第一篇：房地產(chǎn)策劃

湖光山色策劃全案

一房地產(chǎn)項目的STP策劃

（一）房地產(chǎn)消費市場分析

1.購房趨勢調(diào)查

購房者年齡趨于年輕化。購房人群的年輕化以逐漸成為一種趨勢，而在年輕化的購買群體中，居住的休閑性已逐漸得到重視。

在對購房次數(shù)的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：第二次購買商品房者占總數(shù)的35％；第三次置業(yè)者占11％；第四次置業(yè)者（這類買房者屬于投資類，或者說并沒有明確的投資意圖，哪里有好房出現(xiàn)，手里的閑錢就流向哪里，）占總數(shù)的7％。二次以上置業(yè)者的比例高達54％，這一方面體現(xiàn)了龍湖的品牌吸引力，另一方面，也說明了新的購買人群尚未全面形成，或者說成長的速度比較慢。

2.市場需求量分析

主城非農(nóng)業(yè)人口具有最強的購買力。按照目前通行的標準，條件好一點的三口之家住120平方米左右的三室二廳，差一些的80平方米的二室一廳，取中間值就是90—100平方米，人均30平方米左右，尚存有至少15萬平方米的空間。推動房地產(chǎn)市場發(fā)展的最主要力量是城市化的發(fā)展進程。目前全國城市化率平均水平為36％，而重慶作為四個直轄市之一僅為33％，低于全國平均水平。因此隨著重慶城市化進程的加快，重慶的房地產(chǎn)將有一個較大的發(fā)展空間。

3.消費者購買力分析

雖然市場容量相當可觀。但事實與理論總存在一定的差距，我認為原因有四點：

A、市場產(chǎn)品同質(zhì)化程度較高

開發(fā)商在對項目進行前期規(guī)劃時相互揣摩，造成市場產(chǎn)品同質(zhì)化程度較高，形成了內(nèi)地學(xué)沿海、新盤學(xué)老盤的惡性循環(huán)，使得市場產(chǎn)品千篇一律，消費者對于這種同質(zhì)化的產(chǎn)品已無明顯的購買欲望，因而采取了持幣觀望的態(tài)度。

B、現(xiàn)有產(chǎn)品大部分仍停留在“住”的階段

對于二次以上的置業(yè)者來講，解決居住問題已不是問題的核心，關(guān)鍵在于如何才能住的舒服。面對市場上形形色色的產(chǎn)品他們早已“另有所屬”，若市場產(chǎn)品仍不能超出他們現(xiàn)有的居住水平，那么多一套住房也只是多一件無意義的商品。

C、缺乏觀念的引導(dǎo)

重慶的開發(fā)商不注重消費觀念的引導(dǎo)，其結(jié)果導(dǎo)致新產(chǎn)品很難被市場所認識。縱觀市場上熱銷樓盤，如：龍湖花園、學(xué)林雅園等，他們都有自身特色及鮮明的個性，向消費者展現(xiàn)了另一種全新的居住模式。

D、二手房市場制約一級市場

重慶的二手房市場活躍程度與其它大城市相比，差距十分大。去年，上海的商品房與二手房的交易面積幾乎是1：1，而重慶去年的二手房交易量不過294萬平米（商品房成交量為709萬平米）。一個不活躍的二手房市場很難給一級市場帶來新的活力。

4.抑制購房的三大因數(shù)

A、交通限制

重慶—山城，坡高路不平，這給市民出行帶來不便。

B、社區(qū)配套不成熟

不少新建小區(qū)已入住幾年了，周邊社區(qū)依然未能成熟。開發(fā)商可以建小學(xué)、中學(xué)、甚至建足球場，但開發(fā)商不可能建公園、正規(guī)的圖書館、博物館、醫(yī)院、電影院等。

C、銀行按揭對大多數(shù)市民仍有障礙

雖然按揭的成數(shù)已做到很高，但大部分購房者都未選擇“掂起腳尖消費”。收入預(yù)期、年齡因素、醫(yī)療費用、養(yǎng)老、子女入學(xué)以及一些不可預(yù)測的因素，都可能抑制市民的購房行為，尤其在經(jīng)濟大勢尚不明朗時。

（二）房地產(chǎn)項目的市場定位分析

綜上所述，根據(jù)對全國以及重慶房地產(chǎn)市場的分析研究，應(yīng)該清醒地認識到現(xiàn)在的房地產(chǎn)戰(zhàn)略開發(fā)既存在激烈市場競爭，也充滿誘人的市場機遇。針對這種情形，應(yīng)揚長避短，高屋建瓴地去看待項目的發(fā)展前景。站在戰(zhàn)略的高度去審視項目的開發(fā)進程。當代的消費者是理性的、全面的、專家型的，因而我們要創(chuàng)造的產(chǎn)品一定是面向市場的，適合消費者的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。鑒于此，我們對湖光山色作出如下市場定位：

1、目標市場描述

直接購買者年齡段為25～50歲之間，以35歲左右為主，已婚者居多，并多數(shù)有子女且父母在世，性別上無明顯差異。家內(nèi)有一定儲蓄或金融資產(chǎn)，家庭年收入豐厚（5～8萬元以上），職業(yè)無明顯限制，但多數(shù)為企業(yè)主、高級白領(lǐng)、公務(wù)員、教授、各界明星以及自由職業(yè)者等。多為有車一族，樂意享受郊居休閑生活者，但不是那些頂級富豪與超級明星者。

他們介于一次置業(yè)和二次置業(yè)之間的一種需要，希望以此滿足家庭休閑娛樂且居家的需求，也是對自己多年奮斗的一種肯定和對美好生活的向往。

這一階層人士大多無高貴的出身，也無巨額財產(chǎn)，但他關(guān)心的是其“職業(yè)前途”，并以此希望獲得更好的發(fā)展，步入更高的階層。他們往往注重教育，希望其子女獲得良好的文化熏陶，以成為素養(yǎng)較高的專業(yè)人員，日后能享有更輕松、舒適的生活。

2、項目功能定位

功能定位針對客戶的具體需求，從市場定位、競爭需求以及社區(qū)功能等角度出發(fā)，立足于各項功能上下功夫，配置各種功能設(shè)施，以滿足客戶的需求，讓他們用得稱心如意，住得舒暢愜意。

由于市場的發(fā)展趨勢和項目的品位等因素，湖光山色的產(chǎn)品是：花園洋房（高級別墅）；、聯(lián)排別墅（TOWNHOUSE）、多層公寓為主。并配以教育，休閑娛樂，體育運動等發(fā)展主題。

3、產(chǎn)品概念及名稱

綜上所述，我們將項目定位為一個集度假、休閑、生活、娛樂為一體的綜合性大社區(qū)，即城市邊緣的休閑小鎮(zhèn)。對于大多數(shù)擁有三代血緣關(guān)系的富裕家庭來講，她是老年、兒童的第一居所。在這里，老年人可無憂無慮、自由自在地安度晚年，享受夕陽生活，少年兒童可遠離城市喧囂，安靜地在獨立的“貴族學(xué)校”里接受正規(guī)教育與綜合的素質(zhì)培養(yǎng)，絲毫不受外界的影響與干擾。同時，她也是

中、青年一代的第二居所。在這里，平日忙于事業(yè)的中、青年人可于周末或清閑時間暫居此地，享受都市中無法得到的悠閑，清新與自然。在這個大社區(qū)里沒有年齡層次及職業(yè)的限制；只有對鋼筋水泥、塵土油煙的厭惡；對綠意、自然原始風(fēng)景的共同追求。在這個小鎮(zhèn)里只有鳥語花香，湖光山色，歌聲、讀書聲。讓人處處感受到一種超脫凡俗的田園般居家樂趣，再加以完善的社區(qū)配套，讓人感受到現(xiàn)代生活的方便與快捷。

項目名稱：湖光山色

二 房地產(chǎn)項目的產(chǎn)品策劃

（一）住宅的選型及建筑風(fēng)格的選擇

湖光山色項目的主要建筑物是多層公寓。在建筑風(fēng)格上，初步擬定本基地的建筑風(fēng)格以半島的分界線為基準，以兩種風(fēng)格進行策劃。即歐美風(fēng)格和中國古代民俗風(fēng)格進行建筑風(fēng)格設(shè)計布局。

1、歐美風(fēng)格

歐美風(fēng)格從內(nèi)涵與外延都有其獨特性和亮點。比如建筑思想，反映和揭示的是，歐美人民一種民族情節(jié)和奮發(fā)向上的一種精神。比如教育，充分體現(xiàn)的一種全民的素質(zhì)教育。比如娛樂，體現(xiàn)的是激情與愉悅。比如運動，體現(xiàn)的是健康與活力。

2、中國古民俗風(fēng)格

中國民俗風(fēng)格在現(xiàn)代建筑中的運用是不多見的。目前，炒得較熱的就是成都的“芙蓉古城”?！败饺毓懦恰背晒Φ拿荑€是迎合了社會和部分人的趨新、趨奇心理，在“洋風(fēng)”的大兵壓境下，變招變術(shù)，在“中國民風(fēng)”上作足了文章。

歐美風(fēng)格將使湖光山色這個中國的“鄉(xiāng)土項目”穿上“洋裝”，使湖光山色更富有新的含義。

（二）住宅戶型設(shè)計及景觀設(shè)計

湖光山色項目在環(huán)境的總體把握上，以“綠”為核心。在整個項目的整體視覺中，充滿了“綠”字，綠與湖光山色渾然一體，自然天成。為了把綠字文章做足，整個基地的項目綠地率達到60％以上。湖光山色的自然資源是得天獨厚的。人文資源是需要精心設(shè)計和依據(jù)自然景觀進行人工雕飾的。在湖光山色的各個位置都有不同的人文景觀，歐式、美式、亞洲式和中華民族風(fēng)格的人文景觀，使自然資源和人文資源得到最大的優(yōu)化。

戶型設(shè)計：

139平米三室二廳一廚二衛(wèi)。戶型各區(qū)功能明晰，方正又個性，廚衛(wèi)廳房全明設(shè)計，通風(fēng)采光極佳；動靜分離、會客與休息清晰區(qū)分，互不干擾。主臥八角窗設(shè)計，讓陽光大面積得溫暖了整個屋子；雙陽臺設(shè)計，且簡潔實用的洗衣間與廚房共有一個陽臺，讓生活變得輕松。

110平米，三室一廳一廚兩衛(wèi)。從設(shè)計功能入手，拒絕空間多余浪費，全明房間，主臥有大轉(zhuǎn)角飄窗雙采光面配合大視野觀景，并增加空間時尚感，當主臥的方正格局遇上情調(diào)外飄窗，體驗享受與實用的雙重快感。戶型設(shè)計明窗明衛(wèi)、南北通透、客廳寬敞、利用率高等特點?；⌒完柵_的設(shè)計體現(xiàn)豐富多彩的陽光生活。

83平米，二室二廳一廚一衛(wèi)。整個設(shè)計細致而綽約，方正中見靈變。舒適而充滿情趣的二居，、功能布局合理，干濕分區(qū)，廚房與廳室潔污分區(qū)。主臥方

型飄窗無疑成為增大采光面的點睛之筆，大客廳配以弧型的生活陽臺，開啟陽光生活。

三 房地產(chǎn)項目定價與價格策略

（一）定價的原則

1、創(chuàng)新性

突破以往成本導(dǎo)向定價的方法，應(yīng)有計劃的建立品牌導(dǎo)向定價，引導(dǎo)市場定價方法，掌握主動。

2、差異性（可比性）

對于產(chǎn)品設(shè)計的不同檔次，按照產(chǎn)品的不同，按照產(chǎn)品的價值，成本、工藝水平、消費者消費心理和消費行為，同行業(yè)競爭對手的狀況，針對不同的目標市場，采用不同的定價方法。

3、依據(jù)的科學(xué)性

在生產(chǎn)過程與銷售過程中，實行嚴格的財務(wù)與評估制度，對有形成無形的成本給予準確的記載與評估對成本導(dǎo)向，產(chǎn)品的定價提供了可靠的依據(jù)。

4、引導(dǎo)消費

把消費者關(guān)心的敏感的產(chǎn)品因素，用科學(xué)的、直觀的方法加以體現(xiàn)，給人以理性消費的心理感覺，加強對市場、消費者的引導(dǎo)。

5、藝術(shù)導(dǎo)向

在定價過程中還要有效的體現(xiàn)到汴繡產(chǎn)的藝術(shù)性，從而體現(xiàn)出其價值。產(chǎn)品定價和產(chǎn)品自身的工藝結(jié)合起來。從而也增強了產(chǎn)品和公司的可信度。

（二）價格策略

低價入市、快速出貨；分期分批推出、價格穩(wěn)步提升

以低價入市先找到第一批客戶，再尋找自己的價位支撐點。一方面，在決定消費者購房的因素中，價格仍是主導(dǎo)因素；同時一旦價格得到市場認可，消費者的“跟風(fēng)”現(xiàn)象將十分明顯，故而第一批穩(wěn)定的客源對于本案的順利去化意義巨大。

建議；低開高走（待建筑規(guī)劃方案確定后，正式開盤前根據(jù)實際市場摸底后再行制訂價格表，一房一價）。

四 房地產(chǎn)項目廣告策略

廣告宣傳是樓盤推廣的一個重要手段，選擇合適的宣傳媒體，不僅可以起到很好的宣傳效果，促進項目形象建立與銷售業(yè)績的提升。建議采用立體式、組合式的宣傳策略：以報紙廣告、戶外廣告、印刷品為主，電視、廣播等其他媒體為輔。其策劃過程為：

1． 引導(dǎo)期

計劃時間一個月，在重慶商報發(fā)布軟性文章為主的的廣告，引導(dǎo)樓盤形象主題，廣告投放以半版為主。

2． 開盤強銷期

計劃時間兩個月，以重慶日報報賣點訴求為主，發(fā)布1/3版彩色廣告，每周一次，以形象廣告為主，結(jié)合多變的創(chuàng)意、靈活的版位。進行品牌形象宣傳。影視廣告和公交車體廣告同期投放。主力媒體堅持固定的投放頻率，各輔助媒體則靈活運用，根據(jù)市場情況等積極調(diào)整發(fā)布頻率，以求取得最大廣告效果，達到銷

售目的。

3． 持續(xù)熱銷期

計劃時間兩個月，承接上一階段強勁勢頭，利用前段大量廣告產(chǎn)生的市場邊際效益，創(chuàng)造一個持續(xù)熱銷期。堅持上一時期的媒體組合，適當減少廣告投放量，其中主要減少輔助媒體的廣告投放量。影視形象廣告停止，轉(zhuǎn)以專題片廣告，堅持公交車廣告。全方位加大理性訴求，維持穩(wěn)定的銷售進度。

4． 尾盤期

在營造的形象品牌優(yōu)勢下，利用大量購房客戶，營造出旺銷現(xiàn)象，促使產(chǎn)生羊群效應(yīng)。少量投放廣告，把握游離客戶的心理，采取有針對性的訴求，達到樓盤銷售的完滿成功。

五房地產(chǎn)項目銷售策略

（一）開盤時機的選擇

1、開盤時機最好選擇在樓盤銷售旺季，避免在銷售淡季開盤；

2、樓盤具備了相關(guān)的開盤條件，比如項目宣傳、售樓處布置、樓盤預(yù)約、取得相關(guān)銷售證件等；

3、錯開與直接競爭對手同一時間開盤，根據(jù)實際情況決定采用“先發(fā)制人”或“后發(fā)制人”策略；

4、開盤時機選擇同時應(yīng)該考慮有利的政策因素及重要社會活動日，如節(jié)假日、樓盤封頂?shù)龋?/p>

5、從資金回籠方面考慮，力爭早上實現(xiàn)項目銷售資金回籠。

（二）促銷手段

１．增加現(xiàn)場人氣的方式：

Ａ 集廣告，限時發(fā)送小禮品（或低值票值券）

Ｂ 征文比賽

Ｃ 兒童創(chuàng)意繪畫比賽

Ｄ 特定日期限時發(fā)送小禮品

２．促進客戶成交的方式：

Ａ 國定假日限時限量單價優(yōu)惠

Ｂ 別墅限量贈送熱氣系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)

Ｃ 復(fù)式房奉送屋頂花園及花園園藝布置（限時）

Ｄ 發(fā)售金卡，憑卡限時享受房價優(yōu)惠（一卡一房）

E 簽約贈臥室家具、廚房廚具（限時、限量、限戶型）

F當場簽約免費提供重慶游或其它地區(qū)（限時、限量、每套限１人）

步入“湖光山色”，清馨的純香撲鼻而來，潺潺的流水聲輕拍耳邊，歡歌笑語回蕩四周，讓人留連忘返，身處其中，讓人越發(fā)感受到生命的可貴，生命的至高無上，在這里安居的人，才真正感受到生命的價值以及生活的其樂無窮。一位事業(yè)有成、家庭和睦的成年人可以在這里教晦孩子健康成長，可以讓父母親安享晚年，實現(xiàn)盼望已久的郊野三代居，這是人生道路新的里程碑，是實現(xiàn)人生價值的完美體現(xiàn)。

第二篇：房地產(chǎn)策劃

答題時間30分鐘

A項目位于珠三角某經(jīng)濟發(fā)達城市，地處城市CBD中心，坐擁各種都市配套。項目聘請國際知名建筑設(shè)計、園林設(shè)計公司，建筑及園林設(shè)計富有濃郁的東南亞風(fēng)情，并應(yīng)用世界先進的樓宇智能系統(tǒng)。項目首期規(guī)劃建有高層電梯洋房500套，兩梯兩戶，戶型以120-300平方米的三房兩廳、四房兩廳為主，南北對流。每戶前可觀城市繁華景象，后可賞東南亞園林風(fēng)情。每戶設(shè)計有入戶花園，主人套房，超大景觀露臺。項目內(nèi)建有休閑會所、康體中心，配有五星級標準物業(yè)服務(wù)，24小時安全智能系統(tǒng)及保安服務(wù)。

經(jīng)過初步的市場調(diào)研，在產(chǎn)品、規(guī)劃及配套、景觀方面該城市暫沒有能與A項目直接形成競爭的樓盤。公司對A項目的定位是城市CBD頂級豪宅。

請回答：

1、提煉項目賣點，為項目命名及確定廣告語，并為首期組團命名；

2、創(chuàng)作一篇報紙廣告的主標題和簡潔文案，及畫面表達構(gòu)想；

3、制定項目首期推廣宣傳策略

幫我做這個題目可以嗎？

第三篇：房地產(chǎn)策劃

房地產(chǎn)策劃書范文

（五）目錄

第一部分、項目概述及市場分析

1、項目地塊基本情況

2、項目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展分析

3、項目地貌狀況

4、項目現(xiàn)狀

第二部分、項目SWOT分析

1、地塊優(yōu)劣式分析

2、項目的優(yōu)勢分析（S）

3、項目的劣勢分析（W）

4、項目機遇的分析（O）

5、項目的威脅分析（T）

第三部分、項目策劃營銷

1、項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標

2、一期產(chǎn)品介紹

3、項目周邊樓市狀況

4、項目定位

5、營銷策劃構(gòu)思與設(shè)想

6、營銷策劃推廣主題

7、策劃營銷指導(dǎo)性理念

8、項目營銷策劃推廣總體策略

9、營銷策劃總體戰(zhàn)略

10、項目功能分區(qū)說明

11、項目業(yè)態(tài)規(guī)劃

12、區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀

13、項目產(chǎn)品建議

14、價格體系

15、目標客戶分析

16、物管建議

第四部分、項目包裝推廣

1、推廣主題

2、推廣訴求

3、廣告推廣方式

4、活動推廣方式

5、會員推廣方式

6、平面表現(xiàn)

第五部分、結(jié)束語

第一部分、項目概述

一、項目地塊基本情況本項目位于湖南省新化縣舊城天華南路，北起天華廣場與新化火車站相隔50米，南接資江二大橋西端接線工程，全長1190米，項目總建設(shè)用地約240畝，其中道路及綠化用地150畝，房屋建設(shè)用地90畝，建筑密度30%，容積率2.0，綠地率25%；規(guī)劃總建設(shè)面積30萬㎡，一期開發(fā)建設(shè)面積22萬㎡，其中住宅約5.9萬㎡、商鋪8.48萬㎡。改建的天華南路將成為新化未來主要的景觀大道，改造后全長1.2公

里。

項目一期總投資 2.3億元，規(guī)劃設(shè)計成五個功能區(qū)，即從天華南路廣場向南依次為前區(qū)、商住區(qū)、中心綠島廣場休閑區(qū)、商貿(mào)區(qū)和橋頭公共廣場設(shè)施區(qū)，是2007新化縣政府市政重點建設(shè)工程之一。

二、項目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展分析

1、市政規(guī)劃布局

目前，新化縣處于房地產(chǎn)市場大規(guī)模開發(fā)起步階段，當?shù)叵M者尤其是1.5萬余人的公務(wù)員隊伍，對改善居住條件、提升居住質(zhì)量的需求及其旺盛，更加注重生態(tài)和品質(zhì)；同時，由于城市化進程的加快和城市規(guī)模的不斷擴大，城區(qū)人口逐年增加，縣域經(jīng)濟呈現(xiàn)大商業(yè)、大市場的輪廓，傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)吸附力較強，但設(shè)施老化、檔次偏低，出現(xiàn)商業(yè)檔次斷層，消費群對縣城中高檔百貨、購物中心等新商業(yè)業(yè)態(tài)的需求旺盛，將有效推動城市對商業(yè)地產(chǎn)的需求。2007年新化縣在建和待建項目體量較大，建筑面積預(yù)計超過80萬方，總投資將超過8億元，由于市場需求旺盛，房地產(chǎn)市場銷售價格將會迅速上漲。

新化當?shù)厝丝诒姸?，?jīng)濟粗放，人均收入不高，公務(wù)員基本收入在1400-1500元/月，外出務(wù)工人員占全縣總?cè)丝诘?/4。

2007年新化房地產(chǎn)市場將展開空前激烈的客戶爭奪戰(zhàn)，銷售手段和促銷組合將層出不窮，從而進一步帶動建材、就業(yè)、裝飾、廣告、餐飲、娛樂等行業(yè)大規(guī)模的發(fā)展，城市建設(shè)和城市發(fā)展將邁上一個新臺階。

2、項目未來發(fā)展分析

自2006 年以來，央行連續(xù)3次調(diào)高銀行金融存貸款利率，導(dǎo)致按揭貸款所承擔的利息負擔加重，雖有效遏制了國內(nèi)房地產(chǎn)價格過快上漲，但也打擊了一部分購買者購置房地產(chǎn)的積極性，特別影響了以投資為主要目的的購買群體；同時，國家相關(guān)部委不斷出臺二手房買賣的相關(guān)限制措施，更使投資客戶望而卻步，最典型的是溫州炒房團大部分撤出國內(nèi)房地產(chǎn)投資市場后，轉(zhuǎn)而向金融、證券、制造行業(yè)等進行投資，也延緩了房地產(chǎn)市場價格過快上漲。

就本項目來說，以上情況對項目有所影響，但影響不大，由于新化屬于三級房地產(chǎn)市場，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展程度不高，潛在購買群體巨大，且新化處于房地產(chǎn)市場發(fā)展起步階段，大量握有資金的目標客戶群正在積極尋找投資方向，是本項目的利好所在；但從另一個方面說，由于新化溫州商業(yè)廣場整體經(jīng)營情況一般，明源陽光購物公園和新康園經(jīng)貿(mào)中心的客戶分流，本項目必須作好項目定位和招商工作，否則將會影響項目營銷進度。

3、項目周遍樓市現(xiàn)狀

就項目周邊來說，類似物業(yè)主要是新化溫州商業(yè)廣場、明源陽光購物公園、新康園經(jīng)貿(mào)中心，三個項目商業(yè)體量總和大體與本項目相當；新化溫州商業(yè)廣場已于2006年正式營業(yè)，整體經(jīng)營狀況一般；明源陽光購物公園是集生態(tài)商業(yè)、智能商務(wù)、白金星級酒店、高品位休閑娛樂業(yè)、著名品牌專賣店為一體的步行街。

4、項目地貌狀況

項目占地240畝，規(guī)劃總建設(shè)面積30萬㎡。一期開發(fā)建設(shè)面積22萬㎡。地塊很平整，沒有拆遷，呈一字型展開，北面和新化火車站相隔50米，南接資江二大橋西端接線工程，地塊相對平整

一、地塊優(yōu)劣式分析

優(yōu)勢：

1）配套設(shè)施可以自我完善：項目地塊較長，使項目更具吸引力；

2）自然環(huán)境好：項目地塊的水資源良好，景色優(yōu)美；

3）區(qū)位發(fā)展前景看好：位于城市戰(zhàn)略發(fā)展重點區(qū)域的核心，高起點規(guī)劃與政府加大基本建設(shè)投資力度對項目利好；

劣勢：

1）治安環(huán)境暫不樂觀，靠近火車站；

2）項目周邊住房影響項目形象，尤其是后街旁邊的住房；

3）道路沒整治好，南面基本沒什么人群；

A、政府組織建設(shè)，項目信譽度高，資金到位確保工程進度的順利進行；

B、項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，規(guī)劃設(shè)計超前，政府統(tǒng)一招商、統(tǒng)一返租，將會打消顧客的心理顧忌；

C、新化地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)競爭壓力不大，且各自的規(guī)劃具有一定互補性，相互沖擊較??；

D、已有強烈的投資意識，但由于可投資的商業(yè)地產(chǎn)過少，且商業(yè)發(fā)展程度不高，大部分人持觀望態(tài)度，投資較為謹慎，希望投資更好的項目。

A、由于該項目位于新化縣老城區(qū)，目前人氣不旺，流動人口少，周邊配套不齊，商業(yè)氛圍尚未形成。

B、由于本項目是新化第一個大型商住項目，且商業(yè)占據(jù)了8.48萬平米,為了打造專業(yè)市場，需要政府加大力度，進行行業(yè)規(guī)范整治，將各個零售店鋪集中到湘中·金源商業(yè)項目來。加大廣告宣傳。

A、新化房地產(chǎn)市場起步較晚，為本項目的開發(fā)提供了充足的市場空間；

B、新化自然景觀旅游業(yè)發(fā)展迅猛，流動人口消費總額有望大幅攀升；

C、專業(yè)批發(fā)市場規(guī)模不大，檔次不高，環(huán)境一般，管理有待提高，為專業(yè)市場升級提供了機會；

D、由于本項目是舊城改造項目，同質(zhì)競爭樓盤較少，商業(yè)物業(yè)具有較大的升值空間；

E、私營礦主、企業(yè)老板、機關(guān)干部及在外創(chuàng)業(yè)回鄉(xiāng)置業(yè)者有投資預(yù)期，為新化商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了后備資源；

F、未經(jīng)過大商業(yè)和國際國內(nèi)一流主力店的洗禮，外來商業(yè)品牌正加緊布點，為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供了機會。

A、新化處在商業(yè)地產(chǎn)的萌芽期，行業(yè)整合洗牌，外來資本進入，但房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，整體市場開發(fā)規(guī)模較?。?/p>

B、沒有花園小區(qū)生活概念，物業(yè)管理滯后，生活配套設(shè)施不全；

C、本土化銷售運作，無市場先進營銷理念，開發(fā)和后續(xù)管理 “兩張皮”，重銷售、輕經(jīng)營，投資置業(yè)無保障；

第三部分、項目策劃營銷

一、項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標

建筑密度：

項目戶型：

三室兩廳一衛(wèi)一廚：128㎡；三室兩廳兩衛(wèi)一廚：123-142㎡；

復(fù)合式：

四室兩廳三衛(wèi)一廚：181㎡；五室兩廳一衛(wèi)一廚：171-180㎡；

三、項目周邊樓市狀況

新化房地產(chǎn)市場目前建設(shè)規(guī)模不大，2006年全縣完成城建基礎(chǔ)設(shè)施總投資2.6億元，城鎮(zhèn)化水平達到18.5%；完成固定資產(chǎn)投資6.33億元，較2005年增長13.5%。

目前已啟動的項目有：金龍·風(fēng)景家園（住宅，30000平方米）、明源陽光購物公園（商業(yè)，52000平方米）、新康園經(jīng)貿(mào)中心（高層商住，32000平方米）、陽光小區(qū)（商住，住宅67000平方米，商業(yè)13000平方米）、湘中·金源商埠（商住，300000平方米）等。

即將啟動的項目有：香檳山名苑（高層住宅，200000平方米）、新化瓷廠住宅樓項目（未定名，建設(shè)用地110畝）等。

四、項目定位

1、住宅部分

住宅定位：開放式居住小區(qū)，大視野、大配套、大景觀的城市時尚商業(yè)帶。

2、商業(yè)部分

商業(yè)定位：融餐飲、娛樂、運動、休閑、旅游、文化、購物為一體的景觀時尚商業(yè)街。

商務(wù)定位：集酒店、SOHO、LOFT、企業(yè)會所等多種形式的非傳統(tǒng)型人性化景觀商務(wù)辦公空間。

3、項目總體定位

湘中·金源商埠”融住宅、酒店、商業(yè)、商務(wù)為一體，具現(xiàn)代、時尚、國際化特征，臨近紫江的景觀

建筑綜合體。

五、營銷策劃構(gòu)思與設(shè)想

總體構(gòu)思

創(chuàng)造一種對公共領(lǐng)域的共同理解；

不同功能與審美層面的適合實現(xiàn)統(tǒng)一；

建筑的多樣性；

個性與自我的表達；一處多樣化、開放形居住形態(tài)的商業(yè)場所；

一個銜接個性化生活方式與商業(yè)化社區(qū)公共生活的網(wǎng)絡(luò)體系；

體現(xiàn)區(qū)域化商業(yè)核心；

六、營銷策劃推廣主題

信賴——信賴源自政府的公信力、態(tài)度的體現(xiàn)以及人文關(guān)懷。

推廣手段： 【金源會】、主題活動、軟性宣傳。

沖擊——意識形態(tài)立體推廣。

推廣手段：戶外、車身、視頻、報媒全方位視覺及理念輸出。

感動——融入其間，漸進地體驗式情景營銷。

推廣手段：體驗館、示范區(qū)。

誘惑——最不在乎價格的客戶也希望獲得更高的性價比。

推廣手段：促銷優(yōu)惠策略：會員優(yōu)惠；以及不同銷售階段給予不同程度的優(yōu)惠。

七、策劃營銷指導(dǎo)性理念

一站式————兩極消費————多重功能

一站式：方便、快捷、高效，一站式購物消費。

兩極消費：滿足不同消費群體的需求。

多重功能：提供多元化的消費場所，滿足不同的層次需要。

第四篇：房地產(chǎn)策劃

篇一：房地產(chǎn)開盤策劃方案

一、開盤主題

對外傳達**房產(chǎn)開盤典禮的信息、顯示企業(yè)實力。擴大**房產(chǎn)的社會知名度和美譽度，體現(xiàn)**房產(chǎn)的五大優(yōu)勢：公司的雄厚實力、“**第一拍”的資歷、優(yōu)越的地理位置、良好的升值空間和一流的戶型設(shè)計，展示美好發(fā)展前景，促進樓盤銷售。同時進行企業(yè)社會公關(guān)，樹立**房產(chǎn)積極良好的社會形象，并融洽與當?shù)卣毮懿块T、客戶的關(guān)系。

二、開盤時間：2016年10月1日(暫預(yù)定)

三、活動地點：**房產(chǎn)有限公司

四、剪彩嘉賓：貴公司確定

五、擬邀媒體：**電視臺、**廣告公司

六、活動方案

(一)前期準備

1、到場嘉賓

市政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)界知名人士、公司的關(guān)系客戶、各媒體

2、購買或制作一批有意義的禮品。

做好活動現(xiàn)場的禮品、禮品袋(可由我公司提前提供樣品，由貴公司定稿后我公司統(tǒng)一制作)。

一是可以表達對領(lǐng)導(dǎo)的尊敬和謝意;二是可以起到宣傳作用和品牌效應(yīng)。

3、剪彩儀式所需的紅花、剪刀、托盤和鮮花

4、請柬的準備

提前印好請柬，非市內(nèi)來賓請柬要在典禮前10天寄出，本市提前5天發(fā)出，并確認來否回執(zhí)。(請貴公司確認、確定。)

5、其他準備工作

提前3天向市氣象局獲取當日的天氣情況資料。

落實管轄范圍內(nèi)的保安指揮和負責(zé)秩序工作。

提前6天落實指揮和負責(zé)秩序工作。

(二)開盤前廣告發(fā)布

在《**廣告》發(fā)布整版開盤慶典活動平面廣告，于活動前2星期投放。在社區(qū)網(wǎng)站配合文字圖片報導(dǎo)。

(三)開盤之日媒體報道

開盤當天邀請市電視臺、平面及網(wǎng)絡(luò)媒體，以新聞報導(dǎo)、文字和圖片形式突出宣傳**房產(chǎn)的開盤慶典。

七、開盤現(xiàn)場活動

1、現(xiàn)場布置

售樓大廳：廳內(nèi)分接待區(qū)和服務(wù)區(qū)。正墻做形象墻介紹公司整體情況，頂部做射燈突出效果;前面設(shè)立弧形售樓咨詢服務(wù)臺，正墻右側(cè)做六個主推戶型的寫真。中間立柱上懸掛簡介彩旗或宣傳畫面。另擺設(shè)沙發(fā)、茶幾和樓盤簡介資料。整體需體現(xiàn)出公司正規(guī)、有實力、有品位，給客戶帶來溫馨和諧的感受。(效果圖附后)

會場布置：會場布置以實際效果為準，按照不同區(qū)域不同劃分?，F(xiàn)場以售樓部為接待中心，配合媒體廣告宣傳，營造良好的接待環(huán)境和現(xiàn)場氛圍。

主席臺區(qū)：也就是剪彩區(qū)，設(shè)在公司或樓盤門口。左側(cè)為貴賓致辭臺，右側(cè)為主持人用立式麥可風(fēng)，臺面鋪有紅色地毯，臺前及左右側(cè)有綠化盆景。

嘉 賓 區(qū)：可設(shè)在剪彩區(qū)域前方和兩側(cè)。

簽 到 處：來賓簽到處設(shè)置在會場入口處。簽到處配禮儀小姐。

禮品發(fā)放處：簽到處的桌子也可作為禮品發(fā)放桌。

貴賓休息區(qū)：可設(shè)在**房產(chǎn)董事長辦公室，配飲料、水果，擺放精美插花。來賓休息區(qū)：可放在**房產(chǎn)售樓中心現(xiàn)場。

2、慶典剪彩儀式

3、精彩舞獅表演

4、樂隊歡奏、禮炮齊鳴

八、現(xiàn)場布置

1、彩虹門

在**房產(chǎn)公司門口或樓盤入口處放置一座雙龍彩虹門，突出氣勢;

2、高空氣球

活動現(xiàn)場上空布置4個紅色高空氣球，下面懸掛祝賀開盤的豎幅。

3、小氣球

施放2005只高空小氫氣球，顯示對財富、人氣的上升與飛躍。

4、地毯

活動現(xiàn)場及舞臺鋪設(shè)紅地毯，意味紅紅火火，突出整體氛圍。

5、中國禮炮和彩花彈

中國禮炮和彩花彈288枚，意味好運連發(fā)。

6、盆景

在慶典現(xiàn)場放置100盆盆景，增強效果。

7、舞獅

在儀式過程中穿插舞獅表演，預(yù)示著**房產(chǎn)美好的發(fā)展前景。

8、禮儀小姐

禮儀小姐8名，形象、氣質(zhì)出眾，在剪彩儀式時為嘉賓佩戴胸花，協(xié)助嘉賓剪彩，指引位置。

九、活動程序(11月28日安排)

7：00—9：10 總策劃檢查落實各項工作，布置到位情況;彩虹門、禮炮、主席臺、升空氣球、廣告條幅，全部安置到位;檢查音響、電源、麥克風(fēng)、小氫氣球到位;

禮儀小姐、主持人，陸續(xù)進場，準備好各自工作。

9：30—9：50 嘉賓陸續(xù)到場，兩位工作人員及兩位禮儀小姐給領(lǐng)導(dǎo)佩戴胸花、嘉賓簽名、發(fā)放禮品，引至活動現(xiàn)場。

10：00—10：08主持人介紹領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓，宣布**房產(chǎn)開盤慶典正式開始;

10：10—10：25 市領(lǐng)導(dǎo)致賀辭、**房產(chǎn)董事長致辭;

10：25主持人宣布剪彩儀式開始;剪彩嘉賓、禮儀小姐上場

10：28—10：40剪彩嘉賓站好位置，剪彩開始;

剪刀起，禮炮響，施放彩花彈，雄獅舞動、樂隊歡奏;

放飛氫氣球，活動進入高潮;

10：45—10：50 首位客戶簽約。

10：50-11：00 主持人宣布典禮結(jié)束，來賓趕往午宴現(xiàn)場。

十、人員安排及整體預(yù)算

十一、其它設(shè)備

落實好電源、麥克風(fēng)、音響、樂器、簽到臺、胸花、飲用水、條幅、地毯、舞臺、氫氣球的采購;

停車場的安排，活動現(xiàn)場的安全及相關(guān)后勤保障。

第五篇：房地產(chǎn)策劃

自 薦 信

本人從事房地產(chǎn)行業(yè)策劃工作多年，對目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的房產(chǎn)滯銷狀況深有研究，探索出一套行之有效的解決方案。

房地產(chǎn)行業(yè)在過去幾年，投資不斷升溫，房價也如同坐火箭一般地上躥。但進入2011年以來，國家相關(guān)政策的出臺，使不少人對房價跌與不跌迷惑不解，大部分客戶進入觀望狀態(tài)，房地產(chǎn)商悄然陷入窘境，房地產(chǎn)陷入滯銷狀態(tài)。嚴峻的現(xiàn)實迫使房地產(chǎn)企業(yè)突圍求生，為了加速回籠資金，紛紛開始降價促銷，樓市打折潮從南到北迅速蔓延。昔日風(fēng)光無限的房地產(chǎn)企業(yè)漸漸加入“賣身”行列。但縱觀全球金融現(xiàn)狀及我國經(jīng)濟發(fā)展狀況，人民幣的升值不斷刺激外商資金涌入我國，且大部分流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，另外我國持續(xù)的經(jīng)濟增長態(tài)勢，未來我國大部分地區(qū)房地產(chǎn)市場的投資性需求仍將有所提高，房地產(chǎn)行業(yè)依然有廣闊的發(fā)展前景。

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過近幾年的無序投資開發(fā)，擾亂了該行業(yè)的正常健康發(fā)展，房產(chǎn)的滯銷，致使很多房地產(chǎn)企業(yè)面臨洗牌的境地。今后的房地產(chǎn)企業(yè)要想繼續(xù)發(fā)展盈利，必須從盲目投資重新走向正軌，企業(yè)的經(jīng)營理念要重新定位重新思考，企業(yè)從房產(chǎn)開發(fā)前期的策劃到后期的銷售和物業(yè)管理方面的思維模式都需要進行相應(yīng)調(diào)整，以適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)新形勢。

目前房地產(chǎn)滯銷的主要原因之一是有相當一部分購房者難以尋到自己滿意的戶型。他們有購房能力和欲望，但也有對房屋戶型的要求。由于沒有遇到自己滿意的戶型，還在繼續(xù)持幣觀望尋找中。因此，對于這些有購買能力和欲望的客戶群體，房地產(chǎn)商應(yīng)該有針對性的開發(fā)相應(yīng)房產(chǎn)，以滿足社會的需要，同時也促進了自身的經(jīng)濟發(fā)展。這就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有一支優(yōu)秀的策劃團體，能發(fā)掘客戶，了解客戶需求，最終贏得客戶。

本人雖不才，但對這方面頗有研究，探索出一套行之有效的發(fā)展方案，有我的參與奉獻，自信能為貴企業(yè)創(chuàng)造出更大的財富。

故此毛遂自薦，敬請領(lǐng)導(dǎo)垂閱，敬候面談佳音。

覃斌

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