第一篇：東方銀座案例分析(房地產(chǎn))

東方銀座案例分析

深圳，用十年時(shí)間奠定了中國(guó)房地產(chǎn)的“樣板房”的地位，無數(shù)崛起的建筑群，是這座城市榮耀的象征。然而，當(dāng)人們?cè)跓o尚的光環(huán)下享受著來自四面八方頂禮膜拜的時(shí)候，除了屈指可數(shù)的圈內(nèi)人，有誰給了“為著這座城市的輝煌孜孜探索與實(shí)踐著的中介機(jī)構(gòu)”客觀的評(píng)價(jià)？“折戟沉沙鐵未銷，自將磨洗認(rèn)前朝”。對(duì)于中介機(jī)構(gòu)的褒獎(jiǎng)貶斥，如果我們依舊局限在膚淺的層面上，那么對(duì)房地產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展而言，無疑是莫大的傷害……誰持彩練當(dāng)空舞

——東方銀座營(yíng)銷策劃案例分析

【案例簡(jiǎn)介】位于竹子林片區(qū)的東方銀座首期推出230套，于2003年11月15日正式開盤銷售，到2003年12月15日，短短30天時(shí)間，共計(jì)售出156套，占首期推出總套數(shù)67.8%，平均每天售出5.2套。真正實(shí)現(xiàn)了持續(xù)熱銷和持續(xù)高溫效應(yīng)，其銷售速度和成交率在深圳眾多的樓盤中也名列前矛。

東方銀座的均價(jià)從6000元起到8000元，再到如今的12000元，提高了一倍；首付起價(jià)也從7.3萬元攀升到13.8萬元……在不溫不火的深圳地產(chǎn)界刮起一股迅猛的“紅色旋風(fēng)”——現(xiàn)象背后孕育著多少耐人尋味的東西——但看朗朗乾坤，誰持彩練當(dāng)空舞？

【策劃背景】成立于1997年的深圳市廣森投資有限公司，通過幾年的勵(lì)精圖治，雖然成功打造了諸如嘉景苑、蘇豪名廈、筍崗大廈、觀瀾中心市場(chǎng)等深圳區(qū)域性坐標(biāo)，贏得了良好的市場(chǎng)效益（經(jīng)濟(jì)效益）。但由于項(xiàng)目的規(guī)模和地理環(huán)境的限制，并未形成良好的社會(huì)效益（品牌效益）。

2001年，廣深投資有限公司在深南大道旁竹子林片區(qū)拿下一塊44323㎡地皮（即現(xiàn)在東方銀座項(xiàng)目用地）。鑒于此地段的特殊性和稀缺性，躊躇滿志的廣深人打消了單純建一座寫字樓的初衷，決定聘請(qǐng)高水平“外腦”參與東方銀座項(xiàng)目的策劃營(yíng)銷，借以在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中脫穎而出，達(dá)到魚（市場(chǎng)效益）和熊掌（社會(huì)效益）兼得的雙贏局面。

同年，至祥投資策劃有限公司憑借十年不敗的業(yè)績(jī)以及與廣深兩次成功的合作（嘉景苑、筍崗大廈項(xiàng)目）的背景，昂首走進(jìn)東方銀座，開始了長(zhǎng)達(dá)兩年的探索、實(shí)踐……

【策劃精要】某種意義上講，策劃是一種超越情感和理性的思維，房地產(chǎn)策劃是一項(xiàng)復(fù)雜而系統(tǒng)的工程，它統(tǒng)籌所有宣傳推廣及銷售工作的展開。它需要大量的市場(chǎng)調(diào)研，具體的地段分析，反復(fù)的協(xié)調(diào)論證。東方銀座的策劃全過程傾注了至祥策劃師們巨大的心血和智慧，筆者在采訪過程中看到、聽到許多鮮為人知的故事，故事中那些閃爍著人性光芒的喜怒哀樂，著實(shí)讓我更深層次理解了這群“痛并快樂著的”人們。為了使讀者更好的了解東方銀座的策劃精要，筆者通過總結(jié)、取舍，決定從如下方面進(jìn)行闡述：

1，挖掘項(xiàng)目地段價(jià)值

房地產(chǎn)界有句名言，就是“地段，地段，還是地段”的三段論。也就是說，擁有好的地段就

能取得好的收益，樓盤就能暢銷。但是，如果不用詳實(shí)的調(diào)研分析現(xiàn)有價(jià)值，不用前瞻性眼光看待地段潛在價(jià)值，你永遠(yuǎn)不會(huì)理解三段論的更深層次真正意思。

譬如：東方銀座所處的地段，在當(dāng)時(shí)看來，上不接福田中心區(qū)，下不能連華僑城，是深圳的一個(gè)斷層，是一個(gè)沒有特點(diǎn)的地段，甚至有點(diǎn)荒涼?！皬V深”的初衷也只是想單純建一座針對(duì)中小企業(yè)主，面積不大、拆分自如的寫字樓。然而，“至祥”的市場(chǎng)中心、策劃中心通過不斷的實(shí)地考查，結(jié)合地域分析（交通路線，區(qū)域特征，發(fā)展規(guī)劃等），找到了“紅樹林海景”、“安拖山景”、“竹子林地鐵口”等一系列現(xiàn)在已有或?qū)頃?huì)有的地段價(jià)值，并把這部分價(jià)值合理的嫁接到項(xiàng)目中去—— “屹立于黃金干道深南大道，處于竹子林地鐵入口，地標(biāo)形象榮耀城市，剎車間已經(jīng)策馬濱海大道，轉(zhuǎn)瞬即可挺進(jìn)廣深高速公路，觀海神靜，望峰息心” ——如此優(yōu)越的地理位置當(dāng)然寸土寸金。于是東方銀座的定價(jià)很快從6000元/㎡上漲到8000元/㎡。

2，鎖定項(xiàng)目消費(fèi)群體

市場(chǎng)營(yíng)銷的核心思想在于“找到你的顧客，明確

他的需求，并設(shè)法滿足他的需求”。北京的SOHO現(xiàn)代城找到了一批事業(yè)有成，頗具個(gè)性和現(xiàn)代氣息的“雅皮士”，他們追求高層次與現(xiàn)代化的生活，于是定位為“智能社區(qū)” SOHO現(xiàn)代城，適時(shí)的迎合了他們的需求，從而揚(yáng)名立萬。

“至祥”經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的研究論證，最終將東方銀座定位為：高端人群休閑娛樂的商務(wù)場(chǎng)所。這樣，策劃師們所要面對(duì)課題即是：“找到一批屬于項(xiàng)目的高端消費(fèi)者，并通過理論、市場(chǎng)依據(jù)證明項(xiàng)目定位的合理性”。通過全面的市場(chǎng)調(diào)研，“至祥”市場(chǎng)中心認(rèn)為，深圳經(jīng)過20多年的發(fā)展，現(xiàn)在存在相當(dāng)數(shù)量有思想、有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的財(cái)富階層——他們是支撐項(xiàng)目的市場(chǎng)基礎(chǔ)；通過個(gè)性化的市場(chǎng)調(diào)研（目標(biāo)客戶調(diào)研，對(duì)話式調(diào)研等），他們進(jìn)一步明確：這群財(cái)富階層集中在30歲—40歲，而且他們很多處于健康的亞狀態(tài)，精神的亞狀態(tài)，生理、心理的亞狀態(tài)。他們需要工作、休閑兩不誤的另類空間——東方銀座就是為600位這樣的人士定制的享受財(cái)富過程的第三空間。

3，創(chuàng)造一個(gè)好概念

一個(gè)切合消費(fèi)者意愿的概念。不僅能準(zhǔn)確的傳達(dá)產(chǎn)品信息，形成社會(huì)熱點(diǎn)，更能給讓消費(fèi)者在概念的牽引下主動(dòng)選擇產(chǎn)品。從圍合式到歐風(fēng)概念，從口岸物業(yè)到地鐵概念，從“都心地產(chǎn)”到“海灣戰(zhàn)爭(zhēng)”，從CBD到Townhouse，從人居大使到終極置業(yè)……這些林林總總，層出不窮地產(chǎn)概念引導(dǎo)了一次又一次波瀾壯闊的消費(fèi)潮流。

“商界雜志前言有一句話：關(guān)心財(cái)富，關(guān)心創(chuàng)造財(cái)富的一批創(chuàng)造者。”

“思考即是事物，思考對(duì)創(chuàng)造財(cái)富的那一批人意義應(yīng)該更深些。”

“我是一個(gè)喜歡思考的人，我認(rèn)為思考的力量無窮大?！?/p>

“我覺得我理解這些頂級(jí)人士需要什么，在東方銀座即是他們的dreaminghouse.”

“給喜歡思考的人提供一個(gè)好的場(chǎng)所，我覺得是一件非常神圣的事情。”

“我們是用心在想，用心在做。”

——至祥的周瑋女士用這樣的語言表達(dá)著創(chuàng)造“第三空間”概念的起源。

第三空間概念提出后，在業(yè)界立即形成了強(qiáng)烈反響，深圳特區(qū)報(bào)也以大篇幅文章闡述了第三空間概念。可謂：一石激起千層浪。從此東方銀座和第三空間神行一體，迅速成為社會(huì)矚目的熱點(diǎn)。

何解？就筆者分析：其一，第三空間概念符合東方銀座項(xiàng)目的內(nèi)涵，它比海景國(guó)際商務(wù)公館、會(huì)議休閑中心表達(dá)的更具有親和力；其二，它在集中體現(xiàn)了項(xiàng)目深層次功能之外，更能給消費(fèi)者傳達(dá)的一個(gè)明確的信息：這是一個(gè)精神層面意義上的超然空間；其三，它迎合了東方銀座特殊消費(fèi)者的特殊心態(tài)，是一種滿足消費(fèi)者需求具體的行為。

4，媒體選擇和媒體炒作

任何一類商品廣告的發(fā)布都必須選擇與其產(chǎn)品特性相吻合的媒體，注重成本下的廣告效果的評(píng)判則是衡量廣告媒體的主要標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)產(chǎn)品構(gòu)成的復(fù)雜性，地點(diǎn)位置的不動(dòng)性，不但決定了其廣告內(nèi)容與廣告形式不同，而且在廣告媒體選擇上也有不同的要求。

在媒體選擇上，考慮到東方銀座目標(biāo)消費(fèi)群體接觸的媒體有限，過多的媒體組合容易造成信息泛濫而使信息準(zhǔn)確性難以得到合理監(jiān)控。策劃方“至祥”決定集中選擇《深圳特區(qū)報(bào)》、《深圳商報(bào)》和深圳電視臺(tái)為廣告媒體。因?yàn)椤渡钲谔貐^(qū)報(bào)》一向以信息準(zhǔn)確、風(fēng)格嚴(yán)謹(jǐn)著稱于深圳報(bào)界，是目前深圳報(bào)刊中權(quán)威性最高的公共媒體。而根據(jù)目標(biāo)群體分析和市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)判斷：港人北上置業(yè)已日趨成為潮流，也就是說東方銀座的潛在客戶一定程度上來自香港和國(guó)際市場(chǎng)。所以《香港商報(bào)》無疑是向這部分人傳達(dá)信息的有利平臺(tái)。至于電視臺(tái)，因?yàn)槠渚哂刑囟ǖ奶攸c(diǎn)，是目前深圳各大樓盤常用宣傳裁體，這里我們暫且不論。在發(fā)布時(shí)間和宣傳手法來看，東方銀座采取的是循序漸進(jìn)，“借勢(shì)造勢(shì)”的手法。從“第三空間”概念到“國(guó)際海景商務(wù)公館”，再到“會(huì)場(chǎng)議休閑商務(wù)中心”的屬性定位，從開盤到搶購，溫州客炒樓、雞尾酒會(huì)、地博會(huì)指定酒店……通過一系列大篇跨版軟性廣告文章，人們可以清晰的把握這個(gè)樓盤的及時(shí)進(jìn)展。當(dāng)然，在信息內(nèi)容中，東方銀座似乎有意識(shí)回避了價(jià)位上漲（由于市場(chǎng)的不段升溫，東方銀座的價(jià)格也隨著市場(chǎng)熱度扶搖直上）的敏感問題，只是大張旗鼓強(qiáng)調(diào)其日益高貴的氣質(zhì)：瑞雅國(guó)際介入，梁錦華的設(shè)計(jì)，五星級(jí)裝修等等因素，從而暗示消費(fèi)者：“好東西就該貴一點(diǎn)”。

【營(yíng)銷策略】房地產(chǎn)銷售是一種很微妙的的事，房地產(chǎn)成功的50%在于地塊選擇，３０％在于規(guī)劃設(shè)計(jì)，２０％歸功于銷售，但前兩者的占的８０％，是通過后者的２０％來加以實(shí)現(xiàn)的。

至祥在東方銀座項(xiàng)目中所使用的操盤手法保持了原來的“短、頻、快”戰(zhàn)術(shù)特點(diǎn)。除了我們常見的以強(qiáng)勢(shì)媒體為裁體，充分利用DMI派發(fā)、SP促銷、客戶推薦、電話回訪、班車定點(diǎn)接送等“點(diǎn)、線、面”相結(jié)合的營(yíng)銷途徑外，還實(shí)施了許多針對(duì)性強(qiáng)、立竿見影的具體辦

法。

１，銷售人員培訓(xùn)和“二對(duì)一”銷售策略

擔(dān)綱東方銀座項(xiàng)目銷售的售樓員基本上要達(dá)到：大專以上學(xué)歷，從業(yè)２年以上；在以前銷售的樓盤中的表現(xiàn)不俗，且必須是通過上崗考核的“鉆石級(jí)”的售樓員。另外，由于此項(xiàng)目的特殊定位，至祥和瑞雅國(guó)際對(duì)銷售人正式進(jìn)場(chǎng)之前進(jìn)行了特殊的酒店培訓(xùn)，每個(gè)銷售人員都要達(dá)到五星級(jí)酒店的服務(wù)員標(biāo)準(zhǔn)。

另外，考慮到售樓員面對(duì)將會(huì)是６００位頂級(jí)人士，個(gè)人素質(zhì)非常高。至祥還制定了“二對(duì)一”的銷售策略，即二個(gè)售樓員應(yīng)付一個(gè)顧客。一個(gè)負(fù)責(zé)講解，一個(gè)負(fù)責(zé)接待，這樣既發(fā)揮了各自特長(zhǎng)，避免了單兵作戰(zhàn)的劣勢(shì)，又體現(xiàn)了對(duì)顧客的重視程度，讓顧客在服務(wù)中感受五星級(jí)酒店的奢華和細(xì)致。

２，銷售的整合運(yùn)作

針對(duì)東方銀座項(xiàng)目的個(gè)性特點(diǎn)及市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)性，根據(jù)項(xiàng)目市場(chǎng)銷售的不同階段，在營(yíng)銷概念及市場(chǎng)推廣上“至祥”制定了切實(shí)可行的銷售系統(tǒng)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整合包裝，進(jìn)而強(qiáng)化市場(chǎng)形象、揚(yáng)長(zhǎng)避短。通過對(duì)物業(yè)硬件和軟件上改造，最大限度在未開盤之前創(chuàng)造了綜合優(yōu)勢(shì)，出奇制勝。具體途徑如下：

□加大投入

□完善項(xiàng)目環(huán)境的建設(shè)：如將原先造價(jià)100多萬元的售樓中心拆掉，搬入大堂；樣板間的裝修設(shè)計(jì)不斷改良。

□提高物業(yè)管理水平：邀請(qǐng)世界著名的瑞雅國(guó)際參與項(xiàng)目物業(yè)管理。

□弱化市場(chǎng)抗性

３，產(chǎn)權(quán)式酒店的投資模式

隨著社會(huì)的進(jìn)步，房地產(chǎn)的功能已不再是僅僅停留在滿足居住的功能，現(xiàn)實(shí)社會(huì)中已有很多人將它變成投資的工具。

“首付7萬（現(xiàn)在首付１３.8萬），在20年按揭期內(nèi)將使用權(quán)委托給酒店管理公司集約經(jīng)營(yíng)，以管理經(jīng)營(yíng)收益代付供樓款。按揭期滿后可收回使用權(quán)，也可繼續(xù)委托管理公司繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。” ——東方銀座獨(dú)特投資模式在業(yè)界曾引起極大爭(zhēng)論。（這一投資模式在深圳并不是首例，“丹鳳白露”項(xiàng)目中也曾運(yùn)用，但由于地理位置和檔次不高的客觀因素的制約，沒有掀起多大波瀾。）爭(zhēng)論的焦點(diǎn)無非是投資風(fēng)險(xiǎn)的問題。面對(duì)業(yè)界的質(zhì)疑，為了把顧客的投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低，讓消費(fèi)者更加堅(jiān)信東方銀座無可比擬的投資價(jià)值。至祥和發(fā)展商在東方銀座的硬件和軟件上做了踏踏實(shí)實(shí)的工作：硬件上嚴(yán)把建筑質(zhì)量關(guān)，并聘請(qǐng)梁錦華先生為東方銀座做設(shè)計(jì)；軟件上邀請(qǐng)瑞雅國(guó)際擔(dān)綱物業(yè)管理；加上市場(chǎng)上有會(huì)展經(jīng)濟(jì)做后盾——一切不僅平息了爭(zhēng)論，而且實(shí)實(shí)在在打動(dòng)了消費(fèi)者。溫州團(tuán)的炒樓事件便是有力的證明。４，促銷策略

促銷是現(xiàn)代營(yíng)銷的重要一環(huán)，對(duì)銷售起著直接進(jìn)作用。房地產(chǎn)促銷就是通過各種促銷手段，與現(xiàn)實(shí)或潛在顧客進(jìn)行溝通，使他們對(duì)目標(biāo)物業(yè)從注意到發(fā)生興趣，再到產(chǎn)生欲望，進(jìn)而購買的過程。

東方銀座除了采用廣告策略，房地產(chǎn)展銷會(huì)，等常見促銷策略外，每周還別出心裁的推出了雞尾酒會(huì)、高爾夫、雪茄等主題活動(dòng)，用高品位的活動(dòng)營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)高雅的氣氛，促進(jìn)項(xiàng)目銷售。

【綜述】在現(xiàn)今市場(chǎng)及消費(fèi)者的心智均已十分成熟的環(huán)境下，一個(gè)樓盤的熱銷，絕不可能會(huì)有“偶然”的存在，它涉及許多復(fù)雜的方面。從微觀角度分析，東方銀座憑的是它所能帶來的實(shí)際利益（高端產(chǎn)品的投資價(jià)值）打動(dòng)了客戶的心。從宏觀角度看，發(fā)展商（廣深）、設(shè)計(jì)單位（PRL）、中介機(jī)構(gòu)（至祥）、物業(yè)管理單位（瑞雅國(guó)際）的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手是東方銀座能創(chuàng)造這種價(jià)值基礎(chǔ)。當(dāng)然其中最為凸顯是“至祥”——作為深圳十佳中介機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目運(yùn)作過程中所發(fā)揮的重要作用，以及廣深——開明的發(fā)展商給地產(chǎn)服務(wù)商巨大信任與支持。

【引申】中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，隨著歷史的演進(jìn)而日趨成熟與完善，形成了一個(gè)由規(guī)劃，設(shè)計(jì)，策劃，建筑，銷售，物業(yè)管理等環(huán)節(jié)組成的龐大的產(chǎn)業(yè)鏈條，環(huán)環(huán)相扣、缺一不可。而且在行業(yè)的實(shí)際運(yùn)作中，分工也越來越具體。在深圳，發(fā)展商與服務(wù)商，逐漸尤其是策劃代理商之間，經(jīng)過近二十年的磨合，其相互之間的依賴關(guān)系也更加緊密，給全國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)提供了一個(gè)參照學(xué)習(xí)的樣板。我們有理由相信，隨著行業(yè)的發(fā)展，以往那種大而全的經(jīng)營(yíng)模式，將日趨勢(shì)微。而這種專業(yè)化的分工與合作，將會(huì)有著強(qiáng)大的生合力和更加廣闊的生存空間。

第二篇：房地產(chǎn)成本核算案例分析

房地產(chǎn)成本核算案例分析

目 錄

第一章 總 則

第二章 成本核算的基本程序

第三章 成本核算對(duì)象的確定

第四章 成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容

第五章 會(huì)計(jì)科目與帳簿設(shè)置

第六章 成本費(fèi)用的歸集與分配

第七章 成本報(bào)表

第八章 附 則

VANKE萬科企業(yè)股份有限公司

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算指導(dǎo)

編制單位：財(cái)務(wù)管理部

第一章 總 則

1-1 為了加強(qiáng)成本管理，規(guī)范集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算，正確計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資料的比較和分析，根據(jù)《股份有限公司會(huì)計(jì)制度—會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表》及其附件三“房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理規(guī)定”與我國(guó)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等有關(guān)規(guī)定，以及集團(tuán)《財(cái)務(wù)管理規(guī)則》和《會(huì)計(jì)管理規(guī)則》的要求，制定本指導(dǎo)。

1-2 集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的任務(wù)是：建立和完善成本核算基礎(chǔ)工作，嚴(yán)格遵守成本開支范圍，合理確定成本計(jì)算對(duì)象，正確歸集和分配開發(fā)成本及費(fèi)用，及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題，以便尋求降低成本的途徑。

1-3 各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建立成本核算責(zé)任制，不斷完善成本核算基礎(chǔ)工作，改進(jìn)成本核算辦法，嚴(yán)格按照國(guó)家以及集團(tuán)成本管理的要求，正確組織成本核算工作，并自覺接受集團(tuán)的監(jiān)督。

第二章 成本核算的基本程序

成本核算的一般步驟：

第一步：根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算對(duì)象。

第二步：按成本核算及管理的要求，設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目和帳簿，按成本核算對(duì)象歸集開發(fā)成本費(fèi)用。

第三步：按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。

第四步：將歸集的開發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。

第五步：編制項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對(duì)象的開發(fā)總成本。

第六步：正確劃分完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本，按建筑面積計(jì)算完工產(chǎn)品單位成本。

第七步：正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，按與結(jié)算銷售收入配比的原則正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。

第八步：編制成本報(bào)表，根據(jù)成本管理和核算要求，總括反映各成本核算對(duì)象的成本情況。

第三章 成本核算對(duì)象的確定

3-1 成本核算對(duì)象的確定原則：應(yīng)滿足成本計(jì)算的需要；便于成本費(fèi)用的歸集；利于成本的及時(shí)結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。

3-2 各單位可根據(jù)上述原則，參照下列條件，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊(duì)伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，確定具體成本核算對(duì)象。

(1)單體開發(fā)項(xiàng)目，一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程為成本核算對(duì)象。

(2)在同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項(xiàng)目，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。

(3)對(duì)于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和成本管理的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對(duì)象。

▲ 成片分期（區(qū)）開發(fā)的項(xiàng)目，可以以各期(區(qū))為成本核算對(duì)象?！?同一項(xiàng)目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象。

▲ 同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對(duì)象。

(4)根據(jù)核算和管理需要，對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對(duì)象。對(duì)于只為一個(gè)房屋等開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對(duì)象，發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋等開發(fā)項(xiàng)目的成本。

3-3 成本核算對(duì)象一般應(yīng)在開工前確定。一旦確定，不得隨意改變，以保證成本核算的準(zhǔn)確性。

第四章 成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容

4-1 開發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項(xiàng)目。成本項(xiàng)目一般包括下列六項(xiàng)：

1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

2)前期工程費(fèi)

3)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

4)建筑安裝工程費(fèi)

5)配套設(shè)施費(fèi)

6)開發(fā)間接費(fèi)

4-2 各成本項(xiàng)目的開支范圍如下：

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容：

(1)土地征用費(fèi)：支付的土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地效益金、土地開發(fā)費(fèi)，交納的契稅、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)、補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。

(2)拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等；拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價(jià)入帳，分別沖減有關(guān)成本。

(3)市政配套費(fèi)：指向政府部門交納的大市政配套費(fèi)，征用生地向當(dāng)?shù)厥姓窘患{的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)等。

(4)其他：如土地開發(fā)權(quán)批復(fù)費(fèi)、土地面積丈量測(cè)繪費(fèi)等。

前期工程費(fèi)

指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：

(1)項(xiàng)目整體性批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)。

如：人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。

(2)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：項(xiàng)目立項(xiàng)后的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)、管線設(shè)計(jì)費(fèi)、改造設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)(含支付社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)研費(fèi))，制圖、曬圖費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)，方案評(píng)審費(fèi)。

(3)勘測(cè)丈量費(fèi)：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。

(4)“三通一平”費(fèi)：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水(含地下排水管、溝開挖鋪設(shè)費(fèi)用)、供電、道路(含按規(guī)定應(yīng)交的占道費(fèi)、道路挖掘費(fèi))等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾和進(jìn)行場(chǎng)地平整發(fā)生的費(fèi)用(包括開工前垃圾清運(yùn)費(fèi))等。

(5)臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：工地甲方臨時(shí)辦公室，臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)，臨時(shí)借用空地租費(fèi)，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用。臨時(shí)設(shè)施內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)，家具等不屬于臨時(shí)設(shè)施費(fèi)。

(6)預(yù)算編、審費(fèi)：支付給社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)受聘為項(xiàng)目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費(fèi)用。

(7)其他：包括擋光費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定技術(shù)咨詢費(fèi)等。

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用，紅線外兩米與大市政接口的費(fèi)用，以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：

(1)道路工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)費(fèi)。

(2)供電工程費(fèi)：變（配）電設(shè)備的購置費(fèi)，設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費(fèi)，供（配）電貼費(fèi)、電源建設(shè)費(fèi)，交納的電增容費(fèi)等。(3)給排水工程費(fèi)：自來水、雨（污）水排放、防洪等給排水設(shè)施的建造、管線鋪設(shè)費(fèi)用，以及向自來水公司交納的水增容費(fèi)等。

(4)煤氣工程費(fèi)：煤氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、增容費(fèi)、集資費(fèi)，煤氣配套費(fèi)，煤氣發(fā)展基金、煤氣掛表費(fèi)等。

(5)供暖工程費(fèi)：暖氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、集資費(fèi)。

(6)通訊工程費(fèi)：電話線路的鋪設(shè)、電話配套費(fèi)，電話電纜集資費(fèi)，交納的電話增容費(fèi)等。

(7)電視工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)有線電視(閉路電視)的線路鋪設(shè)和按規(guī)定應(yīng)交納的有關(guān)費(fèi)用。

(8)照明工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)路燈照明設(shè)施支出。

(9)綠化工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)人工草坪、栽花、種樹等綠化支出；綠地建設(shè)費(fèi)。

(10)環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)：指小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施支出。如垃圾站(箱)、公廁等支出。

(11)其他：小區(qū)周圍設(shè)置的永久性圍墻、圍欄支出、園區(qū)大門、園區(qū)監(jiān)控工程費(fèi)、自然下沉整改費(fèi)等。

建筑安裝工程費(fèi)

指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目?jī)?nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用(含設(shè)備費(fèi)、出包工程向承包方支付的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi))，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。發(fā)包工程應(yīng)依據(jù)承包方提供的經(jīng)甲方審定的“工程價(jià)款結(jié)算單”來確定。主要包括以下內(nèi)容：

(1)土建工程費(fèi)

① 基礎(chǔ)工程費(fèi)：土石方、樁基、護(hù)壁(坡)工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢費(fèi)。

② 主體工程費(fèi)：即土建結(jié)構(gòu)工程費(fèi)（含地下室部分）。

③ 有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。

(2)安裝工程費(fèi)

① 電氣(強(qiáng)電)安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的照明等電氣設(shè)施安裝費(fèi)，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。

② 電訊(弱電)安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的通訊、保安監(jiān)視、有線電視系統(tǒng)等電訊設(shè)施安裝費(fèi)。③ 給排水安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的上下水、熱水等給排水設(shè)施安裝費(fèi)。

④ 電梯安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的電梯及其安裝、調(diào)試費(fèi)。

⑤ 空調(diào)安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的換熱站、冷凍站、風(fēng)機(jī)盤管控制、樓宇自控系統(tǒng)等空調(diào)設(shè)施安裝費(fèi)。

⑥ 消防安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的自動(dòng)噴灑、消防栓、消防報(bào)警系統(tǒng)等消防設(shè)施安裝費(fèi)。

⑦ 煤氣安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的煤氣管線等燃?xì)庠O(shè)施安裝費(fèi)。

⑧ 采暖安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的水暖、汽暖等供熱設(shè)施安裝費(fèi)。

⑨ 上述各項(xiàng)如有甲供材料、設(shè)備，還應(yīng)分別包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。

(3)裝修工程費(fèi)：內(nèi)外墻、地板(毯)、門窗、廚潔具、電梯間、天(頂)蓬、雨蓬等的裝修費(fèi)，有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。

(4)項(xiàng)目或工程監(jiān)理費(fèi)：指支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用。

(5)其他：工程收尾所發(fā)生的零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的維修費(fèi)（零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的維修費(fèi)能夠歸類的，應(yīng)按從屬主體原則歸類計(jì)入上述相應(yīng)費(fèi)用中），現(xiàn)場(chǎng)垃圾清運(yùn)費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。

配套設(shè)施費(fèi)

指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目，具體核算內(nèi)容可區(qū)別以下情況：

(1)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入的不可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施支出，如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房(建筑成本)、變電所(建筑成本)、居委會(huì)、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚、景觀(建筑小品)、環(huán)廊、街心公園、涼亭等設(shè)施的支出。

(2)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營(yíng)慣例，其經(jīng)營(yíng)收入歸于經(jīng)營(yíng)者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場(chǎng)等設(shè)施的支出。

(3)開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營(yíng)收益權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用。

(4)對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目獨(dú)立核算。

開發(fā)間接費(fèi)

指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為組織和管理開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)的內(nèi)容包括：

(1)現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)用：內(nèi)部獨(dú)立核算的、開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理的人員工資及福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、辦公用水電費(fèi)、差旅費(fèi)、市內(nèi)交通費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、通訊費(fèi)、業(yè)務(wù)交際費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

(2)利息并借款費(fèi)用：直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。

(3)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅：按規(guī)定應(yīng)計(jì)繳的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。

(4)物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金：按規(guī)定應(yīng)撥付給業(yè)主管理委員會(huì)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。

(5)質(zhì)檢費(fèi)：包括按規(guī)定支付給質(zhì)檢部門的質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)，項(xiàng)目發(fā)生的材料、設(shè)備質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)、工程質(zhì)量自檢費(fèi)、工程竣工驗(yàn)收費(fèi)等質(zhì)量鑒定性費(fèi)用。

(6)其他：項(xiàng)目交付使用后發(fā)生的，按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)、補(bǔ)貼給物業(yè)管理公司的水、電、煤氣、暖氣等價(jià)差，以及其他應(yīng)計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)的費(fèi)用。

4-3 開發(fā)企業(yè)期間費(fèi)用的開支范圍為：

營(yíng)業(yè)費(fèi)用

指在開發(fā)產(chǎn)品銷售環(huán)節(jié)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括：

(1)已完開發(fā)產(chǎn)品銷售以前的改裝修復(fù)費(fèi)，開發(fā)產(chǎn)品看護(hù)費(fèi)及按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)交物業(yè)管理公司的空房物業(yè)管理費(fèi)，根據(jù)規(guī)定或協(xié)議應(yīng)承擔(dān)的按單位、面積分?jǐn)偟目辗亢妥粤?、自用物業(yè)水電費(fèi)等。

(2)小區(qū)內(nèi)、主體外臨時(shí)樣板房、售樓處的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用。樣板房、售樓處內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費(fèi)用列支。主體內(nèi)臨時(shí)樣板房、售樓處的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用在房屋開發(fā)成本中列支。

(3)開發(fā)產(chǎn)品銷售、轉(zhuǎn)讓、出租過程中發(fā)生的廣告審批費(fèi)、廣告制作費(fèi)(含資料制作費(fèi))、廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)、銷售模型(沙盤)制作費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)、咨詢費(fèi)、辦銷售許可證時(shí)向政府部門交納的物業(yè)管理啟動(dòng)金、商品房注冊(cè)登記費(fèi)、產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)(或商品房交易手續(xù)費(fèi)）、房屋面積審核費(fèi)、房屋評(píng)估費(fèi)、訴訟費(fèi)、中介傭金、銷售許可證、外銷費(fèi)等。

(4)專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的職員工資、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、業(yè)務(wù)交際費(fèi)以及其他經(jīng)費(fèi)。

管理費(fèi)用

指企業(yè)行政、財(cái)務(wù)、人事等行政管理部門，為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括：

(1)行政管理部門人員的工資、福利費(fèi)，辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)（包括駕駛員保險(xiǎn)費(fèi)）、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、低值易耗品攤銷、辦公用水電費(fèi)等。

(2)工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)。

(3)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)。

(4)稅金：指按照規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅(金、費(fèi))、印花稅等。

(5)審計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、訴訟費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、公司活動(dòng)費(fèi)等。

(6)無形資產(chǎn)及長(zhǎng)期待攤費(fèi)用攤銷。

(7)壞賬損失及存貨盤虧、毀損損失。

(8)環(huán)境費(fèi)：支付清潔工的工資、擺花費(fèi)、租花費(fèi)等

(9)租金：包括房屋租金、車庫租金等。

(10)分?jǐn)偵霞?jí)管理部門和總部的管理費(fèi)以及其他管理費(fèi)等。

財(cái)務(wù)費(fèi)用

指企業(yè)為籌集開發(fā)經(jīng)營(yíng)所需資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括利息凈支出（減去利息資本化部分）、匯兌凈損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)(含票據(jù)工本費(fèi))，以及企業(yè)籌集資金發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。

會(huì)計(jì)科目與帳簿設(shè)置

5-1 “開發(fā)成本”科目：核算在房屋等產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。各級(jí)明細(xì)科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。

5-2 “開發(fā)間接費(fèi)”科目：歸集和分配在房屋等產(chǎn)品開發(fā)過程中，本單位項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、材料等業(yè)務(wù)部門為組織與管理開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。(這類費(fèi)用由本科目歸集并按一定方法、標(biāo)準(zhǔn)分配后，再計(jì)入各成本核算對(duì)象的“開發(fā)間接費(fèi)”成本項(xiàng)目中去)。各級(jí)明細(xì)科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。

5-3 “預(yù)提費(fèi)用”科目：核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和受益期限、對(duì)象，應(yīng)由本受益期、受益對(duì)象承擔(dān)的尚未支付的成本、費(fèi)用。本科目一般應(yīng)按費(fèi)用的內(nèi)容設(shè)置二級(jí)科目進(jìn)行核算。

應(yīng)預(yù)提的費(fèi)用一般包括：配套設(shè)施費(fèi)；與合作單位共建項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的由合作單位墊付的費(fèi)用；租金；保險(xiǎn)金；借款利息；修理費(fèi)用及應(yīng)由本受益期、受益對(duì)象承擔(dān)的尚未支付的地價(jià)等。

費(fèi)用預(yù)提的時(shí)間：應(yīng)由房屋等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，應(yīng)在結(jié)轉(zhuǎn)房屋等開發(fā)產(chǎn)品時(shí)預(yù)提。

配套設(shè)施費(fèi)的預(yù)提范圍、條件、依據(jù)和計(jì)算方法：

范圍：開發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施將發(fā)生的費(fèi)用。能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施將發(fā)生的費(fèi)用不得預(yù)提。

條件：配套設(shè)施費(fèi)的預(yù)提條件為：房屋與配套設(shè)施非同步開發(fā)(有前有后、穿插進(jìn)行)；先建房屋，后建配套設(shè)施。

依據(jù)：擬建配套設(shè)施的預(yù)算成本或計(jì)劃成本。

計(jì)算方法：

某成本核算對(duì)象應(yīng)

該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算

配套設(shè)施費(fèi)

=

*

預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)

成本(或計(jì)劃成本)預(yù) 提 率

配套設(shè)施

該配套設(shè)施的預(yù)算成本(或計(jì)劃成本

=

-*100%

費(fèi)預(yù)提率

應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品的 預(yù) 算 成 本（或計(jì)劃成本）

式中應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)的開發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括房屋、能有償轉(zhuǎn)讓的小區(qū)內(nèi)大配套設(shè)施。

5-4 “待攤費(fèi)用” 科目：核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和受益期限、對(duì)象在本期發(fā)生但應(yīng)由本期及以后各期共同負(fù)擔(dān)的、分?jǐn)偲谙拊谝荒暌詢?nèi)的費(fèi)用。如：項(xiàng)目開發(fā)前期為項(xiàng)目開發(fā)而發(fā)生的貸款利息支出(分?jǐn)偲谙逓轭A(yù)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)期，項(xiàng)目開發(fā)期超過一年的列“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”)、廣告費(fèi)、低值易耗品攤銷、預(yù)付保險(xiǎn)費(fèi)、預(yù)付報(bào)刊費(fèi)等。本科目一般應(yīng)按費(fèi)用的內(nèi)容設(shè)置二級(jí)科目進(jìn)行核算。

5-5 “開發(fā)產(chǎn)品”科目：核算已開發(fā)完成并驗(yàn)收合格的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。各級(jí)明細(xì)科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。各單位在進(jìn)行“開發(fā)產(chǎn)品”核算的同時(shí)，應(yīng)收集、整理具體到每戶的可售面積構(gòu)成、銷售及其回款情況的詳細(xì)資料。

房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表

一級(jí)科目 二級(jí)科目 三級(jí)科目 四級(jí)科目 五級(jí)科目 備注

開發(fā)成本 各項(xiàng)目

各成本核算對(duì)象 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 按前述明細(xì) 完工轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品

（各住宅小區(qū)、配套設(shè)施）前期工程費(fèi) 同上

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 同上

建筑安裝工程費(fèi) 同上

配套設(shè)施費(fèi) 同上

開發(fā)間接費(fèi)

自一級(jí)科目

待分?jǐn)傉鞯丶安疬w補(bǔ)償費(fèi) 按前述明細(xì) 開發(fā)間接費(fèi)轉(zhuǎn)入

待分?jǐn)偳捌诠こ藤M(fèi) 同上

待分?jǐn)偦A(chǔ)設(shè)施費(fèi) 同上 待分?jǐn)偱涮自O(shè)施費(fèi) 同上

開發(fā)間接費(fèi) 各項(xiàng)目

工資及附加費(fèi)

定期轉(zhuǎn)入開發(fā)成本

有關(guān)部門 辦公費(fèi)用

差旅交通費(fèi)

修理費(fèi)

通訊費(fèi)

周轉(zhuǎn)房攤銷

利息并借款費(fèi)用

質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)

物業(yè)管理基金

其他

開發(fā)產(chǎn)品 項(xiàng)目名稱

成本核算對(duì)象

設(shè)置面積或套數(shù)的數(shù)量金額帳

第六章 成本費(fèi)用的歸集與分配

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

6-1 一般能分清成本核算對(duì)象的，可直接計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目中；如果分不清成本核算對(duì)象，須兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)時(shí)，可先在“開發(fā)成本—土地開發(fā)—土地費(fèi)用”科目進(jìn)行歸集，再將其分配計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象的開發(fā)成本；也可以直接分配計(jì)入“開發(fā)成本--有關(guān)成本核算對(duì)象----土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)”。有關(guān)分配方法為：

按土地面積計(jì)征地價(jià)、進(jìn)行補(bǔ)償、繳納市政配套費(fèi)時(shí)：

方法一：先按小區(qū)的占地面積將地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)分配到各小區(qū)；再將分配到各小區(qū)內(nèi)的地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對(duì)象和道路、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所的占地面積進(jìn)行直接分配；然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所占地面積的地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按房屋等成本核算對(duì)象的占地面積進(jìn)行間接分配，計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的的開發(fā)成本；房屋等成本核算對(duì)象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

方法二：也可將公用占地面積先分?jǐn)偟椒课莸瘸杀竞怂銓?duì)象的占地面積上，房屋等成本核算對(duì)象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e，再乘以單位面積的地價(jià)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)來分配。

按建筑面積計(jì)征（或補(bǔ)償）時(shí)：

不論是公共用地還是房屋等成本核算對(duì)象自身用地發(fā)生的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”成本項(xiàng)目?jī)?nèi)的費(fèi)用，均應(yīng)按房屋等成本核算對(duì)象的建筑面積來分?jǐn)偂?/p>

前期工程費(fèi)

6-2能夠分清成本核算對(duì)象的，可直接計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目；應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本對(duì)象負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)，可通過“開發(fā)成本— 土地開發(fā)—前期工程費(fèi)”科目歸集，再按建筑面積(包括在建及未建面積)分配計(jì)入各成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目。

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

6-3一般能夠區(qū)分成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目中；如果在開發(fā)的建設(shè)場(chǎng)地上有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，不能區(qū)分成本核算對(duì)象時(shí)，其基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)應(yīng)先在“開發(fā)成本—土地開發(fā)—基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”科目進(jìn)行歸集，待基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完畢后，將歸集的費(fèi)用按建筑面積(包括在建及未建面積)分配計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目中。

建筑安裝工程費(fèi)

6-4 一般應(yīng)在與承包單位進(jìn)行工程價(jià)款結(jié)算時(shí)，按承包單位根據(jù)當(dāng)月實(shí)際完成工作量提出，經(jīng)甲方審定、雙方確認(rèn)的“已完工程月報(bào)表”、“工程價(jià)款結(jié)算單”所確定的工程價(jià)款，直接計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。

6-5 預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，不能直接作為建筑安裝工程費(fèi)支出，計(jì)入“開發(fā)成本”科目，應(yīng)先在“預(yù)付帳款—預(yù)付承包單位款”科目核算，待工程價(jià)款結(jié)算時(shí)，再從實(shí)際應(yīng)付工程款中扣回。

6-6 對(duì)幾個(gè)工程一并招標(biāo)出包且按標(biāo)價(jià)結(jié)算的，應(yīng)在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，按每個(gè)工程(或成本核算對(duì)象)的預(yù)算造價(jià)占各項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)之和的比例，計(jì)算各自的標(biāo)價(jià)即實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)。根據(jù)經(jīng)計(jì)算得出的建筑安裝工程費(fèi)，計(jì)入有關(guān)房屋等成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。計(jì)算公式為：

某項(xiàng)工程的實(shí)際

該項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)

= 工程標(biāo)價(jià)*--------------------

建筑安裝工程費(fèi)

各項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)合計(jì)

配套設(shè)施費(fèi)

6-7 凡是不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施所發(fā)生的支出，均應(yīng)計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目：

(1)配套設(shè)施和房屋等開發(fā)產(chǎn)品同步建設(shè)的情況下：

▲ 能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。

▲ 不能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)先由“開發(fā)成本—配套設(shè)施開發(fā)”科目的相應(yīng)成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集，再分配計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。

(2)配套設(shè)施和房屋等開發(fā)產(chǎn)品非同步建設(shè)(有前有后、穿插進(jìn)行)的情況下：

▲ 應(yīng)先通過“開發(fā)成本—配套設(shè)施開發(fā)”科目進(jìn)行歸集，待配套設(shè)施完工后，再按房屋等成本核算對(duì)象的建筑面積和分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法，分配計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目。

(3)先開發(fā)房屋等開發(fā)產(chǎn)品，后建配套設(shè)施；或房屋等開發(fā)產(chǎn)品已開發(fā)完工移交或出售，而配套設(shè)施尚未全部完工的情況下：

▲ 可按配套設(shè)施的預(yù)算成本(或計(jì)劃成本)進(jìn)行預(yù)提，并歸集在“開發(fā)成本—配套設(shè)施開發(fā)”科目的相應(yīng)成本項(xiàng)目，再按房屋等成本核算對(duì)象的建筑面積，分配計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。預(yù)提數(shù)與實(shí)際數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時(shí)調(diào)整房屋等成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。

▲ 如果預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)含有多種配套設(shè)施項(xiàng)目，應(yīng)在每項(xiàng)配套設(shè)施完工時(shí)，逐項(xiàng)結(jié)轉(zhuǎn)并隨時(shí)調(diào)整房屋等成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，不得等全部配套工程竣工后一次調(diào)整。

6-8 凡是能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施（包括經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性的）支出，不得計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的成本，能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施應(yīng)分配的其他配套設(shè)施費(fèi)，應(yīng)計(jì)入其開發(fā)成本的“開發(fā)成本—配套設(shè)施開發(fā)—配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目中。

開發(fā)間接費(fèi)

6-9 應(yīng)先通過“開發(fā)間接費(fèi)”科目歸集，于每季末根據(jù)實(shí)際發(fā)生數(shù)按建筑面積分配計(jì)入各項(xiàng)目的各成本核算對(duì)象，一般不得以計(jì)劃數(shù)計(jì)入開發(fā)成本。如根據(jù)開發(fā)特點(diǎn)，確需采取預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)辦法時(shí)，預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)之間的差額應(yīng)于終了時(shí)一次進(jìn)行調(diào)整。6-10 成本應(yīng)計(jì)入房屋等開發(fā)產(chǎn)品的不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施、留作自用的固定資產(chǎn)，均不分配開發(fā)間接費(fèi)。

6-11 如果有周轉(zhuǎn)房，每月應(yīng)計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)的周轉(zhuǎn)房攤銷，可比照房屋類固定資產(chǎn)的折舊年限采用平均年限法進(jìn)行攤銷，并按周轉(zhuǎn)房造價(jià)4%計(jì)算殘值。

關(guān)于借款費(fèi)用資本化

6-12 借款費(fèi)用資本化的期限：可自房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)投入起至完工交付時(shí)止，其間開發(fā)商主動(dòng)實(shí)施的停工其間不包括在內(nèi)；

6-13 可資本化的借款費(fèi)用包括：與開發(fā)項(xiàng)目直接相關(guān)的借款利息支出、匯兌損失、債券溢價(jià)，減去債券折價(jià)、利息收入、匯兌收益以及借款到位后、使用前的其他投資收益，如利息收入等減項(xiàng)微小也可直接計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用?？少Y本化的借款費(fèi)用不包括借款手續(xù)費(fèi)及傭金等；

6-14 可確定借款用途并?？顚Ｓ玫?，可將借款費(fèi)用直接計(jì)入受益的成本核算對(duì)象；不能分清具體用途的借款費(fèi)用，可采用各項(xiàng)目累計(jì)投資額、各項(xiàng)目缺口資金等標(biāo)準(zhǔn)在受益的各成本核算對(duì)象間分?jǐn)?；如果一次性利息?shù)額較大時(shí)，也可先通過“待攤費(fèi)用”歸集后，再分配計(jì)入各成本核算對(duì)象的“開發(fā)間接費(fèi)”。

某成本計(jì)算對(duì)象完成投資額

分配比例 =-------------------------× 100%

項(xiàng)目完成投資總額

第七章 成本報(bào)表

報(bào)表種類：

7-1 各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按要求編報(bào)成本報(bào)表。成本報(bào)表主要包括：(1)“房地產(chǎn)成本結(jié)轉(zhuǎn)情況表”；(2)“房地產(chǎn)成本比較分析表”；(3)“開發(fā)間接費(fèi)明細(xì)表”；

(4)“房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合情況表”；(5)“房地產(chǎn)成本合同執(zhí)行情況表”；

編報(bào)時(shí)間: 7-2 成本報(bào)表報(bào)送時(shí)間為每季后10日內(nèi)，報(bào)表時(shí)間以決算通知為準(zhǔn)，另外總部可根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的不同階段要求報(bào)送有關(guān)成本報(bào)表。

編報(bào)要求：

7-3 詳見總部財(cái)務(wù)部統(tǒng)一印發(fā)的表樣及各表的說明。第八章 附 則

8-1 本指導(dǎo)適用于集團(tuán)所屬的控股經(jīng)營(yíng)和受托非控股經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可根據(jù)自身開發(fā)項(xiàng)目情況，進(jìn)行補(bǔ)充完善并制定本單位成本核算的具體規(guī)范。

8-2 本指導(dǎo)未涉及或未盡的成本核算事項(xiàng)，按國(guó)家或集團(tuán)有關(guān)成本管理的規(guī)定執(zhí)行。本指導(dǎo)由總部財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)解釋和修訂。

第三篇：房地產(chǎn)策劃案例分析

房 地 產(chǎn) 策 劃

案 例 分 析

案例：

成都港都花苑實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司在成都東門的龍舟路有一塊占地31畝的土地待開發(fā)，需進(jìn)行項(xiàng)目定位及整合營(yíng)銷策劃。大禹企劃公司選派精兵強(qiáng)將組成強(qiáng)大陣容，對(duì)該樓盤做了大量的市調(diào)工作。經(jīng)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)該樓盤的重要優(yōu)勢(shì)有：樓盤地處東門，土地價(jià)格便宜；位置緊臨龍舟路，交通方便；牛市口小學(xué)、幼兒園、四川師大附中分布四周；緊鄰府南河，背靠望江公園、河心公園，環(huán)境清幽；蓮花新區(qū)及農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、牛沙便道農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)就在附近，生活方便，同時(shí)發(fā)現(xiàn)幾處明顯的劣勢(shì)：小區(qū)占地面積小，不可能開發(fā)高檔樓盤，因?yàn)椴荒軡M足高檔樓盤必須配制的會(huì)所及其它大型配套項(xiàng)目設(shè)施。成都港都花苑實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司是一家年輕的公司，剛介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，自身缺乏知名度。經(jīng)濟(jì)實(shí)力也不濟(jì)，沒有成片大規(guī)模開發(fā)的實(shí)力，競(jìng)爭(zhēng)能力弱。如果走中低檔路線，特色不突出的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手非常多，而且對(duì)手實(shí)力較強(qiáng)勁，打價(jià)格戰(zhàn)，港都花苑實(shí)業(yè)公司不僅沒把握取勝，說不定連本錢都收不回來。龍舟路沿線為舊城改造、老成渝公路拓寬改造的重點(diǎn)城區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)新項(xiàng)目非常多，并且由于 成都東門國(guó)營(yíng)老廠商單位非常多，經(jīng)濟(jì)效益普遍較差，故價(jià)位低，賣點(diǎn)雷同。經(jīng)縝密的策劃后，樓盤以“夕陽紅”命名，正式開盤。響亮提出是專門為老人量身定做設(shè)計(jì)的房子。全面的戶型設(shè)計(jì)，環(huán)境、配套都完全符合老人們的習(xí)慣和內(nèi)在需求，并響亮地傳播了樓盤的廣告主題

語：“成熟地愛一次！”方案推出后，由于定位準(zhǔn)確，特色突出，營(yíng)銷獨(dú)特，房?jī)r(jià)便宜，功能完善，因而大受好評(píng)，創(chuàng)造了開盤兩個(gè)月銷售一空的奇跡，并贏得了可觀的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

分析：

一、需求心理分析：

1、老年人和下一代、下兩代由于生存環(huán)境、所受教育不同等諸多原因，生活方式、習(xí)慣及思想觀念等方面難免產(chǎn)生“代溝”。多數(shù)被訪問者認(rèn)為：解決“代溝”的最佳方式是老年人與子女分開居住，節(jié)假日兒女上門探望，全家團(tuán)聚。

2、年輕人有自己的生活和工作特點(diǎn)，現(xiàn)代生活節(jié)奏加快，競(jìng)爭(zhēng)加劇，壓力加大，生活無規(guī)律；與老年人住在一起相互干擾影響，令人頭痛。

3、敬老院雖然“火爆”，但入院使人心理上有“被遺棄”的感覺，子女也有不孝的負(fù)罪感。只要不是孤寡老人，一般不愿意入敬老院。

4、老人再婚后，新建立的老年家庭不易與子女完全和睦共處，分戶購房是最佳選擇。

5、老年人喜歡安靜、淡泊、樸素、平靜的生活，對(duì)物質(zhì)要求不高，不愿地處鬧市和商業(yè)區(qū)、工廠區(qū)，與子女的居住要求差異較大。

6、老年人怕孤獨(dú)，在相對(duì)集中的老年公寓，子女上班上學(xué)后，老人們?nèi)杂型g伙伴、共同話題、共同樂趣。

二、資金來源分析：

1、老年人常常有多年的積蓄和穩(wěn)定的退休金；

2、子女們可以共同出資為老人買房，既盡了孝心，日后也可成為遺

產(chǎn)；

3、本來準(zhǔn)備送父母支敬老院的子女，可以用入院費(fèi)轉(zhuǎn)為購房款，既解決了后顧之憂，又?jǐn)[脫了“負(fù)罪感”。通過以上分析，開發(fā)商確立開發(fā)老年公寓，并將樓盤定名為“夕陽紅”，可謂名至實(shí)歸。

三、公寓特色設(shè)計(jì)：

項(xiàng)目確定后，開發(fā)商應(yīng)立即著手，針對(duì)老年人的心理和生理特點(diǎn)，緊緊圍繞老年人的生活需求，廣泛開展調(diào)研和征詢，為老人群體量身定做最合理、最合適的住房。例如：將所有路面都進(jìn)行防滑處理；所有通道、門坎都采取無障礙設(shè)計(jì)；房型設(shè)計(jì)上，力求通風(fēng)、干燥、采光、隔音、結(jié)構(gòu)合理；裝修適用合理，不奢侈豪華。

四：環(huán)境配套設(shè)施：

利用附近的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，解決老人菜米油鹽等生活必需品的采購；毗鄰醫(yī)院，診所等醫(yī)療機(jī)構(gòu)，方便老年人檢查和就診；毗鄰公園、廣場(chǎng)等休閑場(chǎng)所（環(huán)境整潔，安靜），解決老年人休閑、鍛煉、娛樂的需求。

第四篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷案例分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷案例分析

指導(dǎo)老師：孔德軍

學(xué)生：張小葉

時(shí)間：2011年5月8日

案例分析**花園的價(jià)格策略

**花園自推向市場(chǎng)以來，聲名鵲起，迅速建立起有利的市場(chǎng)地位，與其成功地應(yīng)用價(jià)格策略是分不開的。

第一，房地產(chǎn)的價(jià)格與區(qū)域概念緊密相連。人們常說的“天河區(qū)的樓價(jià)”、“濱河?xùn)|路的樓價(jià)”，都是與地域位置緊密相關(guān)的。這樣的一個(gè)價(jià)位是從泛泛的粗略感受中得出來的價(jià)位，是比較模糊的，彈性幅度在500~1000元之間。例如，江燕路的樓價(jià)一般被認(rèn)為在4000~4500元左右。我們把這種價(jià)位稱之為“心里價(jià)格”。

第二，從群體來看，由有房地產(chǎn)產(chǎn)品屬于特殊高價(jià)商品，影響價(jià)格的因素非常復(fù)雜。消費(fèi)者往往對(duì)輕微的價(jià)格調(diào)整不是很敏感，不像其他商品，細(xì)微的價(jià)格調(diào)整往往帶來銷售額的速度增加。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，只有在大幅度調(diào)整價(jià)格的情況下，價(jià)格才成為市場(chǎng)購買行為中的敏感因素。

第三，從購買過程看，決定購買的價(jià)格往往是在貨比三家后得出的，這個(gè)價(jià)格是在心里價(jià)格的基礎(chǔ)上發(fā)生的。房地產(chǎn)企業(yè)倘若想使一個(gè)樓盤的價(jià)格成為消費(fèi)者的關(guān)注點(diǎn)，價(jià)格低于比較價(jià)格是不夠的，最好遠(yuǎn)低于心里價(jià)格，才會(huì)廣泛吸引消費(fèi)者。

**花園就是成功的利用了心里價(jià)格與比較價(jià)格的關(guān)系原理，成功地吸引了消費(fèi)群體，從而建立并鞏固了自己的市場(chǎng)地位。該花園規(guī)模為12萬平方米，其規(guī)模在工業(yè)大道南一帶是比較大的，但環(huán)境配套設(shè)施方面基本是空白，而附近數(shù)個(gè)大型樓盤正在熱賣中，一些樓盤已建立起良好的品牌形象，一些樓盤已是現(xiàn)樓，配套設(shè)施亦較完善。在這種形勢(shì)下，如果只是靠營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氣氛進(jìn)行銷售，則該花園的銷售將會(huì)是一個(gè)漫長(zhǎng)的過程。而該花園必須是一個(gè)以速度和規(guī)模取勝的樓盤，較之于單位利潤(rùn)的極大化，市場(chǎng)規(guī)模及占有率更為重要。在當(dāng)時(shí)，工業(yè)大道南一帶樓盤的心理價(jià)為在3600~4000元左右，該樓盤針對(duì)性地以均價(jià)3000元推出，遠(yuǎn)低于心里價(jià)位，吸引了大量炒家和買家排隊(duì)搶購，樓盤即時(shí)全部售出，造成市場(chǎng)轟動(dòng)。開發(fā)商同時(shí)提出“六個(gè)一流”和“八個(gè)當(dāng)年一定實(shí)現(xiàn)”的目標(biāo)，在買家心里留下深刻的印象。第二期推出時(shí)，是第二年6月初。推出的主要是15層的小高層單元，平均價(jià)格為3500元，最高價(jià)不超過4000元，最低價(jià)僅為2500元。此時(shí)**花園的征地規(guī)模已經(jīng)擴(kuò)大到52萬平方米，在珠海區(qū)的開發(fā)規(guī)模首屈一指。綠化環(huán)境與配到設(shè)施更為引人注目，大面積草坪、假山、噴水池、幼兒園、第一期已交付使用的現(xiàn)樓作樣板，并在規(guī)劃上進(jìn)行了一般市區(qū)樓盤不敢想的嘗試，如建起大面積人工湖。所以的這一切都增強(qiáng)了買家的信心和提高了其心理價(jià)位，所以雖然第二期樓盤價(jià)格有所提升，但依然與買家的心理價(jià)格有很大差距，正式發(fā)售日前即已售出全部單位的九五成，到正式發(fā)售日，256套單位全部售出。**花園以低價(jià)發(fā)售的做法，令周圍樓盤避其鋒芒，高掛免戰(zhàn)牌，制造出強(qiáng)烈轟動(dòng)的效應(yīng)，令其一時(shí)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)談?wù)摰臒狳c(diǎn)。至此，**花園的市場(chǎng)價(jià)位變得非常牢固、強(qiáng)大。

第三期樓盤的推出則在9月初，此時(shí)**花園已聚集了很旺的人氣，在前倆次轟動(dòng)效應(yīng)的心理影響下，形成了一批忠實(shí)的買家。此次花園推出的單元為22層高層單元，共推出約1000多套單元。推出后第一周即銷售出大約300多套單元，依然十分成功。而樓盤售價(jià)回歸至正常水平，以均價(jià)4000元發(fā)售，與周圍樓盤的價(jià)格相接近。

回顧以上過程，**花園在價(jià)格戰(zhàn)略的運(yùn)用上是十分成功的，開發(fā)商秉承其原先成功開發(fā)珠島花園的經(jīng)驗(yàn)（珠島由早期最低2000元到幾年后最高4000多元，與**花園有相似之處，但**花園在市場(chǎng)推廣及形象包裝的手法上，顯得更加成熟、更有節(jié)奏），不是把價(jià)格的“低開高走”作為一種簡(jiǎn)單的戰(zhàn)術(shù)，而是作為實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)戰(zhàn)略的核心，有效應(yīng)用其他戰(zhàn)術(shù)，成功地實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)目標(biāo)。

當(dāng)然，**花園的推廣手法還有一些值得商榷之處，如只注意前期針對(duì)心理價(jià)格建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而忽視了后期定價(jià)建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，對(duì)后期的市場(chǎng)應(yīng)變力有一定的影響。**花園的均

價(jià)在第三期已走到了心理價(jià)格的頂點(diǎn)（4000元），不僅再?zèng)]有心理價(jià)格的優(yōu)勢(shì)，在比較價(jià)格方面也缺少明顯優(yōu)勢(shì)。因此，鑒于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已根據(jù)**花園前兩期的銷售情況調(diào)低了售價(jià)，**花園雖然有知名度、一定規(guī)模的配套設(shè)施作支持，但由于推出的單元數(shù)量大，所以即使沒有心理價(jià)格的優(yōu)勢(shì)作支持，也仍然需要比較價(jià)格的優(yōu)勢(shì)作支持，否則，將會(huì)付出銷售速度放緩的代價(jià)，目前銷售上的優(yōu)勢(shì)亦難以保持。這些看法準(zhǔn)不準(zhǔn)確，有待實(shí)踐證明。但無論如何，**花園在價(jià)格戰(zhàn)略上的成功運(yùn)用都值得房地產(chǎn)開發(fā)商學(xué)習(xí)、借鑒。

案例討論

1、**花園的價(jià)格策略給你的啟示是什么？

答：房地產(chǎn)現(xiàn)在正處于上升階段，所以高價(jià)位是隨處可見的。**花園采取低于心理價(jià)格戰(zhàn)略可以說是獨(dú)樹一幟，形成亮點(diǎn)。價(jià)格是消費(fèi)者最為關(guān)心的，是影響消費(fèi)者購買房地產(chǎn)產(chǎn)品的重要因素。**花園在銷售中制定的價(jià)格既讓消費(fèi)者滿意，又符和開發(fā)商的利益。這一價(jià)格策略可以說是成功的。

房地產(chǎn)價(jià)格是由開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用和利潤(rùn)三大部分構(gòu)成。開發(fā)成本是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體，占項(xiàng)目總成本的80%左右，所以說如果開發(fā)成本低了房?jī)r(jià)或許就會(huì)下降點(diǎn)，現(xiàn)在建材、拆遷補(bǔ)償費(fèi)和人員工資越來越高，自然而然開發(fā)成本就會(huì)高，房?jī)r(jià)也會(huì)只升不降。，因此，**花園的價(jià)格策略也在告訴我們要想獲得消費(fèi)者的青睞你就要從源頭截流。

**花園運(yùn)用低價(jià)定價(jià)策略提高了自己在房地產(chǎn)市場(chǎng)占有率，讓一些無法支付高價(jià)的新消費(fèi)成為實(shí)際購買者，獲得更多的顧客。房地產(chǎn)價(jià)格與自身配套設(shè)施完善度、周圍環(huán)境、產(chǎn)品質(zhì)量有直接聯(lián)系，一期時(shí)，其設(shè)施設(shè)備基本空白，而附近又有很多樓盤，**花園選擇低價(jià)是必然的。所以我們看到，在這些情況下開發(fā)商應(yīng)該選擇降價(jià)，1、產(chǎn)品均好性不強(qiáng)，也沒特色。

2、樓盤的開發(fā)量過大。

3、絕對(duì)單價(jià)過高，超過當(dāng)?shù)刂髁髻彿績(jī)r(jià)格。

4、競(jìng)爭(zhēng)激烈，類似產(chǎn)品過多。在這些情況下低價(jià)，是一個(gè)好的策略。因?yàn)?，這樣便于快速成交，促進(jìn)良性循環(huán)，而且日后的價(jià)格也便于其控制。

**花園的價(jià)格策略給我的啟示是，如果日后做房地產(chǎn)銷售，首先，我們要看看自己的項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，優(yōu)勢(shì)強(qiáng)我們定價(jià)就可以高，如果劣勢(shì)大價(jià)格就調(diào)低，這樣雖然利潤(rùn)降價(jià)了，但是我們會(huì)吸引更多購房者。自身考慮了之后，我們還有考慮我們的項(xiàng)目所處的環(huán)境，這里的環(huán)境有自然環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境和所在區(qū)域的社會(huì)環(huán)境，自然環(huán)境好的可以價(jià)格高，如果在你周圍有很多競(jìng)爭(zhēng)者，那么，適當(dāng)降價(jià)是可以吸引消費(fèi)者眼球的，再就是在項(xiàng)目所在的區(qū)域里，如果居民生活水平高，高價(jià)房也會(huì)一售而空的。**花園可以結(jié)合自身的優(yōu)勢(shì)做出正確策略，鞏固了自己在市場(chǎng)地位，贏得消費(fèi)者的好評(píng)，自己也從中賺取了利潤(rùn)，在是“多贏”策略，如果**花園還有在以后的銷售中繼續(xù)“多贏”，他就應(yīng)該改變策略，結(jié)合新的問題去想好的策略，畢竟策略是隨著銷售的不同而改變的，找到適合自己的，就是好的。

看完這個(gè)案例我還發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)銷售過程中，使用價(jià)格策略是最好的一個(gè)辦法，打價(jià)格戰(zhàn)略是穩(wěn)贏的方法，只要你運(yùn)用合理從中賺取可觀的利潤(rùn)也是一定的。

2、**花園的產(chǎn)品定價(jià)中運(yùn)用了哪種定價(jià)方法？

答：**花園的產(chǎn)品定價(jià)中運(yùn)用了需求導(dǎo)向定價(jià)。需求導(dǎo)向定價(jià)是指以需求為中心，依據(jù)買方對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值的理解和需求強(qiáng)度來定價(jià)，而非賣方的成本來定價(jià)。需求導(dǎo)向定價(jià)中又有理解值定價(jià)法和區(qū)分需求定價(jià)法。**花園是根據(jù)理解值定價(jià)法做出策略的。

第五篇：房地產(chǎn)法律法規(guī)案例分析

空間考試案例分析：

某日清晨，某大廈新來的保潔員阿霞在18樓的公共通道拖地時(shí)，發(fā)現(xiàn)1805號(hào)業(yè)主家的客廳亮著燈，但大門內(nèi)側(cè)的門開著，外面的“通透式”防盜門也虛掩著，她便上前按業(yè)主家的門鈴，但是按了好幾次，室內(nèi)也不沒有反應(yīng)，阿霞便懷著好奇的心理，側(cè)身進(jìn)入室內(nèi)，到客廳、陽臺(tái)、廚房等一一查看有沒有人。正在這時(shí)，業(yè)主張先生從電梯出來徑直走回家（他原來“早鍛煉”去了，因粗心而忘了關(guān)好家門。）一見大門未關(guān)，張先生先是吃了一驚，進(jìn)到家中，又看見一陌生女子在自己家里，更是又急又氣，大聲質(zhì)問阿霞是干什么的，不由分說要把她送到派出所。試分析：

1）阿霞錯(cuò)在哪里？

2）如果碰到以上業(yè)主和家人都不在家而門又開著的情況，應(yīng)該怎樣處理？ 3）你認(rèn)為該如何向張先生說明和解釋？怎樣才能平息事態(tài)？

1、阿霞錯(cuò)在未經(jīng)業(yè)主同意就私自進(jìn)入業(yè)主家，和遇到此類情況沒有向上級(jí)匯報(bào)就獨(dú)自一人進(jìn)入業(yè)主家。

2、（1）遇到此類情況首先向上級(jí)匯報(bào)，客戶人員聯(lián)系業(yè)主了解原因。

（2）在業(yè)主未回家時(shí)，派1或2名保安在業(yè)主家門口等候，避免小偷和不必要的誤會(huì)和等候業(yè)主回家。并且在門外要密切注意室內(nèi)是否有動(dòng)靜，如煤氣外漏等等。

（3）在與業(yè)主取得聯(lián)系后，如若業(yè)主暫時(shí)不能回家，征得業(yè)主同意，派2、3名保安進(jìn)入業(yè)主家解決問題。（4）若長(zhǎng)時(shí)間未和業(yè)主取得聯(lián)系，可派2、3名保安攜帶攝像機(jī)記錄全過程，和請(qǐng)業(yè)主家的一名鄰居陪同作證明，以避免誤會(huì)。

（5）發(fā)現(xiàn)異常情況立刻報(bào)警和聯(lián)系業(yè)主或業(yè)主的家人。

3、（1）首先阿霞應(yīng)該向張先生道歉，她未經(jīng)業(yè)主同意

擅自進(jìn)入時(shí)不對(duì)的，讓張先生先平息怒火，并且，讓張先生檢查屋內(nèi)是否有丟失東西。證明阿霞沒有偷東西，并說明阿霞這樣做是出于好意。

（2）物業(yè)公司向張先生道歉，是我們沒有管理好員工，希望他能諒解，并說明阿霞是新來的。

（3）物業(yè)公司要加強(qiáng)員工培訓(xùn)，避免再次發(fā)生此類事件，并提醒業(yè)主出門要關(guān)好門窗、煤氣等。