第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表的特征（寫寫幫推薦）

廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司 2008 年1 月1 日至2009 年12 月31 日止 審計報告及財務(wù)報表 目 錄 頁 次

一、審計報告 1-2

二、財務(wù)報表

1、資產(chǎn)負債表和合并資產(chǎn)負債表

2、利潤表和合并利潤表

3、現(xiàn)金流量表和合并現(xiàn)金流量表

4、所有者權(quán)益變動表和合并所有者權(quán)益 變動表

三、財務(wù)報表附注 1-59立信會計師事務(wù)所有限公司2007 年7 月26 日版 審計報告 第1 頁 本所函件編號:(2010)羊查字第18678 號 穗注協(xié)報備號碼:

*** 審 計 報...廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司

2008 年1 月1 日至2009 年12 月31 日止

審計報告及財務(wù)報表

目 錄 頁 次

一、審計報告 1-2

二、財務(wù)報表

1、資產(chǎn)負債表和合并資產(chǎn)負債表

2、利潤表和合并利潤表

3、現(xiàn)金流量表和合并現(xiàn)金流量表

4、所有者權(quán)益變動表和合并所有者權(quán)益

變動表

三、財務(wù)報表附注

1-59立信會計師事務(wù)所有限公司2007 年7 月26 日版

審計報告 第1 頁

本所函件編號:(2010)羊查字第18678 號

穗注協(xié)報備號碼: ***

審 計 報 告

廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司全體股東:

我們審計了后附的廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司(以下簡稱貴公

司)財務(wù)報表,包括2008 年12 月31 日、2009 年12 月31 日的資產(chǎn)負債 表和合并資產(chǎn)負債表, 2008 年度、2009 年度的利潤表和合并利潤表、現(xiàn) 金流量表和合并現(xiàn)金流量表、所有者權(quán)益變動表和合并所有者權(quán)益變動表 以及財務(wù)報表附注。

一、管理層對財務(wù)報表的責任

按照企業(yè)會計準則的規(guī)定編制財務(wù)報表是貴公司管理層的責任。這種 責任包括:(1)設(shè)計、實施和維護與財務(wù)報表編制相關(guān)的內(nèi)部控制,以使 財務(wù)報表不存在由于舞弊或錯誤而導(dǎo)致的重大錯報;(2)選擇和運用恰當 的會計政策;(3)作出合理的會計估計。

二、注冊會計師的責任

我們的責任是在實施審計工作的基礎(chǔ)上對財務(wù)報表發(fā)表審計意見。我 們按照中國注冊會計師審計準則的規(guī)定執(zhí)行了審計工作。中國注冊會計師

審計準則要求我們遵守職業(yè)道德規(guī)范,計劃和實施審計工作以對財務(wù)報表 是否不存在重大錯報獲取合理保證。審計報告第2 頁

審計工作涉及實施審計程序,以獲取有關(guān)財務(wù)報表金額和披露的審計

證據(jù)。選擇的審計程序取決于注冊會計師的判斷,包括對由于舞弊或錯誤 導(dǎo)致的財務(wù)報表重大錯報風險的評估。在進行風險評估時,我們考慮與財 務(wù)報表編制相關(guān)的內(nèi)部控制,以設(shè)計恰當?shù)膶徲嫵绦?但目的并非對內(nèi)部 控制的有效性發(fā)表意見。審計工作還包括評價管理層選用會計政策的恰當 性和作出會計估計的合理性,以及評價財務(wù)報表的總體列報。

我們相信,我們獲取的審計證據(jù)是充分、適當?shù)?為發(fā)表審計意見提

供了基礎(chǔ)。

三、審計意見

我們認為,貴公司財務(wù)報表已經(jīng)按照企業(yè)會計準則的規(guī)定編制,在所

有重大方面公允反映了貴公司2008 年12 月31 日、2009 年12 月31 日的 財務(wù)狀況以及2008 年度、2009 年度的經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量。

立信會計師事務(wù)所有限公司 中國注冊會計師:謝 岷

中國注冊會計師:王建民

中國·廣州 二○一○年三月二十三日附表一

編制單位:廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司貨幣單位:人民幣元

資 產(chǎn)附注2009.12.31 2008.12.31 負債和所有者權(quán)益附注2009.12.31 2008.12.31

流動資產(chǎn): 流動負債:

貨幣資金六(一)396,743,803.24 280,144,586.09 短期借款六(十六)50,000,000.00 250,000,000.00

交易性金融資產(chǎn)六(二)5 00,000.00 交易性金融負債

應(yīng)收票據(jù) 應(yīng)付票據(jù)六(十七)50,000,000.00 30,000,000.00

應(yīng)收賬款六(三)13,680,370.77 3 0,965,090.50 應(yīng)付賬款六(十八)95,561,745.12 69,016,930.87

預(yù)付款項六(四)383,865,491.52 198,089,401.52 預(yù)收款項六(十九)5 61,454,262.47 371,382,628.96

應(yīng)收利息-應(yīng)付手續(xù)費及傭金

其他應(yīng)收款六(五)267,716,790.82 1 5,313,058.02 應(yīng)付職工薪酬六(二十)9,186,673.04 12,020,119.65

存 貨六(六)1,491,439,801.81 1,509,336,428.42 應(yīng)交稅費六(二十一)49,728,383.88 45,981,897.51

一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn) 應(yīng)付利息六(二十二)3,058,899.70 2,001,936.03 其他流動資產(chǎn)六(七)6 6,967.13 31,937.48 應(yīng)付股利六(二十三)7,488,000.00 36,000,000.00

流 動 資 產(chǎn) 合 計 2,554,013,225.29 2,033,880,502.03 其他應(yīng)付款六(二十

四)56,595,507.24 68,719,820.92

非流動資產(chǎn): 一年內(nèi)到期的非流動負債六(二十五)2 33,800,000.00 85,200,000.00

可供出售金融資產(chǎn)-流動負債合計 1 ,116,962,008.95 970,383,788.94 長期應(yīng)收款非流動負債:

長期股權(quán)投資六(八)9,900,000.00-

在建工程-

工程物資 預(yù)計負債六(二十八)47,557,864.05-

固定資產(chǎn)清理 遞延所得稅負債79,134.64 資本公積六(三十)-

投資收益(損失以“-”號填列)

六(三十七)15,671.23 1 7,043.00

其中:對聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的投資收益--

匯兌收益(損失以“-”填列)--

三、營業(yè)利潤207,742,328.93 2 00,338,180.98

加:營業(yè)外收入

六(三十八)12,978,202.61 7 ,726,450.50

減:營業(yè)外支出

六(三十九)9,186,847.58 1 ,151,320.28

其中:非流動資產(chǎn)處置損失--

四、利潤總額(虧損總額以“-”號填列)211,533,683.96 2 06,913,311.20 減:所得稅費用

六(四十)58,227,513.34 5 7,266,925.66

五、凈利潤(凈虧損以“-”號填列)153,306,170.62 1 49,646,385.54 歸屬于母公司所有者的凈利潤141,423,571.80 1 47,569,700.20

少數(shù)股東損益11,882,598.82 2,076,685.34

六、每股收益:

(一)基本每股收益

六(四十一)1.18 1.23

(二)稀釋每股收益1.18 1.23

七、其他綜合收益

八、綜合收益總額153,306,170.62 149,646,385.54

歸屬于母公司所有者的綜合收益總額141,423,571.80 147,569,700.20 歸屬于少數(shù)股東的綜合收益總額11,882,598.82 2 ,076,685.3

4法定代表人: 主管會計工作的公司負責人: 會計機構(gòu)負責人:

合 并 利 潤 表附表三

編制單位:廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司貨幣單位:人民幣元

項 目附注2009年度2008年度

一、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量:

銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金1,579,923,494.54 955,870,802.89 收到的稅費返還

收到的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金六(四十一)225,335,142.33 253,699,738.04 經(jīng)營活動現(xiàn)金流入小計 1,805,258,636.87 1,209,570,540.93

購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金1,031,590,395.14 869,718,666.29 支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金46,131,753.62 44,433,237.98

支付的各項稅費172,713,485.31 156,114,146.91

支付其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金六(四十二)416,450,796.84 259,087,204.42 經(jīng)營活動現(xiàn)金流出小計 1,666,886,430.91 1,329,353,255.60

經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 138,372,205.96-119,782,714.67

二、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量:

收回投資收到的現(xiàn)金460,000,000.00 2,022,139.81

取得投資收益收到的現(xiàn)金15,671.23

處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)收回的現(xiàn)金凈額10,282,213.00 13,836,437.00

處置子公司及其他營業(yè)單位收到的現(xiàn)金凈額16,755.27

收到其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金

投資活動現(xiàn)金流入小計 470,297,884.23 15,875,332.08

購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金5,885,766.50 2,237,543.02

投資支付的現(xiàn)金661,480,000.35 5,760,000.00

取得子公司及其他營業(yè)單位支付的現(xiàn)金凈額4,240,000.00

支付其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金

投資活動現(xiàn)金流出小計 667,365,766.85 12,237,543.02

投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-197,067,882.62 3,637,789.06

三、籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量

吸收投資收到的現(xiàn)金88,000,000.00 2,000,000.00

其中:子公司吸收少數(shù)股東投資收到的現(xiàn)金

取得借款收到的現(xiàn)金732,000,000.00 605,400,000.00

發(fā)行債券收到的現(xiàn)金

收到其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金1,047,671.45

籌資活動現(xiàn)金流入小計 820,000,000.00 6 08,447,671.45

償還債務(wù)支付的現(xiàn)金569,025,000.00 419,090,000.00

分配股利、利潤或償付利息支付的現(xiàn)金75,680,106.19 66,859,324.19 其中:子公司支付給少數(shù)股東的股利、利潤17,919.22

支付其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金

籌資活動現(xiàn)金流出小計 644,705,106.19 4 85,949,324.19

籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 175,294,893.81 1 22,498,347.26

四、匯率變動對現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物的影響額

五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額 116,599,217.15 6,353,421.65 加:期初現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額280,144,586.09 273,791,164.44

六、期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額 396,743,803.24 2 80,144,586.09 公司法定代表人: 公司主管會計工作的負責人: 會計機構(gòu)負責人: 合 并 現(xiàn) 金 流 量 表編制單位:廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司 股本資本公積

減:庫

存股

盈余公積

一般風

險準備

未分配利潤其他股本資本公積

減:庫

存股

盈余公積

第二篇：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表解析

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表解析

房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)相比,具有開發(fā)周期長、投入資金量大、投資回收期長等特點,其財務(wù)報表所顯示的信息往往與實際偏差較大,因此不能完全拘泥于財務(wù)報表常規(guī)的分析方法。

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表的局限表現(xiàn)在：

1.大量預(yù)收賬款導(dǎo)致短期負債劇增，影響報表分析者對企業(yè)償債能力的判斷。2.開發(fā)成本準確計量和分攤難度比較大，影響報表分析者對企業(yè)真實資產(chǎn)總量的判斷。

3.期間費用全部計入當期損益，影響報表使用者對企業(yè)經(jīng)營成果的判斷。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用作為期間費用，直接計入當期損益。

房地產(chǎn)企業(yè)在項目尚未竣工驗收決算、大量預(yù)收賬款未轉(zhuǎn)銷售收入前將出現(xiàn)巨額虧損，特別是對于連續(xù)開發(fā)和滾動開發(fā)的企業(yè)，更難通過財務(wù)報表分析出企業(yè)真實的盈利能力，這樣勢必影響企業(yè)經(jīng)營情況的客觀反映。

一、從資產(chǎn)負債表入手，對房地產(chǎn)企業(yè)稅收解析

1、貨幣資金科目分析。如期末余額較大，則要與企業(yè)所得稅申報的預(yù)計利潤結(jié)合進行分析，如存在貨幣資金的增加額乘以預(yù)計毛利率小于當期申報的預(yù)計利潤的現(xiàn)象，要對企業(yè)的預(yù)收帳款科目進行核實，是否存在收取預(yù)售房款未通過“預(yù)收帳款”科目記帳，少申報預(yù)計利潤，同時要求提供銀行對帳單，查閱是否存在貨幣資金已支出未入帳的情況，并查明該項支出是否屬于實質(zhì)性的關(guān)聯(lián)企業(yè)。如期末余額較小，要分析是否可能存在貨幣資金不入帳的情況。應(yīng)當要求企業(yè)提供銀行對帳單與企業(yè)銀行存款明細帳相核對，是否存在資金轉(zhuǎn)出不入帳，不記在其它應(yīng)收款等往來科目，而放在銀行未達帳項中。另外也可以突擊實地盤點企業(yè)的庫存現(xiàn)金數(shù)并與現(xiàn)金日記帳帳面數(shù)核對，如相差較大，應(yīng)當分析具體原因，是否存在帳外經(jīng)營的情況。

2、應(yīng)收帳款科目分析。由于近幾年房地產(chǎn)行業(yè)進入賣方市場，房地產(chǎn)產(chǎn)品供不應(yīng)求，有的房地產(chǎn)開發(fā)商甚至在取得預(yù)售許可證之前就要求購房人一次性交清，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收帳款科目一般余額比較小，應(yīng)當對房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收帳款進行明細分析，如期末應(yīng)收帳款明細科目期末余額為貸方余額，則應(yīng)重點分析，防止企業(yè)將收到的預(yù)收款放在應(yīng)收帳款科目，而不放在預(yù)收帳款科目，需要通過分析相應(yīng)銷售合同約定的付款方式、付款期限等分析判別真假，是否逃避預(yù)交企業(yè)所得稅。

3、其它應(yīng)收款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，應(yīng)認真分析明細。如發(fā)現(xiàn)期末余額較大及本期業(yè)務(wù)發(fā)生頻繁和發(fā)生額較大的往來，要審核業(yè)務(wù)發(fā)生的時間、往來的性質(zhì)以及是彼此間是否屬于關(guān)聯(lián)企業(yè)，要防止部分資金寬裕的房地產(chǎn)企業(yè)將閑散資金無償對外拆借，計入其它應(yīng)收款，不按關(guān)聯(lián)企業(yè)之間按獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來計提利息收入。

4、存貨科目分析。此科目主要反映期末完工開發(fā)產(chǎn)品和期末未完工開發(fā)產(chǎn)品的情況。期末完工產(chǎn)品的余額一般是與預(yù)收帳款科目有對應(yīng)關(guān)系的。由于目前房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目必須達到一定階段才能取得預(yù)售許可證，而房地產(chǎn)開發(fā)項目由于需要投入資本比較大，建筑商也需要及時按照工程進度與房地產(chǎn)企業(yè)開票結(jié)算工程款，所以房地產(chǎn)企業(yè)期末完工產(chǎn)品的余額一般是與預(yù)收帳款科目有對應(yīng)關(guān)系的，存貨金額應(yīng)當與預(yù)收帳款金額在保持一定比例的正相關(guān)關(guān)系。如果遠小于預(yù)收帳款期末金額，則有可能存在收入成本費用不配比的現(xiàn)象，存在前期多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的可能。

這時要分析企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品總成本、單位面積的開發(fā)成本等計算方法和分攤依據(jù)，是否將土地出讓金、前期工程配套費等一次性計入前期成本。有的房地產(chǎn)公司結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時，不按稅務(wù)規(guī)定的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法進行結(jié)轉(zhuǎn)而是按成片開發(fā)的綜合毛利率進行結(jié)轉(zhuǎn)，就可能出現(xiàn)門面房在前期銷售時多結(jié)轉(zhuǎn)了成本；如果期末存貨金額遠大于預(yù)收帳款期末金額，則有可能存在預(yù)收款項不通過預(yù)收帳款科目核算，而通過其他科目核算的可能。同時在審核存貨科目時，還應(yīng)注意將完工開發(fā)產(chǎn)品的貸方與主營業(yè)務(wù)成本的借方進行比對，兩者應(yīng)當相等，如大于則有可能存在將開發(fā)產(chǎn)品用于抵債、贈送等未視同銷售的情況。

5、固定資產(chǎn)科目分析。一般情況下房地產(chǎn)公司的固定資產(chǎn)帳面數(shù)，相對于企業(yè)的注冊資本、開發(fā)規(guī)模來說，金額不會很大。如金額較大，應(yīng)當分析其具體明細。房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)科目核算的內(nèi)容主要是汽車、復(fù)印機、電腦、打印機、辦公桌等。房地產(chǎn)企業(yè)與其他工業(yè)企業(yè)相比,具有開發(fā)周期長的特點，但流動性也相對大一些。一個地方開發(fā)結(jié)束后，就轉(zhuǎn)到下一個地方開發(fā)，所以辦公用房一般都采取租賃方式。有些開發(fā)時間長的房地產(chǎn)公司也可能有辦公用房如售樓處和樣品房等，但對照2006年31號文件規(guī)定，建設(shè)售樓處時其成本必須單獨核算，否則應(yīng)當視為開發(fā)產(chǎn)品而不作為固定資產(chǎn)來處理。根據(jù)房地產(chǎn)公司開發(fā)的特點來 說，開發(fā)單位和施工單位一般不會是同一家公司，因而明細帳上一般不應(yīng)當有工程機械等設(shè)備。如發(fā)現(xiàn)則需多加審核相關(guān)手續(xù)并實地盤點以辯別其真?zhèn)?。有些實行核定征收企業(yè)所得稅的建筑公司將購買的機械設(shè)備發(fā)票放在房地產(chǎn)公司入帳，少開具建筑業(yè)發(fā)票以達到少繳營業(yè)稅及附加的目的。另外如固定資產(chǎn)中有房屋，也應(yīng)當認真分析是否是將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為經(jīng)營性資產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)關(guān)系是否真正屬于房地產(chǎn)公司。

6、短期借款科目分析。絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于投入資金量大，一般都有銀行借款。對于短期借款科目的審核應(yīng)重點圍繞兩個方面：一是企業(yè)是否有將預(yù)收款以借款的名義記入短期借款科目，逃避預(yù)交企業(yè)所得稅。一般來說企業(yè)短期借款為整數(shù)，而且以萬元為單位。分析中如發(fā)現(xiàn)企業(yè)短期借款金額準確到千位以下，則應(yīng)重點審核短期借款記錄是否真實、規(guī)范，是否存在將預(yù)收合同外的購房款因公司經(jīng)營需要轉(zhuǎn)入帳內(nèi)運營，而計入該科目。二是對于金額比較大的借款，要認真分析借款的金額和付息方式。特別是向個人或非金融單位的借款，更要認真審核其合同的真假，對于由于借款利率超過基準利率而列支的利息，應(yīng)不允許稅前列支。要認真分析企業(yè)與借款方是否有存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，對超過注冊資本50%以上關(guān)聯(lián)方借款利息應(yīng)不允許稅前列支。

7、其它應(yīng)付款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，此科目如期末金額較大，應(yīng)認真分析明細。一是看其它應(yīng)付款是否核算關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的往來，對于關(guān)聯(lián)企業(yè)的往來需要注意以下幾個方面：

一是部分房產(chǎn)企業(yè)將向關(guān)聯(lián)企業(yè)的借款放在此科目里并計提利息在稅前列支。需要審查企業(yè)向關(guān)聯(lián)企業(yè)的借款是否超過企業(yè)注冊資金的50%，計提利息的利率是否超過同期銀行貸款利率。

二是看其它應(yīng)付款是否核算代其它部門收取的稅費。房地產(chǎn)公司代其它部門收取的稅費也一般放在此科目核算，要分析收取稅費時，誰開具收據(jù)以及分析是否屬于房價的組成部分。如果屬于房價的組成部分及由房地產(chǎn)公司領(lǐng)取的收據(jù)自已開具，則此部分需確認為收入。

三是需要分析其它應(yīng)付款是否存在長期應(yīng)付未付的情況。如有些房地產(chǎn)公司為了少繳納33%的企業(yè)所得稅，簽訂假的施工合同，由房地產(chǎn)公司支付稅金，讓建筑公司多開具建筑業(yè)發(fā)票金額入帳，由于業(yè)務(wù)虛假，相關(guān)應(yīng)付款永遠是應(yīng)付未付。四是部分房地產(chǎn)企業(yè)與購買方在簽訂購房合同時，為了達到雙方少繳相關(guān)稅費的目的，房屋的真實成交價往往高于開票價，其差額部分房產(chǎn)公司往往以收據(jù)形式收取，在房地產(chǎn)公司需要資金周轉(zhuǎn)時，以借款或集資款的名義，計入此科目。

8、預(yù)收帳款科目分析。此科目是房地產(chǎn)行業(yè)最為敏感的涉稅科目。需要與存貨、主營業(yè)務(wù)收入、主營業(yè)務(wù)稅金及附加、應(yīng)交企業(yè)所得稅等科目一起綜合分析。這幾個會計科目之間都有一定的對應(yīng)關(guān)系。在分析中，一是要通過預(yù)收帳款明細帳以及相應(yīng)的購房合同上注明的付款方式，分析判別主營業(yè)務(wù)收入應(yīng)當確認的時間。二是要將資產(chǎn)負債表預(yù)收帳款科目數(shù)據(jù)與企業(yè)申報表數(shù)據(jù)進行比對，分析收到的預(yù)收款是否及時足額預(yù)交了企業(yè)所得稅。

具體方法是將資產(chǎn)負債表預(yù)收帳款科目本期增加額乘以預(yù)計毛利率后的金額，與企業(yè)申報表中預(yù)收帳款納稅調(diào)增金額減去預(yù)收帳款納稅調(diào)減金額后的余額進行比對，兩者金額應(yīng)該一致。

9、資本公積科目分析。要將年初數(shù)與期末數(shù)進行比較，如增加較多，則應(yīng)當分析增加的原因，是否符合交納企業(yè)所得稅的條件。

二、從損益表入手，對房地產(chǎn)企業(yè)稅收解析。

1、主營業(yè)務(wù)收入科目分析。分析已出售開發(fā)產(chǎn)品是否及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。一般的房地產(chǎn)公司都會盡可能推遲確認主營業(yè)務(wù)收入，其確認的依據(jù)和金額與開具的正式房屋銷售發(fā)票的金額一般是相等的。大部分房地產(chǎn)公司對確認收入時間的理解是必須開具正式發(fā)票時才確認，開具發(fā)票前取得的收入只算是預(yù)收款。對照31號文件精神，房地產(chǎn)公司確認收入的時間和金額分很多情況，需要對房地產(chǎn)企業(yè)的銷售方式、與購房戶的購銷合同的內(nèi)容等進行認真分析。

2、主營業(yè)務(wù)成本科目分析。此科目可能存在的最大的問題是結(jié)轉(zhuǎn)的主營業(yè)務(wù)成本被人為加大或提前。對于連續(xù)開發(fā)或滾動開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，較多房地產(chǎn)企業(yè)不按照收入成本配比原則，不能分項目進行成本費用的歸集和分配，從而導(dǎo)致前期開發(fā)項目的利潤人為調(diào)低，無法保證企業(yè)所得稅的均衡入庫。

3、主營業(yè)務(wù)稅金及附加分析。此科目與主營業(yè)務(wù)收入和預(yù)收帳款科目有一定的邏輯關(guān)系。從理論上測算，主營業(yè)務(wù)收入及預(yù)收帳款當期的增加額乘以5%的營業(yè)稅稅率，加上當年實際交納的土地增值稅和地方綜合規(guī)費，此金額應(yīng)與申報的主營業(yè)務(wù)稅金及附加基本相等。如相差較大，應(yīng)當分析原因，有無人為加大稅金及附加的行為。

4、主營業(yè)務(wù)利潤科目分析。房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率是比較高的，要根據(jù)掌握行業(yè)利潤參考值，并結(jié)合同地段其它房地產(chǎn)公司的經(jīng)營情況，分析判斷所評估企業(yè)的毛利率是否合理?

5、期間費用科目分析。管理費用過高過低都可能存在問題，過高了可能有虛列支出的情況，需對大額的支出審核票據(jù)的合法性和其業(yè)務(wù)的真實性。管理費用過低了也有可能企業(yè)將前期發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費、業(yè)務(wù)宣傳費、廣告費全部計入了開發(fā)成本中的前期工程費，而沒有單獨歸集此部分費用，并于正式銷售收入確認后配比進入當期費用列支。對于財務(wù)費用，要著重分析利息支出的合理性，要注意開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的利息費用只能進入開發(fā)成本，而不能作為期間費用全額于當期列支。因而要結(jié)合開發(fā)產(chǎn)品完工確認的時間，通過分析利息列支的情況分析判斷是否按稅法規(guī)定列支。

6、營業(yè)外收入分析。一是分析代收契稅等手續(xù)費用是否準確記錄?，F(xiàn)在一般地方政府都將需收取的契稅等費用委托房地產(chǎn)公司在收取房款時一并收取。地方政府給予一定比例的返還。部分房地產(chǎn)公司都將此返還的手續(xù)費計入了小金庫，瞞報了此部分收入。二是分析固定資產(chǎn)盤盈，固定資產(chǎn)處臵收益，非貨幣性資產(chǎn)交易收益，出售無形資產(chǎn)收益，罰款凈收入和其他應(yīng)計入營業(yè)外收入的項目是否屬于視同銷售應(yīng)當確認的范圍。

第三篇：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析要點

房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)相比，具有開發(fā)周期長、投入資金量大、投資回收期長等特點，其財務(wù)報表所顯示的信息往往與實際偏差較大，因此不能拘泥于常規(guī)的企業(yè)財務(wù)報表分析方法。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表的局限性

1．大量預(yù)收賬款導(dǎo)致短期負債劇增，影響報表使用者對企業(yè)償倩能力的判斷。

參照《企業(yè)會計制度》關(guān)于收入確認的規(guī)定，房地產(chǎn)收入確認標準應(yīng)具備以下四項具體條件：①工程已經(jīng)竣工并驗收合格；②具有經(jīng)購買方認可的結(jié)算通知書；③履行了銷售合同規(guī)定的義務(wù)，且價款已經(jīng)取得或確信可以取得；④成本能夠可靠地計量。然而房地產(chǎn)從開始預(yù)售到收入確認，需經(jīng)過竣工、驗收、測繪、辦證、決算等多個環(huán)節(jié)，少則數(shù)月，多則三五年，其間巨額的房款收入長期掛在預(yù)收賬款，一方面增加短期負債，另一方面減少了房款收入內(nèi)含的所有者權(quán)益。特別是近年房地產(chǎn)高額盈利在財務(wù)報表中無法體現(xiàn)，嚴重地影響了企業(yè)財務(wù)報表分析的結(jié)果。

2．開發(fā)成本賬實不符，影響報表使用者對企業(yè)資產(chǎn)的判斷。

房地產(chǎn)企業(yè)為了持續(xù)發(fā)展往往會儲備大量的土地，由此形成的土地成本按購置時實際支付的價款入賬，未包含貨幣時間價值和土地增值部分。特別是近年來，房地產(chǎn)企業(yè)憑借其資金、品牌、政府扶持，以協(xié)議出讓的方式取得了大量廉價的土地，其實際地價已經(jīng)是賬面成本的數(shù)倍，這時財務(wù)報表顯示的企業(yè)資產(chǎn)嚴重失實，音響消費者進行企業(yè)財務(wù)報表分析。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中有相當部分工程款由施工單位墊支，比例高達30％～50％，時間長達數(shù)年，施工單位往往對墊支部分不開發(fā)票，再加上房地產(chǎn)企業(yè)為欠付工程款拖延工程決算時間，往往要經(jīng)過幾個會計才能完成，對此，房地產(chǎn)企業(yè)就難以及時進行成本核算，造成賬面成本低于實際數(shù)。

3．期間費用計入當期損益，影響報表使用者對企業(yè)經(jīng)營成果的判斷。

按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用作為期間費用，直接計入當期損益。房地產(chǎn)企業(yè)在項目尚未竣工驗收決算、大量預(yù)收賬款未轉(zhuǎn)銷售收入前將出現(xiàn)巨額虧損，一旦結(jié)轉(zhuǎn)收入，隱含的利潤即會顯現(xiàn)，這樣勢必影響企業(yè)經(jīng)營情況的客觀反映。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析方法

應(yīng)先根據(jù)真實性和配比原則將財務(wù)報表作以下適當調(diào)整，然后才能進行常規(guī)的企業(yè)財務(wù)報表分析。

1．根據(jù)收款方式分析預(yù)收賬款，確認收入。

房地產(chǎn)由于其商品價值很大，收款形式與一般的產(chǎn)品有很大的不同，有一次性付款、分期付款、按揭付款等形式。對于一次性付款的房地產(chǎn)銷售，應(yīng)以應(yīng)收款項足額到賬作為收入確認的標準，而不論其是否辦理了房地產(chǎn)證，只要房款足額到賬，即可視為風險已轉(zhuǎn)移；對于分期付款的房地產(chǎn)銷售，應(yīng)以合同約定的收款日期確認收入，但是買方若在合同約定日期

有欠付現(xiàn)象，應(yīng)考慮買方的資信能力、欠付的金額及欠付頻率等因素，如果買方的資信不佳，欠付的金額過高(一般超過總房款的30％)，或欠付次數(shù)過多(連續(xù)兩期以上)，則不能確認收入；對于按揭付款的房地產(chǎn)銷售，應(yīng)待交足首期且按捐款已到賬，方可確認收入。根據(jù)上述原則將預(yù)收賬款中應(yīng)予確認的收入進行預(yù)結(jié)轉(zhuǎn)，并計提銷售稅金及附加。

2．分析開發(fā)成本的構(gòu)成，確認成本。

購入尚未開發(fā)的土地應(yīng)比照周邊地價進行評估，剔除資金成本后大大高于賬面價值的可認同土地增值額，暫估調(diào)增存貨和資本公積；對應(yīng)入賬而未入賬的工程款按預(yù)算或估算入賬，對尚未完工的配套工程估價預(yù)提，使開發(fā)成本盡可能接近實際；按照收入與成本配比原則預(yù)轉(zhuǎn)成本。

3．對收入結(jié)轉(zhuǎn)前發(fā)生的期間費用，按照收入與費用配比原則進行調(diào)整。

財務(wù)總監(jiān)應(yīng)該做好企業(yè)財務(wù)報表分析的工作，現(xiàn)代意義上的財務(wù)總監(jiān)是公司重要的戰(zhàn)略決策的制定者和執(zhí)行者之一，是穿插于金融市場和價值管理之間的不可或缺的角色。隨著全球經(jīng)濟一體化進程的深入，傳統(tǒng)的財務(wù)管理知識已遠遠不能適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)的需要。當今的財務(wù)管理人員及企業(yè)管理者，不僅要遵循某些傳統(tǒng)的原則，還必須了解瞬息萬變的資本市場及財務(wù)管理發(fā)展趨勢，并掌握最新的策略與技術(shù)，以便高效地完成工作，給企業(yè)所有者和股東們提供強有力的利益保障與支持！

第四篇：如何具體分析房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報表

如何具體分析房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報表？

如何對資產(chǎn)負債表進行風險解析

1、貨幣資金科目分析。如期末余額較大，則要與企業(yè)所得稅申報的預(yù)計利潤結(jié)合進行分析，如存在貨幣資金的增加額乘以預(yù)計毛利率小于當期申報的預(yù)計利潤的現(xiàn)象，要對企業(yè)的預(yù)收賬款科目進行核實，是否存在收取預(yù)售房款未通過“預(yù)收賬款”科目記賬，少申報預(yù)計利潤，同時要求提供銀行對賬單，查閱是否存在貨幣資金已支出未入賬的情況，并查明該項支出是否屬于實質(zhì)性的關(guān)聯(lián)企業(yè)。如期末余額較小，要分析是否可能存在貨幣資金不入賬的情況。應(yīng)當要求企業(yè)提供銀行對賬單與企業(yè)銀行存款明細賬相核對，是否存在資金轉(zhuǎn)出不入賬，不記在其它應(yīng)收款等往來科目，而放在銀行未達賬項中。另外也可以突擊實地盤點企業(yè)的庫存現(xiàn)金數(shù)并與現(xiàn)金日記賬賬面數(shù)核對，如相差較大，應(yīng)當分析具體原因，是否存在賬外經(jīng)營的情況。

2、應(yīng)收賬款科目分析。由于近幾年房地產(chǎn)行業(yè)進入賣方市場，房地產(chǎn)產(chǎn)品供不應(yīng)求，有的房地產(chǎn)開發(fā)商甚至在未取得預(yù)售許可證之前就要求購房人一次性交清，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款科目一般余額比較小，應(yīng)當對房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款進行明細分析，如期末應(yīng)收賬款明細科目期末余額為貸方余額，則應(yīng)重點分析，防止企業(yè)將收到的預(yù)收款放在應(yīng)收賬款科目，而不放在預(yù)收賬款科目，需要通過分析相應(yīng)銷售合同約定的付款方式、付款期限等分析判別真假，是否存在逃避預(yù)交企業(yè)所得稅行為。

3、其它應(yīng)收款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，應(yīng)認真分析明細。如發(fā)現(xiàn)期末余額較大及本期業(yè)務(wù)發(fā)生頻繁和發(fā)生額較大的往來，要審核業(yè)務(wù)發(fā)生的時間、往來的性質(zhì)以及是彼此間是否屬于關(guān)聯(lián)企業(yè)，要防止部分資金寬裕的房地產(chǎn)企業(yè)將閑散資金無償對外拆借給其關(guān)聯(lián)企業(yè)，計入其它應(yīng)收款科目，不按關(guān)聯(lián)企業(yè)之間按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來計提利息收入。

4、存貨科目分析。此科目主要反映期末完工開發(fā)產(chǎn)品和期末未完工開發(fā)產(chǎn)品的情況。期末完工產(chǎn)品的余額一般是與預(yù)收賬款科目有對應(yīng)關(guān)系的。由于目前房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目必須達到一定完工程度才能取得預(yù)售許可證，而房地產(chǎn)開發(fā)項目由于需要投入資本比較大，建筑商也需要及時按照工程進度與房地產(chǎn)企業(yè)開票結(jié)算工程款，所以房地產(chǎn)企業(yè)期末完工產(chǎn)品的余額一般是與預(yù)收賬款科目有對應(yīng)關(guān)系的，存貨金額應(yīng)當與預(yù)收賬款金額保持一定比例的正相關(guān)關(guān)系。如果遠小于預(yù)收賬款期末金額，則有可能存在收入成本費用不配比的現(xiàn)象，存在前期多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的可能。這時要分析企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品總成本、單位面積的開發(fā)成本等計算方法和分攤依據(jù)，是否將土地出讓金、前期工程配套費等一次性計入前期成本。有的房地產(chǎn)公司結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時，不按稅務(wù)規(guī)定的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法進行結(jié)轉(zhuǎn)而是按成片開發(fā)的綜合毛利率進行結(jié)轉(zhuǎn)，就可能出現(xiàn)門面房在前期銷售時多結(jié)轉(zhuǎn)了成本；如果期末存貨金額遠大于預(yù)收賬款期末金額，則有可能存在預(yù)收款項不通過預(yù)收賬款科目核算，而通過其他科目核算的可能。同時在審核存貨科目時，還應(yīng)注意將完工開發(fā)產(chǎn)品的貸方與主營業(yè)務(wù)成本的借方進行比對，兩者應(yīng)當相等，如大于則有可能存在將開發(fā)產(chǎn)品用于抵債、贈送等未視同銷售的情況。

5、固定資產(chǎn)科目分析。一般情況下房地產(chǎn)公司的固定資產(chǎn)賬面數(shù)，相對于企業(yè)的注冊資本、開發(fā)規(guī)模來說，金額不會很大。如金額較大，應(yīng)當分析其具體明細。房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)科目核算的內(nèi)容主要是汽車、復(fù)印機、電腦、打印機、辦公桌等內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)與其他工業(yè)企業(yè)相比,具有開發(fā)周期長的特點，但流動性也相對大一些。一個樓盤開發(fā)結(jié)束后，就轉(zhuǎn)到下一個地方開發(fā)，所以辦公用房一般都采取租賃方式。有些開發(fā)時間長的房地產(chǎn)公司也可能有辦公用房如售樓處和樣品房等，但按照稅收規(guī)定，建設(shè)售樓處時其成本必須單獨核算，否則應(yīng)當視為開發(fā)產(chǎn)品而不作為固定資產(chǎn)來處理。根據(jù)房地產(chǎn)公司開發(fā)的特點來說，開發(fā)單位和施工單位一般不會是同一家公司，因而，固定資產(chǎn)明細賬上一般不應(yīng)當有工程機械等設(shè)備。如發(fā)現(xiàn)則需多加審核相關(guān)手續(xù)并實地盤點以辯別其真?zhèn)?。有些實行核定征收企業(yè)所得稅的建筑公司將購買的機械設(shè)備發(fā)票放在房地產(chǎn)公司入賬，少開具建筑業(yè)發(fā)票以達到少繳營業(yè)稅及附加的目的。

6、短期借款科目分析。絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于投入資金量大，一般都有銀行借款。對于短期借款科目的審核應(yīng)重點圍繞兩個方面：一是企業(yè)是否有將預(yù)收款以借款的名義記入短期借款科目，逃避預(yù)交企業(yè)所得稅。一般來說企業(yè)短期借款為整數(shù)，而且以萬元為單位。分析中如發(fā)現(xiàn)企業(yè)短期借款金額準確到千位以下，則應(yīng)重點審核短期借款記錄是否真實、規(guī)范，是否存在將預(yù)收合同外的購房款因公司經(jīng)營需要轉(zhuǎn)入賬內(nèi)運營，而計入該科目。二是對于金額比較大的借款，要認真分析借款的金額和付息方式。特別是向個人或非金融單位的借款，更要認真審核其借款合同的真假。對于由于借款利率超過基準利率而列支的利息，應(yīng)不允許稅前列支。要認真分析企業(yè)與借款方是否有存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過規(guī)定的標準而發(fā)生的利息支出，不得在計算企業(yè)所得稅時扣除。

7、其它應(yīng)付款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，此科目如期末金額較大，應(yīng)認真分析明細。一是看其它應(yīng)付款是否核算關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的往來，對于關(guān)聯(lián)企業(yè)的往來需要注意以下幾個方面：一是部分房產(chǎn)企業(yè)將向關(guān)聯(lián)企業(yè)的借款放在此科目里并計提利息在稅前列支。需要審查企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過規(guī)定的標準，計提利息的利率是否超過同期銀行貸款利率。二是看其它應(yīng)付款是否核算代其它部門收取的稅費。房地產(chǎn)公司代其它部門收取的稅費也一般放在此科目核算，要分析收取稅費時，誰開具收據(jù)以及分析是否屬于房價的組成部分。如果屬于房價的組成部分及由房地產(chǎn)公司領(lǐng)取的收據(jù)自已開具，則此部分需確認為收入。三是需要分析其它應(yīng)付款是否存在長期應(yīng)付未付的情況。如有些房地產(chǎn)公司為了少繳納企業(yè)所得稅，簽訂假的施工合同，由房地產(chǎn)公司支付營業(yè)稅金及附加，讓建筑公司多開具建筑業(yè)發(fā)票金額入賬。由于業(yè)務(wù)虛假，相關(guān)應(yīng)付的款項自然是長期掛賬。四是部分房地產(chǎn)企業(yè)與購買方在簽訂購房合同時，為了達到雙方少繳相關(guān)稅費的目的，房屋的真實成交價往往高于開票價，其差額部分房產(chǎn)公司往往以收據(jù)形式收取，在房地產(chǎn)公司需要資金周轉(zhuǎn)時，以借款或集資款的名義，計入此科目。

8、預(yù)收賬款科目分析。此科目是房地產(chǎn)行業(yè)最為敏感的涉稅科目。需要與存貨、主營業(yè)務(wù)收入、主營業(yè)務(wù)稅金及附加、應(yīng)交企業(yè)所得稅等科目一起綜合分析。這幾個會計科目之間都有一定的對應(yīng)關(guān)系。在分析中，一是要通過預(yù)收賬款明細賬以及相應(yīng)的購房合同上注明的付款方式，分析判別主營業(yè)務(wù)收入應(yīng)當確認的時間。二是要將資產(chǎn)負債表預(yù)收賬款科目數(shù)據(jù)與企業(yè)申報表數(shù)據(jù)進行比對，分析收到的預(yù)收款是否及時足額預(yù)交了企業(yè)所得稅。具體方法是將資產(chǎn)負債表預(yù)收賬款科目本期增加額乘以預(yù)計計稅毛利率后的金額，與企業(yè)申報表中預(yù)收賬款納稅調(diào)增金額減去預(yù)收賬款納稅調(diào)減金額后的余額進行比對，兩者金額應(yīng)該一致。

9、資本公積科目分析。要將年初數(shù)與期末數(shù)進行比較，如增加較多，則應(yīng)當分析增加的原因，是否屬于債務(wù)重組所得。絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都需要向銀行融資。

如何結(jié)合風險分析解讀損益表中的重點科目

1、主營業(yè)務(wù)收入科目分析。分析已出售開發(fā)產(chǎn)品是否及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。一般的房地產(chǎn)公司都會盡可能推遲確認主營業(yè)務(wù)收入時間，其確認的依據(jù)和金額與開具的正式房屋銷售發(fā)票的金額一般是相等的。大部分房地產(chǎn)公司對確認收入時間的理解是必須開具正式房屋銷售發(fā)票時才確認，開具發(fā)票前取得的收入只算是預(yù)收款。對照2009年新31號文件精神，房地產(chǎn)公司確認收入的時間和金額分很多情況，需要對房地產(chǎn)企業(yè)的銷售方式及購房戶的購銷合同內(nèi)容等進行認真分析。

2、主營業(yè)務(wù)成本科目分析。此科目可能存在的最大的問題是結(jié)轉(zhuǎn)的主營業(yè)務(wù)成本被人為加大或提前。對于連續(xù)開發(fā)或滾動開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，較多房地產(chǎn)企業(yè)不按照收入成本配比原則，不能分項目、分開發(fā)類型進行成本費用的歸集和分配，從而導(dǎo)致前期開發(fā)項目的利潤人為調(diào)低，無法保證企業(yè)所得稅的均衡入庫。在進行營業(yè)成本分析時，需要結(jié)合該企業(yè)的測繪報告上的總開發(fā)面積、已完工面積、已售面積等數(shù)據(jù)進行綜合分析。土地成本、建筑安裝成本約各占房地產(chǎn)成本的30%左右。土地成本分析時要查看其分攤的方法和依據(jù)。特別是分析單位面積的建筑安裝成本時，要結(jié)合當?shù)赝瑫r期、同房型、同地段的平均水平來認真比較。有些企業(yè)的單位面積建筑安裝成本偏高的話，則要結(jié)合建筑常規(guī)深挖成本偏高的原因。

3、主營業(yè)務(wù)稅金及附加科目分析。此科目與主營業(yè)務(wù)收入和預(yù)收賬款科目有一定的邏輯關(guān)系。從理論上測算，主營業(yè)務(wù)收入及預(yù)收賬款當期的增加額乘以5%的營業(yè)稅稅率，加上當年實際交納的土地增值稅和地方綜合規(guī)費，此金額應(yīng)與申報的主營業(yè)務(wù)稅金及附加基本相等。如相差較大，應(yīng)當分析原因，有無人為加大稅金及附加的行為。

4、主營業(yè)務(wù)利潤科目分析。房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率是比較高的，要根據(jù)國家公布的房地產(chǎn)行業(yè)利潤參考值，并結(jié)合同時期、同地段其它房地產(chǎn)公司的經(jīng)營情況，分析判斷評估企業(yè)的毛利率是否合理?

5、期間費用科目分析。管理費用過高過低都可能存在問題，過高了可能有虛列支出的情況，需對大額支出審核票據(jù)的合法性和其業(yè)務(wù)的真實性。管理費用過低了也有可能企業(yè)將前期發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費、業(yè)務(wù)宣傳費、廣告費全部計入了開發(fā)成本中的前期工程費，而沒有單獨歸集此部分費用。對于財務(wù)費用，要結(jié)合借款的對象分析利息支出的合理性。要注意有

些企業(yè)一方面向銀行等單位大量借款支付高額利息，另一方面又將自已的資金無償供關(guān)聯(lián)企業(yè)使用不計利息收入。

6、營業(yè)外收入科目分析。一是分析代收契稅等手續(xù)費用是否準確記錄?，F(xiàn)在一般地方政府都將需收取的契稅等費用委托房地產(chǎn)公司在收取房款時一并收取。地方政府給予一定比例的返還。部分房地產(chǎn)公司都將此返還的手續(xù)費計入了小金庫，瞞報了此部分收入。二是分析固定資產(chǎn)盤盈，固定資產(chǎn)處置收益，非貨幣性資產(chǎn)交易收益，出售無形資產(chǎn)收益，罰款凈收入和其他應(yīng)計入營業(yè)外收入的項目是否屬于視同銷售應(yīng)當確認的范圍。

第五篇：中國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表解讀要點20091129

中國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表解讀要點(香港上市公司)

近日在論壇上看到許多關(guān)于中國房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況的博文，通過列舉若干財務(wù)指標(如經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量)作為反映其核心觀點的支持性證據(jù)。本人認為，房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)特征以及特定背景賦予了部分財務(wù)指標特殊的涵義。為避免錯誤解讀，本人將分別以在香港上市和大陸A股上市的典型公司的財務(wù)報表為例，就其中的重點項目和內(nèi)容進行解讀。不足之處，請各位博友補充！本文參考碧桂園(2007.HK)、富力地產(chǎn)(2777.HK)和SOHO中國(0410.HK)的2007年年報，重點解讀在香港上市的中國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報告。

一、基本情況 1.業(yè)務(wù)范圍

通常，上市公司經(jīng)營的業(yè)務(wù)范圍反映在財務(wù)報表附注的分部報告和財務(wù)回顧等管理層說明性文字中。例如，碧桂園(2007.HK)的財務(wù)回顧就列示了該公司的主要業(yè)務(wù)范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)、建筑裝修及裝飾、酒店營運和物業(yè)管理四部分，其中房地產(chǎn)開發(fā)占絕對主導(dǎo)(約占總收入的94％)，建筑裝修及裝飾可以視為房地產(chǎn)開發(fā)的一個分部(90％的建筑裝修及裝飾收入來自于集團內(nèi)部)，酒店營運和物業(yè)管理基本上作為配套而存在。2.土地儲備情況 凈現(xiàn)值法(Net Asset Value,NAV)是當前世界上最廣泛適用的對房地產(chǎn)企業(yè)的估值方法(注1)。由于NAV方法的廣泛流行，擴充土地儲備意味著提升房地產(chǎn)企業(yè)未來的未來價值，直接決定著房地產(chǎn)企業(yè)受市場或投資者追捧的程度，這在2007年房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場上的表現(xiàn)不難看出。當然，隨著2007年國務(wù)院出臺《關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》，土地儲備過大則成為了巨大的開發(fā)風險，如恒大IPO夭折即是明證。但不管怎樣，土地儲備仍然是房地產(chǎn)企業(yè)日常營運中最重要的資源和備受關(guān)注的焦點。

按照香港的會計準則規(guī)定，土地儲備的列示分以下幾種情況進行處理：

(1)已經(jīng)交納土地摘牌保證金但尚未摘牌的，或者已經(jīng)摘牌且支付土地出讓金但未取得國有土地使用證的，相應(yīng)的金額列示為流動資產(chǎn)的其他應(yīng)收款項目。具體數(shù)額需要查找報表附注項目，如碧桂園(2007.HK)的報表附注3中“預(yù)付款-第三方”基本上就屬于這種類型的土地儲備數(shù)額。

(2)已經(jīng)取得國有土地使用證但未取得施工許可證的，相應(yīng)的金額列示為非流動資產(chǎn)項下的“土地使用權(quán)”。但需要指出的是，該項土地使用權(quán)(Land Use Right,LUR)在報表上是按照土地使用權(quán)總額扣除攤銷后的凈額。

(3)已經(jīng)取得國有土地使用證且已經(jīng)取得施工許可證的，相應(yīng)的金額列示為流動資產(chǎn)項下的“土地使用權(quán)”。同樣，該項目也是扣除攤銷后的凈額。因此，一家公司的土地儲備狀況需要綜合考慮上述三個項目。(關(guān)于相關(guān)會計準則下土地使用權(quán)攤銷的處理見本文注2。)3.物業(yè)建造狀況

對于住宅類房地產(chǎn)企業(yè)而言，產(chǎn)成品就是已經(jīng)建造好的房屋，在報表上列示為“持作銷售已落成物業(yè)”(Property Held for Sale, PHS)；在產(chǎn)品就是正在建造的房屋，在報表上列示為流動資產(chǎn)項下的“在建物業(yè)”(Property Under Development, PUD)；原材料就是儲存的尚未使用的材料，在報表上列示為流動資產(chǎn)項下的“存貨”(Inventory)。對于商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于建造的物業(yè)通常持有用作未來經(jīng)營，故在建物業(yè)通常在報表中的非流動資產(chǎn)項下列示為“在建物業(yè)”（Property Under Development, PUD）；已經(jīng)建造完成的商業(yè)物業(yè)則體現(xiàn)在非流動資產(chǎn)項下的“物業(yè)、廠房和設(shè)備”(Property,Plant and Equipment, PPE)。

故通過上述項目，我們可以評估特定房地產(chǎn)企業(yè)的工程進展狀況。4.物業(yè)銷售狀況

在中國現(xiàn)行實施的物業(yè)預(yù)售制度下，物業(yè)的銷售通常涉及三類收入：(1)合同銷售收入，該收入是指物業(yè)預(yù)售時與業(yè)主簽署的合同金額；(2)現(xiàn)金回籠，該項收入是業(yè)主實際支付的合同款項；

(3)會計銷售收入，該項收入是以物業(yè)交收為標志進行確認的，即如果交樓的話，那么相應(yīng)的銷售過程才算完成，才能按照會計準確確認收入。通過公開的財務(wù)報表，我們非常容易得到會計銷售收入數(shù)據(jù)，即損益表中的“銷售收入”項目。對于預(yù)售收到現(xiàn)金但尚未交付物業(yè)的情形，通常列示為流動負債下的“貿(mào)易及其他應(yīng)付款”。該項目在一定程度上反映了公司所造物業(yè)在市場上受歡迎的程度，是公司競爭力的一種體現(xiàn)。

5.現(xiàn)金水平和結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)本質(zhì)上屬于類金融企業(yè)，對資金存在著持續(xù)的需求，但另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用存在著諸多限制，例如：預(yù)售樓款收到現(xiàn)金的一定比例（通常由各地方政府確定）限制用于特定項目的工程款支出，銀行開發(fā)貸款限制用于特定項目的工程款支出，部分資金可能被用于發(fā)放現(xiàn)金股利，被作為銀行貸款質(zhì)押，用作增資注資而被暫時凍結(jié)，等等。因此，財務(wù)報表通常能夠反映公司的資金存量，并不能反映出實際可以自由調(diào)動的程度，后者將直接決定著資金鏈條的緊繃狀況，而這也正是投資者真正關(guān)心的。

為評價房地產(chǎn)企業(yè)資金的實際狀況，可以從以下方面加以綜合測算： 1.根據(jù)開工面積、開發(fā)進度以及開發(fā)成本測算整體現(xiàn)金需求； 2.短期償還債務(wù)的需求；

3.需要交納的營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等稅費； 4.物業(yè)銷售的預(yù)計面積和平均銷售價格(適用于住宅類地產(chǎn)企業(yè))； 5.現(xiàn)有資金存量；

通過上述5個方面基本上可以評價房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況。需要特別指出的是，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流大多為負數(shù)，這主要是由于地產(chǎn)企業(yè)向外擴張而且開發(fā)周期相對較長所致，并不能作為資金狀況緊張的直接證據(jù)。

二、償債能力

評價房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力，通常會使用資產(chǎn)負債率這一指標。需要提醒注意的是，由于房地產(chǎn)企業(yè)收到的預(yù)售款項也體現(xiàn)為流動負債，故本人建議使用剔除該類預(yù)售款項后的負債數(shù)額來評價房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力。

三、盈利能力

按照香港的相關(guān)規(guī)定，住宅產(chǎn)品的開發(fā)成本構(gòu)成包括四部分，即土地成本、建安成本、營業(yè)稅、土地增值稅。各家企業(yè)這四類成本的水平和結(jié)構(gòu)不盡相同，如碧桂園(2007.HK)的土地成本就比富力地產(chǎn)(2777.HK)要來得低。

衡量房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的常用指標是毛利率和凈利率，只是需要注意的是，這里的盈利能力重點是考察其可持續(xù)的正常經(jīng)營活動的盈利能力。如進行比較時，富力地產(chǎn)(2777.HK)損益表中的其他收益主要來自于公平值收益（即公允價值評估），該項收益就不能算作是可持續(xù)的收益。關(guān)于盈利能力的具體分析以及相關(guān)指標的涵義，在此就不再此贅述了。

四、營運能力 營運能力主要是反映企業(yè)經(jīng)營的效率水平，通常采用總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等指標衡量，其評價方法與其他行業(yè)企業(yè)相似。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一般有以下特點：住宅類房產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率高于商業(yè)類地產(chǎn)，別墅類房產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率高于普通商品房，南部城市的周轉(zhuǎn)率高于北方城市（北方氣候比較寒冷，在封凍期間無法施工）。

注：

1.NAV方法的基本思路可以歸納為：在一定銷售價格、開發(fā)速度和折現(xiàn)率的假設(shè)下，地產(chǎn)企業(yè)當前儲備項目的現(xiàn)金流折現(xiàn)價值剔除負債后，即為凈資產(chǎn)價值(NAV)。具體來說，開發(fā)物業(yè)的凈資產(chǎn)值，等于現(xiàn)有開發(fā)項目以及土地儲備項目在未來銷售過程中形成的凈現(xiàn)金流折現(xiàn)值減負債；投資物業(yè)的凈資產(chǎn)值，等于當前項目凈租金收入按設(shè)定的資本化率折現(xiàn)后的價值減負債。

2.根據(jù)香港準則，由于中國地產(chǎn)企業(yè)取得的是土地使用權(quán)而非所有權(quán)，故土地使用權(quán)不應(yīng)作為開發(fā)成本的一部分，而是相當于一項無形資產(chǎn)，需要進行攤銷，并單獨列示。通常，土地使用權(quán)的攤銷分為3部分：拿到國有土地使用證到開始施工（以施工許可證的時間作為開始施工時間）這段時間，土地使用權(quán)按尚可使用年限攤銷進入管理費用；開始施工到施工完畢并出售前，土地使用權(quán)攤銷轉(zhuǎn)入在建開發(fā)物業(yè)；已完工樓房確認收入（即已經(jīng)出售并交樓）后，將相應(yīng)的未攤銷土地使用權(quán)余額按照當期銷售面積占剩余可銷售面積的比例結(jié)轉(zhuǎn)至主營業(yè)務(wù)成本；剩余已完工但未出售房產(chǎn)的土地成本，按可使用年限攤銷進入管理費用，直到該物業(yè)出售為止。