第一篇：“藍(lán)彩明珠”房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案

“藍(lán)彩明珠”項(xiàng)目開發(fā)策劃案

題目：“藍(lán)彩明珠”項(xiàng)目開發(fā)策劃案

來源： 江波先生于2001年以成都**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理的身份，在“藍(lán)彩明珠”項(xiàng)目投資方較少資本金運(yùn)作前提下，“**房產(chǎn)公司”成立了三年還沒有開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目的條件下，運(yùn)用了市場營銷的基本原理和根據(jù)作者十一年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)及對(duì)成都房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的判斷，主持了本策劃案的制定和實(shí)施。應(yīng)用：用于位于商務(wù)社區(qū)里的房地產(chǎn)開發(fā)和營銷，市中區(qū)的CBD也可借鑒。要求房地產(chǎn)公司有規(guī)范化的管理和專業(yè)化的運(yùn)作。

內(nèi)容：

 房地產(chǎn)行業(yè)簡單的說就是地皮+鋼筋+水泥+磚頭，幾乎沒有技術(shù)壁壘，其他行業(yè)很容易進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，也很容易被模仿, 同質(zhì)化的樓盤很容易陷入低價(jià)競爭的怪圈。所以如果沒有創(chuàng)新僅靠地皮口岸的差異化來進(jìn)入今天的市場競爭，如同傳統(tǒng)行業(yè)生產(chǎn)大米、磚頭一樣是沒有多大利潤空間的。房地產(chǎn)又是透明度最高的行業(yè)，有了創(chuàng)新的好項(xiàng)目也很容易被人復(fù)制、克隆，所以需要不斷創(chuàng)新來實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的差異化來保持這種競爭的優(yōu)勢，這是我們中小型房地產(chǎn)公司生存之道，也是我們領(lǐng)先一步使自己處于相對(duì)無競爭領(lǐng)域的核心競爭力的組成部分。

管理學(xué)上有個(gè)經(jīng)典原理，局部的優(yōu)化簡單的疊加并不一定導(dǎo)致整體結(jié)果的優(yōu)化，應(yīng)該更加強(qiáng)調(diào)在各方面均好的基礎(chǔ)上有效的整合，可以在各方面做均好的前提下，在一兩個(gè)方面做出最優(yōu)從而給消費(fèi)者全面整體優(yōu)化的印象，這樣可以有高附加值的空間；所以我們提出以下觀點(diǎn)：

首先根據(jù)市場營銷產(chǎn)品差異化的原理及市場細(xì)分的原則，短時(shí)間內(nèi)，滿足在一個(gè)特定區(qū)域生活的一群特殊消費(fèi)群體的市場需求的創(chuàng)新產(chǎn)品，無疑會(huì)使這個(gè)產(chǎn)品處于相對(duì)無競爭領(lǐng)域；即以地塊的周邊項(xiàng)目為地基，把客戶的需求理念作為建材，提高各個(gè)客戶類別的海拔，努力建構(gòu)高級(jí)客戶空間，實(shí)現(xiàn)市場獨(dú)立細(xì)分。

其次，移植汽車產(chǎn)品外延定位法，把細(xì)分出來的獨(dú)立市場進(jìn)行產(chǎn)品各類分化，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品定位。參照汽車行業(yè)的創(chuàng)新，如轎車式MPV車的創(chuàng)新或轎車式皮卡車的創(chuàng)新，將此理念移植到房地產(chǎn)行業(yè)，則變成居家的住房也可通過酒店的形式隨時(shí)兩用，這是創(chuàng)新的關(guān)鍵所在。

第三，采取可自由選擇的菜單理念，把多種客戶購買目的和客戶多種需求，物業(yè)管理的多種形式等集合成可操作的經(jīng)營模式。房地產(chǎn)開發(fā)在成都早已經(jīng)過了“一招制勝”的時(shí)代，很多項(xiàng)目的成功往往是很多套路的組合拳。下面是以上商理的具體應(yīng)用及本策劃案的簡述：

為了體現(xiàn)該項(xiàng)目的個(gè)性和創(chuàng)新，我們特意取名“藍(lán)彩明珠”以區(qū)別于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。位于南面科華北路一二環(huán)路之間的該項(xiàng)目占地13.2911畝，除掉代征地4.0349畝，凈地僅有9。2561畝。我們因債務(wù)問題接手“**房產(chǎn)”公司時(shí)，土地成本已相當(dāng)高。由于種種原因，地塊囤積了三年，隨著城市建設(shè)的發(fā)展，周邊土地已開發(fā)成熟、成型?？迫A北路以西形成了成都市有名的棕北小區(qū)，棕南小區(qū)，錦官新城，桐梓林小區(qū)這樣的梯級(jí)富人消費(fèi)群體；科華北路以東是四川大學(xué)以及川大花園這樣的高科技、高收入消費(fèi)群體，距該項(xiàng)目不到500M范圍內(nèi)正在開發(fā)的“棕南苑”、“棕南俊苑”、“棕南經(jīng)典”及“新棕北”也正是針對(duì)這一消費(fèi)群體；整個(gè)科華北路和友誼路寫字樓林立，餐飲娛樂檔次高，熱鬧非凡。房屋中介二手房價(jià)位偏高，棕北小區(qū)里的套二住房高達(dá)2000元/㎡（二手房價(jià)）以上。所有這一切充分顯示了商務(wù)社區(qū)的市場特征。在這樣的環(huán)境下，如果按傳統(tǒng)的模式開發(fā)，由于土地成本的因素其開發(fā)成本已非常接近這一區(qū)域目前的市場價(jià)，這對(duì)還沒有樹立企業(yè)形象的“嘉鳳房產(chǎn)”公司來說毫無競爭力可言。況且這塊地皮已耗盡了公司所有的資金，尚還有缺口，根本無法啟動(dòng)。所以現(xiàn)實(shí)條件迫使我們策劃一個(gè)非常創(chuàng)新的項(xiàng)目，使這個(gè)項(xiàng)目處于相對(duì)無競爭的領(lǐng)域，讓投資者很容易看出該項(xiàng)目的市場前景和投資回報(bào)而無須經(jīng)過長時(shí)間的論證。我充分利用本地段處于高檔商務(wù)社區(qū)的特點(diǎn)，將此項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)成經(jīng)濟(jì)時(shí)尚的小套型公寓或自助酒店，主要針對(duì)投資型的消費(fèi)群體，提出了“用買住宅的錢買酒店，用買住宅的錢買辦公用房”的口號(hào)。以高品質(zhì)的酒店式管理的服務(wù)和優(yōu)惠的首付與按揭條件，讓購房者產(chǎn)生“4－5萬即刻擁有星際酒店”的概念與動(dòng)機(jī)。這樣我們賣的不僅僅是產(chǎn)品，還出售了一種經(jīng)營模式，能夠產(chǎn)生高附加值也是必然的。此項(xiàng)目的開發(fā)策劃方案最后獲得投資方的認(rèn)可并融資成功，于2001年順利啟動(dòng)。

案例：

通過大量的市場調(diào)查、整理分析，我們發(fā)現(xiàn)雖然整個(gè)商務(wù)社區(qū)已經(jīng)很成熟，配套也很完善，高檔的賓館、酒店很少。特別是滿足中小型公司商務(wù)需求的沒有。方圓一公里范圍內(nèi)僅有“心族賓館”、“向陽賓館”三星級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)相當(dāng)高，“友誼賓館”、“三強(qiáng)賓館”屬招待所性質(zhì)，生意也不錯(cuò)。去再遠(yuǎn)的賓館就要?jiǎng)榆?，市?nèi)交通擁擠，餐飲娛樂還要往返，不能滿足商務(wù)接待方便、快捷、高效、安全的需求。所以我們“房地產(chǎn)”和“酒店”結(jié)合，將“藍(lán)彩明珠”項(xiàng)目的市場定位于“有一定環(huán)境的，有相當(dāng)品味和品質(zhì)的,位于商務(wù)社區(qū)里的小套型公寓式的自助酒店”。

 “酒店式公寓”不新鮮，主要強(qiáng)調(diào)的是住宅物業(yè)管理達(dá)到酒店星際水平，本質(zhì)上還是長期居住性質(zhì)，這樣的項(xiàng)目在這個(gè)區(qū)域市場是沒有的，但是“偷換概念的替代品”還是有的。運(yùn)用高科技通過綜合布線系統(tǒng)建立的“公寓式的自助酒店”在整個(gè)成都市都是沒有的，可以在這個(gè)區(qū)域形成較大的市場需求真空。由于周邊開發(fā)配套的成熟，最后開發(fā)的這一地塊也決定了該項(xiàng)目在短期內(nèi)無法克隆，可以達(dá)到唯一性的效果。

 “公寓式的自助酒店”是把簡單的、多種的社會(huì)資源通過高科技手段加以整合，重點(diǎn)突出自助酒店“簡單、快捷、安全、私密、商住兩用、經(jīng)濟(jì)實(shí)用又有面子”的特點(diǎn)。當(dāng)然還有其他買點(diǎn)，這里不在一一贅述。目標(biāo)客戶群主要針對(duì)投資型的消費(fèi)群體，而該項(xiàng)目所處區(qū)域是成都市有名的富人區(qū)。消費(fèi)者“投資4—5萬即刻擁有星際酒店”。其實(shí)擁有只是個(gè)概念，產(chǎn)權(quán)押在銀行。但是首付4—5萬后，其余月供1000元左右由物業(yè)管理公司通過業(yè)主房屋以小時(shí)或天為單位代租完成，其收益往往大于月供。既可出租又可自用，如同定活兩便儲(chǔ)蓄一樣方便。

住店的客人通過電話或大堂里的電腦選定業(yè)主裝修和定價(jià)的房屋（必須有最低價(jià)），然后接待臺(tái)前辦理跟酒店一樣的住店手續(xù)，入住后酒店提供電話呼叫服務(wù)，每個(gè)樓層都不設(shè)服務(wù)員，客人離店后的保潔費(fèi)和整個(gè)物業(yè)的管理費(fèi)都由代收的房費(fèi)里直接扣出。

通過市場分析，我們把該項(xiàng)目的價(jià)格定位于4500元/㎡均價(jià)(市場切入價(jià)為4200元/㎡)。但小套型房間的總價(jià)應(yīng)控制在25萬元以內(nèi)，在現(xiàn)有銀行按揭政策條件下，即30年按揭30㎡左右的商務(wù)房間最高首付款為4—5萬元，月供付1000元左右。由于高層單價(jià)和面積的因素導(dǎo)致總價(jià)超過了25萬元或45萬元的，則把目標(biāo)市場對(duì)準(zhǔn)商住兩用的中小套型住宅。該項(xiàng)目引導(dǎo)一種“用買住宅的錢買酒店”，“用買住宅的錢買辦公用房”的概念。開發(fā)策劃的重點(diǎn)是“有一定環(huán)境、實(shí)用、經(jīng)濟(jì)、時(shí)尚的小套型”。開發(fā)的策略是“把最好的做在外面，看不見的滿足規(guī)范和使用要求即可，以求成本最低”。所以下面的開發(fā)策劃都應(yīng)圍繞這幾個(gè)核心來進(jìn)行。

總體平面布置上：在準(zhǔn)確的項(xiàng)目市場定位的基礎(chǔ)上，為了最大限度的利用土地資源，策略上先定平面總體布局，待通過規(guī)劃后確定單體戶型。所以根據(jù)“藍(lán)彩明珠”項(xiàng)目所在地理位置的建筑規(guī)劃紅線所確定的7030.0㎡范圍,將兩幢“L”型的房屋呈“┗ ┛”的布局，這樣就可以半圍合成一個(gè)近1000㎡的中心綠地，再加上底層架空以延伸綠地的視野，并運(yùn)用借景的手法將火燒堰的市政綠地引入到1000㎡的中心庭院，使整體上有一個(gè)較大的綠化庭院空間。兩幢“L”型的房屋進(jìn)深均為21.0 M,長邊為南北朝向，短邊為東西朝向。所以建筑的結(jié)構(gòu)形式為全框架結(jié)構(gòu)。總建筑面積為30572.0㎡，臨街科華北路的底層和二層為營業(yè)房共計(jì)：3130.0㎡，公寓建筑面積為：23900.0㎡（公攤面積為：5151.6㎡）。地下設(shè)備用房及停車庫面積為：5355.0㎡。停車位：151輛，地下停車位：98輛，地上停車位：53輛?？倯魯?shù)：304 戶。為了滿足規(guī)劃需要和使空間富于變化，在科華北路臨街的“L”型短邊方向由高12層向低層層跌落至4層，層層退臺(tái)的屋頂業(yè)主自行綠化后容易形成建筑的立體綠化。

單體戶型設(shè)計(jì)上：首先確定戶型的樓層平面布置。由于進(jìn)深較大，可采用中內(nèi)廊走道兩邊分戶的布局。結(jié)構(gòu)形式為框架結(jié)構(gòu)。戶型室內(nèi)布局設(shè)計(jì)除衛(wèi)生間、廚房必要的管道固定外，所有的房間大小均由業(yè)主根據(jù)自己所購的面積來考慮組合，然后通過開發(fā)商二次裝修提供菜單式服務(wù)來完成?？紤]到小戶型通風(fēng)、采光的要求，采光面可以開槽。要求客廳、廚房、臥室均要直接采光，所以50—90㎡的戶型可考慮復(fù)式、錯(cuò)層或躍層等形式，同時(shí)還考慮相鄰兩戶可變一戶的可能性。所以6層以上為兩層一戶，每戶的開間盡量采用3.6—4.0M的落地窗滿足采光。單數(shù)層沒有中走廊，好處是公攤縮小，電梯使用效率高。所以根據(jù)兩幢“L”型房屋的平面布置、具體戶型根據(jù)所處的位置、朝向、樓層、周邊環(huán)境等因素將房屋分為1、2、3類價(jià)格。1類價(jià)格在3380—4600元/㎡左右，2類價(jià)格在4380—4800元/㎡左右，3類價(jià) 格在4500—5380元/㎡左右。主流戶型為35—65㎡為1類的平層或復(fù)式，適合單身或兩人合伙居住，占總面積的60%左右，一般在6層以下，通常為一室一廳單衛(wèi)或兩室一廳單衛(wèi)。70—90㎡為2類，占總面積的15%左右，一般在6—10層或11層、12層朝向不好位置。通常為兩室一廳單衛(wèi)或三室一廳單衛(wèi)，這類戶型主要為商務(wù)接待、會(huì)議、兼居住考慮。90—130㎡為

3類，占總面積的25%左右，一般在10—12層。通常為三室兩廳雙衛(wèi)或兩室兩廳雙衛(wèi)。這類戶型要求朝向好、樓層好、帶花園，采光、通風(fēng)等質(zhì)數(shù)要求做到均好，所以面積大、價(jià)格高也是符合市場規(guī)律的。最后是130㎡以上的，也屬3類，占總面積的5%左右，位于12+1層，通常為復(fù)式或錯(cuò)層戶型，要求各方面都要到位，主要為機(jī)構(gòu)或集團(tuán)訂做。要求總的戶型種類不超過10種便于銷售和推廣。

建筑外觀設(shè)計(jì)上：整個(gè)建筑外形要求時(shí)尚、雅致、明快，給人一種“秀外慧中、馬路天使”的纖細(xì)、柔美、廋體形建筑形象。這樣和街對(duì)面的“同源大廈”的高大、渾圓、飽滿、敦實(shí)形象形成對(duì)比的、有趣的城市景觀。整個(gè)建筑外立面的主色調(diào)由藍(lán)色和白色組成，藍(lán)色為大面積的湛藍(lán)色落地窗；白色由梁、柱、墻貼小塊的純白面磚構(gòu)成。輔助色采用檸檬黃和橘紅色作為線條色。利用陽臺(tái)出挑做封閉落地窗既滿足規(guī)范又?jǐn)U大建筑面積。陽臺(tái)的頂板外伸成上面樓層的花臺(tái)和空調(diào)板，這樣業(yè)主綠化后形成立體生態(tài)建筑景觀，充分體現(xiàn)建筑的個(gè)性和空間的多變。

建筑材料和設(shè)備的選用上：該項(xiàng)內(nèi)容是成本控制的關(guān)鍵，因?yàn)槠贩N、名目、檔次繁多，所以只提出使用的原則。主體結(jié)構(gòu)材料的使用在滿足規(guī)范的前提下盡量選用價(jià)廉物美，因?yàn)椴还苁墙?jīng)濟(jì)房還是高檔商品住宅，國家的結(jié)構(gòu)規(guī)范只有一個(gè)；裝飾材料的使用則要考慮使用功能、消費(fèi)者的品味、身份的定位等等，一般要在現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上提升一至兩個(gè)檔次才能滿足一至兩年的銷售需要；設(shè)備通常為隱蔽工程，滿足使用要求即可，注意在價(jià)廉物美的基礎(chǔ)上要考慮使用成本和維修費(fèi)用。

建筑環(huán)境設(shè)計(jì)上：由于圍合的空間有限，可采用“以小見大”、“先抑后揚(yáng)”、“開敞借景”等園藝手法使綠化、道路、休閑娛樂的空間變得舒適、有趣、充滿親和力。設(shè)計(jì)時(shí)有意識(shí)的制造溝通條件和溝通場所，同時(shí)也要符合未來業(yè)主的身份定位。所以不在乎樹種的名貴，場面的氣派，盡可能選用常見的樹木花草及石材、面磚配以不銹鋼管和板材、玻璃、鐵花、銅皮、現(xiàn)代燈具營造出時(shí)尚的、高品位的現(xiàn)代化園林。

物業(yè)配套服務(wù)和設(shè)施：以保安、保潔、保養(yǎng)服務(wù)為主收取盡可能低的物管費(fèi)，按1、2、3類住宅收費(fèi)從1.5—2.0元/㎡不等，同時(shí)提供功能完善的、酒店應(yīng)有的、贏利性的各類日常生活服務(wù)如洗衣、送餐及商務(wù)服務(wù)如傳真、打字、復(fù)印等等，此類服務(wù)要求達(dá)到三星級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并收取一定的服務(wù)費(fèi)來補(bǔ)貼非贏利的物管費(fèi)收入。這些費(fèi)用都可從代收房費(fèi)里扣除。要求物業(yè)管理公司在開發(fā)和銷售時(shí)介入，開發(fā)時(shí)從日后管理和最終用戶使用的角度就整體設(shè)計(jì)、工程設(shè)備安裝、人流車流控制和分流、潔污分區(qū)是否合理等問題提出合理化建議；銷售時(shí)指定某些營業(yè)房或公共場所的某個(gè)區(qū)域只能用來做小型超市、洗衣房、快餐店等，并由物管公司統(tǒng)一管理。客人有事找大堂，一個(gè)電話便有人上門服務(wù)，快捷、安全、極富人情味。物管除必要的由開發(fā)商添置外，其他的盡量整合社會(huì)資源。

以上開發(fā)策劃的內(nèi)容通過整理已編制成設(shè)計(jì)任務(wù)書交由四川正源建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所設(shè)計(jì)，并于2001年5月30日通過總平方案設(shè)計(jì)。現(xiàn)在正進(jìn)入擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段。同時(shí)，四川嘉麗來（香港）物業(yè)管理有限公司已與我們簽定投資合作協(xié)議并

接手該項(xiàng)目的物業(yè)管理。該項(xiàng)目的融資洽談已取得成功，投資方對(duì)該項(xiàng)目的創(chuàng)新表現(xiàn)出濃厚的興趣，并已在保證資金安全的情況下投資1000萬。因此，該項(xiàng)目的開發(fā)策劃取得成功施工建設(shè)已于2001年上半年開始，樓盤銷售于2002年1月正式啟動(dòng)。

解釋：

1）“藍(lán)彩明珠”開發(fā)策劃案作為在一個(gè)高價(jià)位土地條件上開發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目，必然要拓展高級(jí)客戶空間和在已較為成熟的商務(wù)社區(qū)尋求需求的空白點(diǎn)，即開拓和創(chuàng)造出新的潛在的市場空缺：既能滿足中小公司的商務(wù)需求，又實(shí)現(xiàn)中小投資者隨時(shí)轉(zhuǎn)換居家、辦公兩種功能的公寓式自助酒店，從而與其他的周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目相區(qū)別。我們最終在產(chǎn)品定位上，讓這種公寓式自助酒店實(shí)現(xiàn)了房屋功能的多角度自由轉(zhuǎn)換，讓死的不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)起來了。同時(shí)通過多種資源的整合與完善的服務(wù)手段，推出并讓消費(fèi)者接受了“用買住宅的錢買酒店，用買住宅的錢買辦公用房”的概念，并一舉獲得了投資方的認(rèn)可，在房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)上實(shí)現(xiàn)了高檔市場的獨(dú)特細(xì)分。

 2)“藍(lán)彩明珠”項(xiàng)目策劃案作為“公寓式自助酒店”從建筑使用功能上講，其創(chuàng)新類似于汽車行業(yè)的MPV、或SUV車。既可用作上下班代步，又可用作商務(wù)、旅行的MPV或SUV車，在國外越來越受到20---35歲的年輕人而喜歡運(yùn)動(dòng)的成功人士的喜愛，在國內(nèi)這種趨勢也是增長的勢頭，這都是現(xiàn)代知識(shí)經(jīng)濟(jì)和創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然出現(xiàn)的現(xiàn)象。靠知識(shí)、靠靈活的創(chuàng)意頭腦作為經(jīng)營資本，使得越來越多的年輕人致富速度超過父輩，因此汽車行業(yè)出現(xiàn)的這種現(xiàn)象，必然在房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)。為年輕人提供時(shí)尚的居家、商磚投資等多功能公寓式住宅。讓住宅這種私人投資的固定資產(chǎn)動(dòng)起來，這也是一個(gè)創(chuàng)新。MPV或SUV車是使用人不變，車的功能隨著用途不同在改變；“公寓式自助酒店”是房子的使用功能不變，使用人、使用時(shí)間在變。增加房屋的使用功能，并提供一個(gè)使用模式是本案策劃的一個(gè)創(chuàng)意。

3）“藍(lán)彩明珠”開發(fā)策劃案作為“公寓式自助酒店”,從建筑結(jié)構(gòu)形式來講是框架結(jié)構(gòu)的“空殼式”建筑。建筑外形、上下水電管道、公共交通、環(huán)境等都是固定的，室內(nèi)房間大些裝修標(biāo)準(zhǔn)都由業(yè)主自己來決定。業(yè)主根據(jù)自己不同的生活時(shí)期的不同需求來決定是居家或是投資，或是臨時(shí)居家，商住兩用。業(yè)主在購房時(shí)，開發(fā)商為業(yè)主提供多種選擇的戶型圖，業(yè)主也可以自己提方案，開發(fā)商通過為業(yè)主提供這種菜單式的二次裝修來完成最后戶型設(shè)計(jì)。這樣的戶型總是能滿足業(yè)主的需求。業(yè)主接受它是主動(dòng)的、參與性的，而不是現(xiàn)在開發(fā)商向業(yè)主提供的戶型設(shè)計(jì)，業(yè)主接受是被動(dòng)的，因此出現(xiàn)大面積的拆墻改造，造成甲、乙雙方資源的浪費(fèi)。所以這種策劃與汽車行業(yè)一致，例如中、高檔轎車外形都一樣，選裝件配置如CD、ABS、安全氣囊、多功能方向盤、尋航系統(tǒng)等，則根據(jù)客戶喜好自己選定。

 4）“藍(lán)彩明珠”策劃案作為公寓式自助酒店，從固定資產(chǎn)經(jīng)營模式來講，類似于鄧小平“一國兩制”的理論實(shí)踐。即讓房屋的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)或使用權(quán)分離，最后實(shí)現(xiàn)業(yè)主和物業(yè)管理公司雙贏購買，客戶通過按揭方式購買即可擁有所有權(quán)成為業(yè)主，但是為確?；厥胀顿Y則將公寓交由物業(yè)管理公司以自助酒店的形式負(fù)

責(zé)代租，代租價(jià)格由業(yè)主根據(jù)自己的裝修標(biāo)準(zhǔn)和市場行情自定，但不得低于物業(yè)管理公司最低限價(jià)，用于保證還貸、保安、保潔等基本費(fèi)用。業(yè)主自用也不例外。物業(yè)公司通過這種方式很容易獲得業(yè)主房屋的經(jīng)營權(quán)。由于本案策劃項(xiàng)目的市場唯一性，該項(xiàng)目的可行性報(bào)告很快就通過了，經(jīng)濟(jì)效益分析結(jié)果是開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司三贏的項(xiàng)目，而且把這個(gè)“概念”做足必然會(huì)帶動(dòng)一二樓營業(yè)用房的銷售和口岸增值，又反過來促進(jìn)公寓樓的銷售。如果開發(fā)商眼光長遠(yuǎn)，該項(xiàng)目的經(jīng)營價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于開發(fā)價(jià)值。

第二篇：“明珠之藍(lán)”精英乘務(wù)員培養(yǎng)項(xiàng)目

中國南方航空“明珠之藍(lán)”英語類乘務(wù)員培養(yǎng)項(xiàng)目

一、“明珠之藍(lán)”項(xiàng)目簡介

“明珠之藍(lán)”英語類乘務(wù)員培養(yǎng)項(xiàng)目（簡稱“3E”Program）是南方航空為提升國際化空中服務(wù)品質(zhì)，保障公司國際航線、國際航班快速增長的人才需求，精心打造的一項(xiàng)優(yōu)秀英語類人才招募項(xiàng)目。致力于為有志加入南航空中乘務(wù)（安全）員隊(duì)伍的優(yōu)秀英語類人才（English talents）提供特殊職業(yè)發(fā)展機(jī)遇（Extraordinary opportunities），助其成就精彩人生（Excellent lives）。

? English talents

凡符合《南方航空乘務(wù)安全員招聘簡章》報(bào)名條件，且具備以下幾項(xiàng)要求之一者：

1)非英語專業(yè)，通過大學(xué)英語六級(jí)（CET6）考試；

2)英語專業(yè)，通過英語專業(yè)四級(jí)考試；

3)托業(yè)考試分650分（含）以上；

4)英語托?？荚?0分（含）以上。

5)英語雅思考試得分6.0分（含）以上。

? Extraordinary opportunities

與普通乘務(wù)（安全）員招聘相比，“3E”招募計(jì)劃通過人員將在如下方面享受優(yōu)先機(jī)遇：

1)減免新乘入職培訓(xùn)費(fèi)用

2)專享公司“明珠之藍(lán)”培養(yǎng)計(jì)劃，快速成長為國際航線骨干。

3)優(yōu)先選擇工作地點(diǎn)（北京、廣州、深圳等樞紐基地可優(yōu)先予以安排）；

4)優(yōu)先解決戶口問題。

? Excellent lives

1)客艙系統(tǒng)最高起點(diǎn)的職業(yè)通道；

2)空乘人員最受尊重的薪酬待遇；

3)青春年華最具魅力的精致生活。

二、“3E”Program招聘計(jì)劃

“3E”Program將通過專場招聘的形式進(jìn)行。具體的招聘安排將在南航官方招聘網(wǎng)站（job.csair.com）及官方招聘微博（新浪微博：中國南方航空招聘在行動(dòng)）公布。

1.招募人數(shù)：全國精選十所高校，共200名。

2.報(bào)名方式：現(xiàn)場報(bào)名。應(yīng)聘人員須攜帶《中國南方航空2013年空中乘務(wù)（安全）員招聘簡章（秋季版）》中報(bào)名所需材料及英語等級(jí)證書原件。

3.招聘環(huán)節(jié)

? 形象氣質(zhì)初評(píng)：對(duì)應(yīng)聘者的形象氣質(zhì)進(jìn)行考查?？疾闃?biāo)準(zhǔn)為應(yīng)聘者的形象氣質(zhì)契合度，考查方式為評(píng)委多對(duì)多打分。

? 英語口語考查：對(duì)應(yīng)聘者的英文口語表達(dá)能力進(jìn)行評(píng)估?？疾榉绞綖橐粚?duì)一口語會(huì)話。

? 綜合素質(zhì)測評(píng)：對(duì)應(yīng)聘者的綜合素質(zhì)進(jìn)行考評(píng)?？疾橹攸c(diǎn)為應(yīng)聘者的親和力、溝通表達(dá)能力等。

? 職業(yè)形象展示：對(duì)應(yīng)聘者的職業(yè)形象進(jìn)行考評(píng)?？疾樾问綖槁殬I(yè)服裝及妝容展示。

? 體檢：按照民航局相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行身體檢查。

4.后續(xù)安排：體檢通過人員將作為客艙“明珠藍(lán)”人才正式列入“明

珠之藍(lán)”培養(yǎng)計(jì)劃，每30-40人組班進(jìn)行培養(yǎng)。

5.“明珠之藍(lán)”培養(yǎng)計(jì)劃

主要內(nèi)容：

1)人力資源部根據(jù)“明珠藍(lán)”人才意愿安排分配地，并在入職時(shí)做好檔案轉(zhuǎn)接、戶口辦理等方面的重點(diǎn)關(guān)注。

2)培訓(xùn)部根據(jù)“明珠藍(lán)”人才的英語水平，按照國際航線乘務(wù)員的培訓(xùn)目標(biāo)，制定專項(xiàng)培訓(xùn)計(jì)劃，完成初始培訓(xùn)。

3)客艙部制定專門的培養(yǎng)方案。主要內(nèi)容包括導(dǎo)師安排、帶飛計(jì)劃、排班制度、薪酬及職業(yè)發(fā)展、日常管理、考核辦法等。

人力資源部2012年8月

第三篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目整體營銷策劃案

幸福尚城整體營銷策劃案

（三）第六部分 廣告運(yùn)作篇

一、廣告運(yùn)作掌控原則

（一）廣告運(yùn)作的最終目的是為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整合效益的最大化，廣告運(yùn)作計(jì)劃的運(yùn)籌及執(zhí)行一切以創(chuàng)造最佳廣告投放比為初衷。

（二）廣告運(yùn)作本身不是單純意義上的包裝或者炒作，作為廣告一個(gè)動(dòng)態(tài)行進(jìn)中的戰(zhàn)術(shù)應(yīng)對(duì)系統(tǒng)，統(tǒng)領(lǐng)廣告策略的應(yīng)當(dāng)是市場行情和業(yè)態(tài)動(dòng)向。

（三）廣告定略方案的制定是建立在當(dāng)?shù)厝宋摹v史、民生、民俗、消費(fèi)喜好深度熟諳的基礎(chǔ)之上，其所能調(diào)動(dòng)的手段、形式以及訴求語境也一定符合當(dāng)?shù)叵M(fèi)集群相對(duì)成熟的“廣告視聽模式”。

（四）廣告效應(yīng)的初級(jí)階段是創(chuàng)造預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益，廣告效應(yīng)的高級(jí)階段是創(chuàng)造預(yù)期之外的品牌效應(yīng)。其中一項(xiàng)是屬于可以量化的技術(shù)性指標(biāo)，往往屬于個(gè)案項(xiàng)目績效運(yùn)營的本體；另外一項(xiàng)則是應(yīng)該屬于企業(yè)，為長線的梯級(jí)化成長儲(chǔ)備爆發(fā)能量。

（五）廣告原則上沒有“高端”和“平庸”之說，其中最大的界別在于，誰搭建了最快捷的輸送路徑，誰提供了最賞心的營養(yǎng)套餐，誰原創(chuàng)了最悅耳的廣告語境。

二、廣告媒體的組合（一）主力媒體的選擇

在新疆本土，可供選擇的主力媒體有：

1、報(bào)紙媒體

※《都市消費(fèi)晨報(bào)》；

2、電視媒體

※新疆電視臺(tái)相關(guān)收視率較高的電視劇頻道；

（二）輔助媒體的選擇

1、報(bào)紙媒體

※《新疆日?qǐng)?bào)》、《烏魯木齊晚報(bào)》；

2、電臺(tái)媒體

※本地收聽率較高的電臺(tái)頻道、專欄；

3、期刊媒體

※為宣傳本方項(xiàng)目直接向目標(biāo)市場派送精美DM大幅單頁；

※相關(guān)在本地區(qū)頗受受眾青睞的期刊雜志；

４、網(wǎng)絡(luò)媒體

※建立屬于本項(xiàng)目或予疆公司的專業(yè)性網(wǎng)站，供受眾上網(wǎng)瀏覽；

（三）立體交叉式的媒介推廣形式

１、媒介的組合調(diào)動(dòng)

充分利用媒體面向新疆城市聯(lián)合體廣泛市場受眾層面的統(tǒng)領(lǐng)性優(yōu)勢，集中廣告資源進(jìn)行重點(diǎn)投放；同時(shí)借助相關(guān)輔助媒體受眾傳達(dá)層面的行業(yè)界定，向梯度化市場的隱性架構(gòu)部分進(jìn)行全方位的滲透。以此來達(dá)成主力、輔助媒體強(qiáng)勢互動(dòng)、聯(lián)合生輝的局面。

2、軟、硬廣告形式的結(jié)合本項(xiàng)目最終推盤的成效如何，在很大程度上得力于軟、硬廣告兼容合縱所產(chǎn)生的整合推廣力量。其中，在項(xiàng)目入市之前以及早期，廣告炒作行為主要是以軟性廣告的鋪墊與引導(dǎo)為主。在項(xiàng)目整體營銷執(zhí)行的周期內(nèi)，軟、硬廣告的協(xié)同作戰(zhàn)體系，將會(huì)成為廣告全程運(yùn)動(dòng)的發(fā)動(dòng)機(jī)。

軟性廣告更多地是站在社會(huì)公益或社會(huì)全局觀的立場，渲染項(xiàng)目對(duì)生活方式、對(duì)地產(chǎn)產(chǎn)

業(yè)、對(duì)社會(huì)民生、對(duì)地區(qū)國民經(jīng)濟(jì)所能發(fā)揮的示范及引領(lǐng)性作用；而硬性廣告則是直接促進(jìn)銷售業(yè)績達(dá)成的助燃劑，同時(shí)也是測量市場體溫的溫度計(jì)。

軟廣告注重新聞策劃，與媒體聯(lián)動(dòng)，成產(chǎn)由策劃和媒體記者共同組成的新聞統(tǒng)籌小組。保證對(duì)企業(yè)、樓盤的雙重推廣，以消弭人們對(duì)予疆房產(chǎn)公司的不了解而產(chǎn)生的不信任，最大化地樹立公司品牌。做到公司品牌與樓盤品牌的相互提升。并為以后的樓盤開發(fā)奠定品牌基礎(chǔ)。

三、廣告策略執(zhí)行計(jì)劃

（一）軟文的投放

軟文的投放應(yīng)保持其新聞性、連貫性、沖擊性與系列性；軟文發(fā)布的媒介窗口最好在一定的時(shí)期內(nèi)，以獨(dú)家（幸福尚城）專欄的形式固定下來；軟文的題材應(yīng)當(dāng)是具備市場震撼力，能迅速聚焦社會(huì)關(guān)注視線、引發(fā)地區(qū)熱點(diǎn)效應(yīng)的題材。

1、軟文題材

系列化的軟文炒作主要是集中在項(xiàng)目公開發(fā)售之前的廣告鋪墊導(dǎo)引期，在鋪墊期擬安排8~10篇的軟文題材，從項(xiàng)目營造立意的各個(gè)角度來實(shí)施宣傳。

★軟文題材推薦之一：

幸福尚城隆重登陸烏魯木齊

（展開對(duì)幸福尚城項(xiàng)目全新生活理念的全面報(bào)道）

★軟文題材推薦之二：

烏市門戶地產(chǎn)，幸福尚城

（展開對(duì)幸福尚城的所處區(qū)域現(xiàn)景與遠(yuǎn)景的全面報(bào)道）

★軟文題材推薦之三：

“幸福尚城格調(diào)

（展開對(duì)第三代都市居住模式的炒作）

★軟文題材推薦之四：

“現(xiàn)代居家、投資保值、消費(fèi)自助”都市生活社區(qū)

（全面展開對(duì)幸福尚城的居住價(jià)值與投資價(jià)值的報(bào)道）

★軟文題材推薦之五： 眾里尋她千百度

——第三代現(xiàn)代主義實(shí)用型戶型設(shè)計(jì)推薦

（展開對(duì)項(xiàng)目功能定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位上的詳盡介紹）

★軟文題材推薦之六：

“實(shí)用、實(shí)惠、實(shí)效”

（同上）

★軟文題材推薦之七：

“業(yè)主VIP消費(fèi)模式”時(shí)尚、實(shí)惠的幸福尚城

（展示幸福尚城不同的生活格調(diào)）

★軟文題材推薦之八：

幸福尚城物管八大宣言

（在軟文階段性的收尾部分推出本方物業(yè)管理硬件設(shè)施的強(qiáng)勢介紹以及《物業(yè)管理承諾書》的公開發(fā)布宣言）

2、軟文鋪墊周期

軟文系列炒作主要集中在內(nèi)部認(rèn)購期前后時(shí)段，其鋪墊的周期大致為3個(gè)月。通過軟文極具沖擊力的視角及效果，激發(fā)起廣泛意義上的目標(biāo)市場對(duì)本項(xiàng)目的獵奇心理，最終調(diào)動(dòng)市場意欲一窺究竟的普遍愿望。

3、硬廣告介入的時(shí)機(jī)

硬廣告將會(huì)尋找內(nèi)部認(rèn)購期行將結(jié)束、公開發(fā)售期尚未開始之恰當(dāng)時(shí)機(jī)適時(shí)介入。按廣告推廣最上乘的周期定律推斷，一般在公開發(fā)售前10~15天開始介入硬廣告最為適宜。因?yàn)樵谶@個(gè)時(shí)候，前期軟文的鋪墊已經(jīng)開始彰顯成效，目標(biāo)受眾踏勘項(xiàng)目的欲望與期望值正處于“臨界點(diǎn)”，一旦公開進(jìn)行正面的商業(yè)性宣傳，正好切中市場需求，一切顯得順理成章。再則，選擇這樣一個(gè)時(shí)間強(qiáng)勢推出硬性廣告，也可合理地應(yīng)對(duì)相關(guān)法律法規(guī)政策對(duì)于項(xiàng)目預(yù)售時(shí)間條件的界定，使項(xiàng)目自始至終都在一條穩(wěn)健而富有節(jié)奏感的軌道上運(yùn)行。

（二）硬性廣告的發(fā)布

1、前期廣告發(fā)布計(jì)劃扼要

——軟性廣告的發(fā)布

軟性廣告的發(fā)布主要集中在項(xiàng)目公開發(fā)售的前期，發(fā)布檔期將持續(xù)3~5個(gè)月，發(fā)布頻率為每周1~2篇，保持發(fā)布節(jié)奏的連貫和延續(xù)，每一期專題性軟文的推出均為下期預(yù)設(shè)懸念及鋪設(shè)臺(tái)階。在項(xiàng)目的強(qiáng)銷期和持銷期，擬根據(jù)實(shí)際推廣需要，不定期地穿插軟性廣告的造勢和推動(dòng)。

軟性廣告發(fā)布選擇的版面以半版、1/4版專欄的規(guī)格形式為主，結(jié)合題材需要作相應(yīng)的配合性甄選。

——硬性廣告的發(fā)布

硬性廣告的發(fā)布周期基本與整行銷售推盤周期保持同步，從公開發(fā)售期直至尾盤促銷期，均由硬性廣告領(lǐng)銜主打，保障各銷售檔期績效指標(biāo)的如期達(dá)成。

硬性廣告的投放比例分配應(yīng)以為原則。從公開發(fā)售期開始四大銷售時(shí)段的硬性廣告投放比概略為4：3：3：1，以期形成最佳的廣告投放比結(jié)構(gòu)。

（注：至銷售推盤硬性廣告總體發(fā)布次數(shù)為54次，版面投放總共30個(gè)整版左右，其廣告投放執(zhí)行的頻率及形式將視彼此銷售反饋?zhàn)飨鄳?yīng)具體的調(diào)整）。

2、廣告?zhèn)鞑ブ鞔蛘Z

推薦幸福尚城廣告?zhèn)鞑ブ黝}如下：

都市門戶，都市家

文明、健康、和諧，新都市主義

3、主打語釋義：

★本廣告主題語言表述形式親和，有現(xiàn)代都市文化氣息的潛性流露。

★主題用最通俗易懂的語言，直接向目標(biāo)受眾傳遞了關(guān)于幸福尚城三個(gè)清晰的訊息?！筮@是一個(gè)唾手的都市家園。

◇要生活就要接近都市的核心。

◇她是時(shí)尚之家、健康之家、和諧之家。

（三）廣告投放費(fèi)用預(yù)估

建議本項(xiàng)目總體廣告投放費(fèi)用以不低于總銷售收入的2%為標(biāo)準(zhǔn)。

硬性廣告發(fā)布的頻率節(jié)奏與發(fā)布形式請(qǐng)參見下表：

第七部分 物管規(guī)劃篇

一、關(guān)于社區(qū)智能化配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)的建議

鑒于項(xiàng)目自身功能配屬與營造標(biāo)準(zhǔn)的定位，在社區(qū)智能化設(shè)施的配套上，應(yīng)該考慮領(lǐng)先同儕的配備。以期從售后服務(wù)體系方面匹配呼應(yīng)項(xiàng)目營銷主題定位，并且增強(qiáng)項(xiàng)目售價(jià)的支撐力。建議配套設(shè)施如下：

◆紅外線防攀爬系統(tǒng)

◆中國電信衛(wèi)星電視入戶

◆寬帶網(wǎng)接入，預(yù)留IDD電話接口

◆閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)

◆IC卡樓宇門禁及停車場管理系統(tǒng)

◆可視對(duì)講系統(tǒng)

◆緊急報(bào)警系統(tǒng)

◆門磁開關(guān)防盜系統(tǒng)

◆煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)

◆水、電、煤氣三表IC卡刷卡系統(tǒng)

二、物業(yè)管理模式規(guī)劃

（一）物業(yè)管理模式分類

1、自行管理——發(fā)展商成立自己的專屬物業(yè)管理公司對(duì)自身開發(fā)的物業(yè)進(jìn)行管理；

2、委托管理——發(fā)展商委托專業(yè)的物業(yè)管理公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理；

3、合作管理——發(fā)展商與知名的物業(yè)管理公司共同合作管理，常見的為聘請(qǐng)物業(yè)顧問參與項(xiàng)目管理的模式；

（二）物業(yè)管理模式建議

物業(yè)管理水準(zhǔn)的高低優(yōu)劣將會(huì)決定本項(xiàng)目長線價(jià)值發(fā)掘與品牌形象弘揚(yáng)的成效。結(jié)合發(fā)展商實(shí)際情況之考慮，建議本項(xiàng)目采用合作管理的模式，即聘請(qǐng)著名的物業(yè)管理公司擔(dān)綱管理顧問，引進(jìn)先進(jìn)成熟的專業(yè)化管理模式和經(jīng)驗(yàn)，并逐步培養(yǎng)搭建起自己的一支優(yōu)秀物業(yè)管理隊(duì)伍。

（三）物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

鑒于烏魯木齊當(dāng)?shù)仄骄M(fèi)水平及能力的實(shí)際現(xiàn)狀，建議本方項(xiàng)目將來物管費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)以0.8元／M2·月為基準(zhǔn)參考尺度，以切實(shí)符合市場在物管類塊的心理承受界限。

三、物業(yè)管理承諾書

為有效促進(jìn)前期銷售推廣，充實(shí)現(xiàn)場銷售答客的底蘊(yùn)，擬在推盤的初期，直接向市場公布本方的物業(yè)管理專案，即《幸福尚城物業(yè)管理承諾書》。物管承諾書將完全按照現(xiàn)代物管人性化標(biāo)準(zhǔn)的要求來設(shè)計(jì)，提供如下所示各項(xiàng)管家式、貼心式的服務(wù)內(nèi)容。

承諾書內(nèi)容暫擬推薦以下九“代”條款：

★代客分憂，24小時(shí)全天候安全保衛(wèi)巡視；

★代社區(qū)公共部位及園林景觀的維護(hù)；代樓內(nèi)公共部位的清潔維護(hù)；

★代社區(qū)住家24小時(shí)的日常維護(hù)；

★代收發(fā)、代采購（日常用品）、代送貨的特別服務(wù)；

★代呼叫診療、救護(hù)的特別服務(wù)；

★代管兒童臨時(shí)護(hù)理特別服務(wù)；

★代出租、出售屋宇的特別服務(wù)；

★辦理業(yè)主VIP會(huì)員卡，終身享受“尚城生活廣場”的會(huì)員待遇。

第四篇：“明珠之藍(lán)”精英乘務(wù)員培養(yǎng)項(xiàng)目

中國南方航空“明珠之藍(lán)”英語類乘務(wù)員培養(yǎng)項(xiàng)目

一、“明珠之藍(lán)”項(xiàng)目簡介

“明珠之藍(lán)”英語類乘務(wù)員培養(yǎng)項(xiàng)目（簡稱“3E”Program）是南方航空為提升國際化空中服務(wù)品質(zhì)，保障公司國際航線、國際航班快速增長的人才需求，精心打造的一項(xiàng)優(yōu)秀英語類人才招募項(xiàng)目。致力于為有志加入南航空中乘務(wù)（安全）員隊(duì)伍的優(yōu)秀英語類人才（English talents）提供特殊職業(yè)發(fā)展機(jī)遇（Extraordinary opportunities），助其成就精彩人生（Excellent lives）。

? English talents

凡符合《南方航空乘務(wù)安全員招聘簡章》報(bào)名條件，且具備以下幾項(xiàng)要求之一者：

1)非英語專業(yè)，通過大學(xué)英語六級(jí)（CET6）考試； 2)英語專業(yè)，通過英語專業(yè)四級(jí)考試； 3)托業(yè)考試分650分（含）以上； 4)英語托福考試60分（含）以上。5)英語雅思考試得分6.0分（含）以上。

? Extraordinary opportunities 與普通乘務(wù)（安全）員招聘相比，“3E”招募計(jì)劃通過人員將在如下方面享受優(yōu)先機(jī)遇： 1)減免新乘入職培訓(xùn)費(fèi)用

2)專享公司“明珠之藍(lán)”培養(yǎng)計(jì)劃，快速成長為國際航線骨干。3)優(yōu)先選擇工作地點(diǎn)（北京、廣州、深圳等樞紐基地可優(yōu)先予以安排）；

4)優(yōu)先解決戶口問題。

? Excellent lives

1)客艙系統(tǒng)最高起點(diǎn)的職業(yè)通道； 2)空乘人員最受尊重的薪酬待遇； 3)青春年華最具魅力的精致生活。

二、“3E”Program招聘計(jì)劃

“3E”Program將通過專場招聘的形式進(jìn)行。具體的招聘安排將在南航官方招聘網(wǎng)站（job.csair.com）及官方招聘微博（新浪微博：中國南方航空招聘在行動(dòng)）公布。

1.招募人數(shù)：全國精選十所高校，共200名。

2.報(bào)名方式：現(xiàn)場報(bào)名。應(yīng)聘人員須攜帶《中國南方航空2013年空中乘務(wù)（安全）員招聘簡章（秋季版）》中報(bào)名所需材料及英語等級(jí)證書原件。3.招聘環(huán)節(jié)

? 形象氣質(zhì)初評(píng)：對(duì)應(yīng)聘者的形象氣質(zhì)進(jìn)行考查?？疾闃?biāo)準(zhǔn)為應(yīng)聘者的形象氣質(zhì)契合度，考查方式為評(píng)委多對(duì)多打分。? 英語口語考查：對(duì)應(yīng)聘者的英文口語表達(dá)能力進(jìn)行評(píng)估?？疾榉绞綖橐粚?duì)一口語會(huì)話。

? 綜合素質(zhì)測評(píng)：對(duì)應(yīng)聘者的綜合素質(zhì)進(jìn)行考評(píng)?？疾橹攸c(diǎn)為應(yīng)聘者的親和力、溝通表達(dá)能力等。

? 職業(yè)形象展示：對(duì)應(yīng)聘者的職業(yè)形象進(jìn)行考評(píng)?？疾樾问綖槁殬I(yè)服裝及妝容展示。

? 體檢：按照民航局相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行身體檢查。

4.后續(xù)安排：體檢通過人員將作為客艙“明珠藍(lán)”人才正式列入“明珠之藍(lán)”培養(yǎng)計(jì)劃，每30-40人組班進(jìn)行培養(yǎng)。5.“明珠之藍(lán)”培養(yǎng)計(jì)劃 主要內(nèi)容：

1)人力資源部根據(jù)“明珠藍(lán)”人才意愿安排分配地，并在入職時(shí)做好檔案轉(zhuǎn)接、戶口辦理等方面的重點(diǎn)關(guān)注。

2)培訓(xùn)部根據(jù)“明珠藍(lán)”人才的英語水平，按照國際航線乘務(wù)員的培訓(xùn)目標(biāo)，制定專項(xiàng)培訓(xùn)計(jì)劃，完成初始培訓(xùn)。

3)客艙部制定專門的培養(yǎng)方案。主要內(nèi)容包括導(dǎo)師安排、帶飛計(jì)劃、排班制度、薪酬及職業(yè)發(fā)展、日常管理、考核辦法等。

人力資源部

2012年8月

第五篇：房地產(chǎn)策劃案

悅海苑策劃案

如今，城市化的發(fā)展，人們的生活水平也日益提高，面臨著住房的問題也隨之而來。為了服務(wù)于群眾，各地的住房建筑也慢慢走向成熟，樓盤也越來越多。對(duì)于人們的選擇也變得容易。然而，樓市的市場出于“白熱化”狀態(tài)，面臨著看房容易、買房難得困境，為了打破這一困境，我們提出一系列方案來化解這一干冰，從而也發(fā)展這邊的銷售。

一、市場策劃 1 廣闊的升值前景

◎坐擁一線海景、高爾夫兩大稀缺資源，及完善的生活、教育、旅游配套，成為“最具投資價(jià)值的海岸地產(chǎn)”。便捷的交通網(wǎng)絡(luò)

◎近鄰?fù)醺咚伲瑸I海觀光大道直達(dá)煙臺(tái)，社區(qū)內(nèi)部路網(wǎng)建設(shè)完善，真正做到了內(nèi)外通達(dá)，出行便捷。最完善的社區(qū)配套

◎擁有集中式的購物中心、商業(yè)街、農(nóng)貿(mào)市場，以及散布社區(qū)的小型超市，形成完善的商業(yè)覆蓋。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理

◎24小時(shí)安全防衛(wèi)、電子巡更系統(tǒng)，時(shí)刻守衛(wèi)您的領(lǐng)地。免費(fèi)房屋租賃服務(wù)，貼心物管讓您的房子保值升值。高品質(zhì)的硬件設(shè)施

◎直飲水入戶，寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視、電話、地暖、天然氣、自來水配套一應(yīng)俱全，品牌建材，高尚家居。最宜居的自然環(huán)境

◎碧海、沙灘、松林、高爾夫，這里是最適合人類居住的海岸，“聯(lián)合國最佳人居城市”名至實(shí)歸。豐富的旅游資源

◎國際海水浴場、279洞高爾夫球場、5星級(jí)酒店、4A景區(qū)…東海黃金海岸歷來是度假勝地，景點(diǎn)眾多，旅客云集。責(zé)任南山，品質(zhì)地產(chǎn)

◎ 南山地產(chǎn)，國家二級(jí)開發(fā)資質(zhì)，具有雄厚的資金實(shí)力和強(qiáng)大的開發(fā)能力，是煙臺(tái)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)。最卓越的性價(jià)比

◎ 90％全明戶型，純板式設(shè)計(jì)，生活配套完善，價(jià)格極具競爭力，成就了東海黃金海岸卓越的性價(jià)比。五級(jí)教育，一站式就學(xué)

◎東海黃金海岸擁有從北大示范幼兒園到國家統(tǒng)招本科的完整五級(jí)教育體系，“一站式”解決整個(gè)社區(qū)就學(xué)需求

二、產(chǎn)品策劃

東海黃金海岸坐落于煙臺(tái)龍口南山國家AAAAA級(jí)旅游度假區(qū)內(nèi),煙臺(tái)龍口海景房座落于美麗的月亮灣核心位置,西臨108洞海景高爾夫球場,北攬十八公里無敵海岸線,專享萬米黃金海灘,東鄰月亮灣商貿(mào)中心,休閑娛樂廣場,周邊生活配套設(shè)施齊全,精品小戶型,園林社區(qū)領(lǐng)航投資新導(dǎo)向,是投資置業(yè)首選的海邊休閑養(yǎng)生福地。這里，空氣清新，水質(zhì)清凈，沙灘細(xì)而平緩，是一處休閑度假的良好場所。

東海黃金海岸正在銷售的小區(qū)：領(lǐng)?！な澜鐛u,湖光豪景,海濤新都G區(qū)·蔚藍(lán)香醍,金域藍(lán)灣A區(qū),怡天海景城B區(qū)等小區(qū),另海潤豪景為現(xiàn)房銷售、即買即住，即刻擁有尊貴親海生活。生活配套設(shè)施齊全,商業(yè)、醫(yī)療、購物、銀行等配套已經(jīng)成熟。休閑廣場、海濱浴場、渡船碼頭等休閑娛樂配套應(yīng)有盡有.龍口是聯(lián)合國最宜居人類城市：龍口位于渤海灣東南海岸，自古以來就被譽(yù)為長壽之鄉(xiāng)，屬溫帶季風(fēng)型氣候，冬無嚴(yán)寒夏無酷暑，氣候宜人，臨海而不潮濕，物產(chǎn)豐富，年平均氣溫12攝氏度，數(shù)十公里的金色沙灘，水清灘平，沙細(xì)如粉，沙質(zhì)為金黃色，是環(huán)渤海海岸線上綜合環(huán)境最好的地區(qū)之一。

龍口夏季不潮濕，海邊的房子也適合居住：龍口位于渤海灣的南部，跟青島位置相反，青島夏季潮濕，海邊不適合居住，龍口卻相反，夏季也很清爽干燥，非常適合老年人養(yǎng)老。龍口有AAAAA級(jí)國家景區(qū)：黃金海岸南側(cè)有國家AAAAA級(jí)旅游度假風(fēng)景區(qū)，景區(qū)內(nèi)古建筑景點(diǎn)林立，亭榭廊塔、山林水系，依山構(gòu)造，古樸典雅、氣勢恢宏。配合與整個(gè)景區(qū)配套建設(shè)的南山康樂宮、南山賓館、南山葡萄酒堡。讓您在享受浪漫海景生活的同時(shí)，為您提供一個(gè)功能齊全的度假休閑、觀光旅游和會(huì)議接待的海景居住服務(wù)體系。

龍口海景房位于新城區(qū)的重心本身就是市區(qū)：跟其他地方的海景房不同的是，龍口的海景房位于政府規(guī)劃的新城區(qū)的中心，市政府和大學(xué)等早已搬遷過來，以后這里就是龍口市的中心和心臟。其他城市的海景房則位于遠(yuǎn)離城市的郊區(qū)，連公交都沒有的偏遠(yuǎn)之處，概念完全不同。

龍口海景房的開發(fā)屬于先建好配套設(shè)施再建設(shè)海景房：為了防止跟其他地方盲目開發(fā)的房子一樣因?yàn)闆]有配套設(shè)施而成為死城和空城，龍口的海景房首先規(guī)劃和建設(shè)好了配套的商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、市場等配套設(shè)施才開始開發(fā)的住宅。

龍口海景房為70年大產(chǎn)權(quán)：

三、營銷策劃

針對(duì)悅海苑的戶型、價(jià)位、位置等推廣促銷活動(dòng)，統(tǒng)一規(guī)劃發(fā)展。

1、擴(kuò)大知名度，多打廣告，主要利用電視廣告、報(bào)紙廣告等媒介。多做宣傳冊、宣傳單，以至于來往的消費(fèi)者可以每人一份，供提參考，提供詳細(xì)的信息。

2、利用度假期，在周邊多做活動(dòng)，拉動(dòng)贊助商，如買房送車、買房送家電等活動(dòng)。對(duì)看房小姐要進(jìn)行相應(yīng)的技能培訓(xùn)，要培養(yǎng)好她們的語言能力、溝通能力以及禮貌用語等。時(shí)刻保持微笑，貼心的服務(wù)。

3、對(duì)針對(duì)的一些目標(biāo)群體，提供一些有力的因素，如提供再就業(yè)崗位，安排娛樂等。如退休的顧客可以提供一些感興趣的活動(dòng)供其參與。

4、對(duì)消費(fèi)者提供優(yōu)惠，對(duì)來回往返火車票、汽車票、飛機(jī)票報(bào)銷服務(wù)，免費(fèi)接送看房。即使最后消費(fèi)者沒有消費(fèi)，也要報(bào)銷一切費(fèi)用，為了留下長遠(yuǎn)的利益，一些短暫的損失是必不可少的。

5、對(duì)假期來往的消費(fèi)者要提供好吃、住、行方面的服務(wù)。服務(wù)型產(chǎn)業(yè)，服務(wù)的禮貌是相當(dāng)?shù)闹匾?/p>

6、對(duì)來訪消費(fèi)者提供周到的服務(wù)，顧客離開的時(shí)候要送一些紀(jì)念品作紀(jì)念，以留下好的口碑。口碑相傳在當(dāng)今的社會(huì)是非常重要的，不能忽視這一方面。

四、開發(fā)策劃悅海苑相輔的一些有利環(huán)境

1、東海黃金海岸周邊娛樂服務(wù)環(huán)境：

108洞國際高爾夫球場

南山大佛入口

月亮老人

東海農(nóng)貿(mào)市場

東海醫(yī)院

煙臺(tái)南山學(xué)院

南山歡樂谷

五星級(jí)的月亮灣酒店

四季海水浴場

2、東海黃金海岸周邊風(fēng)景 嶗山風(fēng)景名勝區(qū) 蓬萊八仙過海區(qū) 南山風(fēng)景區(qū) 蓬萊閣景區(qū) 劉公島景區(qū) 石島赤山十大風(fēng)景 海驢島風(fēng)景區(qū)

中國成山頭·東極好運(yùn)角 福通天和樂園景區(qū) 摩天嶺生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)

五、物管策劃

1、直飲水入戶，寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視、電話、地暖、天然氣、自來水配套一應(yīng)俱全，品牌建材，高尚家居。

2、24小時(shí)安全防衛(wèi)、電子巡更系統(tǒng)，時(shí)刻守衛(wèi)您的領(lǐng)地。免費(fèi)房屋租賃服務(wù)，貼心物管讓您的房子保值升值。