第一篇：購(gòu)房合同糾紛案例

購(gòu)房合同糾紛案例

所屬類別：商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓糾紛案 法院所屬區(qū)域：吉林省判決法院：吉林省長(zhǎng)春市中級(jí)人民法院 案號(hào)：(2008)長(zhǎng)民一終字第162號(hào)

判決日期：2008-6-19 當(dāng)事人：賈騰、田麗麗

上訴人賈騰，男，1983年7月24日生，漢族，無(wú)職業(yè)，現(xiàn)住長(zhǎng)春市綠園區(qū)藍(lán)天花園小區(qū)11號(hào)樓2單元703室。

委托代理人唐康，吉林君浩律師事務(wù)所律師。

被上訴人(原審原告)田麗麗，女，1981年12月17日生，漢族，無(wú)職業(yè)，住九臺(tái)市怡景花園小區(qū)。

委托代理人李玉珍，吉林國(guó)洋律師事務(wù)所律師。

案情介紹：

2001年10月16日，賈騰與賣房人吉林省建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《購(gòu)房合同書》，購(gòu)買長(zhǎng)春市綠園區(qū)藍(lán)天花園小區(qū)11號(hào)樓2單元703室。合同約定，賈騰首付款交付后，余款21萬(wàn)由賣房人提供按揭貸款給付。此后，賣房人去向不明。2006年6月，田麗麗稱賣房人已將賈騰應(yīng)按揭支付的購(gòu)房款債權(quán)轉(zhuǎn)移給她，并向長(zhǎng)春市綠園區(qū)人民法院起訴賈騰，要求賈騰給付購(gòu)房款。

2006年6月28日，長(zhǎng)春市綠園區(qū)人民法院(2006)綠民二初字第304號(hào)《民事判決書》判決：賈騰給付田麗麗購(gòu)房款210，000.00元或于本判決生效后20日內(nèi)賈騰將辦理按揭還款的委托手續(xù)及其他全部與按揭相關(guān)的資料交與田麗麗，由田麗麗辦理按揭，費(fèi)用由賈騰承擔(dān);案件受理費(fèi)5660.00元由賈騰承擔(dān)。賈騰不服，向長(zhǎng)春市中級(jí)人民法院提出上訴。

2006年12月4日，長(zhǎng)春市中級(jí)人民法院(2006)長(zhǎng)民四終字第686號(hào)《民事裁定書》裁定：撤銷長(zhǎng)春市綠園區(qū)人民法院(2006)綠民二初字第304號(hào)民事判決書;發(fā)回長(zhǎng)春市綠園區(qū)人民法院重審。

2008年1月18日，長(zhǎng)春市綠園區(qū)人民法院(2007)綠民重字第6號(hào)《民事判決書》判決：賈騰給付田麗麗購(gòu)房款21萬(wàn)元，或于本判決生效后20日內(nèi)，賈騰將辦理按揭還款的委托手續(xù)及其他全部與按揭相關(guān)的資料交與田麗麗，由田麗麗辦理按揭，費(fèi)用由賈騰承擔(dān);案件受理費(fèi)5660.00元由賈騰承擔(dān)。賈騰不服，向長(zhǎng)春市中級(jí)人民法院提出上訴。

2008年6月19日，長(zhǎng)春市中級(jí)人民法院(2008)長(zhǎng)民一終字第162號(hào)《民事判決書》判決：駁回上訴，維持原判;二審受理費(fèi)由賈騰承擔(dān)。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：

沒(méi)有商品房《土地使用權(quán)證》，買賣該商品房是否合法有效。

本案先后經(jīng)過(guò)四次審判，吉林省建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(田麗麗)至今不能向人民法院提交長(zhǎng)春市綠園區(qū)藍(lán)天花園小區(qū)11號(hào)樓2單元703室的《土地使用權(quán)證》，違反《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第44條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第23條、《中華人民共和國(guó)合同法》第52條、《長(zhǎng)春市城市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理?xiàng)l例》第7條、第11條、第13條之規(guī)定。

法院審判：

關(guān)于賈騰與建業(yè)公司簽訂的《購(gòu)房合同書》是否有效的問(wèn)題，本合議庭認(rèn)為，該《購(gòu)房合同書》系賈騰與建業(yè)公司雙方真實(shí)意思表示，且已交付賈騰使用多年，該房已于1999年取得了商品房預(yù)售許可證，并于2005年8月22日在產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證中心辦理了商品房登記備案，具備商品房轉(zhuǎn)讓條件，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定該合同有效。綜上，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律

正確，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第153條第1款第1項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：駁回上訴，二審案件受理費(fèi)由賈騰承擔(dān)。

經(jīng)典評(píng)析：

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定：“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。《”城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》

第23條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。”《長(zhǎng)春市城市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理?xiàng)l例》第7條規(guī)定：“房屋及其附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨同轉(zhuǎn)讓。有下列情形之一的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：(一)無(wú)合法權(quán)屬證件的?！钡?1條規(guī)定：“辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提供下列證件：(一)房屋所有權(quán)證書、土地使用權(quán)證書等權(quán)屬證件?！钡?3條規(guī)定：“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)進(jìn)入房地產(chǎn)交易市場(chǎng)掛牌交易，并符合下列條件：(一)持有土地使用權(quán)證書等有關(guān)證件。”

兩審法院不顧吉林省建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(田麗麗)至今沒(méi)有向人民法院提交長(zhǎng)春市綠園區(qū)藍(lán)天花園小區(qū)11號(hào)樓2單元703室《土地使用權(quán)證》的事實(shí)，無(wú)視賈騰在答辯狀、上訴狀及在庭審過(guò)程中多次提請(qǐng)法庭要求吉林省建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(田麗麗)當(dāng)庭出示長(zhǎng)春市綠園區(qū)藍(lán)天花園小區(qū)11號(hào)樓2單元703室《土地使用權(quán)證》的正當(dāng)要求，違反上述相關(guān)的法律、法規(guī)規(guī)定，判定賈騰與吉林省建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《購(gòu)房合同書》合法有效，實(shí)屬錯(cuò)判。

2009年3月28日，賈騰向吉林省高級(jí)人民法院提交再審申請(qǐng)書，并提交新調(diào)取的證據(jù)。長(zhǎng)春市規(guī)劃局出具的建設(shè)工程規(guī)劃許可證(附件)證明：長(zhǎng)春市綠園區(qū)藍(lán)天花園小區(qū)11號(hào)樓2單元703室系案外人長(zhǎng)春市人民檢察院的房產(chǎn)，而不是吉林省建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(田麗麗)的房產(chǎn)，吉林省建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(田麗麗)依法無(wú)權(quán)處置長(zhǎng)春市人民檢察院的房產(chǎn)，該房的買賣應(yīng)當(dāng)由賈騰與長(zhǎng)春市人民檢察院簽訂《購(gòu)房合同書》才合法有效;長(zhǎng)春市土地管理局出具的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地建設(shè)用地審批表》證明：長(zhǎng)春市綠園區(qū)藍(lán)天花園小區(qū)11號(hào)樓703室是在國(guó)家無(wú)償劃撥的土地上建設(shè)的安居工程住宅，安居工程住宅依法不應(yīng)以商品房出售。長(zhǎng)春市人民檢察院不是房地產(chǎn)開發(fā)商，其所屬房屋也不是商品房而是安居工程住房，依法不應(yīng)當(dāng)以商品房出賣。本案中，非房屋所有權(quán)人吉林省建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(田麗麗)將房屋所有權(quán)人長(zhǎng)春市人民檢察院的非商品房--長(zhǎng)春市綠園區(qū)藍(lán)天花園小區(qū)11號(hào)樓2單元703室以商品房的價(jià)格賣給賈騰，已侵害賈騰的合法住房權(quán)益。

第二篇：購(gòu)房合同糾紛案例

購(gòu)房合同糾紛案例：已生效合同不受限購(gòu)政策影響 2011年2月出臺(tái)的“京十五條”也被稱為“限購(gòu)政策”，此前簽署的購(gòu)房合同受不受“京十五條”的限制？成為近年來(lái)房屋買賣合同糾紛的新問(wèn)題。日前，朝陽(yáng)區(qū)檢察院通報(bào)一案，明確正在履行中的房屋買賣行為不因?yàn)橄拶?gòu)政策的出臺(tái)而無(wú)效。

2010年1月，小謝與小蘇簽訂《房屋買賣合同》，雙方約定小蘇將名下一套位于朝陽(yáng)區(qū)望京的房產(chǎn)以288萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給小謝，小謝分五期支付房款。合同簽署當(dāng)天，小謝支付了10萬(wàn)元訂金并住進(jìn)該處房產(chǎn)。就在小謝按約定支付完前四期房款后，“京十五條”出臺(tái)。因?yàn)樾≈x沒(méi)有本市戶口，且雙方?jīng)]有辦理房屋過(guò)戶手續(xù)和網(wǎng)簽（即簽訂合同后到房地產(chǎn)相關(guān)部門備案，并網(wǎng)上公布），小蘇要求雙方終止合同，小謝則起訴到法院要求小蘇繼續(xù)履行合同。

法院經(jīng)過(guò)審理后判決合同繼續(xù)履行，小蘇應(yīng)配合小謝辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。小蘇不服生效判決，向檢察機(jī)關(guān)提出監(jiān)督申請(qǐng)。檢察機(jī)關(guān)經(jīng)審查認(rèn)定原審判決并無(wú)不當(dāng)，最終未支持小蘇的監(jiān)督申請(qǐng)。

辦案檢察官認(rèn)為，“京十五條”在性質(zhì)上不屬于行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定。我國(guó)合同法規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。根據(jù)上述規(guī)定，房屋買賣合同不因違反“京十五條”而無(wú)效。本案中，小謝是否具備購(gòu)房資格、是否按行政機(jī)關(guān)的要求辦理網(wǎng)簽、是否具備過(guò)戶的現(xiàn)實(shí)可能性，只會(huì)對(duì)合同履行及房屋過(guò)戶產(chǎn)生影響，不影響合同生效。小蘇提出的合同無(wú)效并沒(méi)有法律依據(jù)。

其次，本案也不適用情勢(shì)變更原則。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控并非是令所有市場(chǎng)主體猝不及防的突變過(guò)程，而是經(jīng)歷了一個(gè)從限貸到限購(gòu)逐步加強(qiáng)和完善的發(fā)展過(guò)程。房屋買賣合同作為一種標(biāo)的額相對(duì)較大、與買賣雙方切身利益密

切相關(guān)的合同，當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)對(duì)合同訂立后可能出現(xiàn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及各種履行障礙均應(yīng)有一定程度的預(yù)見(jiàn)和判斷。房屋限購(gòu)政策不屬于不可預(yù)見(jiàn)的客觀情況，不適用情勢(shì)變更原則。

檢察官提醒廣大市民，賣房人將房屋賣給不具備在京購(gòu)房資格的購(gòu)房者，買賣合同一般是有效的，但可能會(huì)被法院判決解除。而在訴訟中，如果當(dāng)事人對(duì)購(gòu)房者是否具備購(gòu)房資格等事實(shí)存在異議，可向房屋管理部門反映，購(gòu)房者對(duì)其具備“京十五條”規(guī)定的購(gòu)房資格應(yīng)有舉證責(zé)任。

第三篇：購(gòu)房合同糾紛案例解析

購(gòu)房合同糾紛案例解析

來(lái)源:未知 作者：gege 日期：12-03-1

3單方擴(kuò)大解約權(quán)

【實(shí)例1】《××居商品房認(rèn)購(gòu)書》中規(guī)定：“若乙方支付定金之日起十天內(nèi)未能依時(shí)簽署《商品房買賣合同》及交付首期房?jī)r(jià)款，則甲方有權(quán)單方面解除本商品房認(rèn)購(gòu)書，并不退還定金。”

【實(shí)例2】《××花園商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》中規(guī)定，“認(rèn)購(gòu)方應(yīng)在2003年×月×日之前前往簽訂《商品房買賣合同》，逾期者視同違約，開發(fā)商不另行催告，本協(xié)議自然作廢?！?/p>

【分析】

訂立或解除合同必須在當(dāng)事人自愿前提下進(jìn)行，任何一方不得擅自變更或者解除。按最高人民法院的司法解釋，在商品房買賣中，買受人遲延履行債務(wù)，出賣人要進(jìn)行催告，催告后，買受人還有三個(gè)月的寬限期，如在此期限內(nèi)仍未履約，方可解約。此外，條款中所謂“違反任何條款”、“未能依時(shí)簽署”等內(nèi)容都不具體明確。這種做法客觀上隱瞞了導(dǎo)致不能簽訂購(gòu)房合同的多種情況，如不可抗力、意外事件、經(jīng)營(yíng)者自身責(zé)任等，故意排除了消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者協(xié)商或經(jīng)催告履行債務(wù)的可能。上述格式條款加重了消費(fèi)者責(zé)任，單方擴(kuò)大了經(jīng)營(yíng)者解除合同的權(quán)利，剝奪了消費(fèi)者依法變更、解除合同的權(quán)利，侵害了消費(fèi)者的公平交易權(quán)和自主選擇權(quán)。

任意使用免責(zé)權(quán)

【實(shí)例】

某房地產(chǎn)公司制定的《商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議》中規(guī)定：非出賣人原因造成的延誤因素包括但不限于：政府管制及辦證行為滯后、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規(guī)定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。出賣人在交房時(shí)告知買受人即可據(jù)實(shí)予以延期交房。

【分析】

在上述原因中，有的確實(shí)可以作為免責(zé)事由，如不可抗力等，但也要甄別情況實(shí)行部分或全部免責(zé)。有些則純屬開發(fā)商自身或第三方原因造成，如承建商施工誤期、因技術(shù)上需要更改圖紙、因天氣影響或其他異常困難及重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決導(dǎo)致的延誤等，這種情況下應(yīng)由開發(fā)商向購(gòu)房人承擔(dān)違約責(zé)任。其實(shí)像高考期間停工、辦證行為滯后等內(nèi)容是開發(fā)商可以預(yù)料并提前做好準(zhǔn)備的，不能作為免責(zé)事由。而像施工期間停水停電、第三人破壞等則是第三人原因造成的，開發(fā)商應(yīng)向消費(fèi)者承擔(dān)違約責(zé)任，再依法律、依約定向第三人追償。該格式條款私自擴(kuò)大自己的免責(zé)范圍，將第三方對(duì)開發(fā)商違約的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上，使開發(fā)商的逾期行為不必承擔(dān)任何責(zé)任。

違約責(zé)任不對(duì)等

【實(shí)例】

某消費(fèi)者投訴稱在購(gòu)房時(shí)所簽購(gòu)房合同中違約責(zé)任一欄有這樣一則內(nèi)容：“(1)甲方須于××年×月×日前將房產(chǎn)交付使用，甲方若延期交房，則每遲交一個(gè)月，按乙方已付房款3%計(jì)算罰金，付給乙方作賠償。(2)乙方若未按期限向甲方繳清房款，視為違約，甲方有權(quán)從乙方已交購(gòu)房款中，扣罰10%的金額作違約金，同時(shí)不予辦理進(jìn)戶手續(xù)?！?/p>

【分析】

上述格式條款對(duì)合同雙方支付違約金的額度規(guī)定不對(duì)等。經(jīng)營(yíng)者延期交房必須等一個(gè)月后方計(jì)算罰金，且額度僅為消費(fèi)者已付房款的3%;消費(fèi)者若未按期交付房款，則立即視為違約，并扣罰消費(fèi)者已交購(gòu)房款的10%作違約金。由于商品房的標(biāo)的額大，雙方承擔(dān)的違約金數(shù)額相差懸殊。這種條款的實(shí)質(zhì)是設(shè)置陷阱，加重消費(fèi)者責(zé)任，減輕經(jīng)營(yíng)者責(zé)任。違反了法律的公平原則，消費(fèi)者可依法申請(qǐng)人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷或變更。

第四篇：購(gòu)房合同糾紛

購(gòu)房合同糾紛

一、常見(jiàn)的購(gòu)房合同包括哪些？

購(gòu)房合同是由房管局統(tǒng)一編制、用以明確買賣雙方權(quán)利的合同，所有的商品房銷售都必須簽訂購(gòu)房合同。常見(jiàn)的購(gòu)房合同包括：房產(chǎn)買賣合同、房產(chǎn)租賃合同、房產(chǎn)代理合同、房產(chǎn)中介合同、房產(chǎn)抵押合同、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房產(chǎn)銷售合同、房產(chǎn)贈(zèng)與合同等等。

二、什么是購(gòu)房合同糾紛？

購(gòu)房合同糾紛是房產(chǎn)糾紛中最常見(jiàn)的一種糾紛，如果房產(chǎn)買賣雙方一方未按合同的要求履行合同規(guī)定的內(nèi)容就會(huì)產(chǎn)生購(gòu)房合同糾紛，例如買方不按時(shí)支付房產(chǎn)費(fèi)；賣方不按時(shí)給買方辦理房產(chǎn)證等。由于房產(chǎn)買賣涉及的相關(guān)法律法規(guī)較多，房產(chǎn)買賣的交易當(dāng)事人由于風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)差、房產(chǎn)法律知識(shí)不足等原因，在現(xiàn)實(shí)的房產(chǎn)買賣中很 容易引起購(gòu)房合同糾紛的發(fā)生。

三、什么樣的購(gòu)房合同被視為無(wú)效合同？

1.產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。出賣房產(chǎn)的主體必須是該房產(chǎn)的所有權(quán)人。若干人共有房產(chǎn)時(shí)，須提交共有人同意證明書。部分共有人未取得其它共有人同意，擅自出賣共有房產(chǎn)的，其買賣行為也無(wú)效。

2.房產(chǎn)分離出賣，合同無(wú)效。由于房產(chǎn)是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房產(chǎn)所有權(quán)通過(guò)買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房產(chǎn)占用范圍內(nèi)的土地使 用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房地產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房產(chǎn)時(shí)只轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種房產(chǎn)買賣合同無(wú)效。

3.非法轉(zhuǎn)讓，合同無(wú)效。下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其它形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；依法收回土地使用權(quán)的；共有房地產(chǎn)，未得到其它共有人書面同意的；權(quán)屬有爭(zhēng)議的；未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其它情形。

四、購(gòu)房合同（商品房預(yù)售合同）的內(nèi)容包括哪些？

1.主體。即房產(chǎn)開發(fā)商和購(gòu)房者，應(yīng)寫明雙方的名稱地址等。

2.預(yù)售的商品房的基本情況。預(yù)售合同應(yīng)明確記載預(yù)售的商品房的所在地區(qū)、坐落、土地使用權(quán)證號(hào)、土地使用權(quán)取得方式、土地使用性質(zhì)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)、商品房預(yù)售許可證號(hào)、房產(chǎn)建筑面積、房產(chǎn)結(jié)構(gòu)、房產(chǎn)竣工交付日期及附房產(chǎn)平面圖等。

3.面積。預(yù)售商品房的面積應(yīng)以平方米為單位計(jì)算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。

4.價(jià)款。即預(yù)售商品房的價(jià)金，包括單價(jià)和總價(jià)，如每平方米多少元。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》雖然對(duì)商品房預(yù)售的條件和程序進(jìn)行了規(guī)定，但對(duì)預(yù)售款實(shí)收的數(shù)額和期限卻沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)在合同中明確。

5.房產(chǎn)交付方式和期限。逾期交房的免責(zé)條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房產(chǎn)開發(fā)商的交房期限可以合理順延。

6.房產(chǎn)使用性質(zhì)。是住宅用房、辦公用房還是生產(chǎn)用房或其他。

7.違約責(zé)任。包括購(gòu)房一方不能依約支付價(jià)款的責(zé)任和預(yù)售方不能按時(shí)、按質(zhì)、按量交房的責(zé)任。

8.房產(chǎn)權(quán)屬登記義務(wù)。

9.物業(yè)管理?xiàng)l款。

10.購(gòu)房合同糾紛的解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。

11.其他條款或當(dāng)事人約定的條款。

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第五篇：合同糾紛案例

1995年7月，原告海林公司與被告曉星公司協(xié)商買賣聚酯切片期間，收到曉星公司傳真來(lái)的購(gòu)銷格式合同要約文本正背兩面。7月22日，雙方經(jīng)協(xié)商一致后在格式合同的正面簽字。合同約定：買方海林公司、賣方曉星公司；買賣貨物聚酯切片1000噸；單價(jià)每噸1460美元；裝運(yùn)期1995年8月20日前；付款方式是通過(guò)開立以韓國(guó)曉星公司為受益人、按提單日期第60天付款的不可撤銷遠(yuǎn)期信用證支付；該信用證不遲于7月31日開出；如買方遲至8月1日未能將信用證電報(bào)影印件傳給賣方，賣方有權(quán)不經(jīng)通知取消交易并保留向買方索賠合同金額5％的權(quán)利；賣方遲至8月20日仍未發(fā)貨，則買方保留向賣方索賠合同金額5％的權(quán)利。該格式合同的正面內(nèi)容中未表明背面條款是否作為合同不可分割的一部分，雙方當(dāng)事人也未能就背面條款達(dá)成一致意見(jiàn)，故背面的仲裁條款不包括在合同中。7月26日，雙方又達(dá)成修改協(xié)議，將貨物價(jià)格由每噸1460美元修改為CNF廈門1455美元，付款日期由按提單日起第60天付款改為第45天付款。1995年7月27日，原告海林公司向香港新華銀行提出信用證轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)，申請(qǐng)將其下家買方華榕公司根據(jù)與海林公司的合同約定，由中國(guó)工商銀行廈門分行開出、以海林公司為第一受益人、自提單日起第45天付款的不可撤銷遠(yuǎn)期信用證，轉(zhuǎn)讓給南韓曉星公司。海林公司將這一轉(zhuǎn)讓用傳真通知了曉星公司駐廣州辦事處。同日，該辦事處表示拒絕接受轉(zhuǎn)讓的不可撤銷信用證，要求海林公司親自獨(dú)立開證。7月28日后，雙方多次傳真往來(lái)，曉星公司堅(jiān)持不接受轉(zhuǎn)讓的信用證；而海林公司則認(rèn)為轉(zhuǎn)讓信用證沒(méi)有違反合同約定和國(guó)際貿(mào)易慣例，并于7月31日通過(guò)香港新華銀行和漢城NOVASCOTIA銀行辦理了向韓國(guó)曉星公司的信用證轉(zhuǎn)讓手續(xù)。8月1日，曉星公司駐廣州辦事處又發(fā)來(lái)傳真，仍表示拒絕接受海林公司轉(zhuǎn)讓的信用證，并單方面宣布解除合同。8月20日，曉星公司未按合同約定履行交貨義務(wù)，并于8月22日告知海林公司，其已于8月21日通知漢城NOVASCOTIA銀行拒絕了香港新華銀行的轉(zhuǎn)證，信用證已經(jīng)退回。8月25日，因海林公司沒(méi)有向華榕公司履行交貨義務(wù)，華榕公司向海林公司提出索賠要求。9月18日，海林公司與華榕公司簽訂了賠償協(xié)議，海林公司按照約定于10月17日向華榕公司支付了違約賠償人民幣67．5萬(wàn)元。另查明：原告海林公司用于支付信用證轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)、郵政電報(bào)費(fèi)等合計(jì)13043．04港元，支付律師代理費(fèi)人民幣15萬(wàn)元。

案例思考題：

1、海林公司與曉星公司簽訂的合同是否有效？為什么？

2、是哪家公司違反了協(xié)議？違反了哪些約定？

3、我國(guó)的合同法對(duì)違反合同后應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任是如何規(guī)定的？

案例點(diǎn)評(píng)：廣州市中級(jí)人民法院認(rèn)為：《中華人民共和國(guó)涉外經(jīng)濟(jì)合同法》第五條第三款規(guī)定：“中華人民共和國(guó)法律未作規(guī)定的，可以適用國(guó)際慣例”。原告海林公司與被告曉星公司簽訂的買賣合同是符合國(guó)際貿(mào)易慣例和一般買賣習(xí)慣的，應(yīng)為有效合同。海林公司履行了開證義務(wù)，其開證行為并不違反合同的約定和國(guó)際貿(mào)易慣例，曉星公司拒絕接受該信用證并宣布解除合同，拒絕發(fā)貨，其行為違反了涉外合同法第十六條關(guān)于“合同依法成立即具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行合同約定的義務(wù)，任何一方不應(yīng)擅自變更或者解除合同”的規(guī)定，實(shí)屬違約。涉外經(jīng)濟(jì)合同法第十九條規(guī)定：“當(dāng)事人一方違反合同的賠償責(zé)任，應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于另一方因此所受到的損失，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失”。曉星公司對(duì)因其過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致海林公司遭受的支付違約賠償金、轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)、律師費(fèi)等損失應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。海林公司在要求曉星公司承擔(dān)賠償責(zé)任后，還要求曉星公司按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，給其支付違約金72750美元。因曉星公司承擔(dān)的賠償責(zé)任已大于雙方約定的違約金，故海林公司的這一主張違反涉外合同法第二十條第二款的規(guī)定，不予支持。由于曉星公司已單方宣布解除合同，且海林公司也不請(qǐng)求繼續(xù)履行合同，故雙方簽訂的合同應(yīng)當(dāng)終止。曉星公司提出的反訴于法無(wú)據(jù)，應(yīng)予駁回。據(jù)此，廣州市中

級(jí)人民法院判決：

一、被告曉星公司于判決生效之日起10日內(nèi)，向原告海林公司賠償人民幣82．5萬(wàn)元、港幣13043．04元。

二、駁回原告海林公司的其他訴訟請(qǐng)求。

三、駁回被告曉星公司的反訴請(qǐng)求。案件受理費(fèi)16545元，由被告曉星公司負(fù)擔(dān)11030元，原告海林公司負(fù)擔(dān)5515元。反訴受理費(fèi)13465元由曉星公司負(fù)擔(dān)。被告曉星公司不服上述一審判決，向廣東省高級(jí)人民法院提起上訴。理由是：

1、被上訴人海林公司在本案中實(shí)施了兩個(gè)行為，即安排華榕公司申請(qǐng)開立信用證和向新華銀行香港分行申請(qǐng)將華榕公司開立的信用證轉(zhuǎn)讓給上訴人。安排華榕公司申請(qǐng)開立信用證與自己申請(qǐng)開立信用證是有區(qū)別的，因此這個(gè)行為不是海林公司履行開立信用證的義務(wù)。轉(zhuǎn)讓信用證，也不等同于自己申請(qǐng)開立信用證。況且轉(zhuǎn)讓是另一個(gè)民事行為，其前提必須是轉(zhuǎn)讓方與受讓方達(dá)成一致意見(jiàn)，轉(zhuǎn)讓行為才有效，否則無(wú)效。合同約定的付款方式是，海林公司不得遲于1995年7月31日開立以曉星公司為第一受益人、按提單日期第60天付款的（不可轉(zhuǎn)讓）不可撤銷的信用證。雖然在合同中沒(méi)有明確由誰(shuí)申請(qǐng)開立信用證，但在沒(méi)有約定的情況下，應(yīng)該認(rèn)定為由合同的買方海林公司承擔(dān)申請(qǐng)開立信用證的義務(wù)。海林公司沒(méi)有履行開立信用證的義務(wù)，顯屬違約。

2、海林公司轉(zhuǎn)讓信用證，第一只給上訴人傳真來(lái)新華銀行香港分行的發(fā)電稿，不是信用證電報(bào)影印件；第二該發(fā)電稿只記載了開證行，沒(méi)有記載咨詢處，并且言明新華銀行香港分行對(duì)該信用證不負(fù)任何責(zé)任；第三該發(fā)電稿明確了轉(zhuǎn)讓行為的手續(xù)費(fèi)由受讓方負(fù)責(zé)，增加了上訴人的費(fèi)用；第四該發(fā)電稿給議付／押匯行的特別指示，不能保證上訴人按時(shí)收取貨款；第五是由于新華銀行香港分行作為中介銀行的介入，使上訴人收取貨款的途徑復(fù)雜化，增加了上訴人收款的風(fēng)險(xiǎn)。這些都將導(dǎo)致?lián)p害上訴人的利益。

3、《跟單信用證統(tǒng)一慣例》（以下簡(jiǎn)稱UCP500）第四十八條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓信用證的行為是一種特別行為，必須經(jīng)轉(zhuǎn)讓方、受讓方和轉(zhuǎn)讓銀行的同意才能實(shí)施。海林公司未征得上訴人的同意就擅自轉(zhuǎn)讓信用證，這一行為不符合國(guó)際慣例。原審判決既不符合事實(shí)，也無(wú)法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)撤銷。

（二）1990年至1992年間，A廠多次向B廠供應(yīng)毛條，累計(jì)價(jià)款1194萬(wàn)余元。雙方每次供貨、提貨時(shí)，均記載了毛條的數(shù)量和價(jià)款，但始終未簽訂書面采購(gòu)合同，也未約定付款的具體期限。期間，A廠曾多次向B廠催收部分貨款，但未提出清償全部貨款及利息的要求。與此同時(shí)，雙方間供、提毛條的業(yè)務(wù)仍在繼續(xù)進(jìn)行；B廠在提貨時(shí)也曾多次向A廠支付過(guò)部分貨款。至今，兩廠間仍有590萬(wàn)余元貨款未結(jié)清。A廠遂向法院提起訴訟，要求B廠清償全部貨款和利息，并賠償其經(jīng)濟(jì)損失。

案例思考：你認(rèn)為A、B兩廠的買賣行為有合同嗎？

案例點(diǎn)評(píng)：A、B兩廠之間，雙方對(duì)彼此間存在著業(yè)務(wù)往來(lái)意思表示真實(shí)、內(nèi)容合法，所供標(biāo)的物及標(biāo)的數(shù)量、價(jià)款一致的口頭采購(gòu)毛條的事實(shí)均予以認(rèn)可。雙方雖為以書面形式簽訂采購(gòu)毛條的合同，也未就毛條的供貨時(shí)間、付款方式、供貨方式等做出約定，但因雙方對(duì)所供標(biāo)的、標(biāo)的數(shù)量等均無(wú)異議，根據(jù)我國(guó)《合同法》第12條的有關(guān)規(guī)定精神，已具備了合同成立的必備條款，且雙方對(duì)采購(gòu)毛條及數(shù)量、價(jià)款等意思表示是一致的，因此，應(yīng)認(rèn)定雙方間口頭采購(gòu)毛條的合同成立，雙方雖為就合同的付款期限作出約定，但并不影響本合同的成立。A、B兩廠在履行合同中，就付款的期限，通過(guò)再次協(xié)商的方式彌補(bǔ)不足。如雙方協(xié)商不成，A廠仍可隨時(shí)向付款義務(wù)人B廠主張權(quán)力，要求清償。

三

甲、乙公司于2001年4月1日簽訂買賣合同，合同標(biāo)的額為100萬(wàn)元。根據(jù)合同約定，甲公司應(yīng)于4月10日前交付20萬(wàn)元的定金，以此作為買賣合同的生效要件。4月15日，乙公司在甲公司未交付定金的情況下發(fā)出全部貨物，甲公司接受了該批貨物。4月20日，乙公司要求甲公司支付100萬(wàn)元的貨款，遭到拒絕。經(jīng)查明：甲公司怠于行使對(duì)丙公司的到期債權(quán)100萬(wàn)元，此外甲公司欠丁銀行貸款本息100萬(wàn)元。4月30日，乙公司向丙公司提起代位權(quán)訴訟，向人民法院請(qǐng)求以自己的名義代位行使甲公司對(duì)丙公司的到期債權(quán)。人民法院經(jīng)審理后，認(rèn)定乙公司的代位權(quán)成立，由丙公司向乙公司履行清償義務(wù)，訴訟費(fèi)用2萬(wàn)元由債務(wù)人甲公司負(fù)擔(dān)。丁銀行得知后，向乙公司主張平均分配丙公司償還的100萬(wàn)元，遭到乙公司的拒絕。

要求：根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，分別回答下列問(wèn)題：（1）甲、乙公司簽訂的買賣合同是否生效？并說(shuō)明理由。（2）簡(jiǎn)述乙公司向丙公司提起代位權(quán)訴訟時(shí)應(yīng)當(dāng)符合的條件。（3）丁銀行的主張是否成立？并說(shuō)明理由。（4）人民法院判定訴訟費(fèi)用由甲公司負(fù)擔(dān)是否符合法律規(guī)定？并說(shuō)明理由。

【答案】（1）買賣合同生效。根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，當(dāng)事人約定以交付定金作為主合同成立或者生效要件的，給付定金的一方未支付定金，但主合同已經(jīng)履行或者已經(jīng)履行主要部分的，不影響主合同的成立或者生效。在本題中，甲公司雖未按照合同約定交付定金，但乙公司已經(jīng)交付全部貨物并且甲公司接受了貨物，視為主合同已經(jīng)履行。（2）根據(jù)《合同法解釋》的規(guī)定，債權(quán)人提起代位權(quán)訴訟時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：①債權(quán)人對(duì)債務(wù)人的債權(quán)合法；②債務(wù)人怠于行使其到期債權(quán)，對(duì)債權(quán)人造成損害；③債務(wù)人的債權(quán)已經(jīng)到期；④債務(wù)人的債權(quán)不是專屬于債務(wù)人自身的債權(quán)。（3）丁銀行的主張不成立。根據(jù)《合同法解釋》的規(guī)定，債權(quán)人行使代位權(quán)，其債權(quán)就代位權(quán)行使的結(jié)果有優(yōu)先受償權(quán)利。在本題中，債權(quán)人乙公司就其代位權(quán)行使的結(jié)果享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，因此丁銀行的主張不成立。（4）人民法院判定訴訟費(fèi)用由甲公司負(fù)擔(dān)不符合法律規(guī)定。根據(jù)《合同法解釋》的規(guī)定，在代位權(quán)訴訟中，債權(quán)人勝訴的，訴訟費(fèi)用由次債務(wù)人負(fù)擔(dān)。在本題中，訴訟費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由次債務(wù)人丙公司負(fù)擔(dān)。