第一篇：產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營現(xiàn)狀問題探討（范文模版）

產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營現(xiàn)狀問題探討

一、概念闡釋

產(chǎn)權(quán)酒店作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，大多是依托于當(dāng)?shù)芈糜钨Y源，將業(yè)主閑置的房產(chǎn)和酒店的大門向社會(huì)打開，對(duì)公眾推出一種既是消費(fèi)又是投資，既是置業(yè)又是增值的全新概念，符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)資源共享的原則。

產(chǎn)權(quán)酒店的每間客房擁有獨(dú)立房地產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)歸投資業(yè)主。業(yè)主可自用也可轉(zhuǎn)讓、抵押、贈(zèng)送、繼承等；業(yè)主除選擇全自用外，也可選擇委托經(jīng)營管理，可根據(jù)酒店經(jīng)營所獲得的利潤進(jìn)行分配，達(dá)到休閑自用、置業(yè)投資的多元目的。

二、產(chǎn)權(quán)酒店的類型

國際通用的產(chǎn)權(quán)式酒店大致有三種類型：一是時(shí)權(quán)酒店，即有約定期的使用酒店客房的權(quán)利,我國稱之為“分時(shí)度假”；二是住宅型酒店，即投資者購買后可以先委托酒店經(jīng)營，到一定期限轉(zhuǎn)為自己長期居住的客居住宅；三是投資型酒店，即作為投資行為，逐年取得約定的回報(bào)，并期待著增值回收投資。

三、產(chǎn)權(quán)酒店的經(jīng)營特點(diǎn)

產(chǎn)權(quán)酒店一般都位于著名旅游城市或旅游景點(diǎn)，擁有充足客源，業(yè)主可從其客房年度經(jīng)營利潤中獲取分紅，經(jīng)營有方的酒店還會(huì)帶來物業(yè)的增值效應(yīng)。

除了獲得酒店經(jīng)營的贏利回報(bào)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)、物業(yè)增值，業(yè)主還獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)。業(yè)主或其家人、朋友可以來此度假休閑，遠(yuǎn)離都市喧囂，在美麗迷人的自然風(fēng)光中尋找返璞歸真的情懷，追求悠然自得的健康生活方式。

這類酒店的客房70%是中產(chǎn)家庭投資，30%左右是企業(yè)集團(tuán)購買。家庭投資主要是為了增值和分紅，集團(tuán)購買一方面用于投資，另一方面用于員工度假或公司招待客戶使用。

四、產(chǎn)權(quán)酒店的幾種運(yùn)作模式

1.固定回報(bào)，限制入住

業(yè)主將自有物業(yè)委托發(fā)展商經(jīng)營，發(fā)展商每年提供固定回報(bào)給業(yè)

主，同時(shí)提供一定期限的免費(fèi)入住給業(yè)主，超出免費(fèi)期限的入住須另行支付房租。

2.不固定回報(bào)，不限制入住

業(yè)主與酒店共享盈利，共擔(dān)虧損，但入住酒店不受限制。

3.限制入住，不承擔(dān)虧損

酒店每年提供一定期限的免費(fèi)入住給業(yè)主，業(yè)主只分享酒店經(jīng)營利潤，不承擔(dān)虧損

4.不參與經(jīng)營，完全自用

業(yè)主可完全保留自有客房不作經(jīng)營出租，隨時(shí)入住自己的物業(yè)，發(fā)展商僅提供酒店式物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主不參與酒店利潤分配。

五、產(chǎn)權(quán)酒店運(yùn)作出現(xiàn)的若干問題

1.發(fā)展商在產(chǎn)權(quán)酒店中所扮演的角色

在產(chǎn)權(quán)酒店中，發(fā)展商通常扮演多重角色，除了作為酒店物業(yè)的開發(fā)者外，同時(shí)還是會(huì)是酒店的管理者（特別是酒店開業(yè)頭三年），受業(yè)主的委托對(duì)酒店的經(jīng)營管理負(fù)責(zé)。為確保酒店經(jīng)營的穩(wěn)定性和延續(xù)性，發(fā)展商自己通常會(huì)保留部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)，當(dāng)發(fā)展商將自有物業(yè)與其他業(yè)主的物業(yè)一起投入經(jīng)營時(shí)，同樣也成為酒店的業(yè)主之一，享有與其他業(yè)主同等收益的權(quán)利，同樣分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任，一旦經(jīng)營不善出現(xiàn)虧損，其承受的損失比一般業(yè)主更大。

2.業(yè)主的權(quán)利

業(yè)主對(duì)其擁有物業(yè)依法享有占用、使用、收益、處分的權(quán)利。由于業(yè)主的物業(yè)是一種特殊的酒店物業(yè)，就國際上對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的普遍原則，業(yè)主在行使這類物業(yè)權(quán)利時(shí)應(yīng)受到產(chǎn)權(quán)式酒店這一性質(zhì)的約束。占有權(quán)

是指業(yè)主對(duì)其物業(yè)的直接占有產(chǎn)權(quán)權(quán)利（有獨(dú)立房產(chǎn)證）；使用權(quán)是指業(yè)主在不委托經(jīng)營時(shí)，完全自用，或?qū)⑽飿I(yè)委托經(jīng)營管理時(shí)，只享有按合同約定的部分使用權(quán)；收益權(quán)是指業(yè)主如果將物業(yè)委托酒店作統(tǒng)一經(jīng)營時(shí)，享有根據(jù)委托合同取得利潤回報(bào)的權(quán)利；處分權(quán)是指業(yè)主可將自己物業(yè)進(jìn)行抵押、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)送、繼承的權(quán)利。同時(shí)，業(yè)主的委托只是其物業(yè)的使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)，并非以該物業(yè)產(chǎn)權(quán)入股酒店法人公司，因此業(yè)主購房、委托經(jīng)營、享有分紅等等都不代表成為酒店的股東或董事。

2.業(yè)主入住與酒店贏利的矛盾

對(duì)于沒有承諾每年可以免費(fèi)給業(yè)主入住酒店若干天的企業(yè)，這個(gè)矛盾可以認(rèn)為不存在，但多數(shù)產(chǎn)權(quán)酒店還是有一定數(shù)量的自住天數(shù)給業(yè)主使用。

酒店要達(dá)到贏利的目的，需要有足夠的客房用于經(jīng)營性的出租，對(duì)位于旅游景點(diǎn)的產(chǎn)權(quán)酒店來說這一點(diǎn)尤為重要。在旅游的旺季，大量游客到來，對(duì)酒店客房的需求增加，正是酒店出租率最高，房價(jià)也是最高的時(shí)候，同時(shí)也會(huì)是業(yè)主入住自有物業(yè)的高峰期。業(yè)主在旅游旺季大量入住酒店，必然造成酒店可供出租的客房減少，預(yù)算所能獲得的贏利空間則大受影響。

而淡季期間，出租率下跌，空置房間大增，業(yè)主入住也將大幅回落，這時(shí)如何有效拓展市場(chǎng)銷售以維持經(jīng)營效益，盡量提高聯(lián)營業(yè)主的投資回報(bào)，則是酒店管理者頭痛的問題。

3.酒店經(jīng)營權(quán)的權(quán)屬問題

由于酒店業(yè)屬于特殊行業(yè)，在政府的規(guī)劃下，必須經(jīng)過工商局、旅游局、公安局、稅務(wù)局、文化局、衛(wèi)生局等多個(gè)政府部門的審批、注冊(cè)和監(jiān)管。因此，作為一間酒店只能是一個(gè)經(jīng)營整體，無論是產(chǎn)權(quán)式或一般酒店的模式，其經(jīng)營管理和物業(yè)管理都是必然不可分割的，其經(jīng)營權(quán)屬當(dāng)然是歸于工商注冊(cè)者。業(yè)主擁有的物業(yè)如需經(jīng)營，必須委托這個(gè)具有酒店經(jīng)營資格的機(jī)構(gòu)去實(shí)現(xiàn)（除非業(yè)主本身同時(shí)就是該酒店的經(jīng)營資格者）。

產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)是有別與一般住宅物業(yè)的特殊商品房。從以上的分析可知，其特殊之一就是業(yè)主只購買了一個(gè)經(jīng)營實(shí)體的某一房間占有權(quán)，產(chǎn)權(quán)固然為業(yè)主享有，但使用權(quán)（含經(jīng)營權(quán)）必須受到一定限制。因?yàn)樗麤]有同時(shí)、也不能夠購買酒店的經(jīng)營權(quán)。只有酒店法人公司才具有這個(gè)酒店實(shí)體的經(jīng)營權(quán)。

酒店既是合法持牌經(jīng)營企業(yè)，為市場(chǎng)營銷推廣，每年巨額開支用于廣告、贊助、市場(chǎng)促銷、客戶推廣、參與社會(huì)公益活動(dòng)等，為酒店樹立形象，爭取客源。這些工作活動(dòng)的直接費(fèi)用從酒店經(jīng)營成本中開支，其直接和間接利益又由參與經(jīng)營的業(yè)主分享。因此，選擇委托經(jīng)營的業(yè)主，其物業(yè)出租經(jīng)營統(tǒng)一由酒店管理公司管理，這方式使個(gè)人權(quán)益均等，其利潤分配才會(huì)體現(xiàn)公平合理。

如果個(gè)別業(yè)主在享有自用期內(nèi)住房時(shí)，既以業(yè)主身份每年均沾酒店統(tǒng)一管理的利潤分成，卻又利用酒店良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)和社會(huì)形象下，暗中抽離自己的物業(yè)，以“自用”名義甚至聯(lián)合多戶業(yè)主以酒店名義私下經(jīng)營出租。這些業(yè)主由于占用酒店上述的優(yōu)勢(shì)資源，其出租成本（除購房外）極低，常常以大幅低于酒店的價(jià)格吸引客人在他們手上訂房并私下取得出租所得。

這種行為首先侵犯了酒店的經(jīng)營權(quán)，其次在多方面干擾了酒店整體的經(jīng)營管理，侵占了酒店和其他業(yè)主的利益。自己作為酒店的業(yè)主，自己卻發(fā)動(dòng)惡性低價(jià)沖擊酒店的控制房價(jià)。給酒店正常的經(jīng)營管理帶來有害的沖擊。酒店要挺住控制房價(jià)則開房率就會(huì)降低；如果以低價(jià)出租則無法取得足夠的利潤去支付承諾給業(yè)主的回報(bào)。這個(gè)兩難局面的狀況,很大程度就是產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營權(quán)屬缺乏法律支持所致.4.業(yè)主對(duì)自有物業(yè)擁有的自由度

這一問題在上文“業(yè)主權(quán)利”中已作闡述，但是，對(duì)于相當(dāng)部分

產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主來講，自己的房間怎么不能自由使用仍未能理解接受。難點(diǎn)之一是：規(guī)范的發(fā)展商在產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)銷售時(shí)，采用國土房地產(chǎn)部門之《房屋買賣合同》文本中對(duì)此并無明確之規(guī)定條文，往往需要由發(fā)展商以合同附則予以確定；然而這種雙方約定的內(nèi)容是否符合法律精神？如果有違法律精神的約定又怎能成立？難點(diǎn)之二是：擁有一間客房的業(yè)主將房間留作自用，不參與經(jīng)營（往往有產(chǎn)權(quán)式酒店指定必須參與聯(lián)合經(jīng)營），就其占有權(quán)屬而言本是不可否認(rèn)的。但這個(gè)房間能否讓業(yè)主自由安排親屬、朋友、客人入?。俣I(yè)主并無因此而收取利益），應(yīng)否納入酒店統(tǒng)一入住管理？酒店是否應(yīng)由此承擔(dān)其安全、服務(wù)等責(zé)任？該業(yè)主能否象一般住宅物業(yè)般自由使用其房間？誰去核實(shí)這類親戚、朋友是否向業(yè)主支付過費(fèi)用

才取得住房權(quán)？

酒店作為一個(gè)合法注冊(cè)經(jīng)營實(shí)體，又能否限制這種與企業(yè)經(jīng)營方式、利益產(chǎn)生直接沖突的情況？在現(xiàn)有對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)、物業(yè)擁有權(quán)和商業(yè)經(jīng)營法規(guī)不同角度制定的法律中，同時(shí)在這情形下套用就會(huì)有矛盾出現(xiàn)，那么產(chǎn)權(quán)式酒店自定的約束性規(guī)定又能否有理據(jù)執(zhí)行？

上述種種都是放開業(yè)主自由使用度后，就會(huì)出現(xiàn)而又很難“依法”解決的部分問題。從實(shí)際工作中，其實(shí)業(yè)主應(yīng)看到自己就是酒店經(jīng)營基礎(chǔ)的一份子，應(yīng)該維護(hù)酒店的整體經(jīng)營性；并且就業(yè)主的利益而言，以其個(gè)人“自由度”收取住房之小利益，將可能導(dǎo)致酒店物業(yè)價(jià)值貶低至普通公寓物業(yè)價(jià)值，其導(dǎo)致的損失將可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于私自出租的小利益，并且這種損失是殃及每一位業(yè)主的！因此，業(yè)主在產(chǎn)權(quán)酒店中自由度(也就是使用權(quán)、經(jīng)營權(quán))應(yīng)該受到一定的約束是合理原則。

5.業(yè)主監(jiān)督酒店經(jīng)營管理的組織

由于產(chǎn)權(quán)酒店涉及到投資收益的問題，對(duì)業(yè)主來說，其經(jīng)營管理的效益和透明度十分重要，需要有效的組織來進(jìn)行監(jiān)管。產(chǎn)權(quán)酒店業(yè)主物業(yè)的收益是通過經(jīng)營管理工作來體現(xiàn)的，因此單純的物業(yè)管理監(jiān)督組織如一般住宅物業(yè)的“業(yè)主委員會(huì)”還不能完全執(zhí)行監(jiān)督酒店經(jīng)營管理的職能。而且“業(yè)主委員會(huì)”的相關(guān)條例側(cè)重于沒有經(jīng)營活動(dòng)的一般住宅物業(yè)，對(duì)寫字樓等商業(yè)大廈這類多頭經(jīng)營的物業(yè)已顯得不足，對(duì)于一個(gè)產(chǎn)權(quán)分散而又統(tǒng)一對(duì)外經(jīng)營的酒店更覺不周。因此產(chǎn)權(quán)酒店需要一個(gè)能代表業(yè)主監(jiān)督酒店經(jīng)營與物業(yè)管理兩方面的工作，又熟悉酒店管理業(yè)務(wù)，并能代表廣大業(yè)主利益行事的組織。目前一些產(chǎn)權(quán)酒店已開始建立承擔(dān)管理和經(jīng)營職能的“監(jiān)督委員會(huì)”之業(yè)主代表組織。但因?yàn)闆]有可套用的法規(guī)，也使得這些組織的決定，經(jīng)常難以一一落實(shí)，相關(guān)政府職能部門也很難作出恰當(dāng)?shù)脑u(píng)判，使工作仍在“舉步維艱”時(shí)刻。

六、產(chǎn)權(quán)酒店的政策法規(guī)急待完善

產(chǎn)權(quán)酒店作為一個(gè)新生事物，相關(guān)的配套政策、法規(guī)還不完善。作為房地產(chǎn)項(xiàng)目和酒店項(xiàng)目的結(jié)合體，有著其自身的特殊性。目前適用于普通商品房、住宅樓宇和酒店等的法律、法規(guī)不能完全套用到產(chǎn)權(quán)酒店上，也因此造成了當(dāng)發(fā)展商、管理公司和業(yè)主之間出現(xiàn)爭議時(shí)，發(fā)現(xiàn)竟無法可依的局面。諸如對(duì)業(yè)權(quán)使用和收益的規(guī)定限制，對(duì)酒店或物業(yè)的管理費(fèi)指引標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)業(yè)主組織功能的界定，對(duì)資產(chǎn)折舊的攤提與分配，對(duì)酒店這類遠(yuǎn)高于一般物業(yè)檔次的維修基金標(biāo)準(zhǔn)與使用等問題，輕則爭論不休，妨礙經(jīng)營，重則瓦解產(chǎn)權(quán)式統(tǒng)一經(jīng)營管理（也就是瓦解整個(gè)酒店企業(yè)），這都應(yīng)引起政府有關(guān)部門的足夠重視。目前，在國內(nèi)已運(yùn)作或正在籌備中的產(chǎn)權(quán)酒店數(shù)量正呈上升趨勢(shì)，勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)形形色色的問題和爭執(zhí)，政府部門應(yīng)盡快出臺(tái)配套的法律、法規(guī)來規(guī)范市場(chǎng)，保護(hù)投資者和業(yè)主的利益，也有利于保護(hù)市場(chǎng)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

第二篇：產(chǎn)權(quán)式酒店的稅務(wù)問題

產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售風(fēng)險(xiǎn)原來一直有爭論，大多是從經(jīng)營管理的難度等方面來探討，本文從稅務(wù)角度的分析是一種比較現(xiàn)實(shí)和客觀的角度，從中看出來產(chǎn)權(quán)酒店確實(shí)存在不少需要克服的現(xiàn)實(shí)問題。里面涉及的稅務(wù)種類大家可以積累起來，在有具體項(xiàng)目需要測(cè)算的時(shí)候有可能用上。

產(chǎn)權(quán)式酒店的稅務(wù)問題

產(chǎn)權(quán)式酒店在中國落地生根，最早是房產(chǎn)開發(fā)商借以融資、盤活資產(chǎn)的一種方式，它對(duì)于開發(fā)商而言不失為一種較好的營銷策略，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有其積極的作用。由于它的固有缺陷，在開發(fā)商、投資者、酒店管理方以及稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)管等均存在涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

1、房產(chǎn)開發(fā)商

開發(fā)商將產(chǎn)權(quán)式酒店銷售給投資者（業(yè)主），按照規(guī)定主要應(yīng)該繳納以下稅金：

（1）營業(yè)稅金及附加

根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，開發(fā)商需要繳納5%的營業(yè)稅。同時(shí)還需要繳納城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加。

（2）企業(yè)所得稅 根據(jù)“國稅發(fā)〔2006〕31號(hào)文”等相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商取得了銷售的預(yù)收款即需要按照25%稅率的預(yù)繳企業(yè)所得稅。

（3）土地增值稅

按照《土地增值稅暫行條例》等相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商銷售產(chǎn)權(quán)式酒店給業(yè)主，需要繳納土地增值稅。

（4）印花稅

根據(jù)“財(cái)稅[2006]162號(hào)文”規(guī)定，銷售產(chǎn)權(quán)式酒店而簽定的購房合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)0.05％繳納印花稅

2、投資者（業(yè)主）

（1）購買環(huán)節(jié)

A、契稅

根據(jù)《契稅暫行條例》的規(guī)定，投資者（業(yè)主）購買了產(chǎn)權(quán)式酒店，就應(yīng)該繳納3％-5%的契稅。

B、印花稅

投資者（業(yè)主）簽訂了購買產(chǎn)權(quán)式酒店的購房合同，應(yīng)該繳納0.05的印花稅，還應(yīng)按權(quán)利許可證照，按件交納印花稅五元。

（2）收取房租環(huán)節(jié) 業(yè)主（投資者）將所購買的產(chǎn)權(quán)式酒店委托酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營，并向其固定收取明年投資額10%以上的投資收益。對(duì)于這樣的投資收益只能界定為出租房屋的租金收入。因此，主要涉稅有：

A 營業(yè)稅及附加

《國家稅務(wù)總局關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主稅收問題的批復(fù)》（國稅函[2006]478號(hào)）明確規(guī)定：

投資者（業(yè)主）按照約定取得的固定收入和分紅收入均應(yīng)視為租金收入，根據(jù)有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”征收5%的營業(yè)稅。

同時(shí)按照相關(guān)規(guī)定還應(yīng)該繳納城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加。

B、房產(chǎn)稅

根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，業(yè)主對(duì)外出租房屋，房產(chǎn)稅以租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。

C、土地使用稅

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定，對(duì)業(yè)主擁有的產(chǎn)權(quán)式酒店，應(yīng)該按照《國有土地使用權(quán)證》所載面積征收土地使用稅。

D、個(gè)人所得稅 《國家稅務(wù)總局關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主稅收問題的批復(fù)》（國稅函[2006]478號(hào)）明確規(guī)定：

投資者（業(yè)主）按照約定取得的固定收入和分紅收入均應(yīng)視為租金收入，根據(jù)有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，按照財(cái)產(chǎn)租賃所得項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。

【稅率】：按照“財(cái)稅[2000]125號(hào)”規(guī)定，對(duì)個(gè)人出租房屋取得的所得暫減按10％的稅率征收個(gè)人所得稅。

【計(jì)稅依據(jù)】：按照“國稅函[2002]146號(hào)”規(guī)定：

個(gè)人出租財(cái)產(chǎn)取得的財(cái)產(chǎn)租賃收入，在計(jì)算繳納個(gè)人所得稅時(shí)，應(yīng)依次扣除相關(guān)費(fèi)用。

3、酒店管理方

酒店管理方一般均是房地產(chǎn)開發(fā)商出資成立的管理酒店的公司，也有可能是開發(fā)商聘請(qǐng)的專業(yè)酒店管理公司。酒店管理公司承擔(dān)著酒店經(jīng)營管理的重要職責(zé)，它主要涉及以下稅金：

（1）營業(yè)稅金及附加

根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及相關(guān)規(guī)定，對(duì)酒店管理公司取得的經(jīng)營收入，應(yīng)該征收5%的營業(yè)稅金以及相應(yīng)的城建稅、教育費(fèi)附加。

（2）企業(yè)所得稅 根據(jù)《企業(yè)所得稅法》規(guī)定，酒店管理公司應(yīng)該就其經(jīng)營的凈所得繳納25%的企業(yè)所得稅。

（3）代扣代繳投資者房租收入的個(gè)人所得稅

根據(jù)《個(gè)人所得稅法》相關(guān)規(guī)定，酒店管理公司是個(gè)人所得稅的扣繳義務(wù)人，按照稅法規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅是扣繳義務(wù)人的法定義務(wù)，必須依法履行。

（4）代扣代繳投資者（業(yè)主）的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅

一般說來，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)均會(huì)要求酒店管理公司代扣代繳投資者（業(yè)主）應(yīng)該繳納的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅。

A 面對(duì)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)沒有政策依據(jù)的代扣代繳如果不執(zhí)行，勢(shì)必加深與稅務(wù)機(jī)關(guān)的征納矛盾；

B 如果代扣了投資者的相關(guān)稅金，相當(dāng)于直接減少了投資者的收益，也會(huì)加劇與投資者的對(duì)立。

因此，酒店管理公司是否代扣代繳投資者的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅，如何應(yīng)對(duì)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)、投資者，就顯得十分尷尬，甚至處于兩難的境地。

4、主管稅務(wù)機(jī)關(guān) 由于購買產(chǎn)權(quán)式酒店的投資者均是自然人，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)如何有效征收投資者出租收入的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅，不能說稅務(wù)機(jī)關(guān)是束手無策，起碼是成為了征管的難題之一。

（1）委托酒店管理公司代扣代繳

如果主管稅務(wù)機(jī)關(guān)委托酒店管理公司代扣代繳，對(duì)強(qiáng)化這一部分稅金的征管意義重大。但是沒有充分的法律、政策依據(jù)，酒店管理公司很難履行代扣代繳職能，投資者已可能不認(rèn)可這種沒有法律、政策依據(jù)的代扣代繳。

（2）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)直接征收

面對(duì)人數(shù)眾多的購買產(chǎn)權(quán)式酒店的投資者，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)直接征收的難度可想而知。不僅增大了征稅成本，而且極有可能導(dǎo)致國家稅款白白流失。

從上述分析可知，產(chǎn)權(quán)式酒店模式對(duì)于開發(fā)商（含酒店管理方）、投資者以及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)都存在較多的稅務(wù)問題。由于稅收問題很可能導(dǎo)致開發(fā)商無法兌現(xiàn)對(duì)投資者收益回報(bào)的承諾，投資者的利益得不到有效保障，國家的稅款也可能會(huì)有所流失，更有甚者完全有可能形成嚴(yán)重的社會(huì)不穩(wěn)定因素。

（三）解決產(chǎn)權(quán)式酒店法律、稅務(wù)問題的思考 產(chǎn)權(quán)式酒店這一新生事物，對(duì)于開發(fā)商及時(shí)回收資金、拓寬投資者的理財(cái)渠道，應(yīng)該是一種有益的嘗試。但是，也必須正視因產(chǎn)權(quán)式酒店而產(chǎn)生的法律、稅務(wù)問題。為了尋求解決方法與措施，最大程度地保障開發(fā)商、投資者的權(quán)益，降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)，減少國家稅款流失。筆者認(rèn)為可以從以下兩方面考慮：

其一，完善相關(guān)法律手續(xù)，降低法律風(fēng)險(xiǎn)。

1、開發(fā)商在產(chǎn)權(quán)式酒店的促銷廣告中應(yīng)該“誠信為本”，不僅要宣傳其投資收益的利好，而且要明確告知投資者所存在的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

2、開發(fā)商在與投資者簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《合同范本》，不能出現(xiàn) “售后包租”以及類似的相關(guān)內(nèi)容，以免造成違法合同。

3、開發(fā)商應(yīng)該對(duì)酒店的餐飲、會(huì)所等娛樂休閑配套設(shè)施向投資者作出不予銷售的承諾。產(chǎn)權(quán)式酒店在開業(yè)后，便將此產(chǎn)權(quán)抵押給銀行，以作為對(duì)業(yè)主回報(bào)承諾的擔(dān)保。

4、為了保證開發(fā)商能夠?qū)崿F(xiàn)關(guān)于投資收益的承諾，投資者應(yīng)該同開發(fā)商簽訂《擔(dān)保投資收益補(bǔ)充協(xié)議》，以保障投資者的權(quán)益。

其二，多角度防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)，以保障各方權(quán)益。

1、產(chǎn)權(quán)式酒店的《商品房買賣合同》簽訂后，開發(fā)商指定或委托一家酒店管理公司與投資者簽訂《委托管理合同》，酒店管理公司以第三方的名義對(duì)投資回報(bào)作出承諾時(shí)，必須對(duì)相關(guān)稅收政策進(jìn)行明示，以免誤導(dǎo)投資者。

2、投資者應(yīng)該全面地、理性地分析產(chǎn)權(quán)式酒店的投資回報(bào)問題，特別是對(duì)占投資收益額近30%的涉稅支出要有充分的考慮。

3、酒店管理方應(yīng)該對(duì)自身經(jīng)營的涉稅風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)，對(duì)是否按照主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求代扣代繳投資者相關(guān)稅金要有一個(gè)明智的選擇，并有解決問題的預(yù)案措施。

4、針對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店出現(xiàn)的如何征收投資者的相關(guān)稅金（營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅）的現(xiàn)實(shí)問題，為了保障國家稅款的不流失，建議國家稅務(wù)總局出臺(tái)有關(guān)稅收政策，以利基層主管稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)對(duì)這一部分稅金的征管。

綜上所述，對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店這種創(chuàng)新模式的認(rèn)識(shí)，應(yīng)進(jìn)一步深化。我們應(yīng)該不斷研究與探討在產(chǎn)權(quán)式酒店模式下如何降低開發(fā)商、投資者的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，如何完善和強(qiáng)化稅收征管措施，探索和拓展其納稅籌劃空間。所以，產(chǎn)權(quán)式酒店的優(yōu)勢(shì)對(duì)開發(fā)商、投資者而言不能簡單總結(jié)為是一塊可口的“餡餅”，它在法律、涉稅等方面的風(fēng)險(xiǎn)也不能說就是“陷阱”。

第三篇：產(chǎn)權(quán)式酒店策劃書

湖光山舍田園農(nóng)莊產(chǎn)權(quán)式酒店策劃書

什么是產(chǎn)權(quán)式酒店

所謂“產(chǎn)權(quán)式酒店”，就是由個(gè)人投資者買斷酒店客房的產(chǎn)權(quán)，即開發(fā)商以房地產(chǎn)的銷售模式將酒店每間客房的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者。每一套客房都各擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，投資者如購買商品房一樣投資置業(yè)，將客房委托給酒店管理公司分取投資回報(bào)及獲取該物業(yè)的增值，同時(shí)還獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。產(chǎn)權(quán)酒店概念的實(shí)質(zhì)就是迎合普通老百姓的不動(dòng)產(chǎn)投資理財(cái)需求。產(chǎn)權(quán)酒店商業(yè)模式和國外的權(quán)益性房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)有限合伙企業(yè)較類似，都是為了幫助大眾投資者共同參與大型經(jīng)營型住宿業(yè)房地產(chǎn)的投資行為，目的是獲得房地產(chǎn)增值和經(jīng)營收益。產(chǎn)權(quán)酒店只是一個(gè)概念，是指由眾多普通投資者購買酒店物業(yè)項(xiàng)目中的一間或多間客房的一種投資模式，并不是指某單一類型的酒店住宿產(chǎn)品。目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)酒店的市場(chǎng)定位主要是為各類商務(wù)旅游、旅游觀光和休閑度假旅游者提供住宿服務(wù)，是指分布在商務(wù)和旅游城市、旅游風(fēng)景區(qū)、旅游度假區(qū)的各類以投資經(jīng)營為主要目的的旅游星級(jí)酒店、全套房酒店、公寓式酒店、度假酒店、服務(wù)式公寓、主題酒店（或精品酒店）、經(jīng)濟(jì)型酒店。

產(chǎn)權(quán)式酒店來自于分時(shí)度假市場(chǎng)。20世紀(jì)60年代的歐洲，度假風(fēng)氣興盛，法國地中海沿岸開發(fā)了大量海濱別墅，歐美政要、貴族、富商蜂擁而至，成為歐洲乃至世界的休閑度假中心。由于房產(chǎn)價(jià)格高昂，多數(shù)家庭無力單獨(dú)購買度假別墅，而部分有能力購買別墅的用戶，每年的使用時(shí)間非常有限，最多只有幾周，空置率很高，所以出現(xiàn)了親朋好友聯(lián)合購買一幢度假別墅供大家不同時(shí)間分別使用的情況，最早的分時(shí)度假概念由此產(chǎn)生。據(jù)此，聰明的開發(fā)商發(fā)明了以分時(shí)銷售客房使用權(quán)的模式來招攬客戶，取得了很好的效果，分時(shí)度假市場(chǎng)由此形成。

產(chǎn)權(quán)式酒店是旅游房產(chǎn)的重要一類，其實(shí)質(zhì)就是“分時(shí)度假＋房產(chǎn)投資”。它將酒店的每一單位分別售給投資人，同時(shí)投資人委托酒店管理公司經(jīng)營或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲得一定的投資回報(bào)。由于客房利潤分紅足以抵消分期付款的費(fèi)用，并有可觀的盈余，因此業(yè)主只要投資金額不多的首付，就可不再投入，大約15～20年后取得產(chǎn)權(quán)。經(jīng)營有方的酒店通常還可帶來物業(yè)的增值效應(yīng)。一般情況下，投資人擁有該酒店每年一定時(shí)間段的免費(fèi)居住權(quán)，可以作為一般投資者在郊區(qū)的第二居所或企事業(yè)單位的度假基地。

產(chǎn)權(quán)式酒店這種新穎的經(jīng)營和投資方式，目前在世界范圍的旅游城市已迅速發(fā)展起來。據(jù)資料顯示，全球就有540萬個(gè)家庭參與了分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)，全球分時(shí)度假物業(yè)銷售額達(dá)到67.2億美元。近10年來，全世界產(chǎn)權(quán)式酒店平均每年以15%的速度遞增，預(yù)計(jì)所有這些表明，產(chǎn)權(quán)式酒店正在成為旅游經(jīng)營的一種重要的經(jīng)營創(chuàng)新模式，同時(shí)成為最受中產(chǎn)家庭青睞的旅游、投資形式。

產(chǎn)權(quán)式酒店作為旅游房產(chǎn)發(fā)展興起的房產(chǎn)銷售模式，曾經(jīng)一度紅火，但因市場(chǎng)不成熟，人們對(duì)投資產(chǎn)權(quán)式酒店頗多疑慮，其引發(fā)的訴訟不斷。

國內(nèi)最先引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式的是海南省三亞市，在1995年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)期，為擺脫樓盤滯銷困境而采取的不得已策略。沒想到這一不小心就撞上了房產(chǎn)投資新潮的“腰”，它作為這一種旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合的物業(yè)開發(fā)模式開始風(fēng)靡全國。北京、上海、廣州、深圳、青島、北海、桂林、珠海、昆明等地開始出現(xiàn)各種形式的產(chǎn)權(quán)式酒店，經(jīng)過一段時(shí)期的發(fā)展并呈現(xiàn)出旺盛的勢(shì)頭。

可以說2000——2001年是第一輪產(chǎn)權(quán)度假酒店開發(fā)熱潮，以海南為代表的產(chǎn)權(quán)式酒店遭遇敗績而結(jié)。

然而，從2003年開始的第二輪產(chǎn)權(quán)式酒店熱并沒因此而受影響，產(chǎn)權(quán)式酒店繼續(xù)開工、開盤、開業(yè)。

2005年春節(jié)黃金周期間，一股產(chǎn)權(quán)式酒店的狂風(fēng)再次席卷海南房地產(chǎn)市場(chǎng)。作為中國新興的房地產(chǎn)業(yè)熱點(diǎn)地區(qū)，海南的房地產(chǎn)以其獨(dú)特的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)贏得了國內(nèi)消費(fèi)者的青睞，而產(chǎn)權(quán)式酒店又是其中備受關(guān)注的“明珠”。

如今在北京、海南等地，產(chǎn)權(quán)式酒店又呈現(xiàn)出旺盛的發(fā)展勢(shì)頭，新酒店接連開張，給人以市場(chǎng)大有可為的感覺。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前我國的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目己經(jīng)發(fā)展到200多個(gè)，遍布全國25個(gè)省、自治區(qū)和直轄市。

4月，浙江省臨安市錢王大酒店西苑樓開發(fā)和推行產(chǎn)權(quán)式酒店，十分成功。浙江省的莫干山休閑度假村、寧波南苑、杭州凱利悅等產(chǎn)權(quán)式大酒店已形成決策，并付諸實(shí)施。

6月初，產(chǎn)權(quán)式酒店落戶大理。由杭州千島湖鳳凰實(shí)業(yè)有限公司投資開發(fā)的四星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店“大理鳳凰溫泉度假村”在大理市下關(guān)西郊塘子鋪溫泉村(下關(guān)溫泉)開工建設(shè)。大理鳳凰溫泉度假村是全產(chǎn)權(quán)分時(shí)度假酒店，其具體操作方式是按單元分別對(duì)投資者進(jìn)行出售，由投資者擁有該單元全部產(chǎn)權(quán)，投資者再將所擁有單元委托麗江官房大酒店經(jīng)營管理，從受益中減去管理費(fèi)用的贏余獲取投資利益，另外可以獲得每年四周免費(fèi)休息度假時(shí)間。

業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，從今年起，全國各地產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營數(shù)量將會(huì)大幅上升。產(chǎn)權(quán)式酒店利在何處？

產(chǎn)權(quán)式酒店作為投資類物業(yè)的重要形式之一，近年來越來越受到廣大投資人士的青睞也是受客觀環(huán)境影響。

首先，國內(nèi)房地產(chǎn)積壓和飯店出租率下降。經(jīng)濟(jì)過熱時(shí)期，我國各地建起大批房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)回落，許多盲目開發(fā)的房地產(chǎn)由于價(jià)格高、市場(chǎng)定位不準(zhǔn)等因素出現(xiàn)了嚴(yán)重的積壓。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局城調(diào)總隊(duì)對(duì)全國35個(gè)大中城市的調(diào)查結(jié)果表明，目前這些城市還有6000多萬平方米的商品房空置，商品房嚴(yán)重積壓。這些積壓的房地產(chǎn)中，有相當(dāng)大一部分位于度假地和旅游城市。

其次，休閑觀念逐步成熟。隨著旅游消費(fèi)的不斷增長和旅游者的日漸成熟，經(jīng)過初期單純以觀光為目的的發(fā)展階段之后，休閑度假旅游需求已經(jīng)產(chǎn)生，并形成了一定的市場(chǎng)規(guī)模。因此，我國在3～5年內(nèi)，可望形成具有一定規(guī)模的旅游度假市場(chǎng)。這一市場(chǎng)的形成和擴(kuò)大，將為產(chǎn)權(quán)式酒店創(chuàng)造出旺盛的需求。

第三，可投資領(lǐng)域少，可利用資金相對(duì)充足。由于在工業(yè)技術(shù)方面與發(fā)達(dá)國家存在較大的差距，加上面臨加入世界貿(mào)易組織后開放市場(chǎng)的威脅，在工業(yè)領(lǐng)域的投資需求不旺。以家庭經(jīng)營為基礎(chǔ)的農(nóng)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)雖存在較大的資金需求，但由于經(jīng)營單位分散，無法吸納大額資金。資金需求較旺的第三產(chǎn)業(yè)中，投入產(chǎn)出效益好的產(chǎn)業(yè)也不多。所以，在總體資金短缺的背景下，對(duì)資金的有效需求卻嚴(yán)重不足。

當(dāng)然，除了與股市的低迷，人們對(duì)基金、信托等投資渠道的不甚了解，銀行負(fù)利率等客觀因素有關(guān)外，與產(chǎn)品本身的優(yōu)勢(shì)也是分不開的。北京經(jīng)緯時(shí)代房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理蘇文認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)式酒店之所以受到人們的追捧，無外乎以下兩個(gè)原因。其一，委托經(jīng)營，省去麻煩。

產(chǎn)權(quán)式酒店投資的基本形式為，業(yè)主擁有一套星級(jí)酒店客房的產(chǎn)權(quán)之后，再委托開發(fā)商或?qū)ｉT的酒店經(jīng)營公司出租、打理，自己按時(shí)收取租金或年底的酒店盈利分紅。這樣，對(duì)于業(yè)主來說，省去了不少管理麻煩。

其二，提供包租，收益穩(wěn)定。

不少產(chǎn)權(quán)式酒店都提供相當(dāng)誘人的包租服務(wù)，每年給予業(yè)主固定百分比的回報(bào)率，包租年限有3年、5年，甚至10年不等。業(yè)界普遍認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)式酒店的投資回報(bào)相對(duì)于其他類型物業(yè)而言，是比較穩(wěn)定的，并且風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)也小一些。另外，很多產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)商每年都會(huì)提供給業(yè)主一定時(shí)間的免費(fèi)入住權(quán)，10～30天不等，對(duì)于異地置業(yè)者而言，這一條件相當(dāng)具有吸引力。

湖光山舍田園農(nóng)莊優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析

農(nóng)莊優(yōu)勢(shì)：湖光山舍田園農(nóng)莊的獨(dú)特之處是它是一個(gè)鄉(xiāng)土氣息濃厚的田園農(nóng)莊，它擁有江西省獨(dú)特的風(fēng)格定位，是一道休閑度假的風(fēng)景亮點(diǎn)

第四篇：錦X酒店(產(chǎn)權(quán)式酒店)經(jīng)營合作合同

錦X酒店（產(chǎn)權(quán)式酒店）經(jīng)營合作合同

甲方（投資方）：XX市錦X酒店有限公司

注冊(cè)地址：

營業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：

法定代表人：

聯(lián)系電話：郵政編碼：

乙方（合作方）：

身份證號(hào)：

聯(lián)系地址：

聯(lián)系電話：郵政編碼：

開戶名稱：開戶銀行：

銀行帳號(hào)：

甲乙雙方就XX市東街錦X酒店經(jīng)營合作有關(guān)事宜，本著自愿、平等、坦誠的原則，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，經(jīng)過充分友好協(xié)商，簽訂本合同。

第一條：乙方以權(quán)屬其位于XX市XX路1、2號(hào)的“東街”酒店式公寓房屋的使用權(quán)作為出資與甲方合作經(jīng)營錦X酒店。

乙方的出資合作房屋為：棟房，建筑面積平方米；棟房，建筑面積平方米；棟房，建筑面積平方米；棟房，建筑面積平方米；棟房，建筑面積平方米；棟房，建筑面積平方米；

合計(jì)：套，建筑面積平方米。

（以上房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)及配套設(shè)施見本合同附件一。）

第二條：合作期限

合作年限為年，自年月日至年月日止。

第三條：合作方式

（一）合作經(jīng)營方式

由甲方提供經(jīng)營資質(zhì)、經(jīng)營投資、經(jīng)營管理，乙方提供單位房經(jīng)營場(chǎng)地，由甲方按酒店總體經(jīng)營規(guī)模投資配置酒店全套設(shè)施及配套裝修，包括家用電器、家具等，并承擔(dān)有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)；酒店由甲方進(jìn)行專業(yè)化統(tǒng)一經(jīng)營管理，自負(fù)盈虧；乙方按合作約定獲取固定利益回報(bào)，不承擔(dān)甲方的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

（二）合作利益回報(bào)方式

1、乙方以安揭方式購房的：

（1）15年內(nèi)，乙方憑東街業(yè)主至尊金卡在東街錦X酒店享有免費(fèi)固定消費(fèi)額元（總房款的30%，即為首付款額），該免費(fèi)固定消費(fèi)額僅用于住房免費(fèi)服務(wù)，不包括其他消費(fèi)。

（2）乙方在合作中期限可獲得相當(dāng)于購房合同認(rèn)定的購房總款70%的合作固定利益回報(bào)，并同時(shí)獲得該物業(yè)向銀行貸款15年的貸款利息（隨同期銀行貸款利率浮動(dòng)）。該合作固定利益回報(bào)按月均分兌現(xiàn)（保證乙方按月向銀行交付月供款）。

（3）實(shí)施方法：由乙方辦理完畢該物業(yè)相關(guān)銀行按揭手續(xù)后，將銀行提供乙方的專用帳號(hào)交甲方存檔（供甲方用于支付乙方合作利益回報(bào)使用）。合作利益回報(bào)起始日期為簽訂本合同后該商品房銀行按揭手續(xù)辦理完畢貸款到位之日起算。

2、乙方以一次性付款方式購房的：

（1）15年內(nèi)，乙方憑東街業(yè)主至尊金卡在東街錦X酒店享有免費(fèi)固定消費(fèi)額元（總房款的30%，即為首付款額），該免費(fèi)固定消費(fèi)額僅用于住房免費(fèi)服務(wù)，不包括其他消費(fèi)。

（2）乙方在合作期限中可獲得購房合同認(rèn)定購房總款120%的合作固定利益回報(bào)（即：前10年每年固定回報(bào)7%，后5年每年固定回報(bào)10%）。該合同固定利益回報(bào)按月均分兌現(xiàn)。合作利益回報(bào)起始日期自乙方已按購房合同規(guī)定付清該房全部房款之日起算（以交款憑據(jù)為準(zhǔn)）。

（3）實(shí)施方法：當(dāng)乙方已付清全部房款、本合同生效后，甲方即向乙方預(yù)付第一年合作期中前半年的固定利益回報(bào)。此后，依次類推，由甲方于每半年第一個(gè)月的30日前以現(xiàn)金方式支付給乙方或轉(zhuǎn)入乙方指定帳號(hào)。

3、乙方在本合同中確認(rèn)的合同固定利益回報(bào)方式：

甲、乙雙方同意乙方應(yīng)得的合作利益回報(bào)方式按本合同第三條第（二）款第點(diǎn)實(shí)施。

第四條：東街業(yè)主“至尊金卡”使用規(guī)定

1、乙方享有東街業(yè)主至尊金卡一張，憑卡在合作年限內(nèi)按相關(guān)規(guī)定享有免費(fèi)固定消費(fèi)額；每年中當(dāng)超過

年平均可使用額時(shí)，超過部分乙方必須以現(xiàn)金給付結(jié)算，該結(jié)算收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)甲方仍按當(dāng)時(shí)門市價(jià)4折優(yōu)惠收取。

2、乙方在持卡享受固定消費(fèi)額時(shí)，均按東街錦X酒店經(jīng)營期間向公眾公示的客房門市價(jià)40%的價(jià)格結(jié)算。

3、為減輕東街旅游高峰期的接待壓力，乙方的消費(fèi)時(shí)段在國家法定黃金周內(nèi)（元旦三天、春節(jié)七天，五

一節(jié)七天、國慶節(jié)七天）限定為年均可使用額10%（天），在這規(guī)定下超出部分須以現(xiàn)金給付結(jié)算，剩余年均可使用額消費(fèi)指標(biāo)任時(shí)段通用。

4、金卡不限制卡主的每日訂房使用，但每年數(shù)額一次性使用時(shí)必須提前5天預(yù)約；旅游黃金周期間訂房

應(yīng)提前15天預(yù)約；以利甲方根據(jù)酒店實(shí)際經(jīng)營情況為乙方作統(tǒng)籌安排。

5、憑卡可享受觀看《印象 XXX》門票門市價(jià)6折優(yōu)惠。

6、以上免費(fèi)住宿消費(fèi)額僅限于業(yè)主金卡擁有者及卡主授權(quán)入住并擁有卡主專用密碼者。

7、至尊金卡可轉(zhuǎn)讓，繼承，掛失，其使用權(quán)可由卡主自由贈(zèng)與他人，期間，卡主應(yīng)告知接受者使用密碼，以配合甲方照章辦理接待手續(xù)。

8、當(dāng)乙方享受完全部免費(fèi)住宿消費(fèi)額后，乙方仍可憑在東街錦X酒店享受入住優(yōu)惠價(jià)格，但須以現(xiàn)金方

式結(jié)算。

第五條：甲方的權(quán)利和義務(wù)

1、甲方有權(quán)依法獨(dú)立自主開展酒店經(jīng)營活動(dòng)，在保證乙方應(yīng)得權(quán)益不受損害的基礎(chǔ)上有權(quán)將公寓出租經(jīng)

營。甲方的債權(quán)、債務(wù)均由甲方自行負(fù)責(zé)。

2、甲方應(yīng)按時(shí)支付乙方的合作投資固定利益回報(bào)，不得拖欠。

3、甲方自負(fù)經(jīng)營中所發(fā)生的各項(xiàng)稅費(fèi)。

4、甲方應(yīng)守約出資為乙方的投資合作房進(jìn)行內(nèi)裝修、配置家具、電器等配套設(shè)施，在合作期內(nèi)按使用年

限出資更新置換，并對(duì)房屋進(jìn)行定期維修保養(yǎng)。

5、甲方因統(tǒng)籌經(jīng)營需要，東街B、C段樓房現(xiàn)尚未安置家具、電器，甲方應(yīng)在合作期內(nèi)完善一切同等配

置。

6、合同期間，甲方可根據(jù)經(jīng)營需要對(duì)房屋平面布局作相應(yīng)改變，但不得擅自改變房屋的承重結(jié)構(gòu)和用途。

甲方因人為故意過失造成房屋及設(shè)施毀損的，必須負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀并賠償乙方由此造成的經(jīng)濟(jì)損失。

7、當(dāng)合作期滿，甲方應(yīng)將乙方的合作房按原裝修標(biāo)準(zhǔn)的7成新、電器設(shè)施能正常運(yùn)轉(zhuǎn)標(biāo)準(zhǔn)歸還乙方。

第六條：乙方的權(quán)利和義務(wù)

1、乙方有權(quán)監(jiān)督甲方執(zhí)行本合同規(guī)定，依據(jù)本合同約定獲得應(yīng)得權(quán)益，不承擔(dān)甲方的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，不干涉

甲方的合法經(jīng)營活動(dòng)。

2、合作期間，為維護(hù)酒店形象、統(tǒng)一管理，乙方不得在房屋內(nèi)擅自放置自有物品，不得擅自處置客房內(nèi)

所有配套設(shè)施。合作期滿，乙方有權(quán)讓甲方將房屋按原裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修后收回房屋。

3、乙方在合作期間若想轉(zhuǎn)讓合作房產(chǎn)的，由發(fā)生買賣的雙方自行辦理房地產(chǎn)權(quán)證過戶手續(xù)，所發(fā)生費(fèi)用

自理，轉(zhuǎn)讓損益部分由乙方自負(fù)，上述轉(zhuǎn)讓行為的前提為：買賣雙方必須繼續(xù)遵守履行本合同合作條款，直至期滿為止。

第七條：違約責(zé)任

1、甲方不按時(shí)兌現(xiàn)乙方應(yīng)得的固定利益回報(bào)時(shí)，按逾期款額每日向乙方支付1%的滯納金，并承擔(dān)當(dāng)期

銀行貸款息賠償（乙方屬一次性付款購房的，甲方也按此規(guī)定賠償）。

2、在雙方合同期間，任何方不得提前解除合作經(jīng)營合同，乙方不得提前收回房屋使用權(quán)，違反者即視為

違約，違約方應(yīng)向守約方支付違約金人民幣元，（按購房合同認(rèn)定的總房款的10%計(jì)）。

第八條：合同的變更和解除

1、合同期內(nèi)，因不可抗力導(dǎo)致房屋損毀，不能繼續(xù)履行本合同時(shí)，本合同自行解除，甲、乙雙方的損失

各自承擔(dān)。

2、因合作需要，經(jīng)雙方商議同意時(shí)，可根據(jù)實(shí)際情況補(bǔ)充變更合同內(nèi)容。

3、合同期滿，甲、乙雙方可根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)行情商定繼續(xù)合作方案，續(xù)訂合作合同，乙方亦可隨自身意愿

選擇其他處置方案。

第九條：

1、本合同自雙方簽字之日起生效，在合同執(zhí)行過程中，雙方的權(quán)利和義務(wù)不因法定代表人變更而變更。

2、本合同一式兩份，經(jīng)甲、乙雙方簽字蓋章后生效。甲、乙雙方各執(zhí)壹份，具同等法律效力。

附件：

1、房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)；

2、乙方《商品房買賣合同書》的復(fù)印件一份。

甲方（投資方）：XX市錦X酒店有限公司

法定代表人：

聯(lián)系電話：

證件號(hào)碼：

乙方（合作方）：

身份證號(hào)碼：

居住地址：

聯(lián)系電話：

二00年月日

第五篇：產(chǎn)權(quán)式酒店?duì)I銷策劃方案

產(chǎn)權(quán)式酒店?duì)I銷策劃方案

產(chǎn)權(quán)式酒店就是由個(gè)人投資者買斷酒店客房的產(chǎn)權(quán)，即開發(fā)商以房地產(chǎn)的銷售模式將酒店每間客房的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者。下文是聘才網(wǎng)小編為你推薦的產(chǎn)權(quán)式酒店?duì)I銷策劃方案，歡迎你閱讀。

產(chǎn)權(quán)式酒店?duì)I銷策劃方案

xxxx大酒店是xxxxxxxx公司投資，由xxxxxxxx(xxxx)投資有限公司新建的首個(gè)投資項(xiàng)目。

xxxx大酒店位于XX北路與XX路交匯處，按“準(zhǔn)五星級(jí)”標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。建筑主體層高21層，建筑高85米，建筑面積33720平方米，7—19層擁有標(biāo)準(zhǔn)客房、三連套套間及豪華套間客房285間。2—6層裙樓為餐飲、娛樂、休閑、會(huì)議用房，是廣大消費(fèi)者和旅游客人舒適優(yōu)雅的高品位場(chǎng)所。

是投資(消費(fèi))者買斷酒店(部分客房及其他用房)設(shè)施的所有權(quán)，均可成為酒店的會(huì)員。除自己使用(消費(fèi))部分時(shí)間外，統(tǒng)一將其他時(shí)間的住宿權(quán)，委托酒店管理方(xxxx大酒店)經(jīng)營，投資人自已獲取紅利(租金)的經(jīng)營模式。

1、退休住宅型：為自己退休后準(zhǔn)備后路的住房投資方式。

(1)自己部分時(shí)間使用：余下的時(shí)間留給酒店方經(jīng)營獲得租金回報(bào)。

(2)自己部分房間使用：余下的房間留給酒店方經(jīng)營獲得租金回報(bào)。

(3)自己全部房間使用：自己在使用期間與酒店方簽訂合同書，明確各自的責(zé)任與權(quán)利。

2、有限自用型：每間客房分割為獨(dú)立方式出售給投資(消費(fèi))者，委托酒店方經(jīng)營獲得租金回報(bào)，并獲得一定期限免費(fèi)住居權(quán)。

3、單位固定型：集團(tuán)購買會(huì)員式酒店產(chǎn)品，用于投資和單位員工度假、出差、辦公、年會(huì)使用。

1、正式會(huì)員。一個(gè)單位或個(gè)人投資購買1間客房以上者，均可成為酒店的正式會(huì)員。

2、銀牌會(huì)員。一個(gè)單位或個(gè)人凡投資購買3間客房以上者，均可成為酒店的銀牌會(huì)員。

3、金牌會(huì)員。一個(gè)單位或個(gè)人凡投資購買5間客房以上者，均可成為酒店的金牌會(huì)員。

1、開盤前預(yù)交XX元的會(huì)員報(bào)名費(fèi)，到簽訂購房合同付款時(shí)酒店方補(bǔ)助3000元給會(huì)員。

2、酒店方給會(huì)員提供60—70%的按揭貸款，解決會(huì)員的投資與資金困難的矛盾。

3、凡引進(jìn)一個(gè)新會(huì)員入會(huì)，按新會(huì)員投資購買客房金額的5‰獎(jiǎng)勵(lì)給引進(jìn)(推薦)者。

4、凡銀牌會(huì)員，均可享受酒店方的特約活動(dòng)。

5、凡金牌會(huì)員，除享受銀牌待遇外，還可享受特約的優(yōu)惠費(fèi)用和服務(wù)。

主題是投資少，回報(bào)快，低消費(fèi)，高享受。

1、投資少。凡投資購買酒店客房的個(gè)人或單位，您只需付所購房款的40%，余下的60%款項(xiàng)由銀行給您提供按揭貸款。

2、回報(bào)快。您在開盤前預(yù)交XX元的會(huì)員報(bào)名費(fèi)，到您簽訂購房合同付款時(shí)，即時(shí)享受酒店方補(bǔ)助3000元的會(huì)員報(bào)各費(fèi)。您還提前享受酒店方返租一年的租金。酒店管理方在租用您的客房期限內(nèi)，每年按購房款的10%支付租金。

3、低消費(fèi)。凡加盟xxxx(會(huì)員式)大酒店的會(huì)員。您每年擁有免費(fèi)15天的住宿權(quán)，每月享有1天的免費(fèi)就餐權(quán)。您其他時(shí)間的住宿和餐飲消費(fèi)按90%優(yōu)惠結(jié)價(jià)。

4、高享受。xxxx(會(huì)員式)大酒店按準(zhǔn)五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，并高資聘請(qǐng)xxxx佳程酒店管理公司—旗艦酒店南京佳程(五星級(jí))酒店管理，為您提供舒適優(yōu)雅的住宿、餐飲、休閑、購物的獨(dú)特場(chǎng)地。酒店內(nèi)設(shè)有特約的優(yōu)質(zhì)服務(wù)區(qū)，為您提供高品位的服務(wù)。

1、自然環(huán)境差。xxxx市城區(qū)內(nèi)暫無省級(jí)定點(diǎn)旅游(點(diǎn))區(qū)，且市級(jí)旅游景點(diǎn)較少;

2、投資環(huán)境差。政府職能部門不是服務(wù)型政府，仍然是監(jiān)督型政府。周邊的工農(nóng)矛盾尖銳，人們的素質(zhì)跟不上經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的需要;

3、交通環(huán)境差。xxxx市城區(qū)不是周邊市(縣)的必由之路，各市(縣)到xxxx和長沙出差、購物所需時(shí)間相差不大。無民用機(jī)場(chǎng)和水上航道，洛湛線只開通了貨運(yùn)，酒店不是位于城區(qū)的中心區(qū)域和政府的所在地區(qū)域;

4、融資環(huán)境差。正處于國家宏觀調(diào)控階段，銀行原則上停止了對(duì)酒店賓館的貸款;

5、價(jià)格“賣點(diǎn)”差。xxxx市城區(qū)內(nèi)有房地產(chǎn)開發(fā)公司30—40家，有5個(gè)住宅、工業(yè)、政府職能部門開發(fā)區(qū)域，有大量閑置的房屋和門面。同時(shí)，有錢的人不要房子，無錢的人買不起房子。

6、宏觀調(diào)控差。迎賓館、九龍、五江集團(tuán)準(zhǔn)備籌建準(zhǔn)四星級(jí)的賓館、xxxx賓館準(zhǔn)備改擴(kuò)建，清泉、星馬準(zhǔn)備升級(jí)，特色各異的大小酒家密度大、抬頭仰見。正在興建的老街環(huán)球廣場(chǎng)、xxxx步行街、城南步行街、九龍商業(yè)廣場(chǎng)等也構(gòu)成影響銷售的主要因素。

1、發(fā)揮xxxx及市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的優(yōu)勢(shì)。做好外地來XX經(jīng)商客戶的重點(diǎn)工作，做好xxxx后勤保障管理部門的工作，把“賣點(diǎn)”瞄準(zhǔn)他們。

2、發(fā)揮市轄內(nèi)縣、市環(huán)境差的條件。做好縣、市單位到xxxx購房，作為他們來婁出差、休假、年會(huì)的固定型用房。做好有錢群體人員、私營老板，特別是煤炭老板來婁購房。

3、發(fā)揮政府部門，龍頭企業(yè)集體消費(fèi)的好處。政府部門和龍頭企業(yè)仍然是消費(fèi)的主體。

4、發(fā)揮外商投資，長沙佳程酒店加盟的品牌效益。積極樹立一種“準(zhǔn)五星級(jí)”高品質(zhì)酒店旗幟，并積極爭取市委、政府對(duì)公司工作的支持，使酒店盛裝政府掛牌保護(hù)的“亮衣”。

5、發(fā)揮能吃苦，能拼搏、有水平、有能力銷售隊(duì)伍的作用。選擇像“人壽保險(xiǎn)人員”一樣，具有果敢有力、內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力、內(nèi)在韌勁、有創(chuàng)新精神、有緊迫感的作為售樓工作人員，經(jīng)過培訓(xùn)使其發(fā)揮應(yīng)有的作用。

1策劃的標(biāo)準(zhǔn)(目的)作用：

(1)必須實(shí)現(xiàn)利潤的最大化。首次開盤銷售達(dá)到50%以上視為特優(yōu)，達(dá)到30%—50%視為優(yōu)秀。銷售中期達(dá)到60%—70%，收盤期達(dá)到70%—100%，就可以實(shí)現(xiàn)利潤的最大化。

(2)快速塑造高品質(zhì)樓盤品牌。利用電視、報(bào)紙、路燈、廣告牌等傳媒作用，抓住主要亮點(diǎn)，有重點(diǎn)的宣傳會(huì)員式大酒店的投資價(jià)值，特色及效益作用，使其成為房產(chǎn)投產(chǎn)的品牌。

(3)有效防范和轉(zhuǎn)嫁危機(jī)。盡最大努力把客房能賣出80%以上就可以達(dá)到利益共享、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的作用，有效地防范投資的風(fēng)險(xiǎn)。盡最大努力使銀行能提供60%的按揭貸款，一方面解決了投資購房的資金困難，同時(shí)，也緩解投資商資金緊缺的風(fēng)險(xiǎn)。

2、策劃方法：

(1)發(fā)揮和整理合自身資源優(yōu)勢(shì)。一是要看到在xxxx城區(qū)內(nèi)xxxx大酒店是首家“準(zhǔn)五星級(jí)”的酒店，并有長沙五星級(jí)佳程酒店托管的優(yōu)勢(shì)。二是有面向xxxx及市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)獨(dú)特的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。三是公司有長期從事房產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)。

(2)復(fù)制嫁接外界優(yōu)勢(shì)。一是要向外地學(xué)習(xí)產(chǎn)權(quán)式酒店的售樓經(jīng)驗(yàn)。二是要學(xué)習(xí)xxxx市城區(qū)xxxx步行街、xxxx摩托城、xxxx廣場(chǎng)售樓的成功經(jīng)驗(yàn)。

XX年8月12日