第一篇：產(chǎn)權(quán)式酒店的稅務(wù)問題

產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售風(fēng)險原來一直有爭論，大多是從經(jīng)營管理的難度等方面來探討，本文從稅務(wù)角度的分析是一種比較現(xiàn)實和客觀的角度，從中看出來產(chǎn)權(quán)酒店確實存在不少需要克服的現(xiàn)實問題。里面涉及的稅務(wù)種類大家可以積累起來，在有具體項目需要測算的時候有可能用上。

產(chǎn)權(quán)式酒店的稅務(wù)問題

產(chǎn)權(quán)式酒店在中國落地生根，最早是房產(chǎn)開發(fā)商借以融資、盤活資產(chǎn)的一種方式，它對于開發(fā)商而言不失為一種較好的營銷策略，對促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展有其積極的作用。由于它的固有缺陷，在開發(fā)商、投資者、酒店管理方以及稅務(wù)機關(guān)監(jiān)管等均存在涉稅風(fēng)險。

1、房產(chǎn)開發(fā)商

開發(fā)商將產(chǎn)權(quán)式酒店銷售給投資者（業(yè)主），按照規(guī)定主要應(yīng)該繳納以下稅金：

（1）營業(yè)稅金及附加

根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，開發(fā)商需要繳納5%的營業(yè)稅。同時還需要繳納城市建設(shè)維護稅、教育費附加。

（2）企業(yè)所得稅 根據(jù)“國稅發(fā)〔2006〕31號文”等相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商取得了銷售的預(yù)收款即需要按照25%稅率的預(yù)繳企業(yè)所得稅。

（3）土地增值稅

按照《土地增值稅暫行條例》等相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商銷售產(chǎn)權(quán)式酒店給業(yè)主，需要繳納土地增值稅。

（4）印花稅

根據(jù)“財稅[2006]162號文”規(guī)定，銷售產(chǎn)權(quán)式酒店而簽定的購房合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)0.05％繳納印花稅

2、投資者（業(yè)主）

（1）購買環(huán)節(jié)

A、契稅

根據(jù)《契稅暫行條例》的規(guī)定，投資者（業(yè)主）購買了產(chǎn)權(quán)式酒店，就應(yīng)該繳納3％-5%的契稅。

B、印花稅

投資者（業(yè)主）簽訂了購買產(chǎn)權(quán)式酒店的購房合同，應(yīng)該繳納0.05的印花稅，還應(yīng)按權(quán)利許可證照，按件交納印花稅五元。

（2）收取房租環(huán)節(jié) 業(yè)主（投資者）將所購買的產(chǎn)權(quán)式酒店委托酒店管理公司進行經(jīng)營，并向其固定收取明年投資額10%以上的投資收益。對于這樣的投資收益只能界定為出租房屋的租金收入。因此，主要涉稅有：

A 營業(yè)稅及附加

《國家稅務(wù)總局關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主稅收問題的批復(fù)》（國稅函[2006]478號）明確規(guī)定：

投資者（業(yè)主）按照約定取得的固定收入和分紅收入均應(yīng)視為租金收入，根據(jù)有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”征收5%的營業(yè)稅。

同時按照相關(guān)規(guī)定還應(yīng)該繳納城市建設(shè)維護稅、教育費附加。

B、房產(chǎn)稅

根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，業(yè)主對外出租房屋，房產(chǎn)稅以租金收入為計稅依據(jù)，稅率為12%。

C、土地使用稅

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定，對業(yè)主擁有的產(chǎn)權(quán)式酒店，應(yīng)該按照《國有土地使用權(quán)證》所載面積征收土地使用稅。

D、個人所得稅 《國家稅務(wù)總局關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主稅收問題的批復(fù)》（國稅函[2006]478號）明確規(guī)定：

投資者（業(yè)主）按照約定取得的固定收入和分紅收入均應(yīng)視為租金收入，根據(jù)有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，按照財產(chǎn)租賃所得項目征收個人所得稅。

【稅率】：按照“財稅[2000]125號”規(guī)定，對個人出租房屋取得的所得暫減按10％的稅率征收個人所得稅。

【計稅依據(jù)】：按照“國稅函[2002]146號”規(guī)定：

個人出租財產(chǎn)取得的財產(chǎn)租賃收入，在計算繳納個人所得稅時，應(yīng)依次扣除相關(guān)費用。

3、酒店管理方

酒店管理方一般均是房地產(chǎn)開發(fā)商出資成立的管理酒店的公司，也有可能是開發(fā)商聘請的專業(yè)酒店管理公司。酒店管理公司承擔(dān)著酒店經(jīng)營管理的重要職責(zé)，它主要涉及以下稅金：

（1）營業(yè)稅金及附加

根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及相關(guān)規(guī)定，對酒店管理公司取得的經(jīng)營收入，應(yīng)該征收5%的營業(yè)稅金以及相應(yīng)的城建稅、教育費附加。

（2）企業(yè)所得稅 根據(jù)《企業(yè)所得稅法》規(guī)定，酒店管理公司應(yīng)該就其經(jīng)營的凈所得繳納25%的企業(yè)所得稅。

（3）代扣代繳投資者房租收入的個人所得稅

根據(jù)《個人所得稅法》相關(guān)規(guī)定，酒店管理公司是個人所得稅的扣繳義務(wù)人，按照稅法規(guī)定代扣代繳個人所得稅是扣繳義務(wù)人的法定義務(wù)，必須依法履行。

（4）代扣代繳投資者（業(yè)主）的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅

一般說來，主管稅務(wù)機關(guān)均會要求酒店管理公司代扣代繳投資者（業(yè)主）應(yīng)該繳納的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅。

A 面對主管稅務(wù)機關(guān)沒有政策依據(jù)的代扣代繳如果不執(zhí)行，勢必加深與稅務(wù)機關(guān)的征納矛盾；

B 如果代扣了投資者的相關(guān)稅金，相當于直接減少了投資者的收益，也會加劇與投資者的對立。

因此，酒店管理公司是否代扣代繳投資者的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅，如何應(yīng)對主管稅務(wù)機關(guān)、投資者，就顯得十分尷尬，甚至處于兩難的境地。

4、主管稅務(wù)機關(guān) 由于購買產(chǎn)權(quán)式酒店的投資者均是自然人，主管稅務(wù)機關(guān)如何有效征收投資者出租收入的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅，不能說稅務(wù)機關(guān)是束手無策，起碼是成為了征管的難題之一。

（1）委托酒店管理公司代扣代繳

如果主管稅務(wù)機關(guān)委托酒店管理公司代扣代繳，對強化這一部分稅金的征管意義重大。但是沒有充分的法律、政策依據(jù)，酒店管理公司很難履行代扣代繳職能，投資者已可能不認可這種沒有法律、政策依據(jù)的代扣代繳。

（2）主管稅務(wù)機關(guān)直接征收

面對人數(shù)眾多的購買產(chǎn)權(quán)式酒店的投資者，主管稅務(wù)機關(guān)直接征收的難度可想而知。不僅增大了征稅成本，而且極有可能導(dǎo)致國家稅款白白流失。

從上述分析可知，產(chǎn)權(quán)式酒店模式對于開發(fā)商（含酒店管理方）、投資者以及主管稅務(wù)機關(guān)都存在較多的稅務(wù)問題。由于稅收問題很可能導(dǎo)致開發(fā)商無法兌現(xiàn)對投資者收益回報的承諾，投資者的利益得不到有效保障，國家的稅款也可能會有所流失，更有甚者完全有可能形成嚴重的社會不穩(wěn)定因素。

（三）解決產(chǎn)權(quán)式酒店法律、稅務(wù)問題的思考 產(chǎn)權(quán)式酒店這一新生事物，對于開發(fā)商及時回收資金、拓寬投資者的理財渠道，應(yīng)該是一種有益的嘗試。但是，也必須正視因產(chǎn)權(quán)式酒店而產(chǎn)生的法律、稅務(wù)問題。為了尋求解決方法與措施，最大程度地保障開發(fā)商、投資者的權(quán)益，降低涉稅風(fēng)險，減少國家稅款流失。筆者認為可以從以下兩方面考慮：

其一，完善相關(guān)法律手續(xù)，降低法律風(fēng)險。

1、開發(fā)商在產(chǎn)權(quán)式酒店的促銷廣告中應(yīng)該“誠信為本”，不僅要宣傳其投資收益的利好，而且要明確告知投資者所存在的涉稅風(fēng)險。

2、開發(fā)商在與投資者簽訂《商品房買賣合同》時，應(yīng)嚴格執(zhí)行《合同范本》，不能出現(xiàn) “售后包租”以及類似的相關(guān)內(nèi)容，以免造成違法合同。

3、開發(fā)商應(yīng)該對酒店的餐飲、會所等娛樂休閑配套設(shè)施向投資者作出不予銷售的承諾。產(chǎn)權(quán)式酒店在開業(yè)后，便將此產(chǎn)權(quán)抵押給銀行，以作為對業(yè)主回報承諾的擔(dān)保。

4、為了保證開發(fā)商能夠?qū)崿F(xiàn)關(guān)于投資收益的承諾，投資者應(yīng)該同開發(fā)商簽訂《擔(dān)保投資收益補充協(xié)議》，以保障投資者的權(quán)益。

其二，多角度防范涉稅風(fēng)險，以保障各方權(quán)益。

1、產(chǎn)權(quán)式酒店的《商品房買賣合同》簽訂后，開發(fā)商指定或委托一家酒店管理公司與投資者簽訂《委托管理合同》，酒店管理公司以第三方的名義對投資回報作出承諾時，必須對相關(guān)稅收政策進行明示，以免誤導(dǎo)投資者。

2、投資者應(yīng)該全面地、理性地分析產(chǎn)權(quán)式酒店的投資回報問題，特別是對占投資收益額近30%的涉稅支出要有充分的考慮。

3、酒店管理方應(yīng)該對自身經(jīng)營的涉稅風(fēng)險有一個清醒的認識，對是否按照主管稅務(wù)機關(guān)要求代扣代繳投資者相關(guān)稅金要有一個明智的選擇，并有解決問題的預(yù)案措施。

4、針對產(chǎn)權(quán)式酒店出現(xiàn)的如何征收投資者的相關(guān)稅金（營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅）的現(xiàn)實問題，為了保障國家稅款的不流失，建議國家稅務(wù)總局出臺有關(guān)稅收政策，以利基層主管稅務(wù)機關(guān)加強對這一部分稅金的征管。

綜上所述，對產(chǎn)權(quán)式酒店這種創(chuàng)新模式的認識，應(yīng)進一步深化。我們應(yīng)該不斷研究與探討在產(chǎn)權(quán)式酒店模式下如何降低開發(fā)商、投資者的涉稅風(fēng)險，如何完善和強化稅收征管措施，探索和拓展其納稅籌劃空間。所以，產(chǎn)權(quán)式酒店的優(yōu)勢對開發(fā)商、投資者而言不能簡單總結(jié)為是一塊可口的“餡餅”，它在法律、涉稅等方面的風(fēng)險也不能說就是“陷阱”。

第二篇：產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營現(xiàn)狀問題探討（范文模版）

產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營現(xiàn)狀問題探討

一、概念闡釋

產(chǎn)權(quán)酒店作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費模式，大多是依托于當?shù)芈糜钨Y源，將業(yè)主閑置的房產(chǎn)和酒店的大門向社會打開，對公眾推出一種既是消費又是投資，既是置業(yè)又是增值的全新概念，符合現(xiàn)代經(jīng)濟資源共享的原則。

產(chǎn)權(quán)酒店的每間客房擁有獨立房地產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)歸投資業(yè)主。業(yè)主可自用也可轉(zhuǎn)讓、抵押、贈送、繼承等；業(yè)主除選擇全自用外，也可選擇委托經(jīng)營管理，可根據(jù)酒店經(jīng)營所獲得的利潤進行分配，達到休閑自用、置業(yè)投資的多元目的。

二、產(chǎn)權(quán)酒店的類型

國際通用的產(chǎn)權(quán)式酒店大致有三種類型：一是時權(quán)酒店，即有約定期的使用酒店客房的權(quán)利,我國稱之為“分時度假”；二是住宅型酒店，即投資者購買后可以先委托酒店經(jīng)營，到一定期限轉(zhuǎn)為自己長期居住的客居住宅；三是投資型酒店，即作為投資行為，逐年取得約定的回報，并期待著增值回收投資。

三、產(chǎn)權(quán)酒店的經(jīng)營特點

產(chǎn)權(quán)酒店一般都位于著名旅游城市或旅游景點，擁有充足客源，業(yè)主可從其客房經(jīng)營利潤中獲取分紅，經(jīng)營有方的酒店還會帶來物業(yè)的增值效應(yīng)。

除了獲得酒店經(jīng)營的贏利回報、物業(yè)產(chǎn)權(quán)、物業(yè)增值，業(yè)主還獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權(quán)。業(yè)主或其家人、朋友可以來此度假休閑，遠離都市喧囂，在美麗迷人的自然風(fēng)光中尋找返璞歸真的情懷，追求悠然自得的健康生活方式。

這類酒店的客房70%是中產(chǎn)家庭投資，30%左右是企業(yè)集團購買。家庭投資主要是為了增值和分紅，集團購買一方面用于投資，另一方面用于員工度假或公司招待客戶使用。

四、產(chǎn)權(quán)酒店的幾種運作模式

1.固定回報，限制入住

業(yè)主將自有物業(yè)委托發(fā)展商經(jīng)營，發(fā)展商每年提供固定回報給業(yè)

主，同時提供一定期限的免費入住給業(yè)主，超出免費期限的入住須另行支付房租。

2.不固定回報，不限制入住

業(yè)主與酒店共享盈利，共擔(dān)虧損，但入住酒店不受限制。

3.限制入住，不承擔(dān)虧損

酒店每年提供一定期限的免費入住給業(yè)主，業(yè)主只分享酒店經(jīng)營利潤，不承擔(dān)虧損

4.不參與經(jīng)營，完全自用

業(yè)主可完全保留自有客房不作經(jīng)營出租，隨時入住自己的物業(yè)，發(fā)展商僅提供酒店式物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主不參與酒店利潤分配。

五、產(chǎn)權(quán)酒店運作出現(xiàn)的若干問題

1.發(fā)展商在產(chǎn)權(quán)酒店中所扮演的角色

在產(chǎn)權(quán)酒店中，發(fā)展商通常扮演多重角色，除了作為酒店物業(yè)的開發(fā)者外，同時還是會是酒店的管理者（特別是酒店開業(yè)頭三年），受業(yè)主的委托對酒店的經(jīng)營管理負責(zé)。為確保酒店經(jīng)營的穩(wěn)定性和延續(xù)性，發(fā)展商自己通常會保留部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)，當發(fā)展商將自有物業(yè)與其他業(yè)主的物業(yè)一起投入經(jīng)營時，同樣也成為酒店的業(yè)主之一，享有與其他業(yè)主同等收益的權(quán)利，同樣分擔(dān)風(fēng)險的責(zé)任，一旦經(jīng)營不善出現(xiàn)虧損，其承受的損失比一般業(yè)主更大。

2.業(yè)主的權(quán)利

業(yè)主對其擁有物業(yè)依法享有占用、使用、收益、處分的權(quán)利。由于業(yè)主的物業(yè)是一種特殊的酒店物業(yè)，就國際上對產(chǎn)權(quán)式酒店的普遍原則，業(yè)主在行使這類物業(yè)權(quán)利時應(yīng)受到產(chǎn)權(quán)式酒店這一性質(zhì)的約束。占有權(quán)

是指業(yè)主對其物業(yè)的直接占有產(chǎn)權(quán)權(quán)利（有獨立房產(chǎn)證）；使用權(quán)是指業(yè)主在不委托經(jīng)營時，完全自用，或?qū)⑽飿I(yè)委托經(jīng)營管理時，只享有按合同約定的部分使用權(quán)；收益權(quán)是指業(yè)主如果將物業(yè)委托酒店作統(tǒng)一經(jīng)營時，享有根據(jù)委托合同取得利潤回報的權(quán)利；處分權(quán)是指業(yè)主可將自己物業(yè)進行抵押、轉(zhuǎn)讓、贈送、繼承的權(quán)利。同時，業(yè)主的委托只是其物業(yè)的使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)，并非以該物業(yè)產(chǎn)權(quán)入股酒店法人公司，因此業(yè)主購房、委托經(jīng)營、享有分紅等等都不代表成為酒店的股東或董事。

2.業(yè)主入住與酒店贏利的矛盾

對于沒有承諾每年可以免費給業(yè)主入住酒店若干天的企業(yè)，這個矛盾可以認為不存在，但多數(shù)產(chǎn)權(quán)酒店還是有一定數(shù)量的自住天數(shù)給業(yè)主使用。

酒店要達到贏利的目的，需要有足夠的客房用于經(jīng)營性的出租，對位于旅游景點的產(chǎn)權(quán)酒店來說這一點尤為重要。在旅游的旺季，大量游客到來，對酒店客房的需求增加，正是酒店出租率最高，房價也是最高的時候，同時也會是業(yè)主入住自有物業(yè)的高峰期。業(yè)主在旅游旺季大量入住酒店，必然造成酒店可供出租的客房減少，預(yù)算所能獲得的贏利空間則大受影響。

而淡季期間，出租率下跌，空置房間大增，業(yè)主入住也將大幅回落，這時如何有效拓展市場銷售以維持經(jīng)營效益，盡量提高聯(lián)營業(yè)主的投資回報，則是酒店管理者頭痛的問題。

3.酒店經(jīng)營權(quán)的權(quán)屬問題

由于酒店業(yè)屬于特殊行業(yè)，在政府的規(guī)劃下，必須經(jīng)過工商局、旅游局、公安局、稅務(wù)局、文化局、衛(wèi)生局等多個政府部門的審批、注冊和監(jiān)管。因此，作為一間酒店只能是一個經(jīng)營整體，無論是產(chǎn)權(quán)式或一般酒店的模式，其經(jīng)營管理和物業(yè)管理都是必然不可分割的，其經(jīng)營權(quán)屬當然是歸于工商注冊者。業(yè)主擁有的物業(yè)如需經(jīng)營，必須委托這個具有酒店經(jīng)營資格的機構(gòu)去實現(xiàn)（除非業(yè)主本身同時就是該酒店的經(jīng)營資格者）。

產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)是有別與一般住宅物業(yè)的特殊商品房。從以上的分析可知，其特殊之一就是業(yè)主只購買了一個經(jīng)營實體的某一房間占有權(quán)，產(chǎn)權(quán)固然為業(yè)主享有，但使用權(quán)（含經(jīng)營權(quán)）必須受到一定限制。因為他沒有同時、也不能夠購買酒店的經(jīng)營權(quán)。只有酒店法人公司才具有這個酒店實體的經(jīng)營權(quán)。

酒店既是合法持牌經(jīng)營企業(yè)，為市場營銷推廣，每年巨額開支用于廣告、贊助、市場促銷、客戶推廣、參與社會公益活動等，為酒店樹立形象，爭取客源。這些工作活動的直接費用從酒店經(jīng)營成本中開支，其直接和間接利益又由參與經(jīng)營的業(yè)主分享。因此，選擇委托經(jīng)營的業(yè)主，其物業(yè)出租經(jīng)營統(tǒng)一由酒店管理公司管理，這方式使個人權(quán)益均等，其利潤分配才會體現(xiàn)公平合理。

如果個別業(yè)主在享有自用期內(nèi)住房時，既以業(yè)主身份每年均沾酒店統(tǒng)一管理的利潤分成，卻又利用酒店良好的市場基礎(chǔ)和社會形象下，暗中抽離自己的物業(yè)，以“自用”名義甚至聯(lián)合多戶業(yè)主以酒店名義私下經(jīng)營出租。這些業(yè)主由于占用酒店上述的優(yōu)勢資源，其出租成本（除購房外）極低，常常以大幅低于酒店的價格吸引客人在他們手上訂房并私下取得出租所得。

這種行為首先侵犯了酒店的經(jīng)營權(quán)，其次在多方面干擾了酒店整體的經(jīng)營管理，侵占了酒店和其他業(yè)主的利益。自己作為酒店的業(yè)主，自己卻發(fā)動惡性低價沖擊酒店的控制房價。給酒店正常的經(jīng)營管理帶來有害的沖擊。酒店要挺住控制房價則開房率就會降低；如果以低價出租則無法取得足夠的利潤去支付承諾給業(yè)主的回報。這個兩難局面的狀況,很大程度就是產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營權(quán)屬缺乏法律支持所致.4.業(yè)主對自有物業(yè)擁有的自由度

這一問題在上文“業(yè)主權(quán)利”中已作闡述，但是，對于相當部分

產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主來講，自己的房間怎么不能自由使用仍未能理解接受。難點之一是：規(guī)范的發(fā)展商在產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)銷售時，采用國土房地產(chǎn)部門之《房屋買賣合同》文本中對此并無明確之規(guī)定條文，往往需要由發(fā)展商以合同附則予以確定；然而這種雙方約定的內(nèi)容是否符合法律精神？如果有違法律精神的約定又怎能成立？難點之二是：擁有一間客房的業(yè)主將房間留作自用，不參與經(jīng)營（往往有產(chǎn)權(quán)式酒店指定必須參與聯(lián)合經(jīng)營），就其占有權(quán)屬而言本是不可否認的。但這個房間能否讓業(yè)主自由安排親屬、朋友、客人入住（假定業(yè)主并無因此而收取利益），應(yīng)否納入酒店統(tǒng)一入住管理？酒店是否應(yīng)由此承擔(dān)其安全、服務(wù)等責(zé)任？該業(yè)主能否象一般住宅物業(yè)般自由使用其房間？誰去核實這類親戚、朋友是否向業(yè)主支付過費用

才取得住房權(quán)？

酒店作為一個合法注冊經(jīng)營實體，又能否限制這種與企業(yè)經(jīng)營方式、利益產(chǎn)生直接沖突的情況？在現(xiàn)有對個人財產(chǎn)、物業(yè)擁有權(quán)和商業(yè)經(jīng)營法規(guī)不同角度制定的法律中，同時在這情形下套用就會有矛盾出現(xiàn)，那么產(chǎn)權(quán)式酒店自定的約束性規(guī)定又能否有理據(jù)執(zhí)行？

上述種種都是放開業(yè)主自由使用度后，就會出現(xiàn)而又很難“依法”解決的部分問題。從實際工作中，其實業(yè)主應(yīng)看到自己就是酒店經(jīng)營基礎(chǔ)的一份子，應(yīng)該維護酒店的整體經(jīng)營性；并且就業(yè)主的利益而言，以其個人“自由度”收取住房之小利益，將可能導(dǎo)致酒店物業(yè)價值貶低至普通公寓物業(yè)價值，其導(dǎo)致的損失將可能遠遠大于私自出租的小利益，并且這種損失是殃及每一位業(yè)主的！因此，業(yè)主在產(chǎn)權(quán)酒店中自由度(也就是使用權(quán)、經(jīng)營權(quán))應(yīng)該受到一定的約束是合理原則。

5.業(yè)主監(jiān)督酒店經(jīng)營管理的組織

由于產(chǎn)權(quán)酒店涉及到投資收益的問題，對業(yè)主來說，其經(jīng)營管理的效益和透明度十分重要，需要有效的組織來進行監(jiān)管。產(chǎn)權(quán)酒店業(yè)主物業(yè)的收益是通過經(jīng)營管理工作來體現(xiàn)的，因此單純的物業(yè)管理監(jiān)督組織如一般住宅物業(yè)的“業(yè)主委員會”還不能完全執(zhí)行監(jiān)督酒店經(jīng)營管理的職能。而且“業(yè)主委員會”的相關(guān)條例側(cè)重于沒有經(jīng)營活動的一般住宅物業(yè)，對寫字樓等商業(yè)大廈這類多頭經(jīng)營的物業(yè)已顯得不足，對于一個產(chǎn)權(quán)分散而又統(tǒng)一對外經(jīng)營的酒店更覺不周。因此產(chǎn)權(quán)酒店需要一個能代表業(yè)主監(jiān)督酒店經(jīng)營與物業(yè)管理兩方面的工作，又熟悉酒店管理業(yè)務(wù)，并能代表廣大業(yè)主利益行事的組織。目前一些產(chǎn)權(quán)酒店已開始建立承擔(dān)管理和經(jīng)營職能的“監(jiān)督委員會”之業(yè)主代表組織。但因為沒有可套用的法規(guī)，也使得這些組織的決定，經(jīng)常難以一一落實，相關(guān)政府職能部門也很難作出恰當?shù)脑u判，使工作仍在“舉步維艱”時刻。

六、產(chǎn)權(quán)酒店的政策法規(guī)急待完善

產(chǎn)權(quán)酒店作為一個新生事物，相關(guān)的配套政策、法規(guī)還不完善。作為房地產(chǎn)項目和酒店項目的結(jié)合體，有著其自身的特殊性。目前適用于普通商品房、住宅樓宇和酒店等的法律、法規(guī)不能完全套用到產(chǎn)權(quán)酒店上，也因此造成了當發(fā)展商、管理公司和業(yè)主之間出現(xiàn)爭議時，發(fā)現(xiàn)竟無法可依的局面。諸如對業(yè)權(quán)使用和收益的規(guī)定限制，對酒店或物業(yè)的管理費指引標準，對業(yè)主組織功能的界定，對資產(chǎn)折舊的攤提與分配，對酒店這類遠高于一般物業(yè)檔次的維修基金標準與使用等問題，輕則爭論不休，妨礙經(jīng)營，重則瓦解產(chǎn)權(quán)式統(tǒng)一經(jīng)營管理（也就是瓦解整個酒店企業(yè)），這都應(yīng)引起政府有關(guān)部門的足夠重視。目前，在國內(nèi)已運作或正在籌備中的產(chǎn)權(quán)酒店數(shù)量正呈上升趨勢，勢必會出現(xiàn)形形色色的問題和爭執(zhí)，政府部門應(yīng)盡快出臺配套的法律、法規(guī)來規(guī)范市場，保護投資者和業(yè)主的利益，也有利于保護市場行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展。

第三篇：產(chǎn)權(quán)式酒店策劃書

湖光山舍田園農(nóng)莊產(chǎn)權(quán)式酒店策劃書

什么是產(chǎn)權(quán)式酒店

所謂“產(chǎn)權(quán)式酒店”，就是由個人投資者買斷酒店客房的產(chǎn)權(quán)，即開發(fā)商以房地產(chǎn)的銷售模式將酒店每間客房的獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者。每一套客房都各擁有獨立的產(chǎn)權(quán)，投資者如購買商品房一樣投資置業(yè)，將客房委托給酒店管理公司分取投資回報及獲取該物業(yè)的增值，同時還獲得酒店管理公司贈送的一定期限的免費入住權(quán)。產(chǎn)權(quán)酒店概念的實質(zhì)就是迎合普通老百姓的不動產(chǎn)投資理財需求。產(chǎn)權(quán)酒店商業(yè)模式和國外的權(quán)益性房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)有限合伙企業(yè)較類似，都是為了幫助大眾投資者共同參與大型經(jīng)營型住宿業(yè)房地產(chǎn)的投資行為，目的是獲得房地產(chǎn)增值和經(jīng)營收益。產(chǎn)權(quán)酒店只是一個概念，是指由眾多普通投資者購買酒店物業(yè)項目中的一間或多間客房的一種投資模式，并不是指某單一類型的酒店住宿產(chǎn)品。目前市場上出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)酒店的市場定位主要是為各類商務(wù)旅游、旅游觀光和休閑度假旅游者提供住宿服務(wù)，是指分布在商務(wù)和旅游城市、旅游風(fēng)景區(qū)、旅游度假區(qū)的各類以投資經(jīng)營為主要目的的旅游星級酒店、全套房酒店、公寓式酒店、度假酒店、服務(wù)式公寓、主題酒店（或精品酒店）、經(jīng)濟型酒店。

產(chǎn)權(quán)式酒店來自于分時度假市場。20世紀60年代的歐洲，度假風(fēng)氣興盛，法國地中海沿岸開發(fā)了大量海濱別墅，歐美政要、貴族、富商蜂擁而至，成為歐洲乃至世界的休閑度假中心。由于房產(chǎn)價格高昂，多數(shù)家庭無力單獨購買度假別墅，而部分有能力購買別墅的用戶，每年的使用時間非常有限，最多只有幾周，空置率很高，所以出現(xiàn)了親朋好友聯(lián)合購買一幢度假別墅供大家不同時間分別使用的情況，最早的分時度假概念由此產(chǎn)生。據(jù)此，聰明的開發(fā)商發(fā)明了以分時銷售客房使用權(quán)的模式來招攬客戶，取得了很好的效果，分時度假市場由此形成。

產(chǎn)權(quán)式酒店是旅游房產(chǎn)的重要一類，其實質(zhì)就是“分時度假＋房產(chǎn)投資”。它將酒店的每一單位分別售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司經(jīng)營或分時度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲得一定的投資回報。由于客房利潤分紅足以抵消分期付款的費用，并有可觀的盈余，因此業(yè)主只要投資金額不多的首付，就可不再投入，大約15～20年后取得產(chǎn)權(quán)。經(jīng)營有方的酒店通常還可帶來物業(yè)的增值效應(yīng)。一般情況下，投資人擁有該酒店每年一定時間段的免費居住權(quán)，可以作為一般投資者在郊區(qū)的第二居所或企事業(yè)單位的度假基地。

產(chǎn)權(quán)式酒店這種新穎的經(jīng)營和投資方式，目前在世界范圍的旅游城市已迅速發(fā)展起來。據(jù)資料顯示，全球就有540萬個家庭參與了分時度假網(wǎng)絡(luò)，全球分時度假物業(yè)銷售額達到67.2億美元。近10年來，全世界產(chǎn)權(quán)式酒店平均每年以15%的速度遞增，預(yù)計所有這些表明，產(chǎn)權(quán)式酒店正在成為旅游經(jīng)營的一種重要的經(jīng)營創(chuàng)新模式，同時成為最受中產(chǎn)家庭青睞的旅游、投資形式。

產(chǎn)權(quán)式酒店作為旅游房產(chǎn)發(fā)展興起的房產(chǎn)銷售模式，曾經(jīng)一度紅火，但因市場不成熟，人們對投資產(chǎn)權(quán)式酒店頗多疑慮，其引發(fā)的訴訟不斷。

國內(nèi)最先引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式的是海南省三亞市，在1995年房地產(chǎn)市場低迷時期，為擺脫樓盤滯銷困境而采取的不得已策略。沒想到這一不小心就撞上了房產(chǎn)投資新潮的“腰”，它作為這一種旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合的物業(yè)開發(fā)模式開始風(fēng)靡全國。北京、上海、廣州、深圳、青島、北海、桂林、珠海、昆明等地開始出現(xiàn)各種形式的產(chǎn)權(quán)式酒店，經(jīng)過一段時期的發(fā)展并呈現(xiàn)出旺盛的勢頭。

可以說2000——2001年是第一輪產(chǎn)權(quán)度假酒店開發(fā)熱潮，以海南為代表的產(chǎn)權(quán)式酒店遭遇敗績而結(jié)。

然而，從2003年開始的第二輪產(chǎn)權(quán)式酒店熱并沒因此而受影響，產(chǎn)權(quán)式酒店繼續(xù)開工、開盤、開業(yè)。

2005年春節(jié)黃金周期間，一股產(chǎn)權(quán)式酒店的狂風(fēng)再次席卷海南房地產(chǎn)市場。作為中國新興的房地產(chǎn)業(yè)熱點地區(qū)，海南的房地產(chǎn)以其獨特的自然環(huán)境優(yōu)勢贏得了國內(nèi)消費者的青睞，而產(chǎn)權(quán)式酒店又是其中備受關(guān)注的“明珠”。

如今在北京、海南等地，產(chǎn)權(quán)式酒店又呈現(xiàn)出旺盛的發(fā)展勢頭，新酒店接連開張，給人以市場大有可為的感覺。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前我國的產(chǎn)權(quán)式酒店項目己經(jīng)發(fā)展到200多個，遍布全國25個省、自治區(qū)和直轄市。

4月，浙江省臨安市錢王大酒店西苑樓開發(fā)和推行產(chǎn)權(quán)式酒店，十分成功。浙江省的莫干山休閑度假村、寧波南苑、杭州凱利悅等產(chǎn)權(quán)式大酒店已形成決策，并付諸實施。

6月初，產(chǎn)權(quán)式酒店落戶大理。由杭州千島湖鳳凰實業(yè)有限公司投資開發(fā)的四星級產(chǎn)權(quán)式酒店“大理鳳凰溫泉度假村”在大理市下關(guān)西郊塘子鋪溫泉村(下關(guān)溫泉)開工建設(shè)。大理鳳凰溫泉度假村是全產(chǎn)權(quán)分時度假酒店，其具體操作方式是按單元分別對投資者進行出售，由投資者擁有該單元全部產(chǎn)權(quán)，投資者再將所擁有單元委托麗江官房大酒店經(jīng)營管理，從受益中減去管理費用的贏余獲取投資利益，另外可以獲得每年四周免費休息度假時間。

業(yè)內(nèi)人士估計，從今年起，全國各地產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營數(shù)量將會大幅上升。產(chǎn)權(quán)式酒店利在何處？

產(chǎn)權(quán)式酒店作為投資類物業(yè)的重要形式之一，近年來越來越受到廣大投資人士的青睞也是受客觀環(huán)境影響。

首先，國內(nèi)房地產(chǎn)積壓和飯店出租率下降。經(jīng)濟過熱時期，我國各地建起大批房地產(chǎn)項目，經(jīng)濟回落，許多盲目開發(fā)的房地產(chǎn)由于價格高、市場定位不準等因素出現(xiàn)了嚴重的積壓。據(jù)國家統(tǒng)計局城調(diào)總隊對全國35個大中城市的調(diào)查結(jié)果表明，目前這些城市還有6000多萬平方米的商品房空置，商品房嚴重積壓。這些積壓的房地產(chǎn)中，有相當大一部分位于度假地和旅游城市。

其次，休閑觀念逐步成熟。隨著旅游消費的不斷增長和旅游者的日漸成熟，經(jīng)過初期單純以觀光為目的的發(fā)展階段之后，休閑度假旅游需求已經(jīng)產(chǎn)生，并形成了一定的市場規(guī)模。因此，我國在3～5年內(nèi)，可望形成具有一定規(guī)模的旅游度假市場。這一市場的形成和擴大，將為產(chǎn)權(quán)式酒店創(chuàng)造出旺盛的需求。

第三，可投資領(lǐng)域少，可利用資金相對充足。由于在工業(yè)技術(shù)方面與發(fā)達國家存在較大的差距，加上面臨加入世界貿(mào)易組織后開放市場的威脅，在工業(yè)領(lǐng)域的投資需求不旺。以家庭經(jīng)營為基礎(chǔ)的農(nóng)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)雖存在較大的資金需求，但由于經(jīng)營單位分散，無法吸納大額資金。資金需求較旺的第三產(chǎn)業(yè)中，投入產(chǎn)出效益好的產(chǎn)業(yè)也不多。所以，在總體資金短缺的背景下，對資金的有效需求卻嚴重不足。

當然，除了與股市的低迷，人們對基金、信托等投資渠道的不甚了解，銀行負利率等客觀因素有關(guān)外，與產(chǎn)品本身的優(yōu)勢也是分不開的。北京經(jīng)緯時代房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司副總經(jīng)理蘇文認為，產(chǎn)權(quán)式酒店之所以受到人們的追捧，無外乎以下兩個原因。其一，委托經(jīng)營，省去麻煩。

產(chǎn)權(quán)式酒店投資的基本形式為，業(yè)主擁有一套星級酒店客房的產(chǎn)權(quán)之后，再委托開發(fā)商或?qū)ｉT的酒店經(jīng)營公司出租、打理，自己按時收取租金或年底的酒店盈利分紅。這樣，對于業(yè)主來說，省去了不少管理麻煩。

其二，提供包租，收益穩(wěn)定。

不少產(chǎn)權(quán)式酒店都提供相當誘人的包租服務(wù)，每年給予業(yè)主固定百分比的回報率，包租年限有3年、5年，甚至10年不等。業(yè)界普遍認為，產(chǎn)權(quán)式酒店的投資回報相對于其他類型物業(yè)而言，是比較穩(wěn)定的，并且風(fēng)險相對也小一些。另外，很多產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)商每年都會提供給業(yè)主一定時間的免費入住權(quán)，10～30天不等，對于異地置業(yè)者而言，這一條件相當具有吸引力。

湖光山舍田園農(nóng)莊優(yōu)勢與劣勢分析

農(nóng)莊優(yōu)勢：湖光山舍田園農(nóng)莊的獨特之處是它是一個鄉(xiāng)土氣息濃厚的田園農(nóng)莊，它擁有江西省獨特的風(fēng)格定位，是一道休閑度假的風(fēng)景亮點

第四篇：產(chǎn)權(quán)式酒店營銷策劃方案

產(chǎn)權(quán)式酒店營銷策劃方案

產(chǎn)權(quán)式酒店就是由個人投資者買斷酒店客房的產(chǎn)權(quán)，即開發(fā)商以房地產(chǎn)的銷售模式將酒店每間客房的獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者。下文是聘才網(wǎng)小編為你推薦的產(chǎn)權(quán)式酒店營銷策劃方案，歡迎你閱讀。

產(chǎn)權(quán)式酒店營銷策劃方案

xxxx大酒店是xxxxxxxx公司投資，由xxxxxxxx(xxxx)投資有限公司新建的首個投資項目。

xxxx大酒店位于XX北路與XX路交匯處，按“準五星級”標準建設(shè)。建筑主體層高21層，建筑高85米，建筑面積33720平方米，7—19層擁有標準客房、三連套套間及豪華套間客房285間。2—6層裙樓為餐飲、娛樂、休閑、會議用房，是廣大消費者和旅游客人舒適優(yōu)雅的高品位場所。

是投資(消費)者買斷酒店(部分客房及其他用房)設(shè)施的所有權(quán)，均可成為酒店的會員。除自己使用(消費)部分時間外，統(tǒng)一將其他時間的住宿權(quán)，委托酒店管理方(xxxx大酒店)經(jīng)營，投資人自已獲取紅利(租金)的經(jīng)營模式。

1、退休住宅型：為自己退休后準備后路的住房投資方式。

(1)自己部分時間使用：余下的時間留給酒店方經(jīng)營獲得租金回報。

(2)自己部分房間使用：余下的房間留給酒店方經(jīng)營獲得租金回報。

(3)自己全部房間使用：自己在使用期間與酒店方簽訂合同書，明確各自的責(zé)任與權(quán)利。

2、有限自用型：每間客房分割為獨立方式出售給投資(消費)者，委托酒店方經(jīng)營獲得租金回報，并獲得一定期限免費住居權(quán)。

3、單位固定型：集團購買會員式酒店產(chǎn)品，用于投資和單位員工度假、出差、辦公、年會使用。

1、正式會員。一個單位或個人投資購買1間客房以上者，均可成為酒店的正式會員。

2、銀牌會員。一個單位或個人凡投資購買3間客房以上者，均可成為酒店的銀牌會員。

3、金牌會員。一個單位或個人凡投資購買5間客房以上者，均可成為酒店的金牌會員。

1、開盤前預(yù)交XX元的會員報名費，到簽訂購房合同付款時酒店方補助3000元給會員。

2、酒店方給會員提供60—70%的按揭貸款，解決會員的投資與資金困難的矛盾。

3、凡引進一個新會員入會，按新會員投資購買客房金額的5‰獎勵給引進(推薦)者。

4、凡銀牌會員，均可享受酒店方的特約活動。

5、凡金牌會員，除享受銀牌待遇外，還可享受特約的優(yōu)惠費用和服務(wù)。

主題是投資少，回報快，低消費，高享受。

1、投資少。凡投資購買酒店客房的個人或單位，您只需付所購房款的40%，余下的60%款項由銀行給您提供按揭貸款。

2、回報快。您在開盤前預(yù)交XX元的會員報名費，到您簽訂購房合同付款時，即時享受酒店方補助3000元的會員報各費。您還提前享受酒店方返租一年的租金。酒店管理方在租用您的客房期限內(nèi)，每年按購房款的10%支付租金。

3、低消費。凡加盟xxxx(會員式)大酒店的會員。您每年擁有免費15天的住宿權(quán)，每月享有1天的免費就餐權(quán)。您其他時間的住宿和餐飲消費按90%優(yōu)惠結(jié)價。

4、高享受。xxxx(會員式)大酒店按準五星級標準建設(shè)，并高資聘請xxxx佳程酒店管理公司—旗艦酒店南京佳程(五星級)酒店管理，為您提供舒適優(yōu)雅的住宿、餐飲、休閑、購物的獨特場地。酒店內(nèi)設(shè)有特約的優(yōu)質(zhì)服務(wù)區(qū)，為您提供高品位的服務(wù)。

1、自然環(huán)境差。xxxx市城區(qū)內(nèi)暫無省級定點旅游(點)區(qū)，且市級旅游景點較少;

2、投資環(huán)境差。政府職能部門不是服務(wù)型政府，仍然是監(jiān)督型政府。周邊的工農(nóng)矛盾尖銳，人們的素質(zhì)跟不上經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展的需要;

3、交通環(huán)境差。xxxx市城區(qū)不是周邊市(縣)的必由之路，各市(縣)到xxxx和長沙出差、購物所需時間相差不大。無民用機場和水上航道，洛湛線只開通了貨運，酒店不是位于城區(qū)的中心區(qū)域和政府的所在地區(qū)域;

4、融資環(huán)境差。正處于國家宏觀調(diào)控階段，銀行原則上停止了對酒店賓館的貸款;

5、價格“賣點”差。xxxx市城區(qū)內(nèi)有房地產(chǎn)開發(fā)公司30—40家，有5個住宅、工業(yè)、政府職能部門開發(fā)區(qū)域，有大量閑置的房屋和門面。同時，有錢的人不要房子，無錢的人買不起房子。

6、宏觀調(diào)控差。迎賓館、九龍、五江集團準備籌建準四星級的賓館、xxxx賓館準備改擴建，清泉、星馬準備升級，特色各異的大小酒家密度大、抬頭仰見。正在興建的老街環(huán)球廣場、xxxx步行街、城南步行街、九龍商業(yè)廣場等也構(gòu)成影響銷售的主要因素。

1、發(fā)揮xxxx及市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的優(yōu)勢。做好外地來XX經(jīng)商客戶的重點工作，做好xxxx后勤保障管理部門的工作，把“賣點”瞄準他們。

2、發(fā)揮市轄內(nèi)縣、市環(huán)境差的條件。做好縣、市單位到xxxx購房，作為他們來婁出差、休假、年會的固定型用房。做好有錢群體人員、私營老板，特別是煤炭老板來婁購房。

3、發(fā)揮政府部門，龍頭企業(yè)集體消費的好處。政府部門和龍頭企業(yè)仍然是消費的主體。

4、發(fā)揮外商投資，長沙佳程酒店加盟的品牌效益。積極樹立一種“準五星級”高品質(zhì)酒店旗幟，并積極爭取市委、政府對公司工作的支持，使酒店盛裝政府掛牌保護的“亮衣”。

5、發(fā)揮能吃苦，能拼搏、有水平、有能力銷售隊伍的作用。選擇像“人壽保險人員”一樣，具有果敢有力、內(nèi)在驅(qū)動力、內(nèi)在韌勁、有創(chuàng)新精神、有緊迫感的作為售樓工作人員，經(jīng)過培訓(xùn)使其發(fā)揮應(yīng)有的作用。

1策劃的標準(目的)作用：

(1)必須實現(xiàn)利潤的最大化。首次開盤銷售達到50%以上視為特優(yōu)，達到30%—50%視為優(yōu)秀。銷售中期達到60%—70%，收盤期達到70%—100%，就可以實現(xiàn)利潤的最大化。

(2)快速塑造高品質(zhì)樓盤品牌。利用電視、報紙、路燈、廣告牌等傳媒作用，抓住主要亮點，有重點的宣傳會員式大酒店的投資價值，特色及效益作用，使其成為房產(chǎn)投產(chǎn)的品牌。

(3)有效防范和轉(zhuǎn)嫁危機。盡最大努力把客房能賣出80%以上就可以達到利益共享、風(fēng)險分擔(dān)的作用，有效地防范投資的風(fēng)險。盡最大努力使銀行能提供60%的按揭貸款，一方面解決了投資購房的資金困難，同時，也緩解投資商資金緊缺的風(fēng)險。

2、策劃方法：

(1)發(fā)揮和整理合自身資源優(yōu)勢。一是要看到在xxxx城區(qū)內(nèi)xxxx大酒店是首家“準五星級”的酒店，并有長沙五星級佳程酒店托管的優(yōu)勢。二是有面向xxxx及市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)獨特的區(qū)域優(yōu)勢。三是公司有長期從事房產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗優(yōu)勢。

(2)復(fù)制嫁接外界優(yōu)勢。一是要向外地學(xué)習(xí)產(chǎn)權(quán)式酒店的售樓經(jīng)驗。二是要學(xué)習(xí)xxxx市城區(qū)xxxx步行街、xxxx摩托城、xxxx廣場售樓的成功經(jīng)驗。

XX年8月12日

第五篇：2014產(chǎn)權(quán)式酒店營銷方案

2014產(chǎn)權(quán)式酒店營銷方案

方案一：產(chǎn)權(quán)式酒店營銷方案

一、整體策略

1、公司簡介

公司是由外商巨資打造的集住宿、餐飲、超市于一體的產(chǎn)權(quán)式酒店。酒店座落于新余市繁華地段--團結(jié)西路6號，周邊商業(yè)氛圍濃厚、交通便利，建有各式客房、棋牌室、會議室近200間，擁有能同時容納近800人就餐的中餐廳，并設(shè)有1800平米的超級購物市場，方便酒店賓客及附近居民。

公司重金聘請星河營銷策劃公司全程策劃管理，著力打造專業(yè)超值、簡約安全、舒適宜人的時尚型酒店，為社會各界人士提供彰顯尊貴品質(zhì)與精致生活的平臺。

2、整體策略

為了帶動整個項目產(chǎn)權(quán)房的持續(xù)熱銷，成功銷售是整個項目營銷成功的重要開端。因此，恒基廣場為產(chǎn)權(quán)房制定的營銷目標是：充分發(fā)掘產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營潛力和經(jīng)濟價值，結(jié)合后期經(jīng)營的良好前景實現(xiàn)最大可能的銷售額,完成3-6層所有產(chǎn)權(quán)房的銷售。

立足新余市中心商業(yè)區(qū)及產(chǎn)權(quán)式酒店概念，結(jié)合區(qū)域的特色設(shè)計，吸引人氣的主力商業(yè)設(shè)置和新余是仙來區(qū)建設(shè)后的美好前景，運用多種營銷推廣手段，分期分批逐步推出。

二、市場競爭分析與商業(yè)定位

1、市場競爭分析

通過前期市場調(diào)查分析可以發(fā)現(xiàn)，新余市產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的非常有限，市場運作也沒有成功的案例，本項目基本上沒有競爭對手。只是城北有幾家酒店式公寓，由于消費者對產(chǎn)權(quán)房式酒店、酒店式公寓概念不明容易混淆，對本項目有潛在的威脅，因此需要在商業(yè)定位上有所區(qū)別并把握時間盡快實現(xiàn)銷售。

2、商業(yè)定位

恒基廣場的商業(yè)定位主要為：超市、餐飲、賓館等。

三、銷售方案

1、方案

根據(jù)恒基地產(chǎn)的前期運作經(jīng)驗和新余的市場情況，特推出二個銷售方案供公司領(lǐng)導(dǎo)比較參考。方案一：

在市場情況好的情況下，先推出位置稍差、較難銷售的部分，此方案的優(yōu)缺點如下： 優(yōu)點

1）位置較差，適合在開盤時以低價進入市場銷售；

2）前期完成70----80%時可開始較好位置的銷售，前期的熱銷可以聚集人氣，提供后期的銷售價格。缺點

1）可能會出現(xiàn)客戶信心不足的情況而影響銷售，有一定的市場風(fēng)險； 2）如前期市場銷售情況不理想，將極大影響整個項目的銷售。方案二：

先銷售位置較好的產(chǎn)權(quán)房，預(yù)計可以保留部分產(chǎn)權(quán)房分期銷售外，其他產(chǎn)權(quán)房可以在短期內(nèi)銷售完畢，此方案的優(yōu)點缺點如下： 優(yōu)點：

1）產(chǎn)權(quán)房位置好，雖然單價高但市場接受程度高，能盡快銷售回收資金； 2）延續(xù)產(chǎn)權(quán)房項目的熱銷，直接以高價樹立恒基地產(chǎn)的形象和品味； 3）帶動后期的銷售。缺點：

產(chǎn)權(quán)房銷售單價略低，總銷售金額可能也略低。作為新余商業(yè)中心先期產(chǎn)權(quán)房銷售，恒基地產(chǎn)在確保經(jīng)濟利益的情況下將盡快實現(xiàn)銷售為主要目標，以避免市場風(fēng)險，快速回籠資金，聚集人氣為后期銷售打下堅實的基礎(chǔ)。因此，在正常情況下，公司可采取銷售方案二，實際操作方案還需要根據(jù)開盤前一個月的預(yù)售VIP貴賓卡認購情況做相應(yīng)的調(diào)整。

2、售樓開放期優(yōu)惠活動方案------VIP貴賓卡認購方案（略）

售樓預(yù)售期采取VIP貴賓卡認購方案，可以順勢摸一下市場行情，能更加準確的制定合理的價格。

四、銷售策略

1、銷售準備

在銷售準備期，將商業(yè)中心的其他部門結(jié)合進行整體宣傳，在產(chǎn)權(quán)房熱銷時設(shè)立來訪登記，提供長時間的登記和內(nèi)部認購，爭取形成開盤就清盤的形式。

2、銷售進度計劃 1）準備期

a.制定銷售策略和優(yōu)惠措施 b.制定詳細價目表及優(yōu)惠尺度 c.公司命名和標識設(shè)計

d.銷售道具的準備（包括樓書、折頁、海報、請柬、展板、戶型模型、紙袋、小禮品、燈箱等）

e.按揭銀行的確定

f.買房流程、客戶來訪登記管理檔案系列表的制作 g.銷售隊伍的組織和獎金制度的擬定 2）引導(dǎo)期

a.客戶預(yù)約登記 b.詳細價目表調(diào)整 c.編制完成講習(xí)資料 d.培訓(xùn)銷售人員

e.意向客戶聯(lián)絡(luò)與拜訪

f.售樓場所的模型、衛(wèi)生等設(shè)施的調(diào)試 g.內(nèi)部認購活動和VIP貴賓卡認購 以上方案供領(lǐng)導(dǎo)審閱參考。但方案再好，如果沒有一支優(yōu)秀的銷售隊伍和良好的執(zhí)行力，我們也只能是紙上談兵，所以，萬事人為先，我們只有先把銷售團隊建立起來，再加上領(lǐng)導(dǎo)的智慧和部門的努力，我們的目標就一定能夠?qū)崿F(xiàn)。方案二：產(chǎn)權(quán)式酒店營銷方案

一、xxxx大酒店的形象

xxxx大酒店是xxxxxxxx公司投資，由xxxxxxxx（xxxx）投資有限公司新建的首個投資項目。

xxxx大酒店位于XX北路與XX路交匯處，按“準五星級”標準建設(shè)。建筑主體層高21層，建筑高85米，建筑面積33720平方米，7—19層擁有標準客房、三連套套間及豪華套間客房285間。2—6層裙樓為餐飲、娛樂、休閑、會議用房，是廣大消費者和旅游客人舒適優(yōu)雅的高品位場所。

二、什么是會員式酒店 是投資（消費）者買斷酒店（部分客房及其他用房）設(shè)施的所有權(quán)，均可成為酒店的會員。除自己使用（消費）部分時間外，統(tǒng)一將其他時間的住宿權(quán)，委托酒店管理方（xxxx大酒店）經(jīng)營，投資人自已獲取紅利（租金）的經(jīng)營模式。

三、會員式酒店的三種類型

1、退休住宅型：為自己退休后準備后路的住房投資方式。

（1）自己部分時間使用：余下的時間留給酒店方經(jīng)營獲得租金回報。（2）自己部分房間使用：余下的房間留給酒店方經(jīng)營獲得租金回報。

（3）自己全部房間使用：自己在使用期間與酒店方簽訂合同書，明確各自的責(zé)任與權(quán)利。

2、有限自用型：每間客房分割為獨立方式出售給投資（消費）者，委托酒店方經(jīng)營獲得租金回報，并獲得一定期限免費住居權(quán)。

3、單位固定型：集團購買會員式酒店產(chǎn)品，用于投資和單位員工度假、出差、辦公、年會使用。

四、酒店會員的三個標準

1、正式會員。一個單位或個人投資購買1間客房以上者，均可成為酒店的正式會員。

2、銀牌會員。一個單位或個人凡投資購買3間客房以上者，均可成為酒店的銀牌會員。

3、金牌會員。一個單位或個人凡投資購買5間客房以上者，均可成為酒店的金牌會員。

五、酒店會員的優(yōu)惠辦法

1、開盤前預(yù)交2000元的會員報名費，到簽訂購房合同付款時酒店方補助3000元給會員。

2、酒店方給會員提供60—70%的按揭貸款，解決會員的投資與資金困難的矛盾。

3、凡引進一個新會員入會，按新會員投資購買客房金額的5‰獎勵給引進（推薦）者。

4、凡銀牌會員，均可享受酒店方的特約活動。

5、凡金牌會員，除享受銀牌待遇外，還可享受特約的優(yōu)惠費用和服務(wù)。

六、xxxx（會員式）大酒店“特色菜譜” 主題是投資少，回報快，低消費，高享受。

1、投資少。凡投資購買酒店客房的個人或單位，您只需付所購房款的40%，余下的60%款項由銀行給您提供按揭貸款。

2、回報快。您在開盤前預(yù)交2000元的會員報名費，到您簽訂購房合同付款時，即時享受酒店方補助3000元的會員報各費。您還提前享受酒店方返租一年的租金。酒店管理方在租用您的客房期限內(nèi)，每年按購房款的10%支付租金。

3、低消費。凡加盟xxxx（會員式）大酒店的會員。您每年擁有免費15天的住宿權(quán)，每月享有1天的免費就餐權(quán)。您其他時間的住宿和餐飲消費按90%優(yōu)惠結(jié)價。

4、高享受。xxxx（會員式）大酒店按準五星級標準建設(shè)，并高資聘請xxxx佳程酒店管理公司—旗艦酒店南京佳程（五星級）酒店管理，為您提供舒適優(yōu)雅的住宿、餐飲、休閑、購物的獨特場地。酒店內(nèi)設(shè)有特約的優(yōu)質(zhì)服務(wù)區(qū)，為您提供高品位的服務(wù)。

七、預(yù)測影響xxxx（會員式）大酒店銷售的主要因素：

1、自然環(huán)境差。xxxx市城區(qū)內(nèi)暫無省級定點旅游（點）區(qū)，且市級旅游景點較少；

2、投資環(huán)境差。政府職能部門不是服務(wù)型政府，仍然是監(jiān)督型政府。周邊的工農(nóng)矛盾尖銳，人們的素質(zhì)跟不上經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展的需要；

3、交通環(huán)境差。xxxx市城區(qū)不是周邊市（縣）的必由之路，各市（縣）到xxxx和長沙出差、購物所需時間相差不大。無民用機場和水上航道，洛湛線只開通了貨運，酒店不是位于城區(qū)的中心區(qū)域和政府的所在地區(qū)域；

4、融資環(huán)境差。正處于國家宏觀調(diào)控階段，銀行原則上停止了對酒店賓館的貸款；

5、價格“賣點”差。xxxx市城區(qū)內(nèi)有房地產(chǎn)開發(fā)公司30—40家，有5個住宅、工業(yè)、政府職能部門開發(fā)區(qū)域，有大量閑置的房屋和門面。同時，有錢的人不要房子，無錢的人買不起房子。

6、宏觀調(diào)控差。迎賓館、九龍、五江集團準備籌建準四星級的賓館、xxxx賓館準備改擴建，清泉、星馬準備升級，特色各異的大小酒家密度大、抬頭仰見。正在興建的老街環(huán)球廣場、xxxx步行街、城南步行街、九龍商業(yè)廣場等也構(gòu)成影響銷售的主要因素。

八、解除銷售危機的辦法：

1、發(fā)揮xxxx及市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的優(yōu)勢。做好外地來XX經(jīng)商客戶的重點工作，做好xxxx后勤保障管理部門的工作，把“賣點”瞄準他們。

2、發(fā)揮市轄內(nèi)縣、市環(huán)境差的條件。做好縣、市單位到xxxx購房，作為他們來婁出差、休假、年會的固定型用房。做好有錢群體人員、私營老板，特別是煤炭老板來婁購房。

3、發(fā)揮政府部門，龍頭企業(yè)集體消費的好處。政府部門和龍頭企業(yè)仍然是消費的主體。

4、發(fā)揮外商投資，長沙佳程酒店加盟的品牌效益。積極樹立一種“準五星級”高品質(zhì)酒店旗幟，并積極爭取市委、政府對公司工作的支持，使酒店盛裝政府掛牌保護的“亮衣”。

5、發(fā)揮能吃苦，能拼搏、有水平、有能力銷售隊伍的作用。選擇像“人壽保險人員”一樣，具有果敢有力、內(nèi)在驅(qū)動力、內(nèi)在韌勁、有創(chuàng)新精神、有緊迫感的作為售樓工作人員，經(jīng)過培訓(xùn)使其發(fā)揮應(yīng)有的作用。

九、營銷策劃的標準（目的）作用及方法

1、策劃的標準（目的）作用：

（1）必須實現(xiàn)利潤的最大化。首次開盤銷售達到50%以上視為特優(yōu)，達到30%—50%視為優(yōu)秀。銷售中期達到60%—70%，收盤期達到70%—100%，就可以實現(xiàn)利潤的最大化。（2）快速塑造高品質(zhì)樓盤品牌。利用電視、報紙、路燈、廣告牌等傳媒作用，抓住主要亮點，有重點的宣傳會員式大酒店的投資價值，特色及效益作用，使其成為房產(chǎn)投產(chǎn)的品牌。

（3）有效防范和轉(zhuǎn)嫁危機。盡最大努力把客房能賣出80%以上就可以達到利益共享、風(fēng)險分擔(dān)的作用，有效地防范投資的風(fēng)險。盡最大努力使銀行能提供60%的按揭貸款，一方面解決了投資購房的資金困難，同時，也緩解投資商資金緊缺的風(fēng)險。

2、策劃方法：

（1）發(fā)揮和整理合自身資源優(yōu)勢。一是要看到在xxxx城區(qū)內(nèi)xxxx大酒店是首家“準五星級”的酒店，并有長沙五星級佳程酒店托管的優(yōu)勢。二是有面向xxxx及市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)獨特的區(qū)域優(yōu)勢。三是公司有長期從事房產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗優(yōu)勢。

（2）復(fù)制嫁接外界優(yōu)勢。一是要向外地學(xué)習(xí)產(chǎn)權(quán)式酒店的售樓經(jīng)驗。二是要學(xué)習(xí)xxxx市城區(qū)xxxx步行街、xxxx摩托城、xxxx廣場售樓的成功經(jīng)驗。方案三：產(chǎn)權(quán)式酒店營銷方案

一、產(chǎn)品簡介：

1：項目名稱：森發(fā)怡和居

2：位置：位于伊經(jīng)十二路和伊經(jīng)十三路之間，北林興林街，南鄰飛機場路。

3：配套：市政配套及生活配套相對成熟，區(qū)域教育、生活、飲食、教育、娛樂、休閑、購物一應(yīng)俱全，能夠滿足消費者生活娛樂需要。4：規(guī)模：森發(fā)怡和居項目總建筑面積284875㎡，其中產(chǎn)權(quán)式酒店5萬多㎡，分兩期進行開發(fā)建設(shè)。

二、項目定位 1.客戶定位

區(qū)域特征：有投資意向的并且經(jīng)常休閑旅游的客戶。職業(yè)：個體經(jīng)營者、企事業(yè)單位及公務(wù)員管理層高收入者 年齡：30-50歲為主

收入：平均家庭年收入10萬元以上

購買心理：重視投資環(huán)境、風(fēng)險和回報率，能夠接受新型的投資方式 2.功能定位

1）投資，獲取高額的固定投資回報率

2）升值潛力大，位于阿爾山旅游區(qū)內(nèi)，到各名勝景點近、交通便利，生活配套完善，地區(qū)房地產(chǎn)有很大升值潛力三項目賣點 1.開發(fā)實力

森發(fā)公司是興安盟地區(qū)的著名企業(yè)，企業(yè)資金雄厚，有很多成功開發(fā)的項目成例，信譽高、口碑好 2：區(qū)位價值

距離阿爾山市區(qū)僅半小時車程，居民聚集區(qū)，有較成熟的休閑娛樂條件，旅游旺季人流量大，酒店需求旺盛，規(guī)劃前景好，項目屬伊爾施生活地標式建筑群，升值潛力大 3：物業(yè)及酒店管理

將成立自己的酒店管理公司并且有專業(yè)的經(jīng)營管理人員，擁有成熟的物業(yè)管理 四項目傳播思路設(shè)計

1.從項目市場定位說起，產(chǎn)權(quán)式酒店，是產(chǎn)品功能和市場形態(tài)，產(chǎn)權(quán)式酒店具有穩(wěn)定有保障的收益，靈活存儲、套現(xiàn)服務(wù)，這些是項目的特色，是彌補產(chǎn)品功能和吸引消費者的點，我們將這個點無限放大，于是就形成了一種全新的概念——銀行模式的產(chǎn)權(quán)式酒店，提供銀行模式的按投資成本固定回報率；5年后與酒店收益同步的靈活回報率（回報率根據(jù)酒店盈虧情況無關(guān)，每年保障回報6%）；提供銀行靈活存儲的套現(xiàn)服務(wù)（擁有獨立的產(chǎn)權(quán)，投資者可以再任何時刻進行買賣交易）；提供套現(xiàn)服務(wù)的后期保障（可在交易后繼續(xù)執(zhí)行之前簽訂的委托協(xié)議）2.廣告設(shè)計思路及風(fēng)格：

1）訴求方式：思想對接，闡述“老板”的精神價值，由精神層面落到項目訴求； 2）平面風(fēng)格：前沿、眩目、大氣；

廣告方案風(fēng)格：引領(lǐng)城市風(fēng)，尚享樂財富人生；精英管家，招募酒店老板；中小業(yè)主，輕松享樂財富人生；免費請人幫你打理一間“酒店”等

五、宣傳手段：

宣傳手段主要四類：電視類廣告，報紙類,網(wǎng)絡(luò)類廣告,戶外類廣告宣傳主要是為了讓產(chǎn)權(quán)式酒店的知名度提高，給酒店造勢。

1、電視類廣告：與剛來伊爾施是做的廣告不同，現(xiàn)在主要通過其他的產(chǎn)權(quán)式酒店進行對比著進行闡述，例如：與臥龍城產(chǎn)權(quán)式酒店比較，我們酒店的投資回報率較高（我們是6%而他們是5%），合同簽訂的時間（我們是3年而他們是1年），物業(yè)方面（我們有統(tǒng)一的管理而他們沒有）等等。電視廣告因為是要對外播放，因此對于面積、戶型、裝修標準等需要進一步的確定，再加上對配套設(shè)施的一些闡述去增加對客戶的吸引力。因此電視類得廣告建議播出時間在6月初至|8月末。

2、報紙類廣告：主要以文字的敘述為主，圖片進行輔助的宣傳，對于文字上的闡述主要是對項目的直觀感受，例如：“投資、自住兩相宜”等直觀明了。再有報紙類得廣告易保存，可以提高對項目的認知度，最主要的是傳播速度較快，信息傳遞及時，信息量大，說明性強。因此建議廣告時間定在6月末至8月末。

3、網(wǎng)絡(luò)類廣告：通過手機短信的方式，微博等形式的宣傳，這類廣告最主要的特點是幾乎沒什么成本，從現(xiàn)在人的生活習(xí)慣上看這類的廣告的宣傳是非常有效的，主要是不用出門即可看到信息，例如短息平臺，不單單是對產(chǎn)權(quán)式酒店的宣傳而且可以對集團的一些項目都可以做宣傳，在節(jié)假日的時候也可以通過平臺送上祝福等等。因此這類的廣告建議是常年去運作。

4、戶外類廣告：將阿爾山的廣告牌繼續(xù)使用，現(xiàn)在主要是景區(qū)方面的戶外廣告，現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售對象主要是有投資意向的旅客，在景區(qū)的外地人流量可以說是最大的，因此對于景區(qū)的戶外廣告宣傳要作為重點，具體的執(zhí)行方式需要仔細的研究。

5、宣傳單的發(fā)放：在整個的旅游季節(jié)都應(yīng)該去發(fā)放，因此要從5月份的阿爾山杜鵑節(jié)開始發(fā)放，只要是有人群聚集的時段都要去發(fā)放。