第一篇：外賣計劃及前期總結(jié)

外賣計劃及前期總結(jié)

一、先對包天下4月14日開始的外賣進(jìn)行一個總結(jié)

從4月14日到4月30日止約九千左右的銷售額，可以看出梁山外賣市場是具有一定開展價值的。但是在此期間也反應(yīng)出了很多的問題，導(dǎo)致網(wǎng)吧、醫(yī)院、賓館等工作沒有及時開展下去。例如：散戶太多，無法形成訂單采購、送餐員剛走電話又來，采購不及時也導(dǎo)致客戶不滿意，期間也體現(xiàn)出有一些客戶是需要跟進(jìn)的。

1.九龍員工很多，但是訂餐太散，常常會出現(xiàn)送餐不及時，導(dǎo)致投訴。所以是否聯(lián)系一個員工為包天下統(tǒng)計一下，實行買幾送幾的獎勵政策，再一個問題就是九龍領(lǐng)導(dǎo)對食堂外包還是有一定興趣的，需要進(jìn)一步的跟進(jìn)和溝通。

2.百貨二樓。每天最低能消化20份以上，但是在時間上需要我們調(diào)整到11:30送到逐個發(fā)放、菜品適時調(diào)整。

3.沙宣需要繼續(xù)跟進(jìn)?？梢愿鶕?jù)他們的用餐需要適當(dāng)?shù)恼{(diào)整菜品，因為他們?nèi)藬?shù)也挺多每天都有訂單。而且他們今年下半年還有一次大型活動。

4.政府、公共資源管理辦公室是一個很有開發(fā)價值的客戶。他們走的是高端而且招標(biāo)會也很多，菜品要適時的為其調(diào)整以防止他們吃膩。

綜上所述：要穩(wěn)定現(xiàn)有客戶，做好保證每一份外賣，逐步穩(wěn)健發(fā)展到每一個客戶。

二、近期計劃安排

要想讓包天下的外賣做大做好，必須走訂單式路線，同時發(fā)展團(tuán)體餐、食堂供應(yīng)，保證好菜品的口味和數(shù)量以及適中的價格，逐步走向規(guī)范掛、專業(yè)化的外賣服務(wù)流程。以下是近期計劃和目標(biāo)。

1.進(jìn)入酒店會議場所，找人了解和溝通酒店會議情況，使其達(dá)成一定意向，遇到一些只用場地不在酒店訂餐的客戶及時通知、這邊過去與會務(wù)組接洽，看看是否有外賣需要。

2.多聯(lián)系幾家政府單位，談?wù)効从袥]有外賣需求，一旦達(dá)成對我們包天下的品牌宣傳也很有力度。

3.注意梁山的一些大型活動，及時獲得信息、跟進(jìn)、及時送餐。例如：車展、水滸文化節(jié)、劇組、促銷會等。下半年會有一個劇組走進(jìn)梁山，要及時跟進(jìn)。

4.適時出去尋找一些企事業(yè)單位，看看能否達(dá)成為其供應(yīng)員工餐的合作。需要業(yè)務(wù)配合留意一下哪些單位有需求的可能性。5.把梁山旅行社都聯(lián)系一下，把我們的外送信息散發(fā)出去，看看能否帶團(tuán)訂餐或者來到包天下就餐。

6.夜場和網(wǎng)吧。網(wǎng)吧訂餐是一個不錯的市場，但是散亂。是否聯(lián)系一下網(wǎng)管負(fù)責(zé)統(tǒng)計，實行買幾送幾的獎勵政策，晚上網(wǎng)吧和賓館訂餐會統(tǒng)一派送（加送餐費）。在賓館房間內(nèi)或前臺放一些包天下的訂餐牌。

7.高中學(xué)生、學(xué)校是一個比較有潛力的市場。一旦開展好也會很有收益的。前期散發(fā)宣傳單但是效果很不好。原因是學(xué)生基本上都是放學(xué)后自己出來買，對包天下外賣不了解同時有另外一家外賣

每天都在門口為學(xué)生提供餐而且學(xué)生也比較認(rèn)可。包天下外賣無論在口味、品種、價格、衛(wèi)生質(zhì)量上都是他們所不能比的，建議在校門口賣上幾天，讓學(xué)生認(rèn)識一下包天下，然后我們再找一些學(xué)生，幫忙去統(tǒng)計一下訂餐的人數(shù)，及時送餐，這樣的效果應(yīng)該會好一點。

8.建議：是否能為包天下設(shè)計幾個小型簡單且能突出包天下主題特色的定點便民餐車，在指定時間、指定地點供應(yīng)早餐或午餐，這樣能為包天下的宣傳和營銷起到很大的推動力。

以上即為我對包天下外賣的工作計劃和意見，具體細(xì)節(jié)和實施操作還需領(lǐng)導(dǎo)審定。

2012-5-4

第二篇：前期2013總結(jié)計劃及2014工作計劃

2013年工作總結(jié)

前期部光陰如梭，時光荏苒，轉(zhuǎn)眼間又將跨入一個嶄新的2014年。前期部作為公司對外聯(lián)絡(luò)的主要部門，不僅負(fù)責(zé)項目推進(jìn)中相關(guān)基本建設(shè)程序的辦理，還承擔(dān)大量的對位協(xié)調(diào)工作?；厥走^去的一年，在公司領(lǐng)導(dǎo)的正確指導(dǎo)下，通過公司各部門、同事的大力配合及支持下，前期部克服人員少，任務(wù)重、事務(wù)較繁瑣的各種不利因素，基本完成了全年預(yù)期的工作任務(wù)，也取得了一定的工作成效。當(dāng)然工作中也存在著許多不足之處；在歲末年初的時候，回顧、總結(jié)、分析，部署來年的工作計劃，意義尤為重要。

一、2013年完成的主要工作如下：

（一）回遷區(qū)塊1、2、3、4、5、6、7、8、9、回遷區(qū)塊16棟多層樓的氣象驗收； 回遷區(qū)塊16棟多層樓環(huán)保部門驗收； 回遷區(qū)塊16棟多層樓規(guī)劃驗收?；剡w區(qū)塊16棟多層樓消防牌制作及消防驗收； 回遷區(qū)塊16棟多層樓交房跟蹤； 回遷區(qū)塊16棟多層樓完成城建資料檔案備案； 回遷7號樓的防雷設(shè)計審查； 社區(qū)辦公用房的人防監(jiān)督備案表； 回遷7號樓及社區(qū)辦公房的節(jié)能審查及部分設(shè)計變更；

10、回遷7號樓及社區(qū)辦公房的拆遷意見；

11、完成回遷7號樓場地規(guī)劃的調(diào)整；

12、完成回遷7號樓及社區(qū)辦公樓的施工許可證；

（二）開發(fā)區(qū)塊1、2、簽訂物業(yè)協(xié)議； 一期地理信息中心復(fù)驗及規(guī)劃監(jiān)察跟蹤表；4、5、6、7、8、9、臨時用電續(xù)簽； 供水、供氣、供熱設(shè)計及進(jìn)場施工； 二期建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 完成二期節(jié)能公示及施工圖設(shè)計文件審查； 二期綠化工程設(shè)計方案審批； 二期環(huán)保局審批；

10、二期人防工程審查；

11、二期防雷設(shè)計審查；

12、二期抗震設(shè)防審查；

13、二期房屋拆遷許可證；

14、二期建筑垃圾處置核準(zhǔn)；

15、二期招投標(biāo)、質(zhì)檢、工程造價的手續(xù)；

16、一、二期簽訂工程檔案責(zé)任書；

17、二期辦理安監(jiān)手續(xù)；

18、繳納二期相關(guān)建設(shè)手續(xù)費；

19、二期放驗線申請；

20、二期除2#、3#及D樓之外的部分施工圖變更的審查；

21、辦理二期10#、17#樓施工許可證；

22、10#預(yù)測繪報告及與銷售許可證；

23、整個項目的供電方案；

24、供電路徑方案審批及設(shè)計；

25、配電室的設(shè)計；

26、一期6棟樓的外墻保溫、墻材及屋面的節(jié)能驗收；

27、臨時建設(shè)用房的審批。

（三）大酒店項目2、3、4、5、6、7、8、大酒店墻材驗收； 酒店幕墻圖紙圖審； 消防審查； 簽訂工程檔案責(zé)任書； 辦理招投標(biāo)、質(zhì)監(jiān)手續(xù)； 核發(fā)房屋拆遷許可證。完成天燃?xì)庹涮赘臑槿細(xì)夤九涮讓徟?/p>

(四)前期費用

按計劃全年前期需支付資金：6000萬元，扣除部分配電安裝預(yù)算資金1000萬元，全年計劃應(yīng)支付為5000萬元，實際支付為2988.9399萬元。主要是二期工程進(jìn)度延后，從資金使用效率角度，相關(guān)費用也相應(yīng)延后繳納。爭取政府規(guī)費減免共1004.3665萬元。

二、2013年工作中存在的不足

1、進(jìn)一步加強與政府相關(guān)職門部門的溝通，及時掌握相關(guān)政策、規(guī)費繳納規(guī)則的變化；增加同行業(yè)相關(guān)人員之間的信息交流。雖然前期人員在日常工作中一直致力于改善和維護(hù)與政府各部門及有關(guān)人員的聯(lián)系，但由于對接的部門眾多，而前期部人員又較少，故更應(yīng)加強相關(guān)主要職能部門的關(guān)系。

2、進(jìn)一步加強公司各部門間的協(xié)調(diào)，由于前期工作比較繁瑣，辦理手續(xù)較多，涉及各專業(yè)知識，而前期工作人員又無法能了解或掌握各專業(yè)知識，在具體工作中就需要其它職能部門配合、支持；在具體實施過程中，還應(yīng)加強信息的交流、反饋，以便使各種可能存在的問題，盡量在經(jīng)辦過程中，通過協(xié)調(diào)、配合給以解決；以提高整個工程建設(shè)過程中的工作運行效率。相關(guān)公司職能部門在承辦各自工作任務(wù)時，也應(yīng)加強所需專業(yè)知識方面的學(xué)習(xí)、掌握，提高呈報資料的準(zhǔn)確性、時效性、前詹性。

2013年12月24日

2014年工作計劃

前期部

一、2014年設(shè)想及主要工作計劃

2014年即將來臨，根據(jù)公司整體工作目標(biāo)，結(jié)合前期部工作實際，可以說2014年的工作不僅任務(wù)重，還且牽涉面廣，目標(biāo)任務(wù)完成的好壞，將直接影響到公司全年主要任務(wù)節(jié)點是否能順利實現(xiàn)的重要因素。項目廣場二期工程已全面起動、推進(jìn)，一期工程又面臨著住宅產(chǎn)品的交付。為此，2014年主要前期工作作如下計劃：

1、回遷區(qū)塊

（1）完成回遷7號樓及社區(qū)辦公用房的各項單體驗收；（熱工性能檢測、節(jié)能、排污許可、環(huán)評、電檢、消防、防雷、規(guī)劃及公用事業(yè)局的各項驗收）

（2）回遷16幢多層住宅的綜合竣工備案；

（3）退回回遷區(qū)塊農(nóng)民工工資保證金及養(yǎng)老保障金；

（4）整個回遷區(qū)塊的土地驗收；

（5）回遷7#樓交付使用。

（6）城建檔案移交。

2、開發(fā)區(qū)塊

（1）一期交房前的各項單體驗收及綜合竣工驗收備案

①工程竣工消防驗收合格證明；

②工程排污許可證明；

③工程竣工環(huán)保驗收合格證明

④工程竣工供電驗收合格證明；

⑤工程竣工供熱驗收合格證明；

⑥工程竣工供水驗收合格證明；

⑦ 工程竣工供氣驗收合格證明；

⑧

⑨

⑩

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? 工程熱工性能檢測； 工程竣工建筑節(jié)能驗收合格證明； 完善《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)合同書》； 完善《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》； 住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)要求的落實證明； 房屋拆遷補償安置的落實證明； 市清欠辦出去的無拖欠工程款的證明； 拓土資源部門出具的《建設(shè)項目竣工土地檢查核驗合格意見書》； 市郵政管理部門出具的郵政信箱驗收合格證明； 工程竣工規(guī)劃驗收合格證明； 建筑工程竣工驗收合格證明及分戶驗收合格證明； 檔案移交及綜合竣工驗收報告。

（2）一期工程面積實測報告；

（3）一期辦理房產(chǎn)大證；

（4）二期工程消防審查；

（5）二期工程核發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營權(quán)證；

（6）繳納二期相關(guān)建設(shè)規(guī)費；

（7）辦理二期除10#、17#之外的施工許可證；

（8）辦理二期除10#之外的預(yù)銷售許可證；

（9）二期工程相關(guān)節(jié)能手續(xù)。

3、大酒店

（1）外墻保溫及屋面的節(jié)能驗收；

（2）酒店裝修設(shè)計消防審查；

（3）大酒店的各項單體驗收（節(jié)能、排污許可、環(huán)評、電檢、消防、防雷、規(guī)劃及公用事業(yè)局的各項驗收）。

在新的一年里，前期部將一如既往，在相關(guān)部門的配合支持下，努力做好各

項工作，為2014年公司很好的完成即定的任務(wù)目標(biāo)貢獻(xiàn)一份自己的力量。

2013年12月22日

第三篇：團(tuán)支部學(xué)期計劃及前期總結(jié)

團(tuán)支部學(xué)期計劃及前期總結(jié)

新的一期開始了，我們即將面對大學(xué)的學(xué)習(xí)，為了盡快的使同學(xué)們適應(yīng)大學(xué)的學(xué)習(xí)，也是為了我班團(tuán)支部建設(shè)，我們團(tuán)支部對新學(xué)期的各方面工作有了一個具體的規(guī)劃，具體情況如下：

一、指導(dǎo)思想

高舉鄧小平理論偉大旗幟，努力實踐“三個代表”重要思想，深入學(xué)習(xí)黨的十七大精神，與時俱進(jìn)，開拓創(chuàng)新。在校黨支部校團(tuán)委和院黨支部院團(tuán)委的共同領(lǐng)導(dǎo)下，以“三做”理念為指導(dǎo)方針，認(rèn)真履行團(tuán)支部職責(zé)，扎實推進(jìn)團(tuán)的各項建設(shè)。

二、切實加強團(tuán)的建設(shè)

共青團(tuán)員是黨領(lǐng)導(dǎo)的先進(jìn)青年和群眾組織。我校的青年團(tuán)員是學(xué)校教育教學(xué)的生力軍，是學(xué)?？沙掷m(xù)發(fā)展的巨大潛力。我們要讓青年團(tuán)員始終沿著素質(zhì)教育方向前進(jìn)，立足課堂，以理論聯(lián)系實際，為學(xué)校的規(guī)劃作出自己的貢獻(xiàn)。

三、開展各類主題活動

各類有益的主題活動是青年團(tuán)員相互交流，相互提高的主要形式。我們將借助以往的團(tuán)支部開展活動的經(jīng)驗，結(jié)合本團(tuán)支部實際情況創(chuàng)造性的開展生動活潑的團(tuán)組織活動，豐富團(tuán)員的業(yè)余生活。

主要工作安排：

1.本工作布置；制定公布團(tuán)支部計劃

2.奮斗吧我的大學(xué)，調(diào)動大家學(xué)習(xí)積極性

3.大學(xué)生思想教育活動

4.進(jìn)行“籃球賽”或“乒乓球賽”之類的體育活動

5.安全教育不容忽視

6.團(tuán)內(nèi)推優(yōu)活動

7.團(tuán)員民主評議活動

8.對團(tuán)工作的總結(jié)

團(tuán)委會各成員應(yīng)嚴(yán)格按照該計劃進(jìn)行工作，如有其它情況，應(yīng)由所有班委共同協(xié)商。希望各班委不懈努力，履行好自己的職責(zé)，與同學(xué)們一起把通信XX團(tuán)支部建設(shè)成和諧美好，與時俱進(jìn)的大家庭。

3．團(tuán)支部學(xué)年工作總結(jié)

如果生命是一首詩，那青春就是這首詩中最優(yōu)美的字句；

如果生命是一首歌，那青春就是這首歌中最華彩的樂章。

通信XX班團(tuán)支部正在用自己的行動譜寫著這優(yōu)美的詩句，華彩的樂章。在2013—2014學(xué)里，我們支部以“青春因我們而精彩”這一思想為主旨，開展了一系列活動，切實做好支部成員的思想建設(shè)，加強班級集體文化建設(shè)，構(gòu)建和諧班級。一年來，支部成員積極響應(yīng)團(tuán)組織號召，知八榮明八恥，積極與時俱進(jìn)，努力實踐德智體美勞全面發(fā)展。

一召開各類主題班會：

1、關(guān)愛班集體

為促進(jìn)團(tuán)支部成員間的友誼以及支部的凝聚力，班級團(tuán)支部成立一開始，我們就組織了關(guān)愛集體班會活動。班會上所有成員進(jìn)行自我介紹和計劃，并就如何建設(shè)班級暢所欲言。在團(tuán)支部的建議下每位同學(xué)寫下了自己的感言。通過這次主題活動，班集體的凝聚力增強了。

針對班級里部分同學(xué)成績不愛學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)態(tài)度浮躁的現(xiàn)象，舉行了“學(xué)而不已，知明而行”的主題班會。班會從什么是良好的學(xué)習(xí)習(xí)慣發(fā)問開始，逐步深入，在同學(xué)們形成良好的學(xué)習(xí)習(xí)慣養(yǎng)成要依靠自身意志努力，并引發(fā)同學(xué)思考如何走向人生的成功，同時我們也邀請了我們學(xué)校的在讀研究生，和大二大三學(xué)長，學(xué)生會主席，分別向大家介紹了許多學(xué)習(xí)上的經(jīng)驗，同學(xué)們關(guān)注的考研問題，以及參加活動的有關(guān)事宜。

通過本次班會活動，同學(xué)們樹立良好的學(xué)習(xí)習(xí)慣，對自己的未來也有了一系列計劃，也積極的能投入到學(xué)校開展的相關(guān)活動，并取得了良好的效果。

二、積極參加各類大型活動

團(tuán)支部積極組織全體團(tuán)學(xué)參加校，院組織的各大型活動，如院學(xué)生守則競賽、院運動會比賽、陽光體育活動比賽、院辯論賽、院籃球賽，院廣播操比賽等，使班級各項活動都有聲有色地開展著。

在過去的2013-2014學(xué)年里，通過我們的支部全體成員的共同努力，我們營造了良好了班風(fēng)、學(xué)風(fēng)，樹立較強的集體榮譽感。正是在這良好的班風(fēng)學(xué)風(fēng)下，我們班取得了一定的成果。班級有較強的凝聚力，支部成員工作積極，全體團(tuán)員注重發(fā)揮自身的團(tuán)員模范作用，一些學(xué)生還寫了入黨申請書，思想上積極要求上進(jìn)。

回首過去的工作，我們班團(tuán)支部全體成員攜手一起走過，其中雖不免失誤和挫折，卻不乏歡笑和成長。不管未來如何，我們都將會微笑面對，因為我們有理由相信：青春因我們而精彩！

（一）工作措施

（1）采取團(tuán)委明確分工制，各司其職，做好各自工作記錄，在團(tuán)委會中上報班長并積極討論解決辦法。

（2）采取團(tuán)支書對班級同學(xué)思想狀況負(fù)責(zé)制，切實掌握班級同學(xué)的思想狀況，及時上報輔導(dǎo)員，讓同學(xué)生活在一個健康快樂的集體中。

（4）采取組織委員對班級活動負(fù)責(zé)制，了解同學(xué)們的學(xué)習(xí)狀態(tài)，積極籌辦相關(guān)活動。使同學(xué)們能有更豐富多彩的課外活動開展。

（5）采取宣傳委員負(fù)責(zé)制，具體負(fù)責(zé)組織上的宣傳。

（二）工作成效

（1）班級向心力明顯增強。經(jīng)過一個學(xué)期的努力，整個班級真正形成了一個集體，大家都為集體的榮譽而奮斗！

（2）同學(xué)們的關(guān)系融洽，通過大家的共同努力，班級非常和諧。

（3）對各項活動高度重視，通過大家的努力及積極參與，很多活動都取得了很好的成果，如籃球賽，辯論賽，運動會。

（4）團(tuán)委團(tuán)結(jié)協(xié)作能力增強，各團(tuán)委成員互相學(xué)習(xí)，相互合作，最大程度的保證班級的工作順利進(jìn)行。

第四篇：前期客服部計劃

前期客服部計劃

依據(jù)漳州鴻業(yè)同創(chuàng)地產(chǎn)的管理要求和君悅.黃金海岸項目物業(yè)管理運作需要，物業(yè)客服部將介入期管理按照輕重有序、科學(xué)實效的原則，擬定如下管理工作計劃：

根據(jù)開發(fā)項目部的施工進(jìn)度表、銷售進(jìn)度表、入住計劃安排，制定相應(yīng)的前期介入工作計劃，力求務(wù)實、高效，并著力于與建設(shè)、維護(hù)漳州鴻業(yè)同創(chuàng)地產(chǎn)的品牌與品質(zhì)。

1、從物業(yè)管理的角度出發(fā)，提前掌握物業(yè)的情況，做好以下各項前期準(zhǔn)備工作：

（1）根據(jù)君悅.黃金海岸項目相關(guān)銷售承諾內(nèi)容并結(jié)合項目特點，制定《業(yè)主臨

時公約》《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主手冊》；對開發(fā)項目部或銷售項目部售樓承諾文書從物管視角給予評審，避免業(yè)主入伙后口實不符導(dǎo)致糾紛；

（2）對園林布臵及景觀設(shè)計方案、園林綠化，從物業(yè)管理角度提供專業(yè)建議；

（3）參與項目部的工程例會，適時提出物業(yè)管理的專項建議；對智能化系統(tǒng)提出專項建議；對小區(qū)的給排水、電力供應(yīng)、消防、安全防范、水景、標(biāo)識系統(tǒng)、管送煤氣系統(tǒng)、公共配套設(shè)施、管理用房的規(guī)劃與施工，從物管專業(yè)角度提出合理化建議；

（4）收集與項目有關(guān)的基本資料，建立設(shè)備檔案，配合工程部參與設(shè)備的安裝調(diào)試；

（5）配合銷售部物業(yè)管理咨詢，同時與項目銷售部、客服部人員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、服務(wù)內(nèi)容、契約的互動溝通；

（6）根據(jù)兩限房預(yù)售合同中的約定，組織業(yè)主收樓前的預(yù)驗收工作，組織相關(guān)人員陪同業(yè)主驗收，發(fā)現(xiàn)問題及時匯總并提交書面整改報告至相關(guān)部門；

（7）建立與社會專業(yè)機構(gòu)的聯(lián)系，開展如通郵、通水、電、氣、電話、有線電視申請等準(zhǔn)備工作；

（8）擬定業(yè)主辦理各項相關(guān)的手續(xù)的流程及與業(yè)主相關(guān)的各類資料，并印刷裝訂成冊（業(yè)主入伙時發(fā)放給業(yè)主）。

（9）針對未來需要完善的物業(yè)管理問題建立專項檔案。

2、開展業(yè)主服務(wù)需求調(diào)查

積極參與開發(fā)項目部與銷售部開展的業(yè)主聯(lián)誼活動，集中收集了解業(yè)主反饋的信息，在銷售部幫助下，在入住前開展業(yè)主需求調(diào)查，以求了解業(yè)主的年齡結(jié)構(gòu)、文化層次、興趣愛好及各類服務(wù)需求，通過分析，確定管理服務(wù)標(biāo)

準(zhǔn)及各項有償服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)初步建立瑞晶苑項目多種經(jīng)營方案，使今后的物業(yè)管理服務(wù)工作更加貼近業(yè)主。

3、按規(guī)范實施接管驗收

充分利用前期介入取得的各類資料和數(shù)據(jù)，以及對君悅.黃金海岸項目的了解，本著“對業(yè)主負(fù)責(zé)，對地產(chǎn)負(fù)責(zé)”的宗旨，對君悅.黃金海岸進(jìn)行嚴(yán)格、細(xì)致、全面的接管驗收。

4、介入期管理工作計劃表

第五篇：物業(yè)前期計劃

目 錄

1.0 昶遠(yuǎn)物業(yè)入伙前的工作 ………………….3 2.0昶遠(yuǎn)物業(yè)接管驗收 ………………… 6 3.0昶遠(yuǎn)物業(yè)入伙時的工作

………………… 10 4.0物業(yè)管理整體設(shè)想 13 5.0管理機制、管理架構(gòu)人員及配備

………… 16

一、昶遠(yuǎn)物業(yè)入伙前的工作

分目錄

1.1成立項目物業(yè)管理處 1.2管理處進(jìn)駐項目前的工作 1．0 物業(yè)入伙前的工作 1．1成立項目物業(yè)管理處：

新的物業(yè)管理處應(yīng)于已定的入伙日期前三個月成立，并開始運作，根據(jù)實際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時，按定編人數(shù)配齊管理處各類人員。（詳細(xì)見物業(yè)管理架構(gòu)圖）

管理處各類人員按以下程序，時間集結(jié)和分段進(jìn)入驗收現(xiàn)場，但可根據(jù)現(xiàn)場條件和實際情況進(jìn)行調(diào)整：

（1）入伙前100天，組成新的管理處籌建班子，并按照物業(yè)管理工作方案立即投入實質(zhì)性準(zhǔn)備工作。（2）入伙前三個月，管理處應(yīng)提前派出部份工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場，與地盤的建設(shè)工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作，主要是參與機電設(shè)備的安裝調(diào)試，了解整個樓宇內(nèi)所裝備的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造，性能，產(chǎn)地，熟悉水，電，氣管道線路的位置及走向等，并提供各項合理建議和整改意見，為入伙后管理，維修養(yǎng)護(hù)打下基礎(chǔ)。并確保物業(yè)在交付時，遺留工程能減至最低，以便日后的物業(yè)管理工作中能收到事半功倍的效果，確保業(yè)主得到最好的服務(wù)。具體工作包括：對設(shè)備的容量評估、設(shè)備對周圍環(huán)境的有無影響、設(shè)備有無安全隱患、隱蔽管線填埋前的檢查等工作。

（3）入伙前一個月管理員全部配齊，經(jīng)培訓(xùn)后管理處正式實行掛牌辦公制度，將企業(yè)《營業(yè)執(zhí)照》，《物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)》等，懸掛于辦工室，管理工作人員應(yīng)掛工作牌上崗，接受業(yè)主監(jiān)督。（4）入伙前30天，護(hù)衛(wèi)隊經(jīng)10天培訓(xùn)后，負(fù)責(zé)對所接物業(yè)的成品守衛(wèi)工作。

（5）入伙前20天，環(huán)境管理部組建，開始對已接收的物業(yè)進(jìn)行全面清潔“開荒”工作。

（6）入伙前20天，工程維修部正式成立，人員配齊就位。1．2管理處進(jìn)駐小區(qū)前的工作

（1）由公司為新管理處提供臨時辦公場所，管理處根據(jù)實際需要，擬制辦公用品，設(shè)施，工具以及管理處員工生活必需品的采購計劃，報經(jīng)公司審批后購置。

（2）在公司的指導(dǎo)下，編寫印制收樓，入伙所必須的文件資料和表 格，如《客戶服務(wù)指南》，《臨時管理規(guī)約》；《收樓指南》，《房屋裝修申請表》，《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等。

（3）聯(lián)系上蔡縣電信局，上蔡縣有線電視公司商議辦理電話報裝及有線電視開通手續(xù)。

（4）聯(lián)系燃?xì)夤緦π^(qū)業(yè)主裝修時燃?xì)夤艿栏墓芎炗喲a充協(xié)議和商議燃?xì)忾_通相關(guān)事宜。

（5）策劃，制作，安裝小區(qū)門牌，用戶信報箱、及其它標(biāo)識系統(tǒng)。（6）協(xié)助裝修公司跟進(jìn)管理處管理用房裝修工程的進(jìn)度，質(zhì)量。（7）在待接物業(yè)經(jīng)市建委，消防等主管部門分項檢查驗收合格后，管理處及時進(jìn)駐小區(qū)，接管物業(yè)。

二、昶遠(yuǎn)物業(yè)物業(yè)接管驗收

分目錄

2.1項目工程技術(shù)資料 2.2公共部位接管驗收 2.3機電設(shè)備接管驗收 2.4室內(nèi)部分接管驗收 2．0物業(yè)接管驗收工作

物業(yè)接管驗收它是在竣工驗收基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。主要包括工程技術(shù)資料和公共部分，室內(nèi)部分的接管驗收.具體可參照建設(shè)部ZBP30001-90《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行并達(dá)到業(yè)主合理要求。2．1工程技術(shù)資料：

（1）上蔡縣建筑工程竣工驗收合格證書或竣工驗收備案表。（2）上蔡縣建筑工程消防驗收合格證書。（3）上蔡縣建筑工程驗收質(zhì)量保證書。

（4）上蔡縣建筑工程配套設(shè)施綜合驗收合格證書。（包括屋面避雷系統(tǒng)驗收）

（5）水、電、有線電視、電話、安防系統(tǒng)、電梯等設(shè)備的安裝檢驗合格證書；供水、燃?xì)夤艿赖脑噳簣蟾婕肮╇娤到y(tǒng)檢驗合格證。（6）竣工圖——包括小區(qū)建設(shè)總平面圖、單棟建筑、設(shè)施設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；（以備工程維修及小區(qū)達(dá)標(biāo)使用）。（7）電梯使用合格證。（8）機電設(shè)備使用說明書。2.2公共部分接管驗收

公共部分接管驗收包括樓宇本體，公共配套設(shè)施，機電設(shè)備的接管驗收。其項目和標(biāo)準(zhǔn)如下： 第一 樓宇本體: 一．外墻應(yīng)平整、無滲漏水、無墻磚脫落、無污漬；空調(diào)機預(yù)留位安裝位置統(tǒng)一，排列有序。

二．屋面應(yīng)有隔熱、防水措施；屋面避雷系統(tǒng)符合設(shè)計要求；屋面排水暢通、無積水、無滲漏；排水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、無滴漏。

三．樓地面：面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓，整體面層平整，無裂縫，無脫，起砂；塊料面層（如瓷磚）表面平整，接縫均勻順直，無缺棱掉角，對縫砂漿飽滿，色澤均勻一致，無明顯色差。

四．內(nèi)墻面、項棚抹灰面：抹灰面平整、面層涂料均勻、無漏刷、無面層剝落、無裂縫、無空鼓起泡、無污漬。五． 門窗：

（1）門：應(yīng)安裝平整牢固、開啟自如、無翹面變形、零配件裝配齊全、門縫嚴(yán)密、門鎖安裝牢固、無污漬。

（2）窗：玻璃安裝牢固、膠封密實、無明顯刮花痕跡、無損傷、油漆均勻，色澤光亮新鮮完整；無滲漏水、無污漬。六． 樓梯扶手：

（1）鋼木樓梯扶手安裝牢固無銹蝕彎曲、油漆完好色澤均勻、表面平滑。不銹鋼樓梯扶手安裝牢固、無變形損傷。

七．公共照明：燈具安裝牢固、完好無損、部件齊全、接觸良好、位置正確、發(fā)光正常；開關(guān)反應(yīng)靈敏。

八．水表、電表、燃?xì)獗戆惭b牢固，讀數(shù)正常、無損傷。

九．衛(wèi)生潔具：安裝牢固、配件齊全，無污漬和刮花，接口密實、無滲漏現(xiàn)象，無堵塞、排水通暢。

十．給水設(shè)施：安裝牢固、接口密實，閥門、管道無跑、冒、滴、漏，無銹跡、流水通暢，標(biāo)識清楚、有足夠壓力。

十一．排水管道：安裝牢固配件齊全、接口密實，無滲漏現(xiàn)象、無堵塞，排水通暢，完好無損。十二.其他配電設(shè)施要求齊全、完好，型號與設(shè)計相符，工作正常。第二 公共配套設(shè)施: 一.散水坡無下陷、斷裂，與墻體分離；坡度適宜，平整。二.路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固順直，油漆完好。

三.綠化符合設(shè)計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。四.道路：

（1）路面平整暢通、無起砂、斷裂;有交通標(biāo)識線，訂有交通管理制度，路牌清楚完好

（2）路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；

（3）塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫，缺棱掉角； 五．消防系統(tǒng)：

（1）消防設(shè)施配件齊全，完好無損，可隨時起用；消防箱、消防栓標(biāo)識清楚。

（2）消防管安裝牢固，標(biāo)識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。六．樓宇門牌、樓棟號牌、信報箱安裝牢固、合理，標(biāo)識清楚。七．保安崗?fù)?、保安道閘安裝牢固，配件齊全，標(biāo)識清晰，完好無損。八．停車場地面平整、照明充足、標(biāo)識清楚，安全設(shè)施良好，排水設(shè)施良好；單車，摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。

九．溝、暗溝排水暢通，不積水、無斷裂，溝蓋板安裝牢固，平穩(wěn)； 沉沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。十．護(hù)坡，檔土墻泄水通暢，砌筑牢固；臺階，踏步砌筑平實，牢固，無裂縫。

十一.雕塑、小品牢固，完好，安全;招牌，廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。2.3 機電設(shè)備: 一.電梯:設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符、運行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運行準(zhǔn)運證。機房設(shè)置合理，環(huán)境整潔，無雜物、灰塵、無鼠，無滲漏水、配件及安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識清楚，設(shè)備表面干凈，明亮。

二.變配電設(shè)備型號，數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識清楚，機房配置齊全，通風(fēng)，采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。

二.發(fā)電機、風(fēng)機型號與移交清單相符,工作狀態(tài)良好、配件齊全、標(biāo)識清楚,設(shè)備表面油漆完好無損傷、設(shè)備安裝牢固、機房隔音、通風(fēng)、采光良好。防護(hù)設(shè)置完好。

三．消防監(jiān)控設(shè)備、給水加壓設(shè)備型號數(shù)量與移交清單相符，工作性能良好、反應(yīng)敏捷、標(biāo)識清楚、表面完好無損，設(shè)備安裝牢固、機房干燥、通風(fēng)、采光良好。

四．保安監(jiān)控設(shè)備；同消防監(jiān)控設(shè)備。

五、經(jīng)對所接管設(shè)施設(shè)備檢驗后建立相應(yīng)的物業(yè)設(shè)施、設(shè)備臺帳。2.4室內(nèi)部分接管驗收（1）入戶門門底部與地面間應(yīng)預(yù)留有足夠的鋪磚位。衛(wèi)生間，陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。各排水管暢通，無滲漏現(xiàn)象。

（2）電源箱安裝牢固，電源線符合“左零右火”規(guī)定。絕緣良好。（3）有線電視、電話線、網(wǎng)絡(luò)及可視對講線已穿通至戶內(nèi)。（4）室內(nèi)衛(wèi)生間、廚房防水性能良好。

（5）燃?xì)夤艿馈⒓儍羲馨惭b合理，無滲漏現(xiàn)象。（6）地腳線干凈，預(yù)埋線位正確、齊全。（8）土建部分驗收同樓宇本體部分驗收相同。

三、昶遠(yuǎn)物業(yè)物業(yè)入伙時的工作

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3．1 需向發(fā)展商收集的資料 3．2管理處應(yīng)發(fā)給業(yè)主的資料 3．3 接管問題的處理 3．4 入伙工作流程圖 3.0 物業(yè)入伙時的工作 3．1 需向發(fā)展商收集的資料

（1）為了盡快了解用戶的基本情況，需要銷售部門提供的業(yè)主姓名、地址、聯(lián)系電話、建筑面積清單。

（2）參入建設(shè)該小區(qū)的設(shè)計，工程監(jiān)理及施工隊伍（含分包隊伍）等單位的名稱、負(fù)責(zé)人、聯(lián)系人、聯(lián)系電話清單（對外包工程在接管 時遺留問題的處理使用）。

3．2在業(yè)主辦理入伙手續(xù)同時，管理處應(yīng)發(fā)給業(yè)主的資料：（1）

《客戶服務(wù)指南》；（2）《房屋裝修申請表》；（3）《臨時管理規(guī)約》；（4）《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》；（5）《房屋驗收交接單》；（6）《房屋質(zhì)量保證書》；（7）《住宅使用說明書》

（8）室內(nèi)管線分布圖（含電、氣、給排水平面圖）； 3．3 接管問題的處理

（1）對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的問題；如資料不全、不真實等問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題記錄表》，并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。接管驗收小組積極同發(fā)展商聯(lián)系補齊，必要時請公司總經(jīng)理協(xié)助解決。

（2）對物業(yè)硬件設(shè)施，接管驗收中發(fā)現(xiàn)的問題；接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在《接管驗收設(shè)施設(shè)備遺留問題記錄表》，并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。小修問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在一周內(nèi)解決；中修問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決；大修問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在兩個月內(nèi)解決。必要時請公司總經(jīng)理協(xié)助進(jìn)行。

（3）對于在同業(yè)主收樓過程中發(fā)現(xiàn)的遺留問題，管理處將根據(jù)《住 宅質(zhì)量保證書》規(guī)定的內(nèi)容積極聯(lián)系返修。（對部分外包工程將聯(lián)系原施工單位保修）。

（4）對于長期未能解決問題，勢必影響物業(yè)管理日常運作，物業(yè)管理公司將以備忘錄的形式將問題登記后交發(fā)展商進(jìn)行備案?；?qū)﹂L期未能按要求整改的問題，由物業(yè)管理公司按實際維修所產(chǎn)生的費用找發(fā)展商收取。

憑售樓處收樓通知書 3．4 入伙工作流程圖

檢查房屋質(zhì)量并填寫物業(yè)交接表房屋交接記錄

預(yù)收物業(yè)管 理費3個月

文件存檔

房屋鑰匙交接

辦理裝修申請手續(xù)見裝修申請表

簽訂物業(yè)管理協(xié)議一式兩份，一份交管理處

簽訂業(yè)主公約一式兩份，一份交管理處

填寫業(yè)主資料交回管理處

辦理入伙手續(xù)

請備齊：

1．業(yè)主身份證原件

2．書面委托書（如代辦）3．購房合同書 4．預(yù)交管理費

四、物業(yè)管理整體設(shè)想

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4.1 管理服務(wù)整體設(shè)想 4.0物業(yè)管理服務(wù)整體設(shè)想

堅持以社會效益、環(huán)境效益為主，經(jīng)濟(jì)效益為輔的經(jīng)營宗旨，倡導(dǎo)“以人為本”的服務(wù)理念，形成規(guī)模優(yōu)勢，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，保本微利，為業(yè)主/住戶當(dāng)好管家。

4．1在小區(qū)全面導(dǎo)入ISO9001:2000國際質(zhì)量體系。

昶遠(yuǎn)物業(yè)物業(yè)管理有限公司將導(dǎo)入ISO9001:2000國際質(zhì)量體系，使物業(yè)管理服務(wù)工作快速走向標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化運作。

4．2全面推行酒店式物業(yè)管理，建立“服務(wù)中心”；寓管理于全面、細(xì)致的服務(wù)之中。

借助河南省其他先進(jìn)物業(yè)公司成功實施的酒店式物管經(jīng)驗，并會同項目管理處提供全天候、全方位、全過程的酒店式服務(wù)，對建筑物、公共設(shè)施、機電設(shè)備、綠化清潔實行嚴(yán)格的管理，對業(yè)主及物業(yè)使用人則體現(xiàn)為熱情服務(wù)，提供全面的酒店式物業(yè)管理星級服務(wù)。物業(yè)管理公司與業(yè)主及物業(yè)使用人之間，不再僅僅局限于管理者與被管理者的關(guān)系，而是充分體現(xiàn)服務(wù)提供者與服務(wù)接受者的關(guān)系。4.3推行“全員首接責(zé)任制”。

第一代酒店式物業(yè)管理模式僅在服務(wù)中心實行“首接責(zé)任制”，就已經(jīng)極大的調(diào)動了服務(wù)中心員工的工作主動性。為了提升服務(wù)水平，我們將推行“全員首接責(zé)任制”。每一位員工都有責(zé)任和義務(wù)接待業(yè)主 和訪客的建議，并在第一時間傳遞到服務(wù)中心，并有義務(wù)跟蹤處理結(jié)果，通知建議人，使服務(wù)得到自始至終完整體現(xiàn)。4.4智能化物業(yè)管理。

物業(yè)接管后我們將實行封閉式管理，借助原來已完善的先進(jìn)的樓宇智能化系統(tǒng)，充分發(fā)揮智能化設(shè)施安全、高效、方便之優(yōu)點，保障為業(yè)主和物業(yè)使用人提供安全、方便的工作和生活環(huán)境。4.5以“社區(qū)文化活動”為紐帶，融入對業(yè)主的尊重與關(guān)懷。

以人為核心，以服務(wù)為重點，以文化為主題，突出人性化管理理念，通過超前的、創(chuàng)新的、豐富多彩的文化活動滲透、增加物業(yè)公司的知名度和美譽度。啟迪業(yè)主自覺、自律、積極參與、宣揚自我的意識。達(dá)到“無為而治、和諧共存”的管理境界。4.6根據(jù)業(yè)主/用戶的實際需求提供“個性化”服務(wù)。

加大服務(wù)深度及廣度，在管理公司營造的特定氛圍之下，使生活在昶遠(yuǎn)·物業(yè)河畔物業(yè)管理公司下的業(yè)主/住戶處處感受到舒適、便利，創(chuàng)造溫馨和諧的生活環(huán)境，真正使業(yè)主體會到居住的快樂。4．7 ISO9001：2000質(zhì)量保證體系

昶遠(yuǎn)物業(yè)公司的管理運作和服務(wù)規(guī)范便按照ISO9001：2000質(zhì)量管理體系逐步建立、實施。最終全面導(dǎo)入ISO9001：2000質(zhì)量管理體系。在今后的日常管理之中,利用ISO9001：2000 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)管理體系,全面確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量持之以恒，保障物業(yè)公司持續(xù)改進(jìn)，規(guī)范發(fā)展。

五、管理機制及人員架構(gòu) 分目錄 5.1 ISO9001：2000質(zhì)量保證體系，5.2 建立全面、嚴(yán)謹(jǐn)、系統(tǒng)的管理運作模式 5．3物業(yè)管理公司管理架構(gòu)及人員配置 5．4第一期物業(yè)管理處管理架構(gòu)及人員配置 5.1 ISO9001：2000質(zhì)量保證體系

小區(qū)接管之后，公司的管理運作和服務(wù)規(guī)范便按照ISO9001：2000質(zhì)量管理體系逐步建立、實施。最終將全面導(dǎo)入ISO9001：2000質(zhì)量管理體系。在今后的日常管理之中,利用ISO9001：2000 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)管理體系,全面確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量持之以恒，保障物業(yè)公司持續(xù)改進(jìn)，規(guī)范發(fā)展。

5．2建立全面、嚴(yán)謹(jǐn)、系統(tǒng)的管理運作模式和管理機制： 日常管理運作模式； 服務(wù)質(zhì)量過程控制機制； 檢查監(jiān)督機制；

管理處客戶信息反饋機制； 安全管理機制； 設(shè)備管理機制； 專業(yè)化運作模式

5.2.1管理運作控制模式如下：

日常物業(yè)管理 計劃制定

設(shè)備管理

清潔管理

綠化管理

安全管理

裝修管理

消防管理

社區(qū)文化

緊急情況處理理

設(shè)施管理

設(shè)備、設(shè)施控制程序

月工作計劃

設(shè)備管理手冊

供方選擇

綠化部

檢查工作

記錄

裝修管理控制程序

裝修法規(guī)

工作方針、目標(biāo)

安全保衛(wèi)工作手冊

安全管理控制程序 消防管理控制程序

緊急情況控制程序

社區(qū)文化活動控制程序

檢查

管理處日檢

部門主管月檢

服務(wù)中心（辦公室）

檔案管理

5.2.2服務(wù)質(zhì)量過程控制機制 服務(wù)過程的策劃

工作方針目標(biāo)管理矩陣圖 公司

管理處

管理處矩陣圖

批準(zhǔn)

新入伙方案

確定服務(wù)范圍

確定目標(biāo)

實施

工作目標(biāo)

質(zhì)量目標(biāo)

經(jīng)濟(jì)目標(biāo)

其它目標(biāo)

服務(wù)改進(jìn)

顧客期望

合同、委托書

法律、法規(guī)

社會需求

公司質(zhì)量目標(biāo)

識別過程

程序

服務(wù)所需過程

各單位

控制能力

過程間相互關(guān)系

過程的資源需求

配備人員 ·

配備物資資源

制定控制方法

制定過程中監(jiān)視方法

制定過程中檢驗方法

制定過程中實驗方法

制定過程中驗證方法

制定過程中確認(rèn)方法

5.2.3服務(wù)中心客戶信息反饋機制： 服務(wù)中心主任

服務(wù)中心根據(jù)類別，分別通知有關(guān)部門

客人有任何需求，可直接通知服務(wù)中心

信息反饋

保安部

工程部

財務(wù)部

根據(jù)規(guī)定程序，完成工作

社區(qū)網(wǎng)絡(luò)

5.2.4 檢查監(jiān)督機制：

為了確保服務(wù)質(zhì)量，建立嚴(yán)密而科學(xué)的檢查監(jiān)督體系：

管理處班組日檢、周檢

專業(yè)部門定期與不定期檢查 內(nèi)部檢查 業(yè)主不定期檢查

物業(yè)公司月檢、季檢

檢查、監(jiān)督體系 半年一次的突擊檢查

半年一次業(yè)主及物業(yè)

使用人意見滿意率統(tǒng)計 外部檢查

政府的各種考評

5.2.5安全管理工作機制：

巡邏崗

大堂崗

車場崗

監(jiān)控崗

攝像監(jiān)控

防盜報警

電子門禁

消防報警

電子巡更

巡邏崗工作規(guī)程

大堂崗工作規(guī)程

車場崗工作規(guī)程

監(jiān)控崗工作規(guī)程

安全護(hù)衛(wèi)工作手冊

護(hù)衛(wèi)部

報警控制程序

人防

技防

24小時值班

安全管理

5.2.6設(shè)備管理工作機制：物業(yè)前期介入

設(shè)備前期管理

提出改進(jìn)建議

設(shè)備的接管驗收

接管驗收控制程序

設(shè)備的建帳

工程部

管理處

全公司

管理區(qū)

設(shè)備的標(biāo)識管理

設(shè)備質(zhì)量缺陷整改

驗收

顏色

工作狀態(tài)

設(shè)備使用管理

設(shè)備維修保養(yǎng)管理

管理處

計劃制定

設(shè)備檢查

實施

工程部

審批

設(shè)備維修保養(yǎng)檢查

一級

二級

大修、中修

日常維護(hù)

更新改造

統(tǒng)計設(shè)備完好率和紅旗設(shè)備率

設(shè)備安全管理

持證上崗

安全檢查

事故處理程序

設(shè)備封存及報廢管理

封存標(biāo)識

報廢清單

設(shè)備技術(shù)檔案資料管理

技術(shù)資料

質(zhì)量記錄

運行記錄

巡查記錄

保養(yǎng)記錄

維修記錄

月檢記錄

申請、采購

驗證入庫建賬

5.3 昶遠(yuǎn)物業(yè)管理公司組織架構(gòu)圖

考慮到昶遠(yuǎn)物業(yè)公司的發(fā)展過程，因此在設(shè)計物業(yè)公司組織架構(gòu)上預(yù)留了發(fā)展空間，目前管理面積不大，所以公司有一定規(guī)模后才使用公司與管理處相對分離的原則?；趯θ藛T的成本考慮，目前啟用總體管理架構(gòu)設(shè)想的管理架構(gòu)比較適合物業(yè)的現(xiàn)狀。

昶遠(yuǎn)地產(chǎn)公司總經(jīng)理

物業(yè)公司總經(jīng)理理財

品質(zhì)管理部

財務(wù)部

行政綜合事務(wù)部

各項目管理部

5．4物業(yè)公司人員配置及簡要說明：

1、物業(yè)公司經(jīng)理1名：監(jiān)督、檢查、管理下屬各部門的工作，完成公司下達(dá)的各項指標(biāo)和任務(wù)。

2、物業(yè)財務(wù)部設(shè)會計1名：監(jiān)督各職能部門完成的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，有效地控制公司財務(wù)預(yù)算，并向地產(chǎn)總公司財務(wù)負(fù)責(zé)。

3、品質(zhì)管理部設(shè)品管員1名。負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查各職能部門的各項品質(zhì)方面的問題，及時反映并提交相關(guān)的整改意見和預(yù)防措施。

4、綜合事務(wù)部設(shè)采購1名；設(shè)后勤管理人員1名；設(shè)招聘培訓(xùn)文員1名。主要負(fù)責(zé)宿舍及后勤管理，人員招聘、離職和入職培訓(xùn)等相關(guān) 事宜。

5、各項目部各設(shè)管理處經(jīng)理1名。

5．4各管理處組織架構(gòu)圖（按目前第一期項目草擬）

昶遠(yuǎn)·物業(yè)河畔一期物業(yè)管理處

護(hù)衛(wèi)固定崗19人

護(hù)衛(wèi)領(lǐng)班2人

電工7人

服務(wù)前臺3人

文員1人

護(hù)衛(wèi)巡邏崗8人

停車場6人暫無

清潔班11人

管理員3人

社區(qū)文化1`人

綠化工2人

工程維修主管

財務(wù)部收款1人

服務(wù)中心主任

環(huán)境綠化主管

護(hù)衛(wèi)服務(wù)主管

泥水工1人

人員配置及簡要說明：

1、昶遠(yuǎn)·物業(yè)河畔第一期物業(yè)管理處設(shè)經(jīng)理1名，目前可由物業(yè)經(jīng)理兼任。

2、服務(wù)中心配客戶服務(wù)主任1名；現(xiàn)場管理人員3名（包括輪休和前期裝修巡查）；文員1名（負(fù)責(zé)業(yè)主檔案和公司相關(guān)文件管理、負(fù)責(zé)管理處物品管理）；社區(qū)文化1名（負(fù)責(zé)管理通知的發(fā)放、商務(wù)接洽和社區(qū)活動策劃并協(xié)助文員工作）；前臺接待3名（包括輪休和值班至晚21點）?？蛻舴?wù)部共計9名。

3、工程維修部設(shè)主管1名；設(shè)備電工（高壓工）2名（主要負(fù)責(zé)各設(shè)備房的巡檢、商業(yè)廣場廣告燈具）；低壓維修電工4名（包括24小時值班、輪休）；電梯工1名；泥水工1名。工程維修部共計9名。

4、護(hù)衛(wèi)服務(wù)部設(shè)主管1名（按12小時工作制/班編制）；下設(shè)班長2名；巡邏保安8名（其中樓層巡邏2名/班，外圍及商業(yè)廣場巡邏包括頂崗2名/班）；固定崗保安16名（按一期五棟計算，每棟設(shè)大堂保安1名或叫門童）。監(jiān)控中心保安2名（24小時值班制度，晚21點后包括接聽客戶服務(wù)中心電話及智能報警）；地下車庫車場保安6名暫無（出入口各1名，車場巡查加頂崗1名）。銷售中心門口禮儀崗1名。護(hù)衛(wèi)服務(wù)部共計36名。

5、環(huán)境部設(shè)主管1名；下設(shè)綠化工2名；清潔領(lǐng)班1名；清潔工樓層設(shè)5名（即每棟1名，按3000-6000平方建筑面積1人計）；外圍加平臺花園、商業(yè)廣場設(shè)3名；機動加頂崗2名；環(huán)境部共計14名。

6、收款員1名（輪休時可由前臺接待代收，物業(yè)公司設(shè)會計一名并 向總公司負(fù)責(zé)）。

7、樣板房按設(shè)置1名或兩樣板房相鄰的也可只配置1名。負(fù)責(zé)引領(lǐng)客戶看房和樣板房物品的看管、清潔等。

會所因在建設(shè)中未列入此次人員配置內(nèi)，因前期時業(yè)主在二次裝修中人員進(jìn)出較雜，環(huán)境容易遭到破壞，所以在人員配置方面按其最大化的要求配置，護(hù)衛(wèi)服務(wù)部輪休人員因工作時間問題還未確定需添加。另：購買二樓住宅靠近平臺花園的陽臺如銷售時同意其開設(shè)拉閘門也會造成安全隱患，也需添加護(hù)衛(wèi)人員。再因昶遠(yuǎn)·物業(yè)河畔屬商住結(jié)合，在保安管理上只能采取半封閉式管理。

以上是我個人在現(xiàn)場大致了解后草擬的工作方案，如有不當(dāng)之處請多給予賜教，實際到場人數(shù)可根據(jù)實際需要，采取人員分步到位的辦法實施。