第一篇：宅基地房屋拆遷評估報告

宅基地房屋拆遷評估報告模板

來源： 作者： 日期：10-01-24

9、《北京市建筑工程預(yù)算定額》(2001年);

10、《北京工程造價信息》(北京市建設(shè)工程造價管理處主辦2008)。

(二)委托方提供的資料

(略)

(三)受托估價方掌握的有關(guān)資料和估價人員實地勘查、調(diào)查獲得的資料。

(略)

八、估價原則

本次評估主要遵循以下原則：

1、合法原則

遵循合法原則，即必須以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。

2、最高最佳使用原則

所謂最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用，是法律上允許，技術(shù)上可能，財務(wù)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。由于本次估價的目的是為拆遷補償服務(wù)的，因此以保持現(xiàn)狀為估價前提。

3、估價時點原則

估價時點，又稱評估基準(zhǔn)日、估價期日、評估時日，是一個具體日期，通常用年、月、日表示，估價額是在該日期的價格。要求估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點的客觀、合理價格。

4、公平原則

房地產(chǎn)估價必須站在公正、保護雙方權(quán)益的立場上，估價的目標(biāo)在于求得一個客觀合理的價格。

5、替代原則

在評估房地產(chǎn)的價格時，如附近地區(qū)有若干相近效用的房地產(chǎn)的價格存在，則可依據(jù)“替代原理”推斷出估價對象的價格。實際上是找一些與估價對象密切相關(guān)而又具有一定替代性的房地產(chǎn)作為比較參照物來進行評估，然后對其間的差別作些適當(dāng)?shù)男拚贸龉纼r對象的房地產(chǎn)價格。要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。

總之，在評估過程中，要按照國家、地方有關(guān)規(guī)定，恪守客觀、公正、科學(xué)、合法的原則進行房地產(chǎn)價格評估，做到評估過程合理，評估方法科學(xué)，估價結(jié)果準(zhǔn)確。

九、估價方法

根據(jù)估價目的，本次采用成本法進行評估。

1、宅基地房屋拆遷補償價計算公式：

宅基地房屋拆遷補償價=宅基地區(qū)位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋及其附屬物重置成新價

(1)宅基地區(qū)位補償價確定

宅基地區(qū)位補償價=(當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價-房屋重置成新均價)×戶均安置面積÷戶均宅基地面積

宅基地區(qū)位補償價一般由拆遷人委托有資質(zhì)的評估機構(gòu)在區(qū)縣人民政府公布的幅度內(nèi)，根據(jù)被拆遷房屋宅基地的實際情況評估確定;也可以由區(qū)縣人民政府或者其指定的相關(guān)部門在區(qū)縣人民政府公布的幅度內(nèi)，根據(jù)被拆遷房屋宅基地的實際情況確定。

(2)宅基地面積確定

《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第十八條規(guī)定了認(rèn)定宅基地面積及補償原則：①認(rèn)定的宅基地面積應(yīng)當(dāng)經(jīng)過合法批準(zhǔn)，且不超過控制標(biāo)準(zhǔn)。②未經(jīng)合法批準(zhǔn)的宅基地，不予認(rèn)定。③經(jīng)合法批準(zhǔn)的宅基地超出控制標(biāo)準(zhǔn)的部分，不予補償;但1982年以前經(jīng)合法批準(zhǔn)的宅基地超出控制標(biāo)準(zhǔn)的部分，可以按照區(qū)、縣人民政府的規(guī)定給予適當(dāng)補償。

《北京市人民政府關(guān)于加強農(nóng)村村民建房用地管理若干規(guī)定》第六條規(guī)定了宅基地面積控制標(biāo)準(zhǔn)：①近郊區(qū)各區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)人多地少的鄉(xiāng)村，最高不得超過0.25畝(折合167平方米)。②其他地區(qū)最高不得超過0.3畝(折合200平方米)。③1982年以前劃定的宅基地，多余前款規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，每戶最高不得超過0.4畝(折合267平方米)。

(3)房屋及其附屬物重置成新價確定

根據(jù)北京市國土房管局《關(guān)于印發(fā)〈北京市宅基地房屋拆遷補償規(guī)則〉的通知》及北京市國土房管局、北京市物價局《關(guān)于發(fā)布<北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)>的通知》規(guī)定，被拆遷房屋及其附屬物重置成新價采用成本法測算。計算公式為：

①磚木結(jié)構(gòu)房屋

房屋及其附屬物重置成新價={[屋面分?jǐn)?shù)+屋架分?jǐn)?shù)+頂棚分?jǐn)?shù)+地面分?jǐn)?shù)+(墻身分?jǐn)?shù)+門窗分?jǐn)?shù))×柱高差率] ×標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)×成新折余率+裝修分?jǐn)?shù)×成新折余率+設(shè)備分?jǐn)?shù)×成新折余率+附屬物分?jǐn)?shù)×成新折余率}×分值+附屬物據(jù)實估價

②磚混結(jié)構(gòu)房屋

房屋及其附屬物重置成新價={[屋面分?jǐn)?shù)+屋架分?jǐn)?shù)+頂棚分?jǐn)?shù)+地面分?jǐn)?shù)+(墻身分?jǐn)?shù)+門窗分?jǐn)?shù))×柱高差率] ×標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)×(成新折余率+使用年限折余率)÷2+裝修分?jǐn)?shù)×成新折余率+設(shè)備分?jǐn)?shù)×成新折余率+附屬物分?jǐn)?shù)×成新折余率}×分值+附屬物據(jù)實估價

2、村集體所有房屋拆遷補償價計算公式：

村集體所有房屋拆遷補償價=重置全價×成新率

(1)對已包含在《北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》的房屋及其附屬物，可按該技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)評估。

(2)對尚未列入《北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》的附屬物，如設(shè)備類、苗木類、市政管道類、市政道路及橋梁類、庭院類等工程，可按以下步驟據(jù)實評估。

首先編制工程造價。按照北京市2001年預(yù)算定額及計算規(guī)則、費用標(biāo)準(zhǔn)和2008年**月市場價格水平編制附屬物工程造價，設(shè)備購置費=設(shè)備原價+設(shè)備運雜費，建安工程費=直接費+間接費+利潤+稅金。

然后計算重置全價。對于價值量較小、建設(shè)周期較短的附屬物工程可以直接得出重置全價;對于價值量較大、建設(shè)周期較長的附屬物工程還應(yīng)在工程造價的基礎(chǔ)上，加上前期工程費、資金成本等費用后得出重置全價。

根據(jù)附屬物工程建成時間及使用維護狀況算出綜合成新率，最后求得附屬物重置成新價。

十、估價結(jié)果

于估價時點2008年**月**日的拆遷補償總價為：人民幣****元

其中，村民個人所有的房屋及其附屬物總價為：人民幣****元

村集體所有的房屋及其附屬物總價為：人民幣****元

以上分別見《****宅基地房屋拆遷補償匯總表》、《****集體地上物拆遷補償匯總表》。

十一、估價人員

(略)

十二、估價作業(yè)日期

開始于2008年**月**日，完成于2008年**月**日。

十三、估價報告應(yīng)用的有效期

本報告有效期自《拆遷許可證》簽發(fā)之日起1年。

第二篇：城市房屋拆遷評估報告

城市房屋拆遷評估報告模板(2009-02-08 13:46:33)標(biāo)簽：城市房屋拆遷 評估實踐 分類：規(guī)范和模板

房地產(chǎn)估價報告

項目名稱：朝陽區(qū)德外****宿舍拆遷補償價值評估

受托估價單位：北京****房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司

委托估價單位：****公司

估 價 日 期：2008年**月**日至2008年**月**日

估價報告編號：****

目錄

（略）

第一部分 致委托方函

****公司：

受貴單位的委托，我公司對朝陽區(qū)德外****宿舍拆遷補償價值進行了評估。估價結(jié)果如下：

一、估價對象

根據(jù)《房屋拆遷許可證》（****號）及委托方的要求，確定本次估價對象為朝陽區(qū)德外****宿舍1號樓、2號樓、3號樓、4號樓，拆遷房屋總建筑面積13511.33平方米。

二、估價目的

為委托方依法實施房屋拆遷提供補償價值參考。

三、估價時點

為《房屋拆遷許可證》簽發(fā)之日，即2008年**月**日。

四、估價結(jié)果

于估價時點**年**月**日的拆遷補償總價為：人民幣****元

詳見《拆遷補償評估匯總表》及《拆遷補償評估明細(xì)表》。

北京****房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司

2008年**月**日

第二部分 估價師聲明

我們鄭重聲明：

1、我們在本報告中陳述的事實是真實和準(zhǔn)確的。

2、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。

4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》以及國家和北京市房屋拆遷補償規(guī)則、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。

5、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。

6、沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。

7、本報告由北京****房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司解釋。

參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名（蓋章）：

（略）

第三部分 估價假設(shè)和限制條件

1、本次估價以委托方確定的估價范圍和保持現(xiàn)狀利用為估價前提。

2、本報告結(jié)果是估價對象在估價時點的拆遷補償價值，隨著時間推移、房地產(chǎn)市場變化及拆遷補償政策調(diào)整，該結(jié)果需作相應(yīng)調(diào)整，甚至重估。

3、本報告結(jié)果不含搬遷補助費、電話及空調(diào)移機費等各項補助費用。

4、本報告是為拆遷補償服務(wù)的，估價結(jié)果僅作為拆遷補償?shù)囊罁?jù)，不得用于其他用途。

5、未經(jīng)估價機構(gòu)書面同意，任何單位或個人不得以任何形式公開本報告內(nèi)容。

6、本報告有效期自《房屋拆遷許可證》簽發(fā)之日起1年。

第四部分 估價結(jié)果報告

一、委托方

（略）

二、受托方

（略）

三、估價對象

根據(jù)《房屋拆遷許可證》（****號）及委托方的要求，本次估價對象確定為朝陽區(qū)德外****宿舍1號樓、2號樓、3號樓、4號樓，房屋總建筑面積13511.33平方米。

四、估價目的

為委托方依法實施房屋拆遷提供補償價值參考。

五、估價時點

為《房屋拆遷許可證》簽發(fā)之日，即2008年**月**日。

六、價值定義

根據(jù)估價目的，本次房地產(chǎn)價值為房屋拆遷補償價值。根據(jù)《北京市國土資源和房屋管理局關(guān)于印發(fā)〈北京市房屋拆遷評估規(guī)則（暫行）〉的通知》（京國土房管拆字[2001]1234號，以下簡稱《拆遷評估規(guī)則》）以及北京市國土房管局、北京市物價局《關(guān)于發(fā)布<北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)>的通知》(京國土房管拆[2003]808號，以下簡稱808號文件)，本次房屋拆遷補償價值由區(qū)位補償房價和房屋重置成新價構(gòu)成。

1、區(qū)位補償房價。由基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)房價構(gòu)成，基準(zhǔn)地價是指在一定時間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房的樓面地價平均水平；基準(zhǔn)房價是指一定時間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房平均建設(shè)綜合成本價和被拆遷房屋平均重置成新價的差額?！恫疬w評估規(guī)則》還規(guī)定：住宅房屋拆遷的基準(zhǔn)地價、基準(zhǔn)房價和土地級別范圍，由北京市國土房管局制定并定期公布；土地級別為七至十級的地區(qū)的基準(zhǔn)房價，由區(qū)、縣人民政府在市國土房管局規(guī)定的幅度內(nèi)確定，并報市國土房管局備案。

2、房屋重置成新價。是指采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用并且在相同成新狀態(tài)下的建筑物的正常價格，808號文件對如何確定房屋重置成新價作了詳細(xì)規(guī)定。

本次房屋拆遷補償價值不含搬遷補助費、電話及空調(diào)移機費等各項補助費用。

七、估價依據(jù)

（一）主要法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)程

1、《中華人民共和國土地管理法》（主席令第8號）；

2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（主席令第29號）；

3、《中華人民共和國物權(quán)法》（主席令第62號）；

4、《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第305號）；

5、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）；

6、《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（市政府令第87號）；

7、《關(guān)于印發(fā)〈北京市城市房屋拆遷管理辦法>實施意見的通知》（京國土房管拆字[2001]1188號）；

8、《關(guān)于印發(fā)〈北京市房屋拆遷評估管理暫行規(guī)定〉的通知》（京國土房管拆字[2001]1147號）；

9、《市國土房管局關(guān)于印發(fā)〈北京市房屋拆遷評估規(guī)則〉（暫行）的通知》（京國土房管拆字[2001]1234號）;

10、北京市國土房管局、北京市物價局《關(guān)于發(fā)布<北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)>的通知》(京國土房管拆[2003]808號)；

11、《北京市建筑工程預(yù)算定額》（2001年）；

12、《北京工程造價信息》（北京市建設(shè)工程造價管理處主辦2008）。

（二）委托方提供的資料

（略）

（三）受托估價方掌握的有關(guān)資料和估價人員實地勘查、調(diào)查獲得的資料。

（略）

八、估價原則

本次評估主要遵循以下原則：

1、合法原則

遵循合法原則，即必須以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。

2、最高最佳使用原則

所謂最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用，是法律上允許，技術(shù)上可能，財務(wù)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。由于本次估價的目的是為拆遷補償服務(wù)的，因此以保持現(xiàn)狀為估價前提。

3、估價時點原則

估價時點，又稱評估基準(zhǔn)日、估價期日、評估時日，是一個具體日期，通常用年、月、日表示，估價額是在該日期的價格。要求估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點的客觀、合理價格。

4、公平原則

房地產(chǎn)估價必須站在公正、保護雙方權(quán)益的立場上，估價的目標(biāo)在于求得一個客觀合理的價格。

5、替代原則

在評估房地產(chǎn)的價格時，如附近地區(qū)有若干相近效用的房地產(chǎn)的價格存在，則可依據(jù)“替代原理”推斷出估價對象的價格。實際上是找一些與估價對象密切相關(guān)而又具有一定替代性的房地產(chǎn)作為比較參照物來進行評估，然后對其間的差別作些適當(dāng)?shù)男拚贸龉纼r對象的房地產(chǎn)價格。要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。

總之，在評估過程中，要按照國家、地方有關(guān)規(guī)定，恪守客觀、公正、科學(xué)、合法的原則進行房地產(chǎn)價格評估，做到評估過程合理，評估方法科學(xué)，估價結(jié)果準(zhǔn)確。

九、估價方法

根據(jù)估價目的及估價對象實際情況，本次采用成本法進行評估，房屋拆遷補償價計算公式可以依次表述為：

房屋拆遷補償價

=區(qū)位補償房價+房屋重置成新價

=（基準(zhǔn)地價×K+基準(zhǔn)房價）×建筑面積+樓房重置成新價

=（基準(zhǔn)地價×K+基準(zhǔn)房價）×建筑面積+（樓房基本價格×樓房折余率+∑增項價格×增項折余率）×建筑面積×區(qū)域系數(shù)+裝修及附屬物重置成新價

1、基準(zhǔn)地價。是指在一定時間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房的樓面地價平均水平。根據(jù)《北京市國土資源和房屋管理局〈關(guān)于本市城市房屋拆遷評估中基準(zhǔn)地價有關(guān)問題的批復(fù)〉》（京國土房管拆字[2002]1167號），《拆遷評估規(guī)則》有關(guān)基準(zhǔn)地價水平的規(guī)定與《北京市人民政府〈關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價的通知〉》（京政發(fā)[2002]32號）所確定的《北京市基準(zhǔn)價格表》是基于同一時期的情況確定的，是一致的。也就是說，住宅房屋拆遷評估中基準(zhǔn)地價水平，是在同一時期居住類型國有土地出讓、轉(zhuǎn)讓基準(zhǔn)地價規(guī)定的幅度內(nèi)，基于被拆遷的普通住宅用地類型確定的?？梢?，具體到某個拆遷評估項目中的基準(zhǔn)地價需參照《住宅房屋拆遷基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)房價表》，按照規(guī)定的程序，使用合理的評估方法確定。本次評估采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、市場比較法、假設(shè)開發(fā)法綜合確定估價對象基準(zhǔn)地價。

2、基準(zhǔn)房價。是指一定時間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房平均建設(shè)綜合成本價和被拆遷房屋平均重置成新價的差額。先根據(jù)《住宅房屋拆遷評估土地級別范圍》確定估價對象土地級別，然后在《住宅房屋拆遷基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)房價表》中查取估價對象基準(zhǔn)房價。

3、K。為容積率修正系數(shù)，按照《住宅房屋拆遷容積率修正系數(shù)（K）表》確定。現(xiàn)狀容積率r按照被拆遷房屋建筑面積除以土地面積計算。被拆遷房屋建筑面積和土地面積按照被拆遷人提交的房地權(quán)屬證明文件標(biāo)明的面積確定；房地產(chǎn)權(quán)屬證明文件沒有標(biāo)明土地面積的，平房容積率按照0.7計算，地上二層及二層以上樓房容積率按照1計算；當(dāng)事人有異議的，也可以按照測繪部門實際測量的數(shù)據(jù)計算。規(guī)劃容積率r′根據(jù)《審定設(shè)計方案通知書》等相關(guān)規(guī)劃文件確定。

4、建筑面積。應(yīng)依次按以下順序確定：

（1）有《房屋所有權(quán)證》的，按標(biāo)明的建筑面積確定。

（2）有《房屋租賃合同》并標(biāo)明使用面積的，根據(jù)北京市國土資源局、北京市人民政府住房制度改革辦公室《關(guān)于印發(fā)〈北京市職工購買拆遷范圍內(nèi)公有住宅平房、簡易樓房、筒子樓補充規(guī)定〉的通知》（京國土房管方字[2001]1286號），購買合居成套公有住宅樓房的建筑面積可以按使用面積乘以1.333計算，也可以按實際測量的建筑面積計算，涉及房屋公用面積分?jǐn)偟模嬎愎綖椋?/p>

建筑面積=居室面積×本幢樓房建筑面積÷各居室面積之和

或建筑面積=居室面積×分?jǐn)傁禂?shù)+居室面積

其中，分?jǐn)傁禂?shù)=（本幢樓房建筑面積-各居室面積之和）÷各居室面積之和。

（3）沒有上述權(quán)屬證明文件的，按實際測量的建筑面積計算，方法同上。

5、樓房基本價格。包含樓房土建、上下水、照明及普通內(nèi)裝修，根據(jù)808號文件中的《住宅樓房基本價格表》確定。

6、樓房折余率。根據(jù)808號文件中的《樓房成新平定說明》和《樓房直線折舊參數(shù)說明表》，取直接觀察法和直線折舊法的算術(shù)平均值作為樓房折余率。

7、增項價格。增項是指由產(chǎn)權(quán)人統(tǒng)一安裝或修建的項目，包括暖氣、中央空調(diào)、煤氣（天然氣）及抗震加固。各增項價格在808號文件中的《增項價格表》中查取。

8、增項折余率。按808號文件中的《增項成新評定說明》執(zhí)行。

9、區(qū)域系數(shù)。東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)、朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景山區(qū)八個城近郊區(qū)按1.0，其他遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）按0.8。

10、裝修及附屬物重置成新價。參照平房的裝修及附屬物評估方法，也可以根據(jù)定額據(jù)實估價。

11、對于在實際估價過程中與808號文件規(guī)定價格嚴(yán)重偏離的實物，由產(chǎn)權(quán)人或使用權(quán)人提供相應(yīng)票據(jù)，估價人員按照市場價格結(jié)合實際情況進行作價。

十、估價結(jié)果

于估價時點**年**月**日的拆遷補償總價為：人民幣****元

詳見《拆遷補償評估匯總表》及《拆遷補償評估明細(xì)表》。

十一、估價人員

（略）

十二、估價作業(yè)日期

開始于2008年**月**日，完成于2008年**月**日。

十三、估價報告應(yīng)用的有效期

本報告有效期自《房屋拆遷許可證》簽發(fā)之日起1年。

第五部分 附件

第三篇：房屋拆遷評估流程

城市房屋拆遷評估流程

1、公示評估機構(gòu)名單，供拆遷當(dāng)事人選擇。

2、確定評估機構(gòu)：采取被拆遷人投票或者當(dāng)事人抽簽的方式確定。

3、拆遷人與評估機構(gòu)簽訂委托評估協(xié)議。

4、評估機構(gòu)負(fù)責(zé)收集被拆遷房屋資料，包括房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證、建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、裝璜、附屬物等。

應(yīng)具有：反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像照片資料、實地勘察測量記錄、評估對象登記清單，工作人員記錄，被拆遷人簽名；被拆遷人拒絕簽名的，應(yīng)當(dāng)附有現(xiàn)場證人簽名。

5、公示初步估價結(jié)論，公示時間7天。

6、估價機構(gòu)向委托人提供被拆遷房屋整體估價報告和分戶估價報告。

7、委托人向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價報告。

8、拆遷當(dāng)事人對估價報告有異議的，在收到估價報告之日起5日內(nèi)，可以向原估價機構(gòu)書面申請復(fù)核，原估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到書面復(fù)核估價申請之日起5日內(nèi)給予答復(fù)，并出具書面意見。

9、另行委托估價機構(gòu)評估的，受托估價機構(gòu)應(yīng)在10日內(nèi)出具估價報告。

針對不同房屋制定相應(yīng)的估價方法，主要有三種，即成本法、收益法以及市場比較法。既可選擇一種進行評估，又可同時采用幾種方法進行綜合評估。

一、拆遷當(dāng)事人共同選擇評估機構(gòu)。

市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向社會公示一批資質(zhì)等級高、綜合實力強、社會信譽好的估價機構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。拆遷估價機構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。

二、拆遷人出資委托評估機構(gòu)。

拆遷估價機構(gòu)確定后，一般由拆遷人委托。委托人應(yīng)當(dāng)與估價機構(gòu)簽訂書面拆遷估價委托合同。

三、評估機構(gòu)勘察測量。

1、拆遷當(dāng)事人向估價機構(gòu)如實提供拆遷估價所必需的資料，協(xié)助估價機構(gòu)進行實地查勘。

2、受托估價機構(gòu)和估價人員需要查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)允許查閱。

3、對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。

4、實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。

四、初步估價報告公示。

估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見。公示期滿后，估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價報告。

五、復(fù)核申請。

拆遷當(dāng)事人對估價結(jié)果有異議的，自收到估價報告之日起5日內(nèi)，可以向原估價機構(gòu)書面申請復(fù)核估價，也可以另行委托估價機構(gòu)評估。

第四篇：天津市房屋拆遷評估管理辦法

【標(biāo)

題】關(guān)于印發(fā)《天津市房屋拆遷評估管理辦法》的通知 【時 效 性】有效

【頒布單位】天津市國土資源和房屋管理局 【內(nèi)容分類】房屋拆遷管理

【頒布日期】2007-4-25 【實施日期】2007-5-1 【失效日期】

【文

號】津國土房拆[2007]369號

關(guān)于印發(fā)《天津市房屋拆遷評估管理辦法》的通知

各區(qū)縣房管局、拆遷辦、拆遷單位、房地產(chǎn)估價機構(gòu)及有關(guān)單位：

現(xiàn)將《天津市房屋拆遷評估管理辦法》印發(fā)給你們，望遵照執(zhí)行。

二〇〇七年四月二十五日

天津市房屋拆遷評估管理辦法

第一條 為規(guī)范房屋拆遷評估行為，維護拆遷當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》、建設(shè)部《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》和《天津市城市房屋拆遷管理規(guī)定》，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。

第二條 凡在本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上進行房屋拆遷評估活動的，適用本辦法。

第三條 房屋拆遷評估應(yīng)當(dāng)堅持合法、獨立、客觀、公正、公平、公開的原則，任何組織或者個人不得干預(yù)拆遷評估活動和評估結(jié)果。

第四條 拆遷評估由具有房地產(chǎn)評估資格的估價機構(gòu)承擔(dān)。市房屋拆遷行政主管部門應(yīng)當(dāng)每年向社會公示一批資質(zhì)等級高、綜合實力強、社會信譽好的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。

第五條 拆遷項目確定后，拆遷人或者接受委托的拆遷單位應(yīng)當(dāng)在天津市國土資源和房屋管理局政務(wù)網(wǎng)上發(fā)布信息，將拆遷項目、范圍、面積、戶數(shù)和報名時限等內(nèi)容進行公布，具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以在報名時限內(nèi)提出拆遷評估作業(yè)申請。報名時限不得少于3日。

報名時限結(jié)束后，拆遷人或者接受委托的拆遷單位應(yīng)當(dāng)核實申請拆遷評估的房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級，符合條件的列入備選范圍。

第六條 拆遷人或者接受委托的拆遷單位應(yīng)當(dāng)在公證機關(guān)監(jiān)督下，采取抽簽方式確定拆遷項目的評估機構(gòu)。參加抽簽的評估機構(gòu)不得少于3家。

拆遷人或接受委托的拆遷單位負(fù)責(zé)組織抽簽活動，并做好整個活動的音像資料記錄。抽簽活動可以邀請被拆遷人或房屋承租人參加。拆遷評估單位確定后，公證機關(guān)應(yīng)當(dāng)當(dāng)場公布結(jié)果。

第七條 拆遷人應(yīng)當(dāng)向被選中的房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具委托書，簽訂《房屋拆遷評估委托合同》，并按照有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付委托評估費用。

接受委托的拆遷評估單位，不得轉(zhuǎn)讓或變相轉(zhuǎn)讓受托的拆遷評估業(yè)務(wù)。

第八條 《房屋拆遷評估委托合同》主要內(nèi)容包括：

（一）委托人與受委托人名稱；

（二）評估對象及范圍；

（三）委托事項；

（四）雙方的權(quán)利、義務(wù)；

（五）評估作業(yè)期限；

（六）評估費用及結(jié)算方式；

（七）解決爭議的方法和違約責(zé)任；

（八）雙方需要約定的其它事項。

第九條 拆遷當(dāng)事人有義務(wù)向拆遷評估單位如實提供拆遷評估所需資料，協(xié)助拆遷評估單位工作。

拆遷評估單位和估價人員需要查詢被拆遷房屋情況及其所處區(qū)位新建普通商品房市場信息的，房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)提供情況，協(xié)助查詢。

第十條 估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。

第十一條 拆遷住宅房屋貨幣補償金額，以被拆遷房屋所處區(qū)位新建普通商品房市場評估確定平均價格，并結(jié)合被拆遷房屋的狀況在5％以內(nèi)進行上浮修正；被拆遷房屋所處區(qū)位沒有新建普通商品房的，以相鄰區(qū)位新建普通商品房市場評估確定平均價格。拆遷當(dāng)事人有約定的，依照其約定。

被拆遷房屋所處區(qū)位是指其所在行政區(qū)、縣的街、鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政管轄區(qū)域內(nèi)。

新建普通商品房是指住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上（含1.0）、單套住房建筑面積在144平方米以下（含144平方米）、剔除精裝修、特殊設(shè)備設(shè)施配置以及其它特殊因素影響價格的商品房。

第十二條 拆遷評估單位應(yīng)當(dāng)將初步評估結(jié)果在拆遷現(xiàn)場公示7日，聽取拆遷當(dāng)事人意見。

公示期滿后，拆遷評估單位應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體評估報告和分戶評估報告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。

第十三條 拆遷人或被拆遷人對評估報告有疑問的，可以向拆遷評估單位咨詢。拆遷評估單位應(yīng)當(dāng)向其解釋拆遷評估的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和評估結(jié)果產(chǎn)生的過程。

第十四條 被拆遷人要求對其被拆遷房屋評估補償?shù)?，?yīng)當(dāng)自收到分戶評估報告3日內(nèi)向拆遷人或其委托的拆遷單位提供書面申請。拆遷人或接受委托的拆遷單位接到申請后2日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)通知拆遷評估單位對被拆遷房屋進行評估。拆遷評估單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素進行房地產(chǎn)市場評估，并在5日內(nèi)出具分戶評估報告。

第十五條 拆遷當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議，自收到分戶評估報告之日起5日內(nèi)，可以向原拆遷評估單位書面申請復(fù)核。該單位應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核申請之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。評估結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具評估報告；評估結(jié)果沒有改變的，出具書面通知。

第十六條 拆遷當(dāng)事人對復(fù)核結(jié)果有異議且協(xié)商達不成一致意見的，自收到復(fù)核結(jié)果之日起5日內(nèi)，可以向天津市房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請技術(shù)鑒定。

天津市房地產(chǎn)價格評估專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定的評估報告的評估依據(jù)、評估技術(shù)路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等評估技術(shù)問題出具書面鑒定意見。

評估報告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)當(dāng)維持評估報告，本市房地產(chǎn)價格評估專家委員會作出的維持評估報告的鑒定意見為最終評估結(jié)論；評估報告存在技術(shù)問題的，拆遷評估單位應(yīng)當(dāng)改正調(diào)整，重新出具評估報告。

申請?zhí)旖蚴蟹康禺a(chǎn)價格評估專家委員會技術(shù)鑒定的費用由申請人交納。評估存在技術(shù)問題的，技術(shù)鑒定費用由拆遷評估單位承擔(dān)。

第十七條 評估結(jié)果與被拆遷房屋所處區(qū)位的新建普通商品房市場價格差距較大的，區(qū)縣房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)要求拆遷人或接受委托的拆遷單位向天津市房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請技術(shù)鑒定。

第十八條 拆遷評估單位應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷評估報告及下列資料整理存檔：

（一）房屋拆遷評估委托合同；

（二）被拆遷房屋有關(guān)情況和權(quán)屬狀況的資料；

（三）被拆遷房屋的實地查勘記錄、照片等資料；

（四）確定評估結(jié)果的有關(guān)數(shù)據(jù)資料；

（五）其它涉及評估項目的資料。

第十九條 拆遷評估單位有下列行為之一的，按照《天津市城市房屋拆遷管理規(guī)定》第五十二條進行處罰。

（一）與拆遷當(dāng)事人一方串通，損害對方合法權(quán)益的；

（二）以迎合高估或者低估要求、給予回扣、惡意壓低收費等方式進行不正當(dāng)競爭；

（三）違反房地產(chǎn)估價規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；

（四）出具有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏的估價報告；

（五）多次被申請鑒定，經(jīng)查證，確實存在問題的；

（六）允許他人借用自己名義從事拆遷評估活動或者轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受委托的拆遷評估業(yè)務(wù)的。

第二十條 本辦法自2007年5月1日起施行。《天津市房屋拆遷評估管理暫行辦法》（津房拆〔2002〕261號）同時廢止?！蛾P(guān)于貫徹建設(shè)部<城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見>的意見》（津房拆〔2004〕100號）與本辦法抵觸的內(nèi)容以本辦法為準(zhǔn)。

第五篇：北京市宅基地房屋拆遷補償細(xì)則

關(guān)于印發(fā)《北京市宅基地房屋拆遷補償規(guī)則》的通知

京國土房管征[2003]606號

各區(qū)、縣國土房管局、各拆遷單位、各房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)： 根據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》（市人民政府令第124號）第十四條規(guī)定，我局制定了《北京市宅基地房屋拆遷補償規(guī)則》，現(xiàn)予印發(fā)，自2003年8月1日起施行。

二○○三年七月十日

北京市宅基地房屋拆遷補償規(guī)則

第一條 根據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》（市人民政府令第124號）第十四條規(guī)定，制定本規(guī)則。

第二條 拆遷集體宅基地房屋的補償價（以下簡稱房屋拆遷補償價），按照本規(guī)則計算。

第三條 房屋拆遷補償價，由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構(gòu)成；計算公式為：

房屋拆遷補償價＝宅基地區(qū)位補償價×宅基地面積＋被拆遷房屋重置成新價

宅基地面積按照《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第十八條確定；宅基地區(qū)位補償價由區(qū)縣人民政府以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位，依本規(guī)則第四條的規(guī)定確定并公布，報市國土房管局備案。

第四條 宅基地區(qū)位補償價按下列公式計算：

宅基地區(qū)位補償價=(當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價-房屋重置成新均價)×戶均安置面積/戶均宅基地面積

當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價，由區(qū)縣人民政府參照一定時間、一定區(qū)域內(nèi)普通商品住宅均價、城市規(guī)劃等情況綜合確定。

房屋重置成新均價，是指一定時間、一定區(qū)域內(nèi)的被拆遷宅基地房屋重置成新平均價，具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)縣人民政府按照前述區(qū)域內(nèi)農(nóng)村房屋建設(shè)情況在400～700元/平方米幅度內(nèi)確定。

戶均安置面積，按照100～150平方米控制，具體安置標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)縣人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展水平、農(nóng)民居住情況確定。

戶均宅基地面積，原則上暫統(tǒng)一按0.3畝（200平方米）計算。

與國有土地相鄰的集體土地，其宅基地區(qū)位補償價，可以參照《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（市人民政府令第87號）確定。

第五條 按照《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第十五條規(guī)定，以經(jīng)濟適用住房或其他房屋定向安置被拆遷人的，依本規(guī)則計算拆遷補償時，當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價分別為經(jīng)濟適用住房價、定向安置房屋價。

第六條 被拆遷房屋重置成新價按照《北京市房屋估價辦法》（京房地評字[1996]573號）和《北京市住宅樓房估價技術(shù)規(guī)范》（京房地評字[1996]655號）執(zhí)行。

第七條 本規(guī)則自2003年8月1日起施行。