第一篇：業(yè)主物業(yè)開發(fā)商各執(zhí)一詞 物業(yè)管理用房到底歸誰(shuí)

業(yè)主物業(yè)開發(fā)商各執(zhí)一詞 物業(yè)管理用房到底歸誰(shuí)

本報(bào)連續(xù)兩天報(bào)道了豐臺(tái)區(qū)方南家園和未來(lái)假日花園業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司與開發(fā)商之間關(guān)于物業(yè)管理用房的糾紛，引起了讀者和購(gòu)房人的關(guān)注。本報(bào)讀者孫先生昨天致電記者表示，他們?yōu)閯偸辗咳胱〉臉I(yè)主，購(gòu)房合同中也有相關(guān)配套設(shè)施“未公攤”的約定，故很擔(dān)心未來(lái)出現(xiàn)類似的情況。針對(duì)以上案件反映出的焦點(diǎn)問(wèn)題，結(jié)合讀者疑慮，記者采訪了與本案件無(wú)利害關(guān)系的業(yè)主、律師以及業(yè)內(nèi)專家。

業(yè)主：配備物業(yè)用房是開發(fā)商的義務(wù)

北京新紀(jì)元家園業(yè)主、業(yè)委會(huì)成員齊建新認(rèn)為，國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第30條明確規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。可見其是開發(fā)商應(yīng)盡的義務(wù)?！芭鋫淞藚s以未公攤為由不移交，不過(guò)是開發(fā)商在鉆法律的空子?，F(xiàn)在看兩個(gè)案例的開發(fā)商不過(guò)是想占有規(guī)劃的大面積物業(yè)用房或是收取一定租金謀利，這還不到最嚴(yán)重的程度。試想，如果確認(rèn)開發(fā)商擁有配套設(shè)施的所有權(quán)，開發(fā)商不租給業(yè)主使用怎么辦？開發(fā)商以高額租金出租該怎么辦？小區(qū)內(nèi)的業(yè)主還能生存下去嗎？”齊建新說(shuō)。

齊建新介紹，即將頒布實(shí)施的關(guān)于配套設(shè)施同步交付的規(guī)定就說(shuō)明政府相關(guān)部門已經(jīng)看到了此類現(xiàn)象的存在，正在不斷改善。

律師：紅線內(nèi)配套設(shè)施歸業(yè)主所有

廣大(北京)律師事務(wù)所莊清忠律師認(rèn)為，法律規(guī)定，可公攤的公用面積包括大堂、過(guò)道、樓梯間、消防控制室、水泵房、變(配)電室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間的為機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室以及為多棟樓服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(包括物業(yè)管理)用房等。

按照這一規(guī)定，為本樓服務(wù)的物業(yè)管理用房“可”計(jì)入公攤，實(shí)際上是“應(yīng)”計(jì)入公攤的，實(shí)際操作中一般也是計(jì)入公攤的，自然歸全體業(yè)主所有。自行車棚、人防工程以及為多棟樓房服務(wù)的物業(yè)管理用房等不應(yīng)計(jì)入公攤，并不說(shuō)明這些不歸業(yè)主所有，因項(xiàng)目紅線內(nèi)的基礎(chǔ)配套設(shè)施都屬于全體業(yè)主所有，如有收益也應(yīng)屬全體業(yè)主。

專家：房屋歸屬不以分?jǐn)偤饬?/p>

“開發(fā)商不能以未計(jì)入公攤為由而拒絕移交物業(yè)管理用房，關(guān)鍵看所有權(quán)人，誰(shuí)是房屋的所有者，因?yàn)槲覈?guó)實(shí)行的是不動(dòng)產(chǎn)登記制度，物權(quán)法定。”著名物業(yè)管理專家舒可心說(shuō)。

他認(rèn)為，在業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證后，開發(fā)商應(yīng)將大產(chǎn)權(quán)證中剩余的公共配套設(shè)施部分過(guò)戶給業(yè)主大會(huì)，不能因持有大產(chǎn)權(quán)證就擁有產(chǎn)權(quán)。不過(guò)，法律在這方面是缺失的。

第二篇：物業(yè)管理用房歸誰(shuí)所有

趙向標(biāo)：物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)所有

全國(guó)人大常委會(huì)辦公廳日前公布的物權(quán)法草案，內(nèi)容涉及物業(yè)管理的許多方面。其中第七十六條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設(shè)的除外”。我認(rèn)為 “物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有”這個(gè)提法在目前的現(xiàn)實(shí)中很難得到尊重和維護(hù)，為合理保護(hù)各方權(quán)益，并在實(shí)踐中避免和解決各種糾紛，還需要進(jìn)一步加以斟酌明晰。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為物業(yè)管理人提供必要的物業(yè)管理用房，是其實(shí)施物業(yè)管理活動(dòng)最基本的保證，也是最重要的條件之一。雖然我國(guó)法律已經(jīng)明確規(guī)定物業(yè)管理用房歸業(yè)主共有，但現(xiàn)實(shí)生活中，由于相關(guān)法律規(guī)定不夠完善，購(gòu)房者在購(gòu)買房屋之后，經(jīng)常會(huì)因建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)管理用房的所有權(quán)和使用權(quán)問(wèn)題而與房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)生各種糾紛。有些時(shí)候，物業(yè)管理單位也會(huì)因?yàn)楦鞣N原因而涉入這些糾紛，與業(yè)主和房地產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)生一些不必要的矛盾。

實(shí)踐中物業(yè)管理用房糾紛的表現(xiàn)形式很多，最常見的如發(fā)展商不按規(guī)定提供足量的物業(yè)管理用房，或?qū)⑵滢D(zhuǎn)作它用，致使物業(yè)管理用房短缺。由于信息不對(duì)稱，作為所有者的業(yè)主大多數(shù)并不明白歸自己共有的物業(yè)管理用房究竟位于何處，面積有多大。這就使發(fā)展商或物業(yè)管理單位隨意改變管理用房的用途成為可能，而且一旦出現(xiàn)也難以及時(shí)得到制止。如2003年，蘇州高新區(qū)馨泰花苑的業(yè)主委員會(huì)與新港物業(yè)公司展開了一次物業(yè)管理用房之爭(zhēng)。原因就是物業(yè)管理公司將面積僅有140多平方米管理用房出租給他人，準(zhǔn)備開一家美容美發(fā)店，且未事先征得業(yè)主同意。更為嚴(yán)重的是，由于掌握著產(chǎn)權(quán)證明，有時(shí)開發(fā)商甚至?xí)⑽飿I(yè)管理用房違法出賣給他人。如2004年9月，長(zhǎng)春市二道區(qū)萬(wàn)勝花園小區(qū)的開發(fā)商將該小區(qū)的物業(yè)管理用房（居民自己掌管的業(yè)主管理辦公室）出賣給他人，買主隨后即拿到新的產(chǎn)權(quán)證號(hào)，而開發(fā)商則突然之間不見了蹤影。又如北京市內(nèi)某小區(qū)，在規(guī)劃時(shí)原來(lái)有兩層共1261.7平方米是作為物業(yè)管理用房的。但2005年物業(yè)管理公司卻把其中三分之二以上面積以商場(chǎng)的房屋用途，以私有的房屋所有權(quán)性質(zhì)賣給了他人，從而引發(fā)了發(fā)生物業(yè)管理用房之爭(zhēng)?，F(xiàn)實(shí)中也不乏因違法抵押物業(yè)管理用房而引發(fā)的糾紛。大慶市開發(fā)龍鳳精品大廈的瑞興房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司將面積為150平方米物業(yè)管理用房提供給物業(yè)管理單位龍鳳第二物業(yè)管理處（產(chǎn)權(quán)歸屬甲方）使用，繼而又將該房抵押給物業(yè)管理單位。2004年9月，龍鳳業(yè)主、物業(yè)分家，龍鳳精品大廈、隆府樓招聘到新的物業(yè)公司之后，業(yè)主委員會(huì)成員找到第二物業(yè)要求收回物業(yè)管理用房?！袄瞎芗摇眳s拿出開發(fā)商已將物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)抵押給自己的《協(xié)議書》，聲稱物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)歸自己所有，從而使業(yè)主聘來(lái)的“新管家”面臨無(wú)家可歸的尷尬，引發(fā)了建設(shè)單位、物業(yè)管理單位和小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理用房所有權(quán)的復(fù)雜糾紛。

上述案例說(shuō)明，“物業(yè)管理用房屬于業(yè)主共有”這個(gè)提法確實(shí)與當(dāng)前的實(shí)際情況不太相符。上述矛盾與糾紛的產(chǎn)生決不是偶然的，其根源在于對(duì)物業(yè)管理用房權(quán)屬關(guān)系缺乏明晰規(guī)定，從而導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)關(guān)系不十分明朗?；诜梢?guī)定和事實(shí)上的占有，業(yè)主和開發(fā)建設(shè)單位均認(rèn)為物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)屬于自己所有，理應(yīng)由自己進(jìn)行處分，勢(shì)必會(huì)引發(fā)各種糾紛。目前我國(guó)的大多數(shù)住宅小區(qū)，業(yè)主對(duì)房屋的所有權(quán)都是通過(guò)購(gòu)買關(guān)系獲得的。開發(fā)商正是據(jù)此堅(jiān)持，如果業(yè)主要對(duì)物業(yè)管理用房真正享有事實(shí)上的共有權(quán)利的話，他們必須為此而支付金錢。相反，如果業(yè)主沒有付這部分錢，他們對(duì)管理用房就沒有事實(shí)上的權(quán)利！客觀事實(shí)是，從物業(yè)管理進(jìn)入我國(guó)以來(lái)，物業(yè)管理用房一直算入買房公攤面積。但2000年，國(guó)家有關(guān)部門下發(fā)了有關(guān)減少公攤面積的文件，其中就包括物業(yè)管理用房不算在買房公攤面積之內(nèi)。根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T17986-2000《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，單幢的值班警衛(wèi)室以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積可以計(jì)入分?jǐn)偯娣e，為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室和管理用房則不計(jì)入共有建筑面積?；诖?，各地大多都對(duì)此做了類似規(guī)定。正是基于此種規(guī)定，購(gòu)房人鑒署的購(gòu)買合同或約定大多沒有標(biāo)明業(yè)主對(duì)物業(yè)管理用房具有共有權(quán)。在這種背景下，即便法律規(guī)定物業(yè)管理用房歸業(yè)主共有，業(yè)主亦可依法通過(guò)不同途徑主張這種權(quán)利，并得到人民法院的支持，但他卻不可能真正取得物業(yè)管理用房的權(quán)屬證明。即便訴至法院，他們?nèi)籼岢鲆平晃飿I(yè)管理用房權(quán)屬證明的要求也不會(huì)得到支持。福建XX山莊業(yè)主委員會(huì)訴廈門XX企業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)管理用房糾紛案的審判結(jié)果，可以證實(shí)筆者的上述推斷。廈門百士德樓宇管理有限公司（下稱百士德公司）于2001年接受被告委托對(duì)XX山莊進(jìn)行前期物業(yè)管理。原告登記成立后繼續(xù)委托百士德公司對(duì)該山莊進(jìn)行物業(yè)管理。同年，原告向廈門市湖里區(qū)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求判令被告移交物業(yè)管理用房及其權(quán)屬證明。被告辯稱本公司已經(jīng)提供物業(yè)管理用房給原告使用，但因該房費(fèi)用并未分?jǐn)傆?jì)費(fèi)到戶，故其產(chǎn)權(quán)仍屬自己所有。一審法院認(rèn)為原告請(qǐng)求被告移交物業(yè)管理用房的訴訟請(qǐng)求符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。其請(qǐng)求被告移交物業(yè)管理用房的 權(quán)屬證明沒有法律依據(jù)，不予支持。12月法院作出一審判決，判令被告向原告業(yè)委會(huì)移交面積為140平方米的房屋作為物業(yè)管理用房，并駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。宣判后，原被告均不服一審判決，向福建省廈門市中級(jí)人民法院提起上訴。二審法院于2004年終審判決，判令駁回雙方上訴，維持原判。

那么，在什么條件下業(yè)主才能真正享有對(duì)物業(yè)管理用房事實(shí)上的所有權(quán)，并獲得其權(quán)屬證明呢？筆者以為，解決這個(gè)問(wèn)題的最佳途徑就是規(guī)定由開發(fā)建設(shè)單位將物業(yè)管理用房按建設(shè)成本價(jià)轉(zhuǎn)讓給業(yè)主，并依法完成其所有權(quán)及權(quán)屬證明的轉(zhuǎn)移。廣東茂名首期安居房物業(yè)管理用房糾紛順利解決可以證明這一點(diǎn)。根據(jù)當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)，物業(yè)管理用房由每戶各分?jǐn)偅逼椒矫讟?gòu)成，開發(fā)商應(yīng)在小區(qū)業(yè)委會(huì)成立后，移交管理用房給業(yè)委會(huì)，再由業(yè)主委員會(huì)提供給所聘的物業(yè)管理公司使用。2003年3月，由開發(fā)商指定的物業(yè)管理公司因種種原因自動(dòng)撤出，業(yè)主委員會(huì)隨后正式成立，并依法要求開發(fā)商移交物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)，卻遭遇諸多阻礙。后來(lái)，在各方壓力下開發(fā)商終于將管理用房６２１平方米移交給業(yè)委會(huì)，并辦理了移交手續(xù)。很明顯，這一糾紛之所以能夠得到有效化解，根源在于此前業(yè)主已經(jīng)為６２１平方米的物業(yè)管理用房買了單，或者說(shuō)他們已經(jīng)事實(shí)上擁有這部分房屋的所有權(quán)！在實(shí)踐中，如果業(yè)主確實(shí)沒有付成本價(jià)款給開發(fā)商，人民法院在依法判決物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主共有的同時(shí)，還可設(shè)法促使其產(chǎn)權(quán)歸屬進(jìn)一步明晰化，從根本上消除糾紛發(fā)生的根源。浙江省溫州市黎明南僑村管理服務(wù)用房使用權(quán)糾紛案可以視為這方面的一個(gè)范例。溫州市鹿城區(qū)人民法院受理黎明南僑村管理服務(wù)用房使用權(quán)糾紛案，小區(qū)住戶要求開發(fā)商將物業(yè)管理用房轉(zhuǎn)交自己使用。審理結(jié)果是：物業(yè)管理服務(wù)用房應(yīng)轉(zhuǎn)交小區(qū)住戶使用；鑒于出售給該小區(qū)住戶的商品房售價(jià)中不包括訟爭(zhēng)的房屋建造成本，故房屋建造成本由該小區(qū)住戶返還開發(fā)公司。隨后法院委托有關(guān)部門對(duì)建房成本進(jìn)行了核算、鑒定，最后開發(fā)公司和黎明南僑村住戶達(dá)成調(diào)解協(xié)議，物業(yè)管理用房歸住戶所有，住戶返還建房成本18萬(wàn)元。

綜上所述，建議在草案第七十六條已有內(nèi)容基礎(chǔ)上增補(bǔ)新的一款：開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房，并以建造成本價(jià)轉(zhuǎn)讓給本區(qū)域的全體業(yè)主，物業(yè)管理人可以無(wú)償用于日常管理并負(fù)責(zé)其維修和養(yǎng)護(hù)。物業(yè)管理用房不得買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押，未經(jīng)業(yè)主同意不得改作他用。

第三篇：小區(qū)地下車庫(kù)究竟歸誰(shuí)？業(yè)主狀告開發(fā)商,法院這樣判

小區(qū)地下車庫(kù)究竟歸誰(shuí)？業(yè)主狀告開發(fā)商，法院這樣判

早報(bào)君說(shuō)： 小區(qū)地下車庫(kù)到底該歸誰(shuí)？ 一直以來(lái)，小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商爭(zhēng)奪地下車庫(kù)的官司時(shí)有發(fā)生。幾年前，桂林也出現(xiàn)了一例地下車庫(kù)爭(zhēng)奪戰(zhàn)，此案經(jīng)桂林市中級(jí)人民法院一審判決業(yè)主敗訴后，近日又有了新的進(jìn)展： 自治區(qū)高院撤銷了桂林市中院的一審判決，并發(fā)回重審。

資料圖片 曹某等104戶業(yè)主，系桂林市鐵西2#小區(qū)的業(yè)主。他們?cè)V稱，2001年4月，開發(fā)商（中房桂林公司）將住宅交付給業(yè)主使用，但未將該住宅地下室等移交給業(yè)主，而是承包給他人對(duì)外出租使用。業(yè)主們?yōu)榇嗽V至法院，訴請(qǐng)法院判令確認(rèn)全體業(yè)主對(duì)鐵西2#小區(qū)市場(chǎng)及商品住宅樓建筑規(guī)劃內(nèi)的2196余平方米的地下室，均享有共同所有權(quán)和共同管理權(quán)。

業(yè)主： 車庫(kù)未計(jì)入容積率應(yīng)屬業(yè)主共有

業(yè)主方代理律師認(rèn)為，由于該地下室是物權(quán)法實(shí)施前非單獨(dú)立項(xiàng)、報(bào)建、投資、結(jié)合地面建筑建設(shè)的，未計(jì)入容積率，是附屬于鐵西2#小區(qū)配建的、非經(jīng)營(yíng)性停放車輛及共用設(shè)備的場(chǎng)所，其建設(shè)費(fèi)也進(jìn)入商品住宅價(jià)格，因此開發(fā)商并未為地下室建筑面積支付過(guò)地價(jià)款。且地下室沒有獨(dú)立登記在開發(fā)商名下，既然地下室上面的建筑物已全部出售并交付給業(yè)主，那地下室就不能存在于開發(fā)商的專有產(chǎn)權(quán)，而應(yīng)存權(quán)于全體主業(yè)已登記了產(chǎn)權(quán)的專有部分物業(yè)中。

資料圖片該律師提出，我國(guó)法律規(guī)定了當(dāng)作樓盤相應(yīng)的自行車庫(kù)、汽車庫(kù)、設(shè)備用房使用的地下室，均屬于住宅的共用部分，根據(jù)“ 房轉(zhuǎn)地隨、地轉(zhuǎn)房隨”規(guī) 則，業(yè)主購(gòu)買房屋后，所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)就同時(shí)轉(zhuǎn)讓給了業(yè)主，開發(fā)商不再享有該地下室的所有權(quán)。開發(fā)商： 公攤面積并未涵蓋地下室 中房桂林公司認(rèn)為，本著“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益、誰(shuí)維護(hù)”的原則，《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》中，允許建設(shè)單位對(duì)其投資開發(fā)建設(shè)的地下工程自營(yíng)或依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃。而平戰(zhàn)結(jié)合的地下工程，則是平時(shí)由建設(shè)或使用單位進(jìn)行管理，并保證戰(zhàn)時(shí)能迅速提供有關(guān)部門和單位使用。另外，依據(jù)建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，本案中業(yè)主所購(gòu)買的商品房的公攤面積并未涵蓋地下室，而開發(fā)商作為地下室的建設(shè)者及投資者，依法對(duì)地下室享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。為此請(qǐng)求法院依法駁回原告的訴請(qǐng)。

一審判決 開發(fā)商享有地下室使用管理收益權(quán)

法院認(rèn)為，1997年施行的《中華人民共和國(guó)人民防空法》規(guī)定，在城市中新建民用建筑，應(yīng)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室。本案中，鐵西2#小區(qū)是在1999年動(dòng)工，依法應(yīng)當(dāng)建設(shè)人防地下室。后經(jīng)中房公司申請(qǐng)，將該地下室設(shè)計(jì)為平戰(zhàn)結(jié)合的人防地下工程。防空法規(guī)定，人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。

本案中，根據(jù)相關(guān)材料可知，2196余平方米的地下室沒有公攤到業(yè)主所購(gòu)商品房和一樓的市場(chǎng)中，從業(yè)主與開發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同看，也并未將地下室納入公攤之中，雙方權(quán)利義務(wù)條款中也沒涉及。因此，法院認(rèn)為該公司應(yīng)為涉訴地下室的實(shí)際投資人，依法對(duì)該地下室享有管理、使用及收益的權(quán)利。

最新進(jìn)展 高院撤銷一審判決發(fā)回重審 此后，因不服一審判決，104戶業(yè)主上訴至自治區(qū)高院。

2016年4月28日，在自治區(qū)高院的二審?fù)彫F(xiàn)場(chǎng)，業(yè)主方代理律師提出一審判決書中有多處認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。他認(rèn)為本案涉訴的不是鐵西2#小區(qū)，而是 一個(gè)名稱為“鐵西2#小區(qū)市場(chǎng)及商品住宅綜合樓”的樓盤項(xiàng)目。鐵西2#小區(qū)不是、也不等同于市場(chǎng)及商品住宅綜合樓，而是桂林南站鐵路西邊一片區(qū)域的泛稱，是民間對(duì)這一片區(qū)域的口頭稱呼。同時(shí)，他還認(rèn)為一審判決在適用法律上也存在錯(cuò)誤。

近日，自治區(qū)高院以“一審判決認(rèn)定基本事實(shí)不清”為由，裁定撤銷了桂林市中院的一審判決，并發(fā)回重審。

本案情將如何發(fā)展？該小區(qū)的地下車庫(kù)最終會(huì)判給誰(shuí)？早報(bào)君將繼續(xù)會(huì)繼續(xù)關(guān)注。歡迎在留言區(qū)發(fā)表你的看法~來(lái)源 | 南國(guó)早報(bào)記者彭寧莉

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第四篇：杭州市物業(yè)維修基金和物業(yè)管理用房管理辦法

杭州市物業(yè)維修基金和物業(yè)管理用房管理辦法

杭州市人民政府令 第209號(hào)

《杭州市物業(yè)維修基金和物業(yè)管理用房管理辦法》已經(jīng)

2004年9月22日市人民政府第51次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，現(xiàn)予公布，自2004年11月1日起施行。

代市長(zhǎng) 孫忠煥 二00四年九月二十八日

第一章 總則

第一條 為規(guī)范物業(yè)維修基金的繳納、使用和管理以及物業(yè)管理用房的配置、使用和管理，維護(hù)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理的健康發(fā)展，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,結(jié)合本市實(shí)際,制定本辦法。

第二條 杭州市市區(qū)范圍內(nèi)（不含蕭山區(qū)、余杭區(qū)）物業(yè)維修基金的繳納、使用和管理以及物業(yè)管理用房的配置、使用和管理，適用本辦法。

本辦法所稱的物業(yè)維修基金，僅指商品房物業(yè)維修基金。

第三條 本辦法所稱的物業(yè)共用部位和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的范圍，按照《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定執(zhí)行。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于市政公用、市容環(huán)衛(wèi)、綠化、供水、供熱、供電、通信、廣播電視等部門負(fù)責(zé)管理的城市道路、公共排水、環(huán)境衛(wèi)生、公共綠地、城市供水、供氣、供熱、供電、通信管線、有線電視線路等設(shè)施設(shè)備，不屬于本辦法所稱的物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。第四條 新建物業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)維修基金）。物業(yè)維修基金屬于業(yè)主所有。

物業(yè)維修基金實(shí)行統(tǒng)一繳存、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。

兩個(gè)或兩個(gè)以上產(chǎn)權(quán)人的新建物業(yè)應(yīng)當(dāng)依法配置物業(yè)管理用房。

第五條 杭州市房產(chǎn)行政主管部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)本辦法的組織實(shí)施。

杭州市房產(chǎn)行政主管部門所屬的市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)市區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)維修基金籌集、使用的監(jiān)督和管理。

各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門按照本辦法規(guī)定，負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)維修基金和物業(yè)管理用房的相關(guān)監(jiān)督管理工作。

建設(shè)、規(guī)劃、價(jià)格、財(cái)政等行政主管部門按照各自的職責(zé)，負(fù)責(zé)協(xié)同實(shí)施本辦法。

第二章 物業(yè)維修基金的籌集

第六條 新建物業(yè)的首期物業(yè)維修基金由購(gòu)房人按建筑面積以不低于房屋建筑安裝造價(jià)5%的比例繳納,由建設(shè)單位在房屋銷售(預(yù)售)時(shí)向購(gòu)房人代收。代收的物業(yè)維修基金不含在售房款內(nèi)，雙方另有約定的除外。

前款所稱新建物業(yè)包括城市房屋拆遷時(shí)對(duì)私房實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置用房。

物業(yè)維修基金的具體繳納標(biāo)準(zhǔn)由市物業(yè)管理行政主管部門會(huì)同市價(jià)格行政主管部門根據(jù)杭州市實(shí)際建筑安裝造價(jià)進(jìn)行測(cè)算,并定期公布。第七條 建設(shè)單位應(yīng)在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，按物業(yè)總建筑面積將物業(yè)維修基金移交市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)；未售出的物業(yè)，由建設(shè)單位墊付相應(yīng)的物業(yè)維修基金。

前款所稱物業(yè)總建筑面積是指依法具有測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪單位測(cè)繪的總建筑面積。

第八條 物業(yè)維修基金本金余額不足首期繳納維修基金的30%時(shí)，應(yīng)當(dāng)續(xù)籌維修基金。

續(xù)籌維修基金由相關(guān)業(yè)主按照所擁有的物業(yè)建筑面積比例分?jǐn)偅m(xù)籌維修基金的標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)擬訂，并經(jīng)相關(guān)業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)。尚未售出的物業(yè)的維修基金,按其建筑面積比例,由建設(shè)單位分?jǐn)偂＠m(xù)籌后維修基金的余額不得少于首期維修基金。

維修基金的具體續(xù)籌工作由業(yè)主委員會(huì)或由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理單位實(shí)施。業(yè)主委員會(huì)或其委托的物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)將續(xù)籌的維修基金移交市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)。

第三章 物業(yè)維修基金的管理

第九條 物業(yè)維修基金由市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)存入銀行維修基金專戶，并以一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域?yàn)楣芾韱挝?按幢設(shè)置,核算到戶。

第十條 物業(yè)維修基金閑置期間,市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)將其存放于銀行,嚴(yán)禁挪作他用。

第十一條 市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)維修基金查詢制度，接受業(yè)主查詢。第十二條 市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)每年通過(guò)報(bào)刊、政府門戶網(wǎng)站及其子網(wǎng)站等媒體，公布上一物業(yè)維修基金的籌集和使用情況。公布的內(nèi)容包括維修基金繳交、使用、增值收益、結(jié)余情況等。

第四章 物業(yè)維修基金的使用

第十三條 物業(yè)維修基金及其增值部分除去合理的管理費(fèi)用以外,應(yīng)專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后中修以上（含中修）的維修和更新，禁止挪作他用。

第十四條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新需要使用物業(yè)維修基金的，由物業(yè)管理單位提出使用方案，經(jīng)三分之二以上相關(guān)業(yè)主同意，并由業(yè)主委員會(huì)審核后，報(bào)市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)審定。

第十五條 物業(yè)維修基金的使用應(yīng)當(dāng)履行下列程序:

（一）物業(yè)管理單位持物業(yè)維修基金使用申請(qǐng)表和經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核同意的使用方案，報(bào)市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)；

（二）市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)經(jīng)核實(shí)后，撥付核實(shí)額度70%的維修費(fèi)用；

（三）工程完工后,物業(yè)管理單位持下列資料報(bào)市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu),經(jīng)核實(shí)后，撥付維修費(fèi)用的余額:

1、經(jīng)審計(jì)的工程決算單;

2、業(yè)主委員會(huì)審核簽章的施工承包合同;

3、維修、更新工程的發(fā)票;

4、業(yè)主委員會(huì)驗(yàn)收合格證明。第十六條 經(jīng)房屋安全機(jī)構(gòu)鑒定為危險(xiǎn)房屋的，以及出現(xiàn)電梯故障、屋面漏水等嚴(yán)重影響物業(yè)正常使用的緊急狀況，需要立即進(jìn)行維修的，在征得業(yè)主委員會(huì)同意后，市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)可先予撥款，確保及時(shí)維修。相關(guān)維修費(fèi)用的核定手續(xù)在維修后再予以辦理。

第十七條 物業(yè)維修、更新費(fèi)用按照下列規(guī)定在維修基金中支?。?/p>

（一）單幢物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，在該幢物業(yè)的維修基金及其增值部分中列支；其中，一幢物業(yè)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上單元的，每個(gè)單元內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，在該單元物業(yè)的維修基金及其增值部分中列支。

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，在整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的維修基金及其增值部分中列支。

第十八條 使用物業(yè)維修基金應(yīng)當(dāng)先使用其增值部分，增值部分不足以支付維修費(fèi)用的，可以使用基金本金部分，但一次性使用基金本金額的最大比例不得超過(guò)首期維修基金的70%。

第十九條 物業(yè)維修基金增值部分及相應(yīng)比例的本金仍不足以支付維修費(fèi)用的，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例共同承擔(dān)。

第二十條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)費(fèi)用以及中修以下的維修和更新費(fèi)用，從物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理商業(yè)用房及物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)性收入中列支，不得在物業(yè)維修基金中列支。

因人為損壞造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新的,其費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)，不得在物業(yè)維修基金中列支。第二十一條 物業(yè)管理單位應(yīng)每年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布物業(yè)維修基金的使用情況,接受業(yè)主的監(jiān)督。

第二十二條 物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)，原業(yè)主繳納的物業(yè)維修基金剩余款額一并轉(zhuǎn)讓給物業(yè)受讓人。雙方當(dāng)事人另有約定的除外。

因拆遷、自然災(zāi)害或其他原因致使物業(yè)滅失的,業(yè)主可持有關(guān)證明材料,到市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)退回物業(yè)維修基金剩余款額。

第五章 物業(yè)管理用房的配置

第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房（包括物業(yè)管理辦公用房、公共活動(dòng)用房和物業(yè)管理商業(yè)用房）納入建設(shè)配套項(xiàng)目計(jì)劃，與建設(shè)項(xiàng)目同步設(shè)計(jì)、同步施工。

第二十四條 物業(yè)管理用房的具體位置，由規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃圖紙中確定。

建設(shè)單位不得擅自變更規(guī)劃圖紙中所確定的物業(yè)管理用房位置，并不得擅自轉(zhuǎn)讓、抵押物業(yè)管理用房。

第二十五條 建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)交付使用、辦理房屋產(chǎn)權(quán)證前，按照規(guī)劃圖紙中確定的位置，提供物業(yè)總建筑面積3‰的物業(yè)管理辦公用房（含公共活動(dòng)用房）和總建筑面積4‰的物業(yè)管理商業(yè)用房，由市物業(yè)管理行政主管部門代為接收。

市物業(yè)管理行政主管部門接收物業(yè)管理用房后，將接收清單及相關(guān)資料交給物業(yè)管理用房所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門，由其負(fù)責(zé)日常監(jiān)督管理。建設(shè)單位辦理物業(yè)管理用房交接手續(xù)時(shí)，應(yīng)提交物業(yè)管理用房測(cè)繪成果文件。

第二十六條 建設(shè)工程竣工時(shí)，規(guī)劃確定的物業(yè)管理用房實(shí)際建筑面積不足本辦法第二十五條規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，建設(shè)單位應(yīng)按照《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》和本辦法的規(guī)定補(bǔ)足；規(guī)劃確定的物業(yè)管理用房實(shí)際建筑面積超過(guò)本辦法第二十五條規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，建設(shè)單位在提供不少于規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理用房后，在不影響物業(yè)管理用房合理使用的情況下，可對(duì)剩余部分面積進(jìn)行處置。

第二十七條 因分期開發(fā)等原因，不能足額提供當(dāng)期物業(yè)管理商業(yè)用房的，建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)管理單位支付同類地段、同等面積的商業(yè)用房的市場(chǎng)租金作為經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，并在后期開發(fā)中及時(shí)補(bǔ)足物業(yè)管理商業(yè)用房。

經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償收入視作物業(yè)管理商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)收益，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)，不得挪作他用。

第六章 物業(yè)管理用房的管理

第二十八條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，其用途不得擅自改變。

第二十九條 業(yè)主委員會(huì)成立之前，物業(yè)管理用房由物業(yè)管理單位使用和經(jīng)營(yíng)。業(yè)主委員會(huì)成立之后，由各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門將物業(yè)管理用房全部移交給業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)在保留必要的辦公場(chǎng)所后，全部提供給物業(yè)管理單位使用和經(jīng)營(yíng)。第三十條 業(yè)主委員會(huì)成立之前，前期物業(yè)管理單位出租物業(yè)管理商業(yè)用房時(shí)，其與承租方簽定的租賃合同約定的租賃期限最長(zhǎng)不得超過(guò)業(yè)主委員會(huì)成立后3個(gè)月。

業(yè)主委員會(huì)成立之后，物業(yè)管理單位出租物業(yè)管理商業(yè)用房的，租賃合同應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意。物業(yè)管理單位與承租方簽定的租賃合同中，約定的租賃期限最長(zhǎng)不得超過(guò)物業(yè)管理服務(wù)合同中約定的物業(yè)管理單位受聘期限。

物業(yè)管理商業(yè)用房的使用必須符合消防、環(huán)保、衛(wèi)生等方面的要求。

第三十一條 物業(yè)管理商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)性收入歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)管理單位在銀行建立專戶儲(chǔ)存，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)，不得挪作他用。

第三十二條 物業(yè)管理單位應(yīng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布物業(yè)管理商業(yè)用房出租和經(jīng)營(yíng)收益等情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第三十三條 物業(yè)管理服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理單位應(yīng)及時(shí)將物業(yè)管理辦公用房（含公共活動(dòng)用房）和物業(yè)管理商業(yè)用房移交給業(yè)主委員會(huì)。

第三十四條 因拆遷致使物業(yè)管理用房滅失的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋拆遷方面的有關(guān)規(guī)定，由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)決定補(bǔ)償安置的方式。拆遷安置用房或貨幣補(bǔ)償金額屬于業(yè)主所有。

第七章 法律責(zé)任

第三十五條 業(yè)主不繳納或續(xù)籌應(yīng)分?jǐn)偟奈飿I(yè)維修基金的，業(yè)主委員會(huì)或其委托的物業(yè)管理單位可按法律法規(guī)或業(yè)主公約的規(guī)定采取相應(yīng)的催繳措施。

經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理單位催繳，業(yè)主仍不繳納或續(xù)籌應(yīng)分?jǐn)偟奈飿I(yè)維修基金的,由市物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期繳納。逾期仍不繳納的，每日加收應(yīng)繳納費(fèi)用2‰的滯納金。

第三十六條 建設(shè)單位不按規(guī)定代收或代繳物業(yè)維修基金的，由市物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期代收或代繳。逾期仍不代收或代繳的，每日加收應(yīng)繳納費(fèi)用2‰的滯納金。

第三十七條 物業(yè)管理單位違反本辦法規(guī)定，不公布物業(yè)維修基金和物業(yè)管理商業(yè)用房的相關(guān)情況的，由市物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期公布。逾期仍不公布的，可處以500元以上2000元以下的罰款。

第三十八條 建設(shè)單位未按規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房的，由市物業(yè)管理行政主管部門按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十四條的規(guī)定進(jìn)行處罰。

第三十九條 建設(shè)單位不按本辦法規(guī)定時(shí)間交付物業(yè)管理用房的，由市物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期交付。逾期仍不交付的，可處以5000元以上50000元以下的罰款。

第四十條 建設(shè)單位擅自變更規(guī)劃確定的物業(yè)管理用房的位置，或者擅自轉(zhuǎn)讓、抵押物業(yè)管理用房或采取其他手段擅自處分物業(yè)管理用房的所有權(quán)或使用權(quán)的，由市物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期改正，并可處以10000元以上50000元以下的罰款。第四十一條 物業(yè)管理單位擅自改變物業(yè)管理用房用途的，由市物業(yè)管理行政主管部門按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十五條的規(guī)定進(jìn)行處罰。

第四十二條 物業(yè)管理行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊或截留、挪用、侵占物業(yè)維修基金的，由其所在單位或上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

第八章 附則

第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的單一產(chǎn)權(quán)物業(yè)，在變更為兩個(gè)或兩個(gè)以上多元產(chǎn)權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納物業(yè)維修基金。

第四十四條 蕭山區(qū)、余杭區(qū)及各縣(市)物業(yè)維修基金的繳納、使用和管理以及物業(yè)管理用房的配置、使用和管理，可參照本辦法執(zhí)行。

第四十五條 本辦法自2004年11月1日起施行。

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)商向物業(yè)管理公司移交的各項(xiàng)物業(yè)資料清單

房地產(chǎn)開發(fā)商向物業(yè)管理公司移交的各項(xiàng)物業(yè)資料

清單

1、綜合資料

a.項(xiàng)目土地使用合同、紅線圖、立項(xiàng)文件、工程申報(bào)批建文件及計(jì)劃批準(zhǔn)文件（永久）

b.建設(shè)許可證、工程建筑報(bào)建（表）（永久）

c.工程招、投、定標(biāo)書（永久）

d.上級(jí)機(jī)關(guān)的決議、決定、批示等工程重要會(huì)議紀(jì)要和指導(dǎo)性文件（永久）

e.征地批文、協(xié)議書（合同書）、紅線圖（永久）

f.初步設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)鑒定審批文件（永久）

g.施工合同、施工許可證、施工執(zhí)照（復(fù)印件）、開工報(bào)告、施工量放線圖表記錄（永久）

h 單項(xiàng)工程質(zhì)檢監(jiān)督委托書、成果報(bào)告、單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收證書（永久）

i.工程勘測(cè)資料；地質(zhì)圖勘察報(bào)告、地形、地貌、控制點(diǎn)、永久性水準(zhǔn)點(diǎn)的坐標(biāo)位置圖、水文、氣象、地震等設(shè)計(jì)基礎(chǔ)材料（永久）

j.竣工驗(yàn)收會(huì)議文件及質(zhì)量評(píng)審材料、竣工報(bào)告、竣工驗(yàn)收證書（永久）

k.工程決算書、三算表（永久）

l.消防設(shè)施驗(yàn)收合格證（永久）

2、土建資料

a.主體隱蔽工程驗(yàn)收記錄（永久）

b.圖紙會(huì)審和設(shè)計(jì)修改變更及聯(lián)系單（永久）

c.事故處理記錄（永久）

d.建筑物、構(gòu)筑物及重要設(shè)備安裝測(cè)量定位及各種觀測(cè)記錄（長(zhǎng)期）

e.原材料產(chǎn)品及重要構(gòu)件出廠證明、試驗(yàn)報(bào)告、材料換審批單、試件試驗(yàn)報(bào)告（長(zhǎng)期）