第一篇：房地產(chǎn)策劃年編史

房地產(chǎn)策劃年編史

房地產(chǎn)策劃從萌芽、起步直至發(fā)展到現(xiàn)在，已整整走過了十年的歷程。縱觀房地產(chǎn)策劃史，從運(yùn)用各種策劃技術(shù)手段使房地產(chǎn)開發(fā)項目成功推向市場的角度看，可分為三個階段：即單項策劃階段、綜合策劃階段和復(fù)合策劃階段。

一、單項策劃階段（1993--1997）

此階段是以著名策劃家王志剛先生成功策劃順德碧桂園作為標(biāo)志、起點的。此前，房地產(chǎn)策劃正處于孕育時期，未真正引入策劃的理念。不過，人們還是感受到房地產(chǎn)策劃的萌芽。1990年至1992年間，一位從臺灣請來的銷售專家仇福憲小姐，對廣州世界貿(mào)易中心大廈進(jìn)行推廣銷售。她精心培育銷售隊伍，倡導(dǎo)按揭貸款樓盤，首推“賣樓花”理念等，使世界貿(mào)易中心大廈的銷售大獲全勝。仇小姐帶來的全新的銷售風(fēng)格和銷售技巧，可以說是大陸房地產(chǎn)策劃的藍(lán)本。1993年6月，順德碧桂園因王志剛先生的加入而使房地產(chǎn)策劃在項目開發(fā)中起到了關(guān)鍵作用，開創(chuàng)了房地產(chǎn)策劃實踐成功的先河，王志剛先生因而成了房地產(chǎn)策劃的開山祖師。王志剛先生持“名牌的背后是文化”的理念給碧桂園項目賦予“給你一個五星級的家”的全新生活方式，并整合和調(diào)動了強(qiáng)大的新聞資源將這一思想傳播出去。特別是推出“可怕的順德人”的系列懸念廣告，使碧桂園在人們的心目中瞬間變成了“成功人士的家園”。但是這個時期的策劃還停留在廣告策劃的原始階段，如順德碧桂園，給人印象最深的還是廣告。

此階段房地產(chǎn)策劃的主要特點是運(yùn)用各種單項技術(shù)手段進(jìn)行策劃，并在某種技術(shù)手段深入拓展，規(guī)范操作，取得了良好的效果。如獲得廣州首屆房地產(chǎn)營銷成功案例獎杯的“文昌廣場”項目，就是投資策劃的經(jīng)典之作。被多次評為“全國優(yōu)秀住宅小區(qū)”的名雅苑，其最大的優(yōu)點是設(shè)計策劃有獨(dú)到之處。諸如“騎樓”與“架空層”融于一體的新穎嶺南特色、讓每戶分享綠地的綠化理念、建筑群體變化豐富的空間設(shè)計、人車分流動靜兼顧的功能分區(qū)等等。此外，具有代表性的策劃個案還有廣州太陽廣場品字戶型的設(shè)計策劃，廣州天河城廣場出租的市場策劃等。

隨著房地產(chǎn)策劃實踐的日益深入，通過策劃成功的個案不斷增多，房地產(chǎn)策劃理論思想也逐漸形成，其代表人物首推王志剛先生。他指出：“好項目不是找來的，而是策劃出來的”，強(qiáng)調(diào)策劃在項目開發(fā)中的重要性?！懊频谋澈笫俏幕?-文化承載量越大的項目其效益釋放量越大”。他把每個房地產(chǎn)項目文化內(nèi)涵作為策劃的切入點，強(qiáng)調(diào)項目蘊(yùn)涵的文化對產(chǎn)生“名牌”項目起主導(dǎo)作用。他認(rèn)為“精確的市場定位是成功策劃的核心，對社會大趨勢的精妙把握是能否定位準(zhǔn)確的前提”；“思路決定出路--正確的思路可使'跳樓項目'起死回生，迷亂的思路常會弄巧反拙”。他還提出策劃人以“智力”創(chuàng)造出生產(chǎn)力的思想。由于王志剛先生這一階段忙于房地產(chǎn)策劃實踐，系統(tǒng)理論總結(jié)不多，顯得非常零散而缺乏系統(tǒng)性。但這些只言片語是他從房地產(chǎn)策劃實踐中產(chǎn)生的真知灼見，在房地產(chǎn)策劃界影響很大，具有一定的理論意義。房地產(chǎn)開發(fā)項目在各個階段引人策劃的理念和手段而獲得成功，因而房地產(chǎn)策劃普遍得到由于了人們的認(rèn)可。于是，發(fā)展商在企業(yè)內(nèi)部紛紛設(shè)立策劃部，專業(yè)策劃代理公司、物業(yè)顧問公司也應(yīng)運(yùn)而生；以房地產(chǎn)策劃為謀生手段的自由策劃人也比比皆是。此階段出現(xiàn)了幾個知名的策劃代理機(jī)構(gòu)，如以前期投資策劃著稱的廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問公司、以銷售策劃代理聞名的廣州經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢公司、以設(shè)計策劃著名的深圳萬創(chuàng)建筑設(shè)計顧問公司等。以“獨(dú)立策劃人”自居的王志剛先生，于1997年成立了王志剛工作室，專事房地產(chǎn)及其它領(lǐng)域的策劃實踐和探索，結(jié)束了其“獨(dú)立策劃人”的流浪生涯。經(jīng)過幾年的實踐，房地產(chǎn)策劃實踐總結(jié)也開始出現(xiàn)。此時期影響最大、被海外華人稱為“大陸奇書”的是1996年3月出版的《謀事在人--王志剛策劃實錄》。此書作者用流暢的筆調(diào)，描述了王志剛先生從順德碧桂園進(jìn)入房地產(chǎn)策劃王國的神秘歷程，是一部不可多得的介紹房地產(chǎn)策劃人及策劃神秘領(lǐng)域?qū)嶄浀暮脮?996年12月，國內(nèi)首本探索房地產(chǎn)營銷策劃專著《房地產(chǎn)營銷策劃實務(wù)》出版。該書對房地產(chǎn)營銷策劃的原理、作用、方法等作了論述，具有開創(chuàng)性。但該書在理論的深度和廣度方面均有欠缺，影響不大。97年5月，由倪時峰、黃長樂等撰寫的專著《房地產(chǎn)營銷策略與技

巧》出版。該書總結(jié)了國內(nèi)外房地產(chǎn)營銷策劃的先進(jìn)經(jīng)驗和理論，內(nèi)容豐富、觀點新穎，榮獲第二屆全國房地產(chǎn)及住宅研究優(yōu)秀論文三等獎。1997年10月，由周帆先生撰寫的《房地產(chǎn)通論及營銷實務(wù)》出版，該書對當(dāng)前一個時期的房地產(chǎn)市場做了生動細(xì)致的描述及具有創(chuàng)見性的預(yù)測，并且對房地產(chǎn)營銷及廣告操作進(jìn)行了系統(tǒng)闡述，但是內(nèi)容篇章較獨(dú)立，系統(tǒng)性不夠強(qiáng)。房地產(chǎn)策劃在實踐中創(chuàng)造出典范項目并為企業(yè)創(chuàng)造可觀的經(jīng)濟(jì)效益，引起了人們的極大興趣和關(guān)注，以致出現(xiàn)對房地產(chǎn)策劃和策劃人的神化、無限夸大策劃的作用等不良思潮，使以后房地產(chǎn)策劃的發(fā)展受到不同程度的影響。

二、綜合策劃階段（1997--1999）

綜合策劃階段是以廣州錦城花園成功銷售作為標(biāo)志的。此階段房地產(chǎn)策劃的主要特點是各項目根據(jù)自己的情況，以主題策劃為主線，綜合運(yùn)用市場、投資、廣告、營銷等各種技術(shù)手段，使銷售達(dá)到理想的效果。錦城花園項目開發(fā)成功，堪稱房地產(chǎn)綜合策劃的典范，它以主題策劃為主線（品質(zhì)、價格、舒適與和諧），貫穿于投資策劃（寫字樓變更為住宅）、市場策劃（占領(lǐng)十二層帶電梯小高層住宅的市場份額）、設(shè)計策劃（歐陸立面設(shè)計、集中共用綠地、合理安排建筑戶型、結(jié)構(gòu)設(shè)備滿足建筑功能及美觀要求）、營銷策劃（淡季入市、顯示身份的高尚住宅）、廣告策劃（連登懸念廣告、積聚人氣）、形象策劃（寓意深刻的標(biāo)識、標(biāo)志），整個策劃手段整合得十全十美，一氣呵成。

自此之后，以主題策劃為主線的綜合策劃手段在廣州、深圳乃至全國各地流行起來，出現(xiàn)綜合策劃成功的不少典范樓盤，如以“成功的白領(lǐng)人士”為主題概念的廣州碧桂園，以“和諧社區(qū)文化”為主題概念的番禺麗江花園等等。在各種策劃手段的整合中，各項目還根據(jù)自己的特點有所側(cè)重、創(chuàng)新。廣州翠湖山莊主題概念是“一般度假或生活居所”，其它手段則是園林設(shè)計策劃（萬象翠園）、獨(dú)特營銷策劃（搭單大行動、試住大行動、減價大行動）、公關(guān)活動策劃（目標(biāo)品酒會、萬象翠園開放日）；廣州頤和山莊的主題概念是“綠色、空氣、空間加文化”，其它手段則側(cè)重自然環(huán)境策劃（山頂公園）、山莊文化策劃；（電影浪漫音樂會、科技記者學(xué)術(shù)交流會）、人文活動策劃（專家聚會評定樓盤、重陽節(jié)登高）。廣州中旅廣場則側(cè)重建筑設(shè)計策劃（古典風(fēng)情與現(xiàn)代韻味于一體）、商業(yè)功能策劃（商業(yè)形式選擇和布局）、銷售推廣策劃（實實在在營銷）、樓盤形象策劃（大型電腦噴畫包裝整個樓盤）。

隨著房地產(chǎn)策劃實踐的不斷深入，各種策劃思想、策劃理論、策劃流派層出不窮。最具代表性的房地產(chǎn)策劃思想有王志剛先生的“概念地產(chǎn)”思想。他認(rèn)為“多項目都是先給他們一個概念，這個概念被社會接受以后，這個概念所支持的硬件就能被消費(fèi)者對象所接受，基本上是不愁市場的”。從“概念地產(chǎn)”思想出發(fā)，王志剛先生提出房地產(chǎn)項目要進(jìn)行“概念設(shè)計”或“理念設(shè)計”，“概念設(shè)計”影響項目的成敗，是項目“成功策劃的核心”。“理念就是項目的靈魂”。王志剛先生的“概念地產(chǎn)”思想，對整個房地產(chǎn)策劃領(lǐng)域產(chǎn)生很大影響，不少房地產(chǎn)項目策劃就是在“概念地產(chǎn)”思想的指引下，通過獨(dú)特的概念（理念、主題）設(shè)計（策劃）使開發(fā)的樓盤順利走向市場，獲得成功。

此階段產(chǎn)生的主要策劃理論有王志剛先生的“策劃基本理論”和馮佳先生的“全程策劃理論”。王志剛先生的“策劃基本理論”大都散見于他的巡回演講中。“策劃基本理論”的內(nèi)容主要包括：策劃的“四個”理論基礎(chǔ)、策劃的“生產(chǎn)力”本質(zhì)、策劃的“辯證”作用、策劃的“三因”與“三性”原則、策劃成功的“四出”目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)、策劃的“十大”流程、以及策劃人的思維特征和素質(zhì)等。王志剛先生的“策劃基本理論”闡述精辟，內(nèi)容豐富，深入淺出，富有創(chuàng)見，基本涵蓋了策劃基本原理的范疇。但是從理論高度上來看，仍然沒有上升到理論的系統(tǒng)性高度，理論體系不夠嚴(yán)密。馮佳先生的房地產(chǎn)“全程策劃理論”主要強(qiáng)調(diào)兩方面：一是房地產(chǎn)策劃應(yīng)從市場調(diào)研、項目論證、概念設(shè)計、規(guī)劃布局、建筑設(shè)計、工程控制、營銷推廣、售后服務(wù)等一系列環(huán)節(jié)中進(jìn)行“全過程”策劃，各個環(huán)節(jié)相互連貫，缺一不可。二是在每一策劃環(huán)節(jié)中以提高產(chǎn)品價值為主要目的，強(qiáng)調(diào)項目開發(fā)提升價值的手段和空間。馮佳先生的房地產(chǎn)“全程策劃理論”從策劃實踐中產(chǎn)生，是綜合策劃階段理論研究的結(jié)晶，為房地產(chǎn)策劃領(lǐng)域提供了一種全新的模式，影響深遠(yuǎn)，被廣泛采用。

到目前為止，經(jīng)過深入的房地產(chǎn)策劃實踐，逐漸形成了不同的策劃流派，共同引領(lǐng)房地產(chǎn)策劃的發(fā)展。

1、戰(zhàn)略策劃流派：以王志剛先生為首的“戰(zhàn)略策劃”流派以“王志剛工作室”作為陣地，對項目從大勢上進(jìn)行戰(zhàn)略把握和監(jiān)控。

2、全程策劃流派：以馮佳先生為首的“全程策劃”流派，以深圳國際企業(yè)服務(wù)公司為依托，對項目提供標(biāo)本兼治的全程策劃服務(wù)。

3、品牌策劃流派：以曾憲斌先生為首的“品牌策劃”流派，以“自由策劃人”的身份，轉(zhuǎn)戰(zhàn)南北，從樓盤品牌的挖掘、塑造來提升樓盤的價值。

4、投資策劃流派：以黎振偉先生為首的“投資策劃”流派，強(qiáng)調(diào)項目的市場調(diào)研和投資論證。

5、實戰(zhàn)策劃流派：以周勇先生為首的“實戰(zhàn)策劃”流派，強(qiáng)調(diào)實戰(zhàn)操作、技術(shù)規(guī)范來提高策劃水準(zhǔn)。

6、前程策劃流派：以周帆先生為首的“前程策劃”流派剛剛開始出現(xiàn)，估計將會成為關(guān)注熱點并風(fēng)行起來。

各種流派各有特色、各有所長，以自己的智慧和毅力，創(chuàng)造出精彩絕妙的成功案例，共同促進(jìn)房地產(chǎn)策劃的多元化發(fā)展。

此階段各種房地產(chǎn)策劃研討活動也不斷出現(xiàn)。

一是各種房地產(chǎn)策劃巡回演講活動。影響最大的是1997年底王志剛先生在廣州、上海、深圳等幾大城市進(jìn)行的“王志剛策劃實踐和理論演講會”。他把幾年來積累的策劃實踐案例與理論原汁原味地奉獻(xiàn)給房地產(chǎn)界，使人們真真正正地領(lǐng)會到策劃家的風(fēng)采。

二是各種與房地產(chǎn)策劃有關(guān)的研討活動。1997年11月和1999年11月，首、二屆中國策劃峰會在上海舉行，全國著名的策劃家王志剛、李光斗、余明陽等相繼參加，并把自己多年的策劃心得進(jìn)行了交流。這兩次峰會對策劃業(yè)乃至房地產(chǎn)策劃產(chǎn)生積極影響。1998年11月6日，中國房地產(chǎn)南方峰會在廣州舉行。房地產(chǎn)策劃界王志剛、馮佳、黎振偉等策劃家參加了峰會并作了專題發(fā)言。馮佳先生在會上公開披露了他研究的房地產(chǎn)“全程策劃”理論，令人耳目一新。三是房地產(chǎn)策劃方案招標(biāo)活動。1997年10月，深圳“特力花園”進(jìn)行策劃方案招標(biāo)，中標(biāo)者為世聯(lián)房地產(chǎn)咨詢服務(wù)（深圳）有限公司。此次招標(biāo)成功，為房地產(chǎn)策劃方案規(guī)范化作了有益的嘗試，使房地產(chǎn)策劃走上了招標(biāo)的規(guī)范化運(yùn)作之路，同時也從此出現(xiàn)了后來的借招標(biāo)之名行欺騙之實的不良風(fēng)氣，許多開發(fā)商根本就不想找策劃人或者專業(yè)公司來承擔(dān)策劃，只想通過招標(biāo)收集各方面、各流派的策劃思想、觀點與方法，然后自行整合，令策劃業(yè)陷入困境。

經(jīng)過幾年的房地產(chǎn)策劃實踐，房地產(chǎn)策劃人形成了四種不同的運(yùn)作方式：

一是公司的組織形式。如深圳國際企業(yè)服務(wù)公司的馮佳先生、廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問公司的黎振偉先生等。

二是策劃研究與實踐相結(jié)合的組織形式。如王志剛工作室的王志剛先生等。

三是以自由策劃人身份出現(xiàn)的形式，如曾憲斌先生等。

四是以公司組織形式與獨(dú)立策劃人并舉的形式。如后來的通過《南方日報·南方樓市》而一舉成名的周帆先生，從《南方日報》辭職出來后，創(chuàng)辦了廣州市海言創(chuàng)新企業(yè)顧問有限公司和周帆房地產(chǎn)研究中心，既以個人身份擔(dān)任開發(fā)商顧問，又以企業(yè)名義對外接洽業(yè)務(wù)。

策劃人或機(jī)構(gòu)還把自己的策劃實踐進(jìn)行了總結(jié)，編寫了各種房地產(chǎn)策劃書刊以宣傳個人的策劃思想。王志剛策劃文庫中的《成事在天》、《策劃旋風(fēng)》兩本書，是王志剛房地產(chǎn)策劃實踐的總結(jié)?！冬F(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)典營銷全錄》收錄了廣州、深圳等地區(qū)房地產(chǎn)策劃的經(jīng)典案例以及部分策劃人的理論總結(jié)。《房地產(chǎn)開局與殘局策略》這本書，是周勇先生房地產(chǎn)策劃實戰(zhàn)的總結(jié)。《當(dāng)代房

地產(chǎn)營銷圖表大全》是周帆先生營銷理論的系統(tǒng)展現(xiàn)，該書在全國影響很大，也是中國最早出版的專業(yè)書籍之一。廣州凌峻廣告公司多年來側(cè)重于房地產(chǎn)廣告策劃，他們把策劃的經(jīng)驗總結(jié)在《推廣無難事》這本書中。

此階段房地產(chǎn)策劃思想爭鳴也開始出現(xiàn)。較有代表性的爭論是《現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)典營銷全錄》中的“做房地產(chǎn)策劃的王志剛--老師下課吧”這篇文章。該文以王志剛先生的一些策劃理念為焦點，進(jìn)行了認(rèn)真的批評。文章辛辣，似有偏見之嫌，意在借批評名人推出自己。不過，文章里的一些觀點還是值得肯定的：一是不能過于迷信策劃及策劃人，二是要建立科學(xué)的策劃名詞概念。另一爭論是對房地產(chǎn)“全程策劃”的異議。

有人認(rèn)為，現(xiàn)在專業(yè)分工將越來越細(xì)，各種專業(yè)公司只能各司其職，誰也不能通吃天下，那種一家公司“全程策劃”、包打天下的模式是行不通的。后起之秀的周帆先生也在他后來出版的《當(dāng)代房地產(chǎn)策劃方案解讀》一書的序言中對“全程策劃”提出了批評，且言語辛辣，他說全程策劃是美麗的騙局、蒙人的伎倆，根本不存在什么全程策劃，同時他提出了一個全新的理論主張--前程策劃。該主張顯得別具一格，很有創(chuàng)見，將策劃提到了一個新的高度，事實上也是如此，策劃人現(xiàn)在所做的一切，都是在為前景畫像。此階段的房地產(chǎn)策劃爭鳴活動雖已出現(xiàn)，但還比較薄弱，加上爭論風(fēng)氣不順，阻礙了正常的學(xué)術(shù)爭鳴。

三、復(fù)合策劃階段（1999--現(xiàn)階段）

復(fù)合策劃階段是以廣州奧林匹克花園成功銷售作為標(biāo)志的。該階段房地產(chǎn)策劃的主要特點是狹義地產(chǎn)與泛地產(chǎn)相復(fù)合，即房地產(chǎn)策劃除了在房地產(chǎn)領(lǐng)域運(yùn)用各種技術(shù)手段外，還可以運(yùn)用房地產(chǎn)領(lǐng)域以外的其它手段。廣州奧林匹克花園就是房地產(chǎn)業(yè)與體育業(yè)嫁接成功的復(fù)合地產(chǎn)典范。1999年7月8日，廣州奧林匹克花園正式推出首期，引起業(yè)內(nèi)轟動，有許多顧客提前三天開始排隊購買，一舉成為廣州乃至全國的超級樓盤。廣州奧林匹克花園的銷售成功，被譽(yù)為“復(fù)合地產(chǎn)”策劃的里程碑。廣州奧林匹克花園在運(yùn)用房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)各種策劃手段的同時，吸收體育業(yè)的最新理念和手段，兩者相互嫁接、復(fù)合，渾然一體，突出“奧園”“運(yùn)動就在家門口”的主題，體現(xiàn)“運(yùn)動型、健康型”的生活方式，迎合顧客購房就是購買“健康”的消費(fèi)心理。

廣州奧林匹克花園的成功，使人們對房地產(chǎn)策劃領(lǐng)域內(nèi)的傳統(tǒng)手段進(jìn)行反思，獲得啟迪。開發(fā)房地產(chǎn)可以不局限于房地產(chǎn)，還有更廣闊的領(lǐng)域等待人們?nèi)ラ_拓、去探索。如有房地產(chǎn)與IT業(yè)相復(fù)合的南海東方數(shù)碼城，房地產(chǎn)與自然山水園復(fù)合的廣州山水庭園和江南世家；還有房地產(chǎn)與養(yǎng)生保健業(yè)相復(fù)合、房地產(chǎn)與旅游業(yè)相復(fù)合、房地產(chǎn)與海洋業(yè)相復(fù)合等領(lǐng)域正被發(fā)展商考慮。這些“復(fù)合地產(chǎn)”策劃是否成功，人們將拭目以待。

此階段的房地產(chǎn)策劃思想以王志剛先生的“泛地產(chǎn)”思想最為創(chuàng)見。王志剛先生指出：“所謂'泛地產(chǎn)'，就是不局限于以'房子'為核心，是在某一特定概念下營造一種人性化的主題功能區(qū)域，'房子'在這里可能是主體，也可能成為附屬的配套設(shè)施，這種功能區(qū)域的主題各有不同，如生態(tài)農(nóng)業(yè)度假區(qū)、高科技園區(qū)、高爾夫生活村、觀賞型農(nóng)業(yè)旅游區(qū)等?！蓖踔緞傁壬摹胺旱禺a(chǎn)”思想是對其“概念地產(chǎn)”思想的進(jìn)一步發(fā)展，對此階段的房地產(chǎn)策劃影響巨大。房地產(chǎn)策劃理論有以王志剛先生為首的“戰(zhàn)略策劃”理論和以朱曙東先生為首的“房地產(chǎn)全程營銷”策劃理論及周帆先生的“前程策劃”理論?！皯?zhàn)略策劃”理論強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)項目的策劃要從“戰(zhàn)略”的高度來把握大勢，然后才回答做什么、誰來做、怎樣做的問題。具體內(nèi)容有大勢把握、策略設(shè)計、要素整合和顧問監(jiān)理?！皯?zhàn)略策劃”理論內(nèi)容豐富，體系規(guī)范，頗有理論意義?！胺康禺a(chǎn)全程營銷”策劃理論強(qiáng)調(diào)運(yùn)用科學(xué)的營銷思想貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，形成獨(dú)到的策劃理論體系。主要內(nèi)容有房地產(chǎn)全程營銷工作流程和全程營銷思想?！胺康禺a(chǎn)全程營銷”策劃理論對房地產(chǎn)策劃名詞概念進(jìn)行了較為科學(xué)的定義，表明房地產(chǎn)策劃理論開始趨向成熟。“前程策劃”理論，強(qiáng)調(diào)將未來具像化，側(cè)重于對未來的準(zhǔn)確把握，其操作特點是分析未來，反觀現(xiàn)在，用對未來的準(zhǔn)確判斷來指導(dǎo)現(xiàn)在的思想與手法，從而最終到達(dá)預(yù)期目標(biāo)。其表現(xiàn)特征是要具有高超的預(yù)測能力與廣袤的思想境界，否則無法準(zhǔn)確把握未來。根據(jù)周帆先生出版的著作來看，他的思想境界達(dá)到了一定的高度，且觀點新穎獨(dú)

特，富有創(chuàng)見，擅長資源整合、逆向求異，可能這也是他提出“前程策劃”理論的根本所在。此外，曾憲斌先生的房地產(chǎn)“品牌策劃”理論也有獨(dú)到之處。他提出了較為完整的房地產(chǎn)“品牌理念”，使人們進(jìn)一步加深認(rèn)識房地產(chǎn)“品牌策劃”在樓盤推廣中的作用。但是，對此，周帆先生卻認(rèn)為“這是將簡單的問題復(fù)雜化”，他認(rèn)為品牌很簡單，就是質(zhì)量加廣告。這話也具有一定的現(xiàn)實意義。房地產(chǎn)策劃思想的不斷成熟，推動了房地產(chǎn)策劃理論研究的開展。在房地產(chǎn)策劃理論研究的文章中，最有代表性的是建設(shè)部柴強(qiáng)博士撰寫的《全方位把握房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃》一文。他在文中提出了“房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃是房地產(chǎn)開發(fā)成敗的關(guān)鍵”的重要論斷，為人們對房地產(chǎn)開發(fā)是否需要進(jìn)行策劃所產(chǎn)生的懷疑和抵觸指明了方向。他還用相當(dāng)篇幅從八個方面論述了房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行策劃的主要內(nèi)容，構(gòu)架了房地產(chǎn)項目策劃的具體內(nèi)涵。文章不長，內(nèi)容豐富，言簡意賅，是一篇高質(zhì)量的房地產(chǎn)策劃理論研究文獻(xiàn)。專門研究房地產(chǎn)策劃的專著有《房地產(chǎn)策劃--作局與運(yùn)作的藝術(shù)》，該書借棋藝的博弈過程對房地產(chǎn)策劃進(jìn)行“全局”的論述與分析，并對房地產(chǎn)策劃的基本原理作了探究。不過，由于該書房地產(chǎn)實戰(zhàn)的精彩案例不多，書中的內(nèi)容帶有空洞之感。此階段，四川大學(xué)成立了房地產(chǎn)策劃研究所，由楊繼瑞博士擔(dān)任所長，這對房地產(chǎn)策劃理論研究起到促進(jìn)作用。

房地產(chǎn)策劃活動也相當(dāng)活躍，1999年6月至8月間，首次以房地產(chǎn)策劃為探討、研究主題的“中國房地產(chǎn)著名策劃家峰會--房地產(chǎn)有效策劃論壇”相繼在深圳、北京舉行。此次論壇的順利召開，標(biāo)志著房地產(chǎn)策劃理論思想的發(fā)展達(dá)到了前所未有的高度。來自北京、深圳、廣州以及臺灣等地房地產(chǎn)策劃家歡聚一堂，共同交流和暢談自己在策劃實踐中形成的理念、思想。會上探討的內(nèi)容有房地產(chǎn)策劃基本理論、房地產(chǎn)策劃比較研究和房地產(chǎn)實戰(zhàn)研究。這為房地產(chǎn)策劃理論體系的形成打下了堅實的基礎(chǔ)，影響極其深遠(yuǎn)。

這一階段，房地產(chǎn)策劃界出現(xiàn)了一些較為混亂的現(xiàn)象。個別策劃人在策劃中違背職業(yè)道德，給企業(yè)帶來不必要的損失；一些剛?cè)腴T的策劃者也大肆鼓吹個人能力，把策劃說得神乎其神，動輒伸手要高價，使企業(yè)望而止步；一些以房地產(chǎn)專家自居的人士對房地產(chǎn)策劃界不屑一顧；房地產(chǎn)策劃界實戰(zhàn)型與戰(zhàn)略型陣營之間有時也互相拆臺，相互指責(zé)。凡此種種，使剛剛興起的房地產(chǎn)策劃業(yè)迷失了方向，對房地產(chǎn)策劃業(yè)的健康發(fā)展很不利。此時，南方的幾家新聞媒體對房地產(chǎn)策劃界出現(xiàn)的不正?，F(xiàn)象給予極大的關(guān)注，紛紛推出不同的專題版面予以討論?！赌戏饺請蟆つ戏綐鞘小吠瞥鲇擅襟w專家、著名策劃師周帆先生策劃的“策劃，有名無姓的美女”專版，對房地產(chǎn)策劃的現(xiàn)狀、作用，策劃人的素質(zhì)以及策劃人與發(fā)展商的關(guān)系進(jìn)行了討論?！赌戏蕉际袌蟆吠瞥觥胺康禺a(chǎn)策劃還能走多遠(yuǎn)”專版，對房地產(chǎn)策劃界出現(xiàn)的問題如策劃人的職業(yè)道德、對策劃及策劃人的神化、策劃界的“文人相輕”現(xiàn)象等展開了討論?！堆虺峭韴蟆吠瞥觥胺慨a(chǎn)策劃時代：終結(jié)還是來臨”專版，對房地產(chǎn)策劃在企業(yè)發(fā)展中擔(dān)任什么角色，在房地產(chǎn)項目中起什么作用，房地產(chǎn)策劃是否已經(jīng)過時等幾個問題作了探討。通過幾大報紙的討論，澄清了當(dāng)時出現(xiàn)的一些錯誤認(rèn)識，促進(jìn)了房地產(chǎn)策劃業(yè)健康發(fā)展。

這里有必要補(bǔ)充一筆的是關(guān)于《南方日報·南方樓市》周刊，《南方樓市》創(chuàng)辦于1998年底，由周帆先生擔(dān)任主編，是國內(nèi)最早也最有影響的房地產(chǎn)專業(yè)傳媒，其開設(shè)的欄目“南方房地產(chǎn)名家沙龍”成了房地產(chǎn)名家交流的園地，并且每期的主題都具有一定高度，普遍性、典型性很強(qiáng)，它不僅僅是一個專欄，還是一種會議、一種交流機(jī)制，后來為許多傳媒所效仿?！赌戏綐鞘小凡邉澋摹懊餍菢潜P評選”“購房俱樂部”“購房直通車”，更是叫絕，后來為全國各地傳媒克隆，并成為全國各地地產(chǎn)傳媒的經(jīng)濟(jì)增長點，同時也推動、規(guī)范了房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作。1999年在《南方樓市》主編周帆的策劃和運(yùn)作下，成立了全國第一大聯(lián)盟板塊--廣州粵懇路板塊聯(lián)盟，將房地產(chǎn)開發(fā)第一次引向了板塊協(xié)同運(yùn)作的高度，后來《南方都市報》也推出了廣州9大江景聯(lián)盟策劃，影響深遠(yuǎn)。以前的房地產(chǎn)傳媒都是清一色的以開發(fā)商為讀者對象，而《南方樓市》卻獨(dú)樹一幟，以購房者作為主要讀者，為購房者提供全方位服務(wù)，也正是這一準(zhǔn)確的定位，使其成為全國的地產(chǎn)傳媒黑馬。

到現(xiàn)階段，房地產(chǎn)策劃基本回歸為理性時代，策劃理論、策劃流派、策劃理念出現(xiàn)了空前繁榮的景象。尤其是策劃理論體系得到了前所未有的高速發(fā)展，代表性的作品有王志綱的《大盤時代》、《財智時代》等、決策資源的《現(xiàn)代房地產(chǎn)全程操作實戰(zhàn)解碼》、周帆的《當(dāng)代房地產(chǎn)營銷圖表大全》、《售樓人手冊》、《售樓經(jīng)理手冊》、《房地產(chǎn)前程策劃實操標(biāo)準(zhǔn)大全》、《當(dāng)代房地產(chǎn)策劃方案解讀》等、賈士軍的《房地產(chǎn)項目全程策劃》等都對房地產(chǎn)策劃理論體系進(jìn)行了深入的闡述。在這方面的楷模首推決策資源與周帆。無論是從數(shù)量、深度上還是從策劃的實戰(zhàn)技巧與思想體系上，都稱冠全國，對我國房地產(chǎn)的發(fā)展尤其是房地產(chǎn)策劃業(yè)的發(fā)展功不可沒。將決策資源與周帆進(jìn)行一下比較，我們可以發(fā)現(xiàn)，決策資源的著作側(cè)重于借鑒、參考，且一手資料較多，屬于資料性的。周帆的著作則側(cè)重于實操與思想，同時兼具參考借鑒作用，屬于實用性與引導(dǎo)性的，很多觀點讓人耳目一新。值得一提的是其《房地產(chǎn)前程策劃實操標(biāo)準(zhǔn)大全》，首次將房地產(chǎn)策劃的各環(huán)節(jié)標(biāo)準(zhǔn)化了，結(jié)束了策劃人以往憑感性認(rèn)識來模糊化操作的時代，為房地產(chǎn)策劃提供了一套系統(tǒng)化的組合性工具，并且許多標(biāo)準(zhǔn)是鮮為人知的，對規(guī)范、完善房地產(chǎn)策劃體系起到了很大的作用。

第二篇：毛概年編史

1919年 “五四”運(yùn)動爆發(fā)，標(biāo)志著中國革命由舊民主主義革命向新民主主義革命轉(zhuǎn)變。

1921年7月 中共一大：通過了《中國共產(chǎn)黨的第一個綱領(lǐng)》和《中國共產(chǎn)黨的第一個決議》。1922年7月 中共二大：中心議題：是討論和制定黨在現(xiàn)階段的革命綱領(lǐng)。

根據(jù)列寧提出的《民族和殖民地問題提綱》對 中國社會的半殖民地、半封建的社會性質(zhì) 和 當(dāng)前階段的革命性質(zhì)是資產(chǎn)階級民族革命的性質(zhì) 進(jìn)行了分析，第一次提出并制定了徹底的反帝反封建的民主革命綱領(lǐng)。

1922年8月，李大釗、陳等同孫中山等國民黨領(lǐng)導(dǎo)會晤，商談國共合作事宜，孫決定實行聯(lián)俄聯(lián)共，邀請共產(chǎn)黨員幫助改組國民黨。

1923年6月12日 中共三大在廣州舉行（確定國共合作，黨內(nèi)合作;第二次在抗戰(zhàn)時，遇事協(xié)商）

大會討論并接受了共產(chǎn)國際關(guān)于國共合作以及共產(chǎn)黨員以個人名義加入國民黨的決議案，以建立各民主階級的統(tǒng)一戰(zhàn)線，同時保持共產(chǎn)黨在組織上、政治上的獨(dú)立性。為第一次國共合作打下政治基礎(chǔ)。（瞿秋白最早提出統(tǒng)一戰(zhàn)線概念）；

中共三大開始我黨比較明確的提到了和國民黨合作過程中的“左”右兩種錯誤傾向（批評了陳的右傾傾向），大會批評了這兩種傾向，但是沒有使用和“左”右做斗爭這個概念。

1924年1月20日至30日，國民黨第一次全國代表大會，國民黨一大的成功，標(biāo)志著第一次國共合作正式形成。大會通過了有共產(chǎn)黨人參加起草的、以反帝反封建為主要內(nèi)容的宣言，確定了聯(lián)俄、聯(lián)共、扶助農(nóng)工的三大政策，從而把舊三民主義（民族、民權(quán)、民生）發(fā)展為新三民主義。

1925年1 月11日至22日 中共四大在上海召開（提出無產(chǎn)階級在民主革命中的領(lǐng)導(dǎo)權(quán)和工農(nóng)聯(lián)盟的重要思想、）1925年11月，早期領(lǐng)導(dǎo)人李大釗、瞿秋白、鄧中夏等就提出了關(guān)于新民主主義革命的一些基本思想。成為黨的新民主主義革命總路線的前身。

1925年12月1日，毛澤東發(fā)表，是最早論述新民主主義革命理論的文章。中國新民主主義革命的基本思想的提出是毛思想萌芽的標(biāo)志

1926年3月20日，蔣介石在廣州制造“中山艦事件”。

1926年7月9日，國民革命軍誓師北伐。5月20日，以葉挺為團(tuán)長的獨(dú)立團(tuán)作為北伐先鋒奉命進(jìn)入湖南，揭開了北伐序幕。

1926年9月，毛澤東發(fā)表一文，指出：“農(nóng)民問題乃國民革命的中心問題”。1927年4月27日到5月9日，中共五大在武漢召開。

1927年3月發(fā)表《湖南農(nóng)民運(yùn)動考察報告》-中共領(lǐng)導(dǎo)農(nóng)民運(yùn)動的偉大綱領(lǐng)。

分析了農(nóng)民的各個階層，提出了黨在農(nóng)村的階級路線。（正確解決了無產(chǎn)階級領(lǐng)導(dǎo)權(quán)的中心問題--農(nóng)民問題）1927年8月1日，在以周恩來為書記的中共前敵委員會和賀龍、葉挺、朱德、劉伯承等領(lǐng)導(dǎo)下，南昌舉行武裝起義。

1927年8月7日，八七會議 中共中央在漢口召開的緊急會議。---毛提出了“須知政權(quán)是由槍桿子中取得的”的著名論斷。

1927年9月29日，三灣改編

毛澤東率領(lǐng)湘贛邊界秋收起義部隊來到這里,進(jìn)行了具有偉大歷史意義的“三灣改編”.這是工農(nóng)紅軍政治工作的開端,確立了黨對軍隊的絕對領(lǐng)導(dǎo),為從組織上,政治上和思想上建設(shè)一支全新型的人民軍隊奠定了牢固的基礎(chǔ).1928年6月18日至7月11日，中共六大

1928年4月，朱德達(dá)毛澤東會師井岡山。

1928年10月，毛澤------工農(nóng)武裝割據(jù)的思想。分析存在的原因。

“工農(nóng)武裝割據(jù)”：在共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)下，以土地革命為基本內(nèi)容；以武裝斗爭為主要斗爭形式；以農(nóng)村根據(jù)地為戰(zhàn)略陣地。

1928年年底頒布了井岡山《土地法》。沒收一切土地。

1929年4月毛澤東主持制定興國。沒收一切公共土地及地主階級的土地，這是一個原則性的糾正。1929年12月下旬，古田會議 中國紅四軍古田鎮(zhèn)召開。會議通過了毛主持起草的次代表大會決議案》。

進(jìn)一步闡明“黨對軍隊的絕對領(lǐng)導(dǎo)”，這是人民軍隊建設(shè)的根本原則；

1930年《星星之火，可以燎原》以“鄉(xiāng)村為中心”----探索武裝奪取政權(quán)的新道路

意義：毛澤東思想形成的重要標(biāo)志

1930年5月，毛澤東堅持調(diào)查研究，洗刷唯心精神。

第一次反對教條主義；第一次使用了“思想路線”這一科學(xué)概念；基本形成了包含毛澤東思想活的靈魂的實事求是、群眾路線（周29年提出）、獨(dú)立自主的基本因子，基本形成了明確的馬克思主義的思想路線。

以鄉(xiāng)村為中心的思想的確立和馬克思主義思想路線的提出標(biāo)志著毛澤東思想基本形成。

1930年9月24日至28日，中共六屆三中全會，結(jié)束了李立三“左”傾冒險主義的統(tǒng)治

1930年12月16日，蔣介石，對中央根據(jù)地開始進(jìn)行第一次軍事“圍剿。-五次反圍剿開始。

1931年1月7日，中共六屆四中全會：-----王明的左傾冒險主義占統(tǒng)治地位。

1931年基本形成一條正確的土地革命路線：依靠貧雇農(nóng)、聯(lián)合中農(nóng)、限制富農(nóng)、消滅地主階級、變封建的地主所有制為農(nóng)民的土地所有制。（土地革命戰(zhàn)爭時期）：實行沒收地主土地分配給農(nóng)民的政策，限制富農(nóng)。（抗日戰(zhàn)爭時期）：減租減息。

（解放戰(zhàn)爭時期）：實行土地改革政策。

（49年，成立后）：在新解放區(qū)土改運(yùn)動中實行保護(hù)富農(nóng)的政策，保存富農(nóng)經(jīng)濟(jì)。

（合作化開展以后）：對富農(nóng)的政策采取從限制到逐步消滅的政策。

1934年10月初，中央紅軍一方面軍主力撤離中央革命根據(jù)地。10日晚，紅軍開始長征。

1935年1月15日至17日，遵義會議 中共中央在遵義召開了政治局?jǐn)U大會議。

重要意義：①遵義會議結(jié)束了王明“左”傾教條主義在黨中央的統(tǒng)治，開始確立了以毛澤東為核心的新的中央的正確領(lǐng)導(dǎo)，從而在極端危急的關(guān)頭，挽救了紅軍，挽救了黨，挽救了中國革命。

②遵義會議是中共（獨(dú)立自主）地運(yùn)用馬克思列寧主義原理，解決中國革命問題的一次極為重要的會議，是中國共產(chǎn)黨歷史上一個生死攸關(guān)的轉(zhuǎn)折點。

1935年10月19日，紅軍抵達(dá)陜北吳起鎮(zhèn)（今吳旗縣城）。紅一方面軍長征勝利結(jié)束。

1935年12月，瓦窯堡會議。（建立抗日民族統(tǒng)一戰(zhàn)線）會議通過了 1935年瓦窯堡會議，論證統(tǒng)一戰(zhàn)線的可能性必要性

1936年12月，《中國革命戰(zhàn)爭的戰(zhàn)略問題》

--總結(jié)中國革命四個特點：

中國政治、經(jīng)濟(jì)發(fā)展及其不平衡，而且經(jīng)歷了1924―1927的革命；敵人強(qiáng)大；人民軍隊弱?。还伯a(chǎn)黨的領(lǐng)導(dǎo)和土地革命。

國民黨五屆三中全會：標(biāo)志著抗日民主統(tǒng)一戰(zhàn)線的初步形成。

1937年7月、8月，毛澤東，撰寫了《實踐論》和《矛盾論》。--奠定了毛澤東思想中實事求是的思想路線。1937年7月7日，盧溝橋事變爆發(fā)，全國抗日戰(zhàn)爭開始。

1937年8月 洛川會議（制定全面抗戰(zhàn)路線）---會議通過了和十大綱領(lǐng)》。

重要意義：洛川會議是中國共產(chǎn)黨在抗日戰(zhàn)爭全面爆發(fā)的歷史關(guān)頭召開的一次重要會議，它正確地指導(dǎo)了黨和軍隊實行由國內(nèi)戰(zhàn)爭到民族戰(zhàn)爭、由正規(guī)戰(zhàn)到游擊戰(zhàn)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，為爭取抗日戰(zhàn)爭的勝利奠定了政治思想基礎(chǔ)。1937年9月22日，以國共合作為主體的抗日民族統(tǒng)一戰(zhàn)線形成。

國民黨中央通訊社發(fā)表《中共中央為公布國共合作宣言》；23日，蔣介石發(fā)表談話，實際上承認(rèn)了中國共產(chǎn)黨的合法地位。

1938年5月和

1938年9月29日至11月6日，中共六屆六中全會 毛澤東向全國黨提出“使馬克思主義中國化”。并明確指出：“我們的原則是黨指揮槍，而絕不允許槍指揮黨?！薄ㄔO(shè)軍隊的根本準(zhǔn)則。

1939年10月

提出中共領(lǐng)導(dǎo)新民主主義革命的“三大法寶”；（統(tǒng)一戰(zhàn)線，武裝斗爭：基本武器）

1939年12月-新民主主義革命理論的一部重要?dú)v史文獻(xiàn)-首次提出“新民主主義的革命“這全新的科學(xué)概念。

闡述了中國革命的歷史進(jìn)程必須分為新民主主義革命和社會主義革命兩步，首次提出了”新民主主義“的概念,闡明了中國革命的對象、任務(wù)、動力、性質(zhì)、前途，指出中國革命是無產(chǎn)階級領(lǐng)導(dǎo)的人民大眾的反帝反封建的新民主主義革命。

1940年1月新民主主義理論體系的完整形成《 <共產(chǎn)黨人 >發(fā)刊詞》《中國革命和中國共產(chǎn)黨》《新民主主義論》形成了毛新民主主義理論的完善體系，標(biāo)志著毛思發(fā)展與成熟。

1940年、和

在這幾篇文章中要強(qiáng)調(diào)的是：

⑴”中間派“是毛澤東在《目前抗日民族統(tǒng)一戰(zhàn)線中的策略問題》中提出的，它包括民族資產(chǎn)階級、開明士紳和地方實力派。

⑵”中間勢力“這一概念則有兩種情況：

⒈當(dāng)指三三制政權(quán)中的中間勢力時，是毛澤東在《抗日根據(jù)地的政權(quán)問題》中對三三制政權(quán)的組成原則的劃分中提出的，主要是指民族資產(chǎn)階級和開明士紳；

⒉但當(dāng)它用于分析抗日民族統(tǒng)一戰(zhàn)線這一概念時，它包括的是民族資產(chǎn)階級、開明士紳和地方實力派。

3、“三三制”政權(quán)是新民主主義性質(zhì)的政權(quán)。

4、統(tǒng)一戰(zhàn)線的兩個同盟：工人階級和農(nóng)民及其他勞動者的聯(lián)盟；工人階級和民族資產(chǎn)階級及其他可以合作的非勞動人民聯(lián)盟。

5、統(tǒng)一戰(zhàn)線中的原則和方針：獨(dú)立自主、對資產(chǎn)積極又聯(lián)合又斗爭。

1941年5月19日，毛澤東在延安干部會議上作《改造我們的學(xué)習(xí)》的報告。科學(xué)地解釋了實事求是的含義中，作了精辟的闡述。

9月26日，中央決定成立學(xué)習(xí)研究組，主要任務(wù)是研究馬克思列寧主義和黨的歷史經(jīng)驗，以克服主觀主義和形式主義等錯誤思想。

1942年2月1日，毛澤東在中央黨校開學(xué)典禮上作的報告

8日，在延安干部會上作《反對黨八股》的報告。

4月3日，中共中央宣傳部作出。5月下旬，中央政治局決定成立中央總學(xué)習(xí)委員會，領(lǐng)導(dǎo)整風(fēng)運(yùn)動。

6月8日，中宣部又發(fā)出。整風(fēng)運(yùn)動在全黨展開。

1942年5月2日至23日，延安文藝工作者座談會，毛發(fā)表重要講話，闡明了革命文藝為人民服務(wù)，首先是為工農(nóng)兵服務(wù)的根本方向。

1943年6月，---最早的完整的提出群眾路線。

1944年9月，在國民參政會上，中共代表林伯渠根據(jù)黨中央的指示，正式提出廢除***、建立民主聯(lián)合政府的主張。

1945年4月20日，中共六屆七中全會。通過了在黨史上意義重大重要決議——。正式宣布了：“黨在奮斗的過程中產(chǎn)生了自己的領(lǐng)袖毛澤東，形成了中國化的馬克思列寧主義的思想體系―毛澤東思想?！?《關(guān)于若干歷史問題的決議》的通過，標(biāo)志著延安整風(fēng)運(yùn)動的勝利結(jié)束，這個決議也為即將召開的黨的七大作了極為重要的準(zhǔn)備。

1945年4月23日至6月11日，中共七大

毛澤東作《論聯(lián)合政府》的政治報告—三大作風(fēng)；

概括了中國共產(chǎn)黨的三大優(yōu)良作風(fēng)：理論聯(lián)系實際、密切聯(lián)系群眾（群眾路線）、批評與自我批評。（區(qū)別其他政黨的標(biāo)志）

把黨的作風(fēng)建設(shè)---提到世界觀和黨性原則的高度。

劉少奇作《關(guān)于修改黨的章程的報告》：專門論述了群眾路線的極端重要性，將它提到黨的根本政治路線和組織路線高度。月1 1 日，大會閉幕，毛澤東致題為的閉幕詞。

貢獻(xiàn)：

1、中共七大中劉少奇作的《關(guān)于修改黨的章程的報告》報告是對毛澤東思想的科學(xué)內(nèi)涵的第一次總結(jié)。在報告中劉少奇對毛澤東思想在中國革命中的地位和作用作了詳細(xì)的全面的闡述。七大確立了毛澤東思想為黨的指導(dǎo)思想。

2、大會把黨在長期奮斗中形成的優(yōu)良傳統(tǒng)和作風(fēng)概括為三大作風(fēng)：理論聯(lián)系實際，密切聯(lián)系群眾，批評與自我批評。

1946年5月4日中共中央發(fā)出，即。

---及時將抗日戰(zhàn)爭時期減租減息的土地政策改變?yōu)闆]收地主土地的政策。

1946年9月6日，中共中央軍委發(fā)出的指示。

1947年7月17日至9月13日，西柏坡-全國土地會議，通過了《中國土地法大綱》，10月，由中共中央公布實行。

----這個徹底的反封建的土地革命綱領(lǐng)，明確規(guī)定廢除封建性及半封建性剝削的土地制度

1947年12月，陜北，通過的書面報告。---闡述了經(jīng)濟(jì)、政治、文化綱領(lǐng)。1947年12月毛提出“十大軍事原則”：集中優(yōu)勢兵力，各個殲滅敵人，完善和豐富了人民戰(zhàn)爭的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)。1948年1月，---新民主主義政權(quán)是工人階級領(lǐng)導(dǎo)的人民大眾的反帝反封建的政權(quán)。

1948年4月

1、（完整闡述）提出新民主主義革命的總路線：

-------”無產(chǎn)階級領(lǐng)導(dǎo)的，人民大眾的，反對帝國主義、封建主義和官僚資本主義的革命“；

A、總路線的核心是：無產(chǎn)階級的領(lǐng)導(dǎo)-（新、舊的標(biāo)志；革命成敗的關(guān)鍵）

B、其中”人民大眾“就是指革命動力（包括：農(nóng)民、工人、小資產(chǎn)階級、民族資產(chǎn)積極）。

2、第一次把官僚資本主義列為革命的對象—（有買辦性、封建性、壟斷性）；

他說：新民主主義革命要推翻的敵人，只是和必須是帝國主義、封建主義、官僚主義。

3、明確的提出土改的總路線：

a依靠貧農(nóng)，團(tuán)結(jié)中農(nóng)（土地改革依靠的階級路線）;

b有步驟地、有分別的消滅封建剝削制度（土地改革遵循的總原則）;

c發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)（檢驗土地改革成功與否的根本標(biāo)準(zhǔn)）。

4、新、舊民主主義革命的區(qū)別聯(lián)系：（五四運(yùn)動是劃分標(biāo)志）

A、相同：革命的對象一致（帝國、封建、官僚）；革命的動力一致（工、農(nóng)、小資、民資）

B、不同：領(lǐng)導(dǎo)階級不同（資產(chǎn)階級---無產(chǎn)階級）；指導(dǎo)思想不同（西方資產(chǎn)階級思想——馬克思主義）革命的前途不同（資本主義資產(chǎn)階級專政國家---無產(chǎn)階級領(lǐng)導(dǎo)各革命階級聯(lián)合專政的新民主主義國家）1948年9月8日至13日，中共中央在西柏坡召開政治局?jǐn)U大會議。----毛澤東首次提出建立人民民主專政的問題。

1948年12月30日，新華社發(fā)表《將革命進(jìn)行到底》的獻(xiàn)辭，首次公開使用”人民民主專政"的概念。中共七屆二中全會――從1949年3月5日至13日—西柏坡

中心議題：中共七屆二中全會著重地討論了在現(xiàn)在形勢下黨的工作重心由鄉(xiāng)村移到城市的問題。

兩大轉(zhuǎn)折：

轉(zhuǎn)折一：黨的工作重心必須由鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)到城市，必須把恢復(fù)和發(fā)展生產(chǎn)作為黨的中心任務(wù)。

轉(zhuǎn)折二：指出中國由農(nóng)業(yè)國轉(zhuǎn)變?yōu)楣I(yè)國，由新民主主義社會轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣髁x社會的總?cè)蝿?wù)和主要途徑。毛提出了兩個“務(wù)必”的思想：務(wù)必繼續(xù)保持艱苦樸素的作風(fēng)；務(wù)必繼續(xù)保持謙虛、謹(jǐn)慎、不驕、不躁的作風(fēng)。1949年6月--建立新中國的偉大綱領(lǐng)

完整的闡述了人民民主專政的理論和政策，進(jìn)一步完善了新民主主義的政治綱領(lǐng)。

1949年9月21日，第一屆中國人民政協(xié)會議。會議通過了?！豆餐V領(lǐng)》是新中國的建國綱領(lǐng)。在人大制定憲法前，它具有臨時憲法作用，成為全國各族人民共同遵守的大憲章。

1949年10月1日，中國成立。-----進(jìn)入新民主主義社會（過渡的社會形態(tài)）1949—1956。

49年以前的國內(nèi)矛盾：帝國主義和中華民族的矛盾、封建主義和人民大眾的矛盾。

49-53年的國內(nèi)矛盾：人民大眾同帝國主義，封建主義及其走狗國民黨反動派殘余的矛盾。（土改沒完、53-56年的國內(nèi)矛盾：工人階級同資產(chǎn)階級的矛盾，中國同帝國主義國家之間的矛盾。

56年以后的國內(nèi)矛盾：人民日益增長的物質(zhì)文化需要同落后的社會生產(chǎn)之間的矛盾。

1950年2月14日，毛澤東訪問蘇聯(lián)期間，簽訂了和有關(guān)協(xié)定。

1950年6月，中共中央提出，全國人口多數(shù)的新解放區(qū)農(nóng)村開展轟轟烈烈的土改運(yùn)動。

1950年6月6日，中共七屆三中全會在北京召開。---為全面實施《共同綱領(lǐng)》規(guī)定了明確的戰(zhàn)略策略方針和行動綱領(lǐng)。

1、毛作了的報告，提出經(jīng)濟(jì)恢復(fù)時期的重要任務(wù)是（報告題目）。

2、還作了的講話。毛澤東指出，“四面出擊，全國緊張，很不好。我們絕不可樹敵太多，必須在一個方面有所讓步，有所緩和，集中力量向另一個方向進(jìn)攻?！薄拔覀円欢ㄒ龊霉ぷ鳎构と?、農(nóng)民、小手工業(yè)者都擁護(hù)我們，使民族資產(chǎn)階級和知識分子中的絕大多數(shù)都不反對我們。

知識點：毛在《不要四面出擊》的講話中，提出了黨在國民經(jīng)濟(jì)恢復(fù)時期的中心任務(wù)是爭取國家財政狀況的基本好轉(zhuǎn)。

實現(xiàn)這個任務(wù)有三個條件：一是土地改革的完成；二是現(xiàn)有工商業(yè)的合理調(diào)整；三是國家機(jī)構(gòu)所需經(jīng)費(fèi)的大量節(jié)儉。

1951年12月，“三反”運(yùn)動，反對貪污、反對浪費(fèi)、反對官僚主義。

“五反”運(yùn)動，反對行賄、反對偷稅漏稅、反對偷工減料、反對盜騙國家財產(chǎn)、反對盜竊國家經(jīng)濟(jì)情報。

1952年9月，毛：我們現(xiàn)在就要開始用十年到十五年的時間基本上完成到社會主義的過渡，而不是十年或者更長時間以后才開始過渡。

1953年6月，黨在過渡時期的總路線（一化三改造）：“從中華人民共和國成立，到社會主義改造基本完成，這是一個過渡時期。

黨在這個過渡時期的總路線和總?cè)蝿?wù)，是要在一個相當(dāng)長的時期內(nèi)，逐步實現(xiàn)國家的社會主義工業(yè)化，并逐步實現(xiàn)國家對農(nóng)業(yè)、對手工業(yè)和對資本主義工商業(yè)的社會主義改造?！?/p>

1、這是一條社會主義建設(shè)與改造同時并舉的路線。

2、《憲法》，把中國共產(chǎn)黨在過渡時期的總路線作為國家在過渡時期的總?cè)蝿?wù)確定下來。

3、改造的目的：確立社會主義生產(chǎn)關(guān)系（經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)）、健全社會主義上層建筑、繼續(xù)解放和發(fā)展生產(chǎn)力。另：所有關(guān)于社會主義改在的內(nèi)容：

1、個體農(nóng)業(yè)的社會主義改造原則：在農(nóng)業(yè)社會主義改造的過程中，國家按照積極領(lǐng)導(dǎo)、穩(wěn)步前進(jìn)的方針；遵循自愿互利、典型示范、國家?guī)椭脑瓌t；逐步把農(nóng)民引導(dǎo)到互助合作的道路，逐步把個體農(nóng)民的生產(chǎn)資料私有制改造成為社會主義的集體所有制行為。

2、農(nóng)業(yè)合作化過程中：互助社（社會主義萌芽性質(zhì)）；初級農(nóng)業(yè)合作社（半社會主義性質(zhì)）；高級農(nóng)業(yè)合作社（社會主義性質(zhì)）。

3、社會主義革命時期民族資產(chǎn)階級的兩面性：剝削工人（取得利潤）的一面和（擁護(hù)憲法）接受改造的一面。

4、建國初的國營經(jīng)濟(jì)來源：解放區(qū)原有、沒收官僚、接收外國；地主土地（給農(nóng)民了）、民族資產(chǎn)（贖買，不沒收）

5、對資本主義工商業(yè)改造采取由低級到高級的國家資本主義過渡形式：在工業(yè)中實行委托加工、計劃訂貨、統(tǒng)購包銷；在商業(yè)中實行經(jīng)銷代銷等低級形式的國家資本主義，再逐步發(fā)展到部分行業(yè)公私合營、全行業(yè)公私合營等高級形式的國家資本主義。

6、對私人資本主義的贖買政策有：四馬分肥（國家所得稅、公積金、工人福利、資方紅利）、定息（5%，7年—變10年）。

7、三大改造基本完成是：我國剝削制度消滅的標(biāo)志，進(jìn)入社會主義初級階段。

中央提出，從1953年起，開始執(zhí)行國家建設(shè)的第一個五年計劃；并指出經(jīng)濟(jì)建設(shè)工作在整個國家生活中已經(jīng)居于首要的地位。

1954年9月，中華人民共和國第一屆全國人民代表大會第一次會議在京舉行。

1、制定了第一步社會主義類型的憲法—國家的一切權(quán)力屬于人民

2、周恩來在宣布了“四個現(xiàn)代化”，現(xiàn)代化的工業(yè)、農(nóng)業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)（科學(xué)技術(shù)、人大三屆一次）、國防。

1953年12月，周恩來首次提出“和平共處五項原則”。

1955年，中共七屆六中全會---初步形成兩步走的發(fā)展戰(zhàn)略思想

1956年1月14日至20日，關(guān)于知識分子問題的會議。----周恩來表述知識分子屬于工人階級。

1955年4月25日--中國自己的建設(shè)社會主義道路的初步探索（根據(jù)本國國情走自己的路）明確了建設(shè)社會主義必須根據(jù)中國情況走自己道路的根本思想，標(biāo)志著探索中國自己的社會主義建設(shè)道路的開始。

1956年９月，中共八大――（第一次會議）(中共八大前后毛澤東探索社會主義建設(shè)的重要思想)

大會正確地分析國內(nèi)外形勢和國內(nèi)主要矛盾的變化和黨和全國人民當(dāng)前的主要任務(wù)：

1957年12月27日。

明確提出了社會基本矛盾的概念，闡明了社會主義社會基本矛盾的理論，提出解決社會主義社會的基本矛盾的途徑是：不是對抗性的，依靠社會主義制度本身的力量進(jìn)行改革

提出了兩類社會矛盾的學(xué)說，嚴(yán)格區(qū)分和處理兩類不同性質(zhì)的矛盾問題，闡明了正確處理的方針和方法：

1、存在著敵我之間和人民內(nèi)部兩類性質(zhì)根本不同的矛盾，2、前者是對抗性的，是分清敵我的問題需要用強(qiáng)制的、專政的方法去解決；

3、后者是人民利益根本一致基礎(chǔ)上、是分清是非的問題只能用民主的、說服教育的方法，即“團(tuán)-批-團(tuán)”的方法。1958年5月5日至23日，中共八大二次會議在北京舉行。----會后，掀起“大躍進(jìn)”高潮。

正式提出“鼓足干勁、力爭上游、多快好省地建設(shè)社會主義”的總路線。號召全黨和全國人民認(rèn)真貫徹爭取在15年內(nèi)趕超英美

1959—1960年讀蘇聯(lián)下冊談話：

1961年1月，八屆九中全會----正式?jīng)Q定對國民經(jīng)濟(jì)實行“調(diào)整、鞏固、充實、提高”的八字方針。

大躍進(jìn)”運(yùn)動實際上已被停止。

八屆九中全會上，毛澤東強(qiáng)調(diào)要恢復(fù)實事求是的優(yōu)良傳統(tǒng)，號召大興調(diào)查研究之風(fēng)。

1962年3月于廣州召開的全國科技工作會議和文藝工作會議上，周恩來講話，重新肯定我國知識分子的絕大多數(shù)已經(jīng)是屬于勞動人民的知識分子，而不是屬于資產(chǎn)階級的知識分子。

1962年1月11日至2月7日，黨中央在北京召開擴(kuò)大的工作會議（七千人大會）。

1963年 周恩來將我國對臺政策歸納為“一綱四目”。

1964年12月，人大三屆一次會議。

1，新的四化目標(biāo)：現(xiàn)代化的工業(yè)、農(nóng)業(yè)、國防、科學(xué)技術(shù)（原來是交通運(yùn)輸—第一屆人大）

2，兩步走戰(zhàn)略

1974年2月 毛第一次提出關(guān)于“三個世界” 劃分的理論

1974年4月 鄧在聯(lián)合國大會第六屆特別會議上發(fā)言，系統(tǒng)地論述了毛的“三個世界”劃分的理論

1981年6月，中共十一屆六中全會通過，對毛澤東與毛澤東思想的歷史地位作出了科學(xué)的評價。

附：

1、第一次提出從思想上建黨的著作：；

2、第一次明確提出密切聯(lián)系黨的政治路線進(jìn)行黨的建設(shè)的代表作：；

3、第一次提出黨風(fēng)科學(xué)概念的著作：；

4、第一次把黨的優(yōu)良作風(fēng)概括為三大作風(fēng)的著作：；

5、第一次正式提出“馬克思主義的中國化”命題的會議：六屆六中全會；

6、第一次提出馬克思主義的中國化的根本思想原則“馬克思主義理論與中國革命的實踐相結(jié)合”的文章：產(chǎn)黨人 >發(fā)刊詞》；

7、第一次提出“思想路線”概念的文章：；

8、最完整系統(tǒng)地闡述實事求是思想路線的著作：；

9、毛澤東思想形成標(biāo)志：農(nóng)村包圍城市道路的實踐和理論闡述；

10、毛澤東思想成熟標(biāo)志：新民主主義革命理論的完整形成；

11、第一次完整的提出新民主主義革命總路線的著作：；

12、最早論述新民主主義革命基本思想的文章：；

13、第一次公開使用”人民民主專政“的文章：；

14、第一篇系統(tǒng)闡述毛澤東思想的文獻(xiàn)：中共七大劉少奇做的《關(guān)于修改黨章的報告》；

15、提出黨的工作重心的轉(zhuǎn)移鄉(xiāng)村到城市的文獻(xiàn)：在中共第七屆中央委員會第二次會議上做的報告；

16、第一次提出建設(shè)一項偉大的工程：；

17、第一次系統(tǒng)總結(jié)黨的三大優(yōu)良作風(fēng)：；

18、明確指出建設(shè)社會主義的根本思想”把一切積極因素調(diào)動起來，為社會主義事業(yè)服務(wù)“的報告：；

19、第一次明確指出執(zhí)政黨建設(shè)問題：中共七屆二中全會；

20、中國革命和建設(shè)的基本立足點：獨(dú)立自主。

21、第一次使用“毛澤東思想”的文獻(xiàn)：王稼祥----。

22、第一次使用“毛澤東東思想的活的靈魂”：

23、實事求是的本質(zhì)要求：理論與實際相統(tǒng)一；基本環(huán)節(jié)是：調(diào)查研究.其他基本要求:解放思想；反教條主義，反經(jīng)驗主義。

24、獨(dú)立自主、自力更生的經(jīng)濟(jì)、外交運(yùn)用：自力更生為主，爭取外援為輔的方針；獨(dú)立自主的和平外交政策

第三篇：xx年房地產(chǎn)策劃工作總結(jié)

xx年房地產(chǎn)策劃工作總結(jié)

撰寫人：___________

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xx年房地產(chǎn)策劃工作總結(jié)

一、專業(yè)技能

1、策劃案寫作

策劃案的核心是給這個項目的定位，以及怎么在各方面做到這個定位。每個策劃案都有很多花哨的部分，一是為了渲染項目定位的感覺，二是美觀，三也是展現(xiàn)能力的一種體現(xiàn)。

策劃案是有模板和套路的，寫過幾個之后，就可以不自覺的就大量套用模板。要求不高時，合適的模板，不管在板式還是文字上，都可以大量沿用，只需要改動里面的部分文字即可。因為我們公司代理項目多，幾乎可以找到所有需要運(yùn)用的模板，這對我這個剛學(xué)做策劃的是很方便的。如果需要的話，我自己也可以做出比較漂亮的模板。

2、報廣

報廣方面，我目前還是簡單的寫了一些，平時沒感覺的一些“盛大開盤、榮譽(yù)開啟”之類的詞，到自己想就覺得不簡單了，可能也是因為自己剛開開始寫吧，反正也都是有套路的。

整個項目的報廣內(nèi)容是分階段的，一、籌備期

二、蓄水期

三、預(yù)熱期

四、強(qiáng)銷期

五、持銷期

六、開業(yè)期

七、養(yǎng)市期，每個階段的報廣側(cè)重點不一樣，如籌備期和蓄水期就注重整體的概念、定位基調(diào)的宣傳，到預(yù)熱期開始就涉及到一點產(chǎn)品的信息，再到強(qiáng)銷期或以后，就要體現(xiàn)具體的產(chǎn)品信息，各種的營銷活動則會摻雜在各個階段。

3、案場改進(jìn)方案

開發(fā)商由于對自己案場的布置習(xí)以為常，很多很明顯的需要改進(jìn)的地方都忽視了。或者只想到一兩點，無法成為系統(tǒng)，代理商站在旁觀者的角度，專業(yè)的來矯正很有必要。

我們給外灘中心做案場改進(jìn)方案的時候，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商因為幾個領(lǐng)導(dǎo)要操心的事情太多了，重心偏向銷售，沒有專門的推廣部門;歷史遺留的問題又比較嚴(yán)重，前一個領(lǐng)導(dǎo)的作風(fēng)是想到一個做一個，毫無連貫性可言，宣傳推廣的畫面也是根據(jù)他的喜好選擇多種亮色交雜在一起，無法體現(xiàn)項目的高端品質(zhì)。我們接過這個項目，直嘆這么好的項目，做成這樣真是被埋沒了。改進(jìn)方案里，我們提出泛現(xiàn)場的概念，將項目的宣傳布展擴(kuò)大到周圍

一公里內(nèi)，從道旗、展示牌、工地圍擋、高炮到售樓處包裝都統(tǒng)一更改，項目的高端有序的形象馬上就出來了。

4、具體活動方案

活動展現(xiàn)出來的，其實都是簡單的聚人氣、彰顯樓盤品質(zhì)的東西，真正要命的是活動的核心及其想要達(dá)到的效果。

比方說都是參加房展會，你在房展會上要展示什么?有些樓盤展示是的定位和品質(zhì)，有些樓盤就會在房展會上大肆打折促銷，有些樓盤則會用高品質(zhì)的活動吸引成交，屬于比較隱晦的促銷。

5、踩盤

踩盤的目的是什么呢?該開始經(jīng)理讓我去踩盤，我是很暈的，去樓盤轉(zhuǎn)了一圈就回來了，售樓員說了一大通，不知道該聽什么，樓盤里各種各樣的東西，不知道該重點看哪些，記下哪些。事實上需要知道的資料網(wǎng)上都可以查得到，而且我們公司房地產(chǎn)信息研究很強(qiáng)大，可以查到各個樓盤的銷售情況(不過有一定的滯后性。踩盤一定要帶著很強(qiáng)的目的性的。

策劃經(jīng)理帶我的時候，踩盤就是要看項目的資源、現(xiàn)場的包裝、小區(qū)的設(shè)計和產(chǎn)品的細(xì)節(jié)，這些都是要到項目現(xiàn)場去親自看才知道的，思考為什么他們是這個定價，項目是不是受市場歡迎，消費(fèi)者主要來自哪里，不過要求是比較感性的，市場情況知道一些就可以。

銷售經(jīng)理來了之后，對我的踩盤則提出另外的要求，銷售率成了踩盤的重點，整體銷售了多少?哪些戶型銷售的好?客戶是哪個地區(qū)?要盡可能的得出具體準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。

踩盤是有很多技巧的，這個到下個篇章再具體來說。

二、學(xué)習(xí)方法

1、多看

要看大量的策劃方案，但是自己的經(jīng)驗對于理解這些方案是很大關(guān)系的。一開始接觸到策劃案，一點感覺都沒有，不明白項目這樣的情況是多危及，系列的營銷活動又是怎樣力挽狂瀾的。在聽臧總分析項目，并寫過策劃案之后，看策劃案馬上就有很大進(jìn)步，立馬可以抓出策劃案的核心，知道他們想要干嘛，會采取哪些方法來做。不過方法光看是沒用的，凡是親身經(jīng)歷了才知道水深水淺，才有經(jīng)驗。

2、實踐

做事情前，要對為什么做這個事情，會達(dá)到什么效果心里要有數(shù)，不光要知道自己要做什么，還有知道其他人的分工，要有總局的把握。然后做的時候就驗證預(yù)期的時候，這個過程可以變的很有趣。如果你是一個不怎么重要的角色，整個活動你知道的信息不會很多，對活動的把握自然就沒有。那么就在做的過程中認(rèn)真觀察，梳理出來每批人都在負(fù)責(zé)什么，要想達(dá)到什么效果，在活動結(jié)束后，就能最大可能的掌握活動內(nèi)容。各大活動大同小異，包括的都是幾個部分。

這次公司組織的中國旅游地產(chǎn)論壇，規(guī)模是很大的，來了很多全國重量級地產(chǎn)人物，參與到組織活動的其中，以前對大型活動，大型公司、大人物的崇拜感一下子就沒了。再大的活動，重要的不外乎幾點：制造出可以供不斷炒作的噱頭，請到大量的重量級人物，聯(lián)系好重要媒體，安排好他們的行程和食住。

3、跟在師傅們的后面

很多東西不是口教或者安排課程來教會的，就是需要時間的潛移默化的。默默的跟在師傅們后面，看他們怎么說話，怎么行事，耳濡目染，提高自己。

4、自己創(chuàng)新

任何活動都要積極參與進(jìn)去，當(dāng)成安排到自己的任務(wù)，盡可能的想出解決的方法，并最好有多種方法。已經(jīng)知道的方法，懂得怎么做就可以。創(chuàng)新很重要，想到大家沒想過的，在你知道自己說出這個想法，可以得到贊許時，找機(jī)合適的時候發(fā)表自己的看法，如果不確定，先問過你的直接上司或者同事。

創(chuàng)新，并且能創(chuàng)新到很好，可以讓上司關(guān)注到你，對于我來說，我是很喜歡創(chuàng)新的人，而且是喜歡大的創(chuàng)新，比方說創(chuàng)新造一座城之類的，在我進(jìn)公司前，說我這些想法是會被取笑死的，但是在公司后，大家都習(xí)以為常的鼓勵創(chuàng)新，在我以前看來是大的創(chuàng)新，在這里都有可能實現(xiàn)，大家會給很多的建議。我曾經(jīng)提出來就專門為富二代做一個項目，完全滿足他們炫酷的生活方式，提供一個集中的大舞臺來給這樣一批人來玩樂，師傅們聽了覺得不錯，就好好的談?wù)摿朔?。在去外灘中心提案的時候，我發(fā)現(xiàn)他們的經(jīng)理也是很有意思的，他想要在他們的項目做一個大型的海上廣場，免費(fèi)提供給華誼兄弟，只要他們把所有的最新產(chǎn)品發(fā)布會都放在這里舉行，每個月讓他們的一個或幾個一線明星來這里表演一次。這樣的話，不僅僅是對項目有很大的意義，對?？凇⒑Ｄ蟻碚f都是非常棒的，游客來海南不僅僅可以看風(fēng)景，更可以享受追星的樂趣。無意之中聽到經(jīng)理說，有人要在萬綠園做一條藝術(shù)長廊，把世界級的藝術(shù)品拿過來展出，這樣的話，?？诘奈幕瘜哟斡猩狭艘粋€臺階，萬綠園完全靠風(fēng)景的局面就完全得到改變。海南就是一個娛樂場，是有錢人的冒險城，他們可以隨心所欲的打造一個個驚奇。雖然比不上迪拜，但我能有幸參與，或者說是觀望到這樣的游戲，也讓我激動不已。

這兩個月收獲很豐富，但我銷售經(jīng)驗的不足明顯影響到對項目的理解，要想辦法增加自己的銷售經(jīng)驗了。暫時先總結(jié)到這里，再接再厲，多多學(xué)習(xí)專業(yè)知識。

范文僅供參考

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第四篇：房地產(chǎn)策劃

房地產(chǎn)策劃師職業(yè)資格認(rèn)證試點： 北京、湖南、山東、廈門、湖北、廣州

全國承認(rèn)的證書：

1、職稱類，分初級、中級、高級：如教授、經(jīng)濟(jì)師等。

2、執(zhí)業(yè)資格：如房地產(chǎn)紀(jì)紀(jì)人、估價師等

3、國家職業(yè)資格，分一、二、三、四級：如房地產(chǎn)策劃師、培訓(xùn)師、人力資源師等。

4、各部委：如律師、醫(yī)師等。

房地產(chǎn)策劃師的等級：

員級（四級）：知道收集哪些資料、如何進(jìn)行市場調(diào)研 助理級（三級）：在這些資料里，整理、分析

師級（二級）：通過分析，懂得反映什么問題 高級（一級）：如何從戰(zhàn)略角度、高度去看一些宏觀的策劃管理的東西

問卷調(diào)查——問卷設(shè)計

客戶需求變化，新流行文化、創(chuàng)新——戶型設(shè)計

案例：某珠江新城區(qū)域的新樓盤定價

某策劃人員對珠江新城周邊的樓盤進(jìn)行市調(diào)，均價20000元/㎡，于是策劃人員的新樓盤定價23000元/㎡，老板一看，說太低了，要求一期23000+3000=26000元/㎡，二期再加3000元/㎡到29000元/㎡，最高到30000元/㎡的天價，后來2008年市場不好，又變成了15000-20000元/㎡。

該案例說明了策劃人員的無奈，很多樓盤的定價完全是由老板拍腦袋想出來的，并不是“專業(yè)人士”分析出來的，當(dāng)市場好的時候，價格會隨著老板不斷膨脹的野心而暴漲，當(dāng)市場不好的時候，只能割肉出售。

出色的策劃師要找營銷策劃的閃光點

哲學(xué)型的人才——從一滴水看到七彩的世界（紅綠青黃。。）。

第一章 房地產(chǎn)項目市場調(diào)研

一、房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容：

1、房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研 ⑴政治法律環(huán)境

①國家加快海西經(jīng)濟(jì)區(qū)域、大三通的開形成，廈門、福建出臺有利于投資的政策，北京、廣州、深圳、上海對比

②湖南的長沙株州湘潭區(qū)域，國家加快推進(jìn) ③重慶西區(qū)，經(jīng)濟(jì)試驗區(qū)

④王志剛對區(qū)域經(jīng)濟(jì)大勢把握最好！

⑵經(jīng)濟(jì)環(huán)境

北京、上海、廣州、深圳的GDP排在全國各城市的前幾名 人均收入、一二三產(chǎn)業(yè)、GDP、貸款余額（統(tǒng)計年鑒）

固定資產(chǎn)投入

跟著熱點地區(qū)走

碧桂園模式——

二、三線城市、低地價、大規(guī)模

例：陽江市房地產(chǎn)市場調(diào)研，以前都是一些本地小開發(fā)商，后來2003年陽東碧桂園大規(guī)模開發(fā)，使國稅、地稅在2003年后大增，對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)促進(jìn)力度很大。

⑶社會環(huán)境調(diào)研

由人組成、人文環(huán)境為主

廣州——兩代居、分開住、單親家庭（女帶小孩）——需求點在哪里？

例：廣州的三元里，非洲黑人形成區(qū)域，比如附近開發(fā)項目，能否做黑人住宅區(qū)？2-3萬㎡米行不行？可以天馬行空，但要論證。每年全國進(jìn)入的黑人有多少？進(jìn)入各城市的有多少？進(jìn)廣州的有多少？三元里區(qū)域的有多少？

例：廣州三河北，帝錦苑，2002年天河北豪宅，共1000多套，有一半印度、日本、意大利、韓國等外國人。為什么吸引外國人？歐陸風(fēng)格、不大不小、市中心、鬧中取靜、網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系吸引、當(dāng)時高層、省建設(shè)廳高官，原6000元/㎡，現(xiàn)12000元/㎡。

2、市場需求調(diào)研（難點工作，最有挑戰(zhàn)性工作）⑴消費(fèi)者調(diào)研

⑵消費(fèi)動機(jī)調(diào)研：為什么買A而不買B樓盤，心理狀況 ⑶消費(fèi)行為調(diào)研

XX市房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)研：戶型、總價、單價等

3、市場供給調(diào)研 ⑴總量調(diào)研

廣州住宅每年供給總量：低600萬㎡——中800萬㎡——高1000多萬㎡ 空置量——畜水池——存量房（維持供求平衡）廣東維持10-15%的空置是合理的 ⑵市場調(diào)研

⑶各類物業(yè)銷售狀況調(diào)研

廣州寫字樓（珠江新城寫字樓推出市場后租金下跌）中信租金原250-300元/㎡，后200元/㎡ 住宅：多層、小高層、高層

商業(yè)：獨(dú)立、大型商場、都市綜合體 ⑷其他調(diào)研

4、市場營銷活動調(diào)研 ⑴市場競爭情況調(diào)研 ⑵價格調(diào)研

⑶促銷調(diào)研——最熱的城市是北京、上海 ⑷營銷渠道調(diào)研

二、市場調(diào)查流程

例：陽江市房地產(chǎn)市場調(diào)研：陽江市政府委托省房協(xié)進(jìn)行調(diào)研、國土局、發(fā)改委、財政局、工商局等積極配合。

準(zhǔn)備：初步方案（工作行動方案）、調(diào)研目的、預(yù)期效果、哪些部門協(xié)助、人員、時間、費(fèi)用等。操作：

①在陽江召開房地產(chǎn)論壇（建設(shè)局下文協(xié)助：房地產(chǎn)開發(fā)商會議、職能局領(lǐng)導(dǎo)會議、研究專家會議）——最后發(fā)各部門審核——回復(fù)——定稿

②設(shè)計問卷——招10多名學(xué)生兼職——培訓(xùn)細(xì)則、到哪里（政府、摟盤、商業(yè)中心、公園等）——1000份——3天——統(tǒng)計整理——分析——出報告

③廣外博士生寫調(diào)研提綱——不行重寫——不行——初稿——修改——定位——發(fā)展程度——建議——領(lǐng)導(dǎo)重視——振興規(guī)劃

結(jié)論：2007年全國房地產(chǎn)市場高潮，陽江平淡（價穩(wěn)量穩(wěn)），不利于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。

三、市調(diào)報告的撰寫P23

材料的分析、整理——結(jié)論（老板只喜歡看結(jié)論、小結(jié)、摘要）

技術(shù)報告：同一供需圈10個樓盤對比法、商業(yè)收益法、重置成本法 可行性研究報告——都是可行的

報告局限性和應(yīng)用注意事項——假設(shè)的前提成立

P30 規(guī)范結(jié)構(gòu)（省房協(xié)房地產(chǎn)藍(lán)皮書）⑴扉頁（封面）⑵目錄 ⑶摘要 ⑷正文 ⑸附錄

四、市場分析思路P35

1、三個層次

⑴區(qū)域：珠江三角洲（開放性強(qiáng)、前瞻性）、海西區(qū)、浦東區(qū)

廣州星河灣在廣州、北京、上海都有，理念、全國參觀、鞋套統(tǒng)一、無專人銷售、隨便自己看

⑵專業(yè)的房地產(chǎn)市場分析

住宅：一般、豪宅、別墅（聯(lián)體、聯(lián)排、獨(dú)立、空中、疊加）⑶項目房地產(chǎn)市場分析

祈福新村——10多期——10-20萬人——1萬多畝 項目在1000畝（66.7萬㎡）以內(nèi)比較好操作

2、兩個方面 ⑴供給： ⑵需求：

3、三個時段 過去3-5年 現(xiàn)在

將來1-2年

4、五個影響因素

人口分析：12個人一個組、方案、創(chuàng)意水平、飛特部落（南寧市時尚青年，好動、時尚、時髦、IT、網(wǎng)絡(luò)）1萬㎡，市場容量規(guī)模夠不夠大？

五、房地產(chǎn)市場分析內(nèi)容P38

1、地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析

全國GDP9%，廣東10%，廣深13% 宏觀發(fā)展差——房地產(chǎn)不可能好

經(jīng)濟(jì)發(fā)展以房地產(chǎn)為第一行業(yè)

三駕馬車：固定資產(chǎn)投資（市場預(yù)期房地產(chǎn)市場起來——宏觀起來）、消費(fèi)、進(jìn)出口貿(mào)易 偉大的策劃家從宏觀開始

經(jīng)濟(jì)發(fā)展——基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)發(fā)展：道路、公共設(shè)施 關(guān)注：一二三產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系

深圳——深交所——金融中心（雙中心、船運(yùn)中心）廣州——第二產(chǎn)業(yè)——汽車、石化等

例：石家莊——下飛機(jī)——打的——很久——酒店——市中心——落后10年（比南方）主要產(chǎn)業(yè)：醫(yī)藥（新華制藥）、三鹿集團(tuán)

城市定位不明確、模糊：離北京近、無自然資源、四不像。

2、區(qū)位分析 最佳用途分析

例：五星級酒店應(yīng)建在哪里？

①東莞酒店模式——住宅小區(qū)里面，住房率80% >平常70% ②廣州怡和山莊——白云山后面——五星級酒店——客滿——會議酒店為主50-60%

3、市場概況分析 未來趨勢分析

4、專業(yè)市場供求分析

營銷策劃一定要上綱上線，要有個性化的東西。

例：深大小梅沙中間的小島天琴灣，全國唯一直升機(jī)看樓，至今已售10多棟別墅，每棟5000萬（500-600㎡），目標(biāo)客戶是世界500強(qiáng)老板、CEO。泛地產(chǎn)——購住宅——購所有植被、園林、雕塑、環(huán)境、海景等——現(xiàn)代簡約風(fēng)格，以明快線條為主 關(guān)鍵點：是否有足夠的客戶人脈？

5、項目競爭分析

營銷后期，體量對比、營銷手法、價格等分析對比 營銷建議、售價和租金預(yù)測、預(yù)測吸納量及計劃

6、敏感性分析

六、房地產(chǎn)市場分析方法P40

1、政策影響分析方法 ⑴927的深層原因：以前國六條、國八條等都是針對供給方的，而927政策是針對需求方的。

⑵政策可操作程度：90/70政策、廣東很多二線城市戶均100㎡以上，90㎡不合適。

⑶影響最大：房地產(chǎn)金融政策：開發(fā)商在銀行貸款、需求買地，向銀行貸款 潘石屹觀點：房地產(chǎn)要死，銀行先死。

2、城市規(guī)劃影響分析方法 重要、技術(shù)性強(qiáng)

3、房地產(chǎn)供需分析方法

⑴供給分析：供給量分析、供給結(jié)構(gòu)分析

⑵需求分析：成交需求分析、未來需求分析

⑶供需對比分析：供需的量對比、供需的結(jié)構(gòu)對比

4、房地產(chǎn)項目市場分析方法 ⑴法律特性的分析 ⑵經(jīng)濟(jì)特性的分析 ⑶自然條件的分析 ⑷項目的關(guān)聯(lián)性分析

七、房地產(chǎn)市場總體趨勢分析方法

1、指數(shù)分析法

2、景氣分析法

3、區(qū)位商方法

4、投入產(chǎn)出法

【第一招：加法】

1+1>2！

將二件風(fēng)馬牛不相及的事捆綁起來，會發(fā)生很多有趣的變化。

我們大概都聽過書商捆綁連接總統(tǒng)的故事，故事大約是這樣的：第一次把新書寄給總統(tǒng)，總統(tǒng)客氣地說了聲“好”，于是，書商就宣傳“總統(tǒng)叫好的書”；第二次又把一本新書寄給了總統(tǒng)，總統(tǒng)不想再被利用，就回信說“不好”，于是，書商就宣傳“這是總統(tǒng)批判的書”，人們還是好奇地看看為什么總統(tǒng)批判它；第三次，書商再寄新書給總統(tǒng)，總統(tǒng)汲取上兩次被利用的教訓(xùn)，干脆就不理會了，不久，書商又宣傳了，“連總統(tǒng)都無法評價的書”，總統(tǒng)還是被利用了。這件事真不真實不重要，重要的是它告訴我們一件事：加法的效果很明顯！

將加法運(yùn)用到房地產(chǎn)界來看：

體育+地產(chǎn)=體育地產(chǎn)，成就了“讓運(yùn)動就在家門口”的南國奧林匹克花園；

教育+地產(chǎn)=教育地產(chǎn)，成就了“給你一個五星級的家”的碧桂園；

勞斯萊斯+地產(chǎn)=標(biāo)準(zhǔn)營銷地產(chǎn)，成就了“一個心情盛開的地方”的星河灣；

宋詞+地產(chǎn)=文化地產(chǎn)，成就了“中國首個宋詞文化社區(qū)”的夢里水鄉(xiāng)；

旅游+商業(yè)+地產(chǎn)=體驗地產(chǎn)，成就了轟動一時的上海新天地。

策劃大師王志綱經(jīng)常喜歡說，跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)，其實就是加法的說法，以一個產(chǎn)業(yè)幫襯另一個產(chǎn)業(yè)的做法，確實能起到借勢引爆拔出蘿卜帶出泥的效果。

【第二招：減法】

第一勝過更好，一顆子彈打一只鳥！

減法就是化復(fù)雜為簡單，化多為少，化粗為精。

大家知道，對一個事情的決策，首先要確定做事情的程序，程序上的各個步驟就是決策點。減法其實就是抓重點，突出決策環(huán)上的某一個決策點，不遺余力地加強(qiáng)這個決策點，使這個決策點成為重點，由這個重點來帶動其它決策點。

人類文明的傳播和演變，其實就是傳遞并升華簡單的共性規(guī)律的過程。一部簡簡單單的老子《道德經(jīng)》，講盡了宇宙萬物的道理、概括了事物的規(guī)律。而后世的越是深刻的哲學(xué)越是片面，唯其片面能夠深刻，唯其深刻不能全面，個中原因皆在于此。

減法經(jīng)常被我們不知不覺中采用。飯店門口貼一張紙，上書：“田螺2元一盤”，便宜，太便宜了，你進(jìn)去吧，我不相信你只吃田螺，你也不怕噎死？你喝點飲料飯店就能把田螺的損失給奪回來。

我們經(jīng)常發(fā)現(xiàn)一些企業(yè)花大價錢打的廣告等于一張廢紙，他把自己的產(chǎn)品的10個優(yōu)點全部說出來，都是優(yōu)點，哪里還會有優(yōu)點？要刪，要突出一個重點，你第一次打“KISS”的情景一定歷歷在目，你第一次戀愛的心跳一定不會“事如春夢了無痕”。所以，誰占得先機(jī)，誰搶得第一位，誰就能“近水樓臺先得月”?！稗r(nóng)夫山泉有點甜”，只突出味道就行；“今年過年不收禮，收禮只收腦白金”，只突出適用價值就行；……不用說上海人能跑，只說奧運(yùn)冠軍劉翔的名字地球人都會知道！

【第三招：乘法】

牽線頭，搭平臺，隔山打牛。

這其實就是一種資源整合。牽線頭，就是把幾個不同的資源拿來過，然后為其建立搭建一個共同的平臺，以最低的成本，幾個產(chǎn)業(yè)或項目同時互動，發(fā)生化學(xué)作用，產(chǎn)生質(zhì)變形成新的利潤，實現(xiàn)多方共贏。

曾經(jīng)我用乘法為一家經(jīng)營不善的渡假村設(shè)計了這樣一套方案：

這家渡假村座落在一個同樣經(jīng)營不善的公園里，有韓國燒烤屋，有日式客房，風(fēng)景不錯，環(huán)境優(yōu)美，可由于地處偏僻之處，養(yǎng)在深閨無人識，老板也由于前期的投入導(dǎo)致現(xiàn)在的運(yùn)作資金不足，宣傳工作也難以為繼，所以客房每天都空在那里，燒烤生意也每況愈下。

怎么辦呢？

于是，我為其設(shè)計了一個資源互換平臺，尋找一家房地產(chǎn)開發(fā)商和一個媒體合作，把旅游、地產(chǎn)、媒體三大資源整合起來。

三頭線：

1、旅游線：渡假村為房地產(chǎn)開發(fā)商的客戶提供5+2生活模式，即購房者5天全家免費(fèi)暢游公園，2天免費(fèi)享受標(biāo)準(zhǔn)間客房；

2、地產(chǎn)線：開發(fā)商可打公園牌，打自然牌，倡導(dǎo)旅游地產(chǎn)生活，廣告資源雙方共享；

3、媒體線：利用媒體優(yōu)勢，為雙方搭建品牌橋梁。

于是，渡假村利用空置的客房資源轉(zhuǎn)換與房地產(chǎn)開發(fā)商合作，免費(fèi)打了廣告。購房者入住了客房，總不能只睡覺吧，自然到燒烤屋里去消費(fèi)，由此又將客房的損失費(fèi)拿回來。媒體有了廣告業(yè)務(wù)可做，自然熱心為兩者牽頭搭線，并在新聞炒作上為其提供一切方便之利。

如此一來，旅游商為開發(fā)商提供5+2生活模式，雙方結(jié)成戰(zhàn)略合作關(guān)系，開發(fā)商在媒體發(fā)布廣告，配以活動促銷，三方互動，資源整合，一舉三得！

這，就是乘法的妙用！

【第四招：除法】

1除于2等于1/2，除于3等于1/3，除于4等于1/4，……從有限中得到無限，從除法中得到商，商，也就是商業(yè)、商機(jī)，說白了，也就是一種背景轉(zhuǎn)換法，即：背景決定前臺，用更強(qiáng)大的背景去為自己服務(wù)，我們要把有限的視線投放到無限的背景中去！

星星因為有了藍(lán)色的天冪所以閃閃動人，照相因為有了白色的背景所以才能突出自我。

一個人，一件商品，一戶企業(yè)，無論它（他）多么強(qiáng)大，它（他）的價值、力量都是十分有限的，而其所處的背景有時是可以選擇的，有時背景的價值和力量是無限的。

一個小伙子，后面站的是影視明星，一看就像一個高級助手，最少也是一個風(fēng)流人物；明星走了，換了一個公安局刑警大隊人員，拿著手銬和電棍，按照這個背景，你肯定會想，這個小伙子出事啦！

一個化妝品，放在日用品柜里是平價，放在化妝品柜里就漲價，這就是背景的不同。

有個地方性房地產(chǎn)公司，和世界名牌沃爾瑪超市締結(jié)了戰(zhàn)略合作關(guān)系，你建商場，我給你辦理一切用地手續(xù)，給你建設(shè)好房產(chǎn)，我不賺你沃爾瑪一分錢，只要借機(jī)多征用一些土地，只要把沃爾瑪進(jìn)駐的消息宣布出去，即使不好的地塊兒，也會馬上變成旺地，因為人家沃爾瑪商場生意旺，整個地區(qū)的土地都被名牌給升值了，你甚至不用建房，你把多余的土地再加價轉(zhuǎn)讓出去就行了。為了引進(jìn)沃爾瑪——世界500強(qiáng)，各地政府在市場準(zhǔn)入方面沒有不開綠燈的，連在異地辦事的效率都不減。賺錢不僅要看賺多少，更重要是看賺多快。和沃爾瑪合作，你的背景就是世界最大的零售企業(yè)。

連狐貍都知道借老虎的威風(fēng)，都知道背景的轉(zhuǎn)換，都知道除法的運(yùn)用！

【第五招：比法】

比法，也就是比例法，1/3=2/6，事物之間在哲學(xué)的層面經(jīng)常會有些驚人的相似之處，這是造物主的一個神奇之所在。

房地產(chǎn)行業(yè)本來和信息產(chǎn)業(yè)是完全兩碼事，我發(fā)現(xiàn)，它們之間也有一定的相識之處。

INTERNET是說你我相互勾結(jié)——INTER一下，形成一片——NET一下，所以，INTERNET就是土地；這個土地是生地，沒有“七通一平”，所以，要用寬帶、路由器等進(jìn)行管網(wǎng)配套，使生地變成熟地；電腦就是在土地上的建筑物，光電腦能用，但功能有限，所以，就得裝修，軟件就是房屋裝修；裝好軟件的電腦可以自己用，但互動的信息就像進(jìn)出的人流一樣，管理起來很困難，于是就需要專業(yè)的物業(yè)公司來管理，這就是門戶網(wǎng)站等信息服務(wù)。搞物業(yè)管理的沒有搞建筑和裝修的賺錢快，搞房產(chǎn)的不如搞地產(chǎn)的，信息產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的規(guī)律大體上與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也是一樣的。

有人問你，什么是策劃？你可能會套用王志綱的說法：條條大路通羅馬，策劃就是找最近的那條路。

我會如何回答你呢，我會告訴你，其實中國的象形文字就蘊(yùn)含了策劃的真意。先從“策”字來看，上為竹字頭，下面一個宋字，宋字的原意是一聲巨響，所以，“策”就是用鋒利的竹子打擊出一聲巨響，我們引申來說，“策”字就是把握規(guī)律、道破天機(jī)。策劃的“劃”，就像竹排在水里劃，引申來看，就是指在“策”的基礎(chǔ)上能夠?qū)б绷鞯娜?。所以，策劃兩字，我個人用比法來理解，就是把握規(guī)律、道破天機(jī)、導(dǎo)引潮流的意思。

曾經(jīng)我用比法為一家房地產(chǎn)公司的小戶型做了這樣一個軟文炒作。當(dāng)時我想，誰最有可能買

小戶型的房子，當(dāng)然是青年人；青年人平常最喜歡做什么，當(dāng)然是上網(wǎng)；青年人用買小戶型省下來的錢最想買什么，當(dāng)然是汽車！

靈機(jī)一動，突然我找到了一個它們之間相通的一個點，那就是QQ，上網(wǎng)用QQ，汽車開QQ，小錢也能當(dāng)家，那么為什么小戶型不能命名為QQ小戶型呢，時尚、可愛，誘人！

第五篇：房地產(chǎn)策劃

房地產(chǎn)策劃書范文

（五）目錄

第一部分、項目概述及市場分析

1、項目地塊基本情況

2、項目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展分析

3、項目地貌狀況

4、項目現(xiàn)狀

第二部分、項目SWOT分析

1、地塊優(yōu)劣式分析

2、項目的優(yōu)勢分析（S）

3、項目的劣勢分析（W）

4、項目機(jī)遇的分析（O）

5、項目的威脅分析（T）

第三部分、項目策劃營銷

1、項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

2、一期產(chǎn)品介紹

3、項目周邊樓市狀況

4、項目定位

5、營銷策劃構(gòu)思與設(shè)想

6、營銷策劃推廣主題

7、策劃營銷指導(dǎo)性理念

8、項目營銷策劃推廣總體策略

9、營銷策劃總體戰(zhàn)略

10、項目功能分區(qū)說明

11、項目業(yè)態(tài)規(guī)劃

12、區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀

13、項目產(chǎn)品建議

14、價格體系

15、目標(biāo)客戶分析

16、物管建議

第四部分、項目包裝推廣

1、推廣主題

2、推廣訴求

3、廣告推廣方式

4、活動推廣方式

5、會員推廣方式

6、平面表現(xiàn)

第五部分、結(jié)束語

第一部分、項目概述

一、項目地塊基本情況本項目位于湖南省新化縣舊城天華南路，北起天華廣場與新化火車站相隔50米，南接資江二大橋西端接線工程，全長1190米，項目總建設(shè)用地約240畝，其中道路及綠化用地150畝，房屋建設(shè)用地90畝，建筑密度30%，容積率2.0，綠地率25%；規(guī)劃總建設(shè)面積30萬㎡，一期開發(fā)建設(shè)面積22萬㎡，其中住宅約5.9萬㎡、商鋪8.48萬㎡。改建的天華南路將成為新化未來主要的景觀大道，改造后全長1.2公

里。

項目一期總投資 2.3億元，規(guī)劃設(shè)計成五個功能區(qū)，即從天華南路廣場向南依次為前區(qū)、商住區(qū)、中心綠島廣場休閑區(qū)、商貿(mào)區(qū)和橋頭公共廣場設(shè)施區(qū)，是2007新化縣政府市政重點建設(shè)工程之一。

二、項目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展分析

1、市政規(guī)劃布局

目前，新化縣處于房地產(chǎn)市場大規(guī)模開發(fā)起步階段，當(dāng)?shù)叵M(fèi)者尤其是1.5萬余人的公務(wù)員隊伍，對改善居住條件、提升居住質(zhì)量的需求及其旺盛，更加注重生態(tài)和品質(zhì)；同時，由于城市化進(jìn)程的加快和城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，城區(qū)人口逐年增加，縣域經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)大商業(yè)、大市場的輪廓，傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)吸附力較強(qiáng)，但設(shè)施老化、檔次偏低，出現(xiàn)商業(yè)檔次斷層，消費(fèi)群對縣城中高檔百貨、購物中心等新商業(yè)業(yè)態(tài)的需求旺盛，將有效推動城市對商業(yè)地產(chǎn)的需求。2007年新化縣在建和待建項目體量較大，建筑面積預(yù)計超過80萬方，總投資將超過8億元，由于市場需求旺盛，房地產(chǎn)市場銷售價格將會迅速上漲。

新化當(dāng)?shù)厝丝诒姸?，?jīng)濟(jì)粗放，人均收入不高，公務(wù)員基本收入在1400-1500元/月，外出務(wù)工人員占全縣總?cè)丝诘?/4。

2007年新化房地產(chǎn)市場將展開空前激烈的客戶爭奪戰(zhàn)，銷售手段和促銷組合將層出不窮，從而進(jìn)一步帶動建材、就業(yè)、裝飾、廣告、餐飲、娛樂等行業(yè)大規(guī)模的發(fā)展，城市建設(shè)和城市發(fā)展將邁上一個新臺階。

2、項目未來發(fā)展分析

自2006 年以來，央行連續(xù)3次調(diào)高銀行金融存貸款利率，導(dǎo)致按揭貸款所承擔(dān)的利息負(fù)擔(dān)加重，雖有效遏制了國內(nèi)房地產(chǎn)價格過快上漲，但也打擊了一部分購買者購置房地產(chǎn)的積極性，特別影響了以投資為主要目的的購買群體；同時，國家相關(guān)部委不斷出臺二手房買賣的相關(guān)限制措施，更使投資客戶望而卻步，最典型的是溫州炒房團(tuán)大部分撤出國內(nèi)房地產(chǎn)投資市場后，轉(zhuǎn)而向金融、證券、制造行業(yè)等進(jìn)行投資，也延緩了房地產(chǎn)市場價格過快上漲。

就本項目來說，以上情況對項目有所影響，但影響不大，由于新化屬于三級房地產(chǎn)市場，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展程度不高，潛在購買群體巨大，且新化處于房地產(chǎn)市場發(fā)展起步階段，大量握有資金的目標(biāo)客戶群正在積極尋找投資方向，是本項目的利好所在；但從另一個方面說，由于新化溫州商業(yè)廣場整體經(jīng)營情況一般，明源陽光購物公園和新康園經(jīng)貿(mào)中心的客戶分流，本項目必須作好項目定位和招商工作，否則將會影響項目營銷進(jìn)度。

3、項目周遍樓市現(xiàn)狀

就項目周邊來說，類似物業(yè)主要是新化溫州商業(yè)廣場、明源陽光購物公園、新康園經(jīng)貿(mào)中心，三個項目商業(yè)體量總和大體與本項目相當(dāng)；新化溫州商業(yè)廣場已于2006年正式營業(yè)，整體經(jīng)營狀況一般；明源陽光購物公園是集生態(tài)商業(yè)、智能商務(wù)、白金星級酒店、高品位休閑娛樂業(yè)、著名品牌專賣店為一體的步行街。

4、項目地貌狀況

項目占地240畝，規(guī)劃總建設(shè)面積30萬㎡。一期開發(fā)建設(shè)面積22萬㎡。地塊很平整，沒有拆遷，呈一字型展開，北面和新化火車站相隔50米，南接資江二大橋西端接線工程，地塊相對平整

一、地塊優(yōu)劣式分析

優(yōu)勢：

1）配套設(shè)施可以自我完善：項目地塊較長，使項目更具吸引力；

2）自然環(huán)境好：項目地塊的水資源良好，景色優(yōu)美；

3）區(qū)位發(fā)展前景看好：位于城市戰(zhàn)略發(fā)展重點區(qū)域的核心，高起點規(guī)劃與政府加大基本建設(shè)投資力度對項目利好；

劣勢：

1）治安環(huán)境暫不樂觀，靠近火車站；

2）項目周邊住房影響項目形象，尤其是后街旁邊的住房；

3）道路沒整治好，南面基本沒什么人群；

A、政府組織建設(shè)，項目信譽(yù)度高，資金到位確保工程進(jìn)度的順利進(jìn)行；

B、項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，規(guī)劃設(shè)計超前，政府統(tǒng)一招商、統(tǒng)一返租，將會打消顧客的心理顧忌；

C、新化地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)競爭壓力不大，且各自的規(guī)劃具有一定互補(bǔ)性，相互沖擊較小；

D、已有強(qiáng)烈的投資意識，但由于可投資的商業(yè)地產(chǎn)過少，且商業(yè)發(fā)展程度不高，大部分人持觀望態(tài)度，投資較為謹(jǐn)慎，希望投資更好的項目。

A、由于該項目位于新化縣老城區(qū)，目前人氣不旺，流動人口少，周邊配套不齊，商業(yè)氛圍尚未形成。

B、由于本項目是新化第一個大型商住項目，且商業(yè)占據(jù)了8.48萬平米,為了打造專業(yè)市場，需要政府加大力度，進(jìn)行行業(yè)規(guī)范整治，將各個零售店鋪集中到湘中·金源商業(yè)項目來。加大廣告宣傳。

A、新化房地產(chǎn)市場起步較晚，為本項目的開發(fā)提供了充足的市場空間；

B、新化自然景觀旅游業(yè)發(fā)展迅猛，流動人口消費(fèi)總額有望大幅攀升；

C、專業(yè)批發(fā)市場規(guī)模不大，檔次不高，環(huán)境一般，管理有待提高，為專業(yè)市場升級提供了機(jī)會；

D、由于本項目是舊城改造項目，同質(zhì)競爭樓盤較少，商業(yè)物業(yè)具有較大的升值空間；

E、私營礦主、企業(yè)老板、機(jī)關(guān)干部及在外創(chuàng)業(yè)回鄉(xiāng)置業(yè)者有投資預(yù)期，為新化商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了后備資源；

F、未經(jīng)過大商業(yè)和國際國內(nèi)一流主力店的洗禮，外來商業(yè)品牌正加緊布點，為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供了機(jī)會。

A、新化處在商業(yè)地產(chǎn)的萌芽期，行業(yè)整合洗牌，外來資本進(jìn)入，但房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，整體市場開發(fā)規(guī)模較??；

B、沒有花園小區(qū)生活概念，物業(yè)管理滯后，生活配套設(shè)施不全；

C、本土化銷售運(yùn)作，無市場先進(jìn)營銷理念，開發(fā)和后續(xù)管理 “兩張皮”，重銷售、輕經(jīng)營，投資置業(yè)無保障；

第三部分、項目策劃營銷

一、項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

建筑密度：

項目戶型：

三室兩廳一衛(wèi)一廚：128㎡；三室兩廳兩衛(wèi)一廚：123-142㎡；

復(fù)合式：

四室兩廳三衛(wèi)一廚：181㎡；五室兩廳一衛(wèi)一廚：171-180㎡；

三、項目周邊樓市狀況

新化房地產(chǎn)市場目前建設(shè)規(guī)模不大，2006年全縣完成城建基礎(chǔ)設(shè)施總投資2.6億元，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到18.5%；完成固定資產(chǎn)投資6.33億元，較2005年增長13.5%。

目前已啟動的項目有：金龍·風(fēng)景家園（住宅，30000平方米）、明源陽光購物公園（商業(yè)，52000平方米）、新康園經(jīng)貿(mào)中心（高層商住，32000平方米）、陽光小區(qū)（商住，住宅67000平方米，商業(yè)13000平方米）、湘中·金源商埠（商住，300000平方米）等。

即將啟動的項目有：香檳山名苑（高層住宅，200000平方米）、新化瓷廠住宅樓項目（未定名，建設(shè)用地110畝）等。

四、項目定位

1、住宅部分

住宅定位：開放式居住小區(qū)，大視野、大配套、大景觀的城市時尚商業(yè)帶。

2、商業(yè)部分

商業(yè)定位：融餐飲、娛樂、運(yùn)動、休閑、旅游、文化、購物為一體的景觀時尚商業(yè)街。

商務(wù)定位：集酒店、SOHO、LOFT、企業(yè)會所等多種形式的非傳統(tǒng)型人性化景觀商務(wù)辦公空間。

3、項目總體定位

湘中·金源商埠”融住宅、酒店、商業(yè)、商務(wù)為一體，具現(xiàn)代、時尚、國際化特征，臨近紫江的景觀

建筑綜合體。

五、營銷策劃構(gòu)思與設(shè)想

總體構(gòu)思

創(chuàng)造一種對公共領(lǐng)域的共同理解；

不同功能與審美層面的適合實現(xiàn)統(tǒng)一；

建筑的多樣性；

個性與自我的表達(dá)；一處多樣化、開放形居住形態(tài)的商業(yè)場所；

一個銜接個性化生活方式與商業(yè)化社區(qū)公共生活的網(wǎng)絡(luò)體系；

體現(xiàn)區(qū)域化商業(yè)核心；

六、營銷策劃推廣主題

信賴——信賴源自政府的公信力、態(tài)度的體現(xiàn)以及人文關(guān)懷。

推廣手段： 【金源會】、主題活動、軟性宣傳。

沖擊——意識形態(tài)立體推廣。

推廣手段：戶外、車身、視頻、報媒全方位視覺及理念輸出。

感動——融入其間，漸進(jìn)地體驗式情景營銷。

推廣手段：體驗館、示范區(qū)。

誘惑——最不在乎價格的客戶也希望獲得更高的性價比。

推廣手段：促銷優(yōu)惠策略：會員優(yōu)惠；以及不同銷售階段給予不同程度的優(yōu)惠。

七、策劃營銷指導(dǎo)性理念

一站式————兩極消費(fèi)————多重功能

一站式：方便、快捷、高效，一站式購物消費(fèi)。

兩極消費(fèi)：滿足不同消費(fèi)群體的需求。

多重功能：提供多元化的消費(fèi)場所，滿足不同的層次需要。