第一篇：××市財政局物業(yè)管理方案(152頁)封面目錄

××市財政局物業(yè)管理方案（124頁）

目錄

前言…………………………………………………………………1 第一部分：費用測算…………………………………………………………3 第二部分：物業(yè)管理業(yè)績表………………………………………10 第三部分：物業(yè)管理實施方案………………………………………………1

1第一章 概況……………………………………………………………11**物業(yè)簡介…………………………………………………………11物業(yè)管理概況…………………………………………………………11物業(yè)管理服務范圍……………………………………………………12物業(yè)特點分析…………………………………………………………13委托管理目的…………………………………………………………13委托管理原則…………………………………………………………14物業(yè)管理定位…………………………………………………………14“高品質(zhì)管理水準”的依托資源……………………………………1

5第二章 物業(yè)管理人力規(guī)劃……………………………………………17管理處組織架構(gòu)……………………………………………………17物料管理……………………………………………………………20便民服務………………………………………………………………21

第三章 物業(yè)管理作業(yè)指導書…………………………………………21安全管理………………………………………………………………21保潔服務………………………………………………………………26維修設備管理…………………………………………………………29

第四章 物業(yè)服務保障體系……………………………………………32管理、激勵、監(jiān)督、反饋機制………………………………………32檔案的監(jiān)督與管理……………………………………………………33管理人員配備、技術(shù)人員比例、培訓、管理………………………35質(zhì)量監(jiān)督與控制………………………………………………………36

第五章 工作計劃………………………………………………………44企業(yè)個近期目標與遠期規(guī)劃…………………………………………44日常管理運作…………………………………………………………44

第六章 物業(yè)管理目標…………………………………………………46 總體目標………………………………………………………………46 分項指標………………………………………………………………46

第七章 工作手冊……………………………………………………47 消防工作手冊…………………………………………………47 設備管理工作手冊……………………………………………59 保潔工作手冊…………………………………………………78 保安工作手冊…………………………………………………93綜合檢驗標準………………………………………………………110

保安工作檢驗標準…………………………………………………113 維修工作檢驗標準…………………………………………………116 清潔工作檢驗標準…………………………………………………121

第二篇：物業(yè)管理方案目錄

目錄

序 號內(nèi) 容冊 項 前言

01.項目概況………………………………………………………………………………………………01 02.管理服務機構(gòu)簡介………………………………………………………………………………………02 03.物業(yè)服務理念和目標……………………………………………………………………………………03 04物業(yè)服務機構(gòu)運作方式…………………………………………………………………………………04 05管理服務目的……………………………………………………………………………………………05 06.管理服務思路及措施……………………………………………………………………………………06 07.管理服務具體內(nèi)容………………………………………………………………………………………07 08.物業(yè)管理服務目標………………………………………………………………………………………08 09.物業(yè)管理服務重難點分析與措施………………………………………………………………………09

10.擬采取的管理服務方式…………………………………………………………………………………10

11.物業(yè)服務人員崗位職責…………………………………………………………………………………11

12.小區(qū)物業(yè)管理服務制度…………………………………………………………………………………12

13.衛(wèi)生保潔操作標準及規(guī)程………………………………………………………………………………13

14.綠化養(yǎng)護管理標準程序…………………………………………………………………………………14

15.設施設備維修保養(yǎng)操作規(guī)程……………………………………………………………………………15

16.物業(yè)服務的應急措施……………………………………………………………………………………16

第三篇：施工組織設計方案目錄及封面

目錄

第一章編制依據(jù)及說明：.........................1

第一節(jié)編制說明：......................1

第二節(jié)編制依據(jù)：......................2

第三節(jié)本工程施工總承包的范圍....................4

第四節(jié)本項目部的基本承諾.....................6

第二章工程概況..........................8

第一節(jié)工程規(guī)模..........................8

第二節(jié)施工現(xiàn)場狀況與條件.....................8

第三節(jié)設計概述..........................81、建筑設計概況............................82、結(jié)構(gòu)設計概況..........................113、給排水設計概況（略）.........................294、電氣設計概況（略）.....................295、弱電設計概況（略）.....................296、空調(diào)通風設計概況（略）.....................29

第四節(jié)本工程的重點難點之分析.........................30

第三章工程總承包項目部組織管理機構(gòu)安排....................31

第一節(jié)項目部管理班子的配備......................31

第二節(jié)管理機構(gòu)職責的劃分..........................31

第四章施工準備........................43

第一節(jié)現(xiàn)場準備........................43

第二節(jié)施工臨時用電設計.......................44

第三節(jié)施工臨時用水設計.......................44

第四節(jié)技術(shù)準備........................44

第五節(jié)施工材料準備.......................45

第六節(jié)周轉(zhuǎn)資金準備計劃.......................46

第七節(jié)勞動力資源準備、計劃一覽表及動態(tài)圖.................46

第八節(jié)施工機械設備準備計劃......................47

（一）基礎及主體施工階段機械設備的配備....................47

（二）裝飾和安裝施工階段機械設備的配備....................48

（三）機械設備的操作、維修、保養(yǎng)..................48

（四）機械設備一覽表....................49

第五章施工部署........................54

第一節(jié)總包管理總體目標及指導思想..................54

第二節(jié)施工現(xiàn)場平面布置及管理.........................55

第三節(jié)施工段的劃分及施工程序.........................56

第四節(jié)環(huán)境、職業(yè)健康安全措施方案..................60

第六章施工進度計劃及工期保證措施..................91

第一節(jié)總工期及進度計劃的安排、控制.....................91

第二節(jié)工期保證措施.......................91

第三節(jié)工程總承包管理方案..........................93

第七章主要分項分部工程施工方法及技術(shù)措施...............100

第一節(jié)施工測量......................100

第二節(jié)土方工程......................102

第三節(jié)大體積砼施工工程....................105

第四節(jié)地下室基礎結(jié)構(gòu)工程........................106

第五節(jié)模板工程......................114

第六節(jié)鋼筋工程......................120

第七節(jié)混凝土工程.........................127

第八節(jié)砌體工程......................131

第九節(jié)裝飾工程......................135

第十節(jié)門窗工程......................153 第十一節(jié)樓地面工程.....................158 第十二節(jié)屋面工程.........................167 第十三節(jié)防水工程.........................176 第十四節(jié)防腐工程.........................176 第十五節(jié)給排水工程.....................177 第十六節(jié)電氣工程.........................183 第十七節(jié)腳手架工程....................186 第十八節(jié)塔吊工程........................187 第十九節(jié)施工電梯工程....................。.187

第八章質(zhì)量通病防治措施....................187

第一節(jié)土建部分............................187

第二節(jié)安裝部分...........................250

第九章節(jié)能工程...........................255

第一節(jié)加氣砼砌塊墻體主要施工方法.....................255

第二節(jié)外門窗工程主要施工方法......................261

第三節(jié)擠塑型聚苯板保溫屋面主要施工方法.................268

第四節(jié)公共建筑配電與照明節(jié)能主要施工方法....................272

第十章質(zhì)量目標及保證措施........................2731、總體質(zhì)量目標........................2732、質(zhì)量管理組織機構(gòu)及職責..........................2743、質(zhì)量控制及保證措施..........................274 附件

1、華冠花園工程生產(chǎn)、生活臨建總平面布置圖

2、華冠花園一期工程總施工進度計劃橫道圖

華冠花園一期

施

工

組

織

設

計

方

案

第四篇：辦公樓物業(yè)管理方案目錄

合肥某綜合辦公樓物業(yè)管理方案目錄

第一節(jié)整體設想與管理模式……………………………第二節(jié)物業(yè)項目服務保障措施…………………………第三節(jié)項目管理處組織設置……………………………第四節(jié)物業(yè)項目管理制度………………………………第五節(jié)物業(yè)項目接管方案………………………………第六節(jié)物業(yè)項目管理服務目標承諾……………………【綜合辦公樓】物業(yè)管理方案及管理制度綜合辦公樓位于懷寧路與休寧路交叉處，總體建筑面積88888平方米，樓高九層（不包括地下車庫）。主要設施有：電梯、智能監(jiān)控、消防系統(tǒng)、VRV空調(diào)系統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)等。辦公樓現(xiàn)為合肥市各民主黨派辦公場所。針對物業(yè)特點，**物業(yè)將嚴格按照商務辦公樓標準，單獨設置物業(yè)管理處對該項目作系統(tǒng)管理，提供優(yōu)質(zhì)服務。第一節(jié)整體設想與管理模式“溝通至上，服務致遠”作為合肥市**物業(yè)管理有限公司服務理念。我們堅持以客戶為上，及時認知客戶對服務的需求，在服務過程中持續(xù)不斷加以精進。根據(jù)綜合辦公樓的情況，我們**物業(yè)管理有限公司將本著“精致服務，以我的精心換得您的稱心”的服務宗旨，引進先進的管理理念和成熟的管理模式，從前期介入開始就切切實實地做好參謀、在辦公樓日常使用中勤勤懇懇地當好物業(yè)的管家。

一、采取相適應的服務模式我們將在服務管理上采用先進的理念，有效的服務管理手段，使所有進入辦公樓的客戶都體會到我們熱心的招呼、細心的關懷、專業(yè)的工作、盡心的服務；讓客戶感受到走進綜合辦公樓時，就能感覺到充滿溫馨、和諧的氛圍；應用先進的軟件服務管理是時尚的，是構(gòu)建和諧社會所必須的。

二、物業(yè)管理的基礎服務及延伸特約服務綜合辦公樓的物業(yè)管理服務分為內(nèi)核基礎服務及延伸特約服務。內(nèi)核基礎服務是指在物業(yè)界面內(nèi)公共區(qū)域內(nèi)基礎的保安、工程、清潔管理服務。延伸特約服務是指有根據(jù)業(yè)主或客戶的特殊需要，另行對辦公區(qū)域內(nèi)其他設施設備的保養(yǎng)維護、特約清潔（領導辦公室、辦公室及休息室、多功能廳、乒乓球室、健身房、小會議室、活動室、96人的大教室及貴賓休息室的保潔），生活服務區(qū)域配套管理等。通過內(nèi)核基礎服務，保障辦公樓正常的日常辦公秩序。通過接受延伸特約服務的逐項開展進一步提升綜合辦公樓物業(yè)軟環(huán)境，使之達到臻善臻美。

三、管理設想為讓業(yè)主創(chuàng)造舒適、寧靜、稱心、親切、安全的辦公環(huán)境，我公司將從這些方面努力，刻苦鉆研、努力探索。針對【綜合辦公樓】的特征，我公司提出了以下物業(yè)管理設想：1．著重從人的基礎生活功能需求出發(fā)做到人性化管理理念，豐富特色服務；2．著重從人與自然、和諧、共生的要求出發(fā)，加強對生態(tài)、綠化、人文、環(huán)境的建設與維護。四．服務定位物業(yè)管理處內(nèi)部管理實行以ISO9001 國際質(zhì)量標準體系運行模式。各項服務均規(guī)范化、專業(yè)化，并在管理服務中不斷改進、吸收、運用先進的物業(yè)管理方法和要求，不斷強化各級服務人員的培訓。同時，吸納各類專業(yè)技術(shù)人才，不斷提升整個物業(yè)管理處的人員素質(zhì)及服務技能。力爭使辦公樓創(chuàng)優(yōu)，同時依據(jù)ISO9001 國際質(zhì)量標準體系，使辦公樓物業(yè)管理質(zhì)量更加標準化、規(guī)范化。

4、管理內(nèi)容4.1綜合辦公樓管理區(qū)域的公共設備設施的運行、維護、維修管理。4.2綜合辦公樓管理區(qū)域的公共區(qū)域的保安、消防安全管理4.3綜合辦公樓管理區(qū)域的公共區(qū)域的保潔、綠化管理第二節(jié)【綜合辦公樓】物業(yè)項目服務保障措施

1、先進的ISO9001：2000內(nèi)部質(zhì)量管理體系保障，建立六大管理機制要實現(xiàn)綜合辦公樓項目物業(yè)管理目標，離不開強化的內(nèi)部管理體系。公司運作將依托IS0嚴格的質(zhì)量管理體系模式作為日常管理運作質(zhì)量的保證。建立六項管理機制：自我約束機制：嚴格苛求，精益求精的賓館星級式服務，以服務卓越、質(zhì)量上乘的高標準約束自己。專業(yè)化運作機制：對于項目處遇專業(yè)性與技術(shù)性較強的管理服務，都有專業(yè)物業(yè)公司技術(shù)中心提供技術(shù)支持。以降低成本，揚長避短，提高效率。質(zhì)量保證機制：專業(yè)物業(yè)公司的管理運作和服務規(guī)范遵循國際化，標準化組織的ISO9001－2000的管理模式進行實施。檢查監(jiān)督機制：為了確保服務質(zhì)量，專業(yè)物業(yè)公司必須建立了嚴密而科學的質(zhì)量檢查監(jiān)督體系負責辦公樓管理服務的各項意見反饋與投訴回訪。5．緊急預案機制：根據(jù)辦公樓特點，分工作條線，設計各類預案，建立預案網(wǎng)絡機制，預案流程，預案執(zhí)行監(jiān)督及預案檢驗、預案起動執(zhí)行記錄等一整套可操作制度。

2、采用系統(tǒng)及過程管理方法最終實現(xiàn)“十二化”管理綜合辦公樓項目物業(yè)管理活動是由各相關的子過程組成，各相關過程加以識別，理解和管理，最大限度的減少職能交叉、重疊管理。實現(xiàn)垂直管理、目標管理、網(wǎng)絡管理，從而達到提高管理效率、降低運行成本目的。公司將各類服務活動賦

予文件化、程序化，并實行并通過PDCA（PLAN DO CHECK ACTION）管理方式做到精心策劃――明確各項活動的職責，配備適當?shù)馁Y源，保證科學管理。精心實施――嚴格按照質(zhì)量管理體系文件規(guī)定要求，實施程序化、規(guī)范化管理使每位員工明確自己該做什么，如何做，做到什么程度，留下何種記錄，從而達到定時、定人、定崗、定任務、定質(zhì)量的五定要求，嚴格檢查――每項活動都會有計劃的受到檢查，從日檢到周檢，月檢覆蓋整個物業(yè)管理活動，保證各項物業(yè)管理活動在嚴格受控狀態(tài)下運行。持續(xù)改進――針對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，通過征求業(yè)主、客戶意見，運用統(tǒng)計方法，測量出物業(yè)管理活動的不足之處，制定糾正和預防措施，從而實現(xiàn)物業(yè)管理活動的持續(xù)改進和質(zhì)量的良性循環(huán)?！笆惫ぷ鳂藴史战M織專業(yè)化、服務架構(gòu)簡約化、服務控制規(guī)范化、服務標準精確化、服務理念人本化、服務內(nèi)容菜單化、服務效果最佳化、服務責任全體化、服務隊伍素質(zhì)化、服務信息網(wǎng)絡化、服務成本合理化、服務運作市場化。

3、重大預案的設計演練制度根據(jù)管理重點，我們應在服務管理上從以下幾個方面設計應急預案并加以演練，以確保辦公樓運作的安全無虞：工程管理方面：突發(fā)性水浸應急處理預案、防汛應急預案、設備故障應急處理預案、觸電事故的應急處理預案等；治安保安方面：交通意外事故應急預案、治安、刑事案件應急預案、火災、爆炸事件應急預案、節(jié)假日突發(fā)事件處理預案等；環(huán)境保護方面：下水管受堵排積水預案、地面遭受特種材料污染排除預案、有害氣體侵襲預案等；公共衛(wèi)生方面：食物中毒預案、流行病預防預案等；

4、強化崗位培訓、有效進行督導公司將對綜合辦公樓實行全員培訓制度。培訓工作將由始無終地貫徹在整個管理過程中。辦公樓管理服務人員在上崗前由公司進行系統(tǒng)嚴格的崗前培訓并取得相應的崗位執(zhí)業(yè)資格證書。通過崗前培訓使員工在服務意識的培養(yǎng)、服務理念的樹立、工作技能的提升等方面盡快達到一流管理所需的水平。讓全體員工理解公司的質(zhì)量方針、質(zhì)量目標，繼而自覺參與到公司的質(zhì)量活動中去。同時，公司還在日常管理服務過程中不斷地對員工進行在崗培訓及理念的強化，繼續(xù)通過技術(shù)平臺優(yōu)勢及軟件支持以多種形式加強人員培訓的溝通交流，以持續(xù)提升員工的專業(yè)技能。執(zhí)行規(guī)范是否到位，培訓是否有效，還須通過督導這一環(huán)節(jié)。我們將建議多層次的督導體系。綜合辦公樓將通過定期的日常巡查，每月組織所有部門負責人進行的一次樓檢；每個部門負責人每日對辦公樓管理狀況作一次例查；各基礎管理層更是根據(jù)操作規(guī)范要求時時對管理作出巡查；公司不定期地對項目作抽檢和指導；同時物業(yè)管理處更接受業(yè)主和使用人對管理質(zhì)量的評定和指導。

5、量化考核，建立激勵機制

長沙市政府辦公大樓管理方案卷首語 長沙市市委市政府以放眼天下的胸懷、積極前瞻的眼光，將市委市政府機關大院物業(yè)管理推向社會化、專業(yè)化的方向。某物業(yè)管理有限公司對這一智慧之舉高度重視。一個月來，我們公司精英聚合，心神融會，以換位思考的負責態(tài)度，反復論證，度身定做，制訂出“零風險工程、一種模式、二項承諾、三個重點、四大優(yōu)勢及八項措施”整套方案……掩卷細思，我們將為機關大院帶去什么？不僅僅是悉心入微的服務、專業(yè)規(guī)范的管理，也不僅僅是寶貴的實踐經(jīng)驗。我們所帶最具價值的是觀念的力量，一種勇于創(chuàng)新、追求卓越、永遠向上的精神。這就是我們成功合作、共創(chuàng)未來的重要保證。某某物業(yè)管理人將一如既往地秉持真誠合作、專業(yè)保障、長遠承擔的一貫風格，履行我們的職責，實現(xiàn)我們的諾言，傾情投入，樹立政府物業(yè)專業(yè)化管理的成功范例，向長沙市市委、市政府領導和長沙市市人民呈獻一份合格的答卷！滿意僅僅是起點。第一章提高物業(yè)管理服務水平的整體設想及策劃零風險工程――解除后顧之憂一種模式――[經(jīng)營型]物業(yè)管理二項承諾――示范大廈、滿意率三個重點――整體形象、設備管理、配套服務四大優(yōu)勢――觀念、技術(shù)、經(jīng)驗、配套八項措施――精銳骨干、整體形象、設備管理、綜合服務、質(zhì)保體系、成本控制、遠程網(wǎng)絡、服務創(chuàng)新

一、認識與定位項目定位長沙市市委、市政府機關大院作為一個國際化、多功能、大綠化、環(huán)保型的現(xiàn)代政府物業(yè)，整體形象應該著眼于全國，著眼于世界，著眼于未來。機關大院項目整體形象定位是開放、高效、親和●開放體現(xiàn)長沙市市委、市政府改革開放的思想和國際化的辦公方式●高效展示長沙市市委、市政府進取、創(chuàng)新的精神狀態(tài)和高效率●親和象征長沙市市委、市政府為民服務的宗旨及與外界的和諧關系

二、工作重點和零風險工程

（一）三個重點 我們公司以客戶導向理論為依據(jù)，從長沙市市委、市政府的角度分析機關大院的物業(yè)管理服務需求，確定了物業(yè)管理服務的三項工作重點：重點一：樹立政府物業(yè)整體形象通過環(huán)境形象樓宇形象控制、設備和公共設施管理、治安和交通控制、管理服務人員行為規(guī)范以及后續(xù)工程形象控制等專業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造機關大院開放、高效、親和的整體形象。重點二：樓宇設備管理機關大院樓宇設備的安裝、調(diào)試難度大，關鍵設備國產(chǎn)化程度高，而政府物業(yè)的特殊性又要求設備運行萬無一失，這對物業(yè)管理公司設備管理的技術(shù)實力是嚴峻的考驗。物業(yè)管理單位必須在前期介入期全面參與設備安裝、調(diào)試，熟悉設備特性，掌握運行規(guī)律；在正式運行后，要確保電梯系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、中央空調(diào)及通訊系統(tǒng)等關鍵設備運行正常。重點三：提供綜合性配套服務機關大院包括辦公樓、新聞中心、會展中心、綜合配套樓等，集多種功能于一體，要求物業(yè)管理公司在保證物業(yè)管理主業(yè)基礎上，提供綜合配套服務，包括會務服務、餐廳管理、招待所管理、網(wǎng)吧、健身、汽車美容服務等。這些要求對物業(yè)管理公司又是新的挑戰(zhàn)。

（二）零風險工程零風險工程的出發(fā)點是全面解除長沙市市委、市政府機關后勤事務社會化改革的后顧之憂。包括以下三項內(nèi)容：依托某某企業(yè)集團，長遠承擔物業(yè)管理的責任，在任何情況下，確保物業(yè)正常運行。吸納、培訓、安排機關事務管理局原有物業(yè)管理富余人員。注重機關大院物業(yè)管理相關保險事項。我們公司按照有關規(guī)定投保公共責任險和員工險，并與機關事務管理局協(xié)商安排設備保險事宜，提高機關大院物業(yè)運行抗風險能力。指導思想、管理模式、管理目標指導思想：真誠合作、專業(yè)保障、長遠承擔真誠合作體現(xiàn)了我們公司尊重客戶、依法經(jīng)營的一貫風格，重合同、講道德、守信譽，注意及時地溝通和協(xié)調(diào)，真誠為長沙市市委、市政府提供專業(yè)服務，為社會創(chuàng)造價值。服務客戶、拓展市場的意義重于創(chuàng)造利潤。專業(yè)保障展示我們公司“敬業(yè)、服務、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，充分發(fā)揮公司ISO9000質(zhì)保體系、人力資源管理體系、財務預算及執(zhí)行控制系統(tǒng)、物業(yè)管理制度以及專用物業(yè)管理軟件五大體系的巨大作用，組織專業(yè)力量，體現(xiàn)專業(yè)水準，保障專業(yè)效果。長遠承擔注重合作的即效性，更著眼于合作的長遠前景和綜合效益，力避急功近利、華而不實和短期行為。有階段計劃，更有長遠安排，將服務概念由委托管理期局部擴展到物業(yè)的使用壽命期，是物業(yè)管理人的應盡職責。一種模式：[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式我們公司在物業(yè)管理行業(yè)首創(chuàng)[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式，在物業(yè)管理實踐中取得顯著效果。[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式的核心思想為：將物業(yè)管理的概念從一般運行、維護、管理提升到對物業(yè)整體項目全面的策劃、服務和管理層面，服務概念從合同期局部擴展到物業(yè)的使用壽命期，從而開發(fā)物業(yè)的功能潛力并提高使用效率，真正體現(xiàn)物業(yè)管理使物業(yè)保值、增值的社會功能。[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式在實際操作中，以物業(yè)管理主業(yè)為核心，以樓宇設備維護、改造為技術(shù)支持，以規(guī)劃物業(yè)功能、提高物業(yè)使用率為輔助手段，以配套項目的經(jīng)營作為服務客戶的補充，形成全方位物業(yè)管理服務的綜合能力。[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式在機關大院具有廣闊的施展空間。我們公司強大的技術(shù)支持系統(tǒng)可以在設備管理方面發(fā)揮重要的保障作用；我們公司豐富的經(jīng)驗可以協(xié)助貴方合理規(guī)劃、科學安排、適時調(diào)整，提高物業(yè)使用效能；我們公司的綜合服務能力集辦公、會展、餐飲、公寓、文化等多方面于一體，在滿足機關大院的需求中最具實力。[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式在機關大院的應用，可以保障設備運行，提高政府辦公物業(yè)的使用效率，明顯提升物業(yè)管理服務的附加值，并顯著降低物業(yè)運行的總體成本。管理目標兩項承諾自接管之日起，三年內(nèi)使機關大院成為全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)，樹立政府辦公物業(yè)實行企業(yè)化、專業(yè)化物業(yè)管理的成功范例。自接管之日起，第一內(nèi)，實現(xiàn)物業(yè)管理客戶滿意率95%以上。四大優(yōu)勢觀念優(yōu)勢：滿意只是起點（以服務客戶為最高原則）深圳物業(yè)管理水平居于全國前列，其核心內(nèi)因在于觀念領先。觀念激發(fā)活力，觀念產(chǎn)生動力。我們公司將客戶滿意作為工作業(yè)績評價的最終指標，以客戶滿意為起點，最大限度地滿足客戶需求。在這種理念支持下，我們公司在員工隊伍中堅持不懈地強化滿意服務觀念、市場觀念以及危機意識、質(zhì)量意識、成本意識。正是由于滿意服務觀念的提出，近年來，在我們公司所管轄的百萬余平方米物業(yè)中，年有效投訴率均控制在千分之二以下。技術(shù)優(yōu)勢：強大的樓宇設備管理技術(shù)支持我們公司積累十幾年樓宇機電設備管理經(jīng)驗，集設計、安裝、維護、改造能力于一身，技術(shù)實力在樓宇設備管理業(yè)首屈一指。我們公司目前擁有高級工程師五名，中級職稱技術(shù)人員四十余名以及近百名機電設備熟練維修人員。這支技術(shù)隊伍對各類物業(yè)基本設施由電梯、中央空調(diào)、供配電、給排水、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、智能控制直至停車場自動管理系統(tǒng)均有完善的技術(shù)保障規(guī)范和豐富的實踐經(jīng)驗，可以為機關大院制訂高效率的設備管理方案，確保各項系統(tǒng)運行正常、維修及時，并有效延長設備的使用壽命。我們公司所屬的某某電梯公司是某市電梯保養(yǎng)專業(yè)單位，是深圳眾多物業(yè)管理企業(yè)中電梯維修實力最強的企業(yè)，可以為機關大院的16部電梯安全運行和維護提供全面的技術(shù)保障。我們公司還與眾多機電設備廠家如蒂森電梯、三菱電梯、霍尼維爾、ABB公司、特靈公司、開利

公司等相關企業(yè)保持著良好的合作關系。我們公司技術(shù)優(yōu)勢還體現(xiàn)在能根據(jù)機關大院的實際情況，制訂有效的節(jié)能降耗措施，從而顯著降低政府辦公費用。配套優(yōu)勢：提供綜合性物業(yè)管理服務我們公司首創(chuàng)的[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式在物業(yè)管理行業(yè)有較大影響。該模式能開發(fā)管轄物業(yè)的功能潛力和提高使用效率，并通過配套服務項目的經(jīng)營、管理，使業(yè)主和客戶享受更全面的物業(yè)管理服務。我們公司積累了深圳[某某苑]（40萬平方米多功能物業(yè)群體）綜合性物業(yè)管理十五年經(jīng)驗，除物業(yè)管理主業(yè)外，還經(jīng)營苑區(qū)租賃代理、健身中心、餐飲、網(wǎng)吧、文化娛樂、汽車美容等綜合性配套業(yè)務。我們公司在[某某苑]投資經(jīng)營有[演藝中心]（娛樂行業(yè)名牌）、[某某健身會]（全國健身行業(yè)第一品牌）、[食街]（特色大眾飲食公司）和[某某汽車美容中心]等。我們公司管理綜合型物業(yè)的配套服務優(yōu)勢使某某苑成為某市社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益俱佳的高檔社區(qū)。經(jīng)驗優(yōu)勢：外接項目管理服務的實踐我們公司近年在北京、武漢、珠海等地承接多項物業(yè)，對異地項目管理的個中滋味深有體會，積累了異地外接項目管理的寶貴經(jīng)驗。下面僅以我們公司全面接管[深圳某銀行]物業(yè)的案例與機關大院作一簡要比較。

第五篇：××辦公樓物業(yè)管理方案(144頁)目錄

××辦公樓物業(yè)管理方案（144頁）

目錄

前言…………………………………………………………………1 第一部分：費用測算…………………………………………………………3 第二部分：物業(yè)管理業(yè)績表………………………………………6 第三部分：物業(yè)管理實施方案………………………………………………20

第一章 物業(yè)管理服務構(gòu)想…………………………………………………20**物業(yè)公司簡介…………………………………………………………20物業(yè)管理概況…………………………………………………………20物業(yè)管理服務范圍……………………………………………………21物業(yè)特點分析…………………………………………………………21委托管理目的…………………………………………………………21委托管理原則…………………………………………………………22物業(yè)管理定位…………………………………………………………22“高品質(zhì)管理水準”的依托資源……………………………………2

3第二章 物業(yè)管理人力規(guī)劃……………………………………………24管理處組織架構(gòu)……………………………………………………24物料管理……………………………………………………………26便民服務………………………………………………………………27

第三章 物業(yè)管理作業(yè)指導書…………………………………………27安全管理………………………………………………………………27保潔服務………………………………………………………………34各類突發(fā)事件的處置預案…………………………………………………40

第四章 物業(yè)服務保障體系……………………………………………43管理、激勵、監(jiān)督、反饋機制………………………………………

43檔案的監(jiān)督與管理……………………………………………………44管理人員配備、技術(shù)人員比例、培訓、管理………………………46質(zhì)量監(jiān)督與控制………………………………………………………47

第五章 工作計劃………………………………………………………58企業(yè)個近期目標與遠期規(guī)劃…………………………………………58日常管理運作…………………………………………………………58

第六章 物業(yè)管理目標…………………………………………………60 總體目標………………………………………………………………60 分項指標………………………………………………………………60

第七章 工作手冊……………………………………………………61 消防工作手冊…………………………………………………61 設備管理工作手冊……………………………………………76 保潔工作手冊…………………………………………………96 護衛(wèi)工作手冊…………………………………………………113