酒店式公寓B、商務公寓C、TOWNHOUSED、普通住宅

12、物業(yè)管理已成為A構成的重要要素之一。

A、物業(yè)品牌B、產(chǎn)品品牌C、物業(yè)價值D、企業(yè)競爭

13、房地產(chǎn)營銷中的公關活動也稱為D。

A、主題營銷B、媒介營銷C、價格策略D、事件營銷

14、顧客在購買過程中能夠?qū)嶋H擁有的展示稱為B。

A、實物展示B、邊緣展示C、核心展示D、物業(yè)展示

15、頭腦風暴法屬于D。

A、整合策劃B、精神價值附加策劃

C、文化策劃D、創(chuàng)意策劃

16、項目策劃的造勢原理是指利用一定的A進行造勢。

A、活動項目B、價格策略C、會展D、概念炒作

17、所謂初次現(xiàn)象是指一種D的思想方法

A、概念創(chuàng)意B、信息整合C、主題設定D、先入為主

18、產(chǎn)品營銷的先弱后強原則是指C。

A、先從低價盤做起，再做高價盤B、先從低附加值產(chǎn)品做起，再做高附加值產(chǎn)品

C、先從弱少客群產(chǎn)品做起，再做強勢客群產(chǎn)品 D、先從低品牌產(chǎn)品做起，再做高品牌產(chǎn)品

19、在產(chǎn)品引導期和公開期，廣告主題多以產(chǎn)品的B為主。

A、物業(yè)管理B、規(guī)劃優(yōu)勢和地段特征

C、價格攻勢D、配套設施

20、廣告強銷期廣告預算約占總量的C。

A、20%B、30%C、40%D、50%

21、營銷計劃包括B和營銷計劃安排

A、營銷策略制定B、營銷渠道選擇

C、營銷計劃制定D、營銷人員培訓

22、D是市場營銷控制的中樞。

A、營銷計劃B、客戶管理C、分銷渠道D、信息溝通23、2004年4月27日，國務院通知，房地產(chǎn)開發(fā)項目（不含經(jīng)濟適用住房項目）資本金比例由20%提高到

以上。B

A、30%B、35%C、40%D、45%

24、房地產(chǎn)策劃包括概念設計、項目策劃和C。

A、價格策劃B、物業(yè)策劃C、營銷策劃D、區(qū)域策劃

25、通常樣本的平均數(shù)的標準誤差越少，則樣本平均數(shù)與總體群平均數(shù)的差異就越B，樣本平均

數(shù)的可靠性就越

A、大、小B、小、大C、平均、大D、不一定

26、人均住房使用面積指標屬于C。

A．總量指標B．相對指標C．調(diào)和平均指標D．變異指標

27．房地產(chǎn)的市場調(diào)節(jié)價是指由經(jīng)營者自主制定，通過____D_____形成的價格。

A．基準價格修正B．市場供求狀況調(diào)查

C．征求專業(yè)人士意見D．市場競爭

28．在建筑物的有關圖紙中，按其專業(yè)內(nèi)容或作用不同進行劃分，基礎平面圖屬于C。

A．建筑施工圖B．建筑平面圖C．結(jié)構施工圖D．建筑詳圖

29．房地產(chǎn)市場組成要素至少包括C。

A．賣方、買方、房地產(chǎn)市場競爭B．賣方、買方、房地產(chǎn)經(jīng)紀

C．賣方、買方、供交易的房地產(chǎn)D．賣方、房地產(chǎn)經(jīng)紀人、市場營銷

30．房產(chǎn)面積測量必須達到《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定的房產(chǎn)面積的精度要求。房產(chǎn)面積的精度分為B級

A．二B．三C．四D．五

31．居民陳某從二手房市場購買一套100m2的住宅，單價為2000元／m2，向賣主付現(xiàn)金6萬元后，余款向

銀行貸款。若貸款期限為15年，貸款年利率為5％，銀行要求以等額方式按月償還貸款本息，則

月還款額為C。

A．324．54元B．777．78元C．1107．11元D．1616．94元

32．若名義利率為6％，通貨膨脹率為0．5％，則實際利率應為B％。

A．5．47B．5．5C．6．46D．6．53

33．交換價值通常用（C）來衡量。

A．物品B．概率C．貨幣D．面值

34．隨機地從調(diào)查對象中抽取一部分個體作為樣本進行調(diào)查，并根據(jù)其調(diào)查結(jié)果推斷總體數(shù)量的特征，稱

為A。

A．抽樣調(diào)查B．典型調(diào)查C．重點調(diào)查D．普遍調(diào)查

35、現(xiàn)代特大城市噪聲的50％～70％為A。

A．交通噪聲B．工業(yè)噪聲

C．社會生活噪聲D．建筑施工噪聲

二、多項選擇題（1分×20題，滿分20分，多選少選都不得分）

1、房地產(chǎn)項目營銷控制的內(nèi)容主要有BCD。

A、成本控制B、年度計劃控制

C、贏利性控制D、戰(zhàn)略控制

2、市場占有率分析指標有BCD。

A、絕對市場占有率B、全部市場均占有率

C、有限地區(qū)市場占有率D、相對市場占有率

3、產(chǎn)品規(guī)劃設計包括規(guī)劃設計、建筑設計ABDE等。

A、環(huán)境設計B、戶型設計C、結(jié)構設計

D、配套設計E、物業(yè)服務

4、概念規(guī)劃包括項目開發(fā)理念、規(guī)劃理念、總體布局建議道路交通建議、景觀規(guī)劃建議和 ABCE

A、建筑單體規(guī)劃建議B、基礎設施配套建議

C、安防D、物業(yè)管理E、環(huán)保系統(tǒng)建議

5、以下哪幾項屬于經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研BCE。

A、產(chǎn)業(yè)政策B、區(qū)域經(jīng)濟結(jié)構

C、消費水平D、城市規(guī)則E、銀行貨款

6、房地產(chǎn)常用廣告媒體一般為BCD。

A、電視、廣播媒體B、戶外媒體

C、印刷媒體D、報刊媒體

7、以下哪能些屬于房地產(chǎn)營銷推廣策略ACDE。

A、新聞抄作B、折扣價格C、公關活動

D、導購E、售后服務

8、產(chǎn)品細節(jié)設計是指采用ABC先進的生產(chǎn)工藝保證產(chǎn)品質(zhì)量。

A、新技術B、新材料

C、新設備D、新信息

9、SWOT分析是指ACDE。

A、優(yōu)勢B、價格C、劣勢D、機會E、威脅

10、我國房地產(chǎn)策劃經(jīng)歷了以下階段BCDE。

A、個人策劃B、單一策劃C、綜合策劃

D、復合策劃E、新產(chǎn)品主義

11、不確定性分析和風險分析包括BCD。

A、SWOT分析B、盈虧平衡分析C、敏感性分析D、概率分析

12、房地產(chǎn)項目的投資概算包括ABCD。

A、營銷開支概算B、工程開支概算C、土地征用開支概算

D、金融成本開支概算E、人員開支概算

13、成本估算方法包括ABC。

A、經(jīng)驗估算法B、因素估算法C、工料清單法D、平均成本法

14、策劃的基本特征是ABCDE。

A、功利性B、社會性C、創(chuàng)造性

D、時效性E、前瞻性

15、策劃的原理有ABCDE。

A、心理原理B、情感原理C、創(chuàng)新原理

D、人文原理E、造勢原理F、概念原理

16、策劃的基本方法包括ABC。

A、創(chuàng)意策劃B、全程策劃C、整合策劃D、精神價值附加策劃

17、以下哪幾項屬于經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研BCE。

A、產(chǎn)業(yè)政策B、區(qū)域經(jīng)濟結(jié)構C、消費水平

D、城市規(guī)則E、銀行貨款

18、品牌提升要注意ABCDE。

A、軟性推廣工程B、公關活動工程C、賣場包裝工程

D、口碑工程E、公關危機工程F、廣告策劃工程

19、一個完整的房地產(chǎn)營銷計劃應包括ABCD。

A、開發(fā)前營銷策劃B、開發(fā)階段的營銷策劃

C、銷售階段的營銷策劃D、物業(yè)管理階段的營銷策劃

20、有效的市場營銷控制應遵循的以下步驟：確定控制對象設立控制目標，建立衡量尺度、決定控制標

準ABCD。

A、收集信息B、檢查與對比C、分析偏差的原因D、采取改業(yè)措施

三、填空題：（每題1分，滿分30分。請將正確答案填在題中的劃線處）

1、建筑材料按化學組成分為無機材料、有機材料、復合材料。

2、材料在外力作用下抵抗破壞的能力稱為強度。

3、土地調(diào)查是為查清土地的數(shù)量、質(zhì)量、分布和權屬狀況而進行的調(diào)查。

4、根據(jù)《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》規(guī)定稅率分別7%5%、1%。

5、城市規(guī)劃應根據(jù)人居環(huán)境科學理論，實現(xiàn)自然人文、社會、居住和支撐共五個系統(tǒng)的有

機統(tǒng)一。

6、房地產(chǎn)管理部門在接到開發(fā)企業(yè)申請后，經(jīng)審查合格的，應在接到申請后10日內(nèi)核發(fā) 商品房預售許可證。

7、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化表外處理是指房地產(chǎn)公司將自有資產(chǎn)出售給SPV。

8、房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設計包括項目的方案設計、初步設計、施工圖設計等。

9、ABS融資是指資產(chǎn)支撐證劵化。

10、PM2系統(tǒng)以合同成本為控制核心。

11、調(diào)研計劃實施包括數(shù)據(jù)資料的收集、加工處理、分析三個步驟

12、已知售價增加15%，凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加30%，則售價的敏感系數(shù)為2。

13、風險分析又稱為概率分析。

14、策劃學的本質(zhì)涵義是，揭示個人、組織創(chuàng)造性地組合運用一切可以利用的信息、資源、時間

三大基本要素，從而掌握行動的主導權，達支預期目標的規(guī)律的學問。

15、發(fā)展商策劃模式又稱為“非策劃”模式。

16、消費者需求差異性是市場細分的客觀基礎

17、營銷策略分為市場細分化策略、市場密集型策略和整體市場策略。

18、房地產(chǎn)企業(yè)把人、財、物集中起來為少數(shù)有限的細分市場服務稱為集中營銷策略。

19、在樓盤的強銷期和持續(xù)期，價格攻勢往往成為廣告的主要內(nèi)容。

20、大勢把握—概念創(chuàng)新—策略設計—資源整合—動態(tài)顧問這一策劃流程是戰(zhàn)略策劃模。

21、根據(jù)購買目的的不同，可以將房地產(chǎn)市場分為自用市場和投資市場。

22、競爭性最強的房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)存量市場。

23、一般情況下，由開發(fā)商主導定價的房地產(chǎn)是增量房地產(chǎn)。

24、項目銷售預熱期的是整個項目的主要推廣策略。

25、強銷期的推廣策略，是以廣告推廣和活動推廣為主，來積聚大量人氣。

26、歷史背景，風俗習慣，社會群體，街區(qū)風貌，治安狀況等方面在各個片區(qū)的表現(xiàn)是 指片區(qū)的社區(qū)環(huán)境基本情況。

27、在每一單房地產(chǎn)交易居間業(yè)務的活動中都貫穿了這樣兩個過程，即心理活動過程

和商品交易過程。

28、我國個人住房貸款的主要形式公積金貸款、住房抵押貸款和住房儲蓄貸款。

29、房地產(chǎn)銷售一般根據(jù)項目銷售量、銷售目標和廣告投放等因素決定人數(shù)。

30、房地產(chǎn)市場調(diào)查按具體的調(diào)查方法劃分，主要有：訪問法、觀察法和實驗法。

四.判斷題（每題0.5分，滿分15分。請將判斷結(jié)果填入題后的括號中，正確的畫“√”錯誤的畫“ⅹ”）

1、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年時間建成商品住宅。若該商品住宅建成后即出售，則此時買受人獲得的該宗土地使用權年限為67年。（ⅹ）

2、按國家規(guī)定，征收l0公頃基本農(nóng)田以外的耕地，如果該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值為1000元/畝，征收該耕地的土地補償費最低為90萬元。（√）

3、國家實行土地有償無限期使用制度屬于《土地管理法》所確定制度。（√）

4、房屋拆遷實施過程中，違章建筑應由規(guī)劃行政主管部門認定。（√）

5、城市房屋拆遷管理條例》的適用范圍是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷。

（ⅹ）

6、一幢房屋，其價值受建筑結(jié)構、區(qū)位等影響，不受產(chǎn)權狀況的影響。（√）

7、訴訟或仲裁期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。（ⅹ）

8、設市城市的分區(qū)規(guī)劃、詳細規(guī)劃，由市人民政府編制。（√）

9、關于房地產(chǎn)開發(fā)項目的原則 , 房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當符合房地產(chǎn)銷售計劃.（ⅹ）

10、新設立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的《暫定資質(zhì)證書》有效期為1年。（√）

11、一套完整的施工圖，根據(jù)其專業(yè)內(nèi)容或作用不同，一般包括：圖紙目錄、設計總說明、建筑施圖、結(jié)

構施工圖、設備施工圖。（√）

12、建筑從采用的結(jié)構墻體材料上分，主要有剪力墻結(jié)構、框架結(jié)構。（ⅹ）

13、建設強度指標包括套密度、綠地率、容積率。（ⅹ）

14、旅游業(yè)、市政用地都是屬于一級地類。（ⅹ）

15、土地價值發(fā)現(xiàn)宏觀分析包括該土地的性質(zhì)、權屬關系、測繪情況、土地契約限制、在城市整體綜合規(guī)

劃中的用途與預計開發(fā)計劃是否相符。（√）

16、城市化是當今世界發(fā)展的普遍趨勢和潮流，是目前公認的最顯著的社會經(jīng)濟現(xiàn)象。(√）

17、信息化的房地產(chǎn)理念是人、城市空間、自然、健康的共有與融合的理念。（ⅹ）

18、城市運營的基本要求是：無論城市大小，都必須從戰(zhàn)略上定位。（√）

19、詳細可行性研究是指在決策前對項目有關的工程、技術、人文環(huán)境、政策等方面的條件和情況做詳盡、系統(tǒng)、全面的調(diào)查、研究與分析。（ⅹ）

20、消費者對于是否朝陽、面積指標等的疑慮屬于產(chǎn)品疑慮。（√）

21、產(chǎn)品定位受硬件、軟件因素的影響。（√）

22、房地產(chǎn)項目方案設計可以稱為宏觀設計。（√）

23、股權融資的缺點是認購環(huán)節(jié)復雜。（ⅹ）

24、抵押貸款證券化屬于表外處理。（ⅹ）

25、人員調(diào)查法在時間上最為經(jīng)濟的。(ⅹ)

26、盈虧平衡分析在財務管理中又稱量、本、利分析分析。（√）

27、營銷組織必須考慮三大方面的問題是：組織構架及激勵機制；上市時機及銷售節(jié)奏；銷售培訓

(√）

28、目標客戶消費心理都有認知心態(tài)和期望心態(tài)。（ⅹ）

29、開發(fā)貸款、按揭貸款、專項貸款屬于傳統(tǒng)融資模式。（√）

30、spv是指特設交易機構和特設信托機構。（√）

房地產(chǎn)策劃師實操題

一、簡答題（共5小題，每題8分，滿分40分）

1、按政府有關規(guī)定，哪類房產(chǎn)不能接受出租業(yè)務委托？（8分）

答：A.屬于違法建筑的B.房屋所有權權屬有爭議的C.共有房屋未取得共有人同意的D.不符合使用安全標準的2、房地產(chǎn)項目風險管理的目標是什么？（8分）

答：項目風險管理最主要的目標是控制和處理房地產(chǎn)項目風險，防止和減少損失，保障房地產(chǎn)項目的順利進行。房地產(chǎn)項目風險管理的目標通常被分為兩部分：一部分是損失前的目標，另一部分則是損失后的目標。兩者合在一起，才構成房地產(chǎn)項目風險管理的完整目標。

3、一個樓盤的賣點必須具備的條件是？（8分）

答：a賣點是樓盤自身優(yōu)越的,不容易被競爭對手抄襲的個性化特點

c.賣點必須能夠展示,能夠表現(xiàn)表現(xiàn)出來

e.賣點必須是能夠得到目標客戶認同的特點

4、目前房地產(chǎn)項目定位所涉及的主要階段有哪些？（8分）

答；

1、房地產(chǎn)市場細分

2、選擇目標市場

3、房地產(chǎn)市場定位

4、確定競爭對手

5、認識和評價競爭對手

6、確定競爭對手的定位

7、分析顧客

5、一個完整的房地產(chǎn)營銷計劃應包括哪些？（8分）

答：（1）開發(fā)前營銷策劃（2）開發(fā)階段的營銷策劃（3）銷售階段的營銷策劃（4）物業(yè)管理階段的營銷策劃

二、案例分析題（共2小題，滿分50分）

1、賣之前，業(yè)內(nèi)人士紛紛猜測錦城花園要賣到l萬元以上，但發(fā)展商卻以每平米7，500元的低價位拋出，使當時全市的注意力都集中在錦城花園身上，造成了強大的市場沖擊波。首期發(fā)售，錦城花園三日內(nèi)銷量便愈九成。到二期發(fā)售，樓價提升15%，買家仍深感物有所值。十分有趣的是，據(jù)調(diào)查分析，在錦城花園二期發(fā)售的買家當中，首期業(yè)主竟占30%，其余更多的是錦城業(yè)主的親朋好友。同時，大眾媒介對錦城花園產(chǎn)生的錦城現(xiàn)象的大肆炒作，提高了樓盤的知名度，也使中國海外形成了良好的品牌形象。

問題1 策劃的原理包括哪些？（10分）

答：心理原理、感原理、創(chuàng)新原理、人文原理、造勢原理

問題2一個完整的房地產(chǎn)營銷計劃應包括什么？（10分）

答：（1）開發(fā)前營銷策劃

（2）開發(fā)階段的營銷策劃

（3）銷售階段的營銷策劃

（4）物業(yè)管理階段的營銷策劃

2.李某（女）、張某為夫婦，二人曾于2000年10月以10萬元的價格購置本市一座二層樓房，后因嫌該房離其工作單位較遠，決定將其賣掉，但一直未找到合適的買主。2001年2月初，張某赴外地出差，本市的陳某經(jīng)人介紹，找到李某愿以10萬元價格買下，李某不同意；后雙方經(jīng)協(xié)商簽訂合同，李某以11萬元價格將該房出售。次日，陳某將5萬元送來。李某遂將鑰匙交給陳某，但因產(chǎn)權證被張某存放在單位，李某提出待丈夫出差回來，即辦理產(chǎn)權過戶登記。辦完手續(xù)后陳某再付另6萬元。同年7月初，張某從外地返回后得知該房價格已經(jīng)上漲，遂找到陳某，要求再增加1萬元價款才能去辦理過戶登記手續(xù)，陳某不同意。張某便在同年8月10日以12萬元的價款，將該房賣給了王某，并于8月15日，與王某辦理了登記過戶手續(xù)。王某找到陳某要求其搬走，陳某遂到法院提起訴訟，告張某、王某侵害其所有權，并要求法院解除張某與王某之間的房屋買賣合同。而張某提出，其妻李某將該房賣給陳某時，他并不知道，也未得到其同意，因此該買賣行為是無效的。據(jù)查，陳某搬入房屋后還進行了裝修。

問題1 你認為誰是本案系爭房屋的所有人?為什么？（10分）

答：王某是房屋的所有權人，根據(jù)《物權法》第九條 不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登

記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

問題2 你認為本案房屋買賣的效力如何？為什么？（10分）

答：李某與陳某的買賣合同無效，根據(jù)《物權法》第九十七條 處分共有的不動產(chǎn)，應當全體共同共有人

同意，但共有人之間另有約定的除外。房屋屬夫妻共同財產(chǎn)，李某與陳某訂立合同時，未經(jīng)張某同意，即屬于《合同法》第五十二條所指的無效合同。而且陳某不屬于善意取得，《物權法》第一百零六條 中明確說了如果受讓物屬于應當?shù)怯浀模瑒t需要登記。而與王某的買賣合同有效。

問題3 你認為本案應該如何處理?其依據(jù)是什么？（10分）

答：房子歸王某。陳某對房屋進行了裝修，則裝修的費用對于王某來說屬于不當?shù)美?。根?jù)《民法通則》

第九十二條 沒有合法根據(jù)，取得不當利益，造成他人損失的，應當將取得的不當利益返還受損失的人。因此王某應當返還裝備費用給陳某。

三、論述題（10分）

論述房地產(chǎn)策劃的本質(zhì)特征？

答：

1、地域性。第一，要考慮房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)域經(jīng)濟情況。第二、要考慮房地產(chǎn)開發(fā)項目周圍的市場情況。第三、要考慮房地產(chǎn)項目的區(qū)位情況。

2、系統(tǒng)性。房地產(chǎn)策劃是一個龐大的系統(tǒng)工程，各個策劃子系統(tǒng)組成一個大系統(tǒng)，缺一不可，密切聯(lián)系，有機統(tǒng)一。

3、前瞻性。房地產(chǎn)策劃的理念、創(chuàng)意、手段應著重表現(xiàn)為超前、預見性。在市場調(diào)研階段，要預見到幾年后房地產(chǎn)項目開發(fā)的市場情況;在投資分析階段，要預知未來開發(fā)的成本、售價、資金流量的走向;在規(guī)劃設計階段，要在小區(qū)規(guī)劃、戶型設計、建筑立面等方面預測未來的發(fā)展趨勢;在營銷推廣階段，要弄清當時的市場狀況，并在銷售價格、推廣時間、樓盤包裝、廣告發(fā)布等方面要有超前的眼光。

4、市場性。房地產(chǎn)策劃要適應市場的需求，吻合市場的需要。一是房地產(chǎn)策劃自始至終要以市場為主導;二是房地產(chǎn)策劃要隨市場的變化而變化;三是房地產(chǎn)策劃要造就市場、創(chuàng)造市場。

5、創(chuàng)新性。房地產(chǎn)策劃創(chuàng)新，首先表現(xiàn)為概念新、主題新。其次表現(xiàn)為方法新、手段新。

6、操作性。一是在實際市場環(huán)境中有可操作的條件，二是在具體的實施上有可操作的方法。三是策劃方案要易于操作、容易實施。

7、多樣性。房地產(chǎn)策劃要比較和選擇多種方案。房地產(chǎn)策劃方案不是一成不變的，應在保持一定穩(wěn)定性的同時，根據(jù)房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化，不斷對策劃方案進行調(diào)整和變動，以保證策劃方案 對現(xiàn)實的最佳適應狀態(tài)。

第二篇：房地產(chǎn)復習資料

1房地產(chǎn)的分類：a.按房屋的用途劃分（居住用房、辦公用房、商業(yè)營業(yè)用房、其他用房）b.按房屋的所有權性質(zhì)劃分（國有房產(chǎn)、勞動群眾集體所有、公民私人所有用房、涉外房產(chǎn)、其他房產(chǎn)）c.按房屋所有制和管理形式劃分（公有房產(chǎn)、全民單位自管公有房產(chǎn)、集體單位自管公有房產(chǎn)、代管房產(chǎn)、撥用房產(chǎn)、中外合資房產(chǎn)、外國房產(chǎn)、私有房產(chǎn)、其他房產(chǎn)）。

2地產(chǎn)的分類：1.生活居住用地2.工業(yè)用地3.對外交通運輸用地4.商業(yè)、金融業(yè)用地5.倉庫用地6.科教事業(yè)用地7.黨政機關用地8.市政公用設施9.衛(wèi)生防護用地11.特殊用地12.其他用地。3房地產(chǎn)的特征：a.房產(chǎn)的物理特征：1.固定性2.單件性3.耐久性

4.有限性b.房地產(chǎn)的經(jīng)濟特征：1.地產(chǎn)價格常要借助房產(chǎn)價格表現(xiàn)出來2.房地產(chǎn)開發(fā)周期長、投資大3.房地產(chǎn)投資的流動性較差4.房地產(chǎn)具有保值性和增值性c.房地產(chǎn)的社會特征：1.房地產(chǎn)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中涉及復雜的法律關系2.房地產(chǎn)往往受到福利制度和社會保障制度的影響3.房地產(chǎn)消費反映出較強的社會風俗和生活習慣。4房地產(chǎn)市場的類型：1.房產(chǎn)市場2.地產(chǎn)市場3.房地產(chǎn)金融市場4.房地產(chǎn)勞務市場5.房地產(chǎn)技術信息市場

5房地產(chǎn)市場的主體與客體：主體分為：供應商、需求方、融資方、代理方。客體主要是指作為房地產(chǎn)市場的中介和房地產(chǎn)經(jīng)紀人。6房地產(chǎn)市場的特點：1.房地產(chǎn)市場的都市性2.房地產(chǎn)市場的區(qū)域性

3.房地產(chǎn)市場的壟斷性4.房地產(chǎn)市場的統(tǒng)一性5.房地產(chǎn)市場供給的稀缺性。

7房地產(chǎn)市場的功能：1.為參與者提供交換場所和機會2.為參與者提供各種經(jīng)濟、技術信息。

8房地產(chǎn)市場的作用：1.可以促進房屋生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)化和住宅消費的商品化2.可以促進居民消費結(jié)構的優(yōu)化3.可以促進中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構的合理化4.可以調(diào)節(jié)城鎮(zhèn)住房的供求關系。

9為什么要對房地產(chǎn)市場管理：1.市場經(jīng)濟體制本身要求政府對房地產(chǎn)市場采取必要的宏觀管理措施2.國民經(jīng)濟總量平衡的目標要求對房地產(chǎn)市場加強管理3.要調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構必須對房地產(chǎn)市場加強管理4.房改工作的推進要求對房地產(chǎn)市場加強管理。

10房地產(chǎn)市場管理的目標：1.創(chuàng)造良好的房地產(chǎn)市場條件，保障房地產(chǎn)市場機制的運行2.促進房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)公平合理的競爭3.保證房地產(chǎn)市場中房屋總供給與總需求的基本平衡4.維護房地產(chǎn)交易各方的利益。

11房地產(chǎn)市場管理的原則：1.統(tǒng)一領導分級管理、相互協(xié)調(diào)2.多種管理手段相結(jié)合3.管而不死，活兒有序4.為基層服務的原則。12房地產(chǎn)市場管理的內(nèi)容：a.從交換關系的角度來看：1.房地產(chǎn)買賣市場的管理2.房地產(chǎn)租賃市場的管理b.從管理機構的角度來看：

1.房地產(chǎn)的產(chǎn)權管理、產(chǎn)籍管理、行業(yè)管理2.房地產(chǎn)市場的工商行政管理（房地產(chǎn)交易秩序的管理、房地產(chǎn)交易合同的管理、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營資質(zhì)的管理、房地產(chǎn)信息的管理）3.房地產(chǎn)市場的稅收管理（房地產(chǎn)、契稅、營業(yè)稅、所得稅、工地增值稅）。

13房地產(chǎn)市場管理的手段：計劃手段、經(jīng)濟手段、法律手段、行政手段。

14市場營銷的內(nèi)涵：1.市場營銷 是創(chuàng)造性的活動2.市場營銷是自愿的交換活動3.市場營銷是滿足人們需求的活動4.市場營銷是系統(tǒng)的管理過程5.市場營銷是企業(yè)參與社會的“紐帶”。

15房地產(chǎn)市場營銷的特點：1.營銷產(chǎn)品的地域差異性2.營銷活動的社會復雜性3.營銷決策的時機的重要性4.營銷技術的專業(yè)性。16房地產(chǎn)營銷決策過程：1.認識問題2.擬定各種行動方案3.收集資料4.評估備選方案。

17房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境的特點：1.客觀性2.不可控性3.關聯(lián)性4.層次性5.差異性6.動態(tài)性。

18房地產(chǎn)市場營銷微觀環(huán)境分析包括：1.房地產(chǎn)開發(fā)商自身2.房地產(chǎn)開發(fā)商的供應者（表現(xiàn)：1.資源供應的可靠性是房地產(chǎn)市場營銷活動順利開展的前提2.資源的質(zhì)量將直接影響房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量3.資源價格的變動，導致開發(fā)成本隨之同方向變動，但對營銷活動的影響較為復雜。）3.房地產(chǎn)開發(fā)商的顧客4.房地產(chǎn)營銷中介5.房地產(chǎn)開發(fā)商競爭者6.房地產(chǎn)開發(fā)商的公眾（分類：金融類公眾、新聞媒體類公眾、政府及壟斷機構類公眾、社會團體類公眾、地方公眾、內(nèi)部公眾、其他公眾）。

19房地產(chǎn)市場營銷宏觀環(huán)境分析：a.自然環(huán)境（1.土地資源日趨緊張2.環(huán)境破壞日益嚴重3.政府對環(huán)境的干預度日漸加強）b.人口環(huán)境（1.城市人口規(guī)模與增長2.城市人口構成3.家庭結(jié)構變化）d.技術環(huán)境e.經(jīng)濟環(huán)境（1.經(jīng)濟發(fā)展水平2.居民收入水平3.物價水平變動4.貨幣政策）f.政治法律環(huán)境（1.房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策2.房地產(chǎn)法律法規(guī)）g.文化環(huán)境。

20、Swot分析的步驟：1.界定清楚分析對象2.構造swot分析矩陣，進行swot分析3.進行swot評價，選擇發(fā)展戰(zhàn)略。

21房地產(chǎn)市場需求的特點：一房地產(chǎn)市場需求的多樣性與層次性、二房地產(chǎn)市場需求的雙重性與綜合性、三房地產(chǎn)市場需求的可替代性與關聯(lián)性。

22房地產(chǎn)購買行為的主要影響因素：一心理因素（動機、知覺、學習、態(tài)度）、二個人因素（年齡、家庭生命周期、職業(yè)、經(jīng)濟狀況、生活方式、個性特征）、三社會因素（相關群體、角色和地位、社會階層）、四文化因素。

23房地產(chǎn)消費者購買行為的描述：一誰來購買房地產(chǎn)、二為什么要購買房地產(chǎn)、三在哪里購買房地產(chǎn)、四在何時購買房地產(chǎn)、五購買什么房地產(chǎn)、六如何購買房地產(chǎn)。

24房地產(chǎn)消費者購買決策的過程：一確認需求、二收集信息（個人來源、經(jīng)驗來源、公眾來源、商業(yè)來源）、三評估選擇、四購買決策、五購后行為。

25房地產(chǎn)市場發(fā)展戰(zhàn)略（三種）及各種戰(zhàn)略適用于什么情況：一密1.房地產(chǎn)的物理特征有 固定性 單件性 耐久性 有限性 集型發(fā)展戰(zhàn)略（市場滲透、市場開發(fā)、產(chǎn)品開發(fā)）適用于:現(xiàn)有產(chǎn)品2.房地產(chǎn)市場的交易主體可分為 供應方 需求方 融資方 代理方或現(xiàn)有市場尚存在營銷機會的情況。即當企業(yè)準備發(fā)展壯大時，應該3.房地產(chǎn)購買行為的主要影響因素包括 心理因素 個人因素 社會因首先考慮企業(yè)的現(xiàn)有產(chǎn)品是否有改進的可能，或者是否存在尚未發(fā)掘素和文化因素 的市場機會，從而以現(xiàn)有產(chǎn)品和市場為基礎，從中挖掘更大的市場潛房地產(chǎn)促銷方式主要有 人員促銷 非人員促銷阿 力。二一體化戰(zhàn)略（后向一體化、前向一體化、水平一體化）適用于:4.房地產(chǎn)市場細分的原則有 差異性原則 可衡量性原則 可進入性在企業(yè)財力較為富裕時，或者“業(yè)務鏈”上供（或銷）對該企業(yè)營銷原則和可盈利性原則 有較大影響的情況下才考慮采用。三多樣化戰(zhàn)略（同心多樣化、水平1.以下哪種環(huán)境中，企業(yè)適合采用發(fā)展型戰(zhàn)略（A）A企業(yè)內(nèi)部優(yōu)勢多樣化、復合多樣化）適用于：當企業(yè)的財力富裕，但是在目前的業(yè)明顯，外部機會充分B外部機會充分，但企業(yè)內(nèi)部存在劣勢 務領域又沒有更多或更好的發(fā)展機會，或者如果在目前的業(yè)務領域里C企業(yè)內(nèi)部優(yōu)勢明顯，外部存在威脅D企業(yè)內(nèi)部存在劣勢，外部存繼續(xù)經(jīng)營，風險過于集中，可考慮采取多樣化發(fā)展戰(zhàn)略。在威脅 26房地產(chǎn)市場基本競爭戰(zhàn)略：一總成本領先戰(zhàn)略、二差異化戰(zhàn)略、2.一下哪種情況不適用于低開高走調(diào)價策略（B）A樓盤綜合素質(zhì)較三專一化戰(zhàn)略 高，初期優(yōu)勢不明顯或者市場發(fā)展趨向不明B產(chǎn)品具有創(chuàng)新性，27房地產(chǎn)市場調(diào)查的原則：一準確性原則、二及時性原則、三針對賣點獨特而鮮明C 大盤或超大盤D 同類產(chǎn)品供應量大，競爭激烈 性原則、四系統(tǒng)性原則、五競技性原則。3.房地產(chǎn)促銷組合策略包括（D）28房地產(chǎn)市場調(diào)查的類型：一探測性調(diào)查、二描述性調(diào)查、三因果A推式策略B 拉式策略C推拉結(jié)合D 以上都是 性調(diào)查 4.下面哪項不是房地產(chǎn)廣告的特點（C）29房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容：一宏觀環(huán)境調(diào)查、二城市房地產(chǎn)市場需A區(qū)域性和針對性B時效性C差異性 D獨特性 求狀況調(diào)查、三消費者購買行為調(diào)查、四城市房地產(chǎn)供應狀況調(diào)查、5.房地產(chǎn)新產(chǎn)品開發(fā)的創(chuàng)新策略包括（D）五項目中長期主要競爭者調(diào)查。A房地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃設計創(chuàng)新B房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)過程創(chuàng)新30房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序：一調(diào)查準備階段（提出問題，明確目標；C房地產(chǎn)產(chǎn)品的服務創(chuàng)新D以上都是 進行初步情況分析，必要時進行非正式調(diào)查；確定需要收集的資料信 息，選定資料搜集方法；調(diào)查問卷設計；擬定調(diào)查計劃書；建立調(diào)查組織）、二正式調(diào)查階段、三分析總結(jié)階段 31房地產(chǎn)市場預測的作用：一準確的市場預測是房地產(chǎn)開發(fā)商進行營銷決策的前提、二準確的市場預測是房地產(chǎn)開發(fā)商制定營銷策略的依據(jù)、三準確的市場預測是房地產(chǎn)開發(fā)商提高經(jīng)濟效益的重要基礎。32房地產(chǎn)市場預測的類型：一房地產(chǎn)宏觀市場預測和房地產(chǎn)微觀市場預測、二短期預測、中期預測和長期預測、三定性預測和定量預測。33房地產(chǎn)市場預測的內(nèi)容：一房地產(chǎn)市場需求預測、二房地產(chǎn)市場供給預測、三房地產(chǎn)市場價格預測、四房地產(chǎn)市場銷售前景預測。34房地產(chǎn)市場預測的程序：一明確預測目標、二擬定預測計劃、三收集整理資料、四選定預測方法，建立預測模型、五分析評價預測結(jié)果、六寫出預測報告

35、房地產(chǎn)市場細分的原因（作用）：1）任何一家開發(fā)商都不可能滿足整個市場對房地產(chǎn)產(chǎn)品的所有需求，而只能滿足部分需求。因此，開發(fā)商必須在市場細分的基礎上，選擇一個或幾個目標市場，之后還應進行有效定位。2）發(fā)現(xiàn)新的市場機會。3）開發(fā)商制定和調(diào)整營銷策略。4）實現(xiàn)最佳經(jīng)濟利益。

36、房地產(chǎn)市場細分的原則：1）差異性原則2）可衡量性原則3）可進入性原則4）可盈利性原則。

37、房地產(chǎn)整體產(chǎn)品的內(nèi)涵：為人們提供多種需求的物質(zhì)實體和相應的服務結(jié)合體。包含核心產(chǎn)品、形式產(chǎn)品、延伸產(chǎn)品等三個層次。1）核心產(chǎn)品：基本利益和使用功能。比如滿足居住需要，獲得辦公、生產(chǎn)的場所，獲取保值增值受益實現(xiàn)投資，滿足炫耀。2）形式產(chǎn)品：核心產(chǎn)品的基本載體和借以實現(xiàn)的形式。包括區(qū)位、質(zhì)量、戶型、外觀造型等等。3）延伸產(chǎn)品：獲得的附加服務和利益。包括信息咨詢，說明書，按揭保證，裝修，物業(yè)等。

38、房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃的原則：1）先總后分原則2）先外后內(nèi)3）先弱后強4）先實后虛5）先分后合6）先專后普。

39、房地產(chǎn)產(chǎn)品組和 1）產(chǎn)品組合的廣度：開發(fā)商的產(chǎn)品組合所擁有的產(chǎn)品線數(shù)目。擁有的產(chǎn)品線越多，產(chǎn)品組合的廣度越寬，反之越窄。2）深度：開發(fā)商的每條產(chǎn)品線中所擁有的產(chǎn)品項目的平均數(shù)，計算公式：深度=產(chǎn)品項目總數(shù)/產(chǎn)品線總數(shù)。40、房地產(chǎn)新產(chǎn)品種類：1）全新型房地產(chǎn)新產(chǎn)品2）更新型3）改良型4）仿制型

41、房地產(chǎn)定價方法： 1）成本導向定價法：定價時，首先考慮收回企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中投入的全部成本，然后加上一定的利潤。主要包括：成本加成定價法，目標收益定價法。2）需求導向定價法：基于消費者需求，依據(jù)消費者對產(chǎn)品的價值的理解和需求強度來制定產(chǎn)品價格。包括：認知價值定價法，區(qū)分需求定價法。3）競爭導向定價法：以競爭對手價格為基礎，綜合考慮競爭雙方的力量對比和各自產(chǎn)品特色的條件下，制定價格。包括：高于對手價格定價，低于對手價格定價，隨行就市定價。（高于對手價格定價：適用于在區(qū)域性市場處于領導者地位的開發(fā)商的產(chǎn)品，或者特色鮮明的產(chǎn)品。）4）可比樓盤化量化定價法：又稱市場比較法，是最常用的方法。將本樓盤和周邊樓盤或可比性強的樓盤進行比較，進而確定本樓盤價格的定價方法。關鍵點有三：一是樓盤選擇，二是可比因素選擇，三世權重確定。成本定價時下限，需求定價是上限，競爭是定價重要參考。

42、房地產(chǎn)分銷渠道的類型及優(yōu)缺點（1）分銷渠道的類型：按層次分為長短渠道，按每層中間商數(shù)量分為寬窄渠道（2）房地產(chǎn)分銷渠道的類型和優(yōu)缺點 1）直接分銷優(yōu)缺點。優(yōu)點：第一、節(jié)省銷售費用，第二、利于更好掌握目標市場動態(tài)，第三、有效控制節(jié)奏和銷售價格，第四、樹立良好企業(yè)形象。缺點：銷售力量不足，銷售人員素質(zhì)不高，市場覆蓋面不夠 2）間接分銷優(yōu)缺點。優(yōu)點：第一、營銷專長上，代理商更專業(yè)，第二、代理商擁有客戶資料豐富。缺點：第一、開發(fā)商市場敏感度下降，第二、開發(fā)商對銷售節(jié)奏難以把握，第三、代理費使開發(fā)商銷售費用增加，加重了購房者負擔，第四、選擇了素質(zhì)差的代理商，不利于開發(fā)商信譽。3）第三種渠道模式，開發(fā)商和代理商聯(lián)合一體分銷模式。

第三篇：房地產(chǎn)財務管理 復習資料

簡答題 簡述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務活動的具體內(nèi)容。答：企業(yè)財務活動規(guī)定了公司財務會計業(yè)務處理、會計憑證處理、帳簿登記處理、會計報告處理等規(guī)定。企業(yè)財務活動適用于公司對財務工作的管理，公司各部門和職員辦理財會事務，必須遵守本規(guī)定。簡述物業(yè)管理企業(yè)資金籌集的方式。答：

1、銀行借款

2、發(fā)行股票

3、發(fā)行債券

4、留存利潤

5、橫向聯(lián)合6、吸引外資 什么是年金?年金有哪幾種?答：時間間隔相等，金額相等的現(xiàn)金流量，或一定時期每期金額相等的款項收付。

1、普通年金,指從第一期起，在一定時期內(nèi)每期期末等額收付的系列款項，又稱為后付年金。后付年金終值猶如零存整取的本利和，它是一定時期內(nèi)每期期末等額收付款項的復利終值之和。

2、即付年金,指從第一期起，在一定時期內(nèi)每期期初等額收付的系列款項，又稱先付年金。即付年金與普通年金的區(qū)別僅在于付款時間的不同。

3、遞延年金,指第一次收付款發(fā)生時間與第一期無關，而是隔若干期后才開始發(fā)生的系列等額收付款項。它是普通年金的特殊形式。

4、永續(xù)年金,指無限期等額收付的特種年金。它是普通年金的特殊形式，即期限趨于無窮的普通年金。

說明房地產(chǎn)企業(yè)成本費用控制的程序。答：按照國家會計制度的規(guī)定制作記賬憑證、記賬、復帳、報賬，做到手續(xù)完備，數(shù)字準確，賬目清楚。協(xié)助財務經(jīng)理編制成本、費用預算，并根據(jù)預算進行財務控制、核算、分析和考核。按照經(jīng)濟核算原則，定期檢查、分析公司成本、費用和利潤的執(zhí)行情況，挖掘增收節(jié)支潛力，及時提出合理化建議。核算企業(yè)產(chǎn)品成本，按照財務制度結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入、成本，核算企業(yè)利潤。管理銷售臺帳，并負責與銷售部定期核對無誤，督促銷售房款回籠，并審核銷售部門業(yè)績。及時、準確編制成本表、費用表、銷售月報表管理公司發(fā)票。負責固定資產(chǎn)及其他公司資產(chǎn)的帳務管理，并定期協(xié)同辦公室清點資產(chǎn)。妥善保管會計憑證、會計賬簿、會計報表和其他會計資料。負責核對銀行未達帳項。完成總經(jīng)理或財務部經(jīng)理交付的其他工作。

請簡要說明企業(yè)利潤分配的原則。答：

1、依法分配原則,2、分配與積累并重原則

3、兼顧各方利益原則

4、投資與收益對等原則。

什么是資金成本？說明資金成本的作用。答：指企業(yè)為籌集和使用資金而付出的代價。資金成本包括資金籌集費用和資金占用費用兩部分。資金成本在企業(yè)籌資決策中的作用表現(xiàn)為：

1、資金成本是影響企業(yè)籌資總額的重要因素；

2、資金成本是企業(yè)選擇資金來源的基本依據(jù)；

3、資金成本是企業(yè)選用籌資方式的參考標準4資金成本是確定最優(yōu)資金結(jié)構的主要參數(shù)。資金成本在投資決策中的作用表現(xiàn)為：

1、在利用凈現(xiàn)值指標進行投資決策時，常以資金成本作為折現(xiàn)率；

2、在利用內(nèi)部收益率指標進行決策時，一般以資金成本作為基準收益率 簡述企業(yè)利潤分配的原則。答：1.規(guī)范性原則2.公平性原則3.效率性原則4.比例性原則。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費用管理的基本要求是什么？答：按照國家會計制度的規(guī)定制作記賬憑證、記賬、復帳、報賬，做到手續(xù)完備，數(shù)字準確，賬目清楚。協(xié)助財務經(jīng)理編制成本、費用預算，并根據(jù)預算進行財務控制、核算、分析和考核。按照經(jīng)濟核算原則，定期檢查、分析公司成本、費用和利潤的執(zhí)行情況，挖掘增收節(jié)支潛力，及時提出合理化建議。核算企業(yè)產(chǎn)品成本，按照財務制度結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入、成本，核算企業(yè)利潤。管理銷售臺帳，并負責與銷售部定期核對無誤，督促銷售房款回籠，并審核銷售部門業(yè)績。及時、準確編制成本表、費用表、銷售月報表管理公司發(fā)票。負責固定資產(chǎn)及其他公司資產(chǎn)的帳務管理，并定期協(xié)同辦公室清點資產(chǎn)。妥善保管會計憑證、會計賬簿、會計報表和其他會計資料。負責核對銀行未達帳項。完成總經(jīng)理或財務部經(jīng)理交付的其他工作。

利潤最大化作為財務管理的目標有哪些缺陷？答：利潤最大化的缺點是：

1、沒有考慮利潤實現(xiàn)時間和資金時間價值；

2、沒有考慮風險；

3、沒有反映創(chuàng)造的利潤與投入資本之間的關系；

4、可能會導致公司短期財務決議計劃傾向，影響公司長遠發(fā)展。什么是最佳資金結(jié)構？除資金成本和財務風險外，影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金結(jié)構的主要因素還有哪些？答：指在一定條件下使企業(yè)加權平均資金成本最低、企業(yè)價值最大的資金結(jié)構。簡述房地產(chǎn)企業(yè)降低成本費用的途徑。答：

1、降低資金成本

2、控制工程成本

3、合理使用銷售推廣費用

4、作好項目開發(fā)完畢的后評價工作。

簡答題

簡述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務活動的具體內(nèi)容。答：企業(yè)財務活動規(guī)定了公司財務會計業(yè)務處理、會計憑證處理、帳簿登記處理、會計報告處理等規(guī)定。企業(yè)財務活動適用于公司對財務工作的管理，公司各部門和職員辦理財會事務，必須遵守本規(guī)定。

簡述物業(yè)管理企業(yè)資金籌集的方式。答：

1、銀行借款

2、發(fā)行股票

3、發(fā)行債券

4、留存利潤

5、橫向聯(lián)合6、吸引外資

什么是年金?年金有哪幾種?答：時間間隔相等，金額相等的現(xiàn)金流量，或一定時期每期金額相等的款項收付。

1、普通年金,指從第一期起，在一定時期內(nèi)每期期末等額收付的系列款項，又稱為后付年金。后付年金終值猶如零存整取的本利和，它是一定時期內(nèi)每期期末等額收付款項的復利終值之和。

2、即付年金,指從第一期起，在一定時期內(nèi)每期期初等額收付的系列款項，又稱先付年金。即付年金與普通年金的區(qū)別僅在于付款時間的不同。

3、遞延年金,指第一次收付款發(fā)生時間與第一期無關，而是隔若干期后才開始發(fā)生的系列等額收付款項。它是普通年金的特殊形式。

4、永續(xù)年金,指無限期等額收付的特種年金。它是普通年金的特殊形式，即期限趨于無窮的普通年金。

說明房地產(chǎn)企業(yè)成本費用控制的程序。答：按照國家會計制度的規(guī)定制作記賬憑證、記賬、復帳、報賬，做到手續(xù)完備，數(shù)字準確，賬目清楚。協(xié)助財務經(jīng)理編制成本、費用預算，并根據(jù)預算進行財務控制、核算、分析和考核。按照經(jīng)濟核算原則，定期檢查、分析公司成本、費用和利潤的執(zhí)行情況，挖掘增收節(jié)支潛力，及時提出合理化建議。核算企業(yè)產(chǎn)品成本，按照財務制度結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入、成本，核算企業(yè)利潤。管理銷售臺帳，并負責與銷售部定期核對無誤，督促銷售房款回籠，并審核銷售部門業(yè)績。及時、準確編制成本表、費用表、銷售月報表管理公司發(fā)票。負責固定資產(chǎn)及其他公司資產(chǎn)的帳務管理，并定期協(xié)同辦公室清點資產(chǎn)。妥善保管會計憑證、會計賬簿、會計報表和其他會計資料。負責核對銀行未達帳項。完成總經(jīng)理或財務部經(jīng)理交付的其他工作。

請簡要說明企業(yè)利潤分配的原則。答：

1、依法分配原則,2、分配與積累并重原則

3、兼顧各方利益原則

4、投資與收益對等原則。

什么是資金成本？說明資金成本的作用。答：指企業(yè)為籌集和使用資金而付出的代價。資金成本包括資金籌集費用和資金占用費用兩部分。資金成本在企業(yè)籌資決策中的作用表現(xiàn)為：

1、資金成本是影響企業(yè)籌資總額的重要因素；

2、資金成本是企業(yè)選擇資金來源的基本依據(jù)；

3、資金成本是企業(yè)選用籌資方式的參考標準4資金成本是確定最優(yōu)資金結(jié)構的主要參數(shù)。資金成本在投資決策中的作用表現(xiàn)為：

1、在利用凈現(xiàn)值指標進行投資決策時，常以資金成本作為折現(xiàn)率；

2、在利用內(nèi)部收益率指標進行決策時，一般以資金成本作為基準收益率 簡述企業(yè)利潤分配的原則。答：1.規(guī)范性原則2.公平性原則3.效率性原則4.比例性原則。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費用管理的基本要求是什么？答：按照國家會計制度的規(guī)定制作記賬憑證、記賬、復帳、報賬，做到手續(xù)完備，數(shù)字準確，賬目清楚。協(xié)助財務經(jīng)理編制成本、費用預算，并根據(jù)預算進行財務控制、核算、分析和考核。按照經(jīng)濟核算原則，定期檢查、分析公司成本、費用和利潤的執(zhí)行情況，挖掘增收節(jié)支潛力，及時提出合理化建議。核算企業(yè)產(chǎn)品成本，按照財務制度結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入、成本，核算企業(yè)利潤。管理銷售臺帳，并負責與銷售部定期核對無誤，督促銷售房款回籠，并審核銷售部門業(yè)績。及時、準確編制成本表、費用表、銷售月報表管理公司發(fā)票。負責固定資產(chǎn)及其他公司資產(chǎn)的帳務管理，并定期協(xié)同辦公室清點資產(chǎn)。妥善保管會計憑證、會計賬簿、會計報表和其他會計資料。負責核對銀行未達帳項。完成總經(jīng)理或財務部經(jīng)理交付的其他工作。

利潤最大化作為財務管理的目標有哪些缺陷？答：利潤最大化的缺點是：

1、沒有考慮利潤實現(xiàn)時間和資金時間價值；

2、沒有考慮風險；

3、沒有反映創(chuàng)造的利潤與投入資本之間的關系；

4、可能會導致公司短期財務決議計劃傾向，影響公司長遠發(fā)展。什么是最佳資金結(jié)構？除資金成本和財務風險外，影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金結(jié)構的主要因素還有哪些？答：指在一定條件下使企業(yè)加權平均資金成本最低、企業(yè)價值最大的資金結(jié)構。簡述房地產(chǎn)企業(yè)降低成本費用的途徑。答：

1、降低資金成本

2、控制工程成本

3、合理使用銷售推廣費用

4、作好項目開發(fā)完畢的后評價工作。

簡答題

簡述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務活動的具體內(nèi)容。答：企業(yè)財務活動規(guī)定了公司財務會計業(yè)務處理、會計憑證處理、帳簿登記處理、會計報告處理等規(guī)定。企業(yè)財務活動適用于公司對財務工作的管理，公司各部門和職員辦理財會事務，必須遵守本規(guī)定。

簡述物業(yè)管理企業(yè)資金籌集的方式。答：

1、銀行借款

2、發(fā)行股票

3、發(fā)行債券

4、留存利潤

5、橫向聯(lián)合6、吸引外資

什么是年金?年金有哪幾種?答：時間間隔相等，金額相等的現(xiàn)金流量，或一定時期每期金額相等的款項收付。

1、普通年金,指從第一期起，在一定時期內(nèi)每期期末等額收付的系列款項，又稱為后付年金。后付年金終值猶如零存整取的本利和，它是一定時期內(nèi)每期期末等額收付款項的復利終值之和。

2、即付年金,指從第一期起，在一定時期內(nèi)每期期初等額收付的系列款項，又稱先付年金。即付年金與普通年金的區(qū)別僅在于付款時間的不同。

3、遞延年金,指第一次收付款發(fā)生時間與第一期無關，而是隔若干期后才開始發(fā)生的系列等額收付款項。它是普通年金的特殊形式。

4、永續(xù)年金,指無限期等額收付的特種年金。它是普通年金的特殊形式，即期限趨于無窮的普通年金。

說明房地產(chǎn)企業(yè)成本費用控制的程序。答：按照國家會計制度的規(guī)定制作記賬憑證、記賬、復帳、報賬，做到手續(xù)完備，數(shù)字準確，賬目清楚。協(xié)助財務經(jīng)理編制成本、費用預算，并根據(jù)預算進行財務控制、核算、分析和考核。按照經(jīng)濟核算原則，定期檢查、分析公司成本、費用和利潤的執(zhí)行情況，挖掘增收節(jié)支潛力，及時提出合理化建議。核算企業(yè)產(chǎn)品成本，按照財務制度結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入、成本，核算企業(yè)利潤。管理銷售臺帳，并負責與銷售部定期核對無誤，督促銷售房款回籠，并審核銷售部門業(yè)績。及時、準確編制成本表、費用表、銷售月報表管理公司發(fā)票。負責固定資產(chǎn)及其他公司資產(chǎn)的帳務管理，并定期協(xié)同辦公室清點資產(chǎn)。妥善保管會計憑證、會計賬簿、會計報表和其他會計資料。負責核對銀行未達帳項。完成總經(jīng)理或財務部經(jīng)理交付的其他工作。

請簡要說明企業(yè)利潤分配的原則。答：

1、依法分配原則,2、分配與積累并重原則

3、兼顧各方利益原則

4、投資與收益對等原則。

什么是資金成本？說明資金成本的作用。答：指企業(yè)為籌集和使用資金而付出的代價。資金成本包括資金籌集費用和資金占用費用兩部分。資金成本在企業(yè)籌資決策中的作用表現(xiàn)為：

1、資金成本是影響企業(yè)籌資總額的重要因素；

2、資金成本是企業(yè)選擇資金來源的基本依據(jù)；

3、資金成本是企業(yè)選用籌資方式的參考標準4資金成本是確定最優(yōu)資金結(jié)構的主要參數(shù)。資金成本在投資決策中的作用表現(xiàn)為：

1、在利用凈現(xiàn)值指標進行投資決策時，常以資金成本作為折現(xiàn)率；

2、在利用內(nèi)部收益率指標進行決策時，一般以資金成本作為基準收益率 簡述企業(yè)利潤分配的原則。答：1.規(guī)范性原則2.公平性原則3.效率性原則4.比例性原則。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費用管理的基本要求是什么？答：按照國家會計制度的規(guī)定制作記賬憑證、記賬、復帳、報賬，做到手續(xù)完備，數(shù)字準確，賬目清楚。協(xié)助財務經(jīng)理編制成本、費用預算，并根據(jù)預算進行財務控制、核算、分析和考核。按照經(jīng)濟核算原則，定期檢查、分析公司成本、費用和利潤的執(zhí)行情況，挖掘增收節(jié)支潛力，及時提出合理化建議。核算企業(yè)產(chǎn)品成本，按照財務制度結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入、成本，核算企業(yè)利潤。管理銷售臺帳，并負責與銷售部定期核對無誤，督促銷售房款回籠，并審核銷售部門業(yè)績。及時、準確編制成本表、費用表、銷售月報表管理公司發(fā)票。負責固定資產(chǎn)及其他公司資產(chǎn)的帳務管理，并定期協(xié)同辦公室清點資產(chǎn)。妥善保管會計憑證、會計賬簿、會計報表和其他會計資料。負責核對銀行未達帳項。完成總經(jīng)理或財務部經(jīng)理交付的其他工作。

利潤最大化作為財務管理的目標有哪些缺陷？答：利潤最大化的缺點是：

1、沒有考慮利潤實現(xiàn)時間和資金時間價值；

2、沒有考慮風險；

3、沒有反映創(chuàng)造的利潤與投入資本之間的關系；

4、可能會導致公司短期財務決議計劃傾向，影響公司長遠發(fā)展。什么是最佳資金結(jié)構？除資金成本和財務風險外，影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金結(jié)構的主要因素還有哪些？答：指在一定條件下使企業(yè)加權平均資金成本最低、企業(yè)價值最大的資金結(jié)構。簡述房地產(chǎn)企業(yè)降低成本費用的途徑。答：

1、降低資金成本

2、控制工程成本

3、合理使用銷售推廣費用

4、作好項目開發(fā)完畢的后評價工作。

第四篇：房地產(chǎn)復習資料僅供參考

1,對房地產(chǎn)項目策劃的理解應當從以下幾個方面進行： 一是房地產(chǎn)策劃具有明確的具體目標； 二是房地產(chǎn)策劃是在客觀真實的市場調(diào)研基礎上進行的； 三是優(yōu)選最佳的項目市場定位；四是房地產(chǎn)策劃要綜合運用各種策劃手段以及創(chuàng)新性思維； 五是房地產(chǎn)策劃要遵循特定的科學程序；六是房地產(chǎn)策劃最終要提供可操作性的策劃文本

2.房地產(chǎn)項目策劃的特性:1.地域性⒉系統(tǒng)性⒊前瞻性⒋市場性⒌創(chuàng)新性⒍可操作性⒎多樣

3.房地產(chǎn)全程策劃的程序:土地使用權的獲取, 性房地產(chǎn)市場調(diào)查,消費者行為與心理分析,房地產(chǎn)市場定位,房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設計,房地產(chǎn)項目的價格策略,房地產(chǎn)項目的廣告策略,房地產(chǎn)項目銷售策略,物業(yè)管理的前期介入

4房地產(chǎn)市場細分的方法:

按照房地產(chǎn)功能的不同分類:住宅類房地產(chǎn)商業(yè)類房地產(chǎn)工業(yè)類房地產(chǎn)特殊用途房地產(chǎn)

住宅物業(yè)類型的市場細分方法:地理細分,人口細分，心里細分，行為細分

1.（D）是發(fā)動集體集中注意力與思想進行創(chuàng)造性的溝通，從而確定產(chǎn)品定位。

A．市場分析法B．SWOT分析法C．建筑策劃法D．頭腦風暴法

2.（C）在房地產(chǎn)企業(yè)中充當著智慧團、思想庫的角色，是企業(yè)決策者的重要助手。

A．投資決策B．建設管理C．項目策劃D．物業(yè)管理

3．在對消費者購買行為進行調(diào)查時，不涉及下列（B）調(diào)查。

A.消費者類別B.消費者家庭組成C.消費者購買能力D.消費者購買習慣

4.分析項目所在市場區(qū)域內(nèi)就業(yè)、人口、家庭規(guī)模與結(jié)構、家庭收入等屬于（B）。

A.供給分析B.需求分析C.競爭分析 D.市場占有率分析

5.房地產(chǎn)項目策劃的特性有（ABCDEFG）

A．地域性B．系統(tǒng)性C．前瞻性 D．市場性E．創(chuàng)新性F．可操作性 G．多樣性

6.房地產(chǎn)項目策劃一般經(jīng)歷（BDE）

A．初級策劃B．前期策劃C．中期策劃D．營銷執(zhí)行E．策劃總結(jié)

7.主題策劃的原則有：（ACD）。

A．創(chuàng)新性B．確定性C．領先性D．整合性E．單一性

8．房地產(chǎn)項目定位包括（ABD）

A．產(chǎn)品定位B．客戶定位C．主題定位D．形象定位E．市場定位

9.房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位的原則主要包括（ACDE）。A 以未來潛在使用者的功能需求特征為導向B 以目前已在使用者的功能需求特征為導向C 站在使用者的立場上精打細算D 站在節(jié)約成本和提高利潤的角度來考慮E 體現(xiàn)以人為本和對人的關懷

3章

.1.可行性研究的階段劃分：機會研究（通過對各種建設項目和投資機會作出鑒定，投資誤差30%以內(nèi)。），初步可行性研究（非不可少階段，當機會研究的效益仍有懷疑時，誤差20%以內(nèi)。）詳細可行性研究（投資前期對工程項目進行全面研究的最后階段，誤差10%以內(nèi)。），項目評價（對可行性研究報告進行審查，核實研究依據(jù)，對項目進行全面綜合評價。）2房地產(chǎn)市場調(diào)查常用方法：訪問法

.觀察法

.定性研究法

.實驗法

3估算方法：

4房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金籌措：資金來源渠道資本金，預租售收入，借貸資金

5.財務評價的主要技術經(jīng)濟指標

6.房地產(chǎn)開發(fā)項目風險分析的方法（1）專家調(diào)查法（2）層次分析法（3）概率分析法和蒙特卡洛方法

7.房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資組合理論（1）投資組合思想

傳統(tǒng)投資組合的思想現(xiàn)代投資組合的思想

（2）房地產(chǎn)開發(fā)中的投資組合廣義的投資組合策略是指房地產(chǎn)與證券投資組合的投資組合。

狹義的投資組合策略包括投資對象組合、投資地區(qū)組合、投資期限組合等具體形式。

8.財務評價基本報表一般包括:現(xiàn)金流量表(項目投資現(xiàn)金流量表,項目資本金現(xiàn)金流量), 損益表,資金來源與運用表,資產(chǎn)負債表,財務外匯平衡表

9時間序列分析法的分類：平滑法，分解法，自動回歸積分滑動平均法。（自己上網(wǎng)查詢的）10競爭對手的分類：品牌競爭對手，行業(yè)競爭對手，形式競爭對手，愿望競爭對手（自己上網(wǎng)查詢的）

1.例：某項目期初投資2000萬元，建設期為3年，投產(chǎn)前兩年每年的收益為200萬元，以后每年的收益為400萬元。若基準投資收益率為18%，問：該方案是否可行？

解：該方案正常年份的凈收益為400萬元，因此，投資收益率為：R = 400/2000×100% = 20%該方案的投資收益率為20%，大于基準投資收益率18%，因此，該方案可行。

投資回收期的缺點：太粗糙，沒有全面考慮投資方案整個壽命期內(nèi)的現(xiàn)金流量發(fā)生的大小和時間，它舍去了方案投資回收期以后各年的收益和費用。因此，在項目的經(jīng)濟效果分析中，投資回收期只能作為輔助性的評價指標來使用。

2.例：某項目的期初投資1000萬元，投資后一年建成并獲益。每年的銷售收入為400萬元，經(jīng)營成本為200萬元，該項目的壽命期為10年。若基準折現(xiàn)率為5%，問：該項目是否可行？

解：根據(jù)題意，可以計算項目的凈現(xiàn)值為： NPV =（400-200）(P/A，5%，10)–1000= 544.34（萬元）由于該項目的NPV>0，所以項目可行。

3.例：某工程項目期初投資10000元，一年后投產(chǎn)并獲得收益，每年的凈收益為3000元?；鶞收郜F(xiàn)率為10%，壽命期為10年。試用內(nèi)部收益率指標項目是否可行。

解：NPV = 3000(P/A, i, 10)-10000 取i1=25%, NPV(i1)= 711.51(元)

取i2=30%, NPV(i2)=-725.38(元)，代入IRR公式計算IRR得：

IRR = 25% +(30%-25%)711.51/（711.51+|-725.38|）= 27.48%由于基準折現(xiàn)率i0=10%< IRR=27.48%，所以項目可行。

4.例：某項目的期初投資1000萬元，投資后一年建成并獲益。每年的銷售收入為400萬元，經(jīng)營成本為200萬元，該項目的壽命期為10年。若基準折現(xiàn)率為5%，請用凈年值值指標判斷該項目是否可行？

解：NAV=(400-200)-1000(A/P, 5%, 10)= 70.5(元)

項目可行，與前面結(jié)論一致。

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究是對（B）進行認真的技術經(jīng)濟分析、比較和論證。

A．唯一確定性的建設方案或技術方案B．各種可能建設方案或技術方案

C．不少于二個的建設方案或技術方案D．不少于三個的建設方案或技術方案

2.某城市計劃開發(fā)一大型工業(yè)開發(fā)區(qū)項目，該項目的可行性研究中應當進行（c）。

A．財務評價B．國民經(jīng)濟評價C．財務評價與國民經(jīng)濟評價D．以上都不是

3.屬于項目盈利性分析的內(nèi)容有（A）。A．財務內(nèi)部收益率B．資產(chǎn)負債率C．借款償還期D．動態(tài)投資回收期E．成本利潤率

4.一般來說，銷售收入的實現(xiàn)進度（C）于銷售面積的實現(xiàn)進度。

A．超前B．同步 C．滯后D．無可比性

5．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的虧損，用下一的（C）彌補。

A．銷售收入B．累計未分配利潤C．盈余公積金D．所得稅前利潤

6.（D）對于選擇投資方向、初步確定開發(fā)目標與方案、進行目標市場和開發(fā)產(chǎn)品定位等，均起著舉足輕重的作用，它往往關系到一個項目的成敗。

A 對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行財務評價B 看地 C 安排好項目融資D 市場研究

7．房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境中的（C）是投資者最敏感的問題。

A．社會環(huán)境B．政治環(huán)境C．經(jīng)濟環(huán)境D．金融環(huán)境

8．城市或區(qū)域的就業(yè)狀況、基礎設施狀況主要影響到房地產(chǎn)業(yè)中的（A）的運行。

A．社會環(huán)境B．金融環(huán)境C．經(jīng)濟環(huán)境D．政治環(huán)境

9．對于開發(fā)商來說，房地產(chǎn)市場分析的作用不包括（A）。

Ａ.有助于選擇合適的項目位置 Ｂ.確定滿足市場需求的產(chǎn)品類型的依據(jù)

Ｃ.把握目標市場的基礎Ｄ.可根據(jù)市場需求變化調(diào)整產(chǎn)品

10.對市場調(diào)查進行分析與評估，主要是考察市場調(diào)查的（C）。

Ａ.全面性Ｂ.可靠性Ｃ.有效性Ｄ.準確性

11．下列風險中，屬于個別風險的是（A）。

A．購買力風險B．市場供求風險C．政策風險D．比較風險

12．由于建筑物類型的選擇不當引起的風險屬于（C）。

A．比較風險B．客觀風險C．個別風險D．系統(tǒng)風險

13．某開發(fā)商通過適當?shù)耐顿Y組合可以達到（C）。

A．個別風險因素不變，系統(tǒng)風險因素減少B．個別風險因素減少，系統(tǒng)風險因素增加C．個別風險因素減少，但是系統(tǒng)風險因素依然存在D．個別風險因素不變，系統(tǒng)風險因素減少

14．一般來說，以下（D）市場的風險最小。

Ａ．寫字樓房Ｂ．零售商業(yè)用房Ｃ．工業(yè)廠房Ｄ．普通住宅市場

15.可行性研究的依據(jù)有（ABCD）。A．項目建議書B．水文地質(zhì)等基礎資料C．規(guī)劃設計方案D．行業(yè)基準收益率E．上級領導的態(tài)度

16.以出讓形式取得城市熟地土地使用權時，土地出讓價款由（ACD）組成。

A 土地使用權出讓金B(yǎng) 地上附著物補償費C 城市基礎設施建設費D 拆遷補償費E 青苗補償費

17.前期工程費包括（BCDE）。A 開辦費B 可行性研究費C 三通一平費D 水文地質(zhì)勘察費E 規(guī)劃設計費

18.項目投資現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流出的內(nèi)容有（BE）。

A．資本金B(yǎng)．稅金C．借款本金D．借款利息E．建設投資

19．房地產(chǎn)市場調(diào)查主要包括（ABCD）A．房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查B．房地產(chǎn)市場需求調(diào)查C．房地產(chǎn)市場供給調(diào)查D．房地產(chǎn)營銷環(huán)境調(diào)查E．房地產(chǎn)競爭項目調(diào)查

20.房地產(chǎn)市場調(diào)查的特點有（ABCDE）。A．調(diào)查內(nèi)容的廣泛性B．調(diào)查內(nèi)容的時效性C．調(diào)查內(nèi)容的針對性D．調(diào)查方法的多樣性和專業(yè)性E．調(diào)查結(jié)果的局限性

21．房地產(chǎn)調(diào)查的方法有（ABDE）。

A．訪問法B．觀察法C．定量研究法D．定性研究法E．實驗法

22．房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境調(diào)查包括（ABC）

A.房地產(chǎn)廣告環(huán)境調(diào)查B.房地產(chǎn)營銷中介機構調(diào)查C.房地產(chǎn)營銷媒體調(diào)查D.房地產(chǎn)市場推廣方式調(diào)查E.房地產(chǎn)營銷人員結(jié)構調(diào)查

23.關于利率對房地產(chǎn)市場的影響描述正確的是（CE）。

A．利率的上升導致房地產(chǎn)實際價值的折損B．利率的提高會導致房地產(chǎn)價格的下降

C．利率的提高會抑制房地產(chǎn)市場的需求數(shù)量D．利率的提高不會抑制房地產(chǎn)市場的需求數(shù)量E．利率的升高會導致開發(fā)商還貸困難

24．以下運用投資組合理論的房地產(chǎn)開發(fā)模式是（ABCE）。

A．在不同的地區(qū)開發(fā)相同的項目B．在不同的地區(qū)開發(fā)不同的項目 C．在不同的時間內(nèi)進行項目開發(fā)D．在相同的地區(qū)開發(fā)相同的項目E．在相同的地區(qū)開發(fā)不同的項目

1.可行性研究的涵義、目的及作用？

2.財務評價中有哪些主要技術經(jīng)濟指標?

3.房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價報表有哪些？

4.房地產(chǎn)開發(fā)項目國民經(jīng)濟評價的涵義和基本步驟？

5.房地產(chǎn)市場調(diào)查常用方法有哪些？

1.某開發(fā)項目初始投資為1.2億元，預計此后每年凈現(xiàn)金流量為3500元，若i=10%,則其動態(tài)投資回收期為多少年？假如項目的壽命期為10年，則該項目的財務凈現(xiàn)值為多少？

2.某開發(fā)商以4500萬元購買一塊占地15畝的普通住宅用地，已知建筑容積率為2.5，前期固定投入工程費為300萬元，建筑安裝工程費為1850元/平方米，其他可變成本為500元/平方米。項目銷售價格為5500元/平方米，銷售稅金率為6.5%（稅金包括營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加和土地增值稅等），假設項目開發(fā)后均可全部售出，銷售傭金提取率為2.0%，試計算該項目的盈虧平衡點，并判斷其風險程度。

3建設階段的風險應對措施1風險回避2風險轉(zhuǎn)移3風險分擔4風險自留5）損失控制4章

1.房地產(chǎn)開發(fā)用地的來源：城市中需再開發(fā)的土地，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設備用地，各種開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地

2.房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式：土地使用權出讓（土地使用權出讓的方式有招標讓、拍賣出讓、掛牌出讓和協(xié)議出讓。），土地使用權出讓合同，土地使用權轉(zhuǎn)讓，土地使用權劃撥，土地合作

3.地價測算方法—剩余法（假設開發(fā)法）：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值= 土地價格+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤+開發(fā)商購買土地的稅費

土地價格=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 —開發(fā)成本—管理費用—投資利息—銷售稅費—開發(fā)利潤—開發(fā)商購買土地的稅費

1．（A）是整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中最重要的一個環(huán)節(jié)。

A．投資決策階段B．前期工作階段C．工程建設階段D．租售與物業(yè)管理

2．目前，經(jīng)濟適用房和廉租房項目用地的獲取方式為（A）。

A．行政劃撥B．招標出讓C．拍賣出讓D．掛牌出讓

3.以出讓方式取得的土地使用權轉(zhuǎn)讓，屬于房屋建設的，完成投資總額的（B）（不包括土地出讓金）方可轉(zhuǎn)讓。

A．20%B．25%C．30% D．35%

4.教育用地的土地使用權出讓的最高年限為(A)。

A．50年B．40年C．70年D．60年

5．房地產(chǎn)開發(fā)前期工作包括：（ABCD）A．獲取土地使用權B．建設工程招標C．開

發(fā)項目立項D．規(guī)劃設計與方案報批E．可行性研究

6．土地使用權出讓的獲取途徑有（CD）

A．劃撥B．出讓C．招標D．拍賣E．合作開發(fā)

8.房地產(chǎn)開發(fā)項目招標組織形式有（CD）

A．房地產(chǎn)開發(fā)公司公開招標B．房地產(chǎn)開發(fā)公司邀請招標C．房地產(chǎn)開發(fā)公司自行招標D．委托招標機構代理招標投標E．房地產(chǎn)開發(fā)公司聯(lián)合招標

9．下列（BCE）可以通過劃撥方式取得土地。A 高檔住宅項目B 城市公益事業(yè)項目

C 廉租房項目 D 娛樂項目 E 國家重點扶持的能源、交通項目

12章

1.房地產(chǎn)收益的獲取方式1）出售。

（2）出租。

（3）營業(yè)。

2,商品房買賣付款方式（1）一次性付款；

（2）分期付款；

（3）按揭付款；

3．一般在下列（ABCDE）情況下，開發(fā)商自行銷售。

A．節(jié)約成本B．處于賣方市場C．定向開發(fā) D．大型房地產(chǎn)開發(fā)公司E．與其他項目競爭

11章

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目價格定價方法：成本導向：成本加成定價法，目標收益定價法,售價加成定價法

購買者導向：價值定價法，認知價值定價法，需求差異定價法

競爭者導向：領導定價法，競爭導向定價法，隨行就市定價法

1．屬于競爭導向的定價方法是（D）。

A．認知價值定價法B．價值定價法C．目標利潤定價法D．隨行就市定價法

2．不屬于心理定價方法是（D）。

A．整數(shù)定價策略B．招徠定價C．尾數(shù)定價策略D．數(shù)量折扣

3．認知價值定價的關鍵在于（C）。Ａ．開發(fā)商的成本Ｂ．開發(fā)商的價格預期Ｃ．顧客對物業(yè)價值的認知Ｄ．競爭物業(yè)的平均價格

4．賣點必須具備哪些條件（ABCD）A．賣點是樓盤自身優(yōu)勢的特點B．賣點是不易被競爭對手抄襲的個性化特點C．賣點必須具有能夠展示，能夠表現(xiàn)出來的特點D．賣點必須是能夠得到目標客戶認同的特點E．賣點必須是自己創(chuàng)造的特點

5．購買者導向定價方式包括（CD）。

A．隨行就市定價法B．挑戰(zhàn)定價法C．認知價值定價法D．價值定價法E．領導定價法

第五篇：房地產(chǎn)策劃

房地產(chǎn)策劃師職業(yè)資格認證試點： 北京、湖南、山東、廈門、湖北、廣州

全國承認的證書：

1、職稱類，分初級、中級、高級：如教授、經(jīng)濟師等。

2、執(zhí)業(yè)資格：如房地產(chǎn)紀紀人、估價師等

3、國家職業(yè)資格，分一、二、三、四級：如房地產(chǎn)策劃師、培訓師、人力資源師等。

4、各部委：如律師、醫(yī)師等。

房地產(chǎn)策劃師的等級：

員級（四級）：知道收集哪些資料、如何進行市場調(diào)研 助理級（三級）：在這些資料里，整理、分析

師級（二級）：通過分析，懂得反映什么問題 高級（一級）：如何從戰(zhàn)略角度、高度去看一些宏觀的策劃管理的東西

問卷調(diào)查——問卷設計

客戶需求變化，新流行文化、創(chuàng)新——戶型設計

案例：某珠江新城區(qū)域的新樓盤定價

某策劃人員對珠江新城周邊的樓盤進行市調(diào)，均價20000元/㎡，于是策劃人員的新樓盤定價23000元/㎡，老板一看，說太低了，要求一期23000+3000=26000元/㎡，二期再加3000元/㎡到29000元/㎡，最高到30000元/㎡的天價，后來2008年市場不好，又變成了15000-20000元/㎡。

該案例說明了策劃人員的無奈，很多樓盤的定價完全是由老板拍腦袋想出來的，并不是“專業(yè)人士”分析出來的，當市場好的時候，價格會隨著老板不斷膨脹的野心而暴漲，當市場不好的時候，只能割肉出售。

出色的策劃師要找營銷策劃的閃光點

哲學型的人才——從一滴水看到七彩的世界（紅綠青黃。。）。

第一章 房地產(chǎn)項目市場調(diào)研

一、房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容：

1、房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研 ⑴政治法律環(huán)境

①國家加快海西經(jīng)濟區(qū)域、大三通的開形成，廈門、福建出臺有利于投資的政策，北京、廣州、深圳、上海對比

②湖南的長沙株州湘潭區(qū)域，國家加快推進 ③重慶西區(qū)，經(jīng)濟試驗區(qū)

④王志剛對區(qū)域經(jīng)濟大勢把握最好！

⑵經(jīng)濟環(huán)境

北京、上海、廣州、深圳的GDP排在全國各城市的前幾名 人均收入、一二三產(chǎn)業(yè)、GDP、貸款余額（統(tǒng)計年鑒）

固定資產(chǎn)投入

跟著熱點地區(qū)走

碧桂園模式——

二、三線城市、低地價、大規(guī)模

例：陽江市房地產(chǎn)市場調(diào)研，以前都是一些本地小開發(fā)商，后來2003年陽東碧桂園大規(guī)模開發(fā)，使國稅、地稅在2003年后大增，對當?shù)亟?jīng)濟促進力度很大。

⑶社會環(huán)境調(diào)研

由人組成、人文環(huán)境為主

廣州——兩代居、分開住、單親家庭（女帶小孩）——需求點在哪里？

例：廣州的三元里，非洲黑人形成區(qū)域，比如附近開發(fā)項目，能否做黑人住宅區(qū)？2-3萬㎡米行不行？可以天馬行空，但要論證。每年全國進入的黑人有多少？進入各城市的有多少？進廣州的有多少？三元里區(qū)域的有多少？

例：廣州三河北，帝錦苑，2002年天河北豪宅，共1000多套，有一半印度、日本、意大利、韓國等外國人。為什么吸引外國人？歐陸風格、不大不小、市中心、鬧中取靜、網(wǎng)絡聯(lián)系吸引、當時高層、省建設廳高官，原6000元/㎡，現(xiàn)12000元/㎡。

2、市場需求調(diào)研（難點工作，最有挑戰(zhàn)性工作）⑴消費者調(diào)研

⑵消費動機調(diào)研：為什么買A而不買B樓盤，心理狀況 ⑶消費行為調(diào)研

XX市房地產(chǎn)消費者調(diào)研：戶型、總價、單價等

3、市場供給調(diào)研 ⑴總量調(diào)研

廣州住宅每年供給總量：低600萬㎡——中800萬㎡——高1000多萬㎡ 空置量——畜水池——存量房（維持供求平衡）廣東維持10-15%的空置是合理的 ⑵市場調(diào)研

⑶各類物業(yè)銷售狀況調(diào)研

廣州寫字樓（珠江新城寫字樓推出市場后租金下跌）中信租金原250-300元/㎡，后200元/㎡ 住宅：多層、小高層、高層

商業(yè)：獨立、大型商場、都市綜合體 ⑷其他調(diào)研

4、市場營銷活動調(diào)研 ⑴市場競爭情況調(diào)研 ⑵價格調(diào)研

⑶促銷調(diào)研——最熱的城市是北京、上海 ⑷營銷渠道調(diào)研

二、市場調(diào)查流程

例：陽江市房地產(chǎn)市場調(diào)研：陽江市政府委托省房協(xié)進行調(diào)研、國土局、發(fā)改委、財政局、工商局等積極配合。

準備：初步方案（工作行動方案）、調(diào)研目的、預期效果、哪些部門協(xié)助、人員、時間、費用等。操作：

①在陽江召開房地產(chǎn)論壇（建設局下文協(xié)助：房地產(chǎn)開發(fā)商會議、職能局領導會議、研究專家會議）——最后發(fā)各部門審核——回復——定稿

②設計問卷——招10多名學生兼職——培訓細則、到哪里（政府、摟盤、商業(yè)中心、公園等）——1000份——3天——統(tǒng)計整理——分析——出報告

③廣外博士生寫調(diào)研提綱——不行重寫——不行——初稿——修改——定位——發(fā)展程度——建議——領導重視——振興規(guī)劃

結(jié)論：2007年全國房地產(chǎn)市場高潮，陽江平淡（價穩(wěn)量穩(wěn)），不利于當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展。

三、市調(diào)報告的撰寫P23

材料的分析、整理——結(jié)論（老板只喜歡看結(jié)論、小結(jié)、摘要）

技術報告：同一供需圈10個樓盤對比法、商業(yè)收益法、重置成本法 可行性研究報告——都是可行的

報告局限性和應用注意事項——假設的前提成立

P30 規(guī)范結(jié)構（省房協(xié)房地產(chǎn)藍皮書）⑴扉頁（封面）⑵目錄 ⑶摘要 ⑷正文 ⑸附錄

四、市場分析思路P35

1、三個層次

⑴區(qū)域：珠江三角洲（開放性強、前瞻性）、海西區(qū)、浦東區(qū)

廣州星河灣在廣州、北京、上海都有，理念、全國參觀、鞋套統(tǒng)一、無專人銷售、隨便自己看

⑵專業(yè)的房地產(chǎn)市場分析

住宅：一般、豪宅、別墅（聯(lián)體、聯(lián)排、獨立、空中、疊加）⑶項目房地產(chǎn)市場分析

祈福新村——10多期——10-20萬人——1萬多畝 項目在1000畝（66.7萬㎡）以內(nèi)比較好操作

2、兩個方面 ⑴供給： ⑵需求：

3、三個時段 過去3-5年 現(xiàn)在

將來1-2年

4、五個影響因素

人口分析：12個人一個組、方案、創(chuàng)意水平、飛特部落（南寧市時尚青年，好動、時尚、時髦、IT、網(wǎng)絡）1萬㎡，市場容量規(guī)模夠不夠大？

五、房地產(chǎn)市場分析內(nèi)容P38

1、地區(qū)經(jīng)濟分析

全國GDP9%，廣東10%，廣深13% 宏觀發(fā)展差——房地產(chǎn)不可能好

經(jīng)濟發(fā)展以房地產(chǎn)為第一行業(yè)

三駕馬車：固定資產(chǎn)投資（市場預期房地產(chǎn)市場起來——宏觀起來）、消費、進出口貿(mào)易 偉大的策劃家從宏觀開始

經(jīng)濟發(fā)展——基礎產(chǎn)業(yè)發(fā)展：道路、公共設施 關注：一二三產(chǎn)業(yè)比例關系

深圳——深交所——金融中心（雙中心、船運中心）廣州——第二產(chǎn)業(yè)——汽車、石化等

例：石家莊——下飛機——打的——很久——酒店——市中心——落后10年（比南方）主要產(chǎn)業(yè)：醫(yī)藥（新華制藥）、三鹿集團

城市定位不明確、模糊：離北京近、無自然資源、四不像。

2、區(qū)位分析 最佳用途分析

例：五星級酒店應建在哪里？

①東莞酒店模式——住宅小區(qū)里面，住房率80% >平常70% ②廣州怡和山莊——白云山后面——五星級酒店——客滿——會議酒店為主50-60%

3、市場概況分析 未來趨勢分析

4、專業(yè)市場供求分析

營銷策劃一定要上綱上線，要有個性化的東西。

例：深大小梅沙中間的小島天琴灣，全國唯一直升機看樓，至今已售10多棟別墅，每棟5000萬（500-600㎡），目標客戶是世界500強老板、CEO。泛地產(chǎn)——購住宅——購所有植被、園林、雕塑、環(huán)境、海景等——現(xiàn)代簡約風格，以明快線條為主 關鍵點：是否有足夠的客戶人脈？

5、項目競爭分析

營銷后期，體量對比、營銷手法、價格等分析對比 營銷建議、售價和租金預測、預測吸納量及計劃

6、敏感性分析

六、房地產(chǎn)市場分析方法P40

1、政策影響分析方法 ⑴927的深層原因：以前國六條、國八條等都是針對供給方的，而927政策是針對需求方的。

⑵政策可操作程度：90/70政策、廣東很多二線城市戶均100㎡以上，90㎡不合適。

⑶影響最大：房地產(chǎn)金融政策：開發(fā)商在銀行貸款、需求買地，向銀行貸款 潘石屹觀點：房地產(chǎn)要死，銀行先死。

2、城市規(guī)劃影響分析方法 重要、技術性強

3、房地產(chǎn)供需分析方法

⑴供給分析：供給量分析、供給結(jié)構分析

⑵需求分析：成交需求分析、未來需求分析

⑶供需對比分析：供需的量對比、供需的結(jié)構對比

4、房地產(chǎn)項目市場分析方法 ⑴法律特性的分析 ⑵經(jīng)濟特性的分析 ⑶自然條件的分析 ⑷項目的關聯(lián)性分析

七、房地產(chǎn)市場總體趨勢分析方法

1、指數(shù)分析法

2、景氣分析法

3、區(qū)位商方法

4、投入產(chǎn)出法

【第一招：加法】

1+1>2！

將二件風馬牛不相及的事捆綁起來，會發(fā)生很多有趣的變化。

我們大概都聽過書商捆綁連接總統(tǒng)的故事，故事大約是這樣的：第一次把新書寄給總統(tǒng)，總統(tǒng)客氣地說了聲“好”，于是，書商就宣傳“總統(tǒng)叫好的書”；第二次又把一本新書寄給了總統(tǒng)，總統(tǒng)不想再被利用，就回信說“不好”，于是，書商就宣傳“這是總統(tǒng)批判的書”，人們還是好奇地看看為什么總統(tǒng)批判它；第三次，書商再寄新書給總統(tǒng)，總統(tǒng)汲取上兩次被利用的教訓，干脆就不理會了，不久，書商又宣傳了，“連總統(tǒng)都無法評價的書”，總統(tǒng)還是被利用了。這件事真不真實不重要，重要的是它告訴我們一件事：加法的效果很明顯！

將加法運用到房地產(chǎn)界來看：

體育+地產(chǎn)=體育地產(chǎn)，成就了“讓運動就在家門口”的南國奧林匹克花園；

教育+地產(chǎn)=教育地產(chǎn)，成就了“給你一個五星級的家”的碧桂園；

勞斯萊斯+地產(chǎn)=標準營銷地產(chǎn)，成就了“一個心情盛開的地方”的星河灣；

宋詞+地產(chǎn)=文化地產(chǎn)，成就了“中國首個宋詞文化社區(qū)”的夢里水鄉(xiāng)；

旅游+商業(yè)+地產(chǎn)=體驗地產(chǎn)，成就了轟動一時的上海新天地。

策劃大師王志綱經(jīng)常喜歡說，跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)，其實就是加法的說法，以一個產(chǎn)業(yè)幫襯另一個產(chǎn)業(yè)的做法，確實能起到借勢引爆拔出蘿卜帶出泥的效果。

【第二招：減法】

第一勝過更好，一顆子彈打一只鳥！

減法就是化復雜為簡單，化多為少，化粗為精。

大家知道，對一個事情的決策，首先要確定做事情的程序，程序上的各個步驟就是決策點。減法其實就是抓重點，突出決策環(huán)上的某一個決策點，不遺余力地加強這個決策點，使這個決策點成為重點，由這個重點來帶動其它決策點。

人類文明的傳播和演變，其實就是傳遞并升華簡單的共性規(guī)律的過程。一部簡簡單單的老子《道德經(jīng)》，講盡了宇宙萬物的道理、概括了事物的規(guī)律。而后世的越是深刻的哲學越是片面，唯其片面能夠深刻，唯其深刻不能全面，個中原因皆在于此。

減法經(jīng)常被我們不知不覺中采用。飯店門口貼一張紙，上書：“田螺2元一盤”，便宜，太便宜了，你進去吧，我不相信你只吃田螺，你也不怕噎死？你喝點飲料飯店就能把田螺的損失給奪回來。

我們經(jīng)常發(fā)現(xiàn)一些企業(yè)花大價錢打的廣告等于一張廢紙，他把自己的產(chǎn)品的10個優(yōu)點全部說出來，都是優(yōu)點，哪里還會有優(yōu)點？要刪，要突出一個重點，你第一次打“KISS”的情景一定歷歷在目，你第一次戀愛的心跳一定不會“事如春夢了無痕”。所以，誰占得先機，誰搶得第一位，誰就能“近水樓臺先得月”?！稗r(nóng)夫山泉有點甜”，只突出味道就行；“今年過年不收禮，收禮只收腦白金”，只突出適用價值就行；……不用說上海人能跑，只說奧運冠軍劉翔的名字地球人都會知道！

【第三招：乘法】

牽線頭，搭平臺，隔山打牛。

這其實就是一種資源整合。牽線頭，就是把幾個不同的資源拿來過，然后為其建立搭建一個共同的平臺，以最低的成本，幾個產(chǎn)業(yè)或項目同時互動，發(fā)生化學作用，產(chǎn)生質(zhì)變形成新的利潤，實現(xiàn)多方共贏。

曾經(jīng)我用乘法為一家經(jīng)營不善的渡假村設計了這樣一套方案：

這家渡假村座落在一個同樣經(jīng)營不善的公園里，有韓國燒烤屋，有日式客房，風景不錯，環(huán)境優(yōu)美，可由于地處偏僻之處，養(yǎng)在深閨無人識，老板也由于前期的投入導致現(xiàn)在的運作資金不足，宣傳工作也難以為繼，所以客房每天都空在那里，燒烤生意也每況愈下。

怎么辦呢？

于是，我為其設計了一個資源互換平臺，尋找一家房地產(chǎn)開發(fā)商和一個媒體合作，把旅游、地產(chǎn)、媒體三大資源整合起來。

三頭線：

1、旅游線：渡假村為房地產(chǎn)開發(fā)商的客戶提供5+2生活模式，即購房者5天全家免費暢游公園，2天免費享受標準間客房；

2、地產(chǎn)線：開發(fā)商可打公園牌，打自然牌，倡導旅游地產(chǎn)生活，廣告資源雙方共享；

3、媒體線：利用媒體優(yōu)勢，為雙方搭建品牌橋梁。

于是，渡假村利用空置的客房資源轉(zhuǎn)換與房地產(chǎn)開發(fā)商合作，免費打了廣告。購房者入住了客房，總不能只睡覺吧，自然到燒烤屋里去消費，由此又將客房的損失費拿回來。媒體有了廣告業(yè)務可做，自然熱心為兩者牽頭搭線，并在新聞炒作上為其提供一切方便之利。

如此一來，旅游商為開發(fā)商提供5+2生活模式，雙方結(jié)成戰(zhàn)略合作關系，開發(fā)商在媒體發(fā)布廣告，配以活動促銷，三方互動，資源整合，一舉三得！

這，就是乘法的妙用！

【第四招：除法】

1除于2等于1/2，除于3等于1/3，除于4等于1/4，……從有限中得到無限，從除法中得到商，商，也就是商業(yè)、商機，說白了，也就是一種背景轉(zhuǎn)換法，即：背景決定前臺，用更強大的背景去為自己服務，我們要把有限的視線投放到無限的背景中去！

星星因為有了藍色的天冪所以閃閃動人，照相因為有了白色的背景所以才能突出自我。

一個人，一件商品，一戶企業(yè)，無論它（他）多么強大，它（他）的價值、力量都是十分有限的，而其所處的背景有時是可以選擇的，有時背景的價值和力量是無限的。

一個小伙子，后面站的是影視明星，一看就像一個高級助手，最少也是一個風流人物；明星走了，換了一個公安局刑警大隊人員，拿著手銬和電棍，按照這個背景，你肯定會想，這個小伙子出事啦！

一個化妝品，放在日用品柜里是平價，放在化妝品柜里就漲價，這就是背景的不同。

有個地方性房地產(chǎn)公司，和世界名牌沃爾瑪超市締結(jié)了戰(zhàn)略合作關系，你建商場，我給你辦理一切用地手續(xù)，給你建設好房產(chǎn)，我不賺你沃爾瑪一分錢，只要借機多征用一些土地，只要把沃爾瑪進駐的消息宣布出去，即使不好的地塊兒，也會馬上變成旺地，因為人家沃爾瑪商場生意旺，整個地區(qū)的土地都被名牌給升值了，你甚至不用建房，你把多余的土地再加價轉(zhuǎn)讓出去就行了。為了引進沃爾瑪——世界500強，各地政府在市場準入方面沒有不開綠燈的，連在異地辦事的效率都不減。賺錢不僅要看賺多少，更重要是看賺多快。和沃爾瑪合作，你的背景就是世界最大的零售企業(yè)。

連狐貍都知道借老虎的威風，都知道背景的轉(zhuǎn)換，都知道除法的運用！

【第五招：比法】

比法，也就是比例法，1/3=2/6，事物之間在哲學的層面經(jīng)常會有些驚人的相似之處，這是造物主的一個神奇之所在。

房地產(chǎn)行業(yè)本來和信息產(chǎn)業(yè)是完全兩碼事，我發(fā)現(xiàn)，它們之間也有一定的相識之處。

INTERNET是說你我相互勾結(jié)——INTER一下，形成一片——NET一下，所以，INTERNET就是土地；這個土地是生地，沒有“七通一平”，所以，要用寬帶、路由器等進行管網(wǎng)配套，使生地變成熟地；電腦就是在土地上的建筑物，光電腦能用，但功能有限，所以，就得裝修，軟件就是房屋裝修；裝好軟件的電腦可以自己用，但互動的信息就像進出的人流一樣，管理起來很困難，于是就需要專業(yè)的物業(yè)公司來管理，這就是門戶網(wǎng)站等信息服務。搞物業(yè)管理的沒有搞建筑和裝修的賺錢快，搞房產(chǎn)的不如搞地產(chǎn)的，信息產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的規(guī)律大體上與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也是一樣的。

有人問你，什么是策劃？你可能會套用王志綱的說法：條條大路通羅馬，策劃就是找最近的那條路。

我會如何回答你呢，我會告訴你，其實中國的象形文字就蘊含了策劃的真意。先從“策”字來看，上為竹字頭，下面一個宋字，宋字的原意是一聲巨響，所以，“策”就是用鋒利的竹子打擊出一聲巨響，我們引申來說，“策”字就是把握規(guī)律、道破天機。策劃的“劃”，就像竹排在水里劃，引申來看，就是指在“策”的基礎上能夠?qū)б绷鞯娜?。所以，策劃兩字，我個人用比法來理解，就是把握規(guī)律、道破天機、導引潮流的意思。

曾經(jīng)我用比法為一家房地產(chǎn)公司的小戶型做了這樣一個軟文炒作。當時我想，誰最有可能買

小戶型的房子，當然是青年人；青年人平常最喜歡做什么，當然是上網(wǎng)；青年人用買小戶型省下來的錢最想買什么，當然是汽車！

靈機一動，突然我找到了一個它們之間相通的一個點，那就是QQ，上網(wǎng)用QQ，汽車開QQ，小錢也能當家，那么為什么小戶型不能命名為QQ小戶型呢，時尚、可愛，誘人！