第一篇：樓盤賣點(diǎn)總結(jié)

樓盤賣點(diǎn)庫(kù)

第一大類型賣點(diǎn) 樓盤硬件

產(chǎn)品時(shí)代與營(yíng)銷時(shí)代似乎是一個(gè)循環(huán)，然而好房子畢竟是決定購(gòu)買行為的最終要素。樓盤的硬件價(jià)值體現(xiàn)于每個(gè)細(xì)節(jié)當(dāng)中，我們要從中發(fā)現(xiàn)最有打動(dòng)力的一個(gè)。賣點(diǎn)構(gòu)成：

戶型賣點(diǎn)、配套設(shè)施、交通賣點(diǎn)、精裝修賣點(diǎn)、板式住宅、建材與配置、景觀賣點(diǎn)、新工藝新材料、使用率賣點(diǎn)、樓間距賣點(diǎn)、會(huì)所賣點(diǎn)、泳池賣點(diǎn)、戶口賣點(diǎn)、大型超市進(jìn)駐、規(guī)劃賣點(diǎn)、專業(yè)組合、大規(guī)模賣點(diǎn)、創(chuàng)新技術(shù)、綠化率賣點(diǎn) 第二大類型賣點(diǎn) 建筑風(fēng)格

如果說(shuō)兩年前大家還在討論建筑風(fēng)格是否可以當(dāng)作產(chǎn)品的核心要素，那么今天建筑風(fēng)格幾乎是影響住宅魅力的第一元素。風(fēng)格有很多種，哪些適合于我們的項(xiàng)目？哪些具有更強(qiáng)的殺傷力？ 賣點(diǎn)構(gòu)成：

建筑藝術(shù)、德國(guó)風(fēng)格、歐陸風(fēng)格、法國(guó)風(fēng)格、意大利風(fēng)格、海派建筑風(fēng)格、和式筑居、新加坡風(fēng)格

第三大類型賣點(diǎn) 空間價(jià)值

空間與時(shí)間，構(gòu)成了我們的生命。年華似水，不可扭轉(zhuǎn)。好在人類對(duì)空間還有發(fā)言權(quán)，于是我們的時(shí)間里存放過(guò)去的記憶，在空間里自由打造未來(lái)的設(shè)想。賣點(diǎn)構(gòu)成：

錯(cuò)層賣點(diǎn)、躍式賣點(diǎn)、復(fù)式賣點(diǎn)、空中花園、大露臺(tái)賣點(diǎn) 第四大類型賣點(diǎn) 園林主題

環(huán)境作為居住空間的重要組成，與住宅一起肩負(fù)了“天人合一”的使命。也許沒(méi)有賣點(diǎn)的環(huán)境是最好的，可是為了讓房子賣得更好，我們非得要很多說(shuō)法，但愿買房子的人民多年以后可以繼續(xù)感覺(jué)那么好。賣點(diǎn)構(gòu)成：

中心花園、加拿大風(fēng)情園林、主題園林、藝術(shù)園林、亞熱帶園、園林規(guī)模、歐陸園林、江南園林、自然園林、樹(shù)木賣點(diǎn)、新加坡式園林、嶺南園林、園林社區(qū)、澳洲風(fēng)情、海濱風(fēng)情、熱帶園林 第五大類型賣點(diǎn) 自然景觀

擁有自然景觀資源的房子，本身便構(gòu)成了一道風(fēng)景。在風(fēng)景與風(fēng)景的對(duì)話中，我們渴望發(fā)現(xiàn)一種源自夢(mèng)想的最大價(jià)值。江、河、山、水、房子、以及人，將構(gòu)成一幅完美圖景。賣點(diǎn)構(gòu)成：

全海景賣點(diǎn)、一線江景、二線江景、園景賣點(diǎn)、人工湖景、山水景觀、山景賣點(diǎn)、河景賣點(diǎn)、一線江景、二線江景、自然湖景 第六大類型賣點(diǎn) 區(qū)位價(jià)值

對(duì)于區(qū)位價(jià)值的爭(zhēng)論其實(shí)沒(méi)有意義，區(qū)位對(duì)不同定位的居所來(lái)說(shuō)，影響各有不同，但都是決定性的。有些項(xiàng)目的核心價(jià)值正是體現(xiàn)于區(qū)位之上的，盡管顯而易見(jiàn)，卻需要更具創(chuàng)造性的發(fā)揮。賣點(diǎn)構(gòu)成：

繁華路段、CBD概念、中心區(qū)概念、奧運(yùn)村概念、地鐵概念、商業(yè)地段 第七大類型賣點(diǎn) 產(chǎn)品類別

人以群分，房以類聚。某些特殊類型產(chǎn)品定位，往往可以更加精確的捕捉特定的目標(biāo)客戶群。這是一次對(duì)產(chǎn)品定位與賣點(diǎn)宣傳的雙重考驗(yàn)。賣點(diǎn)構(gòu)成：

小戶型物業(yè)、Townhouse、產(chǎn)權(quán)式酒店、獨(dú)立別墅、酒店式公寓、大戶型物業(yè)、商務(wù)公寓、國(guó)際公寓、學(xué)院派公寓、新獨(dú)院住宅、經(jīng)濟(jì)適用房 第八大類型賣點(diǎn) 人以群分

不同買家對(duì)住宅品質(zhì)的要求也不同。所謂好的產(chǎn)品，就是最適合某種類型的人的樓盤，社會(huì)是有階層的，樓盤也是有階層的。

賣點(diǎn)構(gòu)成：豪宅賣點(diǎn)、白領(lǐng)賣點(diǎn)、單身公寓、工薪階層、外銷賣點(diǎn)、先鋒人士、國(guó)際化社區(qū)

第九大類型賣點(diǎn) 原創(chuàng)概念

白紙上可以有許多發(fā)揮。地產(chǎn)商們?yōu)橘?gòu)房創(chuàng)造了許多概念，有些牽強(qiáng)附會(huì)，有些動(dòng)人心扉。在這個(gè)資訊過(guò)剩的時(shí)代，我們總是需要一些簡(jiǎn)潔而強(qiáng)大的詞匯。賣點(diǎn)構(gòu)成：

居住主題、新都市主義、宣言賣點(diǎn)、度假式概念、現(xiàn)代主義、游戲規(guī)則 第十大類型賣點(diǎn) 功能提升

為購(gòu)房者創(chuàng)造剩余價(jià)值，往往要通過(guò)功能提升來(lái)實(shí)現(xiàn)，這些價(jià)值提升、或者是超越了樓盤的先天資源，但是同時(shí)也對(duì)開(kāi)發(fā)商的操作提出了更高的要求。賣點(diǎn)構(gòu)成：

健康概念、投資概念、綠色概念、e概念賣點(diǎn)、環(huán)保概念、生態(tài)概念 第十一大類型賣點(diǎn) 產(chǎn)品嫁接

在另外一個(gè)領(lǐng)域找尋靈感，已經(jīng)成為地產(chǎn)界聰明人士的秘密。不管是叫產(chǎn)品嫁接，還是叫復(fù)合地產(chǎn)，這種創(chuàng)造都將更好地激發(fā)人們對(duì)美好生活的向往。然而，找到成功的嫁接點(diǎn)絕非拍腦即可。賣點(diǎn)構(gòu)成：

教育概念、音樂(lè)概念、藝術(shù)概念、運(yùn)動(dòng)概念、旅游概念 第十二大類型賣點(diǎn) 樓盤軟性

附加值生活是無(wú)形的，發(fā)展商在為人們提供有形的居住空間的同時(shí)，還應(yīng)該為住戶們構(gòu)筑一個(gè)無(wú)形空間?？床灰?jiàn)的東西更難做到，這是區(qū)別一個(gè)杰出地產(chǎn)商與平庸地產(chǎn)商的關(guān)鍵所在。

賣點(diǎn)構(gòu)成：

服務(wù)賣點(diǎn)、文化賣點(diǎn)、物業(yè)管理、口碑賣點(diǎn) 第十三大類型賣點(diǎn) 產(chǎn)品可感受價(jià)值

居住者對(duì)生活空間的感受是多元化的。這與人類的價(jià)值觀有緊密關(guān)聯(lián)，在不同時(shí)代，不同地域，會(huì)有不同的側(cè)重點(diǎn)，這類賣點(diǎn)平和厚實(shí)，直奔關(guān)鍵主題 賣點(diǎn)構(gòu)成：

品質(zhì)賣點(diǎn)、成熟社區(qū)、身份地位、安全賣點(diǎn) 第十四大類型賣點(diǎn) 樓盤及發(fā)展商形象

好蛋未必一定是好雞下的，但好雞總是可以下好蛋的。在信息不對(duì)稱的環(huán)境下，善良的中國(guó)人民喜歡用一個(gè)開(kāi)發(fā)商的聲譽(yù)來(lái)判斷該買誰(shuí)的房子。賣點(diǎn)構(gòu)成：

榮譽(yù)賣點(diǎn)、發(fā)展商品牌、知情權(quán)賣點(diǎn)、自我標(biāo)榜、張揚(yáng)個(gè)性 第十五大類型賣點(diǎn) 居住文化與生活方式

在幾十年的時(shí)間里，中國(guó)人幾乎忘記了自己該怎樣生活。人們一方面試圖去延續(xù)幾乎遺忘了的傳統(tǒng)居住文化，一方面又充滿渴望地期待著來(lái)自異域的生活方式。賣點(diǎn)構(gòu)成：

生活方式、品味賣點(diǎn)、文脈賣點(diǎn) 第十六大類型賣點(diǎn) 情感

人類是脆弱的，情感即為明證。然而人類最偉大的力量也來(lái)自情感?？梢哉f(shuō)情感是我們這個(gè)社會(huì)最與眾不同的魔桿之一，我們可以用它來(lái)撬起許多比地球更沉重的東西。賣點(diǎn)構(gòu)成：

孩子賣點(diǎn)、情緣賣點(diǎn)、親恩賣點(diǎn) 第十七大類型賣點(diǎn) 銷售與工程進(jìn)度

購(gòu)房者最直接的信心來(lái)自樓盤的工程進(jìn)度，發(fā)展商巧妙利用施工過(guò)程中的幾個(gè)重要階段，將能營(yíng)造出一系列氣氛熱烈的慶典時(shí)刻，中國(guó)人總是信任這種一本正經(jīng)的形式。賣點(diǎn)構(gòu)成：

奠基賣點(diǎn)、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、第一期公開(kāi)發(fā)售、第二期公開(kāi)發(fā)售、最后一期公開(kāi)發(fā)售、火爆人氣、熱銷賣點(diǎn)、加推賣點(diǎn)、樣板房開(kāi)放、外立面呈現(xiàn)、封頂賣點(diǎn)、竣工賣點(diǎn)、交樓賣點(diǎn)、入伙賣點(diǎn)、尾房銷售、現(xiàn)房賣點(diǎn)、答謝賣點(diǎn) 第十八大類型賣點(diǎn) 創(chuàng)意促銷

如果能吸引買家的眼球，并且進(jìn)一步將他們帶到樓盤現(xiàn)場(chǎng)，可以說(shuō)已經(jīng)成功了一半。隨著樓市競(jìng)爭(zhēng)不斷白熱化，搭臺(tái)唱戲促銷吆喝將成為考驗(yàn)發(fā)展商想象力的一道難題。賣點(diǎn)構(gòu)成：

價(jià)格賣點(diǎn)、付款方式、競(jìng)賣賣點(diǎn)、節(jié)日促銷、折扣促銷、送禮促銷、特價(jià)單位促銷、巨獎(jiǎng)促銷、名人效應(yīng)、各類比賽促銷、征集活動(dòng)促銷、開(kāi)放日促銷、業(yè)主聯(lián)誼促銷、音樂(lè)會(huì)促銷、表演活動(dòng)促銷、藝術(shù)活動(dòng)促銷、新舊房互動(dòng)、車房互動(dòng)、送私家花園、另類營(yíng)銷手法

第二篇：如何整理樓盤的銷售優(yōu)點(diǎn)和賣點(diǎn)

整理樓盤的銷售優(yōu)點(diǎn)和賣點(diǎn)可以從以下幾個(gè)方面入手:

一、地理位置：離市區(qū)的距離、附近居民的層次定位、附近市政重要設(shè)施、政府對(duì)所在地的行政定位（包括規(guī)劃）、所在地未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)等。

二、環(huán)境：區(qū)域環(huán)境（大環(huán)境）、小區(qū)環(huán)境（小環(huán)境）、樓盤周圍的知名建筑、附近的景區(qū)、小區(qū)內(nèi)的人工景觀等

三、規(guī)劃：附近行政規(guī)劃、小區(qū)內(nèi)規(guī)劃、未來(lái)發(fā)展規(guī)劃。

四、交通：附近公交線路、小區(qū)內(nèi)開(kāi)通的巴士等

五、文化：小區(qū)文化的定位、周邊文化設(shè)施（公共文化、教育、體育場(chǎng)所，如文化館、體育館、學(xué)校、音樂(lè)廳、電影院、書(shū)城等）、小區(qū)內(nèi)文化設(shè)施

六、配套：與樓盤相關(guān)的配套設(shè)施，如飲食、文化、體育、娛樂(lè)、休閑、教育、銀行、商場(chǎng)、消防、智能系統(tǒng)等 找房地產(chǎn)資料 到中國(guó)地產(chǎn)商

七、開(kāi)發(fā)商實(shí)力：開(kāi)發(fā)商信譽(yù)、過(guò)往開(kāi)發(fā)情況、開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力等

八、樓盤競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：其他樓盤所不具備的或優(yōu)于其他樓盤的各項(xiàng)優(yōu)點(diǎn)

九、樓盤區(qū)域優(yōu)勢(shì)：樓盤在所在區(qū)域內(nèi)的各種優(yōu)點(diǎn)

十、戶型設(shè)計(jì)：在戶型設(shè)計(jì)上的優(yōu)點(diǎn)，如通風(fēng)性能好、無(wú)暗房等

十一、用材：建筑用料、裝修裝飾用料等

十二、價(jià)格：樓盤價(jià)格的高低（高，高得有理；低，低的動(dòng)心）

十三、價(jià)值：保值情況、升值潛力

十四、物業(yè)管理：管理公司資質(zhì)及知名度、管理方法、保安隊(duì)伍、服務(wù)等

十五、歷史記錄：樓盤自開(kāi)發(fā)以來(lái)有過(guò)哪些業(yè)績(jī)

十六、市場(chǎng)關(guān)注度：樓盤在市場(chǎng)上受到公眾關(guān)注的程度

第三篇：樓盤賣點(diǎn)整理及踩盤心得

房地產(chǎn)市場(chǎng)賣點(diǎn)類型

全面梳理房地產(chǎn)市場(chǎng)，可將所有的賣點(diǎn)分為18大類，共有158個(gè)賣點(diǎn)。第一大類型賣點(diǎn)樓盤硬件

產(chǎn)品時(shí)代與營(yíng)銷時(shí)代似乎是一個(gè)循環(huán)，然而好房子是決賽購(gòu)買行為的最終要素。樓盤的硬件價(jià)值體現(xiàn)于每個(gè)細(xì)節(jié)當(dāng)中，我們要從中發(fā)現(xiàn)最有打動(dòng)力的一個(gè)

賣點(diǎn)構(gòu)成：戶型賣點(diǎn)、配套設(shè)施、交通賣點(diǎn)、精裝修賣點(diǎn)、板式住宅、建材與配置、景觀賣點(diǎn)、新工藝新材料、使用率賣點(diǎn)、樓間距賣點(diǎn)、會(huì)所賣點(diǎn)、泳池賣點(diǎn)、創(chuàng)新技術(shù)、綠化率賣點(diǎn)。

第二大類型賣點(diǎn)建筑風(fēng)格

如果說(shuō)兩年前大家還在討論建筑風(fēng)格是否可以當(dāng)作產(chǎn)品的核心要素，那么今天建筑風(fēng)格幾乎是影響住宅魅力的第一元素。風(fēng)格有很多種，哪些適合我們的項(xiàng)目？哪些具有更強(qiáng)的殺傷力？

賣點(diǎn)構(gòu)成：建筑藝術(shù)、德國(guó)風(fēng)格、歐陸風(fēng)格、法國(guó)風(fēng)格、意大利風(fēng)格、海派建筑風(fēng)格、和式筑居、新加坡風(fēng)格 第三大類型賣點(diǎn)空間價(jià)值

空間與時(shí)間，構(gòu)成了我們的生命。年華似水，不可扭轉(zhuǎn)。好在人類對(duì)空間還有發(fā)言權(quán)，于是我們的時(shí)間里存放過(guò)去的記憶。在空間里自由打造未來(lái)的設(shè)想。

賣點(diǎn)的構(gòu)成：錯(cuò)層賣點(diǎn)、躍式賣點(diǎn)、復(fù)式賣點(diǎn)、空中花園、大露臺(tái)賣點(diǎn)。第四大類型賣點(diǎn)園林主題

環(huán)境作為居住空間的重要組成，與住宅一起肩負(fù)了“天人合一”的使命。也許沒(méi)有賣點(diǎn)的環(huán)境是最好的，可是為了讓房子賣得最好，我們非得有很多說(shuō)法，但愿買房子的人民多年以來(lái)可以感覺(jué)那么好。賣點(diǎn)構(gòu)成：中心花園、加拿大風(fēng)情園林、主題園林、藝術(shù)園林、亞熱帶園、園林規(guī)模、歐陸園林、江南園林、自然園林、樹(shù)木賣點(diǎn)、新加坡式園林、嶺南園林、園林社區(qū)、澳洲風(fēng)情、海濱風(fēng)情、熱帶園林。第五大類型賣點(diǎn)自然景觀

擁有自然景觀資源的房子，本身便構(gòu)成了一道風(fēng)景。在風(fēng)景與風(fēng)景的對(duì)話中，我們渴望發(fā)現(xiàn)一種源自夢(mèng)想的最大價(jià)值。江、河、山、水、房子、以及人，將構(gòu)成一幅完美圖景。

賣點(diǎn)構(gòu)成：全海景賣點(diǎn)、一線江景、二線江景、園景賣點(diǎn)、人工湖景、山水景觀、山景賣點(diǎn)、河景賣點(diǎn)、一線江景、二線江景、自然湖景 第六大類型賣點(diǎn)區(qū)位價(jià)值

對(duì)于區(qū)位價(jià)值的爭(zhēng)論其實(shí)沒(méi)有意義，區(qū)位對(duì)不同定位的居所來(lái)說(shuō)，影響各不相同，但都是決定性的。有些項(xiàng)目的核心價(jià)值正是體現(xiàn)于區(qū)位之上的，盡管顯而易見(jiàn)，卻需要更具創(chuàng)造性的發(fā)揮。

賣點(diǎn)構(gòu)成：繁華路段、CBD概念、中心區(qū)概念、奧運(yùn)村概念、地鐵概念、商業(yè)地段 第七大類型賣點(diǎn)產(chǎn)品類別

人以群分、房以類聚。某些特殊類型產(chǎn)品定位，往往可以更加精確的捕捉特定的目標(biāo)客戶群。這是一次對(duì)產(chǎn)品定位與賣點(diǎn)宣傳的雙重考驗(yàn)。

賣點(diǎn)構(gòu)成：小戶型物業(yè)、TOWNHOUSE、產(chǎn)權(quán)式酒店、獨(dú)立別墅、酒店式公寓、大戶型物業(yè)、商務(wù)公寓、國(guó)際公寓、學(xué)院派公寓、新獨(dú)院住宅、經(jīng)濟(jì)適用房。第八大類型賣點(diǎn)人以群分

不同買家對(duì)住宅品質(zhì)的要求也不同。所謂好的產(chǎn)品。就是最適合某種類型的人的樓盤，社會(huì)是有階層的，樓盤也是有階層的。

賣點(diǎn)構(gòu)成：豪宅賣點(diǎn)、白領(lǐng)賣點(diǎn)、單身公寓、工薪階層、外銷賣點(diǎn)、先鋒人士、國(guó)際化社區(qū)

第九大類型賣點(diǎn)原創(chuàng)概念

白紙上可以有許多發(fā)揮。地產(chǎn)商們?yōu)橘?gòu)房創(chuàng)造了許多概念。有些牽強(qiáng)附會(huì)、有些動(dòng)人心扉。在這個(gè)資訊過(guò)剩的時(shí)代，我們總是需要一些簡(jiǎn)潔而強(qiáng)大的詞匯。

賣點(diǎn)構(gòu)成：居住主題、新都市主義、宣言賣點(diǎn)、度假式概念、現(xiàn)代主義、游戲規(guī)劃 第十大類型賣點(diǎn)功能提升

為購(gòu)房者創(chuàng)造剩余價(jià)值，往往要通過(guò)功能提升來(lái)實(shí)現(xiàn)，這些價(jià)值提升，或者是超越了樓盤的先天資源，但是同時(shí)也對(duì)開(kāi)發(fā)商的操作提出了更高的要求。

賣點(diǎn)構(gòu)成：健康概念、投資概念、綠色概念、E概念賣點(diǎn)、環(huán)保概念、生態(tài)概念。第十一大類型賣點(diǎn)產(chǎn)品嫁接

在另外一個(gè)領(lǐng)域找尋靈感，已經(jīng)成為地產(chǎn)界聰明人士的秘密。不管是叫產(chǎn)品嫁接，還是叫復(fù)合地產(chǎn)，這種創(chuàng)造都將更好地激發(fā)人們對(duì)美好生活的向往。然而，找到成功的嫁接點(diǎn)絕非拍腦袋即可。

賣點(diǎn)構(gòu)成：教育概念、音樂(lè)概念、藝術(shù)概念、運(yùn)動(dòng)概念、旅游概念。第十二大類型賣點(diǎn)樓盤軟性附加值

生活是無(wú)形的，發(fā)展商在為人們提供有形的居住空間的同時(shí)，還應(yīng)該為住戶們構(gòu)筑一個(gè)無(wú)形空間。看不見(jiàn)的東西更難做到。這是區(qū)別一個(gè)杰出地產(chǎn)商與平庸地產(chǎn)商的關(guān)鍵所在。

賣點(diǎn)構(gòu)成：服務(wù)賣點(diǎn)、文化賣點(diǎn)、物業(yè)管理、口碑賣點(diǎn) 第十三大類型賣點(diǎn)產(chǎn)品可感受價(jià)值

居住者對(duì)生活空間的感受是多元化的。這與人類的價(jià)值有緊密關(guān)系，在不同時(shí)代、不同地域、會(huì)有不同的側(cè)重點(diǎn)。這類賣點(diǎn)平和厚實(shí)，直奔關(guān)鍵主題。

賣點(diǎn)構(gòu)成：品質(zhì)賣點(diǎn)、成熟社區(qū)、身份地位、安全賣點(diǎn)。第十四大類型賣點(diǎn)樓盤及發(fā)展商形象

好蛋未必一定是好雞下的，但好雞總是可以下好蛋的。在信息不對(duì)稱的環(huán)境下，善良的中國(guó)人喜歡用一個(gè)開(kāi)發(fā)商的聲譽(yù)來(lái)判斷該買誰(shuí)的房子！賣點(diǎn)構(gòu)成：榮譽(yù)賣點(diǎn)、發(fā)展商品牌、知情權(quán)賣點(diǎn)、自我標(biāo)榜、張揚(yáng)個(gè)性。第十五大類型賣點(diǎn)居住文化與生活方式

在幾十年的時(shí)間里，中國(guó)人幾乎忘記了自己該怎樣生活。人們一方面試圖去延續(xù)幾乎遺忘了的傳統(tǒng)居住文化，一方面又充滿渴望地期待著來(lái)自異域的生活方式。

賣點(diǎn)構(gòu)成：生活方式、品味賣點(diǎn)、文脈賣點(diǎn) 第十六大類型賣點(diǎn)情感

人類是脆弱的，情感即為明證。然而人類最偉大的力量也來(lái)自情感，可以說(shuō)情感是我們這個(gè)社會(huì)最與眾不同的之一。我們可以用它來(lái)撬起許多比地球更沉重的東西。

賣點(diǎn)構(gòu)成：孩子賣點(diǎn)、情緣賣點(diǎn)、親恩賣點(diǎn) 第十七大類型賣點(diǎn)創(chuàng)意促銷

如果能吸引買家的眼球，并且進(jìn)一步將他們帶到樓盤現(xiàn)場(chǎng)，可以說(shuō)已經(jīng)成功了一半。隨著樓市競(jìng)爭(zhēng)不斷白熱化，搭臺(tái)唱戲促銷吆喝將成為考驗(yàn)發(fā)展商想象力的一道難題。

賣點(diǎn)構(gòu)成：價(jià)格賣點(diǎn)、付款方式、競(jìng)賣賣點(diǎn)、節(jié)日促銷、折扣促銷、送禮促銷、特價(jià)單位促銷、巨獎(jiǎng)促銷、名人效應(yīng)、各類比賽促銷、征集活動(dòng)促銷、開(kāi)放日促銷、業(yè)主聯(lián)誼促銷、音樂(lè)會(huì)促銷、表演活動(dòng)促銷、藝術(shù)活動(dòng)促銷、新舊房互動(dòng)、車房互動(dòng)、送私家花園、另類營(yíng)銷手法。第十八大類型銷售與工程進(jìn)度

奠基、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、第一期公開(kāi)發(fā)售、第二期公開(kāi)發(fā)售、最后一期公開(kāi)發(fā)售、火爆人氣、熱銷、加推、樣板房開(kāi)放、外立面呈現(xiàn)、封頂、竣工、交樓、入伙、尾房銷售、現(xiàn)房、答謝

踩盤者的經(jīng)驗(yàn)

第一部分：踩盤者的潛規(guī)則。

1、到售樓處踩盤就是為了搜集情報(bào)和增長(zhǎng)見(jiàn)識(shí)和做到“知彼知己，百戰(zhàn)不殆” 我想很多人都有踩盤的經(jīng)歷，踩盤是良心和自尊心雙重考驗(yàn)的事情，每次踩盤感受可能都不同，同行去看同行的盤子，說(shuō)白了就是為了搜集情報(bào)和增長(zhǎng)見(jiàn)識(shí)。但是被搜集的人就說(shuō)了，我憑什么讓你知道我的方法或者手段（雖然這些東西沒(méi)有多少創(chuàng)新，但是還是人家的勞動(dòng)成果），這種想法也是無(wú)可厚非的。但是行業(yè)要發(fā)展，個(gè)人要進(jìn)步，沒(méi)有交流怎么辦，我想去踩盤也是一種交流。作為地產(chǎn)策劃人，跑盤是必修課，尤其是有規(guī)模實(shí)力的地產(chǎn)中介公司對(duì)此要求尤為嚴(yán)格。代理公司到異地代理項(xiàng)目，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人都會(huì)和銷售人員一起踩盤，其實(shí)在前期作業(yè)的時(shí)候該得到的各個(gè)樓盤情況大都掌握，為什么還還要踩呢？原因無(wú)他，只是想了解各樓盤的銷售實(shí)力。同時(shí)也想讓我的銷售人員向同行學(xué)習(xí)，所謂的情報(bào)其實(shí)就是信息經(jīng)過(guò)收集、整理、加工、分析、升華的產(chǎn)物，在這里收集的工作其實(shí)可以使用很多不同的方法來(lái)實(shí)現(xiàn)，有的時(shí)候公開(kāi)的信息經(jīng)過(guò)加工之后形成的情報(bào)比詢問(wèn)出來(lái)的信息準(zhǔn)確和有效的多。同時(shí)在收集的時(shí)候，必須帶著目的去收集。所謂“耳聽(tīng)為虛，眼見(jiàn)為實(shí)”。不了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品特色、促銷手段、價(jià)格定位又如何能夠讓自己的產(chǎn)品比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更吸引消費(fèi)者。

2、明確踩盤人、踩盤方向和踩盤的最佳時(shí)間。

地產(chǎn)圈里踩盤最多的可能就是市調(diào)部/市場(chǎng)部的人，其它的諸如策劃部、銷售部、公司老總等人則相對(duì)較少，也就說(shuō)目的決定踩盤人的人選，不可把全部的工作都委托給市調(diào)組成員。很多時(shí)候市調(diào)的人對(duì)踩盤的方向很迷茫，有些資料完全可以不通過(guò)售樓處獲得。要是僅僅是為了收集樓盤建設(shè)數(shù)據(jù)和查看工程進(jìn)度去的，你只需要索要資料和去工地實(shí)際的轉(zhuǎn)一圈既可以。如果要了解售樓的進(jìn)度以及售樓部人員的素質(zhì)，那就應(yīng)該和售樓人員進(jìn)行交流，當(dāng)然這種交流可以是公開(kāi)的，也可以是隱蔽的，這里有兩個(gè)原則，一是根據(jù)情況選擇公開(kāi)和隱蔽；另一個(gè)就是需要個(gè)人素質(zhì)在起作用，不要刺探一些不應(yīng)問(wèn)得問(wèn)題，僅問(wèn)常規(guī)性的問(wèn)題，信息變成情報(bào)不是在收集階段，而應(yīng)是在大量信息被整理、分析之后得出。到售樓處有幾個(gè)時(shí)間段要避開(kāi)：一是上午9點(diǎn)以前不要去,因?yàn)榇藭r(shí)大多很多銷售人員要打掃衛(wèi)生和開(kāi)每天的清晨例會(huì)；二是中午午休和就餐的時(shí)間不要去，這個(gè)時(shí)間段銷售人員最疲憊狀態(tài)全無(wú)，此時(shí)去無(wú)異于找臉色看；三是下午5：30點(diǎn)以后不要去，這個(gè)時(shí)間段銷售要么填寫(xiě)當(dāng)天各種的分析報(bào)表，要么這時(shí)就要開(kāi)始培訓(xùn)或者開(kāi)每天情況分析例會(huì)。只要避開(kāi)上述三個(gè)時(shí)間段，在銷售人員清閑的時(shí)間,不和人家接待客戶的主要時(shí)間沖突的情況下,你就會(huì)了解很多情況。

3、以什么的身份和借口交談會(huì)最佳？

明著去或暗著來(lái)結(jié)果會(huì)是什么？表不表明身份其實(shí)它涉及行業(yè)銷售水準(zhǔn)，個(gè)人心態(tài)和處世態(tài)度，以及個(gè)人修養(yǎng)，真正需要的資料不會(huì)輕而易舉得到的，要靠經(jīng)驗(yàn)去估，去觀察． 3.1、假扮客戶

踩盤人假扮客戶大都出于這樣一種假設(shè)：“我把自己當(dāng)成一個(gè)準(zhǔn)客戶，即使接待員看出你是踩盤的，只要你不說(shuō)，他總是會(huì)抱有一絲的幻想，你表明了身份，他就什么幻想也沒(méi)了！”其實(shí)搞的大家都跟FBI是的很可悲，這樣做通常傷害最大的是銷售人員，大家都知道實(shí)行傭金制的公司一般實(shí)行的是輪流接待客戶制，一輪過(guò)當(dāng)天可能就再也沒(méi)有機(jī)會(huì)接待客戶了。一般來(lái)說(shuō)假扮客戶最好是一男一女扮情侶或者“夫妻”，這樣二人既可以相互配合又能夠不引起很多事故。3.2、直接標(biāo)明同行的身份

一般情況下我們明示身份，在深圳等房地產(chǎn)發(fā)展比較成熟的區(qū)域大多情況下還是能得到優(yōu)待的，同行之間的理解和幫助多過(guò)了猜疑和不滿，但是總有那么幾次意外；而在房地產(chǎn)發(fā)展欠發(fā)達(dá)地區(qū)，多數(shù)跑盤人都會(huì)有不被同行善待的記憶。當(dāng)然了亮身份也有例外情況比如：你在被踩盤的項(xiàng)目有熟人，又不便于打招呼，你就可以找個(gè)借口以閑聊或?qū)W習(xí)的口吻了解情況（比如我認(rèn)識(shí)某代理公司的老總，因?yàn)槟呈滦枰狡漤?xiàng)目踩盤，對(duì)于這種小事其實(shí)時(shí)沒(méi)有必要和老總打招呼的，因此就可以用閑聊的方式去獲得一些資料）。另外一種情況就是你是管理層的或者決策層的，你可以直接找被踩盤的案場(chǎng)銷售經(jīng)理，講明來(lái)意。同行進(jìn)行信息溝通，你需要信息時(shí)也可找我，做到雙贏，皆大歡喜。沒(méi)有永遠(yuǎn)的敵人，只有永遠(yuǎn)的利益。通常在你表明了身份之后會(huì)有兩種情況，一是銷售人員把你當(dāng)成“準(zhǔn)客戶”接待，二是消極接待甚至拒絕接待。當(dāng)銷售人員把你當(dāng)作“準(zhǔn)客戶“接待我就不多講了，這里主要講一下被踩的樓盤銷售人員消極接待甚至拒絕接待的情況。一般銷售人員會(huì)說(shuō)：“這不太好說(shuō)，這不方便說(shuō)，那個(gè)保密”，非常讓人真生氣，（心理暗想：“非要裝做買房的顧客，把你騙來(lái)騙去，浪費(fèi)你的感情才高興！我既然來(lái)踩盤，那就說(shuō)明這是個(gè)任務(wù)，是任務(wù)就必須完成！”），因此踩盤人死纏爛打也是無(wú)奈之舉，某公司的一位副總在談這件事的時(shí)候說(shuō)，我在如果想要在那個(gè)售樓部拍一個(gè)東西，我會(huì)天天去，第一次不行我再去，第二次不行，我還去，.直到拍到為止，他們要忙著賣樓，我就不信會(huì)有人整天“陪著我”！在這種情況下不排除銷售人員有內(nèi)部規(guī)定，我想最根本的就是踩盤人和她沒(méi)有直接的利益關(guān)系，當(dāng)然也不排除踩盤的也太多了的情況。3.3、踩盤一定要準(zhǔn)備好相應(yīng)的設(shè)備和交通工具

很多管理層已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手信息對(duì)自己項(xiàng)目的重要性，因此為了獲得足夠份量的信息，對(duì)市調(diào)人員進(jìn)行了全方位的武裝，為了防止和銷售人員經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的交流后無(wú)法記住全部的信息，就配備微型錄音筆；為了便于存儲(chǔ)有價(jià)值的圖片資料和不能筆錄的資料，就配備了帶有大容量攝像功能的手機(jī)（如果要記錄樓盤的工地現(xiàn)場(chǎng)狀況和樓盤實(shí)景，可以攜帶微型數(shù)碼相機(jī)，記住是微型的不是大型的數(shù)碼相機(jī)）；為了便于攜帶很多資料一定要帶個(gè)可以把你要收集的資料全放進(jìn)去的手提袋或者夾包，切不可拿著很多的樓書(shū)四處“亂竄”；如果你要調(diào)研高檔樓盤盡量不要做公交車去，也不要穿著幾十元的廉價(jià)服裝，最好公司派專職司機(jī)拉市調(diào)人員去踩盤。如此不一而足，說(shuō)道底就是你盡量把自己和你要去踩盤的客戶身份特征、消費(fèi)習(xí)慣、言談舉止相吻合。

4、踩盤一定要端正心態(tài)

房地產(chǎn)行業(yè)特殊原因致使諸多邊緣從業(yè)人過(guò)于感性與自我，要求都能“不以物喜，不以己悲”實(shí)在太難，多換位多包容，一定會(huì)有意想不到的回報(bào)，古人云“退一步海闊天空！”要相信信念的力量，不要還沒(méi)踩盤之前，就幻想著銷售人員的冷眼或態(tài)度的惡劣，那樣得到的結(jié)果往往是你相信的結(jié)果，在做每件事情的時(shí)候，如果你能換個(gè)角度，朝好的方向去想，所得到的結(jié)果往往事倍功半，有的時(shí)候去某個(gè)項(xiàng)目踩盤會(huì)發(fā)現(xiàn)其它公司的踩盤者也在，都認(rèn)識(shí)發(fā)生碰車狀況，弄的踩盤的都很不好意思，想想售樓中心的銷售人員一天得接待多少我們這樣的啊，再不善待同行，可說(shuō)不過(guò)去了。第二部分：售樓處銷售人員的行為準(zhǔn)則

1、銷售人員的要有“善待同行的理念”

1.1、多個(gè)朋友多條路，本是同根生，相煎何太急。

就一個(gè)城市而言，地產(chǎn)人的圈子實(shí)在不大，大家都是打工一族，四處漂著總存在更換公司的可能，若在踩盤過(guò)程中能結(jié)識(shí)新的朋友，何嘗不是個(gè)人社會(huì)專業(yè)資源的延展?，F(xiàn)在得市場(chǎng)信息是流通網(wǎng)絡(luò)，不從這里得到，也會(huì)從別得地方得到，用遮掩不友善得態(tài)度對(duì)待對(duì)方，結(jié)果只能使自己職業(yè)生涯道路越走越狹隘！何況在成熟的市場(chǎng)上，根本就沒(méi)有什么秘密可言很多信息是公開(kāi)的，就算你了解到，又能怎樣？人家先你一步，速度很重要。因此在崗前培訓(xùn)的時(shí)候管理層就要灌輸給銷售人員“損人不利己的事最好別干”思想。

1.2、接待踩盤者對(duì)銷售新手來(lái)說(shuō)事個(gè)難得的鍛煉自己的機(jī)會(huì)。

專業(yè)的銷售人員并不怕競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來(lái)踩盤,反而希望大家互相了解,進(jìn)行信息交流,因?yàn)閬?lái)踩盤的人都是業(yè)內(nèi)人士，其實(shí)一個(gè)樓盤的好與壞，業(yè)內(nèi)人士的評(píng)價(jià)很重要。剛?cè)胄胁痪娩N售人員,應(yīng)該喜歡接待踩盤的才對(duì),因?yàn)槟銜?huì)覺(jué)得他們懂得多,問(wèn)的也專業(yè),能讓你的能力很快的提高!通常來(lái)說(shuō)作為一個(gè)新手,能把一個(gè)踩盤的應(yīng)付下來(lái),就象征著你出師了!1.3、友好一些

對(duì)于踩盤者的熱情更可以反映出本樓盤的自信，我就是最好的！友好一些，可以為自己在業(yè)界樹(shù)立良好的口碑；友好一些，你可能獲得更多的客戶，因?yàn)橥幸惨I房，而且同行還是周邊人在賣房時(shí)的意見(jiàn)領(lǐng)袖；友好一些，你也許改天就可能被哪個(gè)老總高薪挖走；友好一些，市調(diào)人員也就是了解一些基本信息，可能還不比客戶問(wèn)得多......1.4、被踩盤人員的感受和禮遇

看待事物的時(shí)候我們應(yīng)該多方面觀察，不能僅僅只看到事物的一種情況，我們大家都在呼吁踩盤時(shí)遇到尷尬的同時(shí)，也要換個(gè)角度站在銷售人員的處境去想想他們的難處，大家都能理解的一點(diǎn)是現(xiàn)在售樓部是輪換接客戶，接一個(gè)踩盤的，勢(shì)必會(huì)少接一個(gè)準(zhǔn)客戶，（當(dāng)然這種機(jī)會(huì)在售樓部基本上大家都均等的，今天你接一個(gè)踩盤的，明天就輪到我了）如果這個(gè)踩盤者能誠(chéng)實(shí)的說(shuō)明來(lái)意，也就罷了，人心換人心，大家都干這一行，沒(méi)準(zhǔn)以后還能碰上，更何況房地產(chǎn)這個(gè)圈子很小，少了一個(gè)準(zhǔn)客戶，但是多了一個(gè)同行朋友，以后還可以互同有無(wú)，何樂(lè)而不為呢，大家心知肚明，能告訴客戶的也就能告訴你沒(méi)必要遮遮掩掩的，該亮出來(lái)的總歸要亮出來(lái)，最頭疼的是裝的又不象客戶，言談之中多有專業(yè)水準(zhǔn)，問(wèn)是不是同行，還死不承認(rèn)的那種；他們往往在大多數(shù)情況下都會(huì)表現(xiàn)出一副高高在上、志高氣昂的表情，這就造成很多語(yǔ)言上發(fā)生了帶有侵犯、不尊重他人的現(xiàn)象，同時(shí)也可能會(huì)無(wú)意識(shí)的與自己所處項(xiàng)目進(jìn)行比較，在話語(yǔ)中會(huì)帶有歧視、輕視等感情色彩。你想誰(shuí)愿意面對(duì)一個(gè)不誠(chéng)懇的人，既然這樣銷售人員的態(tài)度也會(huì)變的，說(shuō)白了要想騙取一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的銷售人員，要付出很大的代價(jià)，所以我們也要善待銷售人員的理念，他們也需要尊重與坦誠(chéng)。

2、銷售人員的接待方式方法

其實(shí)我遇到的好多銷售人員都說(shuō)自己對(duì)同行比較友好的，大部分銷售經(jīng)理也要求這樣做，在不占用輪次的情況下，還是希望有更多的機(jī)會(huì)和同行溝通。但是需要在溝通過(guò)程還是保守必要一些商業(yè)秘密的比如樓盤的最終成交價(jià)格、最大的折扣幅度、銷控計(jì)劃、銷售率、客源構(gòu)成、將要實(shí)施的促銷活動(dòng)等等。第三部分：建議

1、希望有業(yè)界大佬出面能組織個(gè)松散型的自律組織。

該組織依托當(dāng)?shù)匾患矣杏绊懥Φ拿襟w，通過(guò)定期或者不定期的業(yè)余時(shí)間的思想交流，達(dá)到相互學(xué)習(xí)，相互溝通，共同把地產(chǎn)事業(yè)做的更大更強(qiáng)，同時(shí)在溝通的過(guò)程中大家可以花更小的精力和財(cái)力結(jié)識(shí)更多的志同道合的業(yè)內(nèi)朋友。

2、組建網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)這個(gè)虛擬的世界和可以掩蓋真實(shí)身份的馬甲交流信息和思想。

使用馬甲發(fā)主題帖子的形式，建立多個(gè)樓盤信息帖者多種劃分標(biāo)準(zhǔn)的帖子，了解情況的朋友把基本的東西都放上去隨時(shí)更新，這樣即節(jié)省了時(shí)間和精力，銷售小姐（先生）也不再為應(yīng)付市調(diào)人員而苦惱不堪，皆大歡喜多好，這一點(diǎn)島城的新聞網(wǎng)樓事論壇就是這種做法的標(biāo)竿，而且做的越來(lái)越有高度了。

怎樣踩盤

一、基礎(chǔ)（要踩到什么？）1.了解所踩項(xiàng)目基本情況 a)地理位置

b)環(huán)境：大環(huán)境：人文、交通、商圈

小環(huán)境：人文、交通、商圈、小區(qū)域發(fā)展、市政規(guī)劃 c)產(chǎn)品：主力/附加/公建 d)投資商（背景）e)開(kāi)發(fā)商（還有哪些項(xiàng)目）f)建設(shè)商（建設(shè)情況及資歷如何）

g)代理商：銷售代理/廣告代理（推廣、策劃）h)物業(yè)管理

i)五證：土地使用證（或土地使用出讓合同）、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、預(yù)售（銷售）許可證......注：在建立基本需求框架后，根據(jù)電話訪問(wèn)和網(wǎng)絡(luò)搜集信息的不足，在踩盤過(guò)程中再收集并補(bǔ)足。2.現(xiàn)場(chǎng)踩盤計(jì)劃 a)看一種產(chǎn)品：專一設(shè)定

b)看所有產(chǎn)品：住宅、辦公、商業(yè)的產(chǎn)品集合 從所要調(diào)查產(chǎn)品的方向建立表格和調(diào)查方式。

c)裝備：提前預(yù)約、錄音筆、相機(jī)，使用手機(jī)拍照更方便 假名片等項(xiàng)目切合，如項(xiàng)目賣辦公，我是IT業(yè)???

二、行動(dòng)方式（怎么踩是最好的？）1.扮演角色

a)同業(yè)調(diào)查，直入調(diào)查

“同行，向你們學(xué)習(xí)，如果方便的話，請(qǐng)做講解” 資料共享、互換，結(jié)交同業(yè)朋友 b)同業(yè)調(diào)查，半真半假

“我們開(kāi)發(fā)的是商鋪，但我個(gè)人需要的是住宅” “是同行，但真的是來(lái)買房的” “朋友認(rèn)為我很專業(yè)，請(qǐng)我?guī)退纯础? c)扮演假客戶

初步以假客戶市調(diào)最為容易收集全面信息，以同業(yè)半真半假市調(diào)較易得到內(nèi)部真實(shí)消息，直入的同業(yè)調(diào)查最難，必須面對(duì)專業(yè)素質(zhì)極高的項(xiàng)目人員時(shí)采用。2.假客戶踩盤

a)大面積、盡量多的把自己的信息留給銷售人員，便于隨時(shí)接到對(duì)方的新信息，去現(xiàn)場(chǎng)時(shí)做到事出有因，真實(shí)性?！拔乙郧熬蛯?duì)你們的項(xiàng)目感興趣”。b)為踩盤設(shè)定自己的身份 距離項(xiàng)目較近：我是區(qū)域客戶

價(jià)格合適：賺錢不多，但買的起你們的房子/有閑錢做投資 c)身份

公司團(tuán)購(gòu)：按級(jí)別搭配各種戶型 幾個(gè)朋友一起買房：多人輪流調(diào)查

自己買房：同事同去假扮夫妻，帶公司阿姨去，假扮家長(zhǎng) d)怎樣來(lái)：提前有預(yù)約；路過(guò)；看到廣告；聽(tīng)朋友說(shuō)的??

三、現(xiàn)場(chǎng)行為

1.幾種角色扮演的成功可能性

a)如果直入調(diào)查，在相互尊重的基礎(chǔ)上，不能有失自己公司的尊嚴(yán)。

“做市調(diào)不想打擾你們接客戶，大家互相幫助。如果不方便，請(qǐng)給我資料我自己看項(xiàng)目?！? b)如果半真半假調(diào)查，在調(diào)到信息時(shí)，不要給予對(duì)方太多可能性，不必傷感情。“我覺(jué)得不合適，不過(guò)你真的很專業(yè)，是我見(jiàn)到的為數(shù)不多的專業(yè)感很強(qiáng)的銷售人員?！? c)假客戶假如現(xiàn)場(chǎng) 進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)就進(jìn)入了自己的領(lǐng)地，因?yàn)槟阋院髮⑹沁@里的主人，銷售人員為你提供良好的服務(wù)是理所應(yīng)當(dāng)。

2.伴隨了解銷售人員的行為

a)入門：入門后通常會(huì)有銷售人員迎接你：“您好！歡迎光臨！您是第一次來(lái)嗎？”按常規(guī)回應(yīng)。

較有氣勢(shì)的現(xiàn)場(chǎng)，會(huì)在你進(jìn)入時(shí)全場(chǎng)大喊：“歡迎??..”。這是一種驚嚇客戶的手法，如常的進(jìn)入角色。銷售人員希望客戶受到驚嚇后，客戶從心理上依靠他們。

b)引導(dǎo)：接受銷售人員的引導(dǎo)入座后，她會(huì)交換名片后了解你的個(gè)人家庭狀況等信息，以便介紹給你產(chǎn)品，所以把你準(zhǔn)備好的信息都給她，讓她更好的幫你介紹。當(dāng)你要了解的產(chǎn)品較多時(shí)，可以保留性的把信息給對(duì)方。兩人結(jié)婚買房：介紹一、二室產(chǎn)品 加上老人一起住也好：三室產(chǎn)品 有孩子了怎么辦：復(fù)式、多買幾套 老人的錢可能不想買房：家少商鋪 c)沙盤、模型

了解你的信息后，銷售人員會(huì)帶你去看沙盤及模型，這時(shí)可以了解到產(chǎn)品的整體狀況，樓宇的排列，景觀的分布，人行、車行通道，建筑網(wǎng)絡(luò)，內(nèi)外配套，未來(lái)周邊規(guī)劃，模型可直觀的第一次感受戶型。d)樣板房、實(shí)品屋帶看

了解實(shí)物的功能，建材使用品牌，戶型實(shí)際狀況，電梯，公共空間，平面各戶型的組合。e)景觀帶看

景觀規(guī)劃的功能，采集其中的亮點(diǎn)。水景植被的分布，休閑區(qū)、兒童區(qū)與運(yùn)動(dòng)區(qū)的分布，是否有假山、雕塑、瀑布、噴泉等。需重點(diǎn)觀察市場(chǎng)上為出現(xiàn)的戶型、規(guī)劃、配套、新工藝、新技術(shù)、會(huì)所的配套收費(fèi)大小、位置。3.問(wèn)與聽(tīng)

a)銷售人員了解基本狀況后會(huì)對(duì)你所感興趣的方面做詳細(xì)的解說(shuō)，并對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)加強(qiáng)向你推薦，可以對(duì)你想要的信息詢問(wèn)，但最好不要用專業(yè)術(shù)語(yǔ)問(wèn)。

b)通常銷售人員會(huì)極力推薦1—2種戶型給你，最多會(huì)向你推薦3種，因?yàn)樗麄儾幌虢o你太多選擇，所以不必從語(yǔ)言上認(rèn)可，讓他們無(wú)法了解你的所想，就會(huì)介紹的更多，推薦的更多。多次踩盤時(shí)可以有計(jì)劃的區(qū)分所調(diào)查的產(chǎn)品，分工每人調(diào)查幾種，便于資料的全面性。

c)在現(xiàn)場(chǎng)通常會(huì)有銷售量的展板（公開(kāi)的銷售表），銷售人員會(huì)告訴你，“看，我們賣掉很多了，推薦給你的戶型很受歡迎”，這時(shí)也是你得知銷售量、客戶來(lái)源的時(shí)機(jī)，可以從各個(gè)角度詢問(wèn)銷售，“我們單位有來(lái)買的嗎”，“業(yè)主的素質(zhì)怎么樣”，“來(lái)這里買的都是干什么的”，“都是買來(lái)做投資的嗎”等。

d)但銷售人員告訴你某一戶型已被訂完時(shí)，有可能是銷售控制不賣，當(dāng)你表示對(duì)那種產(chǎn)品非常感興趣時(shí)，幾天后銷售人員會(huì)通知你“還有“，這樣你就了解到是真的賣完了還是銷控了。

e)如果積極被同行認(rèn)出，可以開(kāi)門見(jiàn)山的說(shuō)；如果關(guān)系好的話，比較保守的是告訴銷售人員“是同行，但是想買房，一開(kāi)始沒(méi)說(shuō)是擔(dān)心你多想“。4.離開(kāi)

不必一次把信息收集全，當(dāng)然有現(xiàn)成的何樂(lè)而不為。如果太細(xì)致的問(wèn)問(wèn)題會(huì)另對(duì)方生疑，銷售人員希望與你拉近距離，你也可以順其自然的多了解對(duì)方，使對(duì)方更信任你，下一次再來(lái)可以取得更多、更真實(shí)的信息。

離開(kāi)時(shí)夸贊人，不要夸項(xiàng)目，為的是讓銷售人員喜歡你，但覺(jué)得你對(duì)項(xiàng)目不了解、不信任，下次還會(huì)更努力、更深入的介紹。

如果銷售人員送你離開(kāi)，沒(méi)有車接時(shí)就打車離開(kāi)，踩盤的少有打車的，真實(shí)感更強(qiáng)（當(dāng)然是對(duì)于中高檔的項(xiàng)目），坐車離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)后，如果距離遠(yuǎn)，在沒(méi)跳表遷就下車吧，不要太浪費(fèi)。

四、資料整理

回公司后立刻整理資料，以免忘掉剛得到的信息，甚至在回公司或是去下一個(gè)項(xiàng)目的路上就開(kāi)始記錄。不確定的信息可以馬上打電話再確認(rèn)一下，如果對(duì)方不提供新的信息，那就自己或是同事再去一次，不要總在電話中詢問(wèn)，銷售人員接聽(tīng)電話有規(guī)定的時(shí)間，無(wú)法回答太多，最希望的是讓你去他們的現(xiàn)場(chǎng)，并且問(wèn)太多也會(huì)引起對(duì)方的懷疑，除非你與他的關(guān)系非常好時(shí)，他反常的向您在電話中詳細(xì)解說(shuō)。

第四篇：樓盤賣點(diǎn)提煉總攬141503283

樓盤賣點(diǎn)提煉總攬

第一大類型賣點(diǎn)：樓盤硬件

賣點(diǎn)構(gòu)成：

戶型賣點(diǎn)、配套設(shè)施、交通賣點(diǎn)、精裝修賣點(diǎn)、板式住宅、建材與配置、景觀賣點(diǎn)、新工藝新材料、實(shí)用率賣點(diǎn)、樓間距賣點(diǎn)、會(huì)所賣點(diǎn)、泳池賣點(diǎn)、戶口賣點(diǎn)、大型超市進(jìn)駐、規(guī)劃賣點(diǎn)、專業(yè)組合、大規(guī)模賣點(diǎn)、創(chuàng)新技術(shù)、綠化率賣點(diǎn)

第二大類型賣點(diǎn)：建筑風(fēng)格

賣點(diǎn)構(gòu)成：

建筑藝術(shù)、德國(guó)風(fēng)格、歐陸風(fēng)格、法國(guó)風(fēng)格、意大利風(fēng)格、海派建筑風(fēng)格、和式筑居、新加坡風(fēng)格

第三大類型賣點(diǎn)：空間價(jià)值

賣點(diǎn)構(gòu)成：

錯(cuò)層賣點(diǎn)、躍式賣點(diǎn)、復(fù)式賣點(diǎn)、空中花園、大露臺(tái)賣點(diǎn)

第四大類型賣點(diǎn)：園林主題

環(huán)境作為居住空間的重要組成，與住宅一起肩負(fù)了“天人合一”的使命。也許沒(méi)有賣點(diǎn)的環(huán)境是最好的，可是為了讓房子賣得更好，我們非得要很多說(shuō)法，但愿買房子的人民多年以后可以繼續(xù)感覺(jué)那么好。

賣點(diǎn)構(gòu)成：

中心花園、加拿大風(fēng)情園林、主題園林、藝術(shù)園林、亞熱帶園、園林規(guī)模、歐陸園林、江南園林、自然園林、樹(shù)木賣點(diǎn)、新加坡式園林、嶺南園林、園林社區(qū)、澳洲風(fēng)情、海濱風(fēng)情、熱帶園林

第五大類型賣點(diǎn)：自然景觀

擁有自然景觀資源的房子，本身便構(gòu)成了一道風(fēng)景

賣點(diǎn)構(gòu)成：

全海景賣點(diǎn)、一線江景、二線江景、園景賣點(diǎn)、人工湖景、山水景觀、山景賣點(diǎn)、河景賣點(diǎn)、一線江景、二線江景、自然湖景

第六大類型賣點(diǎn)：區(qū)位價(jià)值

對(duì)于區(qū)位價(jià)值的爭(zhēng)論其實(shí)沒(méi)有意義，區(qū)位對(duì)不同定位的居所來(lái)說(shuō)，影響各有不同，但都是決定性的。有些項(xiàng)目的核心價(jià)值正是體現(xiàn)于區(qū)位之上的，盡管顯而易見(jiàn)，卻需要更具創(chuàng)造性的發(fā)揮。

賣點(diǎn)構(gòu)成：

繁華路段、CBD概念、中心區(qū)概念、奧運(yùn)村概念、地鐵概念、商業(yè)地段

第七大類型賣點(diǎn)：產(chǎn)品類別

人以群分，房以類聚。某些特殊類型產(chǎn)品定位，往往可以更加精確的捕捉特定的目標(biāo)客戶群。這是一次對(duì)產(chǎn)品定位與賣點(diǎn)宣傳的雙重考驗(yàn)。

賣點(diǎn)構(gòu)成：

小戶型物業(yè)、Townhouse、產(chǎn)權(quán)式酒店、獨(dú)立別墅、酒店式公寓、大戶型物業(yè)、商務(wù)

公寓、國(guó)際公寓、學(xué)院派公寓、新獨(dú)院住宅、經(jīng)濟(jì)適用房

第八大類型賣點(diǎn)：人以群分

不同買家對(duì)住宅品質(zhì)的要求也不同。所謂好的產(chǎn)品，就是最適合某種類型的人的樓盤，社會(huì)是有階層的，樓盤也是有階層的。

賣點(diǎn)構(gòu)成：

豪宅賣點(diǎn)、白領(lǐng)賣點(diǎn)、單身公寓、工薪階層、外銷賣點(diǎn)、先鋒人士、國(guó)際化社區(qū)第九大類型賣點(diǎn)：原創(chuàng)概念

白紙上可以有許多發(fā)揮。地產(chǎn)商們?yōu)橘?gòu)房創(chuàng)造了許多概念，有些牽強(qiáng)附會(huì)，有些動(dòng)人心扉。

賣點(diǎn)構(gòu)成：

居住主題、新都市主義、宣言賣點(diǎn)、度假式概念、現(xiàn)代主義、游戲規(guī)則

第十大類型賣點(diǎn)：功能提升

為購(gòu)房者創(chuàng)造剩余價(jià)值，往往要通過(guò)功能提升來(lái)實(shí)現(xiàn)，這些價(jià)值提升、或者是超越了樓盤的先天資源，但是同時(shí)也對(duì)開(kāi)發(fā)商的操作提出了更高的要求。

賣點(diǎn)構(gòu)成：

健康概念、投資概念、綠色概念、e概念賣點(diǎn)、環(huán)保概念、生態(tài)概念

第十一大類型賣點(diǎn)：產(chǎn)品嫁接

在另外一個(gè)領(lǐng)域找尋靈感，已經(jīng)成為地產(chǎn)界聰明人士的秘密。不管是叫產(chǎn)品嫁接，還是叫復(fù)合地產(chǎn)，這種創(chuàng)造都將更好地激發(fā)人們對(duì)美好生活的向往。

賣點(diǎn)構(gòu)成：

教育概念、音樂(lè)概念、藝術(shù)概念、運(yùn)動(dòng)概念、旅游概念

第十二大類型賣點(diǎn)：樓盤軟性

附加值生活是無(wú)形的，發(fā)展商在為人們提供有形的居住空間的同時(shí)，還應(yīng)該為住戶們構(gòu)筑一個(gè)無(wú)形空間。看不見(jiàn)的東西更難做到，這是區(qū)別一個(gè)杰出地產(chǎn)商與平庸地產(chǎn)商的關(guān)鍵所在。

賣點(diǎn)構(gòu)成：

服務(wù)賣點(diǎn)、文化賣點(diǎn)、物業(yè)管理、口碑賣點(diǎn)

第十三大類型賣點(diǎn)：產(chǎn)品可感受價(jià)值

居住者對(duì)生活空間的感受是多元化的。這與人類的價(jià)值觀有緊密關(guān)聯(lián)，賣點(diǎn)構(gòu)成：

品質(zhì)賣點(diǎn)、成熟社區(qū)、身份地位、安全賣點(diǎn)

第十四大類型賣點(diǎn)：樓盤及發(fā)展商形象

好蛋未必一定是好雞下的，但好雞總是可以下好蛋的。在信息不對(duì)稱的環(huán)境下，善良的中國(guó)人民喜歡用一個(gè)開(kāi)發(fā)商的聲譽(yù)來(lái)判斷該買誰(shuí)的房子。

賣點(diǎn)構(gòu)成：

榮譽(yù)賣點(diǎn)、發(fā)展商品牌、知情權(quán)賣點(diǎn)、自我標(biāo)榜、張揚(yáng)個(gè)性

第十五大類型賣點(diǎn)：居住文化與生活方式

賣點(diǎn)構(gòu)成：

生活方式、品味賣點(diǎn)、文脈賣點(diǎn)

第十六大類型賣點(diǎn)：情感

人類是脆弱的，情感即為明證。然而人類最偉大的力量也來(lái)自情感?？梢哉f(shuō)情感是我們這個(gè)社會(huì)最與眾不同的魔桿之一，我們可以用它來(lái)撬起許多比地球更沉重的東西。賣點(diǎn)構(gòu)成：

孩子賣點(diǎn)、情緣賣點(diǎn)、親恩賣點(diǎn)

第十七大類型賣點(diǎn)：銷售與工程進(jìn)度

購(gòu)房者最直接的信心來(lái)自樓盤的工程進(jìn)度，發(fā)展商巧妙利用施工過(guò)程中的幾個(gè)重要階段，將能營(yíng)造出一系列氣氛熱烈的慶典時(shí)刻，中國(guó)人總是信任這種一本正經(jīng)的形式。賣點(diǎn)構(gòu)成：

奠基賣點(diǎn)、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、第一期公開(kāi)發(fā)售、第二期公開(kāi)發(fā)售、最后一期公開(kāi)發(fā)售、火爆人氣、熱銷賣點(diǎn)、加推賣點(diǎn)、樣板房開(kāi)放、外立面呈現(xiàn)、封頂賣點(diǎn)、竣工賣點(diǎn)、交樓賣點(diǎn)、入伙賣點(diǎn)、尾房銷售、現(xiàn)房賣點(diǎn)、答謝賣點(diǎn)

第十八大類型賣點(diǎn)：創(chuàng)意促銷

如果能吸引買家的眼球，并且進(jìn)一步將他們帶到樓盤現(xiàn)場(chǎng)，可以說(shuō)已經(jīng)成功了一半。隨著樓市競(jìng)爭(zhēng)不斷白熱化，搭臺(tái)唱戲促銷吆喝將成為考驗(yàn)發(fā)展商想象力的一道難題。賣點(diǎn)構(gòu)成：

價(jià)格賣點(diǎn)、付款方式、競(jìng)賣賣點(diǎn)、節(jié)日促銷、折扣促銷、送禮促銷、特價(jià)單位促銷、巨獎(jiǎng)促銷、名人效應(yīng)、各類比賽促銷、征集活動(dòng)促銷、開(kāi)放日促銷、業(yè)主聯(lián)誼促銷、音樂(lè)會(huì)促銷、表演活動(dòng)促銷、藝術(shù)活動(dòng)促銷、新舊房互動(dòng)、車房互動(dòng)、送私家花園、另類營(yíng)銷手法。

第五篇：東芝賣點(diǎn)總結(jié)

一．東芝空調(diào)發(fā)展歷史

1935年

東芝開(kāi)始生產(chǎn)空調(diào)

1961年 世界第一臺(tái)分體式空調(diào)

1967年

日本第一臺(tái)用于空調(diào)的旋轉(zhuǎn)式壓縮機(jī)

1978年 世界第一臺(tái)微電腦控制的空調(diào)

1980年

世界第一臺(tái)商用變頻空調(diào)

1981年 世界第一臺(tái)家用變頻空調(diào)機(jī)

1988年

發(fā)明雙轉(zhuǎn)子壓縮機(jī)

1993年

世界第一臺(tái)雙旋轉(zhuǎn)變頻空調(diào)機(jī)

1998年

日本第一臺(tái)新冷媒R410A空調(diào)機(jī)

2004年 東芝在中國(guó)推出最新一代的VRF空調(diào)機(jī)SMMS

2006年

東芝大清快空調(diào)來(lái)到中國(guó) 二．東芝家用中央空調(diào)產(chǎn)品

Mini-SMMS是東芝專為高檔住宅、公寓、別墅而設(shè)計(jì)的?？梢詽M足較大面積住房的制冷和制熱需要(如4房2廳或5房2廳，建筑面積在130~230平方米的大型居室)。三． 東芝家用中央空調(diào)產(chǎn)品三大核心技術(shù)說(shuō)明 1．環(huán)保高效新冷媒R410A產(chǎn)品

在日本，東芝率先在88年生產(chǎn)R410A空調(diào)，并在使用新冷媒R410A方面已經(jīng)積聚了20多年成功的經(jīng)驗(yàn)。新冷媒R410A的效率更高，新冷媒R410A帶來(lái)了前所未有的節(jié)能性，同時(shí)推動(dòng)了空調(diào)新技術(shù)的發(fā)展。

R410A是一種環(huán)保高效的冷媒, 在商用空調(diào)用R410A是最佳選擇。

● 對(duì)臭氧層完全沒(méi)有破壞

● 高能效

● 不可燃燒、無(wú)毒性

● 可以回收、循環(huán)使用和再生 2．業(yè)界第一的直流變頻技術(shù)

東芝是變頻技術(shù)的發(fā)明者，東芝也是第一個(gè)將變頻器運(yùn)用到空調(diào)產(chǎn)品上的廠家采用直流變速控制，室外機(jī)的輸出可根據(jù)室內(nèi)負(fù)荷的大小自動(dòng)調(diào)節(jié)。通俗地講，就是室內(nèi)需要多少冷量，室外機(jī)就輸出多少冷量。這種能量調(diào)節(jié)方式在家庭中使用是最合理的。3．直流變速雙旋轉(zhuǎn)壓縮機(jī)技術(shù)

2001年?yáng)|芝成功開(kāi)發(fā)出了6匹等級(jí)的直流變速雙旋轉(zhuǎn)壓縮機(jī)

東芝從60年代開(kāi)始生產(chǎn)壓縮機(jī)，從最早的往復(fù)式壓縮機(jī)，較早的渦旋壓縮機(jī)到最先進(jìn)的直流變速雙旋轉(zhuǎn)壓縮機(jī)，東芝又一次創(chuàng)造出了一系列日本和世界第一。

多聯(lián)機(jī)使用上有這樣一個(gè)特點(diǎn)，滿負(fù)荷運(yùn)行時(shí)間所占的比例極小，部分負(fù)荷特別是50%負(fù)荷左右是空調(diào)使用最頻繁的時(shí)段。這一點(diǎn)在家用中央空調(diào)的使用特點(diǎn)上體現(xiàn)的最為明顯：所有房間同時(shí)開(kāi)啟時(shí)間極短，絕大部分時(shí)間同時(shí)只開(kāi)1至2間；晚上運(yùn)行時(shí)間遠(yuǎn)長(zhǎng)于白天運(yùn)行時(shí)間。這就是部分負(fù)荷運(yùn)行。

空調(diào)部分負(fù)荷運(yùn)行時(shí)，壓縮機(jī)以低轉(zhuǎn)速運(yùn)行，直流變速雙旋轉(zhuǎn)壓縮機(jī)解決了在低轉(zhuǎn)速運(yùn)行時(shí)耗能高的問(wèn)題。

新冷媒R410A的效率是R22的1.47倍，同時(shí)對(duì)壓縮機(jī)也提出了更高的要求，渦旋式的壓縮機(jī)不再適合R410A，為了將新冷媒R410A的高效性發(fā)揮到極致，東芝研發(fā)出了直流變速雙旋轉(zhuǎn)壓縮機(jī)。雙旋轉(zhuǎn)壓縮機(jī)的另外一個(gè)優(yōu)勢(shì)在于從根本上解決了壓縮機(jī)回油問(wèn)題，雙旋轉(zhuǎn)壓縮機(jī)的吐油量?jī)H為渦旋的1/40，因此管長(zhǎng)可以做到業(yè)界第一，且衰減極低。四.東芝家用中央空調(diào)產(chǎn)品主要特點(diǎn)說(shuō)明 1．最高COP達(dá)到4.61，節(jié)約能源，運(yùn)行費(fèi)用低

2005年3月中國(guó)能效標(biāo)識(shí)開(kāi)始推行，能效比高于3.4的空調(diào)可以稱為節(jié)能產(chǎn)品 2005年10月國(guó)家發(fā)改委發(fā)布節(jié)能中長(zhǎng)期規(guī)劃，目標(biāo)是2010年能源消耗下降20％ 2.精確的溫度控制

Mini-SMMS各室內(nèi)脈沖電子閥對(duì)流入室內(nèi)機(jī)的冷媒進(jìn)行精確的流量調(diào)節(jié)，室內(nèi)機(jī)采用新型直流風(fēng)機(jī)轉(zhuǎn)速調(diào)整，效率高，溫控精度高、溫度恒定，無(wú)忽冷忽熱現(xiàn)象，舒適性好。室內(nèi)室內(nèi)舒適的溫度能保持基本恒定不變，溫度波動(dòng)范圍僅±0.5℃

4.工作溫度范圍寬廣，冬季制熱效果極佳

東芝家用中央空調(diào)系統(tǒng)制冷制熱工作溫度范圍寬廣。如Mini-SMMS的制冷工作范圍為-5℃~43℃DB，而且在高溫下制冷量沒(méi)有明顯衰減；制熱工作范圍為-20℃~15.5℃WB，且冬季制熱容量衰減極小。在冬季制熱無(wú)須另外配電加熱器。5.噪音低

東芝直流變速家用中央空調(diào)系統(tǒng)室內(nèi)機(jī)和室外機(jī)的噪音都很低，超薄型風(fēng)管室內(nèi)機(jī)的噪音在風(fēng)扇低風(fēng)速時(shí)僅為24~29dB(A)，高風(fēng)速時(shí)也僅為30~36dBA，為同行業(yè)最低。6.一個(gè)系統(tǒng)最多連接9臺(tái)室內(nèi)機(jī)

Mini-SMMS室外機(jī)有4、5、6HP三種規(guī)格，室內(nèi)外機(jī)通過(guò)單根冷媒管進(jìn)行連接，并使用分支器在室內(nèi)側(cè)進(jìn)行分流。東芝在冷媒分配上的核心技術(shù)保證了在最多連接9臺(tái)室內(nèi)機(jī)的情況下，不會(huì)出現(xiàn)冷熱不均的現(xiàn)象發(fā)生。7．超長(zhǎng)的配管長(zhǎng)度可達(dá)180米

總管長(zhǎng)：180 m

系統(tǒng)連接率：130 %

最長(zhǎng)配管長(zhǎng)：125 m

室內(nèi)機(jī)間高度差：15 m

室外－室內(nèi)機(jī)間高度差：30 m

Mini-SMMS配管方面的優(yōu)勢(shì)使室內(nèi)外機(jī)在安裝位置選擇上更加靈活，并大大簡(jiǎn)化了系統(tǒng)設(shè)計(jì)。

8．室外機(jī)單相220V供電

以往針對(duì)家庭使用的空調(diào)最大不超過(guò)3HP，這和供電有很大的關(guān)系。家庭一般只能提供220V的電源，最大電流也不允許超過(guò)30A，而3HP定頻空調(diào)的運(yùn)行電流通常為14－15安培，但是起動(dòng)電流可能達(dá)到20－25安培左右，空調(diào)突然啟動(dòng)時(shí)電壓下降比較明顯，對(duì)在使用中其它電器的沖擊比較大。

Mini-SMMS同樣采用220V供電，業(yè)界第一的COP使5HP的運(yùn)行電流也僅為16.1安培，最為關(guān)鍵的是由于采用東芝最先進(jìn)的直流變速雙旋轉(zhuǎn)的壓縮機(jī)，壓縮機(jī)采用軟啟動(dòng)方式，啟動(dòng)電流僅為1安培。

住宅中一般都不會(huì)裝備專業(yè)穩(wěn)壓設(shè)備，過(guò)高或者過(guò)低的電壓都會(huì)對(duì)空調(diào)的正常使用帶來(lái)沖擊，甚至燒毀室內(nèi)外機(jī)的電腦板。Mini-SMMS擁有最大的電壓使用范圍，最低198V，最大264V，而同類廠家的產(chǎn)品一般只適用于正負(fù)10％的電壓范圍。9．使用舒適性

Mini-SMMS可通過(guò)管道的規(guī)范設(shè)計(jì)和風(fēng)口的合理布置來(lái)達(dá)到氣流的均勻分布，進(jìn)而可以達(dá)到整個(gè)溫度場(chǎng)的均勻恒定，這樣可以避免分體空調(diào)送風(fēng)不均，狹小空間難以配置空調(diào)的缺憾。具有較好的空氣濕度的調(diào)節(jié)功能，人體感覺(jué)舒適程度高。10．使用壽命

在住宅中使用壽命可達(dá)到20年，是普通分體機(jī)的兩倍。日常維護(hù)簡(jiǎn)單，僅需清洗室內(nèi)機(jī)過(guò)濾網(wǎng)。