第一篇：常見(jiàn)的房地產(chǎn)糾紛案例分析

常見(jiàn)的房地產(chǎn)糾紛案例分析

本人于三年前在交納了十萬(wàn)元保證金后，參加了法院執(zhí)行拍賣(mài)會(huì)，通過(guò)拍賣(mài)行拍下房產(chǎn)一處，拍賣(mài)當(dāng)日下午開(kāi)始，該房產(chǎn)原主人的多位債權(quán)人（也參與了競(jìng)拍）就跑到我的店面，搔擾我，驅(qū)趕顧客，使我不能正常營(yíng)業(yè)，多次報(bào)警，收效不大。

鑒于這種情況，本人向法院提出書(shū)面申請(qǐng)，請(qǐng)求判定這次拍賣(mài)無(wú)效，我表示，房子我不要了，也不敢要，法院不同意，說(shuō)有事可以找公安，并催促我付房款并辦法相當(dāng)手續(xù)。本人拒絕，這個(gè)事一拖就是三年多，期間法院又舉辦過(guò)兩次拍賣(mài)，并通知我說(shuō)：如果有人拍價(jià)高于我的拍價(jià)，那保證金可退，若低，還要我補(bǔ)交差價(jià)。由于房產(chǎn)有糾紛無(wú)人報(bào)名競(jìng)拍而流拍。

本月底，法院又將舉行拍賣(mài)，請(qǐng)問(wèn)：

1、我要如何才能保證自己的合法權(quán)利？

2、如果這次真的拍賣(mài)成功，且價(jià)格低于我的拍價(jià)，按法律我是否真的該補(bǔ)差價(jià)？

3、若本次拍賣(mài)繼續(xù)流產(chǎn)，我要如何面對(duì)才正確？

(分析)

首先，拍賣(mài)成功就意味著買(mǎi)賣(mài)合同成立了，你如果反悔按照法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。不過(guò)，根據(jù)合同法規(guī)定，你付款后就應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒课?，否則你有權(quán)拒付房款。在法理上講，叫同時(shí)履行抗辯權(quán)。法院作為拍賣(mài)委托方，不能正常交付你房屋，也可以理解為不能交付正常使用的房屋，按理是法院違約，你完全有權(quán)要求解除合同，要回保證金，并要求賠償損失！

第二，房主的債權(quán)人公開(kāi)并多次干擾法院執(zhí)行，依照民事訴訟法第一百零二條的規(guī)定，人民法院可以根據(jù)情節(jié)輕重予以罰款、拘留，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。當(dāng)?shù)胤ㄔ和仆锌梢哉夜捕还?，是?yán)重失職的行為。你可以找有關(guān)監(jiān)督部門(mén)申訴或控告！

第三，房主的債權(quán)人跑到你的店面，搔擾你，驅(qū)趕顧客，使你不能正常營(yíng)業(yè)，也是一種嚴(yán)重違反治安管理的違法行為。你報(bào)警后，公安機(jī)關(guān)不予處理，也是嚴(yán)重失職的行為，同時(shí)還是行政不作為。你可以向有關(guān)部門(mén)申訴或控告，也可以提起行政訴訟！

第四，因?yàn)閷?duì)方不能交付正常使用的房屋，應(yīng)該是對(duì)方違約，所以是你有權(quán)追究對(duì)方的違約責(zé)任，而不是由你補(bǔ)差價(jià)，反過(guò)來(lái)追究你的違約責(zé)任。

第五，你已經(jīng)提出不要房屋，就是提出了解除合同，而且法院又組織繼續(xù)拍賣(mài)，就是用行為表示同意。所以，你完全可以要回你的保證金，還可以要求對(duì)方賠償你的損失！

人常說(shuō)，有錢(qián)不置爭(zhēng)吵貨。你買(mǎi)的房產(chǎn)，從物權(quán)法上講，可能沒(méi)有瑕疵，但實(shí)際無(wú)法使用。而房屋的賣(mài)主是法院，是人民法院依據(jù)民事訴訟法規(guī)定的強(qiáng)制執(zhí)行措施進(jìn)行的拍賣(mài)，如果有人干擾，就是妨害執(zhí)行公務(wù)，法院有權(quán)力進(jìn)行制裁和制止，作為賣(mài)方，法院也有義務(wù)排除干擾，交付買(mǎi)房一個(gè)能正常使用的房屋。如果法院作為賣(mài)方不履行這種義務(wù)，就是違約在先，你完全有權(quán)解除合同。“補(bǔ)差價(jià)”是拍賣(mài)法中規(guī)定的買(mǎi)方承擔(dān)違約責(zé)任的一種方式，本案例中，是賣(mài)方違約在先，應(yīng)該追究賣(mài)方的違約責(zé)任，而不是反過(guò)來(lái)追究你買(mǎi)方的責(zé)任，所以你不用補(bǔ)什么差價(jià)！

如果法院不能保障該房屋的正常使用，即不能排除非法干擾，我勸你不要再參加競(jìng)拍！

另外說(shuō)明，把房屋變成錢(qián)，然后由法院公平分配給各個(gè)債權(quán)人，是對(duì)債權(quán)人有利的事情，我不明白債權(quán)人為什么胡鬧？如果胡鬧的這些債權(quán)人還沒(méi)有權(quán)利參與分配這筆錢(qián)的話，可以依照《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問(wèn)題的規(guī)定》90的規(guī)定，（即被執(zhí)行人為公民或其他組織，其全部或主要財(cái)產(chǎn)已被一個(gè)人民法院因執(zhí)行確定金錢(qián)給付的生效法律文書(shū)而查封、扣押或凍結(jié)，無(wú)其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行或其他財(cái)產(chǎn)不足清償全部債務(wù)的，在被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)被執(zhí)行完畢前，對(duì)該被執(zhí)行人已經(jīng)取得金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行依據(jù)的其他債權(quán)人可以申請(qǐng)對(duì)該被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)參與分配。）盡快起訴，并申請(qǐng)參與分配。

（案例二）

我在2010年3月頭上，向甲方購(gòu)買(mǎi)了一套期房，總價(jià)是100萬(wàn)，付了定金9萬(wàn)元。甲方的房屋于今年8月份交房。過(guò)了一個(gè)月的樣子，甲方有意毀約，可是房?jī)r(jià)在不斷的上漲，現(xiàn)在可能已經(jīng)漲到120萬(wàn)的樣子。我已經(jīng)沒(méi)有辦法再購(gòu)買(mǎi)住房了。請(qǐng)問(wèn)：

1、我現(xiàn)在不想對(duì)方違約，我堅(jiān)持要房子，法院會(huì)支持我的訴訟請(qǐng)求嗎？

2、現(xiàn)在對(duì)方發(fā)了一張解除合約通知書(shū)給我，書(shū)面告知我他要解除合同。那么我該怎么辦。

3、如果法院不支持我的訴訟請(qǐng)求，支持對(duì)方支付違約金，那么對(duì)方的支付方式會(huì)怎么樣，法院會(huì)不會(huì)同意對(duì)方分期付款的方式。

4、如果對(duì)方發(fā)給我了一張解除合約通知書(shū)給我，然后在和別人簽訂了一份購(gòu)房協(xié)議，法院是不是就不會(huì)判他強(qiáng)制履行合同了呢？

（分析）

一、對(duì)方違約，你可以請(qǐng)求法院判令被告繼續(xù)履行合同。依據(jù)是《合同法》第六十條規(guī)定：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。和第一百零七條的規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

不過(guò)法院判令繼續(xù)履行合同的前提是能夠履行。如果該房屋產(chǎn)權(quán)尚未變化的情況下，你可以申請(qǐng)法院財(cái)產(chǎn)保全；也可以根據(jù)《物權(quán)法》第二十條規(guī)定（當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。）進(jìn)行預(yù)登記，來(lái)保全物權(quán)，以確保法院能夠判決和執(zhí)行對(duì)方繼續(xù)履行的違約責(zé)任！

二、根據(jù)《合同法》第九十六條的規(guī)定（當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。）如果你有異議必須請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力，即請(qǐng)求法院確認(rèn)對(duì)方解除合同的行為無(wú)效。

三、如果法院不支持你的繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求，你可以將對(duì)方獲利的20萬(wàn)元（120萬(wàn)-100萬(wàn)）作為損失讓對(duì)方支付。如果你們約定的違約金低于該損失的話，你可以根據(jù)《合同法》第一百一十四條的規(guī)定（當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。）請(qǐng)求法院按損失判令被告支付違約金。

對(duì)方有房屋，即使房屋出售了也有錢(qián)，有能力承擔(dān)責(zé)任，所以法院應(yīng)該不會(huì)同意對(duì)方分期付款的方式支付違約金。

四、如果對(duì)方發(fā)給你了一張解除合約通知書(shū)，然后在和別人簽訂了一份購(gòu)房協(xié)議，都是有效合同，都沒(méi)有取得物權(quán)，你一定要及時(shí)保全物權(quán)（用第一條的方法）法院才能判令對(duì)方履行合同。如果對(duì)方和別人也簽了合同，又登記過(guò)戶給別人，那么履行合同已經(jīng)不可能了，法院就不會(huì)再判他繼續(xù)履行合同了！

（案例三）

甲公司06年9月在暫時(shí)還沒(méi)取得房屋預(yù)售許可證（乙公司也知道）的情況下與乙公司簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，將一房子賣(mài)給乙，并在合同上寫(xiě)明先付50%的房款，余下部分以銀行按揭的方式付清。（11個(gè)月后甲取得此房預(yù)售許可證）后因乙公司遲遲不辦理銀行按揭，甲公司拒絕乙入住，此事一直拖到09年9月乙公司才來(lái)函要求解除06年所簽合同，并以合同無(wú)效為由要求甲退還房款及3年的利息，后又于2010年3月將甲公司告到法院，要求退房款及利息。我的問(wèn)題的甲公司能否提起反訴？因?yàn)榧坠臼チ嗽摲慨a(chǎn)正常出賣(mài)或租賃所本該獲得的利益。另外，乙公司要求的利息計(jì)算時(shí)間是否有錯(cuò)？是該從合同簽訂的時(shí)間（06年9月）還是從發(fā)函要求解除合同（09年9月）的時(shí)間算？

（分析）

一、能反訴。從程序上講，符合反訴條件；從實(shí)體上講，是乙公司違約，甲公司有權(quán)追究乙公司的違約責(zé)任。預(yù)售許可證制度是一種行政管理制度，即使未取得預(yù)售許可證，也是違反了行政管理規(guī)定，不是效力性強(qiáng)制性規(guī)定。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋

（二）第十四條規(guī)定：合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。只要不是違反法律效力性強(qiáng)制性規(guī)定，就不影響合同的效力，而且甲公司后來(lái)又取得了許可證，所以甲乙公司的合同是有效的。從乙公司來(lái)函看，乙公司也承認(rèn)合同有效，否則就不存在解除合同的問(wèn)題。

二、是乙公司違約，應(yīng)該由甲公司追究乙公司的違約責(zé)任，所以甲公司不應(yīng)該支付給乙公司利息，而應(yīng)該由乙公司賠償因違約給甲公司造成的損失！

（案例四）

二會(huì)前我的房子給賣(mài)了，房產(chǎn)證還在辦理中，和買(mǎi)方簽了一個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同，然后又簽了一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，所有的內(nèi)容都是我在網(wǎng)上找的然后再修改的。是雙方成交的，然后找了一個(gè)代理公司做了一下中間人，我不想過(guò)戶時(shí)太麻煩。另外代理公司還幫加急辦了房產(chǎn)證（收費(fèi)的）。

過(guò)了二會(huì)后房?jī)r(jià)瘋狂的漲起來(lái)了，比起我原來(lái)的售價(jià)翻了一番了，所以我在考慮是是否可以違約。違約是否合適，希望相關(guān)專業(yè)人員給予指導(dǎo)。如果必要可以私下付費(fèi)。

我的面積是64平，原售價(jià)是6300元，總價(jià)差不多是40萬(wàn)。買(mǎi)賣(mài)合同就是按中介的樣本簽的，補(bǔ)充協(xié)議是網(wǎng)上下載的。做了一下修改。大概內(nèi)容是

買(mǎi)方分二次支付定金，第一次是5萬(wàn)，第二次是5萬(wàn)。（現(xiàn)在是已經(jīng)支付了第一次，第二次還沒(méi)有支付）。違約規(guī)定如下：

甲、乙雙方承諾：雙方將按照原居間協(xié)議和本補(bǔ)充協(xié)議的約定誠(chéng)意履行本交易。若甲方出現(xiàn)違約情形，則應(yīng)向乙方返還乙方已經(jīng)支付的全部款項(xiàng)，且向乙方支付：等于 2 倍定金的違約金，且全額補(bǔ)償乙方對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行裝修、添附所發(fā)生的費(fèi)用【以乙方出示的裝修、添附的付款憑證（發(fā)票）為準(zhǔn)】。若乙方出現(xiàn)違約情形，則已經(jīng)支付甲方的定金或已經(jīng)不予返回，并支付甲方等于2倍定金的違約金，并且乙方對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行的裝修、添附無(wú)償贈(zèng)予甲方。

另外我給買(mǎi)方打的收條是收到首付款，而非定金。

我想知道，如果我現(xiàn)在違約是支付買(mǎi)方已經(jīng)交給我的5萬(wàn)定金的雙倍違約金，還是合同約定的定金的總額，即10萬(wàn)的雙倍違約金。

（分析）

1、一般的定金是以已經(jīng)支付的定金計(jì)算。且法律規(guī)定定金的金額不能超過(guò)總價(jià)的20%，超出的部分無(wú)效。

2、既然收條打的是首付款，就應(yīng)該理解為首付款，不能理解為定金。

3、按照《合同法》規(guī)定，定金罰和違約金只能選其中之一。就本案例說(shuō)，定金沒(méi)有實(shí)際支付，且沒(méi)有違約金高，對(duì)方一定會(huì)選違約金叫你承擔(dān)責(zé)任。違約金是以約定為準(zhǔn)，你們約定是以定金的2倍計(jì)算，就應(yīng)該按全部的定金計(jì)算，即10萬(wàn)的2倍計(jì)算。

4、如果違約金比實(shí)際損失過(guò)高或過(guò)低的話，當(dāng)事人還可以請(qǐng)求法院增加或減少！

（案例五）

我買(mǎi)了一套房子，當(dāng)時(shí)簽了合同，一份是自己拿，一份是中介，一份是房東，合同上中介的話只說(shuō)明負(fù)責(zé)過(guò)戶，現(xiàn)在我自己拿到房產(chǎn)證，也就是說(shuō)一切手續(xù)都辦好了，但是現(xiàn)在房東卻因?yàn)檎f(shuō)合同上沒(méi) 有規(guī)定在什么時(shí)候讓他般出現(xiàn)在的房子為由，不般出去，當(dāng)時(shí)房子合同上寫(xiě)的是80萬(wàn)，只交了79萬(wàn)，留了一萬(wàn)是等房東把水電、等費(fèi)交完再交給他的（但合同中并沒(méi)有說(shuō)這一萬(wàn)塊錢(qián)的事）打電話給中介，中介直說(shuō)他不般就不給他那一萬(wàn)塊錢(qián)，我就想嘛，他不般，我就拿一萬(wàn)塊錢(qián)跟他收住宿費(fèi)，從一萬(wàn)塊錢(qián)里扣。我現(xiàn)在的問(wèn)題是，怎樣讓房東般出去，從法律的角度來(lái)說(shuō)，合同上沒(méi)有具體寫(xiě)什么時(shí)候般出去，是不是合同漏洞，如果他不般，這一萬(wàn)塊錢(qián)我直接扣他是不是違約？那房產(chǎn)證上已經(jīng)是我的名字，是不是我有權(quán)現(xiàn)在叫他般出去，因?yàn)楝F(xiàn)在這已經(jīng)是我的房子？再著，合同中只說(shuō)明了，我買(mǎi)的房子戶型、房?jī)r(jià)等，也沒(méi)說(shuō)發(fā)生糾紛怎樣去解決。那如果不般走，這一萬(wàn)塊錢(qián)我是不是可以當(dāng)做房租來(lái)收？因?yàn)楹贤锌們r(jià)是80萬(wàn)，只負(fù)他79萬(wàn)，那這一萬(wàn)塊錢(qián)我是什么時(shí)候交給他？因?yàn)楹贤卸紱](méi)有說(shuō)清楚。我想拿這一萬(wàn)塊錢(qián)來(lái)讓他般走，是否違反合同？

（分析）

你因?yàn)楹贤炗啑l款不明確，導(dǎo)致雙方理解分歧，產(chǎn)生糾紛，對(duì)于約定不明確的條款只能依照法律規(guī)定進(jìn)行解釋。

第一，對(duì)交付房屋的期限約定不明，你有權(quán)隨時(shí)要求對(duì)方履行。

《合同法》第六十一條規(guī)定，合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易

習(xí)慣確定。第六十二條規(guī)定，當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照本法第六十一條 的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：

（四）履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間。

依照規(guī)定，對(duì)于何時(shí)交付房屋你們可以協(xié)商，達(dá)成協(xié)議補(bǔ)充，不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按六十二條

（四）的規(guī)定，你有權(quán)隨時(shí)要求對(duì)方交付房屋。但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間！

第二，對(duì)于支付價(jià)款和交付房屋如果都沒(méi)有約定，一般可理解為一手交錢(qián)一手交貨，即同時(shí)履行，你已經(jīng)履行了大部分價(jià)款，而對(duì)方卻以沒(méi)有約定而拒不履行交房義務(wù)，那么，你停付余款是合法的，沒(méi)有違約！

《合同法》第六十六條規(guī)定，當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，沒(méi)有先后履行順序的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行。一方在對(duì)方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求。一方在對(duì)方履行債務(wù)不符合約定時(shí)，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。

即是你有義務(wù)先履行，而對(duì)方的行為已經(jīng)表明即將違約，你也有權(quán)中止履行?！逗贤ā返诹藯l規(guī)定，應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對(duì)方有下列情形之一的，可以中止履行：

（一）經(jīng)營(yíng)狀況嚴(yán)重惡化；

（二）轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)；

（三）喪失商業(yè)信譽(yù)；

（四）有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形。當(dāng)事人沒(méi)有確切證據(jù)中止履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

第三，合同沒(méi)有約定糾紛處理途徑，一般可以協(xié)商解決，也可以達(dá)成仲裁協(xié)議進(jìn)行仲裁，還可以直接向有管轄權(quán)的法院起訴。你的糾紛涉及房地產(chǎn)，根據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)定，屬于專屬管轄，即房地產(chǎn)所在地人民法院管轄。

第四，按照第一條確定的期限內(nèi)要求對(duì)方搬出房屋，并將房屋交付給你，過(guò)期則可以追究對(duì)方的違約責(zé)任，賠償給你造成的損失。如果對(duì)方違約給你造成損失的話，你扣留的一萬(wàn)元，完全可以作為損失賠償給你！

(案例六)

我等60戶大多是云南省紅河州的山區(qū)教師，于2006年11月由金屏縣教育局與紅河州全聚福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)介司團(tuán)隊(duì)訂購(gòu)戶型、樓層、面積誠(chéng)意簽約書(shū)，簽約書(shū)上己明確了每平方米單價(jià)，樓層、面積并注明供房方不得受市場(chǎng)影響不供房或改變單價(jià)，直到2009年9月21日所屬耬盤(pán)開(kāi)盤(pán)、開(kāi)發(fā)商發(fā)出價(jià)格調(diào)整實(shí)施方案，圴價(jià)每平米上漲360元，同意此方案就供房、不同意此方案開(kāi)發(fā)商愿違約，退還每戶2萬(wàn)元己交房款外加約定2萬(wàn)元違約金。我們與開(kāi)發(fā)商協(xié)商多次無(wú)果，將開(kāi)發(fā)商告到法院，請(qǐng)求法院判開(kāi)發(fā)商履行合同供房，令人意想不到的是法院一審判撤銷(xiāo)我們與開(kāi)發(fā)商的簽約書(shū)，理由是開(kāi)發(fā)商不愿按2006年的簽書(shū)履行，退還每戶己交2萬(wàn)元外加2萬(wàn)元違約金

與開(kāi)發(fā)商的方案一致。這樣判決就給我們盼房子等了四年之久的每戶造成14萬(wàn)~15請(qǐng)問(wèn)有關(guān)部門(mén)或法律機(jī)構(gòu)能給我們提供一些法律依據(jù)和法律援助，能有什么辦能為我道。

（分析）

一審法院的判決錯(cuò)誤，可以上訴。

第一，一審判決開(kāi)發(fā)商支付違約金，說(shuō)明已經(jīng)認(rèn)定開(kāi)發(fā)商違約。如果原告的訴訟開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行合同，即按約定價(jià)出售房屋，符合《合同法》第一百零七條的規(guī)定，不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行的法律責(zé)任！應(yīng)的支持！

第二，即使一審法院不支持繼續(xù)履行合同，除判決違約方支付違約金以外，還應(yīng)當(dāng)《合同法》第一百零七條的規(guī)定的違約責(zé)任除了繼續(xù)履行外，還規(guī)定了采取補(bǔ)救措施失等違約責(zé)任。就是合同約定的違約金過(guò)分低于損失，按照《合同法》第一百一十四規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減

在合同糾紛案件中，如果原告的訴訟請(qǐng)求是繼續(xù)履行，法院審理之后，認(rèn)為實(shí)際行已經(jīng)不可能，一般會(huì)回選擇合同的條款叫違約方承擔(dān)違約責(zé)任，不過(guò)前提條件是合能履行。就本案而言，不存在不能履行的情況。即使選擇了解除合同，也應(yīng)該判決對(duì)方不能叫違約方得了便宜，而叫守約方損失。否則，法律支持違約的話，社會(huì)哪還有誠(chéng)

第二篇：公司與員工常見(jiàn)勞動(dòng)糾紛-案例分析

1、公司未向保安支付高溫補(bǔ)貼的合法性及其法律后果

《國(guó)家安全生產(chǎn)監(jiān)督管理總局、衛(wèi)生部、人力資源和社會(huì)保障部、中華全國(guó)總工會(huì)關(guān)于印發(fā)防暑降溫措施管理辦法的通知》（根據(jù)安監(jiān)總安健〔2012〕89號(hào)）第十七條的規(guī)定：勞動(dòng)者從事高溫作業(yè)的（根據(jù)該辦法第三條規(guī)定，高溫天氣作業(yè)是指用人單位在高溫天氣期間安排勞動(dòng)者在高溫自然氣象環(huán)境下進(jìn)行的作業(yè)），依法享受崗位津貼。另，根據(jù)《廣東省高溫天氣勞動(dòng)保護(hù)辦法》第二十一條的規(guī)定：用人單位違反本辦法第十三條規(guī)定，未向勞動(dòng)者發(fā)放高溫津貼的，由縣級(jí)以上人力資源社會(huì)保障主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予補(bǔ)發(fā)；逾期未改正的，處2000元以上10000元以下罰款。

據(jù)此，用人單位安排勞動(dòng)者在35℃以上高溫天氣從事室外露天作業(yè)以及不能采取有效措施將工作場(chǎng)所溫度降低到33℃以下的，應(yīng)當(dāng)向勞動(dòng)者發(fā)放高溫津貼，并納入工資總額。未向勞動(dòng)者發(fā)放高溫津貼的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)發(fā)，逾期未改正的，將面臨2000元以上10000元以下的罰款。

但保安是否屬于室外露天工作存在爭(zhēng)議，如根據(jù)貴司對(duì)“保安”這一崗位的職位要求及該保安的實(shí)際工作情況，其大部分工作時(shí)間在室外則屬于從事室外露天作業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照35℃以上高溫天氣的天數(shù)向其補(bǔ)發(fā)高溫補(bǔ)貼。如公司已為保安設(shè)有保安室，該保安大部分工作時(shí)間不在室外，且在保安室采取了降溫措施，則無(wú)需向其發(fā)放高溫補(bǔ)貼。

2、周一補(bǔ)休、周末上班，周末8小時(shí)以外工作時(shí)間支付1.5倍工資的合法性及其法律后果

《勞動(dòng)法》第四十四條【延長(zhǎng)工時(shí)的報(bào)酬支付】的規(guī)定：有下列情形之一的，用人單位應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)支付高于勞動(dòng)者正常工作時(shí)間工資的工資報(bào)酬：

（一）安排勞動(dòng)者延長(zhǎng)工作時(shí)間的，支付不低于工資的百分之一百五十的工資報(bào)酬；

（二）休息日安排勞動(dòng)者工作又不能安排補(bǔ)休的，支付不低于工資的百分之二百的工資報(bào)酬；

（三）法定休假日安排勞動(dòng)者工作的，支付不低于工資的百分之三百的工資報(bào)酬。從該條法律第二項(xiàng)可以看出，如公司安排員工于休息日加班但已為員工安排補(bǔ)休的，無(wú)須支付支付加班工資。

且對(duì)于保安這一崗位，實(shí)行的是輪班制，勞動(dòng)者一直均認(rèn)可，公司雖安排保安周末上班但為其安排了補(bǔ)休的，則周末并不視為加班，故超出8小時(shí)的工作時(shí)間按照工資的百分之一百五十的支付加班費(fèi)即可，該保安的主張無(wú)法律依據(jù)。

但為了降低風(fēng)險(xiǎn)的考慮，在以后的勞動(dòng)合同中，公司可與實(shí)行輪班制的員工在勞動(dòng)合同中寫(xiě)明實(shí)行輪班制，且可征求勞動(dòng)行政部門(mén)的同意，對(duì)實(shí)行輪班制的員工采用綜合計(jì)算工時(shí)工作制計(jì)算工時(shí)。

3、未及時(shí)支付工資行為的合法性及其法律后果

《勞動(dòng)法》第五十條【工資支付形式】規(guī)定：工資應(yīng)當(dāng)以貨幣形式按月支付給勞動(dòng)者本人。不得克扣或者無(wú)故拖欠勞動(dòng)者的工資。根據(jù)《廣東省工資支付條例》第十二條：用人單位應(yīng)當(dāng)按照約定的日期支付勞動(dòng)者工資；遇法定休假日或者休息日，應(yīng)當(dāng)提前在最近的工作日支付。另，深圳市《員工工資支付條例》第五條規(guī)定：用人單位應(yīng)當(dāng)按時(shí)、足額支付員工工資。第九條規(guī)定：用人單位應(yīng)當(dāng)與員工約定工資及其支付周期、支付日等內(nèi)容。第十二條規(guī)定：用人單位因故不能在約定的工資支付日支付工資的，可以延長(zhǎng)五日；因生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難，需延長(zhǎng)五日以上的，應(yīng)當(dāng)征得本單位工會(huì)或者員工本人書(shū)面同意，但最長(zhǎng)不得超過(guò)十五日。

公司與保安約定每月7日發(fā)工資，實(shí)際支付日為15日，違反了勞動(dòng)合同的約定及相關(guān)法律法規(guī)，可能存在被處罰的風(fēng)險(xiǎn)。但公司延期支付的時(shí)間并不長(zhǎng)，且多年來(lái)，勞動(dòng)者亦未提出異議，因此公司責(zé)任較輕。但建議公司根據(jù)實(shí)際情況在勞動(dòng)合同中明確工資的核算期間與發(fā)放日，盡量在保障勞動(dòng)者利益的前提下給公司留出更多的寬限期。

4、關(guān)于社會(huì)保險(xiǎn)的計(jì)算基數(shù) 根據(jù)《社會(huì)保險(xiǎn)法》第十二條第一款規(guī)定：用人單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的本單位職工工資總額的比例繳納基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)，記入基本養(yǎng)老保險(xiǎn)統(tǒng)籌基金。該法第三十五條規(guī)定：用人單位應(yīng)當(dāng)按照本單位職工工資總額，根據(jù)社會(huì)保險(xiǎn)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)確定的費(fèi)率繳納工傷保險(xiǎn)費(fèi)。該法明確規(guī)定了用人單位應(yīng)按照本單位職工工資總額的比例繳納基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)和工傷保險(xiǎn)。

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)條例》第十條第一款規(guī)定：職工每月繳納基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)的繳費(fèi)基數(shù)為其上月工資總額；新參加工作、重新就業(yè)和新成立用人單位的職工首月繳費(fèi)基數(shù)為其首月工資總額。工資總額超過(guò)本市上在崗職工月平均工資百分之三百的，超過(guò)部分不計(jì)入繳費(fèi)基數(shù)；繳費(fèi)基數(shù)不得低于市政府公布的最低工資標(biāo)準(zhǔn)。第二款規(guī)定：用人單位每月繳納基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)的繳費(fèi)基數(shù)為本單位職工繳費(fèi)基數(shù)的總和。該法第四十一條規(guī)定：用人單位未按時(shí)足額繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)的，由市社保機(jī)構(gòu)責(zé)令限期繳納或者補(bǔ)足，并自欠繳之日起，按日加收萬(wàn)分之五的滯納金；逾期仍不繳納的，由市社保機(jī)構(gòu)依法向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，并對(duì)用人單位處欠繳金額等額的罰款。

綜上，用人單位應(yīng)以員工的工資總額為基數(shù)為員工按時(shí)足額繳納社會(huì)保險(xiǎn)，且計(jì)算社?；鶖?shù)的工資總額應(yīng)為員工上一月的工資總額，違反規(guī)定未按時(shí)足額為員工繳納社會(huì)保險(xiǎn)將面臨受到勞動(dòng)行政部門(mén)行政處罰的風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)生補(bǔ)繳時(shí)，原則上原本應(yīng)當(dāng)由用人單位繳納的部分由用人單位補(bǔ)繳，原本由勞動(dòng)者承擔(dān)的部分由勞動(dòng)者補(bǔ)繳。但在實(shí)務(wù)中，是否能夠補(bǔ)繳需咨詢當(dāng)?shù)氐纳绫C(jī)構(gòu)，據(jù)我們了解，很多地方社保機(jī)構(gòu)并不受理補(bǔ)繳手續(xù)，用人單位可能面臨一定的罰款。

第三篇：糾紛案例分析

醫(yī)療糾紛案例討論

（第一期）案例一

一、案情

1、外院案例：2010年4月29日10時(shí)許，葉某帶其女兒至江蘇省某縣人民醫(yī)院就診，人民醫(yī)院根據(jù)原告陳述及觀察，門(mén)診病歷上記錄患者為“川崎病”，予以進(jìn)行輸液治療，葉某支付醫(yī)療費(fèi)325元。由于不知道“川崎病”是一種什么病，出于心理恐慌，葉某帶孩子又帶孩子趕往江蘇省人民醫(yī)院治療。省人民醫(yī)院認(rèn)為發(fā)熱待查，予以輸液治療，后確診為上呼吸道感染。三天后病愈。葉某以縣人民醫(yī)院誤診為由，形成糾紛。

2、我院近期案例：患者應(yīng)某于2015年3月1日主因發(fā)現(xiàn)左耳腫物2年余入院，行頭顱CT檢查，印象：左側(cè)乳突內(nèi)膽脂瘤(破入后顱窩）。初步診斷：

1、左側(cè)外耳道腫物

2、左側(cè)面神經(jīng)麻痹。術(shù)前交代病情并簽署手術(shù)知情同意書(shū)（其中包括：必要時(shí)送病理，病理為其它，需進(jìn)一步治療；因病灶或患者健康原因，終止手術(shù)等相關(guān)內(nèi)容）。術(shù)中發(fā)現(xiàn)腫瘤色如魚(yú)肉，質(zhì)韌，集中于面神經(jīng)周?chē)J(rèn)為腫瘤可能來(lái)源于面神經(jīng)，完成手術(shù)有困難。于是將外耳道腫物切開(kāi)皮膚取瘤組織送快速病理檢查，病理科報(bào)告為梭形細(xì)胞良性腫瘤。為避免強(qiáng)行手術(shù)引起嚴(yán)重并發(fā)癥，經(jīng)與家屬協(xié)商，中止手術(shù)，建議待病情平穩(wěn)后，去上級(jí)醫(yī)院進(jìn)一步治療?；挤揭允中g(shù)白做，費(fèi)用花費(fèi)較大，術(shù)前交待不充分為由形成糾紛，要求醫(yī)院聯(lián)系上級(jí)醫(yī)院治療并解決費(fèi)用問(wèn)題。二：思考題：

1、結(jié)合案例分析：初步結(jié)論與確診結(jié)論不同，是否能認(rèn)定初診系誤診？

2、本院案例中，如果你是經(jīng)治醫(yī)師或術(shù)者做好哪些能夠更好的避免糾紛的發(fā)生。

案例二

一、案情

1、外院案例：2014年10月11日產(chǎn)婦王某因?yàn)檫^(guò)期妊娠合并輕度妊娠中毒癥入住廣州市某二甲醫(yī)院醫(yī)院。為了挽救胎兒，防止腹腔感染，主刀醫(yī)生經(jīng)過(guò)與患者及其家屬溝通后，為產(chǎn)婦做了腹膜外剖宮產(chǎn)手術(shù)，切口為縱切口，產(chǎn)后無(wú)出血、無(wú)感染，母子平安。但是，產(chǎn)婦出院回家不久，就發(fā)現(xiàn)腹部疼痛，又回到該醫(yī)院復(fù)查。原主刀醫(yī)生診斷認(rèn)為，產(chǎn)婦的腹部疼痛是由輕度的切口疝引起。產(chǎn)婦則認(rèn)為，切口疝是醫(yī)生手術(shù)不當(dāng)引起，遂到醫(yī)院醫(yī)療投訴辦公室投訴其主刀醫(yī)生，索取一定金額的精神損失費(fèi)。

2、院內(nèi)案例：患者李某，2013年5月13日因扁桃體炎入院，行扁桃體切除術(shù)，術(shù)后第一日突發(fā)右咽部大量出血，患者很快進(jìn)入休克狀態(tài)，雖經(jīng)積極搶救，患者最終仍成植物狀態(tài)。形成糾紛。二：思考題：

1、結(jié)合案例分析：切口疝及扁桃體切除術(shù)后大出血是否屬于常見(jiàn)并發(fā)癥，能否通過(guò)技術(shù)手段降低發(fā)生率。

2、“并發(fā)癥”能否作為醫(yī)院規(guī)避責(zé)任的充分理由。

3、如果你是經(jīng)治醫(yī)師或術(shù)者做好哪些能夠更好的避免因并發(fā)癥引起醫(yī)療糾紛。

（醫(yī)生認(rèn)為該產(chǎn)婦入院時(shí)已經(jīng)出現(xiàn)妊娠高血壓綜合征，選擇腹膜外剖宮產(chǎn)也經(jīng)過(guò)了醫(yī)方與患者及其家屬的積極溝通，講明手術(shù)后可能出現(xiàn)的并發(fā)癥，包括切口疝的發(fā)生。所有醫(yī)院沒(méi)有責(zé)任。）

（患方認(rèn)為，腹部切口疝的發(fā)生與傷口愈合、腹部切口的走向有關(guān)。《外科學(xué)》教科書(shū)明確指出，腹部縱向切口疝的發(fā)生率明顯高于橫切口疝。）

（《醫(yī)療事故處理?xiàng)l例》第33條規(guī)定：在現(xiàn)有醫(yī)學(xué)科學(xué)技術(shù)條件下，發(fā)生無(wú)法預(yù)料或不能防范的不良后果不屬于醫(yī)療事故。但對(duì)什么才屬于“難以避免”卻沒(méi)有任何說(shuō)法。一般認(rèn)為，在醫(yī)院現(xiàn)有的技術(shù)條件下，應(yīng)當(dāng)提供與其相當(dāng)?shù)闹委熜Ч?。否則，視為不良后果?；颊呒覍儆袡?quán)要求得到同質(zhì)的服務(wù)而獲得賠償。）

案例三

一、案情

2003年1月6日，肖某被某醫(yī)院初步診斷為：胃內(nèi)基底肌瘤，無(wú)其他病癥。醫(yī)院于3月后對(duì)肖某實(shí)施胃底肌瘤切除手術(shù)。術(shù)后，醫(yī)生告知肖某家屬：患者脾臟已被切除。家屬詢問(wèn)原因，主刀醫(yī)生告知：是因胃底肌瘤與脾臟緊密粘連在一起，分離手術(shù)十分困難，強(qiáng)行分離可能損傷脾門(mén)處的動(dòng)脈靜脈血管；切除脾臟比可能發(fā)生的大出血，危及患者生命的后果要輕得多。為了達(dá)到手術(shù)目的而不得已采取了切除措施。肖某家屬人為，醫(yī)院在沒(méi)有告知和征得他們同意的情況下，擅自摘除了脾臟，導(dǎo)致肖某失去部分胃體和脾臟，并且手術(shù)后肖某身體免疫力明顯降低，頻發(fā)感染、頭痛、喪失了勞動(dòng)能力，遂向法院起訴，請(qǐng)求賠償。

1、請(qǐng)問(wèn)該案件中院方存在哪些過(guò)錯(cuò)。

從本案醫(yī)方的醫(yī)療行為特征來(lái)看，患者被確認(rèn)為胃內(nèi)基底肌瘤且無(wú)其他病癥。醫(yī)院在沒(méi)有履行向肖某及其家屬告知義務(wù)的前提下，擅自切除了未發(fā)現(xiàn)病變的脾臟，顯然屬于治療行為的過(guò)錯(cuò)，故應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

首先，醫(yī)方?jīng)]有向患者及其家屬履行告知義務(wù)是違法行為。根據(jù)國(guó)務(wù)院、衛(wèi)生部門(mén)等行政法規(guī)，告知義務(wù)有兩種形式：

1、直接告知（患者）；

2、迂回告知（不宜向患者說(shuō)明，告知患者家屬）。因醫(yī)方違反上述法定告知義務(wù)，故是違法的。其次，醫(yī)方?jīng)]有履行告知義務(wù)，不具法定免責(zé)條件。由于醫(yī)療是一種特殊行業(yè)，為了挽救患者生命采取緊急治療措施，屬于民法上的緊急避險(xiǎn)。只有在這種情形之下的事先未履行告知義務(wù)，才能免責(zé)。但這種例外必須嚴(yán)格限制在客觀上無(wú)法征求患者及其家屬意見(jiàn)的緊急情況下，才能成立。本案中，屬于非緊急情況下的未經(jīng)告知而擅自切除患者脾臟的行為，屬醫(yī)療行為上的法定過(guò)錯(cuò)。案例三

案情：2008年4月13日，不足3歲的小男孩果果診斷患有先天性心臟病法洛四聯(lián)癥，到新一附院住院治療。新一附院根據(jù)果果住院前數(shù)月在解放軍371醫(yī)院所做的64層CT和在本院所做的心臟超聲檢查的診斷意見(jiàn)，確定小男孩果果患有先天性心臟病和法落四聯(lián)癥為入院診斷。果果住院后，新一附院沒(méi)有再在對(duì)其進(jìn)行相關(guān)必要的確診檢查，便擇期進(jìn)行了法洛四聯(lián)癥根治術(shù)。醫(yī)院定于2008年4月23日對(duì)果果行法洛四聯(lián)癥根治術(shù)。2008年4月22日的手術(shù)同意書(shū)上載明了術(shù)中或術(shù)后可能發(fā)生的常見(jiàn)并發(fā)癥和術(shù)中或術(shù)后可能發(fā)生的意外擬行手術(shù)名稱欄中顯示為法洛四聯(lián)癥糾治術(shù)。果果的父親在手術(shù)同意書(shū)上簽字。手術(shù)中主治醫(yī)生切開(kāi)肺動(dòng)脈，見(jiàn)肺動(dòng)脈瓣增厚，呈二瓣畸形，瓣膜狹窄，考慮到果果的肺動(dòng)脈瓣仍有狹窄，無(wú)法保留瓣膜，醫(yī)生便切除了肺動(dòng)脈瓣后用牛心包片跨環(huán)補(bǔ)片加寬右室流出道及肺動(dòng)脈。醫(yī)生切除果果的肺動(dòng)脈瓣臵換人工瓣膜在術(shù)前未向果果父母告知征得同意，術(shù)后未向也未向他們展示被切除的標(biāo)本。果果在經(jīng)過(guò)近一個(gè)月的住院治療后，醫(yī)療費(fèi)支出近3萬(wàn)元。手術(shù)一年后，果果在新一附院再次進(jìn)行心臟彩超檢查，診斷結(jié)果為多切面可見(jiàn)房間隔中部連續(xù)中斷3毫米，卵圓孔未閉，而一年前手術(shù)前的檢查結(jié)果未顯示該疾病的存在。

1、該醫(yī)院在本件案例中存在哪些不足。

新一附院根據(jù)果果住院前數(shù)月在解放軍371醫(yī)院所做的64層CT和在本院所做的心臟超聲檢查的診斷意見(jiàn)，確定小男孩果果患有先天性心臟病和法落四聯(lián)癥為入院診斷。果果住院后，新一附院沒(méi)有再在對(duì)其進(jìn)行相關(guān)必要的確診檢查，便擇期進(jìn)行了法洛四聯(lián)癥根治術(shù)。如果新一附院對(duì)果果在術(shù)前進(jìn)行了必要的確診檢查完全可以在術(shù)前了解他的肺動(dòng)脈增厚呈二瓣畸形的狀態(tài)，從而能夠確定更為完善的手術(shù)方案。由于院方的術(shù)前檢查不充分，導(dǎo)致果果固有的房間隔中部連續(xù)中斷三毫米和卵圓孔未閉的病癥未被診斷的漏診現(xiàn)象發(fā)生，使得這些病癥未能在法洛四聯(lián)癥根治術(shù)中一并予以根治，致使患者須再行二次開(kāi)胸手術(shù)進(jìn)行治療。醫(yī)院在選擇人工瓣類型上沒(méi)有征得患者家屬的同意，擅自選用生物瓣進(jìn)行臵換，嚴(yán)重剝奪了原告方的知情權(quán)和自主選擇決定權(quán)。

2、本案例對(duì)義務(wù)工作者有什么啟示。

第四篇：婚姻家庭糾紛案例分析

婚姻家庭糾紛案例分析

當(dāng)事人基本情況：

王敏，女，1970年5月3日出生，漢族，棗礦集團(tuán)陶莊礦職工，住薛城區(qū)八一小區(qū)

高亮，男，1973年1月出生，漢族，棗莊集團(tuán)高莊礦職工，住址同上。糾紛主要經(jīng)過(guò)：

雙方于1992年經(jīng)介紹相識(shí)，1994年9月25日登記結(jié)婚，1999年6月26日生育一子，婚后雙方因性格上的差異及生活瑣事經(jīng)常發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，王敏認(rèn)為雙方感情已經(jīng)完全破裂，無(wú)任何和好可能，希望離婚，并獲得孩子的撫養(yǎng)權(quán)及共同財(cái)產(chǎn)平均分割。

雙方爭(zhēng)執(zhí)焦點(diǎn)：

婚生兒子的撫養(yǎng)權(quán)歸誰(shuí)，以及相關(guān)夫妻共同財(cái)產(chǎn)的認(rèn)定及分割。原因特點(diǎn)：

雙方因婚前了解不深，婚生因性格不合經(jīng)常發(fā)生吵鬧，并已經(jīng)分居，感情已經(jīng)完全破裂無(wú)和好可能，夫妻關(guān)系已經(jīng)名存實(shí)亡。

法律適用：

《中華人民共和國(guó)婚姻法》

第三十六條 父母與子女的關(guān)系，不因父母離婚而消除。離婚后，子女無(wú)論由父或母直接撫養(yǎng)，仍是父母雙方的子女。

離婚后，父母對(duì)于子女仍有撫養(yǎng)和教育的權(quán)利。

離婚后，哺乳期內(nèi)的子女，以隨哺乳的母親撫養(yǎng)為原則。哺乳期后的子女，如雙方因撫養(yǎng)問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)不能達(dá)成協(xié)議時(shí)，由人民法院根據(jù)子女的權(quán)益和雙方的具體情況判決。

第三十九條離婚時(shí)，夫妻的共同財(cái)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理，協(xié)議不成時(shí)，由人民法院根據(jù)財(cái)產(chǎn)的具體情況，照顧子女和女方權(quán)益的原則判決。

案件處理：

調(diào)解雙方協(xié)議離婚，婚生子由王敏撫養(yǎng)，高亮每月給付撫養(yǎng)費(fèi)700元，婚姻存續(xù)期間共同財(cái)產(chǎn)平均分割。

第五篇：房地產(chǎn)融資常見(jiàn)方式分析

房地產(chǎn)融資之土地抵押貸款Q&A

Q:什么是土地抵押貸款？

A：指?jìng)鶆?wù)人以土地使用權(quán)擔(dān)保債務(wù)履行的法律行為。土地抵押是不動(dòng)產(chǎn)抵押的最基本形式，一般通過(guò)土地契約進(jìn)行。抵押權(quán)本質(zhì)是一種從屬于債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)，即債權(quán)人在他人之物上得到償還債務(wù)保證的一種擔(dān)保物權(quán)。Q：什么叫做土地抵押？

A：亦即債務(wù)人或第三人以物權(quán)作為履行債務(wù)的保證。其實(shí)質(zhì)在于為債權(quán)關(guān)系提供中介形式和物質(zhì)保證，維護(hù)財(cái)產(chǎn)的合法性和有效性。Q：辦理土地抵押長(zhǎng)期貸款流程？

A：

1、首先根據(jù)需要申請(qǐng)的貸款額度及貸款機(jī)構(gòu)許諾的抵押率(放款額/抵押物評(píng)估值)倒推出抵押物應(yīng)達(dá)到的評(píng)估總價(jià)值。

2、咨詢不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于目標(biāo)抵押物進(jìn)行評(píng)估所能達(dá)到的最大評(píng)估單價(jià),然后再根椐第一步算出的抵押物應(yīng)達(dá)到的評(píng)估總價(jià)值除以最大評(píng)估單價(jià)計(jì)算出所需的抵押物的面積數(shù)。

3、根據(jù)以上第二步算出的抵押物的面積數(shù),先在CAD規(guī)劃圖上自行畫(huà)出符合銀行抵押貸款條件的土地區(qū)域。

4、帶著第三步自行畫(huà)出的抵押土地區(qū)域圖再到國(guó)土局地籍科進(jìn)行土地測(cè)繪，出抵押測(cè)繪圖。

5、根據(jù)抵測(cè)繪圖到不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估出具評(píng)估報(bào)告。

6、與貸款機(jī)構(gòu)信貸人員一起帶著評(píng)估報(bào)告及公司的關(guān)證件(營(yíng)業(yè)執(zhí)照等)到國(guó)土局地籍科辦理抵押登記,填制最高額抵押貸款合同.同時(shí)向貸款機(jī)構(gòu)提供貸款申請(qǐng)書(shū)及公司同意就目標(biāo)地塊進(jìn)行抵押貸款的股東會(huì)(或董事會(huì)決議)等資料。

7、填好最高額抵押貸款合同按貸款機(jī)投要求提供所需的相關(guān)資料后，等待放貸即可，至此整個(gè)抵押貸款程序基本操作完畢。Q：辦理土地抵押短期貸款操作流程？

A：

1、項(xiàng)目方提供用於初審的下列前端資料(有效、清晰的彩色掃描文件)： A、貸款申請(qǐng)書(shū)，寫(xiě)明項(xiàng)目概況、貸款金額及期限，用款計(jì)劃，還款來(lái)源，還款計(jì)劃；

B、項(xiàng)目方營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、貸款卡、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)； C、抵押物所有權(quán)證明（國(guó)有土地使用權(quán)證、房產(chǎn)證等）； D、評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的抵押物價(jià)值評(píng)估報(bào)告或預(yù)評(píng)估資料； E、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；

F、上一資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表，最好是經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告，最近一個(gè)月的財(cái)務(wù)報(bào)表。

2、資金方初審?fù)ㄟ^(guò)后，項(xiàng)目方與顧問(wèn)方簽署《融資顧問(wèn)合同》；

3、項(xiàng)目方按《房地產(chǎn)項(xiàng)目資料清單》提供全套有效、清晰的彩色掃描文件；

4、資金方對(duì)項(xiàng)目資料審查通過(guò)后，資金方向項(xiàng)目方發(fā)出商務(wù)邀請(qǐng)函，在資金方與項(xiàng)目方就融資具體事宜進(jìn)行初步溝通，達(dá)成合作協(xié)議后，資金方前往項(xiàng)目地考察項(xiàng)目進(jìn)展，抵押物狀況等。

5、資金方確定融資方案，募集資金；

6、資金方與項(xiàng)目方共同辦理抵押登記手續(xù)，發(fā)放資金，資金方持續(xù)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)情況。

7、抵押貸款企業(yè)要向擔(dān)保公司提供：（1）產(chǎn)權(quán)證明；

（2）最近的產(chǎn)權(quán)評(píng)估證報(bào)告；

（3）董事會(huì)通過(guò)抵押貸款的決議書(shū)（全體董事會(huì)成員簽名）；（4）抵押貸款申請(qǐng)書(shū)

（5）最近的資產(chǎn)負(fù)債表，利潤(rùn)表。

房地產(chǎn)融資之短期借貸Q&A

Q：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中有哪些需要短期借貸？

A:

1、開(kāi)發(fā)商拿到土地證，辦理另外的3證需要繳納配套費(fèi)等，可通過(guò)短期借貸；

2、開(kāi)發(fā)商在擁有土地證以及用地規(guī)劃許可證的情況下，變更土地性質(zhì)需要繳交相關(guān)費(fèi)用，可通過(guò)短期借貸；

3、開(kāi)發(fā)商已擁有四證，但開(kāi)工建設(shè)需要前期費(fèi)用，開(kāi)通過(guò)短期借貸。Q：開(kāi)發(fā)商何時(shí)還款？

A：

1、開(kāi)發(fā)商通過(guò)申請(qǐng)商業(yè)銀行土地抵押貸款償還；

2、開(kāi)發(fā)商通過(guò)項(xiàng)目出售，回收資金償還；

3、開(kāi)發(fā)商通過(guò)其他方式還款。Q：項(xiàng)目需要符合哪些融資條件？

A：

1、地區(qū)限制：全國(guó)一二三線城市（新疆、西藏等除外）；

2、項(xiàng)目限制：市區(qū)的住宅房建設(shè)用地、城市中心的可售商業(yè)物業(yè)；

3、融資期限：一般情況下6個(gè)月以內(nèi)；

4、融資額度：1千萬(wàn)至2億；

5、配資比例：土地登記價(jià)或土地評(píng)估價(jià)的70%；

6、融資利息：月息5~6%，展頭息，利息可分期支付。

房地產(chǎn)融資之短期拆借Q&A

Q:什么是房地產(chǎn)短期拆借?

A: 房地產(chǎn)短期拆借又叫“還舊貸新”，表現(xiàn)為項(xiàng)目方不足資金償還上期貸款的本金和利息，需要非金融機(jī)構(gòu)先墊付還貸。在獲得新一期的貸款后，返還資金給非金融機(jī)構(gòu)的一種融資模式。Q：如何操作的？

A：具體做法是貸款方（銀行）與開(kāi)發(fā)商訂立《貸款承諾書(shū)》，規(guī)定按時(shí)還款和二次貸款方式，按照抵押物的價(jià)值評(píng)估貸款額度，抵押物一般是房產(chǎn)、物業(yè)等固定資產(chǎn)，同時(shí)還需提供擔(dān)保品，如股票、債券等有價(jià)證券。借款人在接到銀行還款通知的次日即須償還，如到期不能歸還，銀行有權(quán)出售其擔(dān)保品。如果客戶無(wú)法償還足夠的本金和利息，就要非銀行機(jī)構(gòu)墊付本金與利息。再通過(guò)抵押方式獲得新貸款，新貸款歸還非銀貸款，即“以貸還貸，獲得新貸”。Q：利率情況是怎樣的？ A：

1、日利率日利率3‰-4‰；

2、五天1.2%、10天1.5%、15天2.3%；

3、月利率5-6% Q：短拆什么特點(diǎn)？

A：1.對(duì)進(jìn)入市場(chǎng)的主體即進(jìn)行資金融通的雙方都有嚴(yán)格的限制； 2.融資期限較短：一般6個(gè)月以內(nèi)；

3.交易手段先進(jìn)、手續(xù)簡(jiǎn)便，因而成交時(shí)間較短；

4.交易額大，一般需要擔(dān)?；虻盅海耆且环N短期交易； 5.利率按照實(shí)際使用時(shí)間計(jì)算。Q：項(xiàng)目方需提供哪些資料？ A：1.企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； 2.金融機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)許可證副本復(fù)印件； 3.公司代碼證書(shū)復(fù)印件；

4.公司法人代表證明書(shū)或授權(quán)委托書(shū)，法人身份證復(fù)印件； 5.公司法人、負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)主管的簡(jiǎn)歷； 6.經(jīng)公司董事會(huì)決議授權(quán)的申請(qǐng)； 7.公司近兩年經(jīng)過(guò)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表； 8.公司的驗(yàn)資報(bào)告； 9.公司章程；

10.公司的基本情況介紹(包括經(jīng)營(yíng)情況、公司的人員構(gòu)成、公司的近期重大事件、公司的發(fā)展計(jì)劃)；近年來(lái)獲境內(nèi)、境外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)情況，近三年來(lái)有無(wú)違規(guī)經(jīng)營(yíng)、遭受處罰及重大事件情況。Q：運(yùn)作流程是怎樣的？

A：1.貸款方將所需資料報(bào)資金方審核； 2.資金方現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估； 3.雙方協(xié)商費(fèi)用及貸款期限； 4.成交； 5.資金劃撥； 6.抵押登記。

房地產(chǎn)融資之產(chǎn)權(quán)抵押融資Q&A

Q:哪些產(chǎn)權(quán)可以抵押融資?

A:

1、非經(jīng)營(yíng)類物業(yè)：紅本房、集資房；

2、經(jīng)營(yíng)中的物業(yè)：酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、商鋪、公寓； Q：需要具備哪些基本條件？ A：

1、證件齊全：土地證、房產(chǎn)證；

2、債權(quán)債務(wù)：未貸過(guò)款，能做抵押登記，可辦理他項(xiàng)權(quán)證；

3、貸款額度：抵押物評(píng)估金額的20~50%；

4、擔(dān)保放大：有擔(dān)保的條件下，貸款額度可放大1~2倍；

5、城市限制：直轄市、省會(huì)城市、地級(jí)市以及其它經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市。Q：項(xiàng)目方需提交哪些資料？ A：

1、個(gè)人：土地證、房產(chǎn)證；

2、企業(yè)：營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人身份證明、貸款卡、評(píng)估報(bào)告（甲級(jí)資質(zhì)評(píng)估所）。Q：如何操作？

A：

1、審理

2、考察

3、復(fù)審

4、簽約

5、抵押登記

6、放款

7、還款 Q：放款時(shí)間需要多長(zhǎng)？ A：正常情況下兩個(gè)月以內(nèi)； Q：貸款期限是怎樣的？

A：

1、借款期限為1年以上，5年以下。Q：融資成本是多少呢？

A：

1、貸款是通過(guò)商業(yè)銀行的，利率參考當(dāng)期基準(zhǔn)利率；

2、貸款是通過(guò)其它金融機(jī)構(gòu)的，利率較高，年率20%左右；

3、貸款是通過(guò)擔(dān)保公司擔(dān)保，那么需增加保費(fèi)2.5~3%；

4、貸款是通過(guò)中介顧問(wèn)公司，那么融資顧問(wèn)費(fèi)1~3%。

房地產(chǎn)融資之民間借貸Q&A

Q:什么是房地產(chǎn)民間借貸？

A:民間借貸，以溫州最出名。出借方的目標(biāo)是獲得固定收益作為回報(bào)。民間資金往往被冠以“高利貸”的誤稱。出資方也叫銀主，做為民間資金的載體，很無(wú)奈。因?yàn)?，投資其實(shí)不都是高利貸，不是同一個(gè)概念。Q：開(kāi)發(fā)商一定要慎用民間借貸！

A：

1、我國(guó)沒(méi)有形成資本市場(chǎng)和成熟資本工具的金融環(huán)境下，社會(huì)廣泛缺乏誠(chéng)信，也不存在社會(huì)信用體系，法律實(shí)施和訴訟執(zhí)行的效果最終難以是債權(quán)人的資金得到保護(hù)。

2、民間借貸基本上是以非法的形式在民間生存、存在和發(fā)展，也基本上是以高利貸的形式實(shí)現(xiàn)民間資金的流通與流動(dòng)。

3、民間資金的利率水平較為正常和普遍的在月率2~3%的水平，高于名義上的銀行貸款利息，但從企業(yè)資金實(shí)際負(fù)擔(dān)的額外成本（如，在此種銀企關(guān)系中潛規(guī)則之下的尋租、企業(yè)維系貸款關(guān)系的費(fèi)用等）來(lái)看，兩者的差距并不是很大。

4、實(shí)際上，同類經(jīng)濟(jì)區(qū)域和環(huán)境中，民間資金借貸的違約率和風(fēng)險(xiǎn)都要大大低于銀行信貸。

Q：怎樣才能獲得民間資金呢？

A：

1、開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目?jī)r(jià)值（凈現(xiàn)值）大大高于借款額；

2、開(kāi)發(fā)商的各項(xiàng)資質(zhì)及法律和經(jīng)濟(jì)關(guān)系清潔無(wú)瑕疵；

3、開(kāi)發(fā)商的還款來(lái)源在借款期間有保障：如有多個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售回款，以此增加借款方對(duì)還款保障的疑慮；

4、開(kāi)發(fā)商以股權(quán)（資產(chǎn)的控制權(quán)）或土地、項(xiàng)目資產(chǎn)、在建工程等作抵押質(zhì)押保證；

5、開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行借款時(shí)必須要有充分自我分析和預(yù)案準(zhǔn)備；

6、開(kāi)發(fā)商必須無(wú)條件接受資金方在還款的保障、手段、措施等方面擁有的絕對(duì)話語(yǔ)權(quán)。

Q:如何通過(guò)私募基金更合法的獲得民間資金？

A:

1、就私募資金來(lái)源看，中國(guó)民間資本市場(chǎng)是主要資金來(lái)源，它的規(guī)模應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銀行對(duì)房地產(chǎn)行的信貸投放。

2、私募資金操作，具有封閉性的特點(diǎn)，及針對(duì)特定的項(xiàng)目和特定的企業(yè)和團(tuán)隊(duì)，它也可以是專門(mén)化的投資機(jī)構(gòu)和投資基金，以尋求快速進(jìn)入和快速退出，獲得較高的資本回報(bào)為動(dòng)力。

3、在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一路高走的形勢(shì)下，一方面，有太多的房地產(chǎn)項(xiàng)目缺錢(qián)，一方面，有太多的民間資金在尋找優(yōu)質(zhì)的投資項(xiàng)目，問(wèn)題在于如何讓優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目與資本直接對(duì)接？答案是可以通過(guò)優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)私募基金管理公司，如。

4、開(kāi)發(fā)商與資金方對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)判斷方向是不一致的：因?yàn)橘Y金方只能夠承擔(dān)那種可以計(jì)算和承受的風(fēng)險(xiǎn)；而如果項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)還完全掌握在開(kāi)發(fā)商的手中，那么資金方的唯一選擇就是放棄。

5、資金方往往非常關(guān)注項(xiàng)目的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目投入的回報(bào)（即資金的退出）只有是將項(xiàng)目建筑物業(yè)售出這樣的途徑，特別是在當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和金融市場(chǎng)條件下，銷(xiāo)售物業(yè)只能是唯一的選擇，假如市場(chǎng)環(huán)境不利于銷(xiāo)售，資金方往往要求開(kāi)發(fā)商通過(guò)降價(jià)出售以獲得償付現(xiàn)金，這與開(kāi)發(fā)商的利益訴求是相悖的。

房地產(chǎn)融資之信托收益權(quán)

銀行理財(cái)計(jì)劃投資信托收益權(quán)，達(dá)到“曲線”為開(kāi)發(fā)商融資的目的主要有兩種模式，找開(kāi)發(fā)商“過(guò)橋”，銀行理財(cái)計(jì)劃投資信托受益權(quán)，但不作受益權(quán)轉(zhuǎn)讓登記；或是開(kāi)發(fā)商設(shè)立自益型財(cái)產(chǎn)權(quán)信托計(jì)劃，再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財(cái)資金。前者主要是XY銀行等銀行在操作，后者大規(guī)模被GS銀行采用。

“過(guò)橋”模式的交易結(jié)構(gòu)大致為：假定A企業(yè)需要融資，B企業(yè)(可以是央企的財(cái)務(wù)公司、資產(chǎn)管理公司、金融機(jī)構(gòu)等)以單一信托方式投資一個(gè)信托計(jì)劃，這個(gè)信托計(jì)劃給A企業(yè)發(fā)放一筆貸款(或其它投資方式提供一筆融資).B企業(yè)再將自己手中的信托收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財(cái)計(jì)劃。

這樣，A企業(yè)獲得貸款，資金的提供者是銀行理財(cái)，B企業(yè)只是拿出一筆錢(qián)“墊一下”，獲取“通道費(fèi)”。更激進(jìn)的做法是，B企業(yè)可以不用拿出真金白銀。B企業(yè)投資信托計(jì)劃和轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)兩個(gè)合同可以在同一天簽署，這樣，銀行先按合同給B企業(yè)劃款，到賬后，B企業(yè)再給信托公司，信托公司再給A企業(yè)。整個(gè)流程只需一兩個(gè)小時(shí)。

但是，此種模式已被銀監(jiān)會(huì)覺(jué)察。

實(shí)質(zhì)貸款行―――（理財(cái)資金投資非登記轉(zhuǎn)讓）―→ 過(guò)橋企業(yè)的受益權(quán)―――（投資單一信托計(jì)劃）―→ 信托公司 ―――（信托貸款）―→ 借款企業(yè)―――――――→ 信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 ←―――――――― ―――――――→ 信托投資合同 ←――――――― ―――――→ 信托貸款合同 ←――若同一天簽署，可一天放款

理財(cái)受讓財(cái)產(chǎn)權(quán)信托計(jì)劃受益權(quán)的原理為：假定M企業(yè)需要貸款，它擁有一棟正在出租的商業(yè)物業(yè)。傳統(tǒng)的模式是，M企業(yè)將這棟物業(yè)抵押給信托公司，信托公司對(duì)其發(fā)放信托貸款，銀行理財(cái)計(jì)劃是信托計(jì)劃的委托人。

“創(chuàng)新”模式是，M企業(yè)將這棟商業(yè)物業(yè)委托給信托公司，設(shè)立一個(gè)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托計(jì)劃，物業(yè)過(guò)戶到信托公司名下，這個(gè)信托計(jì)劃的受益人是M企業(yè)自己。然后，M企業(yè)再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財(cái)計(jì)劃，交易價(jià)格取決于物業(yè)預(yù)期的租金收益。

此外，物業(yè)產(chǎn)生的租金收益歸集到信托公司，信托公司再劃撥給銀行理財(cái)計(jì)劃，如果租金收入低于預(yù)期，則由M企業(yè)補(bǔ)足。在轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)時(shí)，M企業(yè)一般還要和銀行理財(cái)計(jì)劃簽訂租金差額補(bǔ)足協(xié)議。

這樣，M企業(yè)獲得融資，而銀行理財(cái)計(jì)劃擁有長(zhǎng)期的現(xiàn)金流(此類模式下，期限一般長(zhǎng)達(dá)6-8年)，銀行借信托公司之手控制了物業(yè)資產(chǎn)作為抵押。其結(jié)果與銀行理財(cái)計(jì)劃給M企業(yè)放一筆貸款，然后M企業(yè)分6-8年還款，效果相當(dāng)。

在這個(gè)案例中，用以設(shè)立財(cái)產(chǎn)權(quán)信托的是一棟商業(yè)物業(yè)，實(shí)際上，任何有穩(wěn)定、可控現(xiàn)金流的資產(chǎn)都可以通過(guò)此模式操作。銀行理財(cái)資金之所以愿意投資一個(gè)回收期限長(zhǎng)達(dá)6-8年的現(xiàn)金流，是因?yàn)楝F(xiàn)在“長(zhǎng)期優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)太難找了，何況物業(yè)實(shí)際是銀行控制的，長(zhǎng)期來(lái)看是升值的，抵押率也很低。”一位銀行理財(cái)投資經(jīng)理說(shuō)。

而至于沒(méi)有進(jìn)行受益權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，會(huì)否影響相關(guān)法律效力，現(xiàn)有的法律法規(guī)并未對(duì)此有明確的強(qiáng)制性規(guī)定。一位信托法務(wù)人士表示。

信托受讓銀行信貸票據(jù)資產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重由10.5%提升至150%，一般業(yè)務(wù)為1.5%

房地產(chǎn)融資之定向信托Q&A

Q:什么是定向信托？

A：定向信托還沒(méi)有一個(gè)官方的說(shuō)法，是為了與集合信托區(qū)別開(kāi)來(lái)，而約定俗成的一個(gè)概念，即信托的一種形式，指信托公司在募集資金時(shí)，其募集的對(duì)象是特定的投資者（不是有錢(qián)就能買(mǎi)），類似股票定向增發(fā)。Q:開(kāi)發(fā)商為何要選擇定向信托？ A：

1、非銀信合作，受法律保護(hù)；

2、能夠被信托公司優(yōu)先選擇；

3、能快速協(xié)助客戶完成融資；

4、為項(xiàng)目提供信用增級(jí)以提高成功發(fā)行的幾率。Q：怎樣操作？

A：首先為項(xiàng)目方設(shè)計(jì)信托融資方案，并提供私募基金做為后續(xù)資金支持，然后推薦給符合信托條件的信托公司，信托公司在對(duì)我方提交的客戶信息和融資方案充分評(píng)估的基礎(chǔ)上，發(fā)行信托產(chǎn)品。Q：定向信托的投資范圍有哪些？ A：有以下投資標(biāo)的：

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（上市）公司股票的流通股；

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（上市）公司股票的非流通股；

3、二級(jí)資質(zhì)以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（非上市）公司的金融類股權(quán)；

4、特殊條件下三級(jí)資質(zhì)以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（非上市）公司的可抵押固定資產(chǎn)。* 注意以下限制條件：

1、省會(huì)城市和部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市，三線以下城市無(wú)法操作；

2、ST類股票不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的；

3、虧損和業(yè)績(jī)披露預(yù)虧股票，未完成股改股票，不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的；

4、近一年內(nèi)受到監(jiān)管處罰，不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的

5、監(jiān)管認(rèn)定股價(jià)被惡意操縱的股票也不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的。Q：什么是增信作用？

A：有兩作用，一是對(duì)質(zhì)押標(biāo)的折扣率的增信

（1）流通股股票（含信托計(jì)劃到期前流通的限售股股票）

（2）對(duì)信托計(jì)劃到期后仍未流通的限售股股票

（3）對(duì)未上市金融類股權(quán)

二是對(duì)質(zhì)押標(biāo)的信用增級(jí)

（1）我們可作為信托計(jì)劃的次級(jí)受益人，為項(xiàng)目提供信用增級(jí)。以投入資金作為優(yōu)先級(jí)受益人預(yù)期固定收益率實(shí)現(xiàn)的保證并作為投資顧問(wèn)參與信托收益分配的依據(jù)；

（2）我們也可為客戶融資進(jìn)行直接擔(dān)保。Q：開(kāi)發(fā)商需要提交哪些資料？ A：以下全部資料

1、報(bào)批的項(xiàng)目建議書(shū)及批準(zhǔn)材料；

2、項(xiàng)目提出的有關(guān)背景材料；

3、可行性研究報(bào)告及批準(zhǔn)文件；

4、自籌資金和其他建設(shè)資金籌集方案及落實(shí)資金來(lái)源的證明材料；

5、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作完成情況報(bào)告；

6、開(kāi)戶證明，商務(wù)合同、訂單或意向書(shū)；

8、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、財(cái)務(wù)收支計(jì)劃、流動(dòng)資金補(bǔ)充計(jì)劃；

9、房地產(chǎn)企業(yè)：土地證、土地規(guī)劃證、建設(shè)規(guī)劃許可證、開(kāi)工許可證； Q：利率？

A：主要跟開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)有關(guān)

1、一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在15%

2、二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在18%

3、三級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在20以上%

房地產(chǎn)融資之集合信托Q&A

集合信托=銀信合作 Q：什么是銀信合作？

A：銀信合作是指央行為了防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱而出臺(tái)政策限制商業(yè)銀行放貸，迫使商業(yè)銀行的貸款額度不超過(guò)上一年的一定數(shù)額，而現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)本身對(duì)貸款的需求增量很大，這時(shí)候商業(yè)銀行為了繞過(guò)政策限制而采用了銀信合作的方式，通過(guò)信托公司來(lái)發(fā)放貸款。

Q：集合信托有哪些模式？ A：大概有4種：信托貸款型、權(quán)益投資型、股權(quán)投資型、財(cái)產(chǎn)信托型。Q：具體操作是怎樣的？

A：

1、由銀行作為發(fā)起端，通過(guò)銷(xiāo)售理財(cái)產(chǎn)品集合資金后，由銀行作為單一委托人將資金信托給信托公司，向目標(biāo)公司發(fā)放貸款。這些公司基本都是銀行的長(zhǎng)期穩(wěn)定客戶，資產(chǎn)質(zhì)量較好，且大部分占用銀行的授信額度，最終的風(fēng)險(xiǎn)是在銀行端。

2、如此使得央行調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)政策的工具失靈，所以最近央行出臺(tái)政策叫停銀信合作。金融創(chuàng)新的動(dòng)力有兩種：一為因客戶需求而創(chuàng)新，二為因規(guī)避政策而創(chuàng)新。

3、金融創(chuàng)新與監(jiān)督機(jī)構(gòu)永遠(yuǎn)是矛盾的對(duì)立體。

4、銀信合作的相關(guān)規(guī)定銀行與信托公司業(yè)務(wù)合作指引關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)。

* 小貼士：銀監(jiān)發(fā)布的幾個(gè)重要通知：

《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范銀信合作有關(guān)事項(xiàng)的通知》

《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及信貸資產(chǎn)類理財(cái)業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》 《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》 《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》 《銀監(jiān)發(fā)（2010）72號(hào)》 《銀監(jiān)發(fā)〔2010〕72號(hào)》

1、本通知所稱銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，是指商業(yè)銀行將客戶理財(cái)資金委托給信托公司，由信托公司擔(dān)任受托人并按照信托文件的約定進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。上述客戶包括個(gè)人客戶(包括私人銀行客戶)和機(jī)構(gòu)客戶。

商業(yè)銀行代為推介信托公司發(fā)行的信托產(chǎn)品不在本通知規(guī)范范圍之內(nèi)。

2、信托公司在開(kāi)展銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)過(guò)程中，應(yīng)堅(jiān)持自主管理原則，嚴(yán)格履行項(xiàng)目選擇、盡職調(diào)查、投資決策、后續(xù)管理等主要職責(zé)，不得開(kāi)展通道類業(yè)務(wù)。

3、信托公司開(kāi)展銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，信托產(chǎn)品期限均不得低于一年。

4、商業(yè)銀行和信托公司開(kāi)展融資類銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，應(yīng)遵守以下原則：

(1)自本通知發(fā)布之日起，對(duì)信托公司融資類銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)實(shí)行余額比例管理，即融資類業(yè)務(wù)余額占銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)余額的比例不得高于30%。上述比例已超標(biāo)的信托公司應(yīng)立即停止開(kāi)展該項(xiàng)業(yè)務(wù)，直至達(dá)到規(guī)定比例要求。

(2)信托公司信托產(chǎn)品均不得設(shè)計(jì)為開(kāi)放式。

上述融資類銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)包括但不限于信托貸款、受讓信貸或票據(jù)資產(chǎn)、附加回購(gòu)選擇權(quán)的投資、股票質(zhì)押融資等資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。

5、商業(yè)銀行和信托公司開(kāi)展投資類銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，其資金原則上不得投資于非上市公司股權(quán)。

6、商業(yè)銀行和信托公司開(kāi)展銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，信托資金同時(shí)用于融資類和投資類業(yè)務(wù)的，被信托業(yè)務(wù)總額應(yīng)納入本通知第四條第(一)項(xiàng)規(guī)定的考核比例范圍。

7、對(duì)本通知發(fā)布以前約定和發(fā)生的銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行和信托公司應(yīng)做好以下工作：

(1)商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格按照要求將表外資金在今、明兩年轉(zhuǎn)入表內(nèi)，并按照150%的撥備覆蓋率要求計(jì)提撥備，同時(shí)大型銀行應(yīng)按照11.5%、中小銀行按照10%的資本充足率計(jì)提資本。

(2)商業(yè)銀行和信托公司應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)堆存續(xù)銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)的后續(xù)管理，及時(shí)做好風(fēng)險(xiǎn)處置預(yù)案和到期兌付安排。

(3)對(duì)設(shè)計(jì)為開(kāi)放式的非上市公司股權(quán)投資類、融資類或含融資類業(yè)務(wù)的銀行理財(cái)產(chǎn)品和信托產(chǎn)品，商業(yè)銀行和信托公司停止接受新的資金申購(gòu)，并妥善處理后續(xù)事宜。

8、鼓勵(lì)商業(yè)銀行和信托公司探索業(yè)務(wù)合作科學(xué)模式和領(lǐng)域。信托公司的理財(cái)要積極落實(shí)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，引導(dǎo)資金投向有效益的新能源、新材料、節(jié)能環(huán)保、生物醫(yī)藥、信息網(wǎng)絡(luò)、高端制造產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整作出積極貢獻(xiàn)。

9、本通知自發(fā)布之日起實(shí)施。

房地產(chǎn)融資之私募基金Q&A

房地產(chǎn)私募基金

房地產(chǎn)私募基金以房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)、債權(quán)、收益權(quán)等方式投資于具升值潛力的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性評(píng)估，并與開(kāi)發(fā)商協(xié)商合作計(jì)劃，達(dá)成一致后簽署合作計(jì)劃。基金以合伙制的形式成立其項(xiàng)目基金公司，項(xiàng)目基金公司以股東的名義投資于開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目公司。

基金的出資額原則上不超過(guò)總投資的70%，同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商自有資金（資產(chǎn)）投資比例不低于30%。

基金會(huì)要求開(kāi)發(fā)商以自身資產(chǎn)抵押保證基金最低投資回報(bào)，并在市場(chǎng)上升時(shí)給予基金更高的投資回報(bào)。

在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間，全程派駐基金管理團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目資金進(jìn)行監(jiān)管，確保資金用于項(xiàng)目合理開(kāi)發(fā)。

基金的退出方式以項(xiàng)目銷(xiāo)售清算、參與項(xiàng)目利潤(rùn)分配或開(kāi)發(fā)商回購(gòu)基金所持有的項(xiàng)目公司股權(quán)。

Q:怎樣的開(kāi)發(fā)商符合我們的要求？

A:

1、開(kāi)發(fā)商具備較豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，有一定的口碑和品牌。

2、開(kāi)發(fā)商股東結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，在當(dāng)?shù)氐恼P(guān)系較好，口碑佳；

3、開(kāi)發(fā)商須有一套成熟的開(kāi)發(fā)流程及專業(yè)的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)。Q:怎樣的項(xiàng)目符合我們的要求？ A：

1、區(qū)域要求：主要集中在中國(guó)一線或二線城市，并可覆蓋到經(jīng)濟(jì)較好的地級(jí)市。

2、規(guī)模要求：?jiǎn)蝹€(gè)項(xiàng)目總投資3億以內(nèi)，建筑面積20萬(wàn)平方米以下。

3、地段要求：城市中心區(qū)域、次中心區(qū)域（熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)地段，項(xiàng)目鄰近已有開(kāi)發(fā)商投資）。

4、形態(tài)要求：住宅為主，少量商業(yè)或酒店配套，可辦理銷(xiāo)售許可證。

5、土地成本：土地價(jià)格低于周邊同類型地塊，樓面地價(jià)合理。

6、土地狀態(tài)：土地要求凈地，二級(jí)開(kāi)發(fā)為主。

7、舊改項(xiàng)目：已獲得拆遷許可證, 居民100%簽署搬遷安置以及賠償協(xié)議, 土地規(guī)劃用途已獲政府批準(zhǔn)。

8、銷(xiāo)售均價(jià)：項(xiàng)目地商品房銷(xiāo)售均價(jià)3500元以上，每平方利潤(rùn)500元以上。

9、劃撥用地：政府劃撥用地可以辦理抵押手續(xù)。

10、融資金額：1億以上。

11、融資周期：1年=3年。Q：有哪些基金？

A：

1、股權(quán)式基金，2、夾層式基金，3、債權(quán)式基金，4、單一固定收益基金,5、結(jié)構(gòu)化固定收益基金,6、主動(dòng)型基金,7、完全主動(dòng)型基金,8、城市發(fā)展基金。Q：需要多少成本？

A：基金模式不同，成本各不一樣：

1、股權(quán)式基金，基金對(duì)外投資的收益計(jì)算方式為分紅；管理人的收益包括：管理費(fèi)3%，加上基金投資收益的10%，再加上投資者收益的10%；投資者的收益可以為利息，也以為約定分紅，更可以是股債結(jié)合。

2、夾層式基金，利益的分配模式為：基金方總收益=可調(diào)節(jié)收益+協(xié)議分紅 * 基金方總收益的計(jì)算方式：

可調(diào)節(jié)收益=基金月投入累計(jì)X項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)（4~7）協(xié)議分紅=項(xiàng)目稅后利潤(rùn)的10~20%（不扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用）

* 可調(diào)節(jié)收益的對(duì)沖設(shè)置——基金返還越快，基金方的收益越少。

* 風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)為0~10——0代表我方投資為0，即無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，10代表我方投資100%，即承擔(dān)全部風(fēng)險(xiǎn)。我方一般可操作的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)介于4~7之間。7為我方最高能承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，例如買(mǎi)地階段我方出資70%，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為7。* 協(xié)議分紅的支付方式為項(xiàng)目清算后支付，基金方優(yōu)先獲得分紅。

3、債權(quán)式基金，年綜合成本的計(jì)算方式為：管理人的收益包括管理費(fèi)3%，加上投資者的固定利息（利率為20%，取決于募集情況），再加上發(fā)行費(fèi)3%。

4、單一固定收益基金：年化收益率=LP年化收益率10~20%+GP管理費(fèi)3%+發(fā)行費(fèi)3~5%=15~27%

5、結(jié)構(gòu)性固定收益基金：年化收益率=LP（領(lǐng)投人）年化收益率20~30%+LP（跟投人）年化收益率10~20%+GP管理費(fèi)3%+發(fā)行費(fèi)3~5%=25~37%

6、主動(dòng)型基金：開(kāi)發(fā)商出資10%，基金出資90%，全程參與買(mǎi)地/開(kāi)發(fā)/運(yùn)營(yíng)。

7、完全主動(dòng)型基金：無(wú)需開(kāi)發(fā)商，管理公司+基金公司+土地所有者。

8、城市發(fā)展基金：用于土地一級(jí)整理。Q：基金退出？

A：基金在項(xiàng)目產(chǎn)生銷(xiāo)售收入后逐步退出：回籠資金先用于滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，再用于支付可調(diào)節(jié)收益，剩余資金大部分返還基金，保留少量資金用于項(xiàng)目日常經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用。

* 項(xiàng)目銷(xiāo)售至98％，尾盤(pán)原則上由開(kāi)發(fā)商認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)即做收入。* 項(xiàng)目清盤(pán)，利潤(rùn)分配完成，基金方股權(quán)返還，基金方退出。Q：項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，損失如何承擔(dān)？

A：按照風(fēng)險(xiǎn)與收益成正比的原則，萬(wàn)一項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，則先由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)損失，再由基金方承擔(dān)損失。Q： 對(duì)開(kāi)發(fā)商有哪些建議？

A:建議投資者挑選房地產(chǎn)基金主做好以下三個(gè)方面的考慮：

一是考察管理團(tuán)隊(duì)的能力和過(guò)往業(yè)績(jī)。這是基金投資準(zhǔn)確判斷挑選項(xiàng)目和成功的后期管理的基礎(chǔ)。

二是考察做為基金管理人的背景和實(shí)力。管理人的股東背景往往可以給基金帶來(lái)充足的優(yōu)質(zhì)投資項(xiàng)目來(lái)源以及充分的項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程支持，保障基金投資項(xiàng)目的成功。

三是考察房地產(chǎn)基金治理結(jié)構(gòu)，特別是其中對(duì)投資人利益的保護(hù)機(jī)制以及嚴(yán)格的風(fēng)控措施。

我們?cè)谶M(jìn)行每一筆投資之前都要經(jīng)過(guò)認(rèn)真的盡職調(diào)查和反復(fù)比較，然后為維護(hù)投資者利益還要和被投資企業(yè)就投資條款進(jìn)行艱苦的談判，經(jīng)常因?yàn)槟骋粭l款不能達(dá)成一致而放棄投資，基金投資的項(xiàng)目可以說(shuō)是百里挑一，而在開(kāi)發(fā)商自己管理的資金中，很難想象對(duì)項(xiàng)目有認(rèn)真的盡職調(diào)查和管理，一旦項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題或者國(guó)家對(duì)地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的情況，資金鏈很難得到保障