第一篇：奧園管理處護管部競爭上崗方案

奧園管理處護管部骨干競聘上崗方案

隨著公司的快速發(fā)展，奧園管理處護管隊伍也隨之壯大，為給全體護管員一個良好的、平等的發(fā)展空間，組建一支高素質(zhì)的護管隊伍，更好的為奧園物業(yè)保駕護航，全面提高奧園物業(yè)服務(wù)水平及公司品牌，奧園管理處決定通過公平、公正、公開競爭的原則，選拔優(yōu)秀的護管骨干工作。具體方案如下：

一、竟聘職位

護管部班長3人，副班長3人。

二、參加竟聘對象

奧園管理處已轉(zhuǎn)正在職護管員均可報名參加竟聘。

三、報名時間及地點

報名時間：2013年3月1日至3月6日

報名地點：奧園管理處行政部

考試地點：奧園管理處

四、竟聘考試內(nèi)容

1、護管理論考試：分值20%

公司企業(yè)文化，職業(yè)道德，法律法規(guī)，勞動紀律，崗位職責(zé)，操作規(guī)程、流程，突發(fā)事件處理，消防安全管理，治安防范以及崗位執(zhí)勤的儀容儀表、禮儀規(guī)范等知識。

2、業(yè)務(wù)技能考試：分值30%

單個技能動作：⑴隊列（稍息、立正、跨立，停止間轉(zhuǎn)法，齊步行進與立定，正步行進與立定，跑步行進與立定，敬禮）。⑵車輛指揮手勢。⑶消防技能（水帶連接、水帶接收）

組織指揮：⑴隊列指揮。⑵教學(xué)法：講解立正、稍息、跨立，齊步與立定，戴帽脫帽，敬禮的動作要領(lǐng)，講解領(lǐng)班程序及要求）。⑶情況處置講解：門崗執(zhí)勤及巡邏過程中常遇情況處理及突發(fā)事件的處置（此項由考官臨時假設(shè)）

3、現(xiàn)場答辯：分值30%

參加竟聘上崗人員必須現(xiàn)場答辯，準備好答辯演講稿，現(xiàn)場就個人基本情

況、競爭優(yōu)勢、對竟聘崗位的認識及工作思路、具體目標與落實措施，要求做到演講語言清晰，邏輯思維能力好。另要求根據(jù)奧園的實際情況擬訂一份詳細的工作方案，方案必須有可行性，有解決策略。

4、民主評議：分值20%

主要從德、能、勤、績四個方面。“德”，主要指思想、作風(fēng)、品質(zhì)和職業(yè)道德等情況；“能”，主要指業(yè)務(wù)技術(shù)水平、管理和創(chuàng)新能力及有關(guān)專業(yè)知識更新等情況；“勤”，主要指工作態(tài)度、勤奮敬業(yè)精神和遵守勞動紀律等情況；“績”，主要指履行職責(zé)情況，工作數(shù)量、質(zhì)量、效率等情況。

五、評委組成員

吳總、程建忠、何海軍、王健、謝珍、劉后鑫、付亮

特邀領(lǐng)導(dǎo)：卞總、劉總、于經(jīng)理

六、競聘上崗步驟及時間安排

1、步驟：

①報名---②理論知識考核---③業(yè)務(wù)技能考核----④現(xiàn)場答辯---⑤民主評議---⑥綜合評議---⑦聘任上崗

2、時間安排：

理論知識考核：2013年3月7日上午（王健、付亮）

軍事技能考核：2013年3月7日下午（王健、劉后鑫）

現(xiàn)場答辯會：2013年3月9日上午（評委組及特邀領(lǐng)導(dǎo)）

民主評議：2013年3月9日下午（王健、劉后鑫）

綜合評議：2013年3月12日上午（評委組及特邀領(lǐng)導(dǎo)）

聘任上崗：2013年3月15日

七、需備物資：橫幅一條、活動資金

美好物業(yè)奧園管理處

二〇一三年二月二十八日

第二篇：奧園自行車嘉年華活動方案

奧園〃自行車嘉年華比賽活動方案

1、活動目的展示自行車運動魅力，推廣自行車文化；為清遠自行車愛好者提供交流的平臺。通過次活動搭建一個交流聚首平臺，讓來賓于活動中體驗項目的獨特魅力。在來賓對此次聚會產(chǎn)生美好的回憶的同時，激發(fā)其對項目的良好印象及購買欲望；營造現(xiàn)場的銷售氣氛，聚攏人氣，為現(xiàn)場銷售促單。

2、活動時間

待定

3、活動地點

清遠奧園

4、活動主題

自行車嘉年華

5、參與人員

清遠市自行車愛好者、自行車廠家、自行車表演隊伍

6、活動形式

自行車趣味比賽、自行車騎行

7、活動內(nèi)容

本次活動按內(nèi)容由3干個綜合部分立體構(gòu)成。

（1）自行車運動文化展示：以往活動圖片的展出；自

行車設(shè)備展示和義務(wù)修車，由自行車廠家提供。

（2）自行車騎行（大學(xué)城線路）

a)活動前期準備

b)自行車隊車技展示

c)檢錄、分組，領(lǐng)取參賽服裝

d)開幕式，奧園項目負責(zé)人致辭

e)每位隊員身著統(tǒng)一服裝（正面環(huán)保字樣，背面奧園

字樣），沿規(guī)定路線騎完全程。

f)隊員全部歸隊，現(xiàn)場抽獎，簽名留念。

（3）互動參與活動

旨在讓不熟悉自行車運動的人也能輕松參與，包括騎

慢車，牽車，雙人騎趣味比賽等；更有精美紀念品相送。

比賽內(nèi)容及規(guī)則

活動以團隊為主，每對3人，每輪比賽均須點名，點名后一分鐘不到者，以棄權(quán)論。每場比賽開始時有1分鐘的準備時間，比賽開始時裁判員發(fā)出“預(yù)備”口令，選手應(yīng)立即準備開始，自裁判員發(fā)出“口哨”的口令開始計時。計算單位為秒，取小數(shù)點后一位數(shù)。

活動分為三個環(huán)節(jié)：

1、自行車障礙賽： 賽道上分布長桿數(shù)根，氣球若干，每隊派出一名參賽選手規(guī)定驅(qū)車前進，經(jīng)過繞干，壓氣球（壓爆賽道上所有的氣球）等障礙，計時最短隊獲勝。

2、自行車比慢賽：每隊派出一名參賽選手汽車50米，裁判發(fā)出指令后開始計時，期間若有任何情況以很提接觸地面者，加罰5秒。該環(huán)節(jié)五個團隊一組，時間長者獲勝。

3、自行車技巧賽：每隊派出一名參賽選手進行簡單的技巧展示，進行自行車分別抬前輪和后輪，根據(jù)做到與否和抬起高度酌情給分，分高者獲勝。

注：

1、整個活動過程中淘汰的選手可進行幸運箱抽獎，贏取小獎品。

2、比賽第二，安全第一，請各位選手注意自己的人身安全。

3、每隊選手必須都參與進來，四項比賽選手不能重復(fù)。

4、參賽選手需自備自行車，如若沒有自行車，需提前和相關(guān)人員聯(lián)系，借自行車。

第三篇：2013年新廣護管部年終工作總結(jié)

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新廣護管部2013年終工作總結(jié)暨2014年工作計劃

尊敬的公司領(lǐng)導(dǎo)：

回顧過去的2013年，遵照地產(chǎn)及物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)的工作指示精神，力求打造一支業(yè)務(wù)精通的安全護管隊伍，同時本著“安全第一、服務(wù)至上”的管理理念，對公司、業(yè)主∕商戶負責(zé)的態(tài)度，牢記使命,在地產(chǎn)及物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)的英明決策下，在全體護管人員共同努力、支持與配合下，基本實現(xiàn)了全年無治安及消防安全責(zé)任事故發(fā)生的目標。

自任護管部主管一職以來，本人秉著維護公司利益、為業(yè)戶∕商戶服務(wù)的宗旨，公司有著良好的工作氛圍和學(xué)習(xí)鍛煉的機會,也能給每位員工展示自我的平臺與發(fā)展的空間,同時也看到了公司的未來發(fā)展前景。自我入職公司的第一天起,就一直滿懷信心,希望能在這里實現(xiàn)自己的奮斗目標,體現(xiàn)自己的人生價值觀,尤其是我們干“護管”工作的,更要有良好的工作責(zé)任心和職業(yè)道德,充分發(fā)揮出自身的內(nèi)在潛能及“以身作則、模范帶頭”作用。在這個競爭激烈的社會,企業(yè)內(nèi)部有著良性的競爭氛圍,正是企業(yè)擴展員工進步的風(fēng)范體現(xiàn),打造企業(yè)核心競爭力的基礎(chǔ),是企業(yè)與員工和諧共處、發(fā)展共贏的核心。護管部管理理念是：“安全第一、服務(wù)第一”，傾力打造一支高素質(zhì)、嚴要求、高標準的安全護管隊伍。為了更好的做好以后各項工作，現(xiàn)對護管部全年工作總結(jié)如下：

一、護管部2013年的工作亮點

針對前護管形象崗調(diào)離崗位后，護管部缺少亮點服務(wù)的弊端，部門從各班次各抽調(diào)出2名形象氣質(zhì)較佳的員工，在A座大堂門口及項目正門入口通道處設(shè)立兩個形象崗位，在公司領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主、商戶上下班時間段保持良好的崗位站姿，并做好護管的崗位形象、禮節(jié)禮儀、主動服務(wù)、朝迎晚送等多項禮儀服務(wù)工作；自前廣場和非機動車棚改造升級后，機動車輛進出、停放和非機動車的 編號：XCJ/C-ZX-O9-F1

管理效果與質(zhì)量有了較大的改善及提升；對廣場的機動車道、非機動車道、人行道管理層次分明，設(shè)備圍蔽及標識張貼明顯、整齊且規(guī)范，避免出現(xiàn)人車混雜的不利管理局面；通過與部門員工的協(xié)調(diào)溝通，通過聊天等方式做其思想工作，并加強其思想作風(fēng)、工作作風(fēng)和紀律作風(fēng)教育，了解員工的思想動態(tài)，提高其思想覺悟和工作積極主動性，逐漸培養(yǎng)起員工愛崗敬業(yè)、愛司如家、樂于奉獻等良好的職業(yè)道德精神，取得了不錯的效果。通過以上的工作改變及亮點服務(wù)逐步將脫胎換骨使其成為新廣項目及公司一道亮麗的風(fēng)景線。

二、組織健全，制度完善，責(zé)任明確

根據(jù)公司安全防范要求，制訂了安全操作流程，并對操作流程執(zhí)行情況進行督促、檢查，同時結(jié)合工作實際運行情況，不斷進行總結(jié)和完善，為全面提升護管隊伍的管理水平及自身綜合素質(zhì)，并積極貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防工作方針，全面提升和激勵全體隊員參與消防安全工作的自覺性，提高全體員工消防的安全意識，培養(yǎng)鍛煉一支反應(yīng)快速，知識全面的專業(yè)化隊伍，根據(jù)本項目實際情況，我們建立明、便相結(jié)合方法有效控制失竊案的發(fā)生及各類突發(fā)應(yīng)急事件的處理方案并培訓(xùn)與演練。在管理上一級抓一級，一級對一級負責(zé)的層級安全管理責(zé)任制，進一步明確了各崗位安全保衛(wèi)工作職責(zé)和任務(wù)。

三、加強隊伍的整體形象、儀容儀表及精神面貌管理工作：

要求各班次每天上班由班長集合講評之前，統(tǒng)一對員工的頭發(fā)、指甲、胡須、衣服、皮鞋、著裝（要求必須穿著工衣）整潔及員工證等儀容儀表進行檢查，讓全體員工養(yǎng)成講衛(wèi)生、注重自身儀表的好習(xí)慣，加強上班期間的精神面貌、崗位形象的監(jiān)督管理，作為物業(yè)公司的管理人員，站、坐、行都要有良好的姿態(tài)，都可以體現(xiàn)護管隊伍的精神風(fēng)貌，也是公司嚴明規(guī)章制度的一種體現(xiàn)；

四、加強隊伍的團隊建設(shè)及員工思想教育工作：

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經(jīng)常性在班長工作會議上及日常工作聊天中，教育班長作為基層管理者應(yīng)起到模范帶頭作用，凡事走在隊伍的最前列，做好先鋒表率作用，作為部門班長，要在日常生活工作中關(guān)心、支持、尊重和重視每一位員工，使每位員工都能感覺到大家庭的溫暖，從而將公司當成使自己的第二個家，其次是讓每位員工都能有一個發(fā)展的空間和展示自我的平臺，盡量做到人盡其才、因人而用、公正、公平、合理，做到獎罰分明，獎勵和處罰都要有一個標準和界限，激勵要選擇合適的機會和場所，批評要選擇合適的方式方法，從而形成一種“鼓勵先進、幫助后進、學(xué)先進、趕先進”的優(yōu)良作風(fēng)，讓全體員工有一種家的歸屬感。經(jīng)常性地加強員工的思想作風(fēng)教育，使其逐步養(yǎng)成以司為家、樂于奉獻、愛崗敬業(yè)、熱愛本職工作的優(yōu)秀員工，適時組織全體員工參加一些有利于增強團隊意識的活動，有效地激發(fā)員工的工作積極性與上進心，從而加強隊伍的凝聚力與團隊精神。

五、加強各部門之間的協(xié)同配合工作：

經(jīng)常性的教育部門員工為了公司的利益，拋小家顧大家是我們應(yīng)盡的義務(wù)和職責(zé)，時刻要站在公司的立場為公司爭取更多的榮譽、更大的利益角度與立場去看待任何事情，要干好工作，單單靠一個部門是絕對不夠的，出色的完成各項工作任務(wù)，是與各部門之間的協(xié)同、溝通、配合及公司領(lǐng)導(dǎo)英明決策、支持是密不可分的，物業(yè)、護管、客服、工程、財務(wù)、清潔及公司行政等職能部門的協(xié)調(diào)溝通、共同進步是緊緊聯(lián)系在一起的，在我們不違反公司規(guī)章制度及影響正常工作的前提下，力所能及地去幫助他人，使其關(guān)系變得更加融洽，同時也是一個公司互幫互助、團隊精神的風(fēng)范體現(xiàn)。

六、加強安全教育，提高員工的防范意識和能力

在安全保衛(wèi)工作中，再完善的規(guī)章制度，再堅固的防范設(shè)施，起決定作用的是人，人防是實現(xiàn)技防，設(shè)施防預(yù)期效果的根本保證，因此在日常工作中我 編號：XCJ/C-ZX-O9-F1

們圍繞人這一因素，把思想工作放在首位，加強教育、培訓(xùn)引導(dǎo)：一是采取多種形式對全員職工進行思相教育培訓(xùn)，各職能部門根據(jù)工作計劃，每月一次以會代訓(xùn)形式對全轄所屬職能業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的員工進行業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)（禮節(jié)禮貌、消防知識及突發(fā)事件處理）培訓(xùn)，并收到了較好的效果；二是公司領(lǐng)導(dǎo)逢會必講安全工作，每次開會都再三強調(diào)與要求安全工作的重要性；三是護管部每月都要專門召開一次安全例會，組織班長以上人員學(xué)習(xí)、檢查存在的問題，及時解決問題，安全保衛(wèi)工作制度，通報治安形勢，分析典型案例，做到有內(nèi)容、有要求、有記錄、有部署、有檢查，提高了員工的安全防范意識；四是加強對思想不穩(wěn)定人員的思想教育，經(jīng)常性的組織召開安全工作會議，反復(fù)學(xué)習(xí)有關(guān)安全規(guī)章制度，公司緊急通知或案例通報，隨時進行傳達和組織學(xué)習(xí)，通過教育和制度的學(xué)習(xí)，使全體員工都能做到按公司規(guī)章制度來嚴格要求自己，爭做一個優(yōu)秀員工。

七、加大檢查監(jiān)督管理力度，使安全護管工作落到實處

總結(jié)以前發(fā)生過的案件教訓(xùn)，多是由于制度執(zhí)行不到位和檢查監(jiān)督不力釀成的，為了確保各項安全制度落到實處，各職能部門無論做什么事，安全檢查首當其中，形成了人人抓安全，時時抓安全的氛圍，我們還對各管理處進行定期不定期的專項安全檢查，以重點部門，重點崗位，以節(jié)假日、中午、晚上等案件易發(fā)期為安全檢查時間，采取白天檢查與夜間夜巡查崗相結(jié)合，電話檢查與現(xiàn)場檢查相結(jié)合的方式進行，元旦、春節(jié)等重大節(jié)日期間，項目，項目負責(zé)人親自帶隊，各職能部門積極配合，開展多次檢查活動，對檢查中發(fā)現(xiàn)的不安全隱患，根據(jù)實際情況進行現(xiàn)場或者限期整改，將整改情況書面上報公司，并進行跟蹤督促，對發(fā)現(xiàn)的違規(guī)違紀問題的書面通報批評，嚴格按照公司管理規(guī)定及時給予當事人和單位進行處罰，不僅教育了當事人，又警示了其他員工，堵塞了安全漏洞，起到了很好的教育作用。

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八、加強安全防范及突發(fā)應(yīng)急事件處理能力：

部門加大廣泛地進行安全防范宣傳教育力度，使公司的每一位員工及業(yè)戶/商戶都能充分地認識到安全工作的重要性，從而達到提高全民安全防范意識普及化，對護管隊伍實行嚴格管理，將檢查出的違規(guī)問題一查到底，并對當事人做相應(yīng)的處罰和追究領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。使護管隊伍自身建設(shè)得到了進一步提高，門崗等當值人員注重學(xué)習(xí)，不計較工作內(nèi)容單調(diào)枯燥、不言苦、不言累，愛崗敬業(yè)，嚴格按制度和操作程序辦事，確保各項工作的順利開展發(fā)揮了應(yīng)有的作用。堅持重點守衛(wèi)，24小時巡邏，做好本項目的“防火、防盜、防破壞、防自然災(zāi)害事故”的四防工作，及時發(fā)現(xiàn)和處理問題，防止事故的發(fā)生，盡量減少、控制其危害性及造成的后果與損失，對各出入口、走火梯、電梯、車場、機房等重點安全防范部位加大盤查、監(jiān)控力度，并做好相關(guān)保密工作，不給犯罪分子可乘之機，推行業(yè)戶、商戶、警署、街道辦、居委會及內(nèi)部員工聯(lián)合巡查、自防自治的聯(lián)防治安防范安全體系，必要時可報公安機關(guān)，并協(xié)助公安機關(guān)預(yù)防和打擊各種違法犯罪行為。推廣技術(shù)防范，監(jiān)控、紅外線及消防聯(lián)動主機等安全技防系統(tǒng)的應(yīng)用與維護，保持其長期處于完好好用狀態(tài)，做到人防、技防兩不誤，制定突發(fā)事件應(yīng)急方案，并加大培訓(xùn)力度，并經(jīng)常組織人員進行模擬演練，做到防患于未然，從而杜絕與減少事故的發(fā)生。

九、加強骨干隊伍的培養(yǎng)及建設(shè)：

加強部門管理者梯隊及骨干的培養(yǎng)，讓每位員工都覺得在這個公司工作會有一個良好發(fā)展的空間和展示自我的平臺，盡量做到人盡其才、因人而用，既讓員工感覺到在這里工作能學(xué)到東西、有歸屬感，減少隊伍的流動率，減輕公司用人工及行政人事部的工作壓力，又可以為部門管理者的后備人才的充裕打下良好的堅實基礎(chǔ)；

十、加強管理制度的規(guī)范化及具體落實情況：

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每家企業(yè)每個公司都有自己的規(guī)章制度，有了健全的管理規(guī)章制度，對員工的行為準則、工作紀律都能起到一個很好的管理約束作用，管理者按照公司的規(guī)章制度明文規(guī)定的條令條例執(zhí)行下去，實行層次管理制，由上至下逐級管理，從下至上逐級負責(zé)，使管理有條不紊，分工明確，責(zé)任到人，充分發(fā)揮管理者的作用，樹立管理者的威信，以便管理逐步走上規(guī)范化，提倡管理者要做好表率作用，不能以職務(wù)壓人、辱罵等簡單粗暴的方式管理，應(yīng)該堅持“以情帶兵、以理服人、以制度管人”的方式進行管理，定期組織、召開部門骨干和全體員工會議，傳達貫徹公司及上級領(lǐng)導(dǎo)的指示，認真學(xué)習(xí)會議精神，抓緊各環(huán)節(jié)的落實情況，并合理安排部門的日常工作，經(jīng)常性地組織全體員工學(xué)習(xí)公司的各項規(guī)章制度，強化制度建設(shè)，注重制度的實效性，實行逐級管理，抓具體落實情況，并將制度落實到工作實處，使工作責(zé)任落到實處。

2013年，護管部盡管取得了一定成績，但仍存在許多不足之處，主要表現(xiàn)為：一是由于部門員工來自四面八方，綜合素質(zhì)存在參差不齊；二是我們的工作方法還有待進一步的創(chuàng)新和改進；三是部分護管員將在這里工作當成一種過渡期，對護管這個行業(yè)沒有足夠的認識和理解，對社會治安和社區(qū)安全的嚴峻形勢認識不足，制度執(zhí)行還不夠到位，存在麻痹思想和僥幸的心理。針對這些存在的問題，我們將在以后的工作中痛下決心，加以克服和改進，今后我們將繼續(xù)加強全員的法紀教育和安全防范意識教育，完善各項安全管理制度，強化檢查督促，繼續(xù)開展安全文明單位活動，全力以赴把以后的工作做得更好、更出色，為保障我們公司安全工作順利進行做出應(yīng)有的貢獻。

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護管部2014年工作計劃

展望新的一年，護管部深刻領(lǐng)會新長江地產(chǎn)集團及物業(yè)公司在新一年的管理戰(zhàn)略方針，對物業(yè)公司搞整編、做調(diào)整、抓亮點、創(chuàng)效益、樹品牌，求發(fā)展的戰(zhàn)略思路。因此、作為物業(yè)公司的護管部也跟著公司的指導(dǎo)方針和戰(zhàn)略思路的需要，以及護管部的實際狀況，布署工作在沿用2013年所取得的工作成績的基礎(chǔ)上，計劃在2014年的管理中做出新的調(diào)整和新的管理思路、理念。為了更好的體現(xiàn)“新長江”的服務(wù)水準、保障公司、業(yè)主及租戶的人身及財產(chǎn)安全，切實做好防火、防盜、防破壞、防其它治安案件的“四防”工作，根據(jù)物業(yè)公司的實際情況護管部對2014安全服務(wù)工作提出如下目標：

1、盡力控制護管人員流失率；

2、項目不發(fā)生重大治安、消防安全責(zé)任事故及案件；

3、嚴格按照公司規(guī)章制度進行督促、檢查，將各項工作完善并落到實處。根據(jù)以上目標特制定以下工作計劃：

一、2014年護管部的主要工作任務(wù)

2014年，以維護項目∕社區(qū)治安穩(wěn)定為主要任務(wù)，在社會治安形勢日益嚴峻的情況下，結(jié)合單位自身的特點，加強綜合治理，強化安全防范措施，加強與派出所、街道綜治辦、居委會的聯(lián)系，互通治安信息，加強部門員工的培訓(xùn)力度及灌輸員工安全防范意識，努力提高員工業(yè)務(wù)技能水平及整體綜合素質(zhì)，及時排除不安全因素和隱患，保障公司及業(yè)戶的人身財產(chǎn)安全，為創(chuàng)建“安全和諧”的社區(qū)作出了應(yīng)有的努力。

二、做好護管隊伍人員思想工作，控制人員流失率

1、加強隊員思想政治教育，教育隊員認清現(xiàn)階段就業(yè)形式，珍惜來之不易的工作機會，報著對單位、對自己，對家人負責(zé)的態(tài)度，端正工作態(tài)度，做好本職工作。

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2、加強與護管班長以上人員的溝通交流，指明工作方向，指出機會是靠自己爭取的，公司發(fā)展較快，機會很多，提高護管管理層人員工作積極性與工作責(zé)任心；關(guān)心隊員日常生活，幫助隊員解決一些實際問題，提高隊員對職業(yè)、集體榮譽感。

3、關(guān)心隊員業(yè)余文化生活，引導(dǎo)隊員參與健康有益的業(yè)余活動，如讀書、體育運動等；部門在人力、財力能安排的前提下，適當組織一些健康有益的文體活動，豐富隊員文化生活，活躍隊員身心，并可組織一些文體比賽、業(yè)務(wù)技能競賽等，提高隊伍的凝聚力、戰(zhàn)斗力及隊員的團隊意識。

二、加強日常管理與培訓(xùn)，努力提高護衛(wèi)隊伍素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能

1、嚴格落實公司規(guī)章制度，要求各管理處對新入職隊員，加強業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，使護衛(wèi)隊員盡快適應(yīng)物業(yè)這一行業(yè)；注重隊員在崗狀態(tài)的監(jiān)督與管理，通過護衛(wèi)主管來嚴格落實日常管理工作，提高管理能力。

2、加強隊員業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，如（隊列訓(xùn)練、體能訓(xùn)練、消防培訓(xùn)、禮節(jié)禮貌、車輛管理、物品管理、突發(fā)事件處理、法律法規(guī)）等方面，注重培訓(xùn)形式的多樣化，采用集中講授和崗位指導(dǎo)相結(jié)合的方式，理論與實踐相結(jié)合，使護衛(wèi)人員熟練掌握業(yè)務(wù)技能，適應(yīng)安全工作需要。

3、注重隊員思想政治教育，引導(dǎo)隊員提高思想認識，預(yù)防隊員出現(xiàn)違法亂紀行為。

4、鼓勵員工積極學(xué)習(xí)，追求進步，工作積極、主動，追求發(fā)展，提高護衛(wèi)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。

三、注重安防設(shè)施設(shè)備檢查，確保監(jiān)控、消防設(shè)施完好

1、要求各管理處針對小區(qū)的實際情況，對消防設(shè)施、設(shè)備（消防主機、消防廣播、煙溫感、噴淋系統(tǒng)、防火卷簾門、消防器材及小區(qū)消防防火重點區(qū)域等）進行檢查與測試，存在問題及時處理。

編號：XCJ/C-ZX-O9-F1

2、要求管理處制出維修計劃，工程部定期對小區(qū)消防設(shè)施、設(shè)備系統(tǒng)，泵房及電房等進行檢查與測試，將存在問題及時修復(fù)。

3、在“消防、監(jiān)控”設(shè)施、設(shè)備部分存在故障的前提下，加強“人防”增設(shè)，確保小區(qū)安全。

四、規(guī)范進出人員管理，提高安防意識

1、監(jiān)控、門崗及機動巡邏隊員密切配合，加強施工現(xiàn)場及樓宇、推銷及迷路人員的管理，及時做好制止與指引工作；

2、加強施工人員進入小區(qū)的監(jiān)管力度，嚴格按制度執(zhí)行，憑施工證（一人一證）核對放行；

3、外來送水、送貨、搬家人員，先客戶確認后，安排隊員指引通道，全程監(jiān)控跟進，直至結(jié)束，人員離開；

4、在上下班時間段及（夜間、雙休日、及國假日）進、出入小區(qū)人員要實行嚴格核查登記，并協(xié)調(diào)監(jiān)控室當值人員進行確認；

五、加強消防安全管理，預(yù)防安全隱患

1、加強護管隊伍的消防安全培訓(xùn)，提高護管隊伍消防安全意識和消防業(yè)務(wù)技能，建立義務(wù)消防隊伍，貫徹執(zhí)行“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針。

2、建立健全的防火責(zé)任人制度狠抓落實：

3、編制應(yīng)急預(yù)案并組織演練：管理處根據(jù)項目防火需要和防火安全形勢，編制《消防應(yīng)急預(yù)案》，使所有員工真正做到“四懂”、“四會”。(懂火災(zāi)危險性、懂預(yù)防措施、懂火災(zāi)撲救方法、懂逃生自救、會報警、會使用滅火器、會自救逃生、會疏散)

六、完善各項規(guī)章制度，提高執(zhí)行力

編號：XCJ/C-ZX-O9-F1

1、各項目服務(wù)中心按照公司體系文件的要求規(guī)程及管理規(guī)定，針對護管人員進行物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)章制度、應(yīng)急預(yù)案的培訓(xùn)貫徹，使員工熟悉與掌握并遵守執(zhí)行公司各項規(guī)章制度；

2、在工作中注重隊員意見的收集，發(fā)揮群眾的力量，群策群力，積極向公司提出管理建議，完善各項管理制度；

3、針對社會治安形勢，不斷加強工作的前瞻性，適時堵塞各種安防漏洞，維護小區(qū)安全；

4、秩序維護管理部將對不同一工作環(huán)境，工作狀態(tài)進行有針對性的檢查、監(jiān)督，不完善之處及時糾正，及時整改，力求工作、服務(wù)質(zhì)量不斷的得到錘煉而逐步得到提升。

新的一年即將到來，相信在公司領(lǐng)導(dǎo)的英明決策及帶領(lǐng)下，在全體員工的不懈努力下，我們對2014年的工作充滿信心，我們部門也有決心及恒心在公司領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)懷、指導(dǎo)及支持下，建設(shè)一支團結(jié)、穩(wěn)定、高效的安全管理隊伍，鞏固和提高物業(yè)安全管理服務(wù)水平，努力實現(xiàn)及完成2014各項工作目標及工作任務(wù)，為實現(xiàn)這一工作目標任務(wù)而奮力拼搏！

湖北新長江物業(yè)管理有限公司 新廣護管部：

二零一三年十二月三十日

第四篇：奧園廣場安全防損部獎懲制度及規(guī)定

第一章

總則

第一條 為了更好的加強奧園廣場安全防損隊伍科學(xué)化、制度化、規(guī)范化建設(shè)，弘揚正氣、獎勵先進、嚴肅紀律、克服不足，真正把安全防損隊伍建設(shè)成一支有鐵的紀律的高素質(zhì)隊伍，使每個安全防損員在實際工作中能真確發(fā)揮自己潛能，不犯錯誤，確保各項安保服務(wù)任務(wù)的完成，特制定本制度。

第二條 安全防損部在對安全防損人員實施獎勵或處罰時應(yīng)嚴格參照本制度執(zhí)行。

第三條 本制度適用于奧園廣場安全防損部總部直管的安全防損人員。各分（子）公司應(yīng)根據(jù)各自的實際情況制定相應(yīng)的制度，或參照本制度執(zhí)行。

第二章 獎勵制度

第四條 有下列表現(xiàn)之一者，獎勵50～150元：

1、被公司評為良好安全防損部領(lǐng)班和安全防損員；

2、做好事收到業(yè)主/客戶或有關(guān)單位錦旗表揚的；

3、舉報安全防損部管理問題，并經(jīng)查屬實的；

4、在管理區(qū)域內(nèi)抓獲小偷的；

5、拾金不昧，數(shù)量較大，收到業(yè)主/客戶或有關(guān)單位錦旗表揚的；

6、見義勇為，產(chǎn)生一定影響的；

7、在搶險救災(zāi)中表現(xiàn)突出的；

8、有其他良好表現(xiàn)之一者的。

第五條 有下列表現(xiàn)之一者，獎勵150～300元：

1、被評為誠信安全防損部領(lǐng)班和安全防損員；

2、被轄區(qū)公安部門通報表揚的；

3、安全防損人員的先進事跡，被省、市保安協(xié)會或新聞媒體登載的；

4、被評為省、市優(yōu)秀安全防損員；

5、在管理區(qū)域內(nèi)抓獲小偷的；

6、在執(zhí)勤過程中及時調(diào)解和制止重大斗毆事件的；

7、發(fā)現(xiàn)較大安全隱患，及時采取措施，及時上報，并挽回一定經(jīng)濟損失的；

8、在搶險救災(zāi)中表現(xiàn)特別突出的；

9、有其他優(yōu)秀表現(xiàn)之一者。

第六條 有下列表現(xiàn)之一者，獎勵300～500元：

1、抓獲重大犯罪分子；

2、及時發(fā)現(xiàn)、制止、上報重大治安事件的；

3、發(fā)現(xiàn)、制止刑事案件，并抓獲犯罪嫌疑人的；

4、發(fā)現(xiàn)重大安全隱患，及時采取措施，及時上報，并挽回較大經(jīng)濟損失的；

5、有其他相關(guān)突出表現(xiàn)之一者。

第三章 安全防損部處罰制度

第七條 有下列違規(guī)、違紀行為之一者，給予批評教育、扣款50-100元：

1、執(zhí)勤時不著安全防損員服裝、不戴帽子、肩章、臂章、披衣、敞懷、挽袖、卷褲腿等著裝不整齊者；

2、執(zhí)勤時袖手，將手插入衣袋、褲袋、背手行進、站崗時精神不振作、不按規(guī)定姿勢站崗者；

3、執(zhí)勤時吸煙、吃零食、搭肩挽臂、嬉笑打鬧、聽音樂、玩手機、發(fā)短信者；

4、留大包頭、大鬢角、長胡須、長頭發(fā)、長指甲者；

5、當班不文明執(zhí)勤，不禮貌待人，情節(jié)輕微者；

6、門崗隊員不履行外來人員詢問、登記制度者；

7、門崗隊員不履行外來車輛詢問、登記制度者；

8、對離開轄區(qū)攜帶大量物品的非業(yè)主人員不認真檢查、詢問，未做好登記者；

9、當班遲到或早退10分鐘以內(nèi)者；

10、當班接私人電話超過3分鐘者；

11、當班未按時報時者；

12、當班辦理私人事情者；

13、未經(jīng)同意，擅自調(diào)換集體宿舍房間者；

14、未經(jīng)同意，不參加集體活動者；

15、頂撞領(lǐng)導(dǎo)，不服從管理者；

16、交接班時，相互不敬禮者；

17、攜帶安保器械外出者；

18、其他相關(guān)違規(guī)違紀行為之一者。

第八條 有下列違規(guī)、違紀行為之一者，做出書面檢查、扣款100-150元：

1、兩次違反第七條規(guī)定行為者；

2、當班不文明執(zhí)勤，不禮貌待人，情節(jié)嚴重者；

3、當班看報刊雜志；

4、當班前喝酒，造成不良影響者；

5、當班遲到、早退15分鐘以內(nèi)者；

6、當班接私人電話超過10分鐘者；

7、當班不按規(guī)定攜帶安保器械者；

8、當班時吵鬧，污言穢語者；

9、當班接到報警信號后，未及時趕到報警點，未造成后果者；

10、當班利用對講機閑談，說臟話者；

11、損壞公共設(shè)施設(shè)備，并造成一定經(jīng)濟損失者；

12、拾到財物隱匿不報者；

13、對隊員的違規(guī)、違紀行為包庇，隱瞞不報者；

14、未經(jīng)批準，超假一天者；

15、未經(jīng)批準，擅自找他人代班者；

16、當班與他人聊天者；

17、因上網(wǎng)、玩耍等原因，不注意休息而影響工作質(zhì)量者；

18、其他相關(guān)違規(guī)違紀行為之一者。

第九條 有下列違規(guī)、違紀行為之一者，作出書面檢查、暫緩晉級、扣款150-200元：

1、兩次違反第八條規(guī)定行為者；；

2、未經(jīng)批準，超假二天者；

3、當班脫崗、串崗者；

4、當班遲到、早退15分鐘～30分鐘以內(nèi)者；

5、當班遇有可疑人員沒有及時詢問、制止，造成一定后果者；

6、當班接到報警信號，未及時趕到報警點，造成輕微后果者；

7、故意或嚴重破壞公共設(shè)施設(shè)備者，并造成較大經(jīng)濟損失者；

8、外出不按時歸隊影響換崗者；

9、對發(fā)現(xiàn)的問題知情不報或說謊話欺騙領(lǐng)導(dǎo)者；

10、二人同崗巡邏時，其中一人違紀，另一人不去制止者；

11、未經(jīng)批準，住集體宿舍人員擅自帶已離職或非公司人員到集體宿舍，但未造成后果者；

12、當班門崗因不認識已離職安全防損員而放入公寓，未造成后果者；

13、在職安全防損員未經(jīng)安全防損部同意擅自進入監(jiān)控中心者；

14、因上網(wǎng)、玩耍等原因，不注意休息而影響工作質(zhì)量達兩次者；

15、其他相關(guān)違規(guī)違紀行為之一者。

第十條 有下列違規(guī)、違紀行為之一者，作出書面檢查、扣款200-300、暫緩晉級、給予勸退：

1、兩次違反第九條者；

2、當班巡邏崗睡覺者；

3、接班人員未到，當班人員擅自下崗者；

4、當班期間玩電腦者；

5、當班遲到、早退30分鐘-40分鐘者；

6、被業(yè)主或他人投訴，情況屬實者；

7、未經(jīng)批準，私自帶非住集體宿舍人員到集體宿舍留宿者；

8、在集體宿舍賭博者；

9、違反法律法規(guī)，隨意向他人罰款，收取罰款者；

10、隊員之間吵鬧、打架，造成不良影響者；

11、與民工或他人打架，造成他人輕傷者；

12、當班門崗認識已離職的安全防損員而放入公寓者；

13、有較大不當?shù)美袨檎撸?/p>

14、因交接、登記不清，造成替業(yè)主/客戶保存的物品丟失的責(zé)任者；

15、其他相關(guān)違規(guī)違紀行為之一者。

第十一條 有下列違規(guī)、違紀行為之一者，作出書面檢查、扣款300-400元、暫緩晉級、給予辭退或除名：

1、兩次違反第十條者；

2、當班門崗、報警員睡覺者；

3、當班遲到、早退40分鐘以上者；

4、同業(yè)主/客戶發(fā)生嚴重爭吵，打架者；

5、與外來人員打架，并造成重傷者；

6、隊員之間打架，造成隊員重傷者；

7、未按規(guī)定程序請假，擅自離隊者；

8、無故曠工一天者；

9、從事第二職業(yè)者；

10、謊報險情或隱瞞重大事故不報者；

11、未經(jīng)批準，擅自撤崗或崗位減員的責(zé)任人；

12、確因表現(xiàn)不好，受到多名業(yè)主譴責(zé)者；

13、未經(jīng)批準，住集體宿舍人員夜不歸宿舍者；

14、擅自帶人進入集體宿舍，造成后果者；

15、因上網(wǎng)而屢次違反勞動紀律者；

16、當班門崗不履行外來人員登記手續(xù)的，并造成嚴重后果者；

17、擅自下水游泳或唆使他人下水游泳，并造成后果者；

18、賭博并引發(fā)斗毆，造成后果者；

19、酗酒鬧事并引發(fā)斗毆，造成后果者； 20、行為不檢點并引發(fā)斗毆，造成后果者；

21、聚眾鬧事或聚眾斗毆，造成后果者；

22、故意毆打或教唆毆打他人，造成后果者；

23、酒后駕駛機動車或無證駕駛機動車，造成后果者；

24、擅自替業(yè)主/客戶挪車者（違規(guī)停車除外）；

25、擅自截留水費、停車費等款項者（除退賠外）；

26、有重大不當?shù)美袨檎撸?/p>

27、故意散布謠言，蠱惑人心者；

28、其他相關(guān)違規(guī)違紀行為之一者。

第十二條 有下列違紀、違法行為之一者，扣款400-800元，立即辭退或開除：

1、因違法受到公安機關(guān)處罰或被追究刑事責(zé)任者；

2、偷盜隊員或他人財物或監(jiān)守自盜者；

3、不服從管理、不服從工作分配者；

4、當班接到報警信號，未及時趕到報警點，造成嚴重后果者；

5、屢犯公司和安全防損部制定的各項規(guī)章制度，經(jīng)多次教育，仍未改正者；

6、其他嚴重違紀、違法行為之一者。

第四章 安全防損部領(lǐng)班處罰制度

第十三條 有下列違規(guī)、違紀行為之一者，給予警告、扣款100-150元：

1、本班隊員違反第七條相關(guān)條款未及時制止的，酌情處理；

2、領(lǐng)班本人違反第七條其它有關(guān)規(guī)定的，將視情給予處理，嚴重者可給予撤職處理；

第十四條 有下列違規(guī)、違紀行為之一者，做出書面檢查、扣款150-200元：

1、本班隊員違反第八條第2、3、10、款的，扣款150元；

2、違反第八條第9款的，扣款200元；

3、對隊員的違規(guī)、違紀行為進行包庇，隱瞞不報的，扣款200元，可給予撤職處理；

4、對隊員嚴重違規(guī)、違紀行為包庇，隱瞞不報者，扣款200元，并給予撤職處理；

5、當班隊員違反第八條其它規(guī)定的，將視情給予扣款；

6、領(lǐng)班本人違反第八條其它有關(guān)規(guī)定的，將視情給予處理，嚴重者可給予撤職處理；

7、其他嚴重違紀、違法行為之一者。

第十五條 有下列違規(guī)、違紀行為之一者，給予記過處分、扣款200-300元：

1、領(lǐng)班本人違反第九條相關(guān)條款的；

2、擅自越權(quán)批假的，扣款200元；

3、違反第九條第5、6款的，扣款300元；

4、違反第九條第9款的，扣款300元，并給予撤職處理；

5、當班門崗不履行外來人員登記手續(xù)的，扣款300元；

6、當班單元門、商場門（或通道門）沒關(guān)閉的，第一次扣款200元，第二次扣款300元；

7、當班門崗認識已離職的安全防損員而放入公寓的，扣款200元；

8、當班隊員違反第九條其它規(guī)定，將視情給予扣款；

9、領(lǐng)班本人違反第九條其它有關(guān)規(guī)定，將視情給予扣款，嚴重者可給予撤職處理；

10、其他嚴重違紀、違法行為之一者。

第十六條 有下列違規(guī)、違紀行為之一者，扣款300-400元、給予勸退：

1、領(lǐng)班本人違反第十條相關(guān)條款的；

2、違反第十條第2款者，扣款200元；出現(xiàn)二次以上當班巡邏崗睡覺，扣款400元，并給予勸退處理；

3、違反第十條第3款者，扣款300元；

4、利用職權(quán)隨意向隊員罰款、收取罰款者，扣款300元，可給予勸退處理；

5、因管理不嚴和責(zé)任心不強，造成執(zhí)勤區(qū)域內(nèi)發(fā)生案件或執(zhí)勤時隊伍出現(xiàn)嚴重問題，扣款400元，并給予勸退處理；

6、當班隊員違反第十條其它規(guī)定，將視情給予扣款；

7、領(lǐng)班本人違反第十條其它有關(guān)規(guī)定，將視情給予扣款，嚴重者可給予勸退處理；

8、其他嚴重違紀、違法行為之一者。

第十七條 有下列違規(guī)、違紀行為之一者，扣款400-500元、給予辭退或除名:

1、領(lǐng)班本人違反第十一條相關(guān)條款的；

2、領(lǐng)班以權(quán)謀私，索要財物，接受隊員賄賂者，扣款400元，并給予辭退處理；

3、違反第十一條第4款者，扣款500元，可給予辭退處理；

4、違反第十一條第5款者，扣款500元，可給予辭退處理；

5、違反第十一條第10款者，扣款500元，并給予辭退處理；

6、違反第十一條第14款者，扣款500元，并給予辭退處理；

7、違反第十一條第16款者，扣款500元，并給予辭退處理；

8、違反第十一條第17款者，扣款500元，并給予辭退處理；

9、違反第十一條第18款者，扣款500元，并給予辭退處理；

10、違反第十一條第19款者，扣款500元，并給予辭退處理；

11、違反第十一條第20款者，扣款500元，并給予辭退處理；

12、違反第十一條第21款者，扣款500元，并給予辭退處理；

13、違反第十一條第22款者，扣款500元，并給予辭退處理；

14、違反第十一條第23款者，扣款500元，并給予辭退處理；

15、確因管理不嚴和責(zé)任心不強，造成執(zhí)勤區(qū)域內(nèi)發(fā)生案件或隊員出現(xiàn)嚴重問題，扣款500元，并給予除名處理；

16、當班隊員違反第十一條其它規(guī)定，將視情給予扣款；

17、領(lǐng)班本人違反第十一條其它有關(guān)規(guī)定，將視情給予扣款，嚴重者可給予辭退處理;

18、其他嚴重違紀、違法行為之一者。

第十八條 有下列違紀、違法行為之一者，扣款500-800元，立即開除或除名：

1、領(lǐng)班本人違反第十二條相關(guān)條款的；

2、違反公司財務(wù)規(guī)定，虛報考勤，扣款500元，并給予開除處理;

3、當班隊員違反第十二條其它規(guī)定，將視情給予扣款;

4、其他嚴重違紀、違法行為之一者。

第五章 安全防損部經(jīng)理/主管處罰制度

第十九條 有下列違規(guī)違紀行為之一者，扣款50－150元、責(zé)令限期整改:

1、當班門崗不履行外來車輛登記手續(xù)的；

2、當班門崗不履行外來人員登記手續(xù)的；

3、在職安全防損員擅自帶已離職安全防損員進入集體宿舍的；

4、違反第八條相關(guān)條款的；

5、其他違規(guī)違紀行為之一者。

第二十條 有下列違規(guī)違紀行為之一者，扣款200－300元，責(zé)令限期整改、并通報批評：

1、考勤表不公示并引起隊員投訴的；

2、考勤弄虛作假的；

3、不履行請假制度，擅自同意隊員請假的；

4、隊員違規(guī)擅自代業(yè)主移動機動車輛的；

5、擅自調(diào)動隊員不向總部報告的；

6、隊員脫崗未被發(fā)現(xiàn)糾正的；

7、單元門、商場門（或通道門）沒關(guān)閉的，第一次扣200元，第二次扣300元；

8、未及時傳達布置安全防損部會議精神的；

9、門崗管理不嚴，造成訪客干擾業(yè)主生活遭投訴的；

10、當班門崗如認識已離職的安全防損員而放入公寓的；

11、督察中發(fā)現(xiàn)未達到每周2次培訓(xùn)及安全防損部沒有培訓(xùn)記錄或記錄不全的；

12、督察中發(fā)現(xiàn)每月消防器材檢查出現(xiàn)漏查和沒有登記的；

13、督察中發(fā)現(xiàn)發(fā)現(xiàn)報警中心值班記錄表、報警中心報警情況記錄表、報警中心來訪人員登記表、報警器（設(shè)備）報修、維修情況記錄等質(zhì)量記錄不按規(guī)范登記的，扣款200元。經(jīng)復(fù)查仍不符合要求的，將扣款300元；

14、督察中發(fā)現(xiàn)來訪人員登記表、外來車輛出入登記表、值班情況記錄表、暫住人員（保姆）登記表、消防設(shè)施檢查記錄表等質(zhì)量記錄不按規(guī)范登記的；

15、督察中發(fā)現(xiàn)發(fā)現(xiàn)沒有巡邏路線圖、應(yīng)急預(yù)案或不齊全的；

16、違反第九條相關(guān)條款的；

17、其他違規(guī)違紀行為之一者。

第二十一條 有下列違規(guī)違紀行為之一者，扣款400元、責(zé)令限

期整改，并通報批評：

1、因管理不善，造成商場/公寓發(fā)生盜竊案件的；

2、違反第十條相關(guān)條款的；

3、其他違規(guī)違紀行為之一者。

第二十二條 有下列違規(guī)違紀行為之一者，做出書面檢查、扣款500元、降職、責(zé)令限期整改，并通報批評：

1、在案件高發(fā)起，發(fā)生隊員扎堆聊天、坐崗、睡崗等行為的；

2、商場/公寓發(fā)生盜竊案件隱瞞不報的；

3、因疏于日常管理和檢查，造成外審不合格的；

4、每周夜查不足2次的，每次扣款500元；

5、督察中發(fā)現(xiàn)未達到每周2次培訓(xùn)及安全防損部沒有培訓(xùn)記錄或記錄不全，經(jīng)復(fù)查仍不符合要求的；

6、督察中發(fā)現(xiàn)每月消防器材檢查出現(xiàn)漏查和沒有登記，經(jīng)復(fù)查仍不符合要求的；

7、督察中發(fā)現(xiàn)發(fā)現(xiàn)沒有巡邏路線圖、應(yīng)急預(yù)案或不齊全，經(jīng)復(fù)查仍不符合要求的；

8、督察中發(fā)現(xiàn)來訪人員登記表、外來車輛出入登記表、值班情況記錄表、暫住人員（保姆）登記表、消防設(shè)施檢查記錄表等質(zhì)量記錄不按規(guī)范登記，經(jīng)復(fù)查仍不符合要求的；

9、違反第十一條相關(guān)條款的；

10、其他違規(guī)違紀行為之一者。

第二十三條 有下列違規(guī)違紀行為之一者，做出書面檢查，扣款500－1000元，降職或撤職，并通報批評：

1、故意給隊員多考勤，并中飽私囊的；

2、擅自代離職人員辦理離職手續(xù)，并私吞離職人員工資的；

3、違規(guī)操作停車費的收繳手續(xù)，并私吞或私分停車款的；

4、商場/公寓發(fā)生刑事案件并使業(yè)主/客戶受到傷害的；

5、周界報警系統(tǒng)存在重大隱患未書面上報服務(wù)中心要求整改，并沒采取彌補措施而導(dǎo)致后果的；

6、門崗管理不嚴，業(yè)主的生命安全受到訪客威脅的；

7、其他違規(guī)違紀行為之一者。

第六章 附則

第二十四條 本制度由安全防損部負責(zé)解釋和修訂。第二十五條 本制度自二O一二年十一月一日起試行。奧園廣場安全防損部工作規(guī)定:

1、各區(qū)域安全防損部主管原則上一律停止休假。

2、各區(qū)域安全防損主管制定出安全防損工作的應(yīng)急預(yù)案。

3、各區(qū)域安全防損部主管每周必須以書面報告的形式向公司安全防損部匯報當周主要工作完成情況和所屬隊員主要思想動態(tài)。

4、各區(qū)域安全防損部主管每周夜間（00：00至5：00）聯(lián)動或單獨對所服務(wù)的樓盤檢查次數(shù)不少于三次，并做好相關(guān)的書面檢查記

錄。

5、各區(qū)域安全防損部主管每晚22：00必須對所屬隊員集體宿舍進行檢查，并做好相關(guān)的書面檢查記錄。

6、各區(qū)域安全防損部主管每周不少于二次對所管轄的防損員進行點名、講評，每次時間不少于30分鐘，并做好相關(guān)的書面記錄。

7、各區(qū)域安全防損部主管組織所管轄的防損員不少于一次舉行應(yīng)急機動演練，科目可自定，但必須要有書面預(yù)案和書面小結(jié)。

8、各區(qū)域安全防損部主管對所服務(wù)的樓盤和所管轄的隊員出現(xiàn):意外人員傷亡（含：業(yè)主、客戶、隊員）、被盜、集體斗毆、隊員違法及影響樓盤安全的其它因素發(fā)生時，必須第一時間趕到現(xiàn)場，并在第一時間向公司安全防損部和公司分管領(lǐng)導(dǎo)報告。

9、處罰：

1）各區(qū)域安全防損部主管，如違背以上規(guī)定的時間內(nèi)應(yīng)做的工作或沒有形成完整書面記錄的，每缺少一次，對當事人扣款400元整； 2）各區(qū)域如因主觀原因，并在責(zé)任范圍內(nèi)出現(xiàn)被盜，每出現(xiàn)一次，對區(qū)域安全防損部經(jīng)理/主管扣款500元整；對當班領(lǐng)班扣款400元整。如被盜情況嚴重，將視情加重處罰；

3）各區(qū)域如因主觀原因，并在責(zé)任范圍內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主和隊員傷亡事故，將視情對區(qū)域安全防損部經(jīng)理/主管進行嚴肅處理，包括：依法移交公安部門、降職、撤職等；

4）各區(qū)域安全防損部經(jīng)理/主管，如出現(xiàn)以上規(guī)定的重大事故隱瞞不

報或延誤上報，每發(fā)現(xiàn)一次對當事者扣款800元整； 5）其他處罰，參照已制定的獎懲制度執(zhí)行。

10、獎勵:

對在工作中成績優(yōu)良，圓滿完成各項安全防損任務(wù)的安全防損部經(jīng)理/主管將視情給予獎勵，對成績突出者給予重獎。此規(guī)定從二〇一二年十一月一日起開始生效。

審批: 日期:

第五篇：奧園連鎖經(jīng)營戰(zhàn)略策劃方案

第一部分

行業(yè)態(tài)勢闡發(fā)

一、全國性品牌擴張正逢其時1、住房大眾消 費時代催生中國房地產(chǎn)第二春

從籌劃到市場，從短缺到過剩，從“批發(fā)”到“零售”，房地產(chǎn)市場的“大眾消費時代”全面到來了。住屋子之所以成為大眾最存眷的商品，不但由于它是居住之所，更在于它是生活方法的載體和象征，人們將太多太多的生活理想和向往拜托在屋子之上。以致于所有人都市滿懷熱情的參加到選房購房的雄師之中，無分男女老少，全民總發(fā)動，個個都在購買決策中充實享有參加權(quán)和發(fā)言權(quán)，一場聲勢浩大的購房運動，就象西方的文藝再起運動一樣，對人們的生活風(fēng)采和精神狀態(tài)產(chǎn)生著普遍的影響。

中國產(chǎn)業(yè)化進程正在熱火朝天的歷程中，中國房地產(chǎn)的全盛期正在到來。由于后發(fā)效應(yīng)，由于中國房地產(chǎn)市場化、商品化正好與新技能革命同頻合拍，中國房地產(chǎn)市場將成為現(xiàn)代人類居住文化之集大成者。

聯(lián)合國75國統(tǒng)計資料顯示，住宅的生長與人均GDP值的增長是密切相關(guān)的。人均 GDP 在 800—1300 美元，為起步階段；人均 GDP 在 1300—8000 美元，為快速上升階段；人均 GDP 在 8000—13000 美元，為平穩(wěn)上升階段；人均 GDP 在13000 美元以上，為下降階段。

發(fā)達國度和新興產(chǎn)業(yè)國度人均 GDP 值已凌駕 13000 美元，中國人均 GDP 值達 8000 美元約需 30 年時間。也就是說，中國房地產(chǎn)至少在未來 30 年里還會有長足的繁榮生長。

從改造開放以來的中國房地產(chǎn)生長歷史看，1991 和 1993 年，是中國住宅財產(chǎn)的第一個春天。其后的宏觀調(diào)控，使房地財產(chǎn)進入了 3-4 年短暫的平脫期。1997

和 1998 年以來，中國住宅財產(chǎn)迎來了第二個春天。如果說第一個春天啟動的是房地產(chǎn)的生產(chǎn)者——生長商的話，這第二個春天啟動的則是消費者——社會大眾，因而第二個春天將是可連續(xù)的。2、機會與挑戰(zhàn)：全國性品牌擴張時代到來

大眾消費時代給住宅業(yè)帶來的歷史機會體現(xiàn)為：住宅財產(chǎn)優(yōu)化帶來的新的財產(chǎn)機會；住宅財產(chǎn)將迅速成為國度和地區(qū)經(jīng)濟生長的支柱財產(chǎn)；中國住宅財產(chǎn)和產(chǎn)物有著相當看好的國際時機；新質(zhì)料和新技能的普及加快，將有力推動房地產(chǎn)財產(chǎn)化進程；住宅工場化、財產(chǎn)化進程加快，為大范圍大盤的迅速開發(fā)奠定了底子。

新時代的挑戰(zhàn)性則體現(xiàn)在至少如下諸方面——馬太效應(yīng)，強者更強弱者更弱；消費者日益理性成熟，將不絕融入產(chǎn)物生產(chǎn)當中；許多意想不到的生長商的戰(zhàn)略和新標準的應(yīng)用等現(xiàn)象將會相繼出現(xiàn)，致使競爭愈趨于知識化和智慧化。開發(fā)商將在更高的競爭平臺上展開新的比賽，房地產(chǎn)市場格式將面臨重新洗牌。

大眾消費時代種種機會與挑戰(zhàn)復(fù)合在一起，在中國房地財產(chǎn)界最會合的體現(xiàn)，就是全國性品牌擴張時代的到來。

從這個意義上來說，中國房地財產(chǎn)正步入秋天，強者碩果滿園，弱者將隨秋風(fēng)而逝。

經(jīng)過近一二十年的生長，中國房地產(chǎn)開發(fā)商，特別是民營開發(fā)商，由小到大，由弱到強，正日益走向成熟，逐步具備了進行全國性品牌擴張的素質(zhì)和條件。一向被認為是地區(qū)性極強的房地財產(chǎn)現(xiàn)在也已經(jīng)拉開了跨地區(qū)擴張的帷幕。萬科已進入了南北諸多都市，碧桂園則已在珠江三角洲進行局域性跨地生長，香港和黃地產(chǎn)早已蜚聲大陸，香港新世界團體也在大陸南北各都市有品牌項目。

全國性品牌擴張必須合縱連橫。戰(zhàn)略聯(lián)盟是一種資源的整合行為，是一種力量的聚集歷程，也是一個行業(yè)生長到所謂巨人游戲時代之后一定會出現(xiàn)的團體化現(xiàn)象，是一種更高條理更強有力的戰(zhàn)略競爭手段。當房地產(chǎn)開發(fā)商都已經(jīng)在市場風(fēng)雨中生長壯大之后，影響力、品牌力、競爭力和擴散力的提高就有賴于強強聯(lián)合。

3、小結(jié)

“好風(fēng)憑借力，送我上青云”。住房大眾消費時代、中國房地產(chǎn)第二春以及全國性品牌擴張時代的來臨，對奧龍籌劃而言，是不可錯失的天賜良機，機不可失，時不我待！

奧林匹克花圃的市場定位非?？拷蟊娤M水平，可謂是大眾消費的精品之一，完全可以在住房大眾消費時代盡顯風(fēng)騷。廣州奧園多次開盤求過于供的熱烈局面正證明了這一點。抓住機會，把“適銷對路”的奧林匹克花圃趕早推向全國，乃是奧龍籌劃的神圣使命！

二、泛地產(chǎn)時代彰顯英雄本色、中國房地產(chǎn)正在進入泛地產(chǎn)時代

縱觀中國房地財產(chǎn)的市場競爭，可歸納綜合為三個階段性升級：

——最初是從炒家地產(chǎn)到用家地產(chǎn)階段的升級； ——其后是從實物地產(chǎn)到看法地產(chǎn)階段的升級； ——目前又體現(xiàn)為從狹義地產(chǎn)到泛地產(chǎn)階段的升級。

差別的階段對房地產(chǎn)的策劃與開發(fā)提出了差別的要求?？捶ǖ禺a(chǎn)是一種經(jīng)營理念，泛地產(chǎn)是一種經(jīng)營戰(zhàn)略和思維方法，二者有聯(lián)系，也有區(qū)別，不可等量齊觀。只有實施泛地產(chǎn)戰(zhàn)略，看法地產(chǎn)才華真正落到實處。如果只局限于狹義地產(chǎn)（專業(yè)地產(chǎn)）去做看法地產(chǎn)，往往是徒有空洞的看法?？捶ǖ禺a(chǎn)應(yīng)該是有實質(zhì)性內(nèi)涵的，其底子代價不是為了宣傳炒作與項目包裝，而是更好地滿足消費者的需

求。

看法地產(chǎn)與泛地產(chǎn)始于賣情況階段，主要體現(xiàn)在賣文化（生活方法）階段。開發(fā)商要想做出好的情況和好的文化（生活方法），就必須導(dǎo)入看法地產(chǎn)的經(jīng)營理念和泛地產(chǎn)的生長戰(zhàn)略，憑據(jù)項目鎖定的目標客戶群的需求，提煉出項目的主題與神韻，在更大的行業(yè)跨度與空間標準上整合資源，從而使項目有血有肉，形神俱備。1）從炒家地產(chǎn)到用家地產(chǎn)

我國房地產(chǎn)的起始階段，即由籌劃經(jīng)濟到市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型之初，市場是短缺的，出現(xiàn)為賣方市場，所以，當市場的潘多拉盒子一打開，首先迎來的是以伐鼓傳花式的地盤炒作為主要特征的炒家地產(chǎn)階段。在炒家地產(chǎn)階段非理性的泡沫逐漸消退之后，房地產(chǎn)回歸理性，用家地產(chǎn)階段登場了。

用家地產(chǎn)階段一般又可分為賣屋子、賣家居、賣情況、賣文化（生活方法）等幾個遞進的階段。

首先是“賣屋子階段”。開發(fā)商開始注重修建設(shè)計與施工質(zhì)量，但比傳統(tǒng)的職工宿舍進步不了多少，實質(zhì)上照舊擋風(fēng)避雨的窩。

隨著市場逐步由短缺走向過剩，消費者的要求也日益提高，于是開發(fā)商開始注重立面與戶型的創(chuàng)新（如大客小臥、雙衛(wèi)、復(fù)式等），即進入“賣家居階段”，然而此階段房地產(chǎn)賣點的競爭主要局限在室內(nèi)。

隨著人們對康健和生活質(zhì)量追求的不絕提高，“賣情況階段”浮出水面，房地產(chǎn)賣點的競爭從室內(nèi)生長到室外（小區(qū)），人們開始注重樓盤的總體籌劃因素，如修建密度、容積率、綠化率，私密性、寧靜性，綠地、湖泊、小品以及會所、大門、泳池、學(xué)校、幼兒園等配套設(shè)施相繼成為賣點。隨著社區(qū)情況競爭的升級，房地產(chǎn)開發(fā)日趨范圍化，即由小區(qū)走向大社區(qū)乃至新城區(qū)的開發(fā)，而小區(qū)、大社區(qū)、新城區(qū)等又無不以自然與人文情況的營造為根本賣點。

上述差別的階段對房地產(chǎn)開發(fā)商提出了差別的要求。早期只需一、兩個點子即可啟動市場，到厥后難度越來越大。一個樂成的項目，多為審時度勢、適度超前的項目，即在人們都在同一個層面進行猛烈的同構(gòu)競爭的時候，能跳出來，在較高的層面（階段）營造全新的賣點或賣點組合，引領(lǐng)房地產(chǎn)競爭的新潮流。雖然，新的創(chuàng)意一經(jīng)推出便被迅速追隨、克隆，逼著人們挖掘新的賣點，以至于種種營銷新招層出不窮，最后，各家的“套路”趨于大同小異。

2）從實物地產(chǎn)到看法地產(chǎn)

所謂實物地產(chǎn)，是與看法地產(chǎn)相對的看法，是指房地產(chǎn)開發(fā)與營銷中有形的要素，諸如土地、衡宇、門路、綠化、停車場及其他種種配套設(shè)施；看法地產(chǎn)則指房地產(chǎn)開發(fā)與營銷中無形的要素，諸如社區(qū)文化、生活方法、品牌形象等。實物地產(chǎn)是看法地產(chǎn)的底子和依托，看法地產(chǎn)不能脫離實物地產(chǎn)而存在，二者是相互聯(lián)系、對立統(tǒng)一的干系。看法地產(chǎn)通常寓于有形的實物地產(chǎn)之中，并賦予有形地產(chǎn)以主題和靈魂。

“看法地產(chǎn)”的提出，是為了用以說明這樣一種客觀的趨勢：即房地產(chǎn)競爭生長到一定水平，就會由有形要素的競爭上升到無形要素的競爭，生活方法、社區(qū)文化、品牌形象等無形要素的職位與作用將日益重要。其原因是：

——無形要素體現(xiàn)了消費者日益深化的高條理的心理需求（如社會歸屬感、階層認同感、受人尊敬與自我實現(xiàn)的需求等）； ——無形要素不象有形要素那么易于捕獲、定位、營造和克隆，因而，與有形要素相比，無形要素可視為一種長周期的戰(zhàn)略資源，誰掌握了這些不易掌握、不易克隆的資源，誰就可以創(chuàng)建相對長期的核心能力與競爭優(yōu)勢。

可見，看法地產(chǎn)是創(chuàng)建在實物地產(chǎn)底子之上，而又高于實物地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)與營銷理念。從品牌識別的角度來說，實物地產(chǎn)強調(diào)成果性代價訴求，而看法地產(chǎn)則強調(diào)情感性代價訴求與自我實現(xiàn)代價訴求。實物地產(chǎn)象一門科學(xué)，看法地產(chǎn)則象一門藝術(shù)； 實物地產(chǎn)偏重于理性，看法地產(chǎn)則是偏重于感性；實物地產(chǎn)策劃多為“規(guī)定行動”，而看法地產(chǎn)策劃多為“自選行動”。因而，看法地產(chǎn)對策劃人和開發(fā)商的功力提出了更高的要求。

目前，在房地產(chǎn)開發(fā)水平較高、競爭較猛烈的地區(qū)，看法地產(chǎn)已初露眉目，但樂成的案例還不許多。原因在于，就現(xiàn)階段而言，實物地產(chǎn)仍居絕對主流職位，看法地產(chǎn)還比力超前，人們對看法地產(chǎn)的理解還比力片面和菲薄，許多人照舊在實物地產(chǎn)的領(lǐng)域理解看法地產(chǎn)；長于看法地產(chǎn)策劃的“務(wù)虛派”與長于實物地產(chǎn)策劃的“務(wù)實派”還沒有真正攜手聯(lián)合起來。

在幾年前我們方才提出“看法地產(chǎn)”看法的時候，在我們還沒來得及給看法地產(chǎn)一個清晰的界定的時候，地產(chǎn)界一夜間就言必稱“看法”了，“看法”一時間成了非常時髦的東西。然而，今天看來，樂成的案例并不多。許多看法是被強加上去的，僅僅是一種說法，甚至于僅僅是一個好聽的名字；而一些好的看法地產(chǎn)創(chuàng)意并沒有在實際操縱中得到充實落實。今天地產(chǎn)界已經(jīng)開始反思：還要不要“看法”？一些專業(yè)人士指出，太過的“看法炒作”可能將房地財產(chǎn)導(dǎo)入誤區(qū)，最好照舊少談“看法”。這是市場正常的反彈。然而，就在經(jīng)過過熱后的反思回歸理性，在一些人開始對“看法”失去興趣的時候，真正的看法地產(chǎn)時代開始了。3）從狹義地產(chǎn)到泛地產(chǎn)

真正的看法地產(chǎn)時代的開始，是與泛地產(chǎn)階段的到來一脈相承的。所謂泛地產(chǎn)，或稱廣義地產(chǎn)，是與狹義地產(chǎn)相對的看法。狹義地產(chǎn)是指人們通常所理解的房地產(chǎn)，主要指住宅、寫字樓、商鋪等商品房的開發(fā)。即蓋屋子，并為屋子配套一些隸屬設(shè)施（如門路、停車場、綠地、小品、幼兒園、學(xué)校、泳池、大門、會所等）?？傊浜诵氖恰拔葑印薄Ｋ^泛地產(chǎn)，則不局限于以“屋子”為核心，“屋子”可能是主體，也可能成為隸屬的配套設(shè)施，泛地產(chǎn)是在某一特定看法下營造一種人性化的主題成果區(qū)域（社區(qū)），如城郊休閑型大型住宅社區(qū)、生態(tài)農(nóng)業(yè)度假區(qū)、高科技園區(qū)、休閑養(yǎng)生園區(qū)、高爾夫生活村、撫玩型農(nóng)業(yè)旅游區(qū)，等等。即將狹義的房地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、體育財產(chǎn)、教誨、科技等財產(chǎn)融合起來，形成種種“財產(chǎn)房地產(chǎn)”，大概說是將狹義的房地產(chǎn)開發(fā)置于更大的空間標準上進行更為宏觀的定位、籌劃、設(shè)計與開發(fā)。這種泛地產(chǎn)開發(fā)，是與房地產(chǎn)開發(fā)商的實力、范圍與品牌的競爭密切相關(guān)的。當開發(fā)商的實力、范圍與品牌積聚到一定水平，就會出現(xiàn)這種類似于區(qū)域開發(fā)的泛地產(chǎn)開發(fā)，它通常體現(xiàn)著政府在都市籌劃與建立方面心有余而力不敷的意圖，體現(xiàn)著現(xiàn)代都市居民比力前

衛(wèi)的生活方法與理想的都市模型的以及人居形態(tài)的追求。

? 泛地產(chǎn)時代到來的宏觀配景是：

——國度住宅財產(chǎn)化政策的有力拉動； ——房地產(chǎn)市場化進程的日益加快； ——政府對房地產(chǎn)行業(yè)和市場治理與控制力度不敷，社會保障、都市配套對中國房地財產(chǎn)生長的支持力度不敷； ——空前猛烈的同質(zhì)化競爭； ——消費者需求日益多元化； ——許多與人們生活直接相關(guān)的財產(chǎn)（如教誨、體育、康健、文化辦事等）發(fā)育不敷、市場化與財產(chǎn)化水平不敷。

? 在泛地產(chǎn)時代，房地產(chǎn)開發(fā)將出現(xiàn)如下的變革：

——經(jīng)營空間變革了。不但僅是單純的房地產(chǎn)開發(fā)，還要涉及教誨、體育、康健、文化辦事等與人們的底子需求緊密相關(guān)的財產(chǎn)，一切人類生產(chǎn)與生活空間都是廣義的房地產(chǎn)。

——生長商的腳色變革了。與外洋專業(yè)化的住宅供給商相比，中國的房地產(chǎn)開發(fā)商不是單純的住宅供給商，而是生活方法的營造者與生活保障的提供者。

——行業(yè)標準變革了。不再局限于對屋子產(chǎn)物質(zhì)量的要求。相應(yīng)的，房地產(chǎn)理念、目標、代價觀，以及資金、人才、技能的資源組合也都變了。房地產(chǎn)原來的一些核心因素，蛻釀成了底子性因素，而不是核心因素了。

泛地產(chǎn)的開發(fā)，可以說是真正的“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”，追求人與自然的調(diào)和，以人為本，在更大的空間標準上體現(xiàn)對人的庇護，順應(yīng)了人類消費需求條理的日益高級化及多元化的大趨勢。

在狹義地產(chǎn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)主要體現(xiàn)為實物地產(chǎn)開發(fā)，看法地產(chǎn)難有較大的施展空間。而在泛地產(chǎn)階段，看法地產(chǎn)則會有遼闊的用武之地，可以說是“海闊憑魚躍，天高任鳥飛”。泛地產(chǎn)不但對開發(fā)商的實力、范圍、品牌等提出了較高的要求，也對房地產(chǎn)項目策劃提出了更高的要求。它要求房地產(chǎn)策劃更綜合、更宏觀，更富于原創(chuàng)性，要從消費者、都市乃至區(qū)域的局勢闡發(fā)入手，通過宏觀的綜合闡發(fā)，確立房地產(chǎn)開發(fā)的項目定位，適度超前地將項目置于即將到來的局勢潮流之前，讓潮流推著項目走。2、泛地產(chǎn)時代的房地財產(chǎn)將重新洗牌

泛地產(chǎn)意味著開發(fā)商不能只專注于自己的專業(yè)——房地產(chǎn)上，而必須跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)。必須學(xué)會兩手抓甚至多管齊下。要善于在看似與本業(yè)不相關(guān)的其他財產(chǎn)中發(fā)明可以為我所用的資源，并充實利用之。這對大部分過于“專業(yè)化”的房地產(chǎn)商人來說無疑是頗為艱巨的事情。而即便有此意識的開發(fā)商也不一定有能充實利用的能力和魄力。因為泛地產(chǎn)運作的涉及面很廣而模式很新，不確定性相對就比力大一些，非雄才大抵而又極具實際操縱能力者往往不敢問津。故泛地產(chǎn)時代的到來既是機會，更是挑戰(zhàn)！

今天的中國，是創(chuàng)造房地產(chǎn)物牌、生活方法和財產(chǎn)的絕好時機。每小我私家的想象力都有可能實現(xiàn)的。一旦進入房地產(chǎn)這個行當，不做便罷，要做便有可能殺出一條血路，樹起一面旗幟。在中國，房地財產(chǎn)最具備這種可能性。泛地產(chǎn)時代，旅游、體育、康健、教誨……所有的財產(chǎn)之樹都可以根植于房地產(chǎn)的土壤之上。房地產(chǎn)開發(fā)，輔之以資本運營，將取得更大的市場和回報?？梢灶A(yù)言，中國企業(yè)界的超等巨鱷，不但出現(xiàn)在高科技領(lǐng)域，也將出現(xiàn)在不動產(chǎn)領(lǐng)域——不動產(chǎn)時代到來了。

近郊大盤時代到來，與泛地產(chǎn)時代的到來一脈相承，與中都城市化進程同頻合拍，與中國房地產(chǎn)開發(fā)商的生長壯大也是同步的。

體育財產(chǎn)與房地產(chǎn)嫁接商機無限。體育財產(chǎn)在中國也處于轉(zhuǎn)型時代，釋放出來的市場能力與生長空間之大，是史無前例的。社區(qū)體育是體育財產(chǎn)化歷程中最有市場潛力的一大領(lǐng)域。從競技體育到大眾健身運動，是從金字塔尖向金字塔基生長，是體育財產(chǎn)化與市場化的局勢所趨。與此同時，房地產(chǎn)則從單純的住宅供給商向生活方法的提供者的偏向生長。社區(qū)體育，正是體育財產(chǎn)與房地財產(chǎn)相對接的最佳結(jié)合部。

幾年后能存活下來的開發(fā)商，一種是有實力有品牌的“大象”，一種是實力不如大象，但市場突破能力強的“猴子”。對地產(chǎn)大鱷來說，不消泛地產(chǎn)戰(zhàn)略可能也能生存，但對付實力不很強的中小型開發(fā)商來說，要想做大，要想實現(xiàn)超通例生長，就必須實施泛地產(chǎn)戰(zhàn)略，要跳出專業(yè)與行業(yè)的局限，逾越克隆（區(qū)域市場）、逾越通例（行動模式）、逾越行業(yè)（專業(yè)性）、逾越有形（項目本體）。、小結(jié)

廣州奧園可以說是泛地產(chǎn)時代到來的標記。廣州奧園也是泛地產(chǎn)戰(zhàn)略的領(lǐng)頭羊，它的樂成雄辯地說明了泛地產(chǎn)理論的革命性和正確性。它無愧為泛地產(chǎn)時代的第一個樂成典范。

奧龍籌劃正是要把這一泛地產(chǎn)戰(zhàn)略的碩果推廣開來發(fā)揚光大，并將泛地產(chǎn)做到極致。泛地產(chǎn)時代對奧龍籌劃來說是個空前的大好時機，我們開創(chuàng)了這個時代，這個時代應(yīng)該是我們盡情揮灑盡顯風(fēng)騷的大舞臺。

三、社區(qū)體育業(yè)旗手舍我其誰、社區(qū)體育業(yè)將是我國體育財產(chǎn)化的主導(dǎo)偏向

中國體育正在走向市場化、財產(chǎn)化，其前景不可限量。中國體育財產(chǎn)向那邊去？ 我們認為，是中國體育財產(chǎn)將出現(xiàn)以下六大生長趨勢：

? 競技體育的商業(yè)化與企業(yè)化； ? 競技體育的非競技化與普通化； ? 體育財產(chǎn)經(jīng)營主體的民營化與團體化； ? 體育財產(chǎn)經(jīng)營業(yè)態(tài)的連鎖化與網(wǎng)絡(luò)化； ? 非競技體育的多樣化與社區(qū)化；

? 體育財產(chǎn)與房地財產(chǎn)、旅游業(yè)、康健財產(chǎn)等相關(guān)財產(chǎn)的復(fù)合化。

平常地說，通常意義上的體育財產(chǎn)分為：體育本體財產(chǎn)（體育競賽與演出業(yè)、體育健身與娛樂業(yè)、體育咨詢與培訓(xùn)業(yè)以及有形和無形的體育資產(chǎn)的經(jīng)營業(yè)）、體育相關(guān)財產(chǎn)（體育彩票、體育用品、體育經(jīng)紀和署理、體育新聞和媒介、體育告白、體育旅游、體育修建等）及體辦財產(chǎn)。在體育財產(chǎn)市場化與財產(chǎn)迅速生長的今天，這種籠統(tǒng)的分類顯得過于粗放了。

結(jié)合上面對中國體育財產(chǎn)六大生長趨勢的掌握，我們認為，社區(qū)體育將成為中國體育財產(chǎn)生長的復(fù)合點、聚集點、興奮點、引爆點。

體育要真正實現(xiàn)財產(chǎn)化，必須以體育消費的普通化為前提。大眾消費的潛力是體育生長的動力，只有體育消費普通化了，體育才有生長的前途。雖然，高等體育消費不可忽略，但基點應(yīng)在大眾消費。要適應(yīng)和提升大眾體育消費水平。而普通化消費的前提之一就是體育作為消費品的可得性和便利性。而最能提供體育消費的方便場合莫過于社區(qū)。所以社區(qū)體育事業(yè)就成為一個非常重要而又布滿前途和時機的領(lǐng)域。社區(qū)業(yè)的生長，是未來中國的實現(xiàn)經(jīng)濟、社會、人口、資源和情況可連續(xù)生長的一個重要通道。發(fā)達國度的經(jīng)驗說明，社區(qū)體育是體育消費普通化必不可缺的一個核心部分。而中國現(xiàn)在的社區(qū)體育狀況就如現(xiàn)在的社區(qū)醫(yī)療一樣隨處布滿守舊性和空白點。如果能抓住此機會，打好社區(qū)體育這張牌，前途自然不可限量。

2 ．社區(qū)體育對付社區(qū)建立的一般意義

事實上，社區(qū)體育已經(jīng)成為社區(qū)治理和社區(qū)辦事事情的重要組成部分，對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，做好社區(qū)體育辦事將會是很得力的一個賣點和利潤增長點。社區(qū)體育的要素一般包羅了體育園地設(shè)施、居民、社區(qū)體育組織、社區(qū)體育的治理與指導(dǎo)人員、體育運動的籌劃與要領(lǐng)等幾個方面。

社區(qū)體育對房地產(chǎn)社區(qū)的成果代價與文化代價的強化也是顯而易見的：提高社區(qū)居民的身體素質(zhì)與康健水準；可以消除疲勞，解除緊張，對富厚社區(qū)業(yè)余文

化生活有重要作用；完善居民社區(qū)辦事，促進社區(qū)生活便利；提倡公平、平等與競爭，提高社區(qū)的文化品位；提倡對規(guī)矩和范例的尊重和遵守，提高居民的文化修養(yǎng)；改進居民生活質(zhì)量，創(chuàng)造良好生活方法；增強居民間的人際來往，改進社區(qū)人際干系，營造調(diào)和生活和文化氣氛；增進居民的社區(qū)配合意識，促進社區(qū)的繁榮生長……總之，它對創(chuàng)造社區(qū)康健生活，培育社區(qū)群體情感和活潑社區(qū)人際情況都具有很好的促進作用。

別的，社區(qū)體育作為國度體育事業(yè)的一個組成部分，是國度將要大力大舉提倡的一種形式，是全民健身運動的有效實施途徑，是體育社會化的一個重要方面，具有旺盛的生命力和長期性。正如中央政治局常委、國務(wù)院副總理李嵐清同志所批示的：“……群眾性的體育健身組織最好上社區(qū)來推動、治理、指導(dǎo)（包羅群眾自發(fā)組織的），并將此作為社區(qū)事情的一項職能來抓。對專業(yè)性的體育、健身俱樂部或組織，要按有關(guān)規(guī)矩增強治理，督其依法營運，促其康健生長，規(guī)矩不完善的要進一步完善，并要認真依法治理?！保ㄒ岳顛骨?1999 年 1 月 23 日在全國政協(xié)辦公廳《體育改造的重要偏向——關(guān)于我國體育俱樂部情況的視察陳訴》上的批示）。

綜上所述，可以預(yù)見，社區(qū)體育是一個布滿生命力和無限希望的領(lǐng)域，而中國的社區(qū)體育事業(yè)方才起步，有許多的時機可以利用，許多的空缺期待填補?？芍^“遼闊天地，大有作為”。

3、貝利模式：富有生命力的社區(qū)體育經(jīng)營模式

美國的社區(qū)體育事業(yè)可謂紅紅火火，堪為研究與學(xué)習(xí)之典范和案例。而其中貝利連鎖模式是一個佼佼者。它巧妙地把社區(qū)體育運動、保健養(yǎng)生籌劃和社會保險結(jié)合捆綁在一起，讓人們既盡享運動保健之樂，又安享人生保險之福。無怪乎所到之處，應(yīng)者云集，連鎖事業(yè)，突飛猛進日新月異。在短時期內(nèi)就迅速生長壯大成為全美國知名的以體育運動保健為主業(yè)的高增長型上市公司。盡管貝利連鎖也面臨著許多強勁的競爭敵手，但生意依舊火爆異常，足見其潛力之大和生命力之強。

貝利模式作為社區(qū)體育樂成的商業(yè)模式，對奧龍籌劃很有借鑒意義。我們不但要構(gòu)思如何引進貝利或與貝利聯(lián)盟，更要善于從中羅致其經(jīng)營智慧和商業(yè)模式的精髓。

貝利模式中可圈可點之處至少有：

? 立體、多元、復(fù)合的產(chǎn)物路線。貝利的所提供的產(chǎn)物與辦事，既包羅根本的運動健身設(shè)施與領(lǐng)導(dǎo)，更包羅運動健身、養(yǎng)生保健、美容瘦身等康健財產(chǎn)產(chǎn)物的推廣與銷售，以及保險辦事等。

? 溫情脈脈的“體育+保險”財產(chǎn)嫁接模式，既強化了產(chǎn)物包裝，增加了營銷賣點，也拓展了產(chǎn)物與辦事的領(lǐng)域。

? 含而不露、因勢利導(dǎo)。外貌上看貝利與傳統(tǒng)的健身俱樂部大同小異，其實不然。其主要利潤點不在體育運動設(shè)施收費，而在于把消費者吸引到一個富于熏染力的康健運動情況中來，在有效的引導(dǎo)下對之進行運動健身、養(yǎng)生保健、美容瘦身等康健財產(chǎn)產(chǎn)物推廣的銷售收益。

? 品牌連鎖擴張路線。以無形駕御有形，打造強大的品牌，以先進的經(jīng)營模式與資本運營手段（租賃、并購等形式），對傳統(tǒng)的社區(qū)不動產(chǎn)、體育運動場合、設(shè)施、人員等進行資源整合，實現(xiàn)了超通例的市場擴張。

? 上市、資本運營路線。

3、小結(jié)

創(chuàng)造體育社區(qū)是奧龍籌劃的初志與起點，也是奧龍籌劃的終極追求。體育資源是奧龍籌劃不可或缺的生命血脈。通過對體育財產(chǎn)以及社區(qū)體育狀況的闡發(fā)和梳理，我們可以清晰地看到奧龍籌劃的可行性與灼爍遠景。正是看到了其巨大市場與灼爍前景，現(xiàn)在，全國各地才會冒出那么多的以體育和康健為看法或口號的房地產(chǎn)開發(fā)項目來。但是，這些項目的幼稚與不成熟是顯而易見的，對消費者的吸引力也是欠缺的。至少到目前為止，沒有任何一個所謂的體育社區(qū)可以與奧園

相提并論。而奧園所擁有或能使用和驅(qū)使的資源具有高度的權(quán)威性和排他性，是其他開發(fā)商所望塵莫及的。應(yīng)該抓住機會，趕早將品牌做好做大，這也是奧龍籌劃的重要目標。奧龍籌劃高高在上的泛地產(chǎn)戰(zhàn)略，將使其在中國房地產(chǎn)生長史上開辟一個全新的時代。泛地產(chǎn)戰(zhàn)略的精髓是看法地產(chǎn)（主題地產(chǎn)）和復(fù)合地產(chǎn)。是以發(fā)散的思維方法，跳出行業(yè)整合資源，營造新的文化與生活方法。泛地產(chǎn)戰(zhàn)略的底子，在于自選行動，而不是規(guī)定行動，在于敢于沖破既有的行業(yè)標準和游戲規(guī)矩。所以整合成為奧龍籌劃樂成的前提。而事實證明，奧龍籌劃的實施者是具有強勁的整合能力的。繼承發(fā)揮好這種可貴的能力，奧龍籌劃必能成為資源整適時代的領(lǐng)跑者。

第二部分

開發(fā)模式解構(gòu)

一、奧園模式的行業(yè)職位

——奧園模式與萬科模式、碧桂園模式的比擬闡發(fā)

中國房地財產(chǎn)的競爭生長到今天，不但是產(chǎn)物賣點的競爭、營銷手段的競爭，更是品牌的競爭，不但是一時一地的某個項目的競爭，更是企業(yè)的競爭——企業(yè)全局性的戰(zhàn)略思路與經(jīng)營模式的競爭。一言以蔽之，今天中國房地產(chǎn)的競爭，歸根到底是開發(fā)模式的競爭。

綜覽中國房地產(chǎn)開刊行為的樂成模式，大抵可以歸納綜合為以下諸種開發(fā)模式：

? 萬科、華新模式——專業(yè)化品牌擴張型

? 碧桂園模式——范圍化產(chǎn)業(yè)擴張型

? 奧園模式——看法復(fù)合型

? 祈福、麗江模式——完善—積聚—成熟型

? 現(xiàn)代城、上河城模式——另類前衛(wèi)型

就跨地區(qū)品牌擴張的角度來看，上述諸模式中，對奧園模式最具競爭力的模式，當屬萬科模式和碧桂園模式。1 ．萬科模式簡析

萬科號稱中國第一房地產(chǎn)物牌，也是率先進行跨地區(qū)的全國性品牌擴張的開發(fā)商。從連鎖經(jīng)營的競爭態(tài)勢而言，它與奧龍籌劃在某種意義上也組成一種競爭

敵手干系。所以對它的情況的了解和闡發(fā)將成為須要，這樣將對奧龍籌劃的樂成實施有所助益。

萬科的強項與優(yōu)勢險些是廣為人知的，即情況籌劃、戶型設(shè)計、營銷策劃和物業(yè)治理均有其自成一體的專業(yè)范例。而到如今，萬科自己也已經(jīng)發(fā)明，它的這些所謂核心能力是非常容易被競爭敵手復(fù)制的，而要培育新的核心能力，也決非一朝一夕之容易事。所以，萬科人深知，構(gòu)筑新的核心競爭力已刻不容緩，并相信財產(chǎn)化是它的唯一出路。所謂財產(chǎn)化的門路，萬科人認為主要涉及九個方面的內(nèi)容：金融、土地、籌劃設(shè)計、制作、建材、銷售、中介署理、告白和物業(yè)治理等。他們覺得住宅財產(chǎn)化就是對這些相關(guān)財產(chǎn)和生產(chǎn)流程進行整合以實現(xiàn)住宅建立的科技化、現(xiàn)代化和范圍化。這看起來是一個恢弘的藍圖，但要真正將它變?yōu)楝F(xiàn)實，可以說是路漫漫而修遠。萬科目前的地區(qū)擴張戰(zhàn)略重點放在深圳、上海、北京、天津和沈陽等五多數(shù)會，未來三五年內(nèi)將會進入成都和廣州。但正如業(yè)內(nèi)明眼人所斷言的那樣，萬科的名氣大于實力，它在各個都市的生長也決非輕而易舉一帆風(fēng)順的。萬科在上海、北京、沈陽等地都曾遭遇過消費者退房的波折。它在每個都市市場占有率 5%的目標除深圳比力靠近而外，其他都還遙遙無期。它要等在每個都市的市場占有率靠近10%以后，才考慮進入下一級都市生長。

正是考慮到未來競爭中范圍化的決定性作用，萬科近來一直致力于聯(lián)盟事情的開展。其聞名遐邇的“萬客會”可以解決與客戶的信息交換與相同并起到流傳形象的作用；新近提倡的全國性房地產(chǎn)戰(zhàn)略聯(lián)盟“中城房網(wǎng)”外貌上也頗有氣勢，似乎可以解決其設(shè)想已久的戰(zhàn)略聯(lián)盟問題。但是實質(zhì)上難免烏合之嫌，聯(lián)而不盟，盟而不信，外貌可能信誓旦旦，實質(zhì)照舊各自進行各為其主各謀其利。所以對誰實際上都無太多具體利益。

對萬科戰(zhàn)略藍圖可以產(chǎn)生突破性助益的事項，還只在于與華遠的聯(lián)合上。從1997 年起，華潤就一直在打萬科的主意，第一次收購萬科的企圖因為萬科最大股東——深圳特區(qū)生長團體的牽制而告失敗。這一次雙方已經(jīng)簽了協(xié)議，一旦樂成，至少對萬科在北京周邊的生長將如虎添翼，而在資金及其他資源上也會得到很好的增補和改進。

華潤北京置地控制北京華遠房地產(chǎn)股份有限公司約 70%的股權(quán)以后于 1996年在香港上市，為向全國生長，1997 年華潤董事會聘請萬科王石為華潤的獨立

董事，謀求相助。華遠的長項是大量的土地儲備和施工治理，萬科的優(yōu)勢是市場運作和物業(yè)治理，這下兩家似乎可以告竣比力完美的互補了。業(yè)界普遍認為這將是房地產(chǎn)界真正意義上的強強聯(lián)合，令北京開發(fā)商頗有“黑云壓城城欲摧”的壓力。萬科歷來缺地，在哪兒都拿不到好地，所以只能走“農(nóng)村困繞都市”的門路。所以王石多年來一直都在想賣萬科——給萬科找個實力雄厚的大股東，以期能改變其股權(quán)疏散長期孤軍奮戰(zhàn)的局面。

從前期的生長狀況看，萬科是作為一個單體企業(yè)進行跨地區(qū)擴張運動的，指揮協(xié)調(diào)上比力容易。而奧龍籌劃的實施則顯得比力龐大了。對奧龍籌劃而言，盡快理清理順種種干系，盡早發(fā)揮奧園的奇特品牌優(yōu)勢，搶占各多數(shù)會的康健主題房地產(chǎn)市場，可以說已經(jīng)是刻不容緩迫在眉睫了。萬科品牌可以說已經(jīng)成熟，而奧園品牌則只是方才起步，必須加大力大舉度，加快速度。

綜上所述，我們將萬科模式界說為“專業(yè)化品牌擴張型”。萬科的樂成，在于它是中國房地產(chǎn)市場化的先驅(qū)，先知先覺，先行一步，成為行業(yè)領(lǐng)跑者，實施專業(yè)化、品牌化生長路線，并很早就積極進行跨區(qū)域品牌擴張，經(jīng)過多年努力，根本樂成地塑造了全國性的品牌。進而主動謀求行業(yè)江湖盟主職位，并采取了若干頗有影響的聯(lián)盟戰(zhàn)略?？偟膩碚f，它的生長戰(zhàn)略過于局限于通例技能層面，克隆者與追兵已近，其率先起跑的優(yōu)勢正日益淡化，而其新的競爭優(yōu)勢尚未形成。最近，萬科意識到單純的產(chǎn)物經(jīng)營與品牌經(jīng)營已經(jīng)難以適度其作為上市公司生長戰(zhàn)略之需要，所以在資本運營上加大的力度，并開始圖謀通過收購一些區(qū)域市場優(yōu)秀開發(fā)商，以實現(xiàn)超通例的全國性品牌擴張和市場籠罩，形成新的競爭優(yōu)勢。2 ．碧桂園模式簡析

廣東樓市大鱷碧桂園的開發(fā)模式，則可以界說為“范圍化產(chǎn)業(yè)擴張型”。碧桂園是在強勢品牌發(fā)動下實施范圍化生產(chǎn)和范圍化營銷，推行縱向一體化的企業(yè)運作，追求模式化、產(chǎn)業(yè)化的產(chǎn)物路線和高門檻（現(xiàn)樓）營銷戰(zhàn)略。其樂成是哲學(xué)思路的樂成，是出結(jié)果、出人才、出機制、出品牌、出網(wǎng)絡(luò)的“五出”理論的樂成。應(yīng)該說，碧桂園模式是非常樂成的房地產(chǎn)開發(fā)模式，它占據(jù)了中國房地產(chǎn)

開發(fā)的一個時代。但碧桂園在迅速擴張的歷程中，出現(xiàn)嚴重的品牌透支現(xiàn)象，太過醉心于工場化生產(chǎn)，在一個平面上重復(fù)，原地踏步，缺乏創(chuàng)新，在變革多端的市場上已經(jīng)顯出不可制止的一些劣勢。雖然進行了連鎖化經(jīng)營，但只局限于一個區(qū)域板塊。

奧園模式與萬科模式、碧桂園模式的比擬

奧園的優(yōu)勢 奧園的劣勢 與萬科比 發(fā)散，復(fù)合，整合，聯(lián)盟，主題 品牌 與碧桂園比 創(chuàng)新，主題，全國性，網(wǎng)絡(luò)、特有資源 品牌、范圍

二、奧園模式的本質(zhì)內(nèi)涵1、從廣州奧園看奧園模式的奇特生命力

廣州奧園通過一個樂成的中試歷程，證明其他財產(chǎn)與房地產(chǎn)嫁接的開發(fā)模式是可行的，是存在巨大商機的，從而揭開了一個時代的序幕。

廣州奧園的樂成實證了泛地產(chǎn)理論的正確性和巨大代價，催生了“整協(xié)力也是生產(chǎn)力”的新看法，開創(chuàng)了中國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的一個全新模式，昭示了一種卓有成效的新型房地產(chǎn)競爭戰(zhàn)略模式。在短時期內(nèi)塑造了一個聲明顯赫的新興房地產(chǎn)物牌。

廣州奧園雖小，卻是一個“龍種”，其精髓是：

專業(yè)化房地產(chǎn)商

+ +

復(fù)合型地產(chǎn)的開發(fā)理念

+ +

資源整協(xié)力

+ +

具唯一性權(quán)威性的體育資源庫

+ +

獨到的市場推廣及公關(guān)策劃運作

+ +

優(yōu)秀的產(chǎn)物。

當別人比技能、比小分、比規(guī)定行動時，奧園配出了一個“雜種”、“四不象”。它逾越了通例的規(guī)定行動，是自選行動，具備奇特的競爭優(yōu)勢。

奧園的樂成，“奧林匹克”的牌子確實對項目的看法營造與品牌推廣起了相當?shù)淖饔?，但并不是要害因素。深圳“奧林匹克大廈”也用了“奧林匹克”的牌子，卻并未見其樂成。廣州奧園的樂成，不但是一個看法的樂成，一個產(chǎn)物的樂成，而是整體的樂成，是企業(yè)的樂成，是戰(zhàn)略理念和哲學(xué)思想的樂成。

在廣州奧園個案之中，我們發(fā)明了以下三點可貴的企業(yè)看法、能力與素質(zhì)：

? 速度—— 市場發(fā)作力。

? 創(chuàng)新—— 市場突破力。

? 整合—— 市場籠罩力。

知識經(jīng)濟與信息時代的企業(yè)競爭，要害在于速度、創(chuàng)新和整合。一方面，要快速實現(xiàn)競爭優(yōu)勢和核心能力的釋放和裂變；一方面，要不絕逾越自已，進行原創(chuàng)，進一步強化競爭優(yōu)勢和核心能力；第三，要進行跨行業(yè)的資源整合。組建戰(zhàn)略聯(lián)盟，優(yōu)勢互補，強強聯(lián)合，可以迅速實現(xiàn)資本集聚和品牌擴張，實現(xiàn)超通例的生長。

隨著房地產(chǎn)財產(chǎn)鏈的日益完善，資金、土地儲備、專業(yè)化辦事等越來越不是問題了，所有的資源都在向企業(yè)會合，房地產(chǎn)開發(fā)最底子的競爭力是什么？不再是企業(yè)擁有資源多少的競爭，而是企業(yè)核心能力強弱的比拼。比的是看誰有自我造血性能，看誰具備局勢掌握能力、產(chǎn)物原創(chuàng)能力、品牌運作與資本運作能力。

概言之，廣州奧園的樂成事實上是充實體現(xiàn)了一種 企業(yè)力的樂成，而不但是一種項目運作力的樂成。

雖然，廣州奧園雖然有一些不敷之處，如：“三邊工程”歷程中許多細節(jié)地方失于粗糙；小區(qū)內(nèi)體育設(shè)施不多，罷了有的許多設(shè)施其他樓盤也有，既缺乏差別化競爭優(yōu)勢，又有名不副實之嫌；會館過于龐大，內(nèi)部的體育項目園地離開和結(jié)構(gòu)也有不公道的地方，而過于龐大的場館也給經(jīng)營帶來困難和壓力；人力資源欠缺，實際操縱起來難免捉襟見肘，等等。可以說，廣州奧園就如同一臺組裝電腦，她雖然一步跨入了電腦時代，但要范圍化、財產(chǎn)化，就得走品牌化之路。故如何解決上述問題，無疑是奧龍籌劃樂成與否的要害之所在。

總之，奧園模式作為主題與專業(yè)開發(fā)型新銳開發(fā)模式，集看法地產(chǎn)、復(fù)合地產(chǎn)與主題地產(chǎn)理論于一體，注重速度與創(chuàng)新，注重看法炒作，短期內(nèi)高度會合市場注意力，實現(xiàn)快速營銷。開發(fā)商從項目公司生長到專業(yè)化公司，與眾差別的是在技能領(lǐng)先、看法領(lǐng)先底子上到達了高度專業(yè)化，強調(diào)資源整合和戰(zhàn)略聯(lián)盟，面向大眾的根天性需求，進行連鎖化全國性品牌擴張，創(chuàng)建全國性品牌網(wǎng)絡(luò)。罕見的跨地區(qū)跨行業(yè)聯(lián)合生長模式，權(quán)威的體育資源源泉與渠道，使奧龍籌劃具備了奇特的競爭優(yōu)勢，必可在全國性品牌擴張的大潮中傲立潮頭。2、奧園模式的理論模型

（1 1）目標市場模型

奧園模式鎖定的特定目標市場群是：體育行業(yè)的從業(yè)者、喜愛體育運動者、曾從事體育現(xiàn)轉(zhuǎn)行者、想改變亞康健狀態(tài)者、追求時尚生活方法者、外洋返國人士、高科技事情者、事業(yè)有成的白領(lǐng)階層等。

奧園目標市場群的年齡特征是：以 28~38 歲的事業(yè)有成的中青年消費群為主導(dǎo)條理。

奧園目標市場群的行為特征是：喜好體育熬煉，體貼身體康健狀況，享受生態(tài)情況，追求康健新生活，思想新潮，較容易擔(dān)當新鮮事物。

收入水平

高

C C

中

E

D

A

低

B B

低

中

高

文化條理

圖：房地產(chǎn)開發(fā)模式闡發(fā)模型（目標市場模型）

（模型出處：王志綱事情室理論研究部，2000 年 11 月）

如上圖所示，設(shè)收入水平和文化條理兩個指標，按低、中、高三個水平條理，可以將目標市場群分別為 9 個組群。

在奧園的主流消費群中，首先可以排除 4 個組群：高文化高收入的“頂級貴族階層”、高收入低文化的“庸俗暴發(fā)戶階層”，以及中文化低收入的“清貧工薪階層”、低文化低收入的“社會底層”。

那么，奧園的主流消費群由以下 5 個組群組成：

A 型：高文化中收入的“知識英才階層”。

B 型：高文化低收入的“前衛(wèi)另類階層”。

C 型：中文化高收入的“社會精英階層”。

D 型：中文化中收入的“高級白領(lǐng)階層”。

E 型：低文化中收入的“普通市民階層”。

對奧園來說，差別組群的腳色和作用是差別的：

——A 型：主導(dǎo)型。是最核心為的主干一族，范圍最大，是奧園主力戶型產(chǎn)物的主要購買者，也是奧園社區(qū)文化和生活方法的主要參加者、促進者。是奧園的標準客戶。年齡在 30 歲左右，職業(yè)以高級專業(yè)人才（尤其是自由職業(yè)者）、高級治理人才（尤其是職業(yè)經(jīng)理人）和高級公事員為主。以第二次置業(yè)為主，購買動機為常住型。

——B 型：標記型。是奧園品牌與生活方法的追捧者和標榜者，年齡在 25歲左右，收入不高，但年輕、前衛(wèi)、時尚、新潮，喜愛運動，追求新的生活方法，多屬超前消費一族，是奧園中小戶型產(chǎn)物的主要購買者。以第一次置業(yè)為主，購買動機為過渡型。

——C 型：提升型。數(shù)量不多，但購買力強，落定迅速，是奧園大戶型產(chǎn)物的產(chǎn)要購買者，對奧園產(chǎn)物檔次、品牌形象形成有力的提升和拉動。以第二次置業(yè)為主，購買動機為度假型。

——D 型：跟進型。是 A、C 型的市場追隨者，隨著市場推廣力度的加大和社區(qū)品牌效應(yīng)的擴大，其數(shù)量增加較快，潛力較大。

——E 型：邊沿型。數(shù)量較少，其作用是增補性的，其中往往又以投資型（炒

家）購買動機為主。

奧園目標消費者闡發(fā)

購買類型

定位

文化

收入

作用

年齡

職業(yè)

行為和心理特征

置

業(yè)

類

型

置

業(yè)

動

機

A型：主 導(dǎo) 型

知識英才階層

高

中 標準客戶 市場主流 市場領(lǐng)頭羊； 主要銷售東西；核心主干一族，范圍最大； 多購主力戶型社區(qū)文化和生活方法的主要參加者、促進者。

三十歲歲左右 以高級專業(yè)人才（尤其是自由職業(yè)者）、高級治理人才（尤其是職業(yè)經(jīng)理人）和高級公事員為主 有自己奇特的品味，不盲目從流，明白享受生活，要求體面、文化感、情調(diào)，又希望在享受豪華、舒適的同時享受不高的代價；事業(yè)已根本定型，正處于上升期。三口之家居多。

二次置業(yè)

常 住 型

B型：標記型 前衛(wèi)另類階層

高

低 市場領(lǐng)頭羊； 對樹立品牌有重要作用； 品牌與生活方法的追捧者和標榜者； 中小戶型產(chǎn)物的主要購買者。

二十五歲左右 專業(yè)人才，尤其是從事與信息經(jīng)濟有關(guān)的專業(yè)人才、自由職業(yè)者 年輕、前衛(wèi)、時尚、新潮，喜愛運動，追求新的生活方法，多屬超前消費一族，多為只身或伉儷二人小家庭。

第一次置業(yè)為主

過渡型

C型：提升型 社會精英階層

中

高 主要銷售東西；數(shù)量不多； 多買大戶型； 對產(chǎn)物檔次、品牌形象形成有力的提升和拉動 四十歲左右 私營企業(yè)家 金領(lǐng)階層（“打工天子”）

購買力強，落定迅速

二次置業(yè)為主

度假型

D型：跟進型 高級白領(lǐng)階層

中

中 市場主流； 主要銷售東西；A、C 型的市場追隨者；隨市場推廣力度和品牌效應(yīng)的擴大，其數(shù)量增加較快，潛力較大

三十五歲左右 中高級治理人員 正處于轉(zhuǎn)型期，向高品味英才階層靠擾，易受傳媒影響。二人之家或子女幼小。要求高素質(zhì)低代價。

一、二次置業(yè)均有

常住型

E型邊沿型 普通市民階層

低

中 數(shù)量較少，其作用是增補性的 投資型炒家

總之，從范圍數(shù)量來看，A、D 型所組成的中產(chǎn)階層是市場主流；從市場拉行動用來看，A、B 起市場領(lǐng)頭羊的作用；從銷售的角度來說，A、D、C 型是主要打擊東西；從品牌的角度來說，B 型是不可忽視的重要因素。

（2 2）開發(fā)理念模型

成果代價（有形）

合生創(chuàng)展

奧園

高

萬科、麗江

碧桂園

現(xiàn)代城

中

上河城

低

低

中

高

文化代價（無形）

圖：房地產(chǎn)開發(fā)模式闡發(fā)模型（開發(fā)理念模型）

（模型出處：王志綱事情室理論研究部，2000 年 11 月）

如圖所示，按成果代價（有形的、實物的、實用的、根本的代價）和文化代價（無形的、心理的、理念的、品牌的、附加的代價）兩個指標，以及高、中、低三個水平條理，可以將房地產(chǎn)開發(fā)模式分別為差別的類型：

? 合生創(chuàng)展：

高成果代價低文化代價。

? 碧桂園：

中高成果代價低文化代價。

? 萬科、麗江：中高成果代價中高文化代價。

? 奧園：

高成果代價高文化代價。

? 現(xiàn)代城：

中成果代價高文化代價。

? 上河城：

低成果代價高文化代價。

可見，差別的房地產(chǎn)開發(fā)商對房地產(chǎn)有差別的開發(fā)理念和競爭戰(zhàn)略。奧園模式選擇的是成果代價與文化代價并重的“雙高”模式。在其他的房地產(chǎn)開發(fā)模式中，最迫近這一模式的是萬科與麗江模式，以及現(xiàn)代城模式。事實上，這兩種房地產(chǎn)開發(fā)模式也被市場實踐證明的最樂成的。

——在房地產(chǎn)開發(fā)的早期（90 年初），中國房地產(chǎn)開發(fā)商多為“雙低”模式，即房地產(chǎn)就便是鋼筋加水泥的蓋屋子階段； ——其后（90 年代中期），隨著市場競爭的加劇，逐步中、高成果代價低文化代價的模式過渡，出現(xiàn)了碧桂園為代表的模式； ——再后（90 年代中后期），隨著同構(gòu)競爭的日益加劇，以萬科、麗江為代表的開發(fā)商走向中、高成果代價中文化代價的開發(fā)模式，在提高成果代價的同時，文化代價日益成為制造產(chǎn)物差別化、越越市場同構(gòu)競爭的有利武器； ——再厥后（90 年代末 21 世紀初），也就是最近一兩年，奧園模式、另類模式（現(xiàn)代城與上河城）浮出水面，把主題、看法、理念、文化與生活方法演繹得盡乎極致——雖然，明顯差別的是，在逾越傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式的歷程中，在成果代價方面，三者照舊選擇了差別的路徑，因而落實到文化代價上，有的文化代價顯得生動充實，有的顯得比力虛浮。

應(yīng)該說，奧園模式更靠近房地產(chǎn)開發(fā)的理想模式，是一種完美的、富有生命力的房地產(chǎn)開發(fā)模式。雖然，她也肯定是最困難的、最高難的、最富于挑戰(zhàn)性的房地產(chǎn)開發(fā)模式。，開發(fā)理念與產(chǎn)物宗旨

歸納綜合地說，奧園的開發(fā)理念可以論述為：

? 以連鎖經(jīng)營之模式實現(xiàn)房地財產(chǎn)和體育財產(chǎn)的有效對接； ? 在原創(chuàng)性的復(fù)合房地產(chǎn)理論指導(dǎo)下整合多種資源； ? 以全新的辦事理念，滿足有效需要、引發(fā)潛在需求、活潑市場需求； ? 以超通例的營銷推廣策劃思維啟動新的市場消費熱點； ? 以奇特、領(lǐng)先的技能手段，創(chuàng)造一種“科學(xué)運動，康健生活”的全新生活方法。

因之，奧園的產(chǎn)物宗旨是：

? “奧林匹克花圃”的命名系統(tǒng)經(jīng)中國奧委會批準，品牌具有唯一性和排他性，其氣勢派頭應(yīng)明顯有別于其他社區(qū)； ? 突出了奧林匹克“更高、更快、更強”的強烈時代特征； ? 要將“以人為本、科學(xué)運動、康健生活”的根本宗旨貫穿于項目籌劃建立的全歷程和各個環(huán)節(jié)； ? 針對目標群的居住需求獨創(chuàng)最優(yōu)秀的核心產(chǎn)物 ? 要將產(chǎn)物塑造為區(qū)域最具差別性、標記性的物業(yè)。

三、奧龍籌劃的緊迫性與困難性1、緊迫性

（（1））

從企業(yè)生長的內(nèi)在需求來看 三大股東企業(yè)目前都處于企業(yè)生長的重大歷史轉(zhuǎn)折點上，奧龍籌劃對三大股 東企業(yè)來說，都具有超乎尋常的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)折意義。

? 對中體而言

奧龍籌劃是中體手中掌握的富厚體育資源得以最大限度利用并因此帶來巨大 利潤回報的最佳渠道寧靜臺。通過奧龍籌劃，以體育財產(chǎn)為主體的中體財產(chǎn)股份有限公司一方面可以把本業(yè)做的更精彩，另一方面又可以在此歷程中培育自己在房地產(chǎn)領(lǐng)域的人力資源步隊并積聚相關(guān)經(jīng)驗，增加一個欣欣向榮的利潤增長點，并使新興的體育保健結(jié)果或項目可以實時投入到實用中去，結(jié)合奧園的連鎖開刊行動而迅速推廣和普及。尤為重要的是，中體引進美國貝利連鎖品牌的籌劃，只有與奧龍籌劃密切結(jié)合在一起，才具備了一個最佳的操縱平臺和切入契機。

? 對金業(yè)而言

奧龍籌劃具有實質(zhì)性、全局性和決定性的戰(zhàn)略意義。金業(yè)團體自從以番禺金 業(yè)別墅花圃的樂成為起點走向?qū)I(yè)化的房地產(chǎn)開發(fā)商腳色，至今它的全部精力和希望都放在了奧園的開發(fā)上，廣州奧園是它苦心孤詣慘淡經(jīng)營的結(jié)晶。而欲將這來之不易的結(jié)果發(fā)揚光大，惟有實施奧龍籌劃。奧龍籌劃可以使金業(yè)自己的企業(yè)品牌從地方性擴展到全國性，可以提升其知名度和美譽度，拓寬企業(yè)生存和生長空間，加快企業(yè)人才步隊的培養(yǎng)和生長速度，完善社區(qū)體育與康健養(yǎng)生系統(tǒng)的研究與運作系統(tǒng)，培育新的利潤增長點。

? 對華新而言

奧龍籌劃完全可以是一個它不應(yīng)輕易視之的大好時機寧靜臺，也可以說奧龍 籌劃是華新企業(yè)實現(xiàn)鳳凰涅磐重?zé)ㄇ啻涸佻F(xiàn)光輝的一個時機。歷史地看，華新國際企業(yè)團體屬于專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商，并且具有在全國多個都市樂成開發(fā)過若干樓盤的顯赫經(jīng)歷。但已往的光輝并不能取代今日的徘徊，要在房地產(chǎn)界重振雄風(fēng)，它需要一種時尚新穎的產(chǎn)物類型，而奧園就是切合社會潮流需要的品種。華新利用自身專業(yè)人力資源優(yōu)勢和經(jīng)驗，介入奧龍籌劃實施歷程，必將進入一個新的生長階段。

（（2））

從外情況來看

全國各地房地產(chǎn)開發(fā)水平差距的日益縮短，開發(fā)商的普遍成熟，競爭的日益 劇烈，泛地產(chǎn)、主題地產(chǎn)理論的日漸普及及開發(fā)商對運動康健主題的普遍覺醒與運用，奧園連鎖開發(fā)已箭在弦上。

單就奧林匹克這個名稱而言，現(xiàn)在許多的地方體委都覺得他們也能用這個牌子的。他們認為這是體育界人人可以得而用之物。他們也多欲仿效廣州奧園，拿這塊似乎萬應(yīng)萬靈的大牌子來開發(fā)房地產(chǎn)項目。而一旦此種完全外行的逐利者肆無顧忌的抬出他們隨意炮制的所謂奧園到市場上叫賣，肯定立刻殽雜視聽，大砸牌子，將令奧龍籌劃無端地遇上許多節(jié)外生枝的麻煩和困難。雖然中體已經(jīng)主動申請了奧林匹克名稱的...