第一篇：房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》

房地產(chǎn)估價(jià)師考試當(dāng)中難度最大的就是案例分析這一科了，許多考生也特別關(guān)心這一點(diǎn)。咱們先請老師給大家點(diǎn)評一下，關(guān)于這門考試考生怎么應(yīng)對?

房地產(chǎn)估價(jià)案例這門課確實(shí)很難，難點(diǎn)主要原因有幾個(gè)方面：第一，因?yàn)樗奶攸c(diǎn)就是開卷考試，這在其他職業(yè)資格考試中是沒有的，像監(jiān)理工程師的案例考試是閉卷考試，有時(shí)候閉卷考試比開卷考試相比較而言，閉卷考試并不難，因?yàn)樗袦?zhǔn)確、統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)答案，而房地產(chǎn)估價(jià)師的案例沒有統(tǒng)一的答案，沒有標(biāo)準(zhǔn)答案，在教材上基本上找不到答案，找到了就不難了，就是因?yàn)檎也坏讲烹y。

這就要求我們平時(shí)多注重、鉆研一些估價(jià)報(bào)告，再有一個(gè)就是多看房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，與前面三門課程緊密結(jié)合起來有意識的學(xué)習(xí)，下功夫，只有這樣，沒有別的捷徑。

關(guān)于案例考試“難”大家都知道，應(yīng)該是公認(rèn)的，那么為什么“難”啊?咱們需要解決這個(gè)問題，我認(rèn)為案例的難點(diǎn)為什么難呢?可以有四個(gè)方面的原因：第一，是由于案例這門課綜合性非常強(qiáng)，案例考試是在我們四門課當(dāng)中綜合性最強(qiáng)的一門。要想通過案例考試應(yīng)該熟悉房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識，要懂得房地產(chǎn)的基本制度和政策方面的一些知識點(diǎn)，同時(shí)還要聯(lián)系到開發(fā)經(jīng)營管理當(dāng)中的一些東西能夠和案例互相溝通，其中聯(lián)系最緊密的應(yīng)該還得說是我們房地產(chǎn)的估價(jià)理論與方法，這門政策，正是由于案例考試的綜合性，它就為廣大考生能否對你所學(xué)的知識進(jìn)行綜合運(yùn)用和靈活掌握提出了一種考驗(yàn)，這是它的第一難;

第二“難”，要求考生具有一定的估價(jià)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，因?yàn)榭荚嚠?dāng)中所涉及到的，比如指錯(cuò)題，改錯(cuò)題，它不僅僅說我沒有接觸過估價(jià)實(shí)務(wù)，直接上來就是書本對書本，我上來就來學(xué)習(xí)，看教材，這個(gè)只能說是只知其一不知其二，你不知道為什么去這么操作，在實(shí)際考試當(dāng)中，它就要求必須要有一定的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和動(dòng)手操作、書寫過真實(shí)的估價(jià)報(bào)告的能力。這樣的話，對于這些沒有實(shí)務(wù)估價(jià)經(jīng)驗(yàn)的考生來說，就具有一定難度了。

第三“難”，估價(jià)案例的考試要求考生應(yīng)該具備一定的語言組織和書面表達(dá)能力，為什么這么說呢?比如，案例當(dāng)中的第一題，問答題，占分值的30%，你要在有限的時(shí)間內(nèi)，把你答題的要點(diǎn)組織好，表達(dá)準(zhǔn)確，是要有一定功底的，沒有這樣的文字組織和表達(dá)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)很難在有限的時(shí)間內(nèi)把這個(gè)話組織清楚，很可能就是肚子有貨，但是他說不出來，表達(dá)不清楚，白白丟了一些不應(yīng)該丟的分。有的考生是胡子、眉毛一把抓，寫的一大篇，但是不得章法，要點(diǎn)散，邏輯性很差。因?yàn)槲覅⒓舆^閱卷，有的考生前言不搭后語，說的一大篇不知所云，自相矛盾，讓閱卷老師去猜，這樣的話，丟分就在所難免了。所以這點(diǎn)我希望廣大考生一定要引起重視，一定要重視平常的語言組織能力和書面表達(dá)能力。

第四“難”，廣大考生普遍存在一種對這門課的輕視和僥幸心理，這不是好象有點(diǎn)兒自相矛盾嘛。剛才我說到了，案例考試很難，通過率很低，那么廣大考生為什么會有輕視心理呢?輕視就是因?yàn)榘咐荚囀情_卷考試，其他三門都是閉卷考試，好讓他們覺得案例很簡單，開卷考試，其實(shí)恰恰就是這個(gè)開卷害了很多人，蒙蔽了很多有自信的學(xué)生。他們認(rèn)為這科很容易，心理上首先松了一口氣，沒事兒，開卷，到時(shí)候我拿著教材、輔導(dǎo)書進(jìn)考場就是了?？荚嚨臅r(shí)候翻番書，這樣的話，有了這種心理之后，在后續(xù)的學(xué)習(xí)過程當(dāng)中動(dòng)力不足，沒有盡最大的努力去準(zhǔn)備、復(fù)習(xí)，結(jié)果是還沒上戰(zhàn)場，已經(jīng)先輸了一場了。在考場當(dāng)中要想現(xiàn)翻書也是需要時(shí)間、成本的，你找到若干個(gè)知識點(diǎn)并不難，可以看書啊，但是，難就難在你能夠在有限的時(shí)間內(nèi)把你所有的知識點(diǎn)都找全，并且組織好表達(dá)準(zhǔn)確，這個(gè)非常難。所以基于這四點(diǎn)認(rèn)識，我認(rèn)為案例考試還是有它的難點(diǎn)的。它應(yīng)該是通過率低有它的客觀原因。

接下來我想談一談如何在考試當(dāng)中或者在學(xué)習(xí)當(dāng)中學(xué)好這門課，簡單說一下，我個(gè)人總結(jié)的大概有六個(gè)方面：

第一，要徹底的弄懂四大估價(jià)報(bào)告還有基本的驗(yàn)收方法，這是我們學(xué)好案例的前提。這個(gè)道理我就不再多講了。

第二，要系統(tǒng)的學(xué)習(xí)好房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范。很多學(xué)生不以為然，說規(guī)范是1995年的規(guī)范，很老了，很多東西甚至矛盾與新的教材已經(jīng)用語、說法都不一致，為什么還要學(xué)它呢?規(guī)范是一個(gè)非常好、非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臇|西，我們國家也正在著手對《規(guī)范》進(jìn)行修訂，但是在沒有新的規(guī)范出臺之前，原估價(jià)規(guī)范仍然具有法律效率，《規(guī)范》跟教材也不一樣，《規(guī)范》是個(gè)非常嚴(yán)謹(jǐn)組織性，邏輯性非常強(qiáng)這樣的具有一定法律效率的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。所以很多同學(xué)忽視對《規(guī)范》的學(xué)習(xí)。

第三，我覺得房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)際上就是估價(jià)人員把房地產(chǎn)的客觀價(jià)值認(rèn)識出來，然后把它揭示出來，科學(xué)表達(dá)出來，這個(gè)時(shí)候有影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素很復(fù)雜，如何找準(zhǔn)不同類型的、房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格影響因素是重中之重。從以往的考題來看，對于商業(yè)用途和居住用途的項(xiàng)目是估價(jià)考試歷年的重點(diǎn)。所以建議廣大考生在復(fù)雜的時(shí)候，針對具體的案例，從它的不同的估價(jià)目的和重點(diǎn)分析各類房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)，要有針對性。

第四，案例分析的考試千變?nèi)f化，很難去猜題，所以要在復(fù)習(xí)當(dāng)中應(yīng)該是邊學(xué)習(xí)，邊總結(jié)，能夠做到舉一反三，融會貫通。這點(diǎn)非常重要，我們可以通過一個(gè)案例引申出若干個(gè)案例，這種學(xué)習(xí)方法是一種事半功倍的學(xué)習(xí)方法，所以這點(diǎn)希望同學(xué)們能夠認(rèn)真的體會。第五，我認(rèn)為可以去精讀大量的精選資料和案例，在自己的估價(jià)實(shí)踐當(dāng)中如果我們同學(xué)參加過估價(jià)實(shí)踐的話應(yīng)該及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提高估價(jià)報(bào)告的寫作能力。

第六，在答卷的時(shí)候，要充分利用開卷考試的特點(diǎn)，對于問答題，我們要力求內(nèi)容完整，重點(diǎn)突出，條例要清晰，對于改錯(cuò)題，一定要看清題意，是否需要倒扣分，對于沒有把握的地方不要盲目去改，改錯(cuò)需要倒扣分的，基本上就談這六點(diǎn)吧。

第二篇：2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》試題

2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》試題 問答題

(一)某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬將其開發(fā)建設(shè)中的綜合樓一幢綜合樓作為抵押物向銀行申請貸款，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估該在建工程的抵押價(jià)值。注冊房地產(chǎn)評估師在實(shí)地查勘時(shí)獲知該綜合樓 的主體結(jié)構(gòu)已封頂，后續(xù)建設(shè)工程正在進(jìn)行，建安工程整體形象進(jìn)度達(dá)65%，擬選用假設(shè)開發(fā)法作為其中一種估價(jià)方法。請問： 1.假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提有哪幾種?本次估價(jià)應(yīng)選擇哪種估價(jià)前提?

2.在各種不同的估價(jià)前提下，假設(shè)開發(fā)法的測算主要有哪些差別?

(二)甲公司擬議其擁有的房地產(chǎn)作價(jià)與乙公司合資，委托房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估該房地產(chǎn)于2015年6月5日的市場價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)采用比較法和成本法進(jìn)行測算，并于2015年6月15日出具評估報(bào)告，其中載明估價(jià)報(bào)告使用期限為1年。后甲乙兩公司合資事項(xiàng)因故延期，于2016年9月20日重新啟動(dòng)。由于原估價(jià)報(bào)告使用期限已過，鑒于在此期間房地產(chǎn)市場并無明顯變化，甲公司要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)直接更改原估價(jià)報(bào)告中的價(jià)值時(shí)點(diǎn)、報(bào)告出具日期及報(bào)告使用期限，保留原估價(jià)結(jié)果后出具新的評估報(bào)告。請問：

1.房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)構(gòu)可否滿足甲公司的上述要求?請簡述理由 2.針對本案情況，在前次估價(jià)的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)重新出具估價(jià)報(bào)告應(yīng)補(bǔ)充哪些外部作業(yè)工作?對原估價(jià)報(bào)告中兩種估價(jià)方法的測算內(nèi)容必須做出哪些具體調(diào)整?

三、李某于2015年6月向甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下稱甲公司)購臵了一處商鋪，2015年9月交房，裝修后即投入使用。同年12月該房屋出現(xiàn)局部基礎(chǔ)沉陷，部分墻體開裂等質(zhì)量問題，不能繼續(xù)使用。經(jīng)雙方協(xié)商，由甲公司負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)其他損害賠償。2016年6月該房屋修復(fù)工程全部完成，已排除相關(guān)安全隱患，房屋達(dá)到正常使用條件，但雙方就其他損害賠償問題未達(dá)成一致意見。雙方協(xié)商后決定委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)就其他損害賠償?shù)膬?nèi)容及具體賠償金額提出建議并進(jìn)行評估。

1.若停業(yè)損失僅限于房屋修復(fù)期間的租金收益損失，請簡述采用報(bào)酬資本化法測算的過程。

2.除房屋修復(fù)費(fèi)用和停業(yè)損失外，該項(xiàng)目損害賠償還應(yīng)包括哪些內(nèi)容? 單選題

(一)1.某臨街五層住宅樓，一梯兩戶，共10套住宅，每套建筑面積相同，經(jīng)主題業(yè)主協(xié)商一致并報(bào)相關(guān)部門批注，在住宅樓屋頂安裝了可使用10年的廣告位。收益歸全體業(yè)主所有。目前該廣告位已對外出租，年租金2萬元，剩余租賃期3年。合同約定租金按年支付，違約金5萬元，現(xiàn)業(yè)主欲轉(zhuǎn)讓其位于樓頂?shù)囊惶鬃≌?，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托進(jìn)行了市場調(diào)查，了解到該地區(qū)無廣告位的類似住宅租售實(shí)例較多，類似屋頂廣告位市場需求旺盛，年租金3萬元。

1.本次住宅轉(zhuǎn)讓估價(jià)的估價(jià)對象范圍應(yīng)為()。

A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權(quán) B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權(quán) C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權(quán) D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權(quán) 2.該估價(jià)項(xiàng)目最適宜采用的估價(jià)技術(shù)思路為()。

A.采用比較法、收益法評估住宅的市場價(jià)值 B.采用比較法、收益法評估住宅和相應(yīng)廣告位的市場價(jià)值

C.采用比較法、收益法評估住宅的市場價(jià)值，收益法評估相應(yīng)廣告位的收益權(quán)價(jià)值

D.采用比較法、收益法評估住宅市場價(jià)值后，考慮廣告位的增值影響

3.采用收益法評估該屋頂廣告位價(jià)值，最適宜的技術(shù)思路為()。

A.按市場租金評估該廣告位收益價(jià)值 B.租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按市場租金，評估該廣告位收益價(jià)值

C.按市場租金評估該廣告位收益價(jià)值，再減去違約成本 D.租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按市場租金，評估該廣告位收益價(jià)值，再減去違約成本

4.對該套住宅進(jìn)行房地產(chǎn)抵押估價(jià)，則估價(jià)對象范圍應(yīng)為()。

A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權(quán) B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權(quán) C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權(quán) D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權(quán)(二)

某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托，為征收補(bǔ)償需要而評估一處位于市區(qū)的平方價(jià)值。該房屋登記建筑面積為200m2，帶有院落，建有圍墻，院內(nèi)有一口水井。征收決定公告后，業(yè)主在院內(nèi)自行搭建了20m2的簡易房。

5.本次估價(jià)的對象應(yīng)包括()。A.土地使用權(quán)、平房、簡易房、水井 B.土地使用權(quán)、平房、水井 C.土地使用權(quán)、平房、水井、圍墻 D.土地使用權(quán)、平房、簡易房、水井、圍墻 6.本估價(jià)項(xiàng)目最適宜采用的估計(jì)技術(shù)思路為()。

A.采用批量估價(jià)方法進(jìn)行評估 B.采用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法進(jìn)行評估 C.選用適宜估價(jià)方法進(jìn)行個(gè)案評估 D.采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行個(gè)案評估

7.采用比較估價(jià)時(shí)，適宜選為可比實(shí)例的是()。

A.周邊帶院落的類似平房 B.周邊不帶院落的類似平房 C.周邊新建商品住宅 D.周邊成套二手住宅 三)

甲公司擁有總建筑面積為5320m2、土地面積為10000m2的廠區(qū)，土地性質(zhì)為出讓工業(yè)用地。廠區(qū)圍墻內(nèi)建有5棟建筑物，其中，一棟辦公用房，建筑面積為2000m2;兩棟生產(chǎn)車間，建筑面積均為1500m2;鍋爐房和門衛(wèi)房各一棟，建筑面積分別為200m2、30m2。2014年11月甲公司因籌措資金需要向銀行申請了抵押貸款，還款方式為按月等額還款，還款期限至2018年12月。2015年10月甲公司將廠區(qū)全部出租給乙公司使用，租期10年，每年租金固定不變。乙公司承租后經(jīng)甲公司同意臨時(shí)加建了一棟職工宿舍樓。2016年7月，甲公司因債務(wù)問題擬轉(zhuǎn)讓該廠區(qū)。

8.若甲公司抵押貸款時(shí)以整體房地產(chǎn)作為抵押物，最適宜采用的估價(jià)方法為()。

A.比較法和收益法 B.成本法和假設(shè)開發(fā)法 C.比較法和成本法 D.收益法和成本法

9.若甲公司抵押貸款時(shí)以部分房地產(chǎn)作為抵押物，最適宜作為抵押物的是()。

A.5棟共計(jì)5230m2的建筑物

B.10000m2土地使用權(quán)

C.鍋爐房和門衛(wèi)房的建筑物及其分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)

D.生產(chǎn)車間的建筑物及其分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)

10.甲公司轉(zhuǎn)讓該廠區(qū)時(shí)，評估其轉(zhuǎn)讓價(jià)值的內(nèi)涵為()。

A.土地使用權(quán)價(jià)值及全部建筑價(jià)值 B.全部房地產(chǎn)價(jià)值-房地產(chǎn)因抵押、出租造成的價(jià)值減損額

C.合法產(chǎn)權(quán)的全部房地產(chǎn)價(jià)值-承租****益損失-貨款余額

D.合法產(chǎn)權(quán)的全部房地產(chǎn)價(jià)值-承租人租金損失-貸款余額

第三篇：房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析大綱總結(jié)

房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》考試大綱

第一章 房地產(chǎn)估價(jià)文書寫作

考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)估價(jià)主要文書寫作的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)文書概述

一、房地產(chǎn)估價(jià)文書的種類及作用

（一）估價(jià)委托書

（二）估價(jià)委托合同

（三）估價(jià)項(xiàng)目來源和接洽情況記錄

（四）估價(jià)作業(yè)方案

（五）估價(jià)所需資料清單

（六）估價(jià)對象實(shí)地查看記錄

（七）估價(jià)報(bào)告

（八）估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表

（九）估價(jià)中的主要不同意見和估價(jià)結(jié)果重大修改意見記錄

（十）估價(jià)報(bào)告交接單

二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作的文字要求

（一）對詞義的要求 1.用詞準(zhǔn)確

2.語義鮮明，不能含混不清、模棱兩可 3.用詞不可帶有較強(qiáng)的感情色彩 4.用詞簡練、標(biāo)準(zhǔn)，不堆砌、不生造 5.朝向與樓層

（二）對語句的要求 1.句子簡潔，概括性強(qiáng) 2.搭配得當(dāng) 3.邏輯嚴(yán)密

（三）要防止錯(cuò)別字和錯(cuò)漏 第二節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作

一、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的構(gòu)成要素

二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫作

（一）封面的寫作 1.估價(jià)報(bào)告名稱 2.估價(jià)項(xiàng)目名稱 3.委托人 4.估價(jià)機(jī)構(gòu)

5.注冊房地產(chǎn)估價(jià)師 6.估價(jià)作業(yè)日期 7.估價(jià)報(bào)告編號

第1頁 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

（二）目錄的寫作

（三）致委托人函的寫作

（四）注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明的寫作

（五）估價(jià)的假設(shè)和限制條件的寫作

（六）估價(jià)結(jié)果報(bào)告的寫作 1.標(biāo)題 2.委托人 3.估價(jià)機(jī)構(gòu) 4.估價(jià)對象 5.估價(jià)目的 6.估價(jià)時(shí)點(diǎn) 7.價(jià)值定義 8.估價(jià)依據(jù) 9.估價(jià)原則 10.估價(jià)方法 11.估價(jià)結(jié)果 12.估價(jià)人員 13.估價(jià)作業(yè)日期 14.估價(jià)報(bào)告使用期限

（七）估價(jià)技術(shù)報(bào)告的寫作 1.實(shí)物狀況（或個(gè)別因素）分析 2.區(qū)位狀況分析 3.市場背景分析 4.最高最佳使用分析 5.估價(jià)方法選用 6.估價(jià)測算過程 7.估價(jià)結(jié)果確定

三、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告示例

第三節(jié) 其他房地產(chǎn)估價(jià)主要文書寫作

一、估價(jià)委托合同

（一）估價(jià)委托合同內(nèi)容構(gòu)成

（二）估價(jià)委托合同寫作示例

二、估價(jià)所需資料清單

（一）對房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料

（二）對估價(jià)對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料

（三）相關(guān)實(shí)例資料

（四）反映估價(jià)對象狀況的資料

三、估價(jià)作業(yè)方案

（一）擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法

（二）擬定資料收集渠道

（三）預(yù)計(jì)需要的時(shí)間、人力和經(jīng)費(fèi)

（四）估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排

四、估價(jià)對象實(shí)地查看記錄

第2頁 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

（一）住宅房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄 1.住宅房地產(chǎn)實(shí)地查看內(nèi)容

2.住宅房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄表示例

（二）經(jīng)營性房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄 1.經(jīng)營性房地產(chǎn)實(shí)地查看內(nèi)容

2.經(jīng)營性房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄表示例

（三）工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄 1.工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查看內(nèi)容

2.工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄表示例

（四）在建工程實(shí)地查看記錄 1.在建工程實(shí)地查看內(nèi)容

2.在建工程實(shí)地查看記錄表示例

五、估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表

（一）估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表內(nèi)容構(gòu)成

（二）估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表示例

考試要求

要求考生掌握本章內(nèi)容。

第二章 不同類型房地產(chǎn)估價(jià)

考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對居住、商業(yè)、商務(wù)辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊用途等不同類型房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)和影響因素的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 居住房地產(chǎn)估價(jià)

一、居住房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

（一）單宗交易規(guī)模較小，但市場交易量十分巨大

（二）具有較強(qiáng)的相似性、可比性

（三）不同類型住房價(jià)格內(nèi)涵差異明顯

二、影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的因素

（一）影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況

1.交通條件

2.生活服務(wù)設(shè)施

3.教育配套設(shè)施

4.環(huán)境質(zhì)量

（二）影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

1.建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級

2.設(shè)施與設(shè)備

3.建筑質(zhì)量

4.裝修

三、居住房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

（一）市場法

第3頁 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

（二）成本法

（三）收益法

四、居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

（一）商品房估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

（二）房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理 第二節(jié) 商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

一、商業(yè)房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

（一）商業(yè)房地產(chǎn)及其種類 1-百貨店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 2.超級市場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 3.大型綜合商場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 4.便利店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 5.專業(yè)店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 6.專賣店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 7.購物中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 8.家居中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 9.倉儲商店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

（二）商業(yè)房地產(chǎn)特點(diǎn) 1.收益性

2.經(jīng)營內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣

3.出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜 4.裝修高檔且復(fù)雜

5.垂直空間價(jià)值衰減性明顯

二、影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素

（一）影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況 1.地段繁華程度 2.交通條件 3.臨街狀況 4.樓層

（二）影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況 1.建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局 2.凈高 3.面積 4.裝修 5.無形價(jià)值

三、商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

（一）收益法

（二）市場法

（三）成本法

四、商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

（一）不同經(jīng)營方式商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理 1.出租型商業(yè)房地產(chǎn) 2.運(yùn)營型商業(yè)房地產(chǎn)

第4頁 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

（二）不同規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理 1.整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià) 2.整層商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

3.同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面估價(jià)

（三）空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理 第三節(jié) 商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)

一、商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

（一）商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其分類

（二）商務(wù)辦公房地產(chǎn)的特點(diǎn) 1.所處區(qū)位好，規(guī)模大

2.多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設(shè)施完善 3.出租經(jīng)營為主，多由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理

二、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的因素

（一）影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況 1.集聚程度 2.交通條件 3.周邊環(huán)境 4.樓層

（二）影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況 1.外觀形象 2.內(nèi)部裝修 3.設(shè)備、設(shè)施 4.智能化程度 5.物業(yè)服務(wù)水平6.租戶類型

三、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

（一）收益法

（二）市場法

（三）成本法

四、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

（一）商務(wù)辦公房地產(chǎn)租金的求取 1.租約問題

2.租金構(gòu)成內(nèi)涵問題 3.租金支付方式問題 4.地下車庫租金問題

（二）整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理 1.單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn) 2.商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn) 3.綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

第四節(jié) 旅館房地產(chǎn)估價(jià)

一、旅館房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

（一）旅館房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

第5頁 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

1.飯店、酒店、賓館房地產(chǎn)及其特點(diǎn) 2.旅店、招待所及其特點(diǎn)

（二）旅館房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn) 1.轉(zhuǎn)讓少且一般為整體轉(zhuǎn)讓 2.功能多樣

3.一次性投資大、投資回收期較長、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大 4.價(jià)值主要體現(xiàn)在接待客戶類型及其能力

二、影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素

（一）影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況 1.交通條件 2.周圍環(huán)境

（二）影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況 1.設(shè)備設(shè)施和用具 2.經(jīng)營管理

三、旅館房地產(chǎn)估價(jià)方法的選用

（一）收益法

（二）市場法

四、旅館房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

（一）星級酒店不同功能用房收益的測算

（二）星級酒店凈收益的求取

第五節(jié) 餐飲房地產(chǎn)估價(jià)

一、餐飲房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

（一）地段選擇的差異性

（二）營業(yè)收入的差異性

二、餐飲房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理 第六節(jié) 娛樂房地產(chǎn)估價(jià)

一、娛樂房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

二、娛樂房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

（一）收益法

（二）市場法

（三）成本法

三、娛樂房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線及難點(diǎn)處理 第七節(jié) 工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

一、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

（一）涉及的行業(yè)多

（二）非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，建筑工程造價(jià)相差大

（三）要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價(jià)

（四）受腐蝕的可能性大

二、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素

（一）影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況 1.交通條件

第6頁 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

2.基礎(chǔ)設(shè)施

3.地理位置

（二）影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

1.用地面積與形狀

2.地質(zhì)和水文條件

3.房地產(chǎn)用途

三、工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

（一）成本法

（二）市場法

（三）收益法

四、工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

第八節(jié) 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)的估價(jià)

一、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的一般特點(diǎn)

二、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)常見的估價(jià)方法和技術(shù)路線

第九節(jié) 特殊用途房地產(chǎn)估價(jià)

一、停車庫的估價(jià)

（一）地下停車庫特點(diǎn)

（二）地下停車庫的價(jià)格特點(diǎn)

（三）地下停車庫常見的估價(jià)方法和技術(shù)路線

二、加油站的估價(jià)

（一）加油站房地產(chǎn)估價(jià)的一般特點(diǎn)

1.位置極其重要并且分布離散性較強(qiáng)

2.經(jīng)營的個(gè)性差異顯著

3.存在成品油特許經(jīng)營權(quán)帶來的超額利潤

（二）加油站常見的估價(jià)方法和技術(shù)路線

考試要求

1.掌握居住房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

2.掌握商業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

3.掌握商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

4.熟悉旅館房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

5.熟悉餐飲房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

6.熟悉娛樂房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

7.熟悉工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

8.了解農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

9.了解特殊用途房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響這些類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法。

第7頁 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

第三章 不同目的房地產(chǎn)估價(jià)

考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對不同估價(jià)目的在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)所起的作用，房地產(chǎn)估價(jià)的假設(shè)前提，房地產(chǎn)價(jià)值類型與房地產(chǎn)估價(jià)前提之間的關(guān)系，房地產(chǎn)價(jià)值類型和估價(jià)前提、房地產(chǎn)權(quán)利和房地產(chǎn)交換價(jià)值之間的關(guān)系，以及它們和房地產(chǎn)估價(jià)目的的關(guān)系等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評估

一、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評估的特點(diǎn)

（一）建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評估應(yīng)采用市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)

（二）估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為估價(jià)作業(yè)日期以后某一時(shí)點(diǎn)

（三）不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價(jià)方法

（四）搜集市場資料時(shí)，尤其應(yīng)注重所選實(shí)例的可替代性

二、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評估方法的選擇

（一）市場法

（二）假設(shè)開發(fā)法

（三）成本法

（四）基準(zhǔn)地價(jià)修正法

第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估

一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估的特點(diǎn)

二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估常用方法

（一）市場法

（二）假設(shè)開發(fā)法

（三）成本法

（四）收益法

（五）基準(zhǔn)地價(jià)修正法

第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估

一、房地產(chǎn)抵押價(jià)值內(nèi)涵及評估實(shí)質(zhì)

二、房地產(chǎn)抵押估價(jià)的法律規(guī)定

（一）可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)及對其抵押時(shí)的要求

（二）不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

（三）其他限制條件

（四）與房地產(chǎn)抵押估價(jià)有關(guān)的規(guī)定

三、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估技術(shù)路線及估價(jià)方法

（一）完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

（二）不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

（三）部分（局部）房地產(chǎn)

（四）在建工程房地產(chǎn)

（五）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)房地產(chǎn)

四、房地產(chǎn)抵押估價(jià)的注意事項(xiàng)

（一）估價(jià)目的

第8頁 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

（二）估價(jià)時(shí)點(diǎn)

（三）確認(rèn)估價(jià)對象可以作為設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

（四）合理確定假設(shè)前提和限制條件

（五）把握市場風(fēng)險(xiǎn)防止高估

（六）估價(jià)中的謹(jǐn)慎原則

（七）市場變現(xiàn)能力分析

（八）說明與風(fēng)險(xiǎn)提示

（九）其他

第四節(jié) 城市房屋拆遷估價(jià)

一、城市房屋拆遷估價(jià)內(nèi)涵及特點(diǎn)

（一）估價(jià)數(shù)量大

（二）涉及面廣，社會影響大

（三）估價(jià)對象復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)各種關(guān)系

（四）補(bǔ)償價(jià)格關(guān)聯(lián)性強(qiáng)

二、城市房屋拆遷估價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)與方法

三、城市房屋拆遷估價(jià)技術(shù)路線

（一）“標(biāo)本房屋”市場價(jià)格評估技術(shù)路線 1.確定“標(biāo)本房屋”的基本條件 2.選擇“標(biāo)本房屋”

3.評估“標(biāo)本房屋”的市場價(jià)格 4.評估確定其他拆遷房屋的市場價(jià)格

（——）“典型房屋”市場價(jià)格評估技術(shù)路線

（三）區(qū)位指導(dǎo)價(jià)市場價(jià)格評估技術(shù)路線

四、城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)注意的問題

（一）拆遷估價(jià)的估價(jià)對象

（二）拆遷估價(jià)委托人的合法性

（三）拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)目的和估價(jià)時(shí)點(diǎn)

（四）拆遷估價(jià)價(jià)格內(nèi)涵

（五）幾種特殊產(chǎn)別房屋的估價(jià)

五、城市房屋拆遷估價(jià)的工作方式

（一）拆遷估價(jià)前的準(zhǔn)備工作

（二）入戶調(diào)查

（三）室內(nèi)作業(yè)，出具估價(jià)報(bào)告

（四）現(xiàn)場答疑

六、城市房屋拆遷估價(jià)糾紛的解決 第五節(jié) 房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)

一、房地產(chǎn)拍賣的相關(guān)法律規(guī)定

二、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)的特點(diǎn)

（一）強(qiáng)制處分

（二）快速變現(xiàn)

（三）市場需求面窄、推廣力度小

（四）消費(fèi)者心理因素

第9頁 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

（五）購買者的額外支出

三、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)的技術(shù)路線

四、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)的類型與方法

（一）商品房

（二）行政趔撥地上的房產(chǎn)

（三）在建工程

第六節(jié) 房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)

一、房地產(chǎn)價(jià)值損失的原因及種類

（一）因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益造成損失 1.房屋本身的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失 2.小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失 3.小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

4.房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

5.房地產(chǎn)所在區(qū)域大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

（二）因在相鄰?fù)恋厣辖ㄔ旖ㄖ锝o相鄰房地產(chǎn)造成價(jià)值損失

（三）因環(huán)境污染造成房地產(chǎn)價(jià)值損失

（四）因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價(jià)值損失

（五）因施工中挖基礎(chǔ)不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價(jià)值損失

（六）因異議登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害

（七）因非法批準(zhǔn)征收、使用土地，給當(dāng)事人造成損失

（八）因未能履約使他人工程停緩建，給他人造成損失

（九）因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失

二、房地產(chǎn)損害造成的損失分析

（一）房地產(chǎn)損害的分類

1.按照房地產(chǎn)受損害的部位劃分

2.按照房地產(chǎn)可修復(fù)的損害和不可修復(fù)的損害劃分 3.按照暫時(shí)性的損害和永久性的損害劃分

（二）房地產(chǎn)損害的賠償金額

三、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)內(nèi)涵及特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)損害賠償評估內(nèi)涵

（二）房地產(chǎn)損害賠償評估價(jià)值定義

（三）損害賠償估價(jià)的特點(diǎn)

四、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)方法選擇

（一）修復(fù)費(fèi)用法（成本法）

（二）損失資本化法

1.凈收益減少收益年期不變型 2.凈收益不變收益年期減少型 3.凈收益、收益年期減少型

（三）賠償實(shí)例比較法

（四）損害前后價(jià)差法

五、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)的處理

（一）規(guī)劃變更導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值損失的估價(jià)技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

（二）商品房質(zhì)量缺陷導(dǎo)致價(jià)值減損的估價(jià)技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

第10頁 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

第七節(jié) 房屋租賃價(jià)格評估

一、房屋租賃價(jià)格評估的特點(diǎn)

（一）住宅類房屋租賃價(jià)格評估分為政策性評估和市場租賃評估兩種類型

（二）租約對租金估價(jià)有一定的影響

（三）劃撥土地上的營利性房屋租賃價(jià)格評估應(yīng)確定土地收益中的國家部分

二、房屋租賃價(jià)格管理的法律規(guī)定

（一）房屋租賃價(jià)格應(yīng)以合同形式載明

（二）不同用途房屋租賃價(jià)格管理規(guī)定

（三）私房租賃價(jià)格管理規(guī)定

三、房屋租賃價(jià)格評估常用的估價(jià)方法

（一）市場法

（二）收益法

（三）成本法

第八節(jié) 房地產(chǎn)課稅估價(jià)

一、房產(chǎn)稅估價(jià)

二、土地增值稅估價(jià)

（一）區(qū)分評估目的，明確評估內(nèi)容

1.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估 價(jià)格又無正當(dāng)理由的

2.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的

（二）扣除項(xiàng)目評估方法的選擇 1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

3.舊房及建筑物的評估價(jià)格

三、契稅估價(jià)

第九節(jié) 企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)

一、企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)類型

（一）房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移

（二）房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移

二、估價(jià)的假設(shè)前提

三、估價(jià)方法的選用

（一）房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價(jià)

（二）房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價(jià) 1.掌握建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評估； 2.掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估； 3.掌握房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估； 4.掌握城市房屋拆遷估價(jià)； 5.熟悉房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)； 6.熟悉房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)； 7.熟悉房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估；

第11頁 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

8.熟悉房地產(chǎn)課稅估價(jià)；

9.了解企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)。

第四章 房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)市場調(diào)查研究、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃和房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估等房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)的了解、熟悉和掌握程度。

第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

一、房地產(chǎn)市場調(diào)查研究類型

（一）整體房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

（二）住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

（三）商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

（四）寫字樓房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

（五）酒店房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

（六）工業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

二、不同類型房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容

（一）住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成 1.宏觀環(huán)境分析

2.房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢分析

3.客戶分析

4.競爭分析

（二）商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成 1.宏觀環(huán)境分析

2.商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢

3.商圈（區(qū)域）分析

4.消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣分析

5.客戶分析

（三）寫字樓房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成 1.宏觀環(huán)境分析

2.寫字樓房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r和趨勢

3.商務(wù)圈（區(qū)域）分析

4.競爭、典型項(xiàng)目研究

5.寫字樓客戶分析

（四）酒店房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成 1.宏觀環(huán)境分析

2.酒店房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和特點(diǎn)

3.酒店消費(fèi)者分析

4.酒店市場競爭分析

5.酒店經(jīng)營者分析

第二節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究

一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究特點(diǎn)

二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告主要內(nèi)容

第12頁 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

（一）項(xiàng)目總論

（二）項(xiàng)目概況

（三）項(xiàng)目投資環(huán)境分析

（四）項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析

（五）房地產(chǎn)市場分析

（六）項(xiàng)目市場定位

（七）項(xiàng)目規(guī)劃與建筑方案

（八）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排

（九）投資估算與資金籌措

（十）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析

（十一）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

（十二）項(xiàng)目社會效益和影響分析

（十三）項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃的特點(diǎn)

（一）地域性

（二）系統(tǒng)性

（三）前瞻性

（四）市場性

（五）創(chuàng)新性

（六）多樣性

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃報(bào)告主要內(nèi)容

（一）項(xiàng)目背景

（二）開發(fā)項(xiàng)目地塊分析 1.地塊的自然條件分析

2.地塊周邊的經(jīng)濟(jì)及社會條件分析 3.地塊的環(huán)境條件分析

（三）開發(fā)項(xiàng)目市場調(diào)查與分析 1.市場環(huán)境調(diào)查與分析 2.市場需求容量調(diào)查與分析

3.消費(fèi)者和消費(fèi)者行為調(diào)查與分析 4.競爭情況調(diào)查與分析

（四）開發(fā)項(xiàng)目SWOT分析 1.開發(fā)項(xiàng)目的優(yōu)勢分析 2.開發(fā)項(xiàng)目的劣勢分析 3.開發(fā)項(xiàng)目的發(fā)展機(jī)遇分析 4.開發(fā)項(xiàng)目的威脅分析

（五）開發(fā)項(xiàng)目的市場定位 1.消費(fèi)群體定位 2.項(xiàng)目形象定位

3.規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑形象定位 4.戶型定位 5.價(jià)格定位

第13頁 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

6.物業(yè)管理定位

（六）開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃及規(guī)劃建議 1.項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 2.建筑個(gè)體設(shè)計(jì)建議 3.環(huán)境景觀設(shè)計(jì)建議 4.戶型設(shè)計(jì)建議

（七）開發(fā)項(xiàng)目的定價(jià)及價(jià)格策略 1.開發(fā)項(xiàng)目定價(jià)目標(biāo) 2.開發(fā)項(xiàng)目定價(jià)方法選擇 3.開發(fā)項(xiàng)目價(jià)格策略選擇

（八）開發(fā)項(xiàng)目廣告策劃及銷售 1.開發(fā)項(xiàng)目廣告設(shè)計(jì) 2.開發(fā)項(xiàng)目廣告媒體選擇

3.開發(fā)項(xiàng)目銷售計(jì)劃及策略制定

第四節(jié) 房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估

一、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估的含義

二、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估相關(guān)法律法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定

三、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估的特點(diǎn)

（一）綜合性

（二）科學(xué)性

（三）專業(yè)性

（四）特殊性

四、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估的內(nèi)容

五、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估的注意事項(xiàng)

（一）評估的側(cè)重點(diǎn)

（二）動(dòng)態(tài)與靜態(tài)分析

（三）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估

（四）項(xiàng)目市場評估

考試要求

1.掌握房地產(chǎn)市場調(diào)查研究；

2.熟悉房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究； 3.熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃； 4.熟悉房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估。

第14頁

第四篇：房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》強(qiáng)化練習(xí)題

甲公司2002年通過有償出讓方式(拍賣)取得某地塊的土地使用權(quán)，土地用途為高檔住宅，樓面地價(jià)為3500元/㎡，甲公司擬分兩期建設(shè)50棟別墅。當(dāng)?shù)谝黄?0棟于2003年竣工時(shí)，因債務(wù)糾紛，被法院裁定強(qiáng)制拍賣還債。拍賣行委托乙房地產(chǎn)估價(jià)公司評估出拍賣底價(jià)為3900元/㎡。拍賣行據(jù)此進(jìn)行了拍賣，成功賣出了8棟，平均成交價(jià)格為4000元/㎡，其余12棟流拍。當(dāng)2005年第二期30棟竣工后，建成的別墅以6100元/㎡一售而空。甲公司因此指責(zé)乙房地產(chǎn)估價(jià)公司于2003年評出的拍賣評估底價(jià)太低，而且當(dāng)時(shí)別墅的拍賣底價(jià)竟然只比2002年的樓面地價(jià)高400元/㎡，遠(yuǎn)低于其當(dāng)時(shí)投入的建設(shè)成本，很不合理。而乙評估公司堅(jiān)持當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)論是合理準(zhǔn)確的。

請問：乙評估公司堅(jiān)持當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)論合理準(zhǔn)確的理由有哪些?

標(biāo)準(zhǔn)答案：

乙評估公司堅(jiān)持當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)論合理準(zhǔn)確的理由有

1.拍賣時(shí)的時(shí)點(diǎn)與第二期工程竣工時(shí)點(diǎn)相距兩年左右，房地產(chǎn)市場情況已發(fā)生了變化。

2.為還債而強(qiáng)制拍賣的成交價(jià)格一般都會低于正常市場交易價(jià)格。

3.拍賣時(shí)只賣出了20棟中的8棟，說明在當(dāng)時(shí)的拍賣成交價(jià)格水平上，市場的需求并不旺盛，需求不足也會導(dǎo)致成交價(jià)格較低。

4.整個(gè)別墅區(qū)在一期工程竣工與二期竣工時(shí)的整體小區(qū)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、配套設(shè)施建設(shè)方面不可同日而語。

5.2002年取得土地時(shí)的土地市場狀況與2003年拍賣別墅時(shí)不同，2002年的拍賣地價(jià)與2003年拍賣別墅的地價(jià)不具可比性，更不能與2003年拍賣別墅的拍賣底價(jià)相提并論。

指錯(cuò)題:

甲公司欲抵押貸款，委托某估價(jià)公司對其擁有的某酒店進(jìn)行估價(jià)。該酒店共8層，每層建筑面積2000㎡，其中1層有600㎡為酒店大堂，900㎡出租用于餐廳和咖啡廳，1層其他面積為酒店配套設(shè)施;其余各層為酒店客房、會議室和自用辦公室。該酒店共有客房280間，每間建筑面積40㎡;會議室5間，建筑面積共500㎡;自用辦公室3間，建筑面積共300㎡。該估價(jià)公司了解到該地段同檔次酒店1層餐飲用途房地產(chǎn)的正常市場價(jià)格為建筑面積20000元/㎡，同檔次辦公樓的正常市場價(jià)格為建筑面積10000元/㎡;當(dāng)?shù)赝瑱n次酒店每間客房每天的平均房價(jià)為250元，年平均入住率為60%;本文來源于考試大。該酒店正常經(jīng)營平均每月總費(fèi)用占客房每月總收入的40%;會議室的租金平均每間每日1000元，平均每間每月出租20天;當(dāng)?shù)鼐频觐惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為10%，該酒店剩余使用年限30年。下面為該估價(jià)公司估價(jià)技術(shù)報(bào)告的部分內(nèi)容，請指出錯(cuò)誤并改正：

1層餐廳和咖啡廳價(jià)格=20000×900=18000000(元)=1800萬元

酒店客房年總收益=250×280×365×(1-6%)=10220000(元)=1022萬元

酒店會議室年總收益=1000×20×12=240000(元)=24(萬元)

酒店年總費(fèi)用=1022×40%=409(萬元)

酒店客房及會議室年凈收益=1022+24-409=637(萬元)

酒店客房及會議室價(jià)格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6007(萬元)

酒店辦公室價(jià)格=300×10000=3000000(元)=300(萬元)

該酒店總價(jià)格=1800+6007+300=8107(萬元)

標(biāo)準(zhǔn)答案：

1.酒店客房年總收益=250×280×365×60%=1533(萬元)。

2.酒店會議室年總收益=5×1000×20×12=120(萬元)。

3.自用辦公室價(jià)值計(jì)算重復(fù)，因其價(jià)值已包含在酒店的整體價(jià)值內(nèi)。

4.總價(jià)格中的“酒店及會議室價(jià)格”計(jì)算有誤，不是6007萬元，應(yīng)為6005萬元。

第五篇：2016年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析真題

2016年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析真題

問答題(一)某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬將其開發(fā)建設(shè)中的綜合樓一幢綜合樓作為抵押物向銀行申請貸款，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估該在建工程的抵押價(jià)值。注冊房地產(chǎn)評估師在實(shí)地查勘時(shí)獲知該綜合樓的主體結(jié)構(gòu)已封頂，后續(xù)建設(shè)工程正在進(jìn)行，建安工程整體形象進(jìn)度達(dá)65%，擬選用假設(shè)開發(fā)法作為其中一種估價(jià)方法。請問：

1.【題干】假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提有哪幾種?本次估價(jià)應(yīng)選擇哪種估價(jià)前提? 【答案】假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提有3種：(1)估價(jià)對象仍然由其業(yè)主開發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱為“業(yè)主自行開發(fā)前提”;(2)估價(jià)對象要被其業(yè)主資源轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱為“自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”;(3)估價(jià)對象要被迫轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱為“被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”。

本次估價(jià)是房地產(chǎn)抵押估價(jià)，應(yīng)采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。

2.【題干】在各種不同的估價(jià)前提下，假設(shè)開發(fā)法的測算主要有哪些差別?

【答案】在不同的估價(jià)前提下，假設(shè)開發(fā)法測算的主要差別包括：(1)預(yù)測出的后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期的長短不同。自行開發(fā)前提下，后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期就是正常的后續(xù)建設(shè)期;而自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提和被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下，需要考慮轉(zhuǎn)讓的正常期限，從而導(dǎo)致后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期發(fā)生變化。

(2)后續(xù)開發(fā)的必要支出不同。自行開發(fā)前提下，指考慮后續(xù)開發(fā)的必要支出;而自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提和被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下，通常會產(chǎn)生新的“前期費(fèi)用”，在估價(jià)后續(xù)開發(fā)的必要支出時(shí)，還應(yīng)加上這部分的“前期費(fèi)用”。

(3)測算出的待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值不同。一般情況下，自己開發(fā)前提下評估出的價(jià)值要大自愿轉(zhuǎn)讓前提下的價(jià)值，自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價(jià)值要大于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價(jià)值。

(二)甲公司擬議其擁有的房地產(chǎn)作價(jià)與乙公司合資，委托房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估該房地產(chǎn)于2015年6月5日的市場價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)采用比較法和成本法進(jìn)行測算，并于2015年6月15日出具評估報(bào)告，其中載明估價(jià)報(bào)告使用期限為1年。后甲乙兩公司合資事項(xiàng)因故延期，于2016年9月20日重新啟動(dòng)。由于原估價(jià)報(bào)告使用期限已過，鑒于在此期間房地產(chǎn)市場并無明顯變化，甲公司要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)直接更改原估價(jià)報(bào)告中的價(jià)值時(shí)點(diǎn)、報(bào)告出具日期及報(bào)告使用期限，保留原估價(jià)結(jié)果后出具新的評估報(bào)告。請問：

1.【題干】房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)構(gòu)可否滿足甲公司的上述要求?請簡述理由。【答案】房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告不能滿足甲公司的上述要求。原估價(jià)報(bào)告使用期限已過，不能直接使用原估價(jià)報(bào)告，超過使用期限的，需要重新進(jìn)行估價(jià)、并出具新的估價(jià)報(bào)告。

2.【題干】針對本案情況，在前次估價(jià)的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)重新出具估價(jià)報(bào)告應(yīng)補(bǔ)充哪些外部作業(yè)工作?對原估價(jià)報(bào)告中兩種估價(jià)方法的測算內(nèi)容必須做出哪些具體調(diào)整? 【答案】房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)重新出具估價(jià)報(bào)告應(yīng)補(bǔ)充的外部作業(yè)工作包括：

(1)通過市場調(diào)查收集相似房地產(chǎn)的交易實(shí)例資料、建安造價(jià)資料、房地產(chǎn)開發(fā)市政配套費(fèi)用等規(guī)費(fèi)資料、開發(fā)利潤率資料等;收集房地產(chǎn)實(shí)物狀況和權(quán)益狀況的資料。

(2)通過實(shí)地勘查確定建筑物折舊。

對原估價(jià)報(bào)告中兩種估價(jià)方法的測算內(nèi)容需要做出的調(diào)整包括：(1)比較法：根據(jù)交易實(shí)例資料對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整;對可比房地產(chǎn)狀況進(jìn)行調(diào)整，主要是對房地產(chǎn)實(shí)物狀況和權(quán)益狀況進(jìn)行調(diào)整，因

為不知道這一年中估價(jià)對象是否產(chǎn)生了新的債權(quán)債務(wù)，需要重點(diǎn)對房地產(chǎn)權(quán)益狀況進(jìn)行調(diào)整。

(2)成本法：首先需要調(diào)整折舊，然后根據(jù)建安造價(jià)資料、房地產(chǎn)開發(fā)市政配套費(fèi)用等規(guī)費(fèi)資料，開發(fā)利潤率資料對各項(xiàng)成本和開發(fā)利潤率進(jìn)行調(diào)整，計(jì)算建筑物重新構(gòu)建價(jià)格。

三、李某于2015年6月向甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下稱甲公司)購置了一處商鋪，2015年9月交房，裝修后即投入使用。同年12月該房屋出現(xiàn)局部基礎(chǔ)沉陷，部分墻體開裂等質(zhì)量問題，不能繼續(xù)使用。經(jīng)雙方協(xié)商，由甲公司負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)其他損害賠償。2016年6月該房屋修復(fù)工程全部完成，已排除相關(guān)安全隱患，房屋達(dá)到正常使用條件，但雙方就其他損害賠償問題未達(dá)成一致意見。雙方協(xié)商后決定委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)就其他損害賠償?shù)膬?nèi)容及具體賠償金額提出建議并進(jìn)行評估。

問題：

1.【題干】若停業(yè)損失僅限于房屋修復(fù)期間的租金收益損失，請簡述采用報(bào)酬資本化法測算的過程。

【答案】報(bào)酬資本金化測算過程：(1)測算收益期;(2)確定月租金收益和運(yùn)營費(fèi)用，計(jì)算月凈收益;(3)確定報(bào)酬率;(4)計(jì)算租金收益損失。2.【題干】除房屋修復(fù)費(fèi)用和停業(yè)損失外，該項(xiàng)目損害賠償還應(yīng)包括哪些內(nèi)容? 【答案】除房屋修復(fù)費(fèi)用和停業(yè)損失外，該項(xiàng)目損害賠償還應(yīng)包括的內(nèi)容有：(1)房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用;(2)房屋耐久性降低、導(dǎo)致剩余收益年限縮短的損失;(3)修復(fù)對臨近房屋損壞的補(bǔ)償;(4)施工影響的補(bǔ)償;(5)修復(fù)后對承租人的心理減價(jià);(6)補(bǔ)償協(xié)商長期未能得到解決而消耗的相關(guān)費(fèi)用。

單選題(一)1.某臨街五層住宅樓，一梯兩戶，共10套住宅，每套建筑面積相同，經(jīng)主題業(yè)主協(xié)商一致并報(bào)相關(guān)部門批注，在住宅樓屋頂安裝了可使用10年的廣告位。收益歸全體業(yè)主所有。目前該廣告位已對外出租，年租金2萬元，剩余租賃期3年。合同約定租金按年支付，違約金5萬元，現(xiàn)業(yè)主欲轉(zhuǎn)讓其位于樓頂?shù)囊惶鬃≌?，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托進(jìn)行了市場調(diào)查，了解到該地區(qū)無廣告位的類似住宅租售實(shí)例較多，類似屋頂廣告位市場需求旺盛，年租金3萬元。

1.【題干】本次住宅轉(zhuǎn)讓估價(jià)的估價(jià)對象范圍應(yīng)為()。【選項(xiàng)】

A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權(quán) B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權(quán) C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權(quán) D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權(quán) 【答案】B

【解析】業(yè)主轉(zhuǎn)讓其位于頂層的一套住宅，轉(zhuǎn)讓估價(jià)時(shí)，估價(jià)對象范圍包括該住宅及歸屬于該住宅的廣告位的收益權(quán)，該住宅樓共10套，歸屬于該層住宅的是1/10的廣告位的收益權(quán)。

2.【題干】該估價(jià)項(xiàng)目最適宜采用的估價(jià)技術(shù)思路為()?！具x項(xiàng)】

A.采用比較法、收益法評估住宅的市場價(jià)值

B.采用比較法、收益法評估住宅和相應(yīng)廣告位的市場價(jià)值

C.采用比較法、收益法評估住宅的市場價(jià)值，收益法評估相應(yīng)廣告位的收益權(quán)價(jià)值

D.采用比較法、收益法評估住宅市場價(jià)值后，考慮廣告位的增值影響 【答案】C 【解析】該區(qū)域無廣告位的類似住宅租售實(shí)例較多，采用比較法、收益法評估住宅的市場價(jià)值，該廣告位現(xiàn)已出租，用收益法評估相應(yīng)廣告位的收益權(quán)價(jià)值。

3.【題干】采用收益法評估該屋頂廣告位價(jià)值，最適宜的技術(shù)思路為()。

【選項(xiàng)】

A.按市場租金評估該廣告位收益價(jià)值

B.租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按市場租金，評估該廣告位收益價(jià)值

C.按市場租金評估該廣告位收益價(jià)值，再減去違約成本

D.租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按市場租金，評估該廣告位收益價(jià)值，再減去違約成本

【答案】B 【解析】評估有租約限制的房地產(chǎn)價(jià)值，評估出租****益價(jià)值，租金期間應(yīng)采用租賃合同約定的租金，即實(shí)際租金;租賃期間屆滿后應(yīng)采用市場租金。

4.【題干】對該套住宅進(jìn)行房地產(chǎn)抵押估價(jià)，則估價(jià)對象范圍應(yīng)為()?！具x項(xiàng)】

A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權(quán) B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權(quán) C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權(quán) D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權(quán) 【答案】A

【解析】抵押價(jià)值評估時(shí)，估價(jià)對象為該頂層住宅，歸屬于該住宅的廣告位的收益權(quán)不能單獨(dú)使用、也不可以獨(dú)立變現(xiàn)，不屬于抵押估價(jià)的范圍。

(二)某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托，為征收補(bǔ)償需要而評估一處位于市區(qū)的平方價(jià)值。該房屋登記建筑面積為200m2，帶有院落，建有圍墻，院內(nèi)有一口水井。征收決定公告后，業(yè)主在院內(nèi)自行搭建了20m2的簡易房。

5.【題干】本次估價(jià)的對象應(yīng)包括()?！具x項(xiàng)】

A.土地使用權(quán)、平房、簡易房、水井 B.土地使用權(quán)、平房、水井 C.土地使用權(quán)、平房、水井、圍墻

D.土地使用權(quán)、平房、簡易房、水井、圍墻 【答案】C 【解析】征收估價(jià)對象范圍包括合法的被征收建筑物及占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)和其他不動(dòng)產(chǎn)，不包括違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑。被征收的房屋價(jià)值評估不得遺漏、虛構(gòu)評估對象。

6.【題干】本估價(jià)項(xiàng)目最適宜采用的估計(jì)技術(shù)思路為()。【選項(xiàng)】

A.采用批量估價(jià)方法進(jìn)行評估 B.采用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法進(jìn)行評估 C.選用適宜估價(jià)方法進(jìn)行個(gè)案評估 D.采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行個(gè)案評估 【答案】C 【解析】該平房有院落屬于個(gè)案，應(yīng)選用適宜估價(jià)方法進(jìn)行個(gè)案評估。【考點(diǎn)】

7.【題干】采用比較估價(jià)時(shí)，適宜選為可比實(shí)例的是()?！具x項(xiàng)】

A.周邊帶院落的類似平房 B.周邊不帶院落的類似平房 C.周邊新建商品住宅

D.周邊成套二手住宅 【答案】A

【解析】選取可比實(shí)例的要求之一是可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)與估價(jià)對象房地產(chǎn)相似，具體應(yīng)滿足下列要求：與估價(jià)對象區(qū)位相近、與估價(jià)對象用途相同、與估價(jià)對象權(quán)利性質(zhì)相同、與估價(jià)對象檔次相同、與估價(jià)對象規(guī)模相當(dāng)。本題中，估價(jià)對象是帶有院落的平房，因此應(yīng)選擇周圍帶院落的類似平房作為可比實(shí)例。

(三)甲公司擁有總建筑面積為5320m2、土地面積為10000m2的廠區(qū)，土地性質(zhì)為出讓工業(yè)用地。廠區(qū)圍墻內(nèi)建有5棟建筑物，其中，一棟辦公用房，建筑面積為2000m2;兩棟生產(chǎn)車間，建筑面積均為1500m2;鍋爐房和門衛(wèi)房各一棟，建筑面積分別為200m2、30m2。2014年11月甲公司因籌措資金需要向銀行申請了抵押貸款，還款方式為按月等額還款，還款期限至2018年12月。2015年10月甲公司將廠區(qū)全部出租給乙公司使用，租期10年，每年租金固定不變。乙公司承租后經(jīng)甲公司同意臨時(shí)加建了一棟職工宿舍樓。2016年7月，甲公司因債務(wù)問題擬轉(zhuǎn)讓該廠區(qū)。

8.【題干】若甲公司抵押貸款時(shí)以整體房地產(chǎn)作為抵押物，最適宜采用的估價(jià)方法為()?！具x項(xiàng)】 A.比較法和收益法 B.成本法和假設(shè)開發(fā)法 C.比較法和成本法 D.收益法和成本法 【答案】D 【解析】工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)采用較多的是成本法;甲公司將廠區(qū)全部出租給乙公司使用，適宜選用收益法估價(jià)，因此以整體房地產(chǎn)作為抵押物時(shí)，最適宜采用的估價(jià)方法為收益法和成本法。

9.【題干】若甲公司抵押貸款時(shí)以部分房地產(chǎn)作為抵押物，最適宜作為抵押物的是()。

【選項(xiàng)】

A.5棟共計(jì)5230m2的建筑物 B.10000m2土地使用權(quán)

C.鍋爐房和門衛(wèi)房的建筑物及其分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán) D.生產(chǎn)車間的建筑物及其分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán) 【答案】D

【解析】以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國有土地上的房屋同時(shí)抵押;以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

10.【題干】甲公司轉(zhuǎn)讓該廠區(qū)時(shí)，評估其轉(zhuǎn)讓價(jià)值的內(nèi)涵為()?！具x項(xiàng)】

A.土地使用權(quán)價(jià)值及全部建筑價(jià)值

B.全部房地產(chǎn)價(jià)值-房地產(chǎn)因抵押、出租造成的價(jià)值減損額 C.合法產(chǎn)權(quán)的全部房地產(chǎn)價(jià)值-承租****益損失-貨款余額 D.合法產(chǎn)權(quán)的全部房地產(chǎn)價(jià)值-承租人租金損失-貸款余額 【答案】C

【解析】轉(zhuǎn)讓價(jià)值=合法產(chǎn)權(quán)下的全部房地產(chǎn)價(jià)值-承租****益損失-貸款余額