第一篇：房地產(chǎn)法規(guī)復(fù)習(xí)資料

一、真空

1、房地產(chǎn)是房產(chǎn) 和地產(chǎn)的合稱，是一種不能移動(dòng)，或移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)，即不動(dòng)產(chǎn)。

2、房地產(chǎn)法律關(guān)系包括三個(gè)要素：主體、內(nèi)容、和客體。

3、建設(shè)用地使用權(quán)做出利用土地營(yíng)造建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施的權(quán)利。

4、《城市房地產(chǎn)管理法》第二條對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念做了如下定義：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指

在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為?！?/p>

5、所謂城市是指以非農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)和非農(nóng)業(yè)人口聚為主要的居民點(diǎn)。

6、商品預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先售給買受人，并由買售人

支付定金或者房屋價(jià)款的行為。

7、《物權(quán)法》明確了“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生法律效

力；

8、狹義的房地產(chǎn)中介服務(wù)，是根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》及《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。

9、房屋拆遷補(bǔ)償有兩種法定方式，即貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

10、房屋所有權(quán)人為業(yè)主。

11、房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的基礎(chǔ)性，先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。

12、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的對(duì)象具有消費(fèi)和投資的雙重性。

13、土地具有自然特性和經(jīng)濟(jì)特性。

14、房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易及管理過(guò)程中發(fā)生的社會(huì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。

15、抵押權(quán)是擔(dān)保特權(quán)的一種。

16、房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅類主要是營(yíng)業(yè)稅。

二、單項(xiàng)選擇1、1988年《憲法》修改時(shí)規(guī)定“土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”，從而使土地恢

復(fù)了市場(chǎng)與產(chǎn)業(yè)的屬性，土地出讓金成為政府的重要收入來(lái)源。

A、《城市土地管理法》B、《憲法》C、《土地管理法》

2、法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的財(cái)產(chǎn)，屬于國(guó)家所有即全民所有。

A、政府B、國(guó)企C、全民

3、建設(shè)用地使用權(quán)是用益物權(quán)。

A、用益物權(quán)B、收益權(quán)C、占有權(quán)

4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)《項(xiàng)目手冊(cè)》是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目重要資料。

A、設(shè)計(jì)圖紙B、規(guī)劃書(shū)C、《項(xiàng)目手冊(cè)》

5、按照《建筑法》規(guī)定，我國(guó)實(shí)行建筑工程施工許可制度。

A、《建筑法》B、《建筑施工許可管理辦法》 C、《土地管理法》

６、《城市房地產(chǎn)管理法》在１９９４年７月５日頒布的。

Ａ、１９８８Ｂ、１９９４Ｃ、２００２

７、我國(guó)房地產(chǎn)登記分為土地登記和房屋登記兩種。

A、土地登記B、初始登記C、轉(zhuǎn)移登記

8、所謂市政動(dòng)遷是指城市人民政府基于城市基礎(chǔ)設(shè)施等建設(shè)需要而發(fā)生房屋拆遷行為。

A、搬遷B、拆遷C登記處

9、住宅專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

A、維修資金B(yǎng)、管理費(fèi)C、維修基金

10、房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

A、所有人B、使用人C、收益人

11、房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體不包括（C）

A.土地B.房屋C.知識(shí)產(chǎn)權(quán)D.行為

12、公用建筑面積不包括（D）

A.值班警衛(wèi)室B.垃圾道C.樓梯間D.陽(yáng)臺(tái)13、25、在業(yè)主委員會(huì)成立之前，物業(yè)管理公司由（B）

A.首批業(yè)主選聘B.開(kāi)發(fā)商選聘

C.物業(yè)管理主管部門(mén)指定D.當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)選聘

14、非法轉(zhuǎn)讓土地的，由＿＿人民政府土地行政管理部門(mén)沒(méi)收違法所得（A）

A.縣級(jí)以上B.同級(jí)C.上級(jí)D.省級(jí)

15、房地產(chǎn)交易的形式不包括（B）

A.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓B.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)C.房地產(chǎn)抵押D.房屋租賃

16、下列各項(xiàng)服務(wù)中，不屬于針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)的是（A）

A.綠化管理B.代住戶保管車輛及保養(yǎng)、清洗

C.餐飲D.代辦人壽保險(xiǎn)

三、多項(xiàng)選擇

1、房地產(chǎn)有哪些特點(diǎn)？（ABCD）

A、保值增值B、耐久性C、投資大D、建設(shè)周期長(zhǎng)

2、指下面是所有權(quán)的權(quán)能。（ABCD）

A、占有B、使用C、收益D、處分

3、國(guó)有土地使用權(quán)出讓最本的締約方式是（AC）掛牌出讓和協(xié)議。

A、招標(biāo)B、轉(zhuǎn)讓C、拍賣D、抵押

4、房地產(chǎn)法律關(guān)系客體的是：（CD）和智力成果。

A、資金B(yǎng)、信息C、物D、行為

5、房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體以種類劃分有（ABC）

A、民事B、經(jīng)濟(jì)C、行政D、刑事

6、劃撥土地使用權(quán)具有（ABCD）法律特征。

A、限于國(guó)有土地B、具有行政性C、無(wú)償使用土地D、一般沒(méi)有年限

7、我國(guó)建筑工程招標(biāo)有（ABC）方式。

A、公開(kāi)招標(biāo)B、邀請(qǐng)招標(biāo)C、議標(biāo)D、圍標(biāo)

8、房屋登記分為總登記、初始登記、設(shè)立登記、轉(zhuǎn)移登記、（CD）等。

A、土地登記B、使用登記C、變更登記D、注銷登記

9、房地產(chǎn)中介服務(wù)特征有（ABC）。

A、人員特定B、委托服務(wù)C、服務(wù)有償D、專業(yè)性強(qiáng)

10、達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的拆遷糾紛處理方式有（BCD）

A、協(xié)商B、行政裁決C、依法起訴D、強(qiáng)制拆遷

11、狹義的房地產(chǎn)業(yè)包括（ABD）

A.城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)B.城市房地產(chǎn)交易C.城市房地產(chǎn)保護(hù)

D.開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地E.房地產(chǎn)管理

12、行政管理性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系包括不平等主體之間基于土地和房屋的（ABD）

A.拆遷關(guān)系B.征用關(guān)系C.轉(zhuǎn)讓關(guān)系

D.土地用途管制關(guān)系E.抵押關(guān)系

13、表明土地權(quán)屬的土地證書(shū)包括（ACD）

A.國(guó)有土地使用證B.國(guó)有土地所有證C.集體土地所有證

D.集體土地建設(shè)用地使用證E.集體土地使用證

14、下列土地中可以屬于農(nóng)村集體所有的包括（BCDE）

A.城市市區(qū)的土地B.農(nóng)村的土地C.宅基地

D.自留地、自留山E.城市郊區(qū)的土地

15、表明土地權(quán)屬的土地證書(shū)包括（ACD）

A.國(guó)有土地使用證B.國(guó)有土地所有證C.集體土地所有證

D.集體土地建設(shè)用地使用證E.集體土地使用證

16、土地使用權(quán)的原始取得的方式主要有(AB)

A.有償出讓B.行政劃撥C.轉(zhuǎn)讓

D.抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)E.民事執(zhí)行

四、名詞解釋

1、物業(yè)：是指已建成并具有使用功能和經(jīng)濟(jì)效用的各類供居住和非居住用途的屋宇以

及與之相配套的設(shè)備，市政、公用設(shè)施以及樓宇所在的建筑地塊與附屬的場(chǎng)地、庭院等。

2、稅收：是指以國(guó)家為主體，為實(shí)現(xiàn)國(guó)家職能，憑借政治權(quán)力，按照法律規(guī)定的程序

和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)納稅人包括法人企業(yè)、非法人企業(yè)等單位以及自然人強(qiáng)制無(wú)償征收，參與國(guó)民收入分配和再分配，無(wú)償取得財(cái)政收入的一種特定分配方式。

3、建筑物區(qū)分所有權(quán)：是指在同一棟建筑物上存在多個(gè)所有權(quán)的情形。

4、樓宇按揭：是由銀行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、購(gòu)樓者三方共同參加的買賣樓宇融資業(yè)務(wù)

活動(dòng)，是為幫助售樓者和購(gòu)樓者完成樓宇買賣而由銀行提供房屋抵押貸款的融資業(yè)務(wù)活動(dòng)。

5、房地產(chǎn)法律關(guān)系：是指房地產(chǎn)法律規(guī)范在調(diào)整地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的過(guò)程中發(fā)生在房地產(chǎn)主體之間的權(quán)利義務(wù)或職權(quán)職責(zé)關(guān)系。

五、簡(jiǎn)答題

1、什么是房地產(chǎn)法律關(guān)系的內(nèi)容？

答：房地產(chǎn)法律關(guān)系的內(nèi)容，即房地產(chǎn)法律關(guān)系主體所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，或其

所擁有的職權(quán)和應(yīng)履行的職責(zé)。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有哪些特征？

答：A、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及面廣；

B、工程項(xiàng)目多、工程量大；

C、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資量大；

D、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)；

3、房地產(chǎn)交易有哪些原則？

答：A、房產(chǎn)權(quán)與地產(chǎn)權(quán)一同交易原則；

B、權(quán)利和義務(wù)承接轉(zhuǎn)移原則；

C、房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)評(píng)估原則；

D、房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)原則；

E、依法登記原則；

4、我國(guó)房地產(chǎn)稅收主要有哪些稅種組成的一個(gè)稅系？

答：

A、房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅類，主要包括房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；

B、房地產(chǎn)收益稅類，主要包括土地增值稅和房地產(chǎn)企業(yè)所得稅；

C、房地產(chǎn)資源稅類，主要包括耕地占用稅和城市維護(hù)建設(shè)稅；

D、房地產(chǎn)流通稅類，主要是營(yíng)業(yè)稅；

E、房地產(chǎn)行為目的稅類，主要包括契稅和房地產(chǎn)印花稅。

5、我國(guó)的村民宅基地使用權(quán)是一種特殊的權(quán)利，具有哪些特點(diǎn)？

答：A、村民宅基地使用權(quán)的身份性。

B、宅基地取得無(wú)償性。

C、宅基地自用性。

D、宅基地使用權(quán)永久性。

E、宅基地的使用權(quán)的限制性。

F、宅基地的唯一性。

6、城市房屋拆遷的特征有幾類？

答：A、城市房屋拆遷的房屋是位于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上的房屋。

B、城市房屋拆遷是一種土地集約化經(jīng)營(yíng)行為。

C、城市房屋拆遷具有公益性。

D、城市房屋拆遷是一項(xiàng)行政與民事混合法律行為。

E、城市房屋拆遷的當(dāng)事人具有法定性和特定性。

六、論述題

1、發(fā)布房地產(chǎn)廣告應(yīng)當(dāng)提供哪些文件夾？禁止發(fā)布房地產(chǎn)廣告的有哪幾種情形？

答：發(fā)布地產(chǎn)廣告應(yīng)當(dāng)具有或者提供相應(yīng)真實(shí)、合法、有效的證明文件，主要包括以下幾種。

A、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照或者其他主體資格證明。B、建設(shè)主管部門(mén)頒發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。C、土地主管理部門(mén)頒發(fā)的項(xiàng)目土地使用證明。D、工程竣工驗(yàn)收合格證明。E、發(fā)布房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售、出售廣告，應(yīng)當(dāng)具有地方政府建設(shè)主管部門(mén)頒發(fā)預(yù)售許可證明。出租、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓廣告，應(yīng)當(dāng)有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明。F、中介機(jī)構(gòu)發(fā)布所代理的房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告，應(yīng)當(dāng)提供業(yè)主委托證明。G、工商行政管理機(jī)關(guān)規(guī)定的其他證明。

凡下列情況的房地產(chǎn)，不得發(fā)布廣告：

A、在未經(jīng)依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地開(kāi)發(fā)建設(shè)的；B在未經(jīng)國(guó)家征收的集體所有的土地上開(kāi)

發(fā)建設(shè)的；C、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法規(guī)定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；D預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證的；E、權(quán)屬有爭(zhēng)議的；F、違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的；G、不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)驗(yàn)收不合格的；H、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。

2、商品房預(yù)售與現(xiàn)售的條件是分別什么？

答：《城市商品預(yù)售管理辦法》規(guī)定了商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合的條件有：A、已交付全部土地使用出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；B、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；C、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程總建設(shè)投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

D、已辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

商品現(xiàn)售的條件：A、現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；B、開(kāi)發(fā)企業(yè)已取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件；C、開(kāi)發(fā)企業(yè)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；D、現(xiàn)售商品已通過(guò)竣工驗(yàn)收；E、拆遷安置已落實(shí)；F、供水、供電、供熱、燃?xì)?、通信等配套基礎(chǔ)具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；G3、為什么必須依法正確處理土地和房屋的糾紛問(wèn)題？

答：土地、房屋糾紛在現(xiàn)實(shí)生活中大量存在。在黨委、人大、政府受理的信訪案件中，在人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)受理的糾紛案件中，房地產(chǎn)方面的比例也較大。對(duì)此，必須引起高度重視。從宏觀上說(shuō)，構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)，必須妥善協(xié)調(diào)由土地、房屋糾紛引起的利益關(guān)系，維護(hù)社會(huì)安定團(tuán)結(jié)；從微觀上說(shuō)，正確處理人民內(nèi)部的這類矛盾，有利于維護(hù)群眾現(xiàn)實(shí)的、直接的利益，使受損害方得到合理的補(bǔ)償或補(bǔ)救。

房地產(chǎn)糾紛往往涉及面廣，社會(huì)影響大。例如，有的糾紛不僅發(fā)生在兩個(gè)平等的當(dāng)事人之間，而且可能牽涉到某些政府管理部門(mén)；有的糾紛關(guān)系到幾個(gè)村、幾個(gè)鄉(xiāng)、幾個(gè)縣的眾多單位。雖不可能每一個(gè)按獎(jiǎng)都是“千一發(fā)而動(dòng)全身”，但確有一些案件盤(pán)根結(jié)錯(cuò)，影響廣泛。為了保障和促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，維護(hù)社會(huì)秩序穩(wěn)定，保護(hù)公民、法人和其他組織的合法權(quán)益，必須公正、及時(shí)地處理房地產(chǎn)糾紛案件。

特別應(yīng)當(dāng)指出的是：土地問(wèn)題是一個(gè)政策性很強(qiáng)的問(wèn)題。一方面它關(guān)系到國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的大局，另一方面又涉及許許多多農(nóng)民的切身利益。因征地、用地問(wèn)題引起群眾集體上訪的事件在某些年份曾出現(xiàn)上升的趨勢(shì)，其主要原因，或是由于一些地區(qū)的政府和有關(guān)部門(mén)未能嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家土地政策，或是由于某些干部工作方法不當(dāng)，甚至以權(quán)謀私，激化了與群眾的矛盾，由此造成局部地區(qū)社會(huì)不穩(wěn)定。發(fā)展經(jīng)濟(jì)建設(shè)與保護(hù)群眾利益從根本上說(shuō)是一致的，各級(jí)黨政政府領(lǐng)導(dǎo)及工作人員在辦任何事情的時(shí)候，都不應(yīng)當(dāng)忽視這個(gè)問(wèn)題。中國(guó)需要穩(wěn)定、改革、發(fā)展。穩(wěn)定是基礎(chǔ)，改革是動(dòng)力，發(fā)展是目的。為了有利于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展、有利于維護(hù)正常的房地產(chǎn)時(shí)常秩序、有利于保護(hù)房地產(chǎn)當(dāng)事人的合法權(quán)益，必須把房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)納入法制化底軌道，必須依法正確處理各類房地產(chǎn)糾紛案件。

無(wú)論是審判、仲裁，或是行政處理，都應(yīng)堅(jiān)持兩個(gè)基本的理念：一是公正、一是效率。由此才能建立起有效維護(hù)房地產(chǎn)及其市場(chǎng)秩序的最后防線。

4、我國(guó)房地產(chǎn)法的基本原則。

答：房地產(chǎn)法的基本原則是既要能夠全面、充分反映房地產(chǎn)所調(diào)整的社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的客觀要求，又要能對(duì)房地產(chǎn)法的立法、行政執(zhí)法、司法和守法具有普通指導(dǎo)意義，還要能利用它來(lái)克服或者彌補(bǔ)成文法的局限性。依據(jù)法律、法規(guī)和政策文件，我國(guó)房地產(chǎn)法的基本原則有：①土地公有原則。社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)是建立在公有制基礎(chǔ)上的，公有制經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)地位，多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展，土地不僅是資源，而且是資產(chǎn)，我國(guó)實(shí)行了土地社會(huì)主義公有制，我國(guó)境內(nèi)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的外，屬于勞動(dòng)群眾集體所有。②土地有償使用原則。國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)，可以彩土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式與其他單位、個(gè)人共同舉辦企業(yè)，農(nóng)民集體土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。③十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地的原則。保護(hù)土地、保護(hù)耕地就是保護(hù)我們的生命線，十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國(guó)的基本國(guó)策，各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施，全面規(guī)劃，嚴(yán)格管理，保護(hù)、開(kāi)發(fā)土地資源，制止非法占用土地的行為，要堅(jiān)持實(shí)行土地用途管制制度。④房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)利用原則。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。⑤城鎮(zhèn)住房商品化原則。國(guó)家根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件，逐步推行城鎮(zhèn)居民住房商品化，不斷滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的住房需求。⑥宏觀調(diào)控與市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合原則。在房地產(chǎn)權(quán)益關(guān)系和管理關(guān)系中，國(guó)家以科學(xué)的管理方法來(lái)宏觀調(diào)控指導(dǎo)，適當(dāng)放開(kāi)，而由市場(chǎng)去調(diào)節(jié)。

第二篇：房地產(chǎn)復(fù)習(xí)資料

1房地產(chǎn)的分類：a.按房屋的用途劃分（居住用房、辦公用房、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、其他用房）b.按房屋的所有權(quán)性質(zhì)劃分（國(guó)有房產(chǎn)、勞動(dòng)群眾集體所有、公民私人所有用房、涉外房產(chǎn)、其他房產(chǎn)）c.按房屋所有制和管理形式劃分（公有房產(chǎn)、全民單位自管公有房產(chǎn)、集體單位自管公有房產(chǎn)、代管房產(chǎn)、撥用房產(chǎn)、中外合資房產(chǎn)、外國(guó)房產(chǎn)、私有房產(chǎn)、其他房產(chǎn)）。

2地產(chǎn)的分類：1.生活居住用地2.工業(yè)用地3.對(duì)外交通運(yùn)輸用地4.商業(yè)、金融業(yè)用地5.倉(cāng)庫(kù)用地6.科教事業(yè)用地7.黨政機(jī)關(guān)用地8.市政公用設(shè)施9.衛(wèi)生防護(hù)用地11.特殊用地12.其他用地。3房地產(chǎn)的特征：a.房產(chǎn)的物理特征：1.固定性2.單件性3.耐久性

4.有限性b.房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征：1.地產(chǎn)價(jià)格常要借助房產(chǎn)價(jià)格表現(xiàn)出來(lái)2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資大3.房地產(chǎn)投資的流動(dòng)性較差4.房地產(chǎn)具有保值性和增值性c.房地產(chǎn)的社會(huì)特征：1.房地產(chǎn)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中涉及復(fù)雜的法律關(guān)系2.房地產(chǎn)往往受到福利制度和社會(huì)保障制度的影響3.房地產(chǎn)消費(fèi)反映出較強(qiáng)的社會(huì)風(fēng)俗和生活習(xí)慣。4房地產(chǎn)市場(chǎng)的類型：1.房產(chǎn)市場(chǎng)2.地產(chǎn)市場(chǎng)3.房地產(chǎn)金融市場(chǎng)4.房地產(chǎn)勞務(wù)市場(chǎng)5.房地產(chǎn)技術(shù)信息市場(chǎng)

5房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體與客體：主體分為：供應(yīng)商、需求方、融資方、代理方?？腕w主要是指作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的中介和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。6房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)：1.房地產(chǎn)市場(chǎng)的都市性2.房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性

3.房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性4.房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)一性5.房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的稀缺性。

7房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能：1.為參與者提供交換場(chǎng)所和機(jī)會(huì)2.為參與者提供各種經(jīng)濟(jì)、技術(shù)信息。

8房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用：1.可以促進(jìn)房屋生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)化和住宅消費(fèi)的商品化2.可以促進(jìn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化3.可以促進(jìn)中國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化4.可以調(diào)節(jié)城鎮(zhèn)住房的供求關(guān)系。

9為什么要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理：1.市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制本身要求政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取必要的宏觀管理措施2.國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量平衡的目標(biāo)要求對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)管理3.要調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)必須對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)管理4.房改工作的推進(jìn)要求對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)管理。

10房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的目標(biāo)：1.創(chuàng)造良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)條件，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的運(yùn)行2.促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)公平合理的競(jìng)爭(zhēng)3.保證房地產(chǎn)市場(chǎng)中房屋總供給與總需求的基本平衡4.維護(hù)房地產(chǎn)交易各方的利益。

11房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的原則：1.統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)分級(jí)管理、相互協(xié)調(diào)2.多種管理手段相結(jié)合3.管而不死，活兒有序4.為基層服務(wù)的原則。12房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的內(nèi)容：a.從交換關(guān)系的角度來(lái)看：1.房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)的管理2.房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的管理b.從管理機(jī)構(gòu)的角度來(lái)看：

1.房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)管理、產(chǎn)籍管理、行業(yè)管理2.房地產(chǎn)市場(chǎng)的工商行政管理（房地產(chǎn)交易秩序的管理、房地產(chǎn)交易合同的管理、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的管理、房地產(chǎn)信息的管理）3.房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收管理（房地產(chǎn)、契稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅、工地增值稅）。

13房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的手段：計(jì)劃手段、經(jīng)濟(jì)手段、法律手段、行政手段。

14市場(chǎng)營(yíng)銷的內(nèi)涵：1.市場(chǎng)營(yíng)銷 是創(chuàng)造性的活動(dòng)2.市場(chǎng)營(yíng)銷是自愿的交換活動(dòng)3.市場(chǎng)營(yíng)銷是滿足人們需求的活動(dòng)4.市場(chǎng)營(yíng)銷是系統(tǒng)的管理過(guò)程5.市場(chǎng)營(yíng)銷是企業(yè)參與社會(huì)的“紐帶”。

15房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的特點(diǎn)：1.營(yíng)銷產(chǎn)品的地域差異性2.營(yíng)銷活動(dòng)的社會(huì)復(fù)雜性3.營(yíng)銷決策的時(shí)機(jī)的重要性4.營(yíng)銷技術(shù)的專業(yè)性。16房地產(chǎn)營(yíng)銷決策過(guò)程：1.認(rèn)識(shí)問(wèn)題2.擬定各種行動(dòng)方案3.收集資料4.評(píng)估備選方案。

17房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境的特點(diǎn)：1.客觀性2.不可控性3.關(guān)聯(lián)性4.層次性5.差異性6.動(dòng)態(tài)性。

18房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷微觀環(huán)境分析包括：1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自身2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的供應(yīng)者（表現(xiàn)：1.資源供應(yīng)的可靠性是房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)順利開(kāi)展的前提2.資源的質(zhì)量將直接影響房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量3.資源價(jià)格的變動(dòng)，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本隨之同方向變動(dòng)，但對(duì)營(yíng)銷活動(dòng)的影響較為復(fù)雜。）3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的顧客4.房地產(chǎn)營(yíng)銷中介5.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)者6.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的公眾（分類：金融類公眾、新聞媒體類公眾、政府及壟斷機(jī)構(gòu)類公眾、社會(huì)團(tuán)體類公眾、地方公眾、內(nèi)部公眾、其他公眾）。

19房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷宏觀環(huán)境分析：a.自然環(huán)境（1.土地資源日趨緊張2.環(huán)境破壞日益嚴(yán)重3.政府對(duì)環(huán)境的干預(yù)度日漸加強(qiáng)）b.人口環(huán)境（1.城市人口規(guī)模與增長(zhǎng)2.城市人口構(gòu)成3.家庭結(jié)構(gòu)變化）d.技術(shù)環(huán)境e.經(jīng)濟(jì)環(huán)境（1.經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平2.居民收入水平3.物價(jià)水平變動(dòng)4.貨幣政策）f.政治法律環(huán)境（1.房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策2.房地產(chǎn)法律法規(guī)）g.文化環(huán)境。

20、Swot分析的步驟：1.界定清楚分析對(duì)象2.構(gòu)造swot分析矩陣，進(jìn)行swot分析3.進(jìn)行swot評(píng)價(jià)，選擇發(fā)展戰(zhàn)略。

21房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的特點(diǎn)：一房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的多樣性與層次性、二房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的雙重性與綜合性、三房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的可替代性與關(guān)聯(lián)性。

22房地產(chǎn)購(gòu)買行為的主要影響因素：一心理因素（動(dòng)機(jī)、知覺(jué)、學(xué)習(xí)、態(tài)度）、二個(gè)人因素（年齡、家庭生命周期、職業(yè)、經(jīng)濟(jì)狀況、生活方式、個(gè)性特征）、三社會(huì)因素（相關(guān)群體、角色和地位、社會(huì)階層）、四文化因素。

23房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買行為的描述：一誰(shuí)來(lái)購(gòu)買房地產(chǎn)、二為什么要購(gòu)買房地產(chǎn)、三在哪里購(gòu)買房地產(chǎn)、四在何時(shí)購(gòu)買房地產(chǎn)、五購(gòu)買什么房地產(chǎn)、六如何購(gòu)買房地產(chǎn)。

24房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買決策的過(guò)程：一確認(rèn)需求、二收集信息（個(gè)人來(lái)源、經(jīng)驗(yàn)來(lái)源、公眾來(lái)源、商業(yè)來(lái)源）、三評(píng)估選擇、四購(gòu)買決策、五購(gòu)后行為。

25房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略（三種）及各種戰(zhàn)略適用于什么情況：一密1.房地產(chǎn)的物理特征有 固定性 單件性 耐久性 有限性 集型發(fā)展戰(zhàn)略（市場(chǎng)滲透、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)）適用于:現(xiàn)有產(chǎn)品2.房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易主體可分為 供應(yīng)方 需求方 融資方 代理方或現(xiàn)有市場(chǎng)尚存在營(yíng)銷機(jī)會(huì)的情況。即當(dāng)企業(yè)準(zhǔn)備發(fā)展壯大時(shí)，應(yīng)該3.房地產(chǎn)購(gòu)買行為的主要影響因素包括 心理因素 個(gè)人因素 社會(huì)因首先考慮企業(yè)的現(xiàn)有產(chǎn)品是否有改進(jìn)的可能，或者是否存在尚未發(fā)掘素和文化因素 的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，從而以現(xiàn)有產(chǎn)品和市場(chǎng)為基礎(chǔ)，從中挖掘更大的市場(chǎng)潛房地產(chǎn)促銷方式主要有 人員促銷 非人員促銷阿 力。二一體化戰(zhàn)略（后向一體化、前向一體化、水平一體化）適用于:4.房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的原則有 差異性原則 可衡量性原則 可進(jìn)入性在企業(yè)財(cái)力較為富裕時(shí)，或者“業(yè)務(wù)鏈”上供（或銷）對(duì)該企業(yè)營(yíng)銷原則和可盈利性原則 有較大影響的情況下才考慮采用。三多樣化戰(zhàn)略（同心多樣化、水平1.以下哪種環(huán)境中，企業(yè)適合采用發(fā)展型戰(zhàn)略（A）A企業(yè)內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)多樣化、復(fù)合多樣化）適用于：當(dāng)企業(yè)的財(cái)力富裕，但是在目前的業(yè)明顯，外部機(jī)會(huì)充分B外部機(jī)會(huì)充分，但企業(yè)內(nèi)部存在劣勢(shì) 務(wù)領(lǐng)域又沒(méi)有更多或更好的發(fā)展機(jī)會(huì)，或者如果在目前的業(yè)務(wù)領(lǐng)域里C企業(yè)內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)明顯，外部存在威脅D企業(yè)內(nèi)部存在劣勢(shì)，外部存繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中，可考慮采取多樣化發(fā)展戰(zhàn)略。在威脅 26房地產(chǎn)市場(chǎng)基本競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略：一總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略、二差異化戰(zhàn)略、2.一下哪種情況不適用于低開(kāi)高走調(diào)價(jià)策略（B）A樓盤(pán)綜合素質(zhì)較三專一化戰(zhàn)略 高，初期優(yōu)勢(shì)不明顯或者市場(chǎng)發(fā)展趨向不明B產(chǎn)品具有創(chuàng)新性，27房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的原則：一準(zhǔn)確性原則、二及時(shí)性原則、三針對(duì)賣點(diǎn)獨(dú)特而鮮明C 大盤(pán)或超大盤(pán)D 同類產(chǎn)品供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈 性原則、四系統(tǒng)性原則、五競(jìng)技性原則。3.房地產(chǎn)促銷組合策略包括（D）28房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的類型：一探測(cè)性調(diào)查、二描述性調(diào)查、三因果A推式策略B 拉式策略C推拉結(jié)合D 以上都是 性調(diào)查 4.下面哪項(xiàng)不是房地產(chǎn)廣告的特點(diǎn)（C）29房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容：一宏觀環(huán)境調(diào)查、二城市房地產(chǎn)市場(chǎng)需A區(qū)域性和針對(duì)性B時(shí)效性C差異性 D獨(dú)特性 求狀況調(diào)查、三消費(fèi)者購(gòu)買行為調(diào)查、四城市房地產(chǎn)供應(yīng)狀況調(diào)查、5.房地產(chǎn)新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的創(chuàng)新策略包括（D）五項(xiàng)目中長(zhǎng)期主要競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)查。A房地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新B房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)過(guò)程創(chuàng)新30房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的程序：一調(diào)查準(zhǔn)備階段（提出問(wèn)題，明確目標(biāo)；C房地產(chǎn)產(chǎn)品的服務(wù)創(chuàng)新D以上都是 進(jìn)行初步情況分析，必要時(shí)進(jìn)行非正式調(diào)查；確定需要收集的資料信 息，選定資料搜集方法；調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)；擬定調(diào)查計(jì)劃書(shū)；建立調(diào)查組織）、二正式調(diào)查階段、三分析總結(jié)階段 31房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的作用：一準(zhǔn)確的市場(chǎng)預(yù)測(cè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行營(yíng)銷決策的前提、二準(zhǔn)確的市場(chǎng)預(yù)測(cè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商制定營(yíng)銷策略的依據(jù)、三準(zhǔn)確的市場(chǎng)預(yù)測(cè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提高經(jīng)濟(jì)效益的重要基礎(chǔ)。32房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的類型：一房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)和房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)、二短期預(yù)測(cè)、中期預(yù)測(cè)和長(zhǎng)期預(yù)測(cè)、三定性預(yù)測(cè)和定量預(yù)測(cè)。33房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的內(nèi)容：一房地產(chǎn)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)、二房地產(chǎn)市場(chǎng)供給預(yù)測(cè)、三房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè)、四房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售前景預(yù)測(cè)。34房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的程序：一明確預(yù)測(cè)目標(biāo)、二擬定預(yù)測(cè)計(jì)劃、三收集整理資料、四選定預(yù)測(cè)方法，建立預(yù)測(cè)模型、五分析評(píng)價(jià)預(yù)測(cè)結(jié)果、六寫(xiě)出預(yù)測(cè)報(bào)告

35、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的原因（作用）：1）任何一家開(kāi)發(fā)商都不可能滿足整個(gè)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的所有需求，而只能滿足部分需求。因此，開(kāi)發(fā)商必須在市場(chǎng)細(xì)分的基礎(chǔ)上，選擇一個(gè)或幾個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)，之后還應(yīng)進(jìn)行有效定位。2）發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。3）開(kāi)發(fā)商制定和調(diào)整營(yíng)銷策略。4）實(shí)現(xiàn)最佳經(jīng)濟(jì)利益。

36、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的原則：1）差異性原則2）可衡量性原則3）可進(jìn)入性原則4）可盈利性原則。

37、房地產(chǎn)整體產(chǎn)品的內(nèi)涵：為人們提供多種需求的物質(zhì)實(shí)體和相應(yīng)的服務(wù)結(jié)合體。包含核心產(chǎn)品、形式產(chǎn)品、延伸產(chǎn)品等三個(gè)層次。1）核心產(chǎn)品：基本利益和使用功能。比如滿足居住需要，獲得辦公、生產(chǎn)的場(chǎng)所，獲取保值增值受益實(shí)現(xiàn)投資，滿足炫耀。2）形式產(chǎn)品：核心產(chǎn)品的基本載體和借以實(shí)現(xiàn)的形式。包括區(qū)位、質(zhì)量、戶型、外觀造型等等。3）延伸產(chǎn)品：獲得的附加服務(wù)和利益。包括信息咨詢，說(shuō)明書(shū)，按揭保證，裝修，物業(yè)等。

38、房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃的原則：1）先總后分原則2）先外后內(nèi)3）先弱后強(qiáng)4）先實(shí)后虛5）先分后合6）先專后普。

39、房地產(chǎn)產(chǎn)品組和 1）產(chǎn)品組合的廣度：開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品組合所擁有的產(chǎn)品線數(shù)目。擁有的產(chǎn)品線越多，產(chǎn)品組合的廣度越寬，反之越窄。2）深度：開(kāi)發(fā)商的每條產(chǎn)品線中所擁有的產(chǎn)品項(xiàng)目的平均數(shù)，計(jì)算公式：深度=產(chǎn)品項(xiàng)目總數(shù)/產(chǎn)品線總數(shù)。40、房地產(chǎn)新產(chǎn)品種類：1）全新型房地產(chǎn)新產(chǎn)品2）更新型3）改良型4）仿制型

41、房地產(chǎn)定價(jià)方法： 1）成本導(dǎo)向定價(jià)法：定價(jià)時(shí)，首先考慮收回企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中投入的全部成本，然后加上一定的利潤(rùn)。主要包括：成本加成定價(jià)法，目標(biāo)收益定價(jià)法。2）需求導(dǎo)向定價(jià)法：基于消費(fèi)者需求，依據(jù)消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的價(jià)值的理解和需求強(qiáng)度來(lái)制定產(chǎn)品價(jià)格。包括：認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法，區(qū)分需求定價(jià)法。3）競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法：以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格為基礎(chǔ)，綜合考慮競(jìng)爭(zhēng)雙方的力量對(duì)比和各自產(chǎn)品特色的條件下，制定價(jià)格。包括：高于對(duì)手價(jià)格定價(jià)，低于對(duì)手價(jià)格定價(jià)，隨行就市定價(jià)。（高于對(duì)手價(jià)格定價(jià)：適用于在區(qū)域性市場(chǎng)處于領(lǐng)導(dǎo)者地位的開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品，或者特色鮮明的產(chǎn)品。）4）可比樓盤(pán)化量化定價(jià)法：又稱市場(chǎng)比較法，是最常用的方法。將本樓盤(pán)和周邊樓盤(pán)或可比性強(qiáng)的樓盤(pán)進(jìn)行比較，進(jìn)而確定本樓盤(pán)價(jià)格的定價(jià)方法。關(guān)鍵點(diǎn)有三：一是樓盤(pán)選擇，二是可比因素選擇，三世權(quán)重確定。成本定價(jià)時(shí)下限，需求定價(jià)是上限，競(jìng)爭(zhēng)是定價(jià)重要參考。

42、房地產(chǎn)分銷渠道的類型及優(yōu)缺點(diǎn)（1）分銷渠道的類型：按層次分為長(zhǎng)短渠道，按每層中間商數(shù)量分為寬窄渠道（2）房地產(chǎn)分銷渠道的類型和優(yōu)缺點(diǎn) 1）直接分銷優(yōu)缺點(diǎn)。優(yōu)點(diǎn)：第一、節(jié)省銷售費(fèi)用，第二、利于更好掌握目標(biāo)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，第三、有效控制節(jié)奏和銷售價(jià)格，第四、樹(shù)立良好企業(yè)形象。缺點(diǎn)：銷售力量不足，銷售人員素質(zhì)不高，市場(chǎng)覆蓋面不夠 2）間接分銷優(yōu)缺點(diǎn)。優(yōu)點(diǎn)：第一、營(yíng)銷專長(zhǎng)上，代理商更專業(yè)，第二、代理商擁有客戶資料豐富。缺點(diǎn)：第一、開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)敏感度下降，第二、開(kāi)發(fā)商對(duì)銷售節(jié)奏難以把握，第三、代理費(fèi)使開(kāi)發(fā)商銷售費(fèi)用增加，加重了購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，第四、選擇了素質(zhì)差的代理商，不利于開(kāi)發(fā)商信譽(yù)。3）第三種渠道模式，開(kāi)發(fā)商和代理商聯(lián)合一體分銷模式。

第三篇：檔案法規(guī)復(fù)習(xí)資料

1、_1999年5月5日_國(guó)家_檔案局_頒布實(shí)施《中華人民共和國(guó)檔案法實(shí)施辦法》，共_6章31條_，制定依據(jù)_《檔案法》_,屬于檔案_行政法規(guī)_。

2、《外國(guó)人和外國(guó)組織利用我國(guó)檔案試行辦法》于_1991年12月26日_通過(guò)，_1992年7月1日_由_國(guó)家檔案局_頒布實(shí)施，屬于_檔案行政規(guī)章_，依據(jù)_《檔案法實(shí)施辦法》_制定。

3、《機(jī)關(guān)檔案工作條例》由國(guó)家檔案局_1983年4月28日_頒布實(shí)施，共_6章30條_

4、《科學(xué)技術(shù)檔案工作條例》共_6章36條_，_1980年3月27日_通過(guò)，_1980年12月27日_頒布實(shí)施

5、《檔案館工作通則》共_5章26條_，有國(guó)家檔案局_1983年4月26日_頒布實(shí)施

6、《普通高等學(xué)校檔案管理辦法》由_國(guó)家教委_于_1989年10月10日_頒布實(shí)施，共_9章48條_

7、《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)家檔案工作的決定》，_國(guó)務(wù)院常委會(huì)_于_1956年3月27日_通過(guò)，_1956年4月16日_頒布實(shí)施

8、《各級(jí)國(guó)家檔案館開(kāi)放檔案原則》_國(guó)家檔案局_在_1991年第2號(hào)令_發(fā)布，_1992年7月1日_實(shí)施 建國(guó)后發(fā)布的檔案行政法規(guī)：

1、1950年《關(guān)于征集革命歷史文物令》

2、1951年《公文處理暫行辦法》

3、1954年《中國(guó)共產(chǎn)黨中央及省市級(jí)機(jī)關(guān)文書(shū)處理工作與檔案工作暫行條例》

4、1955年《國(guó)家檔案局組織簡(jiǎn)則》

5、1956年《中國(guó)共產(chǎn)黨縣級(jí)機(jī)關(guān)文書(shū)處理工作與檔案工作暫行辦法》

《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)家檔案工作的決定》 3月27日通過(guò)，4月16日實(shí)施6、1959年《關(guān)于統(tǒng)一管理黨政檔案的通知》

7、1966年6月13日《關(guān)于揭發(fā)檔案工作中反黨反社會(huì)主義黑線的通知》

8、1969年國(guó)家檔案局撤銷，1979年恢復(fù)9、1980年起草《檔案法》共_6章27條_，_1987年9月5_日通過(guò)，_1988年1月1日_實(shí)施，_1996年7月5_日修訂

商朝的檔案管理方法：

① 歸檔②集中管理檔案（保管存放于宗廟中）③有專門(mén)的經(jīng)管人員（宗教官員—巫、史）④有了簡(jiǎn)單的分類⑤有了簡(jiǎn)單的編目

西周的檔案管理制度：

① 從中央到地方普遍設(shè)置專職的檔案人員（太史總管）②建立“副本制度”

② 璽印制度④藏于金匱

秦朝的檔案管理制度：

① 行文制度（抬頭制度，避諱制度）

② 文書(shū)種類：

皇帝專用_制_（用于王朝國(guó)家頒布重大制度）

_詔_（頒布一般制度）

大臣專用_奏__章_

③“焚書(shū)令”

唐朝檔案法規(guī)：

?法律形式：_律_、_令_、_格_、_式_

?文檔工作制度：

①一曰漏泄，二曰稽緩，三曰忘誤，四曰違失②一文一事制度

③ 貼黃（壓黃）制度：公文用黃紙書(shū)寫(xiě)，寫(xiě)錯(cuò)了用同樣大小的黃紙貼上重寫(xiě)

④ 簽押、判署制度⑤歸檔制度（保管于甲庫(kù)）⑥檔案的統(tǒng)計(jì)制度（年終）

⑦ 鑒定銷毀制度⑧檔案的典交制度

?檔案工作的律令：

① 針對(duì)文書(shū)起草（避諱制度）

② 文書(shū)郵遞：小事5日成，中事10日成，大事20日成③ 文書(shū)保密制度④關(guān)于偽造、毀壞、篡改檔案的制度

宋朝檔案法規(guī)制度：

① 重申了唐朝各項(xiàng)制度②提出了“引黃制度” ③用白紙寫(xiě)公文

④檔案集中保存于“甲閣庫(kù)” ⑤《宋刑統(tǒng)》

元朝檔案發(fā)對(duì)制度：

① 圓僉文卷制度②沿襲宋朝制度一些制度③照刷磨勘文卷制度

明朝檔案法規(guī)制度：

①《明大法》②禁繁文制度

清朝檔案法規(guī)制度：

1723年雍正帝改革①書(shū)吏任期5年，不允許重役②重申了“副本”制度

國(guó)民政府時(shí)期檔案法規(guī)的特點(diǎn)：

?《文件處置辦法》瞿秋白

?文書(shū)檔案改革運(yùn)動(dòng)

① 1933年國(guó)民黨在第四次“反圍剿”失敗后由甘乃光發(fā)起

② 內(nèi)容：“文檔連鎖”

實(shí)行“三統(tǒng)一”（統(tǒng)一分類、統(tǒng)一編號(hào)、統(tǒng)一登記）

③ 意義：這次改革是不徹底的，只波及少數(shù)門(mén)類部門(mén)

法國(guó)檔案法規(guī)的形式：《穡月七日法令》

?時(shí)間：1794年6月25日

?內(nèi)容：①每周向公眾開(kāi)放3天②實(shí)行集中統(tǒng)一管理檔案③建立國(guó)家檔案館和地方檔案館網(wǎng)絡(luò) ?意義：①是世界歷史上第一部資產(chǎn)階級(jí)檔案工作專門(mén)法令

②是世界檔案史上第一部成文的檔案大法③實(shí)現(xiàn)了法蘭西共和國(guó)檔案的集中

④第一次提出了檔案開(kāi)放原則，使檔案館性質(zhì)發(fā)生根本性能轉(zhuǎn)變

⑤為資產(chǎn)階級(jí)國(guó)家的檔案法規(guī)建設(shè)提供了可供效仿的模式，起到先驅(qū)的作用

檔案的立法原則：

① 保護(hù)檔案財(cái)富的原則②懲戒違反檔案法規(guī)原則③科學(xué)民主性能原則

④和諧一致原則⑤穩(wěn)定性與變更性相結(jié)合的原則⑥導(dǎo)向性原則

我國(guó)古代檔案法規(guī)的特點(diǎn)：

① 都是為統(tǒng)治階級(jí)服務(wù)②體現(xiàn)和確保了等級(jí)特權(quán)制度③諸發(fā)合一的包容性

④內(nèi)容多、涉及面廣⑤帶有明顯的繼承性和連續(xù)性

⑥具有嚴(yán)密的控制性⑦有具體的量刑標(biāo)準(zhǔn)

我國(guó)近代檔案法規(guī)的特點(diǎn)：

① 檔案法規(guī)性質(zhì)、內(nèi)容的_混合性_②檔案行政法規(guī)的_專門(mén)性_

② 檔案法規(guī)的_異質(zhì)性_(指一個(gè)社會(huì)在同一時(shí)間里，同時(shí)顯示出不同制度、不同行為和不同的觀點(diǎn))《檔案法實(shí)施辦法》中規(guī)定獎(jiǎng)勵(lì)的范圍：

①在檔案的收集、整理等_“八大環(huán)節(jié)”_中作出顯著成績(jī)的②對(duì)檔案的_保護(hù)_作出顯著成績(jī)的③對(duì)檔案的_編研_作出顯著成績(jī)的④珍貴檔案捐贈(zèng)給國(guó)家的⑤同違反檔案法規(guī)的行為作斗爭(zhēng)，表現(xiàn)突出的春秋戰(zhàn)國(guó)的檔案法制：① _“刑鼎”_，鄭國(guó)的子產(chǎn)，晉國(guó)的范宣子；②_“竹鼎”_

檔案立法程序：_起草_、_審議_、_通過(guò)_、_公布_

按照檔案法律規(guī)范表現(xiàn)形式的不同，主要分為_(kāi)禁止性規(guī)范_、_義務(wù)性規(guī)范_和_授權(quán)性歸規(guī)范_

按照檔案法律內(nèi)容確定性程度，主要分為_(kāi)確定性規(guī)范_、_委任性規(guī)范_和_準(zhǔn)用性規(guī)范_

按照檔案法律規(guī)范對(duì)人們行為規(guī)定或限定的范圍，可分為_(kāi)強(qiáng)制性規(guī)范_和_任意性規(guī)范_

兩河流域是_泥板檔案_，古埃及是_紙草檔案_

檔案的封閉期是_30~50年_

刑事處罰的主體是_人民法院_

《檔案法》條款：①對(duì)永久保管的檔案分__一、二、三__級(jí)管理，必要時(shí)由國(guó)家檔案局批準(zhǔn)

②_中央、省、市級(jí)機(jī)關(guān)_滿_20_年向國(guó)家檔案館移交，_縣級(jí)_滿_10_年向國(guó)家檔案館移交

③一級(jí)檔案，_嚴(yán)禁出境_；二級(jí)檔案，經(jīng)_國(guó)家檔案_局批準(zhǔn)可以出境

三級(jí)檔案，經(jīng)_省級(jí)檔案局_審批可以出境

④建國(guó)前檔案，自_1999年5月5日_起開(kāi)始開(kāi)放；建國(guó)后檔案，滿_30_年開(kāi)放

⑤_經(jīng)濟(jì)_、_科技_、_文化_類檔案，可隨時(shí)開(kāi)放

⑥_國(guó)家公安部_、_外交部_、_國(guó)防部_、_安全部_的檔案，保管期限是_50年_可延期開(kāi)放

⑦_(dá)經(jīng)常利用的檔案_應(yīng)當(dāng)以縮微品代替原件

⑧中國(guó)公民、組織持合法證明可利用已開(kāi)放的檔案

外國(guó)人、組織可利用已開(kāi)放的檔案，但需要有關(guān)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)及前往檔案館的同意才可利用,需提前_30_天申請(qǐng),復(fù)制檔案需填寫(xiě)復(fù)制申請(qǐng)單，需館長(zhǎng)批準(zhǔn)

我國(guó)公民、組織需經(jīng)前往檔案館的同意，可利用未開(kāi)放的檔案

未移交檔案館的檔案，需要經(jīng)保存檔案的的單位同意，可利用檔案

檔案的利用指檔案的_閱覽_、_復(fù)制_、_摘錄_

⑨歷史檔案從1980年全部開(kāi)放

⑩處罰額度：?jiǎn)挝唬?~10萬(wàn)元）；個(gè)人（500~5000元）

《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)家檔案工作的決定》主要內(nèi)容、歷史背景、意義：

?主要內(nèi)容：

⑴規(guī)定了國(guó)家全部檔案工作范圍①建（建國(guó)后）②革（革命歷史檔案1921~1949）③舊（舊政權(quán)檔案）⑵規(guī)定了檔案工作的任務(wù)：

要在統(tǒng)一管理國(guó)家檔案的原則下，建立國(guó)家檔案制度，科學(xué)管理這些檔案，以便于國(guó)家機(jī)關(guān)和科學(xué)研究工作的利用。

⑶規(guī)定了檔案工作的基本原則

⑷提出了3項(xiàng)具體任務(wù)

② 全面推行文書(shū)處理部門(mén)立卷，建立統(tǒng)一的歸檔制度

③ 對(duì)建國(guó)后頭7年新形成的檔案進(jìn)行整理

④ 積極收集清理散存在各地的革命歷史檔案和舊政權(quán)檔案

?歷史背景：社會(huì)發(fā)展的需要，檔案事業(yè)發(fā)展的需要

?意義：是建國(guó)后第一個(gè)有關(guān)檔案規(guī)章的法規(guī)性文件

⑴現(xiàn)實(shí)意義：①促進(jìn)了檔案機(jī)構(gòu)的變化②促進(jìn)了檔案人員的培養(yǎng)

③促進(jìn)了“八大環(huán)節(jié)”④促進(jìn)了國(guó)家檔案局任務(wù)的加強(qiáng)

⑵歷史意義：①首次以法規(guī)的形式體現(xiàn)出黨和國(guó)家的檔案工作政 ②為我國(guó)檔案事業(yè)建設(shè)奠定了基礎(chǔ)③提高了人們對(duì)檔案、檔案工作的認(rèn)識(shí) ④為后來(lái)檔案工作原則、制度的建立打下基礎(chǔ) 你認(rèn)為我國(guó)目前檔案法制環(huán)境中存在哪些問(wèn)題？如何改善？

?存在的問(wèn)題

⑴檔案法制環(huán)境中的困區(qū)：①社會(huì)的法制意識(shí)淡薄（“權(quán)大于法”，有的人認(rèn)為《檔案法》是一部軟法，強(qiáng)制力不夠）②對(duì)法規(guī)體系的管理協(xié)調(diào)不夠③對(duì)執(zhí)法程序的管理強(qiáng)調(diào)不夠

⑵教育環(huán)境中的盲區(qū)⑶工作環(huán)境中的空區(qū)

⑷監(jiān)督環(huán)境中的閉區(qū)（權(quán)利機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、黨的機(jī)關(guān)等都有監(jiān)督的權(quán)利和義務(wù)，造成針對(duì)性不強(qiáng)）?對(duì)策改善

⑴立法解困⑵優(yōu)教治盲（優(yōu)化教育的內(nèi)容、形式結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)要素）

⑶以實(shí)填空（創(chuàng)造條件、由虛變實(shí)）⑷由閉拓開(kāi)

現(xiàn)階段我國(guó)檔案行政執(zhí)法中的問(wèn)題是什么？應(yīng)當(dāng)采取哪些對(duì)策解決？

?存在的問(wèn)題

⑴執(zhí)法意識(shí)淡薄⑵職能定位不適⑶檔案執(zhí)法機(jī)制尚未完善

⑷檔案執(zhí)法人員素質(zhì)有待提高⑸懲處力度不夠

?對(duì)策

⑴依法確定檔案行政部門(mén)執(zhí)法主體資格⑵強(qiáng)化檔案行政執(zhí)法觀念，改變淡薄意識(shí)

⑶規(guī)范縣級(jí)以上檔案行政部門(mén)執(zhí)法機(jī)構(gòu)的編制與職責(zé)

⑷完善檔案執(zhí)法機(jī)制，加強(qiáng)檔案執(zhí)法監(jiān)督⑸努力培養(yǎng)一支過(guò)硬的檔案行政執(zhí)法隊(duì)伍

如何結(jié)合我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)加強(qiáng)檔案法制建設(shè)？

① 在檔案立法與執(zhí)法中，應(yīng)當(dāng)注意吸取市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法制管理中合理部分

② 檔案法制建設(shè)應(yīng)正確處理市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下各類檔案的歸屬與流向

③ 借鑒國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家檔案立法經(jīng)驗(yàn)，并促使我國(guó)檔案法制與國(guó)際接軌

④ 抓緊重要檔案法規(guī)的制定，形成有中國(guó)特色的現(xiàn)代檔案法規(guī)體系⑤加強(qiáng)檔案執(zhí)法力度

為什么要加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下的檔案法制建設(shè)？

① 做好網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下的檔案法制建設(shè)，是對(duì)國(guó)家信息化建設(shè)的重要貢獻(xiàn)

② 做好網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下的檔案法制建設(shè)，能夠?yàn)檗k公自動(dòng)化建設(shè)及日常檔案管理提供法律保證

③ 做好網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下的檔案法制建設(shè)，能夠?yàn)閿?shù)字檔案館的建設(shè)保駕護(hù)航

簡(jiǎn)述檔案法規(guī)的作用

① 指引作用②調(diào)節(jié)作用③保障作用④強(qiáng)制作用⑤教育作用⑥評(píng)價(jià)作用⑦預(yù)測(cè)作用 檔案法律和檔案政策的差異

① 制定機(jī)關(guān)不同。檔案法律制定主體是人大常委會(huì)，檔案政策制定主體是黨和政府。

② 意志屬性不同③使用手段不同④表現(xiàn)形式不同⑤作用程度不同⑥實(shí)施效力不同 簡(jiǎn)述檔案法律與檔案職業(yè)道德的區(qū)別

① 二者的表現(xiàn)形式不同。檔案職業(yè)道德是約定俗成的，違反了檔案職業(yè)道德不一定是觸犯法律

② 二者具體內(nèi)容存在較大的差異。檔案法律是明確的，既有對(duì)檔案的義務(wù)，又有人們利用檔案的權(quán)利，而檔案職業(yè)道德更多的是規(guī)范檔案工作人員的行為和對(duì)他們的具體要求。

試述《檔案法》頒布的歷史條件、主要內(nèi)容、性質(zhì)、特點(diǎn)與意義？

?歷史條件

⑴著眼于改革開(kāi)放⑵以憲法為依據(jù)

⑶借鑒國(guó)外的立法經(jīng)驗(yàn)①前蘇聯(lián)⒈《列寧檔案法令》 1918年6月1日

⒉《前蘇聯(lián)國(guó)家檔案全宗條例》1980年

②法國(guó)⒈《穡月七日法令》1794年6月25日

⒉《法蘭西共和國(guó)檔案法》1979年

⑷符合我國(guó)我情⑸承襲我國(guó)古代、近代現(xiàn)代的檔案法規(guī)

?主要內(nèi)容

⑴第一章總則⑵第二章檔案機(jī)構(gòu)及其職責(zé)⑶第三章檔案的管理

⑷第四章檔案的利用與公布⑸第五章法律責(zé)任⑹第六章附則

?性質(zhì)

?特點(diǎn)

① 具有中國(guó)社會(huì)主義初級(jí)階段特點(diǎn)②借鑒國(guó)外并聯(lián)系中國(guó)檔案工作實(shí)際特點(diǎn)

③ 具有強(qiáng)調(diào)保管立足利用的特點(diǎn)④具有廣泛的權(quán)威性和普遍約束力的特點(diǎn)

檔案行政執(zhí)法的重點(diǎn)、難點(diǎn)與關(guān)鍵是什么？

⑴重點(diǎn)：貫徹與遵守禁止性檔案法規(guī)

⑵難點(diǎn)：貫徹與遵守義務(wù)性檔案法規(guī)

⑶關(guān)鍵：貫徹與遵守授權(quán)性檔案法規(guī)

檔案法制與檔案法治放入?yún)^(qū)別？

① 檔案法制的核心是檔案法律制度，檔案法治是指治理國(guó)家檔案事業(yè)的理論、原則、方略

② 檔案法制關(guān)注的是檔案管理秩序，檔案法治是指依法治理檔案事業(yè)

③ 檔案法制存在于任何歷史類型的國(guó)家中，檔案法治僅存在于資本主義社會(huì)和社會(huì)主義社會(huì) 簡(jiǎn)述檔案法規(guī)學(xué)研究的內(nèi)容

①檔案法規(guī)學(xué)原理②檔案法規(guī)的歷史③《檔案法》的創(chuàng)造、內(nèi)容和實(shí)施

④其他檔案法規(guī)⑤相關(guān)的其他法律

簡(jiǎn)答檔案法規(guī)學(xué)與檔案學(xué)、法學(xué)的關(guān)系

① 由于法律調(diào)整的社會(huì)關(guān)系比檔案法律調(diào)整的社會(huì)關(guān)系要錯(cuò)綜復(fù)雜，因此法學(xué)的研究具有綜合性，檔

案法規(guī)學(xué)和檔案學(xué)研究具有單一性。

② 檔案學(xué)和法學(xué)研究范圍防范，檔案法規(guī)學(xué)研究范圍狹窄

③ 檔案學(xué)和法學(xué)研究的歷史長(zhǎng)遠(yuǎn)，檔案法規(guī)學(xué)是新型學(xué)科

檔案法規(guī)學(xué)的研究對(duì)象及其任務(wù)

?研究對(duì)象：

① 第一種看法:研究對(duì)象為檔案法②第二種：檔案法規(guī)和檔案法制③檔案法律規(guī)范與檔案法律 ④檔案法規(guī)的本質(zhì)及產(chǎn)生發(fā)展規(guī)律⑤檔案法規(guī)產(chǎn)生、發(fā)展與實(shí)施規(guī)律的科學(xué)

?研究的任務(wù)：運(yùn)用馬克思主義的法學(xué)原理和檔案學(xué)理論，建立檔案法規(guī)學(xué)理論體系和具有中國(guó)特色的檔案法規(guī)體系，為我國(guó)檔案法制實(shí)踐提供理論指導(dǎo)。

外國(guó)檔案立法原則

①保護(hù)檔案財(cái)富原則②檔案集中管理原則③檔案機(jī)構(gòu)獨(dú)立性原則④檔案開(kāi)放與利用原則 我國(guó)檔案立法原則

① 保護(hù)檔案財(cái)富原則②懲戒違反檔案法規(guī)行為原則③科學(xué)民主立法原則④導(dǎo)向性原則 ⑤檔案法規(guī)與其他法規(guī)內(nèi)外和諧一致原則⑥穩(wěn)定性與變更性相結(jié)合原則

我國(guó)法制建設(shè)基本原則

①有法可依②有法必依③執(zhí)法必嚴(yán)④違法必究

檔案法規(guī)形式結(jié)構(gòu)

① 檔案法規(guī)名稱②制定發(fā)布檔案法規(guī)的機(jī)關(guān)名稱③序言（說(shuō)明）④目錄

⑤注釋⑥附錄⑦生效時(shí)間

檔案行政法規(guī)種類

①對(duì)檔案行政事務(wù)作出全面系統(tǒng)規(guī)定的文件②對(duì)某一方面檔案行政工作作出部分規(guī)定的文件 ② 對(duì)某一項(xiàng)檔案行政工作作出比較具體規(guī)定的文件

檔案行政規(guī)章的種類

①部門(mén)規(guī)章和地方規(guī)章②方法性規(guī)章和解釋性規(guī)章③必須遵照?qǐng)?zhí)行的規(guī)章和參照?qǐng)?zhí)行的規(guī)章 檔案行政規(guī)章的特點(diǎn)

① 制定程序比法律簡(jiǎn)便②內(nèi)容具有專業(yè)性③檔案行政規(guī)章的規(guī)定比檔案行政法規(guī)更明確 檔案法律與檔案政策的關(guān)系

①政策是制定法律的依據(jù)②政策是原則，沒(méi)有約束力③法律是比較明確的，具有約束力

檔案法律關(guān)系主體：檔案法律關(guān)系的參加者或當(dāng)事人，在檔案管理活動(dòng)中享有的檔案法定權(quán)利（即法

權(quán)）和承擔(dān)法定檔案義務(wù)機(jī)構(gòu)或個(gè)人。

檔案使用權(quán)：按照檔案的性能和作用，在不消滅檔案本身的前提下，加以利用，以滿足某項(xiàng)工作和生

活需要的權(quán)利。

檔案立法程序：有權(quán)的國(guó)家機(jī)關(guān)制定、修改、補(bǔ)充、廢止。

《機(jī)關(guān)檔案工作條例》：內(nèi)容6章30條，1983年由國(guó)家檔案局制定，由中辦、國(guó)辦發(fā)布。包括總則、機(jī)

關(guān)檔案工作體制、檔案接收、檔案管理利用、移交、附則。

檔案行政法規(guī)：由國(guó)務(wù)院制定發(fā)布的，根據(jù)憲法和法律制定的有關(guān)國(guó)家檔案行政管理的規(guī)范性文件 81年《決議》:1981年是對(duì)立法解釋、司法解釋、行政解釋的內(nèi)容、主體、權(quán)限做了明確的規(guī)定 檔案立法：國(guó)家及特定機(jī)關(guān)依照特定的職權(quán)、程序，制定、修改和廢除檔案法律的活動(dòng)。

檔案行政規(guī)章：（制定主體：國(guó)務(wù)院各部、委、辦、局和18個(gè)較大的城市）由國(guó)家最高檔案當(dāng)局制定

制定發(fā)布并執(zhí)行的有關(guān)檔案管理活動(dòng)的規(guī)范性文件的總稱。

檔案開(kāi)放：個(gè)人及國(guó)家檔案館根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，把處于封閉狀態(tài)的檔案控制在一定范圍內(nèi)的人使用的檔案，首次向社會(huì)公布，提供給社會(huì)各方面使用的活動(dòng)。

檔案法規(guī)：由國(guó)家制定或認(rèn)可的，以檔案法為中心的，有關(guān)檔案、檔案工作方面的法律、法令、條例、通則、辦法等的總稱。

《穡月七日法令》：1794年6月25日，第一次提出檔案開(kāi)放原則，使檔案館性質(zhì)發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，是

世界歷史上第一部資產(chǎn)階級(jí)檔案工作專門(mén)法令，是世界檔案史上第一部成文的檔案大法，實(shí)現(xiàn)了法蘭西共和國(guó)檔案的集中。

檔案監(jiān)控權(quán)：以各國(guó)的檔案政策和檔案法律為依據(jù)，通過(guò)強(qiáng)有力的措施，以國(guó)家強(qiáng)制力確保國(guó)家全部

檔案監(jiān)督控制的權(quán)利。

檔案所有權(quán)：指檔案所有權(quán)的主體依法享有對(duì)檔案客體占有、使用、收益、處分權(quán)。

《列寧檔案法令》：1918年6月1日，列寧簽署、發(fā)布在消息報(bào)上，確定了集中統(tǒng)一管理檔案工作的原

則，并在檔案史上第一次提出了國(guó)家檔案全宗這一概念，是第一部社會(huì)主義檔

案法令，標(biāo)志著檔案史上一個(gè)新的時(shí)期的到來(lái)。

檔案法律：指國(guó)家根據(jù)統(tǒng)治階級(jí)的利益和意志制定的，由擁有立法權(quán)的國(guó)家機(jī)關(guān)依照一定的立法程序，制定的有關(guān)檔案方面的法律條款，以及憲法、基本法和其他法律中有關(guān)檔案的法條。

《漢謨拉比法典》：古代巴比倫第一個(gè)王朝第六個(gè)國(guó)王漢莫拉比，從繼承王位第二年開(kāi)始組織人力刻寫(xiě)。

正本是刻在高6英尺黑色玄武巖石板上，又叫“石柱法”；副本是泥板檔案，在亞述王國(guó)首都尼尼微檔案圖書(shū)館內(nèi)發(fā)現(xiàn)。

檔案處分權(quán)：是決定檔案的命運(yùn)和歸宿的權(quán)利，及對(duì)檔案進(jìn)行處置，分為事實(shí)處分和法律處分。

公布檔案：指以某種形式將檔案首次公布于眾，任何組織和個(gè)人都有可能成為檔案公布的主體，檔案公

布權(quán)是指檔案所有者享有的公布檔案的權(quán)利。

第四篇：房地產(chǎn)法規(guī)論文

目 錄

摘 要.............................................................II

摘要....................................................................................................II

1.相關(guān)概念............................................................................................................1

1.1房地產(chǎn).....................................................................................................1 1.2房地產(chǎn)市場(chǎng).............................................................................................1 1.3旅游房地產(chǎn).............................................................................................1 1.4避暑度假房地產(chǎn).....................................................................................1 2.1一級(jí)市場(chǎng)的供給.....................................................................................2 2.2二級(jí)市場(chǎng)的供給.....................................................................................2 3.房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求............................................................................................2

3.1住宅市場(chǎng)需求分析.................................................................................2

3.1.1殘存性剛需..................................................3 3.2.1投機(jī)性剛需..................................................3

3.2商業(yè)用房市場(chǎng)需求分析.........................................................................4 4.重慶避暑度假房地產(chǎn)分析................................................................................4 4.1重慶避暑旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況.....................................................................4

4.1.2重慶房企紛紛涉足避暑房開(kāi)發(fā)...................4

4.4重慶避暑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的對(duì)策.....................................................................6

參考文獻(xiàn)................................................................................................8

I

摘要

改革開(kāi)放以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)從無(wú)到有由小到大一躍成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)。隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的加快，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間的非協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)象日益突出，對(duì)城市的可持續(xù)發(fā)展造成了嚴(yán)重影響。重慶作為一個(gè)典型的盛夏“火爐”城市，避暑度假房產(chǎn)消費(fèi)旺盛，開(kāi)發(fā)已形成較大規(guī)模。通過(guò)闡釋相關(guān)概念，房地產(chǎn)供需分析，重慶避暑度假房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及消費(fèi)特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：重慶；房地產(chǎn)供需；避暑房地產(chǎn) II

1.相關(guān)概念

1.1房地產(chǎn)

房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。

1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)

房產(chǎn)市場(chǎng)是以房產(chǎn)作為交易對(duì)象的流通市場(chǎng)，也是房屋商品交換關(guān)系的總和。房產(chǎn)市場(chǎng)流通的房產(chǎn)，是有一定的房屋所有權(quán)和使用權(quán)的房屋財(cái)產(chǎn)。房產(chǎn)包括作為居民個(gè)人消費(fèi)資料的住宅，也包括作為生產(chǎn)資料的廠房、辦公樓等。所以，住宅市場(chǎng)屬于生活資料市場(chǎng)的一部分，非住宅房產(chǎn)市場(chǎng)則是生產(chǎn)要素市場(chǎng)的一部分。房產(chǎn)也是自然商品，因而建立和發(fā)展從事房產(chǎn)交易的市場(chǎng)是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的要求。

1.3旅游房地產(chǎn)

旅游房地產(chǎn)是借助旅游資源所開(kāi)發(fā)的用于市場(chǎng)銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，它具有旅游、休閑、度假、居住等功能。

1.4避暑度假房地產(chǎn)

避暑度假房地產(chǎn)屬于旅游房地產(chǎn)的細(xì)分范疇，它是指借勢(shì)旅游景區(qū)所開(kāi)發(fā)的，能為人們?cè)诳崾罴竟?jié)提供避暑條件，以避暑納涼為賣點(diǎn)的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目。避暑度假房地產(chǎn)依托于相對(duì)高海拔景區(qū)，具有幾大特性，首先它依托于高山旅游景區(qū)，夏季氣溫較為涼爽，能吸引住戶前往避暑納涼；其次，它具有季節(jié)性消費(fèi)特點(diǎn)，大多是在酷暑季節(jié)居住使用，其他季節(jié)因寒冷，空置較為嚴(yán)重；此外，避暑度假房產(chǎn)側(cè)重于盛夏避暑，但也兼顧養(yǎng)生、旅游、休閑度假等功能。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給

依房地產(chǎn)市場(chǎng)的層次來(lái)分，房地產(chǎn)市場(chǎng)可以分為一級(jí)、二級(jí)和三級(jí)市場(chǎng)?！?jí)市場(chǎng)是指國(guó)家出讓建設(shè)用地給房地產(chǎn)商的土地出讓市場(chǎng)；二級(jí)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)商與房地產(chǎn)消費(fèi)者之間的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)：三級(jí)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)消費(fèi)者之間的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。目前我國(guó)的一二級(jí)市場(chǎng)出現(xiàn)了不同程度的壟斷，這也是我同房地 1

產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)泡沫的重要原因。

2.1一級(jí)市場(chǎng)的供給

我國(guó)人地矛盾緊張，在新增的城市用地中，部分是通過(guò)城市外延增加的，這其中有很大—部分是耕地。過(guò)度的占用耕地對(duì)生態(tài)環(huán)境和我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)負(fù)面的影響。所以國(guó)家對(duì)城市建設(shè)用地的供給控制在一定的限度之內(nèi)，—級(jí)市場(chǎng)的土地供給量是很有限的。加上很多的房地產(chǎn)商在拍的土地后，不立即進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而是期待土地升值，以獲得更多的利潤(rùn)，造成一級(jí)市場(chǎng)的土地閑置，使原本緊張的供需矛盾更加尖銳，房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)。決定一些城市地價(jià)飆升的主要原因，是當(dāng)?shù)卣畬?duì)土地壟斷收入的追求。土地已經(jīng)變成地方政府名副其實(shí)的第二財(cái)政。事實(shí)上，許多地方的土地收入已經(jīng)漲到地方財(cái)政的一半。地方政府對(duì)土地價(jià)格的抬高，直接影響了房地產(chǎn)的成本，成為房?jī)r(jià)居高不下的一大重要原因。

2.2二級(jí)市場(chǎng)的供給

在我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，寡頭壟斷是十分明顯的。房地產(chǎn)市場(chǎng)往往被一些大房地產(chǎn)公司所壟斷。作為生活必須品的住宅，其需求彈性非常的小，價(jià)格的升高對(duì)需求的減少量的影響很少。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在掌握了二級(jí)市場(chǎng)供給壟斷后，都通過(guò)價(jià)格的提高來(lái)獲得更多的利潤(rùn)，使房?jī)r(jià)一再飆升，而不必?fù)?dān)心銷售量的減少。土地購(gòu)置面積和上地開(kāi)發(fā)面積是決定商品住宅長(zhǎng)期供給的指標(biāo)，購(gòu)置面積和開(kāi)發(fā)面積的下降都將導(dǎo)致長(zhǎng)期住宅供給的下降。

房屋作為生活必須品，其本身的需求是有剛性的，而且隨著房?jī)r(jià)的提高，房屋成為很多人投機(jī)的目標(biāo)。開(kāi)發(fā)商有意的減少房屋的供給量，就是二級(jí)市場(chǎng)供小于求，房?jī)r(jià)必然有增無(wú)減。大戶型相比，中小戶型的利潤(rùn)空間低。同樣的成本，售價(jià)卻相差甚遠(yuǎn)，相對(duì)于小戶型而言，大戶型更容易做出品質(zhì)，更容易包裝，另外大戶型產(chǎn)品多定位為高收入家庭，因此價(jià)格提升的空間較大。因此很多開(kāi)發(fā)商都把重點(diǎn)放在開(kāi)發(fā)大戶型上，中小戶型的開(kāi)發(fā)數(shù)量偏少，這就使很多居民雖然有購(gòu)房的需求，但是卻無(wú)力夠買價(jià)格昂貴的大戶型房屋，造成供需的結(jié)構(gòu)性矛盾。

3.房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求

3.1住宅市場(chǎng)需求分析

2015 年— 2016 年左右，市場(chǎng)需求主要有兩大需求構(gòu)成，即殘存性剛需和

投機(jī)性剛需。

3.1.1殘存性剛需

殘存性剛需，指部分具有購(gòu)買條件、購(gòu)買能力，購(gòu)買意愿的少量需求群體，對(duì)房屋本身有迫切需求，即便知道房?jī)r(jià)會(huì)大幅下跌，也會(huì)由于客觀的需求壓力做出購(gòu)買行為。目前有四大殘存剛需群體。

第一類：急需自住的剛需群體，如需要結(jié)婚的年輕人、全家移居到本地的家庭、拆遷戶等。需求特征是非投資類需求，大多數(shù)屬于首次購(gòu)房?？陀^現(xiàn)實(shí)性需求極強(qiáng)，這部分需求者一般會(huì)選擇購(gòu)房總價(jià)較低或保值空間較高的樓盤(pán)。資金支付絕大多數(shù)采用支付最低首付，月供按揭的方式。此群體所占比例大約占到殘存剛需的總量的 60% 左右。

第二類：?jiǎn)挝桓＠?gòu)房群體。這部分需求主要集中在政府、國(guó)營(yíng)企業(yè)、事業(yè)單位等國(guó)家公職單位，一般是所在單位進(jìn)行福利購(gòu)房或給予巨大的購(gòu)房補(bǔ)貼。需求特征是需要在特定的時(shí)期內(nèi)購(gòu)房，因?yàn)椴皇怯米约旱腻X(qián)購(gòu)房，對(duì)房?jī)r(jià)下跌不敏感，所以帶有一定的投機(jī)心理。這部分群體通常是全款購(gòu)房，所占比例大約占到殘存剛需總量的 15% 左右。

第三類：房?jī)r(jià)下跌對(duì)自己沒(méi)有實(shí)質(zhì)影響的高端群體，如企業(yè)家、高收入人群。此群體一般不關(guān)注投資，主要集中在提升生活品質(zhì)或辦公之用（外地在本地購(gòu)置休閑或它用），清楚房?jī)r(jià)會(huì)下跌，但下跌損失對(duì)其自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力的影響微乎其微，或房屋的使用價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于下跌損失。資金支付方式是全款或按揭，但大多數(shù)會(huì)使用按揭購(gòu)房。大約占到殘存剛需總量的 15%。

第四類：非自購(gòu)類的綜合性、投機(jī)性需求群體。企業(yè)為特殊的個(gè)人購(gòu)房，個(gè)人為特殊關(guān)系的他人購(gòu)房。如贈(zèng)予式購(gòu)房、補(bǔ)貼式購(gòu)房。這部分群體，擁有房屋產(chǎn)權(quán)的人不是出資方，屬于對(duì)特殊關(guān)系的一種感情維護(hù)，或特殊關(guān)系方清楚知道一旦錯(cuò)過(guò)一定時(shí)期，自己將不與之保持維系關(guān)系，處于危機(jī)考慮和投機(jī)心理迫使對(duì)方購(gòu)房（如：婚外戀群體）。這部分通常是全款購(gòu)房，大約占到殘存剛需的總量的 10% 左右。

3.2.1投機(jī)性剛需

投機(jī)性剛需，指因?yàn)槟撤N投機(jī)性機(jī)遇的出現(xiàn)，導(dǎo)致不必承擔(dān)房產(chǎn)下跌風(fēng)險(xiǎn)，即便有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，但這種風(fēng)險(xiǎn)可以由它方承擔(dān)，而使其做出逆勢(shì)購(gòu)房的決定。這

其中又分為非道德投機(jī)性剛需和不道德的投機(jī)性剛需。

（1）非道德投機(jī)性剛需，如單位福利購(gòu)房，單位為其支付一定的首付，并承諾繳納一定比例的月供，首付和月供比例已將市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)全部化解。

（2）不道德的投機(jī)性剛需，如婚外戀群體，為了維系第三者感情購(gòu)房或第三者擔(dān)心關(guān)系不能持久迫使其購(gòu)房。因?yàn)榈谌卟⒉皇浅鲥X(qián)的主體，因此房產(chǎn)下跌來(lái)說(shuō)，對(duì)第三者沒(méi)有直接的損失，買房者對(duì)房屋本身沒(méi)有需求，第三者才是投機(jī)性需求者。這部分購(gòu)房者通常是全款購(gòu)房。

3.2商業(yè)用房市場(chǎng)需求分析

今后三年，商用地產(chǎn)受到市場(chǎng)沖擊影響的力度不是很大，甚至可能有回升之勢(shì)，商用地產(chǎn)市場(chǎng)需求主要分為投資和自用兩類。

(1)投資類。這部分群體主要集中在一部分有大量閑錢(qián)，為了保值、增值等考慮，投資購(gòu)買商用地產(chǎn)，短期來(lái)說(shuō)用于出租，長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)用于升值。

(2)自用。這部分群體主要是自身本身存在很強(qiáng)烈的需求，用于自用或自主經(jīng)營(yíng)，如開(kāi)公司，開(kāi)鋪?zhàn)踊蚱渌?jīng)營(yíng)項(xiàng)目。

4.重慶避暑度假房地產(chǎn)分析

重慶作為一個(gè)典型的盛夏“火爐”城市，避暑度假房產(chǎn)消費(fèi)旺盛，開(kāi)發(fā)已形成較大規(guī)模。

4.1重慶避暑旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況

旺盛的避暑房消費(fèi)潛力，周邊豐富的避暑旅游資源，推動(dòng)了重慶避暑度假旅游地產(chǎn)的快速發(fā)展。

4.1.1旅游景區(qū)助推避暑房開(kāi)發(fā)

重慶周邊區(qū)縣有著豐富的避暑旅游資源，高海拔山地相對(duì)較多，分布著眾多高山旅游景區(qū)。這些景區(qū)是重慶乃至國(guó)內(nèi)知名的旅游目的地，其中仙女山和金佛山景區(qū)雙雙被評(píng)為世界自然遺產(chǎn)和國(guó)家5A級(jí)景區(qū)。伴隨著各地政府對(duì)旅游經(jīng)濟(jì)的重視，重慶眾多區(qū)縣已把旅游當(dāng)做區(qū)縣新型城鎮(zhèn)化建設(shè)以及振興山區(qū)經(jīng)濟(jì)的支 柱產(chǎn)業(yè)和重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。同時(shí)，利用旅游景區(qū)資源大量推進(jìn)旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，已成為各地推動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要一環(huán)。

4.1.2重慶房企紛紛涉足避暑房開(kāi)發(fā)

對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，由于不少旅游地產(chǎn)項(xiàng)目離市區(qū)較遠(yuǎn)，所拿土地價(jià)格較低。同時(shí)，近些年旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也不斷升溫，實(shí)力開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛進(jìn)軍旅游地產(chǎn)。重慶旅游地產(chǎn)已從最早的小打小鬧進(jìn)入超大盤(pán)階段，上千畝的項(xiàng)目不計(jì)其數(shù)，如仙女山的芳草地雪嶺仙山、隆鑫花漾的山谷、夏宮仙女山假日國(guó)際社區(qū)、豐都的隆鑫瀾天湖、黑山谷的金科中華養(yǎng)生城；綦江的鑒山國(guó)際等。

近些年來(lái)，重慶避暑度假樓盤(pán)房?jī)r(jià)也不斷得到攀升。仙女山旅游地產(chǎn)從2007年起步，當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)是每平方米2000多元，現(xiàn)在則達(dá)到6000元以上。

4.1.3外地景區(qū)避暑房與重慶競(jìng)爭(zhēng)激烈

由于看好重慶市民避暑消費(fèi)潛力，周邊省份紛紛開(kāi)發(fā)避暑度假房產(chǎn)，吸引重慶投資者購(gòu)買。如湖北利川、貴州桐梓、習(xí)水、遵義等地，憑借自身的價(jià)格優(yōu)勢(shì)和重慶樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)，甚至云南、四川等地也加入重慶避暑房市場(chǎng)的爭(zhēng)奪。周邊省份的避暑樓盤(pán)，既有本地開(kāi)發(fā)商，也有大量來(lái)自重慶的開(kāi)發(fā)企業(yè)，比如重慶的南方、錦天、力帆、金科、大川等一大批房企紛紛布局貴州旅游房產(chǎn)；在利川蘇馬蕩，有30多家重慶企業(yè)在此開(kāi)發(fā)避暑旅游地產(chǎn)。周邊省份避暑房極具價(jià)格以及氣候優(yōu)勢(shì)。比如，貴州習(xí)水距離重慶主城100多公里，習(xí)水的旅游房產(chǎn)單價(jià)僅為1480元。湖北利川謀道鎮(zhèn)蘇馬蕩推出的精裝避暑房，有的最低總價(jià)不足10萬(wàn)元。超低性價(jià)比，分流了大量重慶避暑房產(chǎn)消費(fèi)，其中在湖北利川謀道鎮(zhèn)蘇馬蕩，購(gòu)房者中重慶人占了80％。

4.2重慶避暑度假地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)特點(diǎn)

4.2.1消費(fèi)越來(lái)越走向剛需化、全民化

重慶避暑度假房大多總價(jià)在30萬(wàn)元以下。假日經(jīng)濟(jì)的興起，也使得都市居民有了避暑消費(fèi)的閑暇。交通條件的改善以及自駕車的迅猛增長(zhǎng)，也使得人們選擇周邊區(qū)縣避暑房產(chǎn)顯得不再遙遠(yuǎn)。此外，住宅市場(chǎng)受到政策持續(xù)打壓，消費(fèi)者住宅投資受限，旅游地產(chǎn)持續(xù)升溫，投資者從物業(yè)保值升值角度更愿意考慮選擇避暑度假房地產(chǎn)。

4.2.2季節(jié)性消費(fèi)冷熱明顯

購(gòu)房者在使用時(shí)具有典型的候鳥(niǎo)式消費(fèi)特征，一般在盛夏6月中旬一9月中旬重慶最熱的三個(gè)月時(shí)間集中居住。也有的住戶受工作時(shí)間限制，只是在這期間的周

末居住使用。避暑旅游地產(chǎn)樓盤(pán)銷售也基本上是靠天吃飯，集中在夏季，天氣越熱，避暑房銷售越是火爆。這樣也造成了很多避暑房“賣三個(gè)月吃飽管全年”的現(xiàn)象。購(gòu)房者通常盛夏時(shí)看房能現(xiàn)實(shí)體會(huì)到夏季的酷暑炎熱，從而產(chǎn)生較大購(gòu)買欲望，往往出現(xiàn)下手過(guò)快，沖動(dòng)購(gòu)買。當(dāng)居住時(shí)問(wèn)過(guò)少，裝修、維修不便時(shí)，往往產(chǎn)生后悔。

4.2.3購(gòu)房看重涼爽度和消費(fèi)成本

與購(gòu)買城市一般住宅稍有不同的是，購(gòu)房者在選擇避暑度假房時(shí)更看重避暑消費(fèi)的一些特殊要求。除了考慮與一般住宅相同的價(jià)格、環(huán)境綠化等因素外，消費(fèi)者還更看重其涼爽度、距離、便利程度、生活配套方便等要素。其中要考慮，該避暑旅游房產(chǎn)在最熱季節(jié)能否達(dá)到25度以下溫度，前往該地距離遠(yuǎn)近，路上所花費(fèi)用(過(guò)路費(fèi)、油費(fèi))，購(gòu)物、買菜等是否方便，是否裝修房等等。

4.2.4低總價(jià)、低門(mén)檻成為主流

重慶避暑房產(chǎn)品更趨于低總價(jià)、投資低門(mén)檻。目前仙女山樓盤(pán)套內(nèi)單價(jià)已經(jīng)賣到了7000—8000元，黑山谷則在4000—5G00元，房?jī)r(jià)已不便宜。由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，就要求開(kāi)發(fā)企業(yè)控制總價(jià)，重慶避暑旅游房地產(chǎn)一般單套房控制在30萬(wàn)元以內(nèi)。此外，重慶一些避暑度假酒店房，也紛紛推出分時(shí)度假以及投資理財(cái)式產(chǎn)品，項(xiàng)目熱銷市場(chǎng)。

4.3重慶避暑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在的問(wèn)題

盡管重慶避暑旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平不斷提高，市民消費(fèi)潛力巨大，但也出現(xiàn)了一些景區(qū)避暑房開(kāi)發(fā)過(guò)濫，環(huán)境破壞嚴(yán)重，資源承載量壓力過(guò)大，生活配套跟不上等問(wèn)題

4.4重慶避暑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的對(duì)策

發(fā)展避暑度假房產(chǎn)業(yè)，對(duì)于提升重慶區(qū)縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，帶動(dòng)落后山區(qū)致富，釋放市民休閑消費(fèi)，都有著非常重要的戰(zhàn)略意義。重慶避暑旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較好的發(fā)展前景。從全國(guó)而言，重慶避暑旅游房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)不高，因此未來(lái)市場(chǎng)相對(duì)看好。避暑度假房是重慶房地產(chǎn)重要的細(xì)分市場(chǎng)，必須從整體上把握這一市場(chǎng)的穩(wěn)健有序，使之健康可持續(xù)發(fā)展。（1）采取穩(wěn)健步驟，有計(jì)劃有節(jié)奏開(kāi)發(fā)

避暑度假房開(kāi)發(fā)不能一哄而上、竭澤而漁。要做好景區(qū)避暑度假房開(kāi)發(fā)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，有節(jié)奏供地，嚴(yán)格項(xiàng)目審批。強(qiáng)化生態(tài)環(huán)境保護(hù)，保護(hù)景區(qū)森林及自然生態(tài)資源，防止過(guò)濫開(kāi)發(fā)。（2）強(qiáng)化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

為居民提供必要的生活設(shè)施做好避暑旅游開(kāi)發(fā)區(qū)域交通建設(shè)，避免出現(xiàn)盛夏避暑熱季景區(qū)擁堵?tīng)顩r。提早完善水電氣基礎(chǔ)設(shè)施，保證居民居家供應(yīng)。做好居民生活配套，如打造商業(yè)配套，包括酒店、商場(chǎng)、超市、汽車修理廠、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、醫(yī)務(wù)室等。

（3）注重社區(qū)文化設(shè)施建設(shè)，增加文化、體育、娛樂(lè)設(shè)施建設(shè)

避暑房小區(qū)要打造社區(qū)文化，開(kāi)設(shè)老年大學(xué)，引導(dǎo)業(yè)主健康生活。在旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中，要注意細(xì)分市場(chǎng)，針對(duì)年輕人的產(chǎn)品，修建一些娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，針對(duì)老年人修建老年活動(dòng)中心、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等設(shè)施。

（4）加強(qiáng)避暑旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)管理，提升開(kāi)發(fā)進(jìn)入門(mén)檻

規(guī)范避暑旅游房地產(chǎn)銷售管理，明晰信息公示，嚴(yán)控小產(chǎn)權(quán)房，規(guī)范房產(chǎn)理財(cái)產(chǎn)品，維護(hù)購(gòu)房者利益。（5）強(qiáng)化后期物業(yè)服務(wù)

要解決好房屋裝修、房屋維修、房屋租賃問(wèn)題。物業(yè)管理部門(mén)應(yīng)通過(guò)借助網(wǎng)絡(luò)，方便業(yè)主房屋出租，解決住戶避暑房利用率低的問(wèn)題。（6）注重科技節(jié)能技術(shù)在避暑房開(kāi)發(fā)中的運(yùn)用

在避暑地產(chǎn)的下一步打造中，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該增加更多的科技元素，比如地暖等設(shè)備的運(yùn)用，從而延長(zhǎng)房屋的使用期，讓消費(fèi)者在天氣寒冷的季節(jié)也能夠到度假房居住。

(7）注重避暑度假地產(chǎn)開(kāi)發(fā)人才的培養(yǎng)

避暑房開(kāi)發(fā)人才要懂地產(chǎn)、懂旅游、懂運(yùn)營(yíng)、懂服務(wù)和懂商業(yè)，使之注重避暑度假房產(chǎn)的品牌建立，提升產(chǎn)品的品質(zhì)以及差異化。

參考文獻(xiàn)

[1]宋丁關(guān)于旅游住宅地產(chǎn)的十點(diǎn)提示《特區(qū)經(jīng)濟(jì)》[J]2003，(3)40一43． [2]王潔、黃華旅游房地產(chǎn)的概念與范疇辨析《旅游研究》[J]2009，(2)48． [3]黃亮、李剛旅游房地產(chǎn)概念解析及相關(guān)問(wèn)題探討《生產(chǎn)力研究}[J]2011，(1)125． [4]李竹成主編.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù).北京：團(tuán)結(jié)出版社，2001 [5]劉潤(rùn)秋，蔣永穆，論房?jī)r(jià)決定地價(jià)[J]，社會(huì)科學(xué)研究，2005(6)：44-48 [6]陳鵬程，基于人均GDP的上海房地需求分析[J]，消費(fèi)經(jīng)濟(jì)，2005(2)：52-54 [7]黃聚河，外國(guó)政府控制房?jī)r(jià)的有效經(jīng)驗(yàn)及啟示[J]，價(jià)格理論與實(shí)踐，2007(3)：47-48 8

第五篇：房地產(chǎn)中介法規(guī)

1.不悔夢(mèng)歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯(cuò)過(guò)了，永遠(yuǎn)無(wú)法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠(yuǎn)都無(wú)法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個(gè)人都有青春，每一個(gè)青春都有一個(gè)故事，每個(gè)故事都有一個(gè)遺憾，每個(gè)遺憾都有它的青春美。

4.方茴說(shuō)：“可能人總有點(diǎn)什么事，是想忘也忘不了的?！?/p>

5.方茴說(shuō)：“那時(shí)候我們不說(shuō)愛(ài)，愛(ài)是多么遙遠(yuǎn)、多么沉重的字眼啊。我們只說(shuō)喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的?！?/p>

6.方茴說(shuō)：“我覺(jué)得之所以說(shuō)相見(jiàn)不如懷念，是因?yàn)橄嘁?jiàn)只能讓人在現(xiàn)實(shí)面前無(wú)奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話。”

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來(lái)，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對(duì)來(lái)說(shuō)卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

房地產(chǎn)中介服務(wù)

房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員在房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、銷售、交易等各個(gè)環(huán)節(jié)中，為當(dāng)事人提供專業(yè)服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，是房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。

房地產(chǎn)咨詢，是指有關(guān)機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人提供房地產(chǎn)信息、技術(shù)、政策法規(guī)等方面服務(wù)的活動(dòng)。

房地產(chǎn)評(píng)估，是指房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循一定的原則，按照一定的程序，采用科學(xué)的方法，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素的分析，對(duì)房地產(chǎn)的真實(shí)、客觀、合理的價(jià)格所作出的估價(jià)、推測(cè)與判斷。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及人員，為促成他人房地產(chǎn)交易而提供居間、代理等專業(yè)服務(wù)，并收取傭金等服務(wù)費(fèi)用的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

房地產(chǎn)中介是一個(gè)令人又愛(ài)又恨的機(jī)構(gòu)，愛(ài)在它能為買房者提供便利，恨在部分中介人做出的不道德的，有損我們大眾的利益的事，如2007年11月14日，深圳天安國(guó)際大廈C座17樓的“中天置業(yè)”總部，大門(mén)緊鎖、債主紛紛上門(mén)。當(dāng)日，“中天置業(yè)”總裁蔣飛卷款失蹤的傳聞得到證實(shí)。據(jù)悉涉案金額高達(dá)1.7億元。曾經(jīng)的“全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”一夜崩盤(pán)?！爸刑熘脴I(yè)”給樓市交易、房產(chǎn)中介、市民消費(fèi)、政府監(jiān)管都敲了一聲警鐘。

為什么在各類房地產(chǎn)交易秩序整治活動(dòng)不斷深化的大環(huán)境下，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)侵害消費(fèi)者利益、違法違規(guī)現(xiàn)象仍然頻發(fā)？誠(chéng)然巨大的利益驅(qū)動(dòng)，使得房地產(chǎn)中介公司不惜冒違法成本是其最直接的原因，但是否還存在其它因素導(dǎo)致房地產(chǎn)中介行業(yè)違法違規(guī)現(xiàn)象屢禁不絕？

1房地產(chǎn)中介行業(yè)法制建設(shè)滯后，法律體系不完善 建設(shè)部作為房地產(chǎn)中介的行業(yè)行政主管部門(mén)，其制定的部門(mén)規(guī)章《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》缺乏針對(duì)性和操作性，無(wú)法適用現(xiàn)在各種頻發(fā)的違法違規(guī)行為。如該法主要的罰則是針對(duì)中介資質(zhì)和營(yíng)業(yè)范圍，而對(duì)最為常見(jiàn)的侵害消費(fèi)者利益的違法違規(guī)行為的中介機(jī)構(gòu)法律責(zé)任沒(méi)有相應(yīng)的規(guī)定。有的只是針對(duì)“房地產(chǎn)中介服務(wù)人員”的法律責(zé)任，而沒(méi)有針對(duì)中介機(jī)構(gòu)的法律責(zé)任規(guī)定。

2房地產(chǎn)中介行業(yè)的政府監(jiān)管存在多頭管理、管罰分立情況，必然影響行政監(jiān)管效率 目前我國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)管理以工商行政部門(mén)和建設(shè)行政部門(mén)為主，其它價(jià)格、財(cái)政等相關(guān)部門(mén)為輔。在這種行政管理體制下，建設(shè)行政部門(mén)雖然作為行業(yè)主管部門(mén)，但涉及一些具體的違法違規(guī)經(jīng)營(yíng)行為的處罰時(shí)卻沒(méi)有相應(yīng)的處罰權(quán)，往往是由工商行政管理部門(mén)進(jìn)行行政處罰。

3法律法規(guī)適用和處罰的主體主要是中介機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員，而針對(duì)中介機(jī)構(gòu)的其他工作人員的處罰卻沒(méi)有相應(yīng)的規(guī)定

某些不法中介機(jī)構(gòu)處心積慮、挖空心思，掩飾違法違規(guī)行為關(guān)鍵環(huán)節(jié)的操作，一旦出現(xiàn)問(wèn)題推脫了事。舉賺取差價(jià)為例，現(xiàn)實(shí)生活里中介機(jī)構(gòu)絕對(duì)不會(huì)以機(jī)構(gòu)或者經(jīng)紀(jì)人的身份出現(xiàn)在中間人的角色上，也絕對(duì)不會(huì)將中間差價(jià)打入中介機(jī)構(gòu)的帳戶內(nèi)。扮演中間人的往往是中介機(jī)構(gòu)的一般工作人員甚至是沒(méi)有勞動(dòng)關(guān)系的關(guān)聯(lián)人，只有中介機(jī)構(gòu)的人員心知肚明其中的關(guān)聯(lián)關(guān)系。如果問(wèn)題暴露，最多也只是落得失察之責(zé)。除非當(dāng)事人自認(rèn)，否則行政機(jī)關(guān)難以有證據(jù)證明該違法行為系中介機(jī)構(gòu)的行為或者出于其授意。

4具體的房地產(chǎn)中介行業(yè)行政政策和管理措施，公眾知曉度不夠，且缺乏相應(yīng)的法制保障

1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來(lái)能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡(jiǎn)樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來(lái)，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對(duì)來(lái)說(shuō)卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢(mèng)歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯(cuò)過(guò)了，永遠(yuǎn)無(wú)法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠(yuǎn)都無(wú)法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個(gè)人都有青春，每一個(gè)青春都有一個(gè)故事，每個(gè)故事都有一個(gè)遺憾，每個(gè)遺憾都有它的青春美。

4.方茴說(shuō)：“可能人總有點(diǎn)什么事，是想忘也忘不了的?！?/p>

5.方茴說(shuō)：“那時(shí)候我們不說(shuō)愛(ài)，愛(ài)是多么遙遠(yuǎn)、多么沉重的字眼啊。我們只說(shuō)喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。”

6.方茴說(shuō)：“我覺(jué)得之所以說(shuō)相見(jiàn)不如懷念，是因?yàn)橄嘁?jiàn)只能讓人在現(xiàn)實(shí)面前無(wú)奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話?！?/p>

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來(lái)，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對(duì)來(lái)說(shuō)卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

以交易資金監(jiān)管為例，在2006年12月29日建設(shè)部中國(guó)人民銀行發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（住房[2006]321號(hào)），要求房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)實(shí)行交易資金銀行監(jiān)管制度。但是，房屋作為重大生活資料，一般的消費(fèi)者鮮少交易，故并不熟悉其中的法律法規(guī)，對(duì)政策和措施更是門(mén)外漢，很多消費(fèi)者根本不知道還有監(jiān)管帳戶，也不知道如何區(qū)別銀行監(jiān)管帳戶。中介機(jī)構(gòu)之所以置這些政令與不顧，是因?yàn)閹缀鯖](méi)有違法成本。這些好的政令雖然具有法律效力，但并不具有相應(yīng)的罰則。在法律人看來(lái)，沒(méi)有罰則的法律如同一紙空文。

如果中天置業(yè)也切實(shí)落實(shí)這一制度，我想就不會(huì)有今天的老板卷款而逃的事件發(fā)生。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)與世界的接軌，房地產(chǎn)中介勢(shì)必受到國(guó)外的沖擊，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈。面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)出現(xiàn)的諸多不足，如何解決內(nèi)外問(wèn)題，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力與抗風(fēng)險(xiǎn)能力，促進(jìn)房地產(chǎn)中介健康發(fā)展？

首先，建立健全相應(yīng)的法律法規(guī)，不斷完善房地產(chǎn)中介行業(yè)法律規(guī)范。各級(jí)立法機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)與時(shí)俱進(jìn)，針對(duì)各種新情況，陸續(xù)出臺(tái)各種法律法規(guī)，解決有法可依的問(wèn)題。法網(wǎng)恢恢，使得在法律層面堵住漏洞。

其次，在監(jiān)管方面，一是盡可能詳細(xì)地列出針對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其服務(wù)人員的禁止性行為，包括代理限制轉(zhuǎn)讓、抵押、出租的房產(chǎn)和超越業(yè)務(wù)范圍經(jīng)營(yíng)、多頭執(zhí)業(yè)、冒名執(zhí)業(yè)、欺詐、惡意串通等禁止性行為，以及無(wú)資質(zhì)執(zhí)業(yè)活動(dòng)等違法行為；二是將房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其服務(wù)人員的相關(guān)情況在其經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所醒目位置進(jìn)行公示；三是房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)按要求向有關(guān)部門(mén)報(bào)送統(tǒng)計(jì)報(bào)表；四規(guī)定了信用檔案制度，即房產(chǎn)行政主管部門(mén)建立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)信用檔案，記錄他們的基本情況、業(yè)績(jī)、誠(chéng)信或經(jīng)查實(shí)的過(guò)錯(cuò)及違法行為，向社會(huì)公布，將房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其服務(wù)人員的信譽(yù)公之于眾。這樣構(gòu)成了較為完整的內(nèi)外信用監(jiān)督體系。

最后，政府行政主管部門(mén)應(yīng)通過(guò)各種渠道加強(qiáng)法制宣傳和風(fēng)險(xiǎn)提示。不僅充分告知消費(fèi)者所享有的權(quán)利和中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)，而且對(duì)新發(fā)現(xiàn)的違法模式應(yīng)立即廣為宣傳告知。提高普通民眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及相關(guān)領(lǐng)域的了解，增強(qiáng)買賣雙方的自我保護(hù)意識(shí)。當(dāng)買賣者利益受到損害時(shí)應(yīng)通過(guò)各種手段得到相應(yīng)的賠償。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的飛速發(fā)展帶動(dòng)了中介行業(yè)的欣欣向榮，而反過(guò)來(lái)，房產(chǎn)中介對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也有不可忽視的影響。如今的房產(chǎn)市場(chǎng)雖然出現(xiàn)了一系列或大或小的缺陷，但是主流仍然是進(jìn)步的。抓住機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)，治理好房產(chǎn)中介行業(yè)的問(wèn)題，將會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和社會(huì)的和諧進(jìn)步。

1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來(lái)能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡(jiǎn)樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來(lái)，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對(duì)來(lái)說(shuō)卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。