第一篇：購房合同糾紛案例

購房合同糾紛案例

所屬類別：商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓糾紛案 法院所屬區(qū)域：吉林省判決法院：吉林省長春市中級人民法院 案號：(2008)長民一終字第162號

判決日期：2008-6-19 當(dāng)事人：賈騰、田麗麗

上訴人賈騰，男，1983年7月24日生，漢族，無職業(yè)，現(xiàn)住長春市綠園區(qū)藍(lán)天花園小區(qū)11號樓2單元703室。

委托代理人唐康，吉林君浩律師事務(wù)所律師。

被上訴人(原審原告)田麗麗，女，1981年12月17日生，漢族，無職業(yè)，住九臺市怡景花園小區(qū)。

委托代理人李玉珍，吉林國洋律師事務(wù)所律師。

案情介紹：

2001年10月16日，賈騰與賣房人吉林省建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《購房合同書》，購買長春市綠園區(qū)藍(lán)天花園小區(qū)11號樓2單元703室。合同約定，賈騰首付款交付后，余款21萬由賣房人提供按揭貸款給付。此后，賣房人去向不明。2006年6月，田麗麗稱賣房人已將賈騰應(yīng)按揭支付的購房款債權(quán)轉(zhuǎn)移給她，并向長春市綠園區(qū)人民法院起訴賈騰，要求賈騰給付購房款。

2006年6月28日，長春市綠園區(qū)人民法院(2006)綠民二初字第304號《民事判決書》判決：賈騰給付田麗麗購房款210，000.00元或于本判決生效后20日內(nèi)賈騰將辦理按揭還款的委托手續(xù)及其他全部與按揭相關(guān)的資料交與田麗麗，由田麗麗辦理按揭，費(fèi)用由賈騰承擔(dān);案件受理費(fèi)5660.00元由賈騰承擔(dān)。賈騰不服，向長春市中級人民法院提出上訴。

2006年12月4日，長春市中級人民法院(2006)長民四終字第686號《民事裁定書》裁定：撤銷長春市綠園區(qū)人民法院(2006)綠民二初字第304號民事判決書;發(fā)回長春市綠園區(qū)人民法院重審。

2008年1月18日，長春市綠園區(qū)人民法院(2007)綠民重字第6號《民事判決書》判決：賈騰給付田麗麗購房款21萬元，或于本判決生效后20日內(nèi)，賈騰將辦理按揭還款的委托手續(xù)及其他全部與按揭相關(guān)的資料交與田麗麗，由田麗麗辦理按揭，費(fèi)用由賈騰承擔(dān);案件受理費(fèi)5660.00元由賈騰承擔(dān)。賈騰不服，向長春市中級人民法院提出上訴。

2008年6月19日，長春市中級人民法院(2008)長民一終字第162號《民事判決書》判決：駁回上訴，維持原判;二審受理費(fèi)由賈騰承擔(dān)。

爭議焦點(diǎn)：

沒有商品房《土地使用權(quán)證》，買賣該商品房是否合法有效。

本案先后經(jīng)過四次審判，吉林省建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(田麗麗)至今不能向人民法院提交長春市綠園區(qū)藍(lán)天花園小區(qū)11號樓2單元703室的《土地使用權(quán)證》，違反《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第44條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第23條、《中華人民共和國合同法》第52條、《長春市城市房地產(chǎn)交易市場管理?xiàng)l例》第7條、第11條、第13條之規(guī)定。

法院審判：

關(guān)于賈騰與建業(yè)公司簽訂的《購房合同書》是否有效的問題，本合議庭認(rèn)為，該《購房合同書》系賈騰與建業(yè)公司雙方真實(shí)意思表示，且已交付賈騰使用多年，該房已于1999年取得了商品房預(yù)售許可證，并于2005年8月22日在產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證中心辦理了商品房登記備案，具備商品房轉(zhuǎn)讓條件，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定該合同有效。綜上，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律

正確，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第153條第1款第1項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：駁回上訴，二審案件受理費(fèi)由賈騰承擔(dān)。

經(jīng)典評析：

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定：“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書?！丁背鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》

第23條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書?！薄堕L春市城市房地產(chǎn)交易市場管理?xiàng)l例》第7條規(guī)定：“房屋及其附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨同轉(zhuǎn)讓。有下列情形之一的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：(一)無合法權(quán)屬證件的?！钡?1條規(guī)定：“辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提供下列證件：(一)房屋所有權(quán)證書、土地使用權(quán)證書等權(quán)屬證件。”第13條規(guī)定：“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)進(jìn)入房地產(chǎn)交易市場掛牌交易，并符合下列條件：(一)持有土地使用權(quán)證書等有關(guān)證件?！?/p>

兩審法院不顧吉林省建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(田麗麗)至今沒有向人民法院提交長春市綠園區(qū)藍(lán)天花園小區(qū)11號樓2單元703室《土地使用權(quán)證》的事實(shí)，無視賈騰在答辯狀、上訴狀及在庭審過程中多次提請法庭要求吉林省建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(田麗麗)當(dāng)庭出示長春市綠園區(qū)藍(lán)天花園小區(qū)11號樓2單元703室《土地使用權(quán)證》的正當(dāng)要求，違反上述相關(guān)的法律、法規(guī)規(guī)定，判定賈騰與吉林省建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《購房合同書》合法有效，實(shí)屬錯(cuò)判。

2009年3月28日，賈騰向吉林省高級人民法院提交再審申請書，并提交新調(diào)取的證據(jù)。長春市規(guī)劃局出具的建設(shè)工程規(guī)劃許可證(附件)證明：長春市綠園區(qū)藍(lán)天花園小區(qū)11號樓2單元703室系案外人長春市人民檢察院的房產(chǎn)，而不是吉林省建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(田麗麗)的房產(chǎn)，吉林省建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(田麗麗)依法無權(quán)處置長春市人民檢察院的房產(chǎn)，該房的買賣應(yīng)當(dāng)由賈騰與長春市人民檢察院簽訂《購房合同書》才合法有效;長春市土地管理局出具的《城鎮(zhèn)國有土地建設(shè)用地審批表》證明：長春市綠園區(qū)藍(lán)天花園小區(qū)11號樓703室是在國家無償劃撥的土地上建設(shè)的安居工程住宅，安居工程住宅依法不應(yīng)以商品房出售。長春市人民檢察院不是房地產(chǎn)開發(fā)商，其所屬房屋也不是商品房而是安居工程住房，依法不應(yīng)當(dāng)以商品房出賣。本案中，非房屋所有權(quán)人吉林省建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(田麗麗)將房屋所有權(quán)人長春市人民檢察院的非商品房--長春市綠園區(qū)藍(lán)天花園小區(qū)11號樓2單元703室以商品房的價(jià)格賣給賈騰，已侵害賈騰的合法住房權(quán)益。

第二篇：購房合同糾紛案例

購房合同糾紛案例：已生效合同不受限購政策影響 2011年2月出臺的“京十五條”也被稱為“限購政策”，此前簽署的購房合同受不受“京十五條”的限制？成為近年來房屋買賣合同糾紛的新問題。日前，朝陽區(qū)檢察院通報(bào)一案，明確正在履行中的房屋買賣行為不因?yàn)橄拶徴叩某雠_而無效。

2010年1月，小謝與小蘇簽訂《房屋買賣合同》，雙方約定小蘇將名下一套位于朝陽區(qū)望京的房產(chǎn)以288萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給小謝，小謝分五期支付房款。合同簽署當(dāng)天，小謝支付了10萬元訂金并住進(jìn)該處房產(chǎn)。就在小謝按約定支付完前四期房款后，“京十五條”出臺。因?yàn)樾≈x沒有本市戶口，且雙方?jīng)]有辦理房屋過戶手續(xù)和網(wǎng)簽（即簽訂合同后到房地產(chǎn)相關(guān)部門備案，并網(wǎng)上公布），小蘇要求雙方終止合同，小謝則起訴到法院要求小蘇繼續(xù)履行合同。

法院經(jīng)過審理后判決合同繼續(xù)履行，小蘇應(yīng)配合小謝辦理房屋過戶手續(xù)。小蘇不服生效判決，向檢察機(jī)關(guān)提出監(jiān)督申請。檢察機(jī)關(guān)經(jīng)審查認(rèn)定原審判決并無不當(dāng)，最終未支持小蘇的監(jiān)督申請。

辦案檢察官認(rèn)為，“京十五條”在性質(zhì)上不屬于行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定。我國合同法規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。根據(jù)上述規(guī)定，房屋買賣合同不因違反“京十五條”而無效。本案中，小謝是否具備購房資格、是否按行政機(jī)關(guān)的要求辦理網(wǎng)簽、是否具備過戶的現(xiàn)實(shí)可能性，只會對合同履行及房屋過戶產(chǎn)生影響，不影響合同生效。小蘇提出的合同無效并沒有法律依據(jù)。

其次，本案也不適用情勢變更原則。國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控并非是令所有市場主體猝不及防的突變過程，而是經(jīng)歷了一個(gè)從限貸到限購逐步加強(qiáng)和完善的發(fā)展過程。房屋買賣合同作為一種標(biāo)的額相對較大、與買賣雙方切身利益密

切相關(guān)的合同，當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)對合同訂立后可能出現(xiàn)的市場風(fēng)險(xiǎn)及各種履行障礙均應(yīng)有一定程度的預(yù)見和判斷。房屋限購政策不屬于不可預(yù)見的客觀情況，不適用情勢變更原則。

檢察官提醒廣大市民，賣房人將房屋賣給不具備在京購房資格的購房者，買賣合同一般是有效的，但可能會被法院判決解除。而在訴訟中，如果當(dāng)事人對購房者是否具備購房資格等事實(shí)存在異議，可向房屋管理部門反映，購房者對其具備“京十五條”規(guī)定的購房資格應(yīng)有舉證責(zé)任。

第三篇：購房合同糾紛案例解析

購房合同糾紛案例解析

來源:未知 作者：gege 日期：12-03-1

3單方擴(kuò)大解約權(quán)

【實(shí)例1】《××居商品房認(rèn)購書》中規(guī)定：“若乙方支付定金之日起十天內(nèi)未能依時(shí)簽署《商品房買賣合同》及交付首期房價(jià)款，則甲方有權(quán)單方面解除本商品房認(rèn)購書，并不退還定金。”

【實(shí)例2】《××花園商品房認(rèn)購協(xié)議》中規(guī)定，“認(rèn)購方應(yīng)在2003年×月×日之前前往簽訂《商品房買賣合同》，逾期者視同違約，開發(fā)商不另行催告，本協(xié)議自然作廢。”

【分析】

訂立或解除合同必須在當(dāng)事人自愿前提下進(jìn)行，任何一方不得擅自變更或者解除。按最高人民法院的司法解釋，在商品房買賣中，買受人遲延履行債務(wù)，出賣人要進(jìn)行催告，催告后，買受人還有三個(gè)月的寬限期，如在此期限內(nèi)仍未履約，方可解約。此外，條款中所謂“違反任何條款”、“未能依時(shí)簽署”等內(nèi)容都不具體明確。這種做法客觀上隱瞞了導(dǎo)致不能簽訂購房合同的多種情況，如不可抗力、意外事件、經(jīng)營者自身責(zé)任等，故意排除了消費(fèi)者與經(jīng)營者協(xié)商或經(jīng)催告履行債務(wù)的可能。上述格式條款加重了消費(fèi)者責(zé)任，單方擴(kuò)大了經(jīng)營者解除合同的權(quán)利，剝奪了消費(fèi)者依法變更、解除合同的權(quán)利，侵害了消費(fèi)者的公平交易權(quán)和自主選擇權(quán)。

任意使用免責(zé)權(quán)

【實(shí)例】

某房地產(chǎn)公司制定的《商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議》中規(guī)定：非出賣人原因造成的延誤因素包括但不限于：政府管制及辦證行為滯后、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規(guī)定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。出賣人在交房時(shí)告知買受人即可據(jù)實(shí)予以延期交房。

【分析】

在上述原因中，有的確實(shí)可以作為免責(zé)事由，如不可抗力等，但也要甄別情況實(shí)行部分或全部免責(zé)。有些則純屬開發(fā)商自身或第三方原因造成，如承建商施工誤期、因技術(shù)上需要更改圖紙、因天氣影響或其他異常困難及重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決導(dǎo)致的延誤等，這種情況下應(yīng)由開發(fā)商向購房人承擔(dān)違約責(zé)任。其實(shí)像高考期間停工、辦證行為滯后等內(nèi)容是開發(fā)商可以預(yù)料并提前做好準(zhǔn)備的，不能作為免責(zé)事由。而像施工期間停水停電、第三人破壞等則是第三人原因造成的，開發(fā)商應(yīng)向消費(fèi)者承擔(dān)違約責(zé)任，再依法律、依約定向第三人追償。該格式條款私自擴(kuò)大自己的免責(zé)范圍，將第三方對開發(fā)商違約的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上，使開發(fā)商的逾期行為不必承擔(dān)任何責(zé)任。

違約責(zé)任不對等

【實(shí)例】

某消費(fèi)者投訴稱在購房時(shí)所簽購房合同中違約責(zé)任一欄有這樣一則內(nèi)容：“(1)甲方須于××年×月×日前將房產(chǎn)交付使用，甲方若延期交房，則每遲交一個(gè)月，按乙方已付房款3%計(jì)算罰金，付給乙方作賠償。(2)乙方若未按期限向甲方繳清房款，視為違約，甲方有權(quán)從乙方已交購房款中，扣罰10%的金額作違約金，同時(shí)不予辦理進(jìn)戶手續(xù)?！?/p>

【分析】

上述格式條款對合同雙方支付違約金的額度規(guī)定不對等。經(jīng)營者延期交房必須等一個(gè)月后方計(jì)算罰金，且額度僅為消費(fèi)者已付房款的3%;消費(fèi)者若未按期交付房款，則立即視為違約，并扣罰消費(fèi)者已交購房款的10%作違約金。由于商品房的標(biāo)的額大，雙方承擔(dān)的違約金數(shù)額相差懸殊。這種條款的實(shí)質(zhì)是設(shè)置陷阱，加重消費(fèi)者責(zé)任，減輕經(jīng)營者責(zé)任。違反了法律的公平原則，消費(fèi)者可依法申請人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷或變更。

第四篇：購房合同糾紛

購房合同糾紛

一、常見的購房合同包括哪些？

購房合同是由房管局統(tǒng)一編制、用以明確買賣雙方權(quán)利的合同，所有的商品房銷售都必須簽訂購房合同。常見的購房合同包括：房產(chǎn)買賣合同、房產(chǎn)租賃合同、房產(chǎn)代理合同、房產(chǎn)中介合同、房產(chǎn)抵押合同、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房產(chǎn)銷售合同、房產(chǎn)贈與合同等等。

二、什么是購房合同糾紛？

購房合同糾紛是房產(chǎn)糾紛中最常見的一種糾紛，如果房產(chǎn)買賣雙方一方未按合同的要求履行合同規(guī)定的內(nèi)容就會產(chǎn)生購房合同糾紛，例如買方不按時(shí)支付房產(chǎn)費(fèi)；賣方不按時(shí)給買方辦理房產(chǎn)證等。由于房產(chǎn)買賣涉及的相關(guān)法律法規(guī)較多，房產(chǎn)買賣的交易當(dāng)事人由于風(fēng)險(xiǎn)意識差、房產(chǎn)法律知識不足等原因，在現(xiàn)實(shí)的房產(chǎn)買賣中很 容易引起購房合同糾紛的發(fā)生。

三、什么樣的購房合同被視為無效合同？

1.產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。出賣房產(chǎn)的主體必須是該房產(chǎn)的所有權(quán)人。若干人共有房產(chǎn)時(shí)，須提交共有人同意證明書。部分共有人未取得其它共有人同意，擅自出賣共有房產(chǎn)的，其買賣行為也無效。

2.房產(chǎn)分離出賣，合同無效。由于房產(chǎn)是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房產(chǎn)所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房產(chǎn)占用范圍內(nèi)的土地使 用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房地產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房產(chǎn)時(shí)只轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種房產(chǎn)買賣合同無效。

3.非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其它形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；依法收回土地使用權(quán)的；共有房地產(chǎn)，未得到其它共有人書面同意的；權(quán)屬有爭議的；未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其它情形。

四、購房合同（商品房預(yù)售合同）的內(nèi)容包括哪些？

1.主體。即房產(chǎn)開發(fā)商和購房者，應(yīng)寫明雙方的名稱地址等。

2.預(yù)售的商品房的基本情況。預(yù)售合同應(yīng)明確記載預(yù)售的商品房的所在地區(qū)、坐落、土地使用權(quán)證號、土地使用權(quán)取得方式、土地使用性質(zhì)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號、商品房預(yù)售許可證號、房產(chǎn)建筑面積、房產(chǎn)結(jié)構(gòu)、房產(chǎn)竣工交付日期及附房產(chǎn)平面圖等。

3.面積。預(yù)售商品房的面積應(yīng)以平方米為單位計(jì)算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。

4.價(jià)款。即預(yù)售商品房的價(jià)金，包括單價(jià)和總價(jià)，如每平方米多少元。我國《城市房地產(chǎn)管理法》雖然對商品房預(yù)售的條件和程序進(jìn)行了規(guī)定，但對預(yù)售款實(shí)收的數(shù)額和期限卻沒有統(tǒng)一的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)在合同中明確。

5.房產(chǎn)交付方式和期限。逾期交房的免責(zé)條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房產(chǎn)開發(fā)商的交房期限可以合理順延。

6.房產(chǎn)使用性質(zhì)。是住宅用房、辦公用房還是生產(chǎn)用房或其他。

7.違約責(zé)任。包括購房一方不能依約支付價(jià)款的責(zé)任和預(yù)售方不能按時(shí)、按質(zhì)、按量交房的責(zé)任。

8.房產(chǎn)權(quán)屬登記義務(wù)。

9.物業(yè)管理?xiàng)l款。

10.購房合同糾紛的解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。

11.其他條款或當(dāng)事人約定的條款。

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第五篇：合同糾紛案例

1995年7月，原告海林公司與被告曉星公司協(xié)商買賣聚酯切片期間，收到曉星公司傳真來的購銷格式合同要約文本正背兩面。7月22日，雙方經(jīng)協(xié)商一致后在格式合同的正面簽字。合同約定：買方海林公司、賣方曉星公司；買賣貨物聚酯切片1000噸；單價(jià)每噸1460美元；裝運(yùn)期1995年8月20日前；付款方式是通過開立以韓國曉星公司為受益人、按提單日期第60天付款的不可撤銷遠(yuǎn)期信用證支付；該信用證不遲于7月31日開出；如買方遲至8月1日未能將信用證電報(bào)影印件傳給賣方，賣方有權(quán)不經(jīng)通知取消交易并保留向買方索賠合同金額5％的權(quán)利；賣方遲至8月20日仍未發(fā)貨，則買方保留向賣方索賠合同金額5％的權(quán)利。該格式合同的正面內(nèi)容中未表明背面條款是否作為合同不可分割的一部分，雙方當(dāng)事人也未能就背面條款達(dá)成一致意見，故背面的仲裁條款不包括在合同中。7月26日，雙方又達(dá)成修改協(xié)議，將貨物價(jià)格由每噸1460美元修改為CNF廈門1455美元，付款日期由按提單日起第60天付款改為第45天付款。1995年7月27日，原告海林公司向香港新華銀行提出信用證轉(zhuǎn)讓申請，申請將其下家買方華榕公司根據(jù)與海林公司的合同約定，由中國工商銀行廈門分行開出、以海林公司為第一受益人、自提單日起第45天付款的不可撤銷遠(yuǎn)期信用證，轉(zhuǎn)讓給南韓曉星公司。海林公司將這一轉(zhuǎn)讓用傳真通知了曉星公司駐廣州辦事處。同日，該辦事處表示拒絕接受轉(zhuǎn)讓的不可撤銷信用證，要求海林公司親自獨(dú)立開證。7月28日后，雙方多次傳真往來，曉星公司堅(jiān)持不接受轉(zhuǎn)讓的信用證；而海林公司則認(rèn)為轉(zhuǎn)讓信用證沒有違反合同約定和國際貿(mào)易慣例，并于7月31日通過香港新華銀行和漢城NOVASCOTIA銀行辦理了向韓國曉星公司的信用證轉(zhuǎn)讓手續(xù)。8月1日，曉星公司駐廣州辦事處又發(fā)來傳真，仍表示拒絕接受海林公司轉(zhuǎn)讓的信用證，并單方面宣布解除合同。8月20日，曉星公司未按合同約定履行交貨義務(wù)，并于8月22日告知海林公司，其已于8月21日通知漢城NOVASCOTIA銀行拒絕了香港新華銀行的轉(zhuǎn)證，信用證已經(jīng)退回。8月25日，因海林公司沒有向華榕公司履行交貨義務(wù)，華榕公司向海林公司提出索賠要求。9月18日，海林公司與華榕公司簽訂了賠償協(xié)議，海林公司按照約定于10月17日向華榕公司支付了違約賠償人民幣67．5萬元。另查明：原告海林公司用于支付信用證轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)、郵政電報(bào)費(fèi)等合計(jì)13043．04港元，支付律師代理費(fèi)人民幣15萬元。

案例思考題：

1、海林公司與曉星公司簽訂的合同是否有效？為什么？

2、是哪家公司違反了協(xié)議？違反了哪些約定？

3、我國的合同法對違反合同后應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任是如何規(guī)定的？

案例點(diǎn)評：廣州市中級人民法院認(rèn)為：《中華人民共和國涉外經(jīng)濟(jì)合同法》第五條第三款規(guī)定：“中華人民共和國法律未作規(guī)定的，可以適用國際慣例”。原告海林公司與被告曉星公司簽訂的買賣合同是符合國際貿(mào)易慣例和一般買賣習(xí)慣的，應(yīng)為有效合同。海林公司履行了開證義務(wù)，其開證行為并不違反合同的約定和國際貿(mào)易慣例，曉星公司拒絕接受該信用證并宣布解除合同，拒絕發(fā)貨，其行為違反了涉外合同法第十六條關(guān)于“合同依法成立即具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行合同約定的義務(wù)，任何一方不應(yīng)擅自變更或者解除合同”的規(guī)定，實(shí)屬違約。涉外經(jīng)濟(jì)合同法第十九條規(guī)定：“當(dāng)事人一方違反合同的賠償責(zé)任，應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于另一方因此所受到的損失，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失”。曉星公司對因其過錯(cuò)導(dǎo)致海林公司遭受的支付違約賠償金、轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)、律師費(fèi)等損失應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。海林公司在要求曉星公司承擔(dān)賠償責(zé)任后，還要求曉星公司按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，給其支付違約金72750美元。因曉星公司承擔(dān)的賠償責(zé)任已大于雙方約定的違約金，故海林公司的這一主張違反涉外合同法第二十條第二款的規(guī)定，不予支持。由于曉星公司已單方宣布解除合同，且海林公司也不請求繼續(xù)履行合同，故雙方簽訂的合同應(yīng)當(dāng)終止。曉星公司提出的反訴于法無據(jù)，應(yīng)予駁回。據(jù)此，廣州市中

級人民法院判決：

一、被告曉星公司于判決生效之日起10日內(nèi)，向原告海林公司賠償人民幣82．5萬元、港幣13043．04元。

二、駁回原告海林公司的其他訴訟請求。

三、駁回被告曉星公司的反訴請求。案件受理費(fèi)16545元，由被告曉星公司負(fù)擔(dān)11030元，原告海林公司負(fù)擔(dān)5515元。反訴受理費(fèi)13465元由曉星公司負(fù)擔(dān)。被告曉星公司不服上述一審判決，向廣東省高級人民法院提起上訴。理由是：

1、被上訴人海林公司在本案中實(shí)施了兩個(gè)行為，即安排華榕公司申請開立信用證和向新華銀行香港分行申請將華榕公司開立的信用證轉(zhuǎn)讓給上訴人。安排華榕公司申請開立信用證與自己申請開立信用證是有區(qū)別的，因此這個(gè)行為不是海林公司履行開立信用證的義務(wù)。轉(zhuǎn)讓信用證，也不等同于自己申請開立信用證。況且轉(zhuǎn)讓是另一個(gè)民事行為，其前提必須是轉(zhuǎn)讓方與受讓方達(dá)成一致意見，轉(zhuǎn)讓行為才有效，否則無效。合同約定的付款方式是，海林公司不得遲于1995年7月31日開立以曉星公司為第一受益人、按提單日期第60天付款的（不可轉(zhuǎn)讓）不可撤銷的信用證。雖然在合同中沒有明確由誰申請開立信用證，但在沒有約定的情況下，應(yīng)該認(rèn)定為由合同的買方海林公司承擔(dān)申請開立信用證的義務(wù)。海林公司沒有履行開立信用證的義務(wù)，顯屬違約。

2、海林公司轉(zhuǎn)讓信用證，第一只給上訴人傳真來新華銀行香港分行的發(fā)電稿，不是信用證電報(bào)影印件；第二該發(fā)電稿只記載了開證行，沒有記載咨詢處，并且言明新華銀行香港分行對該信用證不負(fù)任何責(zé)任；第三該發(fā)電稿明確了轉(zhuǎn)讓行為的手續(xù)費(fèi)由受讓方負(fù)責(zé)，增加了上訴人的費(fèi)用；第四該發(fā)電稿給議付／押匯行的特別指示，不能保證上訴人按時(shí)收取貨款；第五是由于新華銀行香港分行作為中介銀行的介入，使上訴人收取貨款的途徑復(fù)雜化，增加了上訴人收款的風(fēng)險(xiǎn)。這些都將導(dǎo)致?lián)p害上訴人的利益。

3、《跟單信用證統(tǒng)一慣例》（以下簡稱UCP500）第四十八條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓信用證的行為是一種特別行為，必須經(jīng)轉(zhuǎn)讓方、受讓方和轉(zhuǎn)讓銀行的同意才能實(shí)施。海林公司未征得上訴人的同意就擅自轉(zhuǎn)讓信用證，這一行為不符合國際慣例。原審判決既不符合事實(shí)，也無法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)撤銷。

（二）1990年至1992年間，A廠多次向B廠供應(yīng)毛條，累計(jì)價(jià)款1194萬余元。雙方每次供貨、提貨時(shí)，均記載了毛條的數(shù)量和價(jià)款，但始終未簽訂書面采購合同，也未約定付款的具體期限。期間，A廠曾多次向B廠催收部分貨款，但未提出清償全部貨款及利息的要求。與此同時(shí)，雙方間供、提毛條的業(yè)務(wù)仍在繼續(xù)進(jìn)行；B廠在提貨時(shí)也曾多次向A廠支付過部分貨款。至今，兩廠間仍有590萬余元貨款未結(jié)清。A廠遂向法院提起訴訟，要求B廠清償全部貨款和利息，并賠償其經(jīng)濟(jì)損失。

案例思考：你認(rèn)為A、B兩廠的買賣行為有合同嗎？

案例點(diǎn)評：A、B兩廠之間，雙方對彼此間存在著業(yè)務(wù)往來意思表示真實(shí)、內(nèi)容合法，所供標(biāo)的物及標(biāo)的數(shù)量、價(jià)款一致的口頭采購毛條的事實(shí)均予以認(rèn)可。雙方雖為以書面形式簽訂采購毛條的合同，也未就毛條的供貨時(shí)間、付款方式、供貨方式等做出約定，但因雙方對所供標(biāo)的、標(biāo)的數(shù)量等均無異議，根據(jù)我國《合同法》第12條的有關(guān)規(guī)定精神，已具備了合同成立的必備條款，且雙方對采購毛條及數(shù)量、價(jià)款等意思表示是一致的，因此，應(yīng)認(rèn)定雙方間口頭采購毛條的合同成立，雙方雖為就合同的付款期限作出約定，但并不影響本合同的成立。A、B兩廠在履行合同中，就付款的期限，通過再次協(xié)商的方式彌補(bǔ)不足。如雙方協(xié)商不成，A廠仍可隨時(shí)向付款義務(wù)人B廠主張權(quán)力，要求清償。

三

甲、乙公司于2001年4月1日簽訂買賣合同，合同標(biāo)的額為100萬元。根據(jù)合同約定，甲公司應(yīng)于4月10日前交付20萬元的定金，以此作為買賣合同的生效要件。4月15日，乙公司在甲公司未交付定金的情況下發(fā)出全部貨物，甲公司接受了該批貨物。4月20日，乙公司要求甲公司支付100萬元的貨款，遭到拒絕。經(jīng)查明：甲公司怠于行使對丙公司的到期債權(quán)100萬元，此外甲公司欠丁銀行貸款本息100萬元。4月30日，乙公司向丙公司提起代位權(quán)訴訟，向人民法院請求以自己的名義代位行使甲公司對丙公司的到期債權(quán)。人民法院經(jīng)審理后，認(rèn)定乙公司的代位權(quán)成立，由丙公司向乙公司履行清償義務(wù)，訴訟費(fèi)用2萬元由債務(wù)人甲公司負(fù)擔(dān)。丁銀行得知后，向乙公司主張平均分配丙公司償還的100萬元，遭到乙公司的拒絕。

要求：根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，分別回答下列問題：（1）甲、乙公司簽訂的買賣合同是否生效？并說明理由。（2）簡述乙公司向丙公司提起代位權(quán)訴訟時(shí)應(yīng)當(dāng)符合的條件。（3）丁銀行的主張是否成立？并說明理由。（4）人民法院判定訴訟費(fèi)用由甲公司負(fù)擔(dān)是否符合法律規(guī)定？并說明理由。

【答案】（1）買賣合同生效。根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，當(dāng)事人約定以交付定金作為主合同成立或者生效要件的，給付定金的一方未支付定金，但主合同已經(jīng)履行或者已經(jīng)履行主要部分的，不影響主合同的成立或者生效。在本題中，甲公司雖未按照合同約定交付定金，但乙公司已經(jīng)交付全部貨物并且甲公司接受了貨物，視為主合同已經(jīng)履行。（2）根據(jù)《合同法解釋》的規(guī)定，債權(quán)人提起代位權(quán)訴訟時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：①債權(quán)人對債務(wù)人的債權(quán)合法；②債務(wù)人怠于行使其到期債權(quán)，對債權(quán)人造成損害；③債務(wù)人的債權(quán)已經(jīng)到期；④債務(wù)人的債權(quán)不是專屬于債務(wù)人自身的債權(quán)。（3）丁銀行的主張不成立。根據(jù)《合同法解釋》的規(guī)定，債權(quán)人行使代位權(quán)，其債權(quán)就代位權(quán)行使的結(jié)果有優(yōu)先受償權(quán)利。在本題中，債權(quán)人乙公司就其代位權(quán)行使的結(jié)果享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，因此丁銀行的主張不成立。（4）人民法院判定訴訟費(fèi)用由甲公司負(fù)擔(dān)不符合法律規(guī)定。根據(jù)《合同法解釋》的規(guī)定，在代位權(quán)訴訟中，債權(quán)人勝訴的，訴訟費(fèi)用由次債務(wù)人負(fù)擔(dān)。在本題中，訴訟費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由次債務(wù)人丙公司負(fù)擔(dān)。