第一篇：項目融資心得體會

項目融資心得體會

通過一學(xué)期項目融資課程的學(xué)習(xí)讓我對項目融資有了一定程度的了解，不再是之前盲目無知的狀態(tài)，同時也讓我對我的專業(yè)有了進(jìn)一步的認(rèn)識。感覺到視野得到進(jìn)一步拓展、思路得到進(jìn)一步擴(kuò)展、知識結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步完善、知識量得到更新和補充。

項目融資作為一種新型的項目資金籌集方式，在20世紀(jì)六七十年代興起，經(jīng)過幾十年的發(fā)展，目前項目融資已經(jīng)被廣泛應(yīng)用于大型工程項目的資金籌集過程中。項目融資的發(fā)展對于解決大型工程項目的資金缺口，尤其是基礎(chǔ)設(shè)施類項目的資金緊張局面起到了十分重要的作用。幾十年來，人們不僅在項目融資實踐中累積了豐富的經(jīng)驗，而且在理論研究方面也出現(xiàn)了很多有價值的研究成果。通過對這門課的學(xué)習(xí)，讓我們了解了一般項目的資金來源及其籌集方式，以及狹義的項目融資模式的相關(guān)理論及其應(yīng)用。

任何事情都是有利有弊的，通過學(xué)習(xí)這門課程我也認(rèn)識到項目融資的優(yōu)勢和劣勢。而項目融資近年來日益受到人們的矚目與青睞，應(yīng)用領(lǐng)域和應(yīng)用范圍越來越廣也主要是因為項目融資與其他的籌資方式相比具有一些明顯的優(yōu)點。項目融資方式的優(yōu)勢是：1.實現(xiàn)融資的無追索或有限追索。2.實現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債表外融資。3.允許較高的債務(wù)比例。4.實現(xiàn)風(fēng)險隔離和風(fēng)險分擔(dān)。5.享受稅務(wù)優(yōu)惠的好處。6.實現(xiàn)多方位融資。當(dāng)然它也存在弊端，比如：1.風(fēng)險分配的復(fù)雜性。2.增加了貸款人的風(fēng)險。3.貸款人的過分監(jiān)管。4.較高的利息和費用負(fù)擔(dān)。

在一個項目融資、招商時，首先要做的就是對項目進(jìn)行細(xì)分，按照不同的項目類型、階段，找出不同的投資者作為招商對象，再根據(jù)不同的招商對象，深入調(diào)研、分析其外在和內(nèi)在需求，根據(jù)這些需求來組織項目要素，安排招商活動，組織招商渠道，銜接招商環(huán)節(jié)，從而實現(xiàn)融資、招商的目的，推進(jìn)項目進(jìn)展。同時，通過學(xué)習(xí)，我們還認(rèn)識到債務(wù)重組往往是進(jìn)行項目融資、招商的一種重要手段，這個手段不僅可以為我所用，也可有為投資者所用。正確運用這個手段，可以有效控制融資成本，優(yōu)化關(guān)鍵要素，還能夠充分了解投資者對關(guān)鍵財務(wù)方面的需求，便于更加有的放矢地去組織關(guān)鍵要素，形成能夠吸引投資者的條件，并在與投資者的投融資博弈與合作中取得合理地位，取得財務(wù)杠桿的最佳效能，實現(xiàn)融資成本、收益的最優(yōu)化。

項目融資由于籌資數(shù)額較大、風(fēng)險分配復(fù)雜，從而使項目融資的組建過程變得很復(fù)雜，往往需要進(jìn)行反復(fù)的融資設(shè)計和談判，在滿足了項目相關(guān)各方對利益和風(fēng)險的要求的情況下才能組建起來。項目融資是否能夠成功組建，往往取決于項目自身的主、客觀條件以及投資者所做的各種融資前組織和設(shè)計工作。項目的主、客觀條件是項目投資可行性分析和融資可行性分析的重要內(nèi)容，而融資前的各種組織和設(shè)計工作是項目融資成功的必要條件。所以首先在一個項目開始前要進(jìn)行項目可行性研究，即在項目投資前投資者組織對項目的社會、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等各方面相關(guān)情況進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究，運用科學(xué)方法對各種方案進(jìn)行認(rèn)真分析。綜合論證、詳細(xì)測算，對項目的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益進(jìn)行分析。由于融資項目建設(shè)規(guī)模較大，所以往往受項目所在國家的宏觀影響較大，所以也要對項目融資宏觀環(huán)境進(jìn)行分析。然而項目具備可行性并不意味著項目就具備了可融資性。項目及時滿足了投資者的最低風(fēng)險要求，也不意味著項目一定能夠滿足融資的要求。因此，在進(jìn)行項目可行性分析的同時，還要進(jìn)行項目的可融資性分析。

項目的可融資性，及銀行的可接受性。目前上沒有一套公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)來衡量項目的可融資性，但從銀行的角度來看，衡量項目的可融資性除項目的可行性分析結(jié)論外，往往還需要考慮以下幾個方面：1.銀行一般不愿意承擔(dān)法律變化等不確定或無法控制的風(fēng)險。2.若存在信用違約或?qū)J款人進(jìn)行第一次償還前，項目發(fā)起人不得進(jìn)行紅利分配。3.完工前收入應(yīng)用于補充項目的資本性支出，以此來減少對銀行資金的需求量。4.項目風(fēng)險應(yīng)進(jìn)行較好的分?jǐn)?。項目公司不成承?dān)太多的風(fēng)險。5.項目合同涉及的其他當(dāng)事人不能因為銀行對項目資產(chǎn)或權(quán)益行使了抵押權(quán)益而終止與項目公司的合同。

項目融資的成功之處在于通過復(fù)雜的投資結(jié)構(gòu)、融資結(jié)構(gòu)和信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)等方面的設(shè)計，景項目相關(guān)各方面的利益有機(jī)地結(jié)合起來，在各參與方之間合理的分?jǐn)偡瞰I(xiàn)，并實踐項目相關(guān)各方的利益要求，將其他籌資方式下難以籌資建設(shè)的大型項目變成可能。項目投資者及其顧問再融資談判之前的準(zhǔn)備階段所進(jìn)行的各項工作將直接關(guān)系到項目融資的成敗。這些工作主要包括：（1）認(rèn)真進(jìn)行項目評價和項目風(fēng)險分析工作。（2）設(shè)計嚴(yán)謹(jǐn)?shù)捻椖咳谫Y法律結(jié)構(gòu)體系。（3）盡量明確項目的主要資金來源。除此之外，項目投資者還應(yīng)該考慮到多個項目投資者之間、項目投資者和項目經(jīng)營管理公司之間、項目投資者和項目參與方之間所形成的各種關(guān)系是否達(dá)到激勵相容，即是否已經(jīng)建立一套科學(xué)合理的激勵與約束機(jī)制保證所有的項目參與方在追求各自利益的同時能夠保證項目的穩(wěn)定運營和利益的最大化。合理的激勵與約束機(jī)制的形成，是決定項目建設(shè)和運營效果的推動因素，也是貸款銀行所關(guān)心的問題。

融資肯定存在著風(fēng)險，通過學(xué)習(xí)我知道了，在項目融資中，對風(fēng)險的劃分已經(jīng)形成了一套較為完整的體系。然而，對于如何認(rèn)識具體風(fēng)險因素對項目融資的影響仍然缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，大量的工作仍然處于定性分析而不是定量分析階段。若按照項目風(fēng)險的階段性劃分可將項目風(fēng)險劃分為：1.項目建設(shè)開發(fā)階段風(fēng)險2.項目試生產(chǎn)階段風(fēng)險3.項目生產(chǎn)經(jīng)營階段風(fēng)險。若按照項目風(fēng)險的表現(xiàn)形式劃分則可劃分為：1.決策風(fēng)險2.設(shè)計風(fēng)險3.建設(shè)設(shè)備風(fēng)險4.信用風(fēng)險5.完工風(fēng)險6.生產(chǎn)風(fēng)險7.市場風(fēng)險8.金融風(fēng)險9.政治風(fēng)險10.環(huán)境保護(hù)風(fēng)險。若按照項目的投入要素劃分則可劃分為：1.人員風(fēng)險2.事件風(fēng)險3.資金風(fēng)險4.技術(shù)風(fēng)險5.其他風(fēng)險。若按照風(fēng)險的可控制性劃分則可劃分為：1.項目的核心風(fēng)險2.項目的環(huán)境風(fēng)險。若按照風(fēng)險的影響范圍又可劃分為系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險兩類。

通過老師的教導(dǎo)，我也明白了項目風(fēng)險的定量分析方法。首先要確定項目風(fēng)險貼現(xiàn)率的CAPM模型。CAPM模型又稱為資產(chǎn)定價模型，是項目融資中被廣泛接受和使用的一種確定項目風(fēng)險貼現(xiàn)率的方法。在CAPM模型中，項目風(fēng)險貼現(xiàn)率的含義是指項目的資本成本在公認(rèn)的低風(fēng)險投資收益率的基礎(chǔ)上，更具具體項目的風(fēng)險因素加以調(diào)整的一種合理的項目投資收益率。而CAPM模型是建立在五個理論假設(shè)上的，分別是：1.資本市場是一個充分競爭和有效的市場2.在這個市場上，所有的投資者都追求最大的投資收益。3.在這個市場上，所有的投資者對于同一資產(chǎn)具有相同的價值預(yù)測，高風(fēng)險的投資有較高的收益預(yù)期，低風(fēng)險的投資有較低的收益預(yù)期4.在這個市場上，所有的投資者暈有機(jī)會充分運用多樣化、分散化的戰(zhàn)略來減少投資的非系統(tǒng)風(fēng)險，在投資決策中只考慮系統(tǒng)性風(fēng)險的影響和相應(yīng)的收益問題5.在這個市場上，對某一個特定資產(chǎn)，所有的投資者都可以在相同的時間區(qū)域內(nèi)作出投資決策。在這五個假設(shè)理論的基礎(chǔ)上根據(jù)公式建立CAPM模型。然后進(jìn)行項目的NPV敏感性分析。而現(xiàn)金流量模型的敏感性分析的基本步驟是：第一，確定分析指標(biāo)，在項目融資風(fēng)險分析中通常采用NPV指標(biāo)。第二，選擇需要分析測度的變量要素。第三，計算各變量要素的變動對指標(biāo)的影響程度。第四，確定敏感性因素，對項目的風(fēng)險情況作出判斷。

當(dāng)然我在這學(xué)期的項目融資課程中學(xué)到的不僅僅是這些，還有好多好多，我只是講出了我學(xué)到的一小部分，通過對項目融資怎么課的學(xué)習(xí)對我的幫助真的很大，拓寬了我的知識面，加強了我的專業(yè)知識，提高了我的自身價值，加強了我自身的能力，同時也學(xué)會了拿到一個案例如何去分析，不再像以前那樣完全沒有概念，什么都不懂，給我一個案例我也不知道該看什么，無從下手。

總之，通過這一學(xué)期對項目融資課的學(xué)習(xí)，讓我受益匪淺。謝謝老師的悉心教導(dǎo)，讓我學(xué)到了很多有用的知識。

第二篇：項目融資申請書

xxxxxxxxxxxx經(jīng)營項目

融 資 申 請 書

xxxxxxxxxxxx由于進(jìn)行擴(kuò)大經(jīng)營場地項目，本次項目預(yù)算需要資金xxxx萬元人民幣，期限xxxx個月，項目理由如下：

一、醫(yī)院基本情況

xxxxxxxxxxxx，該院注冊資本xxxxx萬元，實收資本xxxxx萬元，醫(yī)院總資產(chǎn)為xxxxx萬元，凈資產(chǎn)為xxxxx萬元；xxxxx年全年營業(yè)收入為xxxxx萬元，經(jīng)營性質(zhì)為私人絕對控股盈利性醫(yī)院，法人代表xxxxxxx，機(jī)構(gòu)地址： 市 路 號。

xxxxxxxxxxxx是一所綜合性二級醫(yī)療機(jī)構(gòu)，2012年被xxxx市衛(wèi)生局確認(rèn)為二級綜合醫(yī)院，該院收入主要有醫(yī)療收入、藥品收入和其他收入，全部收支由該院統(tǒng)一管理和使用，自求資金平衡。醫(yī)院現(xiàn)有干職工xxx人，其中具有高級職稱的 xx人，中級職稱（含藥、護(hù)、技）x 人。擁有病床 xx 張，實際開放床 xx 張，年門診人次近xxx 萬余人次，住院病人 xxx 多人次。醫(yī)院擁有醫(yī)療設(shè)備 余萬元，醫(yī)院占地 xxx 畝，醫(yī)療用房 xxxx平米。該院通過近年建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療水平都有長足的提高?，F(xiàn)已成為全市私營醫(yī)院中規(guī)模大，效益好的現(xiàn)代化綜合醫(yī)院。

二、法人代表情況

醫(yī)院法人代表xxxxxxx，大學(xué)文化。2004年成立xxxxxxxxxxxx，租用場地經(jīng)營，積累了一定的社會辦醫(yī)院的管理經(jīng)驗，有著高度的社會責(zé)任感和事業(yè)心。

三、本次項目需要額度及用途

近年來醫(yī)院醫(yī)療業(yè)務(wù)逐年增加，現(xiàn)有經(jīng)營場地不能滿足經(jīng)營需要，根據(jù)國家關(guān)于促進(jìn)社會辦醫(yī)加快發(fā)展民營醫(yī)院的若干規(guī)定《國辦發(fā)（2015）45號》精神，董事會決定擴(kuò)大經(jīng)營面積，本次項目需要資金額度 萬元，主要用于收回福康綜合樓（現(xiàn)用作福程大酒店），改作醫(yī)療營業(yè)場地，建筑面積平米，增加特色醫(yī)療?？蒲钢行摹Ⅲw檢中心、腫瘤醫(yī)療?？?，還將新增科室的住院病房床位、醫(yī)療器械以及房屋裝修等。

1、新擬增醫(yī)療設(shè)備清單

設(shè)備名稱 預(yù)計金額（萬元）CT模擬定位機(jī) xxxxx 三維治療計劃系統(tǒng) xxxxx 計量儀 xxxxx 磁共振（MRI）xxxxx 計算機(jī)X線斷層攝影 xxxxx 合 計

2、預(yù)計裝修費用，xxxxxx萬元

四、抵押物

公司位于 xxxxxxxxxxxx醫(yī)院大樓、xxxxx酒店，共計建筑面積xxxxxx平米，以及醫(yī)院的醫(yī)療設(shè)備xxxxx萬元，全部評估價值xxxx億元。

綜上所述，我公司有良好的信譽程度，經(jīng)營情況良好，有足夠的抵押物，有可靠的還貸來源。望貴銀主批準(zhǔn)融資為謝！

xxxxxxxxxxxx 201x.x.xx

第三篇：項目融資計劃書

甘肅黃石投資管理公司項目融資計劃書

融資計劃書目錄

一、公司介紹

二、項目分析

三、市場分析

四、管理團(tuán)隊

五、財務(wù)計劃

六、融資方案的設(shè)計

七、摘要

一、公司介紹

1、公司簡介

甘肅黃石投資管理公司成立于2013年11月21日，公司始終堅持“奉獻(xiàn)社會、誠實守信”的經(jīng)營方針和立足甘肅、著眼全國、面向世界的發(fā)展戰(zhàn)略定位。公司的目標(biāo)是迅速成長為多元化產(chǎn)業(yè)公司。經(jīng)營范圍：工程項目投資、房地產(chǎn)投資、城市建設(shè)項目投資、風(fēng)電項目、商業(yè)、農(nóng)業(yè)及教育項目的投資；投資管理及咨詢服務(wù)等業(yè)務(wù)。

2、公司現(xiàn)狀

公司已投資地產(chǎn)項目景泰塞維利亞生態(tài)住宅項目、總投資3.75億元，天水生態(tài)林業(yè)項目，總投資2.25億元，天祝風(fēng)電項目、投資1億元，蘭州土地平整項目、總投資4.2億元，業(yè)務(wù)遍及甘肅省范圍內(nèi)。公司正在積極籌建甘肅最大規(guī)模的以養(yǎng)生、養(yǎng)老為特色的旅游養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基地。截止目前，公司投資規(guī)模已達(dá)12億元人民幣。

3、股東實力

4、歷史業(yè)績

自2013年以來，已形成集投資、開發(fā)、運營為一體的產(chǎn)業(yè)體系，具有良好的品牌影響力和強大的核心競爭力。項目傾注了黃石人的理念和追求。

在發(fā)展過程中，甘肅黃石投資管理公司秉承“勤奮創(chuàng)業(yè)，持之以恒”之企業(yè)精神，致力于推動蘭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為家鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)再次騰飛奉獻(xiàn)著自己的智慧、熱情和力量！

5、資信程度

把銀行提供的資信證明，工商、稅務(wù)等部門評定的各種獎勵，或者其他取得的榮譽，都可以寫進(jìn)去，而且要把相關(guān)資料作為附件列入。最好有證明的人員。

6、董事會決議

對于需要融資的項目，必須經(jīng)過公司決策層的同意。這樣才更加強了融資的可信程度，而不是戲言。

二、項目分析

1、項目的基本情況

位置、占地面積、建筑面積、物業(yè)類型、工程進(jìn)度等，都是房地產(chǎn)開發(fā)的基本情況，需要在報告中指出。

2、項目來歷

項目來歷是指項目的來龍去脈，項目的上家是誰，怎么得到的項目，是否有遺留問題，是如何解決的等情況。

3、證件狀況文件

項目是否有土地證、用地規(guī)劃許可證、項目規(guī)劃許可證、開工證和銷售許可證等五證的情況。需要復(fù)印件。

4、資金投入

自有資金的數(shù)額、投入的比例、其他資金來源及所占比例、建筑商墊資情況、預(yù)計收到預(yù)售款等情況等，方便了解項目的資金狀況。

5、市場定位

指項目的市場定位，包括項目的物業(yè)類型、檔次、項目的目標(biāo)客戶群等

6、建造的過程和保證

項目的建筑安裝過程，如何得到保障可以如期完工。而不會耽誤工期，不會導(dǎo)致項目無法按期交付使用。

三、市場分析

1、地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析

房地產(chǎn)是一個區(qū)域性的市場，受到地方經(jīng)濟(jì)的影響比較大。而表征一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指標(biāo)等數(shù)據(jù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的定性說明等需在本部分體現(xiàn)。

2、房地產(chǎn)市場的分析

房地產(chǎn)市場的分析比較復(fù)雜，而且說明起來可繁可簡。簡單說需要定性分析本地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，平均價格，各種類型房地產(chǎn)的目標(biāo)客戶群等。復(fù)雜些說明則需要在時間數(shù)軸上表征價格的走勢波動，但是，因為很多地區(qū)沒有進(jìn)行常規(guī)的價格跟蹤，所以，嚴(yán)格數(shù)據(jù)的分析很難完成，但是可以通過典型項目的分析來代替。

3、競爭對手和可比較案例

分析現(xiàn)有的幾個類似項目的規(guī)劃、價格、銷售進(jìn)度、目標(biāo)客戶群等，同時，也需要羅列一些未來可能進(jìn)入市場競爭的對手項目情況，以及未來的市場供應(yīng)量等情況。

4、未來市場預(yù)測及影響因素

未來的市場預(yù)測很難預(yù)料，但是可以通過市場的周期的方法和重點因素分析法等分析方法做出預(yù)測。

四、管理團(tuán)隊

1、人員構(gòu)成公司主要團(tuán)隊的組成人員的名單，工作的經(jīng)歷和特點。如果一個團(tuán)隊有足夠多經(jīng)驗豐富的人員，則會對投資的安全有很大的保障。

2、組織結(jié)構(gòu)

企業(yè)內(nèi)部的部門設(shè)置、內(nèi)部的人員關(guān)系、公司文化等都可以進(jìn)行說明。

3、管理規(guī)范性

管理制度，管理結(jié)構(gòu)等的評價?？梢杂蓪ｉT的管理顧問公司來評價和說明。

4、重大事項

對于企業(yè)產(chǎn)生重要影響的需要說明的事項。

五、財務(wù)計劃

一個好的財務(wù)計劃，對于評估項目所需資金非常關(guān)鍵，如果財務(wù)計劃準(zhǔn)備的不好，會給投資者以企業(yè)管理者缺乏經(jīng)驗的印象，降低對企業(yè)的評價。本部分一般包括對投資計劃的財務(wù)假設(shè)，以及對未來現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表、損益表的預(yù)測。資金的來源和運用等內(nèi)容。其中，對于企業(yè)自有資金比例和流動性要求較高。

六、融資方案的設(shè)計

1、融資方式

(1)股權(quán)融資方式(注：股權(quán)和債權(quán)方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時間段的組合。這部分是解決問題的關(guān)鍵，是否能夠取得資金，關(guān)鍵在于是否能夠通過融資方案解決各方的利益分配關(guān)系。)

方式：融資方式將以融資方(包括項目在內(nèi))的股權(quán)進(jìn)行抵押借款

這種投資方式是指投資人將風(fēng)險資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益項目的公司，協(xié)助融資人快速成長，在一定時間內(nèi)通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。

操作步驟：簽訂風(fēng)險投資協(xié)議書

A、對融資方的債務(wù)債權(quán)進(jìn)行核查確認(rèn)

B、簽訂風(fēng)險投資協(xié)議書：確定股權(quán)比例、確定退出時間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數(shù)量及時間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務(wù)。

C、在有關(guān)管理部門辦理登記手續(xù)

(2)債權(quán)融資方式

方式：投融資雙方簽定借貸合同進(jìn)行融資，確定相應(yīng)固定利率和收回貸款的期限。

(3)債轉(zhuǎn)股的融資方式

投融資雙方開始以借貸關(guān)系進(jìn)行融資，投資方在借貸期間內(nèi)或借貸期結(jié)束時，按相應(yīng)的比例折算成相應(yīng)的股份。

(4)房地產(chǎn)信托融資

(5)多種融資方式的組合在不同的時間階段用不同的融資方式。在項目的初級階段主要以股權(quán)融資方式為主，因為對融資方來說這個階段的資產(chǎn)負(fù)債情況不會有很大的壓力;在中后期階段可以運用股權(quán)、債權(quán)方式，這個階段融資方對整個項目有了明確的預(yù)期，在債務(wù)的償還上有明確的預(yù)期。

2、融資期限和價格

融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。

3、風(fēng)險分析(任何投資都存在風(fēng)險，所以應(yīng)該說明項目存在的主要風(fēng)險是什么，如何克服這些風(fēng)險。)

對投資融資雙方有可能的風(fēng)險存在作出判斷。

A、投資方的投資資金及收益風(fēng)險在項目無法啟動的情況下將一直獨立承擔(dān)投資資金成本，及追加資金成本。

B、投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經(jīng)營從而產(chǎn)生新的債務(wù)而產(chǎn)生的連帶風(fēng)險。

C、破產(chǎn)風(fēng)險

D、融資者對投資者的信用沒有得到確定而產(chǎn)生無法回購的風(fēng)險

E、融資者為掌控全局經(jīng)營，在回購時利益出讓增加風(fēng)險。

F、融資者提前回購而付出的資金成本風(fēng)險。

風(fēng)險化解方案

A、資方對是否資金進(jìn)入后可以完成計劃要進(jìn)行評估和測算。

B、投資方對融資方的項目進(jìn)程進(jìn)行監(jiān)控，并按照進(jìn)程需要分批進(jìn)行投資款的?？顚Ｓ?。

C、投資方對融資方的相關(guān)項目所簽訂的合同進(jìn)行核審后，評估其付款和還款能力。

D、資方審核融資方的還款計劃可行性，一旦確定后將按還款計劃回款。

4、退出機(jī)制(絕大多數(shù)的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機(jī)制問題，所以，需要在此說明投資者可能的退出時間和退出方式。)

A、股權(quán)方式融資的退出

項目進(jìn)行中投資方退出;

項目完成投資方退出一種方式是融資方按時按預(yù)定的回報率加本金額度進(jìn)行現(xiàn)金回購股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價格及相應(yīng)的物業(yè)面積的形式回購股份，第三種投資方享受整個項目的分紅;

B、債權(quán)方式融資退出

項目進(jìn)行中投資方退出，可以用違約今的形式控制;

項目完成投資方退出，按時還本付息;

5、抵押和保證

在涉及到投資安全的時候，投資者最關(guān)心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽卓著的公司的保證。

6、對房地產(chǎn)行業(yè)不熟悉的客戶，需要提供操作的細(xì)節(jié)，即如何保證投資項目是可行的。

七、摘要

長篇的融資報告是提供給有融資意向的客戶來認(rèn)真讀的，而對于在接觸客戶的初期階段，僅需要提供報告摘要就可以了。報告摘要是對融資報告的高度濃縮，因此，言簡意賅就非常重要。

第四篇：項目融資計劃書

塔城市星海灣項目融資方案

一、融資項目名稱：塔城市星海灣開發(fā)項目

二、融資項目主體：新疆塔城市祥瑞星海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

三、融資主體簡介：

新疆塔城市祥瑞星海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家新成立的房產(chǎn)開發(fā)公司，其各個股東都是從事房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的資深專家。以前合作在全疆各地州均開發(fā)有項目。

四、融資項目簡介：

1、項目地址

塔城市星海灣開發(fā)項目位于塔城市221省道南側(cè)，塔爾巴哈臺南路交匯處。東臨塔城市最大商業(yè)綜合體（華寶市場），南面是塔城市新建的塔城火車站，西面是塔城市規(guī)劃新建大型人工湖。

2、主要規(guī)劃指標(biāo)

項目計劃總占地80畝，建筑面積：80000平方米 用地性質(zhì)：商住兩用地，商業(yè)20%，住宅80% 容積率：1.5 建筑密度：30% 綠地率：40%

2、地塊周邊規(guī)劃及環(huán)境優(yōu)勢

該地塊緊鄰面朝塔城市的主干道221省道及塔爾巴哈臺南路，根據(jù)塔城市政府規(guī)劃，地塊周邊將建設(shè)醫(yī)院、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、文化廣場、電影院、人工湖、火車站等公共設(shè)施。

沿項目所在地東側(cè)即是華寶市場，西側(cè)即是塔城新建最大人工湖公園，環(huán)境優(yōu)越、交通便捷、10分鐘內(nèi)可滿足生活、娛樂、購物、休閑等需求。

3、項目建設(shè)及進(jìn)展

我公司與塔城市市政府現(xiàn)已達(dá)成框架協(xié)議，取得R2地塊一處，預(yù)估土地80畝，項目土地出讓金3200萬元。項目建設(shè)期為3 年，自2018年5月至2020年11月。

項目地址位于塔城市221省道與塔爾巴哈臺南路交匯處，注冊資本2000萬元。項目擬建設(shè)住宅64000平方米，商業(yè)16000平方米，地下車庫15000平方米。

五、融資規(guī)模、期限及還款進(jìn)度

項目總投資20021萬元，資金來源為股東自籌3200萬元，擬融資500萬元。剩余投資資金由市場銷售后收回資金填補。

預(yù)計融資資金一次性到賬，本金按3年分期償還，分紅按工程和銷售節(jié)點支付。預(yù)計投資收益比按1比4到5。即投資100萬元預(yù)計總收益最低400萬元。

六、項目投資估算

項目計劃總投資20021萬元，其中土地款及出讓金3200萬元，前期手續(xù)費120萬元，建筑安裝費14400萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費421萬元，公司運營成本1000萬，銷售及財務(wù)成本1000萬元,。

項目建設(shè)期預(yù)計3年，自1028年5月至2020年11月。預(yù)計3年完成總投資的100%，即完成投資20021萬元。

項目共占用規(guī)劃面積土地使用權(quán)80畝，凈地，不涉及拆遷費用，公司前期已投入3200萬元用于支付土地費用。前期手續(xù)120萬元，主要包括項目建設(shè)涉及的行政事業(yè)性收費、規(guī)劃設(shè)計費、勘測丈量費、臨時設(shè)施費、預(yù)算編審費等。

建筑安裝工程費14400萬元，主要包括土建工程費、安裝工程費和裝修工程費，按每平方1800的單位造價、建筑面積80000平方米相乘確定?；A(chǔ)設(shè)施費421萬元，主要包括道路工程費、供電工程費、積水工程費、煤氣工程費、供暖工程費、通訊工程費、電視工程費、照明工程費、景觀綠化工程費、環(huán)衛(wèi)工程費、安防職能工程費，按建筑安裝工程費等。

銷售及財務(wù)成本1000萬元，如財務(wù)費用、銷售及廣告費用、銷售稅費等。

公司運營成本1000萬元，如公司員工工資，辦公場所，企業(yè)車輛等。

七、項目銷售收入及稅費

項目擬建設(shè)住宅公寓面積80000平方米；商鋪可售16000平方米。根據(jù)塔城市以及項目所在地附近房產(chǎn)項目市場的調(diào)查，住宅和公寓的平均售價為3800元/平方米，商鋪的價格預(yù)計平均售價為11000元/平方米。預(yù)計項目可售部分可實現(xiàn)收入24320（住宅）+17600（商業(yè)）=41920萬元。項目銷售期3年，自2018年5月至2020年11月。預(yù)計2018年完成銷售住宅50%，實現(xiàn)銷售額13000 萬元；預(yù)計2019年完成銷售住宅80%，實現(xiàn)總銷售額22400萬元；

預(yù)計2020年完成總銷售銷售80%，實現(xiàn)收入33536萬元；剩余尾盤在小區(qū)交付使用后清盤銷售。

與銷售收入直接相關(guān)的稅費包括營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅、印花稅、教育附加稅等，預(yù)計發(fā)生各項稅費2400萬元。

新疆塔城市祥瑞星海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

2018年3月29日

第五篇：項目融資設(shè)計

成遂高速公路項目融資模式設(shè)計

建筑與土木工程學(xué)院2008級工程造價4班潘靜薇學(xué)號：***

一、摘要 成遂高速公路建設(shè)需要的巨額資金要通過項目融資來獲得，運用何種融資，模

式能是項目獲得最大的利益，是本文的論點。通過對比資產(chǎn)證券化融資模式和直接銀行貸款融資模式的對比，最終選定資產(chǎn)證券化融資模式更加適合泵項目。

關(guān)鍵詞高速公路融資資產(chǎn)證券化銀行貸款

二、項目簡介

2010年重慶高速公路發(fā)展有限公司中標(biāo)成遂高速公路項目，成為該BOT項目的業(yè)主法人，獲得25年特許經(jīng)營權(quán)，并同時捆綁與遂渝高速公路經(jīng)營。為了成遂高速公路項目，公司成立了成遂高速公路項目公司——重慶高速成遂高速公路有限公司，具體實施成遂高速公路的建設(shè)、管理和經(jīng)營。

該項目位于成都至遂寧之間，成遂高速公路的建設(shè)是聯(lián)通遂寧至成都的經(jīng)濟(jì)關(guān)鍵所在，是造福子孫的工程，該項目總投資60億人民幣，其中自有資金20%，為12億人民幣，建設(shè)資金融資為80%，為48億人民幣，如何降低成本，最大限度的降低獲得資金的成本和提高資金收益是公司最迫切的需求。

改革開放以來，我國高速公路建設(shè)融資方式已經(jīng)由計劃經(jīng)濟(jì)體制下的單一依靠政府投資，逐步發(fā)展到政府融資和社會融資相結(jié)合、金融資本與產(chǎn)業(yè)資本相結(jié)合的各種融資渠道，在實踐中運用了銀行貸款、股權(quán)融資、債券融資、利用外資與民間資本等各種渠道，要滿足成遂高速公路項目的建設(shè)資金的需求，就要在完善現(xiàn)有傳統(tǒng)融資渠道的基礎(chǔ)，提高效率和控制能力，降低成本。

三、環(huán)境分析政治環(huán)境：a：國家風(fēng)險 我國政治穩(wěn)定，外交友好，經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展，社會安定，市場經(jīng)濟(jì)公平開放，國家信譽良好，綜合國力不斷增強，所以國家風(fēng)險小，高速公路項目也是國家重點發(fā)展項目，所以因國家風(fēng)險造成損失的可能性小。

b：政策風(fēng)險 政策風(fēng)險一般是政府對于項目的支持度是否降低，從政策的傾向上看，特別是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域中的高速公路項目融資修建肯定是長期的政策，政策的連貫性會較好，以后的發(fā)展肯定是有利的。但是我國國內(nèi)對運用國內(nèi)資金融資還沒有明確的管理，有一定的政策風(fēng)險。法律環(huán)境：a 立法方面 目前我國已經(jīng)有《擔(dān)保法》、《保險法》、《貸款通則》、《我國投資項目外匯管理條例》等法律法規(guī)和一些國際公約可以規(guī)范和保障高速公路項目融資在實施過程中的在法律法規(guī)方面的需求，但還沒有針對性強的項目融資法律，存在一定的法律風(fēng)險。b 執(zhí)法方面 當(dāng)初先糾紛時，我國有較為完善的法律體系，可以仲裁也可訴訟，同時有嚴(yán)格的法律執(zhí)行體系來執(zhí)行仲裁結(jié)果或者訴訟結(jié)果，保護(hù)投資方的合法權(quán)益，保障貸款方的投資收益。金融環(huán)境：a 金融市場體系 我國金融市場體系還在發(fā)展階段，但是發(fā)展方向樂觀，向著完善結(jié)構(gòu)，健全機(jī)制，形成高效的金融機(jī)構(gòu)體系和發(fā)達(dá)的信用關(guān)系，擁有有效管理先進(jìn)的操作手段和具有較高管理水平的管理人員方向前進(jìn)，前景樂觀。

b 金融體制 我國的金融體制還比較嚴(yán)格，政府對經(jīng)濟(jì)的干預(yù)較大特別是關(guān)乎民生的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，限制還比較多，因此在金融體制方面有一定的風(fēng)險。

四、融資模式初步考慮的融資方法

A方案 資產(chǎn)證券化項目融資模式

資產(chǎn)證券化是指將缺乏流動性，但預(yù)計能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流的資產(chǎn)，通過一定的結(jié)構(gòu)安排，對資產(chǎn)中的風(fēng)險與要素進(jìn)行分離和重組，進(jìn)而轉(zhuǎn)換為在金融市場可以出售和流通的證券的行為。

高速公路就是一種資產(chǎn)流動性低，但能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金回流的資產(chǎn)，非常適合進(jìn)行資產(chǎn)證券化。由于成遂高速公路項目公司同時擁有遂渝高速公路特許經(jīng)營權(quán)和廣告權(quán)，公司完全可以通過資產(chǎn)證券化的方式進(jìn)行融資，以遂渝高速公路的通行費收入進(jìn)行資產(chǎn)證券化，可行性很高。

（1）明確基礎(chǔ)資產(chǎn)

高速公路集團(tuán)本次高速公路收費證券化融資的基礎(chǔ)資產(chǎn)可定為遂渝高速公路未來25年的全部通行費收入。

（2）確定發(fā)行規(guī)模

發(fā)行的規(guī)模要有所需要的資金額度確定。因為總資金需求量大，封開滾動發(fā)行。

（3）選擇證券種類

債券采用優(yōu)先、次級債券分檔技術(shù)，優(yōu)先級評級，發(fā)行對象為外部投資者；次級不評級，發(fā)行對象為母公司、關(guān)聯(lián)公司或其他投資者。優(yōu)先級債券優(yōu)先獲得本金償付，當(dāng)優(yōu)先級債券償付完本息后次級債券才開始償還本金。若高速公路未來的收費總收入不足以支付債券本息，則在次級檔本金數(shù)額內(nèi)的缺少額都由次級債券的所有者自行承擔(dān)。優(yōu)先級債券風(fēng)險小，信用等級高，但相應(yīng)的收益比次級債券低。優(yōu)先級和次級債券的結(jié)構(gòu)滿足不同風(fēng)險偏好者的需求。優(yōu)先級和次級債券的分配比例要由發(fā)行規(guī)模、通行費收入統(tǒng)計后綜合確定。

（4）信用增級

本方案適用備付金賬戶方式來做信用增級。備付金賬戶用來保證當(dāng)高速公路未來收費收入沒有達(dá)到預(yù)期的金額，不能按時支付債券本息時，信托人有足夠的資金來滿足償債的要求。備付金賬戶有信托人管理，他的資金來源一是在債券發(fā)行后，直接從發(fā)行收入中提取一部分作為備付金賬戶的資金，二是在債券到期之前，每年從超過債券本息的收費收入中提取一部分的金額進(jìn)入到備付金賬戶，直到其中的金額達(dá)到事先設(shè)定的水平。備付金賬戶的資金由信托人管理，可以投資于其他信用評級更高的債券中，讓其保值增值。

B方案 銀行貸款

（1）融資額度、期限、利率

本項目的融資額度為48億元人民幣，可選擇單一融資銀行、聯(lián)合貸款或者銀團(tuán)貸款方式來籌集資金。國內(nèi)銀行通?？商峁?0年左右的中長期貸款。本項目有機(jī)會獲得國內(nèi)融資市場中最高的優(yōu)惠利率水平，基準(zhǔn)利率下降10%左右。

（2）組合融資方案

從成本最低角度出發(fā)，組合融資可以有效降低成本，所以確定項目融資的組合方案?？捎芍虚L期貸款、項目臨時周轉(zhuǎn)貸款、票據(jù)、委托貸款共同組合而成。

（3）融資籌資方式

找到一家較大的銀行來帶頭組成銀團(tuán)貸款，或者參加聯(lián)合貸款。負(fù)責(zé)人只需要和一家銀行溝通，可以很大程度上的簡化工作，大型銀行因為有豐富的融資經(jīng)驗，可以幫助項目在較短的時間內(nèi)，順利完成融資。

2A、B方案比較

資產(chǎn)證券化方式隔斷了項目原始權(quán)益人自身的風(fēng)險和項目資產(chǎn)未來現(xiàn)金收入的風(fēng)險，使其清償債券本息的資金僅與項目資產(chǎn)的未來收入有關(guān)，加上在證券市場發(fā)行的債券是由眾多的投資者夠買的，從而分散了投資風(fēng)險。而銀行貸款則項目原始權(quán)益人就是債務(wù)人，貸款的償還全部由其承擔(dān)。

又因為資產(chǎn)證券化融資是通過發(fā)行高檔投資債券募集資金，這種負(fù)債不反應(yīng)在原始受益人的資產(chǎn)負(fù)債表上，從而避免了原始受益人資產(chǎn)質(zhì)量的限制。同時利用成熟的項目融資改組技巧，將項目資產(chǎn)的未來現(xiàn)金流量包裝成高質(zhì)量的證券投資對象，充分顯示了金融創(chuàng)新的優(yōu)勢。

再而因為資產(chǎn)證券化的債券的信用風(fēng)險得到了SPC的信用擔(dān)保，是高檔投資級證券，并且還能在二級市場上流通，變現(xiàn)能力強，投資風(fēng)險小，從而具有強大的吸引力。還有其籌資的成本也遠(yuǎn)小于直接銀行貸款。

3最終選擇

因為資產(chǎn)證券化的成本低，在這個項目中的可行性高，具有籌資的強大能力，同時項目公司的風(fēng)險也得到了很好的分擔(dān)，因此本項目選擇資產(chǎn)證券化融資模式是相對較優(yōu)的方案，所以最終選擇資產(chǎn)證券化的融資模式。

五、采用信用擔(dān)保形式選用的信用擔(dān)保形式及原因

選擇政府提供信用擔(dān)保。我國政府機(jī)構(gòu)作為擔(dān)保人在項目融資中是極為普遍的。政府機(jī)構(gòu)為項目提供擔(dān)保多從發(fā)展本國或者本地經(jīng)濟(jì)、增加就業(yè)、增加出口、改善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、改善經(jīng)濟(jì)環(huán)境等目的出發(fā)，這種擔(dān)保對于大型的工程項目的建設(shè)十分重要，對于本公路也有很好的作用，因為政府的介入可以減少政治風(fēng)險和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，增強投資者的信心，而這類擔(dān)保是從其他途徑所得不到的。

政府作為項目融資擔(dān)保人的另一個目的是通過提供融資擔(dān)?；蛘唛L期購買協(xié)議等間接參與項目，從而避免政府直接股份參與，同時也達(dá)到參與項目投資促進(jìn)項目開發(fā)的目的，所以政府也會愿意積極的提供擔(dān)保。

六、總結(jié)

成遂高速公路的建設(shè)將有利于成渝片區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是政府部門重點扶持項目，不論是項目中標(biāo)方還是政府以及廣大公眾，都希望此項目能順利良好的落實，資產(chǎn)證券化融資模式可以幫助項目更好的獲得資金，從而為按時按量完工做出保證，而且政府的擔(dān)保也為投資者增強了信心，是項目成功的又一保證。

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