第一篇：房地產(chǎn)項目理解要點[小編推薦]

基本參數(shù)：

1.項目名稱

2.占地面積

3.建筑面積

4.容積率

5.品牌特點

項目核心賣點：

1.開發(fā)商

2.設(shè)計理念

3.產(chǎn)品賣點

4.地段優(yōu)勢

5.地理優(yōu)勢

6.成熟配套

7.小區(qū)配套

8.規(guī)劃發(fā)展

交通配套

1.市區(qū)內(nèi)部交通導(dǎo)向

2.市區(qū)外部交通導(dǎo)向

政府政策優(yōu)惠

第二篇：房地產(chǎn)項目申請報告編制要點

房地產(chǎn)項目申請報告編制要點

房地產(chǎn)項目申請報告編制的要點主要包括以下幾個方面:

1.申請報告簡介及項目概況

1.1項目申報單位概況

1.2項目概況

2.發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)的準入分析

2.1發(fā)展規(guī)劃分析

2.2產(chǎn)業(yè)政策分析

2.3行業(yè)準入分析

3.資源開發(fā)及綜合利用分析

4節(jié)能方案分析

4.1用能標準及節(jié)能規(guī)范

4.2電氣節(jié)能

4.3給水排水節(jié)能

4.4結(jié)構(gòu)節(jié)能

4.5暖通空調(diào)動力節(jié)能

4.6建筑節(jié)能

4.7節(jié)能效果綜合分析及評價

5.建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置方案

5.1項目選址及用地方案

5.2土地利用合理性分析

5.3房屋拆遷安置補償方案

6.環(huán)境餓生態(tài)影響分析

6.1環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀

6.2項目建設(shè)對環(huán)境的影響

6.3生態(tài)環(huán)境保護措施

6.4環(huán)境和生態(tài)影響綜合評價

7.經(jīng)濟影響分析

7.1經(jīng)濟費用效益或費用效果分析

7.2行業(yè)影響分析

7.3區(qū)域經(jīng)濟影響分析

7.4宏觀經(jīng)濟影響分析

8.社會影響分析

8.1社會影響效果分析

8.2社會適應(yīng)性分析

8.3社會風(fēng)險及對策分析

第三篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)過程五大要點

房地產(chǎn)項目開發(fā)過程五大要點

(一)：凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢！

項目啟動之前，如果能夠事先做一些計劃，訂一些目標，一定會對工作的開展有百益而無一害。

房地產(chǎn)項目開發(fā)的計劃包括項目的整體開發(fā)計劃，項目的資金預(yù)算運作計劃，項目的整體時間節(jié)點安排，項目整體的工程，營銷等各個部門的工作計劃。

在項目準備啟動的時候，房地產(chǎn)公司對項目的整體有一個比較詳細的預(yù)算和預(yù)估。每一個部門負責(zé)人對屬于自己部門的分內(nèi)工作，都需要提前探討，作出詳細的計劃，計劃經(jīng)過多輪的會議和探討最終確定。而每一個項目的這種計劃和探討，是一種經(jīng)驗的碰撞，理論的升華，通過圓桌會議的形式，形成興旺房地產(chǎn)公司的積累，而就是這種形式，是公司走向成熟的必由之路，也是公司成功不可缺少的步驟。

(二)：項目未動，策劃先行！古云：兵馬未動，糧草先行；

對于房地產(chǎn)開發(fā)而言；應(yīng)該是項目未動，策劃先行。即應(yīng)該做好項目策劃，項目策劃簡單而言是回答以下幾個問題：

誰是我們的客戶？我們的客戶喜歡什么樣的產(chǎn)品，我們的產(chǎn)品做成什么樣的特點，商業(yè)怎么做？住宅怎么做？配套怎么作？商業(yè)和住宅的比例怎么樣？住宅戶型的比例和面積分配怎么樣？項目的風(fēng)格做成什么樣子？項目的景觀應(yīng)該滿足什么人群的需要？

而這些選擇都需要一個為什么這么做的理由！這些問題我們有意或者無意都會要回答，不管是通過專門的流程來回答，或者拍腦袋來回答。只是說如果拍腦袋，那么犯錯誤的可能性更加大，地塊也無法發(fā)揮最大的價值所在。而如果在下結(jié)論以前，進行全面的調(diào)研，與市場分析，項目產(chǎn)品的探索性研究，對結(jié)論加以科學(xué)的論證，會大大減少失誤的可能性，確保地塊的價值得到最大程度的提升！

我們需要回答這些基礎(chǔ)問題的重點在于：在設(shè)計之前或者設(shè)計開始的同時，我們需要對項目做一個精確的定位。定位是一個項目開篇重要的核心點在于回答我們是什么，誰是我們的客戶！

定位做好了，項目的銷售就做好了80％。(三)：地產(chǎn)開發(fā)，設(shè)計重中重！

對于房地產(chǎn)開發(fā)，房子就是產(chǎn)品，而產(chǎn)品是設(shè)計出來的，開發(fā)的堅決條件好：即使市場不好，我留下來的房子要全部是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)！設(shè)計要解決的問題很多，成本控制就在設(shè)計階段可以解決85％。

設(shè)計首先需要貫徹定位的意圖，建筑方案中平面布局以及外觀造型，建筑用材的選擇。其次是結(jié)構(gòu)方案的確定，從基礎(chǔ)的形式，到鋼筋混凝土的含量；最后到整體的水電體系，所有的設(shè)備，材料選型，在設(shè)計階段一定要完整考慮，選擇最佳的方案，并且融入整體設(shè)計過程中，確保所有的大問題在設(shè)計階段解決，95％的小問題在施工過程中也能夠解決。

設(shè)計做好了，工程成本控制就成功了85％！(四)：控制成本，全面預(yù)算！在項目的整體計劃中，控制成本是工程管理過程的一個重點所在，那么成本控制的關(guān)鍵并不完全在于成本部和工程部，而是在全員的成本控制，在項目整體計劃中，我們應(yīng)該可以提前做好全面的預(yù)算，工程有一個細致的預(yù)算，從圖紙到材料設(shè)備采購，提前計劃，提前討論；

不但工程需要有全面完整的預(yù)算，營銷也有一個全面細致的預(yù)算；財務(wù)也有一個全面的預(yù)算，對外報建關(guān)系協(xié)調(diào)也有一個全面的預(yù)算，所有這些預(yù)算都是我們的成本組成，這需要全面的成本核算體系，在項目開始以前，我們應(yīng)該將團隊職責(zé)分配好，然后對整體預(yù)算進行核實，并且在項目的整體開發(fā)過程中，忠實執(zhí)行預(yù)算制度，當(dāng)然這些預(yù)算可能會有調(diào)整，我們需要3個月或者6個月審核一次，看預(yù)算中哪些超越了，哪些節(jié)約了，通過一兩個項目，我們的成本控制能力能夠得到提升，這正式我們開發(fā)水平的體現(xiàn)，是我們經(jīng)驗的積累。

建議公司成立以總經(jīng)理為中心，全員參與的成本核定小組，由財務(wù)部牽頭，針對公司的成本部，工程部，營銷部以及對外報建等相關(guān)部門，整理以前的資料，參考現(xiàn)狀，指定出合理的預(yù)算。

(五)：項目管理，流程優(yōu)先！

在月湖蘭庭的項目管理過程中，其實現(xiàn)場管理是十分混亂的，只不過這些混亂都被掩蓋住了，并沒有造成很大的問題，所以我們有時候視而不見。主要也有部門的職責(zé)不清晰，各個部門的管理方式和方法不一致造成的。比如工程部與成本部的權(quán)責(zé)，比如工程與技術(shù)的權(quán)責(zé)，比如工程與營銷的權(quán)責(zé)；而這些問題，都是因為公司崗位不清，責(zé)任不明，流程不暢通而造成的。

所謂流程，就如流水一般，自一個節(jié)點流至另外的節(jié)點，公司的流程暢通，則工作順利并且能夠最大限度避免錯誤。

那么如何才能做到這樣行如流水的工作呢？任何工作必須回答以下幾個問題，簡稱：6W1H

1.Who—工作的責(zé)任者是誰？

2.For whom—工作的服務(wù)和匯報對象是誰？

3.Why—為什么要做該項工作？

4.What—工作是什么？

5.Where—工作的地點在哪里？

6.When—工作的時間期限？ 7.How—完成工作所使用的方法和程序？

參考上述6W1H，我認為首先是公司崗位設(shè)立清晰，然后是崗位職責(zé)明確，做到每一個事務(wù)都有人負責(zé)，每一個人都有其負責(zé)的事務(wù)；其次是工作的標準和方式要確定，明確做事的方式和方法。

任何一個公司，如果能夠把上述五個部門的工作分解，細化然后執(zhí)行，則公司必定能夠在硝煙四起的房地產(chǎn)市場立足并崛起。

第四篇：房地產(chǎn)項目產(chǎn)品建議書內(nèi)容要點

XX房地產(chǎn)項目產(chǎn)品建議書模板

第一部份 宏觀分析

一、城市概況

（一）城市基本概況

1、地理位置（位置行政區(qū)域面積、市區(qū)面積等）

2、城市性質(zhì)及地位（城市的歷史文化所占的重要地位等）

3、城市規(guī)模（城市用地規(guī)模人口規(guī)模）

4、城市交通（城市航空、鐵路、公路等交通運輸配套狀況）

5、城市總體布局（城市格局所含區(qū)域規(guī)劃方向突出特色）

（二）城市經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r

1、城市GDP及增長率：

2、城市人均可支配收入及支出水平：

3、固定投資情況：

4、城市經(jīng)濟發(fā)展目標：

（三）城市發(fā)展規(guī)劃（包括城市中長期發(fā)展規(guī)劃）

1、城市經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃：

2、城市規(guī)模及城市功能區(qū)域發(fā)展規(guī)劃：

3、城市人口發(fā)展規(guī)劃：

4、城區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃：

二、區(qū)位分析

（一）項目所屬區(qū)域分析

1、項目所在區(qū)域概況（項目所在區(qū)域是城市的什么地帶？占什么地位？起到什么作用？）

附：項目地塊位置圖

2、項目區(qū)位分析（項目地理位置基礎(chǔ)配套以及區(qū)位發(fā)展規(guī)劃等）

第二部份 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析

一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

（一）市場供需狀況

分析現(xiàn)階段市場供需情況，預(yù)測項目上市時的市場供需情況。

（二）價格水平

近一兩年內(nèi)市場價格變化情況。

（三）產(chǎn)品特征

從建筑形式建筑風(fēng)格、居住模式、戶型面積等方面分析本區(qū)域市場產(chǎn)品的特征，一般包括區(qū)域項目的開發(fā)規(guī)模、基礎(chǔ)配套產(chǎn)品特點（建筑形式、建筑風(fēng)格、社區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品內(nèi)部結(jié)構(gòu)、戶型配比、面積區(qū)間等方面）

（四）客戶群特征

客戶群體特征一般包括年齡分布、家庭結(jié)構(gòu)、收入水平、文化程度、置業(yè)目的、戶型面積選擇、房價承受能力等方面。

（五）市場競爭分析

從本區(qū)域市場競爭的核心和主本展開，來論述區(qū)域內(nèi)市場競爭的特征。

（六）區(qū)域市場的發(fā)展特點

1、政府對市場的管理調(diào)控能力（相關(guān)房地產(chǎn)政策及區(qū)域房產(chǎn)政策的出臺及作用）

2、市場體系完善情況（包括出現(xiàn)多層次的產(chǎn)品供應(yīng)及二手房的發(fā)展）

3、市場熱點的轉(zhuǎn)移（大盤的出現(xiàn)、配套的完善、社區(qū)的規(guī)劃及設(shè)計）

4、房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰進程（外地開發(fā)商的進入和現(xiàn)有開發(fā)商的狀況及分析）

二、區(qū)域市場調(diào)查分析

（一）調(diào)查問卷內(nèi)容（須附表）

（二）問卷調(diào)查說明及統(tǒng)計分析內(nèi)容

（三）問卷統(tǒng)計分析結(jié)論

注：市場調(diào)查分析詳細內(nèi)容請參見項目市場調(diào)研報告

三、市場發(fā)展預(yù)測

從包括價格、產(chǎn)品、消費群體等方面的趨勢來預(yù)測區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。

第三部份 項目分析

一、地位位置

宗地所處城市、行政區(qū)域地理位置（包括是否是商業(yè)中心、文化中心、教育中心、或行政中心等）。附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離（空間距離和時間距離）、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）

二、地塊現(xiàn)狀

1、四至范圍：

2、地勢、地表現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計劃因此而損失的實際用面積和影響。

3、地塊地表是否涉及到居民拆遷、舊廠搬遷或其他改造等，并說明拆遷對項目開發(fā)進度的影響；

4、地下情況：包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；

5、土地地形及完整性：地形是否規(guī)整，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；

附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。

三、項目交通出行狀況

1、公交系統(tǒng)情況：包括主要線路、行車區(qū)間等；

2、宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自已解決；

3、現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工作。

附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)。

四、項目周邊社區(qū)配套

項目周邊社區(qū)配套閏般是指以項目可輔射范圍（3km）內(nèi)的教育（大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況）、醫(yī)院、購物（大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場）、郵局、休

閑（文化、體育、娛樂、公園等等設(shè)施）、銀行以及其他配套設(shè)施。

附圖：生活設(shè)施公布圖，具體位置、距離。

五、項目周邊環(huán)境（備注：根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫）

項目周邊環(huán)境一般包括區(qū)域治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）、危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基礎(chǔ)等）、周邊景觀、風(fēng)水情況以及近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心或超市的建設(shè)等。

六、市政配套（備注：都要說明距宗地距離及接入的可能性）

說明項目的道路、上水、電信、水、暖、電、氣等基礎(chǔ)市政配套情況，一般重點需要說明的道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展，包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與完地的關(guān)系（影響）。

七、主要經(jīng)濟技術(shù)指標

項目的基本用地情況（總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積）、建筑面積（住宅建筑面積、公建建筑面積、公建的內(nèi)容、并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積）、容積率、建筑密度、控高、綠化率以及其他規(guī)劃指標，特別需要說明關(guān)鍵性或難度較大的指示對項目規(guī)劃、建設(shè)的影響。

八、項目SWOT分析

1、優(yōu)勢分析:

2、劣勢分析：

3、機會分析：

4、風(fēng)險分析：

第四部分 開發(fā)結(jié)論性建議

一、項目開發(fā)經(jīng)營模式建議

1、項目提供的生活方式建議

2、項目規(guī)劃要點

a)住宅、商業(yè)、公建、配套配比分布建議

b)住宅、商業(yè)、公建、配套的分布

c)商業(yè)、公建、配套定位及設(shè)計建議另附

3、項目經(jīng)營

a)項目出發(fā)點和經(jīng)營模式

b)經(jīng)營方式建議

4、項目開發(fā)方案

a)方案選取原則

b)方案建議（含成本、財務(wù)測算）

c)操作風(fēng)險及規(guī)避方式

5、項目開發(fā)節(jié)奏

a)主要產(chǎn)品的分期節(jié)點

b)初步開發(fā)時間節(jié)點表

6、總體營銷思路

a)營銷砝碼的釋放順序和節(jié)點

b)各類產(chǎn)品的營銷模式和渠道

c)銷售賣場定位策劃（另附銷售賣場定位）

?

?

?

?

? 銷售賣場選址及規(guī)模 銷售賣場功能定位 銷售賣場建筑、景觀、裝修風(fēng)格建議 銷售賣場與項目價值呈現(xiàn)的關(guān)系 銷售賣場體驗點流線設(shè)置

二、產(chǎn)品建議

1、住宅部分規(guī)劃建議

a)總體規(guī)劃布局建議

b)不同物業(yè)形態(tài)選擇和基本配比

2、建筑風(fēng)格建議

a)建筑立面風(fēng)格建議

b)建筑立面風(fēng)格示意圖

c)建筑立面材質(zhì)初步建議

3、交房標準建議

a)精裝/廚衛(wèi)精裝/清水的選擇

b)不同交房標準的配比

c)精裝/廚衛(wèi)精裝裝修標準建議

4、戶型設(shè)計建議

a)戶型配比

銷售面積戶型面積段配比

實得面積戶型面積段配比

b)戶型功能設(shè)置建議

c)戶型/房間朝向及景觀面設(shè)置建議d)戶型附加值設(shè)置建議

5、產(chǎn)品標準建議

產(chǎn)品標準功能設(shè)置建議

產(chǎn)品標準檔次建議

6、配套設(shè)施建議

配套設(shè)施功能定位

配套設(shè)施分布建議

7、景觀設(shè)計建議

景觀設(shè)計風(fēng)格建議

軟硬景關(guān)系建議

8、配套設(shè)施建議

配套設(shè)施功能建議

配套設(shè)施布局建議

9、物業(yè)服務(wù)建議

物業(yè)服務(wù)主要內(nèi)容建議

物業(yè)管理費建議

三、價格策略建議

1、定價原則

2、定價策略

3、本項目定價建議

四、營銷策略建議

1、推廣訴求

2、推廣方式

3、銷售渠道

4、銷售團隊組織

5、銷售時機

第五篇：房地產(chǎn)項目成本管理的五大要點

房地產(chǎn)項目成本管理的五大要點

房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了最初的“野蠻生長期”到現(xiàn)在的“后白銀時代”，隨著規(guī)章制度的完善，限售、限價等政策的頻繁出臺，房地產(chǎn)市場已經(jīng)充滿了“火藥味”。

激烈的競爭，“大魚吃小魚”，專業(yè)淘汰粗狂......企業(yè)想要不被淘汰，必須夯實內(nèi)功，向管理要效益。成本管理，作為企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重要支撐點，不容忽視。

做事情都要講究方式方法，成本管理一樣需要捋清思路，抓住關(guān)鍵環(huán)節(jié)。企業(yè)經(jīng)營需要誰來關(guān)注成本？成本管理從哪些方面下手？如何在管理瓶頸上尋求突破？閑暇之余總結(jié)了幾條淺知拙見、拋磚引玉。

企業(yè)決策層，需要重視成本管理

企業(yè)決策層的成本態(tài)度，是一個公司成本管理的基調(diào)

在成本管理類的文章中，我們經(jīng)常會看到培養(yǎng)全員成本意識的內(nèi)容。我的觀點，必須是公司經(jīng)營決策層認識到成本管理對企業(yè)的重要意義，并加以重視，才能做好成本管理。

在房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營活動中，成本管理部門更多是起到一種驅(qū)動作用，而真正花錢的部門是設(shè)計、營銷、工程等業(yè)務(wù)部門。在重大設(shè)計方案上或者工程管理措施上，成本人員提出相關(guān)的經(jīng)濟性對比及優(yōu)化措施建議，但真正的落地則依靠相關(guān)的業(yè)務(wù)部門。而在這些優(yōu)化措施的落地過程中，因為各部門的關(guān)注重心不盡相同，所以執(zhí)行的效果可能就是虎頭蛇尾。特別是在進度、效果、成本上只要出現(xiàn)沖突，決策層就毫不猶豫地犧牲成本，不做任何平衡，這種狀況對整個成本管理團隊的信心影響是非常大的。只有公司決策層意識到規(guī)范的成本管理的對企業(yè)經(jīng)營的重要性，有效管理為企業(yè)帶來的良好效益，才能真正帶動相關(guān)部門的執(zhí)行和落實！所以，企業(yè)決策層對成本的態(tài)度就是一個公司成本管理的基調(diào)。

就拿曾經(jīng)供職的一家房企來聊聊，老板和集團高管到項目巡查，問得概率最大的問題就是——項目的成本是多少？利潤率是多少？看到現(xiàn)場存在浪費的情況就會問，管理人員有沒有思考避免浪費的措施？有沒有其他更優(yōu)的實施方案？正是集團層面的重視，項目總也不敢怠慢，大家在項目管理過程中凡事就會考量成本投入是否合理？有沒有更節(jié)約成本的方案？企業(yè)管理高層領(lǐng)導(dǎo)對成本的關(guān)注為項目實現(xiàn)預(yù)定的經(jīng)營指標奠定了基礎(chǔ)。

項目操盤手，需要具備經(jīng)營思維

關(guān)注項目的利潤增長、快速回款、企業(yè)品牌價值，都屬于具備了一定的經(jīng)營思

維

開發(fā)過程中收入和支出是影響經(jīng)營指標的兩個重要行為，成本管理的終極目標是要服務(wù)企業(yè)經(jīng)營。這里講的成本管理既不是支出管理，也不是降低成本，增加收益對于成本管理來講同樣有重要的意義。

大家可能會說啦，“哦！降低成本或銷售溢價帶來利潤增長，這就是我們成本管理的意義”。其實，從廣義上講，成本管理的意義不只是利潤增長，在高周轉(zhuǎn)的模式下，快速去化、快速回款除了帶來隱形的財務(wù)效益還關(guān)系到公司的生死存亡。拋開成本專業(yè)條線，從公司經(jīng)營層面來講，如果投入適量的成本能夠大幅提高客戶滿意度，提升企業(yè)品牌價值也是值得的。企業(yè)品牌提升帶來的效益是潛在的、長遠的，也是企業(yè)持續(xù)性發(fā)展、良性發(fā)展的基石。在成本管理工作中，能關(guān)注到利潤增長、快速回款、企業(yè)品牌價值，都屬于具備了一定的經(jīng)營思維。

曾經(jīng)歷過一個項目，開盤去化情況非常不好，公司緊急召開了項目分析會，根據(jù)客戶調(diào)研及內(nèi)部研判終于找到癥結(jié)所在：項目地處離市區(qū)較遠的山區(qū)，但周邊風(fēng)景秀麗、自然資源豐富，屬于旅游度假產(chǎn)品。但是，該項目為了控制單套銷售總價而按毛坯定位進行開發(fā)。根據(jù)開盤后的客戶調(diào)研意識到，項目地處偏遠山區(qū)，客戶更多地作為第二、第三住所度假休閑使用，不愿意花大量時間和精力自己裝修，即使有自己裝修的想法也因距市區(qū)太遠、周邊材料資源匱乏而放棄。找出問題癥結(jié)，最終會議決策實施精裝銷售、拎包入住，同時考慮客戶的總價承受能力，裝修部分按成本價銷售。方案由毛坯改為精裝，雖然成本增加，整體利潤率降低，但后來二次開盤火爆的事實印證了會議決策是正確的，加速回籠現(xiàn)金流，盤活了項目。此案列并不倡導(dǎo)大家遇到銷售問題就通過增加投入降低利潤率來解決，只是打開一種聚焦經(jīng)營來解決問題的思路。對比一個反面案列：同樣是郊區(qū)旅游度假樓盤，規(guī)劃方案時卻在示范區(qū)重金打造了一個商業(yè)街，給出的理由是商業(yè)能夠拉動人氣、營造生活氛圍、促進銷售，但沒有考慮季節(jié)性度假樓盤，商業(yè)如何銷售？等到項目竣工交付，頭疼的事情來啦，大量商業(yè)無人問津，簽約寥寥無幾，巨額的建安成本變成了沉淀資產(chǎn)。不得不說，不能把花錢當(dāng)成一種快感，而是要考慮成本投入是否能夠轉(zhuǎn)化成有效回款？也就是項目經(jīng)營時刻需要算賬。經(jīng)營思維不單是對成本人員的要求，對項目操盤手更為重要。

投資階段風(fēng)險研判，對成本至關(guān)重要

“優(yōu)質(zhì)的項目可能會幫一個普通員工走向職業(yè)巔峰；帶坑的土地活活能把一個

優(yōu)秀的項目總折磨崩潰。”

成本管理往往會忽視在投資拓展階段的風(fēng)險研判，結(jié)果是一招不慎、滿盤皆輸。行業(yè)內(nèi)流傳著一個觀點“設(shè)計階段的成本管理作用占70%”，設(shè)計階段管控不到位對整個項目的成本影響重大。今天拋出一個新觀點：投資階段的風(fēng)險研判失敗對成本管理影響是毀滅性的。前期研判不充分，項目獲取后才發(fā)現(xiàn)土地性質(zhì)問題、報建問題、債務(wù)問題、合作模式問題，負面作用小則帶來成本大幅增加、影響經(jīng)營指標的實現(xiàn)，大則直接造成項目“無限期”停滯，操盤人員每天處于“填坑”狀態(tài)。

之前一家公司碰到的案例：公司收購一個未開工的凈地項目，看似遇到一塊肥肉。加之，公司銷售業(yè)績壓力大、時間緊，收購之前未經(jīng)過相關(guān)業(yè)務(wù)部門的盡調(diào)與評審，推動獲取項目的人員與總裁匯報后就快速與對方簽訂協(xié)議，順利將項目拿下。但是在項目獲取后，進入報規(guī)階段發(fā)現(xiàn)一個棘手問題，由于地塊處于附近機場的航道，規(guī)劃對限高有嚴格要求，造成方案排布損容嚴重，貨值大幅減少。而另一個問題的出現(xiàn)則是雪上加霜，由于前期缺少當(dāng)?shù)卣{(diào)研，未了解地塊拆遷前此位置是一處大型設(shè)備廠，在基礎(chǔ)開挖及打樁階段發(fā)現(xiàn)地下存在大量的巨型設(shè)備基礎(chǔ)需要破除，無端增加了老基礎(chǔ)破除處理費用。這兩個因素疊加，最終把公司眼中的優(yōu)質(zhì)項目變成了虧損項目，欲哭無淚，血的教訓(xùn)！行業(yè)內(nèi)經(jīng)常有人調(diào)侃“優(yōu)質(zhì)的項目可能會幫一個普通員工走向職業(yè)巔峰；帶坑的土地活活能把一個優(yōu)秀的項目總折磨崩潰?！薄阋娡顿Y階段研判多么重要！

前置策劃，有效降低無效成本

任何一個方面不籌劃，直接帶來的后果就是用成本去買單

做事要“先思后行”，想不明白就別指望會干明白。在項目落地之后，要快速啟動工程、設(shè)計、成本、營銷等專業(yè)交圈的相關(guān)策劃，對整個項目如何運作有個整體思路，任何一個方面不籌劃直接帶來的后果就是用成本去買單。對市政配套、示范區(qū)、土方平衡等重要專項方案進行前置策劃帶來的效益遠比直接降低建造標準、壓低承包商價格來的更有效。

市政工程的前置報建的重要性曾經(jīng)在一個項目上就反映得淋漓盡致。該項目地處市區(qū)繁華地段，距離項目300米有一變電站可供項目正式電接入使用，經(jīng)咨詢供電部門該變電站仍有容量可使用，項目確定按此變電站接入考慮的成本，這個距離的工程費用80萬元足夠。根據(jù)報裝條件要求，項目獲取土地證和工程規(guī)劃許可證就可以進行正式電的報裝工作，提前鎖定容量。但是，用電報批工作沒有引起項目公司足夠的重視，一直等到工程進展的中期，相關(guān)人員才去供電局申請用電報裝，得到的答復(fù)是：“該變電站3個月前已被周邊新開的項目申請占用，目前容量不足，你們的項目只能從七公里外的另一變電站開辟專線接入”，瞬間蒙圈。專線工程費用、占地補償費用，兩項合計約1000萬元，遠遠超出預(yù)留的80萬元成本，費用多或少對項目而言起到的作用未變，超出的920萬完全是一種可以規(guī)避的成本投入。

無效成本是開發(fā)過程中最沒有價值的投入，前置思考、規(guī)范管理、減少反復(fù)、降低拆改，是規(guī)避無效成本的有效途徑，提效降本重中之重！

成本適配，做到有的放矢 一剛一柔，彰顯成本管理的有的放矢

成本管理不等于砍價錢、降標準，簡單粗暴的降本方式帶來的危害時常凸顯——工程質(zhì)量不過關(guān)、客戶承諾無法兌現(xiàn)?；ㄥX并不可怕，可怕的是不清楚錢花在了什么地方！

我們常把建造成本分為兩類：剛性成本、柔性成本?；A(chǔ)、結(jié)構(gòu)、管網(wǎng)都屬于剛性成本，在滿足安全規(guī)范的情況下盡量優(yōu)化；外立面、大堂裝修、園林景觀等屬于柔性成本，柔性成本的一個特點是可高可低，而且差距還會很大，柔性成本給客戶帶來視覺感受和真切體驗，更能引導(dǎo)客戶的消費沖動。

龍湖的五重園林景觀，就是大家對其產(chǎn)品一個比較深的印象。龍湖愿意在園林景觀上適當(dāng)?shù)丶哟蟪杀就度?，選用樹形較好的喬木，借用喬木、灌木、地被等高矮層級的搭配，營造高端社區(qū)的實景感受，受到廣大客戶的好評與接納。相比園林景觀關(guān)注與投入，其在地庫上的研究與優(yōu)化也是“摳”到極致，車位停車效率在業(yè)界堪稱經(jīng)典。在成本總額受控的情況下，需要針對柔性部分，梳理客戶敏感度，對影響客戶感受的眾多因素進行排序，把成本優(yōu)先投入到敏感度高的部位；但也不能一味追求“沒有最好，只有更好”——這種忽略了售價天花板，邊際以外的成本投入沒有辦法獲得回報的做法也不可取，畢竟是企業(yè)不是慈善！

一剛一柔，彰顯其成本管理的有的放矢。

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成本管理是個嚴謹且繁瑣的工作，但如果我們的關(guān)注點只停留在如何降低成本和控制中標金額的層面上，那么成本管理的工作就可能會誤入歧途，而出現(xiàn)“只見樹木不見森林”的狀態(tài)，不但沒有助力項目反而影響企業(yè)信譽。

而換一種思路可能就是柳暗花明，智慧地驅(qū)動企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)重視成本、關(guān)注成本，強化項目操盤人員的經(jīng)營意識，在工作中重視影響成本管理效果的關(guān)鍵環(huán)節(jié)（如投資階段的風(fēng)險研判、重大方案的前置策劃、“有錢花在刀刃上”的成本適配動作）就能讓成本管理順勢而為、事半功倍！

“舉一綱而萬目張，解一卷而眾篇明”，成本管理這項工作同樣需要從專業(yè)中跳出來，拔高視野，認清本質(zhì)，抓住關(guān)鍵，這樣我們就能在成本管理的迷途中尋求突破！