第一篇：某大型商業(yè)項(xiàng)目策劃方案

某大型商業(yè)項(xiàng)目策劃方案目錄

時(shí)間:2006-1-26 9:56:00

【報(bào)告目錄】：

第一章煙臺(tái)市場(chǎng)調(diào)查研究

第一節(jié)城市概況

第二節(jié)

第三節(jié)

第四節(jié)

第二章

第一節(jié)

第二節(jié)

第三章

第一節(jié)

第二節(jié)

第三節(jié)

第四節(jié)

第五節(jié)

第六節(jié)

第四章

第一節(jié)

第二節(jié)

第三節(jié)

第四節(jié)

第五節(jié)經(jīng)濟(jì)環(huán)境消費(fèi)市場(chǎng)環(huán)境商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r項(xiàng)目全程策劃項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目名稱策劃商場(chǎng)定位與經(jīng)營(yíng)規(guī)劃業(yè)態(tài)定位功能定位消費(fèi)市場(chǎng)定位經(jīng)營(yíng)特色定位樓層分布物業(yè)方案建議業(yè)務(wù)招商與品牌計(jì)劃業(yè)務(wù)招商策略依據(jù)招商政策制定依據(jù)招商政策內(nèi)容招商思路各樓層招商品牌計(jì)劃

第五章商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理策略

第一節(jié)品牌招商工作

第二節(jié)籌備開業(yè)運(yùn)營(yíng)

第三節(jié)商場(chǎng)管理工作

第四節(jié)營(yíng)銷策劃工作

第五節(jié)人力資源工作

第六節(jié)制度體系建立工作

第七節(jié)經(jīng)營(yíng)管理保障體系

第八節(jié)商業(yè)經(jīng)營(yíng)籌辦投資預(yù)算

第九節(jié)商業(yè)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分析

第十節(jié)年度經(jīng)營(yíng)費(fèi)用預(yù)算第十一節(jié)商業(yè)經(jīng)營(yíng)合理性分析

第六章項(xiàng)目銷售代理策略

第一節(jié)產(chǎn)品設(shè)計(jì)

第二節(jié)價(jià)格策略

第三節(jié)客戶資源

第四節(jié)銷控原則

第五節(jié)投資者投資分析

第六節(jié)總體銷售目標(biāo)

第七節(jié)銷售階段劃分

第七章項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略

第一節(jié)售樓中心方案的概念設(shè)計(jì)

第二節(jié)營(yíng)銷策略

第三節(jié)推廣方式

第四節(jié)推廣過程

第五節(jié)營(yíng)銷推廣戰(zhàn)術(shù)設(shè)計(jì)

第六節(jié)媒體分析

第七節(jié)推廣費(fèi)用及預(yù)算

【報(bào)告圖表】：

主要商業(yè)項(xiàng)目情況調(diào)查表主要商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查情況表項(xiàng)目swot分析表

各品類商品基本招商政策表商業(yè)經(jīng)營(yíng)籌辦投資預(yù)算表商業(yè)經(jīng)營(yíng)籌辦費(fèi)用明細(xì)表商業(yè)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分析表

年度經(jīng)營(yíng)費(fèi)用預(yù)算表

商業(yè)經(jīng)營(yíng)合理性分析表假定投資方式設(shè)計(jì)表

投資者投資收益分析表總體銷售計(jì)劃表

綜合業(yè)績(jī)分析表

第二篇：大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目如何操作

大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目如何操作

大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目無論從客戶的復(fù)雜程度，還是投資模式及經(jīng)營(yíng)模式上，都屬于房地產(chǎn)開發(fā)中的復(fù)雜產(chǎn)品，開發(fā)周期長(zhǎng)、投資大，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策的影響大。此類項(xiàng)目在開發(fā)的前期決策過程中存在許多不可預(yù)見因素，具有很大的風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，由于業(yè)態(tài)種類豐富，在后期的運(yùn)營(yíng)中也存在很多困難。因此必須采用科學(xué)的管理理論和技術(shù)對(duì)大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)進(jìn)行全過程控制。

1.全過程管理的內(nèi)容和程序

與其他房地產(chǎn)形式相比，商業(yè)房地產(chǎn)具有以下特點(diǎn)：

①客戶需求的特殊性。商業(yè)房地產(chǎn)的客戶包括兩級(jí)：初級(jí)客戶———商業(yè)運(yùn)營(yíng)商，終級(jí)客戶———消費(fèi)者。一方面，商業(yè)運(yùn)營(yíng)商不同的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、特色決定其需求的個(gè)性化；另一方面，商業(yè)房地產(chǎn)所針對(duì)的消費(fèi)者數(shù)量龐大，客戶群結(jié)構(gòu)復(fù)雜，無法同時(shí)滿足不同客戶層的個(gè)性化需求，項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、市場(chǎng)策略等前期評(píng)價(jià)工作存在許多不確定因素，這些都增加了前期決策的難度與后期建設(shè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。

②開發(fā)贏利模式的不確定性。商業(yè)房地產(chǎn)的規(guī)模有大有小，對(duì)于小規(guī)模商業(yè)，通常采取開發(fā)銷售模式，資金回收主要是銷售收入；對(duì)于大型商業(yè)房地產(chǎn)，一般采取出租運(yùn)營(yíng)模式，注重資產(chǎn)的長(zhǎng)期良性運(yùn)營(yíng)，以收取租金為主要投資回報(bào)形式。

③經(jīng)營(yíng)管理的復(fù)雜性。以出租為主要運(yùn)營(yíng)模式的大、中型購(gòu)物中心及ShoppingMall（商業(yè)區(qū)），業(yè)態(tài)種類豐富，對(duì)于不同類型要采取相異的經(jīng)營(yíng)管理模式，這就增加了后期經(jīng)營(yíng)管理工作的困難，使其面臨巨大的壓力與挑戰(zhàn)。

商業(yè)房地產(chǎn)按項(xiàng)目本身可分為啟動(dòng)、計(jì)劃、實(shí)施、控制和收尾五個(gè)階段，對(duì)應(yīng)著策劃與決策、準(zhǔn)備設(shè)計(jì)、建設(shè)施工和使用運(yùn)營(yíng)的全過程管理，通過項(xiàng)目策劃和控制達(dá)到項(xiàng)目全過程管理目標(biāo)。

2.市場(chǎng)資源分析與策劃

在決策階段，可運(yùn)用SWOT環(huán)境分析法對(duì)項(xiàng)目所處市場(chǎng)環(huán)境和各項(xiàng)資源條件進(jìn)行分析。大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)決定了對(duì)其進(jìn)行環(huán)境資源分析的內(nèi)容。主要包括：

①項(xiàng)目選址要求科學(xué)合理；

②符合市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律；

③良好的政策環(huán)境；

④積累行政資源；

⑤整合開發(fā)資源。

3.項(xiàng)目建設(shè)管理與控制

按照管理主體的不同，可以將大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目分為開發(fā)商項(xiàng)目管理子系統(tǒng)、設(shè)計(jì)方管理子系統(tǒng)、施工方管理子系統(tǒng)和供貨方管理子系統(tǒng)。以開發(fā)商的項(xiàng)目管理為基礎(chǔ)和紐帶，相互關(guān)聯(lián)共同構(gòu)成商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)管理與控制系統(tǒng)。

項(xiàng)目建設(shè)管理與控制有四項(xiàng)基本目標(biāo)：進(jìn)度、費(fèi)用、質(zhì)量和安全，分別對(duì)應(yīng)著組織計(jì)劃體系的戰(zhàn)略、政策、程序和規(guī)則四個(gè)層次。這四項(xiàng)目標(biāo)同處于一個(gè)動(dòng)態(tài)的平衡系統(tǒng)之中，相互作用，相互約束。若其中一項(xiàng)有變化就會(huì)引起其他三項(xiàng)的變化，以此來恢復(fù)項(xiàng)目控制的系統(tǒng)平衡。這種系統(tǒng)動(dòng)態(tài)平衡關(guān)系好比天平：一頭是進(jìn)度，一頭是費(fèi)用，質(zhì)量和安全則是杠桿。進(jìn)度和費(fèi)用是可活動(dòng)和可調(diào)節(jié)的，且調(diào)整方向互為消長(zhǎng)，屬于指標(biāo)性的軟要素；而質(zhì)量和安全則是固定的和不可變的，是標(biāo)準(zhǔn)性的硬要素。進(jìn)度和費(fèi)用應(yīng)當(dāng)以滿足質(zhì)量和安全要求為前提（保持質(zhì)量、安全為平穩(wěn)狀態(tài)），否則即意味著對(duì)質(zhì)量與安全的犧牲（杠桿發(fā)生傾斜）。作為開發(fā)商，必須運(yùn)用先進(jìn)的管理知識(shí)和手段，在項(xiàng)目建設(shè)過程中充分利用信息技術(shù)，密切注意三者之間關(guān)系的調(diào)節(jié)，分清主次，保證工程在最小成本下，按期按質(zhì)地順利完成，實(shí)現(xiàn)進(jìn)度、費(fèi)用、質(zhì)量和安全的系統(tǒng)平衡。

(1)項(xiàng)目進(jìn)度管理

大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目總體分為多期工程，首期工程進(jìn)度是否能按時(shí)完成對(duì)后續(xù)開發(fā)有重要影響，并直接關(guān)系投資效益，因此要加強(qiáng)工程進(jìn)度和工期的管理控制。

①對(duì)項(xiàng)目總周期和一期工程周期進(jìn)行論證和分析，制定出科學(xué)的實(shí)施方案和施工組織設(shè)計(jì)，確定經(jīng)濟(jì)合理的施工方案。

②編制項(xiàng)目總體和分期的進(jìn)度計(jì)劃，找出經(jīng)濟(jì)合理的工期；編制階段進(jìn)度計(jì)劃，對(duì)各階段的單項(xiàng)工程或工序編制出詳細(xì)的進(jìn)度計(jì)劃，繪制工程進(jìn)度表。

③大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積較大，工期較緊，同時(shí)進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)的施工單位較多，因此要對(duì)每個(gè)施工單位進(jìn)行緊密的跟蹤和監(jiān)督，保證其嚴(yán)格按施工計(jì)劃進(jìn)度進(jìn)行施工。

④在施工過程中對(duì)進(jìn)度計(jì)劃要進(jìn)行及時(shí)的檢測(cè)與調(diào)整，及時(shí)掌握項(xiàng)目的進(jìn)展情況，發(fā)現(xiàn)計(jì)劃與實(shí)際的偏差，及時(shí)采取有效措施調(diào)整進(jìn)度計(jì)劃，保證整個(gè)項(xiàng)目能夠如期完成。

(2)項(xiàng)目質(zhì)量管理

項(xiàng)目施工過程中的質(zhì)量管理，實(shí)際就是程序控制和過程偏差控制。在項(xiàng)目施工的實(shí)際工作中，通常采取委托項(xiàng)目監(jiān)理單位對(duì)施工單位質(zhì)量管理體系的實(shí)施狀況進(jìn)行監(jiān)控：監(jiān)督檢查在工序施工過程中的施工人員、機(jī)械設(shè)備、施工方法、工藝或操作是否處于良好狀態(tài)；是否符合質(zhì)量要求；做好設(shè)計(jì)變更的控制工作；做好施工過程中的檢查驗(yàn)收工作；做好工程質(zhì)量問題和質(zhì)量事故的處理，當(dāng)出現(xiàn)不合格產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)要求施工單位采取措施予以整改，并跟蹤檢查，直到合格為止；當(dāng)施工現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)質(zhì)量異常情況、隱蔽作業(yè)未經(jīng)檢驗(yàn)而擅自封閉、未經(jīng)同意擅自修改設(shè)計(jì)圖紙、使用不合格原材料或構(gòu)配件時(shí)，應(yīng)下達(dá)停工指令，糾正后下達(dá)復(fù)工指令；對(duì)工程材料、混凝土試塊、受力鋼筋等實(shí)行取樣送檢制度；對(duì)從事計(jì)量作業(yè)的操作人員技術(shù)水平進(jìn)行審核，對(duì)其計(jì)量作業(yè)結(jié)果進(jìn)行評(píng)價(jià)和確認(rèn)。

(3)項(xiàng)目成本管理

由于施工階段的成本占整個(gè)項(xiàng)目成本的80%左右，直接影響項(xiàng)目開發(fā)總成本的高低，因此項(xiàng)目建設(shè)施工階段的成本控制尤為重要。成本控制主要有組織措施、技術(shù)措施、經(jīng)濟(jì)措施，三者融為一體、相互作用。具體管理方法和技術(shù)有：

①工程部應(yīng)健全內(nèi)部審核機(jī)制，實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，對(duì)項(xiàng)目的成本、質(zhì)量、進(jìn)度承擔(dān)全部責(zé)任。

②對(duì)施工單位制定的施工方案進(jìn)行審查，確保方案的先進(jìn)性和經(jīng)濟(jì)性，從而節(jié)省工期、提高質(zhì)量、降低成本。

③項(xiàng)目經(jīng)理和施工管理員應(yīng)認(rèn)真記好施工日記，對(duì)進(jìn)場(chǎng)材料設(shè)備的品牌、質(zhì)量、數(shù)量等要認(rèn)真審核，并對(duì)施工進(jìn)度和完成的工作量等重大事項(xiàng)按日記錄在案。

④財(cái)務(wù)部按付款程序及有關(guān)工程合同控制撥付工程備料款、進(jìn)度款。

⑤竣工決算階段的成本控制重點(diǎn)在于工程量的審定。

4.招商管理

現(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的精髓就是“統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)”，主要包含四個(gè)方面：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物業(yè)管理?！敖y(tǒng)一招商管理”是后面

三個(gè)統(tǒng)一工作的基礎(chǔ)和起源，其成敗不僅決定前期規(guī)劃是否成功，而且決定著后期項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理是否順利。大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目通常由開發(fā)公司成立運(yùn)營(yíng)管理公司，全面負(fù)責(zé)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。

招商活動(dòng)應(yīng)注意以下原則：

①維護(hù)統(tǒng)一主體形象和品牌形象，對(duì)商戶的年銷售額和經(jīng)營(yíng)性質(zhì)做一定的分析，保持項(xiàng)目的品位，不能盲目引進(jìn)。

②保證市場(chǎng)的全面性，做到“他無我有，他有我優(yōu)”，保證市場(chǎng)內(nèi)產(chǎn)品的全面性和先進(jìn)性。

③遵循核心主力商戶先行，其他商戶隨后的原則。

④注意核心主力商戶選擇布局原則，核心主力商戶適合放在經(jīng)營(yíng)軸線的端點(diǎn)，這樣能起到組織客流，擴(kuò)大宣傳的作用。

⑤租賃經(jīng)營(yíng)采取“放水養(yǎng)魚”的原則，“先做人氣，再做生意”。

⑥對(duì)商戶的“統(tǒng)一服務(wù)”，包含統(tǒng)一的營(yíng)銷服務(wù)、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一的布置指導(dǎo)、統(tǒng)一的行政事務(wù)管理、統(tǒng)一的物業(yè)管理等。這一原則要充分體現(xiàn)在招商過程的思想上和合約中，從而體現(xiàn)并維護(hù)項(xiàng)目的品牌和特色。

在招商過程中，有必要對(duì)每一個(gè)商戶進(jìn)行評(píng)價(jià)分析，預(yù)測(cè)其經(jīng)營(yíng)前景，以便確定其是否符合項(xiàng)目的整體經(jīng)營(yíng)方向和定位。可以采取商戶保證金制度，和相關(guān)管理部門聯(lián)合設(shè)立監(jiān)察隊(duì)伍。此外，招商人員的素質(zhì)也是招商成功與否的一個(gè)重要影響因素。所以應(yīng)對(duì)招商人員進(jìn)行必要培訓(xùn)，并采取分類分級(jí)管理手段。

5.營(yíng)銷管理

(1)銷售管理

大型商業(yè)房地產(chǎn)的銷售與招商環(huán)節(jié)往往密不可分，互相影響，相輔相成。商業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷的成功關(guān)鍵在于：給投資者充足的信心，使其相信商鋪的招商成功一定會(huì)帶來穩(wěn)定的租金收入和持續(xù)的增值空間，銷售活動(dòng)必須借助招商大造聲勢(shì)，挖掘并創(chuàng)造強(qiáng)大的營(yíng)銷賣點(diǎn)，增強(qiáng)投資者的信心，打消其投資顧慮，保障銷售成功。在銷售過程中也應(yīng)該與當(dāng)?shù)卣e極合作，充分利用行政資源。

根據(jù)效益、協(xié)同、可控性、風(fēng)險(xiǎn)原則，應(yīng)采取直接銷售和間接銷售相結(jié)合的銷售策略。在建初期階段應(yīng)采用公司銷售人員直接銷售的方式。這樣不僅可以使公司直接了解用戶的需求、購(gòu)買的特點(diǎn)及變化趨勢(shì)，及時(shí)做出相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)決策，還可以相對(duì)縮短流通環(huán)節(jié)，減少流通費(fèi)用，降低營(yíng)銷成本；建設(shè)后期和建成后應(yīng)選擇房地產(chǎn)中介代理公司負(fù)責(zé)銷售。因其熟悉市場(chǎng)情況，對(duì)所擅長(zhǎng)的市場(chǎng)領(lǐng)域有充分的認(rèn)識(shí)，可以降低銷售難度，加速銷售進(jìn)度，降低利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)，有利于風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)偤娃D(zhuǎn)移。

(2)促銷管理

應(yīng)采取目標(biāo)任務(wù)法：先確定促銷目標(biāo)，然后確定達(dá)到目標(biāo)所需完成的任務(wù)，最后再估算所需的促銷費(fèi)用。這種方法可以使企業(yè)管理人員將促銷費(fèi)用和促銷目標(biāo)直接聯(lián)系起來，便于進(jìn)行產(chǎn)出投入分析。項(xiàng)目在建初期應(yīng)當(dāng)采取傳單、戶外平面廣告、報(bào)紙等廣告媒介的促銷組合策略來進(jìn)行宣傳，提高企業(yè)和項(xiàng)目的知名度。項(xiàng)目開工時(shí)，要充分利用當(dāng)?shù)氐男姓Y源，舉辦開工典禮，邀請(qǐng)當(dāng)?shù)卣念I(lǐng)導(dǎo)和媒體參加，從而擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力和知名度。

6.運(yùn)營(yíng)管理

運(yùn)營(yíng)是大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目持續(xù)收益和升值的源泉。目前大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目采取包租的形式，由經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。這種經(jīng)營(yíng)方式對(duì)于公司和投資者來說是一種“雙贏”的方式：對(duì)公司來說，能夠快速銷售，促使資金快速回籠，獲得收益；對(duì)投資者來說，有穩(wěn)定的租金收入。這種方式成功的關(guān)鍵在于管理公司的規(guī)范性和專業(yè)性。所以在成立（或委托）管理公司時(shí)應(yīng)從這兩個(gè)方面進(jìn)行考慮和分析評(píng)價(jià)，從而保證市場(chǎng)的租賃、物業(yè)、營(yíng)銷策劃和服務(wù)能在專業(yè)、規(guī)范的管理下統(tǒng)一進(jìn)行。

由于大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)所占面積大、涉及行業(yè)多、范圍廣，因此運(yùn)營(yíng)中還可以成立經(jīng)營(yíng)商戶的統(tǒng)一基金、行業(yè)協(xié)會(huì)或商會(huì)。這樣不僅可以充分溝通各商戶信息、協(xié)調(diào)與經(jīng)營(yíng)管理公司的合作、監(jiān)督管理公司的工作質(zhì)量，而且便于提高公司的管理效率，將公司的主要精力和業(yè)務(wù)從眾多個(gè)體商戶的繁瑣工作中解放出來，從大市場(chǎng)的角度進(jìn)行整體營(yíng)銷、推廣和服務(wù)。

第三篇：大型游樂園項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書

大型游樂園項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書 開啟更美好的明天 keep it simple讓問題簡(jiǎn)單化 〖 商業(yè)計(jì)劃書內(nèi)容 〗商業(yè)計(jì)劃書是一份全方位描述企業(yè)發(fā)展的文件，是企業(yè)擁有良好融資能力、實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的重要條件之

一。一份完備的商業(yè)計(jì)劃書，是企業(yè)融資過程中不可缺少的文件，作為資金的敲門磚，商業(yè)計(jì)劃書不僅是企業(yè)能否成功融資的關(guān)鍵因素，同時(shí)也是企業(yè)梳理戰(zhàn)略、規(guī)劃發(fā)展、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、挖掘機(jī)會(huì)的案頭文件。商業(yè)計(jì)劃書作為吸引投資的“敲門磚”，主要用途是獲得投資資金，一份策劃優(yōu)秀的商業(yè)計(jì)書能夠把公司和項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、潛力、運(yùn)營(yíng)思路、商業(yè)模式等完美的展現(xiàn)給投資者，從而獲得風(fēng)險(xiǎn)投資商的的青睞。風(fēng)險(xiǎn)投資商通過股權(quán)、債權(quán)的方式投入資金，最終退出企業(yè)資本體系，獲得高額回報(bào)。第一章 公司情況介紹第一節(jié) 公司基本情況

一、公司的宗旨

二、目標(biāo)（市場(chǎng)和財(cái)務(wù)目標(biāo)）

三、公司各部門的職能和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)

四、公司管理狀況第二節(jié) 公司現(xiàn)有產(chǎn)品和技術(shù)介紹

一、產(chǎn)品簡(jiǎn)介

二、產(chǎn)品生產(chǎn)

三、現(xiàn)有技術(shù)狀況第二章 大型游樂園市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀分析第一節(jié) 市場(chǎng)

一、市場(chǎng)規(guī)模、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與劃分

二、目標(biāo)市場(chǎng)分析

三、產(chǎn)品消費(fèi)群體分析

四、公司現(xiàn)有產(chǎn)品市場(chǎng)狀況分析

五、市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)和市場(chǎng)機(jī)會(huì) 讓問題簡(jiǎn)單化 第二節(jié) 競(jìng)爭(zhēng)分析

一、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況（行業(yè)壟斷競(jìng)爭(zhēng)狀況）

二、行業(yè)主要競(jìng)爭(zhēng)者的市場(chǎng)份額狀況

三、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

四、潛在競(jìng)爭(zhēng)者分析

五、市場(chǎng)變化趨勢(shì)

六、公司產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)第三章 市場(chǎng)營(yíng)銷第一節(jié) 營(yíng)銷計(jì)劃

一、主要區(qū)域簡(jiǎn)介

二、營(yíng)銷方式

三、渠

道建設(shè)

四、預(yù)估目標(biāo) 第二節(jié) 銷售政策

一、現(xiàn)行銷售方略

二、新的銷售計(jì)劃 第三節(jié) 銷售市場(chǎng)開拓

一、銷售渠道建設(shè)

二、銷售方式

讓問題簡(jiǎn)單化

三、行銷環(huán)節(jié)

四、售后服務(wù) 第四節(jié) 主要業(yè)務(wù)關(guān)系狀

況 第五節(jié) 銷售管理

一、銷售人才隊(duì)伍情況建設(shè)

二、促銷和市場(chǎng)

滲透（方式及安排、預(yù)算）

三、銷售計(jì)劃安排

四、產(chǎn)品銷售價(jià)格

方案

五、市場(chǎng)開發(fā)規(guī)劃第四章 資金管理 第一節(jié) 投資說明

一、資金需求說明（用量／期限）

二、資金使用計(jì)劃及進(jìn)度

三、投資

形式（貸款／利率／利率支付條件／轉(zhuǎn)股－普通股、優(yōu)先股、任股權(quán)

／對(duì)應(yīng)價(jià)格等）

四、資本結(jié)構(gòu)

五、回報(bào)／償還計(jì)劃讓問題簡(jiǎn)

單化

六、資本原負(fù)債結(jié)構(gòu)說明（每筆債務(wù)的時(shí)間／條件／抵押／利

息等）

七、投資抵押（是否有抵押／抵押品價(jià)值及定價(jià)依據(jù)／定價(jià)

憑證）

八、投資擔(dān)保（是否有抵押／擔(dān)保者財(cái)務(wù)報(bào)告）

九、吸納

投資后股權(quán)結(jié)構(gòu)

十、股權(quán)成本

十一、投資者介入公司管理之程度

說明

十二、報(bào)告（定期向投資者提供的報(bào)告和資金支出預(yù)算）

十三、雜費(fèi)支付（是否支付中介人手續(xù)費(fèi)）第二節(jié) 投資報(bào)酬與退出

一、股票上市

二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓

三、股權(quán)回購(gòu)

四、股利第五章 風(fēng)

險(xiǎn)分析第一節(jié) 資源（原材料／供應(yīng)商）風(fēng)險(xiǎn)讓問題簡(jiǎn)單化 第二節(jié) 市場(chǎng)不確定性風(fēng)險(xiǎn)第三節(jié) 研發(fā)風(fēng)險(xiǎn)第四節(jié) 生產(chǎn)不確定性

風(fēng)險(xiǎn)第五節(jié) 成本控制風(fēng)險(xiǎn)第六節(jié) 競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)第七節(jié) 政策風(fēng)險(xiǎn)

第八節(jié) 財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)（應(yīng)收賬款／壞賬）第九節(jié) 管理風(fēng)險(xiǎn)（含人事／

人員流動(dòng)／關(guān)鍵雇員依賴）第十節(jié) 破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)第六章 公司管理

第一節(jié) 公司組織結(jié)構(gòu)第二節(jié) 管理制度及勞動(dòng)合同第三節(jié) 人事

計(jì)劃（配備／招聘／培訓(xùn)／考核）第四節(jié) 薪資、福利方案第五

節(jié) 股權(quán)分配和認(rèn)股計(jì)劃第七章 經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)讓問題簡(jiǎn)單化 第一

節(jié) 銷售規(guī)模預(yù)測(cè)

一、銷售數(shù)量

二、銷

售增長(zhǎng)率 第二節(jié) 銷售盈利預(yù)測(cè)

一、毛利率預(yù)測(cè)

二、銷售利潤(rùn)率變化預(yù)測(cè) 第三節(jié) 投資報(bào)酬預(yù)測(cè)第八章 財(cái)務(wù)分析

第一節(jié) 財(cái)務(wù)分析說明第二節(jié) 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)

一、銷

售收入明細(xì)表

二、成本費(fèi)用明細(xì)表

三、薪金水平明細(xì)表

四、固定資產(chǎn)明細(xì)表

五、資產(chǎn)負(fù)債表

六、利潤(rùn)及分配明細(xì)表

七、現(xiàn)金流量表讓問題簡(jiǎn)單化

八、財(cái)務(wù)指標(biāo)分析附錄

一、附件1.營(yíng)業(yè)執(zhí)照影印本2.董事會(huì)名單及簡(jiǎn)歷3.主要經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)

名單及簡(jiǎn)歷4.專業(yè)術(shù)語說明5.專利證書／生產(chǎn)許可證／鑒定證

書等6.注冊(cè)商標(biāo)7.企業(yè)形象設(shè)計(jì)／宣傳資料（標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)、說明書、出版物、包裝說明等）8.簡(jiǎn)報(bào)及報(bào)道9.場(chǎng)地租用證明10.工藝

流程圖11.產(chǎn)品市場(chǎng)成長(zhǎng)預(yù)測(cè)圖

二、附表1.主要產(chǎn)品目錄讓

問題簡(jiǎn)單化

第四篇：大型商業(yè)項(xiàng)目(萬達(dá))--消防聯(lián)動(dòng)調(diào)試方案--

消防聯(lián)動(dòng)調(diào)試方案

消防聯(lián)動(dòng)調(diào)試是大型公共建筑工程機(jī)電設(shè)備安裝中最重要、技術(shù) 最復(fù)雜、涉及面最廣、工程交用前必須進(jìn)行地程序是對(duì)消防工程各 系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與施工質(zhì)量的檢驗(yàn)、是對(duì)工程使用過程是否安全可靠的重 要保障。本工程消防聯(lián)動(dòng)調(diào)試主要項(xiàng)目有消防噴淋、消火栓、防排 煙、正壓送風(fēng)、強(qiáng)切非消防電源、應(yīng)急照明、消防電梯、消防卷簾、防火門、消防廣播、消防電話、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警等系統(tǒng)。本工程是集探 測(cè)智能、監(jiān)察智能、聯(lián)動(dòng)智能為一體的中央報(bào)警與聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。

消防聯(lián)動(dòng)調(diào)試應(yīng)在上述各專業(yè)系統(tǒng)安裝完成單機(jī)試運(yùn)轉(zhuǎn)及各種 單項(xiàng)試驗(yàn)完成并合格后進(jìn)行。

一、聯(lián)調(diào)準(zhǔn)備工作

1、調(diào)試組織機(jī)構(gòu)

由于消防聯(lián)動(dòng)調(diào)試涉及專業(yè)多、系統(tǒng)大、工程量大必須成立以 建設(shè)單位及施工單位為領(lǐng)導(dǎo)組長(zhǎng)的聯(lián)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組及專業(yè)調(diào)試小組各 專業(yè)調(diào)試負(fù)責(zé)人由熟悉本專業(yè)的工程技術(shù)人員承擔(dān)。領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)聯(lián) 調(diào)的總體安排和組織專業(yè)間的聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)專業(yè)小組負(fù)責(zé)調(diào)試及聯(lián)調(diào)的 具體事宜。所有參加人員應(yīng)分工明確、責(zé)任明確同一按調(diào)試方案進(jìn) 行。

2、現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備準(zhǔn)備記錄表格、調(diào)試檢測(cè)儀表、專業(yè)常用工具、通訊工具 及一定數(shù)量地易損件等。

二、聯(lián)動(dòng)調(diào)試

聯(lián)動(dòng)調(diào)試程序現(xiàn)場(chǎng)手動(dòng)近程調(diào)試——消防中心手動(dòng)遠(yuǎn)程調(diào)試——模擬聯(lián)調(diào)。

聯(lián)調(diào)是采用人為模擬試驗(yàn)專業(yè)項(xiàng)目不同模擬檢測(cè)數(shù)量不同。聯(lián) 調(diào)不同于一般設(shè)備安裝后地單機(jī)試運(yùn)轉(zhuǎn)設(shè)備安裝后地單機(jī)試運(yùn)轉(zhuǎn)主 要是檢查設(shè)備安裝質(zhì)量、設(shè)備本體的性能而聯(lián)調(diào)是檢查試驗(yàn)本專業(yè) 和相互專業(yè)的相互聯(lián)動(dòng)關(guān)系也是一種功能設(shè)備和另外幾種功能設(shè)備 相互制約動(dòng)作的調(diào)試最后達(dá)到自動(dòng)滅火和減災(zāi)、救生的目的。本工 程消防聯(lián)動(dòng)調(diào)試的方法和步驟如下

1、消防噴淋系統(tǒng)

消防噴淋系統(tǒng)聯(lián)調(diào)主要分噴淋主泵調(diào)試、報(bào)警閥調(diào)試、聯(lián)動(dòng)調(diào)試 三步進(jìn)行。

1噴淋水泵調(diào)試為水泵房近程控制和消防中心遠(yuǎn)程控制

A.水泵近程調(diào)試

① 在消防泵房進(jìn)行手動(dòng)啟、停水泵。水泵運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)要檢查水泵運(yùn)轉(zhuǎn)是否 正常有無漏水及水泵的運(yùn)轉(zhuǎn)電壓、電流等。

② 模擬故障進(jìn)行主、備泵互投試驗(yàn)。主要是檢查測(cè)試在發(fā)生火災(zāi)時(shí) 噴淋水泵一旦有一臺(tái)出現(xiàn)故障另一臺(tái)能否在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)換投 入運(yùn)行。

③ 因消防泵是雙電源供電所以要再模擬故障進(jìn)行主、備電源互投切 換。主要是檢查測(cè)試在火災(zāi)發(fā)生時(shí)供電主電源遭到破壞備用電 源能否在1.5分鐘內(nèi)投入正常運(yùn)行。

B.消防中心遠(yuǎn)程調(diào)試在中心控制臺(tái)上

① 啟動(dòng)硬控按鈕即從控制臺(tái)上直接拉線到泵房接泵進(jìn)行啟、停噴

淋泵試驗(yàn)。

② 啟動(dòng)軟控開關(guān)模塊控制進(jìn)行啟、停噴淋泵試驗(yàn)。硬控、軟控這 兩項(xiàng)試驗(yàn)都是檢查電氣遠(yuǎn)程控制檢查噴淋水泵能否在5分鐘內(nèi)投 入正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

C.噴淋水泵調(diào)試注意事項(xiàng)

① 調(diào)試人員在消防中心遠(yuǎn)程啟停水泵時(shí)一定要有人在現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)測(cè)水泵 壓力及運(yùn)行狀況一旦水泵出現(xiàn)異常情況應(yīng)立即停泵。

② 水泵運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)要將泵房?jī)?nèi)水泵試驗(yàn)用的泄水閥打開放水防止水泵多 次試驗(yàn)運(yùn)轉(zhuǎn)系統(tǒng)超壓損壞。

③ 另外要檢查水泵附近的地漏是否暢通排水系統(tǒng)是否正常對(duì)泄水 要有組織排放。

2濕式報(bào)警閥調(diào)試

調(diào)試時(shí)在每個(gè)濕式報(bào)警閥試水裝置處放水報(bào)警閥應(yīng)及時(shí)動(dòng)作 水力警鈴?fù)瑫r(shí)發(fā)出報(bào)警信號(hào)壓力開關(guān)接通電路報(bào)警噴淋泵自動(dòng)啟 動(dòng)。這時(shí)要檢查警鈴的響聲是否連續(xù)報(bào)警聲及壓力開關(guān)報(bào)警信號(hào)和噴 淋泵的運(yùn)行信號(hào)都反饋到消防中心。若警鈴的響聲不是連續(xù)報(bào)警聲 應(yīng)檢查警鈴和警鈴的進(jìn)水管將響聲調(diào)成連續(xù)報(bào)警聲。濕式報(bào)警閥正 常后應(yīng)立即將放水閥關(guān)閉。報(bào)警閥調(diào)試時(shí)泄水排放其注意事項(xiàng)同噴 淋水泵。

3聯(lián)調(diào)

噴淋系統(tǒng)的聯(lián)調(diào)不是將噴灑頭模擬火災(zāi)爆破水流指示器輸出報(bào)

警電信號(hào)接通電路報(bào)警從而啟動(dòng)噴淋泵而是在水流指示器末端試驗(yàn)裝置處放水試驗(yàn)水量相當(dāng)于一個(gè)噴灑頭爆破時(shí)的水量使水流指

示器輸出報(bào)警電信號(hào)接通電路報(bào)警啟動(dòng)噴淋水泵。

分別在每一個(gè)水流指示器末端放水進(jìn)行聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)。這時(shí)水流指示 器輸出報(bào)警電信號(hào)接通電路報(bào)警啟動(dòng)噴淋水泵。在現(xiàn)場(chǎng)放水處觀察 放水在消防控制中心控制屏上觀察水流報(bào)警信號(hào)反饋情況。聯(lián)調(diào)做 法是

A.檢查每個(gè)系統(tǒng)的水流指示器的動(dòng)作情況。

B.檢查水流指示器輸出報(bào)警電信號(hào)是否接通電路控制信號(hào)。

C.檢查報(bào)警后控制信號(hào)是否能自動(dòng)啟動(dòng)水泵達(dá)到滅火的功能。水流 指示器末端放水時(shí)同噴淋泵。

2、消火栓系統(tǒng)

消火栓調(diào)試分為消火栓主泵調(diào)試、消火栓噴水試驗(yàn)、聯(lián)動(dòng)調(diào)試等 三步進(jìn)行。

1消火栓主泵調(diào)試同噴淋主泵的項(xiàng)目。

2消火栓噴水試驗(yàn)是采取分層進(jìn)行。分層試驗(yàn)主要目的是檢查消防 豎管的流量應(yīng)不少于每層消火栓總數(shù)的80進(jìn)行試噴水。從頂層、中層、地下層各取兩個(gè)相鄰的消火栓箱的水槍同時(shí)噴水以檢查兩 個(gè)水槍的充實(shí)水注是否能夠同時(shí)到達(dá)被保護(hù)范圍內(nèi)的任何部位。本工 程是用6只水槍同時(shí)噴水試驗(yàn)時(shí)要從栓口處測(cè)量水壓并將讀取 數(shù)據(jù)填寫在調(diào)試記錄表內(nèi)。高層建筑最不利點(diǎn)的消火栓靜水壓力不得 小于0.07Mpa栓口的靜壓力不應(yīng)大于0.8Mpa出水壓力不應(yīng)大于 0.5Mpa如果大于上述值應(yīng)該在栓口處增加減壓裝置。同時(shí)要實(shí)際 測(cè)量水槍噴射充實(shí)水注距離充實(shí)水注距離不得小于10m。

消火栓水槍噴水試驗(yàn)時(shí)要選擇噴放場(chǎng)地尤其在東城區(qū)繁華地帶 對(duì)噴出的水要有組織排放。

3聯(lián)調(diào)

對(duì)消火栓箱模擬啟動(dòng)破碎玻璃按鈕進(jìn)行啟泵試驗(yàn)。試驗(yàn)數(shù)量占

消火栓總數(shù)的50。消火栓水泵啟動(dòng)后要在消防控制中心監(jiān)視信號(hào) 反饋情況在泵房觀察水泵的運(yùn)轉(zhuǎn)情況并打開水泵的試驗(yàn)泄水閥門 放水水泵運(yùn)轉(zhuǎn)后在泵房就地停泵。消火栓聯(lián)調(diào)一是檢查破碎玻璃 啟泵按鈕電氣控制線路二是檢查水泵在接到控制信號(hào)后是否能自動(dòng) 啟泵。

4水泵結(jié)合器試驗(yàn)

在噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)的水泵結(jié)合器接口處用水泵或消防車灌 水觀察系統(tǒng)上的壓力表是否升壓。一方面是檢查水泵結(jié)合器的止回 閥安裝方向是否正確檢查有無漏水另一方面檢查結(jié)合器的流量

1015L/S。為了以后使用方便在水泵結(jié)合器的附近應(yīng)設(shè)置明顯 的永久性標(biāo)志。

3、防排煙系統(tǒng)

防排煙系統(tǒng)分為排煙風(fēng)機(jī)調(diào)試、防火閥調(diào)試和聯(lián)調(diào)三步進(jìn)行。

1排煙風(fēng)機(jī)調(diào)試排煙風(fēng)機(jī)的近程、遠(yuǎn)程控制及主備電源互投的調(diào) 試方法于水泵相同。對(duì)于雙速或正反轉(zhuǎn)風(fēng)機(jī)在調(diào)試時(shí)要在現(xiàn)場(chǎng)觀察風(fēng) 機(jī)的轉(zhuǎn)向、風(fēng)機(jī)的轉(zhuǎn)速、雙速風(fēng)機(jī)是在火災(zāi)時(shí)高速排煙平時(shí)低速排

風(fēng)。正反轉(zhuǎn)風(fēng)機(jī)是平時(shí)正轉(zhuǎn)進(jìn)風(fēng)反轉(zhuǎn)排風(fēng)否則應(yīng)予調(diào)整。2防火閥調(diào)試

防火閥分為三類一是傻閥即沒有任何控制信號(hào)和反饋信號(hào)的

簡(jiǎn)易閥二是僅有反饋信號(hào)70℃的防火閥三是有控制開啟或關(guān)閉、復(fù)位、反饋信號(hào)的電動(dòng)防火閥。當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)電控信號(hào)或風(fēng)道內(nèi)氣 流溫度升高70℃或280℃均可使防火閥迅速關(guān)閉切斷氣流通道 防止火災(zāi)蔓延。

A.簡(jiǎn)易閥要檢查閥體、葉片有無變形轉(zhuǎn)動(dòng)是否靈活易熔片是否裝 好。

B.有反饋信號(hào)的70℃防火閥進(jìn)行手動(dòng)打開和關(guān)閉試驗(yàn)。

C.對(duì)有控制開啟和關(guān)閉、復(fù)位、反饋信號(hào)的280℃防火閥和排煙口 首先是每個(gè)都進(jìn)行手動(dòng)打開和關(guān)閉試驗(yàn)這時(shí)檢查防火閥和排煙口的 開啟或關(guān)閉動(dòng)作是否靈活可靠有問題的立即處理。在檢查防火閥時(shí) 對(duì)那些不方便更換易熔片、不方便以后檢修的都要做調(diào)整或修改。其 次在消防控制中心對(duì)防火閥和排煙口逐個(gè)進(jìn)行調(diào)試并觀察信號(hào)反 饋情況。檢查閥體的執(zhí)行機(jī)構(gòu)是否完好功能正確。檢查弱電接線及 線路是否正確。

3聯(lián)調(diào)

模擬報(bào)警吹煙使防火分區(qū)內(nèi)任一探測(cè)器報(bào)警防火閥受到消 防控制中心發(fā)出的信號(hào)關(guān)閉或開啟。凡和該防火閥連鎖的風(fēng)機(jī)停止低 速排風(fēng)或正轉(zhuǎn)進(jìn)風(fēng)。如此風(fēng)機(jī)兼有排煙任務(wù)消防中心再次發(fā)出信號(hào) 重新將防火閥打開同時(shí)聯(lián)動(dòng)風(fēng)機(jī)啟動(dòng)高速或反轉(zhuǎn)排煙。

模擬報(bào)警加溫使防火分區(qū)內(nèi)任一探測(cè)器報(bào)警280℃防火閥關(guān)

閉并聯(lián)動(dòng)火災(zāi)區(qū)域內(nèi)的送風(fēng)機(jī)、排風(fēng)機(jī)、空調(diào)機(jī)組停機(jī)。這時(shí)火災(zāi) 區(qū)域排煙支管上的280℃防火閥母閥及排煙風(fēng)口受到信號(hào)自動(dòng)打 開排煙其它區(qū)域?qū)优艧熤Ч苌系?80℃防火閥母閥及排煙風(fēng)口 全部關(guān)閉并聯(lián)動(dòng)風(fēng)機(jī)啟動(dòng)排煙。排煙風(fēng)口打開的動(dòng)作信號(hào)及排煙風(fēng) 機(jī)啟動(dòng)信號(hào)都反饋到消防控制中心。

4、正壓送風(fēng)系統(tǒng)

正壓送風(fēng)機(jī)保護(hù)區(qū)域內(nèi)任一探測(cè)器報(bào)警本區(qū)域內(nèi)的正壓送風(fēng)機(jī) 啟動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)同時(shí)關(guān)閉相鄰區(qū)域的補(bǔ)風(fēng)機(jī)。

正壓送風(fēng)機(jī)的調(diào)試和排煙風(fēng)機(jī)相同。

聯(lián)調(diào)時(shí)在某一區(qū)域模擬報(bào)警消防控制中心接到報(bào)警并自動(dòng)開 啟該區(qū)域加壓送風(fēng)機(jī)及消防電梯前室的加壓送風(fēng)機(jī)、樓梯間加壓送風(fēng) 機(jī)。同時(shí)控制本區(qū)域的補(bǔ)風(fēng)機(jī)運(yùn)行并關(guān)閉其它樓層同一系統(tǒng)風(fēng)道上 的補(bǔ)風(fēng)閥。在消防控制中心應(yīng)該能收到這些風(fēng)機(jī)和閥門開啟或關(guān)閉的 反饋信號(hào)。

5、消防電梯

1在就地手動(dòng)開梯檢查電梯運(yùn)行情況、信號(hào)反饋情況。

2在消防中心對(duì)電梯進(jìn)行手動(dòng)開梯現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)視電梯運(yùn)行及電梯回到 首層情況。在消防控制中心收到電梯回首層反饋信號(hào)。

3在每個(gè)電梯所在區(qū)域對(duì)探測(cè)器模擬報(bào)警消防中心發(fā)出控制信 號(hào)強(qiáng)制本區(qū)域所有電梯依次回到首層并將信號(hào)反饋給消防控制中 心消防控制中心再次控制信號(hào)切斷電梯電源。

6、強(qiáng)切非消防電源

7、強(qiáng)切非消防電源分為切一般照明、切空調(diào)電源、切廚房電源、切

8、水泵電源和切電、扶梯電源等。

9、1切一般照明電源模擬報(bào)警吹煙消防控制中心受到報(bào)警信

10、號(hào)在強(qiáng)電機(jī)房?jī)?nèi)分區(qū)、分層切斷照明電源應(yīng)急燈和疏散指示燈照

11、明立即接通。對(duì)疏散指示標(biāo)志進(jìn)行檢查其疏散指示方向是否正確。

12、2切空調(diào)電源模擬報(bào)警吹煙消防控制中心受到報(bào)警信號(hào)后

13、在變配電室自動(dòng)切斷相應(yīng)的空調(diào)電源并將信號(hào)反饋回消防控制中心。

14、3切廚房電源同切一般照明電源。

15、4切水泵電源同切空調(diào)機(jī)、新風(fēng)機(jī)組電源。

16、5切自動(dòng)電、扶梯電源同切一般照明電源。17、7、防火卷簾

18、1通道防火卷簾門調(diào)試通道防火卷簾門的近程調(diào)試在現(xiàn)場(chǎng)手動(dòng)

19、方式啟動(dòng)卷簾門檢查卷簾門上升和下降是否達(dá)到預(yù)定位置。遠(yuǎn)程調(diào) 20、試在消防控制中心手動(dòng)啟動(dòng)卷簾門要有人在現(xiàn)場(chǎng)觀察卷簾門的運(yùn)

21、行情況在消防控制中心觀察卷簾門的信號(hào)反饋情況。聯(lián)動(dòng)調(diào)試對(duì)

22、卷簾門保護(hù)區(qū)內(nèi)的任一探測(cè)器模擬報(bào)警吹煙消防控制中心報(bào)警

23、垂直防火卷簾門一步降落到底水平卷簾門一步平移到終點(diǎn)。消防控

24、制中心受到卷簾門動(dòng)作的反饋信號(hào)。

25、2防火分區(qū)卷簾門調(diào)試和通道卷簾門的調(diào)試基本相同。

26、3聯(lián)動(dòng)調(diào)試

27、A.在卷簾門兩側(cè)對(duì)煙感探測(cè)器模擬報(bào)警卷簾門自動(dòng)降在中位1.8m

28、高以便火災(zāi)時(shí)人員撤退

29、B.當(dāng)火災(zāi)時(shí)氣流溫度升高溫感探測(cè)器報(bào)警。聯(lián)調(diào)時(shí)再人工模擬溫 30、感探測(cè)器報(bào)警卷簾門自動(dòng)降落到底完成防火分區(qū)全部分割。消防

31、控制中心收到卷簾門啟動(dòng)信號(hào)、中停信號(hào)及二次降落信號(hào)。

32、C.防火卷簾調(diào)試注意事項(xiàng)卷簾門調(diào)試時(shí)門下方不得堆放任何物品。

33、調(diào)試中如出現(xiàn)卷簾門啟停不到位一定要做好防護(hù)并盡快處理防

34、止門突然落下造成不必要事故。35、8、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警控制系統(tǒng)

36、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警控制系統(tǒng)是報(bào)警控制器接到探測(cè)器報(bào)警和報(bào)警按

37、鈕的火災(zāi)信號(hào)及其它報(bào)警信號(hào)發(fā)出聲光報(bào)警并再火災(zāi)發(fā)生的區(qū)域按

38、予先編制邏輯發(fā)出控制信號(hào)聯(lián)動(dòng)各種滅火設(shè)備迅速撲滅火災(zāi)。

39、1火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)的調(diào)試對(duì)探測(cè)器、火災(zāi)報(bào)警裝置燈設(shè)備再現(xiàn)場(chǎng)逐 40、個(gè)進(jìn)行單體通電檢查檢查其報(bào)警信號(hào)控制信號(hào)的反饋情況。

41、2對(duì)探測(cè)器逐個(gè)進(jìn)行人工模擬報(bào)警檢查探測(cè)器報(bào)警情況。

42、3再消防控制中心對(duì)報(bào)警控制設(shè)備進(jìn)行探測(cè)功能、控制功能、聯(lián)

43、動(dòng)功能遠(yuǎn)程手動(dòng)控制的測(cè)試。

44、4對(duì)消防控制中心主設(shè)備電源做自動(dòng)切換試驗(yàn)。

45、三、聯(lián)調(diào)后需要做的工作

46、消防工程聯(lián)調(diào)后施工單位要做好以下工作

47、1整理調(diào)試記錄。

48、2整改和完善調(diào)試中的問題。

49、3準(zhǔn)備消防檢測(cè)報(bào)審的技術(shù)資料工程洽商、隱蔽工程檢查記錄、50、產(chǎn)品合格證、材料產(chǎn)品證明、試驗(yàn)記錄等。4要將各種開關(guān)、閥門等放到手動(dòng)位置防止誤動(dòng)或誤操作。

51、5聯(lián)調(diào)后的成品保護(hù)消防聯(lián)調(diào)后如不能盡快進(jìn)行消防檢測(cè)和消防

52、驗(yàn)收要做好成品保護(hù)工作。

第五篇：大型商業(yè)商場(chǎng)物業(yè)管理方案

天 豐 商 場(chǎng) 物 業(yè) 管 理 方 案

廈門市方榕物業(yè)服務(wù)有限公司

目 錄

一、早期介入工作方案

1、工作內(nèi)容

2、管理措施

3、參與有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系；

二、接管驗(yàn)收管理方案

1、管理內(nèi)容

2、管理措施

三、租戶入住管理方案

1、管理內(nèi)容

2、管理措施

四、保安管理方案

1、管理內(nèi)容

2、管理措施

五、消防管理方案

1、管理內(nèi)容

2、管理措施

六、清潔綠化方案

1、管理內(nèi)容

2、管理措施

七、房屋、設(shè)施設(shè)備管理方案

1、管理內(nèi)容

2、管理措施

八、財(cái)務(wù)管理方案

1、管理內(nèi)容

2、管理措施

九、質(zhì)量管理方案

1、管理內(nèi)容

2、管理措施

十、人力資源管理方案

1、管理內(nèi)容

2、管理措施

十一、檔案管理方案：

1、管理內(nèi)容

2、管理措施

前 言

物業(yè)管理變?yōu)槲飿I(yè)服務(wù).早期介入工作方案和接管驗(yàn)收管理方案

商業(yè)街區(qū)（商場(chǎng)）的物業(yè)管理大體上分為早期介入、接管驗(yàn)收管理、租戶入住管理、保安管理、消防管理、清潔綠化管理、房屋及共用設(shè)備設(shè)施管理、財(cái)務(wù)管理、質(zhì)量管理、人力資源管理、檔案管理等方面，在實(shí)際操作中，應(yīng)根據(jù)各階段的特點(diǎn)，有重點(diǎn)、有步驟地逐項(xiàng)落實(shí)。

一、早期介入工作方案

在物業(yè)管理早期介入階段，從物業(yè)管理的角度，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大租戶的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。根據(jù)某廣場(chǎng)工程進(jìn)展情況，特制訂如下方案：

1、工作內(nèi)容：

（1）從政策法規(guī)的角度，提供有關(guān)物業(yè)管理的意見和依據(jù)；

（2）從物業(yè)管理的角度，對(duì)以下方面提出合理化意見：

園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)； 建筑設(shè)計(jì)和選材； 環(huán)境整體設(shè)計(jì)；

標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、配置； 綠化設(shè)計(jì)；

其它公建配套設(shè)施配置； 電梯、空調(diào)系統(tǒng)的配置； 消防設(shè)施配置； 安全監(jiān)控系統(tǒng)配置； 弱電系統(tǒng)其它配置； 各類設(shè)備配置、選型； 隱蔽工程施工。

2、管理措施

（1）熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；（2）制定早期介入計(jì)劃，積極穩(wěn)妥地開展工作；（3）參與有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系；

二、接管驗(yàn)收管理方案 為確保商業(yè)街區(qū)的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求，維護(hù)租戶的合法權(quán)益，方便日后的物業(yè)管理，特制訂商業(yè)街區(qū)接管驗(yàn)收方案。

1、管理內(nèi)容：

（1）了解接管物業(yè)的基本情況；（2）編制《物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃》，確定物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排；

（3）與開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工單位一起，依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)商業(yè)街區(qū)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)初步驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗(yàn)收表》上，同時(shí)要求施工單位對(duì)驗(yàn)收中存在的問題限期整改；

（4）與開發(fā)、施工單位一起，對(duì)商業(yè)街區(qū)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)復(fù)驗(yàn)，直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)；

（5）與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行商業(yè)街區(qū)物業(yè)交接： 核對(duì)、接收各類房屋和鑰匙；

核對(duì)、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔； 核對(duì)、接收各類設(shè)施設(shè)備； 核對(duì)、接收各類標(biāo)識(shí)。

2、管理措施：

（1）組建接管驗(yàn)收小組，負(fù)責(zé)商業(yè)街區(qū)的接管驗(yàn)收工作；

（2）制定接管驗(yàn)收規(guī)程；

（3）掌握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序；（4）提高對(duì)接管驗(yàn)收重要性的認(rèn)識(shí)；（5）實(shí)事求是地開展接管驗(yàn)收工作；（6）按規(guī)定辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。租戶入住管理方案和保安管理方案

三、租戶入住管理方案

在辦理租戶入住手續(xù)時(shí)，為租戶提供方便、快捷、及時(shí)、周到的服務(wù)，對(duì)于塑造管理公司的形象，給租戶留下良好的第一印象，具有重要作用，特制定如下方案：

1、管理內(nèi)容：

（1）在租戶領(lǐng)房前將所有資料準(zhǔn)備齊全。

（2）精心布置租戶入住現(xiàn)場(chǎng)，為租戶辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)。（3）憑租戶所持的入住通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料。

（4）收回租戶按規(guī)定填寫的各類表格，收取租戶應(yīng)繳納的費(fèi)用。

（5）陪同租戶驗(yàn)房，辦理領(lǐng)房手續(xù)。在驗(yàn)房過程中，發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題經(jīng)租戶確認(rèn)后，填入《租戶驗(yàn)收交接表》。

（6）對(duì)驗(yàn)房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，與租戶約定時(shí)間，及時(shí)解決。

2、管理措施：

（1）制定《租戶領(lǐng)房程序》；

（2）策劃租戶入住現(xiàn)場(chǎng)布置方案；

（3）按照租戶領(lǐng)房程序，安排工作流程；

（4）熱情接待，百問不厭，虛心聽取租戶意見；（5）按規(guī)定辦理租戶入住手續(xù)。

四、保安管理方案

在商業(yè)街區(qū)管理中，應(yīng)當(dāng)運(yùn)用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進(jìn)設(shè)備、工具和人的主觀能動(dòng)性，維護(hù)商業(yè)街區(qū)物業(yè)和租戶的安全，這是一項(xiàng)很重要的工作，最為廣大租戶所關(guān)注，特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時(shí)全天候管理方案。

1、管理內(nèi)容：

（1）常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)商業(yè)街區(qū)公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、租戶安全的行為。門崗的任務(wù)：

a.禮儀服務(wù)（向租戶行舉手禮或注目禮）； b.維護(hù)出入口的交通秩序；

c.對(duì)外來車輛和人員進(jìn)行驗(yàn)證和換證；

d.制止身份不明人員和衣冠不整者進(jìn)入商業(yè)街區(qū)； e.嚴(yán)禁攜帶危險(xiǎn)物品進(jìn)入商業(yè)街區(qū)；

f.遇有外來人員將大件物品帶出商業(yè)街區(qū)，即與物主核實(shí)，并作登記。

g.為租戶提供便利性服務(wù)。巡邏崗的任務(wù)：

a.按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；

b.巡查車輛停放情況，維護(hù)道路暢通，做好安全防范工作；

c.對(duì)商業(yè)街區(qū)內(nèi)的可疑人員進(jìn)行檢查防范； d.商業(yè)街區(qū)安全檢查； e.裝修戶的安全檢查；

f.防范和處理各類治安案件；

g.防范和制止各類違反商業(yè)街區(qū)管理制度行為。（2）技術(shù)防范：應(yīng)用安全報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對(duì)商業(yè)街區(qū)內(nèi)的治安情況實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控，確保商業(yè)街區(qū)安全。

對(duì)可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點(diǎn)錄像措施，并及時(shí)通知值班保安就地處理。

值班保安接到治安報(bào)警，迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員作詳細(xì)記錄，留檔備查。

2、管理措施：

（1）實(shí)行半軍事化管理，制訂各項(xiàng)保安管理制度和獎(jiǎng)懲措施，并嚴(yán)格付諸實(shí)施，以增強(qiáng)保安人員的工作責(zé)任心。

（2）強(qiáng)化保安人員的內(nèi)務(wù)管理，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)，提高保安人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能，每年組織不少于4次會(huì)操。

（3）加強(qiáng)保安人員的行為規(guī)范教育，要求服裝統(tǒng)一，佩證上崗，言語文明，舉止得當(dāng)。

（4）嚴(yán)格執(zhí)行保安巡更點(diǎn)到制度，確保巡邏質(zhì)量。（5）監(jiān)控中心設(shè)備每天檢查、保養(yǎng)，監(jiān)控系統(tǒng)沿線影響監(jiān)控效果的雜物及時(shí)清除。消防管理方案和清潔綠化方案

五、消防管理方案

某廣場(chǎng)是高層樓宇，消防管理是物業(yè)管理的重中之重，要根據(jù)消防法規(guī)的要求，并結(jié)合某廣場(chǎng)的實(shí)際，切切實(shí)實(shí)地做好消防安全工作，確保租戶的生命財(cái)產(chǎn)安全。

1、管理內(nèi)容：

（1）做好消防監(jiān)控中心的管理；（2）做好消防設(shè)施、器材的管理；（3）保持消防通道的暢通；

（4）加強(qiáng)商業(yè)街區(qū)裝修期間的消防安全管理；（5）嚴(yán)禁攜帶、儲(chǔ)藏易燃易爆物品；

（6）防止電器短路、管煤泄漏等引發(fā)火災(zāi)因素。

2、管理措施：

（1）制訂并落實(shí)消防管理制度和消防安全責(zé)任制，做到責(zé)任落實(shí)，器材落實(shí)，檢查落實(shí)；

（2）制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然；（3）建立義務(wù)消防隊(duì)，每月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)；

（4）定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)消除；

（5）做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；

（6）制止任何違反消防安全的行為；

（7）積極開展防火安全宣傳教育，定期向租戶傳授消防知識(shí)；

（8）發(fā)生火災(zāi)，及時(shí)組織補(bǔ)救并迅速向有關(guān)部門報(bào)警。

六、清潔綠化方案

清潔綠化作為物業(yè)管理的重頭戲，是商業(yè)街區(qū)內(nèi)不可缺少的部分，關(guān)系到整個(gè)商業(yè)街區(qū)的形象，也是測(cè)定環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo)，故擬訂以下管理方案：

1、管理內(nèi)容：

（1）綠化養(yǎng)護(hù)：綠化工應(yīng)做到管理日常化、養(yǎng)護(hù)科學(xué)化。

根據(jù)氣候，給花木適量澆水。

根據(jù)花木長(zhǎng)勢(shì)，給花木適量施肥，適當(dāng)松土；

及時(shí)清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對(duì)遭受損壞的花木及時(shí)扶正、整修或補(bǔ)苗； 制定預(yù)防措施，防治病蟲害；

做好惡劣天氣花草樹木的保護(hù)工作； 定期（每年 月、月）修剪草坪，使其生長(zhǎng)茂盛，平整美觀。（2）商業(yè)街區(qū)室內(nèi)公共區(qū)域的綠化布置；

（3）清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作，使商業(yè)街區(qū)公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈、無異味、無破損。

綠化區(qū)域：每天打掃一次、撿拾綠化帶內(nèi)雜物，清潔商業(yè)街區(qū)所有設(shè)施（含各種標(biāo)志牌），隨時(shí)清除各類污漬，清掃積水，每周對(duì)垃圾桶進(jìn)行清潔、消毒；每月對(duì)照明設(shè)施進(jìn)行擦拭，定期清洗外墻面。

地下車庫：每天清掃地坪，輕抹各類標(biāo)志牌，隨時(shí)處理大面積油漬、積水；每周沖洗地坪，去除下水道口雜物；每月對(duì)墻身進(jìn)行去漬和除塵；每季清潔、擦拭照明系統(tǒng)，天花及管道外除塵。垃圾房：每天收集一次各樓層的垃圾，清運(yùn)到垃圾房，并清洗垃圾房?jī)?nèi)外墻壁及地面；每月對(duì)垃圾房消毒二次。大堂：每天保持入口梯級(jí)、地面清潔，定期用補(bǔ)蠟機(jī)械打磨地面，每天擦拭墻身表面及各種標(biāo)志牌；每天擦拭、清潔花槽、煙筒及垃圾箱、消防栓、消防箱、門及墻腳線；每季清潔天花照明燈件及飾物，拂去天花灰塵。樓層：商業(yè)街區(qū)各樓層過道每天保潔一次，電表箱蓋、樓梯扶手、欄桿、臺(tái)階（含踢腳線）每天保潔一次，樓梯燈開關(guān)、樓道應(yīng)急燈燈罩每周保潔二次。

電梯廳：每天清潔地面、墻面及各種標(biāo)志牌，清潔垃圾箱及煙灰缸；擦拭消防栓、滅火器；每季清潔天花板及照明部件。電梯：每天擦拭不銹鋼表面，玻璃及玻璃嵌板、按鈕、顯示板、扶手等，每天清潔轎廂地面；每周擦拭照明燈座以及金屬部件上油、擦亮；每月對(duì)電梯門槽進(jìn)行清潔。

消防樓梯：每天擦拭梯級(jí)及休息平臺(tái)、消防設(shè)施；每周清潔墻身；每月大清洗。

各功能房：半月拖抹、清掃水泵房、鍋爐房、中央空調(diào)機(jī)房、電梯機(jī)房、消監(jiān)控中心、供配電房、設(shè)備維修房等地面（日常清潔由各功能房工作人員負(fù)責(zé)）。洗手間：每天擦拭墻壁、地面、踢腳線、門及門框、廁所隔板、蹲坑、小便斗、鏡面、洗手盆等，清理并清洗垃圾箱，點(diǎn)燃衛(wèi)生香，小便斗放置衛(wèi)生球；每月擦拭、清潔照明燈、通風(fēng)口，徹底清潔和消毒洗手間內(nèi)的設(shè)施，拂去天花板上的灰塵。外墻：定期清洗。

2、管理措施：

（1）建立綠化保潔制度，狠抓落實(shí)；（2）按操作規(guī)程進(jìn)行規(guī)范操作；

（3）加強(qiáng)綠化保潔人員的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)，增強(qiáng)專業(yè)技能；

（4）以“三查”形式對(duì)綠化保潔工作進(jìn)行經(jīng)常性監(jiān)督檢查（“三查”指：保潔公司清潔督查巡查、管理員巡查、管理部經(jīng)理抽查）；

（5）抓好綠化保潔人員的行為規(guī)范管理，要求服裝統(tǒng)一、標(biāo)識(shí)齊全、言行文明。

房屋、設(shè)施設(shè)備管理方案和財(cái)務(wù)管理方案

七、房屋、設(shè)施設(shè)備管理方案 房屋特別是共用設(shè)施設(shè)備的管理，直接影響到商業(yè)街區(qū)的形象、租戶的使用效果和物業(yè)的使用年限，其重要性是不言而喻的。故擬訂以下管理方案：

1、管理內(nèi)容：

（1）房屋公共部位維護(hù)管理：根據(jù)交房進(jìn)度，商業(yè)街區(qū)內(nèi)房屋可分為租戶已領(lǐng)房和空置房。租戶已領(lǐng)房：

a.辦公樓：房屋交付時(shí)，管理處應(yīng)及時(shí)與租戶簽訂物業(yè)管理公約，書面告知裝修管理規(guī)定，督促租戶按規(guī)定辦理裝修申請(qǐng)手續(xù)，并建立租戶檔案。屋頂不得安裝任何設(shè)施設(shè)備，樓道墻面、地面、扶手、電梯前廳應(yīng)根據(jù)租戶裝修進(jìn)度，采取保護(hù)性措施，以確保房屋質(zhì)量和美觀，并督促租戶和裝修隊(duì)在裝修施工時(shí)保護(hù)好智能化系統(tǒng)的預(yù)埋管線及各類公共管線設(shè)施。裝修垃圾實(shí)行袋裝化管理，統(tǒng)一時(shí)間、統(tǒng)一地點(diǎn)、統(tǒng)一收集清運(yùn)，嚴(yán)禁高空拋物。裝修結(jié)束后，應(yīng)注重房屋公共部位的養(yǎng)護(hù)和修繕。

b.商場(chǎng)：裝修期間按商場(chǎng)裝修管理規(guī)定操作，重點(diǎn)管理防火材料的使用、電氣線路接口的處理和隱蔽管線的施工。商場(chǎng)開張后，重點(diǎn)進(jìn)行公共部位墻面、地面和外墻立面的管理，發(fā)現(xiàn)破損，及時(shí)維修。

c.空置房：空置房（含租戶托管房）移交后，管理部應(yīng)每月通風(fēng)打掃一次，并對(duì)房屋和設(shè)施全面檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、電表），對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題，或盡快處理，或及時(shí)報(bào)告開發(fā)商，并督促其予以解決。

（2）設(shè)備設(shè)施維護(hù)：

電梯在裝修期間實(shí)行保護(hù)性管理；

商業(yè)街區(qū)內(nèi)的公共水電設(shè)備設(shè)施應(yīng)經(jīng)常進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時(shí)維修，要按不同型號(hào)產(chǎn)品的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)；

公共衛(wèi)生設(shè)施每天檢查一次；

水泵房、中央空調(diào)機(jī)房、鍋爐房每天巡查兩次； 電梯機(jī)房設(shè)備，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進(jìn)行）；

消防栓系統(tǒng)、噴淋和煙感報(bào)警系統(tǒng)、消防器材等消防設(shè)施設(shè)備按相關(guān)維護(hù)方案檢查養(yǎng)護(hù)；

供配電房設(shè)備每天巡查一次，每周檢查一次； 消監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備按相關(guān)維護(hù)方案檢查養(yǎng)護(hù)；

電話機(jī)房、綜合布線柜和電話接線箱每天巡查一次； 租戶自用水電設(shè)施的維修，應(yīng)按規(guī)定填寫《有償服務(wù)聯(lián)系單》，確保維修及時(shí)率與合格率。

2、管理措施：（1）制訂房屋及共用設(shè)施設(shè)備管理制度和操作規(guī)程；（2）維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時(shí)；（3）抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；（4）建立維修人員值班制度，確保維修及時(shí)率與合格率；

（5）加強(qiáng)裝修管理，督促做好裝修前期申報(bào)工作，并經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)制止；

（6）加強(qiáng)共用設(shè)施設(shè)備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)。

八、財(cái)務(wù)管理方案

財(cái)務(wù)管理是物業(yè)管理中重要的內(nèi)容之一，財(cái)務(wù)管理目標(biāo)要求在改善財(cái)務(wù)狀況的條件下，不斷擴(kuò)大財(cái)務(wù)成果，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

1、管理內(nèi)容：

（1）加強(qiáng)現(xiàn)金收支管理；（2）搞好財(cái)務(wù)核算；

（3）財(cái)務(wù)收支狀況每年公布一次；（4）做好預(yù)算和決算工作；

（5）認(rèn)真審核報(bào)銷票據(jù)，嚴(yán)格控制費(fèi)用報(bào)銷；（6）及時(shí)掌握財(cái)務(wù)收支狀況，做好財(cái)務(wù)分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。

2、管理措施：

（1）根據(jù)財(cái)務(wù)法規(guī)政策，制定財(cái)務(wù)管理制度；（2）財(cái)務(wù)人員持證上崗，規(guī)范操作；

（3）抓好財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；（4）加強(qiáng)成本控制；

（5）加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督和財(cái)務(wù)檢查。質(zhì)量管理方案和人力資源管理方案

九、質(zhì)量管理方案

導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施全面質(zhì)量管理，有助于實(shí)現(xiàn)“以人為本”的管理理念，有助于實(shí)現(xiàn)決策、計(jì)劃與控制、協(xié)調(diào)的結(jié)合，有助于實(shí)現(xiàn)既定的質(zhì)量目標(biāo)。

1、管理內(nèi)容：

（1）按照ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，制定商業(yè)街區(qū)質(zhì)量工作計(jì)劃；

（2）實(shí)施所制訂的工作計(jì)劃和措施；

（3）對(duì)照計(jì)劃，檢查執(zhí)行的情況和效果，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和總結(jié)存在問題；（4）根據(jù)檢查的結(jié)果，采取相應(yīng)的措施，鞏固成績(jī)、吸取教訓(xùn)。

2、管理措施：

（1）抓好管理人員的質(zhì)量學(xué)習(xí)，開展質(zhì)量管理培訓(xùn)教育工作；

（2）制訂質(zhì)量責(zé)任制，保證質(zhì)量管理工作落到實(shí)處；

十、人力資源管理方案

一流的物業(yè)必需一流的管理，一流的管理必需一大批高素質(zhì)的管理人才和專業(yè)技術(shù)人才，而人才的管理與培訓(xùn)，對(duì)于保持員工隊(duì)伍的高質(zhì)量，提高物業(yè)管理的水平，具有十分重要的意義。

1、管理內(nèi)容：

（1）按照合理的人才結(jié)構(gòu)配置各類人才；（2）任人唯賢，量材錄用；

（3）開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，全面提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；（4）進(jìn)行業(yè)績(jī)考核，優(yōu)勝劣汰。

2、管理措施：

（1）制定崗位職責(zé)，做到責(zé)、權(quán)、利分明；

（2）建立約束與激勵(lì)相結(jié)合的運(yùn)行機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)工作積極性；

（3）加強(qiáng)思想作風(fēng)建設(shè)，樹立全心全意為租戶服務(wù)的觀念和企業(yè)的品牌意識(shí)；

（4）崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)相結(jié)合，走出去培訓(xùn)與請(qǐng)進(jìn)來培訓(xùn)相結(jié)合：

（5）全面考核，做到公開、公平、公正。

十一、檔案管理方案：

1、管理內(nèi)容：（1）工程檔案；（2）租戶檔案；（3）工作檔案；（4）財(cái)務(wù)檔案；（5）文件檔案。

2、管理措施：

（1）制定檔案管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行；

（2）按照檔案管理要求，分門別類，編目造冊(cè)，方便查閱，利于管理；

（3）專人管理，責(zé)任到人，存放有序，管理規(guī)范；（4）配置專門的檔案管理用房和必要的設(shè)施設(shè)備，以滿足檔案管理要求；

（5）根據(jù)檔案資料的形式、性質(zhì)，采用不同的管理手段，科學(xué)管理，確保檔案資料完整、安全；（6）實(shí)現(xiàn)電腦化管理，提高管理水平。

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