第一篇：宅基地調(diào)研報(bào)告（模版）

**村鎮(zhèn)宅基地管理調(diào)研報(bào)告

**位于**西南部，隸屬**，全縣總面積2913平方公里，轄16個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，339個(gè)行政村，62萬(wàn)人口，**山區(qū)和丘陵面積占轄區(qū)總面積96.6%。

一、**村鎮(zhèn)宅基地管理存在問題

1、規(guī)劃不到位，集約用地難

按照行政管理職能分工，城市和鄉(xiāng)村規(guī)劃由建設(shè)行政部門負(fù)責(zé)，土地管理部門依照規(guī)劃批準(zhǔn)落實(shí)建設(shè)用地。由于經(jīng)費(fèi)缺乏，村莊規(guī)劃相對(duì)落后，鄉(xiāng)村規(guī)劃員無(wú)章可循，把關(guān)不嚴(yán)，加之土地承包到戶土地難調(diào)整，村民建房選址較隨意，單莊獨(dú)戶零散宅基用地呈上升趨勢(shì)，導(dǎo)致“有新房無(wú)新村”，空閑地不能得到有效利用，集約程度不高。

2、宅基地管理沒有依據(jù)

由于**屬于國(guó)家級(jí)貧困縣，在上級(jí)組織的歷次大規(guī)模宅基地普查調(diào)查中皆因?yàn)槿鄙儋Y金而導(dǎo)致該項(xiàng)工作擱淺，造成基層管理人員對(duì)轄區(qū)宅基地管理缺少依據(jù)，不能做到心中有數(shù)，從而在批準(zhǔn)新宅基地上不能嚴(yán)格執(zhí)行“一戶一宅”。

3、宅基地管理成本大

基層所缺少資金，由于農(nóng)村宅基地發(fā)證，上級(jí)要求只收取工本費(fèi)5元，導(dǎo)致基層所無(wú)法承擔(dān)宅基地登記發(fā)證的基礎(chǔ)工作。

4、宅基地管理缺乏經(jīng)濟(jì)手段

超批準(zhǔn)占地法律規(guī)定只拆不罰，事實(shí)上，村民多數(shù)超占一間半間的，拆除違法的，會(huì)損壞合法的，執(zhí)行難度大，導(dǎo)致拆不了，罰不成，證實(shí)不符。

5、空閑宅基地有增無(wú)減

近幾年以來(lái)，隨著國(guó)家扶貧、移民政策的不斷深入和小城鎮(zhèn)建設(shè)鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城落戶，一大批深山、交通閉塞貧窮山區(qū)的農(nóng)民遷移到中心村、建制鎮(zhèn)或縣城購(gòu)地建房或購(gòu)房，其原有宅基地多數(shù)空閑。屬移民搬遷、建新拆舊的，強(qiáng)制拆除缺乏法律依據(jù)；進(jìn)城購(gòu)房或建房的，其原宅基地不處理，導(dǎo)致空閑。

6、宅基地流轉(zhuǎn)所有權(quán)人權(quán)益保障乏力

目前農(nóng)村村民宅基地流轉(zhuǎn)較為普遍，也較隨意，往往以出賣房產(chǎn)為由，將地價(jià)隱藏其中一同轉(zhuǎn)讓宅基地，其價(jià)格與轉(zhuǎn)讓面積、地理位置、房產(chǎn)殘值緊密聯(lián)系，前二者占重要地位，但土地所有權(quán)收益幾乎為零。土地所有者大多放任不管，有的想管但缺乏詳細(xì)的法規(guī)規(guī)定支撐?，F(xiàn)在關(guān)鍵是要明晰土地所有權(quán)與土地使用權(quán)的收益分配關(guān)系，要體現(xiàn)土地所有者對(duì)土地的收益權(quán)不容侵犯。

二、改善我縣宅基管理局面的辦法建議

1、嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)法律法規(guī)。我國(guó)《土地管理法》及相關(guān)法律法規(guī)，已經(jīng)確立了宅基地集體所有、村民使用、審批取得、一戶一宅、面積法定、權(quán)利登記、不得流轉(zhuǎn)等基本制度，為農(nóng)村宅基地管理提供了基本的法律依據(jù)。然而，農(nóng)村宅基地的管理，只限于土地法律法規(guī)的個(gè)別條文和相關(guān)政策性文件，操作性差，缺乏系統(tǒng)性和針對(duì)性，相

互之間還不銜接，宅基地管理還需不斷規(guī)范。

目前，之所以造成我縣宅基地管理的尷尬局面，是由于如今違法現(xiàn)象執(zhí)行極其困難，主要考慮到社會(huì)穩(wěn)定問題，導(dǎo)致違法建筑拆不了，移送法院難執(zhí)行的現(xiàn)象。所以各級(jí)政府和國(guó)土資源管理部門要加大土地管理法律、法規(guī)和政策的宣傳力度，在農(nóng)村特別要加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的宣傳和普及力度，在全社會(huì)形成集約節(jié)約用地的輿論氛圍，提高廣大農(nóng)民群眾依法用地意識(shí)。要切實(shí)加強(qiáng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))國(guó)土資源管理隊(duì)伍建設(shè)，充分發(fā)揮其在宅基地管理中的作用。要進(jìn)一步健全土地執(zhí)法動(dòng)態(tài)巡查制度，發(fā)揮村級(jí)土地協(xié)管員的作用，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地的日常監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止土地違法行為。對(duì)亂占與濫用耕地建房等違法行為，國(guó)土、建設(shè)、法院等部門要加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，形成執(zhí)法合力，堅(jiān)決依法查處。

2、加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作，確保農(nóng)民合法使用的宅基地全部如期發(fā)證到戶。

加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作，是依法保護(hù)宅基地使用權(quán)人合法權(quán)益的重要措施，是加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的重要手段，也是集體土地使用制度改革和土地統(tǒng)一登記的重要基礎(chǔ)和保障。通過開展宅基地使用權(quán)登記，可以有效規(guī)范農(nóng)村住宅建設(shè)，防止亂占濫用耕地，推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，維護(hù)社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。認(rèn)真按照國(guó)土資發(fā)?2008?146號(hào)“關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知”要求，集中力量，克服困難，在對(duì)本轄區(qū)現(xiàn)有農(nóng)村宅基地進(jìn)行全面調(diào)查摸底的基礎(chǔ)上，力爭(zhēng)在2009年底前，基本完成宅基地使用權(quán)登記

發(fā)證工作，做到權(quán)屬糾紛基本解決，農(nóng)民合法使用的宅基地全部發(fā)證到戶。

第二篇：宅基地調(diào)研報(bào)告

南召縣村鎮(zhèn)宅基地管理調(diào)研報(bào)告

南召縣位于河南省西南部，隸屬南陽(yáng)市，全縣總面積2913平方公里，轄16個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，339個(gè)行政村，62萬(wàn)人口，南召縣山區(qū)和丘陵面積占轄區(qū)總面積96.6%。

一、南召縣村鎮(zhèn)宅基地管理存在問題

1、規(guī)劃不到位，集約用地難

按照行政管理職能分工，城市和鄉(xiāng)村規(guī)劃由建設(shè)行政部門負(fù)責(zé)，土地管理部門依照規(guī)劃批準(zhǔn)落實(shí)建設(shè)用地。由于經(jīng)費(fèi)缺乏，村莊規(guī)劃相對(duì)落后，鄉(xiāng)村規(guī)劃員無(wú)章可循，把關(guān)不嚴(yán)，加之土地承包到戶土地難調(diào)整，村民建房選址較隨意，單莊獨(dú)戶零散宅基用地呈上升趨勢(shì)，導(dǎo)致“有新房無(wú)新村”，空閑地不能得到有效利用，集約程度不高。

2、宅基地管理沒有依據(jù)

由于南召縣屬于國(guó)家級(jí)貧困縣，在上級(jí)組織的歷次大規(guī)模宅基地普查調(diào)查中皆因?yàn)槿鄙儋Y金而導(dǎo)致該項(xiàng)工作擱淺，造成基層管理人員對(duì)轄區(qū)宅基地管理缺少依據(jù)，不能做到心中有數(shù)，從而在批準(zhǔn)新宅基地上不能嚴(yán)格執(zhí)行“一戶一宅”。

3、宅基地管理成本大

基層所缺少資金，由于農(nóng)村宅基地發(fā)證，上級(jí)要求只收取工本費(fèi)5元，導(dǎo)致基層所無(wú)法承擔(dān)宅基地登記發(fā)證的基礎(chǔ)工作。

4、宅基地管理缺乏經(jīng)濟(jì)手段

超批準(zhǔn)占地法律規(guī)定只拆不罰，事實(shí)上，村民多數(shù)超占一間半間的，拆除違法的，會(huì)損壞合法的，執(zhí)行難度大，導(dǎo)致拆不了，罰不成，證實(shí)不符。

5、空閑宅基地有增無(wú)減

近幾年以來(lái)，隨著國(guó)家扶貧、移民政策的不斷深入和小城鎮(zhèn)建設(shè)鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城落戶，一大批深山、交通閉塞貧窮山區(qū)的農(nóng)民遷移到中心村、建制鎮(zhèn)或縣城購(gòu)地建房或購(gòu)房，其原有宅基地多數(shù)空閑。屬移民搬遷、建新拆舊的，強(qiáng)制拆除缺乏法律依據(jù)；進(jìn)城購(gòu)房或建房的，其原宅基地不處理，導(dǎo)致空閑。

6、宅基地流轉(zhuǎn)所有權(quán)人權(quán)益保障乏力

目前農(nóng)村村民宅基地流轉(zhuǎn)較為普遍，也較隨意，往往以出賣房產(chǎn)為由，將地價(jià)隱藏其中一同轉(zhuǎn)讓宅基地，其價(jià)格與轉(zhuǎn)讓面積、地理位置、房產(chǎn)殘值緊密聯(lián)系，前二者占重要地位，但土地所有權(quán)收益幾乎為零。土地所有者大多放任不管，有的想管但缺乏詳細(xì)的法規(guī)規(guī)定支撐?，F(xiàn)在關(guān)鍵是要明晰土地所有權(quán)與土地使用權(quán)的收益分配關(guān)系，要體現(xiàn)土地所有者對(duì)土地的收益權(quán)不容侵犯。

二、改善我縣宅基管理局面的辦法建議

1、嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)法律法規(guī)。目前，之所以造成我縣宅基地管理的尷尬局面，是由于如今違法現(xiàn)象執(zhí)行極其困難，主要考慮到社會(huì)穩(wěn)定問題，導(dǎo)致違法建筑拆不了，移送法院難執(zhí)行的現(xiàn)象。所以各級(jí)政府和國(guó)土資源管理部門要加大土地管理法律、法規(guī)和政策的宣傳力度，在農(nóng)村特別要加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的宣傳和普及力度，在全社會(huì)

形成集約節(jié)約用地的輿論氛圍，提高廣大農(nóng)民群眾依法用地意識(shí)。要切實(shí)加強(qiáng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))國(guó)土資源管理隊(duì)伍建設(shè)，充分發(fā)揮其在宅基地管理中的作用。要進(jìn)一步健全土地執(zhí)法動(dòng)態(tài)巡查制度，發(fā)揮村級(jí)土地協(xié)管員的作用，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地的日常監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止土地違法行為。對(duì)亂占與濫用耕地建房等違法行為，國(guó)土、建設(shè)、法院等部門要加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，形成執(zhí)法合力，堅(jiān)決依法查處。

2、加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作，確保農(nóng)民合法使用的宅基地全部如期發(fā)證到戶。

加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作，是依法保護(hù)宅基地使用權(quán)人合法權(quán)益的重要措施，是加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的重要手段，也是集體土地使用制度改革和土地統(tǒng)一登記的重要基礎(chǔ)和保障。通過開展宅基地使用權(quán)登記，可以有效規(guī)范農(nóng)村住宅建設(shè)，防止亂占濫用耕地，推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，維護(hù)社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。認(rèn)真按照國(guó)土資發(fā)?2008?146號(hào)“關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知”要求，集中力量，克服困難，在對(duì)本轄區(qū)現(xiàn)有農(nóng)村宅基地進(jìn)行全面調(diào)查摸底的基礎(chǔ)上，力爭(zhēng)在2009年底前，基本完成宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作，做到權(quán)屬糾紛基本解決，農(nóng)民合法使用的宅基地全部發(fā)證到戶。

第三篇：農(nóng)村宅基地調(diào)研報(bào)告

淺析改進(jìn)和完善農(nóng)村宅基地管理的必要性

農(nóng)村宅基地問題，面廣量大，情況復(fù)雜，涉及廣大農(nóng)民的切身利益，長(zhǎng)期以來(lái)一直是農(nóng)村基層工作的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題之一。搞好農(nóng)村宅基地管理，對(duì)于節(jié)約集體用地和保護(hù)耕地，保持耕地總量動(dòng)態(tài)平衡，促進(jìn)農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村，具有重要意義。黨的十七屆三中全會(huì)指出，要“完善農(nóng)村宅基地制度，嚴(yán)格宅基地管理，依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)”。那么農(nóng)村宅基地管理中存在哪些問題？如何改革和完善宅基地管理制度，才能更好地保障農(nóng)戶的宅基地使用權(quán)？針對(duì)以上問題我們對(duì)部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村進(jìn)行實(shí)地調(diào)研。

一、當(dāng)前農(nóng)村宅基地管理中存在的主要問題

《中華人民共和國(guó)土地管理法》及相關(guān)法律法規(guī)，已經(jīng)確定了宅基地集體所有、村民使用、審批取得、一戶一宅、面積法定、權(quán)力登記、不得流轉(zhuǎn)等基本制度，為農(nóng)村宅基地管理提供了基本的法律依據(jù)。但是，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立、城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)民生活水平的改善與提高、農(nóng)村人口大量向城市轉(zhuǎn)移和新農(nóng)村建設(shè)的全面推進(jìn)，現(xiàn)行的農(nóng)村宅基地管理制度已經(jīng)不能適應(yīng)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的需要，主要是表現(xiàn)在：

一是宅基地管理不規(guī)范。農(nóng)村宅基地的管理只限于土地法律法規(guī)的個(gè)別條文和相關(guān)政策性文件，操作性差，缺乏系統(tǒng)性和針對(duì)性，相互之間還不銜接，國(guó)家也沒有指定法律、法規(guī)或者規(guī)章，宅基地管理缺少規(guī)范。

二是宅基地缺乏規(guī)劃。第二輪土地利用總體規(guī)劃基本上沒有預(yù)留新的宅基地規(guī)劃點(diǎn)，沒有為發(fā)展預(yù)留空間，無(wú)法適應(yīng)新農(nóng)村建設(shè)對(duì)宅基地管理的需求，致使新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃、村莊規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃很難銜接。

三是農(nóng)村居民點(diǎn)分布零散，面積大，超面積占用宅基地現(xiàn)象普遍。我縣農(nóng)村宅基地總體以自然村落為主，布局分散，30戶以下的自然村分布普遍，占地面積大。

四是宅基地管理薄弱，有的地方放任不管。由于前幾年鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)構(gòu)改革，人員變動(dòng)較大，再加上基層國(guó)土資源管理機(jī)構(gòu)改革不到位，我縣將工作的重點(diǎn)放在經(jīng)營(yíng)城鎮(zhèn)國(guó)有土地、農(nóng)村土地開發(fā)復(fù)墾整理上，對(duì)農(nóng)村宅基地管理放松，村民任意占地建房，原有的宅基地退不出來(lái)，新的宅基地隨意擴(kuò)張，甚至占用農(nóng)用地而無(wú)人問津。

五是管理方式落后。農(nóng)村宅基地管理制度仍然停留在上個(gè)世紀(jì)80年代的管理理念和管理模式上，程序繁雜重復(fù)，效率低下，管得多服務(wù)的少，更談不上人性化的管理。

六是缺乏有效的監(jiān)督管理手段。農(nóng)村宅基地管理重審批輕監(jiān)管，管理缺乏依據(jù)，造成宅基地一批了之，越批越多，空閑的宅基地卻無(wú)人過問。

七是宅基地流轉(zhuǎn)機(jī)制缺失。法律和政策限制宅基地流轉(zhuǎn)，特別是禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村宅基地，但又沒有農(nóng)村村民退出宅基地的機(jī)制，不但存在大量的隱性流轉(zhuǎn)，而且致使已定居城鎮(zhèn)或他鄉(xiāng)的居民不能將其合法擁有的宅基地轉(zhuǎn)讓出去，使宅基地使用權(quán)的權(quán)益難以實(shí)現(xiàn)，宅基地空臵、空心村現(xiàn)象普遍，土地不能得到充分利用，同時(shí)由于宅基地禁止抵押，農(nóng)民無(wú)法通過抵押宅基地在銀行進(jìn)行融資，進(jìn)一步發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和壯大農(nóng)村經(jīng)濟(jì)等等。

二、完善宅基地制度應(yīng)當(dāng)注意的幾個(gè)問題

（一）推進(jìn)節(jié)約集約用地，建立嚴(yán)格的宅基地監(jiān)督管理制度。加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，必須堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、“一戶一宅”、節(jié)約集約用地原則，強(qiáng)化宅基地規(guī)劃在宅基地管理中的地位和作用，明確并細(xì)化各類不同地區(qū)的宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)，明確農(nóng)民住宅小區(qū)即新農(nóng)村用地標(biāo)準(zhǔn)，明確多余宅基地及宅基地轉(zhuǎn)讓、繼承、贈(zèng)予、收回的監(jiān)管措施，規(guī)范設(shè)立登記、變更登記及注銷登記的程序，強(qiáng)化批后監(jiān)督的措施和手段，正確處理政府干預(yù)和市場(chǎng)機(jī)制的關(guān)系，充分發(fā)揮干預(yù)職能，強(qiáng)化宅基地的動(dòng)態(tài)監(jiān)管和權(quán)利保護(hù)。

（二）必須堅(jiān)持以人為本的理念，把服務(wù)人民、方便群眾為準(zhǔn)則。一是符合條件的，農(nóng)村村民一次申請(qǐng)即可取得宅基地使用權(quán)證，減少環(huán)節(jié)和重復(fù)勞動(dòng)；二是充分發(fā)揮村集體經(jīng)濟(jì)組織在宅基地管理中的作用，確立本集體經(jīng)濟(jì)組織的宅基地決定權(quán)，如果本集體經(jīng)濟(jì)組織是村民小組的，則不需要經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)的同意，村民即可向國(guó)土資源部門申請(qǐng)。三是建立政府干預(yù)制度，防止弱勢(shì)個(gè)體法定的宅基地使用權(quán)受到侵害，通過聽證形式，對(duì)符合條件的村民由政府直接批準(zhǔn)其宅基地。

（三）明確基層國(guó)土資源管理所的法律地位，充分發(fā)揮其在土地管理中的橋頭堡作用。隨著國(guó)土資源管理體制改革的到位，在宅基地管理中，必須把國(guó)土資源所放在首要位臵，無(wú)論是宅基地申請(qǐng)的受理、初審、證書送達(dá)，還是宅基地面積的丈量、確認(rèn)、糾紛的調(diào)處、權(quán)力的保護(hù)、宅基地的日常管理等都必須發(fā)揮國(guó)土資源管理所得作用，并在法律上予明確規(guī)定，從而確立國(guó)土資源管理所在土地管理中的法律地位，為其依法行政，發(fā)揮管理作用提供法律依據(jù)。

三、創(chuàng)新制度、強(qiáng)力改革落后的宅基地管理方式

一是建立農(nóng)村宅基地規(guī)劃制度。把宅基地規(guī)劃作為宅基地管理的基礎(chǔ)，明確農(nóng)村宅基地規(guī)劃的內(nèi)容和法律地位。各居民點(diǎn)內(nèi)各戶宅基地的位臵和界址范圍，擬調(diào)整、控制、整治、新建的宅基地及居民點(diǎn)的布局、利用方案，規(guī)劃實(shí)施的保障措施。經(jīng)批準(zhǔn)的農(nóng)村宅基地規(guī)劃作為審批農(nóng)村宅基地規(guī)劃作為審批農(nóng)村宅基地的依據(jù)，發(fā)揮規(guī)劃的控制、引導(dǎo)作用。

二是確定宅基地登記生效制度?，F(xiàn)行的宅基地登記是一種登記對(duì)抗原則，即不登記權(quán)力仍然有效，但登記了可以對(duì)抗第三人。物權(quán)法在建設(shè)用地使用權(quán)登記中首次規(guī)定了登記生效原則，而對(duì)宅基地管理則沒有規(guī)定登記是對(duì)抗還是生效。為便于宅基地管理，強(qiáng)化宅基使用權(quán)人的權(quán)利意識(shí)。充分發(fā)揮宅基地使用權(quán)的權(quán)能，宅基地登記也應(yīng)當(dāng)按照物權(quán)法管理建設(shè)用地使用權(quán)登記生效原則的規(guī)定，確立宅基地登記生效制度，規(guī)定不登記的法律后果。

三是建立農(nóng)民住宅小區(qū)用地制度。為了適應(yīng)建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的要求，提高農(nóng)村村民的生活質(zhì)量和居住環(huán)境，享受改革開放的成果，大力推進(jìn)節(jié)約集約用地，鼓勵(lì)農(nóng)民集中居住，應(yīng)當(dāng)允許在集體建設(shè)用地上興建農(nóng)民住宅小區(qū)，向本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民出售，建立農(nóng)民住宅小區(qū)使用農(nóng)村集體建設(shè)用地的制度，明確建設(shè)農(nóng)民住宅小區(qū)的條件和范圍，規(guī)范建設(shè)農(nóng)民住宅小區(qū)的用地及辦理宅基地使用權(quán)證的程序等。

四是建立宅基地占用農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃專項(xiàng)指標(biāo)制度，確保宅基地農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)落到實(shí)處。針對(duì)宅基地審批的不確定性和宗地的分散性，改革現(xiàn)行的宅基地占用農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批次審批辦法，實(shí)行先批后核，即每年年初在具體的宅基地宗地地塊未落實(shí)的情況，由市、縣國(guó)土資源行政主管部門在省人民政府規(guī)定的專項(xiàng)計(jì)劃指標(biāo)里，申請(qǐng)宅基地農(nóng)轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)，經(jīng)批準(zhǔn)后當(dāng)年內(nèi)落實(shí)到具體地塊，并在年終上報(bào)核實(shí)，以解決申請(qǐng)宅基地?zé)o農(nóng)轉(zhuǎn)用計(jì)劃而長(zhǎng)期無(wú)法批準(zhǔn)農(nóng)民未批先用，以及每家每戶單獨(dú)分散申請(qǐng)難以一次批準(zhǔn)等問題。

五是建立宅基地流轉(zhuǎn)制度。農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)有其客觀必然性，也是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求，靠“堵”的辦法禁止交易活動(dòng)已很不現(xiàn)實(shí)，及時(shí)正確地進(jìn)行疏導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)宅基地有序流轉(zhuǎn)已經(jīng)成為深化改革的迫切需要。我國(guó)《憲法》第十條第四款規(guī)定：“任何組織或個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”和《物權(quán)法》第一百五十三條“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定”，并沒有禁止宅基轉(zhuǎn)讓行為，而是要求依據(jù)土地管理法律法規(guī)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、行使。因此建立宅基地轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)予等宅基地流轉(zhuǎn)制度不但不違反憲法和物權(quán)法的規(guī)定，而且對(duì)于農(nóng)村投融資制度改革和完善，促進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)民增收和新農(nóng)村建設(shè)具有重大而現(xiàn)實(shí)的意義。

第四篇：天津“宅基地?fù)Q房”調(diào)研報(bào)告

天津“宅基地?fù)Q房”調(diào)研報(bào)告

堅(jiān)持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)上不斷推進(jìn)城鎮(zhèn)化，可以加強(qiáng)城鄉(xiāng)聯(lián)系，在更大范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)土地、勞動(dòng)力、資金等生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，有序轉(zhuǎn)移農(nóng)村富于勞動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)，最終達(dá)到城鄉(xiāng)共同發(fā)展繁榮。

——胡錦濤

加快新農(nóng)村建設(shè)是新時(shí)期重要政府的工作重點(diǎn)，其中，如何加快小城鎮(zhèn)建設(shè)、如何做好城中村改造工作都是新農(nóng)村建設(shè)必須面對(duì)的課題。然而，制約小城鎮(zhèn)建設(shè)進(jìn)程的有兩大突出矛盾——一是土地，二是資金。許多小城鎮(zhèn)都因遇到這些問題而躑躅不前。城市郊區(qū)新農(nóng)村建設(shè)的路子該怎么走？土地和瓶頸的約束如何破除？這是新農(nóng)村建設(shè)必須破解的一道難題。

天津市華明示范鎮(zhèn)是首批“宅基地?fù)Q房”的試點(diǎn)鎮(zhèn)，其“宅基地?fù)Q房”的做法為小城鎮(zhèn)建設(shè)做出了新的探索。為了學(xué)習(xí)其寶貴經(jīng)驗(yàn)，加快新農(nóng)村建設(shè)，促進(jìn)小城鎮(zhèn)建設(shè)，本文是對(duì)天津“宅基地?fù)Q房”經(jīng)驗(yàn)的一點(diǎn)總結(jié)，僅供交流探討。

一、華明鎮(zhèn)的基本情況

天津華明示范鎮(zhèn)地處天津東麗區(qū)，位于濱海新區(qū)和市區(qū)之間，共有12個(gè)村莊合計(jì)4萬(wàn)多人，該鎮(zhèn)共有宅基地12071畝,原戶均宅基地0.8畝。華明鎮(zhèn)是天津首批宅基地?fù)Q房試點(diǎn)項(xiàng)目，試點(diǎn)面積5.618平方公里，總規(guī)劃面積12.1平方公里。該項(xiàng)目南依“津漢公路”、空港物流加工區(qū)，北靠“北環(huán)鐵路”，東臨“華明新家園”和“東麗湖旅游度假區(qū)”，西接“華明經(jīng)濟(jì)功能區(qū)”，距離天津市中心 10公里，天津港 30公里，濱海國(guó)際機(jī)場(chǎng) 3公里，具有優(yōu)越的地理位置。

二、華明鎮(zhèn)“宅基地?fù)Q房”的基本做法

在加快城市化、建設(shè)新農(nóng)村的過程中，天津市也遇到了同樣的兩大矛盾——土地和資金的制約。如何突破這一瓶頸呢？天津方面認(rèn)為，解題“三農(nóng)”關(guān)鍵在于如何做好“加減法”——即減少農(nóng)民、富裕農(nóng)民、增加對(duì)農(nóng)村的公共服務(wù)。讓農(nóng)民住進(jìn)小城鎮(zhèn)，享受城市化帶來(lái)的實(shí)惠，實(shí)現(xiàn)從傳統(tǒng)到現(xiàn)代、從分散到集中、從農(nóng)村到城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)變，是加快小城鎮(zhèn)建設(shè)的現(xiàn)實(shí)意義和歷史意義。

經(jīng)過反復(fù)調(diào)研和思索，天津做出了一步嶄新的探索——以宅基地?fù)Q房。天津華明鎮(zhèn)就是天津“宅基地?fù)Q房”項(xiàng)目的首批試點(diǎn)鎮(zhèn)。該項(xiàng)目2005年開始規(guī)劃，歷時(shí)2年，2007年啟動(dòng)村民搬遷，目前，已有1萬(wàn)余戶約合3.5萬(wàn)人入住了華明示范鎮(zhèn)，享受到了城市化建設(shè)帶來(lái)的實(shí)惠。

（一）宅基地?fù)Q房的核心內(nèi)容

所謂以宅基地?fù)Q房就是在國(guó)家現(xiàn)行政策框架內(nèi)，堅(jiān)持承包責(zé)任制不變、可耕種土地不減、尊重農(nóng)民自愿的原則，高水平規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)有特色、適于產(chǎn)業(yè)聚集和生態(tài)宜居的新型小城鎮(zhèn)。農(nóng)民以其宅基地，按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，換取小城鎮(zhèn)中的一套住宅，遷入小城鎮(zhèn)居住。農(nóng)民原有的宅基地統(tǒng)一組織整理復(fù)耕，實(shí)現(xiàn)耕地占補(bǔ)平衡。新的小城鎮(zhèn)除了農(nóng)民住宅區(qū)外，還規(guī)劃出一快可供市場(chǎng)開發(fā)出讓的土地，用土地出讓收入平衡小城鎮(zhèn)建設(shè)資金。以華明鎮(zhèn)為例, 該鎮(zhèn)共有宅基地12071畝,原戶均宅基地0.8畝,建設(shè)新鎮(zhèn)只需新占耕地8427畝,尚有大量土地節(jié)余，完全可以實(shí)現(xiàn)耕地占補(bǔ)平衡。

具體來(lái)說，天津的“宅基地?fù)Q房”的組織實(shí)施：由常務(wù)副市長(zhǎng)掛帥，由國(guó)土資源部率先安排6402畝周轉(zhuǎn)用地，然后由東麗區(qū)政府牽頭，由區(qū)建委成立一個(gè)建筑公司——天津?yàn)I麗公司，負(fù)責(zé)征地、融資、建設(shè)，政府負(fù)責(zé)制定政策、做好群眾工作，清點(diǎn)土地，企業(yè)向銀行貸款融資，房子建好之后，農(nóng)民按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)以宅基地置換城鎮(zhèn)商品房。力爭(zhēng)做到“政府不撥錢、企業(yè)不虧錢、農(nóng)民不出錢”，實(shí)現(xiàn)新農(nóng)村建設(shè)又快又好推進(jìn)。

（二）宅基地?fù)Q房的基本做法

天津華明鎮(zhèn)宅基地?fù)Q房的做法是在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上分階段有序進(jìn)行的。

1、房屋普查、建立檔案：自2002年開始，華明鎮(zhèn)首先做了兩件事：房屋認(rèn)定和人員身份認(rèn)定。以鎮(zhèn)為單位，由城建規(guī)劃部門進(jìn)行房屋普查和測(cè)量，建立房屋檔案，獲得準(zhǔn)確的第一手資料。同時(shí)，由村民委員會(huì)成立工作小組，進(jìn)行村民身份認(rèn)定，確定村民數(shù)量。

2、規(guī)劃建設(shè)：華明鎮(zhèn)“宅基地?fù)Q房”項(xiàng)目從2005年開始規(guī)劃，2006年4月開工建設(shè)，規(guī)劃區(qū)內(nèi)可容納18萬(wàn)人居住。

選址：示范鎮(zhèn)選址在空港物流加工區(qū)對(duì)面，高速公路與津漢公路相交處，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，住宅：整體區(qū)域分為居民住宅區(qū)和商務(wù)開發(fā)區(qū)。華明鎮(zhèn)住宅順應(yīng)農(nóng)民住房習(xí)慣，分布多為5層建筑，同時(shí)根據(jù)不同層次群眾的需要，設(shè)計(jì)了帶電梯的小高層。

社區(qū)：依照居民下樓不出 三百米 的原則，設(shè)立了完善的公共服務(wù)設(shè)施，規(guī)劃了社區(qū)服務(wù)中心、休閑廣場(chǎng)以及便利店、醫(yī)務(wù)室、托幼園等配套公建。

環(huán)保：園區(qū)綠化率達(dá)40%，住宅建設(shè)實(shí)施“三步節(jié)能法”，廣泛推廣使用太陽(yáng)能和燃?xì)饽茉?，建設(shè)“中水（即廢水再利用）處理設(shè)施”，體現(xiàn)了明顯的節(jié)能環(huán)保特點(diǎn)。

3、村民申請(qǐng)：通過前期的調(diào)查和測(cè)量，經(jīng)多方征求意見后，由鎮(zhèn)政府制定換房政策和標(biāo)準(zhǔn)。政策制定之后，由村、鎮(zhèn)干部深入農(nóng)村做好宣傳工作，讓農(nóng)民充分了解政策內(nèi)容，滿意者提出搬遷、換房申請(qǐng)，當(dāng)一個(gè)村90％以上的村民提交了申請(qǐng)之后，村委會(huì)和鎮(zhèn)政府簽訂合同，整個(gè)過程涉及６份合同，做到不強(qiáng)求，不強(qiáng)制，不強(qiáng)拆，力求規(guī)范行政、依法辦事。

4、實(shí)施換房：按照天津華明鎮(zhèn)以宅基地?fù)Q房的政策內(nèi)容，換房遵循兩大標(biāo)準(zhǔn)：

A、房屋有效面積：根據(jù)之前房屋普查的數(shù)據(jù)，村民的房屋分為主房和附房?jī)煞N，其標(biāo)準(zhǔn)為：每一平方米主房可置換一平方米商品房，每二平方米附房可置換一平方米商品房。

B、人均置換面積：華明鎮(zhèn)的政策規(guī)定，換房按照30平方米／人的標(biāo)準(zhǔn)置換商品房，一戶人家最多可換取3-4套房子。超出面積部分，給予貨幣補(bǔ)償。

舉例：如某三口之家，原有農(nóng)房 50平方米，按人均標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)得 90平方米，那么，其換取的 90平方米 房屋中，50平方米 不用出錢，而超出的 40平方米，該農(nóng)戶則需交納400-600元／平方米的差價(jià)補(bǔ)償。如果村民的房子是樓房者，農(nóng)戶獲得商品房之后，還可以獲得政府補(bǔ)給的300-400元／平方米的補(bǔ)貼，如果村民原來(lái)的房子是土胚房，那么農(nóng)戶獲得新房后，需向政府交納200元／平方米的補(bǔ)差。

換房后的效果：

從宏觀來(lái)說，“宅基地?fù)Q房”做法解決了兩大矛盾——土地占用矛盾與資金困難矛盾，實(shí)現(xiàn)了兩大平衡——耕地占補(bǔ)平衡、城鎮(zhèn)建設(shè)與百姓利益的平衡。從微觀來(lái)看，“宅基地?fù)Q房”政策給當(dāng)?shù)剞r(nóng)民帶來(lái)了實(shí)實(shí)在在的實(shí)惠：

A、房屋性質(zhì)改變：原來(lái)的農(nóng)房為小產(chǎn)權(quán)房，而置換之后的房子是按經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的，5年之后可以上市，農(nóng)民獲得的房子是擁有產(chǎn)權(quán)證的商品房。

B、財(cái)產(chǎn)增值：原來(lái)50平方米的農(nóng)房?jī)r(jià)值不足10萬(wàn)，而置換之后的90平方米房子，價(jià)值30-50萬(wàn)，房屋明顯增值了（目前濱海新區(qū)的房屋市價(jià)為6000/平方米左右）。

C、享受城鎮(zhèn)生活實(shí)惠。農(nóng)民換房后，住進(jìn)了統(tǒng)一規(guī)劃的城鎮(zhèn)，享受到了便利的城市生活公共設(shè)施。農(nóng)民開始轉(zhuǎn)變?yōu)樾滦娃r(nóng)或者社區(qū)居民。

（三）宅基地?fù)Q房的相關(guān)配套政策

天津“宅基地?fù)Q房”做法不是單純的拆房——換房，而是一個(gè)城鎮(zhèn)化建設(shè)的系統(tǒng)工程，它包括農(nóng)民搬遷后土地復(fù)耕、解決就業(yè)、社會(huì)保險(xiǎn)和社區(qū)管理等多項(xiàng)配套政策。

1、土地復(fù)耕配套措施：農(nóng)民宅基地?fù)Q房后，原來(lái)的土地承包責(zé)任制并未改變，土地仍然發(fā)包給本村村民，農(nóng)民可以繼續(xù)耕種自己的土地。但是基于當(dāng)?shù)氐奶攸c(diǎn)，土地多為鹽堿地、排污區(qū)，不太適宜耕作，土地產(chǎn)出不高，農(nóng)民種田意識(shí)不強(qiáng)烈。宅基地?fù)Q房后，土地開始向大戶流轉(zhuǎn)，實(shí)行大戶經(jīng)營(yíng)，用于搞經(jīng)濟(jì)作物種植。

配套設(shè)置：

A、建設(shè)生產(chǎn)用房，為了方便復(fù)耕，政府補(bǔ)貼建設(shè)簡(jiǎn)易的生產(chǎn)用房，以便以后拆房時(shí)無(wú)爭(zhēng)議。

B、設(shè)立了農(nóng)用機(jī)械停車場(chǎng)和大型運(yùn)輸車停車場(chǎng)

C、建設(shè)地下儲(chǔ)藏室

2、解決就業(yè)途徑：農(nóng)民住進(jìn)城鎮(zhèn)之后，開始逐漸轉(zhuǎn)型為居民，因此，如何解決農(nóng)民的生活后顧之憂是必須重點(diǎn)考慮的問題。華明鎮(zhèn)宅基地?fù)Q房之后解決農(nóng)民就業(yè)問題的措施有三方面：

一是面向全市企業(yè)推介、輸送人才；

二是在本區(qū)域企業(yè)安排物流、保安、保潔等就業(yè)崗位

三是設(shè)立新區(qū)居民培訓(xùn)學(xué)校，免費(fèi)培訓(xùn)農(nóng)民，開始駕駛、電焊、保潔等課程，提升農(nóng)民工技能和素質(zhì)，以適應(yīng)城鎮(zhèn)發(fā)展的需要。通過這些措施，華明鎮(zhèn)提供了10-20萬(wàn)個(gè)崗位，解決了農(nóng)民養(yǎng)家糊口問題。

3、各項(xiàng)保險(xiǎn)政策：為了解決農(nóng)民的后顧之憂，天津市政府為宅基地?fù)Q房后的農(nóng)民按城鎮(zhèn)職工標(biāo)準(zhǔn)交納了養(yǎng)老保險(xiǎn)，每月40元/人，參保金由政府買單，目前參保率達(dá)85%以上。

4、社區(qū)管理模式：華明示范鎮(zhèn)居民實(shí)行社區(qū)化管理模式，行政機(jī)構(gòu)設(shè)置為“三委”結(jié)構(gòu)——村支部、村委會(huì)、農(nóng)工商公司，原行政村委會(huì)保留，每個(gè)村委會(huì)規(guī)模為3000戶，政府提供300-400平方米的辦公用房。示范鎮(zhèn)物業(yè)管理采取市場(chǎng)化運(yùn)作，村民第一年物業(yè)費(fèi)全免，第二年人均0.1元/平方米，每年遞增0.05元，五年后每平方米不超過0.5元，政府補(bǔ)貼0.6-0.7元/平方米。社區(qū)專門成立綜合執(zhí)法大隊(duì)，統(tǒng)一負(fù)責(zé)社區(qū)行政執(zhí)法，維持治安，借鑒香港“一個(gè)警察管到底”的做法，實(shí)施一支隊(duì)伍管全部。

三、華明鎮(zhèn)“宅基地?fù)Q房”的意義和成功經(jīng)驗(yàn)

通過天津“宅基地?fù)Q房”的考察，我們發(fā)現(xiàn)，小城鎮(zhèn)集中規(guī)劃、拆房還地、宅基地整合復(fù)耕是一種好的嘗試，在新農(nóng)村建設(shè)和城中村改造中，“宅基地?fù)Q房”的思路具有很大的意義：

(1)可以解決大中城市城郊地區(qū)農(nóng)村建設(shè)散、亂、臟的難題，解決城郊地區(qū)規(guī)劃和治安混亂的問題。

(2)在金融危機(jī)來(lái)臨、房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的背景下，“宅基地?fù)Q房”可以推動(dòng)地區(qū)固定資產(chǎn)投入，拉動(dòng)內(nèi)需。

(3)“宅基地?fù)Q房”采取政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作，可以解決城鎮(zhèn)建設(shè)面臨的融資難題。

(4)可以整合城市周邊土地，既可保護(hù)耕地，又可提高城市土地利用率，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

天津宅基地?fù)Q房試點(diǎn)項(xiàng)目屬于小城鎮(zhèn)建設(shè)的新探索新思路，其思路和模式對(duì)我縣的新農(nóng)村建設(shè)和小城鎮(zhèn)建設(shè)具有很大的啟發(fā)。

1、有一個(gè)好的完善的規(guī)劃。

華明鎮(zhèn)“宅基地?fù)Q房”項(xiàng)目從2005年開始規(guī)劃，2006年4月開工建設(shè)，在選址、功能區(qū)域劃分、配套設(shè)施建設(shè)、社區(qū)管理等方面都有細(xì)致周到的前景規(guī)劃，體現(xiàn)了統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，統(tǒng)籌社會(huì)各方面發(fā)展科學(xué)發(fā)展觀。宅基地?fù)Q房不是把原來(lái)的鄉(xiāng)村簡(jiǎn)單推倒重來(lái)，而是有長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃，有完善的配套設(shè)施，既有利于贏得百姓支持，使小城鎮(zhèn)建設(shè)順利進(jìn)行，又有利于改造之后新城鎮(zhèn)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)民從傳統(tǒng)到現(xiàn)代、從分散到集中、從農(nóng)村到城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)變。

同時(shí)，天津“宅基地?fù)Q房”試點(diǎn)作為一個(gè)系統(tǒng)工程，相關(guān)配套政策包括費(fèi)用的減、免、補(bǔ)，解決了搬遷后農(nóng)民的就業(yè)、社會(huì)保險(xiǎn)、社區(qū)管理等難題，新城鎮(zhèn)的公建配套設(shè)施也相當(dāng)完善。這些配套政策解決了農(nóng)民的后顧之憂，也為宅基地?fù)Q房政策順利推行奠定了基礎(chǔ)。

2、有國(guó)土資源部的支持：劃撥周轉(zhuǎn)用地

土地流轉(zhuǎn)問題是小城鎮(zhèn)建設(shè)遇到的棘手難題，天津華明鎮(zhèn)“宅基地?fù)Q房”之所以能順利推進(jìn)，一個(gè)重要因素是國(guó)土資源部率先安排6402畝周轉(zhuǎn)用地，使得當(dāng)?shù)卣梢韵冉ㄔO(shè)、先安置，把整地、拆遷、資金等諸多要素交織的矛盾降至最低。

3、有老百姓的支持和擁護(hù)。

天津“宅基地?fù)Q房”試點(diǎn)項(xiàng)目在實(shí)施之前，進(jìn)行了充分的調(diào)研和論證，同時(shí)實(shí)施過程中讓農(nóng)民充分了解政策內(nèi)容，通過6份合同進(jìn)行自愿申請(qǐng)，達(dá)到90%以上的申請(qǐng)方可啟動(dòng)項(xiàng)目，這就保證了政策符合村民利益，具備了堅(jiān)實(shí)的群眾基礎(chǔ)。他們能得到老百姓的擁護(hù)，其原因是：

（1）當(dāng)?shù)卮迕袼鶕碛械耐恋卮蠖际躯}堿地，農(nóng)業(yè)種植收入不高，在良好的安置政策面前，農(nóng)民對(duì)土地的依戀程度不高。

（2）當(dāng)?shù)乩习傩諏?duì)工業(yè)文明和城鎮(zhèn)生活的認(rèn)同感較強(qiáng)。在華明鎮(zhèn)，單純靠種地為生的人不多，多數(shù)人從事第三產(chǎn)業(yè)或外出打工，因此，他們對(duì)于小城鎮(zhèn)建設(shè)的熱情很高。

（3）宅基地?fù)Q房的政策符合當(dāng)?shù)乩习傩盏男睦眍A(yù)期。華明鎮(zhèn)宅基地?fù)Q房政策中，農(nóng)民得到的人均30平米房屋面積，所得房屋性質(zhì)為商品房，進(jìn)入城鎮(zhèn)居住之后，社會(huì)保險(xiǎn)、勞動(dòng)就業(yè)有較好的保障。這些都基本達(dá)到了當(dāng)?shù)乩习傩盏男睦眍A(yù)期。

4、有較好的操作模式。

天津華明鎮(zhèn)宅基地?fù)Q房的操作模式上實(shí)行政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作。天津“宅基地?fù)Q房”試點(diǎn)由區(qū)政府牽頭，市建委成立一個(gè)獨(dú)立的公司負(fù)責(zé)征地、融資、規(guī)劃、建設(shè)，甚至連物業(yè)管理也采取市場(chǎng)化運(yùn)作模式，這種模式由企業(yè)運(yùn)作，既贏得了效率，確保了項(xiàng)目的順利實(shí)施，減輕了政府的負(fù)擔(dān)，過程由政府把關(guān)，確保了規(guī)劃的整體性和項(xiàng)目質(zhì)量的穩(wěn)定性。同時(shí)，政府在實(shí)施征地、換房時(shí)，操作也很規(guī)范。經(jīng)多方征求意見后，由鎮(zhèn)政府制定換房政策和標(biāo)準(zhǔn)。然后讓農(nóng)民充分了解政策內(nèi)容，滿意者提出搬遷、換房申請(qǐng)，當(dāng)一個(gè)村90％以上的村民提交了申請(qǐng)之后，村委會(huì)和鎮(zhèn)政府簽訂合同，整個(gè)過程涉及６份合同。這樣，先申請(qǐng)——再審核——最后換房的過程相對(duì)規(guī)范順利，農(nóng)民的抵觸情緒較低。

四、我們借鑒“宅基地?fù)Q房”經(jīng)驗(yàn)的幾點(diǎn)建議

學(xué)習(xí)天津“宅基地?fù)Q房”經(jīng)驗(yàn)不能照搬，具體操作需要因地制宜，特別要把握以下幾方面的問題。

1、做好規(guī)劃，選好址。雖然“宅基地?fù)Q房”具有重要借鑒意義，但其做法不宜在面上盲目推開，必須滿足以下兩個(gè)條件才能成功推行。

首先，節(jié)約出來(lái)的土地能夠支撐起全部的小城鎮(zhèn)建設(shè)或城中村改造費(fèi)用。

我們可以根據(jù)土地征用成本、拆遷成本、建設(shè)成本、土地掛牌價(jià)格等變量建立一個(gè)計(jì)算公式：

出讓土地總量*土地掛牌價(jià)格÷（土地征用成本+拆遷安置成本+建設(shè)成本）≦1.2????????????不宜推行

≧1.2????????????適宜推行

根據(jù)公式，如果所得的值小于1.2，那么說明該地不適宜推行此模式，如果所得的值大于1.2，“宅基地?fù)Q房”才有可能推行。

其次，必須具備良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，可以提供各類就業(yè)安置條件。

根據(jù)以上條件，新址規(guī)劃應(yīng)該盡量貼近城市或工業(yè)園區(qū)，結(jié)合我市實(shí)際情況，初步具備條件的有兩大開發(fā)區(qū)和***鎮(zhèn)、***鎮(zhèn)兩個(gè)城關(guān)鎮(zhèn)的城郊區(qū)域。

2、需要籌好資金。小城鎮(zhèn)建設(shè)或城中村改造要想得到來(lái)百姓的支持，就需達(dá)到“老百姓不出錢、資產(chǎn)大幅增值、生活品質(zhì)大幅提高、生活就業(yè)有足夠保障”幾個(gè)目標(biāo)。而這些都需要巨額經(jīng)費(fèi)的支撐。這點(diǎn)，由于我市經(jīng)濟(jì)無(wú)法和天津經(jīng)濟(jì)相比，其做法可以借鑒但不能照搬。資金的籌措要靠多元化科學(xué)運(yùn)作。

（1）向土地要錢：通過把整理出來(lái)的土地出讓獲取資金，用于城鎮(zhèn)建設(shè)。

（2）向店鋪要錢：土地性質(zhì)變?yōu)樯虡I(yè)用地，建設(shè)出售商業(yè)店面籌措資金。

（3）向房屋要錢：安排適當(dāng)比例的商品房開發(fā)，補(bǔ)充資金。

籌措資金要避免過去一切由政府負(fù)擔(dān)到底的做法，可以改為政府主導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作。在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的情況下，只有長(zhǎng)期享有國(guó)家優(yōu)惠貸款的實(shí)力型企業(yè)才能擔(dān)此重任，它們知道怎樣才能順利融資，政府也能更好地進(jìn)行宏觀調(diào)控。

3、解決土地流轉(zhuǎn)問題。目前，國(guó)土部門對(duì)于規(guī)劃建設(shè)用地有嚴(yán)格的計(jì)劃。重大項(xiàng)目的建設(shè)用地設(shè)計(jì)到土地標(biāo)準(zhǔn)、土地性質(zhì)轉(zhuǎn)換，流轉(zhuǎn)程序等一系列復(fù)雜問題。在這方面，天津華明示范鎮(zhèn)由國(guó)土資源部劃撥一定數(shù)量的周轉(zhuǎn)用地的做法是值得借鑒的。我市進(jìn)行新農(nóng)村建設(shè)、小城鎮(zhèn)建設(shè)或城中村改造，可借鑒天津做法，通過國(guó)土部門劃撥周轉(zhuǎn)用地用于前期項(xiàng)目啟動(dòng)或把土地率先進(jìn)行性質(zhì)轉(zhuǎn)換，然后上市招、掛、拍，以土地融資。

4、做好方案。項(xiàng)目能否順利推行，關(guān)鍵看方案是否完善、實(shí)施是否到位。借鑒天津宅基地?fù)Q房的經(jīng)驗(yàn)，方案的實(shí)施必須分步驟有序進(jìn)行：

（1）讓村民先申請(qǐng)，再審核，然后根據(jù)申請(qǐng)審核通過的比例決定能否推行、該做哪些調(diào)整。

（2）做好拆遷安置。根據(jù)我市百姓的特點(diǎn)，手中有糧，心中不慌的人依戀土地；手中有房（住宅房和店面），心中不慌的人求安全。要針對(duì)群眾的不同需求給出多種選擇，可以使給予房屋安置，也可以給予貨幣補(bǔ)償，安置的標(biāo)準(zhǔn)一定不能損害老百姓的既有利益。

（3）做好就業(yè)安置。要想項(xiàng)目順利推行，并且不留后遺癥，必須解決好安置戶的就業(yè)問題，要確保失地農(nóng)民有工作，并且有體面的收入。

（4）做好生活保障。借鑒天津的經(jīng)驗(yàn)，我們做好百姓生活保障包括以下幾方面：社會(huì)保險(xiǎn)的繳納、醫(yī)療設(shè)施保障、教育問題解決、交通設(shè)施便利、公共設(shè)施齊全。

5、多部門密切配合。新農(nóng)村建設(shè)和小城鎮(zhèn)建設(shè)是個(gè)系統(tǒng)工作，涉及到國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)、稅務(wù)、治安管理、基層組織等單位、靠單個(gè)部門難以開展工作，項(xiàng)目實(shí)施需要強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)班子，調(diào)動(dòng)相關(guān)部門積極配合，協(xié)同作戰(zhàn)。

綜合來(lái)看，天津“宅基地?fù)Q房”是小城鎮(zhèn)建設(shè)過程中的一種新探索、新途徑，其成功經(jīng)驗(yàn)對(duì)我縣推動(dòng)新農(nóng)村建設(shè)具有借鑒意義，能給我們帶來(lái)更多深層次的思考，但是在具體執(zhí)行過程中，我們需要結(jié)合自身實(shí)際，因地制宜，走適合自己發(fā)展之路

第五篇：某縣農(nóng)村宅基地制度改革調(diào)研報(bào)告

某縣農(nóng)村宅基地制度改革調(diào)研報(bào)告

對(duì)美好生活的向往，無(wú)論是農(nóng)民還是城里人都是一樣的。搞好農(nóng)村宅基地制度改革，對(duì)于把宅基地和住房當(dāng)成“命根子”的農(nóng)民來(lái)講，不僅是制度的改革，更是觀念的改革，是一場(chǎng)革命，事關(guān)農(nóng)民根本利益,事關(guān)農(nóng)村發(fā)展穩(wěn)定，事關(guān)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實(shí)施。為全面搞好農(nóng)村宅基地制度改革，按照市主要領(lǐng)導(dǎo)要求，對(duì)全縣農(nóng)村宅基地制度改革情況進(jìn)行了深入調(diào)研。現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

一、基本情況

xxx縣作為山東省傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)大縣，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，總面積xxx平方公里，轄xx個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道，xxx個(gè)行政村，共xx萬(wàn)人，xx萬(wàn)畝耕地。擁有農(nóng)村居民xxxxx人，農(nóng)戶xx萬(wàn)戶，農(nóng)村宅基地xxx萬(wàn)處，全縣農(nóng)村宅基地建設(shè)總面積xx萬(wàn)畝，其中各鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道駐地宅基地xx個(gè)村莊建筑面積xx萬(wàn)畝，其余xxx個(gè)農(nóng)村村莊建筑面積

畝。全縣戶均宅基地面積0.75畝，人均宅基地面積0.408畝，戶均宅基

1.86處。各村各戶的宅基地面積在0.2至1畝不等。一戶多宅現(xiàn)象不同程度普遍存在。

近年來(lái)，以“兩區(qū)同建”為抓手，通過新型農(nóng)村建設(shè)、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)對(duì)推進(jìn)農(nóng)村宅基地等制度改革上進(jìn)行了探索。根據(jù)

2009年總體規(guī)劃，擬將全縣現(xiàn)有村莊合并建設(shè)成xxx個(gè)社區(qū)（村），其中，社區(qū)xxx個(gè)、行政村xxx個(gè)。依據(jù)規(guī)劃，近五年把xxx個(gè)村莊納入社區(qū)建設(shè)計(jì)劃。目前，已經(jīng)建設(shè)xxx個(gè)社區(qū)，實(shí)施搬遷的村莊xxx個(gè)，復(fù)墾宅基地面積xxx畝，附帶復(fù)墾周邊閑散地面積xxx畝。

xxx鎮(zhèn)xxx村、xxx村、xxx村是典型的空心村，根據(jù)航拍測(cè)量三個(gè)村農(nóng)戶宅基地建筑面積分別為172.2畝、594.3畝、238.8畝，而整個(gè)村莊實(shí)際占地面積均高出測(cè)量面積230%以上。若將閑置土地和拆遷的舊宅基地進(jìn)行整理，實(shí)施土地流轉(zhuǎn)，加快動(dòng)能轉(zhuǎn)換，增收潛力巨大。順應(yīng)民意，農(nóng)民支持。

我國(guó)現(xiàn)行的農(nóng)村宅基地制度，是以農(nóng)民的生存保障為基礎(chǔ)，以社會(huì)公平的價(jià)值理念為目標(biāo)，不是以市場(chǎng)交易為目標(biāo)而設(shè)計(jì)的。具有供給對(duì)象的特定性、保障性，土地提供的無(wú)償性或低價(jià)政策性，期限的不確定性，以及地隨房走的從屬性等諸多特征。農(nóng)村宅基地既是農(nóng)民的居住消費(fèi)場(chǎng)所，又是農(nóng)戶家庭經(jīng)濟(jì)的組成部分，承載著農(nóng)民生產(chǎn)、生活、生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化等多種功能，這是它與城市房基地最根本的區(qū)別所在。

二、農(nóng)村宅基地制度改革的必然性

過去很長(zhǎng)的一段時(shí)期里，農(nóng)村宅基地制度雖對(duì)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定起到了很重要的作用，并且目前在許多農(nóng)村仍然適用，但隨著城市化、工業(yè)化、市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，現(xiàn)行的農(nóng)村宅基地制度已不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展的變化，它的欠缺和弊端也正在逐漸顯現(xiàn)：

（一）現(xiàn)行的宅基地制度與節(jié)約集約用地的基本國(guó)策不相適應(yīng)。法律規(guī)定農(nóng)村村民符合條件可申請(qǐng)戶均120至130平方米地宅基地。農(nóng)民向集體申請(qǐng)宅基地可以無(wú)償取得，由此造成宅基地供應(yīng)上的“大鍋飯”。由于缺乏約束機(jī)制，使廣大農(nóng)民群眾產(chǎn)生了“不要白不要”的心理，致使宅基地占地面積不斷擴(kuò)大，大量占用農(nóng)用地。致使一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)寸土寸金的耕地?zé)o法承受按規(guī)定審批新宅基地，許多地方對(duì)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)村居民停止審批新的宅基地了。按現(xiàn)有人口增長(zhǎng)率，其它不少地方今后也將同樣面臨無(wú)地可供的窘境。還有，多數(shù)地方長(zhǎng)期來(lái)缺乏村莊布局規(guī)劃和控制性詳規(guī)，宅基地建房土地指標(biāo)少，農(nóng)村建房基本處于見縫插針，無(wú)序發(fā)展?fàn)顟B(tài)。這期間許多農(nóng)民家庭孩子長(zhǎng)大了，要結(jié)婚，人口增加了住房成了大問題，建房沒地，買市場(chǎng)價(jià)的商品房經(jīng)濟(jì)上難以承受。農(nóng)村住房保障的缺失，將成為農(nóng)村社會(huì)不穩(wěn)定的一個(gè)因素。

（二）現(xiàn)行的宅基地制度與現(xiàn)在農(nóng)民的生產(chǎn)生活方式已不相適應(yīng)。傳統(tǒng)的農(nóng)村宅基地制度是適應(yīng)以農(nóng)耕為主就業(yè)結(jié)構(gòu)的社會(huì)形態(tài)，經(jīng)過改革開放30年的發(fā)展，農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生重大變化，其中發(fā)達(dá)地區(qū)農(nóng)民的就業(yè)結(jié)構(gòu)和收入結(jié)構(gòu)已發(fā)生了根本性變化?？傮w來(lái)講八成以上農(nóng)村勞動(dòng)力在已二三產(chǎn)業(yè)就業(yè)，農(nóng)民收入

85%左右是來(lái)自二三產(chǎn)業(yè)，近半數(shù)的承包農(nóng)田已流轉(zhuǎn)實(shí)行了規(guī)?；?jīng)營(yíng)。生產(chǎn)方式?jīng)Q定了生活方式，生產(chǎn)方式的改變直接影響著生活方式的改變。隨著農(nóng)民向二三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移就業(yè)，在城鎮(zhèn)居住成為一種趨勢(shì)，特別是年青一代，多數(shù)人的工作、生活、讀書已完全市民化。但雖在城鎮(zhèn)居住，又不愿放棄農(nóng)村宅基地房子，至使農(nóng)村“老齡化”、“空心化”問題日趨嚴(yán)重。而現(xiàn)行的宅基地制度又在一定程度上制約了農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，固化了城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大了城鄉(xiāng)差別。

（三）農(nóng)村宅基地市場(chǎng)流轉(zhuǎn)面臨體制性障礙。與較為完備的城市房地產(chǎn)管理相比，農(nóng)村宅基地的管理與立法滯后，不僅存在大量的法律真空，而且內(nèi)容比較粗淺，這加大了農(nóng)村宅基地管理的難度。而事實(shí)上目前不少地方宅基地和房屋的流轉(zhuǎn)已十分活躍，形成了自發(fā)的宅基地隱形市場(chǎng)。據(jù)慈溪市調(diào)查通過地產(chǎn)所交易的農(nóng)村住宅僅占實(shí)際交易量的一半。由于缺乏法律法規(guī)規(guī)范，一方面宅基地私下流轉(zhuǎn)，擾亂了土地市場(chǎng)的正常秩序，加劇了土地權(quán)屬混亂和產(chǎn)權(quán)糾紛；另一方面由于大量外來(lái)人口的涌入，房租收入成為近郊農(nóng)民收入重要，近郊農(nóng)村農(nóng)戶房屋出租普遍，有些村幾乎家家戶戶都有房屋出租，租房客超過了本村人，豐厚的經(jīng)濟(jì)利益，反過來(lái)助長(zhǎng)農(nóng)村違章搭建，使農(nóng)村無(wú)證經(jīng)營(yíng)增加，加重治安、消防隱患。

（四）建立農(nóng)村宅基地退出和流轉(zhuǎn)機(jī)制，探索級(jí)差化管理農(nóng)村宅基地使用的辦法。一是建立農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償機(jī)制，鼓勵(lì)有條件的農(nóng)戶放棄宅基地進(jìn)城落戶，為農(nóng)村廢棄宅基地復(fù)墾整理創(chuàng)造條件。凡已在城鎮(zhèn)購(gòu)置商品房定居或愿意進(jìn)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)定居的農(nóng)民，只要自愿退宅還耕且以后不再申請(qǐng)新宅基地，政府按退出的宅基地面積給予一定的經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)；在符合規(guī)劃的前提下，將原宅基地和房屋有償調(diào)劑給有條件申請(qǐng)宅基地的本村村民，可視作放棄宅基地享受經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)。農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償資金為耕地開墾費(fèi)、土地出讓金、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)。獎(jiǎng)勵(lì)方式為一次性貨幣或養(yǎng)老生活補(bǔ)助。農(nóng)民放棄宅基地后，將不影響其農(nóng)村集體土地承包權(quán)益，不影響其原作為農(nóng)民身份。農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償機(jī)制可在農(nóng)村宅基地占地面積相對(duì)較大、經(jīng)濟(jì)條件相對(duì)較好的區(qū)域逐步推行。二是建立農(nóng)村宅基地有償使用制度。宅基地有償使用制度可以打破傳統(tǒng)的宅基地使用的行政區(qū)域界限，推動(dòng)農(nóng)村村民住宅建設(shè)逐步向小城鎮(zhèn)和中心村集中?？紤]到各地農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)民承受能力差異性，農(nóng)村宅基地的有償使用制度宜循序漸進(jìn)地推進(jìn)，可先在發(fā)達(dá)地區(qū)推行，待條件成熟時(shí)，再逐步擴(kuò)大。三是建立農(nóng)民宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度。參照土地承包權(quán)的改革方向，調(diào)整農(nóng)村宅基地的產(chǎn)權(quán)設(shè)置。確定每一塊現(xiàn)狀宅基地的長(zhǎng)期使用者并依據(jù)規(guī)劃新增或者縮并宅基地面積。允許農(nóng)村宅基地在試點(diǎn)區(qū)域有序流轉(zhuǎn)，探索建立與農(nóng)村宅基地合法流轉(zhuǎn)相配套的財(cái)稅體制和集體土地產(chǎn)權(quán)制度等。建立集體與農(nóng)戶合理的宅基地流轉(zhuǎn)收益分配機(jī)制。