第一篇：大連市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)

大連市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)

發(fā)布日期：2006-08-28

(大房局發(fā)[1998]86號(hào)1 998年10月26日)

為加強(qiáng)我市住宅小區(qū)物業(yè)管理，更好地發(fā)揮住宅小區(qū)的使用功能，并使其保值和增值，不斷提高小區(qū)居民的生活質(zhì)量，根據(jù)國(guó)家、省、市物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定，制定本標(biāo)準(zhǔn)。

一、綜合管理

1、小區(qū)實(shí)行專業(yè)化管理，由物業(yè)管理企業(yè)對(duì)小區(qū)房屋、設(shè)施、設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、治安、環(huán)境實(shí)行統(tǒng)一的社會(huì)化、專業(yè)化、經(jīng)營(yíng)性管理。

2、小區(qū)按規(guī)定程序成立了業(yè)主委員會(huì)(管理委員會(huì))，并有規(guī)定整的工作制度和會(huì)議制度。業(yè)主委員會(huì)(管理委員會(huì))按規(guī)定要求，定期組織召開業(yè)主、使用人大會(huì)(代表大會(huì))、業(yè)主委員會(huì)(管理委員會(huì))會(huì)議。會(huì)議決議、決定和會(huì)議記錄存檔備查。．

3、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)(管理委員會(huì))簽訂了《物業(yè)管理委托合同》，合同文本規(guī)范，合同雙方貴、權(quán)、利明確。

4、小區(qū)交付使用時(shí)，嚴(yán)格按照綜合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收，有完整的驗(yàn)收檔案，交接手續(xù)完備。

5、小區(qū)各項(xiàng)管理制度完善，管理規(guī)定、公約分發(fā)到戶，并對(duì)制度、規(guī)定執(zhí)行情況定期檢查，有檢查記錄。

6、物業(yè)管理企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備合理，有企業(yè)發(fā)

展規(guī)劃和現(xiàn)代化企業(yè)制度方案、工作標(biāo)準(zhǔn)、崗位責(zé)任，考核辦法完善。

7、物業(yè)管理人員經(jīng)物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)，持證上崗，佩戴服務(wù)標(biāo)志牌，遵守職業(yè)道德，文明用語(yǔ)，規(guī)范服務(wù)，整體素質(zhì)較高o8、有爭(zhēng)創(chuàng)全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)的規(guī)劃與具體實(shí)施方案，并組織實(shí)施。

9、各種檔案資料、報(bào)修養(yǎng)護(hù)記錄、財(cái)務(wù)結(jié)算應(yīng)用計(jì)算機(jī)操作。

二、房屋及維修管理

1、房屋外觀完好、整潔，無(wú)臟損和妨礙市容觀瞻現(xiàn)

2、小區(qū)內(nèi)房屋幢號(hào)、行政街號(hào)、管理號(hào)、單元號(hào)有明顯標(biāo)志，并設(shè)有引路方向平面圖。

3、房屋零修、急修及時(shí)率達(dá)98％以上，合格率達(dá)100％，險(xiǎn)情排除及時(shí)率達(dá)100％。有維修記錄和回訪記錄。

4、房屋改裝修有批準(zhǔn)手續(xù)和質(zhì)量檢查驗(yàn)收記錄。

5、房屋完好率達(dá)98％以上。

6、定期對(duì)房屋安全狀況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)不安全隱患，請(qǐng)主管部門進(jìn)行安全鑒定。鑒定意見及時(shí)提請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)(管理委員會(huì))研究處理。無(wú)重大安全事故。

7、房屋檔案資料齊全，管理完善，按幢、戶立檔。房屋檔案包括：房屋平面圖、房屋分戶管理清冊(cè)、維修養(yǎng)護(hù)記錄、修繕資金收支核算和分?jǐn)傆涗浀?。房屋檔案及時(shí)注記，查詢方便。

三、公用設(shè)備管理

1、設(shè)備圖紙、檔案資料齊全．，設(shè)備臺(tái)帳、記錄清晰，管理完善，隨時(shí)查閱。

2、專業(yè)技術(shù)人員、維修操作人員嚴(yán)格操作規(guī)程，按要求經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，持證上崗。

3、設(shè)備良好，運(yùn)行正常，有設(shè)備運(yùn)行記錄。有專門的保養(yǎng)檢修制度，無(wú)事故隱患。

4、小區(qū)內(nèi)生活用水(高壓水泵、水池、水箱)有嚴(yán)密的管理措施，有二次供水衛(wèi)生許可證和操作人員健康許可證。水質(zhì)檢驗(yàn)合格。

5、電梯按規(guī)定時(shí)間運(yùn)行，電梯廂清潔衛(wèi)生、通風(fēng)，照明良好。

6、電梯有專業(yè)隊(duì)伍維修保養(yǎng)，安全運(yùn)行和維修養(yǎng)護(hù)規(guī)章制度健全，運(yùn)行養(yǎng)護(hù)有記錄。

7、消防系統(tǒng)標(biāo)志明顯，設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用。

8、鍋爐供暖嚴(yán)守各項(xiàng)規(guī)章制度，運(yùn)行正常，并有運(yùn)行記錄。供暖期間，居室內(nèi)溫度不低于16。C。

四、公共設(shè)施管理

1、小區(qū)內(nèi)公共配套服務(wù)設(shè)施完好，并按原設(shè)計(jì)用途使用。

2、公共照明設(shè)備設(shè)施齊全，運(yùn)行正常。

3、道路暢通，路面平坦無(wú)損壞。

4、污水排放暢通，溝道無(wú)積水。

5、危險(xiǎn)部位標(biāo)志明顯，有防范措施。

6、機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛行駛、停放有序，停車場(chǎng)清潔衛(wèi)生，車輛管理制度完善。

五、綠化管理

1、公共綠地、庭院綠化布局合理，花草、樹木、建筑小品配置得當(dāng)。

2、新建小區(qū)人均公共綠地在1平方米以上，綠化覆蓋率在30％以上；舊區(qū)改造的小區(qū)人均公共綠地不低于0．5平方米，綠化覆蓋率在25％以上。

3、綠化有專人養(yǎng)護(hù)和管理，無(wú)損壞、踐踏現(xiàn)象。

六、環(huán)境衛(wèi)生管理

1、小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完善，設(shè)有果皮箱、垃圾房等保潔設(shè)施。

2、小區(qū)內(nèi)實(shí)行垃圾袋裝化，隨產(chǎn)隨清。

3、樓梯間、通道、走廊的地面、墻面和樓梯扶手、窗臺(tái)無(wú)灰塵，窗戶明亮。設(shè)備間清潔衛(wèi)生，通風(fēng)照明良好。

4、道路、庭院、綠地、公用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭、塑料袋等雜物。

5、小區(qū)內(nèi)無(wú)馬路攤點(diǎn)、馬路市場(chǎng)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)牌匾美觀整開、管理有序。

6、小區(qū)內(nèi)無(wú)違法、臨時(shí)建筑。

7、小區(qū)內(nèi)無(wú)亂堆、亂放、亂貼、亂畫、亂刻和亂掛現(xiàn)象。

8、封閉陽(yáng)臺(tái)、空調(diào)安裝統(tǒng)一有序，房屋立面無(wú)吊欄安全護(hù)欄(一樓安全護(hù)欄元探出現(xiàn)象)，新建小區(qū)及主次干道網(wǎng)側(cè)房屋無(wú)曬衣架。

七、社區(qū)秩序管理

1、有條件的小區(qū)實(shí)行封閉、半封閉管理。

2、小區(qū)內(nèi)實(shí)行24小時(shí)保安值班巡邏制度。

3、保安人員值勤有明顯標(biāo)志，熟悉轄區(qū)情況，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，有值班巡邏記錄，各項(xiàng)保安措施落實(shí)。

4、小區(qū)內(nèi)無(wú)重大刑事、交通、火災(zāi)事故發(fā)生。

八、財(cái)務(wù)及收費(fèi)管理

l、財(cái)務(wù)管理嚴(yán)格按大財(cái)基字[1 996]168號(hào)文件《大連市物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理暫

行辦法》規(guī)定執(zhí)行。

2、收取公共物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和電梯運(yùn)行費(fèi)有物價(jià)部門批準(zhǔn)的收費(fèi)許可證，并按《收費(fèi)許可證》批準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)；經(jīng)營(yíng)性服務(wù)收費(fèi)合理，有雙方簽訂的協(xié)議書，按協(xié)議約定收費(fèi)。

3、水、電、供暖費(fèi)和公房租金按政府定價(jià)收取，電損及水差費(fèi)按合同約定分?jǐn)偂?/p>

4、住宅售后公用部位、公用設(shè)備、公共設(shè)施修繕資金的計(jì)提及使用管理，按大政發(fā)1998]51號(hào)文件《大連市城市住宅售后修繕資金計(jì)提及使用管理暫行規(guī)定》執(zhí)行。

5、小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)收費(fèi)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)公開，定期公布管理帳目，接受監(jiān)督。費(fèi)用收繳率達(dá)到90％以上。

九、精神文明建設(shè)

1、小區(qū)內(nèi)設(shè)有讀報(bào)欄、居民精神文明建設(shè)公約。業(yè)主、使用人自覺遵守小區(qū)的各項(xiàng)管理制度及規(guī)定。

2、小區(qū)居民鄰里團(tuán)結(jié)互助、文明居住，關(guān)心孤寡老人、殘疾人和生活困難居民，開展擁軍優(yōu)屬活動(dòng)。

3、小區(qū)內(nèi)設(shè)有社區(qū)文化場(chǎng)地、場(chǎng)所等設(shè)施，物業(yè)管理企業(yè)定期組織居民開展健康有益的文體活動(dòng)。

4、物業(yè)管理企業(yè)配合街道、派出所、居民委開展各項(xiàng)工作。

十、社區(qū)服務(wù)與經(jīng)濟(jì)效益

1、小區(qū)有社區(qū)服務(wù)發(fā)展規(guī)劃和實(shí)施方案。．

2、設(shè)有專人或兼職人員負(fù)責(zé)社區(qū)服務(wù)工作。

3、根據(jù)居民需要開展多方面便民有償服務(wù)。

4、以業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)，廣開經(jīng)營(yíng)門路，不斷增加收入。

5、加強(qiáng)管理，降低成本，逐步達(dá)到收支平衡。

十一、投訴管理

l、小區(qū)建立定期走訪制度，征求業(yè)主、使用人意見，并有原始記錄。

2、居民投訴處理率達(dá)100％，滿意率達(dá)95％以上。

3、業(yè)主、使用人對(duì)物業(yè)管理企業(yè)基本滿意率達(dá)95％以上。

十二、檔案管理

l、設(shè)有專職或兼職檔案管理人員。

2、檔案資料的收集符合大住指發(fā)[1998]13號(hào)文件《關(guān)于收集獲市級(jí)以上城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)(大廈)檔案資料的通知》的要求。

3、檔案資料的收集、整理、歸檔、管理及使用符合有關(guān)檔案管理規(guī)定。

4、檔案管理制度健全，歸類及管理方法科學(xué)、規(guī)范，便于查閱和使用。

5、檔案管理設(shè)施齊全無(wú)損壞，考核辦法完善，有考核記錄。

3、根據(jù)居民需要開展多方面便民有償服務(wù)。

4、以業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)，廣開經(jīng)營(yíng)門路，不斷增加收入o、5、加強(qiáng)管理，降低成本，逐步達(dá)到收支平衡。

十一、投訴管理

l、小區(qū)建立定期走訪制度，征求業(yè)主、使用人意見并有原始記錄。．

2、居民投訴處理率達(dá)100％，滿意率達(dá)95％以上。

3、業(yè)主、使用人對(duì)物業(yè)管理企業(yè)基本滿意率達(dá)95％以上。

十二、檔案管理

l、設(shè)有專職或兼職檔案管理人員。

2、檔案資料的收集符合大住指發(fā)[1998]13號(hào)文件《關(guān)于收集獲市級(jí)以上城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)(大廈)檔案資料的通知》的要求。

3、檔案資料的收集、整理、歸檔、管理及使用符合有關(guān)檔案管理規(guī)定。

4、檔案管理制度健全，歸類及管理方法科學(xué)、規(guī)范，便于查閱和使用。

5、檔案管理設(shè)施齊全無(wú)損壞，考核辦法完善，有考核記錄。

第二篇：中小型城市住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展探討

中小型城市住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展探討

——以河北省秦皇島市為例

摘要：自上世紀(jì)90年代以來(lái)，住宅小區(qū)物業(yè)管理在我國(guó)各中小型城市獲得了迅猛的發(fā)展，目前已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中極具活力的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。但在發(fā)展過程中，物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)一些制約發(fā)展的難點(diǎn)問題，如何才能破解難題，推動(dòng)住宅小區(qū)物業(yè)管理科學(xué)、規(guī)范、健康、快速發(fā)展？本文擬就以上問題作初步探討。

關(guān)鍵字：中小型城市，住宅小區(qū)，物業(yè)管理，發(fā)展，秦皇島

物業(yè)管理，即物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。該服務(wù)可大幅提高城市管理專業(yè)化、現(xiàn)代化的水平，為居民提供優(yōu)美、舒適、寧?kù)o、快樂、健康的生活環(huán)境，確保物業(yè)功能的正常發(fā)揮并延長(zhǎng)物業(yè)的使用年限。

我國(guó)的物業(yè)管理是改革開放和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。隨著人民生活水平的提高，人們對(duì)居住質(zhì)量的要求，開始從住房面積的單一標(biāo)準(zhǔn)，逐漸轉(zhuǎn)向?qū)幼…h(huán)境和綜合服務(wù)質(zhì)量的追求。加快住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展，已經(jīng)成為我國(guó)各大、中、小型城市的共識(shí)。根據(jù)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)2007年統(tǒng)計(jì)，當(dāng)年全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)已超過3萬(wàn)家，從業(yè)人員500萬(wàn)人以上，行業(yè)年產(chǎn)值達(dá)6000億元，并每年以20%的速度迅速攀升。物業(yè)管理在全國(guó)各地快速發(fā)展的事實(shí)證明，該產(chǎn)業(yè)在具有旺盛的市場(chǎng)需求和強(qiáng)大的發(fā)展?jié)摿?。加快城市住宅小區(qū)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展，符合創(chuàng)建全國(guó)文明城市的需要，是改善人民居住環(huán)境質(zhì)量、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和文化繁榮的必要舉措。

一、秦皇島市住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及問題分析

秦皇島市位于河北省東部，擁有海港區(qū)、北戴河區(qū)、山海關(guān)區(qū)3個(gè)分體式城區(qū)，城市面積72.1平方公里，城市居民37.5萬(wàn)人，人均住居面積22平方米，住宅小區(qū)167個(gè)，物業(yè)管理企業(yè)68家，2007年總產(chǎn)值1220萬(wàn)元。經(jīng)筆者調(diào)查，秦皇島市住宅小區(qū)物業(yè)管理主要存在以下三個(gè)問題：

（一）、物業(yè)管理覆蓋率較低

目前，秦皇島市住宅小區(qū)物業(yè)覆蓋率不足30%，舊城區(qū)大多數(shù)住宅小區(qū)缺乏物業(yè)管理。大量房屋公用區(qū)、庭院綠化區(qū)被任意占用，普遍存在私搭亂建、垃圾隨意堆放等現(xiàn)象；部

分房屋失養(yǎng)失修，設(shè)備殘缺不全，道路、綠地、花園、廣場(chǎng)、路燈等市政公共設(shè)施損壞嚴(yán)重；地上、地下管道不暢，時(shí)常出現(xiàn)污水四溢的情況；個(gè)別小區(qū)環(huán)境臟亂，極大影響了居民生活質(zhì)量。

（二）、部分企業(yè)服務(wù)不到位

部分物業(yè)管理企業(yè)與政府社區(qū)管理部門缺乏有效銜接，與公共安全、消防、聯(lián)防、供電、供水等職能單位的協(xié)調(diào)機(jī)制不夠完善，并普遍存在工作人員年齡偏高、專業(yè)技術(shù)知識(shí)缺乏等情況，整體素質(zhì)很難滿足新形勢(shì)要求。在服務(wù)中經(jīng)常出現(xiàn)道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、綠地等公共區(qū)衛(wèi)生狀況不佳，垃圾清運(yùn)不及時(shí)，安保措施不嚴(yán)密等現(xiàn)象。

（三）、物業(yè)管理費(fèi)收繳困難

秦皇島市幾乎所有物業(yè)公司都為住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收繳困難所困擾。據(jù)筆者了解，目前在繳費(fèi)情況較好的住宅小區(qū)，物業(yè)管理費(fèi)繳費(fèi)率可達(dá)80%左右，而在一些情況不佳的住宅小區(qū)僅有10%。不愿主動(dòng)繳費(fèi)的業(yè)主感覺物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)可有可無(wú)，并沒有給自己帶來(lái)實(shí)際好處，即使自己不繳費(fèi)也可以享受物業(yè)管理企業(yè)的公共服務(wù)，況且未繳物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主還有很多。在舊城區(qū)的絕大多數(shù)住宅小區(qū)，居民普遍認(rèn)為從前沒有物業(yè)管理時(shí)，公共區(qū)域的衛(wèi)生也有街道辦事處或環(huán)衛(wèi)局的清潔人員負(fù)責(zé)，有了物業(yè)管理后并無(wú)根本改變，因此拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。

二、對(duì)秦皇島等中小型城市住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展思路的建議

根據(jù)社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)和物業(yè)管理本身的發(fā)展規(guī)律，秦皇島及其他中小型城市住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的基本思路應(yīng)為：結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，以社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向，以產(chǎn)業(yè)化發(fā)展為目標(biāo)，以提升物業(yè)價(jià)值和改善居民的居住環(huán)境為根本出發(fā)點(diǎn)，積極引進(jìn)先進(jìn)地區(qū)成型經(jīng)驗(yàn)，走“專業(yè)化管理、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)、集團(tuán)化發(fā)展、法制化運(yùn)作”的道路。打破地方保護(hù)主義、本位主義的壟斷，引進(jìn)、形成一批實(shí)力雄厚、人才集中、技術(shù)先進(jìn)、通過ISO9002認(rèn)證的物業(yè)管理企業(yè)，全力提高住宅小區(qū)物業(yè)管理的整體服務(wù)水平和覆蓋率，推動(dòng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理產(chǎn)業(yè)走上科學(xué)、規(guī)范、健康、快速發(fā)展的軌道。

三、對(duì)秦皇島等中小型城市住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展策略的探討

筆者認(rèn)為，要加快秦皇島及其他中小型城市住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展，應(yīng)采取以下六項(xiàng)策略：

（一）、發(fā)揮政府引導(dǎo)職能

當(dāng)?shù)卣獪p少對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的行政干預(yù)，出臺(tái)并落實(shí)《物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》，規(guī)范競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，杜絕在業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)出現(xiàn)政府“指定”、“預(yù)定”現(xiàn)象。同時(shí)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理公司的資質(zhì)管理，定期予以審查，對(duì)服務(wù)不達(dá)標(biāo)的企業(yè)要堅(jiān)決取締。

各街道基層組織要加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)心和支持，將物業(yè)管理與創(chuàng)建和諧社區(qū)等中心工作結(jié)合起來(lái)，充分運(yùn)用物業(yè)管理平臺(tái)進(jìn)行組織、教育工作，與物業(yè)管理公司共同開展消防、安全、衛(wèi)生等方面的宣傳，使住宅小區(qū)成為社會(huì)主義精神文明建設(shè)的窗口和基層公共管理形式創(chuàng)新的典范。

（二）、推進(jìn)企業(yè)優(yōu)化整合要加快住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展，必須對(duì)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行優(yōu)勝劣汰，優(yōu)化資源配置?，F(xiàn)階段，秦皇島市關(guān)無(wú)資質(zhì)等級(jí)的住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)較多，少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商固守“肥水不流外人田”的傳統(tǒng)觀念，自已成立物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)開發(fā)的樓盤。這種做法的直接后果是：由于房地產(chǎn)開發(fā)商普遍沒有物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，所以這類物業(yè)管理企業(yè)工作人員專業(yè)性不強(qiáng)，服務(wù)意識(shí)較差，管理水平較低，業(yè)主滿意度不高。此外，由于開發(fā)和經(jīng)營(yíng)一體，所以開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)責(zé)、權(quán)利不清，造成許多開發(fā)遺留的問題責(zé)任后移給了物業(yè)管理企業(yè)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，為促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，這類已有的物業(yè)管理企業(yè)宜通過兼并重組，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合。并通過比較，促使房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)識(shí)到開發(fā)與管理分離的好處，通過招標(biāo)方式選擇優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)，分清建管責(zé)任。

（三）、倡導(dǎo)分工協(xié)作發(fā)展

隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步，城市功能劃分將越來(lái)越細(xì)，對(duì)于物業(yè)的日常管理維護(hù)保養(yǎng)的要求也會(huì)日益提高，物業(yè)管理企業(yè)將逐漸傾向于起到統(tǒng)一組織、調(diào)度和資源整合與分配的作用。如果物業(yè)管理企業(yè)一味追求小而全，過分增加各種專業(yè)設(shè)備及相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員，必將大幅增加經(jīng)營(yíng)成本，且這些專業(yè)設(shè)備無(wú)法充分發(fā)揮其潛在的使用價(jià)值，造成大量的資源浪費(fèi)，不符合現(xiàn)代企業(yè)資源共享、集約經(jīng)營(yíng)的發(fā)展原則。如果物業(yè)管理企業(yè)組織專業(yè)公司對(duì)業(yè)主提供具體服務(wù)，則可最大限度的避免這些矛盾。比如房屋維護(hù)可由專門企業(yè)負(fù)責(zé)，景觀綠化可由園林公司承擔(dān)。目前秦皇島市物業(yè)管理企業(yè)的保安人員只負(fù)責(zé)具體住宅小區(qū)的安全，沒有維護(hù)小區(qū)周邊治安的職責(zé)。假如由專業(yè)保安公司統(tǒng)一負(fù)責(zé)若干相鄰住宅小區(qū)的治安，這些公司必然會(huì)按照規(guī)范成片的現(xiàn)代化管理方式運(yùn)作，將大大加強(qiáng)住宅小區(qū)的治安防患能力。

（四）、強(qiáng)化雙方信息交流

做好一個(gè)住宅小區(qū)的物業(yè)管理，僅靠物業(yè)管理企業(yè)一方是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須得到廣大業(yè)主的支持和配合，因此雙方必須建立及時(shí)、全面的信息交流渠道。企業(yè)是以獲取利潤(rùn)為目的的經(jīng)濟(jì)組織，物業(yè)管理企業(yè)要生存、要發(fā)展，沒有利潤(rùn)是不可能的。在滿足業(yè)主服務(wù)要求的前提下，如果物業(yè)管理企業(yè)所攝取的利潤(rùn)適當(dāng)、合理，那么物業(yè)管理費(fèi)將不難收取。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)所有服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、辦法、預(yù)期效果要在住宅小區(qū)的顯著位置予以公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督，增加企業(yè)財(cái)務(wù)管理透明度。在與業(yè)主委員會(huì)保持充分交流的基礎(chǔ)上，通過不定期上門征詢意見、滿意率問卷調(diào)查、組織社區(qū)文化活動(dòng)等形式，廣泛收集業(yè)主意見，積極協(xié)調(diào)、滿足各方面的需要。

（五）、提升從業(yè)人員素質(zhì)

勞動(dòng)密集型的特征決定了人力資本是物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造價(jià)值的關(guān)鍵要素，人才是物業(yè)管理的核心競(jìng)爭(zhēng)力。秦皇島等中小型城市物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，人才儲(chǔ)備基礎(chǔ)薄弱，從業(yè)人員來(lái)源各行各業(yè)，其專業(yè)背景的多樣性和差異性，加上缺乏嚴(yán)格的專業(yè)訓(xùn)練，顯露出整體素質(zhì)參差不齊。因此物業(yè)管理企業(yè)必須高度重視提高從業(yè)人員的綜合素質(zhì)和專業(yè)技能，應(yīng)強(qiáng)化業(yè)務(wù)培訓(xùn)，各類人員須經(jīng)考核合格后，方可持證上崗。除此之外，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)根據(jù)從業(yè)人員的情況和工作崗位的需要，定期或不定期的對(duì)從業(yè)人員進(jìn)行短期專題培訓(xùn)，不斷提高從業(yè)人員的專業(yè)技術(shù)水平。

（六）、拓展企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍

繳費(fèi)不足、利潤(rùn)較低是秦皇島市物業(yè)管理企業(yè)生存發(fā)展的最大障礙。要拓寬收入渠道，彌補(bǔ)經(jīng)費(fèi)不足，可嘗試采取“一業(yè)為主、多元為輔”的經(jīng)營(yíng)辦法。在不斷提升自身服務(wù)水平的基礎(chǔ)上，物業(yè)管理企業(yè)可以發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍，介入家政服務(wù)、中介服務(wù)、餐飲服務(wù)、兒童托管服務(wù)、商品零售服務(wù)等領(lǐng)域，既可以方便居民的生活，又能增加收入來(lái)源。

參考文獻(xiàn)：

中國(guó)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)中心.2008中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)現(xiàn)狀分析與發(fā)展研究報(bào)告[M].2008.秦皇島市統(tǒng)計(jì)局.2007秦皇島統(tǒng)計(jì)年鑒[M].2008.中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心.物業(yè)管理基本制度與政策[M].中國(guó)建筑工業(yè)出版社.2007.謝凱.小區(qū)物業(yè)管理(第四版)[M].廣東人民出版社.2002.

第三篇：長(zhǎng)沙市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法

長(zhǎng)沙市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法

第一章 總則

第一條 為加強(qiáng)我市城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理，促進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，根據(jù)建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》和有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本

市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理。

第三條 下列用語(yǔ)在本辦法中的含義：

（一）住宅小區(qū)是指以住宅房屋為主，并有相應(yīng)配套公共設(shè)施和非住宅房屋的居住區(qū)。

（二）物業(yè)是指住宅小區(qū)內(nèi)已建成交付使用的各類房屋及其附屬設(shè)施、公共設(shè)施和場(chǎng)地。

（三）業(yè)主是指住宅小區(qū)內(nèi)各類房屋的所有權(quán)人。

（四）使用人是指房屋的承租人和其他非業(yè)主使用人。

（五）物業(yè)管理是指對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)實(shí)施維護(hù)、修繕、管理，并為業(yè)主和使用人提供

償服務(wù)的活動(dòng)。

第四條 市房地產(chǎn)管理局是本市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門。區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政管理工作。

第五條 各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，做好組織協(xié)調(diào)工作。建設(shè)、規(guī)劃、公安、民政、工商行政、物價(jià)、市政、環(huán)衛(wèi)、園林、電力、電信、公用事業(yè)等部門應(yīng)按各自職責(zé)，配合做好住宅小區(qū)物業(yè)管理有關(guān)工作。

第二章 物業(yè)管理組織

第六條 住宅小區(qū)入住率達(dá)50%以上時(shí)，所在地物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)會(huì)同開發(fā)建設(shè)單位或街道辦事處召集第一次業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱管委會(huì)）。第一次業(yè)主代表大會(huì)的召開辦法由市物業(yè)管理行政主管部門另行規(guī)定。管委會(huì)成立后，應(yīng)負(fù)責(zé)每年召集一次業(yè)主代表大會(huì)，必要時(shí)，經(jīng) 20%以上業(yè)主代表要求，可不受每年一次的限制。業(yè)主代表大會(huì)的決定，由出席會(huì)議的代表過半數(shù)以上票數(shù)通過，方能有效。

第七條 業(yè)主代表大會(huì)行使下列職權(quán)：

（一）選舉、罷免管委會(huì)委員；

（二）審議通過或修訂管委會(huì)章程和物業(yè)管理公約；

（三）聽取和審議管委會(huì)工作報(bào)告；

（四）改變或撤銷管委會(huì)作出的不當(dāng)決定；

（五）決定本住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的重大事項(xiàng)。

第八條 管委會(huì)委員主要在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，也可聘請(qǐng)街道辦事處、居委會(huì)和公安派出所的人員擔(dān)任，其中業(yè)主委員應(yīng)不少于委員總數(shù)的三分之二。管委會(huì)由5人以上單數(shù)組成，主任和副主任由管委會(huì)委員選舉產(chǎn)生。管委會(huì)每屆任期3年，委員可以連選連任。

第九條 管委會(huì)的職責(zé)：

（一）聽取和反映住宅小區(qū)業(yè)主及使用人的意見和要求，代表和維護(hù)他們的合法權(quán)益；

（二）召集和主持業(yè)主代表大會(huì)并報(bào)告工作，貫徹落實(shí)業(yè)主代表大會(huì)的決議；

（三）擬訂管委會(huì)章程和物業(yè)管理公約；

（四）選聘物業(yè)管理公司，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同；

（五）審議物業(yè)管理公司制定的物業(yè)管理計(jì)劃和物業(yè)管理重大措施，并監(jiān)督執(zhí)行；

（六）檢查、督促住宅小區(qū)各項(xiàng)管理工作的實(shí)施和規(guī)章制度的執(zhí)行，協(xié)助物業(yè)管理公司

落實(shí)各項(xiàng)管理工作；

（七）協(xié)助、配合居委會(huì)搞好有關(guān)管理工作；

（八）法律、法規(guī)、規(guī)章和業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第十條 管委會(huì)產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)經(jīng)所在地物業(yè)管理行政主管部門簽署意見后，到民政部門辦理社團(tuán)法人登記手續(xù)。

第十一條 物業(yè)管理公司必須領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照并按規(guī)定取得物業(yè)管理資質(zhì)證書后，方可從

事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

第十二條 物業(yè)管理公司根據(jù)與管委會(huì)簽訂的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)合同實(shí)施管理。物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：管理服務(wù)事項(xiàng)、權(quán)限、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用、期限，違約責(zé)任以及雙方約定的其他權(quán)利義務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂后，應(yīng)在30日內(nèi)報(bào)所在地物業(yè)管理

行政主管部門備案。

第十三條 新建住宅小區(qū)在管委會(huì)成立前，由開發(fā)建設(shè)單位自行或委托物業(yè)管理公司對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。管委會(huì)成立后，應(yīng)依照本辦法規(guī)定招標(biāo)選聘物業(yè)管理公司對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。

第十四條 物業(yè)管理公司的權(quán)利：

（一）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和本辦法，制定本住宅小區(qū)物業(yè)管理的具體規(guī)定并組

織實(shí)施；

（二）制止違反本辦法和住宅小區(qū)物業(yè)管理公約有關(guān)規(guī)定的行為；

（三）選聘專業(yè)公司或人員承擔(dān)物業(yè)管理專項(xiàng)業(yè)務(wù)；

（四）請(qǐng)求管委會(huì)協(xié)助管理；

（五）依照物業(yè)管理服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取管理服務(wù)費(fèi)用；

（六）依法開展多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)；

（七）法律、法規(guī)、規(guī)章和物業(yè)管理服務(wù)合同賦予的其他權(quán)利。

第十五條 物業(yè)管理公司的義務(wù)：

（一）履行物業(yè)管理服務(wù)合同，依法進(jìn)行管理服務(wù)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（二）接受管委會(huì)和業(yè)主及使用人的監(jiān)督；

（三）制定物業(yè)管理計(jì)劃和重大物業(yè)管理措施并提交管委會(huì)審議或認(rèn)可；

（四）接受有關(guān)行政主管部門和住宅小區(qū)所在地人民政府的指導(dǎo)和檢查監(jiān)督。

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章和物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定的其他義務(wù)。

第三章 住宅小區(qū)的物業(yè)管理

第十六條 住宅小區(qū)的物業(yè)管理主要包括以下內(nèi)容：

（一）房屋及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

（二）公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

（三）公共場(chǎng)所和服務(wù)配套設(shè)施的經(jīng)營(yíng)、維護(hù)和管理；

（四）管理公共綠地，搞好環(huán)境衛(wèi)生和安全防范；

（五）業(yè)主和使用人委托的其他事項(xiàng)。

第十七條 新建住宅小區(qū)移交時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向管委會(huì)移交下列住宅小區(qū)工程建設(shè)

資料：

（一）住宅小區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

（二）單體建筑竣工圖、設(shè)備布置圖；

（三）住宅小區(qū)綠化、給排水系統(tǒng)圖及地下管網(wǎng)竣工圖；

（四）其他必要的資料。

第十八條 住宅小區(qū)的單體建筑竣工驗(yàn)收合格并交付使用后一年內(nèi)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)保修，也可委托物業(yè)管理公司保修，費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位支付。

第十九條 住宅小區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

（一）占用綠地、損壞樹木花草及園林綠化設(shè)施；

（二）占用道路、停車場(chǎng)和其他公共場(chǎng)所，拆除或損壞公共設(shè)施；

（三）在公共用地上亂搭亂建、擺設(shè)攤擔(dān)、店外經(jīng)營(yíng)及影響市容觀瞻的亂貼、亂掛；

（四）存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品，排放有毒有害物質(zhì)；

（五）聚眾喧鬧、發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；

（六）亂丟雜物、垃圾和其他污染環(huán)境的行為；

（七）法律、法規(guī)、規(guī)章和物業(yè)管理公約禁止的其他行為。

第二十條 使用房屋禁止下列行為：

（一）擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途，擅自拆除、改裝房屋附屬設(shè)施，違反規(guī)定裝修

房屋。

（二）破壞房屋結(jié)構(gòu)，超重堆放，占用通道、樓梯間及其他共有空間；

（三）損害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的其他行為。

第二十一條 改建、裝修房屋或改變房屋結(jié)構(gòu)和使用性質(zhì)的，應(yīng)先經(jīng)管委會(huì)同意，再報(bào)請(qǐng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可進(jìn)行；如對(duì)鄰戶有影響的，還應(yīng)先征得鄰戶的書面同意。

第二十二條 相鄰業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)按照有利居住、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理房屋設(shè)備的使用、維修和給排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。房屋修繕時(shí)，有關(guān)鄰戶應(yīng)予配合，不得無(wú)理阻撓。因修繕造成鄰戶損失的，責(zé)任人應(yīng)予修復(fù)或

賠償。

第二十三條 房屋的維修責(zé)任，按下列規(guī)定劃分：

（一）分戶門以內(nèi)的自用部位和自用設(shè)備的維修，由業(yè)主負(fù)責(zé)，費(fèi)用自理；

（二）房屋外墻面、樓梯間、通道、屋面等共用部位和房屋上下水管、公用水箱、加壓水泵、機(jī)電設(shè)備、消防器具等共用設(shè)備，由物業(yè)管理公司組織維修養(yǎng)護(hù)。

第二十四條 住宅小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理和維修養(yǎng)護(hù)。

第二十五條 房屋以外的水、電、煤氣、通信、有線電視等管線和人防、消防設(shè)施由有

關(guān)經(jīng)營(yíng)管理單位按規(guī)定負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)。

第二十六條 房屋自用部位和自用設(shè)備損壞的，由業(yè)主或使用人向物業(yè)管理公司或其他修繕單位報(bào)修；房屋共用部位和共用設(shè)備損壞的，由管委會(huì)向物業(yè)管理公司報(bào)修。物業(yè)管理公司接到報(bào)修后，應(yīng)當(dāng)場(chǎng)登記，確定修繕時(shí)間，按規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)修繕。

第二十七條 新建住宅小區(qū)移交時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按建造成本價(jià)向管委會(huì)提供不低于30平方米建筑面積的物業(yè)管理用房，同時(shí)按同期市、縣（市）政府微利房?jī)r(jià)格向管委會(huì)提供不低于住宅小區(qū)總建筑面積2‰的商業(yè)用房，產(chǎn)權(quán)屬管委會(huì)。其商業(yè)用房和住宅小區(qū)內(nèi)有經(jīng)濟(jì)收入的服務(wù)配套設(shè)施，可由管委會(huì)直接經(jīng)營(yíng)或按合同委托物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)，收取有償

使用費(fèi)。

第四章 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)

第二十八條 住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)由物業(yè)管理專用資金、房屋維修資金、物業(yè)管理服

務(wù)費(fèi)和其他經(jīng)營(yíng)收入組成。

第二十九條 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)從下列渠道籌集：

（一）物業(yè)管理專用資金，由開發(fā)建設(shè)單位在新建住宅小區(qū)移交時(shí)，按住宅小區(qū)房屋建安工程費(fèi)2%的比例，一次性劃撥給管委會(huì)。

（二）房屋維修資金，住宅房屋首次按建筑面積每平方米5元的標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主繳交，房改出售的公有住房，首次維修基金由售房單位按售房款的15%、業(yè)主按實(shí)際購(gòu)房款的1%繳交。以后按本棟過半數(shù)業(yè)主議定的標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主繳交。非住宅房屋按住宅房屋標(biāo)準(zhǔn)的150%繳交。

（三）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由業(yè)主或使用人按規(guī)定或約定繳交。

第三十條 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的使用：

（一）物業(yè)管理專用資金，用于解決管委會(huì)的管理用房和住宅區(qū)公共設(shè)施的重大維修項(xiàng)

目；

（二）房屋維修資金，用于本棟房屋共用部位和共用設(shè)備的維修；

（三）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，用于衛(wèi)生保潔、公共保安和其他服務(wù)等。

第三十一條 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的管理

（一）物業(yè)管理專用資金由所在地物業(yè)管理行政主管部門設(shè)立專帳管理，由管委會(huì)按規(guī)

定程序使用；

（二）房屋維修資金由所在地物業(yè)管理行政主管部門按棟設(shè)立專帳管理，由管委會(huì)按規(guī)

定程序使用；

（三）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由物業(yè)管理公司按規(guī)定收取、管理和使用，收支情況按月報(bào)管委

會(huì)備案；

（四）屬管委會(huì)所有的商業(yè)用房和其他服務(wù)配套設(shè)施的經(jīng)營(yíng)收入，用于補(bǔ)充住宅小區(qū)的物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)，由管委會(huì)設(shè)立專帳管理，收支情況按月報(bào)所在地物業(yè)管理行政主管部門。住宅小區(qū)物業(yè)管理專用資金、房屋維修資金、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及管委會(huì)的經(jīng)營(yíng)收入帳目，管委會(huì)應(yīng)至少三個(gè)月公布一次，接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督。

第三十二條 物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由市、縣（市）物價(jià)行政主管部門會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門制定公布，適時(shí)調(diào)整。

第三十三條 在已實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)，其他單位或部門依法向業(yè)主和使用人收取的有關(guān)費(fèi)用，可委托物業(yè)管理公司代為收取。

第五章 法律責(zé)任

第三十四條 開發(fā)建設(shè)單位有下列行為之一的，由所在地物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期履行，在規(guī)定期限內(nèi)仍不履行的，管委會(huì)不接受房屋的移交，房地產(chǎn)管理部門不予辦理房

屋確權(quán)和轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)：

（一）未移交住宅小區(qū)工程建設(shè)資料的；

（二）住宅小區(qū)的單體建筑竣工驗(yàn)收合格并交付使用后一年內(nèi)，未按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行保修的；

（三）未及時(shí)足額劃撥物業(yè)管理專用資金給管委會(huì)的；

（四）未按規(guī)定向管委會(huì)提供物業(yè)管理用房和商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)的。

第三十五條 物業(yè)管理公司有下列行為之一的，業(yè)主和使用人有權(quán)投訴；管委會(huì)有權(quán)制止，并要求限期改正；所在地物業(yè)管理行政主管部門可對(duì)其給予警告、責(zé)令限期改正、賠償損失、降低資質(zhì)等級(jí)直至吊銷其物業(yè)管理資質(zhì)證書等處罰，并可處以1000元以下的罰款：

（一）房屋及共用設(shè)備、公共設(shè)施修繕不及時(shí)、質(zhì)量不合格的；

（二）占用公共場(chǎng)地、改變公共設(shè)施用途的；

（三）不履行物業(yè)管理服務(wù)合同和本辦法規(guī)定義務(wù)的。

第三十六條 管委會(huì)有下列行為之一的，由所在地物業(yè)管理行政主管部門給予警告、責(zé)

令改正。

（一）未將其所有的商業(yè)用房和其他服務(wù)配套設(shè)施的經(jīng)營(yíng)收入設(shè)立專帳管理并用于補(bǔ)充住宅小區(qū)的物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的，或未將收支情況按月報(bào)所在地物業(yè)管理行政主管部門的；

（二）未按規(guī)定時(shí)間公布物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支帳目的。因管委會(huì)責(zé)任造成住宅小區(qū)利益嚴(yán)重?fù)p失的，所在地物業(yè)管理行政主管部門可提請(qǐng)業(yè)主代表大會(huì)撤換管委會(huì)主要負(fù)責(zé)人和直接

責(zé)任人。

第三十七條 業(yè)主或使用人有下列行為之一的，管委會(huì)和物業(yè)管理公司有權(quán)制止，并要求限期改正；造成損失的，有權(quán)要求其賠償。制止無(wú)效時(shí)，可申請(qǐng)有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)給予處

罰，或向人民法院起訴：

（一）有法律、法規(guī)、規(guī)章或本辦法規(guī)定的禁止行為之一的；

（二）未經(jīng)管委會(huì)同意并報(bào)請(qǐng)有關(guān)部門批準(zhǔn)改建、裝修房屋或改變房屋結(jié)構(gòu)和使用性質(zhì)的；

（三）改建、裝修房屋或改變房屋結(jié)構(gòu)和使用性質(zhì)時(shí)，如對(duì)鄰戶有影響而未先征得鄰戶

書面同意的；

（四）不按規(guī)定繳交房屋維修資金和物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的。

第三十八條 開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理公司、管委會(huì)、業(yè)主及使用人有違反其他行政管理規(guī)定的行為，需依法給予處罰的，由有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)予以處罰。

第三十九條 當(dāng)事人對(duì)行政處罰不服的，可按照《行政復(fù)議條例》和《行政訴訟法》的規(guī)定，申請(qǐng)復(fù)議和提起行政訴訟。當(dāng)事人既不申請(qǐng)復(fù)議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第六章 附則

第四十條 別墅和高級(jí)公寓區(qū)、高層寫字樓和商住樓的物業(yè)管理，可參照本辦法執(zhí)行。

第四十一條 本辦法自發(fā)布之日起施行。

第四篇：佛山市住宅小區(qū)物業(yè)管理檢查標(biāo)準(zhǔn)

佛山市住宅小區(qū)物業(yè)管理檢查標(biāo)準(zhǔn)（試行）

為提升我市物業(yè)管理水平，加強(qiáng)企業(yè)的管理，根據(jù)各區(qū)的要求，對(duì)照《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》、《全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》等文件，結(jié)合我市的實(shí)際，制定《佛山市住宅小區(qū)物業(yè)管理檢查標(biāo)準(zhǔn)（試行）》。

標(biāo)準(zhǔn)適用要求：本標(biāo)準(zhǔn)作為物業(yè)管理檢查的依據(jù)，請(qǐng)各區(qū)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)換證、升級(jí)以及日常檢查中執(zhí)行；各區(qū)建設(shè)局每年對(duì)區(qū)內(nèi)所有物業(yè)管理小區(qū)進(jìn)行不少于一次檢查，并將檢查情況歸檔；業(yè)主委員會(huì)可參照本標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行檢查。

本標(biāo)準(zhǔn)試行一年，若在執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)問題，請(qǐng)及時(shí)向市建設(shè)局市場(chǎng)科反映。

二○○九年九月一日

佛山市住宅小區(qū)物業(yè)管理檢查標(biāo)準(zhǔn)（試行）

第五篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理

浙江廣廈建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院

管理工程學(xué)院

2009/2010學(xué)年第1學(xué)期

課程名稱物業(yè)管理實(shí)務(wù)授課教師劉團(tuán)輝教研室主任