第一篇：物業(yè)管理實(shí)務(wù)精講班第20講講義消防隊(duì)伍、消防制度和消防安全文庫(kù)

物業(yè)管理實(shí)務(wù)精講班第20講課件講義（環(huán)球職業(yè)教育在線）

物業(yè)管理實(shí)務(wù)精講班第20講講義

消防隊(duì)伍、消防制度和消防安全

第二節(jié)消防管理

消防管理是公共秩序管理服務(wù)的一項(xiàng)重要工作，為了做好物業(yè)的消防安全管理工作，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)著重加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主的消防安全知識(shí)宣傳教育及消防安全檢查，并建立義務(wù)消防隊(duì)伍，完善消防管理制度，加強(qiáng)消防設(shè)施設(shè)備的完善、維護(hù)和保養(yǎng)工作。

一、義務(wù)消防隊(duì)伍建設(shè)

義務(wù)消防隊(duì)伍是日常消防檢查、消防知識(shí)宣傳及初起火災(zāi)搶救撲滅的中堅(jiān)力量，為了做好小區(qū)的消防安全工作，各物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)建立完善的義務(wù)消防隊(duì)伍，并經(jīng)常進(jìn)行消防知識(shí)與實(shí)操技能的訓(xùn)練與培訓(xùn)，加強(qiáng)實(shí)戰(zhàn)能力。

(一)義務(wù)消防隊(duì)員的構(gòu)成物業(yè)管理項(xiàng)目的義務(wù)消防隊(duì)由項(xiàng)目的全體員工組成，分為指揮組、通信組、警戒組、設(shè)備組、滅火組和救援組等。其中滅火組及救援組的人員應(yīng)由年輕力壯、身體素質(zhì)較好、反應(yīng)靈敏和責(zé)任心強(qiáng)的人員擔(dān)任，設(shè)備組由具備消防設(shè)備操作及維護(hù)知識(shí)的維修人員擔(dān)任。

(二)義務(wù)消防隊(duì)員的工作

(1)負(fù)責(zé)消防知識(shí)的普及、宣傳和教育；

(2)負(fù)責(zé)消防設(shè)施設(shè)備及日常消防工作的檢查；

(3)負(fù)責(zé)消防監(jiān)控報(bào)警中心的值班監(jiān)控；’

(4)發(fā)生火災(zāi)時(shí)應(yīng)配合消防部門實(shí)施滅火撲救。

(三)義務(wù)消防隊(duì)伍的訓(xùn)練

義務(wù)消防隊(duì)伍建立后應(yīng)定期對(duì)義務(wù)消防人員進(jìn)行消防實(shí)操訓(xùn)練及消防常識(shí)的培訓(xùn)，每年還應(yīng)進(jìn)行一到兩次的消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)。

二、消防制度的制訂

消防工作的指導(dǎo)原則是“預(yù)防為主，防消結(jié)合”。為達(dá)到“預(yù)防為主”的目的，必須把日常的消防管理工作制度化、明確化。消防制度包括各種場(chǎng)所的消防要求規(guī)范、消防檢查制度、各種消防設(shè)施設(shè)備的操作及維修保養(yǎng)制度、火警火災(zāi)應(yīng)急處理制度、消防值班制度和消防器材管理制度等。

(一)制訂物業(yè)管理企業(yè)消防管理規(guī)定

物業(yè)管理企業(yè)消防管理規(guī)定包括企業(yè)消防管理機(jī)構(gòu)及運(yùn)作方式、消防安全崗位責(zé)任、獎(jiǎng)懲規(guī)定、消防安全行為、消防保障要求和消防事故處理報(bào)告制度等。

(二)制訂消防設(shè)施設(shè)備管理制度

消防設(shè)施設(shè)備管理制度的內(nèi)容包括消防系統(tǒng)運(yùn)行管理制度，消防器材配置，保管制度，消防系統(tǒng)維護(hù)、保養(yǎng)及檢查制度，消防裝備日常管理制度和消防系統(tǒng)運(yùn)行操作規(guī)程等。

(三)制訂消防檢查方案及應(yīng)急預(yù)案

根據(jù)各管轄區(qū)特點(diǎn)，制訂消防檢查要求與標(biāo)準(zhǔn)，并制訂消防演習(xí)方案及消防事故應(yīng)急預(yù)算等。

三、物業(yè)消防安全檢查內(nèi)容與方法

(一)消防安全檢查的內(nèi)容

物業(yè)消防安全檢查的內(nèi)容主要包括：消防控制室、自動(dòng)報(bào)警(滅火)系統(tǒng)、安全

疏散出口、應(yīng)急照明與疏散指示標(biāo)志、室內(nèi)消防栓、滅火器配置、機(jī)房、廚房、樓層、電氣線路以及防排煙系統(tǒng)等場(chǎng)所。

(二)消防安全檢查的組織方法和形式

消防安全檢查應(yīng)作為一項(xiàng)長(zhǎng)期性、經(jīng)常性的工作常抓不懈。在消防安全檢查組織形式上可采取日常檢查和重點(diǎn)檢查、全面檢查與抽樣檢查相結(jié)合的方法，應(yīng)結(jié)合不同物業(yè)的火災(zāi)特點(diǎn)來(lái)決定具體采用什么方法。

1．專職部門檢查

應(yīng)對(duì)物業(yè)小區(qū)的消防安全檢查進(jìn)行分類管理，落實(shí)責(zé)任人或責(zé)任部門，確保對(duì)重點(diǎn)單位和重要防火部位的檢查能落到實(shí)處。一般情況下，每日由小區(qū)防火督查巡檢員跟蹤對(duì)小區(qū)的消防安全檢查，每周由班長(zhǎng)對(duì)小區(qū)進(jìn)行消防安全抽檢，監(jiān)督檢查實(shí)施情況，并向上級(jí)部門報(bào)告每月的消防安全檢查情況。

2．各部門、各項(xiàng)目的自查

(1)日常檢查。應(yīng)建立健全崗位防火責(zé)任制管理，以消防安全員、班組長(zhǎng)為主，對(duì)所屬區(qū)域重點(diǎn)防火部位等進(jìn)行檢查。必要時(shí)要對(duì)一些易發(fā)生火災(zāi)的部位進(jìn)行夜間檢查。

(2)重大節(jié)日檢查。對(duì)元旦、春節(jié)等重要節(jié)假日應(yīng)根據(jù)節(jié)日的火災(zāi)特點(diǎn)對(duì)重要的消防設(shè)備、設(shè)施、消防供水和自動(dòng)滅火等情況重點(diǎn)檢查，必要時(shí)制訂重大節(jié)日消防保衛(wèi)方案，確保節(jié)日消防安全。節(jié)假日期間大部分業(yè)主休假在家，用電、用火增加，應(yīng)注意相應(yīng)的電氣設(shè)備及負(fù)載檢查，采取保衛(wèi)措施，同時(shí)做好居家消防安全宣傳。

(3)重大活動(dòng)檢查。在舉行大型社區(qū)活動(dòng)時(shí)，應(yīng)作出消防保衛(wèi)方案，落實(shí)各項(xiàng)消防保衛(wèi)措施。

(三)消防安全檢查的程序和要求

1．消防安全檢查的基本程序

(1)按照部門制訂的巡查路線和巡檢部位進(jìn)行檢查。

(2)確定被檢查的部位和主要檢查內(nèi)容得到檢查。

(3)對(duì)檢查內(nèi)容的完好情況進(jìn)行判斷，并通過(guò)直觀檢查法或采用現(xiàn)代技術(shù)設(shè)備進(jìn)行檢查，然后把檢查結(jié)果和檢查情況進(jìn)行綜合分析，最后作出結(jié)論，進(jìn)行判斷，提出整改意見和對(duì)策。

(4)對(duì)檢查出的消防問(wèn)題在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行整改，對(duì)不及時(shí)整改的應(yīng)予以嚴(yán)肅處理。對(duì)問(wèn)題嚴(yán)重或不能及時(shí)處理的應(yīng)上報(bào)有關(guān)部門。

(5)對(duì)檢查情況進(jìn)行登記存檔，分析總結(jié)，提出檢查安全報(bào)告。

2．消防安全檢查的要求

(1)深入樓層對(duì)重點(diǎn)消防保衛(wèi)部位進(jìn)行檢查，必要時(shí)應(yīng)做系統(tǒng)調(diào)試和試驗(yàn)；

(2)檢查公共通道的物品堆放情況，做好電氣線路及配電設(shè)備的檢查；

(3)對(duì)重點(diǎn)設(shè)施設(shè)備和機(jī)房進(jìn)行深層次的檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即整改；

(4)對(duì)消防隱患問(wèn)題，立即處理；

(5)應(yīng)注意檢查通常容易忽略的消防隱患，如單元門及通道前堆放單車和摩托車，過(guò)道塞滿物品，疏散樓梯間應(yīng)急指示燈不亮，配電柜(箱)周圍堆放易燃易爆物品等。

動(dòng)火安全和滅火預(yù)案

四、動(dòng)火安全管理

(一)動(dòng)火前要求

(1)重點(diǎn)部位動(dòng)火須由消防主管領(lǐng)導(dǎo)會(huì)同消防管理負(fù)責(zé)人會(huì)審，無(wú)異議才能動(dòng)火；

(2)防火、滅火設(shè)施不落實(shí)，周圍的易燃雜物未清除，附近難以移動(dòng)的易燃結(jié)構(gòu)未采取安全防范措施不能動(dòng)火；

(3)凡盛裝過(guò)油類等易燃液體的容器、管道、未經(jīng)洗刷干凈、排除殘存的油質(zhì)不能動(dòng)火；

(4)凡盛裝過(guò)受熱膨脹有爆炸危險(xiǎn)的氣體的容器和管道不能動(dòng)火；

(5)凡儲(chǔ)有易燃、易爆物品的車內(nèi)，倉(cāng)庫(kù)和場(chǎng)所，未經(jīng)排除易燃、易爆物品的不能動(dòng)火；

(6)在高空進(jìn)行焊接或切割作業(yè)時(shí)，下面的可燃物品未清理或未采取安全防護(hù)措施的不能動(dòng)火。

(二)動(dòng)火過(guò)程中的要求

(1)動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng)要指定安全負(fù)責(zé)人；

(2)現(xiàn)場(chǎng)安全負(fù)責(zé)人和動(dòng)火作業(yè)員必須經(jīng)常檢查動(dòng)火情況，發(fā)現(xiàn)不安全苗頭時(shí)，要立即停止動(dòng)火；

(3)發(fā)生火災(zāi)、燃炸事故時(shí)，要及時(shí)撲救；

(4)動(dòng)火人員要嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。

(三)動(dòng)火后的要求

動(dòng)火人員和現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人在動(dòng)火作業(yè)后，應(yīng)檢查并徹底清理現(xiàn)場(chǎng)火種。

五、消防安全預(yù)案制訂

2(一)重點(diǎn)防火單位和防火部位的確定

1．重點(diǎn)防火物業(yè)

重點(diǎn)防火的物業(yè)主要包括：生產(chǎn)易燃易爆的工廠，大型物資倉(cāng)庫(kù)以及工廠較為密集區(qū)、酒店、商場(chǎng)、寫字樓、高層及超高層和度假村等。

2．重點(diǎn)防火部位

重點(diǎn)防火部位主要包括：機(jī)房、公共娛樂(lè)場(chǎng)所、桑拿浴室及卡拉OK廳、業(yè)主專用會(huì)所、地下人防工程、資料庫(kù)(室)和計(jì)算機(jī)(資訊)中心等。

(二)滅火方案的要求

(1)所制訂的滅火預(yù)案應(yīng)結(jié)合現(xiàn)有物業(yè)的消防技術(shù)裝備和義務(wù)消防隊(duì)伍的業(yè)務(wù)素質(zhì)，符合本物業(yè)的實(shí)際情況；

(2)滅火預(yù)案經(jīng)消防安全部門演練后具有實(shí)操性和可行性；

(3)根據(jù)小區(qū)情況、火災(zāi)特點(diǎn)對(duì)火險(xiǎn)隱患較大的地方進(jìn)行重點(diǎn)標(biāo)識(shí)；

(4)有具體的組織實(shí)施時(shí)間和相應(yīng)演練經(jīng)費(fèi)預(yù)算；

(5)確定滅火預(yù)案演練的責(zé)任人；

(6)確定各人員、部門的職責(zé)及分工要求；

(7)滅火方案須報(bào)經(jīng)當(dāng)?shù)毓蚕来?中)隊(duì)審核通過(guò)和備案。

(三)滅火預(yù)案的制訂

1.滅火預(yù)案的制訂

(1)在制訂滅火預(yù)案前，消防安全部門負(fù)責(zé)人應(yīng)組織人員深入實(shí)地，調(diào)查研究，確定消防重點(diǎn)。

(2)根據(jù)火災(zāi)特點(diǎn)和滅火戰(zhàn)術(shù)特點(diǎn)，假想火場(chǎng)上可能出現(xiàn)的情況，進(jìn)行必要的計(jì)算，為滅火方案提供正確的數(shù)據(jù)，確定需投入滅火的裝備和器材，以及供水線路。明確滅火、救人、疏散等戰(zhàn)斗措施和注意事項(xiàng)。

(3)寫出文字說(shuō)明，打印報(bào)批，并繪制滅火力量部署的草圖。

2．滅火預(yù)案主要內(nèi)容

(1)物業(yè)項(xiàng)目單位的基本概況，包括周圍情況、水源情況(特點(diǎn))、物資特性及建

筑特點(diǎn)、單位消防組織與技術(shù)裝備；

(2)火災(zāi)危險(xiǎn)性及火災(zāi)發(fā)展特點(diǎn)；

(3)滅火力量部署；

(4)滅火措施及戰(zhàn)術(shù)方法；

(5)注意事項(xiàng)；

(6)滅火預(yù)案圖。

消防器材的配備、使用與維護(hù)

六、消防器材的配備、使用與維護(hù)

(一)常規(guī)消防器材裝備

1．大型物業(yè)管理區(qū)域一般配備

大型物業(yè)管理區(qū)域的一般配備應(yīng)包括消防頭盔、消防戰(zhàn)斗服、消防手套、消防戰(zhàn)斗靴、消防安全帶、安全鉤、保險(xiǎn)鉤、消防腰斧、照明燈具、個(gè)人導(dǎo)向繩和安全滑繩等。表9—1列出了某物業(yè)消防器材的配備情況。

某物業(yè)消防安全部門常規(guī)器材裝備一覽表表9-

12、消防器材一般配置

（1）樓層配置

消防器材的配置應(yīng)結(jié)合物業(yè)的火災(zāi)危險(xiǎn)性，針對(duì)易燃易爆物品的特點(diǎn)進(jìn)行合理的配置。一般在住宅內(nèi)，多層建筑中每層樓的消防栓（箱）內(nèi)均配置2瓶滅火器；高層和超高層物業(yè)每層樓放置的消防栓(箱)內(nèi)應(yīng)配置4瓶滅火器；每個(gè)消防栓(箱)內(nèi)均配置1～2盤水帶、水槍1支及消防卷盤。

(2)崗?fù)づ渲?/p>

物業(yè)管理項(xiàng)目的每個(gè)保安崗?fù)ぞ鶓?yīng)配備一定數(shù)量的滅火器，在發(fā)生火警時(shí)，崗?fù)け０矄T應(yīng)先就近使用滅火器撲救本責(zé)任區(qū)的初起火災(zāi)。

(3)機(jī)房配置

各類機(jī)房均應(yīng)配備足夠數(shù)量的滅火器材，以保證機(jī)房火災(zāi)的處置。機(jī)房?jī)?nèi)主要配備有固定滅火器材和推車式滅火器。

(4)其他場(chǎng)所配置

其他場(chǎng)所配置滅火器材應(yīng)保證在發(fā)生火災(zāi)后，能在較短時(shí)間內(nèi)迅速取用并撲滅初期火災(zāi)，以防止火勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)大蔓延。

(二)消防裝備的維護(hù)、管理

1．定期檢查

常規(guī)消防裝備是配備在隊(duì)部的戰(zhàn)備器材，應(yīng)定期檢查，至少每月進(jìn)行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)破損、泄漏、變形或工作壓力不夠時(shí)，應(yīng)對(duì)器材進(jìn)行維修和調(diào)換申購(gòu)，以防在訓(xùn)練中發(fā)生事故。

2．定期養(yǎng)護(hù)

所有員工應(yīng)愛護(hù)器材，在平時(shí)訓(xùn)練和戰(zhàn)勤中對(duì)器材都應(yīng)輕拿輕放，避免摔打、亂扔亂擲，用完統(tǒng)一放回原處進(jìn)行歸口管理，并定期清洗和上油，以防器材生銹、變形和失去原有功能。

3．專人保管

消防安全部門應(yīng)指定專人對(duì)消防裝備進(jìn)行統(tǒng)一管理，建立消防設(shè)備保管臺(tái)賬，避免器材丟失和隨便動(dòng)用。平時(shí)訓(xùn)練用完后應(yīng)由帶訓(xùn)負(fù)責(zé)人交給器材保管員，做好領(lǐng)用和歸還登記。

4．交接班檢查

消防班在交接班時(shí)應(yīng)對(duì)備用、應(yīng)急和常規(guī)配備的器材進(jìn)行檢查，以保證器材的良好運(yùn)行。

5．消防器材的定期統(tǒng)計(jì)

配置在各項(xiàng)目的消防器材，每月均應(yīng)做一次全面統(tǒng)計(jì)工作。按照各區(qū)域分類統(tǒng)計(jì)，以保證項(xiàng)目配備的消防器材完整、齊全，對(duì)已失效、損壞的器材應(yīng)進(jìn)行重新配置。配置在每個(gè)項(xiàng)目及各個(gè)場(chǎng)所的消防器材，應(yīng)由項(xiàng)目管理員簽字確認(rèn)，有專人負(fù)責(zé)管理。

第二篇：物業(yè)管理實(shí)務(wù)精講班第20講講義消防隊(duì)伍、消防制度和消防安全文庫(kù)

物業(yè)管理實(shí)務(wù)精講班第20講講義消防隊(duì)伍、消防制度和消防安全文庫(kù).txt求而不得，舍而不能，得而不惜，這是人最大的悲哀。付出真心才能得到真心，卻也可能傷得徹底。保持距離也就能保護(hù)自己，卻也注定永遠(yuǎn)寂寞。物業(yè)管理實(shí)務(wù)精講班第20講課件講義（環(huán)球職業(yè)教育在線）

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消防隊(duì)伍、消防制度和消防安全

第二節(jié) 消防管理

消防管理是公共秩序管理服務(wù)的一項(xiàng)重要工作，為了做好物業(yè)的消防安全管理工作，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)著重加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主的消防安全知識(shí)宣傳教育及消防安全檢查，并建立義務(wù)消防隊(duì)伍，完善消防管理制度，加強(qiáng)消防設(shè)施設(shè)備的完善、維護(hù)和保養(yǎng)工作。

一、義務(wù)消防隊(duì)伍建設(shè)

義務(wù)消防隊(duì)伍是日常消防檢查、消防知識(shí)宣傳及初起火災(zāi)搶救撲滅的中堅(jiān)力量，為了做好小區(qū)的消防安全工作，各物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)建立完善的義務(wù)消防隊(duì)伍，并經(jīng)常進(jìn)行消防知識(shí)與實(shí)操技能的訓(xùn)練與培訓(xùn)，加強(qiáng)實(shí)戰(zhàn)能力。

(一)義務(wù)消防隊(duì)員的構(gòu)成

物業(yè)管理項(xiàng)目的義務(wù)消防隊(duì)由項(xiàng)目的全體員工組成，分為指揮組、通信組、警戒組、設(shè)備組、滅火組和救援組等。其中滅火組及救援組的人員應(yīng)由年輕力壯、身體素質(zhì)較好、反應(yīng)靈敏和責(zé)任心強(qiáng)的人員擔(dān)任，設(shè)備組由具備消防設(shè)備操作及維護(hù)知識(shí)的維修人員擔(dān)任。

(二)義務(wù)消防隊(duì)員的工作

(1)負(fù)責(zé)消防知識(shí)的普及、宣傳和教育；

(2)負(fù)責(zé)消防設(shè)施設(shè)備及日常消防工作的檢查；(3)負(fù)責(zé)消防監(jiān)控報(bào)警中心的值班監(jiān)控；’(4)發(fā)生火災(zāi)時(shí)應(yīng)配合消防部門實(shí)施滅火撲救。(三)義務(wù)消防隊(duì)伍的訓(xùn)練

義務(wù)消防隊(duì)伍建立后應(yīng)定期對(duì)義務(wù)消防人員進(jìn)行消防實(shí)操訓(xùn)練及消防常識(shí)的培訓(xùn)，每年還應(yīng)進(jìn)行一到兩次的消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)。

二、消防制度的制訂

消防工作的指導(dǎo)原則是“預(yù)防為主，防消結(jié)合”。為達(dá)到“預(yù)防為主”的目的，必須把日常的消防管理工作制度化、明確化。消防制度包括各種場(chǎng)所的消防要求規(guī)范、消防檢查制度、各種消防設(shè)施設(shè)備的操作及維修保養(yǎng)制度、火警火災(zāi)應(yīng)急處理制度、消防值班制度和消防器材管理制度等。

(一)制訂物業(yè)管理企業(yè)消防管理規(guī)定

物業(yè)管理企業(yè)消防管理規(guī)定包括企業(yè)消防管理機(jī)構(gòu)及運(yùn)作方式、消防安全崗位責(zé)任、獎(jiǎng)懲規(guī)定、消防安全行為、消防保障要求和消防事故處理報(bào)告制度等。

(二)制訂消防設(shè)施設(shè)備管理制度

消防設(shè)施設(shè)備管理制度的內(nèi)容包括消防系統(tǒng)運(yùn)行管理制度，消防器材配置，保管制度，消防系統(tǒng)維護(hù)、保養(yǎng)及檢查制度，消防裝備日常管理制度和消防系統(tǒng)運(yùn)行操作規(guī)程等。

(三)制訂消防檢查方案及應(yīng)急預(yù)案

根據(jù)各管轄區(qū)特點(diǎn)，制訂消防檢查要求與標(biāo)準(zhǔn)，并制訂消防演習(xí)方案及消防事故應(yīng)急預(yù)算等。

三、物業(yè)消防安全檢查內(nèi)容與方法

(一)消防安全檢查的內(nèi)容

物業(yè)消防安全檢查的內(nèi)容主要包括：消防控制室、自動(dòng)報(bào)警(滅火)系統(tǒng)、安全疏散出口、應(yīng)急照明與疏散指示標(biāo)志、室內(nèi)消防栓、滅火器配置、機(jī)房、廚房、樓層、電氣線路以及防排煙系統(tǒng)等場(chǎng)所。

(二)消防安全檢查的組織方法和形式

消防安全檢查應(yīng)作為一項(xiàng)長(zhǎng)期性、經(jīng)常性的工作常抓不懈。在消防安全檢查組織形式上可采取日常檢查和重點(diǎn)檢查、全面檢查與抽樣檢查相結(jié)合的方法，應(yīng)結(jié)合不同物業(yè)的火災(zāi)特點(diǎn)來(lái)決定具體采用什么方法。1．專職部門檢查

應(yīng)對(duì)物業(yè)小區(qū)的消防安全檢查進(jìn)行分類管理，落實(shí)責(zé)任人或責(zé)任部門，確保對(duì)重點(diǎn)單位和重要防火部位的檢查能落到實(shí)處。一般情況下，每日由小區(qū)防火督查巡檢員跟蹤對(duì)小區(qū)的消防安全檢查，每周由班長(zhǎng)對(duì)小區(qū)進(jìn)行消防安全抽檢，監(jiān)督檢查實(shí)施情況，并向上級(jí)部門報(bào)告每月的消防安全檢查情況。

2．各部門、各項(xiàng)目的自查

(1)日常檢查。應(yīng)建立健全崗位防火責(zé)任制管理，以消防安全員、班組長(zhǎng)為主，對(duì)所屬區(qū)域重點(diǎn)防火部位等進(jìn)行檢查。必要時(shí)要對(duì)一些易發(fā)生火災(zāi)的部位進(jìn)行夜間檢查。(2)重大節(jié)日檢查。對(duì)元旦、春節(jié)等重要節(jié)假日應(yīng)根據(jù)節(jié)日的火災(zāi)特點(diǎn)對(duì)重要的消防設(shè)備、設(shè)施、消防供水和自動(dòng)滅火等情況重點(diǎn)檢查，必要時(shí)制訂重大節(jié)日消防保衛(wèi)方案，確保節(jié)日消防安全。節(jié)假日期間大部分業(yè)主休假在家，用電、用火增加，應(yīng)注意相應(yīng)的電氣設(shè)備及負(fù)載檢查，采取保衛(wèi)措施，同時(shí)做好居家消防安全宣傳。

(3)重大活動(dòng)檢查。在舉行大型社區(qū)活動(dòng)時(shí)，應(yīng)作出消防保衛(wèi)方案，落實(shí)各項(xiàng)消防保衛(wèi)措施。

(三)消防安全檢查的程序和要求 1．消防安全檢查的基本程序

(1)按照部門制訂的巡查路線和巡檢部位進(jìn)行檢查。(2)確定被檢查的部位和主要檢查內(nèi)容得到檢查。

(3)對(duì)檢查內(nèi)容的完好情況進(jìn)行判斷，并通過(guò)直觀檢查法或采用現(xiàn)代技術(shù)設(shè)備進(jìn)行檢查，然后把檢查結(jié)果和檢查情況進(jìn)行綜合分析，最后作出結(jié)論，進(jìn)行判斷，提出整改意見和對(duì)策。

(4)對(duì)檢查出的消防問(wèn)題在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行整改，對(duì)不及時(shí)整改的應(yīng)予以嚴(yán)肅處理。對(duì)問(wèn)題嚴(yán)重或不能及時(shí)處理的應(yīng)上報(bào)有關(guān)部門。

(5)對(duì)檢查情況進(jìn)行登記存檔，分析總結(jié)，提出檢查安全報(bào)告。2．消防安全檢查的要求

(1)深入樓層對(duì)重點(diǎn)消防保衛(wèi)部位進(jìn)行檢查，必要時(shí)應(yīng)做系統(tǒng)調(diào)試和試驗(yàn)；(2)檢查公共通道的物品堆放情況，做好電氣線路及配電設(shè)備的檢查；(3)對(duì)重點(diǎn)設(shè)施設(shè)備和機(jī)房進(jìn)行深層次的檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即整改；(4)對(duì)消防隱患問(wèn)題，立即處理；

(5)應(yīng)注意檢查通常容易忽略的消防隱患，如單元門及通道前堆放單車和摩托車，過(guò)道塞滿物品，疏散樓梯間應(yīng)急指示燈不亮，配電柜(箱)周圍堆放易燃易爆物品等。

動(dòng)火安全和滅火預(yù)案

四、動(dòng)火安全管理(一)動(dòng)火前要求

(1)重點(diǎn)部位動(dòng)火須由消防主管領(lǐng)導(dǎo)會(huì)同消防管理負(fù)責(zé)人會(huì)審，無(wú)異議才能動(dòng)火；

(2)防火、滅火設(shè)施不落實(shí)，周圍的易燃雜物未清除，附近難以移動(dòng)的易燃結(jié)構(gòu)未采取安全防范措施不能動(dòng)火；

(3)凡盛裝過(guò)油類等易燃液體的容器、管道、未經(jīng)洗刷干凈、排除殘存的油質(zhì)不能動(dòng)火；

(4)凡盛裝過(guò)受熱膨脹有爆炸危險(xiǎn)的氣體的容器和管道不能動(dòng)火；

(5)凡儲(chǔ)有易燃、易爆物品的車內(nèi)，倉(cāng)庫(kù)和場(chǎng)所，未經(jīng)排除易燃、易爆物品的不能動(dòng)火；

(6)在高空進(jìn)行焊接或切割作業(yè)時(shí)，下面的可燃物品未清理或未采取安全防護(hù)措施的不能動(dòng)火。

(二)動(dòng)火過(guò)程中的要求

(1)動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng)要指定安全負(fù)責(zé)人；

(2)現(xiàn)場(chǎng)安全負(fù)責(zé)人和動(dòng)火作業(yè)員必須經(jīng)常檢查動(dòng)火情況，發(fā)現(xiàn)不安全苗頭時(shí)，要立即停止動(dòng)火；

(3)發(fā)生火災(zāi)、燃炸事故時(shí)，要及時(shí)撲救；(4)動(dòng)火人員要嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。(三)動(dòng)火后的要求

動(dòng)火人員和現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人在動(dòng)火作業(yè)后，應(yīng)檢查并徹底清理現(xiàn)場(chǎng)火種。

五、消防安全預(yù)案制訂

2(一)重點(diǎn)防火單位和防火部位的確定 1．重點(diǎn)防火物業(yè)

重點(diǎn)防火的物業(yè)主要包括：生產(chǎn)易燃易爆的工廠，大型物資倉(cāng)庫(kù)以及工廠較為密集區(qū)、酒店、商場(chǎng)、寫字樓、高層及超高層和度假村等。

2．重點(diǎn)防火部位

重點(diǎn)防火部位主要包括：機(jī)房、公共娛樂(lè)場(chǎng)所、桑拿浴室及卡拉OK廳、業(yè)主專用會(huì)所、地下人防工程、資料庫(kù)(室)和計(jì)算機(jī)(資訊)中心等。(二)滅火方案的要求

(1)所制訂的滅火預(yù)案應(yīng)結(jié)合現(xiàn)有物業(yè)的消防技術(shù)裝備和義務(wù)消防隊(duì)伍的業(yè)務(wù)素質(zhì)，符合本物業(yè)的實(shí)際情況；

(2)滅火預(yù)案經(jīng)消防安全部門演練后具有實(shí)操性和可行性；

(3)根據(jù)小區(qū)情況、火災(zāi)特點(diǎn)對(duì)火險(xiǎn)隱患較大的地方進(jìn)行重點(diǎn)標(biāo)識(shí)；(4)有具體的組織實(shí)施時(shí)間和相應(yīng)演練經(jīng)費(fèi)預(yù)算；(5)確定滅火預(yù)案演練的責(zé)任人；

(6)確定各人員、部門的職責(zé)及分工要求；

(7)滅火方案須報(bào)經(jīng)當(dāng)?shù)毓蚕来?中)隊(duì)審核通過(guò)和備案。(三)滅火預(yù)案的制訂 1.滅火預(yù)案的制訂

(1)在制訂滅火預(yù)案前，消防安全部門負(fù)責(zé)人應(yīng)組織人員深入實(shí)地，調(diào)查研究，確定消防重點(diǎn)。

(2)根據(jù)火災(zāi)特點(diǎn)和滅火戰(zhàn)術(shù)特點(diǎn)，假想火場(chǎng)上可能出現(xiàn)的情況，進(jìn)行必要的計(jì)算，為滅火方案提供正確的數(shù)據(jù)，確定需投入滅火的裝備和器材，以及供水線路。明確滅火、救人、疏散等戰(zhàn)斗措施和注意事項(xiàng)。(3)寫出文字說(shuō)明，打印報(bào)批，并繪制滅火力量部署的草圖。

2．滅火預(yù)案主要內(nèi)容

(1)物業(yè)項(xiàng)目單位的基本概況，包括周圍情況、水源情況(特點(diǎn))、物資特性及建筑特點(diǎn)、單位消防組織與技術(shù)裝備；

(2)火災(zāi)危險(xiǎn)性及火災(zāi)發(fā)展特點(diǎn)；(3)滅火力量部署；

(4)滅火措施及戰(zhàn)術(shù)方法；(5)注意事項(xiàng)；(6)滅火預(yù)案圖。

消防器材的配備、使用與維護(hù)

六、消防器材的配備、使用與維護(hù)(一)常規(guī)消防器材裝備 1．大型物業(yè)管理區(qū)域一般配備

大型物業(yè)管理區(qū)域的一般配備應(yīng)包括消防頭盔、消防戰(zhàn)斗服、消防手套、消防戰(zhàn)斗靴、消防安全帶、安全鉤、保險(xiǎn)鉤、消防腰斧、照明燈具、個(gè)人導(dǎo)向繩和安全滑繩等。

表9—1列出了某物業(yè)消防器材的配備情況。

某物業(yè)消防安全部門常規(guī)器材裝備一覽表表9-1

2、消防器材一般配置

（1）樓層配置

消防器材的配置應(yīng)結(jié)合物業(yè)的火災(zāi)危險(xiǎn)性，針對(duì)易燃易爆物品的特點(diǎn)進(jìn)行合理的配置。一般在住宅內(nèi)，多層建筑中每層樓的消防栓（箱）內(nèi)均配置2瓶滅火器；高層和超高層物業(yè)每層樓放置的消防栓(箱)內(nèi)應(yīng)配置4瓶滅火器；每個(gè)消防栓(箱)內(nèi)均配置1～2盤水帶、水槍1支及消防卷盤。(2)崗?fù)づ渲?/p>

物業(yè)管理項(xiàng)目的每個(gè)保安崗?fù)ぞ鶓?yīng)配備一定數(shù)量的滅火器，在發(fā)生火警時(shí)，崗?fù)け０矄T應(yīng)先就近使用滅火器撲救本責(zé)任區(qū)的初起火災(zāi)。

(3)機(jī)房配置

各類機(jī)房均應(yīng)配備足夠數(shù)量的滅火器材，以保證機(jī)房火災(zāi)的處置。機(jī)房?jī)?nèi)主要配備有固定滅火器材和推車式滅火器。(4)其他場(chǎng)所配置

其他場(chǎng)所配置滅火器材應(yīng)保證在發(fā)生火災(zāi)后，能在較短時(shí)間內(nèi)迅速取用并撲滅初期火災(zāi)，以防止火勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)大蔓延。(二)消防裝備的維護(hù)、管理

1．定期檢查

常規(guī)消防裝備是配備在隊(duì)部的戰(zhàn)備器材，應(yīng)定期檢查，至少每月進(jìn)行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)破損、泄漏、變形或工作壓力不夠時(shí)，應(yīng)對(duì)器材進(jìn)行維修和調(diào)換申購(gòu)，以防在訓(xùn)練中發(fā)生事故。

2．定期養(yǎng)護(hù) 所有員工應(yīng)愛護(hù)器材，在平時(shí)訓(xùn)練和戰(zhàn)勤中對(duì)器材都應(yīng)輕拿輕放，避免摔打、亂扔亂擲，用完統(tǒng)一放回原處進(jìn)行歸口管理，并定期清洗和上油，以防器材生銹、變形和失去原有功能。

3．專人保管

消防安全部門應(yīng)指定專人對(duì)消防裝備進(jìn)行統(tǒng)一管理，建立消防設(shè)備保管臺(tái)賬，避免器材丟失和隨便動(dòng)用。平時(shí)訓(xùn)練用完后應(yīng)由帶訓(xùn)負(fù)責(zé)人交給器材保管員，做好領(lǐng)用和歸還登記。

4．交接班檢查

消防班在交接班時(shí)應(yīng)對(duì)備用、應(yīng)急和常規(guī)配備的器材進(jìn)行檢查，以保證器材的良好運(yùn)行。

5．消防器材的定期統(tǒng)計(jì)

配置在各項(xiàng)目的消防器材，每月均應(yīng)做一次全面統(tǒng)計(jì)工作。按照各區(qū)域分類統(tǒng)計(jì)，以保證項(xiàng)目配備的消防器材完整、齊全，對(duì)已失效、損壞的器材應(yīng)進(jìn)行重新配置。配置在每個(gè)項(xiàng)目及各個(gè)場(chǎng)所的消防器材，應(yīng)由項(xiàng)目管理員簽字確認(rèn)，有專人負(fù)責(zé)管理。

第三篇：物業(yè)管理實(shí)務(wù)精講班第26講講義

物業(yè)管理實(shí)務(wù)精講班第26講課件講義（環(huán)球職業(yè)教育在線）

物業(yè)管理實(shí)務(wù)精講班第26講講義

物業(yè)管理企業(yè)的成本費(fèi)用和稅費(fèi)

二、物業(yè)管理企業(yè)的成本費(fèi)用和稅費(fèi)（掌握）

(一)物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)業(yè)成本的內(nèi)容

物業(yè)管理企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等。

(1)直接人工費(fèi)包括物業(yè)管理企業(yè)中直接從事物業(yè)管理活動(dòng)的人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)等。

(2)直接材料費(fèi)包括物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動(dòng)力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等的費(fèi)用。

(3)間接費(fèi)用包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通信費(fèi)、租賃費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、綠化維護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷及其他費(fèi)用等。

(二)物業(yè)管理企業(yè)成本費(fèi)用的管理

實(shí)行一級(jí)成本核算的物業(yè)管理企業(yè)，可不設(shè)間接費(fèi)用，有關(guān)支出直接計(jì)入管理費(fèi)用。

物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)管轄物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備支付的有償費(fèi)用計(jì)入營(yíng)業(yè)成本，支付的物業(yè)管理用房有償使用費(fèi)計(jì)入營(yíng)業(yè)成本或者管理費(fèi)用。

物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計(jì)入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I(yíng)業(yè)成本或者管理費(fèi)用中。

物業(yè)管理企業(yè)可以于終了時(shí)，按照年末應(yīng)收取賬款余額的0．3％—0．5％計(jì)提壞賬準(zhǔn)備金，計(jì)入管理費(fèi)用。企業(yè)發(fā)生的壞賬損失，沖減壞賬準(zhǔn)備金；收回已核銷的壞賬，增加壞賬準(zhǔn)備金。不計(jì)提取壞賬準(zhǔn)備金的物業(yè)管理企業(yè)，其所發(fā)生的壞賬損失，計(jì)入管理費(fèi)用；收回已核銷的壞賬，沖減管理費(fèi)用。

(三)物業(yè)管理企業(yè)其他業(yè)務(wù)支出的內(nèi)容及管理

物業(yè)管理企業(yè)其他業(yè)務(wù)支出是指企業(yè)從事其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所發(fā)生的有關(guān)成本和費(fèi)用支出。物業(yè)管理企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費(fèi)，計(jì)入其他業(yè)務(wù)支出。企業(yè)對(duì)商業(yè)用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計(jì)入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)肫渌麡I(yè)務(wù)支出。

(四)物業(yè)管理企業(yè)稅費(fèi)的管理

物業(yè)管理的稅金和費(fèi)用包括流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅及附加，收益環(huán)節(jié)的所得稅等。

物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、專項(xiàng)維修資金、房租的行為，屬于營(yíng)業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，但對(duì)從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅。（注意：這個(gè)問(wèn)題可能會(huì)是一個(gè)考點(diǎn)）

物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)

三、物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)

(一)物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)的構(gòu)成（掌握）

物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)總額包括營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、投資凈收益、營(yíng)業(yè)外收支凈額以及補(bǔ)貼收入。其中，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)包括主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)和其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)。

(二)物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)的計(jì)算（掌握）

主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)是指主營(yíng)業(yè)務(wù)收入減去營(yíng)業(yè)稅金及附加，再減去營(yíng)業(yè)成本、管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用后的凈額；

其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)指其他業(yè)務(wù)收入減去其他業(yè)務(wù)支出和其他業(yè)務(wù)繳納的稅金及附加后的凈額；

補(bǔ)貼收入是指國(guó)家撥給物業(yè)管理企業(yè)的政策性虧損補(bǔ)貼和其他補(bǔ)貼。

注意：要掌握利潤(rùn)的計(jì)算方法和公式。

物業(yè)管理項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理

第二節(jié)

物業(yè)管理項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理

一、物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)管理概述（熟悉）

物業(yè)管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理是指在一個(gè)獨(dú)立行使管理權(quán)的基層物業(yè)管理單位內(nèi)，獨(dú)立核算的財(cái)務(wù)主體所進(jìn)行的以物業(yè)服務(wù)費(fèi)為主要對(duì)象的費(fèi)用計(jì)劃、編制、控制、使用及管理和分析的財(cái)務(wù)活動(dòng)。它的基本職能是通過(guò)一般會(huì)計(jì)制度規(guī)定的程序和方法，將由物業(yè)管理項(xiàng)目管理服務(wù)活動(dòng)而產(chǎn)生的大量的、日常的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)記錄、分類和匯總，定期編制通用的財(cái)務(wù)報(bào)表和專用的服務(wù)費(fèi)用收支報(bào)表。它要求物業(yè)管理項(xiàng)目單位定期向其所屬的上級(jí)財(cái)務(wù)主管部門和全體業(yè)主分別報(bào)告物業(yè)管理項(xiàng)目總體財(cái)務(wù)狀況、財(cái)務(wù)變動(dòng)狀況、經(jīng)營(yíng)成果信息和服務(wù)費(fèi)用收支情況。

物業(yè)管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理，一方面受物業(yè)管理企業(yè)的行政管理和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，其財(cái)務(wù)計(jì)劃、開支范圍和權(quán)限、財(cái)務(wù)分析報(bào)告等受其嚴(yán)格管制，同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)又不得隨意調(diào)集、挪用和將服務(wù)費(fèi)據(jù)為已有，另一方面，酬金制條件下業(yè)主有通過(guò)業(yè)主大會(huì)及其機(jī)構(gòu)(如業(yè)主委員會(huì)等)監(jiān)督物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)管理的權(quán)力，但又不能直接干預(yù)物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)工作。因此，物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)管理既具有一般會(huì)計(jì)主體財(cái)務(wù)管理的形式、手段、方法的基本形態(tài)，又具有與一般會(huì)計(jì)主體財(cái)務(wù)管理和一般會(huì)計(jì)要素不同的特性。

二、物業(yè)管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的類型

物業(yè)管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理因具有不同的特性，其與普通的財(cái)務(wù)管理是有區(qū)別的。從目前物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀來(lái)看，主要分為獨(dú)立核算與非獨(dú)立核算兩種形式。

(一)獨(dú)立核算

這一形態(tài)的物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)管理，在機(jī)構(gòu)設(shè)置上一般都設(shè)有財(cái)務(wù)部或?qū)Ｂ殨?huì)計(jì)和出納員，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)其財(cái)務(wù)權(quán)限給予一定的限制。

(二)非獨(dú)立核算

實(shí)施非獨(dú)立核算的物業(yè)管理企業(yè)把各項(xiàng)目管理單位的會(huì)計(jì)核算集中到企業(yè)，按物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行分別核算，各項(xiàng)目管理單位只負(fù)責(zé)各項(xiàng)費(fèi)用的收取和部分費(fèi)用的直接支出。

第四篇：物業(yè)管理實(shí)務(wù)精講班第31講課件講義

物業(yè)管理實(shí)務(wù)精講班第31講課件講義（環(huán)球職業(yè)教育在線）

物業(yè)管理實(shí)務(wù)精講班第31講講義

內(nèi)容提要

一、內(nèi)容提要

1．員工的招聘與解聘

(1)員工招聘計(jì)劃的制定

(2)員工招聘的組織實(shí)施

(3)員工的解聘

2．員工的培訓(xùn)及管理

(1)培訓(xùn)體系的建立

(2)培訓(xùn)的分類

(3)培訓(xùn)的內(nèi)容

(4)培訓(xùn)計(jì)劃

(5)培訓(xùn)的組織與實(shí)施

3．員工薪酬管理

4．員工的考核與獎(jiǎng)懲

二、考試目的和考試要求

本部分的考試目的是要測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)管理企業(yè)員工的招聘與解聘、培訓(xùn)與管理、員工薪酬管理、員工考核與獎(jiǎng)懲等知識(shí)的掌握程度和綜合運(yùn)用能力。

考試基本要求

掌握：?jiǎn)T工招聘的組織與實(shí)施，培訓(xùn)管理的組織與實(shí)施。

熟悉：?jiǎn)T工招聘計(jì)劃的制定，員工的解聘，培訓(xùn)的分類及內(nèi)容，員工薪酬管理的內(nèi)容，員工的考核與獎(jiǎng)懲。

了解：?jiǎn)T工培訓(xùn)計(jì)劃，員工薪酬管理的體系設(shè)計(jì)。

考題類型要求

本部分考題類型為：?jiǎn)雾?xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題、案例分析。

三、內(nèi)容輔導(dǎo)

第十三章

人力資源管理

人力資源管理，是指運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)企業(yè)的人力進(jìn)行合理的培訓(xùn)、組織和調(diào)配，使人力、物力經(jīng)常保持最佳比例，同時(shí)對(duì)人的思想、心理和行為進(jìn)行恰當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)、控制和協(xié)調(diào)，充分發(fā)揮人的主觀能動(dòng)性，使人盡其才，事得其人，人事相宜，以實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)。

隨著物業(yè)管理市場(chǎng)的不斷規(guī)范和發(fā)展，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)作要求越來(lái)越高。能否對(duì)人力資源進(jìn)行有效開發(fā)和管理，已成為物業(yè)管理企業(yè)極其重要的戰(zhàn)略問(wèn)題。人力資源管理的內(nèi)容非常豐富，本章主要介紹人力資源管理中人員的招聘與解聘、人員的培訓(xùn)及其管理、人員的考核與獎(jiǎng)懲等問(wèn)題。

招聘計(jì)劃的制訂

第一節(jié)

員工的招聘與解聘

一、招聘計(jì)劃的制訂（熟悉）

物業(yè)管理企業(yè)的招聘應(yīng)根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、管轄項(xiàng)目類型、物業(yè)面積的大業(yè)主構(gòu)成情況、收入與消費(fèi)傾向、消費(fèi)特點(diǎn)等制訂招聘計(jì)劃。其內(nèi)容包括：

(1)計(jì)劃招聘人員總數(shù)和人員結(jié)構(gòu)，包括專業(yè)結(jié)構(gòu)、學(xué)歷結(jié)構(gòu)等；

(2)各類人員的招聘條件；

(3)招聘信息發(fā)布的時(shí)間、方式與范圍；

(4)招聘的渠道；

(5)招聘方法。

招聘的組織實(shí)施

二、招聘的組織實(shí)施（掌握）

(一)公布招聘信息

物業(yè)管理企業(yè)可通過(guò)一定渠道或選擇一定的方式，公布有關(guān)招聘信息，包括招聘的時(shí)間、招聘的職位、招聘人員的數(shù)量及相關(guān)資格要求等。

(二)設(shè)計(jì)應(yīng)聘申請(qǐng)表（注意：有可能考）

招聘信息發(fā)布后，求職者通常會(huì)寄來(lái)個(gè)人簡(jiǎn)歷。為了保證應(yīng)聘人員提供信息的規(guī)范性，企業(yè)在招聘活動(dòng)開始時(shí)要組織人員設(shè)計(jì)應(yīng)聘申請(qǐng)表。

1．應(yīng)聘申請(qǐng)表應(yīng)反映的信息

不管何種形式的申請(qǐng)表，一般都應(yīng)能夠反映以下信息：應(yīng)聘者個(gè)人基本信息、應(yīng)聘者受教育狀況、應(yīng)聘者過(guò)去的工作經(jīng)驗(yàn)以及業(yè)績(jī)、能力特長(zhǎng)、職業(yè)興趣等。

2．設(shè)計(jì)應(yīng)聘申請(qǐng)表的注意事項(xiàng)

在設(shè)計(jì)應(yīng)聘申請(qǐng)表時(shí)，應(yīng)注意以下問(wèn)題：

(1)內(nèi)容的設(shè)計(jì)要根據(jù)職務(wù)說(shuō)明書來(lái)確定，按不同職位要求及不同應(yīng)聘人員的層次，分別設(shè)計(jì)應(yīng)聘申請(qǐng)表。

(2)在設(shè)計(jì)申請(qǐng)表時(shí)要考慮申請(qǐng)表的存儲(chǔ)、檢索等問(wèn)題，尤其是在計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)中。

(三)對(duì)應(yīng)聘者進(jìn)行初審

初審是對(duì)應(yīng)聘者是否符合職位基本要求的一種資格審查，目的是篩選出那些背景和潛質(zhì)都與職務(wù)所需條件相當(dāng)?shù)暮蜻x人。

1．審閱和篩選簡(jiǎn)歷的方法

（1)分析簡(jiǎn)歷結(jié)構(gòu)。簡(jiǎn)歷的結(jié)構(gòu)在很大程度上反映了應(yīng)聘者的組織和溝通能力。

(2)重點(diǎn)看客觀內(nèi)容。簡(jiǎn)歷的內(nèi)容大體可分為主觀內(nèi)容和客觀內(nèi)容兩部分。在篩選簡(jiǎn)歷時(shí)應(yīng)重點(diǎn)查看客觀內(nèi)容?？陀^內(nèi)容主要分為個(gè)人信息、教育背景、工作經(jīng)歷和個(gè)人成績(jī)四個(gè)方面。主觀內(nèi)容主要包括應(yīng)聘者對(duì)自己的描述，例如本人活潑開朗、工作能力強(qiáng)等對(duì)自我的評(píng)價(jià)和描述。

(3)判斷是否符合職位技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)要求。在客觀內(nèi)容中，首先要注意個(gè)人信息和受教育經(jīng)歷，判斷應(yīng)聘者的專業(yè)資格和經(jīng)歷是否和應(yīng)聘崗位相符。如果不符合要求，就沒(méi)有必要再查看其他內(nèi)容，可以直接篩選掉。

（4）審查簡(jiǎn)歷中的邏輯性。在工作經(jīng)歷和個(gè)人成績(jī)方面，要注意簡(jiǎn)歷的描述是否有條理，是否符合邏輯。

（5）對(duì)簡(jiǎn)歷的整體印象。通過(guò)閱讀簡(jiǎn)歷，看是否留下了良好的印象。

2．篩選申請(qǐng)表的方法

(1)判斷應(yīng)聘者的態(tài)度。在篩選申請(qǐng)表時(shí)，對(duì)那些填寫不完整和字跡難以辨認(rèn)的材料可以直接將其篩選掉。

(2)關(guān)注與職業(yè)相關(guān)的問(wèn)題。在審查申請(qǐng)表時(shí)，要分析背景材料的可信程度，要注意應(yīng)聘者以往經(jīng)歷中所任職務(wù)、技能、知識(shí)與應(yīng)聘崗位之間的聯(lián)系。

(3)注明可疑之處。在篩選申請(qǐng)表時(shí)，應(yīng)標(biāo)明疑點(diǎn)，在面試時(shí)作為重點(diǎn)提問(wèn)內(nèi)容之一加以詢問(wèn)。

(四)確定選拔方法

物業(yè)管理企業(yè)要根據(jù)應(yīng)聘崗位的特征、參加招聘人員的能力與素質(zhì)及應(yīng)聘者的數(shù)量和層次確定選拔方法，下面介紹一下常用的選拔方法。

1．面試

面試是面試者通過(guò)與應(yīng)聘者正式交談，達(dá)到客觀了解應(yīng)聘者業(yè)務(wù)知識(shí)水平、外貌風(fēng)度、工作經(jīng)驗(yàn)、求職動(dòng)機(jī)、表達(dá)能力、反應(yīng)能力、個(gè)人修養(yǎng)、邏輯思維等情況，并對(duì)是否聘用作出判斷與決策的過(guò)程。

(1)面試的方法

一般可在面試前先確定要提的重要問(wèn)題，列成提綱，按提綱提問(wèn)，同時(shí)針對(duì)不同的崗位要求和應(yīng)聘者具體情況，在面試中提出針對(duì)性問(wèn)題，全面了解應(yīng)聘者的情況。

(2)面試的程序

面試程序一般包括五個(gè)步驟：準(zhǔn)備、營(yíng)造和諧氣氛、提問(wèn)、結(jié)束及復(fù)審。

2．心理測(cè)驗(yàn)

心理測(cè)驗(yàn)是指通過(guò)一系列科學(xué)方法來(lái)測(cè)量被試者智力和個(gè)性差異。

(1)智力測(cè)驗(yàn)

智力是指人類學(xué)習(xí)和適應(yīng)環(huán)境的能力，包括觀察力、記憶力、想像力、思維能力等。

(2)個(gè)性測(cè)驗(yàn)

個(gè)性是指一個(gè)人比較穩(wěn)定的心理活動(dòng)特點(diǎn)的總和。通過(guò)個(gè)性測(cè)驗(yàn)可了解一個(gè)人個(gè)性的某一方面(如人際關(guān)系等)，再結(jié)合其他指標(biāo)，考慮此人適合擔(dān)任哪些工作。

(3)特殊能力測(cè)驗(yàn)

特殊能力指某人具有的他人所不具備的能力。

3．知識(shí)測(cè)驗(yàn)

知識(shí)測(cè)驗(yàn)的目的是了解應(yīng)聘者是否掌握應(yīng)聘崗位所必須具備的基礎(chǔ)知識(shí)和專業(yè)知識(shí)?！悴捎脮婵荚嚨姆椒ㄟM(jìn)行。

4．勞動(dòng)技能測(cè)驗(yàn)

在招聘操作層員工時(shí)，可根據(jù)應(yīng)聘崗位的需要，對(duì)應(yīng)聘者進(jìn)行勞動(dòng)技能方面的測(cè)驗(yàn)。

(五)人員的錄用

人員錄用是人員招聘的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，主要涉及人員選擇之后的一系列有關(guān)錄用事宜，如通知錄用人員、簽訂試用合同、安排員工的初始工作、試用、正式錄用等。

員工的解聘

三、員工的解聘（熟悉）

員工的解聘即物業(yè)管理企業(yè)與員工解除勞動(dòng)合同。員工的解聘包括員工辭職、辭退和資遣三種情況。

(一)員工辭職

辭職是指員工要求離開現(xiàn)任職位，與企業(yè)解除勞動(dòng)合同，退出企業(yè)工作的人事調(diào)整活動(dòng)。辭職的管理應(yīng)注意：

(1)員工不符合辭職條件的，人事管理部門不能同意其辭職。如勞動(dòng)合同尚未到期，與企業(yè)訂有特殊工作協(xié)議等情況。

(2)員工辭職時(shí)，人事管理部門和有關(guān)用人單位應(yīng)督促其辦好有關(guān)工作移交及個(gè)人財(cái)物清理。

(3)物業(yè)管理企業(yè)在員工人職時(shí)即應(yīng)明確告知，員工辭職應(yīng)當(dāng)提前30日以書面形式通知企業(yè)。

(二)員工的辭退

員工的辭退就是終止勞動(dòng)合同。辭退員工必須慎重考慮，恰當(dāng)處理?！愣?，對(duì)無(wú)重大過(guò)失者，不要使用辭退的手段。但若出現(xiàn)下列情況，應(yīng)對(duì)當(dāng)事人予以辭退：

(1)在試用期間被證明不符合錄用條件的；

(2)嚴(yán)重違反勞動(dòng)紀(jì)律或者用人單位規(guī)章制度的；

(3)嚴(yán)重失職，營(yíng)私舞弊，對(duì)用人單位利益造成重大損害的；

(4)被依法追究刑事責(zé)任的。

(三)員工的資遣

資遣是企業(yè)因故提出與員工終止勞動(dòng)合同的一項(xiàng)人事調(diào)整活動(dòng)。資遣不是因?yàn)閱T工的過(guò)失原因造成的，而是企業(yè)根據(jù)自己經(jīng)營(yíng)的需要，主動(dòng)與員工解除勞動(dòng)契約。

1．資遣程序與審核權(quán)限

資遣程序是企業(yè)人事調(diào)整中自上而下的過(guò)程。人事部門接到資遣通知后，確定資遣人員，并呈報(bào)有關(guān)部門主管核實(shí)。資遣審核權(quán)限與其他人事調(diào)整工作相類似。

2．資遣費(fèi)的發(fā)放

資遣費(fèi)是給資遣人員的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。資遣費(fèi)的發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)各地勞動(dòng)行政部門的規(guī)定及企業(yè)的實(shí)際情況發(fā)放?？偟脑瓌t是：資遣人員服務(wù)年限長(zhǎng)、貢獻(xiàn)大、地位高，資遣費(fèi)的發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)就高。

第五篇：物業(yè)管理實(shí)務(wù)精講班第12講講義

物業(yè)管理實(shí)務(wù)精講班第12講講義

物業(yè)裝飾裝修管理流程物業(yè)裝飾裝修管理是通過(guò)對(duì)物業(yè)裝飾裝修過(guò)程的管理、服務(wù)和控制，規(guī)范業(yè)主、物業(yè)使用人的裝飾裝修行為，協(xié)助政府行政主管部門對(duì)裝飾裝修過(guò)程中的違規(guī)行為進(jìn)行處理和糾正，從而確保物業(yè)的正常運(yùn)行使用，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。

物業(yè)裝飾裝修是業(yè)主入住后必不可少的環(huán)節(jié)。由于缺乏物業(yè)裝飾裝修建筑專業(yè)知識(shí)和對(duì)裝飾裝修管理相關(guān)法律法規(guī)的了解，業(yè)主在裝飾裝修中更多的是考慮物業(yè)的實(shí)用、美觀和舒適，而較少顧及建筑安全和公共權(quán)益。隨著人們審美情趣的不斷變化，物業(yè)裝修設(shè)計(jì)、施工、材料等的個(gè)性化程度越來(lái)越高。加之物業(yè)裝飾裝修過(guò)程長(zhǎng)、點(diǎn)多面廣、不確定因素多，管理控制難度大。稍有不慎，一方面有可能危害物業(yè)安全，影響物業(yè)的正常使用，或?qū)ξ飿I(yè)構(gòu)成潛在的危險(xiǎn)，導(dǎo)致物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，也可能激發(fā)物業(yè)服務(wù)雙方的矛盾和沖突，影響物業(yè)管理和社區(qū)的和諧局面。因此，物業(yè)裝飾裝修管理是物業(yè)服務(wù)的重點(diǎn)和難點(diǎn)之一，不僅要求細(xì)致專業(yè)、一絲不茍，方案上嚴(yán)格把關(guān)，溝通上人情在理，而且要求物業(yè)管理單位高度敬業(yè)、檢查頻密、消滅隱患、及時(shí)整改。

物業(yè)裝飾裝修管理包括裝飾裝修申報(bào)、登記審核、入場(chǎng)手續(xù)辦理、裝飾裝修過(guò)程監(jiān)督檢查以及驗(yàn)收等環(huán)節(jié)，內(nèi)容上包括裝飾裝修流程設(shè)計(jì)、管理細(xì)則規(guī)定、過(guò)程控制和責(zé)任界定等方面。物業(yè)管理單位實(shí)施裝飾裝修管理的依據(jù)是建設(shè)部110號(hào)令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》以及國(guó)家和地方的其他規(guī)定。

一、物業(yè)裝飾裝修管理流程

裝飾裝修流程既是物業(yè)管理內(nèi)部操作作業(yè)指導(dǎo)書，也是方便業(yè)主了解裝飾裝修管理流程的公示性標(biāo)識(shí)。因此，要求物業(yè)裝飾裝修流程的書面形式須文字簡(jiǎn)明、內(nèi)容清晰、圖表明確、一目了然。

(一)流程示意圖

裝飾裝修流程示意圖一般懸掛于物業(yè)管理單位或在業(yè)主入住辦理現(xiàn)場(chǎng)。在物業(yè)管理內(nèi)部裝飾裝修作業(yè)文件以及《業(yè)主手冊(cè)》(或《業(yè)主須知》)等發(fā)放給業(yè)主的資料上也需有與其相一致的內(nèi)容。裝飾裝修流程一般內(nèi)容形式見下圖：

(二)流程分述

1．備齊資料

資料的準(zhǔn)備由業(yè)主(或物業(yè)使用人)和施工隊(duì)分別準(zhǔn)備和提供。一般包括物業(yè)所有權(quán)證明，申請(qǐng)人身份證原件及復(fù)印件，裝飾裝修設(shè)計(jì)方案，裝修施工單位資質(zhì)，原有建筑、水電氣等改動(dòng)設(shè)計(jì)和相關(guān)審批，以及其他法規(guī)規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容。物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)進(jìn)行裝飾裝修時(shí)，還應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主的書面同意。

2．物業(yè)裝飾裝修申報(bào)

用戶在入住過(guò)程中，應(yīng)已收到物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出的裝修手冊(cè)及裝飾裝修申報(bào)登記表。用戶在裝修施工前，須認(rèn)真閱讀裝修手冊(cè)，填寫申報(bào)登記表，并提交管理單位登記備案。只有在物業(yè)管理單位對(duì)裝飾裝修內(nèi)容的登記備案完成之后，用戶才能動(dòng)工裝修。

物業(yè)管理工作人員應(yīng)要求和指導(dǎo)業(yè)主逐項(xiàng)填寫裝飾裝修申報(bào)登記表，確保各項(xiàng)申請(qǐng)明確無(wú)誤，涉及專業(yè)部門(如水、電、氣等)、建筑結(jié)構(gòu)、消防等項(xiàng)目的，要求寫明地點(diǎn)、位置或改變的程度及尺寸(具體詳見附后的裝飾裝修申報(bào)登記表)等詳細(xì)數(shù)據(jù)和資料，必要時(shí)裝修人或裝修單位還應(yīng)向有關(guān)部門申報(bào)核準(zhǔn)。

3．物業(yè)裝飾裝修登記

物業(yè)管理單位在進(jìn)行裝飾裝修登記時(shí)，可以書面形式將裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業(yè)，并且督促裝修人在裝飾裝修開工前主動(dòng)告知鄰里。

物業(yè)管理單位應(yīng)該在規(guī)定工作日(一般為3個(gè)工作日)內(nèi)完成登記工作；超出物業(yè)項(xiàng)目管理單位管理范圍的，應(yīng)報(bào)主管部門。

物業(yè)管理單位應(yīng)詳細(xì)核查裝飾裝修申請(qǐng)登記表中的裝修內(nèi)容，有下列行為之一的將不予登記，(1)未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，擅自變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的；

(2)將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間的；

(3)擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體的；

(4)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果的；

(5)未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)搭建建筑物、構(gòu)筑物的；

(6)未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗的；

(7)未經(jīng)供暖管理單位批準(zhǔn)拆改供暖管道和設(shè)施的；

(8)未經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施的；

(9)其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。

4．簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》

在物業(yè)裝飾裝修之前，物業(yè)管理單位和裝修人應(yīng)簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》，約定物業(yè)裝飾裝修管理的相關(guān)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

(1)裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容；

(2)裝飾裝修工程的實(shí)施期限；

(3)允許施工的時(shí)間；

(4)廢棄物的清運(yùn)與處置；

(5)外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求；

(6)禁止行為和注意事項(xiàng)；

(7)管理服務(wù)費(fèi)用；

(8)違約責(zé)任；

(9)其他需要約定的事項(xiàng)。

5．辦理開工的一般手續(xù)

(1)業(yè)主按有關(guān)規(guī)定向物業(yè)管理單位(或指定方)繳納裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)；

(2)裝飾裝修施工單位應(yīng)到物業(yè)管理單位辦理開工證、出人證等；

(3)裝修人或裝飾裝修施工單位應(yīng)備齊滅火器等消防器材。

6．施工

物業(yè)裝飾裝修施工期間，裝修人和裝飾裝修施工單位應(yīng)嚴(yán)格按照裝修申報(bào)登記的內(nèi)容組織施工。

物業(yè)管理單位應(yīng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議做好管理和服務(wù)工作，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修施工單位有違反有關(guān)規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻和制止；已造成事實(shí)后果或拒不改正的，應(yīng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理。對(duì)裝修人或者裝飾裝修施工單位違反《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》的，應(yīng)追究違約責(zé)任。

7．驗(yàn)收

物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，對(duì)照裝修申報(bào)方案和裝飾裝修實(shí)際結(jié)果進(jìn)行比較驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后應(yīng)簽署書面意見。對(duì)因違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議而驗(yàn)收不合格的，應(yīng)提出書面整改意見要求業(yè)主和施工方限期整改。若發(fā)生歧義、無(wú)法統(tǒng)一意見或業(yè)主拒不接受情況的，應(yīng)報(bào)請(qǐng)城市管理有關(guān)行政部門處理，并將檢查記錄存檔。

裝修申報(bào)登記表(示例)

[案例] 某日，某高層樓宇32樓B室的業(yè)主向管理部門報(bào)上一份裝修申報(bào)登記表，申報(bào)在陽(yáng)臺(tái)裝一臺(tái)太陽(yáng)能熱水器，物業(yè)管理單位裝修管理人員在接到申報(bào)后擬予以同意。上級(jí)主管在審核相關(guān)資料時(shí)發(fā)現(xiàn)安裝地點(diǎn)不明確，于是要求裝修管理人員去現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，發(fā)現(xiàn)該戶申報(bào)的安裝位置實(shí)為共用屋面，而非業(yè)主自用部分。

[案例分析] 此案例中反映的問(wèn)題主要是：第一，業(yè)主填寫的《裝修申報(bào)登記表》等資料過(guò)于簡(jiǎn)單，以至于無(wú)法確認(rèn)業(yè)主安裝設(shè)備的具體位置；第二，裝修管理人員未到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)而盲目同意施工。因此，在物業(yè)裝修管理中，應(yīng)從以下方面改進(jìn)：首先，在業(yè)主申報(bào)裝修時(shí)，物業(yè)管理人員應(yīng)輔導(dǎo)業(yè)主認(rèn)真填寫《裝修申報(bào)登記表》，詳細(xì)說(shuō)明裝修地點(diǎn)、內(nèi)容等情況；其次，在物業(yè)裝修情況不明，或語(yǔ)言表達(dá)不清時(shí)，物業(yè)管理人員應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，不可盲目接受業(yè)主裝修申報(bào)；再次，應(yīng)對(duì)物業(yè)管理單位相關(guān)人員加強(qiáng)培訓(xùn)和約束，強(qiáng)化裝修管理責(zé)任意識(shí)，同時(shí)檢查物業(yè)裝修管理各環(huán)節(jié)存在的問(wèn)題并予以改進(jìn)。

物業(yè)裝飾裝修管理內(nèi)容

二、物業(yè)裝飾裝修管理內(nèi)容

裝飾裝修管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，要真正達(dá)到科學(xué)管理、細(xì)致服務(wù)，不僅要嚴(yán)格遵守上述裝飾裝修管理流程，還要對(duì)裝飾裝修過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)、涉及的各個(gè)方面進(jìn)行全面的分析。在綜合各方因素的基礎(chǔ)上，科學(xué)地制訂裝飾裝修管理細(xì)則，使物業(yè)裝飾裝修管理真正落到實(shí)處。物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實(shí)施管理，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題加以制止。一般而言，物業(yè)裝飾裝修管理包括以下內(nèi)容。

(一)物業(yè)裝飾裝修范圍和時(shí)間管理

物業(yè)裝飾裝修的區(qū)域應(yīng)按照相關(guān)裝飾裝修管理規(guī)定和業(yè)主權(quán)益予以限定，原則上應(yīng)統(tǒng)一要求、統(tǒng)一形式。如室內(nèi)裝飾裝修只限于房屋本體單元內(nèi)的自用部位；封閉陽(yáng)臺(tái)不得超過(guò)陽(yáng)臺(tái)頂部外邊緣垂直投影面，封閉款式、材料力求統(tǒng)—等。

裝飾裝修時(shí)間應(yīng)根據(jù)各地不同的作息時(shí)間、季節(jié)變換以及習(xí)慣習(xí)俗等綜合確定。裝飾裝修時(shí)間包括一般裝飾裝修時(shí)間、特殊裝修時(shí)間和裝飾裝修期。

(1)一般裝修時(shí)間是指除節(jié)假日之外的正常時(shí)間，一般裝修時(shí)間因地域和季節(jié)的差異而有所不同，如南方某些地區(qū)規(guī)定作業(yè)時(shí)間及拆打時(shí)間為：

作業(yè)時(shí)間：8：00～12：00

14：00～18：00

拆打時(shí)間：8：30～1l：30

14：30～17：30

(2)特殊裝修時(shí)間是指節(jié)假日休息時(shí)間。為保障其他業(yè)主的休息和正常生產(chǎn)生活秩序，原則上一般不允許在節(jié)假日進(jìn)行裝修。因特殊情況需要裝修．應(yīng)視具體情況相應(yīng)縮短裝修時(shí)間。

(3)裝修期是指裝飾裝修過(guò)程的完結(jié)時(shí)間。目前國(guó)家頒布的法規(guī)雖無(wú)明確規(guī)定，但一般情況下不超過(guò)三個(gè)月。

(二)物業(yè)裝飾裝修管理的要求

為確保物業(yè)安全和全體業(yè)主的合法權(quán)益，物業(yè)裝飾裝修管理應(yīng)重點(diǎn)檢查：(1)有無(wú)變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)。

(2)有無(wú)將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間。

(3)有無(wú)擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體。

(4)有無(wú)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果。

(5)有無(wú)其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。

(6)有無(wú)未經(jīng)有關(guān)單位批準(zhǔn)的下列行為：

1)搭建建筑物、構(gòu)筑物；

2)改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；

3)拆改供暖管道和設(shè)施；

4)拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施；

5)超過(guò)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的；

6)改動(dòng)衛(wèi)生間、廚房間防水層的。

同時(shí)，還應(yīng)注意檢查以下方面：

1)施工現(xiàn)場(chǎng)有無(wú)采取必要的安全防護(hù)和消防措施，有無(wú)擅自動(dòng)用明火和進(jìn)行焊接作業(yè)等；

2)有無(wú)任意刨鑿樓地面、穿鑿梁柱等；

3)樓地面鋪設(shè)材料是否超過(guò)10mm、新砌隔墻是否采用輕質(zhì)材料等；

4)是否符合物業(yè)裝修公共及室外統(tǒng)一要求(如空調(diào)室外機(jī)的安裝和排水的統(tǒng)—要求、陽(yáng)臺(tái)欄桿的統(tǒng)一要求等)；

5)物業(yè)裝修方案和材料的選擇是否符合環(huán)保、節(jié)能的要求。

(三)物業(yè)裝飾裝修管理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)的管理

物業(yè)裝飾裝修管理既涉及公共權(quán)益，也涉及業(yè)主個(gè)人權(quán)益。裝飾裝修管理費(fèi)用的收取要嚴(yán)格按照國(guó)家和地方的相關(guān)規(guī)定辦理，不得自行設(shè)置收費(fèi)項(xiàng)目和任意確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，即使無(wú)統(tǒng)一規(guī)定而又確需臨時(shí)設(shè)置收取的，也應(yīng)科學(xué)測(cè)算并報(bào)經(jīng)相關(guān)主管行政部門批準(zhǔn)。在我國(guó)物業(yè)管理實(shí)踐中，裝飾裝修管理收費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，因各地規(guī)定的不同，差別較大。為確保物業(yè)裝飾裝修工程的有序進(jìn)行，維護(hù)裝飾裝修活動(dòng)涉及的各方的合法權(quán)益，目前較為通常和相對(duì)合理的做法是：在物業(yè)裝飾裝修之前，由裝修人和物業(yè)管理單位簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》，約定物業(yè)裝飾裝修相關(guān)事項(xiàng)和管理收費(fèi)，并以此為依據(jù)規(guī)范各方行為。一般而言，《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》中物業(yè)管理單位向裝修人約定收取的費(fèi)用包括裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)和垃圾清運(yùn)費(fèi)。

1．管理服務(wù)費(fèi)

管理服務(wù)費(fèi)是指因物業(yè)裝飾裝修工程增加物業(yè)管理服務(wù)工作量而設(shè)置的臨時(shí)性收費(fèi)項(xiàng)目，國(guó)家對(duì)于具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有明確規(guī)定，一般由裝修人和物業(yè)管理單位雙方約定，該費(fèi)用可向裝修業(yè)主收取，也可向裝飾裝修工程單位收取。

2．垃圾清運(yùn)費(fèi)

垃圾清運(yùn)費(fèi)系指由裝飾裝修工程所產(chǎn)生的垃圾的管理和清運(yùn)費(fèi)用。如業(yè)主按照要求管理并自行清運(yùn)裝修垃圾，則該費(fèi)用可免予繳納；否則，裝修人應(yīng)向物業(yè)管理單位繳納該費(fèi)用，裝修垃圾由物業(yè)管理單位代為清運(yùn)。

裝飾裝修垃圾是裝修管理中的一個(gè)重要內(nèi)容，其對(duì)物業(yè)環(huán)境和業(yè)主以及物業(yè)使用人的工作生活有著極大的影響，甚至?xí)a(chǎn)生環(huán)保、安全等方面的隱患。因此，物業(yè)裝飾裝修管理的基本要求是：

(1)裝飾裝修垃圾需袋裝處理；

(2)裝飾裝修垃圾應(yīng)按指定位置、時(shí)間、方式進(jìn)行堆放和清運(yùn)。

(四)物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)管理

1．嚴(yán)把出入關(guān)，杜絕無(wú)序狀態(tài)

由于裝飾裝修工人的來(lái)源控制有極大的不確定性、施工過(guò)程中的自我約束不足、施工單位管理不力等原因，在物業(yè)裝飾裝修期間，物業(yè)管理單位應(yīng)嚴(yán)格物業(yè)區(qū)域出入口(包括電梯)的人員和材料管理。凡未佩帶物業(yè)裝飾裝修施工標(biāo)識(shí)的施工人員和其他閑雜人員，應(yīng)一律禁止人內(nèi)，保證裝飾裝修人員管理的有序化、規(guī)范化。

裝飾裝修材料和設(shè)備是裝修違章的一個(gè)重要因素，應(yīng)著重從以下兩個(gè)方面加強(qiáng)控制和管理：

(1)核對(duì)是否為審批同意的材料。

(2)核對(duì)是否符合相關(guān)規(guī)定。

對(duì)于有特別要求的材料或設(shè)備(如電焊機(jī))，應(yīng)按照規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)；施工隊(duì)須進(jìn)行動(dòng)火作業(yè)的，必須辦理申報(bào)審批手續(xù)；進(jìn)人物業(yè)區(qū)域的裝飾裝修材料、設(shè)備等，應(yīng)符合物業(yè)裝飾裝修規(guī)定要求，否則拒絕入場(chǎng)。通過(guò)加強(qiáng)裝飾裝修材料 和設(shè)備的出入管理，杜絕不安全因素的出現(xiàn)。

[案例] 物業(yè)管理人員在巡視時(shí)發(fā)現(xiàn)有未佩帶標(biāo)識(shí)(工牌)的施工人員在小區(qū)進(jìn)行裝修作業(yè)。經(jīng)詢問(wèn)，其稱未來(lái)得及辦理相關(guān)手續(xù)。

(案例分析)未辦理相關(guān)手續(xù)進(jìn)入物業(yè)區(qū)域施工的屬明顯的違規(guī)行為，要立即檢查裝修申報(bào)、出人口和裝修管理等環(huán)節(jié)。同時(shí)，要求未辦理裝修人員入場(chǎng)手續(xù)的立即補(bǔ)辦，否則拒絕相關(guān)人員入場(chǎng)。

2．加強(qiáng)巡視，防患于未然

物業(yè)裝飾裝修期間，物業(yè)管理單位要抽調(diào)專業(yè)技術(shù)人員、管理人員和保安力量，加大物業(yè)裝飾裝修管理巡視力度，對(duì)有違規(guī)違章苗頭的裝飾裝修戶，要重點(diǎn)巡視盯防、頻繁溝通，做到防患于未然。出現(xiàn)違規(guī)違章行為的，要曉之以理，動(dòng)之以情，必要時(shí)須報(bào)告有關(guān)行政主管部門處理。同時(shí)，要檢查施工單位的施工人員是否如實(shí)申報(bào)和辦理了施工證，強(qiáng)化施工人員的管理。

[案例] 巡視人員發(fā)現(xiàn)某棟高層頂樓有較大量鋼材堆放，經(jīng)了解得知是某業(yè)主準(zhǔn)備利用坡頂加設(shè)鋼結(jié)構(gòu)閣樓。巡視人員當(dāng)即告訴業(yè)主此項(xiàng)裝修工程應(yīng)委托設(shè)計(jì)單位出設(shè)計(jì)圖，并應(yīng)事先申報(bào)，得到許可后方可施工。

[案例分析] 這個(gè)案例中的情形是目前大多數(shù)裝修管理中容易出現(xiàn)的，往往會(huì)導(dǎo)致不安全因素產(chǎn)生。增設(shè)鋼結(jié)構(gòu)樓面板，需經(jīng)專業(yè)設(shè)計(jì)單位或有同等資歷的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行具體設(shè)計(jì)，而裝修單位一般無(wú)鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)能力，物業(yè)管理單位也沒(méi)有設(shè)計(jì)權(quán)限。因此，需經(jīng)專業(yè)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)。從管理角度看，有較大量鋼材在樓頂堆放，說(shuō)明在建筑裝修材料進(jìn)出管理上存在問(wèn)題，物業(yè)管理方應(yīng)檢查相關(guān)管理環(huán)節(jié)，尤其是加強(qiáng)材料出入控制和巡視檢查工作，防患于未然。

3．控制作業(yè)時(shí)間，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益

物業(yè)裝飾裝修管理要特別注意裝修施工(尤其是拆打)的作業(yè)時(shí)間，避免影響其他業(yè)主和物業(yè)使用人的正常生活工作秩序。另外，還應(yīng)針對(duì)不同的物業(yè)類型，制訂相應(yīng)的管理規(guī)定，區(qū)別對(duì)待。

[案例] 某高層寫字樓物業(yè)在國(guó)慶長(zhǎng)假期間實(shí)施裝修，物業(yè)管理員以裝修時(shí)間不合適為由，要求其停止裝修活動(dòng)。

[案例分析] 裝修作業(yè)的時(shí)間控制要根據(jù)不同樓盤類型和特點(diǎn)實(shí)施管理，本例系寫字樓項(xiàng)目，不像一般的住宅項(xiàng)目在節(jié)假日不宜施工，相反，其合理的裝修時(shí)間應(yīng)是節(jié)假日。因此，物業(yè)管理員的管理要求是錯(cuò)誤的。

4．強(qiáng)化管理，反復(fù)核查

物業(yè)集中裝修期間，要增派人力，做到普遍巡查和重點(diǎn)檢查相結(jié)合。一方面，要檢查裝飾裝修項(xiàng)目是否為已登記的項(xiàng)目，一是要檢查裝飾裝修項(xiàng)目是否申報(bào)，二是檢查裝修、裝飾物業(yè)的內(nèi)容、項(xiàng)目有無(wú)私自增加，在巡視過(guò)程中發(fā)現(xiàn)新增裝修、裝飾項(xiàng)目的，須指導(dǎo)用戶及時(shí)申報(bào)，辦理相關(guān)手續(xù)。另一方面，要檢查施工人員的現(xiàn)場(chǎng)操作是否符合相關(guān)要求，如埋人墻體的電線是否穿管、是否用合格的套管，施工現(xiàn)場(chǎng)的防火設(shè)備是否配備，操作是否符合安全要求，現(xiàn)場(chǎng)的材料堆放是否安全；垃圾是否及時(shí)清運(yùn)，有無(wú)亂堆放，裝修戶門外是否保持清潔衛(wèi)生等。

[案例] 某日，某高層樓宇巡樓員在巡檢過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)某戶業(yè)主未經(jīng)申報(bào)擅自違章更換了四扇鋁合金窗。于是巡樓員開出違章整改單，要求其進(jìn)行整改。

[案例分析] 此案例表面上看是在巡查中發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題，但仔細(xì)分析就不難看出，更換四扇窗是需要一定時(shí)間的，因此，此案例中有如下問(wèn)題需引起注意：第一，在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題之前，巡樓員的巡查工作做的是否到位?為什么事前沒(méi)有發(fā)現(xiàn)違章?這就需要檢查巡樓員的巡檢工作落實(shí)情況；第二，大堂負(fù)責(zé)值班的崗位是如何控制材料進(jìn)出的?這需要檢查大堂值班的環(huán)節(jié)；第三，開出違章整改單，必須說(shuō)明違章的依據(jù)、要求整改的時(shí)限以及拒不整改時(shí)將采取的措施，而不能簡(jiǎn)單要求其整改就行了。這是巡樓員如何出具整改通知單必須掌握的基本要點(diǎn)。

[案例] 裝修管理人員在某物業(yè)樓層巡視時(shí)發(fā)現(xiàn)某裝修單位現(xiàn)場(chǎng)材料堆放混亂，工人在用電爐做飯，且無(wú)滅火設(shè)備，于是立即對(duì)該裝修戶提出整改要求。

[案例分析] 裝修現(xiàn)場(chǎng)材料應(yīng)堆放有序，施工人員不得在現(xiàn)場(chǎng)采用簡(jiǎn)易方式點(diǎn)火做飯，易燃易爆材料應(yīng)專門堆放，現(xiàn)場(chǎng)必須配備滅火裝置。否則，應(yīng)當(dāng)勒令其停工整改。

在物業(yè)裝飾裝修中各方主體的責(zé)任

三、在物業(yè)裝飾裝修中各方主體的責(zé)任

為減少物業(yè)裝修、裝飾過(guò)程中違章現(xiàn)象的出現(xiàn)，物業(yè)管理單位應(yīng)主動(dòng)提示督促業(yè)主(或物業(yè)使用人)閱讀理解裝飾裝修管理的規(guī)定和小區(qū)規(guī)定。為了分清物業(yè)裝飾裝修有關(guān)各方的責(zé)任，物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議等相關(guān)文件應(yīng)由裝修人、施工單位及物業(yè)管理單位三方簽字。物業(yè)裝飾裝修過(guò)程中如出現(xiàn)違規(guī)、違章行為，造成公共權(quán)益受到侵害和物業(yè)損害的，物業(yè)管理單位應(yīng)及時(shí)勸阻，對(duì)不聽勸阻或造成嚴(yán)重后果的，物業(yè)管理單位應(yīng)及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告。

(一)裝修人和裝修企業(yè)的責(zé)任

裝修人系指業(yè)主或物業(yè)使用人，裝修企業(yè)系指裝修施工單位。裝修人和裝修企業(yè)在裝飾裝修活動(dòng)中的責(zé)任包括以下內(nèi)容：

(1)因裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償，屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施而造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償。

(2)裝修人裝飾裝修活動(dòng)侵占了公共空間，對(duì)公共部位和設(shè)施造成損害的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，造成損失的，應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

(3)裝修人未申報(bào)登記就進(jìn)行住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處罰款。

(4)裝修人違反規(guī)定，將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程委托給不具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)企業(yè)的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處罰款。

(5)裝飾裝修企業(yè)自行采購(gòu)或者向裝修人推薦使用不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的裝飾裝修材料，造成空氣污染超標(biāo)的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

(6)裝修活動(dòng)有下列行為之一的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處罰款：

1)將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間的，或者拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體的，對(duì)裝修人和裝飾裝修企業(yè)分別處以罰款；

2)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施或者降低節(jié)能效果的，對(duì)裝飾裝修企業(yè)處以罰款；

3)擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施的，對(duì)裝修人處以罰款；

4)未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，擅自超過(guò)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的，對(duì)裝修人和裝飾裝修企業(yè)分別處以罰款。

(7)未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，在住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)中搭建建筑物、構(gòu)筑物的，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門窗的，由城市規(guī)劃行政主管部門按照《城市規(guī)劃法》及相關(guān)法規(guī)的規(guī)定處罰。

(8)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的，由建設(shè)行政主管部門按照有關(guān)規(guī)定處罰。

(9)裝飾裝修企業(yè)違反國(guó)家有關(guān)安全生產(chǎn)規(guī)定和安全生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程，不按照規(guī)定采取必要的安全防護(hù)和消防措施，擅自動(dòng)用明火作業(yè)和進(jìn)行焊接作業(yè)的，或者對(duì)建筑安全事故隱患不采取措施予以消除的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令改正，并處罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓，并處更高額度的罰款；造成重大安全事故的，降低資質(zhì)等級(jí)或者吊銷資質(zhì)證書。

(二)物業(yè)管理企業(yè)和相關(guān)管理部門的責(zé)任

(1)物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反相關(guān)法規(guī)規(guī)定的行為不及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)2—3倍的罰款。

(2)物業(yè)裝飾裝修行政主管部門的工作人員接到物業(yè)管理單位對(duì)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違法行為的報(bào)告后，未及時(shí)處理，玩忽職守的，應(yīng)依法給予行政處分。

裝修管理應(yīng)注意的問(wèn)題

四、裝修管理應(yīng)注意的問(wèn)題

(1)服務(wù)與控制是裝修管理過(guò)程的一對(duì)矛盾，如何處理充分體現(xiàn)了物業(yè)管理的水平與技巧。物業(yè)管理是服務(wù)活動(dòng)，而裝修管理工作的核心是對(duì)裝修人各項(xiàng)裝飾裝修行為的控制，甚至是約束。因而，如何做好控制和服務(wù)，解決好這一矛盾，在實(shí)現(xiàn)控制的基礎(chǔ)上讓業(yè)主得到最大程度的滿意，樹立良好服務(wù)形象，就需要物業(yè)管理各級(jí)各類人員真正做到堅(jiān)持原則，熟悉裝飾裝修管理規(guī)定，要換位思考，為業(yè)主著想，規(guī)范操作行為。

(2)裝修人在準(zhǔn)備資料的階段，常常不知道如何表達(dá)需做的裝飾裝修項(xiàng)目，甚至因?yàn)檎Z(yǔ)言表達(dá)不同，致使裝修人與物業(yè)管理單位出現(xiàn)理解歧義。此時(shí)，物業(yè)管理單位有必要進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)，避免出現(xiàn)漏項(xiàng)或錯(cuò)報(bào)項(xiàng)。

(3)在裝飾裝修項(xiàng)目申報(bào)登記時(shí)，物業(yè)管理單位必須到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)所附圖紙進(jìn)行核對(duì)，以防有漏項(xiàng)，或有大的拆動(dòng)項(xiàng)目漏報(bào)。如建成使用已有數(shù)年的房屋申請(qǐng)裝飾裝修，需注意其在此之前是否做過(guò)裝飾裝修，內(nèi)部布局是否有改變。尤其是多層建筑，一般情況下大多數(shù)墻體為承重墻體，如在此之前進(jìn)行過(guò)拆打，則需對(duì)其新申報(bào)的拆打項(xiàng)謹(jǐn)慎核查，以確保其結(jié)構(gòu)的安全。

(4)在辦理開工手續(xù)前，物業(yè)管理方需確認(rèn)裝修施工的相關(guān)手續(xù)是否已經(jīng)完備。

(5)在施工過(guò)程中，物業(yè)管理方應(yīng)注意現(xiàn)場(chǎng)是否有未申報(bào)項(xiàng)目和材料；是否存在違反有關(guān)裝修法規(guī)的行為(如裝修中是否注意防火安全，有無(wú)使用電爐等火源等)；裝修工程是否對(duì)公共秩序、公共安全以及毗鄰業(yè)主或物業(yè)使用人構(gòu)成侵害。

(6)驗(yàn)收工作是裝修管理的最后一道工序，也是控制違章的最后一關(guān)。如果在此之前已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了違章，則需在處理了違章后再進(jìn)行驗(yàn)收工作。

(7)對(duì)于在物業(yè)裝飾裝修過(guò)程中的違規(guī)違約行為，應(yīng)根據(jù)相關(guān)法規(guī)、業(yè)主公約及物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行處理。

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(8)裝飾裝修資料的一部分為業(yè)主資料，如申報(bào)表、裝修圖、施工人員資料等，另一部分為操作記錄表。在每一單項(xiàng)裝飾裝修完成后，物業(yè)管理單位需及時(shí)整理好相關(guān)資料，屬業(yè)主資料的部分需歸人業(yè)主檔案資料，并長(zhǎng)期保存，以備后查，操作記錄則按文件管理辦法進(jìn)行相應(yīng)的歸檔。