第一篇：房地產(chǎn)行業(yè)幾個(gè)稅務(wù)政策的建議

一、酬金制下代管資金征收營(yíng)業(yè)稅的問(wèn)題

現(xiàn)行稅法規(guī)定：

根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第五條：納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用?！稜I(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十三條 條例第五條所稱價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。在實(shí)際執(zhí)行中，物業(yè)管理企業(yè)替全體業(yè)主代管的資金被視為價(jià)外費(fèi)用中的代收款項(xiàng)征收營(yíng)業(yè)稅。

當(dāng)前規(guī)存在的問(wèn)題：

在酬金制下，物業(yè)公司代管的業(yè)主資金也需要繳納營(yíng)業(yè)稅，我們認(rèn)為與營(yíng)業(yè)稅的立法精神相沖突。理由如下：

1、根據(jù)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部在 2003 年聯(lián)合印發(fā)了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

2、由于現(xiàn)實(shí)中業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不具有法人主體資格，不能在銀行設(shè)立賬戶，向業(yè)主預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金只能由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管，存放于物業(yè)服務(wù)企業(yè)賬戶中。物業(yè)服務(wù)企業(yè)按合同約定提供服務(wù)所需資金，按年度向業(yè)主委員會(huì)提交財(cái)務(wù)預(yù)算，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核批準(zhǔn)后，方可在代管資金中支付。

3、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的通知（發(fā)改價(jià)格

【2003】1864號(hào)）文中第十二條明確規(guī)定：“實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有。”

我們的建議：

根據(jù)相關(guān)行業(yè)規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)酬金制下，因業(yè)主委員會(huì)無(wú)法開(kāi)具法人賬戶而由物業(yè)公司預(yù)收的有指定用途的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，我們認(rèn)為并不屬于物業(yè)服務(wù)的價(jià)外費(fèi)用，不應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)物業(yè)公司按酬金制方式收取的屬于物業(yè)公司所得的酬金征收營(yíng)業(yè)稅。同時(shí)，物業(yè)公司在包干制下收取服務(wù)費(fèi)，其本質(zhì)上與酬金制一致，其營(yíng)業(yè)稅也應(yīng)避免重復(fù)征收。

物業(yè)公司本身屬于低端勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，其功能是滿足業(yè)主需求，同時(shí)提供大量基層就業(yè)機(jī)會(huì)。物業(yè)公司本身較難產(chǎn)生盈利，對(duì)物業(yè)公司采用相對(duì)寬松的稅收政策將惠及最基層民眾。

二、土地增值稅預(yù)征政策

現(xiàn)行稅法規(guī)定

根據(jù)國(guó)稅發(fā)【2010】53號(hào)文，為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對(duì)目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國(guó)務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。在該文件的要求下，各地紛紛調(diào)高了

預(yù)征率，如上海制定了2%、3.5%、5%的三檔預(yù)征率。

當(dāng)前存在的問(wèn)題

我們認(rèn)可土地增值稅預(yù)征的調(diào)節(jié)作用和其必要性，但對(duì)于以下兩種情況下，預(yù)征致使稅企業(yè)承擔(dān)了額外的稅負(fù)：

1、有明顯證據(jù)表明房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)征率高于清算稅率的；

2、有明顯證據(jù)表明房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)增值額的。

以上兩種情況在清算后，勢(shì)必形成退稅，而在實(shí)際操作中，企業(yè)退稅始終存在巨大的障礙。

我們的建議：

對(duì)于有明顯證據(jù)表明房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅清算稅負(fù)率低于項(xiàng)目所在地土地增值稅預(yù)征率或無(wú)增值額的（如通過(guò)國(guó)土部門(mén)和建設(shè)部門(mén)文件能夠形成佐證的地價(jià)和工程成本，能證明項(xiàng)目稅負(fù)率低于預(yù)征率的），在主管稅局批準(zhǔn)的情況下，可按企業(yè)申報(bào)的實(shí)際稅負(fù)率預(yù)征。

三、土地增值稅分期清算問(wèn)題

現(xiàn)行稅法規(guī)定：

根據(jù)國(guó)稅發(fā)【2006】187號(hào)文，土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

當(dāng)前存在的問(wèn)題

1、清算主體界定不清

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)審批由發(fā)改委負(fù)責(zé)，一宗地一個(gè)立項(xiàng)批復(fù)。按照國(guó)稅發(fā)【2006】187號(hào)文規(guī)定，土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，則應(yīng)按發(fā)改委的立項(xiàng)批復(fù)為單位進(jìn)行清算。

關(guān)于分期，實(shí)際上沒(méi)有一個(gè)通用的定義，通常由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)狀況、產(chǎn)品設(shè)計(jì)要求和市場(chǎng)情況確定，不屬于國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批范疇。各地稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)分期的定義也不統(tǒng)一，包括但不限于：立項(xiàng)批復(fù)、規(guī)劃許可證、施工許可證、施工標(biāo)段、房地產(chǎn)公司營(yíng)銷廣告中的分期標(biāo)準(zhǔn)等

2、獨(dú)立分期清算

《土地增值稅暫行條例》第一條：為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國(guó)家權(quán)益，制定本條例。條例中指出合理調(diào)節(jié)土地增值收益，而房地產(chǎn)項(xiàng)目中單期的收益并不能反映一宗土地的增值收益。唯一能真實(shí)反映土地增值收益的是一個(gè)項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)結(jié)果。

我們認(rèn)為，為防止房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)，長(zhǎng)期無(wú)法進(jìn)行清算，因此要求房地產(chǎn)公司對(duì)土地增值稅先進(jìn)行分期清算是合理和必須的。但分期清算是保證稅款及時(shí)入庫(kù)的有效方法而不是目的，如何分期清算沒(méi)有明確，比如以分期為主體的獨(dú)立清算，還是以項(xiàng)目為主體分期進(jìn)行累計(jì)清算。分期清算后如不能進(jìn)行項(xiàng)目整體清算，會(huì)存在以下問(wèn)題：

A:有損稅收中性原則

房地產(chǎn)項(xiàng)目如何分期是通過(guò)政府規(guī)劃部門(mén)的要求、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷的需要和企業(yè)的資金狀況進(jìn)行決策的。但在分期清算的情況下，因?yàn)椴煌姆制诜绞剑愗?fù)差異較大，現(xiàn)在變成了稅務(wù)導(dǎo)向的項(xiàng)目分期，對(duì)企業(yè)正常的經(jīng)營(yíng)決策造成了較大的干擾，導(dǎo)致稅務(wù)導(dǎo)向而非商業(yè)導(dǎo)向的經(jīng)營(yíng)決策。

B：容易導(dǎo)致稅負(fù)不公

分期清算需要借助各種分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行成本分?jǐn)?，目前稅?wù)機(jī)關(guān)、學(xué)術(shù)界、企業(yè)對(duì)成本分?jǐn)偡绞酱嬖诰薮蟮臓?zhēng)議。項(xiàng)目整體的收入和成本非常清晰且計(jì)稅口徑一致，但通過(guò)人為的分?jǐn)偤螅诓煌髽I(yè)、不同地區(qū)，差異非常大，導(dǎo)致了嚴(yán)重的稅負(fù)不公，企業(yè)在項(xiàng)目獲取時(shí)很難通過(guò)合理的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行投資決策。企業(yè)所得稅雖然借助各種成本分?jǐn)偡绞竭M(jìn)行預(yù)繳，但實(shí)際在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)結(jié)束后，不同的成本分?jǐn)偡绞街荒茉谝欢ㄆ谙迌?nèi)形成時(shí)間性差異，最終的納稅總額不受分?jǐn)偡绞接绊?，而土地增值稅?huì)形成永久性差異。

我們的建議：

從稅收中性原則和土地增值稅的立法本意出發(fā)，同時(shí)考慮稅款的及時(shí)入庫(kù)問(wèn)題，我們建議土地增值稅應(yīng)以項(xiàng)目整體作為一個(gè)清算單位，分期清算在性質(zhì)上仍屬于一種預(yù)交性質(zhì)，各期進(jìn)行滾動(dòng)加總清算，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷售完畢后，根據(jù)項(xiàng)目總銷售額和總成本進(jìn)行清算。

第二篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧專題之三

房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧專題之三：檢查的方法

(2010-11-13 14:03:09)轉(zhuǎn)載 標(biāo)簽： 分類： 財(cái)稅家園

房產(chǎn) 檢查 業(yè)務(wù)招待費(fèi) 房地產(chǎn)企業(yè) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 財(cái)經(jīng)

一、檢查項(xiàng)目有關(guān)情況

房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行檢查時(shí)，應(yīng)從項(xiàng)目的立項(xiàng)、土地征用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、前期工程費(fèi)、建筑工程施工、配套設(shè)施支出、房屋銷售產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移為順序進(jìn)行檢查。主要檢查有關(guān)合同協(xié)議和批準(zhǔn)書(shū)，掌握開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總體情況，如總開(kāi)發(fā)面積，占地面積，建筑工程造價(jià)及完工時(shí)間、房屋銷售合同及入住時(shí)間承諾、有無(wú)合作建房、有無(wú)代建工程等，為下一步檢查打下基礎(chǔ)。

二、檢查財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料

對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的檢查采用逆查法比較省時(shí)省力，從審查報(bào)表入手，進(jìn)而審查總賬、明細(xì)賬，最后有針對(duì)性的抽查有關(guān)憑證資料。在檢查中應(yīng)加強(qiáng)對(duì)有關(guān)重點(diǎn)科目的檢查，如往來(lái)科目，收入、成本科目等。

三、實(shí)地檢查與詢問(wèn)調(diào)查相結(jié)合

在掌握項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體情況和檢查賬本資料的基礎(chǔ)上，深入到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地、銷售地實(shí)地盤(pán)點(diǎn)檢查，了解項(xiàng)目的實(shí)際建設(shè)情況、房屋銷售情況及購(gòu)房者的入住情況。同時(shí)廣泛和有關(guān)人員接觸，通過(guò)詢問(wèn)交流的方式了解房屋銷售方式，有無(wú)有工程配套設(shè)施、有無(wú)出租未售出房屋的情況，周轉(zhuǎn)房的攤情況等與項(xiàng)目檢查中的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)，查證涉稅問(wèn)題。

四、營(yíng)業(yè)成本的檢查

房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法為：

可售面積單位工程成本＝成本對(duì)象總成本÷可銷售總面積

銷售成本＝已實(shí)現(xiàn)銷售的面積×可售面積單位工程成本

檢查時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題：

1、審查成本計(jì)算是否正確

審查企業(yè)是否分清項(xiàng)目，成本計(jì)算是否正確，有無(wú)故意提高單位面積開(kāi)發(fā)成本。成本對(duì)象總成本=（土地征用費(fèi)（拆遷補(bǔ)償費(fèi)）＋基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)＋設(shè)計(jì)不可轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施造價(jià)＋建安工程招標(biāo)價(jià)格＋開(kāi)發(fā)間接費(fèi)）

預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)面積，求出預(yù)計(jì)單位面積開(kāi)發(fā)成本。檢查時(shí)要仔細(xì)核對(duì)有關(guān)合同和立項(xiàng)書(shū)，檢查預(yù)計(jì)單位面積開(kāi)發(fā)成本是否準(zhǔn)確，有無(wú)故意提高單位面積開(kāi)發(fā)成本，造成多轉(zhuǎn)成本。

審查有無(wú)將土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費(fèi)，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)直接記入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，而不攤?cè)肟捎袃斵D(zhuǎn)化的配套設(shè)施，自用房產(chǎn)，出租房產(chǎn)等，增加銷售成本。

在檢查中要注意，房地產(chǎn)項(xiàng)目中建造的各類營(yíng)業(yè)性的“會(huì)所”是否按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理。

有無(wú)將應(yīng)記入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本直接轉(zhuǎn)入銷售成本，造成提前結(jié)轉(zhuǎn)成本，少納稅款。

重點(diǎn)審查開(kāi)發(fā)產(chǎn)品科目的貸方是否按銷售房屋面積結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，有無(wú)早轉(zhuǎn)，多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。

2、配套設(shè)施成本結(jié)轉(zhuǎn)是否正確

通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)檢查看有無(wú)可有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施（如商店、銀行、郵電所），這些配套設(shè)施如何結(jié)轉(zhuǎn)成本，有無(wú)直接列入開(kāi)發(fā)成本現(xiàn)象。一般存在問(wèn)題為不單獨(dú)按項(xiàng)目核算，直接將開(kāi)發(fā)成本列入房屋開(kāi)發(fā)成本；或單獨(dú)核算成本，但不對(duì)土地費(fèi)用或基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

3、注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)成本是否正確

檢查時(shí)應(yīng)注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)成本有無(wú)減去已提折舊或已攤消費(fèi)用，造成多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。

4、檢查有無(wú)白條入賬現(xiàn)象

白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項(xiàng)，加大工程成本，是房地產(chǎn)業(yè)普遍存在的問(wèn)題，檢查時(shí)可以與合同協(xié)議進(jìn)行比對(duì)，檢查構(gòu)成房地產(chǎn)成本的的各類費(fèi)用的支付憑證是否合法、真實(shí)、有效。有無(wú)收受虛開(kāi)、代開(kāi)、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費(fèi)用。

五、財(cái)務(wù)費(fèi)用的檢查

房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，占用資金量大，借入資金較多，利息支出所占比重較大，對(duì)于為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)劃分成本對(duì)象完工前發(fā)生借款費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。完工后計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，直接在稅前扣除，而開(kāi)發(fā)公司財(cái)務(wù)處理多為直接進(jìn)入本科目，當(dāng)期攤銷，減少應(yīng)納稅所得額。

向非金融機(jī)構(gòu)的借款利息往往以高于銀行同期貸款利率支付，并記入有關(guān)科目，造成多記成本。

六、管理費(fèi)用的檢查

1、人工費(fèi)用的檢查

管理費(fèi)用中工資三費(fèi)超標(biāo)準(zhǔn)列支，造成多列費(fèi)用，減少應(yīng)納稅所得額，少納企業(yè)所得稅。

2、印花稅的檢查

（1）各類書(shū)面憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售（預(yù)售）合同、建筑安裝合同、銀行借款合同等是否按規(guī)定粘貼印花稅。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)稅合同多、涉及面廣，未貼、漏貼印花稅情況極易發(fā)生，房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，簽定的各種應(yīng)稅合同數(shù)量多、金額大（如銷售合同、建筑施工合同、購(gòu)銷合同、設(shè)計(jì)合同、財(cái)產(chǎn)租賃合同等）。但由于簽定合同的部門(mén)不能及時(shí)向財(cái)務(wù)提供，財(cái)務(wù)人員未及時(shí)按規(guī)定貼花。雖然印花稅是個(gè)小稅種，但由于房地產(chǎn)企業(yè)合同數(shù)量多、金額大的特點(diǎn)累計(jì)數(shù)額往往不小。

3、其他方面的檢查

檢查企業(yè)有無(wú)已按規(guī)定提取了教育活動(dòng)經(jīng)費(fèi)而仍在本科目列支培訓(xùn)費(fèi)等。

檢查企業(yè)有無(wú)購(gòu)入的達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的物品一次性列入本科目的問(wèn)題。

七、銷售費(fèi)用的檢查

1、銷售人員的人數(shù)以及提成工資、獎(jiǎng)勵(lì)等末如實(shí)納入企業(yè)正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費(fèi)用中列支，銷售人員數(shù)量隨意性大，工資支出較多。

2、虛增代理費(fèi)用。由于對(duì)銷售代理費(fèi)提取比例稅法尚無(wú)明確規(guī)定，各代理公司取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一致，一些房地產(chǎn)公司通過(guò)支付銷售代理費(fèi)的形式，將收入進(jìn)行轉(zhuǎn)移隱匿；或?qū)⒁恍盎疑背杀荆ㄈ鐭o(wú)票支出、非法支出）以代理費(fèi)的形式支出、轉(zhuǎn)賬。

3、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間，要進(jìn)行大量的廣告宣傳及業(yè)務(wù)招待活動(dòng)，廣告費(fèi)用、業(yè)務(wù)招待費(fèi)支付大，然而房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，收入只能在后期實(shí)現(xiàn)。因此企業(yè)廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支問(wèn)題比較普遍。其中廣告費(fèi)根據(jù)國(guó)稅發(fā)［2001］89號(hào)文件，其廣告費(fèi)支出只能在每一納稅銷售收入的8%比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，超過(guò)比例部分可以無(wú)限期向以后結(jié)轉(zhuǎn)。超標(biāo)準(zhǔn)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出則混入“會(huì)議費(fèi)”、“銷售費(fèi)用”等其他科目中，減少“業(yè)務(wù)招待費(fèi)”明細(xì)科目的記賬金額。

八、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的檢查

審查費(fèi)用的發(fā)生原始憑證是否真實(shí)合法。

周轉(zhuǎn)房作為此科目中的重點(diǎn)一項(xiàng)，要注意攤銷是否正確，已經(jīng)出租的周轉(zhuǎn)房的房產(chǎn)稅、土地使用稅是否申報(bào)繳納，再銷售時(shí)注意收入的結(jié)轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)稅的繳納。

在各項(xiàng)目之間的攤銷是否正確，有償轉(zhuǎn)讓配套項(xiàng)目和大配套項(xiàng)目之間是否已分?jǐn)?，多?shù)企業(yè)不分?jǐn)偂?/p>

九、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查的幾點(diǎn)建議

1、房地產(chǎn)企業(yè)涉及單位多、往來(lái)資金數(shù)額大，加之目前企業(yè)偷漏稅的手段更加隱蔽。做好延伸檢查工作，已成為稅務(wù)檢查工作的一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)和方法，對(duì)與房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)往來(lái)頻繁且金額較大的單位，特別是合作開(kāi)發(fā)單位、賣地方、團(tuán)購(gòu)單位、施工企業(yè)、供料商、代理公司應(yīng)作為重點(diǎn)延伸對(duì)象。在保證程序合法的基礎(chǔ)上，簡(jiǎn)化延伸檢查的報(bào)請(qǐng)手續(xù)，縮短延伸檢查報(bào)批的時(shí)間；同時(shí)嚴(yán)格規(guī)范延伸檢查情況匯報(bào)制度，保證延伸檢查的效果。

2、由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期往往都在一年以上，通常以一個(gè)納稅作為檢查時(shí)限范圍的方法，不能適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的具體情況，檢查的內(nèi)容及發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為切入點(diǎn)進(jìn)行檢查，則能比較全面地把握其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程，容易發(fā)現(xiàn)稅收違法行為。

3、為更加準(zhǔn)確、全面掌握開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)資料，可以到計(jì)委（發(fā)改委）、建委、規(guī)劃、土地、房管等部門(mén)調(diào)查落實(shí)其土地面積、土地使用權(quán)、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權(quán)時(shí)間和相關(guān)數(shù)據(jù)。通過(guò)在以上相關(guān)部門(mén)的取證，結(jié)合實(shí)地調(diào)查情況，檢查人員可以對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有更加直觀、真實(shí)的認(rèn)識(shí)和了解。更有針對(duì)性地開(kāi)展賬內(nèi)檢查，以確定其應(yīng)稅項(xiàng)目和計(jì)稅依據(jù)。

4、通過(guò)與公安、司法等部門(mén)協(xié)調(diào)配合，加強(qiáng)與相關(guān)執(zhí)法部門(mén)的協(xié)作，加大對(duì)典型、惡性偷逃稅行為的處罰力度；同時(shí)嚴(yán)格稅務(wù)執(zhí)法的標(biāo)準(zhǔn)，做到法律面前人人平等，規(guī)范整個(gè)行業(yè)的稅收秩序。

第三篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧專題之一

房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧專題之一：收入的確定

(2010-11-13 13:14:53)轉(zhuǎn)載

標(biāo)簽： 分類： 財(cái)稅家園

委托銷售 確認(rèn) 房地產(chǎn)行業(yè) 營(yíng)業(yè)收入 商品房銷售收入 財(cái)經(jīng)

寫(xiě)在前面：房地產(chǎn)行業(yè)一直以來(lái)都是我國(guó)財(cái)稅收入的重要支柱，同時(shí)也由于其涉及稅種眾多、情況復(fù)雜成為多年來(lái)人們關(guān)注的焦點(diǎn)行業(yè)。近期，經(jīng)濟(jì)適用房、物業(yè)稅等地產(chǎn)關(guān)鍵詞再度引發(fā)社會(huì)熱議。為此我們從此期開(kāi)始，將房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查工作中需要注意的問(wèn)題、技巧和方法進(jìn)行詳細(xì)的歸納及整理，供大家參考。

房地產(chǎn)業(yè)收入的確定

一、收入核算范圍

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入分為營(yíng)業(yè)收入（包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房收入及其他業(yè)務(wù)收入）和營(yíng)業(yè)外收入。

二、房地產(chǎn)業(yè)收入確認(rèn)原則

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房，以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入：

1、采取一次性全額收款方式銷售的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)時(shí)確認(rèn)收入。

2、采取分期付款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確定收入的實(shí)現(xiàn)，付款提前的按實(shí)際付款日確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。

3、采取銀行按揭銷售產(chǎn)品的以首付款實(shí)際收到確認(rèn)收入，余款在銀行辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入。

4、采取委托方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的按下面原則確認(rèn)：

（1）以支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷清單時(shí)確認(rèn)收入。此時(shí)代銷清單應(yīng)載明售出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。

（2）以視同買斷方式委托銷售的，按合同和協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷清單時(shí)確認(rèn)收入。

（3）以包銷方式委托銷售的，按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格在付款日確定收入，提前付款的，在實(shí)際付款日確定。

（4）以基價(jià)并實(shí)行超過(guò)基價(jià)雙方分成方式委托銷售的，按基價(jià)加分成于收到代銷清單時(shí)確認(rèn)收入。

5、待售產(chǎn)品臨時(shí)出租的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入，出售時(shí)再確認(rèn)銷售收入。

6、以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入，應(yīng)于分得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入。

三、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入的確認(rèn)

開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤(rùn)率（15%）計(jì)算預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額計(jì)算交納企業(yè)所得稅。

預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=預(yù)售收入×利潤(rùn)率

待預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入和銷售成本、計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)，與預(yù)計(jì)利潤(rùn)的差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

四、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷售收入的確認(rèn)

1、下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入

（1）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等；

（2）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)；

（3）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外投資及分配給股東或投資者；

（4）以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；

（5）以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。

2、收入確認(rèn)時(shí)限

在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移或于實(shí)際取得利益時(shí)確認(rèn)。

3、收入確認(rèn)方法和順序

（1）按本企業(yè)最近或本最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)格；

（2）同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品公允價(jià)值；

（3）按成本利潤(rùn)率確定（15%）。

五、代建工程和提供勞務(wù)收入確定

1、一個(gè)納稅的按合同約定結(jié)算日或合同完工日確認(rèn)；

2、不在一個(gè)納稅采用完工百分比法按季確認(rèn)；

3、節(jié)省的材料、下腳料等按合同歸開(kāi)發(fā)單位所有的，于實(shí)際取得時(shí)按市場(chǎng)價(jià)確認(rèn)。

六、營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

納稅人應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)當(dāng)天；采取預(yù)收款的為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

第四篇：2011年影響房地產(chǎn)行業(yè)最新政策

2011年

國(guó)務(wù)院出臺(tái)新國(guó)八條房地產(chǎn)調(diào)控政策

2011年1月14日，中國(guó)人民銀行決定，從2011年1月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0．5個(gè)百分點(diǎn)。

1月26日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)會(huì)議，要求進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，各地要確定價(jià)格控制目標(biāo)并向社會(huì)公布，二套房房貸首付比例提高至60%，拉開(kāi)了限購(gòu)、限外和限貸

2011年1月25日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要舉措，整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，保護(hù)房地產(chǎn)交易及經(jīng)紀(jì)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益。

2011年1月26日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求將第二套房的房貸首付從原來(lái)的不低于50％改為不低于60％。同時(shí)要求各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。截至2月22日晚，已有北京、上海、天津、青島、南京、成都、南寧、太原、貴陽(yáng)、哈爾濱、石家莊、武漢等16個(gè)城市出臺(tái)了相關(guān)細(xì)則。

2011年1月27日，財(cái)政部公布了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，規(guī)定個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售的，將全部征收營(yíng)業(yè)稅。2011年1月28日，上海和重慶正式實(shí)施房產(chǎn)稅，深圳宣布成為第三個(gè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市。

1月27日，上海市政府印發(fā)《上海市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》的通知，決定從28日起將開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)。

通知稱，征收對(duì)象為本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購(gòu)的二手存量住房和新建商品住房)和非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房。

試點(diǎn)初期，暫以應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。適用稅率暫定為0.6%。應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。

重慶市1月27日晚公布當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)稅細(xì)則，征稅對(duì)象主要針對(duì)該市主城區(qū)內(nèi)的獨(dú)棟商品住宅、超過(guò)成交均價(jià)2倍的高檔住房，以及外地人在該市購(gòu)買的第二套住房。

該市對(duì)獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含）至4倍的，稅率為1%；4倍（含）以上的稅率為1.2%。

在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)第二套（含）以上的普通住房，稅率為0.5%。2011年2月8日，中國(guó)人民銀行決定，自2011年2月9日其上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0．25個(gè)百分點(diǎn)。

2011年2月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金存款利率的通知》，要求從2011年2月9日起，上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0．20個(gè)百分點(diǎn)。五年期以下（含五年）個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0．25個(gè)百分點(diǎn)。

2011年2月18日，中國(guó)人民銀行宣布，將于24日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0．5個(gè)百分點(diǎn)。

2011年3月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。

2011年4月6日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。調(diào)整后，一年期存款利率達(dá)到3.25%，一年期貸款利率達(dá)到6.31%。4月17日電（記者王宇王培偉）中國(guó)人民銀行17日宣布，從21日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0．5個(gè)百分點(diǎn)。

5月1日，根據(jù)國(guó)家發(fā)改委的有關(guān)規(guī)定，從5月1日開(kāi)始一二手房銷售單位必須在醒目位置為每套房明碼標(biāo)價(jià)，以打擊價(jià)格欺詐現(xiàn)象。

第五篇：2014下半年房地產(chǎn)走勢(shì)及政策建議

2014下半年房地產(chǎn)走勢(shì)及政策建議

2014年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)出現(xiàn)了一些新的變化，房地產(chǎn)投資增速持續(xù)回落，新開(kāi)工面積和銷售面積均低于上年同期，一些城市的個(gè)別房地產(chǎn)項(xiàng)目還下調(diào)了銷售價(jià)格。如何看待上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的一些新變化？這種變化是趨勢(shì)性的還是階段性的？房地產(chǎn)市場(chǎng)是否還具備平穩(wěn)發(fā)展的條件？如何進(jìn)一步完善房地產(chǎn)相關(guān)政策？本文將就這些問(wèn)題展開(kāi)討論。

上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)主要運(yùn)行指標(biāo)明顯回落

1-5月份，房地產(chǎn)市場(chǎng)主要運(yùn)行指標(biāo)明顯回落。其中，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資30739億元，同比名義增長(zhǎng)14.7%，增速比一季度回落2.1個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期回落5.9個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開(kāi)工面積59912萬(wàn)平方米，同比下降18.6%，降幅較一季度收窄6.6個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售面積36070萬(wàn)平方米，同比下降8.5%，降幅較一季度擴(kuò)大3.8個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額23674億元，同比下降8.5%，降幅較1-3月擴(kuò)大3.3個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金46728億元，同比增長(zhǎng)3.6%，增速比一季度回落3個(gè)百分點(diǎn)。

從價(jià)格變化情況看，5月份70個(gè)大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格環(huán)比下降的城市有35個(gè)，持平的城市有20個(gè)，上漲的城市有15個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為0.3%，最低為下降1.4%。與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有1個(gè)，上漲的城市有69個(gè)。5月份，同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為11.3%，最低為下降4.8%。總體來(lái)看，4月份以來(lái)，70個(gè)大中城市中，價(jià)格環(huán)比下降的城市開(kāi)始增多，5月份價(jià)格環(huán)比下降的城市開(kāi)始顯著增加。

今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化的主要原因

今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要運(yùn)行指標(biāo)的明顯回落既有發(fā)展階段的原因，也有市場(chǎng)自身調(diào)整的因素，還有受政策影響的原因。從發(fā)展階段看，根據(jù)第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)和近幾年住房竣工等數(shù)據(jù)推算，2013年全國(guó)城鎮(zhèn)戶均住房在1.0套左右，即目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況已由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)為供求基本平衡。從日本、德國(guó)等典型經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程看，大規(guī)模的住房建設(shè)期基本出現(xiàn)在人口較快增長(zhǎng)、住房總量不足的階段，而在戶均住房超過(guò)1套后，將會(huì)出現(xiàn)住房建設(shè)峰值，此后隨著人口增速的放緩和住房短缺問(wèn)題的解決，新建住房數(shù)量將出現(xiàn)下降趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將從快速發(fā)展階段轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展階段。借鑒日本等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體住房市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，可以判斷中國(guó)住房建設(shè)的峰值已到，因此，今年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速的回落、包括房地產(chǎn)新開(kāi)工面積的下降是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定階段的必然結(jié)果，是趨勢(shì)性的，也是正常的回落。隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由供不應(yīng)求向供求基本平衡的轉(zhuǎn)變，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也正在從此前的快速發(fā)展階段向平穩(wěn)發(fā)展階段過(guò)渡。

今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要運(yùn)行指標(biāo)的明顯回落還與市場(chǎng)自身運(yùn)行情況有關(guān)，特別是與近年來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量快速增長(zhǎng)有關(guān)。2010年以來(lái)中國(guó)住宅新開(kāi)工面積較此前大幅增長(zhǎng)，過(guò)去4年住宅年均新開(kāi)工面積達(dá)到13.8億平方米，年均住宅新開(kāi)工面積是2006年的2.14倍。其中，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)新增供應(yīng)量尤為顯著。由于市場(chǎng)供應(yīng)量過(guò)快增長(zhǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，一些資金鏈較為緊張的房地產(chǎn)企業(yè)為加速回籠資金率先降價(jià)促

銷，今年以來(lái)，一些率先出現(xiàn)價(jià)格下調(diào)的城市均是近年來(lái)供應(yīng)量增長(zhǎng)過(guò)快的城市。

從政策因素觀察，今年以來(lái)房地產(chǎn)銷售量的明顯下降主要受銀行貸款利率提高及其更加謹(jǐn)慎地發(fā)放住房貸款的影響，此外，現(xiàn)行的稅收和限購(gòu)政策在抑制投機(jī)投資性需求的同時(shí)，客觀上對(duì)數(shù)量龐大的改善型需求者也帶來(lái)較大影響，增大了改善型需求者的購(gòu)房成本，抑制了改善型需求的釋放，也加大了市場(chǎng)的波動(dòng)。

對(duì)下半年房地產(chǎn)形勢(shì)的基本判斷

從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況觀察，如果房地產(chǎn)信貸等政策不發(fā)生大的變化，預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將低于上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況仍不樂(lè)觀。

下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售狀況將主要取決于金融信貸等政策。房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售情況主要取決于居民的購(gòu)房意愿和住房支付能力。雖然目前中國(guó)城鎮(zhèn)居民戶均住房套數(shù)已達(dá)到1套左右，住房短缺的問(wèn)題基本解決，但也要看到，在現(xiàn)有存量住宅中，住房成套率（同時(shí)擁有廚房和衛(wèi)生間）只有80%，住房舒適度不高、配套設(shè)施不健全等問(wèn)題仍比較突出，居民持續(xù)改善居住條件的愿望仍很強(qiáng)烈。居民的住房支付能力主要取決于首付和按揭貸款情況。由于居民的收入在短期內(nèi)難以出現(xiàn)大的增加，因此，居民的實(shí)際支付能力在很大程度上取決于按揭貸款情況。如果按揭貸款利率下調(diào)，居民在月供金額不變的情況下就可以增加貸款額，住房支付能力就會(huì)提高；如果按揭貸款利率上調(diào)，居民的住房支付能力就會(huì)下降。

下半年，如果房地產(chǎn)信貸政策繼續(xù)延續(xù)上半年的情況，則房屋銷售情況將會(huì)繼續(xù)下降；如果房地產(chǎn)信貸政策趨緊的狀況得以改變，則下半年的銷售狀況將會(huì)有所改觀。

下半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將低于上半年。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金狀況是決定短期內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資形勢(shì)的最主要因素。今年以來(lái)，由于商品房銷售面積持續(xù)下降，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金回籠速度減慢，同時(shí)受多種因素影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資難度加大、融資成本提高。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資源來(lái)源受到較大影響，資金鏈趨緊，這將制約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資能力。如果短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售狀況不能明顯好轉(zhuǎn)，下半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將會(huì)繼續(xù)回落。

房?jī)r(jià)走勢(shì)主要取決于市場(chǎng)銷售情況，但大幅回落的可能性很小。5月份以來(lái)，房?jī)r(jià)環(huán)比下降的城市開(kāi)始顯著增多，這實(shí)際上是短期市場(chǎng)供求環(huán)境發(fā)生變化的結(jié)果。下半年，房?jī)r(jià)走勢(shì)將主要取決于市場(chǎng)銷售情況，如果銷售情況仍不樂(lè)觀，房?jī)r(jià)仍將面臨下行壓力。對(duì)一些供給量過(guò)大的城市，房?jī)r(jià)下行壓力會(huì)更大一些。但也要認(rèn)識(shí)到，目前全國(guó)的房?jī)r(jià)收入比處于1998年以來(lái)的最低水平，這也意味著2014年全國(guó)新建商品住宅銷售均價(jià)下降的空間并不大。

從房?jī)r(jià)收入比的變化情況看，1998年到2013年中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比均值為8.97倍，其中1998年最高，為10.8倍，2013年最低，為7.6倍。這表明雖然1998年以來(lái)房?jī)r(jià)名義漲幅較高，但由于居民收入名義漲幅更高，居民的住房支付能力是在提高。從2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整情況看，雖然受住房信貸政策調(diào)整等因素影響，2008年全國(guó)新建住宅銷售面積降幅甚至達(dá)到了20%，但即便如此，由于2008年全國(guó)的房?jī)r(jià)收入比處于1998年到2008年間的最低水平，2008年全國(guó)新建住宅銷售均價(jià)僅僅下降了2%。

需要指出的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)是受政策變化影響較大的市場(chǎng)，金融、土地、稅收等政策的變化都會(huì)直接影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求，進(jìn)而造成短期供求形勢(shì)的變化。如果下半年在信貸、稅收等政策方面進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)也將發(fā)生一定的變化。

防范和化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況，需要重點(diǎn)防范和化解兩種風(fēng)險(xiǎn)。

一要重點(diǎn)防范房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是開(kāi)發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)的資金密集型行業(yè)，也是典型的高杠桿行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的這種特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在整個(gè)開(kāi)發(fā)周期中的資金來(lái)源對(duì)外部依賴性大，一旦資金來(lái)源出現(xiàn)問(wèn)題，極易誘發(fā)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

從房地產(chǎn)業(yè)的資金來(lái)源看，不論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，還是消費(fèi)者購(gòu)房，大都需要銀行信貸的支持，因此，銀行信貸政策的調(diào)整會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性帶來(lái)較大影響。如銀行限制對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款，將會(huì)直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)能力和開(kāi)發(fā)進(jìn)度；如因宏觀環(huán)境變化等原因持續(xù)上調(diào)利率，將會(huì)影響購(gòu)房人的支付能力進(jìn)而減少購(gòu)房貸款需求和購(gòu)房需求，開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金回籠就會(huì)受到較大影響。

根據(jù)中國(guó)人民銀行2014年第一季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，個(gè)人住房貸款利率小幅走高，3月加權(quán)平均利率為6.70%，比上年12 月上升0.17 個(gè)百分點(diǎn)。從近期對(duì)一些城市的調(diào)研情況看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)和購(gòu)房者普遍反應(yīng)貸款利率總體走高，且放款周期延長(zhǎng)。而在今年1-5月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的到位資金中，個(gè)人按揭貸款為5342億元，較去年同期下降了1.2%。短期內(nèi)宜高度關(guān)注房地產(chǎn)信貸情況對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性的影響，注意防范房地產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

二要重點(diǎn)化解部分城市供給過(guò)剩型的風(fēng)險(xiǎn)。2009年以來(lái)，部分城市房地產(chǎn)開(kāi)工規(guī)模過(guò)大，房地產(chǎn)新增供應(yīng)量顯著超過(guò)當(dāng)?shù)氐恼Ｐ枨罅?，由此形成供給過(guò)剩問(wèn)題，這實(shí)際上是產(chǎn)能過(guò)剩在房地產(chǎn)領(lǐng)域的表現(xiàn)。目前，一些城市待售房規(guī)模過(guò)大、供給過(guò)剩問(wèn)題較為突出，需要采取有針對(duì)性的措施，化解部分城市供給過(guò)剩型的風(fēng)險(xiǎn)。

進(jìn)一步完善房地產(chǎn)相關(guān)政策

雖然上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)出現(xiàn)了一些新的變化，特別是投資增速回落幅度較大，新開(kāi)工面積、銷售面積都出現(xiàn)了下降，但從全國(guó)的房?jī)r(jià)收入比、戶均住房套數(shù)、居民收入增速等指標(biāo)觀察，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍具備實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的條件。進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策，要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段的變化，以持續(xù)改善居民居住條件為目標(biāo)，以調(diào)整市場(chǎng)供求關(guān)系為著力點(diǎn)，著重防范和化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，將短期調(diào)控政策和長(zhǎng)期發(fā)展政策有機(jī)結(jié)合起來(lái)，加強(qiáng)金融、土地、稅收等各項(xiàng)政策協(xié)調(diào)配合，增強(qiáng)調(diào)控政策的針對(duì)性、預(yù)見(jiàn)性和系統(tǒng)性，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

一要更加重視完善有利于居民持續(xù)換購(gòu)住房的政策。居民改善住房是一個(gè)持續(xù)過(guò)程，隨著居民年齡、工作、家庭和收入等情況的變化，居民將會(huì)經(jīng)歷多次換購(gòu)住房的過(guò)程，以不斷改善居住條件。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，購(gòu)房年齡人口主要集中在20-64歲，其中20-34歲以首次置業(yè)為主，35—64歲主要是改善型需求。

從中國(guó)人口結(jié)構(gòu)看，處于首次置業(yè)階段的年齡人口大約占全部購(gòu)房年齡段人口的1/3，而處于改善型需求年齡段的人口大約占全部購(gòu)房年齡段人口的2/3，即從需求側(cè)觀察，改善型需求群體對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響更為顯著。

因此，在住房總量不足的矛盾基本解決后，在住房政策方面，需要更加重視完善有利于居民持續(xù)換購(gòu)住房的金融、稅收等方面的政策，如降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，鼓勵(lì)梯度消費(fèi)；進(jìn)一步完善信貸政策，支

持居民正常的改善型需求等。

隨著中國(guó)住房總量規(guī)模的擴(kuò)大，完善有利于居民持續(xù)換購(gòu)住房的政策，不僅有利于不斷提高居民的居住水平，而且居民換購(gòu)住房會(huì)對(duì)建材、家具、家電、裝修等相關(guān)行業(yè)增長(zhǎng)形成較大的帶動(dòng)作用，這也會(huì)在一定程度上對(duì)沖房地產(chǎn)投資增速正?；芈涞挠绊?。

二是要適當(dāng)收緊住房土地供應(yīng)規(guī)模，防止產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題在房地產(chǎn)領(lǐng)域蔓延。對(duì)住房新增供應(yīng)量過(guò)大和去庫(kù)存周期過(guò)長(zhǎng)的城市，建議嚴(yán)控新增住房用地規(guī)模，通過(guò)減少土地供應(yīng)量逐步解決部分城市供應(yīng)量過(guò)大問(wèn)題，防止產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題在房地產(chǎn)領(lǐng)域蔓延。

三是實(shí)行中性的住房金融政策。房地產(chǎn)金融政策、特別是信貸政策的大幅調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大。要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行，就要保持房地產(chǎn)信貸政策基本穩(wěn)定，為此，應(yīng)盡可能實(shí)行中性的房地產(chǎn)金融政策，既不鼓勵(lì)、也不抑制對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸款和對(duì)居民的住房消費(fèi)貸款。如因宏觀經(jīng)濟(jì)變化而調(diào)整貨幣政策、特別是利率政策時(shí)，要采取有效措施對(duì)沖利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，如可實(shí)行首付與貸款利率反向調(diào)節(jié)政策，在利率水平提高時(shí)適當(dāng)降低首付比例，在下調(diào)利率時(shí)適當(dāng)增加首付比例，向市場(chǎng)傳遞中性的住房金融政策信號(hào)。

四是進(jìn)一步調(diào)整和完善限購(gòu)政策。實(shí)行限購(gòu)政策，意在抑制投機(jī)投資性需求。從近幾年各地的實(shí)踐情況看，限購(gòu)政策是抑制投機(jī)投資性需求成本最低、效果最好的一項(xiàng)政策，宜繼續(xù)堅(jiān)持。但也要看到，目前一些城市的限購(gòu)政策也影響到居民正常的置業(yè)需求，對(duì)人口的自由流動(dòng)等也帶來(lái)一些影響。建議在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，進(jìn)一步調(diào)整和完善限購(gòu)政策。如可考慮對(duì)本地戶籍人口實(shí)行限購(gòu)兩套、對(duì)非本地戶籍人口實(shí)行限購(gòu)一套的政策，而不再要求就業(yè)、社保等方面的條件，也不再以家庭為單位。使限購(gòu)政策既能夠發(fā)揮限制投機(jī)投資性需求方面的積極作用，又不影響居民正常的置業(yè)需求。（作者：鄧郁松 國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)）