第一篇：龍湖物業(yè)管理案例學(xué)習(xí)心得

將“服務(wù)”進行到底

——龍湖物業(yè)管理案例學(xué)習(xí)心得

龍湖物業(yè)成立于1997年，是龍湖集團的核心競爭力之一，更是全國物業(yè)管理界中的一朵奇葩。目前，龍湖物業(yè)一共有4600多名員工，除了400多名管理人員，其他全部是一線員工。是什么樣的“操心員工”通過怎樣的服務(wù)塑造出了龍湖物業(yè)響當(dāng)當(dāng)?shù)目诒⒋蛟斐龈鹘鐮幭鄬W(xué)習(xí)的龍湖案例及管理模式？作為行政管理部的一名員工，如何樹立自己的服務(wù)意識和理念并且在工作開展中得到百分百的踐行，通過對龍湖物業(yè)管理案例的學(xué)習(xí)，我找到了答案。

1、做一名真正為企業(yè)“操心”的員工

龍湖物業(yè)的每一位員工都是心甘情愿為企業(yè)操心、擔(dān)當(dāng)責(zé)任的員工。他們更善于對客戶、公司、同事和工作用“心”；如果合格員工是跟隨組織運轉(zhuǎn)的齒輪，操心員工就是“帶發(fā)動機的齒輪”；如果合格員工是僅受彈射力、空氣阻力、地心引力影響的“炮彈”，那么“操心員工”就是可以根據(jù)目標(biāo)變化自動調(diào)整追蹤方向和速度的“巡航導(dǎo)彈”。可見，操心員工即是對工作非常用心、能夠駕馭自己的工作、并且對工作的追求和完成是靠內(nèi)心力量的驅(qū)使來達成。而我作為行政管理部這個公司大家庭的管家和后勤保障服務(wù)者的一員，服務(wù)意識的培養(yǎng)和樹立是提升大家對我工作滿意度的關(guān)鍵點。因為我們既是一名專員，更是一名服務(wù)者。只有我用心做好每一項工作，才能更好地為大家提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。這就要求我樹立服務(wù)的意識和理念，以積極的態(tài)度和飽滿的熱情投入到工作中，用心對待每一位同事和每一項工作。

2、細節(jié)之處體現(xiàn)高品質(zhì)服務(wù)

提到龍湖，一個廣為流傳的故事是：萬科高管林少洲有一次去參觀龍湖地產(chǎn)的樣板房，脫下皮鞋換上拖鞋進屋參觀，當(dāng)他出門再穿自己的皮鞋時，發(fā)現(xiàn)自己的皮鞋掉了個方向：進屋前，鞋子朝著房間里擺的，現(xiàn)在有人將鞋擺放成朝著房外。林少洲感嘆道：龍湖這個企業(yè)很可怕！類似于這種服務(wù)于細節(jié)的例子數(shù)不勝數(shù)，比如一線員工為業(yè)主的孩子找恒牙、照看因子女出差無人照顧的老人、主動挨家挨戶的為業(yè)主晾被等等。這些微乎其微甚至常被人忽略的細節(jié)，卻是龍湖物業(yè)提升顧客滿意度的基點。因為龍湖信奉顧客的忠誠度不僅是要讓顧客對享受的服務(wù)滿意，更要超出他們的滿意和預(yù)期，讓顧客在服務(wù)中有驚喜和感動，最終形成對企業(yè)堅定不移的忠誠。龍湖物業(yè)的地位是靠口碑傳出來的，口碑是靠這些貼心服務(wù)的“故事”傳出來的。所以這種服務(wù)意識我們不僅要在意識層面中牢牢樹立，更是要落實到實際的工作中，不僅注重工作的結(jié)果更要追求結(jié)果達成的過程和手段。在工作的具體開展中找辦法，盡心盡力的為我們服務(wù)的對象提供堅實的保障和貼心的服務(wù)，最大程度發(fā)揮我們后勤保障作用，通過每一位成員的努力，最終提升部門整體的影響力和滿意度。

3、對投訴的快速反應(yīng)和學(xué)習(xí)能力

與很多企業(yè)相似，龍湖物業(yè)也設(shè)有顧客投訴的渠道，不同的是，龍湖物業(yè)面對投訴的回復(fù)速度是非常及時和快速的。無論解決的成效如何，至少可以證明投訴的顧客是被龍湖物業(yè)所尊重和重視。另一層面上，也說明龍湖物業(yè)具有較強的自我反省和學(xué)習(xí)能力。這種能力也是我作為一名伊利人必備的能力。自我成為行政管理部的一員以來，在工作中發(fā)現(xiàn)很多自身的不足和缺陷。面對這些不足的方面，我只有正視自己的不足并虛心接受別人的建議和指導(dǎo)，不斷學(xué)習(xí)和補充，才能更快的進步和成長。

4.以服務(wù)助力品牌的提升

龍湖物業(yè)的管理模式之所以被大家廣泛學(xué)習(xí)和研究，就因為在眾多企業(yè)經(jīng)營和管理模式中，龍湖物業(yè)具有著自己特色的模式——經(jīng)營型物業(yè)管理模式。這種模式就是將物業(yè)管理與物業(yè)經(jīng)營融為一體，通過地產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)質(zhì)量和物業(yè)的周到服務(wù)合力打造龍湖品牌，“一體兩翼”共同助力品牌的增值。這一理念非常值得我在工業(yè)旅游工作的開展中借鑒學(xué)習(xí)。工業(yè)旅游的最終主旨也是以顧客對企業(yè)的親身體驗和接觸，來真正的了解企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量和工藝流程，最終認(rèn)可并成為企業(yè)的忠實消費者。所以，一定要用心對待到企業(yè)參觀考察的各類顧客，從通勤車的接送、講解員的講解與引領(lǐng)、展品的陳列、產(chǎn)品品嘗等各種細節(jié)之處，提供貼心、周到的服務(wù)，以工業(yè)游助力銷售額的增長，并擴大企業(yè)的知名度和美譽度。

第二篇：龍湖地產(chǎn)學(xué)習(xí)心得

龍湖地產(chǎn)學(xué)習(xí)心得

滑縣金秋華城工程部：樊順青

一個人生活在社會當(dāng)中，要不斷地向別人虛心學(xué)習(xí)從而提高自己的修養(yǎng)。學(xué)習(xí)對于個人而言，是一個不斷提高自己整體素質(zhì)的過程，這個過程任何時候都不能停止，正所謂：學(xué)無止境。通過公司組織大家向龍湖地產(chǎn)學(xué)習(xí)，這次學(xué)習(xí)讓我感觸很深，除了學(xué)到很多房地產(chǎn)知識以外，最重要的是對龍湖集團有了一個深刻的了解。

龍湖集團靠什么從一個小房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)展成為全國最大的排在前幾位大型房地產(chǎn)開發(fā)商之一？而且能夠在美國成功上市？一個組織隨著規(guī)模的擴大必然會產(chǎn)生各種各樣的問題，龍湖集團卻仍然能夠健康的發(fā)展，它實行的是一個什么樣的管理模式？

通過這幾天的學(xué)習(xí)，我找到了答案。答案只有五個字——“精細化管理”。

精細化管理，我個人認(rèn)為，包括“精”和“細”兩大精髓。精即準(zhǔn)確，細即細致，要達到量化。二者關(guān)系缺一不可。龍湖集團在產(chǎn)品戰(zhàn)略上有很明顯的體現(xiàn)——精細化運作，標(biāo)準(zhǔn)化模塊，個性化拼湊，注重產(chǎn)品細節(jié)等等。下面我舉幾個具體的例子來說明龍湖的精細化管理。

在產(chǎn)品設(shè)計上，龍湖設(shè)有專門的產(chǎn)品研發(fā)中心和客戶體驗中心，每年都投入上千萬元經(jīng)費，研究什么樣的產(chǎn)品最舒適、什么樣的產(chǎn)品代表未來，什么樣的產(chǎn)品是對“龍民”從規(guī)劃、審美、空間、居住理念的全面創(chuàng)新，充分滿足“龍民”住房的功能和個性化品質(zhì)生活需求。

龍湖的物業(yè)管理是龍湖產(chǎn)品的主要賣點。從保潔部要求“每人所轄區(qū)域每20分鐘要清潔一次”到“樓梯扶手、小區(qū)內(nèi)的木條凳等需抹擦清潔的地方抹布抹擦的方向都有統(tǒng)一規(guī)范”；從要求“雨停后20分鐘內(nèi)要求路上看不到積水”到“在小區(qū)內(nèi)指定的保潔用水處接水，從保安部“決不能和業(yè)主發(fā)生爭執(zhí)，哪怕是有不禮貌語言也要開除，龍湖物管“寧愿麻煩自己十分、不愿麻煩客戶一分”，以“滿意+驚喜”的服務(wù)水準(zhǔn)多次獲得“全國住宅用戶滿意度第一”的榮譽。

比如說在景觀打造方面，它從人的視覺、聽覺、嗅覺、觸覺、直覺五個方面來熏染客戶，小區(qū)植被上，打造六重景觀空間，分別為大喬→小喬→灌木→花卉→草被，六種植物來分布。每一種樹木的大小規(guī)格嚴(yán)格一致，甚至每棵樹的朝向都有要求；對于草皮，每平方米內(nèi)的雜草不準(zhǔn)超過幾顆都有嚴(yán)格規(guī)定。在小區(qū)內(nèi)的小路旁放有雨傘，以備業(yè)主所需，這些都是細節(jié)的要求，享有的精致園林、保姆式的物管，也略略感受到傳說中的龍湖，意味深刻，常品常新。在園林上，龍湖可謂是不遺余力!從植物品種、色彩、高低與層次的搭配到全冠移植，從借助外部環(huán)境與打造園區(qū)環(huán)境相結(jié)合到營造提升項目品位的“景觀大道”，從“植物是建筑的外立面”到“項目未動，園林先行”，龍湖“成熟園林”的呈現(xiàn)，讓業(yè)主無需長年等待，入住時即可享受成熟、豐富、精致的園林景觀。

龍湖在2001年以前實質(zhì)上只有龍湖花園一個項目，而正因為對龍湖花園的精耕細作，奠定了龍湖的品牌和重慶一流開發(fā)商的地位。將一個個優(yōu)質(zhì)樓盤和公司模式在創(chuàng)新中復(fù)制到每一個城市，短短幾年時間，龍湖從區(qū)域性龍頭復(fù)制成為了全國性標(biāo)桿。

我個人認(rèn)為，對于一個企業(yè)來講最重要的是什么？是靈魂。龍湖集團的這種精細化管理模式就是它的靈魂。正是靠這種靈魂，賦予龍湖集團歷久不衰的旺盛生命力，使龍湖從一個小房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)展成為能夠從美國上市的全國大型房地產(chǎn)開發(fā)公司。而這也正是我們所學(xué)習(xí)和借鑒的。

第三篇：學(xué)習(xí)龍湖物業(yè)管理的心得體會

學(xué)習(xí)龍湖物業(yè)管理的心得體會

7月15日，我們一行四人來都青島體育之家大酒店參加龍湖物業(yè)管理的青島學(xué)習(xí)班。第二天一早，我們來到會議室，給我們講課的是辜萍老師，他在龍湖地產(chǎn)工作近十年，工商管理碩士，在龍湖地產(chǎn)任職龍湖地產(chǎn)銷售經(jīng)理、物業(yè)分區(qū)總經(jīng)理，有著十二年房產(chǎn)開發(fā)、營銷管理與物業(yè)管理服務(wù)從業(yè)經(jīng)驗，擔(dān)任過多家地產(chǎn)公司、物業(yè)公司的管理顧問。辜蘋老師共講了關(guān)于房地產(chǎn)及物業(yè)管理的八個部分。在辜蘋老師講課的內(nèi)容里，在此結(jié)合我們實際的物業(yè)管理服務(wù)工作中，我有些心得體會。

1、在講到地產(chǎn)與物業(yè)的關(guān)系中，房地產(chǎn)從研發(fā)至工程到營銷，最后交物業(yè)，必須的親兄弟明算賬。工程交付后，就有很多質(zhì)量投訴，像屋頂漏水、墻體裂縫，水電不通等質(zhì)量問題，就出現(xiàn)業(yè)主退房，退房時退原價還是退現(xiàn)價？還有很多問題，物業(yè)公司就得拿出80%的時間來處理這些事情，也就是說，房地產(chǎn)要重視推行物業(yè)管理全程介入，能夠降低最少的糾紛。

2、物業(yè)公司是房地產(chǎn)開發(fā)公司的重要客戶，還有重要的一點，物業(yè)公司所要的標(biāo)準(zhǔn)就是房地產(chǎn)開發(fā)公司要交付的標(biāo)準(zhǔn)。如果物業(yè)公司得不到房產(chǎn)開發(fā)公司的支持，得被動成為房產(chǎn)公司的“替罪羊”，因而無法成為品牌物業(yè)公

司。

3、保安人員要經(jīng)常培訓(xùn)，但是培訓(xùn)的程序比較簡單，不用花費太多，而保潔綠化相比就比較復(fù)雜，可以根據(jù)實際情況處理問題。

4、物業(yè)公司的危機管理，龍湖物業(yè)公司在初期曾陷入危機：營銷部全體跳巢、產(chǎn)品斷檔、金融危機、資金壓力等。但后來龍湖公司全體動員，協(xié)助營銷部，共同努力，又完善了營銷部。在人事安排中，推廣操心型員工，在管理層中推廣管理的概念：管理是管事理人，而不是管人理事。

5、通過這次學(xué)習(xí)及辜蘋老師的講解，結(jié)合我社區(qū)的實際情況，存在了許多問題與差距，所以，我們要從實際工作出發(fā)，找出差距，那些是沒有做到的，找出原因為什么沒有做到，怎樣才能做得更好，物業(yè)看似簡單，但實際上還有很長的路要走。我們要經(jīng)常學(xué)習(xí)物業(yè)知識，積累些經(jīng)驗，以實際出發(fā)，在以后的服務(wù)中更好的工作。韓尚利 2011.7.21

第四篇：龍湖營銷部劉先生學(xué)習(xí)心得

服務(wù)就是產(chǎn)品，客戶就是價值

---龍湖重慶學(xué)習(xí)心得

5月9日-11日，非常榮幸與公司同事一道來到美麗重慶，來到非常有特色的地產(chǎn)百強企業(yè)龍湖，實地考察了春森彼岸、江與城、香樟林、水晶酈城、MOCO、北城天街等項目。除了項目本身的感受外，與龍湖團隊的溝通交流也受益匪淺?，F(xiàn)將本次學(xué)習(xí)到的、思考到的進行梳理，與各位同事共享，若有不妥，敬請指正。此行中，溝通中出現(xiàn)比較多的詞匯就是客戶，遂以此為主題，主要心得如下：

堅持“客戶至上”是企業(yè)生存和發(fā)展的基本原則。在市場經(jīng)濟條件下，沒有客戶，就沒有衣食父母，就沒有銷售渠道，就沒有生存依托，就沒有發(fā)展和壯大的基礎(chǔ)條件。在考察過程中，無論對方的營銷人員，還是工程人員、設(shè)計人員、人力管理人員、財務(wù)人員，尤其是項目負責(zé)人都具備強烈的客戶意識和市場意識，每個人都能把龍湖的客戶服務(wù)故事講的很生動。

一、企業(yè)文化中的客戶意識

“善待”是龍湖最有特色的理念（綠城為真誠、善意）。在龍湖的市場研究和物業(yè)管理板塊，他們強調(diào)實實在在的研究業(yè)主的感受和需求，看什么是業(yè)主最需要的，什么是業(yè)主最敏感的、最在乎的，真正與業(yè)主建立良性的溝通和互動。從下面幾個理念元素中分析龍湖的客戶意識：

企業(yè)使命：為客戶提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)并影響他們的行為，在此過程中成為卓越的企業(yè)并創(chuàng)造機會。經(jīng)營管理原則：客戶至上原則，改進創(chuàng)新原則

行動準(zhǔn)則：善待自己、善待同事、善待客戶、善待同路人，企業(yè)LOGO：善待你一生（主色為藍色色調(diào)）

其中，善待自己，善待同事，善待客戶、善待同路人，這是龍湖在它成立兩年之后（1997年）確定企業(yè)的發(fā)展之路時提出的服務(wù)理念，這也是對購買龍湖產(chǎn)品的客戶做出的服務(wù)承諾。對標(biāo)分析：

龍湖地產(chǎn)企業(yè)文化中突出了客戶導(dǎo)向；對客戶服務(wù)理念進行了具體化；龍湖地產(chǎn)建立了完整的客戶服務(wù)體系，比如龍湖會作為與業(yè)主溝通的平臺，效果非常好；

我公司雖很早就確定了“服務(wù)顧客重于一切”的理念，但在理念延伸上和實際業(yè)務(wù)中缺乏具體化；我們沒有建立完整的客戶服務(wù)體系，缺少與業(yè)主溝通的平臺。

二、項目開發(fā)過程的客戶意識

房產(chǎn)品好不好，只有客戶說了算。在龍湖的開發(fā)過程中，我們可以清晰地感受到客戶邏輯對項目開發(fā)的引領(lǐng)。首先在產(chǎn)品定位階段，客戶邏輯既是營銷邏輯，解決了為什么造這樣的房子，產(chǎn)品配比的客戶分析，單體戶型的客戶分析，配套建設(shè)的客戶分析，在經(jīng)濟測算的基礎(chǔ)上盡最大程度的滿足客戶需求。感受最深的就是西局項目負責(zé)人對本項目產(chǎn)品定位的分析，非常深入，很好的解決了產(chǎn)品賣給誰、怎么賣、賣什么價的邏輯，產(chǎn)品的設(shè)計

高度滿足客戶需求，提升附加值，更好的實現(xiàn)營銷目標(biāo)。在客戶研究這里，我們意識到龍湖地產(chǎn)是有成熟的分析模型的，比如客戶訪談，對目標(biāo)客戶的科學(xué)訪談?wù){(diào)研，會對項目的產(chǎn)品定位起到非常扎實的作用。

在產(chǎn)品的營造階段，該企業(yè)重視分析，哪些是客戶最關(guān)注的，哪些是客戶最敏感的，哪些是最能打動客戶的。針對不同的項目對應(yīng)不同的客群，可以說龍湖是把錢花在了客戶都能感知到的點上，品質(zhì)的營造需要組合設(shè)計，系統(tǒng)考量。這里我們感受最深的就是龍湖的景觀，高層建筑中的景觀，高容積率項目的景觀，龍湖解決的非常好。對標(biāo)分析：

龍湖地產(chǎn)客戶研究比較深入、系統(tǒng)，產(chǎn)品定位中的營銷邏輯比較清晰，有成熟的分析方法和分析模型（在借助多家咨詢公司力量后，通過自己的團隊深入分析借鑒）；項目營銷工作與產(chǎn)品定位同步，營銷工作系統(tǒng)性強；（備注：方興地產(chǎn)操作亦莊項目在產(chǎn)品定位進行之前就已經(jīng)對銷售公司和廣告公司進行了招標(biāo)，營銷團隊第一時間成立）

我公司缺乏系統(tǒng)客戶研究，借助外部咨詢力量相對簡單，缺乏分析標(biāo)準(zhǔn)；項目營銷工作啟動較晚，前后銜接不夠系統(tǒng)；（備注：上海青浦香花橋項目已經(jīng)啟動很久，產(chǎn)品定位接近完成，但項目營銷團隊還未成立）

三、項目營銷階段的客戶意識

從龍湖的體驗區(qū)可以領(lǐng)悟到這家企業(yè)如何理解營銷的。龍湖

內(nèi)部是這樣描述的：“服務(wù)的最高境界是讓客戶舒服的接受，讓客戶永遠感覺是贏家”、“客戶關(guān)心的是服務(wù)的結(jié)果和感同身受的感覺，強調(diào)客戶體驗”、“每一個客戶的都是我們的導(dǎo)師”。龍湖的營銷工作流程是以客戶需求第一原則設(shè)計的。其營銷特色可以總結(jié)如下兩點：一是高度重視客戶體驗，這個體驗既包括樣板房、體驗區(qū)的產(chǎn)品體驗，同時還包括龍湖的服務(wù)體驗；二是高度有執(zhí)行力的營銷隊伍。龍湖的營銷以自建團隊為主。在業(yè)內(nèi)獨樹一幟的是，該公司的營銷人員通常是不拿提成的，他們的身份也不是通常的銷售員，而是龍湖地產(chǎn)的正式員工，待遇設(shè)計一般為年薪制，即基本工資加年終獎，其銷售隊伍相對比較穩(wěn)定。對標(biāo)分析：

龍湖地產(chǎn)重視打造極具沖擊力的體驗區(qū)，描繪美好的服務(wù)品牌和生活體驗，打造了優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)品牌；獨具特色的營銷團隊；

我公司在客戶體驗區(qū)的營造上還在探索中，園區(qū)服務(wù)體系和物業(yè)服務(wù)品牌都有待完善，基礎(chǔ)的客戶服務(wù)尚在摸索（比如宜昌錦繡項目兩個售樓部均未能配備專職收款人員，客戶下定金、交房款都需要等待財務(wù)人員從辦公樓趕往售樓部）；營銷團隊比較依賴銷售公司；

四、物業(yè)服務(wù)階段的客戶意識

提起龍湖地產(chǎn)，多數(shù)人都能聯(lián)想到龍湖物業(yè)，龍湖物業(yè)可謂是該集團重點打造的品牌，雖有包裝推廣的成分，但是這樣的邏輯對于地產(chǎn)企業(yè)來說是不可缺少的。該集團在業(yè)務(wù)描述中是這樣的，業(yè)務(wù)涉及地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、物業(yè)管理三大領(lǐng)域，龍湖物業(yè)2012營業(yè)收入突破6億元，是贏利的。

龍湖物業(yè)秉承“滿意+驚喜”的服務(wù)理念，致力于打造客戶心中的好服務(wù)，業(yè)主滿意度多年保持在90%以上，3次取得中國質(zhì)量協(xié)會“全國住宅用戶滿意度指數(shù)測評”評分第一，并被國務(wù)院發(fā)展研究中心等機構(gòu)評定為“中國優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量十強”、“中國物業(yè)行業(yè)十大品牌”。這是龍湖地產(chǎn)的官方描述，龍湖物業(yè)三次調(diào)整服務(wù)模式：1997-2002年，服務(wù)定位“滿意”；2003-2006年，第一次調(diào)整定位“滿意+驚喜”；2007年，第二次調(diào)整，“滿意+ 驚喜+幽默+樂趣”，體現(xiàn)出龍湖物業(yè)根據(jù)客戶群體的變化，圍繞客戶需求，不斷地探索研究，從而調(diào)整服務(wù)模式。對標(biāo)分析：

龍湖地產(chǎn)已經(jīng)將物業(yè)打造成了全國知名品牌，追求服務(wù)，實現(xiàn)了地產(chǎn)品牌的高品牌高價值；

我公司的物業(yè)服務(wù)品牌還在探索中，物業(yè)品牌對地產(chǎn)品牌的襯托還沒有體現(xiàn)。

綜上所述，以上四點主要是戰(zhàn)略層面的思考和感知，在學(xué)以致用上，還有一些可以直接拿來運用的技術(shù)細節(jié)，在此沒有逐一列舉。個人認(rèn)為，任何企業(yè)的流程和好的做法，都是建立在背后的機制導(dǎo)向和企業(yè)戰(zhàn)略背景下的戰(zhàn)術(shù)，必須經(jīng)過我們分析改進優(yōu)化，才能達到適用本企業(yè)的效果。目前我們正在與龍湖營銷團隊、融創(chuàng)營銷團隊加強溝通，爭取能夠?qū)W習(xí)到他們的精髓，為提升我們自己的營銷能力而努力。

(完)

第五篇：物業(yè)管理案例

物業(yè)管理案例

李先生購買了某小區(qū)的一套住宅,購買時發(fā)展商承諾物業(yè)管理費為1元/平方米,并有管道煤氣,24小時熱水供應(yīng)等配套設(shè)施,且寫進了購房合同中.但李先生稱入住已有半年,非但相關(guān)的配套設(shè)施沒有落實,物業(yè)管理費反而漲到了2元/平方米.物業(yè)公司說“發(fā)展商說的不算數(shù)”,收費是依據(jù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn).而發(fā)展商則稱物業(yè)管理已移交,自己無

權(quán)過問.談?wù)勀愕目捶?/p>

婦女因與丈夫爭吵賭氣,將自家陽臺上一塊大石頭推到樓下,砸死了一個小女孩,被追究法律責(zé)任.問:1.該婦女應(yīng)承擔(dān)哪幾種法律責(zé)任2.受害人家屬能否向責(zé)任人或其法定代理人要求民事賠償法律依據(jù)是什么

河某小區(qū)的業(yè)主王某家中被盜,財產(chǎn)損失達二萬多人民幣.王某認(rèn)為其所交的物業(yè)管理費中已包含了治安管理服務(wù)內(nèi)容,因此其家中被盜,物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任.談?wù)勀銓Υ耸碌目捶?業(yè)主李某經(jīng)過其所住的商住樓大堂時,因潮濕地滑而摔倒在地,造成骨折住院一個多月,花費醫(yī)藥費數(shù)千元.李某認(rèn)為其摔倒主要是因為地滑,因此物業(yè)公司應(yīng)負擔(dān)一定責(zé)任,物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)補償其醫(yī)藥費,誤工費和精神損失費.請問此事物業(yè)公司是否需承擔(dān)責(zé)任談?wù)勀愕目捶?某業(yè)主投訴:我買的房子雖然已入住半年,可我卻高興不起來.因為房子存在質(zhì)量問題:衛(wèi)生間滲水,墻面有裂縫,門窗歪斜.找物業(yè)公司和開發(fā)商后,他們只是把裂縫補了補,滲水和門窗歪斜還存在,這嚴(yán)重影響我的使用.因此,我準(zhǔn)備不支付物業(yè)公司的物業(yè)管理費了,不知這種做法是否合理請你回答該業(yè)主提出的問題并提出你的處理意見.大廈入伙時,由于個別業(yè)主對《業(yè)主公約》中的部分條款有意見,并以他們沒有參加制訂該公約為由而拒絕簽署,該大廈的物業(yè)公司則以不給鑰匙作回應(yīng)請問:該物業(yè)公司的做法有何不妥你會如何處理

先生及其夫人居住在廣州市某小區(qū)8棟701室.老兩口在澳大利亞女兒家住了半年,最近回到自己家.物業(yè)管理員上門收取物業(yè)管理費,黃先生講:“我們半年都不在家,不應(yīng)該交物業(yè)管理費.”請問:物業(yè)管理公司應(yīng)如何處理.大廈管理員小朱在客戶下班后的一次例行巡查中,發(fā)現(xiàn)A公司的門未關(guān),叫了幾次里面也沒回應(yīng).于是他馬上走進A公司查看有無財物失竊.請問:小朱的做法有無不妥你有什么建議

九,某大廈物業(yè)管理公司將大廈底層大堂公共部位150多平方米出租給一個企業(yè)做電腦展臺,大廈部分業(yè)主認(rèn)為此面積已在購房時分?jǐn)偟搅烁鳂I(yè)主的頭上,各業(yè)主對此部分共有使用權(quán).要求物業(yè)管理公司不要侵犯業(yè)主權(quán)益,拆除展臺或給予業(yè)主一定的賠償.十,先生(即業(yè)主)投訴大堂管理員,原因是大堂管理員沒有代其保管物品.剛到該公司的幾位實習(xí)生有不同看法:小李認(rèn)為管理員做得對,因為該大廈管理委托合同沒有代客保管物品的規(guī)定;小陳認(rèn)為管理員做得不對,因為他違反了顧客至上的服務(wù)宗旨,沒有想業(yè)主之所想,急業(yè)主之所急.請問:你有什么看法

十一,某小區(qū)共有1000套住房,還有200套尚未售出,為了進一步搞好物業(yè)管理工作,發(fā)展商委托物業(yè)公司成立了業(yè)主委員會籌備小組,經(jīng)過一段時間的準(zhǔn)備工作,籌備小組召開了業(yè)主大會,并通過差額選舉,選舉出了業(yè)主委員會委員.但在公布業(yè)主委員會當(dāng)選委員名單前,有部分業(yè)主提出發(fā)展商將未出售的200套房屋計算為自己的投票權(quán),是侵犯了業(yè)主選舉的合法權(quán)益,堅決反對選舉結(jié)果,并要求進行重新選舉.請問:1,發(fā)展商是否可以將未出售的200套房屋計算為自己的投票權(quán),為什么2,物業(yè)公司應(yīng)如何協(xié)調(diào)本案的這個矛盾

十二,某小區(qū)保安員小張有一次在門崗值班時,住在A棟三樓的業(yè)主下班回來,他想把公文包放在門崗處,等買菜回來再拿.小張思考片刻后,禮貌地拒絕了該業(yè)主的請求.請問:小張的做法有無不妥你會如何處理

十三,某住宅小區(qū)的物業(yè)公司為了解決區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放的狀況,在住宅小區(qū)的空地建起了一個車輛保管站,要求業(yè)主把車輛停放在保管站內(nèi).除自行車免費保管外,物業(yè)公司每月向摩托車,汽車的車主收繳一定的費用.由于部分業(yè)主認(rèn)為亂停亂放雖然不好,但保管站的面積已在購房時分?jǐn)偟礁鳂I(yè)主頭上,且業(yè)主每月向物業(yè)公司繳交管

理費,物業(yè)公司向業(yè)主收取機動車輛管理費是侵犯部分業(yè)主的權(quán)益.要求物業(yè)公司停止收取機動車輛的保管費.請問:該物業(yè)公司對機動車輛收取管理費是否合理若合理,應(yīng)如何向業(yè)主解釋收費的合理性

十四,某房地產(chǎn)公司開發(fā)了花地小區(qū).由于是分期開發(fā),分期入住的方式,該小區(qū)在很長一段時間內(nèi)難以成立業(yè)主委員會,故由開發(fā)商委托物業(yè)公司管理.但隨后開發(fā)商接到居民投訴,指責(zé)物業(yè)公司人員經(jīng)常不到位,樓梯垃圾清理不及時,環(huán)境綠化無人管.開發(fā)商立即向物業(yè)公司提出限期解決問題的要求,但物業(yè)公司在限期內(nèi)并無任何

明顯改善.于是開發(fā)商以物業(yè)公司違約為由,起訴到法院,要求解除合同,由物業(yè)公司賠償損失.1.開發(fā)商與物業(yè)公司之間的合同是否有效為

什么2.開發(fā)商是否有權(quán)解除合同為什么

十五,某住宅小區(qū)108單元第6層單號住宅的外墻下水管滲漏,濕了以下三層沿管的大片外墻.物業(yè)公司提出要對其維修,其維修費由誰出108單元單號8家住戶,其說法不一,7,8層的住戶說:此事與他們無關(guān),他們不出維修費;六層以下的住戶說:該維修費應(yīng)由第六層的住戶出;第六層的住戶說:該維修費應(yīng)從維修

基金出.請問你對此有什么看法

十六,某寫字樓客戶有重要客人來訪,向管理員口頭提出:要在入口處懸掛一幅巨大的歡迎標(biāo)語,迎接客人.該管理員起初覺得為難,但本著服務(wù)客人的精神,就答應(yīng)了客戶的要求.請問:該管理員的做法有無不妥你有什么建議

十七,某管理員在小區(qū)巡視時,見到幾個收廢品的人在小區(qū)內(nèi)高聲招攬生意,立即上前制止,并勸其離開.但這幾個人不聽勸告,不愿離開,該管理員立即招來保安員將其驅(qū)趕出去.請問:該管理員的做法有無不妥你有什么建議

十八,房改后,新埠港務(wù)公司住宅區(qū)設(shè)立了新埠物業(yè)管理公司.目前,新埠物業(yè)管理公司只提供保安和環(huán)衛(wèi)服務(wù),每月每戶各項服務(wù)只收2元的服務(wù)費.一天,海天商場為新埠港務(wù)公司住宅區(qū)的便民店送貨,司機小譚到達住宅門衛(wèi),遞交出入卡后,開車駛?cè)胱≌瑓^(qū).為了趕時間,車速較快,不注意而將正在越過馬路行動緩慢的姚女士撞成重傷.姚女士因此花去11萬元醫(yī)療費,經(jīng)協(xié)商,其中海天商場及事故責(zé)任人同意支付10萬元,剩余的1萬元由新埠物業(yè)管理公司支付,另支付5千元的營養(yǎng)費.新埠物業(yè)管理公司認(rèn)為他們沒有責(zé)任,不同意支付1.5萬元的費用.你對新埠物業(yè)管理公司有什么看法和建議

十九,方圓物業(yè)管理公司承接了流連花園多層住宅小區(qū)的管理,做到了環(huán)境清潔衛(wèi)生,公共場地每天清掃,無亂堆亂放,下水道通暢,公共用水池定期清洗;保安人員24小時值班,巡邏;公共配套設(shè)施維護良好,水,電,消防設(shè)施保障有效.經(jīng)過方圓物業(yè)管理公司一年的努力,小區(qū)內(nèi)綠地覆蓋由原來的20提高到26,園林綠化維護良

好,增加了社區(qū)活動場所,開展了正常的社區(qū)文體活動,因此,方圓物業(yè)管理公司向流連花園業(yè)主委員會提出:物

業(yè)管理費由原來的每平方米0.4元提高到每平方米0.6元,但遭到業(yè)主委員會的拒絕.請問:方圓物業(yè)管理公司的要求是否合理你有什么建議

二十,某小區(qū)管理員在巡視小區(qū)時,發(fā)現(xiàn)一個可疑的人在一樓梯口前游蕩,立即招來保安員將其帶到辦公室審問.請問:你會如何處理

案例分析

一,①發(fā)展商無權(quán)承諾物業(yè)管理費的收費標(biāo)準(zhǔn).從法律角度看,物業(yè)管理與房屋買賣是兩種法律關(guān)系.物業(yè)管理公司與開發(fā)商是兩個獨立的民事主體,相互之間不應(yīng)為對方承擔(dān)民事責(zé)任.②物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)是有關(guān)物業(yè)管理的委托合同.業(yè)主必須按規(guī)定交納物業(yè)管理費.③由于開發(fā)商沒有完全履行合同所約定的義務(wù),依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定:“當(dāng)事人一方不履行合同的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行,采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任.因此,李先生可以通過人民法院追究開發(fā)商的違約責(zé)任.二,高空拋物致人傷害是一種危害極大的違法行為.因為,這種從天而降的行為所非法侵害的對象是不特定的主體,凡是在高空拋物期間從拋物的這個區(qū)域經(jīng)過的任何人,都有受到這種非法侵害的可能,非法侵害的后果和程度往往也難以預(yù)料.從法律責(zé)任來看,該婦女應(yīng)承擔(dān)違憲法律責(zé)任,民事法律責(zé)任以及刑事法律責(zé)任.《中華人民共和國憲法》第五十一條規(guī)定:”中華人民共和國公民在行使自由和權(quán)利的時候,不得損害國家的,社會的,集體的利益和其他公民的合法的自由和權(quán)利.“案例中,該婦女高空拋物,致人傷害死亡,顯然是違反了憲法的這個法律規(guī)定,應(yīng)承擔(dān)違憲的法律責(zé)任.《中華人民共和國刑法》第一百一十五條規(guī)定:危害公共安全罪”以其他危險方法致人重傷,死亡或者使公私財產(chǎn)遭受重大損失的,處十年以上有期徒刑,無期徒刑或者死刑.過失犯前款罪,處三年以上七年以下有期徒型,情節(jié)較輕的,處三年以下有期徒刑或者拘役.“,該婦女構(gòu)成危害公共安全罪.《中華人民共和國民法通則》第一百二十六條規(guī)定:建筑物或其他設(shè)施及建筑物上的懸掛物,擱置物發(fā)生倒塌,脫落,墜落造成他人損害的,它的所有人或管理人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任,但能證明自己沒有過錯的除外.《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第2款規(guī)定:”公民,法人由于過錯侵害國家的,集體的財產(chǎn),侵害他人財產(chǎn),人身的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任.“

因此,該婦女應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任

②,受害人家屬可要求民事賠償.法律依據(jù)為中華人民共和國民法通則》第一百二十六條規(guī)定:”建筑物或其他設(shè)施及建筑物上的懸掛物,擱置物發(fā)生倒塌,脫落,墜落造成他人損害的,它的所有人或管理人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任,但能證明自己沒有過錯的除外.“及《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第2款規(guī)定:”公民,法人由于過錯侵害國家的,集體的財產(chǎn),侵害他人財產(chǎn),人身的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任.“

三,首先應(yīng)該明確業(yè)主所交管理費中所含治安管理服務(wù)為公共區(qū)域的治安防范服務(wù),而非業(yè)主家中的安全保障服務(wù).因此,本案例中,物業(yè)管理公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任,應(yīng)視具體情況.如果該小區(qū)公共區(qū)域治安隱患多,保安員不履行職責(zé),而且又能證明這些因素與業(yè)主家中被盜有必然的因果關(guān)系,則根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百零六條規(guī)定,公民,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任.如果物業(yè)公司采取了多種防范措施,公共區(qū)域沒有治安隱患,保安員盡職盡責(zé),業(yè)主也找不到物業(yè)公司的不當(dāng)之處.則物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任.治安管理是物業(yè)管理最基本的內(nèi)容.為了確保業(yè)主,住戶的安全,規(guī)避不可預(yù)測風(fēng)險,一方面物業(yè)管理公司應(yīng)增加保安人員及保安巡邏次數(shù),加大安全防范的力度.另一方面,物業(yè)管理公司最好購買公眾責(zé)任險,將所應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給保險公司.四,這個案例的責(zé)任歸屬適用于我國民法所規(guī)定的特殊侵權(quán)的民事責(zé)任,即《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第三款規(guī)定:”沒有過錯,但法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任.“因此物業(yè)管理公司是否要負責(zé)賠償?shù)年P(guān)鍵是看法律有沒有規(guī)定要承擔(dān)民事責(zé)任.《中華人民共和國民法通則》第一百二十五條規(guī)定:在公共場所,道路旁或者通道上挖坑,修繕安裝地下設(shè)施等,沒有設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全措施造成他人損害的,施工人員應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任.同理,在本案例中,如果物業(yè)公司對地面潮濕既沒有警示性標(biāo)志又沒有采取防范措施,則應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任.否則就不應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任.根據(jù)《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》第十八條的規(guī)定:”經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)保證其提供的商品或者服務(wù)符合保障人身,財產(chǎn)安全的要求.應(yīng)當(dāng)向消費者作出真實的說明和明確的警示,并說明和標(biāo)明正確使用商品或者接受服務(wù)的方法以及防止危害發(fā)生的方法.“這條法律規(guī)定與我國民法第一百二十五條的規(guī)定是一致的,都包含有要”明確的警示“的法律要求.五,按時交納物業(yè)管理費是業(yè)主的法定義務(wù).業(yè)主不能以房子質(zhì)量差為理由來逃避自己交納物業(yè)管理費的法定義務(wù).業(yè)主只要享受了物業(yè)管理服務(wù),就應(yīng)交納管理費.從法律上講,不交納管理費,不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益,而且也嚴(yán)重地損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益.如果某業(yè)主自身的合法權(quán)益受到了侵害,則物業(yè)管理公司可協(xié)助業(yè)主要求開發(fā)商維修房屋或賠償經(jīng)濟損失,或協(xié)助業(yè)主直接向人民法院提起訴訟,要求賠償損失.業(yè)主必須意識到維護合法權(quán)益必須用合法的方式,合法的手段來維護,法律絕對不能允許用非法的方式,非法的手段來維護合法權(quán)益.六,該物業(yè)管理公司的做法不妥.應(yīng)按如下要求處理:(見小書)

七,第一,業(yè)主所擁有的空置房僅僅是區(qū)分所有建筑物的專有部分空置,并不意味著整個所有建筑物在空置著.實際上雖然區(qū)分所有建筑物的專有部分在空置,但區(qū)分所有建筑物的共用部分仍然在運行,使用之中,而物業(yè)管理費的支出目的就是要維持,保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養(yǎng),如果物業(yè)管理費用缺乏來源或者減少,就不能使區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養(yǎng)得到維持和保證.第二,當(dāng)部分業(yè)主將物業(yè)建筑物空置后,并不意味著就可以減少物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)的工作量.并不意味著可以減少維持,保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養(yǎng)的工作量,電梯,高低壓配電設(shè)備,共用照明,水泵,消防設(shè)施等共用設(shè)備,設(shè)施仍然要投入正常運行,仍然需要維修和保養(yǎng);保安的值勤,巡邏,安全檢查等工作量也不會減少;清潔衛(wèi)生,環(huán)境綠化等等物業(yè)管理的管理服務(wù)工作量一樣也不會因部分業(yè)主的物業(yè)建筑物空置而有所減少.第三,造成業(yè)主的物業(yè)建筑物的空置責(zé)任在于業(yè)主本身,而并非物業(yè)管理公司無理阻撓不讓業(yè)主投入使用,因此,空置房的責(zé)任不在于物業(yè)管理公司.第四,減免物業(yè)管理費用對未空置物業(yè)建筑物的業(yè)主來說是不公平的.雖然物業(yè)建筑物空置,但空置房的業(yè)主仍然在享受著因物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)而帶來的物業(yè)建筑的保值和增值的經(jīng)濟成果.因此物業(yè)管理公司應(yīng)向業(yè)主講清楚上述道理,要二位老人按時交納物業(yè)管理費.八,小朱的做法不妥,《中華人民共和國憲法》第九十條明確規(guī)定,”中華人民共和國公民住宅不受侵犯.禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅“,《中華人民共和國刑法》第二百四十五條規(guī)定:”非法搜查或者非法侵入公民住宅的,處三年以下有期徒刑或者拘役“.因此,小朱在沒有任何其他見證人在場的情況,擅自進入A公司顯然不妥.在此情況下,小朱應(yīng)通過對講機,通知管理處其他保安及A公司有關(guān)人員,同時自己守住門口不動,待管理處其他保安及A公司有關(guān)人員到場后才能進入A公司.然后再查看有否失竊,若有失竊,則立即報案.若失竊.查看完后,應(yīng)關(guān)好A公司門.9,業(yè)主的要求是合理的.因為業(yè)主買房時,合同就明確規(guī)定了,共有面積和共有設(shè)備為全體業(yè)主所共有,是全體業(yè)主的共同財產(chǎn),業(yè)主可以要求物業(yè)管理公司拆除展臺.如果不拆除,則利用業(yè)主共同財產(chǎn)賺的錢,理所當(dāng)然也歸全體業(yè)主.并應(yīng)根據(jù)業(yè)主大會的決議,或?qū)⑦@筆收益用來貼補物業(yè)管理費的不足,或直接納入到維修基金之中,也可以根據(jù)業(yè)主大會的決議按照業(yè)主所擁有的共有部分的持有比例向全體業(yè)主分配.10,小李的做法是對的.因為一旦形成事實上的保管合同,萬一物品有損壞或丟失,則小李就要承擔(dān)賠償責(zé)任.當(dāng)然,小李要做好對業(yè)主的耐心解釋工作,動之以情,曉之以理.我們提倡業(yè)主至上的服務(wù)宗旨,但不能違反有關(guān)原則和規(guī)定.十一,第一,發(fā)展商可以將末出售的200套房屋計算為自己的投票權(quán),.根據(jù)物權(quán)法的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論,任何建筑物區(qū)分所有權(quán)的取得都只有兩種方式,就是原始取得和繼受取得.原始取得是指建筑物的發(fā)展商取得土地使用權(quán)后通過開發(fā)建造了建筑物整體,從而取得了建筑物所有權(quán)的方式.繼受取得是指在建筑物原始取得的基礎(chǔ)上,建筑物發(fā)展商通過買賣,贈與,繼承,交換或者其他合法方式將建筑物區(qū)分所有權(quán)依法轉(zhuǎn)移給建筑物區(qū)分所有權(quán)人的方式.因此,是建筑物發(fā)展商依法創(chuàng)設(shè)了建筑物區(qū)分所有權(quán).任何人,或者任何其他組織依法通過買賣,贈與,繼承,交換或其他合法方式獲得了建筑物其中的某一個單元或套房,就成為建筑物區(qū)分所有權(quán)人,即通常在物業(yè)管理活動中所說的業(yè)主.發(fā)展商未出售的房屋也許房地產(chǎn)開發(fā)商留著自用,出租或其他用途,只要這部分房屋的所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,所有權(quán)者仍然是發(fā)展商.因此,這時發(fā)展商就由原來的建筑物所有權(quán)人的身份依法轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)人.當(dāng)發(fā)展商成為建筑物區(qū)分所有權(quán)人之后,從法律地位上,自然就擁有建筑物區(qū)分所有權(quán)人的區(qū)分所有建筑物專有部分所有權(quán),共用部分持分權(quán)及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)的各項權(quán)利,當(dāng)然也應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù).這時發(fā)展商作為未出售房屋部分的建筑物區(qū)分所有權(quán)人依法是享有與其他業(yè)主一樣平等的各項業(yè)主的權(quán)利和義務(wù).任何人都不能隨意剝奪發(fā)展商作為未出售房屋部分的建筑物區(qū)分所有權(quán)人的業(yè)主權(quán)利和義務(wù),否則,就構(gòu)成侵害發(fā)展商業(yè)主的合法權(quán)益,發(fā)展商有權(quán)依據(jù)法律,法規(guī)的有關(guān)規(guī)定來維護其合法權(quán)益.既然發(fā)展商作為未出售房屋部分的建筑物區(qū)分所有權(quán)人,就必然擁有業(yè)主大會的選舉權(quán)和被選舉權(quán).綜上所述,發(fā)展商作為未出售房屋的建筑物區(qū)分所有權(quán)人,即未出售房屋的業(yè)主,與其他業(yè)主一樣具有業(yè)主委員會的選舉權(quán)和被選舉權(quán).某小區(qū)的部分業(yè)主之所以提出發(fā)展商將未出售的200套房屋計算為自己的投票權(quán),是侵犯了業(yè)主選舉的合法權(quán)益,堅決反對選舉結(jié)果,要求進行重新選舉,這些都是由于其不清楚發(fā)展商作為未出售房屋的建筑物區(qū)分所有權(quán)人的地位所造成的誤解.第二,作為物為管理公司應(yīng)該多給這些業(yè)主進行解釋,使他們清楚了解法律,法規(guī)的有關(guān)規(guī)定,依法維護發(fā)展商和全體業(yè)主的合法權(quán)益,依法做好業(yè)主委員會的選舉工作.十二,同10題

十三,合理.但應(yīng)向業(yè)主解釋清楚,收取的費用是為了支付實施車輛的管理所必須發(fā)生的人工費和設(shè)施,設(shè)備費及相關(guān)的管理費用.費用的收取以維持車輛保管站的正常運作為最低限度.十四,第一,合同是否有效,要視合同的訂立情況.如果訂立的合同不存在主體不合格,無效代理,意思表示不真實,內(nèi)容不合法等四種情況,則合同有效,但只要出現(xiàn)了這四種情況中的任何一種,則該合同無效.第二,合同的解除有兩種情形:即約定解除和法定解除二種形式.約定解除是當(dāng)事人通過行使約定的解除權(quán)或者兩方協(xié)商決定,而進行的合同解除.約定解除權(quán)的解除是當(dāng)事人在合同中約定在合同成立以后,全部履行之前,由當(dāng)事人一方在某種解除合同的條件出現(xiàn)后享有解除權(quán),并可以通過行使合同的解除權(quán)而消滅合同關(guān)系,如果開發(fā)商要單方面行使約定解除權(quán),就必須以約定的合同解除條件出現(xiàn)為前提.協(xié)商解除是指合同雙方當(dāng)事人協(xié)商一致,都同意解除,而不是單方面行使解除權(quán).因此,如果沒有約定的合同解除條件,開發(fā)商就無權(quán)解除合同.但開發(fā)商可以通過物業(yè)行政主管部門仲裁或向人民法院訴訟,申請解除合同.法定解除是合同解除的條件由法律直接規(guī)定.十五,水管滲漏,屬一般維修,換根外墻水管即可.因此,不應(yīng)使用維修基金.因這根水管修好以后,8戶住戶都受益,根據(jù)”誰受益,誰負責(zé)“的原則,應(yīng)由8戶住戶共同維修,具體費用按份額比例分?jǐn)?十六,如果該公司對管理人員進行過這方面的培訓(xùn)或有這方面的操作規(guī)程要求,則該管理人員的做法無不妥.但如果該管理人員不知道這方面的要求或不知道如何操作,則應(yīng)對客人說明,其本人不知究竟應(yīng)該如何處理此事,他可帶客人一起或獨自到有關(guān)部門了解情況后,再做決定,但他無權(quán)拒絕.十七,做法無不妥.因為小區(qū)公共場所屬全體業(yè)主的公共場所,為全體業(yè)主所獨有,是業(yè)主的私有財產(chǎn).外人在小區(qū)內(nèi)高聲招攬生意,侵犯了全體業(yè)主的權(quán)益,做為物業(yè)公共區(qū)域管理人員,該管理應(yīng)勸其離開.但不應(yīng)用驅(qū)趕的方式,應(yīng)多請一些保安員來勸說他們出去.18,如果沒有證據(jù)證明物業(yè)管理公司有過錯,造成該業(yè)受重傷,則物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任.盡管物業(yè)公司收取了保安服務(wù)費,但物業(yè)管理的保安服務(wù)是一種群防群治的安全防范服務(wù).物業(yè)管理公司在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)與業(yè)主,住戶之間不存在人身,財產(chǎn)的保管或保險關(guān)系.建議該公司向業(yè)主解釋清楚物業(yè)保安服務(wù)的性質(zhì).十九,要求是否合理應(yīng)視其具體情況.如果物業(yè)管理公司事先和業(yè)主委員會協(xié)商和溝通了,提高物業(yè)管理服務(wù)的水平和服務(wù)質(zhì)量,增加了物化勞動和活勞動的投入,則要求提高收費標(biāo)準(zhǔn)是合理合法的.但如果該公司事先沒有和業(yè)主委員會協(xié)商和溝通,自作主張增加各種投入來提高小區(qū)的質(zhì)量檔次和服務(wù)水準(zhǔn),事后要求提高管理費就不合理了.建議該公司真誠地與業(yè)主委員會商量,將每一個支出項目請業(yè)主委員會審定,看那些是必要的,那些是多余的,那些是可要可不要的,在得到業(yè)主委員會認(rèn)可以后,才確定實際要增加的物業(yè)管理費的幅度和標(biāo)準(zhǔn).google_ad_client=”pub-***9“;google_alternate_ad_url=”http://“;google_ad_width=336;google_ad_height=280;google_ad_format=”336x280_as“;google_ad_type=”text_image“;google_ad_chael=”1259148833“;google_color_border=”FFFFFF“;google_color_bg=”FFFFFF“;google_color_link=”0000FF“;google_color_url=”999999“;google_color_text=”000000";//