第一篇：房地產(chǎn)項目可行性研究

房地產(chǎn)項目可行性研究

1.可行性研究的概念和作用

可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關(guān)的市場、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟、社會等各方面問題進行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目在技術(shù)上是否可行，在經(jīng)濟上是否合理，并對多個方案進行優(yōu)選的科學(xué)方法?？尚行匝芯康哪康氖鞘箾Q策科學(xué)化、程序化，保證決策的可靠性，為項目的實施和控制提供依據(jù)或參考。

我國房地產(chǎn)開發(fā)實踐表明，開發(fā)項目的關(guān)鍵是決策，而決策的依據(jù)是可行性研究報告。但是，在改革開放初期，我國房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步，開發(fā)商并沒有重視可行性研究的作用，這是因為在當時的環(huán)境條件下，開發(fā)商沒有意識到房地產(chǎn)的風(fēng)險，靠“投機”獲取收益。隨著房地產(chǎn)市場的逐步規(guī)范，只有靠合法的房地產(chǎn)經(jīng)營，不斷提高決策水平，才能保證獲取開發(fā)收益的可靠性。因此，項目可行性非常重要，其作用如下：

(1)可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。項目投資決策，尤其是大型項目的投資決策的科學(xué)性，是以可行性研究報告中的詳細可靠的市場預(yù)測、成本分析、效益估算和準確的項目評價分析為重要依據(jù)的。

(2)可行性研究是項目審批的依據(jù)。在我國，房地產(chǎn)項目要經(jīng)過政府相關(guān)職能部門立項、審批，而立項審批的依據(jù)之一就是可行性研究報告。

(3)可行性研究是項目資金籌措的依據(jù)。根據(jù)項目可行性研究報告的有關(guān)數(shù)據(jù)，不僅開發(fā)商可以了解項目所需資金的種類和數(shù)量，而且金融機構(gòu)可以了解項目的清償能力和盈利能力，并結(jié)合貸款的收益性和安全性原則，確定項目的貸款額度。因此，項目可行性研究報告可作為企業(yè)籌集資金和金融機構(gòu)提供信貸的依據(jù)。

(4)可行性研究是編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)?？尚行匝芯繉﹂_發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標準等都作出了安排，而這些都是項目設(shè)計任務(wù)書需要明確的內(nèi)容。

(5)可行性研究是開發(fā)商與項目參與各方簽訂合同的依據(jù)。開發(fā)商在可行性研究確定的項目實施方案框架內(nèi)，落實項目的各項工作，并與設(shè)計、監(jiān)理、施工、供應(yīng)、資金融通等單位簽訂有關(guān)合同。因此，可行性研究也是開發(fā)商與項目參與各方簽訂合同的依據(jù)。2．可行性研究的步驟和內(nèi)容

(1)可行性研究的步驟。1)組織準備。進行項目可行性研究首先要組建研究班子，負責(zé)可行性研究的構(gòu)想、經(jīng)費籌集、制定研究計劃方案等。其中，項目研究班子的成員應(yīng)包括了解房地產(chǎn)市場的專家、熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的工程技術(shù)人員、熟悉城市規(guī)劃及管理的專家，并由熟悉房地產(chǎn)市場、工程技術(shù)、經(jīng)濟管理和經(jīng)營、善于協(xié)調(diào)工作的專業(yè)人員來主持。

2)現(xiàn)場調(diào)查與資料收集?，F(xiàn)場實際調(diào)查主要包括投資現(xiàn)場的目然、經(jīng)濟、社會、技術(shù)現(xiàn)狀的調(diào)查，如居民人數(shù)、戶數(shù)及結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀調(diào)查，市政基礎(chǔ)設(shè)施狀況調(diào)查，非居民產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營狀況調(diào)查等。收集的資料主要有政府的方針政策，城市規(guī)劃資料，各類資源資料，有關(guān)社會經(jīng)濟發(fā)展、交通、地質(zhì)、氣象等方面的技術(shù)資料，房地產(chǎn)市場分析的資料等。

3)開發(fā)方案的設(shè)計、評價和選擇。這一階段的工作主要是根據(jù)項目前期工作的有關(guān)成果，結(jié)合開發(fā)商的現(xiàn)有資源情況和國家政策等，對項目開發(fā)方案進行設(shè)計、評價、對比優(yōu)選，確定具體的項目開發(fā)方案。當然，選擇不同的開發(fā)方案，會出現(xiàn)不同的社會經(jīng)濟效益。

4)詳細研究。采用先進的技術(shù)經(jīng)濟分析方法，對優(yōu)選出的項目開發(fā)方案進行財務(wù)評價、國民經(jīng)濟評價，從而分析項目的可行性。

5)編寫研究報告書?？尚行匝芯繄蟾鏁菍尚行匝芯咳^程的描述，其內(nèi)容要與研究內(nèi)容相同，且全面、翔實。

(2)房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容。

按項目研究詳細程度的不同，可行性研究可劃分為投資機會研究、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，各階段的內(nèi)容是一致的，只是指標的詳細程度存在差別。當然，房地產(chǎn)項目可行性研究的具體內(nèi)容因項目的復(fù)雜程度、環(huán)境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術(shù)經(jīng)濟評價。其具體內(nèi)容如下：

1)項目概況。項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發(fā)項目的自然、經(jīng)濟、水文地質(zhì)等基本條件，項目的規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟指標等。

2)市場分析和需求預(yù)測。在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上，對擬開發(fā)項目的市場需求及市場供給狀況應(yīng)進行科學(xué)分析、客觀預(yù)測，包括開發(fā)成本、市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售期等。

3)規(guī)劃方案的優(yōu)選。在對可供選擇的規(guī)劃方案進行比較分析的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對其進行詳細描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、項目的主要技術(shù)參數(shù)和技術(shù)經(jīng)濟指標、控制性規(guī)劃技術(shù)指標等。4)開發(fā)進度安排。對開發(fā)進度進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。大型開發(fā)項目，其建設(shè)期長、投資額大，一般需要進行分期開發(fā)，這就需要對各期開發(fā)的內(nèi)容同時作出統(tǒng)籌安排。

5)項目投資估算。項目投資估算即對開發(fā)項目所涉及的成本費；用進行分析估計。房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及的成本費用主要有土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市政基礎(chǔ)設(shè)施費用、公共配套設(shè)施費用、期間費用及各種稅費等。估算的精度要求不高，但應(yīng)充分注意各項費用在不同建設(shè)期的變化情況，力爭與未來事實相符。

6)資金的籌集方案和籌資成本估算。根據(jù)項目的投資估算和投。資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。房地產(chǎn)項目投資額巨大，開發(fā)商必須在投資前作好資金的安排，并通過不同方式籌措資金，保證項目的正常運行。

7)財務(wù)評價。財務(wù)評價是依據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度、現(xiàn)行價格和有關(guān)法規(guī)，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務(wù)狀況進行分析，借以考察項目財務(wù)可行性的一種方法。其內(nèi)容包括項目的銷售收入和成本預(yù)測，預(yù)計損益表、資產(chǎn)負債表、財務(wù)現(xiàn)金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來源與運用表的編制，財務(wù)評價指標和償債指標的計算，如財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負債率等。

8)風(fēng)險分析。風(fēng)險分析是可行性研究的一項重要內(nèi)容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。風(fēng)險分析通過對影響投資效果的社會、經(jīng)濟、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質(zhì)和程度，為控制項目運作過程中的關(guān)鍵因素提供依據(jù)，也為投資者了解項目的風(fēng)險大小及來源提供參考。

9)國民經(jīng)濟評價。國民經(jīng)濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現(xiàn)率等經(jīng)濟參數(shù)，分析計算項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻，并評價項目的經(jīng)濟合理性。它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據(jù)之一。因此，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，要綜合考慮項目對社區(qū)、城市環(huán)境、資源有效配置的影響，進行項目的國民經(jīng)濟評價。國民經(jīng)濟評價包括社會、經(jīng)濟和環(huán)境效益評價。

財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價都屬于項目的經(jīng)濟評價，但兩者的評價角度不同。財務(wù)評價側(cè)重于項目本身的獲利能力，國民經(jīng)濟評價側(cè)重于項目對于國民經(jīng)濟的貢獻，即按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價項目的經(jīng)濟合理性。所以國民經(jīng)濟評價又叫費用效益分析。10)結(jié)論。運用可行性研究的各種指標數(shù)據(jù)，從技術(shù)、經(jīng)濟和財務(wù)各方面論述項目的可行性，分析項目可能存在的問題，提出有效的項目建設(shè)建議。2.4.2房地產(chǎn)項目開發(fā)方案的選擇

房地產(chǎn)市場狀況不僅與國民經(jīng)濟發(fā)展狀況、人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)、居民收入、社會政治穩(wěn)定性、政策法規(guī)完善性和連續(xù)性、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、通貨膨脹率和國家金融政策等方面存在較強的關(guān)聯(lián)性，而且對城市的經(jīng)濟、社會、資源、環(huán)境等方面有巨大的影響。因此，在房地產(chǎn)項目開發(fā)方案選擇時，應(yīng)按一定的操作程序，對房地產(chǎn)市場進行詳細的調(diào)研和分析。

1.項目開發(fā)方案的操作程序

房地產(chǎn)項目開發(fā)方案是指在城市總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃的指導(dǎo)下，開發(fā)商為滿足居民或廠商的需要所做的開發(fā)地塊的詳細布置和規(guī)劃以及建設(shè)總體安排。在進行開發(fā)方案選擇時，要按照如下程序：

(1)市場調(diào)研。市場調(diào)研的目的是要發(fā)現(xiàn)市場機會，尋找投資空間，預(yù)測市場需求和分析判斷投資成本等，為進行投資可行性研究提供基礎(chǔ)信息。

(2)開發(fā)方案的設(shè)計。由專業(yè)人員設(shè)計開發(fā)方案，包括開發(fā)規(guī)劃、開發(fā)步驟、項目投資融資方案、開發(fā)進度安排等。

(3)技術(shù)經(jīng)濟指標的計算。根據(jù)專業(yè)人員設(shè)計的不同開發(fā)方案，計算其對應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟指標，包括建筑密度、建筑面積密度、容積率、工程造價指標，若是住宅區(qū)開發(fā)，還應(yīng)包括住宅建筑密度、平均層數(shù)、住宅建筑面積凈密度以及人口密度指標。

(4)技術(shù)經(jīng)濟指標的比較、評價。根據(jù)計算得到的技術(shù)經(jīng)濟指標，采用適宜的科學(xué)方法，對項目方案進行評價比較，分析不同方案的優(yōu)缺點，提出改進意見建議。

(5)最優(yōu)開發(fā)方案的選擇。在對方案的技術(shù)經(jīng)濟指標進行評價的基礎(chǔ)上，針對存在的問題進行改進，形成最終實施的開發(fā)方案。

2．居住區(qū)開發(fā)方案技術(shù)經(jīng)濟指標的選擇與確定

城市居民點的規(guī)劃一般分為居住區(qū)、居住小區(qū)和住宅組團三級。對居住區(qū)規(guī)劃方案進行技術(shù)經(jīng)濟分析的目的是在保證居住區(qū)的交通、消防、日照、綠化、通風(fēng)等必備功能條件下能滿足居民的需要，提高土地的利用效率，提高投資的經(jīng)濟效果。

(1)用地平衡表。用地平衡表是用地面積指標分析表，它既可以用于對土地利用現(xiàn)狀進行分析，作為調(diào)整用地和制定規(guī)劃的依據(jù)，也可以進行方案比較，分析方案的經(jīng)濟性和合理性，還可以作為居住區(qū)規(guī)劃方案的審批依據(jù)。用地平衡表的形式見表2-1。(2)技術(shù)經(jīng)濟指標。技術(shù)經(jīng)濟指標主要包括建筑密度、建筑面積密度、容積率、平均層數(shù)等。

(3)工程造價指標。工程造價指標主要包括開發(fā)總投資、單方造價、每公頃居住用地造價等。

3．開發(fā)方案的綜合評價

房地產(chǎn)開發(fā)項目內(nèi)容繁雜，涉及因素多，僅依靠個別指標來衡量

第二篇：房地產(chǎn)項目可行性研究

房地產(chǎn)項目可行性研究

張世超

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 可行性 步驟 內(nèi)容 影響因素

摘要：決定房地產(chǎn)投資之前有很多因素要注意，這就體現(xiàn)了房地產(chǎn)項目可行性研究的必要性，首先要明確房地產(chǎn)投資可行性研究的意義，再就是可行性研究的步驟包括組織準備，現(xiàn)場調(diào)查與資料收集，開發(fā)方案的設(shè)計、評價和選擇等。明確要研究的內(nèi)容還有要周全的考慮到影響房地產(chǎn)投資的各種因素以及對投資商自身條件的考察都是決定一次投資成功還是失敗的關(guān)鍵?？尚行匝芯康母拍詈妥饔?/p>

可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關(guān)的市場、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟、社會等各方面問題進行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目在技術(shù)上是否可行，在經(jīng)濟上是否合理，并對多個方案進行優(yōu)選的科學(xué)方法?？尚行匝芯康哪康氖鞘箾Q策科學(xué)化、程序化，保證決策的可靠性，為項目的實施和控制提供依據(jù)或參考。

我國房地產(chǎn)開發(fā)實踐表明，開發(fā)項目的關(guān)鍵是決策，而決策的依據(jù)是可行性研究報告。隨著房地產(chǎn)市場的逐步規(guī)范，只有靠合法的房地產(chǎn)經(jīng)營，不斷提高決策水平，才能保證獲取開發(fā)收益的可靠性。因此，項目可行性非常重要，其作用如下：

1.1 可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。

項目投資決策，尤其是大型項目的投資決策的科學(xué)性，是以可行性研究報告中的詳細可靠的市場預(yù)測、成本分析、效益估算和準確的項目評價分析為重要依據(jù)的。

1.2 可行性研究是項目審批的依據(jù)。

在我國，房地產(chǎn)項目要經(jīng)過政府相關(guān)職能部門立項、審批，而立項審批的依據(jù)之一就是可行性研究報告。

1.3 可行性研究是項目資金籌措的依據(jù)。

根據(jù)項目可行性研究報告的有關(guān)數(shù)據(jù)，不僅開發(fā)商可以了解項目所需資金的種類和數(shù)量，而且金融機構(gòu)可以了解項目的清償能力和盈利能力，并結(jié)合貸款的收益性和安全性原則，確定項目的貸款額度。因此，項目可行性研究報告可作為企業(yè)籌集資金和金融機構(gòu)提供信貸的依據(jù)。

1.4 可行性研究是編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)。

可行性研究對開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標準等都作出了安排，而這些都是項目設(shè)計任務(wù)書需要明確的內(nèi)容。

1.5 可行性研究是開發(fā)商與項目參與各方簽訂合同的依據(jù)。開發(fā)商在可行性研究確定的項目實施方案框架內(nèi)，落實項目的各項工作，并與設(shè)計、監(jiān)理、施工、供應(yīng)、資金融通等單位簽訂有關(guān)合同。因此，可行性研究也是開發(fā)商與項目參與各方簽訂合同的依據(jù)?？尚行匝芯康牟襟E。

2.1 組織準備。

進行項目可行性研究首先要組建研究班子，負責(zé)可行性研究的構(gòu)想、經(jīng)費籌集、制定研究計劃方案等。其中，項目研究班子的成員應(yīng)包括了解房地產(chǎn)市場的專家、熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的工程技術(shù)人員、熟悉城市規(guī)劃及管理的專家，并由熟悉房地產(chǎn)市場、工程技術(shù)、經(jīng)濟管理和經(jīng)營、善于協(xié)調(diào)工作的專業(yè)人員來主持。

2.2 現(xiàn)場調(diào)查與資料收集。

現(xiàn)場實際調(diào)查主要包括投資現(xiàn)場的目然、經(jīng)濟、社會、技術(shù)現(xiàn)狀的調(diào)查，如居民人數(shù)、戶數(shù)及結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀調(diào)查，市政基礎(chǔ)設(shè)施狀況調(diào)查，非居民產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營狀況調(diào)查等。收集的資料

主要有政府的方針政策，城市規(guī)劃資料，各類資源資料，有關(guān)社會經(jīng)濟發(fā)展、交通、地質(zhì)、氣象等方面的技術(shù)資料，房地產(chǎn)市場分析的資料等。

2.3 開發(fā)方案的設(shè)計、評價和選擇。

這一階段的工作主要是根據(jù)項目前期工作的有關(guān)成果，結(jié)合開發(fā)商的現(xiàn)有資源情況和國家政策等，對項目開發(fā)方案進行設(shè)計、評價、對比優(yōu)選，確定具體的項目開發(fā)方案。當然，選擇不同的開發(fā)方案，會出現(xiàn)不同的社會經(jīng)濟效益。

2.4 詳細研究。

采用先進的技術(shù)經(jīng)濟分析方法，對優(yōu)選出的項目開發(fā)方案進行財務(wù)評價、國民經(jīng)濟評價，從而分析項目的可行性。

2.5 編寫研究報告書。

可行性研究報告書是對可行性研究全過程的描述，其內(nèi)容要與研究內(nèi)容相同，且全面、翔實。房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容。

按項目研究詳細程度的不同，可行性研究可劃分為投資機會研究、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，各階段的內(nèi)容是一致的，只是指標的詳細程度存在差別。當然，房地產(chǎn)項目可行性研究的具體內(nèi)容因項目的復(fù)雜程度、環(huán)境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術(shù)經(jīng)濟評價。其具體內(nèi)容如下：

3.1 項目概況。

項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發(fā)項目的自然、經(jīng)濟、水文地質(zhì)等基本條件，項目的規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟指標等。

3.2 市場分析和需求預(yù)測。

在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上，對擬開發(fā)項目的市場需求及市場供給狀況應(yīng)進行科學(xué)分析、客觀預(yù)測，包括開發(fā)成本、市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售期等。

3.3 規(guī)劃方案的優(yōu)選。

在對可供選擇的規(guī)劃方案進行比較分析的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對其進行詳細描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、項目的主要技術(shù)參數(shù)和技術(shù)經(jīng)濟指標、控制性規(guī)劃技術(shù)指標等。

3.4 開發(fā)進度安排。

對開發(fā)進度進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。大型開發(fā)項目，其建設(shè)期長、投資額大，一般需要進行分期開發(fā)，這就需要對各期開發(fā)的內(nèi)容同時作出統(tǒng)籌安排。

3.5 項目投資估算。

項目投資估算即對開發(fā)項目所涉及的成本費；用進行分析估計。房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及的成本費用主要有土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市政基礎(chǔ)設(shè)施費用、公共配套設(shè)施費用、期間費用及各種稅費等。估算的精度要求不高，但應(yīng)充分注意各項費用在不同建設(shè)期的變化情況，力爭與未來事實相符。

3.6 資金的籌集方案和籌資成本估算。

根據(jù)項目的投資估算和投。資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。房地產(chǎn)項目投資額巨大，開發(fā)商必須在投資前作好資金的安排，并通過不同方式籌措資金，保證項目的正常運行。

3.7 財務(wù)評價。

財務(wù)評價是依據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度、現(xiàn)行價格和有關(guān)法規(guī)，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務(wù)狀況進行分析，借以考察項目財務(wù)可行性的一種方法。其內(nèi)容包括項目的銷售收入和成本預(yù)測，預(yù)計損益表、資產(chǎn)負債表、財務(wù)現(xiàn)金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來源與運用表的編制，財務(wù)評價指標和償債指標的計算，如財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負債率等。

3.8 風(fēng)險分析。

風(fēng)險分析是可行性研究的一項重要內(nèi)容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。風(fēng)險分析通過對影響投資效果的社會、經(jīng)濟、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質(zhì)和程度，為控制項目運作過程中的關(guān)鍵因素提供依據(jù)，也為投資者了解項目的風(fēng)險大小及來源提供參考。

3.9 國民經(jīng)濟評價。

國民經(jīng)濟評價是按照資源合理配臵的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現(xiàn)率等經(jīng)濟參數(shù)，分析計算項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻，并評價項目的經(jīng)濟合理性。它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據(jù)之一。因此，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，要綜合考慮項目對社區(qū)、城市環(huán)境、資源有效配臵的影響，進行項目的國民經(jīng)濟評價。國民經(jīng)濟評價包括社會、經(jīng)濟和環(huán)境效益評價。財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價都屬于項目的經(jīng)濟評價，但兩者的評價角度不同。財務(wù)評價側(cè)重于項目本身的獲利能力，國民經(jīng)濟評價側(cè)重于項目對于國民經(jīng)濟的貢獻，即按照資源合理配臵的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價項目的經(jīng)濟合理性。所以國民經(jīng)濟評價又叫費用效益分析。房地產(chǎn)投資需要注意的影響因素

4.1 社會經(jīng)濟環(huán)免對房地產(chǎn)市場的影響

房地產(chǎn)業(yè)不是個孤立的行業(yè)，本書多處強調(diào)，將房地產(chǎn)業(yè)當作國民經(jīng)濟的‘噴頭產(chǎn)業(yè)”來看待是錯誤的，這并不僅僅是個說法問題，而是一個最基本的認識問題：到底是房地產(chǎn)業(yè)帶動國民經(jīng)濟的發(fā)展還是國民經(jīng)濟的成長帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展？如果把這個問題搞顛倒了，在形勢的判斷上就會出現(xiàn)根本性的失誤。無論政府還是企業(yè)都會導(dǎo)致“先人為主”的決策傾向。如年代初海南、惠州、北海等地出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)畸形膨脹，大起大落，都是無視當?shù)貒窠?jīng)濟發(fā)展情況，主次顛倒，沒有擺正房地產(chǎn)業(yè)的位臵所帶來的后果。

4.2 當?shù)卣姓袨閷κ袌龅挠绊?/p>

一些地方政府的城市規(guī)劃及規(guī)劃控制水平對當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)有著直接的影響。眾所周知，在城市規(guī)劃管理比較好的張家港市及江陰市，房地產(chǎn)開發(fā)一直處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)。超前而科學(xué)的規(guī)劃、有效的規(guī)模控制、嚴格的規(guī)劃管理，使這兩個城市的房地產(chǎn)開發(fā)避免7盲目的、一窩蜂的現(xiàn)象，本著配套一片、開發(fā)一片、管理一片的原則，這里的小區(qū)住宅市場基本上沒有出現(xiàn)供大于求的情況，所有樓盤的預(yù)售成績都很好。與此形成對比的是，不少城市的土地批出規(guī)模嚴重失控，房地產(chǎn)市場管理混亂，造成地皮炒賣現(xiàn)象嚴重，商品房供應(yīng)量過大，市場價格起落過劇，地方政府規(guī)劃管理不妥，給發(fā)展商們帶來了很大的風(fēng)險。

4.3 街區(qū)環(huán)境對房地產(chǎn)營銷的影響

古北新區(qū)并非上海鬧市區(qū)，樓價何以如此昂貴？原來，由80年代起率先開發(fā)的第一個上海外貿(mào)區(qū)—一虹橋開發(fā)區(qū)，隨著愈來愈多外商人駐辦公，鄰近的古北新區(qū)自然成為外商購買或租賃住宅的主要目標。區(qū)內(nèi)滿是豪華住宅，住戶大部分是港、臺同胞及外國人，所以成為上海唯—一個名副其實的境外人士居住區(qū)。這使古北新區(qū)享有很高的知名度，并自然形成了一個獨特的社交圈及生活社區(qū)，區(qū)內(nèi)樓宇質(zhì)素又不賴，需求者多而且舍得花大價錢，故此售價及租金曾一直穩(wěn)步上揚。進入1996 年以后，該小區(qū)房價雖有所下跌，但仍是國內(nèi)最貴的地方。從古北新區(qū)的例子可以看出，房地產(chǎn)的價值似乎并不完全取決于樓盤自身的檔次和質(zhì)量，還與周邊的街區(qū)環(huán)境有關(guān)。正因為有虹橋開發(fā)區(qū)的發(fā)展，才產(chǎn)生了對古北新區(qū)高尚住宅的需求，虹橋開發(fā)區(qū)與古北新區(qū)之間明顯存在著功能上的互補關(guān)系。街區(qū)功能是使房地產(chǎn)實現(xiàn)其市場價值的外在動因。投資商自身條件考察

5.1 考察你的經(jīng)驗

隔行如隔山，隔山買牛難。任何一家公司都不可能對自己完全不了解的領(lǐng)域進行投資，房地產(chǎn)投資也是如此。即使是已經(jīng)在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有一定資歷的企業(yè)，如果該公司以前是開發(fā)市內(nèi)寫字樓的，如今目標投資對象是郊區(qū)別墅，那么能不能考慮呢？那要看公司的經(jīng)理層里是否有具備別墅開發(fā)經(jīng)驗的人才，否則還是慎重為好。當然，事情并不是絕對的，當你認為“經(jīng)驗”這一風(fēng)險也值得冒的時候，就不必在這個問題上多思量了。

5.2 考察你的投資方式

由于企業(yè)背景和實力不同，各房地產(chǎn)投資企業(yè)的項目投資方式也不一樣。也許你的企業(yè)從來不會在建一幢樓后靠出租來獲取長期回報，而是建一部分賣一部分，甚至靠預(yù)售樓盤來滾動開發(fā)，那么對那些適合于長線開發(fā)的項目和適于長錢投資的地區(qū)，你就要三思而后行了。有時候一個好項目，到了某些房地產(chǎn)企業(yè)手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。

5.3 考察你的融資能力

每一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)都會遇到借貸和融資問題。問題是你的借貸渠道和融資渠道是否可靠，如果項目建到一半而你的后續(xù)資金又無人提供，那可要人命了。筆者見到不少這樣的事情：一個建了一半的項目因為沒有后續(xù)資金而停工兩三年，前期成本已經(jīng)上升了一半，如此就算建好了也無利潤可言了，明擺著是虧本的生意。分析角度四：投資商的自身條件對營銷的影響俗語說“太貴有自知之明”。房地產(chǎn)商在進行項目分析時是不可能不對自身的條件進行分析的。一家公司不可能什么樣的項目都能開發(fā)，也不可能什么樣的風(fēng)險都敢去冒，所以在考察一個地區(qū)、一個項目值不值得去投資時，還必須有針對性地權(quán)衡：本公司適不適合于那個地區(qū)去投資，適不適合于投資那樣的項目。從全局出發(fā)進行可行性研究

事實上，一個好的市場營銷者才是一個最好的利潤創(chuàng)造者和挖掘者，他們致力于分析各種營銷機會的利潤潛力，捕捉贏利機會。這樣的房屋是有目的、有針對性地建造的。優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司應(yīng)從機構(gòu)內(nèi)外來縱觀其業(yè)務(wù)，監(jiān)視變化中的環(huán)境并抓住最佳的機會。公司營銷人員的主要職責(zé)是辨別外界環(huán)境中的主要變化，通過設(shè)立早期預(yù)警系統(tǒng)，及肘改變營銷策略，去迎接營銷環(huán)境中的新挑戰(zhàn)和新機會。消費者市場分析與營銷環(huán)境分析同等重要。消費者市場包括個人和家庭、消費者在年齡、收入、教育程度、遷移狀態(tài)及興趣等方面差異極大，營銷者區(qū)分不同消費者群體和細小的市場，并按照他們的需要來開發(fā)產(chǎn)品和服務(wù)是非常有用處的。我們應(yīng)在分析消費者行為的基礎(chǔ)上，從消費者購買心理入手，分析營銷策劃人員如何制定營銷計劃。具體來講就是要研究如下問題：購買什么？為什么購買？購買者是誰？如何購買？何地購買？何處購買？結(jié)論。

運用可行性研究的各種指標數(shù)據(jù)，從技術(shù)、經(jīng)濟和財務(wù)各方面論述項目的可行性，分析項目可能存在的問題，提出有效的項目建設(shè)建議。

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[6] 曲波，謝經(jīng)榮，王瑋。中國房地產(chǎn)周期波動的評介與探析[J].中國房地產(chǎn)金融。2003

第三篇：房地產(chǎn)項目可行性研究

第1章 房地產(chǎn)項目概況分析 1.1 房地產(chǎn)項目基本情況介紹 1.2 房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)介紹

1.3 房地產(chǎn)項目的產(chǎn)生背景和建設(shè)必要性 第2章 房地產(chǎn)項目市場調(diào)查分析 2.1 房地產(chǎn)項目市場調(diào)查總論 2.2 房地產(chǎn)項目投資環(huán)境分析

政策環(huán)境分析 經(jīng)濟環(huán)境分析

社會文化分析 宗地現(xiàn)狀分析

配套設(shè)施分析

城市規(guī)劃分析

基礎(chǔ)設(shè)施分析

2.3 房地產(chǎn)項目市場狀況分析

房地產(chǎn)市場分析 板塊競爭對手分析 樓盤競爭對手分析

2.4 房地產(chǎn)項目客戶群分析 2.5 房地產(chǎn)項目swot分析 房地產(chǎn)項目優(yōu)勢分析

房地產(chǎn)項目劣勢分析

房地產(chǎn)項目機會分析

房地產(chǎn)項目威脅分析 房地產(chǎn)項目swot分析表 2.6 房地產(chǎn)項目定位

房地產(chǎn)項目客戶定位 房地產(chǎn)項目產(chǎn)品定位

房地產(chǎn)項目價格定位

第3章 房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計建議與進度安排 3.1 房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計建議 3.2 房地產(chǎn)項目技術(shù)方案說明 3.3 房地產(chǎn)項目開發(fā)進度安排 第4章 房地產(chǎn)項目費用估算

4.1 房地產(chǎn)項目費用估算的范圍和依據(jù) 4.2 房地產(chǎn)項目開發(fā)成本估算 4.3 房地產(chǎn)項目開發(fā)費用估算 4.4 投資成本費用估算匯總 4.5 開發(fā)期經(jīng)營稅費的估算 第5章 房地產(chǎn)項目資金籌措 5.1 資金來源與運用分析 5.2 借款償還計劃 5.3 資金使用的管理

第6章 房地產(chǎn)項目財務(wù)評價 6.1 房地產(chǎn)項目財務(wù)評價概述 6.2 盈利能力分析與相關(guān)報表 6.3 清償能力分析與資產(chǎn)負債表 6.4 資金平衡分析和資金來源與運用表 第7章 房地產(chǎn)項目風(fēng)險分析 7.1 房地產(chǎn)項目不確定性分析

敏感性分析

臨界點分析 概率分析

7.2 房地產(chǎn)項目法律及政策性風(fēng)險分析

房地產(chǎn)項目法律風(fēng)險分析

房地產(chǎn)項目政策性風(fēng)險分析 7.3 房地產(chǎn)項目其他風(fēng)險分析

房地產(chǎn)項目市場風(fēng)險分析 房地產(chǎn)項目經(jīng)營風(fēng)險分析

房地產(chǎn)項目金融風(fēng)險分析

房地產(chǎn)項目技術(shù)和自然環(huán)境風(fēng)險分析 7.4 房地產(chǎn)項目風(fēng)險控制對策 第8章 房地產(chǎn)項目社會評價 8.1 房地產(chǎn)項目社會評價概述 8.2 房地產(chǎn)項目社會影響分析

第9章 房地產(chǎn)項目可行性研究結(jié)論與建議

第四篇：荔灣區(qū)房地產(chǎn)項目可行性研究范本（推薦）

第三段：房地產(chǎn)項目可行性研究范本

商住項目可行性研究報告目錄

1.0項目的基本情況

1.1項目背景

1.2項目主辦單位簡介

1.3主辦單位之合作意向

1.4可行性研究的主要技術(shù)經(jīng)濟指標

2.0項目投資環(huán)境和市場研究

2.1廣州市概況及經(jīng)濟發(fā)展基本情況

2.2廣州市房地產(chǎn)發(fā)展及市場的基本概況

2.2.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展較快

2.2.2房地產(chǎn)開發(fā)工作量迅速增加

2.2.3商品房的銷售量不斷提高

2.2.4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營效益顯著

2.2.5對廣州房地產(chǎn)市場的展望

2.3利用外資開發(fā)的法律依據(jù)

2.4荔灣區(qū)一帶高層、多層住宅、商場的開發(fā)、出售、出租經(jīng)營情況

2.4.1供應(yīng)情況

2.4.2需求情況

2.4.3物業(yè)出租情況

2.4.4對荔灣區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的總體評價分析

2.5對本項目開發(fā)的功能、規(guī)模、標準及營銷的建議

3.0項目開發(fā)及技術(shù)設(shè)計方案的分析

3.1地塊及周圍環(huán)境、建設(shè)開發(fā)條件

3.1.1地理位置及道路交通

3.1.2地形、地質(zhì)

3.1.3附近商業(yè)及生活配套，市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施

3.1.4綜合評述

3.2地塊拆遷安置情況

3.3場地三通一平的安排

4.0項目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織與實施計劃

5.0項目投資構(gòu)成、總投資估算、資金籌措計劃

5.1基本參數(shù)

5.2土地成本（以下均為人民幣計算）

5.3建安工程成本

5.4前期費用

5.5紅線內(nèi)外工程技工建配套費

5.6不可預(yù)見費

5.7開發(fā)期稅費

5.8資金籌措計劃及財務(wù)費用

5.8.1資金籌措

5.8.2財務(wù)費用

6.0可行性研究財務(wù)數(shù)據(jù)的選定和預(yù)測

6.1售樓收入的測定

6.1.1住宅銷售單價的測定

6.1.2商鋪銷售單價的測定

6.1.3單位銷售單價的測定

6.1.4建議銷售價

6.1.5實際銷售總收入

6.2大廈經(jīng)營管理費用收入與支出

6.3經(jīng)營稅費及所得稅的繳交

6.4土地增值稅

6.5所得稅

7.0項目經(jīng)濟效益分析

7.1項目盈利能力分析

7.1.1內(nèi)部收益率（IRR）

7.1.2凈現(xiàn)值（NPV）

7.1.3凈現(xiàn)值率（NPVR）

7.1.4投資回報率

7.2項目的不確定性分析

7.2.1項目盈虧平衡分析

7.2.2項目敏感性分析

7.2.3概率分析

8.0可行性研究結(jié)論與建議

8.1項目綜合經(jīng)濟評價

8.2有關(guān)說明及建議

8.3項目主要技術(shù)經(jīng)濟數(shù)據(jù)、指標綜合表

附表、附圖

附表一項目綜合收益表

附表二項目動態(tài)綜合表

附表三項目投資利息估算表

附表四土地增值稅計算表

附表五項目敏分析

附圖一項感性分析表

附表六概率目盈虧平衡分析曲線

附圖二項目敏感性分析圖

附錄

1.0—2.3（略）

2.4荔灣區(qū)一帶高層、多層住宅、商場的開發(fā)、出售、出租經(jīng)營情況

2.4.1供應(yīng)情況1993、1994年荔灣區(qū)商品房供應(yīng)量統(tǒng)計表

單位：平方米

住宅商場寫字樓合計

93年推出面積***6899

占當年推出比例72.5%27.5%0%100%

94年推出面積7967***173560

占當年推出比例46%18.3%35.7%100%

95年總供應(yīng)量***9760459

所占比例66.4%25.4%8.2%100%

由此可見，荔灣區(qū)商品房的開發(fā)以住宅開發(fā)為主，原因在于受特定的地理環(huán)境影響（該區(qū)多橫巷窄路，民宅多為2、3層的舊式建筑物），城區(qū)規(guī)劃的整體性及商業(yè)發(fā)展的環(huán)境與潛質(zhì)不如東山、越秀、天河等區(qū)，目前推出的大型高級商務(wù)樓宇亦只有廣州及舊商店的改造，大大促進了該區(qū)的商業(yè)物業(yè)的開發(fā)。

以上供應(yīng)量的統(tǒng)計是根據(jù)政府以發(fā)預(yù)售許可證的數(shù)據(jù)所得，故正待開發(fā)而未領(lǐng)預(yù)售證的項目或地鐵上蓋物業(yè)等潛在供應(yīng)量不在統(tǒng)計范圍內(nèi)。據(jù)目前所知，舊項目所在地四周有三個地塊正待拆遷開發(fā)，東有置業(yè)公司，北有廣州市工程承包公司和錦龍公司，西南面有荔灣區(qū)房管物業(yè)。房管局負責(zé)開發(fā)一棟9層住宅，總建筑面積達9000平方米。另外，鄰近項目所在地的地鐵沿線上蓋物業(yè)共4個，總建筑面積達461922平方米（地鐵上蓋物業(yè)具體情況見表），但以上項目（荔灣區(qū)房管局開發(fā)的9層物業(yè)除外）受舊城區(qū)拆遷困難和地鐵的影響，正式動工日期目前仍無法估計，預(yù)計還有很長一段時間，故在本項目的建設(shè)銷售期間，其供應(yīng)量對項目的影響不會太大，對于潛在供應(yīng)量的開發(fā)情況有待日后進一步跟蹤。

地鐵首期工程部分上蓋發(fā)展物業(yè)情況一覽表

序號地塊編號所在區(qū)地理位置用地功能總建筑面積（平方米）

1HR-2荔灣區(qū)華貴路以西，寶源路以南，多寶路以北公寓、商業(yè)107874

2HR-3荔灣區(qū)華貴路以東，長壽西路以南公寓、商業(yè)76508

3HR-4荔灣區(qū)華貴路兩側(cè)，龍津中路以南，長壽西路以北公寓、商業(yè)、寫字樓233656 4HR-5荔灣區(qū)華貴路以西，寶源路以北公寓、商業(yè)、寫字樓43884

現(xiàn)時荔灣區(qū)推出的多層物業(yè)一般規(guī)模不大，總建筑面積約6000—7000平方米左右，多以內(nèi)銷形式為主，占該區(qū)居住物業(yè)推出面積的11%左右；而高層所占比例大大超于前者，為89%，總建筑面積一般在2—4萬平方米左右（荔灣廣場除外），主要集中分布在繁華路段或交通主干線上，如下九路、人民北路、光復(fù)路等路段。至1994年8月，該區(qū)推出的居住物業(yè)中，內(nèi)銷占17.4%，外銷占82.6%。

2.4.2需求情況

2.4.2.1樓宇成交總體情況及分析

從廣州市有關(guān)部門資料可見，1993年至1994年8月荔灣區(qū)商品房總供應(yīng)量為760459平方米，但據(jù)已有登記成交記錄表明，至1994年8月止，該區(qū)已推出銷售的樓盤總面積實際為441256平方米，故本報告將以實際推出的面積總數(shù)作供應(yīng)量統(tǒng)計數(shù)據(jù)。據(jù)資料顯示，至1994年8月，該區(qū)商品房總成交量為212356平方米，占該區(qū)實際推出可供銷售面積的48.1%。其中內(nèi)銷成交量占13%，外銷占87%。與廣州市其他舊城區(qū)相比（即東山、越秀、海珠區(qū)三區(qū)），荔灣區(qū)的總成交量最高。在成交的商品房中，住宅占大部分，比例為70.2%。由此可見，未來幾年內(nèi)，住宅仍是該區(qū)最大的需求。

1993年—1994年荔灣區(qū)商品房銷售情況

單位：平方米

住宅商場寫字樓合計

93年成交面積***

占該年總成交97.3%2.7%0%100%

94年成交面積614***122258

占該年總成交量比例50.2%25.4%24.4%100%

95年總成交量***29777212356

所占比例70.2%15.8%14%100%

由于廣州市普遍存在商品房交易登記滯后的情況，實際成交率往往高于政府的登記數(shù)，通過對典型樓盤的調(diào)查可對商品房的需求情況有更深入和較準確的了解。

2.4.2.2樓盤調(diào)查范圍

本報告調(diào)查該區(qū)內(nèi)8個高層及3個多層居住物業(yè)，以其為代表分析荔灣區(qū)居住物業(yè)的銷售情況。其中8個高層居住物業(yè)總建筑面積為50萬平方米，占荔灣區(qū)全部高層居住物業(yè)的83.3%。

2.4.2.3樓盤銷售情況分析

在調(diào)查的8個高層居住物業(yè)中，成交情況較理想的當數(shù)西關(guān)大廈、荔灣廣場和安富花園。（見后表）

西關(guān)大廈是荔灣區(qū)首座推出的高層居住物業(yè)，由于當時僅此一家，市場供少于求，所以1992年5月剛推出時盡管均價已高達每平方米7000港元，但僅一年時間已全部售完，現(xiàn)時二手市場住宅價位每平方米在港元8500—10000元之間，比1992年推出時價位上升了約25%左右。

至于荔灣廣場，占盡天時、地利、人和，特別性較大，為一般樓盤所不能相比，其一：該物業(yè)地處下九路商業(yè)中心區(qū)，西面單邊臨街，距地鐵首期工程沿線長壽路站步行僅需幾分鐘；其二：荔灣廣場是荔灣區(qū)規(guī)模最大的大型高層居住物業(yè)，總建筑面積達24萬平方米，同時也是廣州市舊城改造的典范，受到政府有關(guān)部門的高度重視和廣大市民的關(guān)注、配合，發(fā)展商耗資逾5億港元，僅以一年時間就完成了所有拆遷工作；其三：發(fā)展商非常注重對樓盤的宣傳，每期推出均在各大報刊（包括香港地區(qū)）刊登。

2.4.3物業(yè)出租情況（略）

2.4.4對荔灣區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的總體評價分析

（1）供應(yīng)方面，商品房的開發(fā)以居住物業(yè)的開發(fā)為主并向高層發(fā)展。

（2）需求方面，住宅需求大于商業(yè)用房需求。買家香港、國內(nèi)人士各半，自用客多，中小面積單元的銷路較大。

（3）建議本地區(qū)之開發(fā)項目宜選擇面向大眾的市場策略。通過對附近樓宇的售價及銷售情況進行比較分析，建議樓宇現(xiàn)時售價不宜過高，均價為每平方米8500—9000港元左右。商場首層均價宜在每平方米21000—25000港元左右（指整個商場已有基本裝修和間隔）。

2.5對本項目開發(fā)的功能、規(guī)模、標準及營銷的建議

1.文昌廣場位于廣州舊城區(qū)人口稠密的地段，生活配套設(shè)施較為完善，鄰近商業(yè)中心區(qū)或主要商業(yè)繁華街道，至廣州首期地鐵長壽路站步行只需五分鐘路程，是較理想的住宅開發(fā)地點。從市場調(diào)查可知其附近區(qū)域住宅以及商業(yè)物業(yè)的發(fā)展與廣州其他地區(qū)相比，是有較大市場潛力的。但在實際開發(fā)中仍需要根據(jù)具體條件加以分析，以確定合適的市場目標及開發(fā)營銷方式。

2.根據(jù)市場調(diào)查報告顯示以及項目所在地點環(huán)境條件等因素，文昌廣場地段是以居住為主的地區(qū)，商業(yè)環(huán)境不佳。由于商業(yè)物業(yè)的發(fā)展在廣州受傳統(tǒng)商業(yè)消費地段、市民消費習(xí)慣，以及市區(qū)整體規(guī)劃功能的影響甚大，以目前文昌廣場改造的局部商業(yè)環(huán)境是難以形成城市商業(yè)中心的，過大規(guī)模的以及過高標準建設(shè)商業(yè)用房，容易造成今后在出售和出租上的困難。建議商業(yè)用房在3層以下，標準則以居住區(qū)配套商業(yè)中心較適宜。

3.目前廣州市區(qū)及鄰近供應(yīng)的高層住宅大部分以高檔外銷為主，荔灣區(qū)的出售樓宇更為突出，從成交情況分析，該區(qū)的外銷住宅成交好于其它老城區(qū)。但由于該區(qū)是廣州市舊城改造的重點地區(qū)，鑒于拆遷成本和城市規(guī)劃的要求，今后該區(qū)發(fā)展主要是高層住宅為主，隨著供應(yīng)量的增長，目前較高的外銷率將會逐步回落，但是隨著廣州市拆遷區(qū)域的擴大，本地回遷需求亦將加大，這部分的市場將會增加，因此文昌廣場住宅的市場定位可考慮1/3外銷，2/3內(nèi)銷，在確定建設(shè)標準與售價時應(yīng)充分考慮到這一因素。內(nèi)銷房平均售價不宜超過港幣8500元，外銷房不宜超過港幣9200元，商場（僅首層）平均價應(yīng)為港幣23000元左右。考慮到銷售對象的變化，以及國內(nèi)用家承受能力，設(shè)計住宅單元以40—50平方米為主，并具有較高的實用率。

4.由于近年供應(yīng)量增大，把握好銷售的時機和制定好相應(yīng)的銷售策略是十分重要的。首期銷售應(yīng)在結(jié)構(gòu)出地面，或完成裙樓時推出，鑒于現(xiàn)時樓花一次性付款的客戶甚少，分期付款以及銀行按揭對于內(nèi)外銷來說都是十分必要的。隨著競爭的加劇，投資者對物業(yè)認識的設(shè)計合理與否、質(zhì)量的高低、企業(yè)信譽以及售樓前后服務(wù)的好壞是十分重要的，發(fā)展商在開發(fā)過程中應(yīng)注意好以上的工作。

5.隨著國內(nèi)房地產(chǎn)大規(guī)模的開發(fā)，市場已趨平衡，樓價升幅將相應(yīng)減緩。因此，開發(fā)與營銷過程中密切注重市場的變化，嚴格控制成本在今后將顯得尤其重要，對營銷的影響甚大。序號樓盤名稱裝修標準設(shè)備停車位內(nèi)部間隔（平方米）現(xiàn)時工程進度銷售面積（平方米）銷售率推出日期交樓日期最高價HKD/M2最低價HKD/M2現(xiàn)時平均價HKD/M2一次性付款折后均價

1荔灣廣場玻璃幕墻，裙樓高級花園巖地臺，住宅內(nèi)柚木地板，乳膠漆，廚廁瓷片到頂進口電梯3臺/座，電腦監(jiān)控報案系統(tǒng)，商場中央空調(diào)，進口自動扶手梯48部，住宅配潔具地下層底部共500多個車位，租金待定住宅：80-89挖椿井12萬71.6%93.195.121***008800

商場：22-17012萬30.8%93.995.128***57545260

2惠城花園玻璃幕墻，花崗巖地臺，住宅乳膠漆，廳房柚木地板，廚廁瓷片到天花，防滑彩釉磚地面名廠快速電梯，廚房配不銹鋼洗滌盆及柜，名廠高級潔具全套，商場采光頂?shù)叵乱粚油＼噲?00個車位租售待定住宅：78-157挖椿井4164760%93.996.6125758*** 商場：11-20301360080%94.196.647201***7700

3安富花園外墻玻璃紙皮石彩釉住宅柚木地板，高級瓷磚到頂?。好孔麖S電梯，配進口衛(wèi)生潔具，抽油煙機，地柜、洗盆及吊柜、煤氣熱水爐，協(xié)助辦理開IDD手續(xù)-1，-2層為地下停車場全部出售，價位待定住宅：70-100地面5層3900082%93.196.***550 商場：12-53（2,3層）578165%93.996.***120857

4金信大廈外墻彩色玻璃馬賽克住宅內(nèi)洋什木地板，廚廁瓷片到頂，商場大理石地臺住：名廠電梯2部，配高級潔具，廚柜，不銹鋼水盆，抽油煙機-1到-3層停車場全部用作出租，租價待定住宅：70-100地面3層2200038.7%93.1296.***00

商場：12-53（2,3層）4000未推出

5西關(guān)大廈外墻天然石片彩釉，大理石地板，住宅耐磨磚，彩釉磚地面，墻身乳膠漆，廚廁瓷片到頂?。好麖S電梯8部，進口潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇?。好麖S電梯8部，進口潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇有停車場，租金待定住宅：71-118現(xiàn)樓可交付使用22169100%92.594.***500

商場：共四上一大客包租商場：共四層由一大客包租850092.594.12

6荔灣城玻璃幕墻花崗巖地板，住宅內(nèi)彩釉磨地磚，墻身乳膠漆，廚廁瓷磚至天花?。焊呒夒娞?部，住宅配抽油煙機、吊柜、浴缸、坐廁及洗面盆-1，-2層為停車場只3000平方米，約300個單位，租金待定住宅：98-120現(xiàn)已封頂正在裝修1300093%93.194.***8100

商場：13-73450075%93.194.1228972206***0

7荔怡中心外墻高級配色陶瓷磚住宅內(nèi)墻身乳膠漆，柚木地板，廚廁高級防滑地磚，高級瓷磚至天花住宅每座名廠高速電梯2部，配廚柜，熱炎爐，抽油煙機，煮食爐，IDD線路連電話機，進口潔具，熱氣機等地下車庫1層，租售未定，個數(shù)未定住宅：64-165復(fù)式：186挖椿井1380039.2%94.795.***9170

商場：13-170（首層）277094.795.***8032172

8逢源大廈外墻錦磚及高級紙皮石住宅內(nèi)乳膠漆，廚廁顏色高級，瓷磚個人花，柚木地板及防滑磚，大堂鋪石每座住宅名廠電梯2部，配廚柜一臺，抽氣扇，不銹鋼洗淋盆一個，潔具

全套及儲物柜，浴室鏡一個地下車庫1層，租售未定，個數(shù)未定住宅：88-110復(fù)式：151地面2層1700063.2%93年95.***650

沒有商場

9西灣路商業(yè)住宅樓外墻高級玻璃馬賽克及條形彩釉磚，住宅廳房多彩彈涂，彩釉磚地面配不銹鋼洗滌盆，抽油煙機，坐廁。排氣扇，洗面盆有停車場，租金待定住宅：53-110地面8層380060%94年95.***05

商場：不賣314095.1

10中山八路商住樓外墻玻璃馬賽克住宅內(nèi)墻灰沙批，水泥地面，天花紙筋灰批灑窗帶門為鋼門窗沒有沒有住宅：72-98地面1層345027.8%94.895.***264

商場：不賣98795.12

11寶源大廈外墻白色條磚，住宅內(nèi)鋪釉面磚，乳膠漆，廚廁瓷片到天花，茶色鋁合金窗一部國產(chǎn)電梯，廁所裝坐廁沒有停車位住宅：32-68開始做三通一平442021.5%94.995.***968

商場：未推出126794.1195.1222000

3.0項目開發(fā)及技術(shù)設(shè)計方案的分析（略）

3.1地塊及周圍環(huán)境、建設(shè)開發(fā)條件

3.1.1地利位置及道路交通

本項目位于廣州市荔灣區(qū)，東為文昌北臨街，南鄰耀華北約，西至荷溪三約直街，北接幸福西街。其中文昌北可通運輸車輛，能滿足項目施工需要；而耀華北約，幸福西街為兩條十五米規(guī)劃路貫穿，項目建成后將三面臨街。加上首期地鐵長壽西出口近在咫尺（從項目地點至前述地鐵出口，步行不超過五分鐘），將來交通會十分便利。但南面規(guī)劃路將小區(qū)分割，影響了項目的整體性，并會為將來的管理帶來不便。

標的影響，項目各項評價指標對這兩種風(fēng)險因素的變化較為敏感，尤其是銷售價格因素。

3.1.2地形、地質(zhì)（略）

3.1.3附近商業(yè)及生活配套，市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施（略）

3.1.4綜合評述（略）

3.2—7.1（略）

7.2項目的不確定性分析

7.2.1項目盈虧平衡分析（略）

7.2.2項目敏感性分析（略）

7.2.3概率分析

根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果及形勢預(yù)測，項目將來售價較基準方案高的機會較小，而投資增加的機會較大。由此判斷，銷售價格、建設(shè)投資（兩者之間相互獨立）等不確定因素可能發(fā)生的變化及其發(fā)生的概率值見下表。

較基準方案變化+10%0-10%

銷售價格30%50%20%

建設(shè)投資40%50%10%

不確定性因素變化的概率值

貼取現(xiàn)率為15%，對本項目自有資金的凈現(xiàn)值進行計算，可得凈現(xiàn)值得期望值為379萬港元，有機會出現(xiàn)赤字，故本項目有一定風(fēng)險，但虧本可能性較小。

8.0可行性研究結(jié)論與建議（略）

8.1項目綜合經(jīng)理評價

上述市場、投資和財務(wù)效益評估的結(jié)果說明，本項目作為住宅為主的項目是有較好市場前景的。項目所在地點交通、市政及綜合生活配套設(shè)施完善，尤其是處于老城區(qū)中心、地鐵出口

鄰近區(qū)域，地點上有較大的優(yōu)勢，并且本項目發(fā)展商能獲取所得稅15%的優(yōu)惠，地價有償使用的支付金額較低，利用外資開發(fā)可有效地減少資金的成本。在實際測算中采取較穩(wěn)妥的銷售收入方式，測算結(jié)果仍能達到較理想的投資效益率（動態(tài)與靜態(tài)），且有較強的抗風(fēng)險能力。初步評估結(jié)果表明，該項目可行；與廣州市目前一般房地產(chǎn)發(fā)展項目相比，具有較大的優(yōu)勢。

8.2有關(guān)說明及建議

1.本報告是在未有具體確定合作方式與條件的前提下進行投資測算的，僅反映項目本身的效益情況，待確定合作方式與條件后，才能測算出合作各方的實際投資效益情況。

2.本報告的投資估算是按照廣州市目前同類型項目的投資水平及初步考察當?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施條件后估算的，由于建筑方案尚有待修改，工程施工條件和方法還需進一步落實研究，搬遷的準備與計劃還有待完善，實際投資成本將根據(jù)設(shè)計的修改與工程研究的深入及搬遷工作的落實作相應(yīng)的調(diào)整。

3.由于拆遷工作在前期開展，以及投入的啟動資金很大，其拆遷周期的長短、成本控制的好壞，對項目投資的整體效益影響是很大的，目前，開發(fā)區(qū)房產(chǎn)公司已作了大量的工作，今后還需給予充分的重視，與后期的開發(fā)必須緊密銜接。

4.本項目位于地鐵長壽路站鄰近，地鐵的優(yōu)勢與影響今后售樓是十分重要的，一旦確定投資，應(yīng)抓緊有利時機，在地鐵沿線物業(yè)尚未大規(guī)模建設(shè)推出時，盡快開發(fā)投入市場，地鐵概念在廣州市物業(yè)中將是一個最重要的市場影響，本項目應(yīng)先入一步，充分利用。

5.鑒于廣州市目前及今后相當一段時間內(nèi)市場的變化，以及以內(nèi)銷為主的變化，售價將是最敏感的因素之一，同時物業(yè)的質(zhì)量與開發(fā)管理水平對在較大的市場競爭中能保持較好的售價水平是至關(guān)重要的，發(fā)展商除密切注意市場，選擇合適的市場策略外，還要求合營公司組織一支高素質(zhì)、高水平的開發(fā)管理隊伍。從設(shè)計、工程、營銷到物業(yè)管理均能達到較高的水準，以抓住機會，減少風(fēng)險，實現(xiàn)項目的盈利目標。

8.3項目主要技術(shù)經(jīng)濟數(shù)據(jù)、指標綜合表（略）

附圖、附表、附錄部分（略）

第五篇：房地產(chǎn)項目可行性研究

房地產(chǎn)項目可行性研究

收益情況：開封東區(qū)汴京大道東延段，土地105畝，臨一類大街寬度300米，預(yù)計摘牌價格50萬/畝，地價5250萬，該地段可規(guī)劃商場酒店寫字樓住宅，低密度狀況容積率為3，建筑面積21萬，均價5000（含寫字樓臨街房），預(yù)計收入10億。（以上保守估算）

土地獲得方法：政府設(shè)定摘牌資格，然后該公司摘牌。

投入一：地上苗木賠付100萬，開發(fā)成本：目前高檔小區(qū)（部分洋房、部分高層）建筑成本（含規(guī)劃設(shè)計綠化）1600元，此項投入3.36億。

投入二：代建新農(nóng)村社區(qū)投入5000萬（該資金已經(jīng)進場，新農(nóng)村改造項目已經(jīng)封頂）

投入三：掛牌拿地前期工作費、開發(fā)費用以及其他零星支出。

招商意向：股權(quán)整體收購、或者投資方控股經(jīng)營。項目背景：置業(yè)公司幾位股東是南方人，該投資不符合當初”快進快出”的投資意向，目前資金鏈緊張，繼續(xù)投入能力不足。

區(qū)位展望：周邊配套成熟，周邊地塊已經(jīng)售出，此地塊屬于稀缺資源，未來將是東核心區(qū)。