第一篇：2013年房地產(chǎn)市場展望

2013年房地產(chǎn)市場展望

作者：房地產(chǎn)管理專家－李豪

2012年房地產(chǎn)市場依然在“新國八條”政策之下渡過，整體市場情況明顯好于2011年，尤其是下半年。那么即將到來的2013年，房地產(chǎn)市場將如何？是否依然持續(xù)2011年的政策，或者是否有更嚴厲的政策呢？結(jié)合多種因素，我做一個大膽的預(yù)測：

1、2013年房地產(chǎn)市場表面波瀾不驚，實際暗潮洶涌——表面量升價穩(wěn)，實際上是土地與市場競爭，各大商企競爭加劇，未來房地產(chǎn)企業(yè)競爭是拼戰(zhàn)略、拼模式、拼資本、拼管理、拼人才。

2、一、二線城市走暖，三、四線看量

3、大開發(fā)商繼續(xù)兼并，小開發(fā)商依然難受

4、復(fù)合地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等多業(yè)態(tài)、復(fù)合型地產(chǎn)形勢逐步成為主流

5、保障房進一步推動，房產(chǎn)稅擴大試點

6、稅制改革，經(jīng)濟回暖，股市不看好，樓市依然是主流

7、各地地鐵大進軍，繼續(xù)推動城市化和城郊一體化

8、大城市發(fā)展暫告一段落，城鎮(zhèn)鄉(xiāng)是下一波經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展的動力

第二篇：2013年青島房地產(chǎn)市場展望

2013年青島房地產(chǎn)市場展望

2013青島樓市維穩(wěn)

截止1月8日，青島新房商品房存量為151606套，超過15萬的庫存壓力，預(yù)示2013年青島房價大幅上揚的可能性不大；而青島整體經(jīng)濟穩(wěn)健、日益上漲的成本、歷時一年的調(diào)整，房價大幅下行空間基本不存在。

區(qū)域特點簡析：

李滄群雄逐鹿升級 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)落子兩岸

中海國際社區(qū)、李滄萬達、萬科生態(tài)城、中南世紀城、海岸華府等 “出貨”大盤，在2012搶占剛需市場中爭相競技；隨著越秀地產(chǎn)、奧克斯入駐李滄，越秀地產(chǎn)一期35萬平在2013年全面開工，山河城10萬平、偉東幸福之城12萬平以及中海國際社區(qū)、萬科生態(tài)城、中南世紀城、海岸華府等項目加推，李滄群雄逐鹿升級加??；而青島北岸在繼卓越、龍湖、世茂、青特等聯(lián)袂打造住宅蔚然成器之后，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運作較有經(jīng)驗的招商控股入主高新區(qū)，打造青島藍灣網(wǎng)，萬科接手青島廣告文化產(chǎn)業(yè)園，而在西海岸光谷產(chǎn)業(yè)園也悄然啟動，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在青島鮮有成功項目，是否能接地氣運作好，等候?qū)嵺`驗證。

膠南區(qū)位升級 靈山衛(wèi)改造拉升供應(yīng)量

青島新行政區(qū)劃調(diào)整后，開發(fā)區(qū)政府移步膠南，原膠南北有山南有海，東臨黃島港，區(qū)位核心優(yōu)勢凸顯。而此前大熱的安子板塊，在2013亦將由靈山衛(wèi)取代，靈山衛(wèi)近18平方公里涉及23個村舊城改造的巨大體量，勢必拉升開發(fā)區(qū)整體供應(yīng)量，周邊萬科青島小鎮(zhèn)等毗鄰項目去化壓力升級。

名企串聯(lián)后海 膠州灣東岸大放異彩

高端項目金茂灣、曉港名城分別以平價策略引領(lǐng)2012青島中高端市場，點亮沉寂多時的后海片區(qū)，而隨著保利香檳國際、綠地、越秀地產(chǎn)的先后入駐，2013膠州灣東部將繼續(xù)串聯(lián)，大放異彩。

2013年上半年青島房地產(chǎn)行業(yè)政策盤點

對于青島來說，冬雪的嚴寒似乎剛剛從脫掉的厚重衣服中離開，夏日的悶熱便激動的唱起高歌一路走來，雖然期間也經(jīng)歷過讓全國各地羨慕不已的“20度”。而對于青島的上半年房地產(chǎn)市場來說，好像也如這青島的天氣一樣，經(jīng)過冷寂的寒冬，經(jīng)過熱鬧的酷暑，也在顫顫巍巍中體會著“擔驚受怕”，在“擔驚受怕”中依然調(diào)整好心態(tài)，斗志昂揚。

青島公積金已連續(xù)四年上調(diào)

自2月1日起，青島市公積金貸款新政正式實施，商品房公積金貸款最高限額由原來的40萬元調(diào)整為60萬元；二手房公積金貸款最高限額則由原來的25萬元調(diào)整為35萬元。公積金新政實施后，郊區(qū)業(yè)務(wù)增加明顯，許多申辦組合貸款的職工要求撤銷并重新申請貸款。

從今年7月1日起，我市職工住房公積金繳存基數(shù)將由2011年職工月平均工資調(diào)整為2012年職工月平均工資，今年上限提高至3117元，比去年高出387元。據(jù)了解，青島已經(jīng)連續(xù)四年上調(diào)公積金。

“公積金上調(diào)之后，這樣會影響一批人的購房計劃，因為房貸的壓力就會減少很多?！睒I(yè)內(nèi)人士分析說。

“國五條”之后島城購房者持續(xù)觀望

2013年2月20日國務(wù)院常務(wù)會議確定的五項加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施。國務(wù)院常務(wù)會議出臺五項調(diào)控政策措施，要求各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布新建商品住房價格控制目標，建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責制度。嚴格執(zhí)行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。

“國五條”發(fā)布之后，青島一些樓盤、中介專門召開會議研究下一步的策略，之前漲價樓盤更是面臨成交量下跌的尷尬局面?！斑@是政策剛出來，購房者不知道政府下一步還將實施什么樣的政策，對于大多數(shù)購房者來說，還是靜觀其變?！睒I(yè)內(nèi)人士分析說。

據(jù)了解，國五條之后，很多中介則催促房主降價以取得簽約，相比之下購房者反而不著急了，觀望氛圍濃重。

“國五條細則”落地前攪熱二手房市場

但隨著國五條細則即將落地青島，市民對“20%個稅”也將隨之而來的擔憂也顯現(xiàn)出來，讓整個三月份青島二手房市場迅速升溫。房產(chǎn)交易大廳出現(xiàn)人滿為患的局面，過戶的市民天未亮就到房產(chǎn)交易大廳排隊交易，房產(chǎn)中介也出現(xiàn)工作人員短缺的局面。“這都很多年沒看到這樣火爆的場面了，都是擔心會出現(xiàn)新政策，多繳稅，因此趕緊過來辦理過戶。”房產(chǎn)中介的置業(yè)顧問說。

2013年3月31日下午，青島市人民政府辦公廳發(fā)布“關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作持續(xù)推進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見”。從制定新建商品住房價格控制目標，加快保障性安居工程規(guī)劃、建

設(shè)和供應(yīng)，增加普通商品住房用地和有效供應(yīng)，堅決抑制投機投資性購房以及加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管規(guī)范市場秩序等五方面，保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

“國五條細則”落地青島之后，進入4月，伴隨著青島配套“國五條”實施細則的正式“落地”，島城二手房交易迅速回歸正常。

房產(chǎn)稅試點擴容青島有望成試點

今年5月，發(fā)改委相關(guān)負責人表示，房產(chǎn)稅試點“今年會有具體動作”，意味著試點擴圍為時不遠。

權(quán)威人士向記者表示，多個城市的方案已上報至由住建部牽頭，財政部、國家稅務(wù)總局等部門參與的協(xié)調(diào)小組。經(jīng)過反復(fù)審議，將最終確定試點城市和方案，并交由國務(wù)院批復(fù)。據(jù)了解，上報方案的城市除此前披露的杭州外，還包括南京、青島等二線城市，以及北京、深圳等一線城市。業(yè)內(nèi)人士分析，若青島征收房產(chǎn)稅，一可以健全財稅體系，二是可以起到調(diào)節(jié)收入分配的作用。因改革試點征收的收入將用于保障性住房特別是廉租房和公共租賃住房建設(shè)等，因此可以解決低收入家庭住房困難等民生問題。但是，直到現(xiàn)在，青島全面征收20%個稅還未鋪展開來。

個人住房信息聯(lián)網(wǎng)青島“獨木難支”

按照住建部今年初的部署，作為“住房調(diào)控”和“房產(chǎn)稅開征”等工作基礎(chǔ)的全國個人住房信息系統(tǒng)，將在2012年6月末前實現(xiàn)40個主要城市的聯(lián)網(wǎng)。這40個城市包括除拉薩和港澳臺之外的全部省會城市，以及深圳、大連、寧波、無錫、蘇州、廈門、溫州、青島、北海、三亞十個房地產(chǎn)熱點城市。業(yè)內(nèi)人士表示，個人住房信息系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)，有助于執(zhí)行差別化信貸政策、抑制異地炒房行為，同時也為以后房產(chǎn)稅的征收提供基礎(chǔ)條件。

青島作為個人住房信息聯(lián)網(wǎng)試點城市，于2012年1月已經(jīng)建成了覆蓋七區(qū)五市的個人住房信息系統(tǒng)，具備了和全國其他大中城市聯(lián)網(wǎng)的條件。但是，輾轉(zhuǎn)反復(fù)至今，全國個人信心聯(lián)網(wǎng)一直未能實現(xiàn)，青島也未與全國聯(lián)網(wǎng)成功，全國個人住房信息聯(lián)網(wǎng)成“空頭支票”。

第三篇：展望2010錦州房地產(chǎn)市場

展望2010錦州房地產(chǎn)市場

錦州日報（朱秋戌 記者 張愛桐 記者靳偉攝）2009年的房地產(chǎn)市場，可以稱為中國房地產(chǎn)市場歷史上最瘋狂的一年，是很多專家們都看不懂的“意外”之年。2009年的錦州房地產(chǎn)市場，與全國大多城市一樣，無論是交易量和交易價格，都雙雙走高，從各個方面來講，都可以稱為“大發(fā)展”的一年。正是在房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的帶動下，古老的錦州城正以前所未有的速度進行著一次“美麗的蛻變”。在老城區(qū)，一座座全新的建筑、一個個美麗的社區(qū)不斷出現(xiàn)；在白沙灣，錦州濱海新城的建設(shè)更是日新月異，一座美麗的濱海之城正在渤海灣畔迅速崛起。

2010年，錦州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢如何仍是人們關(guān)注的熱點。錦州的房地產(chǎn)業(yè)在2009年快速發(fā)展的前提下，今年會出現(xiàn)怎樣的態(tài)勢？2010年樓市有什么新政策出臺，供求關(guān)系怎樣，房價能否降低，還能不能出現(xiàn)火爆的交易局面，虎年的樓市會出現(xiàn)虎威嗎？對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的預(yù)測與期待已經(jīng)成為言必談之的話題。■ 2010年房地產(chǎn)開發(fā)最大的一年

應(yīng)該看到，房地產(chǎn)市場發(fā)展走勢的決定因素是供求關(guān)系。在錦州房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出買方市場的形勢，研究供求關(guān)系時，決定因素是需求。在考察需求時，在投資需求與消費之間，消費需求是關(guān)鍵。那么，今年我市房地產(chǎn)市場發(fā)展情況會是怎樣呢？讓我們首先關(guān)注王文權(quán)市長今年1月13日的《市政府工作報告》中涉及的房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)項目。

《報告》提出，今年錦州市安排房地產(chǎn)項目110個，建筑面積達到638萬平方米，比去年計劃多出200多萬平方米，如果按照這一計劃進行開發(fā)，這將是我市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)史上最大的一年，也是歷年來房地產(chǎn)開發(fā)投資最大的一年?！秷蟾妗分姓f，要“圍繞中央大街十里商街重點項目建設(shè)，高標準啟動老城區(qū)的開發(fā)改造?！庇幸慌虡I(yè)項目開工建設(shè)，2010年我市要重點推進密集的商業(yè)地產(chǎn)項目，讓中央大街等帶動老城區(qū)發(fā)生新變化，出現(xiàn)新面貌?！秷蟾妗分羞€明確提出要“加快推進錦凌水庫建設(shè)。實施站前廣場改造。廣州街公鐵立交橋、中環(huán)路三期等工程開工建設(shè)。云飛街小凌河大橋建成通車。啟動松山新區(qū)歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)建設(shè)”這些加強規(guī)劃建設(shè)管理，打造濱海錦州形象的工程項目，會使人感到房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)將繼續(xù)回暖。為了迎接回暖的春天，2010年我市要“新建廉租住房1769套，新增租賃補貼1348戶，建設(shè)經(jīng)濟適用住房2500套。這是我市低收入家庭住房保障的閃亮計劃。

■ 中小戶型中低價位普通住宅占主導(dǎo)

由于今年要繼續(xù)開創(chuàng)房地產(chǎn)市場新局面，在國家和省房地產(chǎn)政策指導(dǎo)下，我市堅持從實際出發(fā)，精心把握市場動向，通過正確的輿論導(dǎo)向和各項措施的綜合作用，較好地駕馭房地產(chǎn)市場。同時，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，以市場引導(dǎo)為主，行政指導(dǎo)為輔，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提出面向普通百姓的適銷對路的住房，使中低價位、中小戶型的普通住宅占據(jù)主導(dǎo)地位，形成均衡合理的市場供給結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)投資環(huán)境得到明顯改善。還要加快房地產(chǎn)市場規(guī)范運作，提供便民利民服務(wù)，加強房地產(chǎn)交易市場信息系統(tǒng)建設(shè)，發(fā)揮其對房地產(chǎn)市場的監(jiān)測作用。

房地產(chǎn)業(yè)已成為拉動我市經(jīng)濟增長的力量。今年3月下旬要舉辦2010年春季房展會，面對開發(fā)企業(yè)堅持誠信、品牌、社會責任的理念，努力提高住宅產(chǎn)品質(zhì)量和建筑工程質(zhì)量，推出宜居的優(yōu)勢樓盤，讓購房者得到實惠。市公用事業(yè)與房產(chǎn)局和有關(guān)部門正緊鑼密鼓進行籌備工作。以新作風(fēng)、新姿態(tài)、新面貌做好展會工作，為廣大市民搭建改善住房條件的平臺，讓購房者在展會上面對更多的選擇，在明媚的春天買到可心的住房。

■ 海景住宅將備受尊崇

華紡·海岸城的銷售負責人告訴記者：2009年華紡·海岸城所有推出房源在短短幾個月之內(nèi)售出近90%。而在這些成交客戶中，外地客戶竟然足足占了50%以上。目前，華紡·海岸城一期“庭園洋房”除了預(yù)留的示范區(qū)房源以外基本銷售一空，二期“小小洋房”推出房源銷售至80%，三期高層將會在6月提前推出期房。這個趨勢告訴我們，2010年海景房備受尊崇是毋庸置疑的。

市場范圍的擴大，意味著市場機會與價格抗風(fēng)險能力的增加，由于全國范圍內(nèi)宜居海岸線土地資源稀

缺，使得海景房、親海度假房成為最具抗風(fēng)險能力的地產(chǎn)種類。而海景房的銷售，往往與一個城市的知名度與吸引力有關(guān)。華紡·海岸城的銷售負責人還告訴記者，2009年初開始，華紡置業(yè)就制定了“讓房子走出去，讓客戶走進來”的營銷策略。一年內(nèi)參加了大大小小十幾次各大城市的樓盤展銷會?！白叱鲥\州，就代表的是錦州的形象，面對外地的客戶，推銷我們的海景房，必須首先推銷我們的城市。因為客戶只有對這座城市感興趣，才會考慮是否購買我們的房子。這也是我們帶到2010年的銷售經(jīng)驗?！?/p>

■ 房地產(chǎn)商 胸有成竹信心百倍

2010年房地產(chǎn)發(fā)展如何，房地產(chǎn)開發(fā)商最有發(fā)言權(quán)，日前，記者就2010年房地產(chǎn)走勢如何采訪了某開發(fā)商，他信心百倍地對記者說，衡量一個城市的吸引力，就要看一下那里的房價。2009年錦州一路上升的房價無疑就像一個晴雨表，昭示著一座城市經(jīng)濟凝聚力的必然提升與一座魅力濱海之城的必然崛起。濱海新區(qū)住宅價格從2009年初的每平方米2000元左右提升到了年末的近3000元，從市區(qū)到濱海新區(qū)，各個售樓中心將代表已出售的紅旗插得密密麻麻。與此同時，錦州老城區(qū)的房價也在穩(wěn)步上升。到了2009年年底，國家似乎又開始新一輪房價調(diào)控，中央政策頻出，可以被稱為是中國房地產(chǎn)的“政策月”。正在召開的“兩會”上，關(guān)于房價的提案也一躍成為萬眾矚目的焦點。如果仔細剖析國家自宏觀調(diào)控以來所有政策措施以及市場起伏的特點，我們不難發(fā)現(xiàn)，國家的調(diào)控目標始終著眼于房地產(chǎn)市場更加健康、穩(wěn)定的發(fā)展，只是對于房價過高的城市進行重點調(diào)控。對于我們錦州而言，由于房價一直是穩(wěn)步上揚，至今依然被地產(chǎn)投資者稱為“價格洼地”，錦州的房地產(chǎn)依然蘊含著巨大的投資潛力。

第四篇：2011中國房地產(chǎn)市場展望

2011中國房地產(chǎn)市場展望

于澤遠

2010年最能攪動中國各方神經(jīng)的當屬房地產(chǎn)市場。從年初房價飆升，到4月中旬“國十條”出臺抑制房價；從9月房價再度上揚，到9月底官方祭出第二輪調(diào)控措施；從11月樓市量價齊升，到官方將進行新一輪調(diào)控的傳言，中央高層、地方政府、房地產(chǎn)商、境內(nèi)外投資投機者，及普通消費者在混沌的中國樓市博弈混戰(zhàn)，一時殺得難解難分。樓市風(fēng)起云涌

由于房價最能吸引普羅大眾的眼球，今年中國各路媒體對房地產(chǎn)市場的關(guān)注程度前所未有。風(fēng)起云涌的樓市也為媒體提供無盡的刺激素材：高層希望調(diào)控房價、地方政府指望賣地生錢、央企紛紛圈地賺錢、國內(nèi)外炒家抬高樓市撈錢、剛性需求的普通人沒錢，加上經(jīng)濟學(xué)家種種分析、地產(chǎn)大嘴屢屢放炮等等，房地產(chǎn)市場隔三差五就會成為各路媒體的封面或主打。如果要盤點2010年中國最熱門的話題，房地產(chǎn)市場輪番上演的漲價與調(diào)控當能拔得頭籌。

但漲價與調(diào)控誰勝誰負，目前還很難給出答案。有人將房價的上漲與調(diào)控戲稱為“強強博弈”。“強強”指的是主導(dǎo)官方調(diào)控政策的常務(wù)副總理李克強與代表房地產(chǎn)商利益的“名嘴”任志強。任志強向來對官方調(diào)控房價的努力嗤之以鼻，認為房價只能是越調(diào)越高。雖然他今年勸告地產(chǎn)商“從了”調(diào)控政策，象征性降些價格配合官方動作，但今年11月中國70個大中城市房屋銷售價格仍然同比上漲7.7%，環(huán)比上漲0.3%。這說明，在“強強之爭”中，任志強們并未處于下風(fēng)。

在房價堅挺的現(xiàn)實面前，曾對調(diào)控樓市抱有厚望的人開始失望。他們認為，在權(quán)力大于市場的中國，官方應(yīng)該有能力、有辦法讓房價回歸理性。但大半年過去了，北京、上海等大城市的房價不僅沒有明顯下跌，甚至還略有上揚。這說明官方調(diào)控房價的意愿并不強烈，或是調(diào)控的手段不大對癥。

用降價多少來衡量官方調(diào)控房市的成敗，多少有些片面或誤讀。因為，在地方政府仍依賴土地財政、國內(nèi)外熱錢隨時可能涌入房地產(chǎn)市場的大背景下，官方能摁住中國一線城市房價快速上漲的勢頭，已屬不易。

降價并不是官方調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要目標，官方也沒有提出過房價應(yīng)該下降多少。按照李克強的說法，官方的目標是要完善住房體制機制和政策體系，滿足普通民眾的住房需求，要通過財稅、金融、土地等政策調(diào)節(jié)，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，抑制投資投機性住房需求。

多數(shù)人買不起

這些調(diào)控措施如果落實，泡沫明顯的中國一線城市房價應(yīng)該有所下降，至少不會再快速上漲。但對于廣大中低收入者來說，房價的漲跌已經(jīng)和自己關(guān)系不大，因為即使城市的房價大幅下降，他們中的大多數(shù)仍然買不起，有些人甚至也租不起。

中國實行住房市場化10多年來，巨額收益讓地方政府不愿把土地、尤其是位置較好的土地投向保障性住房，廣大中低收入者也被拋入市場去尋找住所。在權(quán)貴和富有階層因樓市繁榮而迅速積累財富的時候，中低收入者要么當房市的看客，要么淪為“房奴”。房價與占人口大多數(shù)的中低收入者不相干，早已不僅是經(jīng)濟或民生問題，更是關(guān)系到社會能否穩(wěn)定的政治問題。高層近來之所以不顧一些地方政府和任志強們明里暗里的推諉干擾，強力整頓房地產(chǎn)市場，主要目的是讓大多數(shù)人能住有所居，為經(jīng)濟社會發(fā)展提供基本保障。這遠遠超出了“兩強博弈”的利益糾葛，而回歸到政府的良知、職能和責任等基本政治理念。

要讓大多數(shù)人住有所居，抑制投機、調(diào)控房價其實只是規(guī)范房地產(chǎn)市場的一方面，官方更重要的工作是為廣大中低收入者提供保障性住房。李克強十分清楚，大規(guī)模建設(shè)保障性住房不僅是社會穩(wěn)定的需要，也是最終理順中國房地產(chǎn)市場的治本之道。由于地方政府在保障性住房建設(shè)上往往都欠賬巨大，且缺乏還債動力，中央必須下大決心、花大力氣才能推動他們承擔這部分責任。這是今年8月以來，他頻繁在各地考察、督促地方政府按時按量興建保障房的重要原因。

事實上，興建保障性住房才是房地產(chǎn)市場調(diào)控最為艱巨的部分，因為與任志強代表的逐利地產(chǎn)商相比，地方政府對土地財政的依賴是中央調(diào)控房市面臨的更“強”的對手。因此，中國房地產(chǎn)市場上的“強強之爭”不僅是李克強與任志強，也是李克強所代表的中央與地方“豪強”之間的博弈。

在今年建成580萬套保障房的基礎(chǔ)上，中國近日宣布將明年的保障房建設(shè)規(guī)模從680萬套大幅提升到1000萬套，保障性住房工程投資將超過1萬億元人民幣（約2000億新元），達到全國房地產(chǎn)投資規(guī)模的20%?？磥?，中國房地產(chǎn)市場的“強強博弈”中，李克強的砝碼在增加，勝算也在增加。

第五篇：xx年房地產(chǎn)市場總結(jié)暨xx年展望

xx年房地產(chǎn)市場總結(jié)暨xx年展望

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xx年房地產(chǎn)市場總結(jié)暨xx年展望

在此大環(huán)境下，作為華南樓市代表的廣州樓市也展現(xiàn)出相應(yīng)的特點，包括：市場完成了從供不應(yīng)求到供大于求的轉(zhuǎn)換，土地拍賣市場遇冷，一、二手樓市雙雙“量縮價跌”，行業(yè)面臨洗牌，等等。

一、宏觀調(diào)控政策風(fēng)云變幻，密集出臺，上半年“穩(wěn)健、從緊”，下半年“積極、適度寬松”，但是金融危機大環(huán)境下樓市調(diào)整的格局已經(jīng)形成，觀望氣氛無法打破，一、二手行業(yè)雙雙陷入困境。

不過，由于樓市調(diào)整的大格局已經(jīng)形成，再加上金融危機之下市民“現(xiàn)金為王”的理財觀念，頻頻出臺的政策始終無法徹底打破預(yù)期已經(jīng)改變的置業(yè)者的觀望情緒，因此并不能夠令廣州樓市的成交從低谷中走出來。在此情況下，包括大開發(fā)商在內(nèi)的大多數(shù)開發(fā)商一方面難以獲得資本市場和商業(yè)銀行的融資、信貸支持，另一方面新房的銷售情況又不理想，腹背受敵，只好用降價這個最原始有效的方式加大樓款回籠力度，緩解資金緊張的困局。

與一手開發(fā)企業(yè)的窘境一樣，廣州的二手中介行業(yè)在經(jīng)歷了過去幾年的高速擴張之后，面對突然降溫的市場也不得不收縮陣線、開源節(jié)流。為了應(yīng)對市場變化，一些品牌大中介紛紛開展與一手開發(fā)商的“一二手聯(lián)動”代理合作，力爭多渠道度過經(jīng)營難關(guān)。

二、土地出讓市場低迷，土地出讓指標兩度調(diào)低仍無法完成，“底價出讓”、“流拍”成為常態(tài)，中小開發(fā)商趁機抄底拿地，取代大開發(fā)商成為土地出讓市場的主角。

“地王”表情尷尬，紛紛難產(chǎn)。

在地價回落的同時，包括員村絹麻廠地塊在內(nèi)的“地王”表情尷尬。以員村絹麻廠地塊為例，繳納土地出讓金的大限早已在xx月份過期，由于開發(fā)商沒有履行合約，按照正常手續(xù)該地塊將會被收回，但是至今無論是國土部門還是地產(chǎn)商都三緘其口，不得而知。在xx年產(chǎn)生的多個“地王”中，盡管對外宣稱的理由各不一樣，但是基本上都選擇了“拖”字訣，動工的是極少數(shù)。開發(fā)商們對“地王”的冷處理，資金鏈緊張導(dǎo)致開發(fā)困難是一個原因，而現(xiàn)時不少“地王”所在的板塊“面粉比面包貴”也是現(xiàn)實。

不過盡管如此，廣州在xx年出讓的地塊加上之前兩年開發(fā)商拿下的地塊，仍然足以滿足未來兩三年的市場供應(yīng)需求，郊區(qū)地塊的大量出讓還有可能在局部市場形成比較突出的供大于求。高價地與低價地同臺共舞將大大考驗房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)智慧。

三、新建商品住宅交易登記面積大幅減少33.5%，成交均價從xx年第四季度的萬元高位回落至9000多元/平方米；

市場供求格局轉(zhuǎn)變，明顯供大于求，消化率僅為68.1%。

具體到各個月份來看，前5個月市場受宏觀調(diào)控的影響成交持續(xù)低迷，一直徘徊在二、三十萬平方米左右，直到xx月份才首次沖破60萬平方米。下半年，隨著政府一系列救市政策的出臺，市場成交情況有所好轉(zhuǎn)，但是由于政策變化頻繁市場表現(xiàn)頗為反復(fù)，其中xx月份一度降至35.83萬平方米，但是xx月份又很快回到50萬平方米以上。以產(chǎn)品來看，全年銷售出色的是90/70產(chǎn)品，限價房以及以低價策略出擊的郊區(qū)樓盤長期盤踞陽光家緣成交榜的前列。此外，一些搶在市場前頭果斷降價的市區(qū)樓盤銷售情況也較樂觀。

總體來看，xx年廣州市區(qū)的一手樓價依然比較堅挺，老城區(qū)、珠江新城等繁華區(qū)域的商品樓盤成交均價普遍保持在萬元以上，但是花都區(qū)等遠郊地區(qū)的樓盤價格回調(diào)比較明顯，從去年高峰期的5000-6000元/平方米左右回到3000-4000元/平方米左右，與xx年、xx年的水平相當。

四、存量住宅交易登記面積同比大幅減少28.5%，回到xx年之前的水平；

二手樓價從高位振蕩下跌，但是整體水平仍然高于xx年；自住剛性需求成為樓市的主導(dǎo)力量。

五、展望xx年，在復(fù)雜的宏觀經(jīng)濟大環(huán)境以及供大于求的行業(yè)環(huán)境下，廣州樓價仍有小幅下調(diào)空間，“緊貼經(jīng)濟脈搏，低位盤整等待回暖時機”將會是09樓市的典型概括。

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