三門峽宏江中央廣場(chǎng)定位報(bào)告

一、項(xiàng)目周邊商業(yè)分析 

1、項(xiàng)目周邊商業(yè)分布情況 

1)項(xiàng)目周邊1公里范圍內(nèi)商業(yè)非常集中，核心商業(yè)群是以丹尼斯、大中海、大張生活廣場(chǎng)為核心的大型集中商業(yè)； 

2) 周邊新建居住小區(qū)較多，沿街底商較豐富，核心以餐飲、服裝、便民配套為主；  

3)周邊主要商業(yè)情況： 

a)丹尼斯：負(fù)二層停車場(chǎng)，負(fù)一層丹尼斯超市，1-5層百貨； 

b)大張百貨：一層湖濱廣場(chǎng)，邊緣有部分兒童游樂和零售，負(fù)一層大張百貨，負(fù)二層華潤(rùn)萬家超市； 

c)大中海城A館：負(fù)二層停車場(chǎng)，負(fù)一層國(guó)美電器，1-2層百貨，3層餐飲，4層KTV，五層茶館、健身館； 

d)時(shí)代百貨：1-3層，以男女裝為主的中高檔百貨； 

e)六峰路底商：以餐飲、手機(jī)賣場(chǎng)、珠寶為核心； 

f)和平路底商：以餐飲、手機(jī)連鎖、家紡為核心。 

2.項(xiàng)目周邊商業(yè)情況總結(jié) 

a)商業(yè)高度集中：周邊一公里內(nèi)百貨有丹尼斯、大中海、大張、時(shí)代百貨，超市有華潤(rùn)萬家、丹尼斯、千禧、華聯(lián)，電器有蘇寧易購、國(guó)美，餐飲娛樂更是遍地開花，周邊業(yè)態(tài)齊全。 

b)周邊商業(yè)形態(tài)：周邊大型綜合類商業(yè)為主，街鋪以餐飲、手機(jī)賣場(chǎng)、珠寶玉器以及配套商業(yè)為主，丹尼斯、時(shí)代百貨中高檔，大中海城中檔，大張百貨、豫州商場(chǎng)皆為低檔百貨。 

c)消費(fèi)群：片區(qū)為三門峽市核心商業(yè)圈，主要消費(fèi)群分為兩大類一小部分，一類周邊常住居民及三門峽市區(qū)其他常住人群，二類為周邊縣級(jí)常住居民，一小部分為來三門峽市走訪旅游等少部分流動(dòng)人群。  

二、本項(xiàng)目機(jī)遇、挑戰(zhàn)分析

1、機(jī)遇分析 

1)本項(xiàng)目位于三門峽市商業(yè)核心圈，蒞臨主干道六峰路，地理位置得天獨(dú)厚； 

2)本項(xiàng)目臨六峰路綜合商業(yè)與臨上陽路綜合商業(yè)遙相輝映，中間由商業(yè)步行街銜接，整個(gè)項(xiàng)目體量巨大，業(yè)態(tài)可豐富全面。  

2、挑戰(zhàn)分析 

1)項(xiàng)目軟件問題 

a)本項(xiàng)目雖位于主要商圈，但是地處主流商圈(以丹尼斯為中心)背面，人流基本被丹尼斯、大張等大型商家截流。 

b)門前路面坡度太大，且為螺旋式上升，車流人流爬坡難度大，下坡也難，尤其是雨雪天氣。 

2)項(xiàng)目硬件問題 

a)1號(hào)商業(yè)樓沒有設(shè)置轉(zhuǎn)換層，剪力墻眾多，利用率低。 

b)臨街面過窄，有效廣告位太少 

三、商業(yè)業(yè)態(tài)定位方案

綜上分析，本項(xiàng)目機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，但總的來說，機(jī)遇把握好就可以大于挑戰(zhàn)，因此，經(jīng)本公司論證，對(duì)本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位方案如下：

1.方案一 

1)1號(hào)樓綜合商業(yè)樓部分  

基于以上分析，又：從2014-2015年的商業(yè)大環(huán)境來看，整個(gè)商業(yè)大環(huán)境不景氣，多數(shù)品牌商家都在做戰(zhàn)略收縮。因而，本項(xiàng)目想要尋找有品牌有規(guī)模的商家，可以選擇對(duì)三四線城市有成熟運(yùn)做經(jīng)驗(yàn)的商家，例如光洋百貨，金潤(rùn)萬家，建業(yè)紅利來，萬果園等大型商超類，善于在三四線城市核心商圈尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)的品牌商家。

2)商業(yè)街部分 

商業(yè)街分為A、B、C三個(gè)區(qū)，A、B區(qū)現(xiàn)為人流車流的主要入口處，南北兩面都是住宅聚集區(qū)，應(yīng)以吸睛類業(yè)態(tài)、輔以社區(qū)配套類業(yè)態(tài)為主，擬：

a)A區(qū)為時(shí)尚品牌服飾、精品、珠寶玉器類業(yè)態(tài) 

b)B區(qū)一層以煙酒類、嬰幼兒服飾、藥店、洗衣等業(yè)態(tài)為主，二樓相對(duì)獨(dú)立，擬以美容、養(yǎng)生、嬰幼兒洗浴類為主。 

c)C區(qū)臨近上陽路高架橋，相對(duì)人流導(dǎo)入困難，又遠(yuǎn)離六峰 路，雖然后期三區(qū)開業(yè)對(duì)其導(dǎo)入人流大有益處，但三區(qū)未交工，短期內(nèi)要招商成功， 降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，可以以時(shí)尚餐飲類業(yè)態(tài)為主，這類業(yè) 態(tài)的消費(fèi)目的性較強(qiáng)，較易吸引人流。  

2.方案二 

為避免整租的風(fēng)險(xiǎn)，綜合樓部分?jǐn)M分層分塊招商，方案如下：

1)1號(hào)樓綜合樓部分 

2)商業(yè)街部分業(yè)態(tài)定位與方案一保持一致。 

2016年3月

商業(yè)事業(yè)部