第一篇：關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的意見和建議

關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的意見和建議 為了xx市房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，xx房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司作為xx市房地產(chǎn)行業(yè)的一份子，面對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展遇到的幾個(gè)困難，提出以下幾點(diǎn)意見及建議：

一、開發(fā)面積過多

目前我市房地產(chǎn)行業(yè)已基本處于飽和狀態(tài)，房屋大量積壓，銷售不出去，而新樓盤又不斷開發(fā)，形成我市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象，使開發(fā)商無法及時(shí)套現(xiàn)，償還銀行貸款。

二、棚戶區(qū)改造方面

我公司開發(fā)的時(shí)尚花園廣場項(xiàng)目是市政府和發(fā)改委立項(xiàng)的重點(diǎn)棚戶區(qū)改造工程，按市政府文件精神，本應(yīng)享受棚戶區(qū)改造優(yōu)惠政策，予以減免相關(guān)費(fèi)用。但市委常委2011年又召開會(huì)議，決定相關(guān)費(fèi)用又不予減免，使我公司開發(fā)成本增加，負(fù)擔(dān)加重。

三、動(dòng)遷方面

在動(dòng)遷過程中，始終存在動(dòng)遷難、動(dòng)遷慢、動(dòng)遷費(fèi)用過高、動(dòng)遷辦提取動(dòng)遷管理費(fèi)過高的現(xiàn)象。

四、資金方面

根據(jù)綏芬河市房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，建議在土地出讓金、稅收方面給開發(fā)企業(yè)一些扶持、優(yōu)惠政策，使開發(fā)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

第二篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展建議[推薦]

房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展建議

一、抓準(zhǔn)項(xiàng)目定位，注意項(xiàng)目宣傳

隨著房地產(chǎn)大亨的率先進(jìn)駐，眾多房地產(chǎn)開發(fā)商近幾年紛紛加入開發(fā)隊(duì)伍，xx洲片區(qū)發(fā)展起步較晚，現(xiàn)今主要定位即為宜居生態(tài)居住區(qū)，片區(qū)巨大的的發(fā)展?jié)摿υ桨l(fā)彰顯，房地產(chǎn)市場競爭也隨之火熱。在巨大的競爭壓力下，xx錦城應(yīng)抓準(zhǔn)自己的定位，即面向剛需人群，主打價(jià)格優(yōu)勢，為基本需房人群提供購房機(jī)會(huì)。且隨著城市的發(fā)展，剛需人群購房和居住將更多的向市中心以外轉(zhuǎn)移，xx洲片區(qū)也將迎來巨大的客戶源，面向剛需人群不僅可以保持競爭優(yōu)勢，也是在這巨大的競爭壓力下留給真正想購房居住生活的人一片希望之地，出于服務(wù)社會(huì)和公民的立場上，品牌也將贏得自己的口碑和支持，對未來的發(fā)展也有很大的推動(dòng)力。定位找準(zhǔn)了還應(yīng)堅(jiān)定有力地表明自己的立場，這是吸引客戶源的第一步，然而在實(shí)際調(diào)研期間，我們發(fā)現(xiàn)在樓盤附近的主干道上其他競爭樓盤做的宣傳遠(yuǎn)多于xx錦城。樓盤有一部分屬于還建房，與當(dāng)?shù)鼐用衤?lián)系較多，但是不能忽視外來的客戶源，還有一些愿意了解樓盤的人，他們都可能是潛在的客戶源，不能因?yàn)橛泄潭ǖ拿嫦蛉巳憾谛麄魃鲜×?，這是一個(gè)基本的態(tài)度問題，品牌的影響力是在一步步各種形式的宣傳中建立起來的。

二、一期建造完成基本售罄，后期服務(wù)及發(fā)展項(xiàng)目應(yīng)及時(shí)跟進(jìn)：

xx錦城的房價(jià)在片區(qū)中占有價(jià)格優(yōu)勢，從另一方面也說明了一些問題，如房屋的質(zhì)量，配套設(shè)施的完成度，服務(wù)項(xiàng)目的質(zhì)量等。這些都是與居民生活息息相關(guān)的，房屋的基本職能即是給人提供一個(gè)舒適的居住空間，房地產(chǎn)商對客戶的基本保障即是為他們提供一個(gè)舒適的居住環(huán)境。且在一期中存在的還建房，對應(yīng)的當(dāng)?shù)鼐用?，他們是真正需要長居于此地的，房地產(chǎn)商應(yīng)肩負(fù)責(zé)任，為客戶提供基本保障。有問題及時(shí)解決，積極解決，周邊配套設(shè)施的建設(shè)也應(yīng)提上日程，效率和質(zhì)量同時(shí)保證，同時(shí)全國各地都有的物業(yè)的服務(wù)問題也需注意，整個(gè)樓盤應(yīng)做到對客戶負(fù)責(zé)，服務(wù)于客戶。

三、后期建設(shè)應(yīng)總結(jié)一期經(jīng)驗(yàn)，延續(xù)優(yōu)勢的基礎(chǔ)上提高整體質(zhì)量并發(fā)展創(chuàng)新：

xx的房地產(chǎn)銷售特點(diǎn)是追求迅速售罄資金迅速回流，再投入下一期房地產(chǎn)建設(shè)，然而房地產(chǎn)建設(shè)和完善是一個(gè)長期的過程，客戶入住后的反饋要及時(shí)跟進(jìn)回應(yīng)，不僅是對客戶的基本服務(wù)，也是收集信息，發(fā)現(xiàn)問題所在的過程，對后期房地產(chǎn)的建設(shè)有重要的指導(dǎo)意義，且發(fā)現(xiàn)問題所在就應(yīng)著力解決，完善自身，追求更高的目標(biāo)。在主打價(jià)格優(yōu)勢的前提下，后期建設(shè)應(yīng)一步步解決前期出現(xiàn)的問題，還有后期建設(shè)期間出現(xiàn)的問題，保證工程質(zhì)量是基本，還應(yīng)努力做到更好，在房屋質(zhì)量，戶型，建筑特色，美觀，綠化，配套設(shè)施，服務(wù)質(zhì)量，社區(qū)文化，品牌文化上都可以有所發(fā)展、提高和完善，同時(shí)還應(yīng)重視這些方面的創(chuàng)新，創(chuàng)新不僅能突破瓶頸制約，更是增加新的競爭力，最終目的都是為了建設(shè)品牌，發(fā)展品牌，做到更好。

第三篇：關(guān)于房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展調(diào)研

關(guān)于房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展調(diào)研

一、、現(xiàn)狀及特點(diǎn)

1、特點(diǎn)。不從事房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，只提供中介服務(wù)，不占有房地產(chǎn)商品，也不直接從事買賣活動(dòng)，只向買賣雙方提供溝通服務(wù)。具有很強(qiáng)的靈活性。以傭金為主要收入來源。

2、存在的問題。一是門檻不高，業(yè)務(wù)人員素質(zhì)良莠不齊；二是誠信不良。虛假信息、屢吃差價(jià)、私下交易、協(xié)議陷阱、陰陽合同……種種“黑幕”不勝枚舉。三是管理不善。內(nèi)部管理粗放，“私單”頻頻亂走，經(jīng)紀(jì)人員難以約束，違規(guī)操作屢禁不止。四是擴(kuò)張不當(dāng)。資金不足、管理不力、人員不齊等等，在這種情況下，一批小房產(chǎn)中介 “跑馬圈地”。市場交易活躍時(shí)，這些內(nèi)部缺陷被掩蓋，一旦市場行情“調(diào)頭向下”，緊繃的“弦”隨時(shí)會(huì)斷。五是監(jiān)管不嚴(yán)。

二、發(fā)展趨勢及應(yīng)對

隨著二手房市場的不斷擴(kuò)大，及國外中介行業(yè)的對比分析，國內(nèi)生存的環(huán)境也將逐步擴(kuò)大，同時(shí)對中介企業(yè)的要求也越來越高，同行業(yè)競爭也將更為激烈。所以，規(guī)?；?、品牌化、專業(yè)化、信息化必將成為未來中介行業(yè)的發(fā)展趨勢。

規(guī)?；嚎梢灶A(yù)計(jì)，經(jīng)過市場激烈的競爭和震蕩，中介行業(yè)的規(guī)模化將進(jìn)一步提高。一方面表現(xiàn)為中介行業(yè)市場集中度將進(jìn)一步加強(qiáng)，經(jīng)過兼并重組之后，市場上將出現(xiàn)占據(jù)市場份額前幾名的規(guī)?；蠊荆壳扒闆r看，二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)海外上市及房屋置換中心的老大形象給后來者提高著門檻，而管理的滯后性給行業(yè)后來者有可乘之機(jī)，通過大型項(xiàng)目運(yùn)作、網(wǎng)站，報(bào)紙等媒體宣傳力度提高企業(yè)知名度，通過單兵的專業(yè)性提高美譽(yù)度。建立穩(wěn)定的贏利模式和人才的儲(chǔ)備快速擴(kuò)張。在資金不足時(shí)只求行業(yè)前列，讓教育客戶的事情留給地主們?nèi)プ?。資金充足時(shí)，全國布局也將成為可能。不能做大的結(jié)果就是死亡。

品牌化：目前已有少數(shù)公司樹立一定的品牌形象，但品牌知名度和影響力還沒有達(dá)到較高的標(biāo)準(zhǔn)。未來隨著中介行業(yè)的規(guī)?；?，品牌效益和影響力將進(jìn)一步上升，品牌化將為中介公司的盈利增長和效益帶來明顯的促進(jìn)作用。通過誠信手段，建立品牌化戰(zhàn)略。應(yīng)長期堅(jiān)持。

專業(yè)化：中介行業(yè)是典型的服務(wù)性行業(yè)，專業(yè)性特征極為明顯，包括人才的專業(yè)性、服務(wù)的專業(yè)性、業(yè)務(wù)的專業(yè)性、流程的規(guī)范性等等。隨著行業(yè)的發(fā)展，這些專業(yè)的特性將進(jìn)一步提高。也只有做到真正的專業(yè)，具有優(yōu)秀的企業(yè)文化理念，才能贏得市場的尊崇，贏得客戶的信賴，才能夠異軍突起異取得長遠(yuǎn)的發(fā)展。專業(yè)化生存在許多企業(yè)都得到重視，但真正的比賽在于學(xué)習(xí)的速度及知識(shí)的更新。就像言一先生所說，成為行業(yè)專家，不但具備專業(yè)知識(shí)還要保持學(xué)習(xí)力及好奇心，更要以客戶為中心。一切為客戶而做。

信息化：信息化將是未來中介行業(yè)不可缺乏的核心競爭力之一，依托先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)及信息管理系統(tǒng)，中介企業(yè)才可能實(shí)現(xiàn)科學(xué)的企業(yè)管理，才可以提高企業(yè)運(yùn)作的效率和效益，才能夠?yàn)榭蛻艉褪袌鎏峁┳畋憷蛯I(yè)的服務(wù)，為企業(yè)的發(fā)展壯大提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。信息化的主要工具是電腦相關(guān)軟件的使用，但目前情況下，很多企業(yè)沒有使用，而使用者也只停留在業(yè)務(wù)處理層面，而管理控制或更高層面的流程優(yōu)化都存在的大的問題，學(xué)會(huì)使用先動(dòng)的工具得以事半功倍，不斷進(jìn)行系統(tǒng)優(yōu)化及分析，找出問題，及時(shí)修正。

未來的樓市發(fā)展主要以二手樓市發(fā)展為主導(dǎo)，二手樓市的健康發(fā)展，需要有穩(wěn)定的中介行業(yè)支持，中介行業(yè)在去年新一輪樓市的發(fā)展帶動(dòng)下，進(jìn)行急速擴(kuò)張和發(fā)展，搶占市場份額和提升利潤成為各企業(yè)的追逐點(diǎn)，中介人才競爭、資源競爭和全國化拓展將帶動(dòng)中介企業(yè)的人員管理、資源管理、業(yè)務(wù)運(yùn)營管理等全面思考，并促使其高度信息化管理和科學(xué)化管理，支持企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，面對全國現(xiàn)狀和樓市的未來，只有有著深厚體系底蘊(yùn)和獨(dú)特的競爭力穩(wěn)健經(jīng)營的大品牌大企業(yè)才能來達(dá)到一統(tǒng)天下格局。

房地產(chǎn)知識(shí)2013年3月27日星期三

第四篇：房地產(chǎn)市場行業(yè)發(fā)展情況分析

房地產(chǎn)市場行業(yè)發(fā)展情況分析

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

房地產(chǎn)業(yè)的資金大部分來自于各金融機(jī)構(gòu)，金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)有著巨大的影響力，這種影響力可以從兩個(gè)方面來看：一是面向全社會(huì)金融政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響；二是社會(huì)為了達(dá)到一定的目的而通過金融政策對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行引導(dǎo)，以利于房地產(chǎn)業(yè)及整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。后者在國內(nèi)常常稱之為房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控

受發(fā)展階段和國情所決定,影響我國的房地產(chǎn)市場的因素眾多而又獨(dú)特,既有人口,土地,經(jīng)濟(jì)等實(shí)際指標(biāo),又有消費(fèi)傳統(tǒng),心理預(yù)期等特殊影響,還有金融體系,土地制度,政策調(diào)控等制度因素.其中,政策對房地產(chǎn)市場的即時(shí)影響較大.政府政策影響市場常常成為中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的硬拐點(diǎn)因而房地產(chǎn)政策的成功與否在相當(dāng)程度上決定了中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)程.房地產(chǎn)政策既關(guān)乎國民經(jīng)濟(jì)增長的大局,又與廣大民眾安居樂業(yè)息息相關(guān),因此從政策的制定到實(shí)施均受到社會(huì)各方面的關(guān)注.一、存款準(zhǔn)備金率上調(diào)對房地產(chǎn)市場的影響

2011 年6 月16 日，中國人民銀行決定，從2011 年6 月20 日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5 個(gè)百分點(diǎn)，至此，國內(nèi)銀行存款準(zhǔn)備金利率達(dá)創(chuàng)紀(jì)錄的21.5%。這已經(jīng)是自2010年1 月份以來央行第12 次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率了，每次凍結(jié)的資金量都在3 500 億元以上。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率也沒有明確的尺度，中國的存款準(zhǔn)備金率不存在絕對的上限。由于每次幾乎都凍結(jié)3 500 億元以上的資金，無疑是收緊了流動(dòng)性，壓縮銀行的放貸能力，這就提高了銀行貸款的門檻，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款產(chǎn)生了直接影響。準(zhǔn)備金率連續(xù)上調(diào)的累積效應(yīng)對銀行信貸總量將產(chǎn)生顯著抑制作用，作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款量會(huì)受到很大影響。央行自2011年11月底以來第二次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也是2012年年內(nèi)首次下調(diào)，下調(diào)后，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率降至20．5%。本次下調(diào)總體上與地產(chǎn)無關(guān),所以對房地產(chǎn)市場的影響基本可以忽略.二、銀行調(diào)整信貸政策對房地產(chǎn)市場的影響

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008 年我國新增人民幣貸款4.9 萬億，其中房地產(chǎn)貸款4 800 億；2009 年，新增貸款9.6 萬億，其中房地產(chǎn)貸款2 萬億；2010 年，新增貸款減少為7.5 萬億，房地產(chǎn)貸款不減反增，達(dá)到2.022 萬億，這說明2010 年在房地產(chǎn)企業(yè)上市、擴(kuò)容、發(fā)債等方面陷入停滯以及房地產(chǎn)信托融資被叫停的情況下，房地產(chǎn)金融市場形成了信貸主導(dǎo)的格局，這也說明商業(yè)銀行在信貸投放上存在結(jié)構(gòu)性問題，過多地投向了房地產(chǎn)行業(yè)。2011 年各商業(yè)銀行都針對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢對信貸政策進(jìn)行了調(diào)整，對于房地產(chǎn)等可能引發(fā)資產(chǎn)價(jià)格泡沫或通貨膨脹的領(lǐng)域會(huì)嚴(yán)加控制，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)貸款門檻會(huì)持續(xù)提高。個(gè)人貸款方面，2008 年為應(yīng)對金融危機(jī)帶來的房地產(chǎn)市場需求下滑，人民銀行將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度調(diào)整至70%，最低首付款比例調(diào)整為20%。在之后兩年寬松的貨幣政策下，絕大多數(shù)銀行都為首次購房的新老客戶辦理了房貸利率七折優(yōu)惠，很多銀行甚至大打“擦邊球”，為“二套房”甚至“三套房”貸款購房者都發(fā)放了七折利率的貸款。從2010 年11 月1 日起，應(yīng)監(jiān)管部門要求個(gè)人住房貸款利率的下限上調(diào)為基準(zhǔn)利率的0.85 倍。近期由于銀行規(guī)模緊張影響的擴(kuò)散，已經(jīng)有多家商業(yè)銀行取消了首套購房貸款的利息優(yōu)惠。目前唐山市場上，只有中小股份制銀行還有首套房利率的優(yōu)惠政策。但是隨著各家銀行總行政策的調(diào)整，利率優(yōu)惠被取消應(yīng)該是未來的趨勢，這無疑給購房者增加了成本。加之國家對二套房貸的差別化信貸政策大幅提高了購買第二套住房的資金門檻，監(jiān)管力度的不斷增強(qiáng)，必將對房地產(chǎn)市場的需求形成沖擊。據(jù)報(bào)道，上海及浙江的四大國有銀行的首套住房按揭貸款已經(jīng)完全取消現(xiàn)有的優(yōu)惠，其首套住房按揭貸款首付比例上升到四成以上，貸款利率也上升到基準(zhǔn)利率以上。開發(fā)貸款方面，種種跡象表明，2011 年商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)將受到一定抑制，審批標(biāo)準(zhǔn)將明顯趨嚴(yán)。工行日前已表示要順應(yīng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的要求,調(diào)整內(nèi)部的信貸結(jié)構(gòu), 有保有壓，并對房地產(chǎn)開發(fā)貸款進(jìn)行控制；某商業(yè)銀行總行近期要求各地分行對全部已經(jīng)審批的房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目重新進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估。在這種形勢下，預(yù)計(jì)在2011 年除目前全國排名靠前的知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍會(huì)獲得部分信貸資源外，其他的尤其是地方性的中小開發(fā)商獲得銀行貸款支持的難度比較大，中小開發(fā)商資金的“枯水期”可能會(huì)到來，這一點(diǎn)目前已經(jīng)顯現(xiàn)在了委托貸款利率走高、民間借貸成“瘋”上。在此需要提醒廣大購房者的是，未來一段時(shí)間內(nèi)置業(yè)需考慮的重要因素不只是地段、房價(jià)等，還應(yīng)該側(cè)重開發(fā)商實(shí)力的了解，規(guī)避購買期房形成爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。2012年上半年,為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控結(jié)果,中央政府堅(jiān)定不移加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控,一方面繼續(xù)堅(jiān)決抑制不合理需求,另一方面支持自住性住房的合理需求.2012年上半年貨幣政策微調(diào)力度加大,促進(jìn)熱點(diǎn)城市成交活躍.上半年銀行兩次下調(diào)存準(zhǔn)率,三年半來首次降息.貨幣政策微調(diào),信貸投放力度有所加大,使得購房者和開發(fā)企業(yè)更易獲得貸款,使北京等熱點(diǎn)城市今年以來首次出現(xiàn)交易量放大.商品房銷售面積降幅逐漸縮小的主要原因.眾所周知信貸變化左右房地產(chǎn),在此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響下2012年上半年,房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)如下特點(diǎn),供求矛盾有所改善,但仍需繼續(xù)增加供應(yīng);不合理需求受到抑制,剛需成為需求主體二季度特別是6月份熱點(diǎn)城市住宅成交量價(jià)均有所反彈.三、金融政策和其他政策相結(jié)合對房地產(chǎn)市場的影響

除金融政策外，國家還出臺(tái)了一系列抑制房價(jià)過快上漲的調(diào)控政策，包括限購令、土地政策和稅收政策等。在如此嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，市場出現(xiàn)了開發(fā)商捂盤，購房者觀望的局面，即持續(xù)加息會(huì)干預(yù)購房者的心理預(yù)期，觀望情緒會(huì)逐漸濃厚，樓市的需求量會(huì)逐步減少。調(diào)控政策還會(huì)從另外一個(gè)方面增加樓市的供應(yīng)，重慶大學(xué)公共事務(wù)系副主任曹躍群說，隨著多次提高存款準(zhǔn)備金率和加息，部分快速擴(kuò)張的中小企業(yè)資金壓力加大，從而會(huì)出售持有的房源，增加市場供應(yīng)。一方面需求萎縮，另一方面供應(yīng)在增加，這樣使得房地產(chǎn)企業(yè)的庫存量不斷擴(kuò)大，資金回收率降低。以北京為例，5 月北京樓市29 個(gè)開盤項(xiàng)目的平均銷售率為31.1%，進(jìn)入6 月樓市再創(chuàng)年內(nèi)新低。根據(jù)中原地產(chǎn)研究統(tǒng)計(jì)，6 月當(dāng)月北京取得預(yù)售許可證的商品房期房住宅項(xiàng)目合計(jì)為29 個(gè)，提供住宅套數(shù)為9508 套，而當(dāng)月簽約的數(shù)量為1 295套，簽約率僅為13.6%。其次，是北京的商品房庫存積壓上漲，僅6 月預(yù)售的商品房期房住宅項(xiàng)目，根據(jù)預(yù)售總值對比已

經(jīng)簽約的項(xiàng)目值，合計(jì)提供的9 508 套住宅總市值325 億，而截至月底簽約的僅有29 億，一個(gè)月的庫

存積壓市值就超過296 億。296 億還僅僅是積壓商品房的市值的一小部分。根據(jù)6 月30 日的數(shù)據(jù)，北

京商品房庫存總面積分別為：期房面積1 510.5 萬平方米，現(xiàn)房面積1 809.5 萬平方米。總庫存面積為320 萬平方米，相比春節(jié)調(diào)控前的3 181.2 萬平方米增加了138.8 萬平方米?！案鶕?jù)今年在售期房預(yù)

售均價(jià)，乘以庫存面積，目前全市積壓庫存總市值已經(jīng)超過8 000 億。預(yù)計(jì)年底有望達(dá)到萬億。”

綜上所述，在當(dāng)前金融形勢下，各種政策疊加一定會(huì)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響，但是，也應(yīng)該

看到，國家調(diào)控的本意是讓房地產(chǎn)市場回歸健康理性的軌道，而不是讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)承受房價(jià)大幅下

挫的后果，所以隨著調(diào)控政策的逐漸顯效，未來一到兩年房地產(chǎn)行業(yè)有可能面臨重新洗牌，融資渠道寬廣的大型房企將面臨新的發(fā)展機(jī)遇，而房價(jià)將是會(huì)經(jīng)歷波浪式平緩調(diào)整的過程.與此同時(shí)多部委強(qiáng)調(diào)落實(shí)保障房建設(shè)資金.住建部,央行,財(cái)政部等多部委政策支持保障房資金.在政府控制房價(jià)、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地控制、信貸控制等一系列宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)的背景下，地方政府過度的投資沖動(dòng)將受到一定程度的抑制，對土地與房屋開發(fā)投資的增速也將相應(yīng)減緩。與此同時(shí)，加息、提高存款準(zhǔn)備金率等措施所導(dǎo)致的房地產(chǎn)開發(fā)貸款與消費(fèi)貸款增速的放緩將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和施工、竣工速度。因此從整體上看，如果國家針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策落實(shí)到位，未來2―3年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將略有減緩.市場供求不平衡矛盾將繼續(xù)存在。近年來針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策中影響需求變動(dòng)的因素主要有：上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購房與投機(jī)性購房、控制拆遷規(guī)模等。但是，由于人民幣升值的預(yù)期不斷刺激“熱錢”涌入我國，且大部分流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，未來2-3年我國部分地區(qū)房地產(chǎn)市場的投資性需求仍將有所提高。

房地產(chǎn)價(jià)格將保持上升趨勢。從對供求關(guān)系的分析可以判斷，未來2―3年我國房地產(chǎn)價(jià)格仍將保持上升的趨勢，原因是：

第一 房地產(chǎn)市場供求發(fā)展不平衡的矛盾（特別是需求將繼續(xù)迅速增長的趨勢）必然反映在房價(jià)的持續(xù)增長上；

第二近年來地價(jià)、建筑材料、商品房品質(zhì)提高所帶來的開發(fā)成本增加將推動(dòng)房價(jià)上漲；

第三 從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來看，房價(jià)的運(yùn)動(dòng)趨勢和國民經(jīng)濟(jì)增長率以及居民可支配收入正相關(guān)。目前我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，居民收入持續(xù)增加、除非遭遇金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)增長趨勢被迫中斷，否則房價(jià)的運(yùn)行趨勢只會(huì)上升，而不可能下降。

普通住房供應(yīng)量將上升，高檔住宅供應(yīng)量將減少。為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)，國家在規(guī)劃審批、信貸、稅收等方面對中小套型、中低價(jià)位的普通住房給予了優(yōu)惠的政策支持，并明文規(guī)定了享受優(yōu)惠政策的普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。未來2―3年，隨著各地房地產(chǎn)宏觀調(diào)控細(xì)則的相繼出臺(tái)，中低價(jià)位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的供應(yīng)將有所增加。

注：文章內(nèi)所有公式及圖表請用PDF形式查看。

第五篇：房地產(chǎn)行業(yè)幾個(gè)稅務(wù)政策的建議

一、酬金制下代管資金征收營業(yè)稅的問題

現(xiàn)行稅法規(guī)定：

根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》第五條：納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用?！稜I業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十三條 條例第五條所稱價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。在實(shí)際執(zhí)行中，物業(yè)管理企業(yè)替全體業(yè)主代管的資金被視為價(jià)外費(fèi)用中的代收款項(xiàng)征收營業(yè)稅。

當(dāng)前規(guī)存在的問題：

在酬金制下，物業(yè)公司代管的業(yè)主資金也需要繳納營業(yè)稅，我們認(rèn)為與營業(yè)稅的立法精神相沖突。理由如下：

1、根據(jù)國家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部在 2003 年聯(lián)合印發(fā)了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

2、由于現(xiàn)實(shí)中業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不具有法人主體資格，不能在銀行設(shè)立賬戶，向業(yè)主預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金只能由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管，存放于物業(yè)服務(wù)企業(yè)賬戶中。物業(yè)服務(wù)企業(yè)按合同約定提供服務(wù)所需資金，按向業(yè)主委員會(huì)提交財(cái)務(wù)預(yù)算，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核批準(zhǔn)后，方可在代管資金中支付。

3、國家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的通知（發(fā)改價(jià)格

【2003】1864號(hào)）文中第十二條明確規(guī)定：“實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有?！?/p>

我們的建議：

根據(jù)相關(guān)行業(yè)規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)酬金制下，因業(yè)主委員會(huì)無法開具法人賬戶而由物業(yè)公司預(yù)收的有指定用途的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，我們認(rèn)為并不屬于物業(yè)服務(wù)的價(jià)外費(fèi)用，不應(yīng)征收營業(yè)稅。對物業(yè)公司按酬金制方式收取的屬于物業(yè)公司所得的酬金征收營業(yè)稅。同時(shí)，物業(yè)公司在包干制下收取服務(wù)費(fèi)，其本質(zhì)上與酬金制一致，其營業(yè)稅也應(yīng)避免重復(fù)征收。

物業(yè)公司本身屬于低端勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，其功能是滿足業(yè)主需求，同時(shí)提供大量基層就業(yè)機(jī)會(huì)。物業(yè)公司本身較難產(chǎn)生盈利，對物業(yè)公司采用相對寬松的稅收政策將惠及最基層民眾。

二、土地增值稅預(yù)征政策

現(xiàn)行稅法規(guī)定

根據(jù)國稅發(fā)【2010】53號(hào)文，為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。在該文件的要求下，各地紛紛調(diào)高了

預(yù)征率，如上海制定了2%、3.5%、5%的三檔預(yù)征率。

當(dāng)前存在的問題

我們認(rèn)可土地增值稅預(yù)征的調(diào)節(jié)作用和其必要性，但對于以下兩種情況下，預(yù)征致使稅企業(yè)承擔(dān)了額外的稅負(fù)：

1、有明顯證據(jù)表明房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)征率高于清算稅率的；

2、有明顯證據(jù)表明房地產(chǎn)項(xiàng)目無增值額的。

以上兩種情況在清算后，勢必形成退稅，而在實(shí)際操作中，企業(yè)退稅始終存在巨大的障礙。

我們的建議：

對于有明顯證據(jù)表明房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅清算稅負(fù)率低于項(xiàng)目所在地土地增值稅預(yù)征率或無增值額的（如通過國土部門和建設(shè)部門文件能夠形成佐證的地價(jià)和工程成本，能證明項(xiàng)目稅負(fù)率低于預(yù)征率的），在主管稅局批準(zhǔn)的情況下，可按企業(yè)申報(bào)的實(shí)際稅負(fù)率預(yù)征。

三、土地增值稅分期清算問題

現(xiàn)行稅法規(guī)定：

根據(jù)國稅發(fā)【2006】187號(hào)文，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

當(dāng)前存在的問題

1、清算主體界定不清

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)審批由發(fā)改委負(fù)責(zé)，一宗地一個(gè)立項(xiàng)批復(fù)。按照國稅發(fā)【2006】187號(hào)文規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，則應(yīng)按發(fā)改委的立項(xiàng)批復(fù)為單位進(jìn)行清算。

關(guān)于分期，實(shí)際上沒有一個(gè)通用的定義，通常由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)自身經(jīng)營狀況、產(chǎn)品設(shè)計(jì)要求和市場情況確定，不屬于國家有關(guān)部門審批范疇。各地稅務(wù)機(jī)關(guān)對分期的定義也不統(tǒng)一，包括但不限于：立項(xiàng)批復(fù)、規(guī)劃許可證、施工許可證、施工標(biāo)段、房地產(chǎn)公司營銷廣告中的分期標(biāo)準(zhǔn)等

2、獨(dú)立分期清算

《土地增值稅暫行條例》第一條：為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益，制定本條例。條例中指出合理調(diào)節(jié)土地增值收益，而房地產(chǎn)項(xiàng)目中單期的收益并不能反映一宗土地的增值收益。唯一能真實(shí)反映土地增值收益的是一個(gè)項(xiàng)目整體經(jīng)營結(jié)果。

我們認(rèn)為，為防止房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期過長，長期無法進(jìn)行清算，因此要求房地產(chǎn)公司對土地增值稅先進(jìn)行分期清算是合理和必須的。但分期清算是保證稅款及時(shí)入庫的有效方法而不是目的，如何分期清算沒有明確，比如以分期為主體的獨(dú)立清算，還是以項(xiàng)目為主體分期進(jìn)行累計(jì)清算。分期清算后如不能進(jìn)行項(xiàng)目整體清算，會(huì)存在以下問題：

A:有損稅收中性原則

房地產(chǎn)項(xiàng)目如何分期是通過政府規(guī)劃部門的要求、設(shè)計(jì)、營銷的需要和企業(yè)的資金狀況進(jìn)行決策的。但在分期清算的情況下，因?yàn)椴煌姆制诜绞?，稅?fù)差異較大，現(xiàn)在變成了稅務(wù)導(dǎo)向的項(xiàng)目分期，對企業(yè)正常的經(jīng)營決策造成了較大的干擾，導(dǎo)致稅務(wù)導(dǎo)向而非商業(yè)導(dǎo)向的經(jīng)營決策。

B：容易導(dǎo)致稅負(fù)不公

分期清算需要借助各種分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行成本分?jǐn)?，目前稅?wù)機(jī)關(guān)、學(xué)術(shù)界、企業(yè)對成本分?jǐn)偡绞酱嬖诰薮蟮臓幾h。項(xiàng)目整體的收入和成本非常清晰且計(jì)稅口徑一致，但通過人為的分?jǐn)偤螅诓煌髽I(yè)、不同地區(qū)，差異非常大，導(dǎo)致了嚴(yán)重的稅負(fù)不公，企業(yè)在項(xiàng)目獲取時(shí)很難通過合理的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行投資決策。企業(yè)所得稅雖然借助各種成本分?jǐn)偡绞竭M(jìn)行預(yù)繳，但實(shí)際在項(xiàng)目開發(fā)結(jié)束后，不同的成本分?jǐn)偡绞街荒茉谝欢ㄆ谙迌?nèi)形成時(shí)間性差異，最終的納稅總額不受分?jǐn)偡绞接绊?，而土地增值稅?huì)形成永久性差異。

我們的建議：

從稅收中性原則和土地增值稅的立法本意出發(fā)，同時(shí)考慮稅款的及時(shí)入庫問題，我們建議土地增值稅應(yīng)以項(xiàng)目整體作為一個(gè)清算單位，分期清算在性質(zhì)上仍屬于一種預(yù)交性質(zhì)，各期進(jìn)行滾動(dòng)加總清算，項(xiàng)目開發(fā)銷售完畢后，根據(jù)項(xiàng)目總銷售額和總成本進(jìn)行清算。