第一篇：選聘物業(yè)講話稿[大全]

各位委員：

**物業(yè)從2007年10月1日進(jìn)駐**花園為我們服務(wù)已四個(gè)年頭了。四年來(lái)他們?yōu)樾^(qū)一方平安做出了貢獻(xiàn)。尤其是業(yè)委會(huì)成立后通過(guò)和他們的溝通與督促，看到他們近階段對(duì)小區(qū)的管理還是積極的，碰到不少棘手的問(wèn)題他們動(dòng)了腦筋，想了辦法，有些問(wèn)題的解決還爭(zhēng)取到了方松街道領(lǐng)導(dǎo)的支持。今年以來(lái)在居委會(huì)、業(yè)委會(huì)的支持下完成了*樁實(shí)事，特別是：東大門亂停車準(zhǔn)備置石球之事。為增加*只停車位多次走訪街道與消防支隊(duì)，為改善小區(qū)的面貌做了他們應(yīng)該做的工作。但過(guò)去的*年中對(duì)**花園內(nèi)沒(méi)有一個(gè)機(jī)構(gòu)能對(duì)**物業(yè)予以嚴(yán)格監(jiān)督和支持，以致他們?cè)诜?wù)中沒(méi)有完全參照《**居民住宅物業(yè)規(guī)范四級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》為小區(qū)服務(wù)，如保安、保潔綠化，綜合管理方面工作存在著不少地方不達(dá)標(biāo)、不到位，有些不足問(wèn)題多年來(lái)養(yǎng)成了習(xí)慣，變成服務(wù)領(lǐng)域中的欠賬，廣大業(yè)主意見(jiàn)最大的是：

1、晚間主干道汽車亂停，沒(méi)有管理到位，又沒(méi)有采取積極措施；

2、經(jīng)常有失竊事件發(fā)生，停留在登記報(bào)告上；

3、綠化保潔，外包以致服務(wù)不到位，處處存在管理死角，業(yè)主意見(jiàn)很大；

4、群租問(wèn)題突出，主要是對(duì)面飯店，洗腳店的員工他們經(jīng)常半夜擾民，又亂丟垃圾，以致業(yè)主晚上多人多次來(lái)業(yè)委會(huì)、物業(yè)投訴；

5、業(yè)主報(bào)修服務(wù)不及時(shí)，能混即混過(guò)去；

6、部分業(yè)主車庫(kù)進(jìn)水遲遲不能解決；

當(dāng)然這里有開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題，也有個(gè)別業(yè)主自身素質(zhì)問(wèn)題，但**物業(yè)在管理中存在著漏洞，問(wèn)題是客觀存在的。一些業(yè)主不愿交物業(yè)費(fèi)，說(shuō)明業(yè)主有怨氣，間接地反映出物業(yè)公司溝通不到位，服務(wù)不到位，不少問(wèn)題如積極溝通，動(dòng)腦筋想辦法，都能合理地解決的，業(yè)主應(yīng)該會(huì)補(bǔ)交物業(yè)費(fèi)的。當(dāng)然個(gè)別人存心鉆空子，賴帳，居委會(huì)業(yè)委會(huì)一定支持**物業(yè)拿起法律武器。

近*年來(lái)我們注意到物業(yè)公司的勞動(dòng)力成本增加問(wèn)題，這是普遍現(xiàn)象老城區(qū)物業(yè)費(fèi)比我們少了幾成，為什么他們照樣管理的不錯(cuò)，優(yōu)勝劣汰個(gè)別物業(yè)出局，非常正常，為了精打細(xì)算不能降低我們四級(jí)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，何況**花園物業(yè)管理費(fèi)在**地區(qū)來(lái)說(shuō)是很高的，此時(shí)我們只能講**物業(yè)收入比以前二年少一些。如他們的服務(wù)能基本達(dá)到四級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，定會(huì)獲得廣大業(yè)主認(rèn)可，賴賬的人沒(méi)有市場(chǎng)這樣我們將進(jìn)入良性的循環(huán)，這是一樁雙贏的事情。

業(yè)委會(huì)委員來(lái)自各行各業(yè)，年齡經(jīng)歷各不相同，我們間必須通過(guò)時(shí)間磨合，才能使工作得心應(yīng)手，對(duì)小區(qū)的管理和有關(guān)政策法規(guī)我們只能邊學(xué)邊干，但大家都有一顆無(wú)私奉獻(xiàn)的愛(ài)心，我們的目的：“為了自己居住的家園成為**區(qū)真正上檔次的小區(qū)”。數(shù)月來(lái)我們利用各種形式積極與物業(yè)管理層溝通督促，肯定了他們的成績(jī)，同時(shí)尖銳地提出了業(yè)主們的正確的批評(píng)意見(jiàn)，目的是促使他們盡快地整改，續(xù)聘的日期一退再退是為了**物業(yè)通過(guò)積極整改獲取廣大業(yè)主的認(rèn)可。

應(yīng)該講近階段**物業(yè)工作是積極的，不論是東大門**花園園牌構(gòu)造，兒童樂(lè)園的修理，木質(zhì)平臺(tái)，木橋修補(bǔ)，漆桐油，還有部分聯(lián)排進(jìn)水改造，30多戶進(jìn)戶電纜線的免費(fèi)實(shí)施安裝，40顆欒樹(shù)更換等。最近他們對(duì)小區(qū)技防改造，安全，綠化綜合管理構(gòu)想以書(shū)面的形式向業(yè)委會(huì)居委會(huì)作了匯報(bào)和建議，真如王江洪經(jīng)理在2次座談會(huì)講的“我的團(tuán)隊(duì)有決心有信心把**花園的事做好”但根據(jù)觀察和業(yè)主的反映我們認(rèn)為**物業(yè)在整改中力度不夠，部分整改仍停留在可頭上。根據(jù)雙方共識(shí)與法規(guī)要求2001年9月續(xù)聘工作必須照章進(jìn)行。

根據(jù)有關(guān)規(guī)定要求第一輪為續(xù)聘，全體業(yè)主參選，選票超過(guò)2/3，**物業(yè)續(xù)聘成功，本次聘期為一年，選舉中業(yè)委會(huì)將嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)范和紀(jì)律，做到公開(kāi)、公平、公正，如續(xù)聘成功，我們準(zhǔn)備：

(一)業(yè)委會(huì)可利用一年的時(shí)間內(nèi)理順**物業(yè)管理中的欠賬，通過(guò)監(jiān)督促使其基

本達(dá)到四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。

(二)合理的正確的清理4年公用事業(yè)收蓋（停車費(fèi)）問(wèn)題，使其移交給業(yè)主大會(huì)（業(yè)委會(huì)）

(三)一年后**達(dá)到四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)或基本達(dá)到雙方認(rèn)可，我們將提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)表決如超過(guò)2/3同意續(xù)聘三年。

對(duì)**物業(yè)，優(yōu)勢(shì)部分：熟悉小區(qū)，清楚存在問(wèn)題與不足，容易整改，只要認(rèn)真整改后能基本達(dá)標(biāo)。

劣勢(shì)部分：歷史欠賬給部分業(yè)主已造成感情傷害，可能落選。

如續(xù)聘失敗將及時(shí)，我們將啟動(dòng)第二輪方案進(jìn)平臺(tái)選3家物業(yè)公司以招標(biāo)形式公開(kāi)選聘物業(yè)公司；

對(duì)新物業(yè)公司來(lái)講可能便于管理，但未知部分是：

1、新物業(yè)公司對(duì)小區(qū)有一個(gè)熟悉的過(guò)程，一個(gè)階段內(nèi)服務(wù)會(huì)不到位；

2、新物業(yè)內(nèi)管理層及員工的素質(zhì)不確定，如服務(wù)更差怎么辦？都是未知的3、上屆物業(yè)欠收費(fèi)用各種賬目處理將成為棘手問(wèn)題。

妥否

請(qǐng)各位委員提出寶貴意見(jiàn)，謝謝！

***

2001.9.7

第二篇：物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方案

盤龍廣場(chǎng)小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方案

根據(jù)《盤龍廣場(chǎng)小區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《盤龍廣場(chǎng)小區(qū)業(yè)主公約》的規(guī)定，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)根據(jù)月日業(yè)主代表大會(huì)意見(jiàn)初步制訂，月日業(yè)主委員會(huì)會(huì)議修訂通過(guò)本物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方案。

一、選聘工作的實(shí)施主體

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘工作，主體資格歸屬于業(yè)主大會(huì)。具體工作事宜由業(yè)主大會(huì)授權(quán)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)物業(yè)選聘工作小組實(shí)施。

二、選聘工作的方式

采取續(xù)聘或者公開(kāi)招標(biāo)的方式，由業(yè)主大會(huì)決定。

第一，業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘現(xiàn)任物業(yè)公司的，現(xiàn)任物業(yè)公司愿意按照本選聘方案的原則接受續(xù)聘，在物業(yè)服務(wù)終止期限二個(gè)月前向業(yè)主委員會(huì)提交前期物業(yè)工作報(bào)告、財(cái)務(wù)收支報(bào)表、續(xù)聘物業(yè)服務(wù)方案、物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算方案和物業(yè)服務(wù)合同草案以及企業(yè)資信證明，經(jīng)過(guò)物業(yè)選聘工作小組討論認(rèn)同物業(yè)服務(wù)方案和物業(yè)服務(wù)合同符合業(yè)主大會(huì)通過(guò)的本選聘方案的，授權(quán)業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主大會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同?，F(xiàn)任物業(yè)公司放棄續(xù)聘資格的，或者未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提交前期物業(yè)工作報(bào)告、財(cái)務(wù)收支報(bào)表、續(xù)聘物業(yè)服務(wù)方案、物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算方案和物業(yè)服務(wù)合同草案的，業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)采取公開(kāi)招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第二，業(yè)主大會(huì)決定采取公開(kāi)招標(biāo)方式的，業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展物業(yè)招標(biāo)。參與投標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)需經(jīng)過(guò)報(bào)名、提供資質(zhì)、業(yè)績(jī)證明文件，資格預(yù)審，閱讀理解招標(biāo)文件，提交書(shū)面投標(biāo)文件，樓盤考察，評(píng)標(biāo)答辯，合同談判等招標(biāo)程序。

物業(yè)選聘工作小組根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況和報(bào)名物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況初選3家符合條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與投標(biāo)。如果符合條件的報(bào)名物業(yè)服務(wù)企業(yè)少于三家、只有二家或一家的，物業(yè)選聘工作小組根據(jù)本選聘方案、招標(biāo)公告和招標(biāo)文件與符合條件的報(bào)名企業(yè)通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)性談判簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

小區(qū)業(yè)主委員會(huì)物業(yè)選聘工作小組按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法，推薦不超過(guò)3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人。當(dāng)確定中標(biāo)的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。

業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主大會(huì)依照本選聘方案、招標(biāo)公告、招標(biāo)書(shū)和中標(biāo)人的投標(biāo)書(shū)以及答辯會(huì)記錄，在物業(yè)服務(wù)合同示范文本的基礎(chǔ)上與中標(biāo)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并按規(guī)定公布。

三、物業(yè)選聘程序：

1.續(xù)聘現(xiàn)任物業(yè)的程序

（1）業(yè)主大會(huì)通過(guò)本物業(yè)選聘方案和決定續(xù)聘現(xiàn)任物業(yè)公司；

（2）現(xiàn)任物業(yè)公司根據(jù)本選聘方案的原則提交物業(yè)服務(wù)方案、物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算方案和物業(yè)服務(wù)合同（草案）；

（3）物業(yè)選聘工作小組討論現(xiàn)任物業(yè)公司提交的方案和合同草案；

（4）提請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)表決物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)方案、物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算方案；

（5）業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主大會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

2.公開(kāi)招標(biāo)的程序

（1）選聘物業(yè)企業(yè)方案公示階段

（2）業(yè)主大會(huì)表決選聘物業(yè)企業(yè)方案階段

（3）招標(biāo)公告和招標(biāo)書(shū)起草和審議

（4）物業(yè)招標(biāo)備案和招標(biāo)公告

（5）物業(yè)企業(yè)公開(kāi)報(bào)名和資格預(yù)審

（6）發(fā)放招標(biāo)文件

（7）編制投標(biāo)文件

（8）公開(kāi)開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、答辯、決標(biāo)

（9）簽訂物業(yè)服務(wù)合同并備案

（10）物業(yè)交接驗(yàn)收

四、參與公開(kāi)招標(biāo)的企業(yè)應(yīng)符合以下要求：（續(xù)聘現(xiàn)任物業(yè)的，現(xiàn)任物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)方案應(yīng)當(dāng)同樣符合相應(yīng)條件，下同）

（1）依法注冊(cè)登記、具有獨(dú)立法人資格，并有三級(jí)或三級(jí)以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（2）從事物業(yè)管理3年以上；

（3）具有經(jīng)營(yíng)管理住宅物業(yè)累計(jì)建筑面積15萬(wàn)平方米以上并且有單項(xiàng)建筑面積3萬(wàn)以上平方米高層綜合住宅小區(qū)（包括會(huì)所、住宅、商鋪等）的管理經(jīng)驗(yàn)，享有較高的信譽(yù)；

（4）擬擔(dān)任物業(yè)小區(qū)經(jīng)理具有2年以上管理類似綜合住宅小區(qū)物業(yè)管理小區(qū)經(jīng)理崗位工作經(jīng)驗(yàn)和能力，熟練使用計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理，無(wú)不良執(zhí)業(yè)記錄，持有小區(qū)經(jīng)理上崗證書(shū)，具有大專以上學(xué)歷或者中級(jí)以上技術(shù)職稱。

五、本小區(qū)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容要求

總體思路是：本小區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)按照《上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》確定的與現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不低于三級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（前期物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定或者當(dāng)前物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目高于三級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，或者配置設(shè)施設(shè)備的按四級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，不得降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或減少服務(wù)內(nèi)容）。對(duì)于業(yè)主多次反映存在問(wèn)題的部分（安全保障、車輛管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)、財(cái)務(wù)透明管理、產(chǎn)權(quán)明晰等）提供切實(shí)可行的方案。

六、本小區(qū)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的要求及技術(shù)指標(biāo)

本小區(qū)當(dāng)前的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是高層住宅1.20元每平方米每月，商鋪1.50元/月/平方米，地下停車場(chǎng)60元/月/車位。

七、本次物業(yè)選聘的物業(yè)服務(wù)合同期限

擬定為三年（其中前六個(gè)月為考察期），20年1月1日～20年12月31日，具體以交接為準(zhǔn)。

八、續(xù)聘和投標(biāo)要求

續(xù)聘物業(yè)企業(yè)要求與以下投標(biāo)企業(yè)要求一致：

物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算方式為包干、部分按實(shí)結(jié)算，其中五項(xiàng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中綜合管理服務(wù)費(fèi)、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務(wù)費(fèi)、公共區(qū)域的秩序維護(hù)服務(wù)費(fèi)三項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行包干制結(jié)算，公共區(qū)域、共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行費(fèi)、保養(yǎng)和維修服務(wù)費(fèi)兩項(xiàng)采取按實(shí)結(jié)算方式。投標(biāo)企業(yè)應(yīng)該在投標(biāo)書(shū)中具體確定綜合管理服務(wù)、公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務(wù)、公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護(hù)、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)等涉及項(xiàng)目的服務(wù)承諾和服務(wù)方案。明確提出本企業(yè)對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)管辦法以及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督管理辦法。

本小區(qū)實(shí)行第三方物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估監(jiān)理制度，由業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)第三方中介機(jī)構(gòu)不定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行專業(yè)評(píng)估，經(jīng)過(guò)評(píng)估不符合物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)投標(biāo)書(shū)和物業(yè)服務(wù)合同承諾承擔(dān)違約責(zé)任，扣減履約保證金納入專項(xiàng)維修資金賬戶。

要求投標(biāo)企業(yè)提供小區(qū)物業(yè)管理處崗位設(shè)置和服務(wù)人員編制數(shù)量以及工資福利標(biāo)準(zhǔn)的方案。要求投標(biāo)企業(yè)在投標(biāo)書(shū)中明確相關(guān)違約責(zé)任，履約保證金金額（不低于2萬(wàn)元）和違約扣除辦法。

要求投標(biāo)企業(yè)在投標(biāo)書(shū)中提供符合住宅物業(yè)服務(wù)合同示范文本和物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以

及本選聘方案、招標(biāo)公告和招標(biāo)文件規(guī)定的物業(yè)服務(wù)合同（草案）。

九、投標(biāo)保證金與選聘代理費(fèi)用承擔(dān)

投標(biāo)企業(yè)經(jīng)過(guò)資格預(yù)審合格并交納投標(biāo)保證金人民幣20000元，一旦中標(biāo)，投標(biāo)保證金轉(zhuǎn)為本次物業(yè)履約保證金。未中標(biāo)的依法予以退還。

十、本物業(yè)選聘方案的實(shí)施

本選聘方案經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)后，授權(quán)業(yè)主委員會(huì)組織物業(yè)選聘工作小組全程實(shí)施本物業(yè)公開(kāi)招標(biāo)方案，招標(biāo)公告和招標(biāo)文件不得與本選聘文件相抵觸，不得侵害業(yè)主合法權(quán)益。為確保物業(yè)選聘工作的順利進(jìn)行，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，授權(quán)業(yè)委會(huì)對(duì)在物業(yè)選聘和物業(yè)交接過(guò)程的任何違法、侵權(quán)行為，通過(guò)投訴、信訪、調(diào)解、行政復(fù)議、行政訴訟以及民事訴訟等途徑，依法維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。授權(quán)業(yè)委會(huì)根據(jù)需要聘請(qǐng)律師或?qū)I(yè)顧問(wèn)參與訴訟，代理費(fèi)用在小區(qū)公共收益中列支。

由于不可抗力、意外事件或者第三方責(zé)任等原因?qū)е鹿_(kāi)招標(biāo)無(wú)法按期進(jìn)行的，授權(quán)物業(yè)選聘工作小組參照本選聘方案、招標(biāo)公告和招標(biāo)書(shū)通過(guò)競(jìng)聘或者協(xié)議等方式聘請(qǐng)符合資質(zhì)條件的物業(yè)公司。

十一、本物業(yè)公開(kāi)招標(biāo)方案（征求意見(jiàn)稿）的公示

在小區(qū)布告欄公告征求意見(jiàn)，并送達(dá)相關(guān)部門。如需要的業(yè)主請(qǐng)直接向業(yè)委會(huì)索取。任何書(shū)面意見(jiàn)請(qǐng)?jiān)?0年月日前投放至業(yè)委會(huì)辦公室意見(jiàn)箱，以便業(yè)委會(huì)根據(jù)反饋意見(jiàn)修訂草案。（已完成）

本物業(yè)公開(kāi)招標(biāo)方案的表決正式文稿和業(yè)主大會(huì)關(guān)于物業(yè)選聘方案的書(shū)面意見(jiàn)表決單在提交業(yè)主大會(huì)表決前15日公告，修正條款發(fā)放至業(yè)主代表和有關(guān)部門。業(yè)主大會(huì)關(guān)于物業(yè)選聘的書(shū)面意見(jiàn)征詢單由業(yè)主代表或者業(yè)主委員會(huì)委托的樓組長(zhǎng)在表決票截止日三天前發(fā)放至全體業(yè)主。

收到書(shū)面意見(jiàn)征詢表決單后在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不反饋意見(jiàn)或者棄權(quán)的，視為同意參與投票的業(yè)主中多數(shù)業(yè)主意見(jiàn)。

盤龍廣場(chǎng)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)

二〇一二年六月十五日

第三篇：物業(yè)講話稿

我市首部物業(yè)管理行政規(guī)章—《沈陽(yáng)市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》）已經(jīng)市政府第46次常務(wù)會(huì)議通過(guò)，以市政府44號(hào)令正式頒布，并于XX年1月1日實(shí)施。這標(biāo)志著我市物業(yè)管理在法制化、規(guī)范化發(fā)展的道路上邁出了重要一步?！兑?guī)定》的頒布實(shí)施，為維護(hù)物業(yè)管理市場(chǎng)、規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)提供了有力的法律保障。

一、充分認(rèn)識(shí)《規(guī)定》的重要意義，切實(shí)增強(qiáng)物業(yè)管理工作的緊迫感、責(zé)任感

XX年9月1日，國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》正式實(shí)施，這是我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展史上的里程碑，它標(biāo)志著我國(guó)的物業(yè)管理進(jìn)入了法制化發(fā)展的新時(shí)期。為使國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》在我市得到更好的貫徹，建立健全我市物業(yè)管理法規(guī)體系，進(jìn)一步依法規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，《條例》頒布實(shí)施后，我們就著手成立了專門的《規(guī)定》起草小組。經(jīng)過(guò)近兩年的調(diào)查研究，深入了解我市的物業(yè)管理情況并借鑒其他先進(jìn)城市的立法成功經(jīng)驗(yàn)，并在廣泛征求各方人士意見(jiàn)和反復(fù)修改后，出臺(tái)了我市第一部物業(yè)管理的地方性規(guī)章《沈陽(yáng)市住宅物業(yè)管理規(guī)定》?！兑?guī)定》將我市物業(yè)管理遇到的問(wèn)題，在《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的法制框架內(nèi)，將《條例》的一些原則性條款，根據(jù)我市物業(yè)管理的實(shí)際情況進(jìn)行了細(xì)化?！兑?guī)定》的出臺(tái)為進(jìn)一步維護(hù)我市物業(yè)市場(chǎng)的秩序，規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，使物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展提供了基礎(chǔ)保證。在我市物業(yè)管理發(fā)展史上具有十分重要的意義。

我市的物業(yè)管理始于90年代初期。經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，對(duì)于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境；提高城市管理水平；促進(jìn)住宅建設(shè)；實(shí)施再就業(yè)工程等方面起到了積極的作用。當(dāng)前，隨著沈陽(yáng)城市建設(shè)的快速穩(wěn)步發(fā)展和人民生活水平的日益提高，做好物業(yè)管理工作顯得尤為迫切、更為重要。

首先，從沈陽(yáng)的城市發(fā)展來(lái)看，要切實(shí)增強(qiáng)做好物業(yè)管理工作的緊迫感。近年來(lái)，我市大手筆規(guī)劃，大規(guī)模建設(shè)，大力度投入，使城區(qū)的環(huán)境面貌發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變。金廊工程、五里公園等一批重點(diǎn)工程的建設(shè)，房屋“平改坡”、“樓道整治”、“景觀街路粉飾”等一系列工程項(xiàng)目，特別是XX年“世園會(huì)”的勝利召開(kāi)，不僅為城市增添了亮點(diǎn)，更提升了城市品位。但是，“三分建設(shè)，七分管理”。城市規(guī)模的擴(kuò)張和品位的提高，既要靠高起點(diǎn)的規(guī)劃和高標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)，更要靠高水平的管理。物業(yè)管理承擔(dān)著服務(wù)居住人群、維護(hù)公共秩序、管理建筑物的重要任務(wù)，其管理水平的高低，直接影響城市環(huán)境、城市容貌和城市形象，反映的是城市綜合素質(zhì)的重要方面。

其次，從人民群眾的需求來(lái)看，要切實(shí)增強(qiáng)做好物業(yè)管理工作的責(zé)任感。維護(hù)人民群眾的根本利益，是我們一切工作的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)。目前，住房已成為大多數(shù)居民家庭的最主要財(cái)產(chǎn)以及財(cái)富積累的主要形式，同時(shí)，他們也把目光從單純的關(guān)注私人房屋狀況轉(zhuǎn)變?yōu)樵陉P(guān)注自身房屋的同時(shí)兼顧房屋周圍公共環(huán)境。房屋的價(jià)值不再是一個(gè)單一的價(jià)值主體，而是與周圍環(huán)境共同產(chǎn)生價(jià)值。物業(yè)管理作為住宅小區(qū)管理、社區(qū)建設(shè)的重要組成，越來(lái)越受到廣大群眾的重視。因此，物業(yè)管理工作要從維護(hù)人民群眾的根本利益出發(fā)，切實(shí)提高管理和服務(wù)水平，著力為百姓創(chuàng)造環(huán)境優(yōu)美、秩序景然、人物和諧統(tǒng)一的居住環(huán)境。

為此，各級(jí)政府、各相關(guān)部門、物業(yè)管理企業(yè)都要自覺(jué)增強(qiáng)做好物業(yè)管理的緊迫感、責(zé)任感。

二、認(rèn)真分析物業(yè)管理發(fā)展面臨的新情況、新形式，廣泛深入地開(kāi)展學(xué)習(xí)、宣傳《規(guī)定》的活動(dòng)

我市的物業(yè)管理與深圳、上海等城市相比較，雖起步較晚，但在社會(huì)各界的高度重視，共同努力下，長(zhǎng)足進(jìn)步，已初具規(guī)模，全市登記注冊(cè)物業(yè)管理企業(yè)536家，從業(yè)人員近3萬(wàn)人；具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅區(qū)物業(yè)化率達(dá)100%；244個(gè)實(shí)行等級(jí)服務(wù)的住宅小區(qū)中，已有173個(gè)組建了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)；相關(guān)政策法規(guī)基本健全；政府相關(guān)部門的監(jiān)督管理力度逐步加大，公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制基本形成。但在建設(shè)“四位一體”的和諧沈陽(yáng)的新形勢(shì)下，在振興東北老工業(yè)基地的新工作中，物業(yè)管理與廣大人民群眾的要求相比，還有一定差距。主要表現(xiàn)在：一是部分物業(yè)管理企業(yè)的行為不十分規(guī)范，存在著服務(wù)不很到位、收費(fèi)與服務(wù)不太相符現(xiàn)象；二是部分規(guī)模小的企業(yè)、人員素質(zhì)較低、管理水平較差；三是物業(yè)管理市場(chǎng)還不夠規(guī)范、建管之間仍缺乏有效的銜接；四是物業(yè)消費(fèi)意識(shí)還沒(méi)有完全形成，業(yè)主重維護(hù)權(quán)利，輕履行交費(fèi)義務(wù)的現(xiàn)象還部分存在。

因此，我們要以全面貫徹落實(shí)《規(guī)定》為契機(jī)，從實(shí)踐“xxxx”重要思想出發(fā)，認(rèn)真制定學(xué)習(xí)、宣傳《規(guī)定》的工作方案和周密的培訓(xùn)計(jì)劃。扎扎實(shí)實(shí)推進(jìn)物業(yè)管理工作，保障當(dāng)事人權(quán)益，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。

一是廣泛開(kāi)展各種形式的宣傳活動(dòng)。要積極通過(guò)媒體開(kāi)展政策問(wèn)答、以案說(shuō)法及各種典型經(jīng)驗(yàn)介紹等多種方式，使廣大群眾、社會(huì)各界人士、物業(yè)管理企業(yè)能夠在長(zhǎng)期內(nèi)對(duì)物業(yè)管理有一個(gè)系統(tǒng)、全面的了解；制作《規(guī)定》宣傳畫和宣傳小冊(cè)子，分發(fā)到街道辦事處、社區(qū)、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主等社會(huì)各個(gè)層面；開(kāi)展“市民滿意的物業(yè)管理企業(yè)”評(píng)選活動(dòng)。評(píng)選出市民滿意的物業(yè)管理企業(yè)，樹(shù)立典型，以典型為載體推動(dòng)我市物業(yè)管理工作水平的提高，使學(xué)習(xí)、宣傳、貫徹《規(guī)定》的活動(dòng)具體化。

二是舉辦學(xué)習(xí)《規(guī)定》培訓(xùn)班。組織物業(yè)管理行政主管部門人員進(jìn)行培訓(xùn)，使他們?cè)谑熘兑?guī)定》各項(xiàng)條款的基礎(chǔ)上，明確物業(yè)管理中的具體職責(zé)，各項(xiàng)職責(zé)的工作程序、法定文書(shū)以及工作時(shí)限等；舉辦物業(yè)管理企業(yè)培訓(xùn)班。主要學(xué)習(xí)《規(guī)定》及其配套文件中物業(yè)管理項(xiàng)目的招投標(biāo)、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)、物業(yè)管理服務(wù)合同及職業(yè)道德、服務(wù)技能等；組織舉辦街道辦事處、社區(qū)委員會(huì)、業(yè)主代表學(xué)習(xí)培訓(xùn)班，逐步建立起“塊塊負(fù)責(zé)、條條保證、上下聯(lián)動(dòng)”的工作體制，了解業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組建程序。

三是召開(kāi)學(xué)習(xí)貫徹落實(shí)《規(guī)定》的座談會(huì)、研討會(huì)。組織各級(jí)政府的有關(guān)委辦局、新聞媒體進(jìn)行研討,理順管理機(jī)制，明確責(zé)任，通過(guò)研討明確各單位、各部門與物業(yè)管理企業(yè)維修責(zé)任的劃分及在物業(yè)管理工作中應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任；組織業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、街道辦事處、社區(qū)代表,分別召開(kāi)座談會(huì)、研討會(huì)，研討物業(yè)管理新體制中街道辦事處、社區(qū)應(yīng)發(fā)揮的作用、物業(yè)收費(fèi)與服務(wù)等。

通過(guò)學(xué)習(xí)和宣傳要達(dá)到以下目的：一是讓廣大業(yè)主了解《規(guī)定》所設(shè)定的法律制度，運(yùn)用法律武器保護(hù)自己的利益，更充分地行使業(yè)主權(quán)利，履行應(yīng)盡的義務(wù)，規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)行為，協(xié)調(diào)共同利益關(guān)系；二是使物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)真執(zhí)行《規(guī)定》，切實(shí)履行好服務(wù)職能，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)、誠(chéng)信服務(wù)取信業(yè)主；三是促進(jìn)行政執(zhí)法部門依法行政，既要保證行政行為不超越權(quán)限，不隨意干預(yù)民事關(guān)系，又要認(rèn)真履行職責(zé)，強(qiáng)化執(zhí)法監(jiān)督，提高執(zhí)法水平，保護(hù)物業(yè)管理活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益。四是使各方面形成合力，共同執(zhí)行《規(guī)定》，促進(jìn)物業(yè)管理，維護(hù)社區(qū)良好秩序。

四是理順住宅小區(qū)建管關(guān)系。建管問(wèn)題還是制約我市物業(yè)管理的一個(gè)主要問(wèn)題。這些問(wèn)題的產(chǎn)生對(duì)廣大群眾的生活影響極大，也影響了物業(yè)管理水平的進(jìn)一步提高。目前，我市244個(gè)實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)中，存在112件開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，已經(jīng)解決76件。在《規(guī)定》頒布后，我們將首先明確開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主三者的關(guān)系，明確三者各自的責(zé)權(quán)利；其次加強(qiáng)與相關(guān)部門的協(xié)調(diào)聯(lián)系，堅(jiān)持“條塊結(jié)合，以區(qū)為主”的原則，對(duì)存在的問(wèn)題逐一進(jìn)行整改、解決。

五是做好維修基金的監(jiān)管工作。從我市物業(yè)管理實(shí)踐看，住宅小區(qū)的公用設(shè)施設(shè)備的維修責(zé)任劃分不清，極易給物業(yè)合理使用帶來(lái)阻礙，給業(yè)主、物業(yè)使用人工作和生活帶來(lái)不便。在繼續(xù)做好維修基金繳存管理工作的基礎(chǔ)上，完善制度，規(guī)范維修基金的管理和使用，形成維修資金的歸集、使用和再投入的良性循環(huán)，確保資金的合理使用。

六是進(jìn)一步理順物業(yè)管理收費(fèi)與服務(wù)關(guān)系，促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展。積極指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主按照等級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)確定具體服務(wù)等級(jí)和等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)與服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相統(tǒng)一，理順物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)價(jià)格與服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量關(guān)系，使物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整與物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高在互動(dòng)中前進(jìn)。

（四）明確責(zé)任，齊抓共管，形成物業(yè)管理合力

我市物業(yè)管理多年的實(shí)踐證明，搞好物業(yè)管理工作，關(guān)鍵在于加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，明確責(zé)任。具體的說(shuō)就是要形成“塊塊負(fù)責(zé)，條條保證，上下聯(lián)動(dòng)”的工作機(jī)制。各區(qū)政府要對(duì)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作負(fù)全責(zé)；街道辦事處要對(duì)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理工作負(fù)全責(zé)；社區(qū)受街道辦事處委托要全面履行好監(jiān)督、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)職責(zé)。規(guī)劃、建設(shè)、執(zhí)法、城建、公安、民政、物價(jià)等有關(guān)部門，要各司其職，各負(fù)其責(zé)，形成工作合力，將工作觸角延伸到小區(qū)管理的每個(gè)環(huán)節(jié)。特別是市、區(qū)兩級(jí)物業(yè)管理行政主管部門，要從實(shí)際出發(fā)，加強(qiáng)政策指導(dǎo)和工作協(xié)調(diào)，及時(shí)研究和解決物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的問(wèn)題，為全市住宅區(qū)物業(yè)管理工作的持續(xù)健康發(fā)展提供有力保證。

第四篇：物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘過(guò)程報(bào)告

龍泉嘉園小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)

協(xié)議選聘過(guò)程報(bào)告

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)招投標(biāo)管理辦法》《龍泉嘉園小區(qū)臨時(shí)管理規(guī)約》的規(guī)定，我公司成立物業(yè)選聘工作小組，組長(zhǎng)由徐勤友擔(dān)任，負(fù)責(zé)前期物業(yè)選聘工作。

一．選聘前期物業(yè)公司基本要求

（1）依法注冊(cè)登記、具有獨(dú)立法人資格，并有三級(jí)或三級(jí)以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（2）從事物業(yè)管理3年以上；

（3）具有經(jīng)營(yíng)管理住宅物業(yè)累計(jì)建筑面積15萬(wàn)平方米以上并且有單項(xiàng)建筑面積1萬(wàn)以上平方米高層綜合住宅小區(qū)（包括會(huì)所、住宅、商鋪等）的管理經(jīng)驗(yàn)，享有較高的信譽(yù)；

二、龍泉嘉園小區(qū)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容要求

總體思路是：本小區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)按照《臨沂市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》確定的與現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不得降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或減少服務(wù)內(nèi)容）。對(duì)于反映存在問(wèn)題的部分（安全保障、車輛管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)、財(cái)務(wù)透明管理、產(chǎn)權(quán)明晰等）提供切實(shí)可行的方案。

通過(guò)對(duì)龍泉物業(yè)管理公司資質(zhì)的考察，和龍泉物業(yè)提交物業(yè)服務(wù)方案、物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算方案和物業(yè)服務(wù)合同（草案）。決定聘任龍泉物業(yè)公司為龍泉嘉園小區(qū)的前期物業(yè)管理企業(yè)。簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并嚴(yán)格按照前期物業(yè)管理合同約定標(biāo)準(zhǔn)管理服務(wù)。

臨沂嘉豪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

2013年11月11日

第五篇：小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方案

青羊區(qū)博瑞·都市花園第二屆業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)

博瑞?都市花園選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)方案(草案)

（征求意見(jiàn)稿）（第 20 1 0 0 5 1 7 0 1 5 號(hào)）

根據(jù)中華人民共和國(guó)《物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院和成都市《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《成都市房產(chǎn)管理局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的通知》等法律法規(guī)，以及博瑞?都市花園（以下簡(jiǎn)稱“本小區(qū)”）《管理規(guī)約》《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》的相關(guān)規(guī)定，制訂本小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘方案。

本小區(qū)業(yè)主大會(huì)與博瑞物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱博瑞物業(yè)公司）原簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同已于2008年12月31日期滿終止。博瑞物業(yè)公司由街道辦指定代管本小區(qū)物業(yè)服務(wù)事宜已近一年半（代管期間該公司只是依照原物業(yè)管理服務(wù)合同中約定的物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、質(zhì)量提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)），在此期間，博瑞物業(yè)公司已經(jīng)失去原物業(yè)管理服務(wù)合同主體的法律地位；第二屆業(yè)委會(huì)成立后，業(yè)委會(huì)曾以工作函的形式向博瑞物業(yè)公司發(fā)出補(bǔ)辦續(xù)聘手續(xù)的要約，博瑞物業(yè)公司在2010年2月10日的回函中明確表示愿意參與競(jìng)聘；業(yè)主大會(huì)通過(guò)的《管理規(guī)約》第三條明確約定本小區(qū)物業(yè)管理模式為“本建筑區(qū)劃內(nèi)，實(shí)行由業(yè)主依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，雙方依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定共同對(duì)物業(yè)共有部分進(jìn)行管理、維修、養(yǎng)護(hù)，并維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、安全防衛(wèi)和公共秩序的物業(yè)管理模式?！辫b于上述情況，本小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聘用只能采取選聘方式。

希望廣大業(yè)主能主動(dòng)關(guān)心小區(qū)的和諧建設(shè)。為提升小區(qū)的品位，為使自己的物業(yè)有所增值，積極推薦自己心目中的好的物業(yè)企業(yè)來(lái)參加競(jìng)聘。同時(shí)從小區(qū)整體利益出發(fā)，行使好自己的權(quán)利，積極參與、精心挑選，爭(zhēng)取選聘一家能真正為廣大業(yè)主服務(wù)的物業(yè)企業(yè)。業(yè)委會(huì)及選聘工作組會(huì)將選聘情況和進(jìn)程及時(shí)告之全體業(yè)主，使這次選聘工作真正做到公平、公開(kāi)、公正、透明。

一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘的原則：

（一）根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三條的規(guī)定，本次物業(yè)企業(yè)的選聘工作堅(jiān)持公開(kāi)、公平、公正的原則。根據(jù)《成都市房產(chǎn)管理局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的通知》第一條的規(guī)定，本次選聘工作采取公開(kāi)招標(biāo)投標(biāo)方式進(jìn)行。

（二）根據(jù)本小區(qū)《管理規(guī)約》第十一條、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》第二十二條的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)辦理實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)相關(guān)事宜。為了保護(hù)小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益和維護(hù)小區(qū)和諧穩(wěn)

1定，本次選聘工作由業(yè)委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的選聘工作組具體實(shí)施。

（三）區(qū)房管局、街道辦、社區(qū)指導(dǎo)監(jiān)督原則。

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘結(jié)果，由全體業(yè)主投票表決，經(jīng)權(quán)數(shù)和戶

數(shù)均超過(guò)1/2的業(yè)主通過(guò)后生效。

（五）參聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)本著公平競(jìng)爭(zhēng)的原則，物業(yè)公司宣傳時(shí)

可作比較，提出多項(xiàng)主張和意見(jiàn)，但不得攻擊其他物業(yè)公司，不得以各種不正當(dāng)?shù)氖侄芜M(jìn)行上門拉票，不得有亂張貼、亂派發(fā)資料、虛假宣傳等影響公平競(jìng)爭(zhēng)和干擾業(yè)主生活、擾亂正常選聘工作的行為。如有上述不正當(dāng)手段和現(xiàn)象之一，則經(jīng)選聘工作組核實(shí)并表決是否取消其參聘資格。

（六）為避免出現(xiàn)惡性壓價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，給本小區(qū)留下服務(wù)隱患，本次競(jìng)

聘不得低于現(xiàn)有服務(wù)質(zhì)量，在住宅和商業(yè)物業(yè)費(fèi)上不得低于現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

二、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：

（一）標(biāo)準(zhǔn)一：維持現(xiàn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（多層住宅0.8元/㎡〃月，電梯住宅1元/㎡〃月，商鋪2元/㎡〃月），地下和架空車位物業(yè)服務(wù)費(fèi)30、40、50元/個(gè)〃月；服務(wù)質(zhì)量不得低于現(xiàn)有的實(shí)際服務(wù)質(zhì)量水平，在安防、衛(wèi)生、綠化方面應(yīng)有所提升（服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附件）；公共產(chǎn)權(quán)收益歸全體業(yè)主所有，物業(yè)公司可按照總收益的30%—40%提取管理費(fèi)用。

（二）標(biāo)準(zhǔn)二：按“一級(jí)物業(yè)服務(wù)等級(jí)”服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和“乙等環(huán)境設(shè)

施設(shè)備項(xiàng)目等級(jí)”（目前小區(qū)現(xiàn)有環(huán)境設(shè)施設(shè)備項(xiàng)目等級(jí)還無(wú)法達(dá)到“甲等”）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，要求達(dá)到和超過(guò)剛?cè)胱r(shí)的服務(wù)水平；公共產(chǎn)權(quán)收益歸全體業(yè)主所有，物業(yè)公司可按照總收益的30%—40%提取管理費(fèi)用。按成都市《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的通知》中的政府指導(dǎo)價(jià)，本標(biāo)準(zhǔn)的物管費(fèi)可能達(dá)到電梯1.56元/㎡〃月；多層1.07元/㎡〃月。

以上兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，在業(yè)主大會(huì)召開(kāi)前由幢代表在收集意見(jiàn)基礎(chǔ)上表

決選定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，提交業(yè)主大會(huì)表決。

三、參聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)名條件

（一）根據(jù)建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第八條的規(guī)定，參與競(jìng)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須具備二級(jí)及二級(jí)以上的資質(zhì)，信譽(yù)良好（建立了企業(yè)及其從業(yè)人員的信用信息，且上信用記分高于60分。屆時(shí)業(yè)委會(huì)將組織業(yè)主和業(yè)主代表對(duì)參與競(jìng)聘企業(yè)進(jìn)行明察暗訪）。

（二）必須是依法設(shè)立、從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)、具有獨(dú)立法人資格、取得資質(zhì)證書(shū)的企業(yè)。

（三）為建筑區(qū)劃配備的物業(yè)服務(wù)力量與《成都市物業(yè)服務(wù)力量配

置指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》相對(duì)應(yīng)。

（四）必須持有該企業(yè)現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)出具的能配合所服務(wù)的小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)為小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的證明。

（五）能承諾按照《成都市物業(yè)服務(wù)履約保證金管理指導(dǎo)意見(jiàn)》的規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用總額的20%作為物業(yè)服務(wù)履約保證金；承諾簽訂規(guī)范性的物業(yè)服務(wù)合同；承諾嚴(yán)格按照小區(qū)管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同開(kāi)展工作，維護(hù)業(yè)主利益，不能接受地產(chǎn)公司的違規(guī)指令，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)表決同意不得允許開(kāi)發(fā)商進(jìn)入本物業(yè)管理區(qū)域施工或進(jìn)行其它任何商業(yè)活動(dòng)等，諾有違反立即解約，保證金不退”。

（六）本小區(qū)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)于競(jìng)聘報(bào)名時(shí)向業(yè)主委員會(huì)提交本

小區(qū)以下資料原件：①竣工驗(yàn)收資料。包括竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料。②技術(shù)資料。包括設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等資料。③物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件。④實(shí)施物業(yè)管理期間形成的有關(guān)維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造等的技術(shù)資料。⑤業(yè)主檔案和物業(yè)使用、維護(hù)、管理所必須的其他資料。如物業(yè)的規(guī)劃、建設(shè)的有關(guān)資料等。

（七）、按相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定繳納投標(biāo)保證金，由第三方代管。

四、選聘工作流程

（一）公示選聘工作組分工職責(zé)、選聘方案（草案）（征求意見(jiàn)稿）

和召開(kāi)業(yè)主大會(huì)公告。

（二）制訂和表決正式選聘方案。

1.將選聘方案（草案）（征求意見(jiàn)稿）中制訂的兩個(gè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)供代

表大會(huì)選擇，代表大會(huì)選定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)提供給業(yè)主大會(huì)表決，制定正式選聘方案（草案）。

2.公示正式選聘方案（草案）（包含選聘方式、具體實(shí)施者、服務(wù)

標(biāo)準(zhǔn)、詳細(xì)的報(bào)名條件）、業(yè)主花名冊(cè)，標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)合同（物業(yè)管理服務(wù)合同<示范文本>）。

3.選聘方案（草案）和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)采取書(shū)面征求意見(jiàn)方式召開(kāi)業(yè)主

大會(huì)表決通過(guò)。

4.公布表決結(jié)果。

（三）評(píng)標(biāo)工作,評(píng)標(biāo)結(jié)果提交業(yè)主大會(huì)表決

1.根據(jù)通過(guò)的選聘方案開(kāi)展招標(biāo)工作，制訂標(biāo)書(shū)、細(xì)化報(bào)名條件、制訂評(píng)標(biāo)方案，公告招標(biāo)書(shū)及評(píng)標(biāo)方案，邀請(qǐng)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)且有意向的物業(yè)企業(yè)參與投標(biāo)。

2.安排投標(biāo)企業(yè)展示物業(yè)服務(wù)方案和現(xiàn)場(chǎng)答疑，組織業(yè)主代表對(duì)

投標(biāo)企業(yè)參觀考察。

3.業(yè)委會(huì)組織棟代表和業(yè)委會(huì)成員一起評(píng)標(biāo)、預(yù)選出三家企業(yè)。

4.公示評(píng)標(biāo)和投票選擇結(jié)果，提供給業(yè)主大會(huì)投票決定。

5.組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)書(shū)面表決，從三家候選企業(yè)中選出一家，經(jīng)

權(quán)數(shù)和戶數(shù)均超過(guò)1/2的業(yè)主通過(guò)即中標(biāo)。

6.公布表決結(jié)果（如果無(wú)任何一家有效過(guò)半，則由選聘工作組投

票表決選擇出其中一家企業(yè)，提交業(yè)主大會(huì)再次表決是否聘用。若仍未能有效過(guò)半，則依法重新組織招標(biāo)工作），宣布中標(biāo)企業(yè)，并向中標(biāo)企業(yè)發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)，同時(shí)通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)單位。

7.公示物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容。

8.業(yè)委會(huì)與中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂本小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同。

9.安排工作交接。

（四）時(shí)間安排

1.暫擬定于2010年6月5日——6月12日以書(shū)面形式召開(kāi)業(yè)主大

會(huì)，表決選聘方案（同時(shí)補(bǔ)選業(yè)委會(huì)缺額委員）。

2.以后每步工作推進(jìn)時(shí)間根據(jù)工作進(jìn)展來(lái)確定。

3.此次選聘物業(yè)工作所需公告事宜,由選聘工作組負(fù)責(zé)公示，由業(yè)

委會(huì)兼章。統(tǒng)一公示期限為七天，請(qǐng)廣大業(yè)主積極參與和關(guān)注。

五、業(yè)主提出意見(jiàn)和建議的方式

（一）凡對(duì)公示文件和選聘工作有意見(jiàn)和建議的業(yè)主，請(qǐng)到業(yè)委會(huì)

辦公室以書(shū)面形式提出，匿名意見(jiàn)和建議恕不受理。

（二）選聘工作組辦公地點(diǎn)、聯(lián)系方式

辦公地點(diǎn)：27幢5單元102號(hào)業(yè)委會(huì)辦公室

聯(lián)系方式：每周三晚8：00-10：00值班接待

郵箱地址：qmipajun@126.com

（三）網(wǎng)上公示文件。網(wǎng)址：004km.cn

青羊區(qū)博瑞〃都市花園

第二屆業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘工作組

二〇一〇年 五月 十七日

附件：服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)