第一篇：公寓調(diào)研報(bào)告

1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯(cuò)過了，永遠(yuǎn)無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠(yuǎn)都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個(gè)人都有青春，每一個(gè)青春都有一個(gè)故事，每個(gè)故事都有一個(gè)遺憾，每個(gè)遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點(diǎn)什么事，是想忘也忘不了的?！?/p>

5.方茴說：“那時(shí)候我們不說愛，愛是多么遙遠(yuǎn)、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。”

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因?yàn)橄嘁娭荒茏屓嗽诂F(xiàn)實(shí)面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話?！?/p>

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

大慶高新區(qū)公寓市場調(diào)研報(bào)告

高新區(qū)域是大慶市場最受關(guān)注的區(qū)域，發(fā)展時(shí)機(jī)和條件也最成熟。尤其是大批的寫字樓項(xiàng)目和市政項(xiàng)目的興建，以及交通系統(tǒng)配套的不斷完善，使這一區(qū)域物業(yè)發(fā)展和升值空間不斷得到擴(kuò)展。但目高新區(qū)公寓市場規(guī)模有限，公寓市場住宅產(chǎn)權(quán)為主。

一、典型項(xiàng)目情況

1、乾和城

位置： 世紀(jì)大道與創(chuàng)業(yè)新街交匯處 公寓供應(yīng)面積區(qū)間：55㎡-62㎡ 棟數(shù)：2棟 公寓套數(shù)：992套 產(chǎn)品類型：平層 產(chǎn)權(quán)類型：住宅產(chǎn)權(quán) 裝修交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 均價(jià)：5500元/平米

成交情況：自2012年9月開盤至今公寓推出1棟，即496套，至今去化房源216套，近三個(gè)月去化約20套左右，其中55㎡去化5套、62㎡去化7套、58㎡去化8套?？腿阂阅贻p單身打工者為主。

2、寶利豐大廈 位置：創(chuàng)業(yè)新街

公寓供應(yīng)面積區(qū)間：32㎡ 棟數(shù)：1棟 公寓套數(shù)：1320套 產(chǎn)品類型：平層 產(chǎn)權(quán)類型：商業(yè)產(chǎn)權(quán)

1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯(cuò)過了，永遠(yuǎn)無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠(yuǎn)都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個(gè)人都有青春，每一個(gè)青春都有一個(gè)故事，每個(gè)故事都有一個(gè)遺憾，每個(gè)遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點(diǎn)什么事，是想忘也忘不了的?！?/p>

5.方茴說：“那時(shí)候我們不說愛，愛是多么遙遠(yuǎn)、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的?！?/p>

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因?yàn)橄嘁娭荒茏屓嗽诂F(xiàn)實(shí)面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話?！?/p>

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

裝修交付標(biāo)準(zhǔn)：簡裝（5層-12層），毛坯（13層-33層）均價(jià)：6300元/平米（簡裝）、5200元/平米（毛坯）

成交情況：寶利豐大廈自2011年開盤至2014年年初已經(jīng)清盤，為大慶為數(shù)不多的SOHO代表，熱銷期平均每月去化36套左右，毛坯公寓去化情況好于帶裝修公寓，客群以但是打工者及單身居多。

3、萬達(dá)廣場

位置：東風(fēng)新村世紀(jì)大道原體育場 公寓供應(yīng)面積區(qū)間：46㎡-109㎡ 棟數(shù)：1棟 公寓套數(shù)：374套 產(chǎn)品類型：平層 產(chǎn)權(quán)類型：商業(yè)產(chǎn)權(quán) 裝修交付標(biāo)準(zhǔn)：精裝

均價(jià)：6000元/平米（開盤均價(jià)6500元/平米，由于產(chǎn)品滯銷后期降至5300元/平米）成交情況：萬達(dá)廣場的公寓自2011年末開盤至2013年年末基本清盤，每月平均去化13套，客群以投資型為主，商住兩用。

4、唐人中心

位置： 世紀(jì)大道與龍永路交匯處

公寓供應(yīng)面積區(qū)間：50㎡-90㎡（商業(yè)產(chǎn)權(quán)）、40㎡（住宅產(chǎn)權(quán)）棟數(shù)：3棟（1棟為商業(yè)產(chǎn)權(quán)2棟住宅產(chǎn)權(quán)）

公寓套數(shù)：360套（商業(yè)產(chǎn)權(quán)）、1088套（住宅產(chǎn)權(quán)）產(chǎn)品類型：LOFT 產(chǎn)權(quán)類型：1棟為商業(yè)產(chǎn)權(quán)2棟住宅產(chǎn)權(quán) 裝修交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯

1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯(cuò)過了，永遠(yuǎn)無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠(yuǎn)都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個(gè)人都有青春，每一個(gè)青春都有一個(gè)故事，每個(gè)故事都有一個(gè)遺憾，每個(gè)遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點(diǎn)什么事，是想忘也忘不了的?！?/p>

5.方茴說：“那時(shí)候我們不說愛，愛是多么遙遠(yuǎn)、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。”

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因?yàn)橄嘁娭荒茏屓嗽诂F(xiàn)實(shí)面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話?！?/p>

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

均價(jià)：6700元/平米（住宅）

成交情況：唐人中心有2棟住宅產(chǎn)權(quán)公寓及1棟商業(yè)產(chǎn)權(quán)公寓，商業(yè)產(chǎn)權(quán)公寓暫未銷售且未公布銷售時(shí)間。住宅產(chǎn)權(quán)公寓去化較好，現(xiàn)已清盤，熱銷期每月平均80套左右。

5、瀚城國際

位置： 世紀(jì)大道與龍永路交匯處 公寓供應(yīng)面積區(qū)間：44㎡-85㎡ 棟數(shù)：1棟 公寓套數(shù)：424套 產(chǎn)品類型：平層

產(chǎn)權(quán)類型：1棟為商業(yè)產(chǎn)權(quán)2棟住宅產(chǎn)權(quán) 裝修交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 均價(jià)：5300元/平米

成交情況：瀚城國際公寓產(chǎn)品為當(dāng)下主推產(chǎn)品，近三個(gè)月與廣電集團(tuán)做團(tuán)購活動(dòng)，團(tuán)購享有92折，加上開發(fā)商的返租活動(dòng)，三個(gè)月共去化60套左右，其中57平米26套，85平米19套,44平米7套，80㎡8套，客群以周邊打工者及單身男女和購房資金有限的新婚夫婦為主。

二、經(jīng)營模式

現(xiàn)時(shí)一線城市公寓市場其經(jīng)營模式多數(shù)以發(fā)展商先把產(chǎn)品賣給業(yè)主，業(yè)主再自行委托中介出租，發(fā)展商聘用專業(yè)的物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理為主。這對發(fā)展商而言較利好，可以迅速收回開發(fā)資金。但大慶這種二三線城市人口較少，租客較少，市場上投資型客戶與自住型客戶均存在。

三、市場總結(jié)及趨勢

大慶高新區(qū)公寓市場的興起來自CBD發(fā)展的需求，公寓客群主要有兩部分第一部分，企業(yè)職員、各大集團(tuán)高級外聘員工、SOHO族等，這部分客群是高學(xué)歷、高收入群體，對居住環(huán)境的要求高，價(jià)格承受能力強(qiáng)。第二部分，大慶普通剛需客群，這部分客群收入相對1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯(cuò)過了，永遠(yuǎn)無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠(yuǎn)都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個(gè)人都有青春，每一個(gè)青春都有一個(gè)故事，每個(gè)故事都有一個(gè)遺憾，每個(gè)遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點(diǎn)什么事，是想忘也忘不了的?！?/p>

5.方茴說：“那時(shí)候我們不說愛，愛是多么遙遠(yuǎn)、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的?！?/p>

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因?yàn)橄嘁娭荒茏屓嗽诂F(xiàn)實(shí)面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話?！?/p>

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

較低，剛剛湊齊房款，公寓面積小，總價(jià)低，滿足其置業(yè)要求。但這部分客群對居住環(huán)境要求不高，價(jià)格承受能力差。故大慶市場出現(xiàn)帶裝修與不帶裝修兩種產(chǎn)品，甚至在同一棟大廈中。

目前大慶市市場公寓較少，去化情況較較差。原因在于現(xiàn)高新區(qū)板塊多處建筑還在興建當(dāng)中，辦公氣氛未完全成熟，交通道路網(wǎng)還沒完善，使公寓市場受阻。而在往后幾年，隨著市場氣氛漸趨成熟，預(yù)計(jì)未來公寓投資回報(bào)率將上升，且銷售情況會有所改善。

1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

第二篇：高端人才公寓調(diào)研報(bào)告

亦莊開發(fā)區(qū)亦城景園高端人才公寓調(diào)研報(bào)告

為了更好的管理古城泰然二期租賃房項(xiàng)目，我公司于2021年2月26日在京西區(qū)域總經(jīng)理張?jiān)?、?chuàng)業(yè)大廈項(xiàng)目經(jīng)理陶紅的帶領(lǐng)下赴大興亦莊開發(fā)區(qū)科創(chuàng)十一街4號院亦城景園項(xiàng)目進(jìn)行參觀調(diào)研工作，該項(xiàng)目定位產(chǎn)業(yè)配套型國際人才社區(qū)，為亦莊區(qū)高精端企業(yè)人才提供服務(wù)。

一、公寓概況

國際人才公寓項(xiàng)目于2020年啟動(dòng)，北京亦莊國際人才發(fā)展集團(tuán)牽頭推進(jìn)，下屬子公司博大新元實(shí)施落地，項(xiàng)目位于經(jīng)開區(qū)亦城景園10號樓，包括100套頂尖人才公寓，207套領(lǐng)軍人才公寓，兩種公寓產(chǎn)品以高層次人才住房預(yù)期為基準(zhǔn)，聚焦高品質(zhì)生活主軸，突出健康、智慧、共享的核心理念，以生活便捷、生態(tài)優(yōu)美、文體豐富、商務(wù)齊備、安全穩(wěn)定為功能特征，用提檔升級的宜居、樂居環(huán)境讓“引進(jìn)來”的高層次人才“留得下、住得美”。

二、配套設(shè)施

國際人才公寓住房每套住房都進(jìn)行了精裝修，居室內(nèi)配備高端定制家具、品牌家電，并配置全屋智能家居系統(tǒng)。同時(shí)，在樓內(nèi)1層公共區(qū)域特別打造開放式會客廳，通過配置5G共享會議室、智能機(jī)器人、書吧、咖啡吧等配套設(shè)施，為高端人才切實(shí)構(gòu)建起集居住、工作、生活、社交為一體的新型共享空間。

三、物業(yè)管理模式

國際人才公寓由博大新元集團(tuán)負(fù)責(zé)日常的運(yùn)營管理工作，配備專業(yè)運(yùn)營服務(wù)團(tuán)隊(duì)，提供管家、客服、安保、保潔及維修等優(yōu)質(zhì)服務(wù)，專業(yè)化的管理、高質(zhì)量的服務(wù)為入住人才提供全方面的保障。

經(jīng)現(xiàn)場了解該公寓項(xiàng)目運(yùn)行管理費(fèi)20元/㎡，運(yùn)營服務(wù)費(fèi)用包含以下內(nèi)容：

1、管理服務(wù)人員的工資、設(shè)備保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。

2、公寓公共部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行能源和維護(hù)費(fèi)用。

3、公寓戶內(nèi)非人為損壞的應(yīng)急維修費(fèi)用。

4、公寓管理區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生費(fèi)用。（包含每月兩次入戶清潔工作）

5、公寓管理區(qū)域內(nèi)綠植租擺費(fèi)用。

6、公寓管理區(qū)域內(nèi)安全管理費(fèi)用。

7、用于公寓日常運(yùn)行的辦公費(fèi)用。

8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。

9、公寓各項(xiàng)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)。

第三篇：某高檔公寓調(diào)研報(bào)告

朝陽公園周邊及亮馬河、燕莎一帶高檔公寓調(diào)研報(bào)告

第一部分 調(diào)研概況 一、調(diào)查范圍 此次調(diào)研的重點(diǎn)為朝陽公園周邊及亮馬河、燕莎一帶的高檔公寓。因?yàn)榇藚^(qū)域是北京最早一批外銷房聚集之地，之后相繼有不少新盤推出，所以我們將調(diào)研的項(xiàng)目分為兩個(gè)部分，一個(gè)為 95-99 年推出的項(xiàng)目，我們稱為第一代公寓，99 年以后推出的項(xiàng)目我們稱為第二代公寓，這兩代公寓都極富特色，在其銷售的時(shí)代里不乏在京城房地產(chǎn)市場領(lǐng)軍的項(xiàng)目，但隨著市場的發(fā)展，第二代公寓雖與第一代公寓一脈相承，卻也不斷適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展具有了新的特色，這些變化也代表了北京高檔公寓市場的發(fā)展特點(diǎn)。我們將調(diào)研的重點(diǎn)放在新項(xiàng)目上，將老項(xiàng)目的分析只是作為一個(gè)參照系，兩相比照，我們會更清晰地看出其發(fā)展的趨勢。

二、調(diào)研目的 因?yàn)槌柟珗@周邊為京城最有代表性的外銷項(xiàng)目聚集地，在人們的印象中這里一直是高檔公寓的天下，我們想通過此次的調(diào)查探尋出北京高檔公寓發(fā)展的脈搏及趨勢，從而給我們在以后的項(xiàng)目開發(fā)中以啟示與參考，并吸取其中的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，運(yùn)用到今后的項(xiàng)目操作之中。

第二部分 區(qū)域狀況分析

要對一個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行研究，首先必須對此區(qū)域的狀況進(jìn)行深入的了解，所以在我們開始調(diào)研之前，先對該區(qū)域作一個(gè)清晰的認(rèn)識與分析。

朝陽公園地區(qū)作為一個(gè)新興的區(qū)域，目前已集中了相當(dāng)數(shù)量的現(xiàn)代化綜合大廈、寫字樓、酒店、外銷公寓以及商業(yè)文化設(shè)施，既有居住區(qū)的生活便利性，又有環(huán)境相對安靜、交通方便的辦公條件，已經(jīng)發(fā)展成為京城東北地區(qū)一個(gè)較為繁華的現(xiàn)代化商務(wù)活動(dòng)區(qū)。隨著 CBD 高地價(jià)擠出效應(yīng)的影響，這一地區(qū)的規(guī)模效應(yīng)和聚集效應(yīng)必將與日俱增。

一、文化 亮馬橋北側(cè)正在興建中的第三使館區(qū)，目前德、日使館已經(jīng)入住，未來美國使館和日本使館也將興建于此，這種使館區(qū)的密集也帶來了文化的聚集。除此之外德國學(xué)校、法國學(xué)校、世紀(jì)劇院、中日青年友好交流中心、東方歌舞團(tuán)使中外文化交流融合。2003 年底還將建成一所集幼兒園、小學(xué)合成的初級教育學(xué)校和擁有教學(xué)、研究、展示三位一體的高等藝術(shù)劇院。

二、餐飲 這里匯集了世界各地的餐飲，各種富有特色的主題餐廳與酒吧，帶給人不同飲食文化的美麗與享受，如普拉納啤酒坊純正的德國黑啤、“Friday”“Hard rock”等美式餐廳、21 世紀(jì)飯店旁邊的日式消費(fèi)區(qū)提供了享受不同風(fēng)格異國風(fēng)情的空間。

三、商務(wù) 這里有長城、昆侖、凱賓斯基、希爾頓、兆龍、21 世紀(jì)飯店、亮馬、燕莎等大型高級飯店，還有亮馬大廈、京城大廈、鵬潤大廈、現(xiàn)代盛世大廈、華鵬大廈、幸福大廈、發(fā)展大廈等高中檔寫字樓，為此區(qū)域營造了一種現(xiàn)代、高效的商務(wù)氛圍，吸引了科勒、韓國現(xiàn)代、LG、東洋株式會社、愛普生、豐田、西門子、夏普、日立、戴姆勒.克萊斯勒等跨國公司，使其更

具有國際商務(wù)吸引力。

四、購物娛樂 燕莎購物中心、萊太花卉市場等購物場所，堪稱京城最有潛力的黃金消費(fèi)區(qū)。滾石、三里屯、朝陽公園及大大小小富有特色的名店構(gòu)成了此區(qū)域富有特色的娛樂氛圍。

五、自然環(huán)境 此區(qū)域以自然環(huán)境優(yōu)越而著稱。朝陽公園是北京規(guī)劃面積最大的城市公園，面積 320 公頃，有 2100 畝的廣闊湖面。市區(qū)內(nèi)唯一的高爾夫球場——朝陽國際高爾夫俱樂部，占地 300 余畝，郁郁蔥蔥。亮馬河蜿蜒而過，平添幾許浪漫與寧靜。從 2001 年底，四環(huán)路兩側(cè)將建成各 100 米寬的景觀綠化帶，東四環(huán)段以秋色為特點(diǎn)，又為朝陽公園地區(qū)平添了幾分自然的情趣。

六、交通便捷 朝陽公園地區(qū)擁有發(fā)達(dá)的交通運(yùn)動(dòng)線，東三環(huán)、東四環(huán)貫穿其中，路網(wǎng)方便快捷，建設(shè)中的東直門立體交通樞紐和與之毗鄰的機(jī)場高速路使國際大都市空港效應(yīng)發(fā)揮得淋漓盡致，快捷的交通是此區(qū)域發(fā)展真正的原動(dòng)力。由三四環(huán)共同組合解決交通問題，不會形成困擾其他區(qū)域的交通擁堵的狀況。而離首都機(jī)場 20 分鐘的距離，更提升了這一區(qū)域的交通便利性。擁有多條放射性道路與之相連接，道路交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)比較好，與市中心區(qū)聯(lián)系也很方便，已成為市區(qū)東部地區(qū)發(fā)展的區(qū)位節(jié)點(diǎn)。

第三部分 調(diào)研分析 一、價(jià)格分析 朝陽公園地區(qū)給人的感覺是一個(gè)高檔的、神秘的地方，但這具體到這一地區(qū)卻也象其他地方一樣房價(jià)有高有低，它們之間既相互依存，又相互競爭。通過對各項(xiàng)目價(jià)格的分析，可以得出此區(qū)域項(xiàng)目的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。1、第一代公寓

物業(yè) 名稱 物業(yè)地址 售價(jià)(USD/m2)外銷證號 入住時(shí)間 碧湖居 農(nóng)展館南路 1338 起，1850 均 外 98 95.12 景園大廈 農(nóng)展館南路 2800 外 031 96.5 龍寶花園 麥子店小區(qū) 2200 外 042 96.1 京達(dá)花園 農(nóng)展館南路 1800 外 065 96.10 伯寧花園 朝陽區(qū)麥子店 1800 外 123 96.3 清靜明湖 農(nóng)展館路南 1860 起 外 154 97.11 三全公寓 朝陽區(qū)麥子店北街 只租不售 外 160 97.8 上表所列是各項(xiàng)目當(dāng)時(shí)最早推出市場時(shí)的價(jià)格。景園大廈在 95 年推出時(shí)價(jià)格達(dá)到 2800 USD/m2，這在當(dāng)時(shí)整個(gè)北京市場中都是比較高的價(jià)位。而僅一墻之隔的京達(dá)花園、碧湖居單價(jià)格卻相差近USD1000，這兩個(gè)項(xiàng)目均采取了低價(jià)策略來爭奪客戶。在這三個(gè)項(xiàng)目中，景園大廈雖然售價(jià)最高，銷售業(yè)績卻最好，所以可以看出在此區(qū)域購房的客戶都非常有實(shí)力，不很在意價(jià)格而注重物業(yè)內(nèi)在的品質(zhì)。我們從當(dāng)時(shí)的付款方式也可以證實(shí)這一點(diǎn)。以當(dāng)年的房價(jià)如此之高，購買者的付款方式選擇卻非常有限，或者采取一次性付款，或者采取銀行按揭，而當(dāng)時(shí)的銀行按揭只有 5 成 5 年，最高的也只有 6 成 7 年，當(dāng)時(shí) 8 成 30 年的銀行按揭形式還未推出，所以可以說最初的這一批購房者屬于高端客戶。2、第二代公寓

物業(yè) 名稱 物業(yè)地址 售價(jià)(USD/m2)性質(zhì) 入住時(shí)間 福景苑 朝陽區(qū)亮馬橋路 USD2400 外銷 2001.7 京達(dá)國際公寓 農(nóng)展館南路 13000 外銷 2003.3 亮馬名居 亮馬橋路 11000 內(nèi)銷 2002.8 博雅園 農(nóng)展館南路 10000 內(nèi)銷 2002.5 棕櫚泉 朝陽公園南側(cè) 11000 外銷 2003.12 瑞城中心 小亮馬橋路 48 號 USD2800 外銷 2002.6 富麗華園 朝陽區(qū)農(nóng)展南路 3 號 9000 均價(jià) 內(nèi)銷 2001.3 由上表可以看出朝陽公園區(qū)域的外銷房市場已經(jīng)被打破。在新推出的項(xiàng)目中，內(nèi)銷房的比例大幅度提高，占到總數(shù)的 43%，這個(gè)區(qū)域不再由外銷房獨(dú)步天下，內(nèi)銷項(xiàng)目的入市使該區(qū)域的物業(yè)檔次有所降低。隨著內(nèi)銷房的入市，房價(jià)的降低也在必然，11000 元/m2 左右的價(jià)格已成為這個(gè)區(qū)域的主流。

博雅園在 2000 年 9 月份推出市場時(shí)，起價(jià)只有 7 千多，而只有到 2002 年 5 月入住時(shí)價(jià)格才升到了 10000，少數(shù)的板樓單元單價(jià)可達(dá) 12000，均價(jià)為 8800，這樣的價(jià)格可以說是顛覆了此區(qū)域的高價(jià)傳統(tǒng)。由于幾個(gè)內(nèi)銷房都申請了外租權(quán)，所以客戶定位仍然為周邊外企的白領(lǐng)，但客戶的檔次相應(yīng)也稍微有所下降。

福景苑和瑞城中心雖仍采取高價(jià)路線，堅(jiān)守這塊陣營，但瑞城中心的銷售情況并不樂觀，如此高價(jià)的項(xiàng)目風(fēng)光不再，與幾年前不可同日可語。當(dāng)然瑞城中心的滯銷一個(gè)方面有其銷售策略不當(dāng)?shù)脑?，但也客觀地反映出了此區(qū)域的需求也在發(fā)生著變化。

二、物業(yè)管理費(fèi)分析 一個(gè)項(xiàng)目的檔次除了應(yīng)考慮其硬件配套以外，另一個(gè)最重要的方面應(yīng)該是物業(yè)管理的水平，其直觀的反映就是物業(yè)管理費(fèi)的高低。1、第一代公寓

物業(yè) 名稱 管理費(fèi)(USD/m2.月))物業(yè)管理公司 碧湖居 0.7 怡高物業(yè)管理公司 景園大廈 2.04 怡高物業(yè)服務(wù)有限公司 龍寶花園 1.1 成基房地產(chǎn)物業(yè)管理部 京達(dá)花園 1.32 / 伯寧花園 1.3 成基房地產(chǎn)物業(yè)管理部 三全公寓 4.2（含會所費(fèi)、空調(diào)費(fèi)）

仲量聯(lián)行 作為京城外銷公寓的發(fā)軔之地，當(dāng)然會吸取國外物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)與觀念，不會忽略物業(yè)管理在項(xiàng)目中的重要作用，所以當(dāng)時(shí)此區(qū)域的外銷公寓的物業(yè)管理費(fèi)都采取了高路線，均在USD1/m2.月以上，低于 USD1/m2.月的項(xiàng)目占總項(xiàng)目數(shù)的 17%，這在當(dāng)時(shí)還沒有物業(yè)管理概念的內(nèi)地，可以算是開風(fēng)氣之先。而當(dāng)時(shí)的碧湖居因?yàn)椴扇〉牡蛢r(jià)策略，所以物業(yè)管理費(fèi)也定

在一個(gè)較低的水平。但通過 5-6 年的運(yùn)營可以看出物業(yè)管理費(fèi)高的項(xiàng)目因?yàn)榫S護(hù)得當(dāng)，所以物業(yè)各方面狀況良好，所以租售情況也較好。例如三全公寓，無論是硬件的保養(yǎng)和維護(hù)還是軟件的服務(wù)都使其處在一個(gè)較高的檔次，所以租金幾年來一直保持在同一水平，沒有大的起伏。而一些物業(yè)管理費(fèi)低的項(xiàng)目租金卻出現(xiàn)了明顯的下滑。2、第二代公寓

物業(yè) 名稱 管理費(fèi)(USD/m2.月))物業(yè)管理公司 福景苑 USD2 新加坡穎士格 京達(dá)國際公寓 USD1 美國物業(yè)管理公司 亮馬名居 3.8 中海物業(yè)管理公司 博雅園 3.5 開發(fā)商組建的物業(yè)公司 棕櫚泉 5 香港物業(yè)管理公司 在第二代公寓中，除了較早入市的福景苑物業(yè)管理費(fèi)為 USD2/m2.月，由新加坡物管公司管理，京達(dá)國際公寓為 USD1/m2.月，由美國物業(yè)管理公司管理之外，其他三個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)管理費(fèi)都大大低于 USD1/m2.月，占到總項(xiàng)目數(shù)量的 60%。而且這些項(xiàng)目均啟用國內(nèi)的物業(yè)管理公司。除了亮馬名居和博雅園為內(nèi)銷相應(yīng)采取低物業(yè)管理費(fèi)外，外銷的棕櫚泉的物業(yè)管理費(fèi)也只有 5 元/m2.月。所以此區(qū)域新推出項(xiàng)目除了價(jià)位下降外，物業(yè)管理費(fèi)水平也有向下的趨勢。

三、租金分析 一個(gè)項(xiàng)目的市場情況從其價(jià)格可以反映出來，也可以由其入市以后的租金水平反映出來，所以分析一個(gè)項(xiàng)目的租金情況，也可以得出其投資的價(jià)值是否體現(xiàn)出來。1、第一代公寓

物業(yè) 名稱 最初租金((建筑面積)(USD/m2.月))目前租金((建筑面積)(USD/m2.月))碧湖居 24 6-8 景園大廈 33 11-15 龍寶花園 27 6-7 京達(dá)花園 27 10 伯寧花園 27 6-7 清靜明湖 21 10 三全公寓 21-30

以上各項(xiàng)目在京城都是非常有名氣的高檔公寓，具有廣泛的影響力，租務(wù)市場相當(dāng)活躍。以景園大廈為例，164平米的 2 居租金達(dá)到 USD5000/月，毛收益率高達(dá) 21%。造就這一現(xiàn)象的原因是當(dāng)時(shí)外資在華投資逐年上漲，外籍人士在北京的數(shù)量越來越多，而適合這些人士居住的公寓卻有限，所以市場需求與供應(yīng)之間出現(xiàn)矛盾，造成這些公寓供不應(yīng)求。

如此誘人的回報(bào)率吸引了越來越多的人購置外銷公寓作為投資。而當(dāng)時(shí)的供應(yīng)量不能滿足需要量，所以價(jià)格高也在所難免。但是到了現(xiàn)在除了三全公寓還保持著當(dāng)年的水平外，景園大廈勉強(qiáng)維持在 USD 10 /m2.月以上外，其他項(xiàng)目都跌到了 USD 10 /m2.月以下。這其中的一

個(gè)重要原因在于由于供應(yīng)量增大，新項(xiàng)目越來越多，客戶可選擇的余地大，所以整體租金下滑。再加之這些項(xiàng)目推出時(shí)間較早，各方面的功能出現(xiàn)老化，已越來越無法與新項(xiàng)目競爭，只得降低租金。2、第二代公寓

物業(yè) 名稱 目前租金(USD/m2.月))福景苑 24 京達(dá)國際公寓 未入住 亮馬名居 未入住 博雅園 12 棕櫚泉 未入住 瑞城中心 / 富麗華園 / 第二代公寓較多的還未入住，但它們的投資概念與第一代公寓相比有所減弱，而自住的概念加強(qiáng)，棕櫚泉就是這方面的代表。

兩個(gè)入住的項(xiàng)目是福景苑和博雅園，按目前的租金計(jì)算，福景苑的毛收益在 12%左右；而博雅園的毛收益在 14%左右，從這兩個(gè)例子可以看出內(nèi)銷房的收益略高于外銷房。

五、戶型分析 1 1、第一代公寓

項(xiàng)目名稱 標(biāo)準(zhǔn)層 1 1 居(m2)2 2 居(m2)3 3 居(m2)4 4 居(m2)備注 碧湖居 / / 67/101-142 161-177 242 14 種戶型 景園大廈 2 梯 4 / / 201/193 / / 龍寶花園 / 104/119 109/168 162/154/241 296/236 / 京達(dá)花園 / 98 / 124 156 / 伯寧花園 / 79.8/97.5 97.5/124.8/112.2 135.2 151.5 二室和三室為主力戶型 清靜明湖 2 梯 4 戶 60-180 / / / 二十余種戶型 三全公寓 2 梯 2 戶 / 112/120 / / / 由于投資概念盛行，第一代公寓的戶型設(shè)計(jì)及戶型比例結(jié)構(gòu)都與此概念相適應(yīng)，如面積偏小，多居室的戶型比例少等，但在戶型設(shè)計(jì)方面卻有很多超前之外，有的設(shè)計(jì)到目前都不落伍，如三全公寓面向亮馬河的大落地窗、景園大廈中套內(nèi)工人房帶衛(wèi)生間等都體現(xiàn)了當(dāng)時(shí)很高的設(shè)計(jì)水平，這是因?yàn)楫?dāng)時(shí)的客戶都是有海外生活經(jīng)驗(yàn)的，對生活品質(zhì)要求很高，這些設(shè)計(jì)很

好地契合了這些客戶的生活特點(diǎn)。2、第二代公寓

物業(yè)名稱 標(biāo)準(zhǔn)層 1 1 居(m2)2 2 居(m2)3 3 居(m2)4 4 居(m2)其他(m2)備注 福景苑 3 梯6 戶 / 177/179/194/190 193/272/263/218 263/354 躍層 5 居381 共 238套，主打?yàn)?2 居 京達(dá)國際公寓 2 梯6 戶 83 108 177/180/182/184 218/266 5 居 365、躍層 354 / 亮馬名居 3 梯8 戶 93/94 143/136 197/163/161/229/246/340 / / 主 打 戶型為 2 居和 3 居 博雅園 3 梯8 戶 / / 123/135 171/170 / 276 主 打 戶型為 2 居和 3 居 棕櫚泉 2 梯4 戶 / 130、140 175-186 330 復(fù)式 330 戶 型 標(biāo)準(zhǔn)偏大，適 合 純居住 瑞城中心 2 梯2-3戶 / / 276 249-300 復(fù)式500-800 / 富麗華園 2 梯6 戶 / 156 174 211 躍層 4 居273 / 在最新推出的項(xiàng)目中，除了京達(dá)國際公寓外都沒有設(shè)計(jì)一居室，而且戶型面積普遍偏大，這一方面說明這些項(xiàng)目仍然將實(shí)力雄厚的高級管理層作為自己的目標(biāo)客戶，另一方面也說明了自住概念在這些項(xiàng)目中有所增強(qiáng)。第一批外銷項(xiàng)目推出時(shí)吸引了大批客戶，但隨著這些物業(yè)功能逐漸老化，再加上其他區(qū)域不斷有新項(xiàng)目推出，所以分流了一批客戶，例如有一些客戶遷向嘉里中心等地，所以此地區(qū)新項(xiàng)目的推出對于留住這些客戶起到了關(guān)鍵作用。

在這些新項(xiàng)目中，更加注重了品質(zhì)的提高，例如在層高方面來說，京達(dá)、博雅園、亮馬名居的層高都達(dá)到了 3 米，在博雅園、亮馬名居、京達(dá)、瑞城中心都設(shè)計(jì)了落地大玻璃窗，對第一代公寓中的陽臺進(jìn)行了升級換代，因?yàn)閷τ诙囡L(fēng)沙的北京來說，陽臺并不實(shí)用。

在戶型設(shè)計(jì)的其他細(xì)節(jié)方面第二代公寓也有所突破，例如更加注重功能的完備性，在寬大衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)之外更有步入式衣櫥、廚房帶獨(dú)立過道不穿過客廳、設(shè)計(jì)有儲藏間、衛(wèi)生間做到干濕分離（洗手、如廁與淋浴分一）、客廳與餐廳分離各自獨(dú)立、不但衛(wèi)生間帶飄窗而且浴缸鑲嵌在飄窗里，這些細(xì)節(jié)的處理，更加提升了居住者的生活品質(zhì)。

五、配套設(shè)施分析 1 1、第一代公寓

物業(yè) 名稱 會所面積 會所設(shè)施 碧湖居 / 小區(qū)內(nèi)有小型配套商場，有健身俱樂部、泳池、壁球、網(wǎng)球場、商務(wù)中心及酒吧等，噴泉廣場、花園步道、網(wǎng)球場、兒童游戲場以及室內(nèi)游泳池 景園大廈 2000 游泳池、健身、娛樂、餐飲 龍寶花園 / 中西食肆、商務(wù)中心，酒吧、桑拿及健身房 京達(dá)花園

伯寧花園

清靜明湖 1500 游泳池、娛樂設(shè)施、洗衣房 三全公寓 3000 游泳池、健身、壁球、餐飲、高爾夫練習(xí)場、卡拉 OK 廳、商務(wù)中心 在這些項(xiàng)目中都比較重視會所的建設(shè)。會所的設(shè)施可根據(jù)情況分為面向住戶免費(fèi)開放和對住戶以一定幅度的優(yōu)惠兩種。雖然在朝陽公園地區(qū)各種生活服務(wù)配套齊全，但這些項(xiàng)目仍然建有規(guī)模不小的會所，這也是高檔房之所以高檔的標(biāo)志。

2、第二代公寓

物業(yè) 名稱 會所面積 會所設(shè)施 福景苑 2000 游泳池、健身房、臺球、乒乓球、橋牌室、餐飲、閱覽室 京達(dá)國際公寓 6500 恒溫泳池、兒童戲水池、健身房、超市、中西餐廳、咖啡廳、商務(wù)中心、桑拿洗浴、美容美發(fā)、診所、高爾夫果嶺、棋牌室、兒童活動(dòng)室、客房、臺球室、閱覽室、小劇場、洗衣房 亮馬名居 2000 游泳池、健身 博雅園 3000 游泳池、健身房、美容美發(fā)、餐飲、娛樂 棕櫚泉 10000 五十米長溫泉游泳池、兒童池、酒吧、健身、中西餐廳、大型多功能會議中心及各種消閑設(shè)施，包括桌球室、壁球、乒乓球、SPA、桑拿按摩室、游

藝室、閱覽室、美容美發(fā)室等 第二代公寓沿襲了第一代公寓注重提高生活內(nèi)容的配套設(shè)施，但除此之外它們更加注重了對社區(qū)自然環(huán)境的打造，例如棕櫚泉在社區(qū)中心設(shè)計(jì)有大面積的歐式園林，園林中不但有起伏，而且有流水飛瀑，為社區(qū)環(huán)境增添了不少的清新自然的氣息；博雅園的園林目前已投入使用，也注重了水景與綠色的結(jié)合，與第一代公寓純平面的園林造型相比，有了不小的突破。

六、配套設(shè)施分析 1 1、第一代公寓

物業(yè)名稱 裝修標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)備配置 碧湖居 主體：鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系。屋面為波形瓦檐口，外墻樓裙采用細(xì)蘑菇花崗巖貼面，配亞光鈾面磚。門窗外門：雕花實(shí)心木門； 內(nèi)門：木門； 窗戶：中空保溫玻璃窗配靜電噴涂鋁合金框架； 地面：條形企口木地板加衛(wèi)生間、廚房防滑地磚。

消防安全配套設(shè)施：每單元配有煙感及可視對講器，走廊、地下車庫均有自動(dòng)消防報(bào)警系統(tǒng)； 衛(wèi)星電視系統(tǒng)：CNN、NHK、亞洲衛(wèi)視及國內(nèi)頻道及歐洲部分頻道； 車庫出入門：電動(dòng)車閘保險(xiǎn)鑒別系統(tǒng)； 通訊系統(tǒng)：兩部電話預(yù)留線孔。雙路供電，24 小時(shí)循環(huán)熱水，集中供暖。

電梯：三菱電梯。

龍寶花園 外墻：外墻裝飾材料，裙房采用石材幕墻，外露柱包不銹鋼飾面； 內(nèi)墻：多彩噴涂； 天花板：噴涂； 浴室：內(nèi)墻采用鈾面磚，天花板噴乳膠漆，地面鋪砌防滑地磚，全部瓷盆潔具均采用進(jìn)口產(chǎn)品； 門窗：采用鋁合金窗框； 地面：臥室鋪砌木地板，客廳餐廳鋪砌大理石地面； 廚房：地面為防滑地磚，墻身為鈾面磚，廚房采用管道天然氣，裝設(shè)全套廚柜及潔具 陽臺：地面鋪砌防滑地磚 電話：IDD 國際直撥電話系統(tǒng)； 保安系統(tǒng)：先進(jìn)電子閉路監(jiān)查系統(tǒng)，專職保安人員二十四小時(shí)全日管理； 公共電視天線系統(tǒng)：每戶客廳及臥室均設(shè)公共天線插座，可接收衛(wèi)星電視節(jié)目； 電梯：OTIS 電梯。

伯寧外墻：面磚配鋁合金門窗； 入口大堂：地面為地磚； 防盜系統(tǒng)：底層入口設(shè)電動(dòng)鎖防盜門，各戶設(shè)有防盜對講系統(tǒng)；供水系統(tǒng)：每戶有獨(dú)立水表，送獨(dú)立煤氣熱水器；

花園 廳房：內(nèi)墻粉刷乳膠漆，飾以木質(zhì)陰角線及墻腳線。戶門采用木門，內(nèi)門采用夾板門，硬木地板； 衛(wèi)生間：地面為防滑地磚，天花采用鋁扣板，墻身鋪砌彩色釉面磁片到頂，全套進(jìn)口衛(wèi)生潔具及五金配件； 廚房：地面為防滑地磚，墻身為彩色釉面磁片鋪砌到頂，天花采用鋁扣板，采用管道煤氣，送抽油煙機(jī)，灶臺、調(diào)理臺、吊柜及洗滌池。

空調(diào)：冬天由中央供熱，臥室送窗口式冷氣機(jī)，客廳預(yù)留分體式冷氣機(jī)位；電話：每戶設(shè) IDD 電話線；公共電視天線：每戶起居室及臥室均預(yù)留天線插座，可接收衛(wèi)星電視節(jié)目；電梯：奧迪斯電梯。

2、第二代公寓

物業(yè)名稱 裝修標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)備配置 博 雅 園 公共部分 外墻：外墻涂料； 大堂：墻面中空保溫玻璃幕墻，大理石貼面；地面花崗巖，天棚藝術(shù)吊頂； 公寓單元內(nèi)部 外窗：鋁合金中空玻璃保溫窗，裝設(shè)紗窗； 戶門：霍曼門； 戶內(nèi)門：鑲板門； 客餐廳、臥室：墻面多爾士乳膠漆，地面實(shí)木復(fù)合地板； 客廳頂棚：同墻面，設(shè)置環(huán)繞音響預(yù)埋管道； 廚房：地面墻面羅馬瓷磚，馬可波羅櫥柜，摩恩通訊系統(tǒng)：每戶預(yù)留 IDD 電話線 2 門，電話插孔及局域網(wǎng)插孔，寬帶網(wǎng)絡(luò)接入，與 INTERNET 高速連接，每戶設(shè)有信報(bào)箱； 電視系統(tǒng)：“亞洲 3S”衛(wèi)星節(jié)目（鳳凰衛(wèi)視中文臺、衛(wèi)視體育臺、衛(wèi)視音樂臺、衛(wèi)視合家歡臺、衛(wèi)視國際電影臺、CNN 有線電視新聞網(wǎng)）；“亞太 2R”美國 HBO 等； 空調(diào)、供熱：約克、雷諾士空調(diào)，分戶制冷，集中供暖均通過末端風(fēng)機(jī)盤管吹送，廚房、衛(wèi)生間裝設(shè)森德散熱器； 供水系統(tǒng)：變頻調(diào)速穩(wěn)壓衛(wèi)生供水，24 小時(shí)熱水；

冷熱水龍頭，海爾燃?xì)庠睢⒊橛蜔煓C(jī)； 衛(wèi)生間：地面墻面為羅馬瓷磚，科勒潔具，主衛(wèi)設(shè)有背景音樂預(yù)留口、懸掛式電視架及插口。

保安系統(tǒng)：可視對講系統(tǒng)，公共區(qū)域監(jiān)控、周界防范等智能系統(tǒng)，24 小時(shí)保安巡更； 消防系統(tǒng)：自動(dòng)消防報(bào)警聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，公共區(qū)域配備煙感報(bào)警、自動(dòng)噴淋裝置； 四表：電表、水表、燃?xì)獗?、熱表四表戶外遠(yuǎn)程抄送； 電梯：三部三菱高速電梯。

亮 馬 名 居 公共部分 外墻：亞光愛和陶面磚及進(jìn)口涂料； 窗戶：粉末靜電噴涂鋁合金窗，配進(jìn)口五金件及雙層中空玻璃； 大堂玻璃：落地鋼化玻璃； 大堂地面：大理石、拋光磚、復(fù)合鋁板、壁燈、裝飾面或雕塑； 天花：輕鋼龍骨石膏板吊頂，環(huán)保涂料 信箱：不銹鋼信箱； 電梯廳地面：拋光磚，花崗巖收邊； 電梯廳墻面：拋光磚及壁燈、大理石電梯門套； 電梯廳天花板：乳膠漆； 樓梯間地面：防滑條處理； 樓梯間墻面及天花：涂料； 照明：聲控延時(shí)燈； 走廊地面及墻面：拋光磚； 走廊天花：乳膠漆； 公寓單元內(nèi)部 地面：玄關(guān)為石材，廳及臥室為實(shí)木地板連踢腳線，廚房及衛(wèi)生間為防滑地磚及石材門檻，工人間為地磚，觀景陽臺為巖板石，工作陽臺為防滑地磚連去水位； 墻面：玄關(guān)、廳及臥室為乳膠漆，廚房、衛(wèi)生間為墻磚，觀景陽臺及工作陽臺為乳膠漆； 天花：玄關(guān)及臥室為造型天花涂立邦漆，廳為乳膠漆，廚房及衛(wèi)生間為鋁扣板吊頂，觀景陽臺及工作陽臺為乳膠漆； 入戶門：三防實(shí)心木飾面子母門，內(nèi)置鋼板連保險(xiǎn)型門鎖，配防盜眼； 分室門：實(shí)心木飾面門，配小五金配件； 窗臺：石材。

供水系統(tǒng)：變頻調(diào)速穩(wěn)壓供水，24 小時(shí)熱水； 供電系統(tǒng)：雙回路供電，各級過載保護(hù)，雙插座回路漏電保護(hù)； 電視系統(tǒng)：每戶均設(shè)有線電視插座兩個(gè)以上； 通訊系統(tǒng)：兩條外線入戶，每戶起居室、臥室、主衛(wèi)均設(shè)預(yù)留電話終端； 信息系統(tǒng)：采用進(jìn)口綜合布線系統(tǒng)，設(shè)小區(qū)局域網(wǎng)，寬帶入戶，專線接駁 INTERNET，支持遠(yuǎn)程教育、交互式游戲、VOD 視頻點(diǎn)播、網(wǎng)上交易、物業(yè)管理信息化、遠(yuǎn)程醫(yī)療等； 安全保障：首層大堂、電梯轎廂內(nèi)、地下停車場、首層電梯前室設(shè)閉路電視監(jiān)控，各小區(qū)出入口設(shè)置門禁系統(tǒng)，各戶設(shè)置可視對講系統(tǒng)、家庭防盜報(bào)警系統(tǒng)、天然氣泄露自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，24 小時(shí)保安、巡更系統(tǒng)、周界防范報(bào)警系統(tǒng)，一卡通系統(tǒng)； 停車系統(tǒng)：智能化地下停車場管理系統(tǒng)，電梯直達(dá)地下，設(shè)有消防報(bào)警聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)，自動(dòng)水噴淋滅火系統(tǒng)，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)； 消防系統(tǒng)：設(shè)排煙系統(tǒng)、送風(fēng)系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，消防專用電話系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)、緊急照明系統(tǒng)、消防報(bào)警聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)； 燃?xì)猓汗艿捞烊粴猓?供暖及制冷：中央空調(diào)； 背景音樂系統(tǒng)：大堂、小區(qū)花園、公共走廊、地下停車場設(shè)有背景音樂廣播系統(tǒng)； 三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)：電度表、冷水表、熱水表、熱能表、燃?xì)獗矸謶暨h(yuǎn)程抄送； 電梯：通力（KONG）智能化高速電梯，設(shè)隱蔽式閉路電視監(jiān)控。

京 達(dá) 花 園 公共部分 外墻：底部花崗巖石材，墻面臺灣“三榮”通體磁磚及玻璃幕墻； 大堂：落地玻璃門，地面鋪設(shè)大理石拼花圖案，墻面大理石貼面，吊頂?shù)鯚艏巴矡簦?樓梯及前室：墻面、地面及門套均為進(jìn)口大理石。

電話：每戶兩條 IDD 線路，客廳、臥室及主衛(wèi)均預(yù)設(shè)電話線入戶； 供水：雙路供水系統(tǒng)，并自備中水處理設(shè)備，提供中水沖洗座便器和綠化； 排水：螺旋 PVC 管； 熱水：24 小時(shí)熱水；

公寓單元內(nèi)部 外窗：德國諾托氟碳噴涂鋁合金窗及原裝配件，中空熱彎玻璃； 戶門：鐘馗牌實(shí)木加鋼子母門，韓國進(jìn)口“凱特曼”電子密碼鎖； 客廳及臥室：紅檀實(shí)木地板，墻面和天花板為進(jìn)口環(huán)保涂料，配“太平洋”石膏藝術(shù)造型陰角線； 內(nèi)門：鐘馗牌歐式黑胡桃、沙比利或白色實(shí)木門； 廚房：諾貝爾防滑地磚及墻面磚，金屬扣板吊頂，整體廚柜，意大利阿里斯頓燃?xì)庠罹?，科寶抽油煙機(jī)； 衛(wèi)生間：諾貝爾防滑地磚及墻面磚，防水石膏板吊頂，防霧燈，美國科勒潔具，松下排風(fēng)扇，其中主衛(wèi)配科勒按摩浴缸、淋浴及復(fù)洗器； 電氣：澳洲奇勝開關(guān)插座，德國 ABB 戶箱，威克瑞電纜電線。

空調(diào)系統(tǒng)：冬季由市政熱網(wǎng)集中供熱風(fēng)機(jī)盤管采暖，夏季由美國約克戶式中央空調(diào)切換制冷，無線遙控青云牌立式明裝風(fēng)機(jī)盤管； 智能化系統(tǒng)：視頻、網(wǎng)絡(luò)雙向傳輸系統(tǒng)，可收看美國 HBO、CNN、ESPN 等 60 余套國內(nèi)外電視節(jié)目，寬頻上網(wǎng)。樓內(nèi)建立微蜂窩宣傳基站，保證手機(jī)信號傳送； 四表出戶遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng) 保安系統(tǒng)：24 小時(shí)全方位保安監(jiān)控系統(tǒng)，門禁管理系統(tǒng)，樓宇可視對講系統(tǒng)（附報(bào)警功能）、電梯、大堂、前室、地下車庫、圍墻均有監(jiān)控探頭，實(shí)行集中監(jiān)控與保安值勤巡檢結(jié)合的保安措施； 消防系統(tǒng)：24 小時(shí)消防監(jiān)控系統(tǒng)，戶內(nèi)居室、客廳均采用光電煙感探頭，公共部位自動(dòng)噴淋，并有煤氣泄漏、自動(dòng)報(bào)警裝置； 電梯：日本原裝東芝電梯。

瑞 城 中 心 公共部分 結(jié)構(gòu)：板式框架剪力墻結(jié)構(gòu)； 外墻：花崗巖貼面到頂； 大堂：挑高 6.9 米的四季園林大堂 ； 公共通道：防滑磁磚地面、磁磚到頂，天花板采用法國雅都牌乳膠漆。

公寓單元內(nèi)部

戶門：四防實(shí)木防盜門，配進(jìn)口防盜門鎖 ； 內(nèi)門：復(fù)合造型實(shí)木門； 外窗：鋁合金窗，雙層真空玻璃，高檔進(jìn)口大理石窗臺面； 餐廳：進(jìn)口大理石拼花地面，墻面為壁紙到頂，造型天花板涂法國雅都牌高級乳膠漆； 廚房：防滑磚地面，墻面貼內(nèi)墻磚到頂；天棚為鋁合金吊頂；內(nèi)裝意大利 ARAU CUCINE 廚柜及配套五金件。

起居室：地面鋪裝臺灣佳樂芙美軌道式實(shí)木地板；局部鑲拼進(jìn)口大理石；墻面為環(huán)保壁紙到頂；天花板涂法國雅都牌乳膠漆； 衛(wèi)生間：主衛(wèi)進(jìn)口大理石地面及裙檣，墻面貼內(nèi)墻磚；天棚為鋁板吊頂。次衛(wèi)地面鋪裝防滑地磚；配澳大利亞進(jìn)口科馬節(jié)水型高級潔具及配套五金件，進(jìn)口大理石洗面臺； 臥室：地面鋪裝加拿大產(chǎn)杜邦認(rèn)證地毯；墻面為進(jìn)口壁紙到頂；天花板為法國雅都牌乳膠漆； 陽臺：地面鋪裝防滑地磚，鐵藝護(hù)欄，噴塑鋁合金封裝陽臺。

空調(diào)系統(tǒng)：進(jìn)口日產(chǎn)大金 VRV 分體式變頻空調(diào)； 供暖系統(tǒng)：市政供暖，德國森德牌可調(diào)式散熱片； 供電系統(tǒng)：市政雙路供電，并附設(shè)應(yīng)急發(fā)電機(jī)組、供電母線為美國 square D 品牌產(chǎn)品，電器設(shè)備為 ABB 品牌或同級產(chǎn)品；開關(guān)為法國羅格即品牌產(chǎn)品； 通訊系統(tǒng)：光纜人戶，綜合布線，預(yù)留電話數(shù)據(jù)接口，并提供局域網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，可專線高速上網(wǎng)； 飲水系統(tǒng)：采用澳大利亞克蘭銅管經(jīng)三級過濾輸至每戶，達(dá)到歐洲飲水標(biāo)準(zhǔn)；

熱水：24 小時(shí)生活熱水供應(yīng)； 電視系統(tǒng)：以光纜連接的有線電視系統(tǒng)，并預(yù)留多處插座； 保安、消防系統(tǒng)：多重防范預(yù)警系統(tǒng)，連接中央監(jiān)控中心，24 小時(shí)監(jiān)控； 室氣過濾系統(tǒng)：每戶配有多個(gè)德國產(chǎn) LUNAS 新風(fēng)過濾器； 電梯：每座設(shè)五部日產(chǎn)富士達(dá)電梯。

富 麗 華 園 公共部分 外墻：合資面墻磚

大堂地面：西班牙仿石地磚

墻面：立邦漆

照明：聲、光控感應(yīng)燈

單元門：可視對講防盜門

公寓單元內(nèi)部

入戶門：實(shí)木子母門

房門：實(shí)木造型門

單元窗：噴塑中空玻璃保溫節(jié)能窗

地面：木地板、進(jìn)口羊毛地毯、地磚

廚房：每戶均采用通風(fēng)豎井管道排氣

廚具：整體櫥柜

潔具：全套 TOTO 潔具

開關(guān)：澳洲奇勝電器

瓷磚：羅馬或冠軍瓷磚

空調(diào)：客廳、臥室均設(shè)置空調(diào)主機(jī)位及預(yù)留空調(diào)管道口

基礎(chǔ)設(shè)施 水：水表出戶，室內(nèi)暗管

電：電表出戶

煤氣：管道天然氣

電話：每戶預(yù)留兩部 IDD 插孔

電視：衛(wèi)星電視

熱水：24 小時(shí)熱水

社區(qū)智能化設(shè)施

可視對講系統(tǒng)

閉路監(jiān)控系統(tǒng)

呼叫中心系統(tǒng)

綜合布線系統(tǒng) 電梯 塔樓為日立牌、多層為芬蘭通力 KONE 在室內(nèi)的裝修標(biāo)準(zhǔn)中，第二代公寓與第一代公寓的檔次相差不多，只是在某些方面采用了新的產(chǎn)品，最突出的差別在于新產(chǎn)品在設(shè)備配套方面的投入，特別是智能化方面的投入，使第二代公寓與第一代公寓相比科技含量更高。

六、配套設(shè)施分析 1 1、第一代公寓

物業(yè)名稱 建

筑

規(guī)

模 建

筑

形

態(tài) 社區(qū)性質(zhì) 總套數(shù) 外銷公寓面積((萬m2)碧湖居 360 4.2 八幢 6-8 層公寓（單復(fù)式），每四棟樓圍合成一個(gè)內(nèi)庭院 純居住公寓 景園大廈 300 4.24 三座 20 層的塔樓組成 商住公寓 龍寶花園 300 / 三棟十八層高的大樓組成 純居住公寓 京達(dá)花園 158 1.9 四幢八層高的板式建筑 純居住公寓 伯寧花園 192

高層板式結(jié)構(gòu) 純居住公寓 清靜明湖 196 2.97 圍合式建筑 純居住公寓 三全公寓 318 3.5 三棟 26 層連體塔樓 純居住公寓

第一代公寓除景園大廈為商住以外，其他項(xiàng)目均為純居住公寓，這也是因?yàn)榇藚^(qū)域的環(huán)境與氛圍適合于居住。最早推出的這些項(xiàng)目規(guī)模都不是很大，對于高檔外銷公寓來說較小的居住人數(shù)也是檔次的體現(xiàn)。在這些項(xiàng)目中較多采用的是當(dāng)時(shí)北京還很少見的塔式結(jié)構(gòu)，這在當(dāng)時(shí)也是高檔與現(xiàn)代的標(biāo)志，而碧湖居和清靜明湖采用的板式圍合式建筑，體現(xiàn)出北京四合院的風(fēng)情。

2、第二代公寓

物業(yè)名稱 建

筑

規(guī)

模（萬 m2））

建

筑

形

態(tài) 社區(qū)性質(zhì) 福景苑 5 3 棟連體塔樓 純居住社區(qū) 京達(dá)國際公寓 9 4 棟歐際風(fēng)格的塔樓 純居住社區(qū) 亮馬名居 8.2 5 棟板、塔結(jié)合的公寓樓

純居住社區(qū) 博雅園 9 2 棟塔樓與 1 棟板樓連體 純居住社區(qū) 棕櫚泉 35 多棟塔板式結(jié)構(gòu)建筑 純居住社區(qū) 瑞城中心公寓 206 套單元 2 棟板樓 綜合性項(xiàng)目 富麗華園 3 一棟高層塔樓和一棟全躍層式多層連體 純居住社區(qū) 在第二代公寓中采用更多的仍為塔式結(jié)構(gòu)，同時(shí)也出現(xiàn)了板式結(jié)構(gòu)的建筑形式，向著更加舒適、更加人性化的方向發(fā)展。所有的公寓仍然保持了純居住性質(zhì)，沒有其他區(qū)域中的高檔公寓可以用來作辦公場所的情況，可以看出此區(qū)域仍然是用來居住與生活的區(qū)域。同第一代公寓相比，第二代公寓的規(guī)模普通有所增加，棕櫚泉的總規(guī)模更達(dá)到了 35 萬平方米，所以此區(qū)域的供應(yīng)量在不斷的增加。

八、租金分析 因?yàn)槌柟珗@地區(qū)的項(xiàng)目在推出市場時(shí)，有相當(dāng)一部分是在港、澳甚至境外宣傳的，所以在這些地區(qū)影響比較廣泛，吸引了一批對北京房地產(chǎn)市場報(bào)有信心的投資者，這些投資者有個(gè)人也有公司企業(yè)甚至基金組織。例如當(dāng)時(shí)的景園大廈由瑞士酒店管理，所以一家銀行機(jī)構(gòu)購買了不少單元。這些購房者在北京投資物業(yè)一部分用來自住，但大部分是用來出租，而周邊為數(shù)不少的大型高檔寫字樓則提供了豐富的客源。當(dāng)時(shí)入住這里的不乏國際跨國大企業(yè)的總裁、首席代表還有高級經(jīng)理，這里也就形成了北京最高檔次的涉外公寓區(qū)，當(dāng)時(shí)住在此區(qū)域也是一種身份的向征。

隨著北京房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，高檔外銷公寓的供應(yīng)量越來越大，在其他區(qū)域也推出了不少的外銷公寓，而且產(chǎn)品品質(zhì)不斷提升，對于這里的租客吸引力越來越大。而朝陽公園地區(qū)的項(xiàng)目卻沒有適時(shí)推出仍代表北京最高水平的高級公寓，所以導(dǎo)致一部分客戶遷出此地另覓新地。例如根據(jù)了解，此區(qū)域相當(dāng)一部分客戶遷至嘉里中心等離商務(wù)區(qū)更近、項(xiàng)目形象更加高檔的公寓居住。

而當(dāng)朝陽公寓區(qū)域一批新項(xiàng)目推出來后，價(jià)格趨于回歸，規(guī)劃設(shè)計(jì)更合理，它們吸引了一批伴隨著中國經(jīng)濟(jì)體制改革成長起來的私營企業(yè)主、IT經(jīng)濟(jì)催生的IT精英以及回國創(chuàng)業(yè)的“海歸”、自由職業(yè)者及文體人士等，他們是中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展所產(chǎn)生出來的“中國富人”。在經(jīng)過艱辛的創(chuàng)業(yè)之后，他們需要有一個(gè)犒賞自己回饋家人的住所，更重要的一點(diǎn)是要匹配自己的身份。這里優(yōu)美的自然環(huán)境，更重要的是此區(qū)域長期以來所形成的高貴、現(xiàn)代的區(qū)域形象正是這類客戶所要追捧的。這種趨勢的發(fā)展就形成了國內(nèi)的客戶漸漸成了此區(qū)域購房者的主流與中堅(jiān)。

第四部分 調(diào)研結(jié)論 通過本次調(diào)研得出以下結(jié)論：1、供應(yīng)量加大

棕櫚泉是此區(qū)域迄今為目規(guī)模最大的項(xiàng)目，而且入市較晚，在最近的兩三年內(nèi)此區(qū)域的競爭態(tài)勢都會因?yàn)橛兴拇嬖诙鵁狒[非凡。2、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比較豐富

除了象福景苑、瑞城中心這樣的高價(jià)外銷房外，還有京達(dá)國際公寓、棕櫚泉等中高價(jià)的外銷公寓及亮馬名居、博雅園、富麗華園此類的內(nèi)銷公寓。3、主流產(chǎn)品為 0 11000 元2 /m2 的項(xiàng)目

目前此區(qū)域主流的項(xiàng)目價(jià)位都保持在 10000-13000 元/ m2 之間，這與以前的項(xiàng)目動(dòng)輒都在USD1800/m2 的房價(jià)相比，下降了很多。4、產(chǎn)品 品質(zhì)不斷提高

由于市場的不斷發(fā)展，產(chǎn)品的品質(zhì)不斷得到提高，居住環(huán)境更加舒適，性能價(jià)格比也不斷攀升。5、購房用途由投資轉(zhuǎn)向自住

由于最早期的置業(yè)者購置房產(chǎn)的一個(gè)重要目的就是為了投資，起到保值增值的作用，但從目前的市場情況看，最早的這批購房者用作投資的房產(chǎn)都出現(xiàn)不同程度的縮水。而新推出的項(xiàng)目中加強(qiáng)了自住的概念，表現(xiàn)就在于戶型偏大，更加注重營造社區(qū)的綠色環(huán)境、增強(qiáng)生活設(shè)施的配套等。6、市場空檔

作為北京地區(qū)少有的幾個(gè)高檔住宅區(qū)，目前朝陽公園區(qū)域已樹立了其獨(dú)特的區(qū)域形象和深遠(yuǎn)的區(qū)域影響力。但到目前為止此區(qū)域還未推出真正能代表北京最高水平的頂級公寓。在目前生態(tài)、科技、人性化的趨勢下，低密度、高舒適度、高科技含量的新型公寓會越來越受到購房者的青睞。

第四篇：萬豪公寓樓盤調(diào)研報(bào)告

萬豪公寓樓盤調(diào)研報(bào)告

——城市規(guī)劃0902班魯可心（090040228）

概況：萬豪公寓位于叢臺區(qū)聯(lián)防路與新興大街交叉口東南角，集商務(wù)，公寓，住宅為一體的小區(qū)，擁有兩棟板式高層。A棟一至二層為門市，三至七層為商業(yè)，八至二十二層為住宅，B棟一至十七層為住宅。

基本情況：

項(xiàng)目特色：酒店式公寓

物業(yè)類型：公寓

建筑類別：高層

開發(fā)商：邯鄲市實(shí)達(dá)房地產(chǎn)公司

裝修情況：毛坯

占地面積：5968平方米

建筑面積：18000平方米

開盤時(shí)間：2008年底

入住時(shí)間：2011年年底

規(guī)劃戶數(shù)：500戶

物業(yè)費(fèi)：1.00元每平方米每月

綠化率：35%

容積率：3.00

物業(yè)公司：邯鄲市實(shí)達(dá)物業(yè)公司

開發(fā)公司：邯鄲市實(shí)達(dá)房地產(chǎn)公司

交通情況：1、3、29、33、49、59、69、203、205路

主要戶型：

35~180平方米（主攻70平方米）

周圍設(shè)施：

超市：美食林，萬達(dá)商場

公園：暫無

教育：叢臺小學(xué)，中華橋小學(xué)，實(shí)驗(yàn)小學(xué)，漢光中學(xué)，市二十五中，市十一中等

醫(yī)療：暫無

銀行：中國建設(shè)銀行，中國工商銀行，中國農(nóng)業(yè)銀行

餐飲：天然居，湘江酒店

小區(qū)：蘭庭華府

第五篇：大學(xué)生公寓生活適應(yīng)性調(diào)研報(bào)告

大學(xué)生公寓生活適應(yīng)性調(diào)研報(bào)告

一、調(diào)研的背景和目的1、調(diào)研背景

迎新是高校每年八月末的重頭工作，它是為新生排憂解難的好幫手，是幫助新生更快融入大學(xué)生活的助推器。迎新活動(dòng)結(jié)束后，新生對大學(xué)生活以及大學(xué)的管理模式是否適應(yīng)？我校迎新活動(dòng)已結(jié)束一個(gè)月，新生已漸漸進(jìn)入大學(xué)生活，在這期間，同學(xué)們是否適應(yīng)大學(xué)生活成為學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)熱切關(guān)心的問題。

2、調(diào)研目的為了解新生的適應(yīng)狀況，學(xué)校公寓中心委托自律會調(diào)研部負(fù)責(zé)組建信息部，要求通過對新生進(jìn)行走訪等方式，深入、及時(shí)了解新生對公寓的認(rèn)可度、滿意度、印象、反響、意見和建議等，從而促使我校公寓營造 “熱情、周到、安全、便捷”的住宿環(huán)境，做到讓學(xué)生家長放心，學(xué)生安心，幫助新生更好的適應(yīng)嶄新的大學(xué)生活，充分展示我校師生良好的精神風(fēng)貌，為我校發(fā)展?fàn)I造良好的社會聲譽(yù)。

二、調(diào)研的對象和方法

1、調(diào)研對象

本次調(diào)研的對象是攀枝花學(xué)院2012級新生。

2、調(diào)研方法

本次調(diào)研的方法是發(fā)放問卷調(diào)研。

3、調(diào)研成員

本次調(diào)研的人員是自律會調(diào)研部所有干事。

三、信息匯總與分析

1、玉蘭苑大部分同于對學(xué)校公寓第一印象不好，不符合其原先設(shè)想。男生普遍對公寓不滿意。玉蘭苑大部分同學(xué)覺得學(xué)校公寓的大部分設(shè)施為公用，認(rèn)為過于簡陋，不符合原先設(shè)想。柱桂園女生樓棟大部分同學(xué)滿意，不滿意的主要集中在柱③，認(rèn)為樓棟過于老舊，比想象中的差；男生樓棟方面主要集中在學(xué)校沒有電扇，沒有熱水，不能使用大功率電器，以及信號較差等方面對公寓較不適應(yīng)。

2、玉蘭苑同學(xué)因公寓條件大部分同學(xué)不適應(yīng)，柱桂園除柱⑥外普遍適應(yīng)。

玉蘭苑同學(xué)因住宿同學(xué)過多、洗浴以及廁所等，床鋪過小，還有大學(xué)不同的學(xué)習(xí)生活方式，較為不適應(yīng)。

柱⑤同學(xué)普遍不適應(yīng)，猜想可能是因?yàn)樗敛环Ｆ渌瑢W(xué)因電扇、熱水以及一些其他硬件設(shè)施而不適應(yīng)。

3、玉③、柱④、柱⑥同學(xué)對學(xué)校公寓采取的安全措施較為了解，但其他樓棟的同學(xué)不怎么了解。還應(yīng)加強(qiáng)宣傳力度，不僅下達(dá)措施，更要讓措施到位，讓每個(gè)同學(xué)了解，安全方面的問題還是要自防。

4、同學(xué)對公寓的不滿意之處主要集中在報(bào)修后的維修效率不高。

大部分同學(xué)不滿意就是集中在維修效率不高，其次就是玉蘭苑的硬件條件差，還有一部分同學(xué)認(rèn)為學(xué)校消毒沒做到位，以及衛(wèi)生條件不好。

5、對學(xué)校的意見建議較多，主要是：

1）、維修效率應(yīng)提高；

2）、發(fā)送相關(guān)的清潔用具，如雞毛撣子。

3）、玉蘭園儲物柜位置分布不合理，有的設(shè)置太高，不方便。

4）、應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)樓道的防盜設(shè)備，保障學(xué)生財(cái)產(chǎn)安全。

5)、上網(wǎng)網(wǎng)速太慢，電視信號關(guān)的太早，希望斷電時(shí)間再后拖，電壓再提高些。

6）、安裝電風(fēng)扇，以及單獨(dú)的洗浴室和熱水。

7）、增加消毒次數(shù)，定期做寢室全面消毒工作。

四、意見和建議：

1、安全問題。

安全問題向來是我校的重中之重，也是建立自律會的初始目的，但是現(xiàn)在安全問題頻發(fā)，部分安全事故的根源在于同學(xué)們的疏忽大意，因此加強(qiáng)安全方面的宣傳是很重要的，宣傳部也一直在做此項(xiàng)工作，但是效果差強(qiáng)人意，大部分同學(xué)對公寓所采取的安全措施并不了解，并一再強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)安全措施，如加強(qiáng)巡邏，安裝監(jiān)控等。

建議公寓中心和二級學(xué)院聯(lián)合舉辦安全方面的講座、演練等，加強(qiáng)同學(xué)們的安全意識，讓同學(xué)們學(xué)會自保，才是斷絕安全事故頻發(fā)的根源。

2、硬件設(shè)施。

新生對學(xué)校的普遍不滿之處集中在學(xué)校的硬件設(shè)施，主要是玉蘭苑的廁所公用問題，高峰時(shí)期斷水問題，以及床鋪過小，寢室擁擠問題，柱桂園希望安裝電扇、熱水問題。

玉蘭苑的住宿條件應(yīng)當(dāng)改善，例如高峰時(shí)期斷水問題給學(xué)生造成極大的不方便，也間接造成新生對學(xué)校公寓的滿意度降低。

3、關(guān)于網(wǎng)絡(luò)信號差、電視信號以及學(xué)校關(guān)電時(shí)間。

大部分同學(xué)普遍不滿公寓信號較差，以及關(guān)電時(shí)間過早，這個(gè)問題在以往的調(diào)研中也發(fā)現(xiàn)，大部分同學(xué)對此不滿，因此建議學(xué)校征集同學(xué)意見，重新更改關(guān)電時(shí)間，使大部分同學(xué)滿意。

公寓中心自律會調(diào)研部

二〇一二年九月二十五日