第一篇：房地產(chǎn)經(jīng)營狀況調(diào)研大綱

房地產(chǎn)經(jīng)營狀況調(diào)研大綱

指導(dǎo)老師——吳愛軍——制作小組 ——

黃成 樂紫娟 王童 柳田

第一章 市場(chǎng)經(jīng)營狀況

伴隨著“炒房”這一個(gè)新詞匯的出現(xiàn)，中國的房價(jià)在一步一步的升高，盡管很多人也都明白房子的價(jià)格已經(jīng)是太高甚至有些高的不合理了~但是面對(duì)著中國日益上升的物價(jià)和不斷“貶值”的貨幣，大多數(shù)人一旦有條件還是不愿意放棄這一筆投資。當(dāng)然最終房價(jià)就會(huì)像炒股一樣隨著投資者投入的增加其“身價(jià)”也在不停的上漲！直到出現(xiàn)如今的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)泡沫~

“炒房”之所以會(huì)出現(xiàn)炒房的現(xiàn)象，甚至有的消費(fèi)者都會(huì)錯(cuò)覺出現(xiàn)“供不應(yīng)求”的錯(cuò)覺主要有*，1.隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一部分的農(nóng)村人口開始向城市轉(zhuǎn)移，他們迫切希望得到在城市定居的機(jī)會(huì)。2.投資，有一部分投資者認(rèn)為物價(jià)的貶低自己的資產(chǎn)也會(huì)變得“減少”，所以他們迫切希望找到一個(gè)使自己資產(chǎn)保值的機(jī)會(huì)。3.以前的房地產(chǎn)炒房過熱，所導(dǎo)致一部分房子積壓賣不出去，所以一些營銷商大幅度做廣告，甚至運(yùn)用一些欺騙的手段來引誘消費(fèi)者去購買房子從而獲得利潤。4.

第二篇：特殊藥品經(jīng)營企業(yè)狀況調(diào)研報(bào)告

麻醉藥品是指連續(xù)使用后易產(chǎn)生身體依賴性、能成癮癖的藥品；精神藥品是指直接作用于中樞神經(jīng)系統(tǒng)，使之興奮或抑制，連續(xù)使用能產(chǎn)生依賴性，使用不當(dāng)極易危害人體健康，流入社會(huì)易成為毒品危害社會(huì)。

麻醉藥品和精神藥品是實(shí)行國家特殊藥品管制的品種，合理和合法使用不僅關(guān)系到人民群眾用藥安全有效，而且關(guān)系到社會(huì)治安的穩(wěn)定，加強(qiáng)麻醉藥品和

精神藥品的監(jiān)管，保證特殊藥品合法、安全流通，確保人民群眾合理、安全、合法使用麻醉藥品、精神藥品，防止特殊藥品流入非法渠道，是藥品監(jiān)管人員的神圣責(zé)任，我本人是做特藥監(jiān)管工作的具體工作人員，為此就對(duì)我市特殊藥品經(jīng)營企業(yè)現(xiàn)狀，企業(yè)應(yīng)如何加強(qiáng)管理，談?wù)勛约旱拇譁\意見。

一、基本情況

我市轄區(qū)內(nèi)共有麻醉藥品和精神藥品區(qū)域性性批發(fā)企業(yè)二戶：**市?？滇t(yī)藥有限責(zé)任公司、**市興安新藥特藥有限責(zé)任公司；二類精神藥品的批發(fā)企業(yè)3戶：**市興安新藥特藥有限責(zé)任公司、朗鄉(xiāng)林業(yè)局**市興安新藥特藥有限責(zé)任公司、**市錦豐醫(yī)藥藥材有限責(zé)任公司；從近幾年麻醉藥品和精神藥品經(jīng)營企業(yè)經(jīng)營麻醉藥品和精神藥品的經(jīng)營情況看，在一些環(huán)節(jié)上存在許多不可忽視的問題。

二、存在的主要問題

1、抓學(xué)習(xí)、培訓(xùn)不到位。

《麻醉藥品和精神藥品管理?xiàng)l例》（以下簡稱條例）頒布后，企業(yè)雖然進(jìn)行了學(xué)習(xí)、培訓(xùn)。但只是念一念、讀一讀罷了，沒有進(jìn)行系統(tǒng)的學(xué)習(xí)，沒有真正掌握相關(guān)知識(shí)，特藥管理的相關(guān)人員對(duì)麻醉藥品和精神藥品和法律、法規(guī)和相關(guān)的業(yè)務(wù)知識(shí)掌握得不全面，沒有逐條針對(duì)性本單位的實(shí)際情況進(jìn)行分析、研究，沒有全面的掌握《條例》立法原則和精神實(shí)質(zhì)，沒有全面掌握《條例》的各項(xiàng)規(guī)定。導(dǎo)致企業(yè)在一些環(huán)節(jié)的執(zhí)行過程中出現(xiàn)了一般性問題，企業(yè)雖然進(jìn)行了培訓(xùn)，但培訓(xùn)缺乏針對(duì)性，學(xué)時(shí)沒有達(dá)到10學(xué)時(shí)的要求，取得的效果不佳。

2、制度不健全，管理不規(guī)范。

通過幾次檢查，我們發(fā)現(xiàn)有的企業(yè)對(duì)麻醉藥品和精神藥品管理的重視程度不夠，上墻儲(chǔ)存、安全管理、丟失、運(yùn)輸、驗(yàn)收等各項(xiàng)制度還是舊制度，未按新頒布的《麻醉藥品和精神藥品管理?xiàng)l例》進(jìn)行制定，內(nèi)容不全，用財(cái)務(wù)賬做庫存記錄，沒有產(chǎn)品批號(hào)，在有的保管人員看來，賬物相符，就是管理到位，把儲(chǔ)存的專用賬視為財(cái)務(wù)賬頁，且不知保管環(huán)節(jié)的重要性。有的企業(yè)雖然制定了制度，但制度內(nèi)容不夠具體、不全面，一些相關(guān)人員對(duì)各項(xiàng)制度不知道怎么做，一些記錄填寫的不全。麻醉藥品和精神藥品在微機(jī)管理上沒有設(shè)立獨(dú)立的購、銷、存管理程序，區(qū)域性批發(fā)企業(yè)調(diào)劑麻醉藥品和精神藥品未按照規(guī)定向省局備案。

3、特藥儲(chǔ)存的設(shè)施、設(shè)備不夠完善。

《條例》出臺(tái)后，對(duì)全國性批發(fā)企業(yè)和區(qū)域性批發(fā)企業(yè)儲(chǔ)存專庫從硬、軟件兩個(gè)方面都提出了更高的具體要求，但有的企業(yè)對(duì)麻醉藥品重要程度還不夠，法律意識(shí)淡薄，儲(chǔ)存麻醉藥品和精神藥品的庫房沒有完全密閉，留有排氣口，通向上層墻沒有全部密封，外墻是其它單位的辦公室，沒有防撞擊能力，對(duì)執(zhí)法人員提出的問題，企業(yè)只是敷衍了事，這樣在安全保障措施上存在著很大的隱患。

4、各項(xiàng)制度執(zhí)行的不到位

按照《條例》規(guī)定，企業(yè)雖然都相應(yīng)地制定了各項(xiàng)，但制度執(zhí)行的不到位，過期、失效的麻醉藥品沒有盡快銷毀，驗(yàn)收、符合記錄有一人簽字的現(xiàn)象，沒有及時(shí)將退貨的情況體現(xiàn)在貨位卡上，沒有箱箱進(jìn)行驗(yàn)收，沒有驗(yàn)收到最小包裝，有現(xiàn)金交易的現(xiàn)象。給醫(yī)療機(jī)構(gòu)送貨時(shí)沒有領(lǐng)取運(yùn)輸證明。

三、主要對(duì)策

針對(duì)以上存在的問題，筆者認(rèn)為麻醉藥品精神藥品的經(jīng)營企業(yè)應(yīng)從下幾個(gè)方面做起。

（一）企業(yè)在加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，企業(yè)法人為麻醉藥品和精神藥品經(jīng)營管理的第一責(zé)任人，建立麻醉藥品和精神藥品儲(chǔ)存、安全管理、丟失、值班等各項(xiàng)制度，可操作性強(qiáng)，并且嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)制度

（二）企業(yè)要結(jié)合本單位的實(shí)際情況，制定學(xué)習(xí)規(guī)劃，組織職工認(rèn)真學(xué)習(xí)《麻醉藥品和精神藥品管理?xiàng)l例》及特藥相關(guān)的法律、法規(guī)知識(shí)，培訓(xùn)要達(dá)到10學(xué)時(shí)，并寫學(xué)習(xí)筆記，定期進(jìn)行考試。通過學(xué)習(xí)，進(jìn)一步提高廣大職工的思想政治素質(zhì)和業(yè)務(wù)素質(zhì)。

（二）麻醉藥品、第一類精神藥品的庫房整體為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，具有抗撞擊能力，庫房內(nèi)必須安裝可視監(jiān)系統(tǒng)，自動(dòng)報(bào)警，且與公安部門110聯(lián)網(wǎng)，庫內(nèi)具有相應(yīng)的防火設(shè)施。

（三）麻醉藥品、第一類精神藥品經(jīng)營企業(yè),應(yīng)建立特殊藥品月報(bào)制度。每月將特殊藥品的購進(jìn)、銷售、庫存的情況情況于每月底前向市局安監(jiān)科報(bào)告。

（四）麻醉藥品、第一類精神藥品經(jīng)營企業(yè)，要嚴(yán)格按照規(guī)定向指定的單位購入麻醉藥品和精神藥品，貨到即驗(yàn)，及時(shí)入庫，加強(qiáng)安全保衛(wèi)，防止盜搶事件發(fā)生。

（五）麻醉藥品、第一類精神藥品經(jīng)營企業(yè)經(jīng)營麻醉藥品做到專人、專庫保管，雙人雙鎖，雙人復(fù)核，做到賬物查符。并建立相應(yīng)的貨位卡，貨位卡要體現(xiàn)出退貨的情況。

（六）區(qū)域性批發(fā)企業(yè)之間調(diào)劑麻醉藥品和一類精神

藥品必須按照規(guī)定向省局備案。

（七）特殊藥品經(jīng)營企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)安全保衛(wèi)，建立巡查制度，防止盜搶事件發(fā)生。企業(yè)應(yīng)采取切實(shí)有效措施保障特殊藥品安全，加強(qiáng)專用庫房管理，縮短運(yùn)輸時(shí)間及距離，嚴(yán)禁在專用庫房外存儲(chǔ)特殊藥品。

（八）麻醉藥品、第一類精神藥品經(jīng)營企業(yè)，要嚴(yán)格按照麻醉藥品、第一類精神藥品印鑒卡的購用計(jì)劃銷售麻醉藥品精神藥

品，每次銷售必須嚴(yán)格核實(shí)對(duì)方資質(zhì)及購用數(shù)量，并索要有關(guān)資料存檔，做好相關(guān)記錄，禁止銷售過程中現(xiàn)金結(jié)帳。

（九）企業(yè)要完善購進(jìn)、銷售記錄，確保按品種、規(guī)格、批號(hào)的可追蹤性，實(shí)現(xiàn)特殊藥品的“一針一片”流向清晰。

（十）第二類精神藥品的批發(fā)企業(yè)銷售對(duì)象僅限醫(yī)療單位、取得相應(yīng)經(jīng)營資格的藥品經(jīng)營企業(yè)，不得對(duì)個(gè)人銷售，不得用現(xiàn)金結(jié)帳。

（十一）第二類精神藥品零售企業(yè)必須憑加蓋醫(yī)療單位公章的處方銷售，并嚴(yán)格審核處方內(nèi)容，處方不符合規(guī)定的不得銷售，不得向未成人銷售第二類精神藥品。

第三篇：重慶市黔江區(qū)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料經(jīng)營狀況調(diào)研報(bào)告

重慶市黔江區(qū)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料經(jīng)營狀況調(diào)研報(bào)告

黔江區(qū)位于重慶市東南部，幅員總面積2397平方公里，2002年末，行政區(qū)劃為3個(gè)街道辦事處，15個(gè)鎮(zhèn)，12個(gè)鄉(xiāng)，230個(gè)村（居）委（其中：176個(gè)村委會(huì)，54個(gè)居委會(huì)），1498個(gè)村民小組（其中：居民小組378個(gè)，村民小組1120個(gè)），年末人口為49.97萬（其中：非農(nóng)業(yè)人口6.86萬人，農(nóng)業(yè)人口43.11萬人）。山地、丘陵面積占幅員面積的96%以上，是一個(gè)“七山一水二分田”的山區(qū)農(nóng)業(yè)區(qū)，也是重慶市唯一的少數(shù)民族區(qū)。2003年5月，市委、市政府在黔江召開第三次渝東南民族地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展現(xiàn)場(chǎng)辦公會(huì)，市委書記黃鎮(zhèn)東同志在會(huì)上明確提出要“努力把渝東南建設(shè)成為特色經(jīng)濟(jì)走廊和渝鄂湘黔武陵山少數(shù)民族地區(qū)的經(jīng)濟(jì)高地，黔江應(yīng)成為經(jīng)濟(jì)高地上的一座峰”，是渝鄂湘黔四?。ㄊ校┻厖^(qū)的商貿(mào)重地。

一個(gè)時(shí)期以來，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，營銷觀念和營銷方式發(fā)生了很大變化，全國農(nóng)資流通渠道進(jìn)一步放開，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料經(jīng)營活動(dòng)已不是傳統(tǒng)的“采購加供應(yīng)”，農(nóng)資市場(chǎng)出現(xiàn)了經(jīng)營渠道紛雜，以農(nóng)村供銷社為主渠道獨(dú)家主宰農(nóng)資市場(chǎng)的局面，已成為歷史，現(xiàn)已變成農(nóng)業(yè)服務(wù)部門、生產(chǎn)企業(yè)、個(gè)體等多頭經(jīng)營的格局，其中尤以個(gè)體經(jīng)營占據(jù)了市場(chǎng)的大壁河山。在經(jīng)營中，為了各自的利益，他們采取多種辦法和措施積極占領(lǐng)農(nóng)資市場(chǎng)這塊陣地，在農(nóng)資貨源上早做準(zhǔn)備、擴(kuò)大品種、增加數(shù)量，在價(jià)格上采取薄利多銷策略，在服務(wù)中沒有官商作風(fēng)，將各種農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料直接送到農(nóng)村、田頭，農(nóng)民在農(nóng)資市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的新格局中，真正得到了實(shí)惠。

一、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料經(jīng)營基本情況

近年來，國家對(duì)農(nóng)資經(jīng)營主體資格的限制減少，經(jīng)營主體多元化。隨著農(nóng)村供銷社和農(nóng)資部門的深化改革，農(nóng)資經(jīng)營渠道進(jìn)一步放寬，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。2002年以來，我區(qū)加大了對(duì)農(nóng)資經(jīng)營市場(chǎng)的管理，多次開展清理、整頓，保證了正常的市場(chǎng)經(jīng)營秩序。全區(qū)農(nóng)資貨源充足，價(jià)格趨向平穩(wěn)。

2002年，我區(qū)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料經(jīng)營銷售總額達(dá)到10503萬元。在我區(qū)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料經(jīng)營企業(yè)有17家，全區(qū)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料經(jīng)營門點(diǎn)數(shù)達(dá)386個(gè)：

1、全區(qū)種子銷售總額410萬元，其中：（“雙雜良種”占了大頭，水稻180萬元、玉米130萬元，蔬菜60萬元、其它種子50萬元），有經(jīng)營企業(yè)7個(gè)，其中國營科研單位、種子公司等企業(yè)6個(gè)，私營企業(yè)一個(gè)，都對(duì)外批發(fā)，經(jīng)營門點(diǎn)122個(gè)，以零售經(jīng)營模式進(jìn)行交易。

2、全區(qū)化肥銷售總額7056萬元，其中包括：（尿素、磷肥、25%復(fù)合肥、碳酸氫銨）尿素銷售額要占總額的三分之一，有門點(diǎn)178個(gè)，其中有個(gè)體批發(fā)24個(gè)，其它以零售經(jīng)營模式進(jìn)行交易，進(jìn)貨渠道都是從在彭水的廠商處批發(fā)購進(jìn)，暫無連鎖經(jīng)營企業(yè)進(jìn)入。

3、全區(qū)農(nóng)藥銷售總額1260萬元，有經(jīng)營企業(yè)4個(gè)，門點(diǎn)120個(gè)，國營批發(fā)2個(gè)，個(gè)體批發(fā)3個(gè)，暫無連鎖經(jīng)營企業(yè)進(jìn)入，大都以批發(fā)、零售經(jīng)營模式進(jìn)行交易，一般在四川、重慶、湖北廠家直接進(jìn)貨。

4、全區(qū)飼料及添加劑銷售總額1650萬元，其中：（育肥豬料、蛋雞飼料）占大部分，有經(jīng)營門點(diǎn)159個(gè)，其中有個(gè)體批發(fā)37個(gè)，暫無連鎖經(jīng)營企業(yè)進(jìn)入，大都以批發(fā)、零售經(jīng)營模式進(jìn)行交易，一般在重慶、成都、榮昌進(jìn)貨。

5、全區(qū)獸藥銷售總額124萬元，有經(jīng)營企業(yè)3個(gè)，經(jīng)營門點(diǎn)118個(gè)，其中有個(gè)體批發(fā)3個(gè)，暫無連鎖經(jīng)營企業(yè)進(jìn)入，大都以批發(fā)、零售經(jīng)營模式進(jìn)行交易，一般在重慶、成都、榮昌進(jìn)貨。

6、全區(qū)漁機(jī)漁具銷售總額3萬元，有經(jīng)營門點(diǎn)7個(gè)，都以個(gè)體零售方式進(jìn)行交易，暫無連鎖經(jīng)營企業(yè)進(jìn)入，一般在重慶、湖南交易市場(chǎng)進(jìn)貨。

（注：經(jīng)營門點(diǎn)中，有的是同時(shí)經(jīng)營種子、農(nóng)藥或種子、農(nóng)藥、化肥或種子、飼料或種子、化肥或農(nóng)藥、化肥等）

二、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料連鎖經(jīng)營狀況 1、2002年底我區(qū)有農(nóng)資連鎖企業(yè)5家，都是經(jīng)營種子的，有連鎖店鋪47個(gè)，其中直銷店3個(gè)，連鎖經(jīng)營企業(yè)銷售總額60萬元，占當(dāng)年農(nóng)資銷售額的0.57%.2、在我區(qū)經(jīng)營種子的連鎖經(jīng)營企業(yè)，都是以承包和在鄉(xiāng)鎮(zhèn)設(shè)點(diǎn)代銷的形式進(jìn)行經(jīng)營，在管理上采取企業(yè)提供手續(xù)，并提供一定的墊底資金，企業(yè)將種子批發(fā)到各店鋪，各店鋪?zhàn)灾鹘?jīng)營，自負(fù)盈虧。

3、連鎖經(jīng)營的特點(diǎn)是，經(jīng)營者不需要奔波進(jìn)貨，由企業(yè)（科研單位）直接送貨，起到了快速占領(lǐng)市場(chǎng)和擴(kuò)大市場(chǎng)經(jīng)營面的作用。

4、目前當(dāng)?shù)卣畬?duì)扶持連鎖經(jīng)營沒有出臺(tái)什么政策措施，只要企業(yè)合法，經(jīng)營的產(chǎn)品符合有關(guān)的法律法規(guī)，都可以進(jìn)入黔江市場(chǎng)。但目前企業(yè)要在農(nóng)村開展連鎖經(jīng)營困難還相當(dāng)大，在現(xiàn)行體制和政策條件下，大部份的農(nóng)資經(jīng)營市場(chǎng)被個(gè)體占領(lǐng)，他們靈活機(jī)動(dòng)，不需要過多的管理費(fèi)用，經(jīng)營成本低，對(duì)親朋好友還可采取賒銷，這些都是企業(yè)經(jīng)營不可比擬的。

三、加強(qiáng)農(nóng)資市場(chǎng)管理，保證正常經(jīng)營秩序

2003年以來，我區(qū)認(rèn)真貫徹落實(shí)國務(wù)院國發(fā)（2000）32號(hào)文件精神，按照國務(wù)院和市政府的統(tǒng)一部署，把加強(qiáng)農(nóng)資市場(chǎng)管理作為促進(jìn)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一項(xiàng)重要工作來抓，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，明確重點(diǎn)，制定措施；開展整治，注重實(shí)效，深入開展嚴(yán)厲打擊制售假冒偽劣農(nóng)資產(chǎn)品違法犯罪活動(dòng)的專項(xiàng)斗爭(zhēng)，并取得了一定的成效。

首先，從源頭——城區(qū)農(nóng)藥經(jīng)營部抓起。農(nóng)業(yè)行政執(zhí)法大隊(duì)對(duì)城區(qū)綠豐植保技術(shù)服務(wù)部、創(chuàng)新農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)部、旺業(yè)農(nóng)資公司、市農(nóng)資公司黔江農(nóng)藥配送站、城南農(nóng)業(yè)服務(wù)站門市部等五家批發(fā)零售的單位進(jìn)行了農(nóng)藥商品逐一檢查，共查382個(gè)農(nóng)藥品種，出現(xiàn)假冒、無中文通用名、過期等品種達(dá)107個(gè)，占28%。

其次，對(duì)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)藥經(jīng)營者進(jìn)行依法檢查。從對(duì)金溪、鵝池、濯水等鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行檢查中表現(xiàn)，有25個(gè)攤點(diǎn)銷售農(nóng)藥，持證經(jīng)營只有12家，占48%。證件過期有6家，占27%。未經(jīng)培訓(xùn)無證上崗7家，占28%。同時(shí)有8家經(jīng)營者無固定經(jīng)營場(chǎng)所，屬游攤銷售，占32%。這些現(xiàn)象嚴(yán)重?cái)_亂了全區(qū)的農(nóng)藥市場(chǎng)的正常秩序。

針對(duì)以上現(xiàn)狀，黔江區(qū)農(nóng)業(yè)局行政執(zhí)法隊(duì)會(huì)同工商局、質(zhì)監(jiān)局、公安局等部門，對(duì)農(nóng)藥經(jīng)銷違法行為進(jìn)行及時(shí)查處并限期整改，對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)零售商進(jìn)行一次規(guī)范、培訓(xùn)，取締無證照游攤，規(guī)范農(nóng)資市場(chǎng)，進(jìn)一步整頓和規(guī)范了種子、農(nóng)藥、獸藥、肥料和農(nóng)機(jī)具等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料經(jīng)營秩序，保護(hù)了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安全及農(nóng)民切身利益，促進(jìn)了全區(qū)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

四、對(duì)我區(qū)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料經(jīng)營工作的建議

一是加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，通過農(nóng)資信息的密集型傳遞，增加種子、化肥、農(nóng)藥、飼料、獸藥等經(jīng)營規(guī)模。二是及時(shí)反饋我區(qū)各鎮(zhèn)鄉(xiāng)市場(chǎng)信息，掌握最新變動(dòng)狀況，通過網(wǎng)絡(luò)建設(shè)控制，營銷班底的建立、強(qiáng)化，以及對(duì)銷售終端的拉動(dòng)，搞好二級(jí)分銷。形成總代理（黔植保、畜牧公司）→區(qū)域市場(chǎng)代理→零售商→農(nóng)戶的新體制。三是根據(jù)我區(qū)農(nóng)資市場(chǎng)的容量，適當(dāng)增加我區(qū)中轉(zhuǎn)庫存儲(chǔ)量，提高市場(chǎng)的控制力。

第四篇：房地產(chǎn)存量市場(chǎng)狀況調(diào)研報(bào)告

房地產(chǎn)作為一種耐用消費(fèi)品，其使用壽命可達(dá)幾十年甚至上百年，具有保值增值的功能，是一種常見的投資品，因此,其存量供給與需求必須引起重視。房地產(chǎn)存量市場(chǎng)又稱二手房市場(chǎng)，指存量房屋再次上市交易，是房屋重新調(diào)整和配置的市場(chǎng)。結(jié)合深入學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)，筆者近日先后到**市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理（市場(chǎng)）處、**市房屋置業(yè)擔(dān)保公司和其它

房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行了存量房（二手房）市場(chǎng)調(diào)研。近兩年，由于房地產(chǎn)增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)、人們住房消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變以及各商業(yè)銀行對(duì)住房消費(fèi)貸款的大力支持，我市的二手房交易量不斷攀升,呈現(xiàn)強(qiáng)勁增長勢(shì)頭。特別是二手房貸款市場(chǎng)也呈現(xiàn)快速成長的態(tài)勢(shì)。二手房貸款市場(chǎng)的健康發(fā)展對(duì)二手房市場(chǎng)的發(fā)展有著舉足輕重的作用，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定也會(huì)產(chǎn)生很大影響。一般來說，二手房貸款要涉及到評(píng)估公司、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易中心、銀行、房屋中介、專業(yè)貸款服務(wù)公司等多個(gè)機(jī)構(gòu)，貫穿整個(gè)二手房交易過程。其中，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的疏漏都可能導(dǎo)致銀行信貸資金的損失或無法收回。二手房貸款市場(chǎng)的融資問題和金融風(fēng)險(xiǎn)一旦擴(kuò)大，就會(huì)嚴(yán)重影響整個(gè)二手房市場(chǎng)的健康發(fā)展。目前，我市二手房貸款市場(chǎng)剛剛起步，市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻比較低，二手房貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)水平以及從業(yè)人員的職業(yè)服務(wù)水平良莠不齊。因此，針對(duì)我市二手房貸款市場(chǎng)現(xiàn)狀，有關(guān)管理部門應(yīng)抓緊找出其隱藏的風(fēng)險(xiǎn)和和潛在的問題，盡快研究防范與改進(jìn)對(duì)策，確保我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康快速地發(fā)展。

一、我市二手房市場(chǎng)的現(xiàn)狀及原因分析

2009年1-2月，我市二手房市場(chǎng)受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，仍處在調(diào)整階段，市場(chǎng)觀望氣氛依然濃厚。盡管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或代理機(jī)構(gòu)利用節(jié)日紛紛制定并實(shí)施了一些促銷措施，但從整體來看，收效甚微。除個(gè)別數(shù)據(jù)發(fā)生了一些積極變化外，其它各項(xiàng)均無明顯改觀。

（一）1-2月我市二手房交易情況

2009年1-2月我市存量房共成交498套，同比下降18%；其中存量住房成交407套，同比下降8%。存量房成交總面積為4.32萬平方米，同比下降14%；其中存量住房量成交總面積為3.33萬平方米，同比下降14%。

（二）1-2月我市二手房價(jià)格情況

2009年1-2月，我市二手房住房平均價(jià)格為2480元/平方米，同比增7.6%。

（三）我市二手房貸款市場(chǎng)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)和問題

1.還款風(fēng)險(xiǎn)

借款人的還款風(fēng)險(xiǎn)包括還款信用風(fēng)險(xiǎn)和還款能力風(fēng)險(xiǎn)。由于我市尚未建立起一套完備的個(gè)人信用制度，商業(yè)銀行缺乏調(diào)查借款人資信的有效手段，難以對(duì)借款人收入的完整性、穩(wěn)定性、真實(shí)性和借款人的還款意愿做出準(zhǔn)確的判斷，從而，造成銀行二手房貸款形成逾期和壞賬的風(fēng)險(xiǎn)。

2．二手房貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)的誠信風(fēng)險(xiǎn)。

在二手房貸款操作過程中，二手房貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)的道德風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、資質(zhì)水平和從業(yè)人員的操作風(fēng)險(xiǎn)，無法得到有效控制，銀行的利益無法得到很好的保障。

從調(diào)查到我市二手房市場(chǎng)現(xiàn)狀來看，房屋中介公司在二手房貸款申請(qǐng)人與銀行之間，起到了“橋梁”作用，在一定程度上為二手房市場(chǎng)的活躍和二手房貸款的普及起到了推動(dòng)作用。然而，由于我市二手房市場(chǎng)剛剛起步，有關(guān)管理部門尚未制定針對(duì)二手房中介公司和專業(yè)貸款服務(wù)公司的市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和它們的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，造成這些服務(wù)公司的準(zhǔn)入門檻低，市面上出現(xiàn)了一批大大小小的中介公司；并且，二手房中介從業(yè)人員素質(zhì)大多不高，再加上一些購房人(借款人)自身的法律常識(shí)和自我保護(hù)意識(shí)不強(qiáng)，致使二手房貸款市場(chǎng)蒙騙現(xiàn)象嚴(yán)重，收費(fèi)較為混亂。如有些中介公司唆使或協(xié)助借款人虛開假收入證明，提供虛假資料，騙取銀行貸款或高比例貸款，從而，向借款人收取高額服務(wù)費(fèi)。在高額暴利的驅(qū)使下，這些違規(guī)操作的中介公司或個(gè)人，利用各種手段，幫助客戶騙取銀行貸款。一旦利潤到手，他們便銷聲匿跡。而且，二手房貸款的期限一般比較長，在房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)蕩和下滑時(shí)期，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的只有銀行和廣大購房借款人。

3．各商業(yè)銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理和控制機(jī)制尚未完善

由于二手房貸款只針對(duì)每一位單個(gè)住房消費(fèi)者或住房所有者，貸款金額相對(duì)比較小，手續(xù)煩瑣、復(fù)雜，再加上大多數(shù)借款人對(duì)二手房貸款所需資料和交易程序了解甚少，銀行若要從收集資料開始直接與借款人聯(lián)系，收齊資料后上報(bào)并逐級(jí)審批，這個(gè)過程需要耗費(fèi)很長時(shí)間。所以，銀行在開展二手房貸款業(yè)務(wù)的過程中，較多的是與中介公司合作。然而，由于各商業(yè)銀行尚未建立健全二手房貸款的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理控制機(jī)制，再加上銀行之間競(jìng)相競(jìng)爭(zhēng)，使得銀行不科學(xué)地簡化了審批程序、放松審核原則，甚至把某些關(guān)鍵的貸款審核環(huán)節(jié)下放給一些資質(zhì)較差的中介公司，在放款的環(huán)節(jié)上不嚴(yán)格控制，這不僅嚴(yán)重違背了銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理原則，也使二手房貸款市場(chǎng)進(jìn)入到惡性競(jìng)爭(zhēng)和無序發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

二、解決問

第五篇：我區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)研報(bào)告

一、目前我區(qū)房地產(chǎn)基本情況

（一）在建項(xiàng)目進(jìn)展情況

目前，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目共11項(xiàng)，總占地面積1315.58畝，總建筑面積128.66萬㎡，總投資9.35億元。主要為：民和苑住宅小區(qū)、文化名園小區(qū)、傳世經(jīng)典小區(qū)、東方宜家小區(qū)、錦城佳苑小區(qū)、永業(yè)嘉苑小區(qū)、桃源世家小區(qū)、同旺家園小區(qū)、星光花園小區(qū)、漢都華庭小區(qū)、那一世小說網(wǎng) http://004km.cn祥頤園小區(qū)二期。其中，民和苑、文化名園、桃源世家一期、祥頤園二期已全部竣工。建筑面積為18.46萬平方米。部分竣工的有傳世一期12萬平方米，東方宜家11萬平方米，永業(yè)嘉苑8萬平方米、同旺家園2.34萬平方米。目前，在建項(xiàng)目總竣工面積為51.8萬平方米，占在建項(xiàng)目總面積的40.26%。

（二）土地已摘牌未開工項(xiàng)目

共有7個(gè)項(xiàng)目，總占地面積約1007畝，規(guī)劃總建筑面積90.6萬平方米，總投資約7.2億元，具體為：久地雅苑小區(qū)、育才小區(qū)、東風(fēng)花園小區(qū)、中信康橋小區(qū)、同樂雅苑小區(qū)、麗景嘉苑小區(qū)。

二、近三年來**房地產(chǎn)開發(fā)情況

2006年——2008年，全區(qū)房地產(chǎn)總開發(fā)面積為149.61萬平方米。2006年為25.04萬平方米，其中新開工面積為17.17萬平方米，銷售面積為8.59萬平方米，銷售額為11738萬元。2007年為66.18萬平方米，其中新開工面積為43.29萬平方米，銷售面積為8.03萬平方米，銷售額11600萬元。2008年1-9月份為58.37萬平方米，其中新開工面積為29.02萬平方米，銷售面積為4.63萬平方米，銷售額為7800萬元。三年的開發(fā)趨勢(shì)呈低、高、平的趨勢(shì)，其中，2007年房地產(chǎn)開發(fā)較快，開發(fā)量突破60萬平方米，至2008年沒有出現(xiàn)在2007年基礎(chǔ)上繼續(xù)攀升的勢(shì)頭，發(fā)展趨勢(shì)平緩。

根據(jù)以上近三年的數(shù)據(jù)分析可得出：①2008年房地產(chǎn)開發(fā)面積速度減慢。今天截止到九月份，建筑面積比去年增長17.6％，相較去年與2006年同比增長的164.2％有大幅度的下降；②商品房新開工面積較去年減少14.26萬平方米，銷售面積比去年下降3.4萬平方米，銷售額比去年減少7880萬元③開工率低。在今年全區(qū)總計(jì)18個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，未開工的就有7項(xiàng)，占所有項(xiàng)目的38%，開工率為62%，未開工面積占所有項(xiàng)目面積的70.4%。另外還有部分開工項(xiàng)目因資金問題出現(xiàn)中途停頓現(xiàn)象（如錦城佳苑、永業(yè)嘉苑等）。

三、近三年來我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況和存在問題

1.發(fā)展情況

1993年區(qū)劃調(diào)整后至2005年的12年中，全區(qū)商品房開發(fā)總量為80萬平方米，但在2006年至2008年不到三年的時(shí)間內(nèi)，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)總量就達(dá)到149.61萬平方米，較前12年總和增長了53.47%。并且在小區(qū)開發(fā)的數(shù)量、開發(fā)規(guī)模及小區(qū)開發(fā)的檔次上較前12年有很大水平的提高，特別是近兩年來所開發(fā)的桃花潭、民和苑、文化名園及今年開發(fā)的傳世經(jīng)典、東方宜家等一批小區(qū)，在綜合配套、園林綠化上有所突破。并且商品房售價(jià)由2005年前徘徊12年的600—800元／平方米，到2007年升至1700元／平方米，2008年突破1800／平方米，房地產(chǎn)業(yè)契稅收入由2005年前的年均200—300萬元，上升至2006年1500萬元，2007年3200萬元，遞增幅度為10倍，并且至2007年底，全區(qū)拆遷安置率達(dá)100%，新建商品房空置率在5%以內(nèi)，低于全市15個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，在賈從事房地產(chǎn)開發(fā)的外地企業(yè)由05年前的三家，至2007年發(fā)展到20家，2008年為28家。整體來看，近三年來，房地產(chǎn)業(yè)秩序明顯好轉(zhuǎn)，開發(fā)企業(yè)水平不斷提高，開發(fā)的數(shù)量和規(guī)模較05年前呈現(xiàn)大幅度的增長。

2.存在問題

雖然我區(qū)近三年來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度較快，但也存在著許多問題，購買勢(shì)頭下降，建銷比例失調(diào)的矛盾，已在08年中顯現(xiàn)，導(dǎo)致銷售不旺原因主要有以下幾點(diǎn)：

①房屋建設(shè)戶型結(jié)構(gòu)問題突出。房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有形成高、中、低檔齊全的商品房結(jié)構(gòu)體系，房屋戶型缺乏特色，房屋結(jié)構(gòu)千樓一面，小區(qū)綜合配套沒有明顯的特色和突出優(yōu)點(diǎn)，導(dǎo)致收入高的群體到市里買房子，收入低的群體又買不起合適的低價(jià)房，而中等價(jià)格的房屋在市場(chǎng)上又出現(xiàn)斷檔，戶型面積偏大，中小戶型比例偏少。

②房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目單一，市場(chǎng)發(fā)展不平衡。目前，我區(qū)投資開發(fā)項(xiàng)目主要集中在住宅項(xiàng)目和少數(shù)配套門面房，并出現(xiàn)扎堆現(xiàn)象。而投資在寫字樓、賓館、酒店、文化娛樂等三產(chǎn)服務(wù)業(yè)設(shè)施的項(xiàng)目太少，一方面與我區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量和生活水平有關(guān)，另一方面也存在著正確引導(dǎo)的問題。

③基礎(chǔ)設(shè)施落后，購房吸引力低。一是市政公共設(shè)施覆蓋面還不足，供氣、供暖、雨污分流、截污管網(wǎng)建設(shè)滯后于城市發(fā)展。二是城市老城區(qū)部分設(shè)施陳舊，路網(wǎng)結(jié)構(gòu)不合理，中心城區(qū)交通排擠，停車配套設(shè)施不全。三是環(huán)衛(wèi)設(shè)

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施建設(shè)滯后，垃圾收集、清運(yùn)和處理設(shè)施缺口較大。四是城市綜合環(huán)境水平低，城市綠化率低，生態(tài)環(huán)境有待提升。五是與徐州主城區(qū)全面融入的交通道路發(fā)展還需加快。

四、影響我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的原因

我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)由于受大環(huán)境影響，進(jìn)入08年來，其建設(shè)速度趨緩，銷售幅度放慢，導(dǎo)致開發(fā)商信心不足，既有政策和市場(chǎng)原因，出有開發(fā)企業(yè)自那一世小說網(wǎng) http://004km.cn身問題，歸納起來主要存在以下幾個(gè)方面問題：

①政策的逐步規(guī)范，約束了開發(fā)企業(yè)的投機(jī)行為。至2007年來，國家在土地、房屋建設(shè)結(jié)構(gòu)等方面不斷出臺(tái)新政，如土地出讓金一次性交納、房屋全框架結(jié)構(gòu)、商品混凝土推廣、建筑節(jié)能運(yùn)用、用電增容、拆遷保證金、民工工資保證金等，在很大程度上限制和約束了開發(fā)企業(yè)的投機(jī)行為，使開發(fā)企業(yè)資金運(yùn)作的范圍大大縮小，開發(fā)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大，無實(shí)力的開發(fā)企業(yè)難以為繼。

②開發(fā)公司資金來源短缺。一是政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的行政事業(yè)性收費(fèi)逐步規(guī)范，過去對(duì)個(gè)別開發(fā)商給予的一些特殊收費(fèi)減免政策，不再繼續(xù)執(zhí)行，開發(fā)利潤縮水。二是銀行加強(qiáng)對(duì)開發(fā)公司三級(jí)資質(zhì)企業(yè)貸款的限制，這就大大的限制了**房地產(chǎn)公司的資金來源。**到目前為止，除了江蘇怡華置業(yè)有限公司為二級(jí)開發(fā)資質(zhì)，其余的都是三級(jí)或三級(jí)以下開發(fā)資質(zhì)。三是鋼材、水泥等建材價(jià)格不斷上漲，直接導(dǎo)致商品房價(jià)格提高，自去年以來，鋼材的價(jià)格由原來的每噸3000多元上漲到現(xiàn)在的4500余元，幾乎翻了一番。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在06年土建招標(biāo)為316元/㎡，07年為496元/㎡，到目前為694元/㎡，這就大大的增加的建筑成本。

③市場(chǎng)秩序還有待規(guī)范。**區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起步晚，還在處于房地產(chǎn)的不成熟期而不是成熟期。個(gè)別開發(fā)公司出現(xiàn)未經(jīng)過辦理小區(qū)交付使用擅自上房和低價(jià)售房，惡意競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象，部分開發(fā)企業(yè)拖欠民工工資現(xiàn)象嚴(yán)重，導(dǎo)致建設(shè)速度跟不上和信訪壓力增大。

④拆遷難的問題制約了房地產(chǎn)開發(fā)。2007年，全區(qū)房屋拆遷5萬平方米，2008年除去京滬高鐵拆遷約5.8萬平方米外，城市房屋拆遷面積為零。部分小區(qū)由于個(gè)別釘子戶問題導(dǎo)致久拆不下，造成項(xiàng)目無法按時(shí)開工，同時(shí)，也使部分已拿到土地的開發(fā)企業(yè)形成觀望態(tài)勢(shì)，開發(fā)積極性不高。

⑤市場(chǎng)信心不足。今年我區(qū)新上的房地產(chǎn)項(xiàng)目很少，一方面開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心不足，另一方面開發(fā)商自身資金鏈的短缺。**今年房價(jià)基本為1700元/㎡左右，與去年相比沒有變化，激發(fā)不起開發(fā)投資的欲望。

⑥住房保障體系不夠完善。在我區(qū)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)至今尚未啟動(dòng)，商品房在占主導(dǎo)地位，造成了底層消費(fèi)者買不起房的局面。

五、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對(duì)策和措施

1.改善房屋開發(fā)結(jié)構(gòu)，滿足不同層次居民的購房需求。

一是學(xué)習(xí)沐陽低地價(jià)、低房價(jià)的市場(chǎng)開發(fā)模式，吸引投資企業(yè)開發(fā)建設(shè)，吸引周邊村鎮(zhèn)農(nóng)民進(jìn)城購房。二是結(jié)合經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)，增加小戶型結(jié)構(gòu)樓房建設(shè)和中檔房建設(shè)，滿足困難群體和普通居民的購房需求。三是適當(dāng)開發(fā)低密度、組團(tuán)式、園林小區(qū)建設(shè)，吸引周邊城市居民來賈購房，留住**高層消費(fèi)群體。

2.擴(kuò)大項(xiàng)目投資范圍，推動(dòng)商貿(mào)三產(chǎn)設(shè)施建設(shè)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮與城市人氣有直接關(guān)系，對(duì)于投資三產(chǎn)服務(wù)業(yè)設(shè)施的開發(fā)企業(yè)在政策上，予以優(yōu)惠。積極引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目多元化發(fā)展，集聚城市人氣，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)由單純的商品房建設(shè)逐步向樓宇經(jīng)濟(jì)過渡。

3.提升綜合環(huán)境，完善基礎(chǔ)設(shè)施。

加大城市供氣、供熱、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，提升城市功能，特別是重點(diǎn)推進(jìn)山水城區(qū)建設(shè)，加大園林綠化投資，加快河湖公園整治，以城市生態(tài)環(huán)境的提升促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

4.利用棚戶區(qū)改造的機(jī)遇，改造建設(shè)老城區(qū)

我區(qū)主城區(qū)還有棚戶區(qū)40余萬平方米，居民換房、購房的潛力很大。抓住棚戶區(qū)改造這個(gè)機(jī)遇，制定政策盤活土地，將棚戶區(qū)居民拆遷安置到區(qū)郊，把老城區(qū)土地集中起來，用于居住和商業(yè)開發(fā)，這樣的話，既解決了棚戶區(qū)改造問題，最大的好處是利用老城區(qū)凈地進(jìn)行商品開發(fā)。

六、幾點(diǎn)建議

1.建議區(qū)政府和相關(guān)部門應(yīng)盡快制定出我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的近期和遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃，培植本土和引進(jìn)外地企業(yè)，積極引導(dǎo)我區(qū)的房地產(chǎn)走規(guī)范化的發(fā)展道路，形成具有一定規(guī)模、資質(zhì)級(jí)別高、企業(yè)品牌化程度高、融資能力強(qiáng)、承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)強(qiáng)的企業(yè)。

2.規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，營造良好投資環(huán)境。

一是規(guī)范政府各部門的行政行為，提高辦事服務(wù)速度和水平。二是規(guī)范規(guī)費(fèi)征收，實(shí)行一站式服務(wù)，特別是各項(xiàng)手續(xù)和規(guī)費(fèi)征收。三是盡快解決拆遷難的問題。

3.繼續(xù)完善和改造城市和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，特別是教育水平的提高，醫(yī)療水平的提高，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)，休閑娛樂場(chǎng)所建設(shè)，文化場(chǎng)所建設(shè)等，通過城市功能的不斷完善和建設(shè)改造，留住**居民，吸引周邊人口來**安居樂業(yè)。

4.運(yùn)用政策杠桿，穩(wěn)定當(dāng)前房價(jià)。

目前乃至今后幾年，房地產(chǎn)業(yè)是買方市場(chǎng)，房價(jià)是商品房銷售的晴雨表，要根據(jù)全區(qū)存量房產(chǎn)合理調(diào)節(jié)市場(chǎng)房價(jià)，并使之與全區(qū)居民收入水平相適應(yīng)。房價(jià)不能過高，要和本地區(qū)收入水平相適應(yīng)，應(yīng)在保證開發(fā)企業(yè)有利潤的前提下制定房屋價(jià)格，否則房價(jià)定的過高，購房熱情不高，房子銷售不好，可能形成惡性循環(huán)，防止房價(jià)大起大落的情況發(fā)生。

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