第一篇：物業(yè)進(jìn)駐小區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)需配備公共設(shè)施清單

“****家屬樓”小區(qū)物業(yè)進(jìn)駐

需配備公共設(shè)施清單1、2、3、4、5、6、7、8、物業(yè)辦公用房，按托管物業(yè)建筑面積3‰，及會(huì)議室、倉(cāng)庫(kù)等，一體化監(jiān)控設(shè)備（含停車(chē)廠共需約****個(gè)高頻分辨率視頻頭，小區(qū)內(nèi)路燈、梯間照明（所有有視頻頭前必需有路燈，以利于小區(qū)內(nèi)單元對(duì)講系統(tǒng)，必須實(shí)現(xiàn)戶戶通； 小區(qū)入口及車(chē)庫(kù)入口一體化刷卡系統(tǒng)（其中大門(mén)口為柵格式自公共設(shè)施需增加一部分果皮箱； 綠化及其它公共用水用電的報(bào)裝（綠化用水管線、公共用電管需移交的竣工資料： 共需用80平方米； 一體化監(jiān)控室）； 晚間視頻頭正常工作，延長(zhǎng)使用壽命）動(dòng)道閘，車(chē)庫(kù)入口為自動(dòng)式道閘）； 線及報(bào)裝）

○A、包括竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料。

○B(yǎng)、技術(shù)資料。包括設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)資料?！餋、房屋質(zhì)量保修文件和房屋使用說(shuō)明文件。

○D、物業(yè)服務(wù)所必須的其它資料。如物業(yè)的規(guī)劃、建設(shè)的有關(guān)資料；有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的資料；工程的驗(yàn)收簽證、記錄、證明等。

******物業(yè)有限公司

****年**月**日

第二篇：物業(yè)開(kāi)展小區(qū)公共設(shè)施維修保養(yǎng)工作

物業(yè)開(kāi)展小區(qū)公共設(shè)施維修保養(yǎng)工作 為了給社區(qū)居民營(yíng)造一個(gè)溫馨、舒適、和諧的生活環(huán)境。近日，物業(yè)公司開(kāi)展對(duì)亞龍花園公共設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)工作。

由于社區(qū)北廣場(chǎng)東側(cè)涼亭、木凳、平臺(tái)護(hù)欄及梯扶手等公共設(shè)施經(jīng)受長(zhǎng)時(shí)間風(fēng)雨侵蝕，現(xiàn)已老化破損嚴(yán)重，需要立即維修。物業(yè)公司組織人力物力對(duì)社區(qū)內(nèi)老化、破損的公共設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)。

自年初開(kāi)展黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)以來(lái)，物業(yè)公司便將社區(qū)公共設(shè)施維修保養(yǎng)作為社區(qū)的一項(xiàng)重要工作內(nèi)容去抓，先后投入了大量資金用于小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的維修保養(yǎng)。居委會(huì)主任、物業(yè)公司經(jīng)理康立廣經(jīng)常帶領(lǐng)物業(yè)公司人員深入到居民家中，實(shí)地查看公共設(shè)施使用情況，定期進(jìn)行保養(yǎng)。物業(yè)維修人員經(jīng)常沒(méi)有休息，加班加點(diǎn)工作。盡快完成修復(fù)任務(wù)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，物業(yè)公司已對(duì)亞龍花園內(nèi)涼亭、木凳、噴泉過(guò)橋地板、平臺(tái)護(hù)欄及外樓梯扶手等公共設(shè)施進(jìn)行了維修保養(yǎng)，受到了居民們熱烈歡迎。

第三篇：S-JL-5小區(qū)進(jìn)駐協(xié)議(物業(yè))

（設(shè)計(jì)—業(yè)務(wù)序列）設(shè)計(jì)（業(yè)務(wù)）文件S—SJy-5合同附件

小區(qū)進(jìn)駐協(xié)議（物業(yè)）

甲方：

乙方： 裝飾工程有限公司

為了方便廣大業(yè)主裝修，推廣規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的家居裝飾、裝修，提升物業(yè)品質(zhì)，加強(qiáng)物業(yè)的高效管理與服務(wù)。值此業(yè)主交房之際，裝飾工程有限公司與物業(yè)攜手為此次交房業(yè)主提供家裝免費(fèi)咨詢活動(dòng)，達(dá)成如下協(xié)議：

一、此次活動(dòng)時(shí)間為交房開(kāi)始之日（即年月束。

二、此次活動(dòng)地點(diǎn)為：。

三、此次活動(dòng)乙方需支付給甲方小區(qū)進(jìn)駐費(fèi)元。

四、為了能提高本次活動(dòng)質(zhì)量，甲方應(yīng)向乙方提供所有小區(qū)平面戶型圖，條

幅掛放的位置以及電梯廣告獨(dú)家代理權(quán)。

五、甲方應(yīng)向乙方提供宣傳物品的存放場(chǎng)所，并應(yīng)防止人為的破壞和盜竊現(xiàn)

象發(fā)生。

六、活動(dòng)期間乙方應(yīng)維護(hù)場(chǎng)地內(nèi)公共設(shè)施，不得損壞。

七、如甲、乙雙方任何一方單方面違約需支付全額駐點(diǎn)費(fèi)作為違約賠償金。

八、本協(xié)議一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，每份均有同等法律效應(yīng)。

九、其他：

甲方：乙方：裝飾工程有限公司

代表人：代表人：

聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：

日期：

第四篇：小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方案

青羊區(qū)博瑞·都市花園第二屆業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)

博瑞?都市花園選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)方案(草案)

（征求意見(jiàn)稿）（第 20 1 0 0 5 1 7 0 1 5 號(hào)）

根據(jù)中華人民共和國(guó)《物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院和成都市《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《成都市房產(chǎn)管理局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的通知》等法律法規(guī)，以及博瑞?都市花園（以下簡(jiǎn)稱“本小區(qū)”）《管理規(guī)約》《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》的相關(guān)規(guī)定，制訂本小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘方案。

本小區(qū)業(yè)主大會(huì)與博瑞物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱博瑞物業(yè)公司）原簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同已于2008年12月31日期滿終止。博瑞物業(yè)公司由街道辦指定代管本小區(qū)物業(yè)服務(wù)事宜已近一年半（代管期間該公司只是依照原物業(yè)管理服務(wù)合同中約定的物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、質(zhì)量提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)），在此期間，博瑞物業(yè)公司已經(jīng)失去原物業(yè)管理服務(wù)合同主體的法律地位；第二屆業(yè)委會(huì)成立后，業(yè)委會(huì)曾以工作函的形式向博瑞物業(yè)公司發(fā)出補(bǔ)辦續(xù)聘手續(xù)的要約，博瑞物業(yè)公司在2010年2月10日的回函中明確表示愿意參與競(jìng)聘；業(yè)主大會(huì)通過(guò)的《管理規(guī)約》第三條明確約定本小區(qū)物業(yè)管理模式為“本建筑區(qū)劃內(nèi)，實(shí)行由業(yè)主依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，雙方依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定共同對(duì)物業(yè)共有部分進(jìn)行管理、維修、養(yǎng)護(hù)，并維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、安全防衛(wèi)和公共秩序的物業(yè)管理模式。”鑒于上述情況，本小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聘用只能采取選聘方式。

希望廣大業(yè)主能主動(dòng)關(guān)心小區(qū)的和諧建設(shè)。為提升小區(qū)的品位，為使自己的物業(yè)有所增值，積極推薦自己心目中的好的物業(yè)企業(yè)來(lái)參加競(jìng)聘。同時(shí)從小區(qū)整體利益出發(fā)，行使好自己的權(quán)利，積極參與、精心挑選，爭(zhēng)取選聘一家能真正為廣大業(yè)主服務(wù)的物業(yè)企業(yè)。業(yè)委會(huì)及選聘工作組會(huì)將選聘情況和進(jìn)程及時(shí)告之全體業(yè)主，使這次選聘工作真正做到公平、公開(kāi)、公正、透明。

一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘的原則：

（一）根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三條的規(guī)定，本次物業(yè)企業(yè)的選聘工作堅(jiān)持公開(kāi)、公平、公正的原則。根據(jù)《成都市房產(chǎn)管理局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的通知》第一條的規(guī)定，本次選聘工作采取公開(kāi)招標(biāo)投標(biāo)方式進(jìn)行。

（二）根據(jù)本小區(qū)《管理規(guī)約》第十一條、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》第二十二條的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)辦理實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)相關(guān)事宜。為了保護(hù)小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益和維護(hù)小區(qū)和諧穩(wěn)

1定，本次選聘工作由業(yè)委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的選聘工作組具體實(shí)施。

（三）區(qū)房管局、街道辦、社區(qū)指導(dǎo)監(jiān)督原則。

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘結(jié)果，由全體業(yè)主投票表決，經(jīng)權(quán)數(shù)和戶

數(shù)均超過(guò)1/2的業(yè)主通過(guò)后生效。

（五）參聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)本著公平競(jìng)爭(zhēng)的原則，物業(yè)公司宣傳時(shí)

可作比較，提出多項(xiàng)主張和意見(jiàn)，但不得攻擊其他物業(yè)公司，不得以各種不正當(dāng)?shù)氖侄芜M(jìn)行上門(mén)拉票，不得有亂張貼、亂派發(fā)資料、虛假宣傳等影響公平競(jìng)爭(zhēng)和干擾業(yè)主生活、擾亂正常選聘工作的行為。如有上述不正當(dāng)手段和現(xiàn)象之一，則經(jīng)選聘工作組核實(shí)并表決是否取消其參聘資格。

（六）為避免出現(xiàn)惡性壓價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，給本小區(qū)留下服務(wù)隱患，本次競(jìng)

聘不得低于現(xiàn)有服務(wù)質(zhì)量，在住宅和商業(yè)物業(yè)費(fèi)上不得低于現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

二、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：

（一）標(biāo)準(zhǔn)一：維持現(xiàn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（多層住宅0.8元/㎡〃月，電梯住宅1元/㎡〃月，商鋪2元/㎡〃月），地下和架空車(chē)位物業(yè)服務(wù)費(fèi)30、40、50元/個(gè)〃月；服務(wù)質(zhì)量不得低于現(xiàn)有的實(shí)際服務(wù)質(zhì)量水平，在安防、衛(wèi)生、綠化方面應(yīng)有所提升（服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附件）；公共產(chǎn)權(quán)收益歸全體業(yè)主所有，物業(yè)公司可按照總收益的30%—40%提取管理費(fèi)用。

（二）標(biāo)準(zhǔn)二：按“一級(jí)物業(yè)服務(wù)等級(jí)”服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和“乙等環(huán)境設(shè)

施設(shè)備項(xiàng)目等級(jí)”（目前小區(qū)現(xiàn)有環(huán)境設(shè)施設(shè)備項(xiàng)目等級(jí)還無(wú)法達(dá)到“甲等”）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，要求達(dá)到和超過(guò)剛?cè)胱r(shí)的服務(wù)水平；公共產(chǎn)權(quán)收益歸全體業(yè)主所有，物業(yè)公司可按照總收益的30%—40%提取管理費(fèi)用。按成都市《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的通知》中的政府指導(dǎo)價(jià)，本標(biāo)準(zhǔn)的物管費(fèi)可能達(dá)到電梯1.56元/㎡〃月；多層1.07元/㎡〃月。

以上兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，在業(yè)主大會(huì)召開(kāi)前由幢代表在收集意見(jiàn)基礎(chǔ)上表

決選定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，提交業(yè)主大會(huì)表決。

三、參聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)名條件

（一）根據(jù)建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第八條的規(guī)定，參與競(jìng)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須具備二級(jí)及二級(jí)以上的資質(zhì)，信譽(yù)良好（建立了企業(yè)及其從業(yè)人員的信用信息，且上信用記分高于60分。屆時(shí)業(yè)委會(huì)將組織業(yè)主和業(yè)主代表對(duì)參與競(jìng)聘企業(yè)進(jìn)行明察暗訪）。

（二）必須是依法設(shè)立、從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)、具有獨(dú)立法人資格、取得資質(zhì)證書(shū)的企業(yè)。

（三）為建筑區(qū)劃配備的物業(yè)服務(wù)力量與《成都市物業(yè)服務(wù)力量配

置指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》相對(duì)應(yīng)。

（四）必須持有該企業(yè)現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)出具的能配合所服務(wù)的小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)為小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的證明。

（五）能承諾按照《成都市物業(yè)服務(wù)履約保證金管理指導(dǎo)意見(jiàn)》的規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用總額的20%作為物業(yè)服務(wù)履約保證金；承諾簽訂規(guī)范性的物業(yè)服務(wù)合同；承諾嚴(yán)格按照小區(qū)管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同開(kāi)展工作，維護(hù)業(yè)主利益，不能接受地產(chǎn)公司的違規(guī)指令，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)表決同意不得允許開(kāi)發(fā)商進(jìn)入本物業(yè)管理區(qū)域施工或進(jìn)行其它任何商業(yè)活動(dòng)等，諾有違反立即解約，保證金不退”。

（六）本小區(qū)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)于競(jìng)聘報(bào)名時(shí)向業(yè)主委員會(huì)提交本

小區(qū)以下資料原件：①竣工驗(yàn)收資料。包括竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料。②技術(shù)資料。包括設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等資料。③物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件。④實(shí)施物業(yè)管理期間形成的有關(guān)維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造等的技術(shù)資料。⑤業(yè)主檔案和物業(yè)使用、維護(hù)、管理所必須的其他資料。如物業(yè)的規(guī)劃、建設(shè)的有關(guān)資料等。

（七）、按相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定繳納投標(biāo)保證金，由第三方代管。

四、選聘工作流程

（一）公示選聘工作組分工職責(zé)、選聘方案（草案）（征求意見(jiàn)稿）

和召開(kāi)業(yè)主大會(huì)公告。

（二）制訂和表決正式選聘方案。

1.將選聘方案（草案）（征求意見(jiàn)稿）中制訂的兩個(gè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)供代

表大會(huì)選擇，代表大會(huì)選定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)提供給業(yè)主大會(huì)表決，制定正式選聘方案（草案）。

2.公示正式選聘方案（草案）（包含選聘方式、具體實(shí)施者、服務(wù)

標(biāo)準(zhǔn)、詳細(xì)的報(bào)名條件）、業(yè)主花名冊(cè)，標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)合同（物業(yè)管理服務(wù)合同<示范文本>）。

3.選聘方案（草案）和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)采取書(shū)面征求意見(jiàn)方式召開(kāi)業(yè)主

大會(huì)表決通過(guò)。

4.公布表決結(jié)果。

（三）評(píng)標(biāo)工作,評(píng)標(biāo)結(jié)果提交業(yè)主大會(huì)表決

1.根據(jù)通過(guò)的選聘方案開(kāi)展招標(biāo)工作，制訂標(biāo)書(shū)、細(xì)化報(bào)名條件、制訂評(píng)標(biāo)方案，公告招標(biāo)書(shū)及評(píng)標(biāo)方案，邀請(qǐng)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)且有意向的物業(yè)企業(yè)參與投標(biāo)。

2.安排投標(biāo)企業(yè)展示物業(yè)服務(wù)方案和現(xiàn)場(chǎng)答疑，組織業(yè)主代表對(duì)

投標(biāo)企業(yè)參觀考察。

3.業(yè)委會(huì)組織棟代表和業(yè)委會(huì)成員一起評(píng)標(biāo)、預(yù)選出三家企業(yè)。

4.公示評(píng)標(biāo)和投票選擇結(jié)果，提供給業(yè)主大會(huì)投票決定。

5.組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)書(shū)面表決，從三家候選企業(yè)中選出一家，經(jīng)

權(quán)數(shù)和戶數(shù)均超過(guò)1/2的業(yè)主通過(guò)即中標(biāo)。

6.公布表決結(jié)果（如果無(wú)任何一家有效過(guò)半，則由選聘工作組投

票表決選擇出其中一家企業(yè)，提交業(yè)主大會(huì)再次表決是否聘用。若仍未能有效過(guò)半，則依法重新組織招標(biāo)工作），宣布中標(biāo)企業(yè)，并向中標(biāo)企業(yè)發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)，同時(shí)通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)單位。

7.公示物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容。

8.業(yè)委會(huì)與中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂本小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同。

9.安排工作交接。

（四）時(shí)間安排

1.暫擬定于2010年6月5日——6月12日以書(shū)面形式召開(kāi)業(yè)主大

會(huì)，表決選聘方案（同時(shí)補(bǔ)選業(yè)委會(huì)缺額委員）。

2.以后每步工作推進(jìn)時(shí)間根據(jù)工作進(jìn)展來(lái)確定。

3.此次選聘物業(yè)工作所需公告事宜,由選聘工作組負(fù)責(zé)公示，由業(yè)

委會(huì)兼章。統(tǒng)一公示期限為七天，請(qǐng)廣大業(yè)主積極參與和關(guān)注。

五、業(yè)主提出意見(jiàn)和建議的方式

（一）凡對(duì)公示文件和選聘工作有意見(jiàn)和建議的業(yè)主，請(qǐng)到業(yè)委會(huì)

辦公室以書(shū)面形式提出，匿名意見(jiàn)和建議恕不受理。

（二）選聘工作組辦公地點(diǎn)、聯(lián)系方式

辦公地點(diǎn)：27幢5單元102號(hào)業(yè)委會(huì)辦公室

聯(lián)系方式：每周三晚8：00-10：00值班接待

郵箱地址：qmipajun@126.com

（三）網(wǎng)上公示文件。網(wǎng)址：004km.cn

青羊區(qū)博瑞〃都市花園

第二屆業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘工作組

二〇一〇年 五月 十七日

附件：服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

第五篇：看不懂的物業(yè)收支清單 小區(qū)物業(yè)費(fèi)公示

看不懂的物業(yè)收支清單 小區(qū)物業(yè)費(fèi)公示“貓膩”多

《北京市物業(yè)管理辦法》頒布實(shí)施后，北京各小區(qū)物業(yè)公司基本都如期“曬”了賬單，但很多物業(yè)公示的賬單列項(xiàng)與實(shí)際不相符，還有故意隱瞞公共收益等，種種虛假做賬方式，或早已是物業(yè)行業(yè)經(jīng)營(yíng)的潛規(guī)則。

看不懂的物業(yè)收支清單

業(yè)主每年交的物業(yè)費(fèi)都用哪兒了？為了解決這一疑問(wèn)，根據(jù)市住建委此前要求，北京市的物業(yè)公司自今年起，開(kāi)始向業(yè)主公示物業(yè)收支情況，盡管這一政策的初衷是為了化解因物業(yè)費(fèi)花得不明不白導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)公司扯皮，但在實(shí)際執(zhí)行的過(guò)程中卻遭遇了物業(yè)公司的種種變相抵制。

家住天通苑[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]北二區(qū)的李先生告訴記者，根據(jù)其所在小區(qū)物業(yè)公司北京方佳物業(yè)公司（以下簡(jiǎn)稱“方佳物業(yè)”）提供給業(yè)主去年物業(yè)收支清單，2010年，方佳物業(yè)共計(jì)盈利103萬(wàn)元，其中物業(yè)服務(wù)收入6439萬(wàn)元，支出6476萬(wàn)元，共虧損23萬(wàn)元；物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入3527萬(wàn)元，成本支出3387萬(wàn)元，盈利140萬(wàn)元。

“雖然經(jīng)營(yíng)賺了錢(qián)，可這錢(qián)一來(lái)沒(méi)有為業(yè)主抵消物業(yè)費(fèi)，二來(lái)更重要的是，哪賺的錢(qián)我們并不知道?！崩钕壬嬖V記者，雖然“物業(yè)經(jīng)營(yíng)收支情況”一欄中顯示最終收入了3527萬(wàn)元，但其項(xiàng)下的子項(xiàng)目包括物業(yè)共用部分車(chē)位收入、外墻及電梯廣告收入、其他收入，均顯示收入為“0”。

“既然這些子項(xiàng)目收入都為零，那么這3527萬(wàn)元的收入從哪里來(lái)的，為什么不公示呢？”在李先生看來(lái)，物業(yè)公示清單就是為了讓業(yè)主明明白白，但是現(xiàn)在依然看不懂，更重要的是，在小區(qū)內(nèi)部，隨處可見(jiàn)各種經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的廣告欄，塔樓部分電梯內(nèi)，也出現(xiàn)了廣告，共用部分的收費(fèi)車(chē)位也被租用得滿滿當(dāng)當(dāng)，這部分收益到哪去了，3527萬(wàn)元的經(jīng)營(yíng)收入又是從哪來(lái)的，包括李先生在內(nèi)的天通苑北二區(qū)的業(yè)主們并不清楚。

對(duì)此，方佳物業(yè)在天通苑二區(qū)的服務(wù)人員則表示車(chē)位收益并不應(yīng)該屬于經(jīng)營(yíng)收入。然而記者在西直門(mén)附近某小區(qū)物業(yè)公示出的物業(yè)收支清單看到，雖然小區(qū)內(nèi)只有不到200戶的業(yè)主，并不能很好地吸引廣告投放，但物業(yè)共用部分也產(chǎn)生了收入，包括車(chē)位收入、外墻及電梯廣告收入共計(jì)為3.44萬(wàn)元，根據(jù)物業(yè)公司提供的賬目，這部分收益被抵消到了業(yè)主的物業(yè)費(fèi)中?！疤焱ㄔ愤@么大的社區(qū)，公共資源這么多，物業(yè)共用部分收入為?0?，有點(diǎn)說(shuō)不過(guò)去?！必?fù)責(zé)該小區(qū)的物業(yè)人員分析表示。

值得一提的是，方佳物業(yè)還同時(shí)向業(yè)主公示了今年物業(yè)收支預(yù)算，預(yù)計(jì)今年“物業(yè)服務(wù)收支情況”虧損額將達(dá)到23萬(wàn)元；“物業(yè)經(jīng)營(yíng)收支情況”盈利155萬(wàn)元，但其中共用部分的收支預(yù)算仍然為“0”。

收支賬單公示后，在天通苑社區(qū)網(wǎng)站上引起熱議，網(wǎng)友普遍認(rèn)為，方佳物業(yè)收支情況公示清單過(guò)于簡(jiǎn)單，部分地方仍然“看不懂”，公示賬單的本質(zhì)是讓業(yè)主了解具體情況，而非走過(guò)場(chǎng)。業(yè)主監(jiān)督仍無(wú)從下手。

“甭說(shuō)停車(chē)費(fèi)和廣告的錢(qián)都哪去了，就說(shuō)我們每年交的物業(yè)費(fèi)，據(jù)說(shuō)6000多萬(wàn)，可這錢(qián)都花哪去了？”業(yè)主張女士告訴記者，雖然天通苑很多小區(qū)是經(jīng)濟(jì)適用房，物業(yè)費(fèi)稍微低廉一些，目前約為0.56元/平方米，但由于公用面積較大，物業(yè)公司有很多可出租的房源，收入來(lái)源較多。

公用面積收益不算小區(qū)盈利

“基本上沒(méi)有多少物業(yè)公司說(shuō)自己賺大錢(qián)的，收支持平算是不錯(cuò)了，大部分都哭窮，但其實(shí)大部分物業(yè)公司并不賠錢(qián)。”一位多年從事物業(yè)管理工作的業(yè)內(nèi)人士趙先生告訴記者，如果經(jīng)營(yíng)得不錯(cuò)，管理的小區(qū)面積大，一年有1000萬(wàn)元盈利不成問(wèn)題，小一點(diǎn)的公司每年也能盈利10萬(wàn)元左右，物業(yè)曬出的賬單并不能反映公司的真實(shí)收支狀況。業(yè)主·物業(yè)工作室負(fù)責(zé)人邵里庭也坦言，在北京經(jīng)營(yíng)物業(yè)公司幾乎不會(huì)賠錢(qián)，如果年利潤(rùn)少于1000萬(wàn)元，物業(yè)就會(huì)拍拍屁股走人，給后面的物業(yè)留下一個(gè)爛攤子，這樣的事在個(gè)別小區(qū)曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)。真實(shí)情況是，每年公司的毛利率在30%左右，以上述天通苑[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]小區(qū)公布的收入來(lái)看，也就是物業(yè)服務(wù)收入6439萬(wàn)元，加上物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入3527萬(wàn)元，總共9966萬(wàn)元收入，利潤(rùn)應(yīng)該在2989.8萬(wàn)元。

“物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入應(yīng)該指其以公司形式經(jīng)營(yíng)的一些項(xiàng)目，在小區(qū)內(nèi)或不在小區(qū)，這些收入大多數(shù)物業(yè)不愿詳細(xì)公布，而電梯廣告和車(chē)位收入則是物業(yè)總收入的一大部分，這部分在天通苑小區(qū)沒(méi)有完全顯示出來(lái)，是不正確的?！鄙劾锿フf(shuō)。

“公示費(fèi)用＞實(shí)際支出”已成行規(guī)

除了未將公用面積收益算入小區(qū)盈利范圍外，通過(guò)“做賬”的方式，使得公示費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于實(shí)際支出也成為當(dāng)下物業(yè)行業(yè)的一個(gè)行規(guī)。

“現(xiàn)在不少物業(yè)管理公司的墻面清理保潔、大的維修等項(xiàng)目，都委托給專(zhuān)業(yè)公司去做，這樣遠(yuǎn)比自己聘請(qǐng)工人更省人力、物力，而新建小區(qū)的不少維修項(xiàng)目，如門(mén)窗、電梯以及精裝修樓盤(pán)的地板、潔具等，都有售后服務(wù)保障，并不需要物業(yè)花錢(qián)，但物業(yè)公司卻告訴業(yè)主，這部分是需要花錢(qián)的，自然有了成本去處。”一位不愿透露姓名的小區(qū)物業(yè)工作人員告訴記者，物業(yè)真正需要支付的費(fèi)用，也就是保安工資、日常衛(wèi)生打掃等開(kāi)銷(xiāo)，以電梯維護(hù)費(fèi)為例，很多剛剛?cè)腭v的小區(qū)由于電梯是新安裝的，電梯廠家會(huì)有兩年的時(shí)間免費(fèi)負(fù)責(zé)維修和保養(yǎng)，所以根本不存在電梯維護(hù)費(fèi)，即使兩年以后，維護(hù)費(fèi)也是有折扣的，因此把這部分全部算在物業(yè)費(fèi)中，肯定是不合理的。此外，如果物業(yè)將小區(qū)治安外包給保安公司，就不需要物業(yè)為保安繳納保險(xiǎn)，但工作人員保險(xiǎn)費(fèi)仍然會(huì)出現(xiàn)在被公示的賬單中。

上述工作人員告訴記者，物業(yè)公司做賬時(shí)將支出做大，然后將這個(gè)賬面公布給業(yè)主，這早已是物業(yè)經(jīng)營(yíng)的潛規(guī)則。以北京某小區(qū)為例，物業(yè)公布治安維護(hù)費(fèi)用時(shí)提出，小區(qū)有29名保安，每人月工資1800元，相當(dāng)于一年的保安費(fèi)用為626400元，而真實(shí)情況是，這個(gè)小區(qū)只有18名保安，每人每月的收入只有1260元，一年只需要272160元。此外，物業(yè)公示的數(shù)字是，以每月1600元工資雇用25名保潔員，實(shí)際這個(gè)小區(qū)的保潔員總共18人，每人月工資是1160元。因此，業(yè)主所交的物業(yè)費(fèi)，肯定與得到的服務(wù)不符。而居住在這個(gè)小區(qū)的業(yè)主根本不可能每天去數(shù)小區(qū)里究竟總共有多少位保安和保潔員，因此物業(yè)公司的賬目這方面做貓膩是最容易的。即使公布了物業(yè)的收支情況，也不能真實(shí)反映物業(yè)費(fèi)的真實(shí)去向。在電梯維護(hù)方面，這位物業(yè)工作人員贊成趙先生的觀點(diǎn)，他說(shuō)，同樣是上述小區(qū)，公示出的每部電梯每年維護(hù)費(fèi)和電費(fèi)是6萬(wàn)元，但這個(gè)數(shù)字是按照電梯每天運(yùn)行24小時(shí)計(jì)算出來(lái)的，但事實(shí)上，即使是最繁忙的電梯，每天最多也只運(yùn)行12個(gè)小時(shí)，耗電量也沒(méi)有公示的那么多。但是這些情況，業(yè)主僅從物業(yè)公司公示的賬面上，根本很難發(fā)覺(jué)。

人們依然能記得，在“戰(zhàn)火”至今依然在燃燒的建外SOHO小區(qū)“物業(yè)門(mén)”中，兩年前，當(dāng)業(yè)主將老物業(yè)公司——賽特物業(yè)炒掉后，請(qǐng)來(lái)新的賓至物業(yè)時(shí)，出現(xiàn)了身穿代表兩家不同物業(yè)公司外套的保潔人員在小區(qū)打掃衛(wèi)生，讓人們不解的是，即使物業(yè)費(fèi)分文不交給賽特物業(yè)，但這個(gè)老物業(yè)還是“賴”在小區(qū)里長(zhǎng)達(dá)一年多之久?！斑@說(shuō)明物業(yè)服務(wù)是塊大蛋糕，根本就賠不了錢(qián)?！壁w先生告訴記者，由于缺乏合理的監(jiān)管和審計(jì)，物業(yè)公司做賬時(shí)貓膩很多，只要把賬面做成虧損就可以了，真實(shí)情況是，大部分物業(yè)的實(shí)際支出遠(yuǎn)比公示出來(lái)的支出數(shù)字低得多。

應(yīng)為物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 卻向業(yè)主二次收費(fèi)

事實(shí)上，不公示的不單單只有收益，張女士和許多業(yè)主也都反映，小區(qū)的物業(yè)雖然公示了支出情況，卻并不公示相關(guān)聯(lián)可提供的服務(wù)都有哪些，從而在服務(wù)過(guò)程中進(jìn)行二次收費(fèi)的情況也屢見(jiàn)不鮮。張女士便告訴記者，有一天自己家里的馬桶堵了，只有老人和剛剛兩歲的孩子，只好求助物業(yè)公司幫忙疏通。物業(yè)公司上門(mén)查看情況后表示，這個(gè)不歸物業(yè)管，如果疏通需要繳費(fèi)，而收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于外面專(zhuān)業(yè)的疏通公司，但在業(yè)主手冊(cè)中卻明白顯示，疏通下水道應(yīng)為物業(yè)服務(wù)范圍。正是由于這樣的原因，小區(qū)內(nèi)很多業(yè)主從今年開(kāi)始拒交物業(yè)費(fèi)，理由是：物業(yè)費(fèi)公示看不懂，既然不知道自己錢(qián)花哪去了，自然不應(yīng)該交。

新天地小區(qū)是朝陽(yáng)區(qū)內(nèi)一個(gè)中高檔小區(qū)，業(yè)主季先生（化名）回憶說(shuō)，在2008年自己剛剛?cè)胱≡撔^(qū)的時(shí)候，物業(yè)公司的每一名員工都把業(yè)主當(dāng)做家人一樣對(duì)待：老人獨(dú)自出門(mén)攙扶到小區(qū)門(mén)口，主動(dòng)跟每位進(jìn)出大門(mén)的業(yè)主打招呼，下水管堵了、暖氣跑水，物業(yè)的工人一定是隨叫隨到。不過(guò)，這樣的日子只持續(xù)了不到一年，隨著業(yè)主的大批入住，物業(yè)工作人員的態(tài)度開(kāi)始走下坡路。

“小區(qū)有3000多戶業(yè)主，每年向物業(yè)公司交納高額的物業(yè)費(fèi)，可換來(lái)的卻是完全沒(méi)有服務(wù)意識(shí)的消極怠工?！奔鞠壬嬖V記者，新天地小區(qū)的治安并不好，發(fā)放小廣告的人員、黑摩的、出租車(chē)隨意進(jìn)出，可業(yè)主如果開(kāi)車(chē)進(jìn)到小區(qū)地面，卻會(huì)遭到保安的粗暴阻止。小區(qū)數(shù)次出現(xiàn)保安毆打業(yè)主的事件，而且物業(yè)從不公示電梯廣告等公共收益。業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾顯然愈演愈烈，并且在業(yè)主論壇上得到升級(jí)。

專(zhuān)家建議

包干制改酬金制 服務(wù)量化收費(fèi) 業(yè)主·物業(yè)工作室負(fù)責(zé)人邵里庭提出三點(diǎn)意見(jiàn)解決小區(qū)物業(yè)費(fèi)公示方面存在的問(wèn)題。首先，在現(xiàn)行的物業(yè)服務(wù)包干制的基礎(chǔ)上逐步進(jìn)行改革，改成酬金制，也就是業(yè)主與物業(yè)公司一起先將每個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立核算，用物業(yè)支出的費(fèi)用和成本確定物業(yè)費(fèi)，按照核算出來(lái)的數(shù)字向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)，讓物業(yè)公司成為代管物業(yè)費(fèi)的一方，并從中賺取酬金。“目前，北京至少有10個(gè)小區(qū)在進(jìn)行酬金制的試點(diǎn)，在這些小區(qū)當(dāng)中，沒(méi)有一個(gè)出現(xiàn)物業(yè)公司和業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)提出質(zhì)疑的情況發(fā)生。”邵里庭說(shuō)。

其次，業(yè)主應(yīng)聘請(qǐng)第三方對(duì)物業(yè)的收支情況進(jìn)行審計(jì)，徹底將物業(yè)假賬、模糊賬杜絕掉，讓業(yè)主所交的物業(yè)費(fèi)有明明白白的去處，真實(shí)反映出物業(yè)費(fèi)的支出情況。

最后，也是最關(guān)鍵的一點(diǎn)，就是迅速成立業(yè)主委員會(huì)，選出業(yè)主的代表，使小區(qū)業(yè)主團(tuán)結(jié)起來(lái)，如果希望炒掉不合格的物業(yè)公司，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)是最不合理也不合法的方式，業(yè)委會(huì)才是惟一可以代表物業(yè)做這項(xiàng)工作的合法組織。商報(bào)記者 李子君/文 焦劍/漫畫(huà)

二、公用設(shè)施設(shè)備日常維修、保養(yǎng)費(fèi)（開(kāi)封市物業(yè)管理規(guī)定）

維修保養(yǎng)費(fèi)=100元/平方×15% /25年×12月/年×40%=0.0200元/月.平方米

三、辦公費(fèi)（含電話費(fèi)，公用水電費(fèi)，應(yīng)酬及其他開(kāi)支費(fèi)用）

辦公費(fèi)= 全年費(fèi)用預(yù)計(jì)5萬(wàn)/ 12個(gè)月 ÷建筑面積45000平方米=0.093元/月平方米

四、固定資產(chǎn)（辦公設(shè)備，監(jiān)控系統(tǒng)）折舊費(fèi)

固定資產(chǎn)總額約為4.5萬(wàn)，平均折舊年限為5年。則

折舊費(fèi)= 45000元 / 5年×12月/年 ÷建筑面積45000平方米=0.017元/月平方米

五、風(fēng)險(xiǎn)金=800元/月÷建筑面積45000平方米=0.018元/月平方米