第一篇：珠海房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢展望

經(jīng)濟(jì)向好 產(chǎn)品升級(jí) 樓市潛力大——珠海房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢展望

究竟是什么原因支撐珠海房地產(chǎn)市場保持良性發(fā)展態(tài)勢？２００７年珠海房地產(chǎn)業(yè)究竟有何變化？市場上又將會(huì)出現(xiàn)哪些熱點(diǎn)呢？此文通過對(duì)珠海的宏觀經(jīng)濟(jì)、區(qū)位特點(diǎn)、行業(yè)現(xiàn)狀等要素進(jìn)行深入分析，比照深圳、香港、澳門等地房地產(chǎn)市場發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，力求洞悉珠海地產(chǎn)市場未來變化趨勢，以此供讀者參考。

隨著海、陸、空立體化交通網(wǎng)絡(luò)的完善，隨著本地經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，隨著ＷＴＯ、ＣＥＰＡ乃至泛珠三角經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略的穩(wěn)步推進(jìn)，珠海區(qū)位優(yōu)勢進(jìn)一步凸顯，整個(gè)城市正在發(fā)生日新月異的變化。近年來，珠海宏觀經(jīng)濟(jì)總量、人均消費(fèi)支出、旅游經(jīng)濟(jì)等各項(xiàng)指標(biāo)一次次地攀上歷史高位，而房地產(chǎn)市場也隨著整體環(huán)境的變化，漸入佳境。房地產(chǎn)市場的供應(yīng)與需求，銷量與價(jià)格，一直保持著穩(wěn)中有升的良性發(fā)展態(tài)勢。

資源區(qū)位：自然資源得天獨(dú)厚，區(qū)位優(yōu)勢嶄露尖角

１自然景觀優(yōu)越，生活環(huán)境舒適

珠海位于廣東省南部，瀕臨南海，東與香港，深圳隔海相望，其中距香港約５０公里，南則與澳門陸地相連，北距廣州市１４０公里。珠海素有“百島之市”的美稱，自然環(huán)境相當(dāng)優(yōu)美，是中國第一個(gè)以城市整體景觀獲得“旅游勝地四十佳”的城市。

珠海屬于低緯度的亞熱帶海洋性氣候，因此常年四季如春，而且空氣質(zhì)量較高，總可以達(dá)到超國家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，于１９９９年獲聯(lián)合國人居中心頒發(fā)“國際改善居住環(huán)境最佳范例獎(jiǎng)”，成為中國唯一獲此殊榮的城市，是中國最適合生活的城市之一。

２ 交通網(wǎng)絡(luò)完善，基建利好不斷

廣東第一條城際快速軌道交通線——廣珠城際快速軌道線已在珠海動(dòng)工，預(yù)計(jì)到２０２０年后城際快速軌道交通系統(tǒng)將連通珠三角９個(gè)地級(jí)以上的城市；

廣珠西線高速公路二期工程于２００５年１２月２０日正式開工，它是繼京珠高速公路廣珠段之后，又一條從廣州通往珠海特區(qū)的交通要道，是廣州、中山、佛山、珠海等城市間的“快速走廊”；

粵西沿海高速公路珠海段于２００５年１２月２８日正式竣工通車。至此，廣東省基本形成了以廣州為中心向外輻射的高速公路網(wǎng)絡(luò)，為推進(jìn)“泛珠三角”經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；

與此同時(shí)，“港珠澳大橋”已定下落腳點(diǎn)，前期可行性研究進(jìn)展順利，“一橋兩軌”變成現(xiàn)實(shí)，將把珠海納入香港３０分鐘車程范圍內(nèi)；

……

隨著這些交通基礎(chǔ)設(shè)施的興建，珠海與港澳和珠三角城市的商貿(mào)往來逐漸加強(qiáng)，將基本形成區(qū)域性都市交通圈，區(qū)位角色也將有質(zhì)的變化，經(jīng)濟(jì)總量、城市職能都將有質(zhì)的飛躍。經(jīng)濟(jì)環(huán)境：經(jīng)濟(jì)發(fā)展日漸迅猛，投資環(huán)境日趨成熟

１ 經(jīng)濟(jì)持續(xù)走強(qiáng)，消費(fèi)平穩(wěn)增長

近五年來，珠海國民經(jīng)濟(jì)保持著平穩(wěn)快速發(fā)展的趨勢，２００２－２００６年ＧＤＰ總量環(huán)比增長率均保持在１５％以上，尤其是２００６年較２００５年增長速度高達(dá)１８％，２００６年珠海經(jīng)濟(jì)在增長幅度和增長速度上都相對(duì)較大。

附圖近五年珠海ＧＤＰ與環(huán)比增長率變化比較（單位：億元、％）

珠海城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢良好，社會(huì)消費(fèi)能力強(qiáng)，隨著近年來經(jīng)濟(jì)建設(shè)快速發(fā)展，工業(yè)化

進(jìn)程加快，２００６年工業(yè)總產(chǎn)值突破２０００億元大關(guān)，只用了三年時(shí)間就實(shí)現(xiàn)了從１０００億元到２０００億元的跨越。２００６年珠海人均可支配收入達(dá)１７６７０元，較２００５年增長６．４％；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出１４４３０元，同比增長９．１％。人均可支配收入和消費(fèi)支出平穩(wěn)增長，但增速放緩。

２ 城市定位清晰，居住價(jià)值提升

國務(wù)院審定的《珠海市城市總體規(guī)劃（２００１?觸２０２０）》中，將珠海定位為“國家的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，珠江西岸中心城市和亞熱帶海濱風(fēng)景旅游勝地”，與廣州、深圳并列為“珠三角中心城市之一”。珠海市委、市政府抓住新一輪重大交通基礎(chǔ)建設(shè)的時(shí)機(jī)，把握國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶來的機(jī)遇，提出“走新型工業(yè)化道路”的“工業(yè)強(qiáng)市”策略和“工業(yè)西進(jìn)城市西拓”和“東西雙城”發(fā)展布局；提出建設(shè)最富魅力、最宜人居、最適創(chuàng)業(yè)的城市發(fā)展理念。

隨著珠海城市定位的清晰和眾多對(duì)珠海有重要影響的經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目逐一上軌，在新的方針指導(dǎo)下，政府的發(fā)展戰(zhàn)略將得到實(shí)質(zhì)上的落實(shí)，珠海經(jīng)濟(jì)發(fā)展有望進(jìn)入新一輪發(fā)展空間。地產(chǎn)市場：行業(yè)信心指數(shù)較強(qiáng)，地價(jià)房價(jià)節(jié)節(jié)攀升

１ 投資增幅穩(wěn)定，業(yè)界信心較強(qiáng)

去年１－１１月珠海房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持增長，占固定資產(chǎn)投資比例為２３．７％，近幾年該比值基本保持在２３％的平均水平，投資增幅穩(wěn)定，顯示了業(yè)界對(duì)珠海房地產(chǎn)市場的信心。

２００６年“國六條”頒布后，珠海房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了短暫的觀望期，第三季度出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。但情況很快有所好轉(zhuǎn)。

１０月，南屏一宗地塊的拍賣吸引了包括新加坡凱德置地、香港和記黃埔、中海地產(chǎn)、中信華南、雅居樂、萬科等９家中外富有實(shí)力的發(fā)展商參與競拍。結(jié)果，該地以高達(dá)每平方米３５１０元的樓面地價(jià)成交。

１１月，擁有全球最大房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施投資機(jī)構(gòu)的德意志銀行，正式持有珠海中珠股份有限公司上城項(xiàng)目５０％的股權(quán)，這是海外基金首次在珠海地產(chǎn)項(xiàng)目控股。

珠海地王誕生和海外基金入駐珠海房地產(chǎn)，表明珠海已經(jīng)有了較為健康成熟的房地產(chǎn)市場，也說明珠海房地產(chǎn)未來發(fā)展的潛力很大。

２ 市場消化較快，價(jià)格持續(xù)上漲

據(jù)統(tǒng)計(jì)，２００６年市區(qū)總體可供應(yīng)面積約為２１０萬平方米，市場供應(yīng)旺盛。從區(qū)域上看，其中拱北片區(qū)供應(yīng)量較大，但在下半年出現(xiàn)了后繼乏力的態(tài)勢，基本沒有新盤供應(yīng)。從需求上看，２００６年市區(qū)總體消化量約為１６０萬平方米，消化率超過７５％，市場消化速度較快，住宅市場供求整體保持均衡。

即使上半年出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，房價(jià)上漲的趨勢并沒有受到影響，珠海房價(jià)一路走高。

２００５年預(yù)購均價(jià)比２００４年上漲８３２元／平方米，增幅達(dá)到２０％；２００６年１－１２月，預(yù)購均價(jià)已經(jīng)達(dá)到５７８６元／平方米，達(dá)到一個(gè)歷史高位。

雖然房價(jià)漲得比較快，但主要是許多具有良好品牌的開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)珠海，提升了珠海樓盤的檔次和影響力；其次高品質(zhì)的海景項(xiàng)目、別墅項(xiàng)目，它們的價(jià)值主要基于稀缺性與未來城市價(jià)值。在這兩大因素的推動(dòng)下，珠海的樓價(jià)有了一定的升幅。

附圖 珠海２００６年商品房預(yù)購均價(jià)（元／平方米）

３ 本地需求主導(dǎo)，外地客戶漸增

有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，珠海五成以上商品房由本地人群消費(fèi)，外地客戶購房比例逐年上升，由２００５年的４５％上升到２００６年的４７％。其中外籍（包括港澳臺(tái)）客戶２００６年的比例為１０．９１％，成交金額比例卻達(dá)到１７％，高檔項(xiàng)目的外銷市場潛力較大。發(fā)展趨勢：樓市后市發(fā)展強(qiáng)勁，精品項(xiàng)目引領(lǐng)市場

１ 區(qū)域聯(lián)動(dòng)增強(qiáng)，后市發(fā)展強(qiáng)勁

過去廣州、深圳房地產(chǎn)隨著珠江東岸的經(jīng)濟(jì)發(fā)展節(jié)節(jié)上升；現(xiàn)在廣東省政府推動(dòng)珠江西岸沿海地區(qū)發(fā)展石化及臨港工業(yè)，這一區(qū)域的中心城市，加上珠海市政府規(guī)劃建設(shè)適宜居住的城市定位，珠海房地產(chǎn)的潛力自然備受看好。

同時(shí)，隨著一系列基礎(chǔ)交通設(shè)施的動(dòng)工，使珠海由珠江西岸的“死角”，一躍成為交通樞紐。尤其是港珠澳大橋完工后，珠海必將成為珠三角物流大動(dòng)脈，且大大提升珠海在區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)影響力。而且香港前往珠海的交通時(shí)間接近前往深圳的水平，鑒于珠海樓價(jià)和深圳樓價(jià)相比便宜一半，勢必對(duì)珠海樓市帶來頗大刺激。這一利好在大橋落成前相信就會(huì)顯現(xiàn)，珠海地區(qū)物業(yè)也將逐漸成為香港投資者更為關(guān)注的市場。

這些外部環(huán)境的刺激無疑增強(qiáng)了開發(fā)商對(duì)未來珠海樓市的信心，因此盡管２００６年上半年政府出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控措施，但并沒有打壓下開發(fā)商對(duì)珠海樓市的信心，外資、國內(nèi)品牌開發(fā)商紛紛進(jìn)駐珠海，２００７年珠海市場必將迎來新一輪發(fā)展。

２ 市場理性增容，品牌化成主流

隨著重大交通項(xiàng)目的落實(shí)和城市定位的明朗化，眾多對(duì)珠海有重要影響的經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目逐一上軌，勢必促進(jìn)珠海經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展、就業(yè)機(jī)會(huì)的增長以及外來人口的不斷增加。與此同時(shí)，便捷的交通網(wǎng)絡(luò)將吸引來自周邊城市的置業(yè)人群，城市人口容量的擴(kuò)增成為商品房銷售的有力支持。從中長期看，需求的旺盛和購買力的提高將促使房價(jià)有較大幅度的上揚(yáng)。

不斷提高的住房消費(fèi)水平和外來高端消費(fèi)群體的增加等因素，將使市場不斷提高對(duì)商品住房的品質(zhì)、配套、舒適度和品牌形象的要求。隨著一線城市內(nèi)的土地資源日益減少，許多具有良好品牌的開發(fā)商紛紛進(jìn)駐珠海，市場競爭逐步升級(jí)，住宅項(xiàng)目的規(guī)?；途坊蔀榘l(fā)展主流。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，２００７年擬推出項(xiàng)目規(guī)模較大，建筑面積在１０萬以上的中高檔大盤項(xiàng)目約有１５個(gè)，品牌開發(fā)商引領(lǐng)珠海樓市走向良性發(fā)展。

城際比較：珠海發(fā)展?jié)摿捎^，房價(jià)補(bǔ)漲空間較大

１ 珠海 ＶＳ 深穗：收入差別不大，房價(jià)相差懸殊

珠海一般住宅的售價(jià)不斷上升，其中的重要原因即為受到澳門地區(qū)樓價(jià)的推動(dòng)。即便如此，作為位于廣東省經(jīng)濟(jì)發(fā)展前列的珠海市，整體住宅售價(jià)水平仍大幅落后于廣州、深圳。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，珠海人均ＧＤＰ和人均可支配收入已和廣州不相上下，也接近深圳的水平。但２００６年珠海住宅均價(jià)明顯落后于廣州和深圳，三地房價(jià)分別是４５８１元／平方米，６１４９元／平方米和９１７３元／平方米。若以市區(qū)計(jì)算，珠海２００６年下半年住房交易均價(jià)為５５５８元／平方米，廣州接近９０００元／平方米，深圳約為１１９１６元／平方米，樓價(jià)在珠三角發(fā)達(dá)城市間處于較低水平。

附圖珠、深、穗三地房價(jià)比較（單位：元／平方米）

從豪宅市場看，目前珠海、廣州、深圳三地豪宅價(jià)格分別約為：１１０００～１３０００元／平方米，１２０００～１８０００元／平方米和１８０００～３００００元／平方米，珠海也明顯落后廣州、深圳兩大城市。

可見未來不論在一般住宅市場、豪宅市場，珠海都有長足發(fā)展的空間。

２ 深港ＶＳ 珠澳：珠澳發(fā)展可借鑒深港的融合模式

在東岸，得益于亞洲最大的金融市場之一香港的帶動(dòng)，結(jié)合自身競爭力，深圳ＧＤＰ逐步攀升并維持強(qiáng)勁升幅。深圳ＧＤＰ過去５年增長９１％，深港兩地逐步交融。

在西岸，由于旅游博彩業(yè)的飛速發(fā)展，澳門在過去５年取得極大經(jīng)濟(jì)成就，ＧＤＰ增長率驚人，２００３－２００４年度一度達(dá)到驚人的３０．５２％。與之緊鄰的珠海也隨之獲益，過去五年間ＧＤＰ總量增長８３％。

深圳在香港的帶動(dòng)下，ＧＤＰ實(shí)現(xiàn)大幅度上升。但深、港經(jīng)濟(jì)規(guī)模宏大，而深圳逐漸羽翼豐滿，在工業(yè)、港口業(yè)多方面與香港分庭抗禮，故兩地在融合中也有競爭。對(duì)比之下，珠

澳兩地經(jīng)濟(jì)規(guī)模較小，產(chǎn)業(yè)也集中，澳門面積小，形勢逼仄，相比香港于深圳，更需要珠海的協(xié)助，兩城市相互依賴的程度長遠(yuǎn)而言將較深港更為強(qiáng)烈；澳門市中心與珠海的距離，遠(yuǎn)較香港／深圳為近，相互融合的速度將比深圳更快。

參考深港例子，珠海勢必在澳門的帶動(dòng)下獲得更大發(fā)展空間，珠澳人均ＧＤＰ比例與深港人均ＧＤＰ比例相差更大，珠海ＧＤＰ提升的空間更為可觀。

附表 深港珠澳四地ＧＤＰ比較單位：億元

香港深圳的融合，對(duì)深圳樓價(jià)的帶動(dòng)，為珠澳融合提供了一個(gè)范例。２００２－２００３年間，香港與深圳的一般住宅樓價(jià)相比，約為３．１２倍；目前香港市區(qū)一般住宅和深圳住宅價(jià)格比例保持在１∶３～１∶４之間，在兩地接壤地區(qū)，住宅售價(jià)比例穩(wěn)定在１．５～２倍之間，深圳羅湖、皇崗口岸兩地物業(yè)，受香港帶動(dòng)明顯，目前售價(jià)已較２００２年上升近１００％。

在澳門地區(qū)樓價(jià)尚未飛躍時(shí)，與珠海地區(qū)樓價(jià)比例約為２～２．５倍；２００４年后澳門經(jīng)濟(jì)有了質(zhì)的飛躍，樓價(jià)迅速上漲，２００６年澳門關(guān)口附近新盤售價(jià)與珠海關(guān)口附近樓價(jià)比例高達(dá)３～３．５倍，豪宅售價(jià)比例更高至４～５倍。

深港兩地是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)特區(qū)和國際化大都市相融匯的典范。其經(jīng)驗(yàn)充分說明，旁依國際化都市，勢必為其經(jīng)濟(jì)熱力所輻射；而此輻射將成為城市房地產(chǎn)發(fā)展的最大推動(dòng)力。

澳門和珠海的樓價(jià)差距更大，造成澳門人士購買珠海物業(yè)的動(dòng)力更強(qiáng)；珠海的豪宅區(qū)（吉大、拱北沿海地區(qū)）與澳門豪宅區(qū)直接相望，心理感受和實(shí)際居住環(huán)境之距離較香港、深圳更接近。相比而言，珠海、澳門地區(qū)樓價(jià)分別落后深圳、香港地區(qū)甚遠(yuǎn)，但以人均計(jì)經(jīng)濟(jì)消費(fèi)實(shí)力已接近，珠澳樓價(jià)上升空間較大。

３ 珠海 ＶＳ 澳門：澳門經(jīng)濟(jì)強(qiáng)增有望提升珠海樓價(jià)

澳門人口少，產(chǎn)業(yè)集中，在新一輪旅游娛樂業(yè)推動(dòng)下，勢必帶來新一波整體經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長，２００２～２００５年經(jīng)濟(jì)增長推動(dòng)樓價(jià)飛升的局面有望重現(xiàn)；住宅價(jià)格將再度上揚(yáng)，預(yù)計(jì)在２０１０年前后，澳門樓價(jià)一般新發(fā)售住宅售價(jià)將上漲至２５０００～３５０００元／平方米之間，豪宅價(jià)格則將上漲至４００００～６００００元／平方米之間。

在澳門經(jīng)濟(jì)的第一波起飛期，以澳門為首的買家購買珠海物業(yè)平均單價(jià)接近６０００元／平方米，拋離其他珠海買家，尤其是以拱北口岸附近地區(qū)、吉大濱海地區(qū)等區(qū)域率先受惠。預(yù)計(jì)在澳門經(jīng)濟(jì)的第二波起飛期，投資珠海物業(yè)將增長２倍以上，市場占有份額則擴(kuò)大到２０～２５％，個(gè)別項(xiàng)目可占超過５０％。

參考深圳、香港相鄰地區(qū)價(jià)格比例逐漸縮小到１∶１．５～２之間的例子，而目前珠海與澳門價(jià)格差距在３倍左右，故珠海近關(guān)口地帶及豪宅樓盤價(jià)格有相當(dāng)大的空間，以此推算，珠海近關(guān)口地帶及豪宅樓盤價(jià)格在２００７～２０１２年前后也會(huì)逐步上升至２００００～２５０００元／平方米，較目前可望有６０～８０％的增長。

在近關(guān)口地帶及豪宅樓盤價(jià)格上升的帶動(dòng)下，珠海整體更廣泛地域一般住宅也將隨之上升，但由于此部分住宅并非全部由澳門人士所能推動(dòng)，主要仍受國內(nèi)買家影響，故升幅將不如豪宅物業(yè)。預(yù)計(jì)將達(dá)到８０００～１２０００元／平方米的水平，與澳門一般住宅價(jià)格保持在１∶２～２．５之間。

第二篇：調(diào)味品市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢

調(diào)味品市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢

摘要：“民以食為天,食以味為先”,從這兩句含有深刻意義的話中,可見調(diào)味品在人民生活中所占的地位。醬油、食醋、醬、腐乳、醬腌菜和調(diào)味料,產(chǎn)品雖小,卻涉及到千家萬戶,是人民生活的必需品,可以說是百食之先,百味之源。調(diào)味品生產(chǎn)和食用在我國具有悠久的歷史,沒有調(diào)味品,就沒有中國璀璨的飲食文化。改革開放以來,搞活經(jīng)濟(jì)的浪潮風(fēng)起云涌,調(diào)味品的生產(chǎn)技術(shù)、科技人才和產(chǎn)品廣泛交流,各種菜系亦打破地域的局限,在各地開花。同時(shí),隨著人民生活水平的提高,人們對(duì)調(diào)味品的品種和質(zhì)量的要求也越來越高。

關(guān)鍵字：調(diào)味品；現(xiàn)狀；發(fā)展現(xiàn)狀；營養(yǎng)

前言：為了提高調(diào)味品生產(chǎn)企業(yè)的競爭力,從調(diào)味品的市場、前景、復(fù)合調(diào)味品的發(fā)展、食品添加劑的應(yīng)用及新技術(shù)的運(yùn)用等幾方面進(jìn)行了綜述,同時(shí)認(rèn)為我國調(diào)味品工業(yè)的發(fā)展趨勢應(yīng)追求品牌化和方便化,強(qiáng)調(diào)綠色健康。發(fā)展現(xiàn)狀

近些年，中國的調(diào)味品工業(yè)獲得了迅猛發(fā)展，已成為食品行業(yè)中新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。

調(diào)味品行業(yè)具有發(fā)展速度快、產(chǎn)量大、品種多、銷售面廣、經(jīng)濟(jì)效益好等特點(diǎn)。近年來，中國調(diào)味品行業(yè)有了較大發(fā)展，企業(yè)依靠科學(xué)技術(shù)、通過科研、采用新工藝新設(shè)備、創(chuàng)造新產(chǎn)品并以嚴(yán)格的質(zhì)量管理，保證了產(chǎn)品質(zhì)量，在增加品種的同時(shí)也使產(chǎn)品達(dá)到規(guī)?；a(chǎn)。在全國各地調(diào)味品廠的努力下，先后創(chuàng)造了一大批優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和新品種。名、特、優(yōu)、新產(chǎn)品的不斷涌現(xiàn)，加速了產(chǎn)品的更新?lián)Q代?，F(xiàn)狀主要有以下幾點(diǎn)：

1.1 產(chǎn)品產(chǎn)量穩(wěn)步增長，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)得到有效調(diào)整

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)和典型抽樣數(shù)據(jù)顯示，2002年我國調(diào)味品工業(yè)總產(chǎn)值按1990年不變價(jià)格計(jì)算為人民幣380.5億元，按當(dāng)年價(jià)格計(jì)算為205億元，實(shí)現(xiàn)利稅為15.3億元，利潤3.2億元。主要產(chǎn)品的產(chǎn)量為：醬油500萬噸，食醋260萬噸，醬類95萬噸，醬腌菜270萬噸，復(fù)合調(diào)味料達(dá)到120萬噸以上。傳統(tǒng)調(diào)味品如醬油、食醋的產(chǎn)量保持穩(wěn)定，產(chǎn)銷兩旺；調(diào)味品新產(chǎn)品層出不窮，產(chǎn)銷量逐年上升，具有廣闊的市場空間和發(fā)展前景。高檔醬油形成了東西南北的發(fā)展格局：北方以河北珍極醬油、北京王致和和北京和田寬為主；南方以廣東海天、致美齋、美味鮮、李錦記、福金香、美味源為主；西部以大王醬油和千禾香為主；東部以淘大和統(tǒng)萬為主。食醋行業(yè)以江蘇恒順醋業(yè)為龍頭，形成天津獨(dú)流、北京龍門和田寬和北京龍門醋、山西水塔和東湖、四川保寧醋點(diǎn)狀分布的格局，競爭日趨激烈。在傳統(tǒng)調(diào)味品生產(chǎn)增長的同時(shí)，其消費(fèi)領(lǐng)域越來越寬泛，已不僅僅是過去的“調(diào)味”和“佐料”，而是作為人們不可缺少的消費(fèi)品和食品工業(yè)的原料，向食品工業(yè)領(lǐng)域的深度和廣度延伸發(fā)展。新開發(fā)的調(diào)味品以及調(diào)味品生產(chǎn)原輔料產(chǎn)品日益增多，如河南“十三香”的香辛調(diào)味料，上?！疤珮贰彪u精、蘑菇精等產(chǎn)品。值得一提的是由國家公眾營養(yǎng)中心、中國疾病預(yù)防控制中心和中國調(diào)味品協(xié)會(huì)聯(lián)合推動(dòng)的醬油營養(yǎng)強(qiáng)化補(bǔ)鐵工程于2002年正式啟動(dòng)，為調(diào)味品行業(yè)增加了一個(gè)新的品種：鐵強(qiáng)化醬油。目前首批試點(diǎn)企業(yè)的產(chǎn)品已上市，消費(fèi)者反映良好。在調(diào)味品原輔料方面，發(fā)展突出的有湖北“安琪”酵母、河北保定味群食品公司的“植物蛋白調(diào)味粉”和廣東東莞的“一品鮮”等新產(chǎn)品。1.2 國有企業(yè)在深化改革中逐步建立現(xiàn)代企業(yè)制度，跨國食品集團(tuán)涉足調(diào)味品生產(chǎn)，民營調(diào)味品企業(yè)發(fā)展迅猛

在黨的“十五大”有進(jìn)有退、有所為有所不為的大政方針指引下，國有調(diào)味品生產(chǎn)企業(yè)加大改制的力度，明晰產(chǎn)權(quán)，轉(zhuǎn)變機(jī)制，明確定位于競爭性行業(yè)，各種形式的配套改革取得顯著成效。如江蘇鎮(zhèn)江恒順集團(tuán)，積極建立現(xiàn)代公司制度，通過資本運(yùn)營實(shí)現(xiàn)成功上市，為調(diào)味品行業(yè)的資本經(jīng)營開了先河；成都、杭州、哈爾濱等城市的大型調(diào)味品企業(yè)通過改革、改制，增強(qiáng)了企業(yè)競爭能力和活力，通過市場創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)的跨越式發(fā)展。與此同時(shí)，國際上著名的跨國食品集團(tuán)如達(dá)能公司、聯(lián)合利華公司、雀巢公司、美國亨氏集團(tuán)開始涉足國內(nèi)的調(diào)味品生產(chǎn)，在國內(nèi)頻頻展開收購、兼并，如達(dá)能控股的上海淘大食品公司收購上海海鷗釀造公司的醬油生產(chǎn)車間、品牌和上海金山食品釀造廠，醬油年產(chǎn)量達(dá)到10萬噸；美國亨氏集團(tuán)收購廣東美味源食品廠后，正欲向北方擴(kuò)張；瑞士雀巢已入主上海太太樂和四川豪吉，成為大股東；聯(lián)合利華在收購老蔡醬油后正謀求新的發(fā)展，家樂品牌的雞精和鐵強(qiáng)化醬油已上市銷售；香港李錦記在廣東新會(huì)的4萬噸高檔醬油生產(chǎn)線已投產(chǎn)；臺(tái)灣味全也在武漢、成都和北京建立新的生產(chǎn)基地；臺(tái)灣金蘭在無錫的生產(chǎn)基地正欲擴(kuò)大規(guī)模。國內(nèi)著名的食用油生產(chǎn)企業(yè)福臨門公司2002年已在天津投資兩條醬油生產(chǎn)線，以定牌加工的形式和其品牌優(yōu)勢欲在傳統(tǒng)調(diào)味品行業(yè)占領(lǐng)一席之地?？鐕称芳瘓F(tuán)憑借雄厚的資本實(shí)力，先進(jìn)的經(jīng)營理念和經(jīng)營手段，對(duì)國內(nèi)的釀造業(yè)形成了強(qiáng)烈沖擊，同時(shí)促進(jìn)了國內(nèi)調(diào)味品生產(chǎn)技術(shù)和管理水平的提高。

值得一提的是，一些民營企業(yè)在調(diào)味品行業(yè)雖然起步較晚，但起點(diǎn)較高，定位明確，市場意識(shí)強(qiáng)烈，發(fā)展很快，成為行業(yè)的后起之秀。如廣東佳隆食品股份有限公司，主要生產(chǎn)雞粉、雞精等產(chǎn)品，2001年已實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值1.2億元，銷售收入1.1億元；河南王守義十三香調(diào)味品集團(tuán)有限公司2001年銷售收入3.5億元，成為國內(nèi)最大的天然香辛料生產(chǎn)企業(yè)。西部地區(qū)如新疆“笑廚”和蘭州“小二黑”近兩年調(diào)味品的產(chǎn)量也達(dá)到萬噸以上?？梢哉f，通過市場的優(yōu)勝劣汰，各種所有制企業(yè)紛紛搶占位置和市場，占領(lǐng)一部分原國有企業(yè)讓出的市場份額。中國調(diào)味品行業(yè)正處在重組、改革的大轉(zhuǎn)折時(shí)期。

1.3 企業(yè)和行業(yè)的國際意識(shí)增強(qiáng)，不斷加強(qiáng)國際間的合作與交流

隨著經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程的加快，一些調(diào)味品企業(yè)引進(jìn)國外技術(shù)與資金，學(xué)習(xí)國外先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，立足國內(nèi)，開拓國際市場，參與國際競爭取得一定成績。廣東中山福金香食品有限公司生產(chǎn)的“珠江橋” 牌醬油，廣東佛山海天調(diào)味食品公司生產(chǎn)的“海天” 牌醬油，長期堅(jiān)持開拓歐盟等國際市場，外銷量逐年增長。河北珍極釀造有限公司在產(chǎn)品銷往美國的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)了技術(shù)輸出和品牌輸出。隨著我國加入WTO步伐的加快，貿(mào)易的全球化在向資本的全球化發(fā)展。一些國外調(diào)味品企業(yè)與我國部分調(diào)味品優(yōu)勢企業(yè)合作，已顯示出強(qiáng)大的生命力和競爭態(tài)勢。與此同時(shí)，中國調(diào)味品協(xié)會(huì)積極組織國際間的技術(shù)交流與合作活動(dòng)，取得顯著成效。并積極與國際標(biāo)準(zhǔn)化組織聯(lián)系，對(duì)CAC醬油標(biāo)準(zhǔn)草案提出了修改意見，為國家衛(wèi)生部修訂醬油標(biāo)準(zhǔn)提出建議性意見。另外還積極組織與日本、韓國和臺(tái)灣等國家和地區(qū)的調(diào)味品企業(yè)廣泛進(jìn)行交流與合作?？梢哉f，在中國這個(gè)全世界最大的調(diào)味品市場上，國際間的競爭將日趨激烈。中國調(diào)味品協(xié)會(huì)已充分認(rèn)識(shí)到：只有引導(dǎo)企業(yè)積極參與競爭求得發(fā)展才是唯一出路，除此別無選擇。1.4生產(chǎn)工藝技術(shù)不斷改進(jìn)，促進(jìn)了行業(yè)技術(shù)進(jìn)步與國際接軌

進(jìn)入20世紀(jì)90年代，傳統(tǒng)調(diào)味品生產(chǎn)企業(yè)紛紛投資進(jìn)行技術(shù)改造，引進(jìn)國際先進(jìn)設(shè)備和技術(shù)，提高產(chǎn)品品牌的技術(shù)含量，從而躍上行業(yè)先進(jìn)水平。通過技術(shù)改造，在我國形成了傳統(tǒng)調(diào)味品、新型調(diào)味品和各種復(fù)合調(diào)味品的較高技術(shù)水平和工藝水平的生產(chǎn)企業(yè)。以河北珍極、北京和田寬為代表的采用日本工藝的高鹽稀態(tài)發(fā)酵本釀造醬油的生產(chǎn)水平和工藝水平達(dá)到世界先進(jìn)水平。西南地區(qū)民營企業(yè)千禾香調(diào)味食品有限公司生產(chǎn)醬油采用日本生產(chǎn)工藝，瞄準(zhǔn)國際先進(jìn)水平，勇攀高峰。北京龍門和田寬在開發(fā)新產(chǎn)品的同時(shí)，注重科技投入，生產(chǎn)的產(chǎn)品達(dá)到了“清如水，亮如油”的標(biāo)準(zhǔn)，受到國際市場的歡迎。山東玉兔調(diào)味品公司利用生物技術(shù)改造傳統(tǒng)醬油，產(chǎn)品風(fēng)味得到顯著提高。另外，隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，各種新技術(shù)如生物酶解技術(shù)、固定化酵母技術(shù)、膜技術(shù)、萃取技術(shù)、微膠囊技術(shù)不斷地應(yīng)用于調(diào)味品生產(chǎn)中，提高了產(chǎn)品質(zhì)量和包裝水平，做到了與國際接軌。很多企業(yè)通過加強(qiáng)管理，引進(jìn)ISO9000系列質(zhì)量管理體系和14000環(huán)保認(rèn)證體系，通過參加GMP和HACCP認(rèn)證，增強(qiáng)了企業(yè)的發(fā)展后勁。1.5 質(zhì)量管理和標(biāo)準(zhǔn)化工作進(jìn)一步加強(qiáng)

近兩年來，國家質(zhì)監(jiān)局發(fā)布了《釀造醬油》、《釀造食醋》國家標(biāo)準(zhǔn)。原國家內(nèi)貿(mào)局發(fā)布了《配制醬油》、《配制食醋》和《酸水解植物蛋白調(diào)味液》行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。至此，中國調(diào)味品協(xié)會(huì)經(jīng)過五年多工作終于推出了我國調(diào)味品行業(yè)五個(gè)新的配套標(biāo)準(zhǔn)。五個(gè)新標(biāo)準(zhǔn)的發(fā)布實(shí)施，與我國現(xiàn)有的《醬油衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》、《食醋衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》和《調(diào)味品衛(wèi)生管理辦法》相結(jié)合，完善了我國調(diào)味品標(biāo)準(zhǔn)體系，是近年來我國調(diào)味品行業(yè)的一件大事，也是標(biāo)志著我國調(diào)味品行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理的里程碑。配套發(fā)布的五個(gè)調(diào)味品標(biāo)準(zhǔn)，是我們國家第一次頒布釀造醬油、釀造食醋國家標(biāo)準(zhǔn)；第一次頒布配制醬油、配制食醋行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，從而有利于對(duì)釀造和配制兩種產(chǎn)品給以規(guī)范管理；第一次頒布酸水解植物蛋白調(diào)味液行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，從而首次把酸水解植物蛋白調(diào)味液的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)及管理工作列入國家行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的管理范疇，并與衛(wèi)生部1991年頒布的《調(diào)味品衛(wèi)生管理辦法》相配套，使我國的酸水解植物蛋白調(diào)味液的生產(chǎn)有標(biāo)可依。第一次在新發(fā)布的五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)中采用條文強(qiáng)制，這是我國食品工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理的一項(xiàng)新內(nèi)容，在調(diào)味品行業(yè)管理工作中可以說是正逢其時(shí)，對(duì)指導(dǎo)調(diào)味品工業(yè)的發(fā)展有著十分重要的作用和意義。存在問題

2.1 生產(chǎn)設(shè)備和工藝技術(shù)水平的提高比較遲緩，科技研究相對(duì)滯后，科研人才流失比較嚴(yán)重。

醬油生產(chǎn)雖然起源于我國，但傳統(tǒng)的中國釀造醬油技術(shù)率先在日本完成了工業(yè)化進(jìn)程，我國調(diào)味品生產(chǎn)和工藝水平總體上與國際水平存在著差距。2.2 機(jī)制改革滯后，國有企業(yè)存在調(diào)整空間

我國正式提出“建立社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)”的構(gòu)想，并逐步付諸實(shí)施，至今也不過十多個(gè)年頭。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的觀念在人們心目中根深蒂固，醬油行業(yè)更是作為人民生活必需品行業(yè)，剛剛從保市場供應(yīng)轉(zhuǎn)為市場競爭；多數(shù)調(diào)味品廠為國有中、小型企業(yè)，產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清，企業(yè)管理水平參差不齊，企業(yè)改革滯后，市場份額在日益下降，特別是西部地區(qū)，如西安、重慶、蘭州、新疆、河南、山西等地的國有生產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)工藝落后，市場不斷萎縮；有的調(diào)味品專業(yè)公司在轉(zhuǎn)換機(jī)制過程中調(diào)整不力，多種經(jīng)營沒有成效，反而放棄了主業(yè)發(fā)展；有的著名品牌沒有發(fā)揚(yáng)光大；還有的企業(yè)不熟悉行業(yè)情況，盲目決策，造成投資失誤。2.3 市場上產(chǎn)品質(zhì)量問題比較突出，假冒偽劣情況比較嚴(yán)重

調(diào)味品行業(yè)管理工作在很多省、市流于形式，國家機(jī)構(gòu)改革在一些方面使行業(yè)管理工作銜接不夠，甚至短期或暫時(shí)出現(xiàn)管理職能的“真空”，都或多或少地對(duì)行業(yè)的發(fā)展和管理造成一定影響。著名品牌調(diào)味品都深受假冒之苦。假冒侵權(quán)產(chǎn)品直接沖擊了調(diào)味品市場，坑害消費(fèi)者，破壞著名品牌調(diào)味品生產(chǎn)企業(yè)的正常生產(chǎn)秩序。隨著城市打假工作力度的加大，假冒偽劣產(chǎn)品有向農(nóng)村轉(zhuǎn)移的趨勢，市場監(jiān)管的任務(wù)日益繁重。2.4 調(diào)味品生產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)較重

調(diào)味品生產(chǎn)主要以農(nóng)副產(chǎn)品為原料，其產(chǎn)品屬微利產(chǎn)品。按照我國目前的增值稅條例，調(diào)味品生產(chǎn)企業(yè)購進(jìn)原料如大豆、小麥時(shí)，增值稅稅率為13%，有些只能直接從農(nóng)民手中收購的原料如谷糠、稻殼等只能按10%的折扣率抵扣，但生產(chǎn)的產(chǎn)品卻都按17%納稅，造成調(diào)味品生產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)不合理，企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)較重。消費(fèi)市場發(fā)展趨勢 3.1 多樣化

目前調(diào)味品市場貨源充足，品種繁多，別具風(fēng)味的調(diào)味新品競相問世，使消費(fèi)者眼花繚亂，胃口大開。從口味上來看，酸、甜、咸、辣、麻及海鮮味應(yīng)有盡有；從用途上來看，既有用于炸、炒、烹，也有用于蒸、煮、燉；從品種上來看，既有固定型調(diào)料，如五香粉、鮮辣粉、味精等，也有液體型調(diào)料，如調(diào)味油、調(diào)味汁等；從包裝上來看，既有瓶裝、桶裝，又有盒裝、袋裝，還有用高檔禮品盒的壇裝，致使調(diào)味品從居家消費(fèi)逐步向饋贈(zèng)消費(fèi)的趨勢發(fā)展。3.2 高檔化

昔日那種以油、鹽、醬、醋等為主導(dǎo)的調(diào)味品市場已發(fā)生了深刻的變化，丁香、沙司等高檔調(diào)料已進(jìn)入普通家庭，調(diào)味品高檔化是居民生活提高的結(jié)果。據(jù)調(diào)查，中外合資企業(yè)所生產(chǎn)的黑胡椒粉、桂皮粉、大蒜粉等幾十個(gè)品種系列的調(diào)味品深受眾多消費(fèi)者的歡迎。3.3 方便化

如今，時(shí)間對(duì)每個(gè)家庭、每個(gè)人都十分寶貴，人們用于一日三餐的時(shí)間已大大縮短。為了適應(yīng)人們生活的快節(jié)奏，各種方便、快捷型的調(diào)味品應(yīng)運(yùn)而生。蔥汁、蒜汁、辣油、蕃茄醬等產(chǎn)品滿足了人們吃涼菜或拌菜肴的需求，涮羊肉系列調(diào)料順應(yīng)了冬季愛吃涮羊肉者的心愿，各種方便型調(diào)料為人們提供了四季理想的調(diào)味佳品，因而銷勢十分看旺。3.4 復(fù)合化

復(fù)合化調(diào)味品是近年發(fā)展起來的一種新型調(diào)料，它是將幾種調(diào)味品按比例調(diào)和在一起而分裝成不同用品的調(diào)味品，作為調(diào)味品中的“新秀”――復(fù)合調(diào)料，現(xiàn)已顯示出很強(qiáng)的競爭力，并且銷路樂觀。3.5 營養(yǎng)化

人們?cè)谑秤谜{(diào)味品的選擇上，比較注重營養(yǎng)和保健功能，如對(duì)心血管病有一定輔助療效的醋蛋液，含有各種維生素的多維醬油，高效健身米醋等產(chǎn)品銷路看好，具有較高營養(yǎng)成分的蔬菜調(diào)料汁、香菇雞汁等備受消費(fèi)者的青睞。

時(shí)下適合幼兒、青少年生長發(fā)育所需要的調(diào)味品系列似乎還是個(gè)空白，這有待于廠商的重視和開發(fā)，從而使調(diào)味品市場的產(chǎn)品格局更加合理、全面。研發(fā)生產(chǎn)趨勢

4.1 化功能型調(diào)味品 這一類產(chǎn)品正在由認(rèn)知發(fā)展到迅速普及，如鐵強(qiáng)化醬油、加碘、加鋅、加鈣的復(fù)合營養(yǎng)鹽，與傳統(tǒng)調(diào)料品相比，它們雖然是初級(jí)的復(fù)合型調(diào)料，但也正因?yàn)樗唵位墓δ茉V求，更能為大眾所接受，普及推廣速度非?？?。該類產(chǎn)品一般保持著優(yōu)質(zhì)低價(jià)的特點(diǎn)，包裝依然采用傳統(tǒng)的瓶裝和袋裝，宣傳引導(dǎo)主要靠行業(yè)的導(dǎo)向和消費(fèi)者口碑傳播。

4.2 據(jù)各種菜系或特色菜專門設(shè)計(jì)的調(diào)味品

典型代表如海天老抽和太太樂雞精，老抽目前的銷量占到了海天醬油總銷量的40%~50%。太太樂雞精更是雞精行業(yè)的第一品牌，它對(duì)消費(fèi)者由認(rèn)知到使用到替代味精的引導(dǎo)作用功不可沒。還有專門烹飪川、粵、魯?shù)却蟛讼档拿日{(diào)料，復(fù)合型的專用拌菜、調(diào)面、烹蝦、炸雞調(diào)料、各種調(diào)味醬、火鍋底料等等都屬于這一類調(diào)味品。這類調(diào)味品是目前市場上最為熱銷的新品品類，主要走餐飲渠道，品種繁多，價(jià)格屬中高檔系列。它的銷售主要受廚師推薦，因此針對(duì)酒店廚師和總管的賄賂銷售是最主要的促銷方法。另外此類產(chǎn)品也是各企業(yè)最為重視的品類，表現(xiàn)為廣告宣傳力度較大，以太太樂贊助電視餐飲欄目廣告為代表，是電視廣告、車體廣告最多的調(diào)味品類。此類產(chǎn)品的包裝不受約束，有方便的小袋包裝，也有大包裝的玻璃瓶或塑料桶，規(guī)格視具體品類的需求而定，但是講究包裝精美、華麗，以實(shí)用為主。目前市場仍有較大開發(fā)空間。4.3 各種調(diào)味原料提取或深加工的調(diào)味品

如畜禽、水產(chǎn)、蔬菜、水果、酵母等天然提取物，因其原料味道鮮美自然，易被人體吸收，被開發(fā)應(yīng)用于各種復(fù)合調(diào)味料，表現(xiàn)為各種肉類香精、大蒜精、姜精油、醋精、花椒精油等。但是這些產(chǎn)品的研究因起步較晚，距世界水平還有很大差距，主要以進(jìn)口為主。產(chǎn)品的使用范圍尚有局限性，價(jià)格也比較高。此外也有部分小企業(yè)開發(fā)的低檔產(chǎn)品，但市場銷量不大。目前推廣和宣傳主要集中在紙質(zhì)媒體，作為高科技的研發(fā)成果來展示，是一類有待開發(fā)的產(chǎn)品。4.4 “健康”的調(diào)味品

隨著消費(fèi)者對(duì)衛(wèi)生、健康的需求不斷增強(qiáng)，各種健康型調(diào)味品得以迅速開發(fā)，并且品類日益增多。如既可做調(diào)味醋又可做飲用醋的保健醋、調(diào)體醋等高檔醋飲，比較知名的品牌有“天立獨(dú)流老醋”、恒順保健醋等等，訴求健康的醋飲產(chǎn)品雖已不是新鮮事物，但銷量較少，沒有形成消費(fèi)氣候，期待大企業(yè)的參與開發(fā)；另外，強(qiáng)調(diào)低鹽、淺色或無鹽的調(diào)味品也是一種趨勢；還有為滿足老人、婦女、兒童的營養(yǎng)需要，充分利用相應(yīng)的天然食物，如黑米、薏米、黑豆、蘑菇菌類等，生產(chǎn)出含各種維生素、礦物質(zhì)等不同營養(yǎng)成分的調(diào)味品；此外藥膳調(diào)味品也開始呈現(xiàn)一定市場，因?yàn)檎{(diào)味常用的花椒、沙仁、豆蔻、大料、桂皮、茴香等既是調(diào)味品，又是中藥，因此藥膳調(diào)味品將會(huì)受到越來越多的消費(fèi)者青睞，從而為調(diào)味品開拓提供更廣闊的市場。這類產(chǎn)品總體要求價(jià)格較為高檔，包裝比較講究風(fēng)格與設(shè)計(jì)，同時(shí)要有好的賣點(diǎn)，并利于大眾傳播。4.5 即食型調(diào)味品

鑒于家庭炊具的快速發(fā)展，適合微波爐、烤箱食品的調(diào)味品也將被開發(fā)，這些調(diào)味品撕袋即可食用，方便、衛(wèi)生、好吃、好看。比如各個(gè)品牌的辣醬、方便面調(diào)料、沙拉醬、煉奶等。這類調(diào)味品講究與食品的搭配，一般在賣場有現(xiàn)場導(dǎo)購促銷，與食品搭售效果最佳。結(jié)論：

我國調(diào)味品有著巨大的發(fā)展空間，當(dāng)然需要國家有關(guān)部門的支持，同時(shí)也要加強(qiáng)對(duì)調(diào)味品行業(yè)的監(jiān)管，保證食品安全這個(gè)大問題。我國的調(diào)味品有著悠久的歷史，有著多元化的發(fā)展趨勢，將來定會(huì)走向世界，希望我們的調(diào)味品企業(yè)把質(zhì)量和服務(wù)放在首位。

參考文獻(xiàn)：

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第三篇：房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢分析問卷調(diào)查個(gè)人總結(jié)

個(gè)人總結(jié)

在這一次的《經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測實(shí)踐》中，我在我們組擔(dān)任的是組長，主要負(fù)責(zé)的是分配任務(wù)和協(xié)調(diào)組內(nèi)成員們的工作，以及進(jìn)行問卷調(diào)查和完成最后的調(diào)查報(bào)告。所以，任務(wù)量還是比較大的。在本次實(shí)踐中，我們組所進(jìn)行研究的課題是——十堰市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢分析。這是一個(gè)，需要大量查閱資料和實(shí)地去調(diào)查，才能得出有價(jià)值的信息的課題。所以拿到這個(gè)題目后，我根據(jù)我們組的情況，對(duì)成員們進(jìn)行了分工。其中，女生主要負(fù)責(zé)查閱資料，男生就主要負(fù)責(zé)進(jìn)行問卷調(diào)查及問卷統(tǒng)計(jì)的工作。當(dāng)我把任務(wù)分配好了之后，他們就各自開始積極的行動(dòng)了起來。

在此次實(shí)踐中，我的一部分任務(wù)是協(xié)調(diào)工作，而還有一部分任務(wù)就是完成我在這次實(shí)踐中所要完成的工作。

一、本次實(shí)踐的任務(wù)

（一）查資料

首先，我得要上網(wǎng)查資料，搞清楚目前十堰房地產(chǎn)的現(xiàn)狀。我通過查資料，了解到了，和很多一線城市及同等城市相比，十堰樓市發(fā)展態(tài)勢是健康平穩(wěn)的，這主要可以從相對(duì)較少的泡沫和穩(wěn)定上升的房價(jià)予以衡量。通過比較得出的，一是縱向比較，隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的加快和市民收入水平的提升，包括十堰在內(nèi)的任何一個(gè)城市的房價(jià)均呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，但相對(duì)而言十堰房價(jià)漲勢平穩(wěn)，并沒有過度狂熱的局面；二是橫向比較，和同等規(guī)模同等級(jí)別的城市比，如襄樊、宜昌和黃石，十堰在開發(fā)成本不菲的基礎(chǔ)上房價(jià)水平卻相對(duì)較低。當(dāng)然十堰樓市在金融危機(jī)的影響下也一度低迷，但在剛性需求和開發(fā)成本的支撐下，房價(jià)并沒有出現(xiàn)大的波動(dòng)，而且很快就告別了寒冬迎來了陽春。而在此次國內(nèi)一線城市樓市的火爆表現(xiàn)面前，十堰樓市依然按照自己的節(jié)奏‘行事’，雖然見漲但依然穩(wěn)字當(dāng)頭。

后新政時(shí)代，十堰樓市觀望情緒依舊濃烈，看房者銳減銷售量下跌，但是房價(jià)卻依舊堅(jiān)挺。有人說，“新國十條”的出臺(tái)，終于給快速狂奔的房產(chǎn)市場套上了韁繩。新政出爐以已很多日子了，樓市銷售市場的低迷有目共睹，北京、上海、武漢等大城市的樓房降價(jià)的信號(hào)也已處處可尋，但是在十堰這樣一個(gè)三線城市，大規(guī)模的降價(jià)現(xiàn)象千呼萬喚后依舊還沒有出現(xiàn)。

歷史上中國土地市場幾次陷入瘋狂，之后樓市都會(huì)出現(xiàn)價(jià)格虛高、滯漲現(xiàn)象。突然形成的新一輪土地?zé)岢保@然不是中國房地產(chǎn)泡沫徹底化解和周期性調(diào)整宣告結(jié)束的結(jié)果。在不遺余力的土地刺激政策和市場對(duì)通貨膨脹預(yù)期的擔(dān)心下，土地泡沫的再次膨脹，也許正隱藏著房地產(chǎn)的下一輪危機(jī)。

（二）問卷調(diào)查

跟其他兩個(gè)組員一樣，我的另外一個(gè)任務(wù)是進(jìn)行20份的問卷調(diào)查。這個(gè)工作量對(duì)我來說確實(shí)很大，但因?yàn)槲沂墙M長，我必須要起到帶頭作用，所以，在給他們分配完任務(wù)之后，我就積極的行動(dòng)了起來。我主要跑到十堰有幾家比較有影響力的樓盤的售樓處去調(diào)查，因?yàn)槟抢锟梢缘玫轿宜胍男畔ⅰ?/p>

一開始，我拿著問卷，心里很害怕去跟別人交流，但為了完成任務(wù)，我只能硬著頭皮上了。令我意想不到的是，我所調(diào)查的人都很配和我的工作，他們拿到問卷后，都十分認(rèn)真的填寫了起來。有的還甚至興致勃勃的，跟我一起討論起十堰的房地產(chǎn)現(xiàn)狀問題，而且向我提了很多寶貴的建議。就這樣，整個(gè)過程很順利，一天下來，雖然奔波的很辛苦，但收獲了很多，心里別提有多高興了。

通過我對(duì)問卷的分析，我了解到多數(shù)人認(rèn)為，十堰未來的房價(jià)還會(huì)上漲。這是因?yàn)槿珖?00個(gè)大中城市的平均房價(jià)目前約為5000元/㎡，而十堰城區(qū)的商品房平房均價(jià)約為4050元/㎡，十堰商品房的均價(jià)要低于全國100城的平均水平。除此之外，十堰的經(jīng)濟(jì)每年以30%的速度增長，而且土地出讓金也逐年增加，建筑材料、建筑工人的工資也都是在不斷的上漲，居民經(jīng)濟(jì)收入不斷的增加，市場上80%的購房者都屬于剛性需求，房子一般都是供不應(yīng)求的，基于這樣一種市場常態(tài)而言，十堰房價(jià)上漲勢在必行。

當(dāng)問及到他們買房的目的時(shí)，大多數(shù)人都是自己或家人住。由此可以看出，在十堰市，高房價(jià)對(duì)每一個(gè)家庭來說是毀滅性的打擊，為了一套房子，十堰普通購房者奮斗一百年也無法負(fù)擔(dān)，所以大多數(shù)人買房普遍是為了居住，而很少有人會(huì)買多套房子去作為投資升值。

（三）報(bào)告匯總

本次實(shí)踐，作為組長我還有個(gè)更重要的任務(wù)，那就是對(duì)調(diào)查報(bào)告最后的匯總和撰寫。在寫之前，我首先是列出了所寫報(bào)告的提綱，這樣可以對(duì)報(bào)告有個(gè)大致 的框架和構(gòu)思，那么在寫報(bào)告時(shí)就不會(huì)覺得沒頭緒。接下來，我就是把每個(gè)成員交給我的資料，進(jìn)行了一個(gè)總的整理和修改。按照老師給的模板，我一點(diǎn)點(diǎn)的撰寫，終于整理了三天，報(bào)告總算完成了。過程雖然很辛苦，但是，我卻學(xué)到了很多寶貴的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。

二、實(shí)踐后的感想

這是我在大學(xué)期間的最后一個(gè)社會(huì)調(diào)查實(shí)踐活動(dòng)，對(duì)我而言，意義真的很大。因?yàn)樵谶@次實(shí)踐中，我擔(dān)任的是組長，這就意味著，我不僅要完成自己的任務(wù)，而且還要協(xié)調(diào)和安排好組內(nèi)成員的工作，積極的負(fù)責(zé)和督促。這不僅是對(duì)我的工作能力的一種鍛煉，更是對(duì)我組織能力的一種提高。所以，在這次實(shí)踐中，我雖然要比其他人花的時(shí)間多，但同時(shí)也要比其他人收獲的更多。

在查閱資料方面，我學(xué)到了如何從眾多凌亂的信息中，篩選我所需要的信息和資料，這讓我在信息檢索方面，又有了一個(gè)新的提高；從問卷調(diào)查的過程中，我鍛煉了自己與人交流溝通的能力，在以往這是我的一個(gè)弱點(diǎn)，經(jīng)過這次，我在這方面又有了新的突破；而在撰寫報(bào)告這一過程中，我對(duì)Office辦公軟件又有了進(jìn)一步的掌握；除此之外，在組織和協(xié)調(diào)工作上，我收獲最大，因?yàn)樗屛抑懒藢?duì)待組里不同個(gè)性的成員，要用不同的方法去領(lǐng)導(dǎo)和溝通。

實(shí)踐雖然結(jié)束了，但它卻讓我深深地感受到了一種團(tuán)隊(duì)協(xié)作的精神。因?yàn)闊o論我分配給他們什么任務(wù)，他們總是沒有半點(diǎn)怨言，而且都十分積極的配合我的工作，這讓我很感動(dòng)。我深深的體會(huì)到了一個(gè)團(tuán)隊(duì)的合作是非常重要的。一件任務(wù)，讓一個(gè)人去干，能力是十分有限的，但如果根據(jù)每個(gè)人的特點(diǎn)，分配給適合他們的工作的話，這樣效率就大大提高了。

這次實(shí)踐，我所收獲的東西，對(duì)我來說是非常寶貴的。因?yàn)槲叶昧耍瑢頍o論干什么事情，都要有一種老老實(shí)實(shí)干活的態(tài)度，還要有一種強(qiáng)烈的責(zé)任心，以及團(tuán)隊(duì)協(xié)作的意識(shí)，我相信這對(duì)我以后的工作會(huì)有很大的幫助。

再次感謝我的整個(gè)團(tuán)隊(duì)對(duì)我工作的大力支持和配合，同時(shí)也感謝周老師，給了我這次難能可貴的機(jī)會(huì)，讓我在各個(gè)方面充分的鍛煉了自己。以后，到了工作崗位，我一定像這次實(shí)踐一樣，嚴(yán)格要求自己，認(rèn)認(rèn)真真踏踏實(shí)實(shí)地工作。

第四篇：關(guān)于貴陽市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與中國房地產(chǎn)趨勢展望

關(guān)于貴陽市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析與中國房地產(chǎn)趨勢展望

一、貴陽市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

（一）宏觀政策

1、全國性政策

1）溫總理兩年內(nèi)五次提“房價(jià)合理回歸”短期內(nèi)調(diào)控仍以“鞏固”成果為主導(dǎo)思想。一方面，2012年房地產(chǎn)市場調(diào)控的主基調(diào)顯然并未改變；但一方面，從具體內(nèi)容來看，從中央到地方對(duì)于調(diào)控的表態(tài)來看重在“鞏固”的指導(dǎo)思想已得到確立，短期內(nèi)再出臺(tái)新的調(diào)控政策的可能性非常小。

2）國土部：今年保障房已落實(shí)80%，做好保障性住房和普通商品房用地供應(yīng)。強(qiáng)化節(jié)約集約用地，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，從嚴(yán)從緊投放建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)，此政策的釋放出拿地難的信號(hào)。

3）央行稱：下一階段繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測。中國人民銀行于2012年8月下午發(fā)布《2012年第二季度中國貨幣政策報(bào)告》指出，嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項(xiàng)住房信貸政策，支持保障性住房、中小套型普通商品住房建設(shè)和居民首套自住普通商品住房建設(shè)和居民首套自住普通商品房消費(fèi)，抑制投機(jī)性購房。

2、地方性政策

從2012年10月起貴陽持《居住證》可購保障房；《貴州省流動(dòng)人口服務(wù)管理?xiàng)l例》于2012年10月1日正式實(shí)施。屆時(shí)，貴州省流動(dòng)人口管理將實(shí)行“居住登記”和“居住證”制度，持證人可享有租購保障房、就業(yè)、醫(yī)療等12項(xiàng)權(quán)益，其子女享有平等接受義務(wù)教育的權(quán)利。

從宏觀經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)放緩，多部門表樓市調(diào)控決心，穩(wěn)增長與樓市調(diào)控雙手抓，樓市未來給穩(wěn)增長讓道，房價(jià)反彈受抑制。

（二）貴陽樓市

1、貴陽商品房市場分析（以下以2012年8月的數(shù)據(jù)作為依據(jù)）

1）供應(yīng)

從2012年7月以來，貴陽住宅新增供應(yīng)量同比持續(xù)下滑，市場以去存貨為

2主。今年8月的數(shù)據(jù)顯示，貴陽市整體供應(yīng)2630套，32.92萬m，環(huán)比分別下降

18.70%和36.95%，與去年同期相比，分別下滑88.63%和89.92%，目前市場主要以存貨為主。

2）成交

8月，貴陽市成交量走高，城市運(yùn)營大盤支撐市場，市場整體成交9930套、295.84萬m，環(huán)比分別上漲47.59%和38.18%，與去年同期的4328套，51.38萬

2m相比，分別上漲129.44%和88.53%。

3）成交均價(jià)

2近期，貴陽市場整體成交均價(jià)穩(wěn)定，8月成交均價(jià)為4374元/ m，環(huán)比上漲

0.8個(gè)百分比。

2、貴陽市區(qū)域分布及房價(jià)走勢

貴陽市區(qū)域劃分為以下幾個(gè)區(qū)：

1）金陽區(qū)2011年價(jià)格較為平穩(wěn)，保持在6500元/㎡左右，2012年4月大幅提升，價(jià)格上漲至7400元/㎡，2012年4月-6月，價(jià)格持續(xù)回落到6500元/㎡水平。

2）云巖區(qū)2012年2月價(jià)格從7100元/㎡開始提升，4月價(jià)格達(dá)到峰值7900元/㎡，4月-6月小幅回落。

3）南明區(qū)2012年3月價(jià)格從7500元/㎡開始提升，5月價(jià)格達(dá)到峰值9900元/㎡，6月小幅回落。

4)小河區(qū)2012年價(jià)格一直在下降，均價(jià)為5500元/㎡。

5)烏當(dāng)區(qū)2012年價(jià)格一直在下降，均價(jià)為4800元/㎡。

6)花溪區(qū)2012年價(jià)格3月達(dá)到峰值，為6800元/㎡，3月-5月持下降趨勢。

7)白云區(qū)2012年價(jià)格基本持平，為5200元/㎡。

8)清鎮(zhèn)區(qū)2012年價(jià)格呈上升趨勢，均價(jià)為3600元/㎡。

3、市場存量

截止8月底，貴陽市場整體已拿預(yù)售證累計(jì)存量約988.55萬㎡，今年1-8月貴陽市場整體備案成交828.48萬㎡,月均去化78.58萬㎡計(jì)算，余貨去化需12.33個(gè)月。從區(qū)域上看，云巖、烏當(dāng)去存壓力大。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)趨勢展望

從貴陽市上半年房地產(chǎn)市場的情況來看，目前我國房地產(chǎn)去庫存是開發(fā)商要面對(duì)的首要問題。2012年下半年，我國的在“穩(wěn)增長”的背景下房地產(chǎn)調(diào)控的大方向不會(huì)發(fā)生根本性的逆轉(zhuǎn)，政策依然以“穩(wěn)”為先，“抑投資”與“保剛需”仍將是下半年調(diào)控的兩大主題。多方壓力下投資和開工將延續(xù)回落趨勢。成交量則會(huì)隨著供給和剛性需求的雙重釋放而持續(xù)溫和回暖，但在依然從緊的調(diào)控政策下房價(jià)難以出現(xiàn)大幅反彈。此外，保障房建設(shè)仍將是年內(nèi)各級(jí)政府的工作重點(diǎn)。

（一）調(diào)控政策明顯分化，總體仍將以穩(wěn)為先

今年以來，政策層面對(duì)投資投機(jī)需求的打壓和對(duì)合理自住需求的支持呈現(xiàn)出空前的分化：中央多次重申堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，堅(jiān)決貫徹實(shí)施調(diào)控政策，部分城市放松政策一經(jīng)出臺(tái)即被叫停；同時(shí)，發(fā)改委、住建部、央行明確表示支持合理購房需求，多城市出臺(tái)政策鼓勵(lì)居民購買首套自住房，部分銀行首套房貸利率也持續(xù)下調(diào)。

預(yù)計(jì)下半年在“穩(wěn)增長”的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控的大方向不會(huì)改變，政策仍將以“穩(wěn)”為先，力度基本保持不變。

1、“穩(wěn)增長”政策不會(huì)使房地產(chǎn)調(diào)控發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)

隨著貨幣政策預(yù)調(diào)微調(diào)力度加大，多部委相繼密集出臺(tái)政策，促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)探底回升。這些“穩(wěn)增長”政策將有利于帶動(dòng)投資和消費(fèi)增加，但并不會(huì)使下半年房地產(chǎn)市場發(fā)生根本逆轉(zhuǎn)，主要原因有四個(gè)：

第一，中央在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大背景下提出“把穩(wěn)增長放在更加重要的位置”的同時(shí)，仍強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策”、“決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)”，表明房地產(chǎn)調(diào)控維穩(wěn)仍是大勢所趨；第二，本輪貨幣政策放松和基建投資的力度遠(yuǎn)不及“4萬億”投資計(jì)劃，相應(yīng)地，對(duì)房地產(chǎn)市場的刺激并不強(qiáng)烈；第三，國家“穩(wěn)增長”政策意在引導(dǎo)資金向“鐵公基”等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域側(cè)重，資金大量流入房地產(chǎn)行業(yè)的可能性較??；第四，目前存準(zhǔn)率仍處于高位，商業(yè)銀行存貸比也普遍較高，信貸大幅擴(kuò)張受到明顯制約，開發(fā)企業(yè)資金偏緊的現(xiàn)狀短期難以改變。

2、房地產(chǎn)調(diào)控依然以“穩(wěn)”為先，“抑投機(jī)”與“保剛需”仍是兩大主題

中央在房地產(chǎn)調(diào)控政策上的總基調(diào)未發(fā)生變化，溫總理仍在各種場合多次強(qiáng)調(diào)鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，相關(guān)部委和地方政府也相繼澄清政策放松傳聞。遏制市場投資投機(jī)和鼓勵(lì)剛需合理釋放仍將是下半年調(diào)控的兩大主題：

在“抑投機(jī)”上，差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等各項(xiàng)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策仍將繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施，合力抑制投資投機(jī)性需求。在“保剛需”上，居民合理購房需求將繼續(xù)得到政策支持，首次購房家庭貸款將獲優(yōu)先保證，多數(shù)城市仍將通過放寬公積金貸款額度或年限、減免首次置業(yè)稅費(fèi)、調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等方式鼓勵(lì)首套購房需求，多部門也將進(jìn)一步完善首套自住房優(yōu)惠政策。

應(yīng)該看到，2012年二季度特別是5、6月以來，在信貸環(huán)境趨于寬松的利好影響下，政策見底、房價(jià)看漲的預(yù)期有所抬頭，部分城市住宅成交量回升明顯，多地再現(xiàn)購房熱潮。一些地產(chǎn)商順勢提價(jià)，導(dǎo)致價(jià)格止跌回升預(yù)期進(jìn)一步增強(qiáng)。若樓市升溫過快，房價(jià)持續(xù)上漲，中央將可能出臺(tái)新的調(diào)控措施，阻止市場大幅反彈，維持政策穩(wěn)定預(yù)期。

(二)市場溫和回暖但價(jià)格難有大幅反彈

1、開發(fā)投資持續(xù)探底，回落趨勢將延續(xù)

2012年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)探底，前6月同比增長16.6%，延續(xù)了2011年8月以來增速連續(xù)下滑的態(tài)勢。其中，住宅開發(fā)投資同比增長12.0%，增速明顯放緩；辦公樓與商業(yè)營業(yè)用房同比分別增長31.9%和26.3%，增速持續(xù)保持高位。（數(shù)據(jù)來源：CREIS，中指數(shù)據(jù)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)）。

預(yù)計(jì)下半年，庫存和調(diào)控壓力仍將迫使開發(fā)商謹(jǐn)慎拿地，投資擴(kuò)張沖動(dòng)將受到一定程度的抑制，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將延續(xù)回落趨勢。

2、去庫存仍是首要問題，新開工將繼續(xù)回落

受房地產(chǎn)調(diào)控和上一年高基數(shù)的影響，上半年商品房累計(jì)新開工面積連續(xù)負(fù)增長，前6月同比下降7.1%，降幅持續(xù)擴(kuò)大；其中，住宅和商業(yè)地產(chǎn)新開工面積同比增速呈現(xiàn)“一負(fù)一正”的局面，住宅同比下降10.7%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房同比則均有所增長。竣工面積增速盡管自年初高位持續(xù)回落，但總體仍高于去年平均水平，前6月同比增長20.7%。

預(yù)計(jì)下半年消化快速攀升的庫存水平仍是開發(fā)商經(jīng)營策略首選，新開工同比將繼續(xù)回落，竣工則將處于較高水平。由于工程開工建設(shè)需要約一年半時(shí)間，前兩年大規(guī)模增長的開工項(xiàng)目在今明年開始逐漸完工，上半年商品房竣工面積同比保持高位，表明在建項(xiàng)目完成進(jìn)度加快。但由于市場銷售整體低迷，去庫存是開發(fā)商首先要面對(duì)的問題，預(yù)計(jì)下半年市場供應(yīng)量仍會(huì)隨著開發(fā)商推盤力度的加大而持續(xù)增加，但開發(fā)企業(yè)將根據(jù)市場成交量調(diào)整入市節(jié)奏，不會(huì)盲目釋放供應(yīng)而招致政策調(diào)控，因此上市高峰將較為平緩。

3、成交溫和回暖將持續(xù)，房價(jià)難以大幅反彈

上半年自3月起主要城市成交量回暖勢頭明顯，前6月全國商品房銷售面積與銷售額盡管同比仍分別下降10.0%和5.2%，但降幅持續(xù)縮窄。價(jià)格亦出現(xiàn)止跌回升勢頭，2012年1月-6月中指院百城價(jià)格指數(shù)顯示，6月全國百城住宅均價(jià)為8688元/平方米，環(huán)比上漲0.05%，這是自2011年9月以來連續(xù)9個(gè)月環(huán)比下跌后的首次上漲，同比仍繼續(xù)下跌，跌幅為1.90%；十大城市 住宅均價(jià)為15429元/平方米，環(huán)比上漲0.75%，高于全國平均水平。

預(yù)計(jì)下半年成交回暖的局面仍將持續(xù)，原因有四：第一，政策面支持首次置業(yè)，并將繼續(xù)完善引導(dǎo)合理需求釋放的優(yōu)惠政策；第二，貨幣政策微調(diào)環(huán)境利好首次和改善型置業(yè)者獲得信貸支持；第三，部分開發(fā)商的庫存壓力要求下半年增加推盤；第四，目前房價(jià)雖止跌回升但整體趨于穩(wěn)定，剛性需求特別是首次置業(yè)需求在被抑制較長時(shí)間后，將隨著供應(yīng)量增加和開發(fā)商合理定價(jià)而逐漸入市。

（三）推進(jìn)保障房建設(shè)仍是目前工作重點(diǎn)

目前保障性安居工程仍是各級(jí)政府的工作重點(diǎn)，除了在建設(shè)模式和分配制度方面將得到進(jìn)一步調(diào)整和完善以外，保障房建設(shè)特點(diǎn)還將表現(xiàn)為：

第一，保障房基本建成進(jìn)度的穩(wěn)步推進(jìn)，將有助于消化部分剛需。2012年首次將竣工指標(biāo)全面納入考核的制度下，保障房建設(shè)將更易落到實(shí)處，這將有助于分流部分剛需，促進(jìn)居民自住購房需求合理釋放。

第二，中央財(cái)政投入的加大和融資渠道的拓寬，將有助于緩解保障房建設(shè)資金趨緊狀況。2012年中央財(cái)政計(jì)劃投入保障房建設(shè)的資金為2100億元，同比增長23.1%，補(bǔ)助力度進(jìn)一步加大。

第三，保障房建設(shè)重點(diǎn)的轉(zhuǎn)變，將有助于質(zhì)量和配套的提升。國務(wù)院副總理李克強(qiáng)在全

國保障性安居工程工作會(huì)議上強(qiáng)調(diào)對(duì)質(zhì)量問題要“零容忍”，住建部部長姜偉新表示今年開始安排相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)投資。

三、總結(jié)

在“穩(wěn)增長”的背景下房地產(chǎn)調(diào)控的大方向不會(huì)發(fā)生根本性的逆轉(zhuǎn)，政策仍將以“穩(wěn)”為先，力度基本保持不變，出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策如差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等仍將繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施，合力抑制投資投機(jī)性需求，另一方面，居民合理購房需求也將繼續(xù)得到政策支持。在這樣一個(gè)大前提下，我們不難看出未來的房價(jià)將在政策與市場的博弈中趨于穩(wěn)定，整體出現(xiàn)大幅反彈的可能性較小。從供給角度看，主要城市庫存壓力依然明顯，價(jià)格將趨于穩(wěn)定，部分供應(yīng)壓力大的城市和區(qū)域，價(jià)格還面臨著較大的下行壓力；從政策層面看，若樓市升溫過快，房價(jià)出現(xiàn)反復(fù)，將對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控全局目標(biāo)產(chǎn)生不利影響，中央將可能出臺(tái)新的調(diào)控措施，以鞏固前期調(diào)控成果，阻止市場出現(xiàn)趨勢性反轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大。即在調(diào)控政策不放松的背景下，若成交回暖帶動(dòng)房價(jià)持續(xù)上漲，即“量價(jià)同升”，則可能招致調(diào)控，成交量活躍的狀況將難以持續(xù)；若成交回暖的同時(shí)房價(jià)保持平穩(wěn)，即“量升價(jià)穩(wěn)”，將不會(huì)觸發(fā)調(diào)控政策加碼，這也有利于成交延續(xù)溫和回暖的態(tài)勢。

第五篇：淺議房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢

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淺議房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢 作者：郭 旻 陳虹坤

來源：《沿海企業(yè)與科技》2006年第03期

【摘 要】文章主要對(duì)當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與現(xiàn)狀、市場形勢及未來發(fā)展趨勢進(jìn)行了初步探討與評(píng)述，并提出了看法和觀點(diǎn)，具有一定的實(shí)際意義。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；發(fā)展現(xiàn)狀；銷售；市場

【中圖分類號(hào)】 F293.30

【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】 A