第一篇：××工業(yè)園物業(yè)管理方案(81頁)目錄

××工業(yè)園物業(yè)管理方案

目錄

第一章 前言

第二章 ××物業(yè)管理公司簡介

第三章 工業(yè)園物業(yè)管理方案

第一節(jié) 提高管理服務(wù)水平的整體設(shè)想與策劃

第二節(jié) 擬采取的管理方式、工作計劃和物質(zhì)需求情況

第三節(jié) 各項指標(biāo)的承諾及完成承諾的措施

第四節(jié) 管理人員的配備、人員培訓(xùn)及人員管理

第五節(jié) 管理規(guī)章制度和建筑及附屬物檔案、設(shè)施、設(shè)備、業(yè)主檔案的建立與管理

第六節(jié) 便民服務(wù)

第七節(jié) 物業(yè)管理收費標(biāo)準建議及收支測算

第八節(jié) 日常物業(yè)管理

第四章 部分公眾制度及應(yīng)急措施

第一節(jié) 精神文明公約

第二節(jié) 安全防范方法管理規(guī)定

第三節(jié) 消防安全管理規(guī)定

第四節(jié) 道路及車輛管理規(guī)定

第五節(jié) 工業(yè)園區(qū)設(shè)備安全運行制度

第六節(jié) 智能控制中心管理規(guī)定

第七節(jié) 消防給水設(shè)備保養(yǎng)制度

第八節(jié) 空調(diào)設(shè)備巡視管理制度

第九節(jié) 電梯巡視監(jiān)控管理制度

第十節(jié) 水泵房運行操作規(guī)程

第十一節(jié) 水泵房運行注意事項

第十二節(jié) 綠化養(yǎng)護制度

第十三節(jié) 清潔衛(wèi)生管理規(guī)定

第十四節(jié) 清潔作業(yè)規(guī)程及操作要領(lǐng)

第十五節(jié) 清潔服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準檢測方法

第十六節(jié) 意外事件處理辦法

第十七節(jié) 消防應(yīng)急方案

第十八節(jié) 停水及事故處理方案

第五章 物業(yè)管理委托合同

第六章 工業(yè)園區(qū)辦公大樓清洗（拓荒）方案及報價

第七章 結(jié)束語

第二篇：工業(yè)園物業(yè)管理方案

工業(yè)園物業(yè)管理方案

目錄

合智物業(yè)簡介┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅2第一章

項目基本情況與建設(shè)規(guī)劃建議┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅3第一節(jié)

項目基本情況┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅3第二節(jié)

項目建設(shè)規(guī)劃建議┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅3第二節(jié)

與園區(qū)管委會的協(xié)調(diào)配合與溝通┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅4第二章

物業(yè)管理前期介入方案┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅5第一節(jié)

前期介入班組籌組方案┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅5第二節(jié)

工程前期介入工作職責(zé)┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅6第三節(jié)

工程驗收接管交付┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅7第三章

物業(yè)管理服務(wù)實施方案┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅10第一節(jié)

管理理念┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅10第二節(jié)

項目部管理機制┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅12第三節(jié)

物業(yè)管理服務(wù)思路┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅14第四節(jié)

物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)及實現(xiàn)措施┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅14第五節(jié)

檔案的建立與管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅17第六節(jié)

市政配套設(shè)施、房屋及共用部位管理構(gòu)想┅┅┅┅┅┅┅┅┅19第七節(jié)

工程設(shè)備管理構(gòu)想┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅20第八節(jié)

園區(qū)治安管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅26第九節(jié)

園區(qū)交通管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅30第十節(jié)

園區(qū)消防管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅30第十一節(jié)

園林維護管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅31第十二節(jié)

環(huán)境衛(wèi)生管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅32第十三節(jié)

客戶需求及特約服務(wù)┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅44第十四節(jié)

文化活動的組織實施方案┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅44

青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案

第一章

項目基本情況與建設(shè)規(guī)劃建議

第一節(jié)

項目基本情況

青羊工業(yè)園位于成都市青羊區(qū)蘇坡鄉(xiāng)與文家鄉(xiāng)范圍內(nèi)，占地約4000畝，是由青羊區(qū)政府與本土著名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)――成都置信集團聯(lián)合打造的集工業(yè)、高尚住宅、教育、文化、商業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為一體的現(xiàn)代化綜合城區(qū)。該城區(qū)囊括機關(guān)辦公樓、商業(yè)寫字樓、學(xué)校校區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、醫(yī)院、高檔住宅區(qū)等各種業(yè)態(tài)，是一個典型的園林式城市新區(qū)。

第二節(jié)

項目建設(shè)規(guī)劃建議

根據(jù)該項目規(guī)劃占地面積約2.6平方公里，覆蓋機關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院、辦公樓、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)的實際情況，我們估計，在項目竣工交付使用后，常住人口至少達到5萬人以上，日均人流量可能突破10萬人次以上，在密集的人流中，存在無可估量的商機，也同時存在較多的治安和消防隱患因此，我們建議：

一．

項目規(guī)劃時應(yīng)綜合考慮以下基礎(chǔ)配套，在保證物業(yè)功能齊備的前提下，確保物業(yè)增

值：

A、園區(qū)的辦公區(qū)、學(xué)校、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)等人流相對密集的場所分區(qū)規(guī)劃相對集中的

食堂和衛(wèi)生間，為園區(qū)單位、訪客和業(yè)主提供方便；

B、在園區(qū)規(guī)劃1－2處商務(wù)中心，配備電話、傳真、網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)交換、影印等商務(wù)設(shè)施，為園區(qū)單位服務(wù)；

C、在園區(qū)規(guī)劃 1處綜合服務(wù)樓，其功能包括物業(yè)綜合服務(wù)大廳、會客廳、會議室、客

房等功能，能滿足園區(qū)單位、業(yè)主及訪客的基本衣食住行需求；

D、與相關(guān)派出所協(xié)調(diào)，在園區(qū)外圍規(guī)劃1處治安巡邏室，由派出所安排巡邏民警住場，有效保障社區(qū)治安，營造良好的社區(qū)治安環(huán)境；

E、在園區(qū)的相關(guān)部位規(guī)劃停車場，保證園區(qū)車輛停放。

二． 物業(yè)管理功能用房配備建議：

青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案

第二章

物業(yè)管理前期介入方案

第一節(jié)

前期介入班長籌組方案：

針對青羊工業(yè)園為包括商業(yè)、學(xué)校、辦公、居住、工業(yè)等較為復(fù)雜的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，占地面積龐大的特點，我們對該項目前期介入工作非常重視，在項目規(guī)劃設(shè)計期間，我們將組建完善的工程前期介入團隊進行工程前期介入，與投資單位、設(shè)計單位和開發(fā)單位共同研討設(shè)計方案，及時發(fā)現(xiàn)和整改存在的問題，減少不合理設(shè)計和施工給物業(yè)今后運行管理帶來的影響，掌握工程第一手資料，為后期物業(yè)管理打下基礎(chǔ)。因此，在項目規(guī)劃設(shè)計期間，我們將組建前期介入工作小組，共同參與項目的規(guī)劃設(shè)計和方案、圖紙討論和審定，小組骨干成員包括我公司各部門主管和小區(qū)主任等專業(yè)人才，并在此基礎(chǔ)上，根據(jù)工程進度情況，逐步籌建物業(yè)前期介入項目部，前期項目部組成架構(gòu)如下：

項目部

保安部

工程部

綜合部

環(huán)衛(wèi)部

保

土

設(shè)

水

園

籌

保

安

建

備

電

林

組

潔

小

小

小

小

小

員

小

組

組

組

組

組

組

在物業(yè)前期介入過程中，我們首先組建一個過渡型管理團隊，在前期介入小組中物色理想的該項目管理負責(zé)人員。因此，我們計劃在開發(fā)單位進行前期開發(fā)期間，安排籌組前期介入項目部、工程小組、保安小組、保潔小組介入，人員進場時間由開發(fā)單位確定，我們認為最好在開發(fā)公司現(xiàn)場辦公的同時進場最好，通過良好的物業(yè)管理為項目前期營造舒適安定的工作環(huán)境，并逐步形成青羊工業(yè)園物業(yè)管理項目部。

在物業(yè)前期介入的管理中，工程前期介入尤為重要，因此，我們計劃在首期工程主體基

青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 進，涉及以下方面內(nèi)容：

2.1物業(yè)的設(shè)計使用功能（如停車場、銀行、商店、公共衛(wèi)生間、公共食堂等）；

2.2后期經(jīng)營管理中存在不足處的調(diào)整和改進方案；

2.3對總平和室內(nèi)各種管線的布局、位置、高度、離墻距離等從日后使用和維修的角度提出合理化建議；

2.4根據(jù)項目實際情況，論證提交水、電、氣供應(yīng)量符合地域特點和發(fā)展需要的具體方案；

3、參與設(shè)備選型及安裝方案審定；

3.1控制因設(shè)備選型及安裝不當(dāng)給物業(yè)以后運行管理帶來隱患；

3.2設(shè)備型號、技術(shù)參數(shù)適合物業(yè)配套使用要求；

3.3安裝方案應(yīng)有利于設(shè)備正常運行和維護保養(yǎng)。

4、檢驗使用的各種材料、備件是否符合質(zhì)量要求；

5、參與工程現(xiàn)場檢查監(jiān)理，工程施工中按國家有關(guān)法律規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準及合同進行檢查，及時發(fā)現(xiàn)不合格項及產(chǎn)生不合格項的原因，會同建設(shè)方、施工方尋求處理方案，作出過程記錄；

6、參與隱蔽工程檢查，竣工后索取相關(guān)隱蔽簽證記錄；

7、參與現(xiàn)場監(jiān)督管道打壓試驗、通球通水試驗、線路絕緣測試、衛(wèi)生間閉水實驗等；

8、雨后注意觀察房屋的滲漏及沉降情況，及時將意見反饋給開發(fā)商整改；

9、跟進總平施工，繪制圖紙以做好地下管線的實際布置記錄；

10、參與竣工驗收和接管驗收;嚴格按照接管驗收標(biāo)準進行接管驗收；

11、盡可能全面地收集物業(yè)的各種資料，熟悉各個部分,為日后管理作充分的準備；

第三節(jié)

工程驗收接管交付

在首期工程竣工交付使用前，項目部組織綜合管理部、工程部、保安部、環(huán)衛(wèi)部、園藝部等相關(guān)部門，立即組織接管交付工作。主要工作任務(wù)包括：

1、由綜合管理部牽頭，準備交付資料，主要包括：

青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案

4、由工程部組織對工程實體部分接管驗收，包括：

4.1 市政工程設(shè)施及總平面驗收接管；

4.2房屋主體結(jié)構(gòu)驗收接管；

4.3房屋建筑部分及裝飾裝修驗收接管；

4.4房屋水、電、氣、視、訊驗收接管；

4.5市政管網(wǎng)及給水系統(tǒng)驗收接管；

4.7 配套系統(tǒng)工程設(shè)備驗收接管，包括景觀設(shè)備、變配電設(shè)備、消防設(shè)備、安防及監(jiān)控設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、通信設(shè)備等園區(qū)配套設(shè)施設(shè)備驗收接管；

4.8驗收接管的主要手段包括通水試驗、通球試驗、閉水試驗、打壓測試、絕緣測試、耐壓測試、信號測試、借助現(xiàn)代工具和目測相結(jié)合的辦法進行。

5、由保安部組織實施園區(qū)的交通、消防、監(jiān)控等設(shè)施設(shè)備的接管驗收，并根據(jù)實際情況實施園區(qū)安全保衛(wèi)、交通管理、消防管理方案；

6、由環(huán)衛(wèi)部負責(zé)組織對接管后的樓宇、道路、設(shè)施設(shè)備等進行開荒，保證物業(yè)交付質(zhì)量。

總之，通過嚴格地竣工檢查驗收接管，為業(yè)主提供符合質(zhì)量標(biāo)準的產(chǎn)品，實現(xiàn)“為您想得更多，為您做得更好”的服務(wù)承諾，是我們不懈努力追求的目標(biāo)。

青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案

四、以人為本、高效多能的管理精神；

五、質(zhì)量第一、精益求精的質(zhì)量精神；

六、業(yè)主至上、我為人人的服務(wù)精神；

七、以道制欲、堅守信義的道德精神；

八、擴大聯(lián)系、誠信合作的合作精神；

我們的管理風(fēng)格：認真、嚴格、主動、高效。

認真：精益求精、刨根問底；

嚴格：嚴格律己、嚴格律人、嚴格于工作流程、嚴格獎罰；

主動：主動接受任務(wù)、主動承擔(dān)責(zé)任、主動完善提高；

高效：明確的工作計劃、明確的文件答復(fù)時間，為明天留出空余、零等待 的工作作風(fēng)。

我們的質(zhì)量方針：

實施科學(xué)管理

持續(xù)改進服務(wù)

不斷開拓創(chuàng)新

增強顧客滿意

我們的質(zhì)量目標(biāo)：

質(zhì)量在心中、質(zhì)量在手中；數(shù)據(jù)指標(biāo)量化如下——

服務(wù)綜合滿意率：98%

有效投訴處理率：100%

公共配套設(shè)施完好率：98%以上

房屋零修及時率：98%以上

零修合格率：100%

物業(yè)管理人員執(zhí)證上崗率：90%

青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案

三． 員工培訓(xùn)：

為提高全體從業(yè)人員的綜合素質(zhì)，將著力做好物業(yè)管理工作的職業(yè)培訓(xùn)，提高職工崗位技能，培職養(yǎng)工服務(wù)意識，樹立良好的職業(yè)道德風(fēng)尚和敬業(yè)愛崗精神，開展有計劃的培訓(xùn)工作，培訓(xùn)主要內(nèi)容包括：

A． ＩＳＯ9000質(zhì)量管理體系培訓(xùn)；

B． 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識培訓(xùn)；

C． 公司規(guī)章制度培訓(xùn)；

D． 員工崗位職責(zé)培訓(xùn)；

E． 各專業(yè)技術(shù)規(guī)程培訓(xùn)；

F． 各專業(yè)現(xiàn)場實際操作培訓(xùn)；

G． 外聘教員對保衛(wèi)、消防培訓(xùn)；

H． 外聘教員對工業(yè)物業(yè)管理知識進行培訓(xùn)。

四．

員工激勵機制

有效的激勵員工是現(xiàn)代企業(yè)管理的主要課題，通過對員工的激勵，能使員工的個人綜合素質(zhì)得到很快提升，增強員工對企業(yè)的歸屬感，增加企業(yè)的凝聚力。因此，在置信集團的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，合智物業(yè)已經(jīng)形成了完善的員工激勵機制。

我們對員工的激勵主要包括建立有效的員工考評辦法和行為規(guī)范，通過考察員工的工作能力、工作態(tài)度、工作業(yè)績、敬業(yè)精神、對企業(yè)的忠誠度、個人的綜合素養(yǎng)等方面，從勞動報酬、提供培訓(xùn)機會、提供晉升空間和更好的工作平臺等方面實現(xiàn)。其運作模式為：獎勵（處罰）→加薪（降級）→培訓(xùn)機會→晉職（降職、淘汰）。

通過有效的員工激勵，提高員工的工作激情和工作責(zé)任感，使員工保持良好的工作激情，更好的為業(yè)主服務(wù)，是我們一貫的工作方式。

青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案

接到維修通知15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，及時完成

零修、急修及

98%

100%

并建立回訪制度，小修24小時內(nèi)，中修3天

時率

內(nèi)，大修7天內(nèi)

維修工程質(zhì)量

分項檢查，一步到位，并進行回訪制度，以3

100%

合格率

確保維修工程合格，滿足客戶需求。

按照規(guī)定收取，不擅自提高收費，使管理費4

管理費收繳率

100%

取之于民，用之于民。

落實責(zé)任人進行養(yǎng)護，實行巡查制度，建檔

記錄，并由綠化主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保園區(qū)

公共綠化地?zé)o破壞、無踐踏，無黃土裸露現(xiàn)5

綠化完好率

99%

象，發(fā)現(xiàn)問題立即修復(fù)。及時修剪，使草坪

高度維持在5-8厘米；每年補栽2次；每年

施肥2次；每年定期除蟲害。

落實責(zé)任人進行保潔工作，實行巡查制度，6

清潔、保潔率

99%

建檔記錄，并由環(huán)衛(wèi)主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保

園區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，空氣清新，設(shè)施完好

100% 98% 95% 99%

落實責(zé)任人進行養(yǎng)護，實行巡查制度，建檔

道路完好率及

90%

99%

記錄，由工程部土建主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保

使用率

道路完好、暢通

化糞池、雨水

落實責(zé)任人進行養(yǎng)護，實行巡查制度，建檔8

井、污水井完

無

95%

記錄，由工程部土建主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保

好率

溝、渠、井完好，并定期疏通、清理

排水管、明暗

落實責(zé)任人進行養(yǎng)護，實行每月巡查制度，9

無

99%

溝完好率

建檔記錄，由工程部土建主管監(jiān)督執(zhí)行，以

青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案

杜絕違章事情發(fā)生，并進行回訪檔案記錄

按照政策規(guī)定，做好各項工作，同時加強與

住戶的溝通，定期舉行相關(guān)方懇談會，了解

住戶有效投訴

無

100%

相關(guān)方的愿望和要求，滿足相關(guān)方的需要，處理率

發(fā)生投訴及時處理，同時建立檔案跟蹤處理

結(jié)果。

員工分別進行入職培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、定期培

訓(xùn)等常規(guī)培訓(xùn)，并予以考核，不合格者予以

管理人員持證

淘汰；對于特種作業(yè)、行業(yè)性要求的員工要18 80%

上崗率

通過有關(guān)部門培訓(xùn)、考核，公司將就有關(guān)技

術(shù)、技能進行定期培訓(xùn)，并予以考核，確保

培訓(xùn)合格率達100%，以保障員工的素質(zhì)

維修服務(wù)回訪

對于進行維修的項目實行回訪制度，建檔記19 60%

率

錄，以確保維修服務(wù)滿足客戶的需要。

在日常工作中及時收集客戶的需求信息，盡

住戶對物業(yè)管

95%

98%

可能地滿足客戶的需要，加強雙方的溝通，理滿意率

以確保相關(guān)方對物業(yè)管理工作的滿意。

無 無

第五節(jié)

檔案的建立與管理

知識經(jīng)濟的悄然興起，信息的重要性日益突出，在物業(yè)管理過程中，信息資源已經(jīng)成為不可或缺的重要組成部分。因此，我們針對青羊工業(yè)園的實際情況，將建立符合園區(qū)物業(yè)管理需求的檔案管理辦法，達到信息共享、合理利用、查閱方便、從而有效的提升物業(yè)管理品質(zhì)。

青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案

首先，我們根據(jù)檔案資料的類別，進行分類編制檔案目錄，按照內(nèi)容、部門、、保存期限、保密程度進行主卷，逐一編號、登記造冊、分柜保存。并隨時保證檔案室清潔、通風(fēng)、干燥，確保文件存放符合防火、防潮、防蟲、防鼠等基本條件。

在檔案查閱與銷毀方面，我們嚴格執(zhí)行集團公司檔案管理制度，采用科學(xué)手段，逐步實現(xiàn)檔案管理現(xiàn)代化。

第六節(jié)

市政配套設(shè)施、房屋及共用部位管理構(gòu)想

為了加強對青羊工業(yè)園園區(qū)道路、房屋及共用部位共用設(shè)施設(shè)備的管理，我們結(jié)合項目的特點，根據(jù)國家優(yōu)秀物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)的管理經(jīng)驗，結(jié)合公司ISO9001/2000質(zhì)量管理體系制定了完善的管理方案：

總體上看，園區(qū)房屋結(jié)構(gòu)分類主要包括磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)幾個方面的結(jié)構(gòu)性質(zhì)，我們在房屋裝修、維護、修繕管理時，將根據(jù)園區(qū)不同業(yè)態(tài)的房屋接構(gòu)，制定不同的管理措施。

一、市政配套設(shè)施的維護管理：

因青羊工業(yè)園規(guī)劃建設(shè)構(gòu)思是建設(shè)成一個園林景觀式的多功能綜合城區(qū)，在園區(qū)內(nèi)的市政道路、市政設(shè)施、建筑小品數(shù)量龐大，種類繁多。因此，我們在項目部工程部中，安排了專業(yè)的土建工程師和給排水工程師，從技術(shù)力量上有效保障對園區(qū)市政設(shè)施的維護管理力量。在對園區(qū)市政道路、市政設(shè)施、市政管網(wǎng)、建筑小品的維護管理方面，由工程部土建工程師依據(jù)國家標(biāo)準為指導(dǎo)，結(jié)合園區(qū)實際情況，根據(jù)公司ISO9001質(zhì)量管理體系，制定園區(qū)道路、市政設(shè)施、市政管網(wǎng)及建筑小品的維護、修繕計劃。

二、房屋及共用部位的維護管理：

由工程部經(jīng)理牽頭，由專業(yè)主管及相關(guān)專業(yè)工程師具體負責(zé)，建立完善的房屋及共用部位共用設(shè)施設(shè)備管理制度，包括：房屋、及共用部位、配套設(shè)施管理措施，房屋及共用部位維護修繕計劃，包括定期檢查房屋主體結(jié)構(gòu)、防水、裝修局部維修及翻新、道路修繕、化糞

青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案

習(xí)的目的、目標(biāo)、演習(xí)預(yù)案、實施辦法；

3、實施演習(xí)方案，監(jiān)控演習(xí)程序，在演習(xí)過程中鍛煉運行管理人員在緊急情

況下的運行管理操作能力和檢修技術(shù)人員在緊急設(shè)備故障時的應(yīng)急檢修

能力；

4、組織過程技術(shù)人員對演習(xí)過程分析、討論、總結(jié)演習(xí)的成敗得失，積累緊

急設(shè)備故障的管理經(jīng)驗；

5、工程部經(jīng)理組織講評，形成演習(xí)報告和測評報告，向項目部經(jīng)理和管委會

匯報。

五、建立重要設(shè)備停運審批管理程序，避免因重要設(shè)備停運給園區(qū)業(yè)主和相關(guān)單位帶

來損失。

六、共用設(shè)施設(shè)備管理標(biāo)準及實施辦法：

序

項

實施方案

督導(dǎo)計劃

服務(wù)標(biāo)準號

目

1、安排電梯維修人員每1、主管每天巡視檢查電

1、電梯按照甲方要求

天進行巡視檢查，包括

梯運行狀況，并檢查維

時間開啟，保證運行

電

機房、轎頂及轎廂安全

保狀況和相關(guān)記錄；

良好，維保達到國家1

梯

回路；

2、電梯工每天巡視檢查

規(guī)定要求，無電梯事

2、定期維保加油；

機房不少于3次，并做

故；

3、每周、每月、每季度由

好記錄；

2、設(shè)備得到規(guī)范要求

外委維保單位檢查維

1、審查月度、季度及年檢的專業(yè)維保，杜絕因

保；

維保情況，并提出意見

維保不及時造成設(shè)

4、每年報技監(jiān)局年檢。

和建議。

備損壞和報廢。

1、每周維護檢查紅外線

1、工程主管、保安隊長定

1、紅外線報警裝置靈

報警裝置，進行障隘測

期檢查監(jiān)控中心圖像

敏，無誤報、漏報發(fā)

青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案

視

3、每周全面檢查一次線

報領(lǐng)班；

系

路信號放大器，發(fā)現(xiàn)問

3、主管每月組織檢查一

統(tǒng)

題一小時內(nèi)通知網(wǎng)絡(luò)

次系統(tǒng)運行維護情況，公司解決；

并審查運行維護記錄；

4、每年信號接入單位系

4、接入單位維護保養(yǎng)結(jié)

統(tǒng)維護保養(yǎng)不少于 2

果需報主管及公司經(jīng)

次。

理簽署意見。

1、每天巡視機房次數(shù)不

1、主管每天巡視機房一

1、視信號質(zhì)量投訴1小

低于3次，并適時監(jiān)控

次，每周檢驗信號質(zhì)量

時內(nèi)解決；

網(wǎng)

信號源質(zhì)量；

一次；

2、線路暢通及設(shè)備完5

絡(luò)

2、每周全面檢查一次線

2、弱電工每天監(jiān)測信號

好率達到100％。

系

路信號放大器，發(fā)現(xiàn)問

質(zhì)量一

統(tǒng)

題一小時內(nèi)通知網(wǎng)絡(luò)

次，并將結(jié)果匯報領(lǐng)

公司解決；

班；

3、每年信號接入單位系

3、主管每月組織檢查一

統(tǒng)維護保養(yǎng)不少于 2

次系統(tǒng)運行維護情況，次。

并審查運行維護記錄；

1、每天開啟前檢查系統(tǒng)

1、主管每天抽檢末端熱

1、定時間運行，不隨意

管網(wǎng)及控制部件，清洗

水效果，每月審查運行

調(diào)整運行時間，保證

鍋

毛發(fā)過濾器；

維護記錄；

末端供水時間和熱

爐

2、根據(jù)需要進行系統(tǒng)反

2、安排督導(dǎo)維護保

水效果；

沖洗，并配制水處理藥

養(yǎng)工作，并向公司提交

2、設(shè)備檢修提前知會

劑；

年檢報告；

校方，并在公寓告示

3、每月進行控制部件檢

欄通知。

青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案

統(tǒng)

查 10％探頭感煙感溫

4、委外安全檢查結(jié)

自消末端壓力保證

報警情況；

果需報公司經(jīng)理審核

不低于0.5Mpa；

3、消防系統(tǒng)委外日常運

并簽署意見。

4、預(yù)警時值班人員5負

行維護管理，消防系統(tǒng)

責(zé)內(nèi)到達第一現(xiàn)場。

聯(lián)動設(shè)備調(diào)試檢測由

外委單位承擔(dān)，消防系

統(tǒng)安全年檢由委外承

接單位負責(zé)；

1、每天巡視機房不少于

1、每半年末端水質(zhì)取樣

1、保證水質(zhì)達到國家 次，并填寫運行記

到市防疫站化驗一次；

現(xiàn)行標(biāo)準要求。

二

錄；

2、主管參與系統(tǒng)管道消

次

2、系統(tǒng)每半年消毒次數(shù)

毒過程及水池水箱清

供

不少于1次，生活水池

洗消毒過程；

水

（水箱）每年消毒次數(shù)

3、每出現(xiàn)一次水質(zhì)化驗

不少于2次；并有消毒

不合格情況，責(zé)任人處

處理記錄；

罰100－300元，主管

3、除操作人員外，無關(guān)人

處罰200－500元；

員不得進入機房；

4、停水前提前48小時通

4、機房需人走上鎖。

知。

七、園區(qū)業(yè)主和住場單位的設(shè)備管理特約服務(wù)：

針對園區(qū)工業(yè)區(qū)等相關(guān)方的專用設(shè)備，我們可以根據(jù)相關(guān)方的需求，向相關(guān)方提供專業(yè)的設(shè)備運行維護管理服務(wù)，為住場單位、業(yè)主解除設(shè)備運行維護管理的后顧之憂，并以我們堅實的工程技術(shù)力量展示設(shè)備管理的得天獨厚的優(yōu)勢。

青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案

1、保安隊長崗位職責(zé)（含副隊長、分隊長職責(zé)）

A、負責(zé)組織全體保安人員認真履行職責(zé)，圓滿完成項目部交給的各項保衛(wèi)任務(wù)；

B、協(xié)助綜合管理部完成保安人員的招聘、面試，負責(zé)安排新隊員的上崗前培訓(xùn)及保

安人員的崗中、技能等各項培訓(xùn)；

C、負責(zé)日常勤務(wù)的組織與實施，檢查、指導(dǎo)、講評；

D、負責(zé)保安大隊勤務(wù)值班，負責(zé)突發(fā)事件的組織指揮和各種處置方法的擬訂及方案 的演練；

E、負責(zé)擬制保安人員職責(zé)、基本要求、獎勵與處罰細則，并指導(dǎo)保安人員貫徹執(zhí)行；

F、關(guān)心所轄區(qū)域班子建設(shè)，做到選好苗、使用好、管理好、培訓(xùn)好。經(jīng)常指導(dǎo)他們

工作，幫助他們解決實際困難，定期組織他們學(xué)習(xí)應(yīng)急處理程序等知識；

G、協(xié)同公安機關(guān)搞好社區(qū)綜合治理；

H、隨時掌握員工思想動態(tài)，加強與員工的溝通和交流，熟悉各防區(qū)的治安狀況；

I、在責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生治安、刑事案件時，應(yīng)立即組織人員保護好現(xiàn)場，并控制好事態(tài)；

J、負責(zé)隊員的月考評。

K、完成管理公司、管理處交辦的其它工作任務(wù)。

2、保安班長崗位職責(zé)

A、以身作則帶領(lǐng)保安隊員上崗執(zhí)勤、護衛(wèi)、巡邏。檢查、記載、聽反映隊員生活、工作及紀律情況，協(xié)調(diào)處理隊員這幾方面的問題，及時向隊長匯報；

B、檢查各崗位的文明執(zhí)勤與著裝情況，落實防范措施；

C、建立衛(wèi)生制度，帶領(lǐng)保安隊員搞好崗位以及宿舍的清潔衛(wèi)生、飲食衛(wèi)生；

D、配合隊長做好隊員的思想工作，根據(jù)上級要求，合理組織、監(jiān)督隊員按時上下班和組織參加各類會議、培訓(xùn)和總結(jié)；

E、對上崗時發(fā)生的突發(fā)事件，要按規(guī)定采取處置措施，并書面報告隊長；

F、員工調(diào)到親的崗位時，負責(zé)對所管轄范圍內(nèi)的新員工作崗前培訓(xùn)。

青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案

失的當(dāng)事者，應(yīng)及時報管理處查處。

5．巡邏崗工作職責(zé)

巡邏崗負責(zé)巡邏范圍內(nèi)各類事故的檢查（含防火、防盜、防治安案件等），以及各種設(shè)施、設(shè)備的檢查、登記。

A、負責(zé)對樓區(qū)和周邊公路進行巡邏檢查，及時發(fā)現(xiàn)解決或報告檢查中發(fā)現(xiàn)的不安

全因素，以消除隱患，保障安全；

B、勸離夜間無故滯留在巡邏區(qū)內(nèi)的人員，及時控制巡邏發(fā)現(xiàn)的可疑人員，并視情

況報告值班人員，根據(jù)指令做好查控工作，預(yù)防各類案件的發(fā)生；

C、在上下班高峰期，切實做好對業(yè)態(tài)（住宅區(qū)域、辦公區(qū)域、工業(yè)區(qū)域）的安全

保衛(wèi)，防止竊案發(fā)生，勸離混入業(yè)態(tài)區(qū)域銷售商品的人員，以免影響正常的生

活秩序；

D、在業(yè)態(tài)（住宅區(qū)域、辦公區(qū)域、工業(yè)區(qū)域）需要幫助時，積極主動為其服務(wù)；

E、仔細巡查易發(fā)生問題的地方，及時制止和勸阻不符合安全的情況，避免發(fā)生意

外事件；

F、按規(guī)定程序處置突發(fā)事件；

G、在巡邏中如發(fā)現(xiàn)漏水漏電，或聞到異味，或聽到可疑聲響，或發(fā)現(xiàn)可疑人員及

物品應(yīng)立即做安全處理并及時報告；

H、協(xié)助其他崗位人員處理疑難事件；

I、按規(guī)定填寫巡邏記錄，同時作好定時巡更踩點工作。

總之，我們以“外緊內(nèi)松、預(yù)防為主”的安全防范策略、以“人防、技防、物防”相結(jié)合的方針，全員參與安全管理，群防群治，與轄區(qū)派出所和園區(qū)治安聯(lián)防一道齊抓共管，為園區(qū)營造安定、團結(jié)、溫馨、和睦的社區(qū)環(huán)境，杜絕發(fā)生治安事件，是我們共同追求的目標(biāo)。

青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案

副隊長、分隊長等。

義務(wù)消防隊隊長：項目部經(jīng)理

義務(wù)消防對常務(wù)副隊長：保安部隊長

義務(wù)消防隊副隊長：工程部經(jīng)理、保安部副隊長、分隊長、工程部設(shè)備主管、綜合管理部主管

義務(wù)消防隊員：項目部全體保安員、工程部全體技術(shù)員

在針對不同的業(yè)態(tài)園區(qū)，我們將與業(yè)主、住場單位簽署《消防管理責(zé)任書》，制定安全防火制度，明確相關(guān)單位的防火責(zé)任人，明確責(zé)任人的職責(zé)，把防火責(zé)任分解到具體單位和業(yè)主。并定期組織安排消防安全檢查，查找消防安全隱患，并根據(jù)隱患情況發(fā)出整改通知書，限期督促整改，消除火災(zāi)苗頭。

在園區(qū)內(nèi)，定期組織消防演練，培訓(xùn)緊急情況下的消防應(yīng)對方案、緊急疏散程序。通過演習(xí)訓(xùn)練，掌握火災(zāi)時的撲滅技能、疏散程序、物品轉(zhuǎn)移程序、重要物資的搶救預(yù)案。

同時，在園區(qū)內(nèi)，我們還將在不同的業(yè)態(tài)區(qū)域安裝相應(yīng)的消防疏散標(biāo)示，制定滅火方案和重點部位保衛(wèi)方案。以完善的管理構(gòu)思和預(yù)案演練，通過培訓(xùn)、宣傳、教育、檢查整改、動員齊抓共管的總體思路，走預(yù)防為主、將隱患消滅在萌芽狀態(tài)的管理方案，有效保障園區(qū)業(yè)主和相關(guān)單位的生命財產(chǎn)安全。

第十一

園林維護管理

在園林綠化管理方面，我們對園區(qū)的園林規(guī)劃經(jīng)過綜合分析，認為該園區(qū)園林的建設(shè)規(guī)劃主要由大面積的常綠草坪、大規(guī)模的灌木植被、適量的常綠喬木和落葉喬木、部分珍惜植物、少量盆景、大面積的租擺盆栽植物組成，因此，我們認為，要搞好園區(qū)的園林養(yǎng)護，必須在園區(qū)組建一支由專業(yè)園藝師帶領(lǐng)技術(shù)型園林管理隊伍，負責(zé)園區(qū)的園林養(yǎng)護工作。

在園藝管理隊伍的組建上，我們認為，可以復(fù)制我們在麗都花園的園林管理模式，在大本營抽調(diào)園藝師及技術(shù)骨干，在逐步接管的同時組建出色的園林維護管理團隊。

青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案

附：服務(wù)內(nèi)容（主要工作）及標(biāo)準：

序

服務(wù)內(nèi)容

方案與標(biāo)準

號

園區(qū)外圍區(qū)

1.每天集中清掃1次；

間道路(水

2.水管沖洗頻次根據(jù)情況制定，必要時用灑水車沖洗；

泥道路)

3.隨時保潔；

4.路紋清晰；

1.5.無垃圾，無泥沙，無積水，無污跡；

6.無揚塵；

7.主管每日巡視3次以上；

8.領(lǐng)班隨機檢查；

9.保潔員按規(guī)定填寫《保潔崗位巡視表》。

園區(qū)內(nèi)外花

1.每日全面清潔1次；

崗石及室內(nèi)

2.推塵數(shù)次；

大理石地面

3.每月沖洗1次；

4.大理石拋光、打蠟頻次根據(jù)情況制定；

5.隨時保潔；

2.6.無垃圾、無積水、無污跡、無積塵；

7.有光澤；

8.主管每日巡視3次以上；

9.領(lǐng)班隨機檢查；

10.保潔員按規(guī)定填寫《保潔崗位巡視表》。

11.3

青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案

園區(qū)內(nèi)電梯

1.每日全面清潔1次；

公寓的電梯

2.每周用專用上光劑清潔不銹鋼電梯門及信報箱1次；

3.每月清潔1次轎箱頂燈；

4.電梯廳及轎箱地面干凈整潔，無廢物，無積塵；

5.電梯門無灰塵，無污跡，光亮；

5.6.轎箱內(nèi)壁無指紋，無污跡、無異物異味，梯門滑槽干凈無泥沙雜物；

7.電梯內(nèi)按鍵無污跡；

8.主管每日至少抽查3部電梯；

9.領(lǐng)班隨機檢查；

10.保潔員按規(guī)定填寫《保潔崗位巡視表》。

園區(qū)內(nèi)水

1.每天清理水面樹葉及飄浮物多次；

景、水溝，2.滴水景處每月刷洗青苔；

生態(tài)池

3.夏天每日添加1次消泡劑；

4.每3—6個月徹底清洗1次；

5.水清見底，無異味；

6.除少數(shù)樹葉外，無其它飄浮物；

7.水面無泡沫；

6.8.水底無雜物；

9.主管每日巡視3次以上；

10.領(lǐng)班隨機檢查；

11.保潔員按規(guī)定填寫《保潔崗位巡視表》。

青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案

園區(qū)內(nèi)各球

1.每日全面清潔1次；

場

2.每周沖洗1次；

3.雨后及時清理積水；

4.隨時保潔；

5.地面無垃圾、無污跡、無積水；8.6.休息椅擺放整齊，干凈無塵；

7.球架、球網(wǎng)完好干凈；

8.主管每日巡視1次以上；

9.領(lǐng)班隨機檢查；

10.保潔員按規(guī)定填寫《保潔崗位巡視表》。

園區(qū)內(nèi)公共

1.每天全面清洗1次；

洗手間及移

2.更換垃圾袋；

動衛(wèi)生間

3.隨時保潔；

4.無異味；

5.龍頭把手光亮；

6.面盆無污跡；

7.地面無垃圾、無污跡、無積水；9.8.地漏無污跡、通暢，無垃圾；

9.垃圾桶不超過容積2/3；

10.主管每日巡視1次以上；

11.領(lǐng)班隨機檢查；

12.保潔員按規(guī)定填寫《保潔崗位巡視表》。

青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案

園區(qū)內(nèi)游泳

1.每天投放1次消毒劑，清洗塵袋4—5次；

池及更衣室

2.每天吸1次池底的積塵；

3.每天全面清潔更衣室1次；

4.泳池邊地面每天沖洗1遍；

5.泳池邊及更衣室隨時保潔；

6.非游泳季節(jié)泡水保護池底；

7.水清見底紋，水體的余氯含量達到國家標(biāo)準（0.3-0.5mg/L，ph 值為

7.2——7.8）；

8.池面無飄浮物，池底無青苔、無積塵，池壁無污跡； 11.9.池邊的溢水溝通暢無垃圾；

10.休息桌椅擺放整齊，干凈無塵，遮陽傘無積塵；

11.岸邊地面無污跡、無積塵；

12.更衣室內(nèi)衣柜干凈，墻面、地面干凈無積水；

13.主管每日巡視3次以上；

14.領(lǐng)班隨機檢查；

15.保潔員按規(guī)定填寫《保潔崗位巡視表》（注明投放消毒劑、換洗塵袋

時間）。

住宅樓、辦

1.每年清洗1次；

公樓、廠房

2.無明顯污跡和積灰（漏水或酸雨造成的水漬除外）；

12.外墻

3.墻面無亂貼亂畫；

4.主管驗收檢查合格。

青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案

食堂地面、1.每日對餐廳全面清潔2次，中餐及晚餐前各1次；

桌椅、空調(diào)、2.每周清潔1次餐廳門窗玻璃；

掛畫、門窗、3.每周清洗1次空調(diào)過濾網(wǎng)；

洗手間、餐

4.隨時保潔；

廳前空地

5.地面光亮；

6.玻璃光潔無指痕無水點污點；

7.桌面光滑無油膩；

8.墻面無污痕；

14.9.天花頂、墻角無蛛網(wǎng)；

10.地磚、踢腳線無污痕

11.垃圾桶不超過容積2/3；

12.須在用餐前的11:30和17:30清潔完畢；

13.洗手間地面無垃圾、無污跡、無積水，墻面光潔無污跡，洗手盆及

臺面無污跡無積水，洗手液充足，大小便池干凈無污跡；

14.主管每日巡視2次以上；

15.領(lǐng)班隨機檢查；

16.保潔員按規(guī)定填寫《保潔崗位巡視表》。

垃圾清運

1.垃圾清運及時，清運率 100%，垃圾桶周圍無污垢、無積水，離垃圾

桶兩米無臭味；

2.定期進行衛(wèi)生消殺工作；

15.3.對有毒、有害工業(yè)垃圾，管理嚴格，按規(guī)定分裝、處理，不得與其

它垃圾混雜；

青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案

食堂內(nèi)外滅

1.每月投藥1次，在晚上6點-7點投放，次日早上8點前搜集死鼠；

鼠

2.投放處必須有明顯警示語，以免寵物及小孩誤食；

3.目測無明顯鼠跡、綠化帶內(nèi)無鼠洞；

20.4.主管抽查3—5處投藥點；

5.檢查藥物發(fā)放記錄；

6.保潔員按規(guī)定填寫《消毒滅害記錄表》。

食堂內(nèi)外滅

1.室外用敵敵畏千倍液，室內(nèi)用氣霧劑；

蠅

2.消殺時間為下午3：00-4：00；

21.3.消殺頻次根據(jù)蒼蠅滋生情況由管理處確定；

4.投藥后抽查，目測無蠅蛆滋生，無明顯蒼蠅；

5.保潔員按規(guī)定填寫《消毒滅害記錄表》。

食堂、辦公

1.藥品為氣霧劑；

區(qū)域滅蟑螂

2.消殺時間為夜間或發(fā)現(xiàn)蟑螂時；

3.消殺地點為陰暗潮濕的地方；

22.4.消殺頻次根據(jù)發(fā)現(xiàn)蟑螂的情況由管理處確定；

5.藥后抽查3—5處，無蟑螂；

6.保潔員按規(guī)定填寫《消毒滅害記錄表》。

辦公樓內(nèi)滅

1.室內(nèi)用氣霧劑；

蚊

2.消殺時間為晚上6：00-8：00；

3.消殺頻次根據(jù)蚊蟲滋生情況由管理處確定；

23.4.投藥后抽查3—5處，目測無明顯蚊蟲在飛；

5.保潔員按規(guī)定填寫《消毒滅害記錄表》。

青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案

1、投訴受理：客戶投訴一般包括來電、來函、來訪和網(wǎng)上發(fā)布等形式，客戶服務(wù)中心

設(shè)置專員負責(zé)投訴處理，收集、整理、記錄客戶投訴，并對投訴內(nèi)容進行分類，對

于非開發(fā)公司和物業(yè)管理企業(yè)管理而導(dǎo)致的客戶投訴，將委婉地向客戶解釋說明，并協(xié)助客戶提供解決問題的途徑；對于因開發(fā)公司遺留問題和物業(yè)管理職責(zé)引發(fā)的

客戶投訴，由客戶服務(wù)中心值班人員填寫《客戶投訴登記表》，安排項目部相關(guān)工作

人員和開發(fā)公司售后服務(wù)人員進行處理。

2、投訴處理：為保障投訴處理效率，項目部實行24小時值班制度，在接到客戶投訴后，針對投訴類別、性質(zhì)、影響范圍，安排人員在 5分鐘內(nèi)到場處理。普遍性問題將在

第三篇：工業(yè)園物業(yè)管理方案

工業(yè)園物業(yè)管理方案

目 錄 前言

眾信物業(yè)管理公司簡介 工業(yè)園物業(yè)管理方案

第一節(jié) 提高管理服務(wù)水平的整體設(shè)想與策劃 第二節(jié) 擬采取的管理方式，工作計劃和物質(zhì)需求情況 第三節(jié) 各項指標(biāo)的承諾及完成承諾的措施 第四節(jié) 管理人員的配備，人員培訓(xùn)及人員管理

第五節(jié) 管理規(guī)章制度，建筑及附屬物檔案，設(shè)施，設(shè)備，業(yè)主檔案的建立與管理 第六節(jié) 便民服務(wù)

第七節(jié) 物業(yè)管理收費標(biāo)準建議及收支測算 第八節(jié) 日常物業(yè)管理 部分公眾制度及應(yīng)急措施 精神文明公約 安全防范方法管理規(guī)定 消防安全管理規(guī)定 道路及車輛管理規(guī)定 工業(yè)園區(qū)設(shè)備安全運行制度 智能控制中心管理規(guī)定 消防給水設(shè)備保養(yǎng)制度 空調(diào)設(shè)備巡視管理制度 電梯巡視監(jiān)控管理制度 水泵房運行操作規(guī)程 水泵房運行注意事項 綠化養(yǎng)護制度 清潔衛(wèi)生管理規(guī)定 清潔作業(yè)規(guī)程及操作要領(lǐng) 清潔服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準檢測方法 意外事件處理辦法 消防應(yīng)急方案 停水及事故處理方案 物業(yè)管理委托合同

工業(yè)園區(qū)辦公大樓清洗(拓荒)方案及報價 結(jié)束語

第一章 前言

物業(yè)管理作為一種新興的行業(yè)，它的產(chǎn)生和發(fā)展，對于改善人民群眾的生活，工作生產(chǎn)環(huán)境，提高城市整體水平起到了積極的作用.《物業(yè)管理條例》的頒布和實施更是有力的促進了這一行業(yè)的發(fā)展，在不斷規(guī)范行業(yè)的法制環(huán)境的同時，也使更多商，產(chǎn)，住，用物業(yè)進入物業(yè)管理市場.廣州眾信物業(yè)管理有限公司在順應(yīng)市場需要，提出“內(nèi)部精細管理，對外穩(wěn)健發(fā)展”的戰(zhàn)略思路.在這思路的指導(dǎo)下來謀求企業(yè)的出路.我們公司追求的是通過提供專業(yè)的服務(wù)創(chuàng)出客戶100%的滿意度，我們不追求高額的短期回報，我們相信的是“只有最認真，才能最專業(yè)，只有最專業(yè)，才能最強大”.我們企業(yè)做好，做大，做強，為客戶創(chuàng)造價值，也是對客戶的最好回報.第二章 眾信物業(yè)管理公司簡介

眾信物業(yè)管理有限公司是在廣州市物業(yè)管理市場逐漸走向規(guī)范化，市場化，專業(yè)化之時應(yīng)運而生.廣州市房產(chǎn)局的各級領(lǐng)導(dǎo)在物業(yè)管理工作會議上多次提出:要讓物業(yè)管理行業(yè)真正市場化運作，我們應(yīng)按“國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定——鼓勵和支持專業(yè)物業(yè)管理公司的成立，逐步扭轉(zhuǎn)開發(fā)商與物業(yè)公司的父子關(guān)系現(xiàn)狀，從而改變廣州物業(yè)管理現(xiàn)狀，促進物管行業(yè)發(fā)展.”公司自注冊前，就從公司的規(guī)范，專業(yè)，發(fā)展等方面作了全面的策劃，并確定了“全心服務(wù)，在細微之處見精神;追求卓越，贏萬從口碑創(chuàng)品牌”的公司理念.公司理念體現(xiàn)了這個年輕公司，即朝氣勃勃，勇于創(chuàng)新，又腳踏實地以服務(wù)為本的精神.第三章 工業(yè)園物業(yè)管理方案

第一節(jié) 提高管理服務(wù)水平的整體設(shè)想與策劃

**工業(yè)園坐落于*****，是集辦公和工業(yè)，宿舍一體的園區(qū).一期占地面積69800平方米，總建筑面積約70000平方米，框架結(jié)構(gòu)，其廠房面積42400平方米，辦公面積5950平方米，宿舍20250平方米，園區(qū)道路面積18000平方米，綠化面積8000平方米，公共衛(wèi)生面積8000平方米(不含建筑物內(nèi)樓道走廊面積)，園區(qū)配套有路燈，水泵房，配電房，發(fā)電機房，煤氣站，圍墻(周界)智能防范系統(tǒng)，電梯9部，園區(qū)設(shè)有出入口一個.該項目布局合理，設(shè)施完善，設(shè)備高檔.針對本次物業(yè)管理標(biāo)的各個要素，我休養(yǎng)所管理思路概括為“一種模式，二項承諾，五個重點，五大措施”.一，認識與定位

該工業(yè)園區(qū)作為一個大型工業(yè)園區(qū)物業(yè)，整體形象應(yīng)該著眼于全市，全省，乃至于全國，全世界.給該項目整體形象定位是:開放，高效，規(guī)范

開放 體現(xiàn)該工業(yè)園改革創(chuàng)新的思想和國際化的辦公，生產(chǎn)方式 高效 展示該工業(yè)園進取，創(chuàng)新的精神狀態(tài)和高效的運轉(zhuǎn)機制 規(guī)范 體現(xiàn)該工業(yè)園作風(fēng)嚴謹，運作規(guī)范高效，管理精細的風(fēng)貌 二，一種模式

作為國際化工業(yè)園需要的是體現(xiàn):開放，高效，規(guī)范，安全，文明，有序，舒適等，為此我公司確定該工業(yè)園區(qū)管理服務(wù)模式為:一手抓物業(yè)管理服務(wù)，一手抓精神文明建設(shè)和形象建 設(shè)的經(jīng)營型物業(yè)管理模式.在我公司進駐后，要將公司“全心服務(wù)，在細微之處見精神;正大卓越，贏萬眾口碑創(chuàng)品牌”的理念全方位導(dǎo)入，并秉持我們的職業(yè)操守:“崗不離守，守不離綱，威武文明，誠摯服務(wù)”.我們深信通過我們的努力，一定能給貴公司和使用人交一分滿意的答卷.三，二項承諾: 1，自接管該物業(yè)管理項目之日起，二年內(nèi)使該物業(yè)管理項目成為優(yōu)秀示范項目，樹立工業(yè)園區(qū)引進專業(yè)化物業(yè)管理的成功范例.2，自接管之日起，即按照ISO9001-2000服務(wù)質(zhì)量體系全面實施物業(yè)管理服務(wù).四，五個重點: 針對該項目的特點和工作難點，我們確定了在管理上的五個重點: 1，樹立工業(yè)園物業(yè)整體形象

通過環(huán)境形象，工業(yè)園區(qū)形象控制，公共設(shè)備和設(shè)施管理，治安和交通控制，管理服務(wù)人員行為規(guī)范等專業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造工業(yè)園區(qū)開放，高效，規(guī)范的整體形象.2，確保因管理原因造成的治安消防事件發(fā)生率為零

從我們管理的經(jīng)驗來看，治安，消防狀況的好壞是物業(yè)使用人衡量管理績效的關(guān)鍵.我們相信只要通過對內(nèi)的準軍事化的管理和對使用人人情化服務(wù)，通過技防，人防，物防的有效結(jié)合，可以確保該區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理原因而造成的治安，消防事件發(fā)生率為零.3，維護好工業(yè)園區(qū)的環(huán)境

該工業(yè)園區(qū)是對外的窗口，在環(huán)境管理方面，衛(wèi)生管理是重點，本工業(yè)園區(qū)的衛(wèi)生涉及到道路，廠房，宿舍，辦公區(qū)等公共區(qū)域，以及外墻，只有通過專業(yè)的管理和不懈的努力，才能從根本上展現(xiàn)項目的良好面貌，同時園區(qū)內(nèi)的綠化的養(yǎng)護要達到茂盛，常綠，無死苗，無雜物，輔助性的展現(xiàn)項目的良好形象

4，設(shè)施，設(shè)備及物業(yè)本身的管理，使工業(yè)園物業(yè)保值，增值

另外，該項目的設(shè)施設(shè)備齊全，我們在管理中，重點是強調(diào)專業(yè)管理，使其使用壽命增長，從而達到保值增值的目的.5，樹立管理公司自身良好形象，使該項目成為口碑

該項目我們將從自身人員形象上下功夫，狠抓威武文明及職業(yè)化的特色管理，文明執(zhí)勤，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，從根本上樹立良好形象，給到工業(yè)園的人留下良好印象，并為管理嘆服，使工業(yè)園因我們的管理服務(wù)增加附加值.五大措施: 1，根據(jù)該項目特點，在治安管理上充分強調(diào)人的因素，所有保安管理員由管理處統(tǒng)一指揮調(diào)度，強調(diào)多重結(jié)合，即流動崗與固定崗相結(jié)合，全面防范與重點防范相結(jié)合，保安管理與其它人員相結(jié)合，白天外松內(nèi)緊與夜晚嚴密相結(jié)合，小圍合與大圍合相結(jié)合.在物防上加強對物品進出管理，提高防范能力等，結(jié)合管理處統(tǒng)一管理，快速調(diào)度，確保治安萬無一失.2，精心養(yǎng)護園林綠化，實施垃圾分流，加強環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)保建設(shè).針對該項目的現(xiàn)狀要求，我們將設(shè)臵環(huán)境管理部(環(huán)衛(wèi)，綠化)，養(yǎng)護工業(yè)園內(nèi)園林綠化和管理好區(qū)域衛(wèi)生，以保 障工業(yè)園區(qū)環(huán)境優(yōu)美，干凈整潔.第一:維護保養(yǎng)好工業(yè)園區(qū)綠化，使其保持常青，常新，始終煥發(fā)勃勃生機;第二:加強和引導(dǎo)環(huán)保意識的教育，使每位到工業(yè)園區(qū)的人員都自覺愛護區(qū)內(nèi)環(huán)境;第三:垃圾分類收集，建立回收系統(tǒng);第四:開展環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)境形象建設(shè).3，保證車輛有序停放.為防止車輛亂停放現(xiàn)象，我們將對使用人進行引導(dǎo)培訓(xùn)與現(xiàn)場溫馨管理，提示相結(jié)合，對其講理無效之后，給予處理，最后達到整齊，規(guī)范停車和秩序井然的目的.4，實行大圍合整體管理與小圍合局部管理相結(jié)合的管理方法.這種方法體現(xiàn)在人員安排，治安，消防，衛(wèi)生設(shè)施，設(shè)備管理等各方面.我們以管理處為指揮機構(gòu)統(tǒng)一集中管理，同時每塊區(qū)域設(shè)班，組長負責(zé)各自具體業(yè)務(wù)，各單項業(yè)務(wù)又設(shè)管理人員檢查跟蹤，做到有條不紊，規(guī)范嚴密.5，我們在管理服務(wù)中將推出24小時值班巡邏的服務(wù)機制，以解決使用者所需.每二節(jié) 擬采取的管理方式，工作計劃和物質(zhì)需求情況 一，擬采取的管理方式

對于不同的物業(yè)，必須有不同的辦法，我們擬采取的管理方式為:專業(yè)化，規(guī)范化，精細化，品牌化，經(jīng)營型的管理方式.基本思路是:1，嚴格選人，謹慎用人，確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì);2，提供24小時服務(wù);3，嚴格法規(guī)和標(biāo)準制約，規(guī)范組織和個人的管理服務(wù)行為;4，致力精神文明建設(shè)，實施品牌和形象戰(zhàn)略;5，軍事化管理加現(xiàn)代化管理.具體我們的管理分組織系統(tǒng)，運作程序系統(tǒng)，激勵系統(tǒng)三個部分說明.(一)組織系統(tǒng): 1，貴公司可以直接對管理處下指示，以提高服務(wù)效率.2，管理處實行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)，管理處設(shè)主任，文員，品管，各業(yè)務(wù)部門管理員和業(yè)務(wù)塊操作員工.(二)，運作程序系統(tǒng): 1，整體運作程序 2，內(nèi)部運作流程 說明: 1，在內(nèi)部運作流程設(shè)計中，堅持全過程管理，保證指揮，監(jiān)督的封閉性.管理層既是指揮者，又是監(jiān)督者，計劃，組織，控制，反饋集于一身，避免管理環(huán)出現(xiàn)缺漏和盲點，有效保證管理及時到位.2，各層職責(zé)明確，工作程序有嚴格的質(zhì)量文件進行規(guī)范.同時充分授權(quán)，在權(quán)責(zé)范圍內(nèi)最大限度地調(diào)動員工的工作積極性和主動性.(三)，激勵系統(tǒng): 說明: 1，激勵機制重在尊重個體權(quán)利，保持團隊?wèi)?zhàn)斗力，服務(wù)用戶，創(chuàng)造經(jīng)濟和社會效益.2，思想工作機制重在激發(fā)潛能，形成共享的價值觀，充分發(fā)揮員工效能和工作積極性，尊重個人情感，針對個性心理及時做思想工作，方式有談心，座談等.3，獎懲機制與監(jiān)督機制相結(jié)合，以獎為主，以懲為輔，堅持優(yōu)勝劣汰，獎懲分明，通過獎勵引著員工走，通過懲罰“打”著員工走，做到人人有動力，個個有壓力.獎勵分為物質(zhì)獎勵和精神獎勵.4，培養(yǎng)提升機制在實際工作中極具價值.我們將培訓(xùn)放在集體和個人發(fā)展的重要位臵，目的是使員工忠于企業(yè)，一專多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上，平者讓，庸者讓，為人才的發(fā)展創(chuàng)造有利環(huán)境.5，工資福利機制重在考核，考核分月考核和考核進行，實行浮動工資，增強工作能力.6，企業(yè)文化機制是發(fā)展之源，通過企業(yè)文化的發(fā)展，增強凝聚力和向心力，增強員工的自信心和認同感，通過企業(yè)文化的凝聚力，引導(dǎo)功能，約束功能把員工的目標(biāo)和公司的目標(biāo)緊密結(jié)合起來.工作計劃

依據(jù)管理方式和管理運作流程，我們將工作計劃分為前期管理，常規(guī)期管理二部分，現(xiàn)擬工作計劃如下.(一)前期管理工作計劃 序號 項目 內(nèi)容 時間 備注 1 物業(yè)管理標(biāo)的調(diào)研 全面了解物業(yè)管理標(biāo)的 05年12月31日 盡量提前 2 擬訂管理方案

結(jié)合調(diào)研結(jié)果擬定管理方案 06年1月5日 盡量提前 3 接管合同簽訂 1，方案送審 2，簽訂合同 方案確認時止 盡量縮短時間 4 組建管理隊伍 1，選拔 2，培訓(xùn) 3，上崗 方案確認至進場 5 整改及完善辦公條件 1，安排管理用房 2，安排員工宿舍 3，物質(zhì)裝備到位 方案確認至進場 6 制訂管理制度

1，制訂切合實際的各項物業(yè)管理制度 2，導(dǎo)入ISO9001-2000 7 物業(yè)接管驗收 辦理書面移交手續(xù)

(二)常規(guī)期管理工作計劃 序號 項目 內(nèi)容 時間 備注 1 房屋及公用部位維修保養(yǎng) 1，制定大，中修計劃方案;2，日常零修，急修管理;3，日常保養(yǎng)巡查管理;4，維修質(zhì)量管理.接管驗收后開始，部分待施工單位保修期滿 屬施工單位保修責(zé)任我公司將盡全力協(xié)調(diào)協(xié)助 2 公共設(shè)施，設(shè)備及場所的使用，維修，養(yǎng)護，管理

1，建立檔案，搞好基礎(chǔ)資料管理;2，運行管理;3，維修保養(yǎng)管理;4，險情應(yīng)急管理;5，水池水泵管理;6，其他.接管驗收后開始，部分待施工單位保修期滿 屬施工單位保修責(zé)任我公司將盡全力協(xié)調(diào)協(xié)助 3 安保管理

1，24小時值班及巡查，監(jiān)控等安全防范管理;2，違章私設(shè)攤點及設(shè)立廣告管理;3，消防管理;4，來人來訪管理;5，物品出入管理.接管驗收后開始 4 車輛管理

1，進出車輛管理;2，停車場管理;3，車輛行駛管理.接管驗收后開始 5 清潔衛(wèi)生管理

1，清潔衛(wèi)生管理;2，環(huán)保管理;3，消殺管理.接管驗收

后開始 6 綠化管理

1，室內(nèi)綠化管理;2，室外綠化管理.接管驗收后開始 7 客戶服務(wù)管理

1，設(shè)立服務(wù)員和保安;2，人員形象及服務(wù)意識管理.8 標(biāo)識系統(tǒng)管理 標(biāo)識日常維護管理 9 檔案管理

1，建立房屋共用設(shè)施設(shè)備檔案資料;2，建立用戶檔案，房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊;3，建立嚴格的檔案管理制度.接管驗收后開始

(三)物質(zhì)資金積累計劃 序號 項目 數(shù)量 金額 用途 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 摩托車

電腦，含顯示器 打印機 復(fù)印機 傳真機 保險柜 照像機 電話

寢具和服裝(套)疏通機 電焊機 1 1 1 1 1 1 1 1 按編制配 1 1 2000 4000 1800 6000 1000 800 2000 400 10000 2000 1000 用于聯(lián)絡(luò)及辦理相關(guān)業(yè)務(wù) 辦公用 辦公用 辦公用 辦公用 辦公用

用于文化活動

辦公用 估算價 維修用 序號 項目 數(shù)量 金額 用途 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 沖擊鉆 切割機 電工工具 水工工具 木工工具 泥工工具

高空作業(yè)用工具鋁合金梯 常用材料備件 吸塵機 垃圾箱

清潔工具(套)9 清潔車(專用)手推平板車 手推斗車 剪草機 綠籬機 人工噴霧器 綠化工具(套)對講機 防毒面具 鋼盔 消防靴

訓(xùn)練用具(套)1 1 2 1 1 1 1 2(一大一小)一批 1 10 18 4 1 2 1 1 1 7 8 4 10 10 1 1500 2000 800 500 700 300 1000 2000 10 3000 1000 4000 5000 3200 1500 1000 3200 150 700 8000 800 800 500 2000 維修用 維修用 維修用 維修用 維修用 維修用 維修用 維修用 維修用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 安全管理用 安全管理用 安全管理用 安全管理用 合計:$74650元

第三節(jié):各項指標(biāo)的標(biāo)準及達成標(biāo)準指標(biāo)采取的措施 本節(jié)參照《全國物業(yè)管理條例》，《全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達標(biāo)評分細則》及ISO9001質(zhì)量標(biāo)準，我們對項目之物業(yè)管理要求的各項指標(biāo)以表格的形式予以公布，并在列項中概述保障各項指標(biāo)完成的實施措施.序號

指標(biāo)名稱 工作標(biāo)準 指標(biāo)測定依據(jù) 管理指標(biāo)實施措施 1 房屋及配套設(shè)施完好率 95% 全國物業(yè)管理條例，全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達標(biāo)評分細則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準

采用區(qū)域巡查管理與管理中心控制相結(jié)合的工作方法，落實責(zé)任，責(zé)任到人，建立完善的區(qū)域日檢，周檢，月檢制度，健全檔案記錄 2 房屋零修，急修及時率 96% 全國物業(yè)管理條例，全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達標(biāo)評分細則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準 建立嚴格的修繕制度，要求維修人員接到維修單后攜帶工具5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，零修工程及時完成，急修工程不過夜.并建立回訪制度和回訪記錄，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本，24實行小時值班制度 3 維修工程質(zhì)量合格率 99% 全國物業(yè)管理條例，全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達標(biāo)評分細則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準 建立維修回訪制度，及時征求貴單位意見，保證反饋渠道暢通，以確保維修服務(wù)質(zhì)量 4 大型及重要機電設(shè)備完好率 99% 全國物業(yè)管理條例，全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達標(biāo)評分細則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準

完善機電設(shè)備的運作制度和維護保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)人員，尋求專業(yè)公司支持，所有維修人員全部持證上崗，實行24小時專人值班，出現(xiàn)故障及時排除 5 疾呼完好及使用率 95% 全國物業(yè)管理條例，全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達標(biāo)評分細則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準

落實責(zé)任人，堅持對道路，路燈及停車場，消防設(shè)施設(shè)備等公用設(shè)施進行日常巡視檢修和定期維護保養(yǎng)，由維修部落實，客戶服務(wù)中心監(jiān)督，并建立健全檔案記錄，完善規(guī)章制度，確保公共設(shè)施完好并正常使用 6 停車場完好率 95% 7 路燈安好率 95% 8 消防設(shè)備完好率 98% 12 9 治安案件發(fā)生率 1%以下

全國物業(yè)管理條例，全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達標(biāo)評分細則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準

實行24小時保安巡查制度，分快速，中速，慢速巡查，24小時值班，接受報警及實施調(diào)度，根據(jù)實際情況，確立人防，技防與物防相結(jié)合的治安思路，明確保安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保工業(yè)園區(qū)人身財產(chǎn)安全 10 財產(chǎn)被盜率 1%以下 11 違章發(fā)生率 1%以下

全國物業(yè)管理條例，全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達標(biāo)評分細則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準

建立交叉巡查制度，跟蹤管理，對私設(shè)攤點，廣告牌，廣告字畫，亂貼亂畫等現(xiàn)象及時發(fā)現(xiàn)及時處理，加強宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪制度 12 違章處理率 90%以下 13 火災(zāi)發(fā)生率 1%以下(年)全國物業(yè)管理條例，全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達標(biāo)評分細則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準 全員義務(wù)消防員制，確定消防應(yīng)急方案，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，由保安日常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理，確保安全 14 綠化完好率 無

全國物業(yè)管理條例，全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達標(biāo)評分細則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準

建立專業(yè)化綠化管理養(yǎng)護隊伍，責(zé)任到人，區(qū)域負責(zé)與巡查制度相結(jié)合，加強宣傳，發(fā)現(xiàn)問題，及時修復(fù)，確保公共綠化無破壞，無踐踏，無黃土裸露;室內(nèi)綠化常青.第四節(jié):管理人員的配備，人員培訓(xùn) 一，物業(yè)管理處人員配備

該管理處人員配備因考慮對外形象和設(shè)備配臵情況，幫我們在人員配備上堅持以公司“精干，高效，敬業(yè)”的用人原則為基礎(chǔ)，確定“重學(xué)歷也重能力，重水平更重品德”的用人標(biāo)準，嚴把人才選聘關(guān).我們要求管理人員必須是一專多能.在管理隊伍建設(shè)上，我們將采取規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式，運用激勵機制，嚴格管理，考核，并實行淘汰制，才能確保管理目標(biāo)實現(xiàn).(一)，管理處人員配備圖

(二)，物業(yè)管理處人員崗位分布說明 1，管理處 主任:1名，負責(zé)全面工作.2，文 員:負責(zé)前臺服務(wù)，和處理行政，物業(yè)事務(wù)等工作，并協(xié)助管理接待等工作，及負責(zé)檔案管理，會務(wù)管理等工作.3，品 管:1名，負責(zé)各部門，各崗位的工作質(zhì)量的檢查，監(jiān)督.13 4，維 修 部:2名，負責(zé)工業(yè)園物業(yè)和配套設(shè)施設(shè)備及場地的日常維修，保養(yǎng)，巡視，維修檢查監(jiān)督等工作.5，保安隊中隊長:1名，負責(zé)保安隊全面工作及對部門人員檢查監(jiān)督工作.保 安:13名，分三班24小時值班(其中一名輪休)，負責(zé)當(dāng)班期間的安保工作.6，環(huán)境管理部部長:1名，負責(zé)清潔，綠化全面工作及對部門人員檢查監(jiān)督工作.綠化技師:2名，負責(zé)綠化養(yǎng)護工作.環(huán)衛(wèi)工人:8名負責(zé)工業(yè)園區(qū)公共區(qū)域衛(wèi)生.(三)，人員培訓(xùn)

企業(yè)的競爭是人才的競爭，而人才的競爭關(guān)鍵在于企業(yè)是否最大限度地開發(fā)人力資源，要實現(xiàn)人才資源開發(fā)戰(zhàn)略，我們確定了“全員培訓(xùn)，全過程考核”的培訓(xùn)方針，使培訓(xùn)真正落實到實處.1，培訓(xùn)的目標(biāo): 通過培訓(xùn)，提高員工的文化素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，使物業(yè)管理更加富有成效.2，培訓(xùn)內(nèi)容:(1)新員工入職培訓(xùn): A，企業(yè)培訓(xùn):企業(yè)質(zhì)量方針，質(zhì)量目標(biāo)，企業(yè)理念，企業(yè)精神等;B，員工手冊培訓(xùn):員工守則，禮儀行為規(guī)范，職業(yè)道德教育等;C，管理處概況培訓(xùn):工業(yè)園區(qū)概況，公眾管理制度，內(nèi)部規(guī)章制度，管理架構(gòu)等;D，物業(yè)管理基礎(chǔ)知識及強化服務(wù)意識的專題培訓(xùn);E，軍訓(xùn)與參觀學(xué)習(xí).(2)崗位專業(yè)技能培訓(xùn): A，基本技能培訓(xùn):相應(yīng)崗位的專業(yè)知識，ISO9001文件(包括質(zhì)量手冊，程序文件，工作指示，記錄表格等);B，新技術(shù)(能)培訓(xùn):智能化技術(shù)，新設(shè)備儀器的使用與管理技術(shù)等.(3)素質(zhì)提高培訓(xùn): A，操作層自我開發(fā)培訓(xùn):進行有關(guān)學(xué)歷，職稱的外送培訓(xùn)，或利用現(xiàn)有條件，舉辦電腦，消防，環(huán)保等相關(guān)知識講座;B，管理人員實行“四個一”常規(guī)培訓(xùn)，即堅持每月寫一篇文章，讀一本專業(yè)的好書，參加一次講座，參與一次競賽.(4)新政策，新理論培訓(xùn): 物業(yè)管理理論動態(tài)，有關(guān)法律，法規(guī)，同行業(yè)新動向等.(5)培訓(xùn)者培訓(xùn): 培訓(xùn)者更新知識及觀念，吸收新理論，不斷創(chuàng)新培訓(xùn)工作思路的培訓(xùn).3，培訓(xùn)計劃(不具體闡述)4，培訓(xùn)的評估考核

(1)培訓(xùn)中考核:根據(jù)實情，邊培訓(xùn)，邊考察，理論與實踐相結(jié)合，這樣便于了解員工是否按培訓(xùn)要求和標(biāo)準指導(dǎo)工作，對沒有按要求做的員工進行監(jiān)督和指正.(2)培訓(xùn)后考核:分為實操考評和書面考核兩種，反饋培訓(xùn)績效，把考評的結(jié)果作為薪資發(fā)放的依據(jù).第五節(jié):管理規(guī)章制度和建筑及其附屬物檔案，設(shè)施，設(shè)備，業(yè)主檔案的建立與管理 一，管理規(guī)章制度

科學(xué)完善，合理量化.健全實操的管理規(guī)章制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾▽?，也是提高服?wù)品質(zhì)，提升工業(yè)園區(qū)形象的重要依據(jù).為進行統(tǒng)一規(guī)范和管理，接管后，我們將嚴格按照 14 ISO9001國際標(biāo)準人，及我公司質(zhì)量體系文件的要求，對項目實施專業(yè)化，規(guī)范化管理.我們還將根據(jù)該項目實際情況對規(guī)章制度及相關(guān)程序作適當(dāng)調(diào)整.管理制度主要包括公眾制度及應(yīng)急措施，ISO9001服務(wù)質(zhì)量控制程序文件，公司內(nèi)部管理制度等.二，檔案建立與管理隨著建筑設(shè)計高科技，專業(yè)化的發(fā)展，信息成為管理資源中又一重要因素，為此，在信息收取時廣開信息渠道，存儲時做到內(nèi)容全面，豐富，收集時盡可能地完整.我們擬對項目所有物業(yè)管理與服務(wù)的項目，從主體到配套，從建筑到環(huán)境，從硬件到軟件等都建立相應(yīng)的管理檔案.并樹立檔案管理的財富觀，資源觀和服務(wù)觀，使檔案管理真正為管理服務(wù).三，檔案管理運作環(huán)節(jié)

1，資料的收集，直接隸屬于客戶服務(wù)中心.建立相應(yīng)的規(guī)章制度，對所有檔案資源進行嚴格管理.在收集時，堅持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實際全面收集，小到一盆花都有詳細的資料收集.2，資料的分類整理，根據(jù)其性質(zhì)，特點進行細分，做到條理清晰，分類合理.3，資料歸檔管理，按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律，聯(lián)系進行分類保存，做到便于查找和調(diào)用，在進，出檔案室都有嚴格的規(guī)定，嚴防文件流失.檔案的管理環(huán)境必須做到“三防”，即防火，防潮，防變質(zhì).四，檔案資料的分類 1，接管移交資料: 名 稱

資 料 內(nèi) 容

工程建筑產(chǎn)權(quán)資料

A:規(guī)劃圖紙，項目批文，用地批文

B:建筑許可證，投資許可證，開工許可證 C:拆遷安臵資料 工程技術(shù)資料

A:紅線圖，總平面圖

B:地質(zhì)勘察報告，開竣工報告，圖紙會審報告 C:工程合同，工程預(yù)決算

D:工程設(shè)計變更，通知及技術(shù)核算單

E:竣工圖:1.單體建筑，結(jié)構(gòu)，設(shè)備竣工圖

2.消防，智能化，中央空調(diào)等工程及地下管網(wǎng)竣工圖 F:房屋，消防，智能化，中央空調(diào)等竣工驗收證明書 G:鋼材，水泥等主要材料的質(zhì)量保證書 H:新材料，構(gòu)配件的鑒定合格證書

I:供水，供電，電梯，消防，智能化，中央空調(diào)等設(shè)備的檢驗合格證書 J:供水，供電，電梯，消防，智能化，中央空調(diào)等設(shè)備技術(shù)資料 K:砂漿，混凝土試塊，試壓報告 L:綠化工程竣工圖 M:其它技術(shù)資料 2，管理檔案資料 名 稱

資 料 內(nèi) 容 物業(yè)資料

A:基本資料 B:標(biāo)識資料

事務(wù)管理資料

A:事務(wù)值班表 B:事務(wù)交接記錄表

C:物品搬出(入)登記表 D:日常事務(wù)巡視記錄 E:事務(wù)回訪登記表 維修資料

A:維修申報表 B:維修服務(wù)派工單

C:維修回訪記錄本 D:公共設(shè)施維修記錄 安全防范及交通管理資料

A:日常巡查記錄，交接班記錄，值班記錄

B:查崗記錄 C:物資搬運放行記錄，緊急事件處理記錄 D:車輛管理記錄，車輛詳細資料，車輛出入記錄 設(shè)備管理資料

A:公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄 B:各項機電設(shè)備保養(yǎng)維修運行記錄 C:設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄 D:設(shè)備檢查記錄 員工管理資料

A:員工個人資料，聘用表 B:員工業(yè)績考核及獎罰記錄 C:員工培訓(xùn)計劃及實施記錄 D:員工培訓(xùn)考核記錄

E:員工外出考評及參加演練記錄 F:員工住房及內(nèi)務(wù)管理記錄 意見反饋資料

A:服務(wù)質(zhì)量回訪記錄表 B:意見調(diào)查，統(tǒng)計記錄 C:投訴及處理記錄表 行政文件資料

A:管理處主任值班及督察記錄 B:政府部門文件 C:物業(yè)公司及主管領(lǐng)導(dǎo)部門文件

D:管理處規(guī)章制度，通知，通報等文件

E:管理處榮譽一覽表 F:管理處接待來訪參觀記錄表 會務(wù)資料

A:會務(wù)承辦實施方案 B:會務(wù)攝影及錄音，錄像資料 第六節(jié):便民服務(wù)

當(dāng)我公司接管本項目物業(yè)管理后，我們將圍繞人員切身需求，秉持“以客戶為中心，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，低價收費”的經(jīng)營方針，盡量開展各項便民服務(wù)，包括無償服務(wù)項目和有償服務(wù)項目，以下面所列.總之做到使用人有什么需求，我們就想辦法滿足.序號 項 目

服 務(wù) 收 費 標(biāo) 準 備注 1 代理辦公物品維修

按維修單位標(biāo)準收取維修費，每次維修費貨比三家，經(jīng)同意后送修，加收適當(dāng)服務(wù)費 2 代購車船航空票

除實際費用外，按規(guī)定加收手續(xù)費 3 代寄，代領(lǐng)郵件

加收適當(dāng)服務(wù)費 4 配備急救箱，急救藥品

按藥品的實際收費，不加收服務(wù)費 5 建立活動組織，組織文體活動

活動費用按實際發(fā)生收費，不加收服務(wù)費 第七節(jié):物業(yè)管理收費標(biāo)準建議及收支測算

本項目物業(yè)管理采用包干制，廠房物業(yè)每平方米每月1.5元，辦公物業(yè)每平方米每月2元，宿舍物業(yè)每平方米每月0.5元，即:每月物業(yè)公司的收入為42400m2×1.5元/m2+5950m2×2元/m2+20250m2×0.5元/m2=85625元，每月物業(yè)公司支出及利潤見下表: 類別 序號 項目 計算式 月支出 備注

人 工 費 用 1 員工 工資 30人

管理處主任:3200元×1人=3200元 客服文員:1400元×1人=1400元 品管文員:1400元×1人=1400元 保安隊長:2000元×1人=2000元 保安:1400元×13人=18200元

環(huán)境管理部長:2000元×1人=2000元 綠化技工:800元×2人=1600元 環(huán)衛(wèi)工:700元×8人=5600元 維修技工:2000元×2人=4000元 39400元

工資中含伙食費和員工社保費 2 員工 保險 30 120元×30÷12 300元

意外傷害險 3 福利費等各類經(jīng)費 17.5% 39400元×17.5% 6895元 小計

46595元辦 公 費 用 1 交通費 綜合測算 3000元 2 通訊費 3 辦公易耗品及辦公設(shè)備保養(yǎng) 4 勘察業(yè)務(wù)費，公關(guān)費 小計 3000元

公 共 設(shè) 施 設(shè) 備 日 常 維 護 費 用 1 公共房屋

綜合測算，一般月費用計算式為:物業(yè)總面積×3元/m2÷12月=68600×3÷12 17150元 2 室內(nèi)外走道 3 化糞池清理維護 4 污，雨水井清理維護 5 停車場道路維護 6 燈具(園林，路燈，樓道燈，高桿燈等)7 標(biāo)示牌，宣傳欄等維護 8 水泵(含水管閥門)日常維護 9 變壓器，配電房維護 10 消防設(shè)備維護 11 其它設(shè)備設(shè)施維護 12 電梯保養(yǎng)，維修，檢測等費用 13 發(fā)電機維護保養(yǎng)費 14 煤氣站維護

15 監(jiān)控系統(tǒng)維護 小計 17150元

環(huán) 境 管 理 費 用 1 園林綠化保養(yǎng)，修剪，施肥，噴藥，補種，機具損耗，用油等 綜合測算，般月費用為綠化面積×0.3元，故為≈8000m2×0.3元 2400元

不含室內(nèi)綠化養(yǎng)護 2 辦公，生活垃圾轉(zhuǎn)運費

3個桶×350元÷36個月=29元 3個桶×180元轉(zhuǎn)運費=540 569元

生產(chǎn)垃圾另定方案 3 除四害消殺費用

180元/月與相關(guān)單位簽合同 180元 4 保潔工具，清潔用品損耗，材料物資 綜合測算 2000元 5 外墻清洗

費用與甲方單獨結(jié)算 小計 5149元

共 用 水 電 費 1 所有用水用電費用(樓梯燈，路燈，園林燈，水泵運行，綠化用水，其它)由物業(yè)使用人直接繳付 無

物業(yè)公司可代收代繳，收取時加損耗費用 小計 無

其 它 支 出 費 用 1 文化宣傳費 500元 2 物業(yè)管理責(zé)任保險 30000元÷12月

2500元 3 稅金

85625×5.5% 4709元 小計 7709元 總計 79603 物業(yè)公司利潤

85625-79603=6022元 第八節(jié):日常物業(yè)管理

日常物業(yè)管理是物業(yè)管理單位實施管理與服務(wù)功能的重要階段，我們將該項目物業(yè)管理工作分為介入期和常規(guī)期二個部分，在介入期我們從物業(yè)管理角度提出一系列建議，并依據(jù)貴單位的認可項目實施整改和進一步完善物業(yè)管理方案，為今后物業(yè)管理打基礎(chǔ).常規(guī)期物業(yè)管理工作，包括房屋，設(shè)施，設(shè)備維護，環(huán)境管理，安全防范管理，消防管理，車輛管理等多方面內(nèi)容，其中有些項目已在前面相關(guān)章節(jié)體現(xiàn).在此章節(jié)我們只是就其有關(guān)內(nèi)容進行闡述.一，介入期

在此階段，我們主要是進行調(diào)研，編寫方案，做好驗收接管工作.(一)，調(diào)研，編寫方案工作(二)，驗收接管

1，擬定驗收接管方案，組建驗收接管小組.2，對項目進行全面驗收，接管，包括資料接管，另附驗收接管相關(guān)表格.3，如有整改，在整改完畢后對整改項目進行接管，屆時另列清單交接.二，常規(guī)期物業(yè)管理(一)，安全管理

1，安全防范管理分為四個層次:第一層為督導(dǎo)層，全面巡查防漏堵漏;第二層為門崗人員進行封閉控制;第三層為監(jiān)控系統(tǒng);第四層為最里層，實行步行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理或匯報處理，同時我們將編制專項方案進行漦??團體組織集會.四，講究公共衛(wèi)生，不亂丟垃圾，瓜殼，紙屑，煙頭等，不隨地吐痰和大小便，不高空拋物，不飼養(yǎng)禽獸，不在公共場所棄臵及堆放雜物，共同維護公共衛(wèi)生.五，愛護公共財物，維護水電，通訊，消防等公共設(shè)施.六，愛護花草樹木及公益設(shè)施，不攀摘花果，不踐踏草坪.七，加強安全防范意識，認真做好防盜防火工作.八，積極參與公益活動，熱心福利事業(yè)，尊重婦女，愛護兒童，關(guān)心幫助殘疾人.九，積極維護工業(yè)園區(qū)形象，提出合理化建議，積極配合管理處的各項工作，為將工業(yè)園區(qū)創(chuàng)建成物業(yè)管理示范項目而努力奮斗.安全防范管理規(guī)定

為提供優(yōu)質(zhì)保安服務(wù)，保障工業(yè)園區(qū)的公共設(shè)施及人員生命財產(chǎn)安全，特制定本規(guī)定.一，工業(yè)園區(qū)安全治安保衛(wèi)工作由工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理處協(xié)助轄區(qū)派出所完成.管理處工作人員有權(quán)對違反工業(yè)園區(qū)管理規(guī)定的行為進行檢查，糾正.二，物業(yè)管理處的職責(zé)和權(quán)利

1，嚴格執(zhí)行國家治安條例，密切配合公安機關(guān)維護工業(yè)園區(qū)公共設(shè)施及人員生命，財產(chǎn)安 20 全.2，實行封閉式的安全管理辦法，保安人員24小時值班巡邏，處理所有緊急事項.3，負責(zé)本區(qū)域的機動車輛，摩托車，自行車的管理，車內(nèi)所載物品如有可疑須檢查明后方可放行.4，夜間門崗負責(zé)出入登記等工作.貴重，大件物品離開本區(qū)域，須查驗委托單位出具的《物品搬出放行條》方予放行.5，對不遵守制度的人員，應(yīng)進行勸阻，制止，情節(jié)嚴重者移交有關(guān)部門處理.三，工業(yè)園區(qū)嚴禁下列行為: 1，嚴禁非法攜帶，存放槍支彈藥，非法儲存，使用爆炸，劇毒，易燃，放射性等危險品.2，嚴禁非法制造，販賣和攜帶匕首彈簧刀等管制刀具.3，嚴禁非法吸毒，販毒，嫖娼賣淫，制造，銷售各類毒具或聚毒.4，禁止窩藏各類犯罪分子.5，不得利用房間為盜竊活動提供方便.6，禁止制造，復(fù)制，出售，出租或傳播淫穢書畫及淫穢錄像物品.7，未經(jīng)批準不得擅自改裝，破壞正常供電線路.8，不得損壞，移動消防器材，標(biāo)志，挪用消防水泵.9不得故意損壞區(qū)域內(nèi)各種公共設(shè)施，設(shè)備.有上述行為，物業(yè)管理處有權(quán)按《治安管理條例》予以糾正，情節(jié)嚴重交公安機關(guān)處理.四，工業(yè)園區(qū)經(jīng)營人員職責(zé)和義務(wù): 1，遵守國家有關(guān)法律，法規(guī)和本工業(yè)園區(qū)的各項規(guī)章制度.2，具備足夠的安全意識，積極配合物業(yè)管理處保安人員，搞好工業(yè)園區(qū)的安全保衛(wèi)工作.3，勇于制止，舉報破壞本區(qū)域治安隱患的人和事，并協(xié)助物業(yè)管理處處理.4，正確作用電子智能化系統(tǒng)，保證有關(guān)治安報警設(shè)施的完好及有效使用，并勇于承擔(dān)自己造成的相應(yīng)事故責(zé)任.消防安全管理規(guī)定

為了加強工業(yè)園區(qū)的消防管理，保障公共設(shè)施及人員生命財產(chǎn)安全，根據(jù)國家有關(guān)消防法律，法規(guī)制定本規(guī)定.一，本規(guī)定由物業(yè)管理處和工業(yè)園區(qū)所有人員共同遵照執(zhí)行.二，工業(yè)園區(qū)的防火工作，依據(jù)“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的原則，實行綜合治理，并接受市公安消防局的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督.三，工業(yè)園區(qū)的防火管理實行分工負責(zé)制，由產(chǎn)權(quán)單位組織管理，物業(yè)管理處具體負責(zé)，由消防部門監(jiān)督實施.四，物業(yè)管理處的防火工作職責(zé): 1，宣傳消防法律，法規(guī)和防火安全知識，對客戶進行經(jīng)常性的防火安全教育;2，制訂防火管理制度，并監(jiān)督保障實施;3，定期組織開展防火自查，及時掌握轄區(qū)物業(yè)的防火情況，協(xié)調(diào)有關(guān)方面采取相應(yīng)保障措施;4，保證公共區(qū)域疏散通道的暢通;5，定期對轄區(qū)公共消防設(shè)施，器材進行檢查和維修，保養(yǎng)，使其處理良好備用狀態(tài);6，正常情況下消防設(shè)施的停水停電不得過夜，特殊原因需要過夜的，必須經(jīng)有關(guān)人員同意，并及時通知所有人員加強防范;7，領(lǐng)導(dǎo)義務(wù)消防組織，進行撲救初期火災(zāi)和安全疏散演練;8，嚴禁載有危險品的車輛進入本區(qū)域或停放;9，組織人員補救初期火災(zāi)，對情況嚴重難以撲滅的，應(yīng)及時打“119”電話求救，并協(xié)助維持 21 火場秩序，配合事故處理.五，工業(yè)園區(qū)經(jīng)營人員的消防職責(zé)和義務(wù): 1，遵守電器安全使用規(guī)定，嚴禁亂拉臨時電氣線路，嚴禁超負荷使用電器;2，不得隨意堆放，晾曬易燃物，嚴禁亂扔煙頭，嚴禁將帶有火種的雜物或其它易燃物倒入垃圾桶，嚴禁在垃圾桶內(nèi)燒垃圾;3，室內(nèi)不得存放超過0.5公斤的汽油，酒精，香蕉水等易燃品;4，嚴禁占用，堵塞任何消防通道，樓梯走道，天臺出品或其他疏散口，嚴禁在樓道，天臺進行噴油漆的危險作業(yè);5，嚴禁損壞，盜用消防設(shè)施，器材，挪用消防設(shè)施及消防水源;6，嚴禁封閉或損壞安全疏散標(biāo)識，事故照明設(shè)施及消防標(biāo)志;7，遇強雷天氣，盡量關(guān)閉所有電器，拔掉電源插座，以免燒壞電器或發(fā)生火災(zāi);8，發(fā)生火災(zāi)時，應(yīng)及時告知物業(yè)管理處或撥打119，并關(guān)閉電閘，迅速離開現(xiàn)場.使用樓梯走廊逃生遇煙霧濃密時，應(yīng)盡量貼近地面爬行，并以濕毛巾遮蓋在面部，免受煙霧熏暈;9，學(xué)習(xí)消防常識，掌握簡易的滅火方法，發(fā)生火警及時報警，積極撲救;10，發(fā)現(xiàn)他人違章用火，用電，用電焊，氣焊或有損壞消防設(shè)施，器材的行為，應(yīng)及時勸阻，制止或向物業(yè)管理處報告;11，所有人員必須服從消防機關(guān)和物業(yè)管理處有關(guān)消防方面的管理，監(jiān)督，不得刁難，辱罵或以暴力，威脅手段妨礙消防工作人員執(zhí)行公務(wù).縱火者，將依法追究刑事責(zé)任.六，物業(yè)管理處或房屋產(chǎn)權(quán)單位需要改變的用途時，其防火安全必須符合國家有關(guān)法規(guī)要求，并經(jīng)市消防主管部門審核同意，方可使用.七，在執(zhí)行滅火救災(zāi)任務(wù)中受傷，致殘或犧牲的人員其醫(yī)療，撫恤待遇及其養(yǎng)傷期間的生活費用，由發(fā)生火警的肇事者按照國家有關(guān)規(guī)定給予補償.八，公共娛樂場所按《公共娛樂場所消防安全管理規(guī)定》執(zhí)行.九，凡違反本規(guī)定的，物業(yè)管理處可根據(jù)有關(guān)法律，法規(guī)及有關(guān)規(guī)定報請消防主管部門進行處理.道路及車輛管理規(guī)定

為了加強區(qū)域內(nèi)交通管理，維護交通秩序，根據(jù)交通有關(guān)法規(guī)，特制定本規(guī)定: 一，各類車輛在本區(qū)域行駛停放，須遵守下列規(guī)定: 1，遵守交通管理規(guī)定，愛護道路，共用設(shè)施，不得碾壓綠化草坪，損壞路面路牌及各類標(biāo)志等公共設(shè)施;2，機動車輛在本區(qū)域行駛，時速不得超過安全標(biāo)準，嚴禁超車;3，車輛停放應(yīng)服從管理人員指揮，在規(guī)定位臵停放，注意前后左右車輛安全;4，車輛停放后，必須鎖好，并調(diào)好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品須隨身帶走，否則后果自負;5，不準在行車道，消防道上停放車輛，不準將車輛駛進人行道;6，不得在區(qū)域任何路段試剎車，練習(xí)駕駛，有滴漏機油等必須清洗干凈;7，除執(zhí)行任務(wù)的消防車，警車，軍車，救護車外，其它車輛一律按本規(guī)定執(zhí)行.二，停車場管理規(guī)定

1，服從保安員指揮，嚴格按照標(biāo)識有序行駛及停放;2，工程車，履帶式車輛不得駛?cè)胪＼噲?3，不得損壞車場設(shè)施，正確使用停車卡，對沖關(guān)者一律嚴懲;4，嚴禁運載劇毒，易燃物品，槍支火藥和其它危險物質(zhì)的車輛進場;5，車輛有滴漏機油等現(xiàn)象必須立即清洗干凈;6，車輛停放后，自覺鎖好車門，貴重物品不得放于車內(nèi);22 7，管理處對車輛只提供車位及對車輛秩序進行管理.停車場內(nèi)的車輛如有遺失，管理處只負責(zé)協(xié)助車主進行調(diào)查，并協(xié)助車主向保險公司索賠;8，凡無行駛證的車輛和未辦理保險手續(xù)的車輛遺失，由車主自行負責(zé)處理.工業(yè)園區(qū)設(shè)備安全運行制度

一，機電設(shè)備的管理以安全，正常，經(jīng)濟運行為標(biāo)準，機電設(shè)備的操作，保養(yǎng)，維修由專業(yè)技術(shù)人員實施，維修人員須持相應(yīng)的操作證，上崗證.二，智能控制，消防，電梯，供電，供水設(shè)備管理實行24小時值班制度，值班員必須密切留意和掌握設(shè)備的運行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并做好運行記錄.三，機電設(shè)備嚴格按照設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程進行維護，保證設(shè)備完好.四，值班員和維修人員應(yīng)嚴格按照安全操作管理規(guī)程進行操作和維修.五，設(shè)備管理人員應(yīng)了解和掌握設(shè)備運行規(guī)律，貫徹以預(yù)防為主的方針，防止事故發(fā)生.六，維修設(shè)備時，應(yīng)準備好材料和采取相應(yīng)的安全措施和技術(shù)措施，防止觸電及設(shè)備事故的發(fā)生.七，在電源干線，低壓配電柜上進行工作時，必須有專人監(jiān)護，操作必須使用絕緣工具并懸掛標(biāo)示牌.八，做好設(shè)備運行和維修記錄，建立設(shè)備臺帳，定期對設(shè)備進行清潔衛(wèi)生.九，供配電設(shè)備房必須具備滅火器材.智能控制中心管理規(guī)定

一，智能控制中心實行專職人員全日值班負責(zé)制.二，信息值班員每天檢查各類信號是否正常，如不正常應(yīng)立即查清原因，上報主管，遇到重大問題迅速上報管理處主任.三，控制中心出現(xiàn)報警信號，立即核實信號真?zhèn)吻闆r，如報警屬實，按相關(guān)“應(yīng)急措施”處理，如屬誤報應(yīng)進行復(fù)位，并記錄在《智能控制值班記錄表》中.四，智能控制系統(tǒng)在正常情況下應(yīng)處于自動狀態(tài)，每半月進行一次自動，手動的操作檢查，以確認設(shè)備是否處于完好狀態(tài)，并將檢查結(jié)果記錄在《智能控制值班記錄表》中.五，智能控制設(shè)備出現(xiàn)故障時，值班員應(yīng)填寫《智能控制設(shè)備維修申報表》，并立即通知客戶服務(wù)中心以調(diào)度專業(yè)技術(shù)人員進行維修.六，智能控制中心內(nèi)的電話屬專用報警，調(diào)度聯(lián)系電話，任何人不得占用而影響工作信息傳送.七，智能控制中心內(nèi)嚴禁吸煙，嚴禁存放易燃易爆等危險物品，中心內(nèi)配備便攜式滅火器和常用滅火器械.八，嚴禁外人進入智能控制中心，如因工作需要必須經(jīng)消防主管批準，未經(jīng)許可，中心工作人員不得接待任何來訪者.消防給水設(shè)備保養(yǎng)制度

消防給水設(shè)備是有效撲滅火災(zāi)的重要設(shè)備，設(shè)備是否保持良好預(yù)備狀態(tài)，關(guān)系到客戶的生命及財產(chǎn)安全;為此，維修部每月必須對消防設(shè)備定期做好保養(yǎng)工作，確保設(shè)備完好.一，每月對消防給水設(shè)備做好維護保養(yǎng)工作

1，檢查緊固控制柜電氣節(jié)點，觸頭有無氧化現(xiàn)象，柜內(nèi)有無積塵，蜘蛛網(wǎng)等異物;2，檢查進出水閥門開，關(guān)狀態(tài)，閥門不能出現(xiàn)滴水，保持閥門處于正常開啟狀態(tài);3，檢查加壓泵泵軸是否滴水(滴水每分鐘不超過20滴)，對泵軸填料做適當(dāng)調(diào)整，使其保持正常;4，檢查所有緊固體螺栓是否有松動，銹蝕并做適當(dāng)調(diào)整，使其保持正常;5，泵軸及時添加潤滑油，使其保持轉(zhuǎn)運靈活等.二，啟動檢查消防泵加壓是否可靠

1，轉(zhuǎn)換開關(guān)是否在自動位臵;2，打開排水閥門觀察壓力表指示，壓力降至一定范圍時，消防泵是否安全啟動;3，消防泵安全運行5分鐘，關(guān)閉排水閥，觀察壓力表達到正常壓力值時，消防泵是否停止運行;4，如發(fā)生消防泵不能安全啟動，運行，保養(yǎng)人應(yīng)及時報告主管，由主管組織相關(guān)人員進行處理.三，保養(yǎng)結(jié)束后，將轉(zhuǎn)換開關(guān)臵于“自動”位臵，清掃設(shè)備衛(wèi)生，做好保養(yǎng)記錄.中央空調(diào)設(shè)備巡視管理制度(根據(jù)實情定)一，中央空調(diào)開機成功后，為了保證空調(diào)系統(tǒng)的良好運作，值班員每隔4小時巡視一次中央空調(diào)機組，巡視的主要部位包括: 1，檢查電壓表指示是否正常，正常情況為380V±10%;2，檢查三相電流是否平衡，是否超過額定電流;3，檢查油壓表是否正常，油壓的正常范圍100～150pa;4，檢查進出冷卻水溫度(進水溫度<35℃，出水溫度<40℃);5，檢查進出冷凍水溫度(冷凍水進水溫度<0～18℃，溫度6～8℃);6，主機運轉(zhuǎn)過程中是否有異常振動或噪音;7，冷卻塔風(fēng)機運轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)，冷卻塔水位是否正常;8，檢查管道，閥門是否滲漏，冷凍保溫層是否完好;9，檢查控制柜各元件運作是否正常，有無異常的氣味或噪聲;10，各種標(biāo)識工具是否完好等.二，值班員巡視中發(fā)現(xiàn)設(shè)備有缺陷存在時，立即通知維修部主管.維修部主管分析缺陷后，聯(lián)系相關(guān)技術(shù)人員處理，如缺陷較嚴重時，可按操作程序停機，并通知相關(guān)人員，說明情況.三，值班員對巡視的情況認真做好記錄，如設(shè)備故障正在處理時，未經(jīng)維修部主管同意不準離開.四，為了防止意外事故，機房應(yīng)隨時上鎖，鑰匙由值班員管理，任何人不準私自配鑰匙，下班時，將鑰匙及巡查記錄交給接班人，交班人與接班人嚴格按交接班制度執(zhí)行交接手續(xù).電梯巡視監(jiān)控管理制度 為確保電梯安全，可靠運行，電梯管理員負責(zé)對電梯設(shè)備的統(tǒng)一管理，并監(jiān)督值班人員執(zhí)行: 一，值班人員每日對電梯機房，轎廂，井道，底坑等主要部位巡視一次，根據(jù)巡視情況填寫《電梯設(shè)備巡視記錄》.二，巡視時按以下內(nèi)容認真巡視檢查: 1，曳引機是否有噪聲，異味，是否燙手，軸承螺栓是否松動;2，減速箱的油位，油色是否正常，連軸器是否可靠;3，指示儀表，指示燈，各繼電器運作是否可靠;4，變壓器，變頻器，電抗器等是否過熱;5，制動器，曳引輪，曳引繩，限速器等是否正常;6，通訊設(shè)施，標(biāo)示牌，盤車手輪，開閘板手等求援工具是否放在指定位臵;7，電梯運行有無振動，開關(guān)門是否順暢，底坑限速器是否正常等.三，巡視中發(fā)現(xiàn)不良情況時，值班人員應(yīng)及時報告電梯管理員，由電位管理采取措施進行調(diào)整.如果問題嚴重則應(yīng)聯(lián)系公司評定合格的電梯維修保養(yǎng)公司進行處理，必要時可切斷電源暫停使用電梯.四，值班時發(fā)現(xiàn)電梯有缺陷存在時，必須及時處理，缺陷未處理好不得擅自離開，監(jiān)控缺陷處理的進度，并積極配合維修人員處理完畢缺陷，并做好記錄后方可離開.水泵房運行操作規(guī)程

一，水泵房為工業(yè)園區(qū)工作，生活，消防供水控制中心，設(shè)備工作是否正常直接關(guān)系到所有人員的生活及安全問題.運行操作人員必須將設(shè)備的安全運行放在首位.二，水泵的運行操作

1，運行前應(yīng)檢查進出水泵閥門是否打開;水池內(nèi)儲水是否充足;泵的轉(zhuǎn)運是否靈活等等;2，泵的填料部分允許有少量滴水(10～20滴/分鐘)，如出現(xiàn)大量滴水，應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整.各閥門填料處不允許滴水，如出現(xiàn)滴水，應(yīng)擰緊相應(yīng)的螺栓.3，供水時應(yīng)經(jīng)常檢查水箱水位，嚴禁漏水跑水;4，水泵及其它設(shè)備的巡視檢查應(yīng)認真仔細，做到檢查項目不遺漏，并做好記錄.三，泵房衛(wèi)生

1，泵房內(nèi)每日交班前進行清掃，每星期徹底打掃一次，管道，閥門，水泵及控制柜周圍不允許有蜘蛛網(wǎng)和積塵;2，泵房內(nèi)，水池井蓋周邊應(yīng)保持清潔，人離開時，房門必須上鎖.四，發(fā)生事故時，應(yīng)沉著冷靜，迅速判斷事故原因，做出相應(yīng)處理，及時報告主管領(lǐng)導(dǎo)，事故未處理完畢，不允許交接班.水泵房運行注意事項

一，值班員巡查時應(yīng)認真仔細檢查機組運行情況，做到“三勤”(勤聽聲音，勤看儀表，勤測溫表).二，啟動水泵時嚴格按《水泵操作程序》進行;“手動”啟動次數(shù)不應(yīng)連續(xù)超過3次，排污泵不允許空載運轉(zhuǎn).給水泵在“手動”位臵運行時間不允許過長.三，監(jiān)視變頻控制是否按設(shè)定時間切換機組，信號，儀表指示是否正常，確認是否在正常壓力狀態(tài).四，注意電動機發(fā)熱，通風(fēng)情況，經(jīng)常保持電機周圍的清潔，及時排除泵坑積水.五，水池儲水是否充足，浮球閥開關(guān)工作是否正常.如儲水不在規(guī)定范圍內(nèi)，及時查明原因后對水池儲水進行調(diào)整，并做好記錄.六，發(fā)生下列情況之一者應(yīng)迅速停止運轉(zhuǎn)，必要時切斷電源檢查原因，消除故障后方可運行.1，電流突然升高超過允許范圍時;2，水泵有不正常聲音或發(fā)出強烈振動時;3，電動機內(nèi)或變頻控制柜內(nèi)有火花或冒煙時;4，壓力表突然升高或降至不正常范圍時;5，水泵軸承和電動機溫度超過允許范圍時;6，水泵無水空轉(zhuǎn)或反轉(zhuǎn)時;7，危及設(shè)備或人身安全時.綠化養(yǎng)護制度

為搞好室內(nèi)，室外綠化管理，確?；ú輼淠痉泵?，長勢良好，特制訂本制度.一，室內(nèi)養(yǎng)護標(biāo)準及目標(biāo): 1，澆水:根據(jù)苗木各類，按規(guī)定進行澆水，保證苗木不缺水;2，花木除雜:及時消除雜草，雜物及枯枝爛葉，時刻保持盆內(nèi)無明顯雜草，雜物;3，修剪整形:根據(jù)生長情況不定期修剪，整形，使苗木保持青綠，美觀大方;4，施肥:根據(jù)苗木各類及生長情況進行施肥，每次松土后需施肥一次;5，病蟲防治:春，夏，秋季蟲病多發(fā)期前必須進行綜合防治，不能有大規(guī)模的病蟲害發(fā)生，冬季要做好越冬蟲害的清理滅除及防病工作;6，長勢不良，觀賞效果不佳的花木，管理處應(yīng)及時通知更換.二，室外養(yǎng)護: 1，基礎(chǔ)性更新改造: 25 土壤改良:對綠化地帶未經(jīng)改良的土壤每年進行一次性全面深耕改良，徹底改變花木因土壤貧瘠板結(jié)而造成的生長慢，枯黃，老化，部分枯死的狀況，確?；ú莸恼ＩL狀態(tài)，深翻土壤后，施基肥和使用化學(xué)除草劑，消除雜草.2，常規(guī)性養(yǎng)護工作:(1)修剪:修剪能使植物經(jīng)常保持平整美觀并能促進生長茂盛.苗木修剪，每月修剪兩次.生長旺盛期應(yīng)根據(jù)生長情況不定期及時修剪，草皮修剪春，夏季每兩個月進行一次，秋，冬季根據(jù)實際情況進行修剪.基本保證春，夏季草皮不長于15厘米，秋，冬季不長于10厘米;(2)澆水:旱季喬，灌木每星期澆水一次，草皮每星期澆水兩次;室外拿刀盆栽隨天氣不同，每天澆水1-2次，雨天能淋到雨水的不澆，每周澆透水1-2次，室內(nèi)盆栽每周澆水1-2次;草皮澆水時要一次澆透，不能只澆土層表面，至少要濕潤土層5厘米以下，澆水以早晚為主;(3)花木除雜:及時消除雜草，雜物，經(jīng)常拾除草地，花叢內(nèi)磚頭，紙屑等雜物，時刻保持綠地，花壇整潔，清除雜草采用人工拔除或選用化學(xué)除草劑，每次清完雜草后，應(yīng)噴施三次葉面肥及控草肥;(4)松土，擴穴，施肥:原則上每年冬季必須深耕擴穴重施肥一次，平時每遇兩次大雨必須松土一次，每次松土后同時根據(jù)苗木的具體需要施肥一次;(5)病蟲防治:建立病蟲害防治動態(tài)跟蹤系統(tǒng)，春，夏，秋季蟲病多發(fā)期前必須進行綜合防治，不得有大規(guī)模的蟲害發(fā)生;冬季要做好越冬蟲害的清理滅除和樹干涂液防蟲，防病等保護工作;(6)花木補植:如果發(fā)現(xiàn)有損壞或死亡的苗木，必須在兩天內(nèi)完成補植;(7)植保:提倡生物防治，人工防治，使用農(nóng)藥必須以不傷害市民的健康為前提，盡量使用高效低毒無公害農(nóng)藥，使用農(nóng)藥時必須在晴朗無風(fēng)的天氣一次性完成，噴藥后4小時內(nèi)下雨的，要待天晴后重噴;使用小型噴霧器或手動噴霧器噴灑，以免藥液擴散;(8)自然災(zāi)害的防御:雨季前要檢查綠化區(qū)，提前做好排水工作，臺風(fēng)，霜凍等多發(fā)季節(jié)應(yīng)及時做好預(yù)防措施，避免不應(yīng)有的損失;(9)草皮養(yǎng)護:雜草每周巡查拔除，做到每平方米不得多于5棵高度超過8厘米的雜草.每次修剪后對草皮施肥一次，以氮肥為主，結(jié)合磷，鉀肥和有機肥，施后澆透水或在雨后施肥;(10)綠籬，花球養(yǎng)護:綠籬修剪做到平整圓滑，花球造型優(yōu)美，增加其藝術(shù)含量.修剪下的枝葉要立刻清除.春，夏季每兩個月施肥一次，秋，冬季每3個月施肥一次，施用復(fù)合肥和共生麩保證長勢旺盛.綠籬，花球死亡缺苗，須在1周內(nèi)補種好;(11)喬灌木養(yǎng)護:每月巡查，及時修剪枯枝，病蟲枝，下垂妨礙人們觀瞻和活動的枝條，保持喬木高2.5米以上.修剪下的枝葉要立刻清除，以免干枯影響美觀.清潔衛(wèi)生管理規(guī)定

為了更好地了解我公司進駐后的具體工作辦法，現(xiàn)我公司就管理處環(huán)境管理部清潔衛(wèi)生工作的有關(guān)事項作如下說明: 第一:清潔品質(zhì)控制 一，清潔計劃

1，向管理處提交清潔服務(wù)計劃;2，根據(jù)計劃書內(nèi)容按步驟實施日，月，季的清潔工作;3，根據(jù)計劃書內(nèi)容會同管理處工作人員實施日檢，月檢工作;4，月終根據(jù)統(tǒng)一考評檢討修訂下月度的實施清潔計劃;5，急(突發(fā))事件的處理對應(yīng)計劃方案提交;二，清潔實施

1，向管理處發(fā)出每日清潔完成情況報告;(簡稱“日報:)2，各現(xiàn)場每日舉行前日工作情況總結(jié)，當(dāng)時工作安排;(簡稱”早會“或”例會“)26 3，各項日常清潔工作安排表，指導(dǎo)書;4，各項定期清潔工作安排表，指導(dǎo)書;5，各項內(nèi)部清潔完成情況考評資料;6，各項清潔工作方法指示書;7，各項清潔工作安全批示書;三，清潔技術(shù)應(yīng)用

1，清潔新技術(shù)的應(yīng)用和推廣;2，現(xiàn)場清潔問題的研究，解決;3，清潔高效率方法的研究，運用;四，清潔監(jiān)督與檢查 1，清潔日檢表 2，清潔周檢表 3，清潔月檢表

4，各項清潔作業(yè)標(biāo)準書 5，各項清潔作業(yè)崗位職責(zé) 6，清潔獎罰制度

7，各分現(xiàn)場之間交替檢查，評比 五，員工管理

1，定期的清潔培訓(xùn) 2，員工道德教育 3，作業(yè)標(biāo)準化管理 4，員工考評制度

第二，清潔原則及清潔方案 一，清潔原則

創(chuàng)造舒適的環(huán)境，杜絕任何污染

★在物業(yè)區(qū)域內(nèi)部，要求任何部位必須干凈整潔，一塵不染，無衛(wèi)生死角 ★親切的服務(wù)，給人以溫馨的感覺 ★垃圾及時清理，免除空氣的污染 保持建筑常用常新

★使用適當(dāng)?shù)南磩?，保持建筑外觀干凈，常新，不受損壞 ★使用無污染洗劑，保持環(huán)境的清新

★采用保護措施，避免建筑使用中的最小磨損 安全作業(yè)的確立 ★實施安全操作教育

★清潔作業(yè)采用安全保護，防止其它建筑的意外損傷

★清潔工作中必須使用作業(yè)指示板，警示牌，防護欄，安全帽 作業(yè)情況督察

★現(xiàn)場管理者每日巡查作業(yè)完成情況，提供報告書 ★各區(qū)域負責(zé)人每月進行互檢

★公司技術(shù)部每月進行作業(yè)指導(dǎo)，監(jiān)督檢查 作業(yè)效率提高

★大面積作業(yè)區(qū)域逐步采用人員和機器的相互配合 ★建筑采用先進的專用設(shè)備進行保養(yǎng)

★逐步使用設(shè)計科學(xué)，合理使用方便，快捷的作業(yè)器材高效率的完成各項作業(yè) 27

樹立良好的社會形象，創(chuàng)超一流的環(huán)境 ★使用高效作業(yè)設(shè)備，確保環(huán)境干凈，整潔 ★選用高素質(zhì)作業(yè)人員，注重人員形象教育 ★嚴格要求著裝整齊，服務(wù)語言標(biāo)準化 二，具體清潔方案構(gòu)想 人員的選擇，培訓(xùn)，教育

★選擇年青，工作勤勞，有一定文化素質(zhì)的員工 ★注重職業(yè)技能培訓(xùn)和服務(wù)規(guī)范化教育 ★定期進行新技術(shù)培訓(xùn) 器材及洗劑選定

★針對石材選用養(yǎng)護技術(shù)設(shè)備

★大堂適時采用先進設(shè)備進行大面積清潔作業(yè)

★不銹鋼表面使用進口高密度柔軟清潔巾進行不損傷清潔 公共場所設(shè)施清潔

★洗手間設(shè)施定期進行消毒

★垃圾桶，箱定期進行消毒，避免空氣污染 保護作業(yè)法

★保護建筑的作業(yè):不同的建筑采用不同的方法和洗劑

★保護使用者的作業(yè):A，選擇適當(dāng)?shù)臅r間作業(yè);B選擇無噪音作業(yè)，避免干擾 ★使用保護劑全面保護建筑外觀 清潔作業(yè)的實施 ★制定詳細的計劃書

★管理人員確認作業(yè)完成情況 ★定期進行專業(yè)的技術(shù)培訓(xùn) ★緊急事件的應(yīng)急增援

★加強夜間作業(yè)避免影響白天的正常工作 ★嚴格控制外部垃圾，塵沙對內(nèi)部建筑的破壞 ★加強大堂的日常作業(yè) 三，清潔業(yè)務(wù)的基本方針

建筑物本來是美造型，臟便會降低其價值.建筑物的美在于通過頻繁的清掃，才能展示美的所在，給人們留下美好影響.清掃業(yè)務(wù)的好與壞，因為一般一通過肉眼也可以判斷，因此經(jīng)常保持良好的清潔狀態(tài)便是提高工業(yè)園區(qū)以及清掃業(yè)務(wù)形象的重要事宜.如對建筑物的清掃偷懶會加速建筑退化，這已成為現(xiàn)代清潔業(yè)務(wù)的一般常識，清掃作業(yè)可以防止建筑的磨損，變色，生銹，發(fā)霉等現(xiàn)象，不僅可以提高美觀，在保護建筑方面的作用更為顯著.例如:地板涂地板維持劑，不僅可以預(yù)防地板臟污，又可以提高建筑的美觀，同時也是保護地板的一項重要工作.四，確定清潔作業(yè)基準

制定清掃業(yè)務(wù)標(biāo)準，需要考慮建筑物的建筑構(gòu)思，建筑物內(nèi)的使用狀況(場所)，季節(jié)，時間等因素.對于制作貴工業(yè)園區(qū)的作業(yè)基準，由于建筑物詳細情況目前尚有個別不明之處，請允許我們按照通常的作業(yè)基準制作程序加以說明.在我司的清潔管理工作中，作業(yè)基準，作業(yè)實施不是孤立分開的，而是如下表一樣，從制定計劃到判斷，評價都作為有機整體來考核實施.因此，我們確認在與貴方密切交流，會商共進的前提下，通過下列循環(huán)可以永久維持建筑物 28 優(yōu)美高雅的環(huán)境.五，清潔的目的及特點

1，清潔作業(yè)的根本是清除建筑上附著的污垢，最終達到提高建筑美觀，保護建筑，延長其壽命，潔凈環(huán)境衛(wèi)生的目的.2，清潔概念

工業(yè)園區(qū)的清潔因其建材，場所，使用者，用途的不同，其相應(yīng)的清潔方法也不同，清潔固有”千變?nèi)f化“之稱，正是這樣的變化對作業(yè)人員的要求也提出具有專業(yè)化和廣泛的建材和洗劑知識.1)針對不同的建材采用不同的清潔方法(如石材，金屬，毛織物，膠等)2)針對不同的場所采用不同的清潔方法(洗手間，走廊，停車場等)3)針對清潔分類采用不同的清潔方法(日常清潔，定期清潔，特種清潔等)4)不同的用途采用不同的清潔方法(辦公樓，住宅等)清潔的特點:正如前所述工業(yè)園區(qū)的情況不同，故其作業(yè)的實施也相對不同: 1，進行詳細的調(diào)查;2，制定完善的作業(yè)計劃;3，劃分作業(yè)不同的區(qū)域進行;4，制定全面的建材保護措施及方法;六，重大問題處理

我司設(shè)有專人負責(zé)各現(xiàn)場的重大問題及突發(fā)事件的應(yīng)急處理，并配有機動小組.七，客戶至上

這是我公司的服務(wù)宗旨，對我們的服務(wù)對象提供服務(wù)，如遇管理及作業(yè)上的重大問題，我公司上層管理者都非常重視，妥善的處理是我公司在市場競爭中生存的唯一條件: 1，貴公司的要求就是我們最重要的工作;2，定期進行現(xiàn)場內(nèi)部的5S整頓;3，內(nèi)部定期舉行內(nèi)部管理例會解決現(xiàn)場的工作;4，定期舉行管理會議商討落實管理工作.八，處理客戶投訴

1，如何對待客戶的投訴

A，對客戶的投訴處理應(yīng)放在首位;B不吝惜對處理客戶投訴所花費的時間與金錢;2，處理客戶投訴的姿態(tài)

A，接到投訴，應(yīng)立即趕往現(xiàn)場，速度越快越好;B，無論是什么狀況都必須道歉;C，絕對不允許反駁或找借口中;D，掌握如何當(dāng)場或用電話應(yīng)付的技巧;E，無論人，場所，時間是否相同，應(yīng)掌握順利處理的技巧;3，對投訴的事后處理

A，分析原因，責(zé)任的存在，并向總負責(zé)人匯報;B，協(xié)商如何避免再發(fā)生的對策;C，如決定了具體對策，應(yīng)立即付諸于行動并向客戶匯報.九，教育理念

樓宇清潔業(yè)務(wù)的目的在于給工業(yè)園區(qū)使用者提供舒適的使用環(huán)境，因此，以提供最佳的作業(yè)技術(shù)為主要目標(biāo)，遵守樓宇管理的有關(guān)法規(guī)，實施以提高作業(yè)質(zhì)量，效率，包括服務(wù)等的性教育訓(xùn)練.29 1，教育訓(xùn)練的三項目 1)硬件教育

A，清潔五原則的教育

B，各種建材清潔養(yǎng)護的技術(shù) C，機器，器材的熟練使用 2)軟件教育

A，各種的作業(yè)計劃，作業(yè)程序 B，人事，勞務(wù)管理，一般的教育 3)服務(wù)教育

A，服務(wù)態(tài)度:作業(yè)態(tài)度，禮節(jié)，著裝 B，精神性服務(wù):配合顧客的心情，愿望 2，提出最佳作業(yè)技術(shù)的建議 為提高和維持對建筑物的美觀，對作業(yè)，員工以及工業(yè)園區(qū)的使用者提供和創(chuàng)造安全，舒適，衛(wèi)生的環(huán)境和高效率作業(yè)目標(biāo)進行教育培訓(xùn).3，教育訓(xùn)練負責(zé)人

由專業(yè)技術(shù)教育負責(zé)人和經(jīng)理負責(zé)進行教育訓(xùn)練.(教育負責(zé)人:是指在獲得國家標(biāo)準的資格證書或獲得職業(yè)訓(xùn)練指導(dǎo)等各領(lǐng)域?qū)I(yè)技術(shù)與指導(dǎo)技術(shù)等職稱的人才)4，教育訓(xùn)練對象

一般員工，各現(xiàn)場負責(zé)人以及本地教育指導(dǎo)者.清潔作業(yè)規(guī)程以及操作要領(lǐng) 場所

每日清潔內(nèi)容 次數(shù)

每周清潔內(nèi)容 次數(shù)

每月清潔內(nèi)容 次數(shù)

每季清潔內(nèi)容 次數(shù)

所有大堂及走廊通道

1，地面清掃，拖凈，推塵 2，垃圾處理

3，煙灰筒，垃圾箱，花盆清理擦凈

4，裝飾，指示牌，排風(fēng)口，消防設(shè)備清潔 5，所有門，玻璃清潔 6，污漬，手印處理 7，燈飾設(shè)備

8，地墊吸塵，掃凈 9，防盜門擦拭 1 1 1 1 1 30 1 1 1 1 1，墻面除塵

2，煙灰缸，垃圾桶消毒清洗 3，防火門全面清潔 4，入口大門玻璃清洗 5，不銹鋼打保護劑 6，地腳線擦凈 7，地墊洗凈 1 1 1 1 1 1 2 1，天花除塵

2，排風(fēng)口，頂部分清潔 3，墻面清洗

4，大理石，打蠟保養(yǎng) 5，照明燈具擦拭 6，裝飾面除塵 1 1 1 1 1 1 1，照明燈罩清洗(高處)1 洗手間

1，地面垃圾清掃，拖凈 2，洗手盆，便器清洗 3，鏡面擦拭并保潔

4，門，隔板清潔，玻璃窗清潔5，地面沖洗并保潔 6，附屬配件擦拭 7垃圾處理 2 4 1 1 31

2 2 1，門，隔板全面清洗 2，水管道擦拭 3，墻面擦拭 4，窗玻璃擦拭 1 1 1 1 1，墻面清洗 2，天花除塵 3，送排風(fēng)口擦凈 1 1 1 1，照明燈罩擦拭 1 園區(qū)

1，地面垃圾清掃，拖凈

2，草坪，綠化帶，花池盆景的垃圾清掃3，桌椅擦拭，除塵 4，燈飾設(shè)備除塵保養(yǎng) 5，指示牌擦拭，除塵 經(jīng)常

1，地面清洗

2，建筑材料設(shè)備的清洗 3，下水道，雨水溝的清理 1 1 1 1，公共設(shè)備及金屬設(shè)備的專業(yè)保養(yǎng)清潔1，花園石材設(shè)備的深層清洗 所有樓層公共走廊

1，地面垃圾清掃，拖凈 2，煙灰筒處理，擦凈 3，消防設(shè)施設(shè)備擦凈 4，墻面污漬處理 5，開關(guān)，指示燈擦拭 6，垃圾桶清洗擦凈 7，垃圾處理 8，玻璃窗清潔 9，樓層門玻璃清潔

1 1 1 1 1 1 1 1 1，墻面除塵 2，玻璃窗清洗 3，門面清洗

4，煙灰筒，垃圾桶清洗 5，走廊地面拖凈 6，裝飾面除塵 7，消防設(shè)備 1 1 1 1 2 1 1 1，排風(fēng)口，空調(diào)口清洗 1 1，天花除塵 2，照明燈具清潔 1 1 天面 1，保潔 2，渠口清理

3，圍欄，扶手抹凈 1 1 1 1，燈柱，鋼架，露體管道清抹 1 1，門面擦凈

2，地漏，下水口清理 3，矮墻除塵清洗 2 1 1 33 清潔作業(yè)規(guī)程以及操作要領(lǐng) 場所

每日清潔內(nèi)容 次數(shù)

每周清潔內(nèi)容 次數(shù)

每月清潔內(nèi)容 次數(shù)

每季清潔內(nèi)容 次數(shù) 外圍

1，地面垃圾清掃并保潔 2，綠化帶清掃

3，各種招牌，欄桿擦凈 4，路燈，燈柱擦凈 5，果皮箱清潔 1 1 1 1 1 1，地面清洗 2，排水口清理 3，消防設(shè)施擦凈 1 1 1 1，墻面清洗(立柱2米以下部分)清潔服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準及檢測方法 區(qū)域 清潔項目 清潔質(zhì)量標(biāo)準 檢測方法

所有大堂及公共部分樓道 地面

保持干凈，無污漬，積水，積塵，痰漬，雜物，紙屑，煙蒂，香口膠，保持光潔，明亮 目視 玻璃

無手印，污漬 以紙巾擦拭 不銹鋼

無手印，污漬 以紙巾擦拭

鋁合金，木飾板，裝飾畫

無塵，污漬 以紙巾擦拭 拉手

無塵，污漬 以紙巾擦拭 防火門 無塵，污漬 以紙巾擦拭 信箱柜 無塵，污漬

目視或以紙巾擦拭 指示牌，懸掛物 無塵，蜘蛛網(wǎng) 目視或以紙巾擦拭 花盆

無污漬，雜物 目視 煙灰筒

無污漬，痰漬 目視 天花頂

無污漬，灰塵，蜘蛛網(wǎng) 目視 送排風(fēng)口

無污漬，灰塵，蜘蛛網(wǎng) 手摸或以紙巾擦拭 防塵地墊

無水漬，灰塵，污漬，香口膠 目視 鏡面玻璃

無手印，灰塵，水漬 目視或以紙巾擦拭 飾柱

無污漬，灰塵，痰漬 目視 墻身

無污漬，灰塵，每30平方米用紙巾擦拭不能有黑色灰塵目視 消防器材 無污漬，灰塵 手摸或以紙巾擦拭

清潔服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準及檢測方法 區(qū)域 清潔項目

清潔質(zhì)量標(biāo)準 檢測方法 洗手間 墻身

無塵，污漬 目視及手摸 防滑瓷磚地面

無塵，污漬，紙屑，水漬 目視及手摸 洗手間大門

無塵，污漬，手印 以紙巾擦拭 洗手間玻璃鏡面

無塵，污漬，水漬，手印，皂液，保持鏡面明凈 以紙巾擦拭 便器，洗手盆

保持無污漬，垢，臭味，并保持水流暢通無阻，瓷器明潔如新 目視及以紙巾擦拭 洗手間隔板

無污漬，痰漬，保持潔凈 目視及以紙巾擦拭 洗手間燈飾 無蛛網(wǎng)，污漬 目視

洗手間天花，排風(fēng)口 無蛛網(wǎng)，污漬 目視

洗手間下水管道 保持水流暢通無阻 沖水?dāng)?shù)次檢測 其它區(qū)域 外圍

地面，道路，綠化帶

無雜物，垃圾，泥沙，積水，香口膠，每50平方米不得超過10個煙蒂目視

墻面(3米以下)無污漬，灰塵 以紙巾擦拭 果皮箱

無污漬，異味 目視

路燈，招牌，欄桿，不銹鋼，設(shè)施設(shè)備 無污漬，塵漬，光亮 目視

垃圾房 地面

無積水，異味，用水沖洗干凈 目視 墻面

用水沖洗干凈 以紙巾擦拭 垃圾房門 用水沖洗干凈 目視 下水井

無泥沙，雜物，臭味，每檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，每月清理一次，保持排水井無堵塞 目視

第二節(jié):部分應(yīng)急措施 意外事件處理辦法

為做好區(qū)域內(nèi)的意外事件處理工作，特制定本辦法.一，電力，給水，電視信號中斷供應(yīng)處理

1，當(dāng)接到有單位投訴電力，給水，電視信號供應(yīng)中斷時，先向投訴單位查詢中斷供應(yīng)時間;2，了解發(fā)生時間后，應(yīng)及時報告客戶服務(wù)中心，客戶服務(wù)中心將及時協(xié)調(diào)維修部長，技工跟進有關(guān)情況，如果發(fā)現(xiàn)整個轄區(qū)電力，給水，電視信號供應(yīng)中斷，而非本區(qū)域設(shè)施出現(xiàn)故障，應(yīng)立即向有關(guān)供應(yīng)機構(gòu)查詢及要求盡快搶修;3，如有關(guān)供應(yīng)未能即時恢復(fù)，客戶服務(wù)中心將會在告示欄張貼通告.二，火警處理工作

1，當(dāng)發(fā)現(xiàn)火警時，即時報告客戶服務(wù)中心及管理處主任;2，如火勢有可能會對客戶造成危險時，須即時疏散受影響單位的客戶;3，如情況許可或在安全情況下，償試將火撲滅;4，倘有關(guān)人員未能自行將火勢撲滅時，應(yīng)立即拔打119，并保持馬路及通道暢通，方便消防車全速駛近火場.5，當(dāng)消防員到場后，有關(guān)負責(zé)人須登記以下資料: 1)消防車到達的時間

2)消防車到場數(shù)目及車牌號碼 3)帶隊的消防隊長姓名 4)消防員收隊離場時間

6，當(dāng)火勢被撲滅后，有關(guān)人員應(yīng)即時巡查及記錄公眾地方損壞的情況，倘有公眾設(shè)施受損，須立即安排搶修.另外，須巡查及記錄受影響單位的情況;7，盡可能在第一時間向總經(jīng)理報告.三，水浸處理工作

1，當(dāng)發(fā)現(xiàn)有水浸時，應(yīng)即時將積水清除;2，倘水浸范圍附近公眾設(shè)施或客戶單位造成損壞，應(yīng)即時采用各種方法截水;3，當(dāng)積水清除后，須即時巡查及記錄公眾地方，設(shè)施的損壞情況，同時巡查及記錄受影響的單位損壞情況;4，如有公眾設(shè)施受損，須立即報告維修部負責(zé)人或總經(jīng)理;5，如水浸的水源是由某單位內(nèi)漏出，除按上述步驟跟進外，即時聯(lián)絡(luò)浸水單位客戶，要求盡快處理.四，爆炸處理工作

1，當(dāng)發(fā)現(xiàn)有單位發(fā)生爆炸時，值班人員須盡快聯(lián)絡(luò)該單位客戶，征詢其是否需要報案;2，如客戶同意報案，須盡快報告公安機關(guān);3，公安人員未到達現(xiàn)場時，有關(guān)人員應(yīng)派人四周巡視是否有可疑人物，另外應(yīng)安排保安人員巡視附近其他單位，是否有被爆炸過的痕跡;4，切記不可觸動案發(fā)現(xiàn)場內(nèi)的任何物件，以免影響公安機關(guān)調(diào)查;5，當(dāng)公安人員到達現(xiàn)場時，須登記以下資料: 1)公安人員到場時間

2)公安人員車輛的數(shù)目及車輛號碼 3)帶隊隊長的姓名

4)當(dāng)公安人員離場時，應(yīng)記錄離開時間 五，交通事故處理工作

1，如果有人受傷，必須報警;2，沒有人受傷，可由雙方車主自行達成賠償協(xié)議;3，值班人員須登記以下資料: 1)車牌號碼

2)雙方車主姓名，地址，電話

3)如有人受傷，登記傷者姓名，地址，電話

4)如有公安，救護車到場，須登記車牌號，到場及離場時間，帶隊隊長姓名.4，如因撞車而對小區(qū)公眾地方，設(shè)施造成破壞，須報告管理處主任處理;5，事后須向總經(jīng)理呈交報告.六，意外受傷處理工作

1，當(dāng)在區(qū)域內(nèi)公共地方發(fā)現(xiàn)有人受傷時，要及時報警或叫救護車;2，須查問受傷者的身份及受傷的原因;3，值班人員須登記以下資料: 1)受傷者姓名，地址，電話 2)受傷原因

3)如有公安，救護車到場，登記到場，離場時間，車牌號碼，帶隊隊長姓名 4，事后須向管理處主任呈交報告.七，刑事案件處理工作

1，當(dāng)區(qū)域內(nèi)發(fā)生刑事案件時，必須在第一時間內(nèi)報告派出所，總經(jīng)理及貴方領(lǐng)導(dǎo);2，保護好現(xiàn)場;3，記錄好有關(guān)情況.八，管理處對于以上的特別情況的處理工作，須記錄于《事件報告》報告總經(jīng)理.九，具體操作詳見《意外事件處理工作指示》.消防應(yīng)急方案

為更好地做好本物業(yè)的消防應(yīng)急工作，特別定本方案: 一，成立消防應(yīng)急領(lǐng)導(dǎo)小組: 總指揮:管理處主任 副總指揮:保安隊長

下分兩個組:前線組和后援組 二，消防組織架構(gòu): 三，消防應(yīng)急方案

1，火警發(fā)生在任何時候

1)一般火情處理(指還沒有造成危及人生，財產(chǎn)的小型火災(zāi)).38 當(dāng)班人員: 當(dāng)班人員第一時間內(nèi)通知總指揮和119;監(jiān)控室值班人員立即呼叫所有上班人員，電話或人力通知不上班人員;由最近崗位的值班戰(zhàn)士立即切斷總電源，打開消防栓;監(jiān)控室人員立即用廣播通知單位內(nèi)人員進行有序疏散;門崗人員在消防車未到達前守候在重要路段保持道路暢通，以便消防車全速駛達火場，且做好有關(guān)人員，火警時間，地點，原因，急救車輛等記錄;開啟工業(yè)園區(qū)廣播，警鈴，檢查自動啟動的消防系統(tǒng)工作情況，必要時可啟動其他消防設(shè)施.不當(dāng)班人員: 由班長帶領(lǐng)本班人員及時趕到火警場地;接好水帶，水槍到火警現(xiàn)場做滅火準備;打開水閥實施滅火;拿滅火器，戴防毒面具，拿好消防服趕赴火場進行滅火和急救;拿消防斧和消防繩趕赴現(xiàn)場.后援組: 前臺人員第一時間到場，現(xiàn)場拍照，發(fā)現(xiàn)先或后進人員;做好護送傷員至醫(yī)院的措施;做好火災(zāi)后的現(xiàn)場清理工作，登記損失財產(chǎn)數(shù)量及方案案例;協(xié)助組織調(diào)查，做好安撫工作.2)重大火情的處理 當(dāng)班人員: 第一時間拔打”119“火警求援;通知總指揮及所有不當(dāng)班人員;立即切斷總電源，打開消防箱;開啟小區(qū)廣播，警鈴系統(tǒng)，監(jiān)控室人員利用廣播進行疏散人員，檢查已自動啟動的消防系統(tǒng)工作情況，必要的可強行啟動其他消防設(shè)施.確保各執(zhí)勤區(qū)域工作正常的同時，保持消防過道暢通和路面秩序井然;門崗人員做好相關(guān)人員，火警時間，地點，原因，急救車輛等記錄.不當(dāng)班人員: 由班長帶領(lǐng)本班人員及時趕到火場，控制火情;著消防服及防毒面具進行人員疏散，其他人員協(xié)助火警執(zhí)勤人員的 各項滅火工作 后援組: 第一時間到場，現(xiàn)場拍照，發(fā)現(xiàn)先進或落后人員;護送傷員至醫(yī)院;協(xié)助組織調(diào)查;做好火災(zāi)后的現(xiàn)場清理工作;登記損失的財產(chǎn)數(shù)量形成文字案例.事后保安隊長作《事件報告》上報管理處主任及總經(jīng)理.各組職責(zé): 總指揮:統(tǒng)一協(xié)調(diào)組織滅火及后援工作.前線組長:接到報警，統(tǒng)一部署滅火方案.前線組組員:負責(zé)具體滅火的各項工作.后援組組長:負責(zé)后援組的總協(xié)調(diào)工作.后援組組員:組織人員疏散及現(xiàn)場清理工作.39 紀律要求: 所有被通知到的人員必須到場，不得借故推托.所有人員必須嚴格按照分配的任務(wù)執(zhí)行，不得打折扣.做到言行禁止.以上規(guī)定有違反者，嚴肅處理.停水及事故處理方案 一，停水處理

1，設(shè)備發(fā)生故障，需停水處理時，當(dāng)班人員及時上報維修主管，由維修主管在一小時通知客戶并組織搶修;2，停水時，當(dāng)班人員密切觀察水池儲水情況，向管理處主任匯報，對水池儲水進行合理調(diào)度，如水池儲水不能在規(guī)定時間內(nèi)滿足供給應(yīng)提前通知客戶.二，事故處理

1，供水設(shè)備發(fā)生事故時，維修主管，當(dāng)班人員要到現(xiàn)場察看，處理并及時組織搶修;2，發(fā)生設(shè)備事故，當(dāng)班人員將事故時間，原因，設(shè)備損壞程度，影響程度等作記錄并上報;3，對重大事故由維修主管知會相關(guān)部門，按處理程序及時上報物業(yè)管理處主任;4，事故處理未結(jié)束時，當(dāng)班人員及相關(guān)維修人員未經(jīng)維修主管許可，不準擅自離開;5，事故處理完畢，維修主管安排專人對維修設(shè)備進一步監(jiān)護并對事故進行分析，將”事故分析報告“交管理處審查.第六章 工業(yè)園區(qū)辦公大樓清洗(拓荒)方案及報價 一，清洗范圍: 1，辦公樓1-4樓外墻清洗;2，辦公大樓1-4樓大堂地面，墻面，玻璃，樓梯，廁所清洗.二，施工方案: 1，外墻清洗采用高空下吊板作業(yè)法進行清洗;2，辦公樓地面，樓梯地面清洗用多功能刷地機配吸水機清洗.三，清洗技術(shù)要求: 1，外墻清洗后潔凈度達95%以上;2，地面清洗后潔凈度達95%以上;3，玻璃清洗后光亮，透明.四，清洗報價:(含稅價)1，外墻清洗價格:1元/m2(按實際清洗面積核算);2，地面清洗價格:1元/m2(含樓梯扶手，消防栓，辦公設(shè)施);3，室內(nèi)玻璃清洗價格:1元/m2;4，洗手間清洗價格:200元/間.五，供水，電等便利條件，并派人配合監(jiān)督，我司則按要求嚴格施工.自覺遵守甲方制度，對因我方施工過程中造成對方的財產(chǎn)損壞及其它損害，我方應(yīng)負全部責(zé)任，我司在施工過程中發(fā)生的人員安全事故及其它意外全部由我方負責(zé)，貴方不參與保障.六，本方案及報價的執(zhí)行雙方另行擬，簽合同.第七章 結(jié)束語

對于貴公司和眾信物業(yè)有限公司來說，本次物業(yè)管理項目的成功合作無疑是對雙方在管理上的一次創(chuàng)新，也客觀的反映出貴公司高層高瞻遠矚的眼光，它將集約和優(yōu)化各方資源，符合市場不斷專業(yè)化的發(fā)展.作為眾信物業(yè)有限公司來說，我們將把握機遇，把每次挑戰(zhàn)當(dāng)作一次機遇加以發(fā)展，我們有理由相信，通過我們積極的態(tài)度，科學(xué)的管理方法和專業(yè)的水平，一定會給貴公司及使用人呈上一份滿意的答卷，因為我輸送相信”沒有最好，只有創(chuàng)新".40 **公司

廣州市眾信物業(yè)管理公司 項目物業(yè)管理處 客戶服務(wù)中心 保 安 隊 環(huán)境管理部 維 修 部 物管標(biāo)的調(diào)研 擬定物業(yè)管理方案 組建機構(gòu) 崗位培訓(xùn) 接管驗收 整改 日常管理 眾信物業(yè)公司 管理處 反饋監(jiān)督 各業(yè)務(wù)塊員工 指揮 指揮 管理層 操作層

工資福利機制 激 勵 機 制 培養(yǎng)提升機制 思想工作機制 獎懲機制 企業(yè)文化機制 管理處主任1人

文員(1人)品管(1人)(共30人)服務(wù)中心 保安隊:14人 隊長:1人 戰(zhàn)士:13人 其中輪休一人 環(huán)境管理部11人 部長:1人 綠化技師:2人 環(huán)衛(wèi)隊:8人 維修部:2人 調(diào)查籌劃 編制計劃 實施營運

診斷評價 提高建筑美觀 延長建筑壽命 注重環(huán)境衛(wèi)生 貴公司 物業(yè)管理處 環(huán)境管理

向管理處主任提交作業(yè)計劃，監(jiān)督管理作業(yè)進行情況;定期進行現(xiàn)場巡查，確查作業(yè)良好實施;定期與管理處主任舉行管理例會，處理現(xiàn)場問題(1周1次);我司現(xiàn)場管理人員接到貴公司發(fā)出的緊急情況或突發(fā)事件必須優(yōu)先處理;優(yōu)先配合管理實施整體化管理;增加溝通，交流，協(xié)調(diào)的滿足貴公司的要求.總 指 揮 管理處主任 保安隊長 客戶服務(wù)中心 保安人員 其它人員 前線組 后援組

第四篇：物業(yè)管理方案目錄

目錄

序 號內(nèi) 容冊 項 前言

01.項目概況………………………………………………………………………………………………01 02.管理服務(wù)機構(gòu)簡介………………………………………………………………………………………02 03.物業(yè)服務(wù)理念和目標(biāo)……………………………………………………………………………………03 04物業(yè)服務(wù)機構(gòu)運作方式…………………………………………………………………………………04 05管理服務(wù)目的……………………………………………………………………………………………05 06.管理服務(wù)思路及措施……………………………………………………………………………………06 07.管理服務(wù)具體內(nèi)容………………………………………………………………………………………07 08.物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)………………………………………………………………………………………08 09.物業(yè)管理服務(wù)重難點分析與措施………………………………………………………………………09

10.擬采取的管理服務(wù)方式…………………………………………………………………………………10

11.物業(yè)服務(wù)人員崗位職責(zé)…………………………………………………………………………………11

12.小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)制度…………………………………………………………………………………12

13.衛(wèi)生保潔操作標(biāo)準及規(guī)程………………………………………………………………………………13

14.綠化養(yǎng)護管理標(biāo)準程序…………………………………………………………………………………14

15.設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)操作規(guī)程……………………………………………………………………………15

16.物業(yè)服務(wù)的應(yīng)急措施……………………………………………………………………………………16

第五篇：辦公樓物業(yè)管理方案目錄

合肥某綜合辦公樓物業(yè)管理方案目錄

第一節(jié)整體設(shè)想與管理模式……………………………第二節(jié)物業(yè)項目服務(wù)保障措施…………………………第三節(jié)項目管理處組織設(shè)置……………………………第四節(jié)物業(yè)項目管理制度………………………………第五節(jié)物業(yè)項目接管方案………………………………第六節(jié)物業(yè)項目管理服務(wù)目標(biāo)承諾……………………【綜合辦公樓】物業(yè)管理方案及管理制度綜合辦公樓位于懷寧路與休寧路交叉處，總體建筑面積88888平方米，樓高九層（不包括地下車庫）。主要設(shè)施有：電梯、智能監(jiān)控、消防系統(tǒng)、VRV空調(diào)系統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)等。辦公樓現(xiàn)為合肥市各民主黨派辦公場所。針對物業(yè)特點，**物業(yè)將嚴格按照商務(wù)辦公樓標(biāo)準，單獨設(shè)置物業(yè)管理處對該項目作系統(tǒng)管理，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。第一節(jié)整體設(shè)想與管理模式“溝通至上，服務(wù)致遠”作為合肥市**物業(yè)管理有限公司服務(wù)理念。我們堅持以客戶為上，及時認知客戶對服務(wù)的需求，在服務(wù)過程中持續(xù)不斷加以精進。根據(jù)綜合辦公樓的情況，我們**物業(yè)管理有限公司將本著“精致服務(wù)，以我的精心換得您的稱心”的服務(wù)宗旨，引進先進的管理理念和成熟的管理模式，從前期介入開始就切切實實地做好參謀、在辦公樓日常使用中勤勤懇懇地當(dāng)好物業(yè)的管家。

一、采取相適應(yīng)的服務(wù)模式我們將在服務(wù)管理上采用先進的理念，有效的服務(wù)管理手段，使所有進入辦公樓的客戶都體會到我們熱心的招呼、細心的關(guān)懷、專業(yè)的工作、盡心的服務(wù)；讓客戶感受到走進綜合辦公樓時，就能感覺到充滿溫馨、和諧的氛圍；應(yīng)用先進的軟件服務(wù)管理是時尚的，是構(gòu)建和諧社會所必須的。

二、物業(yè)管理的基礎(chǔ)服務(wù)及延伸特約服務(wù)綜合辦公樓的物業(yè)管理服務(wù)分為內(nèi)核基礎(chǔ)服務(wù)及延伸特約服務(wù)。內(nèi)核基礎(chǔ)服務(wù)是指在物業(yè)界面內(nèi)公共區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)的保安、工程、清潔管理服務(wù)。延伸特約服務(wù)是指有根據(jù)業(yè)主或客戶的特殊需要，另行對辦公區(qū)域內(nèi)其他設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)維護、特約清潔（領(lǐng)導(dǎo)辦公室、辦公室及休息室、多功能廳、乒乓球室、健身房、小會議室、活動室、96人的大教室及貴賓休息室的保潔），生活服務(wù)區(qū)域配套管理等。通過內(nèi)核基礎(chǔ)服務(wù)，保障辦公樓正常的日常辦公秩序。通過接受延伸特約服務(wù)的逐項開展進一步提升綜合辦公樓物業(yè)軟環(huán)境，使之達到臻善臻美。

三、管理設(shè)想為讓業(yè)主創(chuàng)造舒適、寧靜、稱心、親切、安全的辦公環(huán)境，我公司將從這些方面努力，刻苦鉆研、努力探索。針對【綜合辦公樓】的特征，我公司提出了以下物業(yè)管理設(shè)想：1．著重從人的基礎(chǔ)生活功能需求出發(fā)做到人性化管理理念，豐富特色服務(wù)；2．著重從人與自然、和諧、共生的要求出發(fā)，加強對生態(tài)、綠化、人文、環(huán)境的建設(shè)與維護。四．服務(wù)定位物業(yè)管理處內(nèi)部管理實行以ISO9001 國際質(zhì)量標(biāo)準體系運行模式。各項服務(wù)均規(guī)范化、專業(yè)化，并在管理服務(wù)中不斷改進、吸收、運用先進的物業(yè)管理方法和要求，不斷強化各級服務(wù)人員的培訓(xùn)。同時，吸納各類專業(yè)技術(shù)人才，不斷提升整個物業(yè)管理處的人員素質(zhì)及服務(wù)技能。力爭使辦公樓創(chuàng)優(yōu)，同時依據(jù)ISO9001 國際質(zhì)量標(biāo)準體系，使辦公樓物業(yè)管理質(zhì)量更加標(biāo)準化、規(guī)范化。

4、管理內(nèi)容4.1綜合辦公樓管理區(qū)域的公共設(shè)備設(shè)施的運行、維護、維修管理。4.2綜合辦公樓管理區(qū)域的公共區(qū)域的保安、消防安全管理4.3綜合辦公樓管理區(qū)域的公共區(qū)域的保潔、綠化管理第二節(jié)【綜合辦公樓】物業(yè)項目服務(wù)保障措施

1、先進的ISO9001：2000內(nèi)部質(zhì)量管理體系保障，建立六大管理機制要實現(xiàn)綜合辦公樓項目物業(yè)管理目標(biāo)，離不開強化的內(nèi)部管理體系。公司運作將依托IS0嚴格的質(zhì)量管理體系模式作為日常管理運作質(zhì)量的保證。建立六項管理機制：自我約束機制：嚴格苛求，精益求精的賓館星級式服務(wù)，以服務(wù)卓越、質(zhì)量上乘的高標(biāo)準約束自己。專業(yè)化運作機制：對于項目處遇專業(yè)性與技術(shù)性較強的管理服務(wù)，都有專業(yè)物業(yè)公司技術(shù)中心提供技術(shù)支持。以降低成本，揚長避短，提高效率。質(zhì)量保證機制：專業(yè)物業(yè)公司的管理運作和服務(wù)規(guī)范遵循國際化，標(biāo)準化組織的ISO9001－2000的管理模式進行實施。檢查監(jiān)督機制：為了確保服務(wù)質(zhì)量，專業(yè)物業(yè)公司必須建立了嚴密而科學(xué)的質(zhì)量檢查監(jiān)督體系負責(zé)辦公樓管理服務(wù)的各項意見反饋與投訴回訪。5．緊急預(yù)案機制：根據(jù)辦公樓特點，分工作條線，設(shè)計各類預(yù)案，建立預(yù)案網(wǎng)絡(luò)機制，預(yù)案流程，預(yù)案執(zhí)行監(jiān)督及預(yù)案檢驗、預(yù)案起動執(zhí)行記錄等一整套可操作制度。

2、采用系統(tǒng)及過程管理方法最終實現(xiàn)“十二化”管理綜合辦公樓項目物業(yè)管理活動是由各相關(guān)的子過程組成，各相關(guān)過程加以識別，理解和管理，最大限度的減少職能交叉、重疊管理。實現(xiàn)垂直管理、目標(biāo)管理、網(wǎng)絡(luò)管理，從而達到提高管理效率、降低運行成本目的。公司將各類服務(wù)活動賦

予文件化、程序化，并實行并通過PDCA（PLAN DO CHECK ACTION）管理方式做到精心策劃――明確各項活動的職責(zé)，配備適當(dāng)?shù)馁Y源，保證科學(xué)管理。精心實施――嚴格按照質(zhì)量管理體系文件規(guī)定要求，實施程序化、規(guī)范化管理使每位員工明確自己該做什么，如何做，做到什么程度，留下何種記錄，從而達到定時、定人、定崗、定任務(wù)、定質(zhì)量的五定要求，嚴格檢查――每項活動都會有計劃的受到檢查，從日檢到周檢，月檢覆蓋整個物業(yè)管理活動，保證各項物業(yè)管理活動在嚴格受控狀態(tài)下運行。持續(xù)改進――針對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，通過征求業(yè)主、客戶意見，運用統(tǒng)計方法，測量出物業(yè)管理活動的不足之處，制定糾正和預(yù)防措施，從而實現(xiàn)物業(yè)管理活動的持續(xù)改進和質(zhì)量的良性循環(huán)。“十二化”工作標(biāo)準服務(wù)組織專業(yè)化、服務(wù)架構(gòu)簡約化、服務(wù)控制規(guī)范化、服務(wù)標(biāo)準精確化、服務(wù)理念人本化、服務(wù)內(nèi)容菜單化、服務(wù)效果最佳化、服務(wù)責(zé)任全體化、服務(wù)隊伍素質(zhì)化、服務(wù)信息網(wǎng)絡(luò)化、服務(wù)成本合理化、服務(wù)運作市場化。

3、重大預(yù)案的設(shè)計演練制度根據(jù)管理重點，我們應(yīng)在服務(wù)管理上從以下幾個方面設(shè)計應(yīng)急預(yù)案并加以演練，以確保辦公樓運作的安全無虞：工程管理方面：突發(fā)性水浸應(yīng)急處理預(yù)案、防汛應(yīng)急預(yù)案、設(shè)備故障應(yīng)急處理預(yù)案、觸電事故的應(yīng)急處理預(yù)案等；治安保安方面：交通意外事故應(yīng)急預(yù)案、治安、刑事案件應(yīng)急預(yù)案、火災(zāi)、爆炸事件應(yīng)急預(yù)案、節(jié)假日突發(fā)事件處理預(yù)案等；環(huán)境保護方面：下水管受堵排積水預(yù)案、地面遭受特種材料污染排除預(yù)案、有害氣體侵襲預(yù)案等；公共衛(wèi)生方面：食物中毒預(yù)案、流行病預(yù)防預(yù)案等；

4、強化崗位培訓(xùn)、有效進行督導(dǎo)公司將對綜合辦公樓實行全員培訓(xùn)制度。培訓(xùn)工作將由始無終地貫徹在整個管理過程中。辦公樓管理服務(wù)人員在上崗前由公司進行系統(tǒng)嚴格的崗前培訓(xùn)并取得相應(yīng)的崗位執(zhí)業(yè)資格證書。通過崗前培訓(xùn)使員工在服務(wù)意識的培養(yǎng)、服務(wù)理念的樹立、工作技能的提升等方面盡快達到一流管理所需的水平。讓全體員工理解公司的質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)，繼而自覺參與到公司的質(zhì)量活動中去。同時，公司還在日常管理服務(wù)過程中不斷地對員工進行在崗培訓(xùn)及理念的強化，繼續(xù)通過技術(shù)平臺優(yōu)勢及軟件支持以多種形式加強人員培訓(xùn)的溝通交流，以持續(xù)提升員工的專業(yè)技能。執(zhí)行規(guī)范是否到位，培訓(xùn)是否有效，還須通過督導(dǎo)這一環(huán)節(jié)。我們將建議多層次的督導(dǎo)體系。綜合辦公樓將通過定期的日常巡查，每月組織所有部門負責(zé)人進行的一次樓檢；每個部門負責(zé)人每日對辦公樓管理狀況作一次例查；各基礎(chǔ)管理層更是根據(jù)操作規(guī)范要求時時對管理作出巡查；公司不定期地對項目作抽檢和指導(dǎo)；同時物業(yè)管理處更接受業(yè)主和使用人對管理質(zhì)量的評定和指導(dǎo)。

5、量化考核，建立激勵機制

長沙市政府辦公大樓管理方案卷首語 長沙市市委市政府以放眼天下的胸懷、積極前瞻的眼光，將市委市政府機關(guān)大院物業(yè)管理推向社會化、專業(yè)化的方向。某物業(yè)管理有限公司對這一智慧之舉高度重視。一個月來，我們公司精英聚合，心神融會，以換位思考的負責(zé)態(tài)度，反復(fù)論證，度身定做，制訂出“零風(fēng)險工程、一種模式、二項承諾、三個重點、四大優(yōu)勢及八項措施”整套方案……掩卷細思，我們將為機關(guān)大院帶去什么？不僅僅是悉心入微的服務(wù)、專業(yè)規(guī)范的管理，也不僅僅是寶貴的實踐經(jīng)驗。我們所帶最具價值的是觀念的力量，一種勇于創(chuàng)新、追求卓越、永遠向上的精神。這就是我們成功合作、共創(chuàng)未來的重要保證。某某物業(yè)管理人將一如既往地秉持真誠合作、專業(yè)保障、長遠承擔(dān)的一貫風(fēng)格，履行我們的職責(zé)，實現(xiàn)我們的諾言，傾情投入，樹立政府物業(yè)專業(yè)化管理的成功范例，向長沙市市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)和長沙市市人民呈獻一份合格的答卷！滿意僅僅是起點。第一章提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃零風(fēng)險工程――解除后顧之憂一種模式――[經(jīng)營型]物業(yè)管理二項承諾――示范大廈、滿意率三個重點――整體形象、設(shè)備管理、配套服務(wù)四大優(yōu)勢――觀念、技術(shù)、經(jīng)驗、配套八項措施――精銳骨干、整體形象、設(shè)備管理、綜合服務(wù)、質(zhì)保體系、成本控制、遠程網(wǎng)絡(luò)、服務(wù)創(chuàng)新

一、認識與定位項目定位長沙市市委、市政府機關(guān)大院作為一個國際化、多功能、大綠化、環(huán)保型的現(xiàn)代政府物業(yè)，整體形象應(yīng)該著眼于全國，著眼于世界，著眼于未來。機關(guān)大院項目整體形象定位是開放、高效、親和●開放體現(xiàn)長沙市市委、市政府改革開放的思想和國際化的辦公方式●高效展示長沙市市委、市政府進取、創(chuàng)新的精神狀態(tài)和高效率●親和象征長沙市市委、市政府為民服務(wù)的宗旨及與外界的和諧關(guān)系

二、工作重點和零風(fēng)險工程

（一）三個重點 我們公司以客戶導(dǎo)向理論為依據(jù)，從長沙市市委、市政府的角度分析機關(guān)大院的物業(yè)管理服務(wù)需求，確定了物業(yè)管理服務(wù)的三項工作重點：重點一：樹立政府物業(yè)整體形象通過環(huán)境形象樓宇形象控制、設(shè)備和公共設(shè)施管理、治安和交通控制、管理服務(wù)人員行為規(guī)范以及后續(xù)工程形象控制等專業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造機關(guān)大院開放、高效、親和的整體形象。重點二：樓宇設(shè)備管理機關(guān)大院樓宇設(shè)備的安裝、調(diào)試難度大，關(guān)鍵設(shè)備國產(chǎn)化程度高，而政府物業(yè)的特殊性又要求設(shè)備運行萬無一失，這對物業(yè)管理公司設(shè)備管理的技術(shù)實力是嚴峻的考驗。物業(yè)管理單位必須在前期介入期全面參與設(shè)備安裝、調(diào)試，熟悉設(shè)備特性，掌握運行規(guī)律；在正式運行后，要確保電梯系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、中央空調(diào)及通訊系統(tǒng)等關(guān)鍵設(shè)備運行正常。重點三：提供綜合性配套服務(wù)機關(guān)大院包括辦公樓、新聞中心、會展中心、綜合配套樓等，集多種功能于一體，要求物業(yè)管理公司在保證物業(yè)管理主業(yè)基礎(chǔ)上，提供綜合配套服務(wù)，包括會務(wù)服務(wù)、餐廳管理、招待所管理、網(wǎng)吧、健身、汽車美容服務(wù)等。這些要求對物業(yè)管理公司又是新的挑戰(zhàn)。

（二）零風(fēng)險工程零風(fēng)險工程的出發(fā)點是全面解除長沙市市委、市政府機關(guān)后勤事務(wù)社會化改革的后顧之憂。包括以下三項內(nèi)容：依托某某企業(yè)集團，長遠承擔(dān)物業(yè)管理的責(zé)任，在任何情況下，確保物業(yè)正常運行。吸納、培訓(xùn)、安排機關(guān)事務(wù)管理局原有物業(yè)管理富余人員。注重機關(guān)大院物業(yè)管理相關(guān)保險事項。我們公司按照有關(guān)規(guī)定投保公共責(zé)任險和員工險，并與機關(guān)事務(wù)管理局協(xié)商安排設(shè)備保險事宜，提高機關(guān)大院物業(yè)運行抗風(fēng)險能力。指導(dǎo)思想、管理模式、管理目標(biāo)指導(dǎo)思想：真誠合作、專業(yè)保障、長遠承擔(dān)真誠合作體現(xiàn)了我們公司尊重客戶、依法經(jīng)營的一貫風(fēng)格，重合同、講道德、守信譽，注意及時地溝通和協(xié)調(diào)，真誠為長沙市市委、市政府提供專業(yè)服務(wù)，為社會創(chuàng)造價值。服務(wù)客戶、拓展市場的意義重于創(chuàng)造利潤。專業(yè)保障展示我們公司“敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，充分發(fā)揮公司ISO9000質(zhì)保體系、人力資源管理體系、財務(wù)預(yù)算及執(zhí)行控制系統(tǒng)、物業(yè)管理制度以及專用物業(yè)管理軟件五大體系的巨大作用，組織專業(yè)力量，體現(xiàn)專業(yè)水準，保障專業(yè)效果。長遠承擔(dān)注重合作的即效性，更著眼于合作的長遠前景和綜合效益，力避急功近利、華而不實和短期行為。有階段計劃，更有長遠安排，將服務(wù)概念由委托管理期局部擴展到物業(yè)的使用壽命期，是物業(yè)管理人的應(yīng)盡職責(zé)。一種模式：[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式我們公司在物業(yè)管理行業(yè)首創(chuàng)[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式，在物業(yè)管理實踐中取得顯著效果。[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式的核心思想為：將物業(yè)管理的概念從一般運行、維護、管理提升到對物業(yè)整體項目全面的策劃、服務(wù)和管理層面，服務(wù)概念從合同期局部擴展到物業(yè)的使用壽命期，從而開發(fā)物業(yè)的功能潛力并提高使用效率，真正體現(xiàn)物業(yè)管理使物業(yè)保值、增值的社會功能。[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式在實際操作中，以物業(yè)管理主業(yè)為核心，以樓宇設(shè)備維護、改造為技術(shù)支持，以規(guī)劃物業(yè)功能、提高物業(yè)使用率為輔助手段，以配套項目的經(jīng)營作為服務(wù)客戶的補充，形成全方位物業(yè)管理服務(wù)的綜合能力。[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式在機關(guān)大院具有廣闊的施展空間。我們公司強大的技術(shù)支持系統(tǒng)可以在設(shè)備管理方面發(fā)揮重要的保障作用；我們公司豐富的經(jīng)驗可以協(xié)助貴方合理規(guī)劃、科學(xué)安排、適時調(diào)整，提高物業(yè)使用效能；我們公司的綜合服務(wù)能力集辦公、會展、餐飲、公寓、文化等多方面于一體，在滿足機關(guān)大院的需求中最具實力。[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式在機關(guān)大院的應(yīng)用，可以保障設(shè)備運行，提高政府辦公物業(yè)的使用效率，明顯提升物業(yè)管理服務(wù)的附加值，并顯著降低物業(yè)運行的總體成本。管理目標(biāo)兩項承諾自接管之日起，三年內(nèi)使機關(guān)大院成為全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)，樹立政府辦公物業(yè)實行企業(yè)化、專業(yè)化物業(yè)管理的成功范例。自接管之日起，第一內(nèi)，實現(xiàn)物業(yè)管理客戶滿意率95%以上。四大優(yōu)勢觀念優(yōu)勢：滿意只是起點（以服務(wù)客戶為最高原則）深圳物業(yè)管理水平居于全國前列，其核心內(nèi)因在于觀念領(lǐng)先。觀念激發(fā)活力，觀念產(chǎn)生動力。我們公司將客戶滿意作為工作業(yè)績評價的最終指標(biāo)，以客戶滿意為起點，最大限度地滿足客戶需求。在這種理念支持下，我們公司在員工隊伍中堅持不懈地強化滿意服務(wù)觀念、市場觀念以及危機意識、質(zhì)量意識、成本意識。正是由于滿意服務(wù)觀念的提出，近年來，在我們公司所管轄的百萬余平方米物業(yè)中，年有效投訴率均控制在千分之二以下。技術(shù)優(yōu)勢：強大的樓宇設(shè)備管理技術(shù)支持我們公司積累十幾年樓宇機電設(shè)備管理經(jīng)驗，集設(shè)計、安裝、維護、改造能力于一身，技術(shù)實力在樓宇設(shè)備管理業(yè)首屈一指。我們公司目前擁有高級工程師五名，中級職稱技術(shù)人員四十余名以及近百名機電設(shè)備熟練維修人員。這支技術(shù)隊伍對各類物業(yè)基本設(shè)施由電梯、中央空調(diào)、供配電、給排水、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、智能控制直至停車場自動管理系統(tǒng)均有完善的技術(shù)保障規(guī)范和豐富的實踐經(jīng)驗，可以為機關(guān)大院制訂高效率的設(shè)備管理方案，確保各項系統(tǒng)運行正常、維修及時，并有效延長設(shè)備的使用壽命。我們公司所屬的某某電梯公司是某市電梯保養(yǎng)專業(yè)單位，是深圳眾多物業(yè)管理企業(yè)中電梯維修實力最強的企業(yè)，可以為機關(guān)大院的16部電梯安全運行和維護提供全面的技術(shù)保障。我們公司還與眾多機電設(shè)備廠家如蒂森電梯、三菱電梯、霍尼維爾、ABB公司、特靈公司、開利

公司等相關(guān)企業(yè)保持著良好的合作關(guān)系。我們公司技術(shù)優(yōu)勢還體現(xiàn)在能根據(jù)機關(guān)大院的實際情況，制訂有效的節(jié)能降耗措施，從而顯著降低政府辦公費用。配套優(yōu)勢：提供綜合性物業(yè)管理服務(wù)我們公司首創(chuàng)的[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式在物業(yè)管理行業(yè)有較大影響。該模式能開發(fā)管轄物業(yè)的功能潛力和提高使用效率，并通過配套服務(wù)項目的經(jīng)營、管理，使業(yè)主和客戶享受更全面的物業(yè)管理服務(wù)。我們公司積累了深圳[某某苑]（40萬平方米多功能物業(yè)群體）綜合性物業(yè)管理十五年經(jīng)驗，除物業(yè)管理主業(yè)外，還經(jīng)營苑區(qū)租賃代理、健身中心、餐飲、網(wǎng)吧、文化娛樂、汽車美容等綜合性配套業(yè)務(wù)。我們公司在[某某苑]投資經(jīng)營有[演藝中心]（娛樂行業(yè)名牌）、[某某健身會]（全國健身行業(yè)第一品牌）、[食街]（特色大眾飲食公司）和[某某汽車美容中心]等。我們公司管理綜合型物業(yè)的配套服務(wù)優(yōu)勢使某某苑成為某市社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益俱佳的高檔社區(qū)。經(jīng)驗優(yōu)勢：外接項目管理服務(wù)的實踐我們公司近年在北京、武漢、珠海等地承接多項物業(yè)，對異地項目管理的個中滋味深有體會，積累了異地外接項目管理的寶貴經(jīng)驗。下面僅以我們公司全面接管[深圳某銀行]物業(yè)的案例與機關(guān)大院作一簡要比較。