第一篇：長沙市產(chǎn)權式酒店市場調查分析報告

長沙市產(chǎn)權式酒店市場調查分析報告

2008-6-3 09:02

長沙市產(chǎn)權式酒店市場調查分析報告

長沙市產(chǎn)權式酒店市場調查分析報告

為準確把握長沙市產(chǎn)權式酒店市場的發(fā)展現(xiàn)狀，長沙市邦友置業(yè)顧問有限公司與長沙市房產(chǎn)信息中心聯(lián)合對長沙市產(chǎn)權式酒店市場進行了專項調查研究。本次研究采取現(xiàn)場采集信息、發(fā)放調查問卷并參考政府相關部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)等手段，主要以長沙市2006年推出的產(chǎn)權式酒店物業(yè)為研究對象，研究內容包括宏觀市場發(fā)展狀況，硬件、軟件配套及服務情況，實際經(jīng)營情況等，研究時間截至2007年3月。本報告采用的數(shù)據(jù)主要來源于長沙市房產(chǎn)信息中心與大臧組市場研究中心。

A產(chǎn)權式酒店概述

（一）定義

產(chǎn)權式酒店源于上世紀70年代的歐美國家，是指開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨立產(chǎn)權出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營，獲取年度客房利潤分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權。投資者可以通過分期付款或一次性付款取得產(chǎn)權酒店一定時段的客房產(chǎn)權，但沒有經(jīng)營權。

（二）產(chǎn)權式酒店的特點

產(chǎn)權式酒店是一種全新的酒店經(jīng)營方式。與傳統(tǒng)酒店產(chǎn)業(yè)相比，其不同之處主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（1）將酒店客房（單間或套間）的產(chǎn)權出售給業(yè)主的同時，將客房返租給酒店經(jīng)營管理公司，業(yè)主可以享受一定數(shù)量的免租入住權益，獲得一定比例的固定回報，并可參與酒店經(jīng)營利潤的分成。此外，身為業(yè)主還可以享受酒店餐飲、康樂等消費的特別優(yōu)惠。業(yè)主沒有經(jīng)營權，并且產(chǎn)權擁有時間一般為8～20年。

（2）產(chǎn)權式酒店往往位于城市郊外、旅游勝地，以休閑度假為主題。隨著城市居民生活逐步進入小康，很多居民有了旅游度假的需求。產(chǎn)權式酒店正是在這樣的市場環(huán)境下應運而生。

（3）購買酒店客房產(chǎn)權具有較佳的投資價值。購買酒店客房產(chǎn)權的業(yè)主絕大多數(shù)都不會完全自用，大部分時間返租給酒店經(jīng)營公司，獲取投資回報。

（三）產(chǎn)權式酒店的興起和發(fā)展

20世紀70年代，歐美發(fā)達國家進入“豐裕社會”，在旅游創(chuàng)新過程中，第一批產(chǎn)權酒店在法國阿爾卑斯山脈地區(qū)興起。之后的20年中，逐漸向北美、加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展，經(jīng)過30多年的發(fā)展，產(chǎn)權式酒店在國外的發(fā)展已日趨成熟。

在我國內地，最先引入產(chǎn)權式酒店的是海南地區(qū)。之后，該投資經(jīng)營模式相繼進入廣州、北京、上海、深圳等地。1999年，我國實行黃金周的休假制度，使得人們的休閑、旅游需求劇增。2001年11月，中國正式加入WTO，中國市場成為世界最為矚目的焦點之一，外商入境人數(shù)與日俱增，這一形勢為產(chǎn)權式酒店的發(fā)展提供了廣闊的空間。據(jù)統(tǒng)計顯示，目前我國的產(chǎn)權式酒店項目已經(jīng)發(fā)展到數(shù)百個。

（四）長沙產(chǎn)權式酒店的發(fā)展概況

自2002年長沙首家產(chǎn)權式酒店雨花大廈建成以來，目前已出現(xiàn)了十余家規(guī)模、等級、經(jīng)營模式各異的產(chǎn)權式酒店。特別是2005年2月長沙首家白金五星產(chǎn)權酒店的推出，在長沙造成了轟動效應。在不到2個月的時間內，華雅推出600余套產(chǎn)權式酒店并銷售一空。

2006年，長沙推出的酒店物業(yè)檔次發(fā)生了轉變。2006年下半年，芙蓉國?豪廷國際大酒店、大成華天大酒店等一批五星級及白金五星級產(chǎn)權式酒店面市，吸引了長沙大眾投資者的眼球，產(chǎn)權酒店銷售業(yè)績持續(xù)看好。同期在營業(yè)的四星級酒店，如中銀華天、國貿(mào)酒店、時代帝景酒店對外出售產(chǎn)權，紛紛將物業(yè)由純酒店轉型為產(chǎn)權酒店。據(jù)大臧組研究中心統(tǒng)計，目前長沙的產(chǎn)權式酒店開發(fā)規(guī)模較大，據(jù)保守估計，僅2006年產(chǎn)權式酒店的建設規(guī)模就在30萬平方米以上，按8000元的銷售均價粗略統(tǒng)計，產(chǎn)權酒店的銷售總額就達20多億元。

B長沙市產(chǎn)權式酒店的基本情況調查

（一）硬件設施條件

此處所指的酒店硬件主要包括物業(yè)所處的地段及配套設施等以實物形態(tài)存在的外在因素。顯而易見，良好的硬件設施條件是酒店發(fā)展的基礎，同時也是影響酒店升值潛力的重要指標。長沙市酒店業(yè)在經(jīng)歷了多次硬件設施的改造后，不管在消費還是在投資方面都具備了較大的吸引力。對于具有投資與消費雙重功能的產(chǎn)權式酒店，必須擁有良好的硬件資源，或者在城市中心地帶，以地段優(yōu)勢取勝；或者在旅游資源、商務資源豐富的地段，吸引特定客戶群體，以保證酒店的出租率；或者通過良好配套設施投入，提高酒店的居住質量，達到良好經(jīng)營的目的。

1、地段

優(yōu)越的地理位置是酒店吸引客源的重要保障，并可在某種程度上降低酒店經(jīng)營風險。從目前長沙市產(chǎn)權式酒店的地域分布來看，主要集中于城市CBD或交通條件發(fā)達、人氣較旺的地段。在長沙市芙蓉中路1公里范圍內，國貿(mào)大酒店、中銀華天大酒店以及芙蓉國?豪廷大酒店形成了一個金三角，成為產(chǎn)權式酒店最為集中的區(qū)域。而以高尚運動為特色的華雅國際大酒店，偏安東隅，選點二環(huán)線以外，通過高爾夫球場與酒店的結合，試圖打造湖南省首家高爾夫主題的園林產(chǎn)權式酒店。時代帝景、美林銀谷、三全元康年則坐落于河西市府板塊核心地段，環(huán)境優(yōu)雅，吸引了不少置業(yè)者在此投資。通常而言，地段越好，酒店的銷售價格越高，經(jīng)營狀況越好，投資回報越有保障。

2、電梯

目前長沙的產(chǎn)權式酒店主要為四星級以上。與酒店檔次相匹配，大多采用國際品牌或中外合資電梯，其中三菱電梯占有的市場份額就在50%左右。各產(chǎn)權酒店配備的電梯數(shù)量，因建造年代不同而有所差異，通常在3～8臺不等。另外，一般還配備1～3臺消防電梯?？傮w而言，酒店建造的年代越久遠，客房數(shù)量越少，配備的電梯數(shù)量也就越少。而電梯的配備越好，客房價格和開房率越高，整體的經(jīng)營狀況越好。

3、停車位

停車位配置是衡量酒店服務標準與吸客能力的一項重要指標。從長沙市目前產(chǎn)權式酒店的車位配比情況來看，絕大多數(shù)酒店都已達到國內較高的標準。越是靠近現(xiàn)在建造的產(chǎn)權酒店，其停車位配置越寬松，如大成華天、三全元康年、融城國際，停車位配置相比其他酒店都要多。再如中銀華天從專業(yè)寫字樓物業(yè)轉型為產(chǎn)權酒店，停車位的配置比較超前。部分酒店充分利用地上停車位來滿足停車的需要，適當減少地下停車位設計。由于產(chǎn)權式酒店的消費者基本為有車族，因此，停車位配置充裕的產(chǎn)權式酒店，更受消費者的青睞，其經(jīng)營狀況也相對比較理想。

4、其它

酒店層高是衡量酒店星級標準與投資升值的一項重要指標。層高過高，會增加建設成本，減少建筑面積，浪費能源；層高過低，會影響使用的舒適度，產(chǎn)生壓抑感，降低酒店檔次。同時，酒店層高設計要與該城市的消費水平相協(xié)調。

國內部分先進城市的酒店層高達到3.5米左右，目前長沙市產(chǎn)權式酒店的層高，絕大多數(shù)尚未達到該標準。長沙市2005～2006年推出的產(chǎn)權式酒店中，層高基本都在3.3米左右,如豪廷大酒店、大成華天、三全元康年等，基本可以滿足目前消費者對酒店的使用需求。

（二）軟件設施及其服務

隨著酒店業(yè)的發(fā)展，在硬件水平日益趨同的情況下，酒店的服務水平、員工素質等“軟件”已成為酒店業(yè)競爭的焦點。

此處所指軟件主要指酒店的服務和經(jīng)營管理水平，包括家政服務、安全服務、交通服務和其他服務等。近年以來，長沙娛樂業(yè)的飛速發(fā)展，有力地推動了酒店業(yè)的繁榮。在激烈的市場競爭中，各酒店在改進硬件設施的同時，更在酒店軟件上狠下功夫，通過豐富服務內容，提升服務品質，來樹立酒店的良好形象，搶占市場份額。

大多數(shù)酒店除了可以提供客房、餐廳外，還可為客戶提供舒適愉悅的商務洽談場所，酒吧、休閑娛樂等各種完善的綜合服務設施，并可為客人提供綜合商務服務。在對意外事故的防范上也都采取了積極的應對措施，包括24小時保安巡邏，智能化網(wǎng)絡及安保系統(tǒng)，配備消防監(jiān)測裝置等。

酒店提供個性化的服務，是酒店信息化的一個重要方面。在信息化基礎上建立起來的“常住客人信息庫”，可以記錄每位客人的個人喜好。長沙的酒店行業(yè)，軟件服務的含金量正在進一步提升。

（三）實際經(jīng)營情況

縱觀長沙目前在營業(yè)的產(chǎn)權式酒店，其營業(yè)狀況是有人歡喜有人憂。華雅酒店由于其引入了高爾夫酒店的理念，配套設施先進，并結合了國際化的品牌優(yōu)勢、專業(yè)管理團隊和服務標準，為酒店引入國際化的營銷系統(tǒng)、財務控制系統(tǒng)、培訓系統(tǒng)以及服務運作系統(tǒng)等，酒店的品質在長沙也是首屈一指的。因此，其經(jīng)營業(yè)績在行業(yè)中也是比較好的。經(jīng)過改造而成的產(chǎn)權式國貿(mào)大酒店，以其得天獨厚的地段優(yōu)勢，加上優(yōu)秀的服務管理水平，業(yè)績一路領先。而雨花大廈和時代帝景，由于建成時間較早，目前設備配套已趨落后，加上地段和經(jīng)營服務等因素的制約，目前的經(jīng)營業(yè)績相對而言差強人意。

C產(chǎn)權式酒店市場情況分析

參考資料：

第二篇：產(chǎn)權式酒店策劃書

湖光山舍田園農(nóng)莊產(chǎn)權式酒店策劃書

什么是產(chǎn)權式酒店

所謂“產(chǎn)權式酒店”，就是由個人投資者買斷酒店客房的產(chǎn)權，即開發(fā)商以房地產(chǎn)的銷售模式將酒店每間客房的獨立產(chǎn)權出售給投資者。每一套客房都各擁有獨立的產(chǎn)權，投資者如購買商品房一樣投資置業(yè)，將客房委托給酒店管理公司分取投資回報及獲取該物業(yè)的增值，同時還獲得酒店管理公司贈送的一定期限的免費入住權。產(chǎn)權酒店概念的實質就是迎合普通老百姓的不動產(chǎn)投資理財需求。產(chǎn)權酒店商業(yè)模式和國外的權益性房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)有限合伙企業(yè)較類似，都是為了幫助大眾投資者共同參與大型經(jīng)營型住宿業(yè)房地產(chǎn)的投資行為，目的是獲得房地產(chǎn)增值和經(jīng)營收益。產(chǎn)權酒店只是一個概念，是指由眾多普通投資者購買酒店物業(yè)項目中的一間或多間客房的一種投資模式，并不是指某單一類型的酒店住宿產(chǎn)品。目前市場上出現(xiàn)的產(chǎn)權酒店的市場定位主要是為各類商務旅游、旅游觀光和休閑度假旅游者提供住宿服務，是指分布在商務和旅游城市、旅游風景區(qū)、旅游度假區(qū)的各類以投資經(jīng)營為主要目的的旅游星級酒店、全套房酒店、公寓式酒店、度假酒店、服務式公寓、主題酒店（或精品酒店）、經(jīng)濟型酒店。

產(chǎn)權式酒店來自于分時度假市場。20世紀60年代的歐洲，度假風氣興盛，法國地中海沿岸開發(fā)了大量海濱別墅，歐美政要、貴族、富商蜂擁而至，成為歐洲乃至世界的休閑度假中心。由于房產(chǎn)價格高昂，多數(shù)家庭無力單獨購買度假別墅，而部分有能力購買別墅的用戶，每年的使用時間非常有限，最多只有幾周，空置率很高，所以出現(xiàn)了親朋好友聯(lián)合購買一幢度假別墅供大家不同時間分別使用的情況，最早的分時度假概念由此產(chǎn)生。據(jù)此，聰明的開發(fā)商發(fā)明了以分時銷售客房使用權的模式來招攬客戶，取得了很好的效果，分時度假市場由此形成。

產(chǎn)權式酒店是旅游房產(chǎn)的重要一類，其實質就是“分時度假＋房產(chǎn)投資”。它將酒店的每一單位分別售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司經(jīng)營或分時度假網(wǎng)絡管理，獲得一定的投資回報。由于客房利潤分紅足以抵消分期付款的費用，并有可觀的盈余，因此業(yè)主只要投資金額不多的首付，就可不再投入，大約15～20年后取得產(chǎn)權。經(jīng)營有方的酒店通常還可帶來物業(yè)的增值效應。一般情況下，投資人擁有該酒店每年一定時間段的免費居住權，可以作為一般投資者在郊區(qū)的第二居所或企事業(yè)單位的度假基地。

產(chǎn)權式酒店這種新穎的經(jīng)營和投資方式，目前在世界范圍的旅游城市已迅速發(fā)展起來。據(jù)資料顯示，全球就有540萬個家庭參與了分時度假網(wǎng)絡，全球分時度假物業(yè)銷售額達到67.2億美元。近10年來，全世界產(chǎn)權式酒店平均每年以15%的速度遞增，預計所有這些表明，產(chǎn)權式酒店正在成為旅游經(jīng)營的一種重要的經(jīng)營創(chuàng)新模式，同時成為最受中產(chǎn)家庭青睞的旅游、投資形式。

產(chǎn)權式酒店作為旅游房產(chǎn)發(fā)展興起的房產(chǎn)銷售模式，曾經(jīng)一度紅火，但因市場不成熟，人們對投資產(chǎn)權式酒店頗多疑慮，其引發(fā)的訴訟不斷。

國內最先引入產(chǎn)權式酒店模式的是海南省三亞市，在1995年房地產(chǎn)市場低迷時期，為擺脫樓盤滯銷困境而采取的不得已策略。沒想到這一不小心就撞上了房產(chǎn)投資新潮的“腰”，它作為這一種旅游與房地產(chǎn)相結合的物業(yè)開發(fā)模式開始風靡全國。北京、上海、廣州、深圳、青島、北海、桂林、珠海、昆明等地開始出現(xiàn)各種形式的產(chǎn)權式酒店，經(jīng)過一段時期的發(fā)展并呈現(xiàn)出旺盛的勢頭。

可以說2000——2001年是第一輪產(chǎn)權度假酒店開發(fā)熱潮，以海南為代表的產(chǎn)權式酒店遭遇敗績而結。

然而，從2003年開始的第二輪產(chǎn)權式酒店熱并沒因此而受影響，產(chǎn)權式酒店繼續(xù)開工、開盤、開業(yè)。

2005年春節(jié)黃金周期間，一股產(chǎn)權式酒店的狂風再次席卷海南房地產(chǎn)市場。作為中國新興的房地產(chǎn)業(yè)熱點地區(qū)，海南的房地產(chǎn)以其獨特的自然環(huán)境優(yōu)勢贏得了國內消費者的青睞，而產(chǎn)權式酒店又是其中備受關注的“明珠”。

如今在北京、海南等地，產(chǎn)權式酒店又呈現(xiàn)出旺盛的發(fā)展勢頭，新酒店接連開張，給人以市場大有可為的感覺。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前我國的產(chǎn)權式酒店項目己經(jīng)發(fā)展到200多個，遍布全國25個省、自治區(qū)和直轄市。

4月，浙江省臨安市錢王大酒店西苑樓開發(fā)和推行產(chǎn)權式酒店，十分成功。浙江省的莫干山休閑度假村、寧波南苑、杭州凱利悅等產(chǎn)權式大酒店已形成決策，并付諸實施。

6月初，產(chǎn)權式酒店落戶大理。由杭州千島湖鳳凰實業(yè)有限公司投資開發(fā)的四星級產(chǎn)權式酒店“大理鳳凰溫泉度假村”在大理市下關西郊塘子鋪溫泉村(下關溫泉)開工建設。大理鳳凰溫泉度假村是全產(chǎn)權分時度假酒店，其具體操作方式是按單元分別對投資者進行出售，由投資者擁有該單元全部產(chǎn)權，投資者再將所擁有單元委托麗江官房大酒店經(jīng)營管理，從受益中減去管理費用的贏余獲取投資利益，另外可以獲得每年四周免費休息度假時間。

業(yè)內人士估計，從今年起，全國各地產(chǎn)權式酒店的經(jīng)營數(shù)量將會大幅上升。產(chǎn)權式酒店利在何處？

產(chǎn)權式酒店作為投資類物業(yè)的重要形式之一，近年來越來越受到廣大投資人士的青睞也是受客觀環(huán)境影響。

首先，國內房地產(chǎn)積壓和飯店出租率下降。經(jīng)濟過熱時期，我國各地建起大批房地產(chǎn)項目，經(jīng)濟回落，許多盲目開發(fā)的房地產(chǎn)由于價格高、市場定位不準等因素出現(xiàn)了嚴重的積壓。據(jù)國家統(tǒng)計局城調總隊對全國35個大中城市的調查結果表明，目前這些城市還有6000多萬平方米的商品房空置，商品房嚴重積壓。這些積壓的房地產(chǎn)中，有相當大一部分位于度假地和旅游城市。

其次，休閑觀念逐步成熟。隨著旅游消費的不斷增長和旅游者的日漸成熟，經(jīng)過初期單純以觀光為目的的發(fā)展階段之后，休閑度假旅游需求已經(jīng)產(chǎn)生，并形成了一定的市場規(guī)模。因此，我國在3～5年內，可望形成具有一定規(guī)模的旅游度假市場。這一市場的形成和擴大，將為產(chǎn)權式酒店創(chuàng)造出旺盛的需求。

第三，可投資領域少，可利用資金相對充足。由于在工業(yè)技術方面與發(fā)達國家存在較大的差距，加上面臨加入世界貿(mào)易組織后開放市場的威脅，在工業(yè)領域的投資需求不旺。以家庭經(jīng)營為基礎的農(nóng)業(yè)領域內雖存在較大的資金需求，但由于經(jīng)營單位分散，無法吸納大額資金。資金需求較旺的第三產(chǎn)業(yè)中，投入產(chǎn)出效益好的產(chǎn)業(yè)也不多。所以，在總體資金短缺的背景下，對資金的有效需求卻嚴重不足。

當然，除了與股市的低迷，人們對基金、信托等投資渠道的不甚了解，銀行負利率等客觀因素有關外，與產(chǎn)品本身的優(yōu)勢也是分不開的。北京經(jīng)緯時代房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司副總經(jīng)理蘇文認為，產(chǎn)權式酒店之所以受到人們的追捧，無外乎以下兩個原因。其一，委托經(jīng)營，省去麻煩。

產(chǎn)權式酒店投資的基本形式為，業(yè)主擁有一套星級酒店客房的產(chǎn)權之后，再委托開發(fā)商或專門的酒店經(jīng)營公司出租、打理，自己按時收取租金或年底的酒店盈利分紅。這樣，對于業(yè)主來說，省去了不少管理麻煩。

其二，提供包租，收益穩(wěn)定。

不少產(chǎn)權式酒店都提供相當誘人的包租服務，每年給予業(yè)主固定百分比的回報率，包租年限有3年、5年，甚至10年不等。業(yè)界普遍認為，產(chǎn)權式酒店的投資回報相對于其他類型物業(yè)而言，是比較穩(wěn)定的，并且風險相對也小一些。另外，很多產(chǎn)權式酒店的開發(fā)商每年都會提供給業(yè)主一定時間的免費入住權，10～30天不等，對于異地置業(yè)者而言，這一條件相當具有吸引力。

湖光山舍田園農(nóng)莊優(yōu)勢與劣勢分析

農(nóng)莊優(yōu)勢：湖光山舍田園農(nóng)莊的獨特之處是它是一個鄉(xiāng)土氣息濃厚的田園農(nóng)莊，它擁有江西省獨特的風格定位，是一道休閑度假的風景亮點

第三篇：產(chǎn)權式酒店投資項目可行性分析

產(chǎn)權式酒店投資項目可行性分析

一、與項目相關的房地產(chǎn)開發(fā)許可證

產(chǎn)權式酒店本身就是商品房買賣，投資者購買前必須了解該項目的各類房地產(chǎn)許可證，確保投資的是具有獨立產(chǎn)權的物業(yè)。通過對相關證件的了解，明確了物業(yè)的用地性質。一般來說，產(chǎn)權酒店的用地性質有三種，分別是：40年產(chǎn)權的商業(yè)性質用地，50年產(chǎn)權的綜合用地和70年產(chǎn)權的住宅用地性質。不同的房地產(chǎn)用地性質將影響物業(yè)的購置成本和收益的稅收。

開發(fā)商必須提供：土地證、開工許可證、房地產(chǎn)預售許可證等證件。

二、酒店物業(yè)市場可行性研究報告

專業(yè)公司的市場可行性分析是投資產(chǎn)權酒店成功與否的關鍵所在，也是幫助投資者判斷所購物業(yè)價格是否合理，未來收益能否通過市場經(jīng)營來獲得的重要依據(jù)。可行性分析主要包括以下內容：

1.項目所在地宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析

2.項目所在地的旅游業(yè)發(fā)展分析

3.項目所在地的酒店市場分析

4.酒店客源市場定位

5.酒店產(chǎn)品定位：客房、配套設施、裝修標準和服務檔次

6.酒店5-10年的經(jīng)營財務預測：平均房價、平均出租率、年平均投資收益率

國內產(chǎn)權酒店投資失敗的例子較多，主要原因就是缺乏科學的市場可行性研究分析。另外，房地產(chǎn)開發(fā)公司利用產(chǎn)權酒店模式惡意圈錢的例子比比皆是，例如開發(fā)商在有些酒店市場已經(jīng)飽和的地區(qū)，仍盲目地建造一個具有400個客房以上的產(chǎn)權酒店項目，最終的結果是老百姓不僅沒有獲得投資收益，還要為此承受銀行大量的房貸債務。除此之外，開發(fā)商還利用所在地中心商務區(qū)的五星級酒店的經(jīng)營數(shù)據(jù)，來套用處于較偏僻地區(qū)的產(chǎn)權酒店項目未來的經(jīng)營前景，導致老百姓上當受騙。作為普通投資者切莫輕信開發(fā)商的承諾，而是要求開發(fā)商提供真實的市場數(shù)據(jù)或自己收集數(shù)據(jù)加以分析。

三、產(chǎn)權酒店的商業(yè)模式

商業(yè)模式?jīng)Q定了開發(fā)商、個人投資者、酒店經(jīng)營實體三者的關系。較為常見的模式是，開發(fā)商在物業(yè)銷售之前必須成立獨立核算的經(jīng)營實體，該實體可聘請專業(yè)管理團隊來經(jīng)營，也可委托酒店管理品牌公司來經(jīng)營管理。個人投資者在簽定商品房購置合同的同時，必須和

經(jīng)營實體簽定回租合同或全權委托管理合同，這是個人投資者能確定所購物業(yè)將作為酒店來經(jīng)營，并確保酒店正常運營的首要因素。投資者需重點關注如下事項：

1、如果是以固定回租模式：

簽訂租賃協(xié)議主體：一般來說是開發(fā)商成立的獨立核算的經(jīng)營實體，該實體將承擔酒店籌建和開業(yè)后的管理工作和相關費用。

租賃協(xié)議內容：主要包括，租金標的、租金起始日期、租賃年限、租金支付時間和方式，租金的擔保方、物業(yè)二次裝修和資產(chǎn)重置資金的來源，租賃協(xié)議期滿后業(yè)主物業(yè)如何經(jīng)營管理，業(yè)主物業(yè)租賃期間如何轉讓，酒店提供業(yè)主免費入住權益的實施方法等等協(xié)議條款。租金擔保主體：開發(fā)商以保留物業(yè)或其它資產(chǎn)擔保，根據(jù)酒店的經(jīng)營特性，一般要求開發(fā)商提供相當于1-2年左右的租金總額的資產(chǎn)進行擔保。

2、如果（或固定回租期滿后）采用的是經(jīng)營收益分紅模式：

業(yè)主收益的確定：產(chǎn)權式酒店和一般的酒店經(jīng)營實體的財務計算方法，原則上是一樣。但產(chǎn)權酒店業(yè)主實際上購買的只是酒店的客房。因此業(yè)主的收益只包括客房的收益，以及與業(yè)主客房產(chǎn)權所包含的公攤面積部分的收益（如果有公攤面積用于經(jīng)營的話）。而屬于開發(fā)商保留的酒店配套部分資產(chǎn)，如：會議室、餐飲、娛樂等部分的收益應該歸開發(fā)商所有。客房收益的確定：客房收入是酒店所有營業(yè)部門經(jīng)營毛利潤最高的部門。客房經(jīng)營毛利潤＝客房收入－（客房直接成本＋客房其它開支＋客房部所占酒店未分配經(jīng)營開支的比例）。國內的產(chǎn)權式酒店目前不采用固定資產(chǎn)折舊和土地攤銷的財務方法，客房部的收益實際上就是客房部的經(jīng)營毛利潤減去客房部營業(yè)稅，也就是全體業(yè)主的可分配利潤。

業(yè)主利潤分配：按照國際慣例，如權益性投資基金，一般都應該將可分配利潤的95%作為業(yè)主的分紅，而剩余的5%將作為酒店的儲備基金。酒店可以根據(jù)業(yè)主委員會的決定，采取按月、季度、半和等方式進行分配。國內大部分地區(qū)的稅務部門將業(yè)主的利潤分紅看成是業(yè)主的房屋租金收入，目前普遍采用的是房屋租賃綜合稅，一般在5%左右，由經(jīng)營實體代扣代繳。

業(yè)主參與監(jiān)管：產(chǎn)權酒店與股份制公司極為相似。在手續(xù)齊全、經(jīng)營合法的前提下，關鍵在于能否建立起一系列規(guī)范有效的管理制度和監(jiān)督方式。通常，產(chǎn)權酒店是由經(jīng)營實體組建的管理團隊或聘請酒店管理公司獨立進行日常經(jīng)營。此種情況下，產(chǎn)權酒店有必要成立業(yè)主委員會參與酒店經(jīng)營管理事項，包括經(jīng)營業(yè)績考核，高級管理人員任免，人員薪酬的制定，預算制定，經(jīng)營成本控制，市場發(fā)展戰(zhàn)略等等內容。同時，還需要聘請注冊會計師事務所審核財務報表。

四、酒店管理公司的經(jīng)營管理

絕大多數(shù)產(chǎn)權酒店開發(fā)商不具備酒店經(jīng)營管理的能力，所成立的經(jīng)營實體一般都會組建專業(yè)的管理團隊，或委托知名酒店管理品牌進行管理，或加盟某一特許連鎖品牌，對此，投資者有必要了解如下內容：

1、管理品牌：如果經(jīng)營實體是委托品牌管理公司或加入特許連鎖品牌經(jīng)營，就必須要求開發(fā)商出具和酒店管理公司之間的管理合同，仔細查看合同的相關條款，如：管理形式（全權委托、特許連鎖或管理顧問等），管理年限，管理費用等。

2、管理品牌是否適合：酒店管理品牌的選擇主要是以酒店的功能定位和客源市場的區(qū)域分布來決定的，比如國內的一線城市，由于國際入境旅游客人較多，一般高檔的酒店物業(yè)都采用加盟國際連鎖品牌。而主要以國內客源市場為主的地區(qū)，可能自己組建管理團隊或者加盟國內品牌將更加適合。正常情況下，專業(yè)公司的可行性研究報告會對可適用的酒店管理模式和管理品牌提出合理的建議。除非有些開發(fā)商本身對管理品牌不太熟悉，為了盡快將房產(chǎn)銷售出去，盲目地選擇國際品牌，或者是以虛假的國際品牌來欺騙投資者。

3、酒店管理市場戰(zhàn)略計劃：產(chǎn)權酒店在經(jīng)營管理上和別的酒店一樣，需要一個完善的市場戰(zhàn)略計劃，內容包括籌建/開業(yè)計劃，中短期運營計劃和長期市場戰(zhàn)略計劃。酒店的經(jīng)營管理目標，一方面是通過中短期運營計劃的實施，盡快占領市場，鎖定目標客戶群，為業(yè)主創(chuàng)造最大的投資收益；另一方面，就是提高服務品質，延長固定資產(chǎn)的使用壽命，樹立市場品牌，保障業(yè)主固定資產(chǎn)的保值/增值。

五、產(chǎn)權酒店發(fā)展趨勢及金融危機影響

產(chǎn)權酒店只是一個概念，是指由眾多普通投資者購買酒店物業(yè)項目中的一間或多間客房的一種投資模式，并不是指某單一類型的酒店住宿產(chǎn)品。目前市場上出現(xiàn)的產(chǎn)權酒店的市場定位主要是為各類商務旅游、旅游觀光和休閑度假旅游者提供住宿服務，是指分布在商務和旅游城市、旅游風景區(qū)、旅游度假區(qū)的各類以投資經(jīng)營為主要目的的旅游星級酒店、全套房酒店、公寓式酒店、度假酒店、服務式公寓、主題酒店（或精品酒店）、經(jīng)濟型酒店。以產(chǎn)權酒店在中國十年中的發(fā)展來看，已從早期的概念化逐步走向商業(yè)模式成熟化階段，是普通老百姓獲取財產(chǎn)性收入的重要手段之一。十年的發(fā)展證明，在國內主要商務和旅游城市如北京、上海、杭州等地區(qū)的產(chǎn)權酒店投資，不僅為投資者獲得了房地產(chǎn)的正常增值價值，同時，投資者也享受到旅游產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展所帶來的巨大的經(jīng)營收益。2008年全球金融危機對國內各類投資產(chǎn)品，如住宅房地產(chǎn)、股市、期貨、基金、銀行投資理財?shù)榷荚斐闪司薮髶p失。而產(chǎn)權酒店投資者所受影響相對較低，雖然酒店經(jīng)營收益有所降低（固定收益投資者沒有影響），但資產(chǎn)的保值還是得到了充分的保障。此輪金融危機造成房地產(chǎn)的深度調整，銀行貸款利息的降低，是普通老百姓又一輪低價入市投資產(chǎn)權酒店物業(yè)的最佳時機。一般而言，包括金融危機在內的突發(fā)事件對旅游業(yè)市場的影響周期相對較短，如2003年的SARS所帶來的影響只有6個月左右，而此輪全球金融危機所帶來的影響，估計是一年左右。根據(jù)全球的旅游市場發(fā)展經(jīng)驗看，旅游業(yè)通常是所有行業(yè)中復蘇最快的行業(yè)之一。隨著各個國家為刺激經(jīng)濟復蘇，采取加大諸如基礎設施建設、固定資產(chǎn)投資等手段的實施，首先獲利的就是為各類商務旅游活動提供服務的酒店行業(yè)。

第四篇：產(chǎn)權式酒店營銷策劃方案

產(chǎn)權式酒店營銷策劃方案

產(chǎn)權式酒店就是由個人投資者買斷酒店客房的產(chǎn)權，即開發(fā)商以房地產(chǎn)的銷售模式將酒店每間客房的獨立產(chǎn)權出售給投資者。下文是聘才網(wǎng)小編為你推薦的產(chǎn)權式酒店營銷策劃方案，歡迎你閱讀。

產(chǎn)權式酒店營銷策劃方案

xxxx大酒店是xxxxxxxx公司投資，由xxxxxxxx(xxxx)投資有限公司新建的首個投資項目。

xxxx大酒店位于XX北路與XX路交匯處，按“準五星級”標準建設。建筑主體層高21層，建筑高85米，建筑面積33720平方米，7—19層擁有標準客房、三連套套間及豪華套間客房285間。2—6層裙樓為餐飲、娛樂、休閑、會議用房，是廣大消費者和旅游客人舒適優(yōu)雅的高品位場所。

是投資(消費)者買斷酒店(部分客房及其他用房)設施的所有權，均可成為酒店的會員。除自己使用(消費)部分時間外，統(tǒng)一將其他時間的住宿權，委托酒店管理方(xxxx大酒店)經(jīng)營，投資人自已獲取紅利(租金)的經(jīng)營模式。

1、退休住宅型：為自己退休后準備后路的住房投資方式。

(1)自己部分時間使用：余下的時間留給酒店方經(jīng)營獲得租金回報。

(2)自己部分房間使用：余下的房間留給酒店方經(jīng)營獲得租金回報。

(3)自己全部房間使用：自己在使用期間與酒店方簽訂合同書，明確各自的責任與權利。

2、有限自用型：每間客房分割為獨立方式出售給投資(消費)者，委托酒店方經(jīng)營獲得租金回報，并獲得一定期限免費住居權。

3、單位固定型：集團購買會員式酒店產(chǎn)品，用于投資和單位員工度假、出差、辦公、年會使用。

1、正式會員。一個單位或個人投資購買1間客房以上者，均可成為酒店的正式會員。

2、銀牌會員。一個單位或個人凡投資購買3間客房以上者，均可成為酒店的銀牌會員。

3、金牌會員。一個單位或個人凡投資購買5間客房以上者，均可成為酒店的金牌會員。

1、開盤前預交XX元的會員報名費，到簽訂購房合同付款時酒店方補助3000元給會員。

2、酒店方給會員提供60—70%的按揭貸款，解決會員的投資與資金困難的矛盾。

3、凡引進一個新會員入會，按新會員投資購買客房金額的5‰獎勵給引進(推薦)者。

4、凡銀牌會員，均可享受酒店方的特約活動。

5、凡金牌會員，除享受銀牌待遇外，還可享受特約的優(yōu)惠費用和服務。

主題是投資少，回報快，低消費，高享受。

1、投資少。凡投資購買酒店客房的個人或單位，您只需付所購房款的40%，余下的60%款項由銀行給您提供按揭貸款。

2、回報快。您在開盤前預交XX元的會員報名費，到您簽訂購房合同付款時，即時享受酒店方補助3000元的會員報各費。您還提前享受酒店方返租一年的租金。酒店管理方在租用您的客房期限內，每年按購房款的10%支付租金。

3、低消費。凡加盟xxxx(會員式)大酒店的會員。您每年擁有免費15天的住宿權，每月享有1天的免費就餐權。您其他時間的住宿和餐飲消費按90%優(yōu)惠結價。

4、高享受。xxxx(會員式)大酒店按準五星級標準建設，并高資聘請xxxx佳程酒店管理公司—旗艦酒店南京佳程(五星級)酒店管理，為您提供舒適優(yōu)雅的住宿、餐飲、休閑、購物的獨特場地。酒店內設有特約的優(yōu)質服務區(qū)，為您提供高品位的服務。

1、自然環(huán)境差。xxxx市城區(qū)內暫無省級定點旅游(點)區(qū)，且市級旅游景點較少;

2、投資環(huán)境差。政府職能部門不是服務型政府，仍然是監(jiān)督型政府。周邊的工農(nóng)矛盾尖銳，人們的素質跟不上經(jīng)濟建設發(fā)展的需要;

3、交通環(huán)境差。xxxx市城區(qū)不是周邊市(縣)的必由之路，各市(縣)到xxxx和長沙出差、購物所需時間相差不大。無民用機場和水上航道，洛湛線只開通了貨運，酒店不是位于城區(qū)的中心區(qū)域和政府的所在地區(qū)域;

4、融資環(huán)境差。正處于國家宏觀調控階段，銀行原則上停止了對酒店賓館的貸款;

5、價格“賣點”差。xxxx市城區(qū)內有房地產(chǎn)開發(fā)公司30—40家，有5個住宅、工業(yè)、政府職能部門開發(fā)區(qū)域，有大量閑置的房屋和門面。同時，有錢的人不要房子，無錢的人買不起房子。

6、宏觀調控差。迎賓館、九龍、五江集團準備籌建準四星級的賓館、xxxx賓館準備改擴建，清泉、星馬準備升級，特色各異的大小酒家密度大、抬頭仰見。正在興建的老街環(huán)球廣場、xxxx步行街、城南步行街、九龍商業(yè)廣場等也構成影響銷售的主要因素。

1、發(fā)揮xxxx及市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的優(yōu)勢。做好外地來XX經(jīng)商客戶的重點工作，做好xxxx后勤保障管理部門的工作，把“賣點”瞄準他們。

2、發(fā)揮市轄內縣、市環(huán)境差的條件。做好縣、市單位到xxxx購房，作為他們來婁出差、休假、年會的固定型用房。做好有錢群體人員、私營老板，特別是煤炭老板來婁購房。

3、發(fā)揮政府部門，龍頭企業(yè)集體消費的好處。政府部門和龍頭企業(yè)仍然是消費的主體。

4、發(fā)揮外商投資，長沙佳程酒店加盟的品牌效益。積極樹立一種“準五星級”高品質酒店旗幟，并積極爭取市委、政府對公司工作的支持，使酒店盛裝政府掛牌保護的“亮衣”。

5、發(fā)揮能吃苦，能拼搏、有水平、有能力銷售隊伍的作用。選擇像“人壽保險人員”一樣，具有果敢有力、內在驅動力、內在韌勁、有創(chuàng)新精神、有緊迫感的作為售樓工作人員，經(jīng)過培訓使其發(fā)揮應有的作用。

1策劃的標準(目的)作用：

(1)必須實現(xiàn)利潤的最大化。首次開盤銷售達到50%以上視為特優(yōu)，達到30%—50%視為優(yōu)秀。銷售中期達到60%—70%，收盤期達到70%—100%，就可以實現(xiàn)利潤的最大化。

(2)快速塑造高品質樓盤品牌。利用電視、報紙、路燈、廣告牌等傳媒作用，抓住主要亮點，有重點的宣傳會員式大酒店的投資價值，特色及效益作用，使其成為房產(chǎn)投產(chǎn)的品牌。

(3)有效防范和轉嫁危機。盡最大努力把客房能賣出80%以上就可以達到利益共享、風險分擔的作用，有效地防范投資的風險。盡最大努力使銀行能提供60%的按揭貸款，一方面解決了投資購房的資金困難，同時，也緩解投資商資金緊缺的風險。

2、策劃方法：

(1)發(fā)揮和整理合自身資源優(yōu)勢。一是要看到在xxxx城區(qū)內xxxx大酒店是首家“準五星級”的酒店，并有長沙五星級佳程酒店托管的優(yōu)勢。二是有面向xxxx及市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)獨特的區(qū)域優(yōu)勢。三是公司有長期從事房產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗優(yōu)勢。

(2)復制嫁接外界優(yōu)勢。一是要向外地學習產(chǎn)權式酒店的售樓經(jīng)驗。二是要學習xxxx市城區(qū)xxxx步行街、xxxx摩托城、xxxx廣場售樓的成功經(jīng)驗。

XX年8月12日

第五篇：2014產(chǎn)權式酒店營銷方案

2014產(chǎn)權式酒店營銷方案

方案一：產(chǎn)權式酒店營銷方案

一、整體策略

1、公司簡介

公司是由外商巨資打造的集住宿、餐飲、超市于一體的產(chǎn)權式酒店。酒店座落于新余市繁華地段--團結西路6號，周邊商業(yè)氛圍濃厚、交通便利，建有各式客房、棋牌室、會議室近200間，擁有能同時容納近800人就餐的中餐廳，并設有1800平米的超級購物市場，方便酒店賓客及附近居民。

公司重金聘請星河營銷策劃公司全程策劃管理，著力打造專業(yè)超值、簡約安全、舒適宜人的時尚型酒店，為社會各界人士提供彰顯尊貴品質與精致生活的平臺。

2、整體策略

為了帶動整個項目產(chǎn)權房的持續(xù)熱銷，成功銷售是整個項目營銷成功的重要開端。因此，恒基廣場為產(chǎn)權房制定的營銷目標是：充分發(fā)掘產(chǎn)權式酒店的經(jīng)營潛力和經(jīng)濟價值，結合后期經(jīng)營的良好前景實現(xiàn)最大可能的銷售額,完成3-6層所有產(chǎn)權房的銷售。

立足新余市中心商業(yè)區(qū)及產(chǎn)權式酒店概念，結合區(qū)域的特色設計，吸引人氣的主力商業(yè)設置和新余是仙來區(qū)建設后的美好前景，運用多種營銷推廣手段，分期分批逐步推出。

二、市場競爭分析與商業(yè)定位

1、市場競爭分析

通過前期市場調查分析可以發(fā)現(xiàn)，新余市產(chǎn)權式酒店發(fā)展的非常有限，市場運作也沒有成功的案例，本項目基本上沒有競爭對手。只是城北有幾家酒店式公寓，由于消費者對產(chǎn)權房式酒店、酒店式公寓概念不明容易混淆，對本項目有潛在的威脅，因此需要在商業(yè)定位上有所區(qū)別并把握時間盡快實現(xiàn)銷售。

2、商業(yè)定位

恒基廣場的商業(yè)定位主要為：超市、餐飲、賓館等。

三、銷售方案

1、方案

根據(jù)恒基地產(chǎn)的前期運作經(jīng)驗和新余的市場情況，特推出二個銷售方案供公司領導比較參考。方案一：

在市場情況好的情況下，先推出位置稍差、較難銷售的部分，此方案的優(yōu)缺點如下： 優(yōu)點

1）位置較差，適合在開盤時以低價進入市場銷售；

2）前期完成70----80%時可開始較好位置的銷售，前期的熱銷可以聚集人氣，提供后期的銷售價格。缺點

1）可能會出現(xiàn)客戶信心不足的情況而影響銷售，有一定的市場風險； 2）如前期市場銷售情況不理想，將極大影響整個項目的銷售。方案二：

先銷售位置較好的產(chǎn)權房，預計可以保留部分產(chǎn)權房分期銷售外，其他產(chǎn)權房可以在短期內銷售完畢，此方案的優(yōu)點缺點如下： 優(yōu)點：

1）產(chǎn)權房位置好，雖然單價高但市場接受程度高，能盡快銷售回收資金； 2）延續(xù)產(chǎn)權房項目的熱銷，直接以高價樹立恒基地產(chǎn)的形象和品味； 3）帶動后期的銷售。缺點：

產(chǎn)權房銷售單價略低，總銷售金額可能也略低。作為新余商業(yè)中心先期產(chǎn)權房銷售，恒基地產(chǎn)在確保經(jīng)濟利益的情況下將盡快實現(xiàn)銷售為主要目標，以避免市場風險，快速回籠資金，聚集人氣為后期銷售打下堅實的基礎。因此，在正常情況下，公司可采取銷售方案二，實際操作方案還需要根據(jù)開盤前一個月的預售VIP貴賓卡認購情況做相應的調整。

2、售樓開放期優(yōu)惠活動方案------VIP貴賓卡認購方案（略）

售樓預售期采取VIP貴賓卡認購方案，可以順勢摸一下市場行情，能更加準確的制定合理的價格。

四、銷售策略

1、銷售準備

在銷售準備期，將商業(yè)中心的其他部門結合進行整體宣傳，在產(chǎn)權房熱銷時設立來訪登記，提供長時間的登記和內部認購，爭取形成開盤就清盤的形式。

2、銷售進度計劃 1）準備期

a.制定銷售策略和優(yōu)惠措施 b.制定詳細價目表及優(yōu)惠尺度 c.公司命名和標識設計

d.銷售道具的準備（包括樓書、折頁、海報、請柬、展板、戶型模型、紙袋、小禮品、燈箱等）

e.按揭銀行的確定

f.買房流程、客戶來訪登記管理檔案系列表的制作 g.銷售隊伍的組織和獎金制度的擬定 2）引導期

a.客戶預約登記 b.詳細價目表調整 c.編制完成講習資料 d.培訓銷售人員

e.意向客戶聯(lián)絡與拜訪

f.售樓場所的模型、衛(wèi)生等設施的調試 g.內部認購活動和VIP貴賓卡認購 以上方案供領導審閱參考。但方案再好，如果沒有一支優(yōu)秀的銷售隊伍和良好的執(zhí)行力，我們也只能是紙上談兵，所以，萬事人為先，我們只有先把銷售團隊建立起來，再加上領導的智慧和部門的努力，我們的目標就一定能夠實現(xiàn)。方案二：產(chǎn)權式酒店營銷方案

一、xxxx大酒店的形象

xxxx大酒店是xxxxxxxx公司投資，由xxxxxxxx（xxxx）投資有限公司新建的首個投資項目。

xxxx大酒店位于XX北路與XX路交匯處，按“準五星級”標準建設。建筑主體層高21層，建筑高85米，建筑面積33720平方米，7—19層擁有標準客房、三連套套間及豪華套間客房285間。2—6層裙樓為餐飲、娛樂、休閑、會議用房，是廣大消費者和旅游客人舒適優(yōu)雅的高品位場所。

二、什么是會員式酒店 是投資（消費）者買斷酒店（部分客房及其他用房）設施的所有權，均可成為酒店的會員。除自己使用（消費）部分時間外，統(tǒng)一將其他時間的住宿權，委托酒店管理方（xxxx大酒店）經(jīng)營，投資人自已獲取紅利（租金）的經(jīng)營模式。

三、會員式酒店的三種類型

1、退休住宅型：為自己退休后準備后路的住房投資方式。

（1）自己部分時間使用：余下的時間留給酒店方經(jīng)營獲得租金回報。（2）自己部分房間使用：余下的房間留給酒店方經(jīng)營獲得租金回報。

（3）自己全部房間使用：自己在使用期間與酒店方簽訂合同書，明確各自的責任與權利。

2、有限自用型：每間客房分割為獨立方式出售給投資（消費）者，委托酒店方經(jīng)營獲得租金回報，并獲得一定期限免費住居權。

3、單位固定型：集團購買會員式酒店產(chǎn)品，用于投資和單位員工度假、出差、辦公、年會使用。

四、酒店會員的三個標準

1、正式會員。一個單位或個人投資購買1間客房以上者，均可成為酒店的正式會員。

2、銀牌會員。一個單位或個人凡投資購買3間客房以上者，均可成為酒店的銀牌會員。

3、金牌會員。一個單位或個人凡投資購買5間客房以上者，均可成為酒店的金牌會員。

五、酒店會員的優(yōu)惠辦法

1、開盤前預交2000元的會員報名費，到簽訂購房合同付款時酒店方補助3000元給會員。

2、酒店方給會員提供60—70%的按揭貸款，解決會員的投資與資金困難的矛盾。

3、凡引進一個新會員入會，按新會員投資購買客房金額的5‰獎勵給引進（推薦）者。

4、凡銀牌會員，均可享受酒店方的特約活動。

5、凡金牌會員，除享受銀牌待遇外，還可享受特約的優(yōu)惠費用和服務。

六、xxxx（會員式）大酒店“特色菜譜” 主題是投資少，回報快，低消費，高享受。

1、投資少。凡投資購買酒店客房的個人或單位，您只需付所購房款的40%，余下的60%款項由銀行給您提供按揭貸款。

2、回報快。您在開盤前預交2000元的會員報名費，到您簽訂購房合同付款時，即時享受酒店方補助3000元的會員報各費。您還提前享受酒店方返租一年的租金。酒店管理方在租用您的客房期限內，每年按購房款的10%支付租金。

3、低消費。凡加盟xxxx（會員式）大酒店的會員。您每年擁有免費15天的住宿權，每月享有1天的免費就餐權。您其他時間的住宿和餐飲消費按90%優(yōu)惠結價。

4、高享受。xxxx（會員式）大酒店按準五星級標準建設，并高資聘請xxxx佳程酒店管理公司—旗艦酒店南京佳程（五星級）酒店管理，為您提供舒適優(yōu)雅的住宿、餐飲、休閑、購物的獨特場地。酒店內設有特約的優(yōu)質服務區(qū)，為您提供高品位的服務。

七、預測影響xxxx（會員式）大酒店銷售的主要因素：

1、自然環(huán)境差。xxxx市城區(qū)內暫無省級定點旅游（點）區(qū)，且市級旅游景點較少；

2、投資環(huán)境差。政府職能部門不是服務型政府，仍然是監(jiān)督型政府。周邊的工農(nóng)矛盾尖銳，人們的素質跟不上經(jīng)濟建設發(fā)展的需要；

3、交通環(huán)境差。xxxx市城區(qū)不是周邊市（縣）的必由之路，各市（縣）到xxxx和長沙出差、購物所需時間相差不大。無民用機場和水上航道，洛湛線只開通了貨運，酒店不是位于城區(qū)的中心區(qū)域和政府的所在地區(qū)域；

4、融資環(huán)境差。正處于國家宏觀調控階段，銀行原則上停止了對酒店賓館的貸款；

5、價格“賣點”差。xxxx市城區(qū)內有房地產(chǎn)開發(fā)公司30—40家，有5個住宅、工業(yè)、政府職能部門開發(fā)區(qū)域，有大量閑置的房屋和門面。同時，有錢的人不要房子，無錢的人買不起房子。

6、宏觀調控差。迎賓館、九龍、五江集團準備籌建準四星級的賓館、xxxx賓館準備改擴建，清泉、星馬準備升級，特色各異的大小酒家密度大、抬頭仰見。正在興建的老街環(huán)球廣場、xxxx步行街、城南步行街、九龍商業(yè)廣場等也構成影響銷售的主要因素。

八、解除銷售危機的辦法：

1、發(fā)揮xxxx及市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的優(yōu)勢。做好外地來XX經(jīng)商客戶的重點工作，做好xxxx后勤保障管理部門的工作，把“賣點”瞄準他們。

2、發(fā)揮市轄內縣、市環(huán)境差的條件。做好縣、市單位到xxxx購房，作為他們來婁出差、休假、年會的固定型用房。做好有錢群體人員、私營老板，特別是煤炭老板來婁購房。

3、發(fā)揮政府部門，龍頭企業(yè)集體消費的好處。政府部門和龍頭企業(yè)仍然是消費的主體。

4、發(fā)揮外商投資，長沙佳程酒店加盟的品牌效益。積極樹立一種“準五星級”高品質酒店旗幟，并積極爭取市委、政府對公司工作的支持，使酒店盛裝政府掛牌保護的“亮衣”。

5、發(fā)揮能吃苦，能拼搏、有水平、有能力銷售隊伍的作用。選擇像“人壽保險人員”一樣，具有果敢有力、內在驅動力、內在韌勁、有創(chuàng)新精神、有緊迫感的作為售樓工作人員，經(jīng)過培訓使其發(fā)揮應有的作用。

九、營銷策劃的標準（目的）作用及方法

1、策劃的標準（目的）作用：

（1）必須實現(xiàn)利潤的最大化。首次開盤銷售達到50%以上視為特優(yōu)，達到30%—50%視為優(yōu)秀。銷售中期達到60%—70%，收盤期達到70%—100%，就可以實現(xiàn)利潤的最大化。（2）快速塑造高品質樓盤品牌。利用電視、報紙、路燈、廣告牌等傳媒作用，抓住主要亮點，有重點的宣傳會員式大酒店的投資價值，特色及效益作用，使其成為房產(chǎn)投產(chǎn)的品牌。

（3）有效防范和轉嫁危機。盡最大努力把客房能賣出80%以上就可以達到利益共享、風險分擔的作用，有效地防范投資的風險。盡最大努力使銀行能提供60%的按揭貸款，一方面解決了投資購房的資金困難，同時，也緩解投資商資金緊缺的風險。

2、策劃方法：

（1）發(fā)揮和整理合自身資源優(yōu)勢。一是要看到在xxxx城區(qū)內xxxx大酒店是首家“準五星級”的酒店，并有長沙五星級佳程酒店托管的優(yōu)勢。二是有面向xxxx及市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)獨特的區(qū)域優(yōu)勢。三是公司有長期從事房產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗優(yōu)勢。

（2）復制嫁接外界優(yōu)勢。一是要向外地學習產(chǎn)權式酒店的售樓經(jīng)驗。二是要學習xxxx市城區(qū)xxxx步行街、xxxx摩托城、xxxx廣場售樓的成功經(jīng)驗。方案三：產(chǎn)權式酒店營銷方案

一、產(chǎn)品簡介：

1：項目名稱：森發(fā)怡和居

2：位置：位于伊經(jīng)十二路和伊經(jīng)十三路之間，北林興林街，南鄰飛機場路。

3：配套：市政配套及生活配套相對成熟，區(qū)域教育、生活、飲食、教育、娛樂、休閑、購物一應俱全，能夠滿足消費者生活娛樂需要。4：規(guī)模：森發(fā)怡和居項目總建筑面積284875㎡，其中產(chǎn)權式酒店5萬多㎡，分兩期進行開發(fā)建設。

二、項目定位 1.客戶定位

區(qū)域特征：有投資意向的并且經(jīng)常休閑旅游的客戶。職業(yè)：個體經(jīng)營者、企事業(yè)單位及公務員管理層高收入者 年齡：30-50歲為主

收入：平均家庭年收入10萬元以上

購買心理：重視投資環(huán)境、風險和回報率，能夠接受新型的投資方式 2.功能定位

1）投資，獲取高額的固定投資回報率

2）升值潛力大，位于阿爾山旅游區(qū)內，到各名勝景點近、交通便利，生活配套完善，地區(qū)房地產(chǎn)有很大升值潛力三項目賣點 1.開發(fā)實力

森發(fā)公司是興安盟地區(qū)的著名企業(yè)，企業(yè)資金雄厚，有很多成功開發(fā)的項目成例，信譽高、口碑好 2：區(qū)位價值

距離阿爾山市區(qū)僅半小時車程，居民聚集區(qū)，有較成熟的休閑娛樂條件，旅游旺季人流量大，酒店需求旺盛，規(guī)劃前景好，項目屬伊爾施生活地標式建筑群，升值潛力大 3：物業(yè)及酒店管理

將成立自己的酒店管理公司并且有專業(yè)的經(jīng)營管理人員，擁有成熟的物業(yè)管理 四項目傳播思路設計

1.從項目市場定位說起，產(chǎn)權式酒店，是產(chǎn)品功能和市場形態(tài)，產(chǎn)權式酒店具有穩(wěn)定有保障的收益，靈活存儲、套現(xiàn)服務，這些是項目的特色，是彌補產(chǎn)品功能和吸引消費者的點，我們將這個點無限放大，于是就形成了一種全新的概念——銀行模式的產(chǎn)權式酒店，提供銀行模式的按投資成本固定回報率；5年后與酒店收益同步的靈活回報率（回報率根據(jù)酒店盈虧情況無關，每年保障回報6%）；提供銀行靈活存儲的套現(xiàn)服務（擁有獨立的產(chǎn)權，投資者可以再任何時刻進行買賣交易）；提供套現(xiàn)服務的后期保障（可在交易后繼續(xù)執(zhí)行之前簽訂的委托協(xié)議）2.廣告設計思路及風格：

1）訴求方式：思想對接，闡述“老板”的精神價值，由精神層面落到項目訴求； 2）平面風格：前沿、眩目、大氣；

廣告方案風格：引領城市風，尚享樂財富人生；精英管家，招募酒店老板；中小業(yè)主，輕松享樂財富人生；免費請人幫你打理一間“酒店”等

五、宣傳手段：

宣傳手段主要四類：電視類廣告，報紙類,網(wǎng)絡類廣告,戶外類廣告宣傳主要是為了讓產(chǎn)權式酒店的知名度提高，給酒店造勢。

1、電視類廣告：與剛來伊爾施是做的廣告不同，現(xiàn)在主要通過其他的產(chǎn)權式酒店進行對比著進行闡述，例如：與臥龍城產(chǎn)權式酒店比較，我們酒店的投資回報率較高（我們是6%而他們是5%），合同簽訂的時間（我們是3年而他們是1年），物業(yè)方面（我們有統(tǒng)一的管理而他們沒有）等等。電視廣告因為是要對外播放，因此對于面積、戶型、裝修標準等需要進一步的確定，再加上對配套設施的一些闡述去增加對客戶的吸引力。因此電視類得廣告建議播出時間在6月初至|8月末。

2、報紙類廣告：主要以文字的敘述為主，圖片進行輔助的宣傳，對于文字上的闡述主要是對項目的直觀感受，例如：“投資、自住兩相宜”等直觀明了。再有報紙類得廣告易保存，可以提高對項目的認知度，最主要的是傳播速度較快，信息傳遞及時，信息量大，說明性強。因此建議廣告時間定在6月末至8月末。

3、網(wǎng)絡類廣告：通過手機短信的方式，微博等形式的宣傳，這類廣告最主要的特點是幾乎沒什么成本，從現(xiàn)在人的生活習慣上看這類的廣告的宣傳是非常有效的，主要是不用出門即可看到信息，例如短息平臺，不單單是對產(chǎn)權式酒店的宣傳而且可以對集團的一些項目都可以做宣傳，在節(jié)假日的時候也可以通過平臺送上祝福等等。因此這類的廣告建議是常年去運作。

4、戶外類廣告：將阿爾山的廣告牌繼續(xù)使用，現(xiàn)在主要是景區(qū)方面的戶外廣告，現(xiàn)在的產(chǎn)權式酒店的銷售對象主要是有投資意向的旅客，在景區(qū)的外地人流量可以說是最大的，因此對于景區(qū)的戶外廣告宣傳要作為重點，具體的執(zhí)行方式需要仔細的研究。

5、宣傳單的發(fā)放：在整個的旅游季節(jié)都應該去發(fā)放，因此要從5月份的阿爾山杜鵑節(jié)開始發(fā)放，只要是有人群聚集的時段都要去發(fā)放。