第一篇：5怎樣更好地看懂房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報表

公司的貸款利息是資本化利息作為資產(chǎn)處理怎樣更好地看地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報表

蔡鑫

隨著我國城市化進程的加快，房地產(chǎn)行業(yè)在過去20年獲得了高速的成長，目前在滬深兩市共有100多家上市公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，已經(jīng)成為資本市場重要的組成部分。在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)正面臨前所未有的嚴(yán)厲調(diào)控，一些房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈斷裂的壞消息不斷傳來，導(dǎo)致行業(yè)整體股價出現(xiàn)持續(xù)下跌。作為投資者如何通過房地產(chǎn)公司的財務(wù)報表了解公司的真實的財務(wù)狀況，發(fā)現(xiàn)潛在的投資風(fēng)險和投資價值就變得十分重要。

由于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的特殊性，在一些具體業(yè)務(wù)的會計核算上有別于其他行業(yè)，因此投資人不能以通用的財務(wù)標(biāo)準(zhǔn)去判斷房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況的好壞。要看懂房地產(chǎn)企業(yè)的報表就必須先充分了解房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表的一些特點。

一、資產(chǎn)負債表

房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債表有以下幾個特點：

1、總資產(chǎn)規(guī)模大

房地產(chǎn)行業(yè)屬于典型的資本密集型行業(yè)，所以房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)規(guī)模普遍會比同等

銷售規(guī)模的其他工業(yè)企業(yè)大許多。處于快速增長的企業(yè)，總資產(chǎn)的增長率也會很快，連續(xù)每年可以達到30%以上的增長，這在一般工業(yè)企業(yè)是不可想象的。我們評價房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模，總資產(chǎn)規(guī)模是一個非常重要的指標(biāo)，一般來說總資產(chǎn)不及100億的只能算小型企業(yè)，100-300億的為中型企業(yè)，300億以上的為大型企業(yè)。

2、流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例高

房地產(chǎn)企業(yè)不需要廠房和機器設(shè)備，最重要的生產(chǎn)資料是土地，土地使用權(quán)在一般企業(yè)是作為無形資產(chǎn)記賬的，而房地產(chǎn)企業(yè)是作為存貨記賬的；建設(shè)中的開發(fā)項目一般企業(yè)是作為再建工程記賬，而房地產(chǎn)企業(yè)是作為存貨中的開發(fā)成本記賬的；建造完成的房屋房地產(chǎn)企業(yè)同樣作為存貨的開發(fā)產(chǎn)品記賬。所以房地產(chǎn)企業(yè)流動資產(chǎn)常?？梢哉嫉娇傎Y產(chǎn)的80%以上，甚至更高，這并不代表房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)流動性好，相反我們必須要注意，作為存貨的土地使用權(quán)和再建工程的實際流動性是很差的，很難在短期內(nèi)變現(xiàn)。我們用通常的流動比率和速動比率去判斷房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力是沒有意義的，必須逐項去分析房地產(chǎn)企業(yè)的流動資產(chǎn)和負債的構(gòu)成，引入凈負債率等指標(biāo)加以綜合判斷。

3、資產(chǎn)負債率高

房地產(chǎn)企業(yè)之所以有那么高的收益，一方面來源于房價的持續(xù)上漲，還有一方面是源于充分利用了各種財務(wù)杠桿。所以房產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率普遍較高，以2011年中報為例，上市的房地產(chǎn)企業(yè)中有接近一半企業(yè)資產(chǎn)負債率超過70%。而且那些銷售增長速度越快的企業(yè)資產(chǎn)負債率反而越高，甚至可以高達90%以上。造成這一現(xiàn)象的原因，一方面是房地產(chǎn)企業(yè)利用了大量銀行貸款，還有一個原因是房地產(chǎn)的預(yù)售制度造成的，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售商品房收到的銷售收入并不計入當(dāng)期營業(yè)收入，而是作為預(yù)收賬款記賬的，等到房子建成交付后才結(jié)轉(zhuǎn)為營業(yè)收入。這就會出現(xiàn)預(yù)售收入越多，負債率越高的奇怪現(xiàn)象。所以我們在分析一家企業(yè)的負債情況時一定要逐項分析負債的構(gòu)成，而不能采用資產(chǎn)負債率這樣籠統(tǒng)的指標(biāo)。因為預(yù)售而形成的大量預(yù)收賬款實際上并不需要企業(yè)以現(xiàn)金進行到期償還，同時也不產(chǎn)生財務(wù)費用。相反，預(yù)收賬款越多代表著企業(yè)未來可結(jié)轉(zhuǎn)的營業(yè)收入越多，未來會計期的利潤越高。相反那些因為沒有預(yù)收賬款，所以資產(chǎn)負債率較低的企業(yè)反而沒有投資價值。上市公司有時候會披露一個“扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率”，這更能反映房地產(chǎn)企業(yè)的實際資產(chǎn)負債情況。

4、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低

由于房地產(chǎn)企業(yè)從事的開發(fā)業(yè)務(wù)本身周期較長，多數(shù)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

指標(biāo)都要低于其他行業(yè)。從2011年中報數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看，房地產(chǎn)上市公司的平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.15、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.14、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率僅為0.11，而且越是處于項目擴張期的企業(yè)指標(biāo)值越低，比如萬科，上述三項指標(biāo)均不到0.1。所以簡單用資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)去衡量房地產(chǎn)企業(yè)的運營能力也會導(dǎo)致錯誤的判斷，我們需要具體從企業(yè)預(yù)收收入的增長速度、項目開發(fā)的平均周期、新增土地的規(guī)模、盈利的增長等綜合指標(biāo)去進行分析。

5、應(yīng)交稅金常常出現(xiàn)負數(shù)

應(yīng)交稅金常常出現(xiàn)負數(shù)可能是房地產(chǎn)行業(yè)特有的現(xiàn)象，因為商品房的預(yù)售收入是作為負債計入預(yù)收賬款的，因次伴隨預(yù)售收入產(chǎn)生的營業(yè)稅、預(yù)交所得稅、土地增值稅等稅金在實際繳納時并不計入利潤表“營業(yè)稅金及附加”和“所得稅”等當(dāng)期損益科目，而是作為“應(yīng)交稅金”的借方記賬的，直到商品房交付時才隨著預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)為營業(yè)收入而計入上述損益類科目。這一點我們在分析資產(chǎn)負債時必須要搞清楚，一般來說，預(yù)收賬款科目金額越大，應(yīng)交稅金科目的紅字金額也越大。

二、利潤表

房地產(chǎn)企業(yè)的利潤表有如下特點：

1、營業(yè)收入不能反映當(dāng)期銷售情況

前面我們提到過房地產(chǎn)行業(yè)特殊的預(yù)售制度，所以我們必須清楚，房地產(chǎn)企業(yè)利潤表所反映的營業(yè)收入多數(shù)并不是該企業(yè)當(dāng)年實現(xiàn)的全部銷售收入，而是代表該企業(yè)過去已經(jīng)完成預(yù)售，本年建成交付的商品房確認的銷售收入，它反映的是1年甚至2年前的銷售情況。所以房地產(chǎn)企業(yè)同期利潤表反映的營業(yè)收入和現(xiàn)金流量表的“銷售商品、提供勞務(wù)所收到的現(xiàn)金”項目沒有任何對應(yīng)關(guān)系，兩者實際反映的是不同會計期的銷售情況。我們可以通過比對連續(xù)幾年的上述兩個數(shù)據(jù)來預(yù)測營業(yè)收入的增長趨勢，如果“銷售商品、提供勞務(wù)所收到的現(xiàn)金”連續(xù)幾年都大于營業(yè)收入，這表示該企業(yè)未來的營業(yè)收入將持續(xù)增長，反之則代表下降。差異的金額越大，代表未來營業(yè)收入增長或下降的幅度越大。

2、財務(wù)費用不能反映真實財務(wù)成本

雖然房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開大量的銀行貸款，但反映在利潤表財務(wù)費用中的利息費用常常并不多，這是因為房地產(chǎn)企業(yè)通常按規(guī)定是不允許申請流動資金貸款的，幾乎所有的銀行貸款都是項目貸款，而且只有具備開工條件的項目才能申請項目貸款，因此房地產(chǎn)企業(yè)的貸款利息多數(shù)都進行了資本化，只有少量項目已完工但貸款尚未歸還產(chǎn)生的利息才計入財務(wù)費用。所以我們無法從利潤表直接看到房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)年實際的利息支付情況，但我們可以通過現(xiàn)金流量表“分配股利、利潤或償付利息支付的現(xiàn)金”項目扣除利潤分配數(shù)后獲得。

3、毛利率、凈利率不能反映企業(yè)的真實盈利能力 由于房地產(chǎn)項目是千差萬別的，一個項目的開發(fā)過程需要2到3年的時間，而且不同的項目開發(fā)周期也有長有短，所以如果我們單從利潤表所反映的毛利率、凈利率等指標(biāo)來判斷房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力所得出的結(jié)果往往是不全面的。比如說兩個毛利潤同樣達到30%的項目，一個用了3年，一個用了4年，實際的盈利能力是完全不一樣的。所以我們還需要通過分析凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)報酬率等更多指標(biāo)才能做出更準(zhǔn)確的判斷。

三、現(xiàn)金流量表

由于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展往往是建立在充分利用各種財務(wù)杠桿的基礎(chǔ)上的，所以對投資人來說，對房地產(chǎn)企業(yè)的最大投資風(fēng)險并不在于經(jīng)營出現(xiàn)虧損，而在于資金鏈出現(xiàn)斷裂。分析房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流有時候要比分析它的盈利能力更為重要。所以，分析房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險需要高度關(guān)注企業(yè)的現(xiàn)金流量表，處于不同階段的房地產(chǎn)企業(yè)往往在現(xiàn)金流量表中會表現(xiàn)出如下特點：

1、激進型企業(yè)

對于擴張速度比較激進的企業(yè)，我們可以在它的現(xiàn)金流量表中看到，該企業(yè)連續(xù)多年“經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額”都是負數(shù)，也許它“銷售商品、提供勞務(wù)所收到的現(xiàn)金”在逐年快速增長，但“購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金”增長的速度更快。與此同時“籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額”也連續(xù)高速增長。這代表該公司不僅把每年銷售回籠的資金都投進了購買新的土地和項目開發(fā)，還通過大量融資，往往主要是依靠債務(wù)融資的錢也投向了新的項目。對于這一類企業(yè)，體現(xiàn)在利潤表上的數(shù)據(jù)會越來越靚麗，但體現(xiàn)在現(xiàn)金流量表的狀況會越來越惡化。這一類企業(yè)在房地產(chǎn)公司中占比最高，過度的擴張會導(dǎo)致企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險高度集聚，市場一旦陷入低迷，就很可能發(fā)生流動性危機。所以我們要避免投資那些“經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額”為負、甚至逐年擴大的企業(yè)。

2、穩(wěn)健型企業(yè)

對于穩(wěn)健發(fā)展的企業(yè)，我們可以在它連續(xù)幾年的現(xiàn)金流量表中看到，該企業(yè)“經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額”有些年度是負的，有些年度是正的，總體保持一定平衡；或者雖然連續(xù)幾年也都是負數(shù)，就像激進型的企業(yè)一樣，但在“籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額”中，籌資的主要來源除了借款還有大量吸收投資收到的現(xiàn)金。這樣的企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展上有張有弛，或者采用了更為穩(wěn)健的籌資方式，從而維持了一個較好的財務(wù)結(jié)構(gòu)。雖然在發(fā)展速度上比不過激進型的企業(yè)，很少出現(xiàn)超預(yù)期的增長，有時候還會錯過一些市場的好機會，但自身抗風(fēng)險的能力會比較強，經(jīng)得起政策、市場的波動。

3、保守型企業(yè)

如果我們在分析一家房地產(chǎn)企業(yè)連續(xù)多年的現(xiàn)金流量表后看到，該企業(yè)“經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額”連續(xù)多年都是正的，后者連續(xù)多年正負相抵后都是正的，這樣的企業(yè)屬于保守型的企業(yè)。我們甚至可以看到這一類企業(yè)“籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額”常常是負的。這類企業(yè)非常保守，雖然現(xiàn)金流很好，但業(yè)務(wù)往往也處于萎縮狀態(tài)。這樣的房地產(chǎn)公司要么項目越做越少，要么開始從一二線城市向土地價格更為便宜的三四線城市退守。

通過上述對房地產(chǎn)企業(yè)三張財務(wù)報表的一些具體特點的分析，或許有助于廣大報表使用人更好地讀懂房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報表。這些特點有些是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的特殊性造成的，有些是會計準(zhǔn)則規(guī)定的不同處理方式造成的。是在當(dāng)前房地產(chǎn)面臨調(diào)控的大背景下，希望本文能有助于報表使用人更準(zhǔn)確地判斷房地產(chǎn)企業(yè)的真實財務(wù)狀況。

第二篇：如何看懂財務(wù)報表

教您看懂財務(wù)報表的“數(shù)字語言”

由于股民看財務(wù)報表時關(guān)心的問題不同，閱讀的重點也不同，但其中許多“花招”尤其要引起注意。閱讀財務(wù)報表，在一般性閱讀時先閱讀審計報告，以了解注冊會計師對報表的意見。

其次，仔細閱讀會計報表的各個項目。閱讀財務(wù)報表時應(yīng)重點關(guān)注以下項目，公司要玩什么“貓膩”一般都在其中。

第一，應(yīng)收賬款與其他應(yīng)收款的增減關(guān)系。如果是對同一單位的同一筆金額由應(yīng)收賬款調(diào)整到其他應(yīng)收款，則表明有操縱利潤的可能。

第二，應(yīng)收賬款與長期投資的增減關(guān)系。如果對一個單位的應(yīng)收賬款減少而產(chǎn)生了對該單位的長期投資增加，且增減金額接近，則表明存在利潤操縱的可能。

第三，待攤費用與待處理財產(chǎn)損失的數(shù)額。如果待攤費用與待處理財產(chǎn)損失數(shù)額較大，有可能存在拖延費用列入損益表的問題。

第四，借款、其他應(yīng)收款與財務(wù)費用的比較。如果公司有對關(guān)聯(lián)單位的大額其他應(yīng)付款，同時財務(wù)費用較低，說明有利潤關(guān)聯(lián)單位降低財務(wù)費用的可能。

出于大家心知肚明的原因，上市公司喜歡在財務(wù)報表中玩花招。因為這種“花招”往往不是通過做假賬的方式玩出來的，是在相關(guān)法規(guī)許可的范圍內(nèi)進行本年利潤的調(diào)整，不違反會計政策、不犯法，“收益”大風(fēng)險小。股民在閱讀財務(wù)報告時應(yīng)充分利用報告中提供的各種信息，對公司進行全面的分析并對其公布的利潤進行合理化調(diào)整。

其一，利用銷售調(diào)整增加本期利潤。為了突擊達到一定的利潤總額，如扭虧或達到凈資產(chǎn)收益率及格線，公司會在報告日前做一筆假銷售，再于報告發(fā)送日后退貨，從而虛增本期利潤。

其二，利用推遲費用入賬時間降低本期費用。將費用掛在“待攤費用”科目;待攤費用多為分攤期在一年以內(nèi)的各項費用，也有一些攤銷期在一年以上如固定資產(chǎn)修理支出等，待攤費用的發(fā)生時間是公司可以控制的，因此把應(yīng)計入成本的部分掛在待攤科目下，可以直接影響利潤總額。

其三，利用關(guān)聯(lián)交易降低費用支出、增加收入來源。上市公司在主營業(yè)務(wù)收入中制造虛增利潤較為困難，但可以通過“其他業(yè)務(wù)收入”項目的調(diào)整來影響利潤總額。包括以其他單位愿意承擔(dān)其某項費用的方式減少公司本年期間費用，從而使本年利潤增加;或向關(guān)聯(lián)方出讓、出租資產(chǎn)來增加收益;向關(guān)聯(lián)方借款融資，降低財務(wù)費用。

其四，利用會計政策變更進行利潤調(diào)整。新增的三項準(zhǔn)備金科目指短期投資跌價準(zhǔn)備、存貨跌價準(zhǔn)備和長期投資減值準(zhǔn)備。對這三個項目的不同處理可以使上市公司將利潤在不同之間進行調(diào)整。其五，利用其他應(yīng)收款科目減少費用的提取。公司向關(guān)聯(lián)企業(yè)收回應(yīng)收賬款，同時以對該單位的短期融資方式，記入其他應(yīng)收款，又把此筆金額從賬面上劃轉(zhuǎn)給對方，可以使應(yīng)收賬周轉(zhuǎn)率指標(biāo)明顯好轉(zhuǎn)，并使本期期末應(yīng)提的壞賬準(zhǔn)備減少，降低了費用支出。

其六，利用其他非經(jīng)常性收入增加利潤總額。通過地方政府的補貼收入和營業(yè)外收入，包括固定資產(chǎn)盤盈、資產(chǎn)評估增值、接受捐贈等，來增加利潤總額。這種調(diào)節(jié)利潤的方法有時不必真的同時有現(xiàn)金的流入，但卻能較快的提升利潤。

第三篇：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表解析

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表解析

房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)相比,具有開發(fā)周期長、投入資金量大、投資回收期長等特點,其財務(wù)報表所顯示的信息往往與實際偏差較大,因此不能完全拘泥于財務(wù)報表常規(guī)的分析方法。

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表的局限表現(xiàn)在：

1.大量預(yù)收賬款導(dǎo)致短期負債劇增，影響報表分析者對企業(yè)償債能力的判斷。2.開發(fā)成本準(zhǔn)確計量和分攤難度比較大，影響報表分析者對企業(yè)真實資產(chǎn)總量的判斷。

3.期間費用全部計入當(dāng)期損益，影響報表使用者對企業(yè)經(jīng)營成果的判斷。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用作為期間費用，直接計入當(dāng)期損益。

房地產(chǎn)企業(yè)在項目尚未竣工驗收決算、大量預(yù)收賬款未轉(zhuǎn)銷售收入前將出現(xiàn)巨額虧損，特別是對于連續(xù)開發(fā)和滾動開發(fā)的企業(yè)，更難通過財務(wù)報表分析出企業(yè)真實的盈利能力，這樣勢必影響企業(yè)經(jīng)營情況的客觀反映。

一、從資產(chǎn)負債表入手，對房地產(chǎn)企業(yè)稅收解析

1、貨幣資金科目分析。如期末余額較大，則要與企業(yè)所得稅申報的預(yù)計利潤結(jié)合進行分析，如存在貨幣資金的增加額乘以預(yù)計毛利率小于當(dāng)期申報的預(yù)計利潤的現(xiàn)象，要對企業(yè)的預(yù)收帳款科目進行核實，是否存在收取預(yù)售房款未通過“預(yù)收帳款”科目記帳，少申報預(yù)計利潤，同時要求提供銀行對帳單，查閱是否存在貨幣資金已支出未入帳的情況，并查明該項支出是否屬于實質(zhì)性的關(guān)聯(lián)企業(yè)。如期末余額較小，要分析是否可能存在貨幣資金不入帳的情況。應(yīng)當(dāng)要求企業(yè)提供銀行對帳單與企業(yè)銀行存款明細帳相核對，是否存在資金轉(zhuǎn)出不入帳，不記在其它應(yīng)收款等往來科目，而放在銀行未達帳項中。另外也可以突擊實地盤點企業(yè)的庫存現(xiàn)金數(shù)并與現(xiàn)金日記帳帳面數(shù)核對，如相差較大，應(yīng)當(dāng)分析具體原因，是否存在帳外經(jīng)營的情況。

2、應(yīng)收帳款科目分析。由于近幾年房地產(chǎn)行業(yè)進入賣方市場，房地產(chǎn)產(chǎn)品供不應(yīng)求，有的房地產(chǎn)開發(fā)商甚至在取得預(yù)售許可證之前就要求購房人一次性交清，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收帳款科目一般余額比較小，應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收帳款進行明細分析，如期末應(yīng)收帳款明細科目期末余額為貸方余額，則應(yīng)重點分析，防止企業(yè)將收到的預(yù)收款放在應(yīng)收帳款科目，而不放在預(yù)收帳款科目，需要通過分析相應(yīng)銷售合同約定的付款方式、付款期限等分析判別真假，是否逃避預(yù)交企業(yè)所得稅。

3、其它應(yīng)收款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，應(yīng)認真分析明細。如發(fā)現(xiàn)期末余額較大及本期業(yè)務(wù)發(fā)生頻繁和發(fā)生額較大的往來，要審核業(yè)務(wù)發(fā)生的時間、往來的性質(zhì)以及是彼此間是否屬于關(guān)聯(lián)企業(yè)，要防止部分資金寬裕的房地產(chǎn)企業(yè)將閑散資金無償對外拆借，計入其它應(yīng)收款，不按關(guān)聯(lián)企業(yè)之間按獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來計提利息收入。

4、存貨科目分析。此科目主要反映期末完工開發(fā)產(chǎn)品和期末未完工開發(fā)產(chǎn)品的情況。期末完工產(chǎn)品的余額一般是與預(yù)收帳款科目有對應(yīng)關(guān)系的。由于目前房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目必須達到一定階段才能取得預(yù)售許可證，而房地產(chǎn)開發(fā)項目由于需要投入資本比較大，建筑商也需要及時按照工程進度與房地產(chǎn)企業(yè)開票結(jié)算工程款，所以房地產(chǎn)企業(yè)期末完工產(chǎn)品的余額一般是與預(yù)收帳款科目有對應(yīng)關(guān)系的，存貨金額應(yīng)當(dāng)與預(yù)收帳款金額在保持一定比例的正相關(guān)關(guān)系。如果遠小于預(yù)收帳款期末金額，則有可能存在收入成本費用不配比的現(xiàn)象，存在前期多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的可能。

這時要分析企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品總成本、單位面積的開發(fā)成本等計算方法和分攤依據(jù)，是否將土地出讓金、前期工程配套費等一次性計入前期成本。有的房地產(chǎn)公司結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時，不按稅務(wù)規(guī)定的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法進行結(jié)轉(zhuǎn)而是按成片開發(fā)的綜合毛利率進行結(jié)轉(zhuǎn)，就可能出現(xiàn)門面房在前期銷售時多結(jié)轉(zhuǎn)了成本；如果期末存貨金額遠大于預(yù)收帳款期末金額，則有可能存在預(yù)收款項不通過預(yù)收帳款科目核算，而通過其他科目核算的可能。同時在審核存貨科目時，還應(yīng)注意將完工開發(fā)產(chǎn)品的貸方與主營業(yè)務(wù)成本的借方進行比對，兩者應(yīng)當(dāng)相等，如大于則有可能存在將開發(fā)產(chǎn)品用于抵債、贈送等未視同銷售的情況。

5、固定資產(chǎn)科目分析。一般情況下房地產(chǎn)公司的固定資產(chǎn)帳面數(shù)，相對于企業(yè)的注冊資本、開發(fā)規(guī)模來說，金額不會很大。如金額較大，應(yīng)當(dāng)分析其具體明細。房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)科目核算的內(nèi)容主要是汽車、復(fù)印機、電腦、打印機、辦公桌等。房地產(chǎn)企業(yè)與其他工業(yè)企業(yè)相比,具有開發(fā)周期長的特點，但流動性也相對大一些。一個地方開發(fā)結(jié)束后，就轉(zhuǎn)到下一個地方開發(fā)，所以辦公用房一般都采取租賃方式。有些開發(fā)時間長的房地產(chǎn)公司也可能有辦公用房如售樓處和樣品房等，但對照2006年31號文件規(guī)定，建設(shè)售樓處時其成本必須單獨核算，否則應(yīng)當(dāng)視為開發(fā)產(chǎn)品而不作為固定資產(chǎn)來處理。根據(jù)房地產(chǎn)公司開發(fā)的特點來 說，開發(fā)單位和施工單位一般不會是同一家公司，因而明細帳上一般不應(yīng)當(dāng)有工程機械等設(shè)備。如發(fā)現(xiàn)則需多加審核相關(guān)手續(xù)并實地盤點以辯別其真?zhèn)?。有些實行核定征收企業(yè)所得稅的建筑公司將購買的機械設(shè)備發(fā)票放在房地產(chǎn)公司入帳，少開具建筑業(yè)發(fā)票以達到少繳營業(yè)稅及附加的目的。另外如固定資產(chǎn)中有房屋，也應(yīng)當(dāng)認真分析是否是將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為經(jīng)營性資產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)關(guān)系是否真正屬于房地產(chǎn)公司。

6、短期借款科目分析。絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于投入資金量大，一般都有銀行借款。對于短期借款科目的審核應(yīng)重點圍繞兩個方面：一是企業(yè)是否有將預(yù)收款以借款的名義記入短期借款科目，逃避預(yù)交企業(yè)所得稅。一般來說企業(yè)短期借款為整數(shù)，而且以萬元為單位。分析中如發(fā)現(xiàn)企業(yè)短期借款金額準(zhǔn)確到千位以下，則應(yīng)重點審核短期借款記錄是否真實、規(guī)范，是否存在將預(yù)收合同外的購房款因公司經(jīng)營需要轉(zhuǎn)入帳內(nèi)運營，而計入該科目。二是對于金額比較大的借款，要認真分析借款的金額和付息方式。特別是向個人或非金融單位的借款，更要認真審核其合同的真假，對于由于借款利率超過基準(zhǔn)利率而列支的利息，應(yīng)不允許稅前列支。要認真分析企業(yè)與借款方是否有存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，對超過注冊資本50%以上關(guān)聯(lián)方借款利息應(yīng)不允許稅前列支。

7、其它應(yīng)付款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，此科目如期末金額較大，應(yīng)認真分析明細。一是看其它應(yīng)付款是否核算關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的往來，對于關(guān)聯(lián)企業(yè)的往來需要注意以下幾個方面：

一是部分房產(chǎn)企業(yè)將向關(guān)聯(lián)企業(yè)的借款放在此科目里并計提利息在稅前列支。需要審查企業(yè)向關(guān)聯(lián)企業(yè)的借款是否超過企業(yè)注冊資金的50%，計提利息的利率是否超過同期銀行貸款利率。

二是看其它應(yīng)付款是否核算代其它部門收取的稅費。房地產(chǎn)公司代其它部門收取的稅費也一般放在此科目核算，要分析收取稅費時，誰開具收據(jù)以及分析是否屬于房價的組成部分。如果屬于房價的組成部分及由房地產(chǎn)公司領(lǐng)取的收據(jù)自已開具，則此部分需確認為收入。

三是需要分析其它應(yīng)付款是否存在長期應(yīng)付未付的情況。如有些房地產(chǎn)公司為了少繳納33%的企業(yè)所得稅，簽訂假的施工合同，由房地產(chǎn)公司支付稅金，讓建筑公司多開具建筑業(yè)發(fā)票金額入帳，由于業(yè)務(wù)虛假，相關(guān)應(yīng)付款永遠是應(yīng)付未付。四是部分房地產(chǎn)企業(yè)與購買方在簽訂購房合同時，為了達到雙方少繳相關(guān)稅費的目的，房屋的真實成交價往往高于開票價，其差額部分房產(chǎn)公司往往以收據(jù)形式收取，在房地產(chǎn)公司需要資金周轉(zhuǎn)時，以借款或集資款的名義，計入此科目。

8、預(yù)收帳款科目分析。此科目是房地產(chǎn)行業(yè)最為敏感的涉稅科目。需要與存貨、主營業(yè)務(wù)收入、主營業(yè)務(wù)稅金及附加、應(yīng)交企業(yè)所得稅等科目一起綜合分析。這幾個會計科目之間都有一定的對應(yīng)關(guān)系。在分析中，一是要通過預(yù)收帳款明細帳以及相應(yīng)的購房合同上注明的付款方式，分析判別主營業(yè)務(wù)收入應(yīng)當(dāng)確認的時間。二是要將資產(chǎn)負債表預(yù)收帳款科目數(shù)據(jù)與企業(yè)申報表數(shù)據(jù)進行比對，分析收到的預(yù)收款是否及時足額預(yù)交了企業(yè)所得稅。

具體方法是將資產(chǎn)負債表預(yù)收帳款科目本期增加額乘以預(yù)計毛利率后的金額，與企業(yè)申報表中預(yù)收帳款納稅調(diào)增金額減去預(yù)收帳款納稅調(diào)減金額后的余額進行比對，兩者金額應(yīng)該一致。

9、資本公積科目分析。要將年初數(shù)與期末數(shù)進行比較，如增加較多，則應(yīng)當(dāng)分析增加的原因，是否符合交納企業(yè)所得稅的條件。

二、從損益表入手，對房地產(chǎn)企業(yè)稅收解析。

1、主營業(yè)務(wù)收入科目分析。分析已出售開發(fā)產(chǎn)品是否及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。一般的房地產(chǎn)公司都會盡可能推遲確認主營業(yè)務(wù)收入，其確認的依據(jù)和金額與開具的正式房屋銷售發(fā)票的金額一般是相等的。大部分房地產(chǎn)公司對確認收入時間的理解是必須開具正式發(fā)票時才確認，開具發(fā)票前取得的收入只算是預(yù)收款。對照31號文件精神，房地產(chǎn)公司確認收入的時間和金額分很多情況，需要對房地產(chǎn)企業(yè)的銷售方式、與購房戶的購銷合同的內(nèi)容等進行認真分析。

2、主營業(yè)務(wù)成本科目分析。此科目可能存在的最大的問題是結(jié)轉(zhuǎn)的主營業(yè)務(wù)成本被人為加大或提前。對于連續(xù)開發(fā)或滾動開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，較多房地產(chǎn)企業(yè)不按照收入成本配比原則，不能分項目進行成本費用的歸集和分配，從而導(dǎo)致前期開發(fā)項目的利潤人為調(diào)低，無法保證企業(yè)所得稅的均衡入庫。

3、主營業(yè)務(wù)稅金及附加分析。此科目與主營業(yè)務(wù)收入和預(yù)收帳款科目有一定的邏輯關(guān)系。從理論上測算，主營業(yè)務(wù)收入及預(yù)收帳款當(dāng)期的增加額乘以5%的營業(yè)稅稅率，加上當(dāng)年實際交納的土地增值稅和地方綜合規(guī)費，此金額應(yīng)與申報的主營業(yè)務(wù)稅金及附加基本相等。如相差較大，應(yīng)當(dāng)分析原因，有無人為加大稅金及附加的行為。

4、主營業(yè)務(wù)利潤科目分析。房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率是比較高的，要根據(jù)掌握行業(yè)利潤參考值，并結(jié)合同地段其它房地產(chǎn)公司的經(jīng)營情況，分析判斷所評估企業(yè)的毛利率是否合理?

5、期間費用科目分析。管理費用過高過低都可能存在問題，過高了可能有虛列支出的情況，需對大額的支出審核票據(jù)的合法性和其業(yè)務(wù)的真實性。管理費用過低了也有可能企業(yè)將前期發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費、業(yè)務(wù)宣傳費、廣告費全部計入了開發(fā)成本中的前期工程費，而沒有單獨歸集此部分費用，并于正式銷售收入確認后配比進入當(dāng)期費用列支。對于財務(wù)費用，要著重分析利息支出的合理性，要注意開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的利息費用只能進入開發(fā)成本，而不能作為期間費用全額于當(dāng)期列支。因而要結(jié)合開發(fā)產(chǎn)品完工確認的時間，通過分析利息列支的情況分析判斷是否按稅法規(guī)定列支。

6、營業(yè)外收入分析。一是分析代收契稅等手續(xù)費用是否準(zhǔn)確記錄?，F(xiàn)在一般地方政府都將需收取的契稅等費用委托房地產(chǎn)公司在收取房款時一并收取。地方政府給予一定比例的返還。部分房地產(chǎn)公司都將此返還的手續(xù)費計入了小金庫，瞞報了此部分收入。二是分析固定資產(chǎn)盤盈，固定資產(chǎn)處臵收益，非貨幣性資產(chǎn)交易收益，出售無形資產(chǎn)收益，罰款凈收入和其他應(yīng)計入營業(yè)外收入的項目是否屬于視同銷售應(yīng)當(dāng)確認的范圍。

第四篇：如何看懂財務(wù)報表

如何看懂財務(wù)報表、通過報表數(shù)據(jù)分析該企業(yè)的經(jīng)營狀況，面對資產(chǎn)負債表中一大堆數(shù)據(jù)，你可能會有一種惘然的感覺，不知道自己應(yīng)該從何處著手。我認為可以從以下幾個方面著手：首先，游覽一下資產(chǎn)負債表主要內(nèi)容，你就會對企業(yè)的資產(chǎn)、負債及股東權(quán)益的總額及其內(nèi)部各項目的構(gòu)成和增減變化有一個初步的認識。當(dāng)企業(yè)股東權(quán)益的增長幅度高于資產(chǎn)總額的增長時，說明企業(yè)的資金實力有了相對的提高；反之則說明企業(yè)規(guī)模擴大的主要原因是來自于負債的大規(guī)模上升，進而說明企業(yè)的資金實力在相對降低、償還債務(wù)的安全性亦在下降。對資產(chǎn)負債表的一些重要項目，尤其是期初與期末數(shù)據(jù)變化很大，或出現(xiàn)大額紅字的項目進行進一步分析，如流動資產(chǎn)、流動負債、固定資產(chǎn)、有代價或有息的負債（如短期銀行借款、長期銀行借款、應(yīng)付票據(jù)等）、應(yīng)收帳款、貨幣資金以及股東權(quán)益中的具體項目等。例如，企業(yè)應(yīng)收帳款過多占總資產(chǎn)的比重過高，說明該企業(yè)資金被占用的情況較為嚴(yán)重，而其增長速度過快，說明該企業(yè)可能因產(chǎn)品的市場競爭能力較弱或受經(jīng)濟環(huán)境的影響，企業(yè)結(jié)算工作的質(zhì)量有所降低。此外，還應(yīng)對報表附注說明中的應(yīng)收帳款帳齡進行分析，應(yīng)收帳款的帳齡越長，其收回的可能性就越小。又如，企業(yè)年初及年末的負債較多，說明企業(yè)每股的利息負擔(dān)較重，但如果企業(yè)在這種情況下仍然有較好的盈利水平，說明企業(yè)產(chǎn)品的獲利能力較佳、經(jīng)營能力較強，管理者經(jīng)營的風(fēng)險意識較強，魄力較大。再如，在企業(yè)股東權(quán)益中，如法定的資本公積金大大超過企業(yè)的股本總額，這預(yù)示著企業(yè)將有良好的股利分配政策。但在此同時，如果企業(yè)沒有充足的貨幣資金作保證，預(yù)計該企業(yè)將會選擇送配股增資的分配方案而非采用發(fā)放現(xiàn)金股利的分配方案。另外，在對一些項目進行分析評價時，還要結(jié)合行業(yè)的特點進行。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，如該企業(yè)擁有較多的存貨，意味著企業(yè)有可能存在著較多的、正在開發(fā)的商品房基地和項目，一旦這些項目完工，將會給企業(yè)帶來很高的經(jīng)濟效益。再其次，對一些基本財務(wù)指標(biāo)進行計算，計算財務(wù)指標(biāo)的數(shù)據(jù)來源主要有以下幾個方面：直接從資產(chǎn)負債表中取得，如凈資產(chǎn)比率；直接從利潤及利潤分配表中取得，如銷售利潤率；同時來源于資產(chǎn)負債表利潤及利潤分配表，如應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率；部分來源于企業(yè)的帳簿記錄，如利息支付能力。

1、反映企業(yè)財務(wù)結(jié)構(gòu)是否合理的指標(biāo)有:(1)凈資產(chǎn)比率=股東權(quán)益總額/總資產(chǎn) 該指標(biāo)主要用來反映企業(yè)的資金實力和償債安全性，它的倒數(shù)即為負債比率。凈資產(chǎn)比率的高低與企業(yè)資金實力成正比，但該比率過高，則說明企業(yè)財務(wù)結(jié)構(gòu)不盡合理。該指標(biāo)一般應(yīng)在50%左右，但對于一些特大型企業(yè)而言，該指標(biāo)的參照標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有所降低。2.固定資產(chǎn)凈值率=固定資產(chǎn)凈值/固定資產(chǎn)原值 該指標(biāo)反映的是企業(yè)固定資產(chǎn)的新舊程度和生產(chǎn)能力，一般該指標(biāo)應(yīng)超過75%為好。該指標(biāo)對于工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)能力的評價有著重要的意義。(3)資本化比率=長期負債/(長期負債+股東股益)該指標(biāo)主要用來反映企業(yè)需要償還的及有息長期負債占整個長期營運資金的比重，因而該指標(biāo)不宜過高，一般應(yīng)在20%以下。

2、反映企業(yè)償還債務(wù)安全性及償債能力的指標(biāo)有:(1)流動比率=流動資產(chǎn)/流動負債 該指標(biāo)主要用來反映企業(yè)償還債務(wù)的能力。一般而言，該指標(biāo)應(yīng)保持在2:1的水平。過高的流動比率是反映企業(yè)財務(wù)結(jié)構(gòu)不盡合理的一種信息，它有可能是：(1)企業(yè)某些環(huán)節(jié)的管理較為薄弱，從而導(dǎo)致企業(yè)在應(yīng)收賬款或存貨等方面有較高的水平；(2)企業(yè)可能因經(jīng)營意識較為保守而不愿擴大負債經(jīng)營的規(guī)模；(3)股份制企業(yè)在以發(fā)行股票、增資配股或舉借長期借款、債券等方式籌得的資金后尚未充分投入營運；等等。但就總體而言，過高的流動比率主要反映了企業(yè)的資金沒有得到充分利用，而該比率過低，則說明企業(yè)償債的安全性較弱。(2)速動比率＝（流動資產(chǎn)－存貨－預(yù)付費用－待攤費用）／流動負債 由于在企業(yè)流動資產(chǎn)中包含了一部分變現(xiàn)能力（流動性）很弱的存貨及待攤或預(yù)付費用，為了進一步反映企業(yè)償還短期債務(wù)的能力，通常，人們都用這個比率來予以測試，因此該比率又稱為“酸性試驗”。在通常情況下，該比率應(yīng)以1:1為好，但在實際工作中，該比率（包括流動比率）的評價標(biāo)準(zhǔn)還須根據(jù)行業(yè)特點來判定，不能一概而論。

3、反映股東對企業(yè)凈資產(chǎn)所擁有的權(quán)益的指標(biāo)主要有： 每股凈資產(chǎn)＝股東權(quán)益總額／（股本總額×股票面額)該指標(biāo)說明股東所持的每一份股票在企業(yè)中所具有的價值，即所代表的凈資產(chǎn)價值。該指標(biāo)可以用來判斷股票市價的合理與否。一般來說，該指標(biāo)越高，每一股股票所代表的價值就越高，但是這應(yīng)該與企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績相區(qū)分，因為，每股凈資產(chǎn)比重較高可能是由于企業(yè)在股票發(fā)行時取得較高的溢價所致。第四，在以上這些工作的基礎(chǔ)上，對企業(yè)的財務(wù)結(jié)構(gòu)、償債能力等方面進行綜合評價。值得注意的是，由于上述這些指標(biāo)是單一的、片面的，因此，就需要你能夠以綜合、聯(lián)系的眼光進行分析和評價，因為反映企業(yè)財務(wù)結(jié)構(gòu)指標(biāo)的高低往往與企業(yè)的償債能力相矛盾。如企業(yè)凈資產(chǎn)比率很高，說明其償還期債務(wù)的安全性較好，但同時就反映出其財務(wù)結(jié)構(gòu)不盡合理。你的目的不同，對這些信息的評價亦會有所不同，如作為一個長期投資者，所關(guān)心的就是企業(yè)的財力結(jié)構(gòu)是否健全合理；相反，如你以債權(quán)人的身份出現(xiàn)，他就會非常關(guān)心該企業(yè)的債務(wù)償還能力。最后還須說明的是，由于資產(chǎn)負債表僅僅反映的是企業(yè)某一方面的財務(wù)信息，因此你要對企業(yè)有一個全面的認識，還必須結(jié)合財務(wù)報告中的其它內(nèi)容進行分析，以得出正確的結(jié)論。

我也不一定想的很全，供你參考。

第五篇：怎樣更好地讀點歷史

怎樣更好地讀點歷史

這段時間，接連聽到不同職業(yè)身份、不同知識背景的朋友說：最近在讀史。甚至有人把傳統(tǒng)的二十四史，從《史記》讀來，一路讀到了《新唐書》。驚訝之余，發(fā)現(xiàn)“讀點歷史”早已成了潮流。不是嗎？《明朝那些事兒》等歷史類通俗讀物，已經(jīng)高居圖書排行榜很久；年初《孔子》的上映，又讓更多關(guān)注轉(zhuǎn)向更為遙遠的先秦史。相對于人的一生，歲月的長河沉靜緩慢，一個小小的轉(zhuǎn)彎，也往往會耗上一代人甚至幾代人的時間。而歷史的記錄，濃縮這緩慢過程中關(guān)鍵性的拐點，放大這冗長沉悶中戲劇化的細節(jié)，甚至是劍拔弩張的氛圍、慷慨激昂的情緒……讀史，確實讓人沉迷。

然而正如西哲培根所言，“讀史使人明智”，如果讀歷史，僅僅看到帝王將相的勾心斗角，看到才子佳人的恩怨情仇，或者僅僅是把歷史當(dāng)做職場的“厚黑教程”，當(dāng)做勵志的“心靈雞湯”，那也未免有點明珠投暗。

實際上，讀點歷史，更多是來自內(nèi)心的渴求?！拌b往而知來”，發(fā)現(xiàn)時代變遷的大勢，追尋歷史演進的規(guī)律，這一直是中國傳統(tǒng)文化中對歷史功能的認知。尤其是在眼下這個“深刻變革、深刻變動、深刻調(diào)整、深刻變化”的時代，變動不居中，難免會有種種矛盾，帶來種種困惑。從哪里來，往何處去？讀點歷史，是希望歷史的密碼，能啟發(fā)當(dāng)下的思考，提供理解自己、理解時代的參照坐標(biāo)。

從這樣的角度讀史，能進一步推進思想的視界。如果在讀點歷史的同時，也讀點社會學(xué)、政治學(xué)、經(jīng)濟學(xué)，以史證事、以古證今，就更能拓寬對歷史與現(xiàn)實的理解，使讀點歷史，從純休閑閱讀，變成啟人心智的思考型閱讀。

就像任何學(xué)科一樣，讀好歷史，也有門檻，也需引導(dǎo)。如馮友蘭的《中國哲學(xué)簡史》，讓許多文史愛好者，得以一窺門徑；黃仁宇的《萬歷十五年》，也以“大歷史、小視角”讓人耳目一新?？墒悄壳埃@樣普及型的歷史讀物，還是太少，讀點歷史的熱潮，更多地停留在帝王戲、宮廷劇的“戲說”、“大話”層面。

所謂的科普，不僅僅是自然科學(xué)的普及，也應(yīng)該包括像歷史學(xué)這樣的社會科學(xué)的普及。歷史學(xué)不僅僅是故紙堆中的尋章摘句、考據(jù)鉆研，也應(yīng)該走出書齋、面向大眾，不僅讓大眾獲取歷史知識，更重要的是向社會介紹歷史學(xué)看問題的方法，讓更多的讀者了解它、接受它，把它轉(zhuǎn)變成改造世界的現(xiàn)實力量。

在艱深如量子物理和廣義相對論的領(lǐng)域，有《時間簡史》這樣的科普讀物，讓門外漢也得以窺見現(xiàn)代科學(xué)之一斑，沒有太大障礙地遨游于宇宙的開始和結(jié)束。期待在歷史學(xué)領(lǐng)域，也能出現(xiàn)《時間簡史》這樣的“大家小書”。讀點歷史時，“大家”的力量，或許能讓讀者更好地撥開歷史風(fēng)煙，進一步接近真相和真理。

讀點歷史，是好事；在此基礎(chǔ)上，再讀好歷史，則善莫大焉。相關(guān)專業(yè)人員通俗之、普及之，讀者慎思之、明辨之，“讀點歷史”的熱潮，必能產(chǎn)生更為持久而深遠的影響。