第一篇：收入、成本確認方式的帳務(wù)處理之我見

收入、成本確認方式的帳務(wù)處理之我見中鐵十九局集團第二有限公司第四路橋公司張春玲 摘要：針對目前我施工單位采用的傳統(tǒng)會計制度，在外審中出現(xiàn)的關(guān)于收入及成本確認時

點的方式，給企業(yè)帶來的審計風險。對收入、成本的確認提出了新的帳務(wù)處理方式；具體做法就是引入一個新的會計科目——工程結(jié)算； 為企業(yè)規(guī)稅方面避免審計風險提供了重要的依據(jù)。使企業(yè)在收入與成本的配比原則得到很好的貫徹執(zhí)行；也為企業(yè)成本控制提供了新的方法。

關(guān)鍵詞：收入成本工程結(jié)算會計制度建造合同合理合法 前言：目前，據(jù)我了解，施工單位在收入、成本確認及計量上普遍采用傳統(tǒng)的施工企業(yè)會計制度，而施工企業(yè)目前普遍存在的另一種現(xiàn)象就是為了收到工程預(yù)付款而超工程計量，這給企業(yè)財務(wù)的帳務(wù)處理工作帶來了諸多不利的影響，根據(jù)傳統(tǒng)施工企業(yè)會計制度，如果業(yè)主已批復(fù)的工程計量，必須納入當期收入，可能由于本期實際未完成已批復(fù)的工程量，勢必造成收入與成本的納入不匹配，虛增當期利潤的同時也要多納企業(yè)所得稅，這是其一；其二，勢必造成下一會計期間收入少，成本高，可能會虧損的現(xiàn)象，使會計核算不能真實反映企業(yè)的經(jīng)營運作情況；同時也可能會誤導(dǎo)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的決策。為了避免上述現(xiàn)象的出現(xiàn)，有些單位會計人為地預(yù)提施工成本，盡量使收入與成本相配比；雖然出發(fā)點不錯，但在會計制度上卻行不通，尤其是在公司的財務(wù)審計時，不符合稅法中規(guī)定的收入、成本的確認的時點要求，審計部門將視為逃稅行為，不但要補交預(yù)提金額的33%的企業(yè)所得稅，而且還要進行罰款處罰，給企業(yè)帶來不必要的麻煩。在會計制度上對預(yù)提成本有嚴格的規(guī)定，成本的預(yù)提必須是屬于當期已發(fā)生成本，但由于某種原因未能及時入帳時方可預(yù)提；如工資不能按時發(fā)放，按照權(quán)責發(fā)生制原則，即可預(yù)提，及時納入當期成本。但由于是超工程計量，為了平衡各會計期間的利潤而預(yù)提成本，這種帳務(wù)處理卻是違反會計法及稅法規(guī)定的。施工企業(yè)如何能做到收入與成本的相配比、賬務(wù)處理又符合權(quán)責發(fā)生制原則，新的《企業(yè)會計準則——建造合同》，對此問題有了新的解釋。

財政部一九九八年制定頒布，并于一九九九年一月一日暫對上市公司實施的《企業(yè)會計準則——建造合同》，是新形勢下對施工企業(yè)會計核算實務(wù)進行規(guī)范的法規(guī)性要求。現(xiàn)行《施工企業(yè)會計制度》與其不符的，都應(yīng)以該準則的要求為準予以調(diào)整?，F(xiàn)我將《建造合同》準則對施工企業(yè)會計核算重新作出規(guī)范的要點和作法與原會計制度的作法分述如下，以論在新形勢下我施工企業(yè)應(yīng)如何進行成本核算及做到財務(wù)處理的合理合法。新準則與原制度在會計核算上的區(qū)別主要體現(xiàn)在以下三個方面：

1、確認收入的時點和數(shù)額不同

原會計制度對合同收入的確認，是根據(jù)國家規(guī)定的工程價款結(jié)算辦法所確定的結(jié)算方式，在辦理工程價款結(jié)算時，根據(jù)結(jié)算的工程價款金額確認為合同收入。新會計準則規(guī)定，如果建造合同的結(jié)果能夠可靠地估計，企業(yè)應(yīng)根據(jù)完工百分比法在資產(chǎn)負債表日確認合同收入并同時確認合同費用和毛得。在采用完工百分比法下，合同收入是按完工進度確認的，它與實際結(jié)算的工程價款會有一定的差別。這恰恰是新會計準則基本思路產(chǎn)生的結(jié)果，也是更加符合權(quán)責發(fā)生制的做法。

2、辦理工程價款結(jié)算時的會計處理不同

對于辦理結(jié)算時的會計處理，是新準則與原制度相比變化較大的一項內(nèi)容。原制度將開單結(jié)算和收入確認混在一起進行核算，其步驟及賬務(wù)處理為：

開單結(jié)算時

借：應(yīng)收賬款

貸：工程結(jié)算收入

收到款項時

借：銀行存款

貸：應(yīng)收賬款

結(jié)轉(zhuǎn)成本時

借：工程結(jié)算成本

貸：工程施工

新準則的基本思路，就是要將工程款結(jié)算和收入確認分開來處理，其步驟及賬務(wù)處理為： 開出工程價款結(jié)算賬單時

借：應(yīng)收賬款

貸：工程結(jié)算

收到工程款時

借：銀行存款

貸：應(yīng)收賬款

在資產(chǎn)負債表日確認收入、費用、毛利時

借：主營業(yè)務(wù)成本（按確認的費用）

工程施工——×合同——毛利（按確認的毛利）

貸：主營業(yè)務(wù)收入（按確認的收入，即費用與毛利之和）

從上述分析可知，工程施工合同成本中分年度確認為本期費用的部分，直接記入了“主營業(yè)務(wù)成本”賬戶，與“主營業(yè)務(wù)收入”賬戶對應(yīng)記入“本年利潤”賬戶，進行本期損益的配比計算，而不再進入“工程施工（成本）”賬戶之中。而按年度分期確認的毛利，則記入“工程施工（毛利）”賬戶，待到工程竣工時，與日常核算形成的合同成本合并組成合同收入數(shù)，直接與“工程結(jié)算”賬戶對沖。

“工程結(jié)算”賬戶屬于“工程施工”賬戶的抵消賬戶。如果“工程施工”賬戶的余額大于“工程結(jié)算”賬戶的余額，則在資產(chǎn)負債表中列示為一項流動資產(chǎn)，表現(xiàn)為應(yīng)收賬款性質(zhì)；反之，如果“工程施工”賬戶的余額小于“工程結(jié)算”賬戶的余額，則在資產(chǎn)負債表中列示為一項流動負債，表現(xiàn)為預(yù)收賬款性質(zhì)。

新準則對開單結(jié)算的會計處理的要求，與原制度相比，具有所提供的會計信息更充分、更有用的優(yōu)點，具體表現(xiàn)在：其一，“工程施工”賬戶余額在工程未完工時，一直保留在賬戶中，從而可以提供自開工至今累計發(fā)生的工程成本和毛利；其二，由于將開單結(jié)算單獨加以處理，可以提供自開工至今累計開出結(jié)算賬單辦理了結(jié)算的金額，以及已收到了多少工程款。

3、新準則提出了可計提合同損失準備的做法

新準則根據(jù)謹慎性和配比性要求，規(guī)定當合同預(yù)計總成本大于合同總收入時，即在合同預(yù)計發(fā)生虧損時，應(yīng)計提合同損失準備。為此，施工企業(yè)應(yīng)增設(shè)“合同預(yù)計損失”賬戶和“預(yù)計損失準備”賬戶，并于期末確認收入、成本、毛利時分析確定是否發(fā)生預(yù)計合同損失，如有，則按預(yù)計合同損失作如下會計分錄：

借：合同預(yù)計損失

貸：預(yù)計損失準備

此種做法在原會計制度中是沒有規(guī)定的。

上述區(qū)別中論及收入確認的同時，包括了成本的確認。因為根據(jù)新準則的要求，凡確認

收入時，必須要能同時對與之配比的成本予以準確計量和確認，因此，以上要求也可視為對成本確認提出的要求。這也為企業(yè)的成本控制提供了新的方法，同時也對財務(wù)人員的素質(zhì)提出了更高的要求，把財務(wù)人員參與直接成本控制真正落到實處，能使成本控制機制有效地運作起來。

因而，改變我施工企業(yè)普遍采用傳統(tǒng)的帳務(wù)處理方式，采用新的準則進行收入、成本的帳務(wù)處理已是大勢所趨。不但是使我單位的帳務(wù)處理更為合理合法化，而且也是企業(yè)依法規(guī)稅的有效途徑；更是對我單位財務(wù)管理能與時俱進，適應(yīng)時代發(fā)展提出的迫切要求。

第二篇：財務(wù)會計作業(yè)(銷售商品收入的帳務(wù)處理)

1、甲公司為增值稅一般納稅人，適用增值稅率17%，商品售價不含增值稅。在確認銷售收入時逐

筆結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。假定不考慮其他相關(guān)稅費。2008年6月，甲公司發(fā)生如下業(yè)務(wù)（2009年試題部分資料）：

? 6月25日，甲公司收到丙公司來函。來函提出，2008年5月10日從甲公司所購B商品不符合合同規(guī)定的質(zhì)量標準，要求甲公司在價格上給予10%的銷售折讓。該商品售價600萬元，增值稅額102萬元，貨款已結(jié)清。經(jīng)甲公司認定，同意給予折讓并以銀行存款退還折讓款，同時開具了增值稅專用發(fā)票（紅字）。

? 要求：編制甲公司上述業(yè)務(wù)的會計分錄。（“應(yīng)交稅費”科目要求寫出明細科目及專欄名稱，答案中的金額單位用萬元表示）

2、甲公司為增值稅一般納稅人，適用增值稅率17%，商品、原材料售價不含增值稅。假定銷售商

品、原材料和提供勞務(wù)均符合收入確認條件，其成本在確認收入時逐筆結(jié)轉(zhuǎn)。不考慮其他因素。2007年4月，甲公司發(fā)生如下業(yè)務(wù)：

?（1）銷售商品一批，按商品標價計算金額200萬元，由于成批銷售，甲公司給予客戶10%的商業(yè)

折扣并開具了增值稅專用發(fā)票，款項尚未收回。該批商品實際成本150萬元。要求：逐筆編制甲公司上述業(yè)務(wù)的會計分錄（“應(yīng)交稅費”科目要求寫出明細科目及專欄名稱，答案中的金額單位用萬元表示）。（2008年綜合題部分）

3、甲公司為增值稅一般納稅人，適用增值稅率17%。2010年3月1日，向乙公司銷售某商品1000

件，每件標價2000元，實際售價1800元（售價中不含增值稅），已開出增值稅專用發(fā)票，商品已交付給乙公司。為了及早收回貨款，甲公司在合同中規(guī)定的現(xiàn)金折扣條件為2/10，1/20，n/30。要求：（1）編制甲公司銷售商品時的會計分錄（假定現(xiàn)金折扣按售價計算，“應(yīng)交稅費”科目要求寫出明細科目及專欄名稱）。

?（2）根據(jù)以下假定，分別編制甲公司收到款項時的會計分錄。

? ①乙公司在3月8日按合同規(guī)定付款，甲公司收到款項并存入銀行。

? ②乙公司在3月19日按合同規(guī)定付款，甲公司收到款項并存入銀行。

? ③乙公司在3月29日按合同規(guī)定付款，甲公司收到款項并存入銀行。

答案：

1、借：主營業(yè)務(wù)收入60

?應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）10.2

?貸：銀行存款70.2

???????????????

2、借：應(yīng)收賬款210.6貸：主營業(yè)務(wù)收入 180應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）30.6借：主營業(yè)務(wù)成本150貸：庫存商品150

3、（1）借：應(yīng)收賬款2106000貸：主營業(yè)務(wù)收入 1800000應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）306000（2）借：銀行存款2052000（2088000）財務(wù)費用54000（18000）貸：應(yīng)收賬款2106000 借：銀行存款2106000貸：應(yīng)收賬款2106000

第三篇：售樓部帳務(wù)處理

房地產(chǎn)企業(yè)為了擴大影響，便于接待客戶，使其充分了解開發(fā)產(chǎn)品的性質(zhì)和結(jié)構(gòu)進而達到銷售的目的，一般都會在不同區(qū)域設(shè)立售樓部、樣板房以及其他項目營銷設(shè)施。房地產(chǎn)企業(yè)的營銷設(shè)施應(yīng)用模式不同，相關(guān)會計處理、稅務(wù)處理也有不同。結(jié)合國家稅務(wù)總局《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）相關(guān)規(guī)定，筆者對房地產(chǎn)企業(yè)目前比較通用的營銷設(shè)施模式下的會計和稅務(wù)處理進行分項目營銷設(shè)施的應(yīng)用模式

房地產(chǎn)企業(yè)的項目營銷設(shè)施包括售樓部、樣板間、接待中心、展臺、展位等不同類型，根據(jù)其建設(shè)與使用的特點，可以分為以下4種模式：

1.利用開發(fā)完成或部分完成的樓宇內(nèi)的商品房裝修、裝飾后作為項目營銷設(shè)施使用，項目銷售完畢，作為開發(fā)產(chǎn)品銷售處理以及轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租。

2.利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)樓宇之外的引人矚目的位置，建造臨時設(shè)施，例如售樓部、樣板間作為項目營銷設(shè)施使用，項目銷售完畢即行拆除或轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租。

3.利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施（例如會所）裝修、裝飾后，作為項目營銷設(shè)施臨時使用；項目銷售完畢作為開發(fā)產(chǎn)品銷售處理以及轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租，或者移交物業(yè)公司，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。

4.在開發(fā)小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)租入或自建銷售網(wǎng)點，項目銷售完畢，轉(zhuǎn)為其他項目使用或出租、銷售處理。

不同情形下的會計處理

1.利用開發(fā)完成或部分完成的樓宇內(nèi)的商品房裝修、裝飾后使用的營銷設(shè)施的會計處理。

根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文件的規(guī)定，計入開發(fā)間接費用核算的營銷設(shè)施建造費，包括項目小區(qū)樓宇之內(nèi)的裝飾、裝修費用和樓宇之外的售樓部、樣板間等營銷設(shè)施的建造費用。將樓宇之內(nèi)的商品房臨時作為售樓部、樣板間使用，因其本身就屬于特定的成本對象，所以其建造成本按照正常的開發(fā)產(chǎn)品核算，其裝修、裝飾費用若不能判斷未來是否可以隨同商品房主體一并出售，應(yīng)歸屬于開發(fā)間接費用核算。

例如：A房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的B小區(qū)某棟樓宇間開設(shè)樣板間，建造成本50萬元，裝飾、裝修后對外開放，樣板間裝飾、裝修支出30萬元。

（1）建造成本50萬元計入該套樣板間的“開發(fā)成本”，對于裝飾、裝修的費用30萬元，如果能夠判斷未來隨同該套商品房一并出售，則可以計入該套樣板間“開發(fā)成本”，反之，則計入“開發(fā)間接費用”核算。

（2）“開發(fā)間接費用”歸集的成本費用按期結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)成本——開發(fā)間接費用”科目。

（3）當樣板間與其他商品房一起竣工驗收時，從“開發(fā)成本”轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”科目。

（4）當樣板間銷售，結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本時，其成本從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“主營業(yè)務(wù)成本”。

（5）當樣板間轉(zhuǎn)作自用時，其成本從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”。

（6）當樣板間未來出租時，其成本從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”。

“開發(fā)間接費用”應(yīng)當按照國稅發(fā)[2009]31號文件第二十九條的規(guī)定，對于共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法包括占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價法，企業(yè)根據(jù)需要可以自行確定 另外，房地產(chǎn)企業(yè)由“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”或“投資性房地產(chǎn)”的商品房之后又銷售的，需要注意國稅發(fā)[2009]31號文件第二十四條的規(guī)定，即企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。

2.利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)樓宇之外的明顯位置建造臨時設(shè)施（例如售樓部、樣板間）作為營銷設(shè)施使用的會計處理。

作為售樓部、樣板間使用的臨時設(shè)施，按照《企業(yè)會計準則》，其發(fā)生的建設(shè)成本及裝修費用在“在建工程”科目核算。完工后，其成本從“在建工程”轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費用”，如果非自用或出租，也可以按照國稅發(fā)[2009]31號文件的規(guī)定，直接計入“開發(fā)間接費用”核算。

3.利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施（例如會所）裝修、裝飾后作為營銷設(shè)施臨時使用的會計處理。

房地產(chǎn)企業(yè)除利用開發(fā)的商品房、臨時建筑作為營銷設(shè)施之外，比較多見的還有利用開發(fā)小區(qū)之內(nèi)的規(guī)劃建造的會所、物業(yè)場所在銷售階段作為項目的營銷設(shè)施使用。這種類型的營銷設(shè)施其最終用途是小區(qū)規(guī)劃設(shè)計已經(jīng)確定的，即便臨時作為項目營銷設(shè)施使用，也不可以直接計入“開發(fā)間接費用”核算，而需要根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文件第十七條的規(guī)定處理。

企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進行處理：

（1）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。

（2）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。

例如：A房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的B項目小區(qū)中心位置，按照規(guī)劃建造會所一座，裝修后暫時作為售樓部使用。

售樓部利用會所作為營銷設(shè)施，會計和稅務(wù)處理的原則就是要根據(jù)以上規(guī)定，區(qū)分該會所的建造性質(zhì)，分別適用不同的方式：

（1）如果該會所屬于不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，符合國稅發(fā)[2009]31號文件第十七條第一款的規(guī)定，例如產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，則該會所的建造費用計入公共配套設(shè)施費進行會計處理。

（2）如果該會所屬于未來出售轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，符合國稅發(fā)[2009]31號文件第十七條第二款的規(guī)定，則將該會所視為獨立的開發(fā)產(chǎn)品和成本計算單位，按照開發(fā)成本的具體成本項目設(shè)置會計科目進行明細分類核算。銷售時，按銷售不動產(chǎn)征收相應(yīng)的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅等。

（3）如果該會所屬企業(yè)自用，則成本通過“在建工程”歸集，完工后，轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”或“投資性房地產(chǎn)”科目。會所自用，相應(yīng)要征收房產(chǎn)稅和土地使用稅。出租使用的話，則要征收營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅等。

4.開發(fā)小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)設(shè)置的銷售網(wǎng)點等營銷設(shè)施的會計處理。

房地產(chǎn)企業(yè)除在項目小區(qū)內(nèi)設(shè)置建造的營銷設(shè)施外，還有可能在項目小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)設(shè)置項目展示區(qū)、接待處、售樓部等。這些設(shè)施有可能是房地產(chǎn)企業(yè)租入使用，也有可能為自建行為。在項目小區(qū)之外的營銷設(shè)施銷售環(huán)節(jié)中發(fā)生的成本費用，無論稅務(wù)處理還是會計處理，都應(yīng)當通過“營業(yè)費用”或“銷售費用”反映，如果屬于企業(yè)自建構(gòu)成的固定資產(chǎn)，由此計提的折舊，計入“營業(yè)費用”或“銷售費用”處理。

一、國家稅務(wù)總局答疑：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)修建的臨時的售樓處、樣板房及其裝修費用，是計入開發(fā)成本呢還是計入期間費用？如果計入開發(fā)成本在土地增值稅清算時是否允許扣除？

回復(fù)意見：

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定：開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)修建的臨時售樓設(shè)施，在計算土地增值稅時，不作為開發(fā)間接費用，不可以計入開發(fā)成本并在土地增值稅清算時扣除。

上述回復(fù)僅供參考。有關(guān)具體辦理程序方面的事宜請直接向您的主管或所在地稅務(wù)機關(guān)咨詢。

歡迎您再次提問。國家稅務(wù)總局

2010/12/21

二、國稅發(fā)（2009）31號文件： 國稅發(fā)〔2009〕31號規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容如下：

6、開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)修建的臨時的售樓處、樣板房及其裝修費用屬于項目營銷設(shè)施建造費，理應(yīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

三、可以這樣理解：國家稅務(wù)總局對上述費用在企業(yè)所得稅與土地增值稅扣除規(guī)定是不一樣的：

1、臨時樣板房、臨時售樓廳其建造費和裝修費，作為所得稅扣除要求會計上處理作開發(fā)成本中開發(fā)成本中開發(fā)成本中開發(fā)成本中列支。而土地增值稅扣除規(guī)定不作1+2項目中進行扣除，而作為期間費用扣除。

2、建造用于銷售的工程中的臨時樣板房、售樓處建造費（臨時樣板房或售樓處，以后出售），所得稅處理上也作為開發(fā)成本，隨同完工產(chǎn)品出售結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。土地增值稅上由于建造及裝修的臨時售樓處利用了會所等設(shè)施，臨時樣板房以后也作為完工產(chǎn)品出售，可以作為開發(fā)成本進行扣除，并可加計扣除處理?！尽尽尽拘ぬ珘坌ぬ珘坌ぬ珘坌ぬ珘邸俊俊俊糠康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)臨時設(shè)施的財稅處理及案例分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)臨時設(shè)施的財稅處理及案例分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)臨時設(shè)施的財稅處理及案例分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)臨時設(shè)施的財稅處理及案例分析

所謂的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的臨時設(shè)施是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而工地上臨時建造的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，以及為了銷售房屋而建造的售樓部和樣板間等營銷設(shè)施。這些臨時性設(shè)施應(yīng)怎樣進行財務(wù)和稅務(wù)處理？筆者結(jié)合最近相關(guān)稅收政策的研究，在此就房地產(chǎn)企業(yè)的臨時設(shè)施的財稅處理進行分析。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)臨時設(shè)施的財務(wù)處理

由于房地產(chǎn)企業(yè)的臨時性設(shè)施一次性支出金額較大，并且臨時性設(shè)施均不構(gòu)成最終開發(fā)產(chǎn)品實體，也沒有分攤占地面積的土地成本，根據(jù)收入與費用匹配的原則，應(yīng)進行分期攤銷，因此，對于臨時性設(shè)施的建造成本，實際發(fā)生時直接計入開發(fā)成本，會計處理是：

借：開發(fā)間接費—項目營銷設(shè)施（售樓部/樣板間）

貸：銀行存款

或

借：前期工程費——臨時設(shè)施（工地上各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性設(shè)施）

貸：銀行存款

將來開發(fā)產(chǎn)品銷售時，作為共同成本予以分配轉(zhuǎn)出。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)臨時設(shè)施的稅務(wù)處理

1、所得稅的處理

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）規(guī)定：開發(fā)間接費指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。在結(jié)算計算成本時，項目基建臨時設(shè)施可通過“前期工程費——臨時設(shè)施”核算，項目營銷設(shè)施可通過“開發(fā)間接費——項目營銷設(shè)施”進行歸集。國稅發(fā)[2009]31號第二十六條

（一）項以可否銷售原則確定計稅成本對象規(guī)定：開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。因此，對于這些臨時性輔助設(shè)施不作為計稅成本核算對象出現(xiàn)，應(yīng)作為過渡成本處理。

2、臨時性設(shè)施的房產(chǎn)稅處理

（1）各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋的房產(chǎn)稅處理

《財政部、稅務(wù)總局關(guān)于檢發(fā)〈關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定〉、〈關(guān)于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定〉的通知》（財稅地[1986]8號）第二十一條規(guī)定：“凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅?！必敹惖豙1986]8號第十九條規(guī)定：“納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅?！被谝陨险咭?guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)臨時性建筑物不征房產(chǎn)稅必須同時滿足兩個條件：一是臨時設(shè)施必須為基建工地服務(wù)，二是必須處于施工期間的臨時設(shè)施。如果基建工程結(jié)束，臨時性建筑物歸基建單位使用，則須從基建單位使用的次月起繳納房產(chǎn)稅。

因此，為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間是免征房產(chǎn)稅的，如果基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅?；蛘哌@些臨時性房屋是基建單位自已出資建造，只要基建工程結(jié)束以后還在使用的，就應(yīng)該依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。（2）售樓部、樣板間的房產(chǎn)稅處理

由于房地產(chǎn)企業(yè)為銷售房屋而建造的售樓部、樣板間不構(gòu)成《財政部、稅務(wù)總局關(guān)于檢發(fā)〈關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定〉、〈關(guān)于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定〉的通知》（財稅地[1986]8號）第二十一條免征房產(chǎn)稅的規(guī)定。因此，應(yīng)當自建造完畢次月起繳納房產(chǎn)稅。對于售樓部、樣板間房產(chǎn)稅的繳納，應(yīng)按自用原值計稅。根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）第三條規(guī)定：“對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價?！庇捎跁嫼怂阒?，對于售樓部、樣板間的成本費用歸集在開發(fā)間接費核算，僅包括了建造成本，沒有包括土地成本，無法確定房產(chǎn)計稅原值，在計算房產(chǎn)稅時就要首先納稅調(diào)整。

案例：

2011年6月，A房地產(chǎn)公司取得某市一宗土地使用權(quán)后進入立項開發(fā)，先期投入建造的臨時設(shè)施包括有項目基建用房1000㎡建造成本120萬元，售樓部2000㎡，建造成本340萬元，樣板間200㎡建造成本50萬元。請分析基建用房、售樓部和樣板間的財稅處理。

分析：

（1）財務(wù)處理

建用房1000㎡建造成本120萬元，售樓部2000㎡，建造成本340萬元，樣板間200㎡建造成本50萬元的會計處理如下：

借：開發(fā)間接費—項目營銷設(shè)施（售樓部/樣板間）3900000

貸：銀行存款 3900000

借：前期工程費——臨時設(shè)施（工地上各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性設(shè)施）1200000

貸：銀行存款 1200000

（2）稅務(wù)處理

根據(jù)《財政部、稅務(wù)總局關(guān)于檢發(fā)〈關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定〉、〈關(guān)于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定〉的通知》（財稅地[1986]8號）第二十一條免征房產(chǎn)稅的規(guī)定，A房地產(chǎn)公司項目施工期間，基建用房1000㎡暫不用繳納房產(chǎn)稅，但是項目結(jié)束，基建用房未拆除的話，就必須繳納房產(chǎn)稅了。而售樓部2000㎡、樣板間200㎡臨時建筑顯然不是為基建工地服務(wù)，而是為A房地產(chǎn)公司項目銷售服務(wù)，不符合財稅地[1986]8號第二十一條免征房產(chǎn)稅的規(guī)定，應(yīng)當自建造完畢次月起繳納房產(chǎn)稅。

對于售樓部、樣板間房產(chǎn)稅的繳納，應(yīng)按自用原值計稅。由于會計核算中，對于售樓部、樣板間的成本費用歸集在開發(fā)間接費核算，僅包括了建造成本，沒有包括土地成本，無法確定房產(chǎn)計稅原值。根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）第三條規(guī)定：“對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。”，因此，在對售樓部、樣板間房產(chǎn)稅計算時要進行納稅調(diào)整。

假設(shè)售樓部占地面積3000㎡，土地成本1200元/㎡，則售樓部應(yīng)計入房產(chǎn)原值的土地成本為3000×1200元/㎡=360萬元，房產(chǎn)稅計稅原值為340+360=700萬元，年均繳納房產(chǎn)稅700×（1-30%）×1.2%=5.88萬元。假設(shè)樣板間占地面積450㎡，容積率低于0.5，則樣板間應(yīng)計入房產(chǎn)原值的土地成本為200×2×1200元/㎡=48萬元，房產(chǎn)稅計稅原值為50+48=98萬元，年均繳納房產(chǎn)稅98×（1-30%）×1.2%=0.8232萬元。

第四篇：免抵退帳務(wù)處理

“免、抵、退”稅的申報流程

1、免抵退稅預(yù)申報

時間：本月免抵退稅正式申報之前

資料：本月免抵退稅明細申報電子數(shù)據(jù)。

后續(xù)處理：到稅務(wù)機關(guān)進行預(yù)審后，將預(yù)審反饋信息讀入出口退稅申報系統(tǒng)，并根據(jù)反饋疑點調(diào)整申報數(shù)據(jù)。

2、增值稅納稅申報

時間：法定的增值稅納稅申報期內(nèi)

資料：

⑴《增值稅納稅申報表》及其附表

⑵ 上期的《生產(chǎn)企業(yè)出口貨物退（免）稅申報匯總表》（經(jīng)退稅部門簽字蓋章）

⑶ 稅務(wù)機關(guān)要求的其他資料

后續(xù)處理：

將稅務(wù)機關(guān)審核確認的增值稅納稅申報表中的數(shù)據(jù)錄入到出口退稅申報系統(tǒng)中，然后填報《生產(chǎn)企業(yè)出口貨物退（免）稅申報匯總表》。

3、免抵退稅正式申報

時間：次月1日至15日，逢節(jié)假日順延。

資料：

⑴ 免抵退稅申報電子數(shù)據(jù)

⑵ 外匯核銷單（退稅專用聯(lián)）或遠期收匯證明單

⑶ 出口報關(guān)單（退稅專用聯(lián)）

⑷ 代理出口證明

⑸ 出口發(fā)票

⑹《生產(chǎn)企業(yè)出口貨物退（免）稅申報明細表》

⑺《生產(chǎn)企業(yè)出口貨物退（免）稅申報匯總表》

⑻《增值稅納稅申報表》（經(jīng)征稅部門簽字蓋章）

有來料加工或進料加工業(yè)務(wù)的，還須報送以下資料：

⑼ 新辦的來料加工海關(guān)登記手冊原件

⑽ 新辦的或要核銷的進料加工海關(guān)登記手冊原件

⑾《生產(chǎn)企業(yè)進料加工海關(guān)登記手冊申報明細表》

⑿《生產(chǎn)企業(yè)進料加工進口料件申報明細表》

⒀《生產(chǎn)企業(yè)進料加工貿(mào)易免稅申請表》

⒁《生產(chǎn)企業(yè)進料加工海關(guān)登記手冊核銷申請表》

⒂ 稅務(wù)機關(guān)要求的其他資料

以上資料須按照退稅部門的規(guī)定要求裝訂成冊。

后續(xù)處理：

稅務(wù)機關(guān)審核通過后，生成正式反饋信息。企業(yè)將正式反饋信息讀入至出口退稅申報系統(tǒng)中，并更新原申報數(shù)據(jù)。

“免、抵、退”稅的計算

生產(chǎn)企業(yè)出口貨物”免、抵、退”稅額應(yīng)根據(jù)出口貨物離岸價、出口貨物退稅率計算。出口貨物離岸價（FOB）以出口發(fā)票上的離岸價為準（委托代理出口的，出口發(fā)票可以是委托方開具的或受托方開具的），若以其他價格條件成交的，應(yīng)扣除按會計制度規(guī)定允許沖減出口銷售收入的運費、保險費、傭金等。若申報數(shù)與實際支付數(shù)有差額的，在下次申報退稅時調(diào)整（或年終清算時一并調(diào)整）。若出口發(fā)票不能如實反映離岸價，企業(yè)應(yīng)按實際離岸價申報”免、抵、退”稅，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國增值稅暫行條例》等有關(guān)規(guī)定予以核定。

免抵退稅額的計算

免抵退稅額＝出口貨物離岸價×外匯人民幣牌價×出口貨物退稅率－免抵退稅額抵減額

免抵退稅額抵減額＝免稅購進原材料價格×出口貨物退稅率

免稅購進原材料包括國內(nèi)購進免稅原材料和進料加工免稅進口料件，其中進料加工免稅進口料件的價格為組成計稅價格。

進料加工免稅進口料件的組成計稅價格=貨物到岸價格+海關(guān)實征關(guān)稅+海關(guān)實征消費稅

當期應(yīng)退稅額和當期免抵稅額的計算

當期期末留抵稅額≤當期免抵退稅額時，當期應(yīng)退稅額＝當期期末留抵稅額

當期免抵稅額＝當期免抵退稅額－當期應(yīng)退稅額

當期期末留抵稅額>當期免抵退稅額時，當期應(yīng)退稅額＝當期免抵退稅額

當期免抵稅額＝0

“當期期末留抵稅額”為當期《增值稅納稅申報表》的”期末留抵稅額”。

免抵退稅不得免征和抵扣稅額的計算

免抵退稅不得免征和抵扣稅額＝當期出口貨物離岸價×外匯人民幣牌價×（出口貨物征稅稅率－出口貨物退稅率）－免抵退稅不得免征和抵扣稅額抵減額

免抵退稅不得免征和抵扣稅額抵減額＝免稅購進原材料價格×（出口貨物征稅稅率－出口貨物退稅率）。

新發(fā)生出口業(yè)務(wù)的生產(chǎn)企業(yè)自發(fā)生首筆出口業(yè)務(wù)之日起12個月內(nèi)的出口業(yè)務(wù)，不計算當期應(yīng)退稅額，當期免抵稅額等于當期免抵退稅額；未抵頂完的進項稅額，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣，從第13個月開始按免抵退稅計算公式計算當期應(yīng)退稅額。

“免、抵、退”稅的年終清算

什么是年終清算？

出口貨物退（免）稅的年終清算，是稅務(wù)機關(guān)在一個公歷終了后按照出口退（免）稅政策和出口退（免）稅管理辦法的規(guī)定，對出口企業(yè)在上一已申報辦理的退（免）稅情況進行一次全面、系統(tǒng)的重新審核、計算、清理和檢查。這項工作，既是出口退稅管理的一項重要內(nèi)容，又是對全年出口退稅工作的一次全面檢查。年終清算，不但是監(jiān)督和檢查出口企業(yè)對出口退稅的執(zhí)行和管理情況，而且也是對稅務(wù)機關(guān)日常工作質(zhì)量、效率高低、辦法措施是否得當?shù)囊淮沃匾獧z驗。因此年終清算，不僅有利于進一步正確貫徹國家的出口退稅政策，使多退的稅款及時追回，少退的稅款及時補足，還可以促使稅企雙方不斷總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，揚長避短，更進一步提高出口退稅管理的水平。

清算時間：

終了后三個月內(nèi)。

清算范圍：

出口企業(yè)在上一個內(nèi)當年報關(guān)出口并在財務(wù)上作銷售處理的出口貨物的退（免）稅款，以及以前應(yīng)退未退結(jié)轉(zhuǎn)至上年辦理的退（免）稅款。

“出口企業(yè)”指享受出口退稅政策的所有企業(yè)。

特殊情況：

出口企業(yè)發(fā)生下列情況時，退稅機關(guān)須在內(nèi)進行及時清算。

1.出口企業(yè)經(jīng)營發(fā)生變化，如出口企業(yè)因某種原因停業(yè)、歇業(yè)、破產(chǎn)、遷移、轉(zhuǎn)業(yè)、合并、分設(shè)等；

2.出口企業(yè)違反國家有關(guān)政策規(guī)定，被國家有關(guān)部門停止或暫停一定時期出口退稅權(quán)、出口經(jīng)營權(quán)的。

清算核查重點：

1、出口企業(yè)（包括外貿(mào)、工貿(mào)企業(yè)和自營、委托出口貨物的生產(chǎn)企業(yè)，下同）有無從事”四自三不見”業(yè)務(wù)涉嫌騙取出口退稅的問題。如存在涉嫌騙稅問題，要一查到底，不受清算時間的限制。有重大涉嫌騙稅問題的，要及時移送有關(guān)部門查處。

2、出口企業(yè)申報退稅所提供的出口貨物報關(guān)單、增值稅專用發(fā)票（或普通發(fā)票）、專用稅票、出口收匯核銷單是否規(guī)范、真實有效，有無偽造、涂改、非法購買、虛開代開和其他弄虛作假的問題；在具體辦理退（免）稅過程中，是否真正做到了單證相符、單證和出口貨物報關(guān)單、出口收匯核銷單、專用稅票等電子信息相符；

3、出口貨物退稅率適用是否準確，是否嚴格按照總局下發(fā)的退稅率文庫審核審批辦理退稅。對調(diào)整出口退稅率的貨物，是否嚴格按照出口貨物的報關(guān)離境日期執(zhí)行。對多退的稅款，要依法扣回，少退的稅款予以補退；

4、對生產(chǎn)企業(yè)出口貨物””免、抵、退””稅額的計算是否準確；其計稅離岸價格是否正確；

5、生產(chǎn)企業(yè)是否存在已出口但不申報””免、抵、退””稅的情況；

6、對生產(chǎn)企業(yè)超過規(guī)定期限仍未取得有關(guān)單證的出口是否按規(guī)定補稅；

7、對借權(quán)、掛靠企業(yè)已辦理的退稅，是否按規(guī)定全部追繳入庫；

8、對出口卷煙有無超免稅計劃辦理免稅的問題；

9、對利用外國政府貸款和國際金融組織貸款采用國際招標方式國內(nèi)企業(yè)中標的機電產(chǎn)品，其申報辦理退稅所附送的憑證是否齊全、完整；其貸款性質(zhì)是否屬于限定的外國政府貸款和國際金融組織貸款；

10、實行A、B類退稅管理的出口企業(yè)是否將出口收匯核銷單等退稅憑證收齊；清算時對未收齊出口收匯核銷單等退稅憑證的已退稅款，是否已予以扣回；

11、出口貨物退（免）稅的計稅依據(jù)適用是否準確；

12、外貿(mào)出口企業(yè)以”進料加工”貿(mào)易方式減免稅進口原材料、零部件轉(zhuǎn)售給其他企業(yè)加工時，對這部分銷售材料的應(yīng)交稅款是否在出口企業(yè)當期辦理的出口退稅款中予以抵扣，是否存在漏扣、少扣等問題；

13、有無非指定外貿(mào)出口企業(yè)出口貴重貨物而辦理退稅的問題；

14、有無出口不允許退稅貨物或免稅貨物辦理退稅的問題；

15、出口企業(yè)辦理出口貨物退（免）稅后，發(fā)生退關(guān)、國外退貨時，企業(yè)是否向退稅機關(guān)辦理了申報手續(xù)并補交或抵扣稅款；

16、出口企業(yè)是否按期結(jié)匯，遠期結(jié)匯（180天以上）的出口貨物，出口企業(yè)申報退稅時，是否附送了外經(jīng)貿(mào)主管部門出具的遠期結(jié)匯證明；

17、根據(jù)出口貨物退（免）稅政策的調(diào)整和變化，其他需要重點清算的內(nèi)容。

出口退稅涉稅帳務(wù)處理

不予免征和抵扣稅額：

借：主營業(yè)務(wù)成本（出口銷售額FOB×征退差－不予免征和抵扣稅額抵減額）貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交增值稅——進項稅額轉(zhuǎn)出

應(yīng)退稅額：

借：應(yīng)收補貼款——出口退稅（應(yīng)退稅額）

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交增值稅——出口退稅（應(yīng)退稅額）

免抵稅額：

借：應(yīng)交稅金——應(yīng)交增值稅——出口抵減內(nèi)銷應(yīng)納稅額（免抵額）

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交增值稅——出口退稅（免抵額）

收到退稅款：

借：銀行存款

貸：應(yīng)收補貼款——出口退

第五篇：帳務(wù)處理請示

**發(fā)展有限公司 關(guān)于對09年帳務(wù)處理的請示

尊敬的集團領(lǐng)導(dǎo)：

新的一個會計即將到來，年底**公司財務(wù)人員對公司09年及以前的相關(guān)帳務(wù)進行了疏理，發(fā)現(xiàn)存在一些待解決問題，現(xiàn)請示如下：

1、現(xiàn)公司帳面存貨-苗木57,506,080.00元，216.29畝（根據(jù)評估報告入帳），但歷年對苗木的其他投入，包括人員工資、土地租金、原材料、水電費等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本均未在公司財務(wù)核算，為更真實進行財務(wù)核算，建議能否將部分竹坡生態(tài)園相關(guān)成本費用如：人員工資（約30000元/月），水電費（約2000元/月）及電話費（有發(fā)票）、肥料采購（大額有發(fā)票）等在**公司核算。

2、帳面-其他應(yīng)收款-**余額2,014,548.44元，系05年12月清理固定資產(chǎn)掛帳至今，建議能否通過上述1的相關(guān)農(nóng)業(yè)成本和其他科目處理沖帳（以前的土地承包費918000元、拆遷補償費156000、植被恢復(fù)費80000元、水庫成魚補償費49800元等相關(guān)成本可以考慮補充資料入帳沖**的暫借款）。

3、**項目入帳的問題：因現(xiàn)國稅局對**公司的所得稅征定方法尚未確定，考慮到今后的稅負，**項目（收入1050萬）可否不納入**公司核算。

湖南**綠化發(fā)展有限公司

2009年12月23日