第一篇：(國稅發(fā)[2006]187號 )國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知國稅發(fā)[2006]187號
國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知
發(fā)文文號：國稅發(fā)[2006]187號發(fā)文單位：國家稅務總局 發(fā)文時間：2007-1-17
各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務局，西藏、寧夏自治區(qū)國家稅務局：為進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關規(guī)定，現(xiàn)就有關問題通知如下：
一、土地增值稅的清算單位
土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。
開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。
二、土地增值稅的清算條件
（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：
1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
2.整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
3.直接轉讓土地使用權的。
（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務機關規(guī)定的其他情況。
三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認：
1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；
2.由主管稅務機關參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
四、土地增值稅的扣除項目
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉讓房地產(chǎn)有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：
1.建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；
2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；
3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。
（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。
（五）屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。
五、土地增值稅清算應報送的資料
符合本通知第二條第（一）項規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到
主管稅務機關辦理清算手續(xù)；符合本通知第二條第（二）項規(guī)定的納稅人，須在主管稅務機關限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。
納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；
（二）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關的證明資料；
（三）主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。
六、土地增值稅清算項目的審核鑒證
稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信。
稅務機關要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構在準入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。
七、土地增值稅的核定征收
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；
（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。
八、清算后再轉讓房地產(chǎn)的處理
在土地增值稅清算時未轉讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售
或轉讓面積計算。
單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積
本通知自2007年2月1日起執(zhí)行。各省稅務機關可依據(jù)本通知的規(guī)定并結合當?shù)貙嶋H情況制定具體清算管理辦法。
4國家稅務總局 二○○六年十二月二十八日
第二篇：國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知(國稅發(fā)〔2006〕187號)
國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發(fā)〔2006〕187號）
各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務局，西藏、寧夏自
為進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土
一、土地增值稅的清算單位
土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進
開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增
1.2.3.土地增值稅清算：
1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%
（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：
（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行
2.4.3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認：
1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價
2.由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉讓房地產(chǎn)有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程 費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以
（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通
1.建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除； 2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；
3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。
（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計
售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。
（五）屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按清算項目可 符合本通知第二條第（一）項規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務機關辦理清算手續(xù)；符合本通知第 二條第（二）項規(guī)定的納稅人，須在主管稅務機關限定的期限內(nèi)
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅
（二）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉讓房地產(chǎn)的收入、（三）主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的
納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介
稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務機關要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構在準入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開 發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；
（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算
（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費 在土地增值稅清算時未轉讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。
單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總
本通知自2007年2月1日起執(zhí)行。各省稅務機關可依據(jù)本通知的規(guī)定并結合當?shù)貙嶋H情況制定具體清算管理辦法。
國家稅務總局
二○○六年十二月二十八日
第三篇：土-國稅發(fā)[2009]91號土地增值稅清算管理規(guī)程
國家稅務總局
關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知
國稅發(fā)[2009]91號 成文日期：2009-05-12
各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務局：
為了加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的特點，國家稅務總局制定了《土地增值稅清算管理規(guī)程》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。
國家稅務總局
二○○九年五月十二日
土地增值稅清算管理規(guī)程
第一章 總則
第一條 為了加強土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則等規(guī)定，制定本規(guī)程（以下簡稱《規(guī)程》）。
第二條 《規(guī)程》適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作。
第三條 《規(guī)程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。
第四條 納稅人應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。
第五條 稅務機關應當為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務，加強土地增值稅政策宣傳輔導。
主管稅務機關應及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅。
第二章 前期管理
第六條 主管稅務機關應加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，實施項目管理。主管稅務機關應從納稅人取得土地使用權開始，按項目分別建立檔案、設置臺帳，對納稅人項目立項、規(guī)劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務管理與納稅人項目開發(fā)同步。
第七條 主管稅務機關對納稅人項目開發(fā)期間的會計核算工作應當積極關注，對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。
第八條 對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，有條件的地區(qū)，主管稅務機關可結合發(fā)票管理規(guī)定，對納稅人實施項目專用票據(jù)管理措施。
第三章 清算受理
第九條 納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
（二）整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
（三）直接轉讓土地使用權的。
第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。
（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。
對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。
第十一條 對于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務機關辦理清算手續(xù)。對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。
應進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務機關確定需要進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規(guī)定處理。
第十二條 納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料
（一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件，各地可根據(jù)本地實際情況制定）。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。
（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。
（四）納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。
第十三條 主管稅務機關收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補報，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的項目，不予受理。上述具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市稅務機關確定。主管稅務機關已受理的清算申請，納稅人無正當理由不得撤消。
第十四條 主管稅務機關按照本規(guī)程第六條進行項目管理時，對符合稅務機關可要求納稅人進行清算情形的，應當作出評估，并經(jīng)分管領導批準，確定何時要求納稅人進行清算的時間。對確定暫不通知清算的，應繼續(xù)做好項目管理，每年作出評估，及時確定清算時間并通知納稅人辦理清算。
第十五條 主管稅務機關受理納稅人清算資料后，應在一定期限內(nèi)及時組織清算審核。具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市稅務機關確定。
第四章 清算審核
第十六條 清算審核包括案頭審核、實地審核。
案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計算準確性等。
實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。
第十七條 清算審核時，應審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。
第十八條 審核收入情況時，應結合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細表及其他有關資料，重點審核銷售明細表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關聯(lián)性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調(diào)整情況進行審核；對銷售價格進行評估，審核有無價格明顯偏低情況。
必要時，主管稅務機關可通過實地查驗，確認有無少計、漏計事項，確認有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。
第十九條 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認：
1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；
2.由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
第二十條 土地增值稅扣除項目審核的內(nèi)容包括：
（一）取得土地使用權所支付的金額。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用。
（四）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金。
（五）國家規(guī)定的其他扣除項目。
第二十一條 審核扣除項目是否符合下列要求：
（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。
（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。
（三）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。
（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤的。
（五）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。
（六）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規(guī)定不一致的，以稅務處理規(guī)定為準。
第二十二條 審核取得土地使用權支付金額和土地征用及拆遷補償費時應當重點關注：
（一）同一宗土地有多個開發(fā)項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確。
（二）是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入取得土地使用權支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形。
（三）拆遷補償費是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。
第二十三條 審核前期工程費、基礎設施費時應當重點關注：
（一）前期工程費、基礎設施費是否真實發(fā)生，是否存在虛列情形。
（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入前期工程費、基礎設施費。
（三）多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎設施費，是否按項目合理分攤。
第二十四條 審核公共配套設施費時應當重點關注：
（一）公共配套設施的界定是否準確，公共配套設施費是否真實發(fā)生，有無預提的公共配套設施費情況。
（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入公共配套設施費。
（三）多個（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設施費，是否按項目合理分攤。
第二十五條 審核建筑安裝工程費時應當重點關注：
（一）發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用是否重復計算扣除項目。
（三）參照當?shù)禺斊谕愰_發(fā)項目單位平均建安成本或當?shù)亟ㄔO部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。
（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設的，還應當關注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。
（五）建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務機關開具。
第二十六條 審核開發(fā)間接費用時應當重點關注：
（一）是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用記入開發(fā)間接費用的情形。
（二）開發(fā)間接費用是否真實發(fā)生，有無預提開發(fā)間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。
第二十七條 審核利息支出時應當重點關注：
（一）是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用。
（二）分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。
（三）利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。
第二十八條 代收費用的審核。
對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收??；當代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費用計算基數(shù)的情形。
第二十九條 關聯(lián)方交易行為的審核。
在審核收入和扣除項目時，應重點關注關聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價值和營業(yè)常規(guī)進行業(yè)務往來。
應當關注企業(yè)大額應付款余額，審核交易行為是否真實。
第三十條 納稅人委托中介機構審核鑒證的清算項目，主管稅務機關應當采取適當方法對有關鑒證報告的合法性、真實性進行審核。
第三十一條 對納稅人委托中介機構審核鑒證的清算項目，主管稅務機關未采信或部分未采信鑒證報告的，應當告知其理由。
第三十二條 土地增值稅清算審核結束，主管稅務機關應當將審核結果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。
第五章 核定征收
第三十三條 在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算。
第三十四條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；
（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。
第三十五條 符合上述核定征收條件的，由主管稅務機關發(fā)出核定征收的稅務事項告知書后，稅務人員對房地產(chǎn)項目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務機關審核合議，通知納稅人申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。
第三十六條 對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應保持一致。
第六章 其他
第三十七條 土地增值稅清算資料應按照檔案化管理的要求，妥善保存。
第三十八條 本規(guī)程自2009年6月1日起施行，各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關可結合本地實際，對本規(guī)程進行進一步細化。
附件：1.土地增值稅納稅申報表（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）
2.各類附表
附：轉貼
解讀“國稅發(fā)〔2009〕91號文”：土地增值稅清算政策的變化
段光勛
為了加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，國家稅務總局自2006年以來，發(fā)布了一系列關于土地增值稅管理的相關政策規(guī)定，主要文件有： 1、2006年3月2日，財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號文），對土地增值稅相關的預征和清算以及以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營的征免稅等問題，進行了明確，并規(guī)定從2006年3月2日開始執(zhí)行。
2、2006年12月28日，國家稅務總局《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號），對土地增值稅清算的條件、扣除項目、報送資料等8個方面問題進行了規(guī)范和明確，并規(guī)定從2007年2月1日開始執(zhí)行。
3、2007年12月29日，國家稅務總局公布了《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》，為稅務師事務所和注冊稅務師開展土地增值稅清算鑒證業(yè)務提供了依據(jù)，并規(guī)定從2008年1月1日開始執(zhí)行。
4、2008年4月11日，國家稅務總局《關于進一步開展土地增值稅清算工作的通知》（國稅函〔2008〕318號），明確部署對各地土地增值稅清算工作開展情況進行督導檢查。
5、2009年4月29日，國家稅務總局《關于加強稅種征管促進堵漏增收的若干意見》（國稅發(fā)[2009]85號）明確規(guī)定：各地要認真貫徹《土地增值稅清算管理規(guī)程》，加強和規(guī)范土地增值稅清算工作。為落實《國家稅務總局關于進一步開展土地增值稅清算工作的通知》(國稅函〔2008〕318號)要求，稅務總局將于近期開展督導檢查，各地也要層層開展自查，切實提高土地增值稅管理水平。
6、2009年 5月 20日，國家稅務總局發(fā)布了《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā) [2009]91號），并規(guī)定從2009年6月1日開始實施。該文件是對土地增值稅征收管理工作制定較完整的規(guī)范性文件。特別強調(diào)了稅務機關在清算中需要明確的管理事項以及清算審核的重點關注內(nèi)容。
從上述6個關于土地增值稅管理的文件可以看出，近4年來國家稅務總局對土地增值稅的征管，一刻也沒有松懈，而且是有趨嚴、趨緊的感覺。特別是在全球金融危機進一步加劇、中國房地產(chǎn)市場很不景氣的今天，不斷出臺清算準則、管理規(guī)程等新政策，以強化土地增值稅的清算管理，并加大土地增值稅的稽查力度，不能不說對房地產(chǎn)企業(yè)而言是雪上加霜。
因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務人員，對國家稅務總局剛剛發(fā)布且從2009年6月1日開始實施的《土地增值稅清算管理規(guī)程》（以下簡稱“管理規(guī)程”），必須進行認真學習、深刻領會，否則存在較大的涉稅風險。
筆者將新出臺的《管理規(guī)程》與2006年的《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）（簡稱“187號文”）進行了比較，發(fā)現(xiàn)土地增值稅清算政策有以下10個方面的變化：
（一）總體框架清晰明了
1、《清算規(guī)程》分六章，共38條，新增“前期管理”、“清算審核”等內(nèi)容。而187號文僅就八個方面的問題進行規(guī)范，沒有章節(jié)之分。
2、《清算規(guī)程》第二條，明確規(guī)定了它的適用范圍是：用于稅務機關對于土地增值稅清算管理。而不同于《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》（國稅發(fā)[2007]132號）是適用于土地增值稅的清算鑒證機構――稅務師事務所。
3、《清算規(guī)程》第三條，首次明確了“土地增值稅清算”的定義，有利于征納雙方做好土地增值稅清算工作。
（二）新增“前期管理”內(nèi)容
《清算規(guī)程》新增“第二章 前期管理”內(nèi)容，主要變化有三點：
其一，強調(diào)主管稅務機關在項目清算前，提前介入房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，對房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實施跟蹤監(jiān)控，做到稅務管理與納稅人項目開發(fā)同步。
其二，明確提出對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算予以關注，對企業(yè)會計核算規(guī)范化的要求更高了。
其三，對納稅人實施項目專用票據(jù)管理，強化了稅務機關對房地產(chǎn)企業(yè)收入監(jiān)控。以上前期管理三個方面的變化，加大了納稅人會計核算、發(fā)票管理、收入管理等涉稅風險，需要納稅人高度重視。
（三）明確了納稅人注銷前必須清算
《管理規(guī)程》與187號文在土地增值稅清算條件方面的規(guī)定是一致的，即： 納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。
1、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
2、整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
3、直接轉讓土地使用權的。
而《管理規(guī)程》對納稅人申請注銷稅務登記進行土地增值稅清算，明確了時限要求。即申請注銷稅務登記前，必須完成土地增值稅清算工作，否則不予辦理稅務注銷、工商注銷。
新增的這一規(guī)定，對于堵塞個別基層稅務機關不經(jīng)土地增值稅清算，而提前給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷的稅務管理漏洞，具有特別重要的意義。同時，也破滅了部分納稅人不經(jīng)清算注銷企業(yè)的夢想。
（四）強化了征納雙方的責任
《管理規(guī)程》不僅明確規(guī)定了納稅人的責任，同時也強化了主管稅務機關的稅收管理責任。
其一，納稅人的責任
1、《管理規(guī)程》第四條，明確規(guī)定了納稅人的申報責任，并對申報的真實性、準確性和完整性負責。
2、《管理規(guī)程》第十一條，強調(diào)了不按照稅務機關確定期限清算或不提供清算資料的納稅人的法律責任。
《稅收征收管理法》第六十二條規(guī)定，納稅人未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報和報送納稅資料的，或者扣繳義務人未按照規(guī)定的期限向稅務機關報送代扣代繳、代收代繳稅款報告表和有關資料的，由稅務機關責令限期改正，可以處二千元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，可以處二千元以上一萬元以下的罰款。
其二，主管稅務機關的責任
1、《管理規(guī)程》第五條，明確規(guī)定了主管稅務機關，應為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務，加強土地增值稅政策宣傳輔導。并對是否及時審核納稅人清算申報的情況、依法征收土地增值稅負責。
2、《管理規(guī)程》第三十條，明確規(guī)定了主管稅務機關，對中介機構鑒證報告的合法性、真實性具有審核責任。
3、《管理規(guī)程》第三十二條規(guī)定，土地增值稅清算審核結束，主管稅務機關應當將審核結果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。
（五）授予稅務機關是否清算的自由裁量權
《管理規(guī)程》第十一條，授予了主管稅務機關是否進行土地增值稅清算的自由裁量權，明確規(guī)定：
1、對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算；
2、對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定的，主管稅務機關也可以不要求納稅人進行土地增值稅清算。
由此可見，是否進行土地增值稅清算，納稅人與主管稅務機關的協(xié)調(diào)溝通是很重要的。
（六）對納稅人提供的清算資料有新要求
《管理規(guī)程》第十二條，對納稅人進行土地增值稅清算應提供的資料提出了新要求，完善和補充了原有資料的不足。
1、統(tǒng)一制定并規(guī)范了土地增值稅清算表及其附表的參考格式，同時要求各地主管稅務機關可根據(jù)實際情況重新制定。從新的參考格式看，對企業(yè)的要求更高，比如在成本費用申報明細表中增設了“非招投標合同金額”等。
2、增加了“房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明”，主要包括：房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。
3、還增加了以下資料：
A、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關的證明資料。
B、主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。
從上述可見，納稅人要特別關注兩點，它給予了主管稅務機關較大的空間： 其一是，主管稅務機關需要了解的其他情況。
其二是，與轉讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關的證明資料。
作為納稅人應該按照主管稅務機關的要求，如實提供相關資料。但是，沒有要求的其他資料，是不能主動提供的。否則，可能形成較大的涉稅風險。
（七）明確了是否受理清算的處理方式
《管理規(guī)程》第十三條，明確規(guī)定了主管稅務機關是否受理土地增值稅清算的處理方式有三種：
1、對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理。
2、對符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補報，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補齊清算資料后，予以受理。
3、對不符合清算條件的項目，不予受理。意味著可以對該項目的土地增值稅清算，按照《管理規(guī)程》第三十三條規(guī)定實行核定征收。
同時，該條還明確規(guī)定了兩點：
其一，授權各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市稅務機關確定上述的具體期限。其二，主管稅務機關已受理的清算申請，納稅人無正當理由不得撤消。
（八）增加了清算前納稅評估的要求
鑒于《清算規(guī)程》第六條規(guī)定，主管稅務機關要全程介入并跟蹤監(jiān)控房地產(chǎn)開發(fā)過程，做到稅務管理與納稅人項目開發(fā)同步。因此，《清算規(guī)程》第十四條提出了土地增值稅清算前進行納稅評估的要求。
1、對符合稅務機關可要求納稅人進行清算情形的，應當作出評估，并經(jīng)分管領導批準，確定何時要求納稅人進行清算的時間。
2、對確定暫不通知清算的，主管稅務機關應繼續(xù)做好項目管理，每年作出評估，及時確定清算時間并通知納稅人辦理清算。
由此可見，納稅人積極配合主管稅務機關的前期日常管理，有利于納稅評估，可以降低涉稅風險。
（九）新增“清算審核”程序性、實質(zhì)性的規(guī)定
《清算規(guī)程》與187號文相比，最大的變化就是新增了關于“清算審核”的程序性、實質(zhì)性規(guī)定。這一部分內(nèi)容，是該文件的核心和靈魂。
該規(guī)定與《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》（國稅發(fā)[2007]132號）第四章的內(nèi)容基本一致，納稅人應該予以高度重視。
清算審核的內(nèi)容很多，主要有以下幾點：
1、批文、資料的審核；
2、直接銷售收入的審核；
3、非直接銷售收入的審核；
4、扣除項目的程序性審核；
5、扣除項目（如分成本項目、代收費用、關聯(lián)企業(yè)交易等）應該重點關注內(nèi)容的審核等。
（十）清算可以實行核定征收
《管理規(guī)程》第五章是關于土地增值稅核定征收的內(nèi)容，與187號文相比主要有以下4點變化：
1、《管理規(guī)程》第三十三條明確規(guī)定，在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算。
2、取消了187號文關于“核定征收率不低于預征率”的規(guī)定，意味著土地增值稅的核定征收率沒有限制了。
3、《管理規(guī)程》第三十三條明確了核定征收的程序性規(guī)定，即“符合上述核定征收條件的，由主管稅務機關發(fā)出核定征收的稅務事項告知書后，稅務人員對房地產(chǎn)項目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務機關審核合議，通知納稅人申報繳納應補繳稅款或辦理退稅?！?/p>
4、如果預繳的土地增值稅大于核定征收的土地增值稅金額，按照《管理規(guī)程》第三十三條規(guī)定，納稅人是可以辦理退稅的。
筆者認為，《管理規(guī)程》中關于核定征收的規(guī)定，對企業(yè)是有利的，我們應該有條件的充分利用它。
綜上所述，《管理規(guī)程》與187號文相比，至少有以上10個方面的變化，作為納稅人必須高度重視。特別是各地收稅任務完成不理想，主管稅務機關歷來對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的“偏愛”，現(xiàn)在又有了《管理規(guī)程》這個上方寶劍，土地增值稅的清算看來是“躲”不了的。這樣，提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的涉稅風險，我們必須練好內(nèi)功，以應對可能出現(xiàn)的土地增值稅“清算風暴”。
雖然《管理規(guī)程》對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算進行了明確，但是也存在著需要進一步協(xié)調(diào)和明確的事項。比如：
1、“國稅發(fā)〔2006〕187號文”是否有效？
從《管理規(guī)程》不能看出187號文是否有效，國家稅務總局的其他文件也沒有明確《管理規(guī)程》是否替代187號文。這樣，征納雙方會存在比較尷尬的情況：
A 如果187號文繼續(xù)有效，它與《管理規(guī)程》不一致的地方（如預征率與核定征收率的關系等），以哪一個規(guī)定為準？
B 如果187號文作廢，當然一切按照《管理規(guī)程》執(zhí)行。
2、如何協(xié)調(diào)與“國稅發(fā)〔2009〕31號文”的關系？
我們知道，“國稅發(fā)〔2009〕31號文”是關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅處理的重要文件，是房地產(chǎn)企業(yè)進行所得稅處理的重要依據(jù)。它與原來的文件相比，在企業(yè)所得稅稅前扣除項目的處理、計稅成本的核算內(nèi)容等方面，不僅更加規(guī)范，而且也發(fā)生了較大變化。而《管理規(guī)程》在土地增值稅稅前扣除項目的處理、計稅成本的核算內(nèi)容等方面，規(guī)定得不是很清楚，況且《土地增值稅暫行條例》及其實施細則（1994年實施的）的規(guī)定與現(xiàn)在的實際情況發(fā)生了很大變化。因此，主管稅務機關與納稅人在土地增值稅處理方面，難免會出現(xiàn)許多矛盾，如何協(xié)調(diào)？值得商榷。
A “國稅發(fā)〔2009〕31號文”，對計稅成本的核算內(nèi)容進行了重新界定，而《管理規(guī)程》并沒有相關規(guī)定。
B “國稅發(fā)〔2009〕31號文”，對預提費用繼續(xù)了明確，而《管理規(guī)程》仍然規(guī)定是實際發(fā)生原則，不認可權責發(fā)生制。
C 土地增值稅稅前費用成本扣除，明顯存在不合理的因素。比如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門繳納的“維修基金”，所得稅的可以稅前扣除的，而土地增值稅清算時，主管稅務機關一般均不允許。
第四篇：國稅發(fā)[2009]91號--土地增值稅清算管理規(guī)程
關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知
國稅發(fā)[2009]91號
各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務局：
為了加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的特點，國家稅務總局制定了《土地增值稅清算管理規(guī)程》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。
國家稅務總局 二○○九年五月十二日
土地增值稅清算管理規(guī)程
第一章 總則
第一條 為了加強土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則等規(guī)定，制定本規(guī)程(以下簡稱《規(guī)程》)。
第二條 《規(guī)程》適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作。
第三條 《規(guī)程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。
第四條 納稅人應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。
第五條 稅務機關應當為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務，加強土地增值稅政策宣傳輔導。主管稅務機關應及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅。
第二章 前期管理
第六條 主管稅務機關應加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，實施項目管理。主管稅務機關應從納稅人取得土地使用權開始，按項目分別建立檔案、設置臺帳，對納稅人項目立項、規(guī)劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務管理與納稅人項目開發(fā)同步。
第七條 主管稅務機關對納稅人項目開發(fā)期間的會計核算工作應當積極關注，對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。
第八條 對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，有條件的地區(qū)，主管稅務機關可結合發(fā)票管理規(guī)定，對納稅人實施項目專用票據(jù)管理措施。
第三章 清算受理
第九條 納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；(二)整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；(三)直接轉讓土地使用權的。
第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。
(一)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
(二)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；
(三)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；(四)省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)稅務機關規(guī)定的其他情況。對前款所列第(三)項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。第十一條 對于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應 當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務機關辦理清算手續(xù)。對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。
應進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務機關確定需要進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規(guī)定處理。
第十二條 納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料
(一)土地增值稅清算表及其附表(參考表樣見附件，各地可根據(jù)本地實際情況制定)。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。
(三)項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。
(四)納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。
第十三條 主管稅務機關收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補報，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的項目，不予受理。上述具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市稅務機關確定。主管稅務機關已受理的清算申請，納稅人無正當理由不得撤消。
第十四條 主管稅務機關按照本規(guī)程第六條進行項目管理時，對符合稅務機關可要求納稅人進行清算情形的，應當作出評估，并經(jīng)分管領導批準，確定何時要求納稅人進行清算的時間。對確定暫不通知清算的，應繼續(xù)做好項目管理，每年作出評估，及 時確定清算時間并通知納稅人辦理清算。
第十五條 主管稅務機關受理納稅人清算資料后，應在一定期限內(nèi)及時組織清算審核。具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市稅務機關確定。
第四章 清算審核
第十六條 清算審核包括案頭審核、實地審核。
案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計算準確性等。
實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。
第十七條 清算審核時，應審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。
第十八條 審核收入情況時，應結合銷售發(fā)票、銷售合同(含房管部門網(wǎng)上備案登記資料)、商品房銷售(預售)許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細表及其他有關資料，重點審核銷售明細表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關聯(lián)性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調(diào)整情況進行審核；對銷售價格進行評估，審核有無價格明顯偏低情況。
必要時，主管稅務機關可通過實地查驗，確認有無少計、漏計事項，確認有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。
第十九條 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認：
1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； 2.由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途 時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
第二十條 土地增值稅扣除項目審核的內(nèi)容包括：(一)取得土地使用權所支付的金額。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)費用。
(四)與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金。(五)國家規(guī)定的其他扣除項目。
第二十一條 審核扣除項目是否符合下列要求：
(一)在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。
(二)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。(三)扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。
(四)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤的。
(五)納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。
(六)對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規(guī)定不一致的，以稅務處理規(guī)定為準。
第二十二條 審核取得土地使用權支付金額和土地征用及拆遷補償費時應當重點關注：
(一)同一宗土地有多個開發(fā)項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確。
(二)是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入取得土地使用權支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形。
(三)拆遷補償費是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合 同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。
第二十三條 審核前期工程費、基礎設施費時應當重點關注：(一)前期工程費、基礎設施費是否真實發(fā)生，是否存在虛列情形。(二)是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入前期工程費、基礎設施費。
(三)多個(或分期)項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎設施費，是否按項目合理分攤。第二十四條 審核公共配套設施費時應當重點關注：
(一)公共配套設施的界定是否準確，公共配套設施費是否真實發(fā)生，有無預提的公共配套設施費情況。
(二)是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入公共配套設施費。
(三)多個(或分期)項目共同發(fā)生的公共配套設施費，是否按項目合理分攤。第二十五條 審核建筑安裝工程費時應當重點關注：
(一)發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用是否重復計算扣除項目。(三)參照當?shù)禺斊谕愰_發(fā)項目單位平均建安成本或當?shù)亟ㄔO部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。
(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設的，還應當關注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。
(五)建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務機關開具。第二十六條 審核開發(fā)間接費用時應當重點關注：
(一)是否存在將企業(yè)行政管理部門(總部)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用記入開發(fā)間接費用的情形。
(二)開發(fā)間接費用是否真實發(fā)生，有無預提開發(fā)間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。
第二十七條 審核利息支出時應當重點關注：
(一)是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用。
(二)分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。
(三)利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。第二十八條 代收費用的審核。
對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收取；當代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費用計算基數(shù)的情形。
第二十九條 關聯(lián)方交易行為的審核。
在審核收入和扣除項目時，應重點關注關聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價值和營業(yè)常規(guī)進行業(yè)務往來。
應當關注企業(yè)大額應付款余額，審核交易行為是否真實。
第三十條 納稅人委托中介機構審核鑒證的清算項目，主管稅務機關應當采取適當方法對有關鑒證報告的合法性、真實性進行審核。
第三十一條 對納稅人委托中介機構審核鑒證的清算項目，主管稅務機關未采信或部分未采信鑒證報告的，應當告知其理由。
第三十二條 土地增值稅清算審核結束，主管稅務機關應當將審核結果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。
第五章 核定征收
第三十三條 在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算。
第三十四條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
(三)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；
(四)符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；
(五)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。第三十五條 符合上述核定征收條件的，由主管稅務機關發(fā)出核定征收的稅務事項告知書后，稅務人員對房地產(chǎn)項目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務機關審核合議，通知納稅人申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。
第三十六條 對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應保持一致。
第六章 其 他
第三十七條 土地增值稅清算資料應按照檔案化管理的要求，妥善保存。第三十八條 本規(guī)程自2009年6月1日起施行，各省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)稅務機關可結合本地實際，對本規(guī)程進行進一步細化。
附件：
1.土地增值稅納稅申報表(從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用)2.各類附表
第五篇：國家稅務總局關于加強增值稅專用發(fā)票管理有關問題的通知(國稅發(fā)[2
【發(fā)布單位】國家稅務總局 【發(fā)布文號】國稅發(fā)[2005]150號 【發(fā)布日期】2005-09-12 【生效日期】2005-09-12 【失效日期】 【所屬類別】政策參考 【文件來源】國家稅務總局
國家稅務總局關于加強增值稅專用發(fā)票管理有關問題的通知
(國稅發(fā)[2005]150號)
各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務局：?
近據(jù)部分地區(qū)反映，一些增值稅一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）利用與小規(guī)模納稅人交易不需要開具增值稅專用發(fā)票（以下簡稱專用發(fā)票）的機會，轉手開具給第三方一般納稅人用于騙稅的現(xiàn)象較為突出。為防范此種虛開專用發(fā)票行為，堵塞利用虛假專用發(fā)票騙取抵扣增值稅和出口退稅的漏洞，現(xiàn)就有關問題通知如下：?
一、稅務機關要加強對小規(guī)模納稅人的管理。對小規(guī)模納稅人進行全面清查，凡年應稅銷售額超過小規(guī)模納稅人標準的，稅務機關應當按規(guī)定認定其一般納稅人資格。對符合一般納稅人條件而不申請辦理一般納稅人認定手續(xù)的納稅人，應按銷售額依照增值稅稅率計算應納稅額，不得抵扣進項稅額，也不得使用專用發(fā)票。凡違反規(guī)定對超過小規(guī)模納稅人標準不認定為一般納稅人的，要追究經(jīng)辦人和審批人的責任。?
二、稅務機關要認真做好一般納稅人的認定工作。對一般納稅人資格認定要按照現(xiàn)行有關規(guī)定嚴格審核，但對達到一般納稅人認定條件的納稅人應當督促其申請認定一般納稅人資格。凡納稅人向稅務機關提出一般納稅人資格認定申請的，主管稅務機關應當及時進行案頭審核、約談和實地核查工作，對符合認定條件的要及時予以認定，不得以任何理由拖延，也不得無理由不予認定。?
三、稅務機關應加強一般納稅人專用發(fā)票的管理工作?
（一）應加強一般納稅人增值稅專用發(fā)票的使用管理，要求納稅人嚴格按照《增值稅專用發(fā)票使用規(guī)定》及有關規(guī)定開具專用發(fā)票。?
（二）對申報異常的一般納稅人要重點審核其取得的專用發(fā)票或銷貨清單注明的貨物品名與其經(jīng)營范圍或生產(chǎn)耗用原料是否相符。要根據(jù)納稅人的購銷合同、銀行結算憑據(jù)等有關資料審核實際交易方與專用發(fā)票開具方是否一致。?
對違反《增值稅專用發(fā)票使用規(guī)定》的，應當按照有關規(guī)定進行處理；有涉嫌為第三方開票、涉嫌騙取進項稅額抵扣和出口退稅的，應移交稽查部門實施稽查。?
四、稅務機關在辦理專用發(fā)票認證時，應認真審核專用發(fā)票的內(nèi)容，對密文有誤、認證不符（不包括納稅人識別號認證不符和發(fā)票代碼號碼認證不符）和重復認證的發(fā)票，應當即扣留，并移交稽查部門實施稽查。?
五、稅務機關應加強納稅評估工作，重點對以現(xiàn)金支付貨款、賒欠貨款、委托其他單位或個人支付貨款抵扣增值稅進項稅額的一般納稅人進行納稅評估，必要時可進行實地核查。凡發(fā)現(xiàn)納稅人購進的貨物與其實際經(jīng)營業(yè)務不符、長期未付款或委托他人付款金額較大且無正當理由、以及購銷貨物或提供應稅勞務未簽訂購銷合同（零星購銷業(yè)務除外）的，應轉交稽查部門實施稽查。
請遵照執(zhí)行。
國家稅務總局
二○○五年九月十二日
本內(nèi)容來源于政府官方網(wǎng)站，如需引用，請以正式文件為準。
![下載(國稅發(fā)[2006]187號 )國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知國稅發(fā)[2006]187號word格式文檔](http://static.xiexiebang.com/skin/default/images/icon_word.png){kind=icon}
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